商业地产市场研究报告

全球地产投资额超8000亿美元根据仲量联行最新发布的《全球资本流动》报告显示，2019年是全球商业地产投资最活跃的一年，全年成交总额达到创纪录的8000亿美元，同比增长4%。其中，2019年第四季度，全球商业地产投资同比增长10%，达到2450亿美元。仲量联行预计全球商业地产投资额在2020年将下降0-5%，降至约7800亿美元。持续的国际政治和宏观经济不确定性将会影响2020年的投资量。尽管有一些迹象表明，全球经济增长可能略有回升，但地缘政治紧张局势升级仍令人感到担忧;而新冠肺炎疫情无疑将影响企业信贷的快速增长。投资者对商业地产投资仍保持兴趣，但会持谨慎态度，有选择性地投资。全球写字楼市场在2020年第二季度出现了波动，全球租赁量同比下降了59%。所有地区的租赁量都有所下降，美洲同比下降65%，亚太地区同比下降61%，欧洲地区同比下降49%。“在家工作”计划使未来的空间需求充满不确定性，封锁有效地停止了许多市场的旅游活动。由于不确定性和破坏仍然是关键问题，租赁者的决策过程也延长了。2020年第二季度，所有地区的空置率都有所上升，全球空置率为11.2%，同比增长50个百分点。美国写字楼租赁量下降超5成在2020年第一季度，虽然美国写字楼市场只有一部分收到新冠肺炎疫情的影响，但第二季度全球大范围的疫情，对美国的写字楼市场造成了较大的影响。2020年第二季度，美国写字楼租赁总量同比下降53.4%，达到历史最大降幅。同时JLL预测，2020年第三季度和第四季度，美国写字楼的租赁总量将出现一定程度的反弹。日本写字楼租金上涨2019年日本写字楼空置率进一步下降，世邦魏理仕追踪的13个城市中，有8个城市(札幌、埼玉、东京、横滨、名古屋、大阪、京都、福冈)的空置率在2019年年末降至1%以下。这反映出供求关系的紧平衡。2019年全年各城市的租金均有上涨，其中仙台、横滨、金泽、京都、大阪、神户和广岛的全年租金增幅超过了2018年的记录。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

3月3日，全国工商联旗下的全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布了《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，对2018年商业地产领域代表性事件进行了盘点，梳理出了行业八大现象，并对2019年发展趋势进行了展望。《报告》首席专家、全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是一些舆论炒作的所谓升级或降级，而是消费市场的明显分级，由此也对商业的运营创新提出了更高要求，商业步入了“无创新不商业”的新阶段。商业资产价值逐渐分化，运营良好的优质资产成为应对经济下行的有效工具。2018年中国商业地产行业八大现象一、存量优质物业盘活迎来资产证券化热代表性事件：广州正佳广场、国瑞购物中心、北京合生汇、新建元邻里中心发行CMBS/类REITS产品 关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义。同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。 二、大宗资产交易冷热不均运营水平彰显资产价值代表性事件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主 关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。世茂工三项目尽管地处北京核心商务地段，但是由于长期处于空置状态，资产价格不升反降。与此形成鲜明对比的是，盈科中心因为一直处于满租状态，拥有良好的现金流，即使总价高企，依然成交。与此同时，2018年，行业内还有众多商业资产意图出售，但是由于经营不善，有价无市。商业资产价值开始以运营水平高低而分化，优质商业资产在面对经济下行压力时变现能力强、抗跌性好的优点更加突显。三、新零售叫好不叫座线上线下融合期待依旧代表性事件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。京东7FRESH在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。四、实体商业加码数据智能技术驱动运营成为共识代表性事件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人。海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。五、存量商业纷纷升级改造城市更新创造新商机代表性事件：北京坊、上海世茂广场、深圳印力中心重张关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象，越来越多的本地顾客开始重新回到这里。9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。深圳印力中心改造之后业绩增长近三成。这些项目之所以改造成功，除了提升硬件之外，场景打造、项目定位、业态组合等全方面进行了升级创新，也为城市商业更新带来了活力与信心。2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。六、商业地产投资总体过热核心地段商业仍受追捧代表性事件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。七、消费降级争论四起商业潜力重在激活代表性事件：拼多多上市、阿里入股汇通达关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。八、购物中心招商难现象突出如期开业成为实力标志代表性事件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业关注理由：多年来商业地产大跃进式的发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。2019年中国商业地产行业趋势展望一、市场总体预期趋于谨慎 由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。二、消费市场分级更加突显 近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。三、线上线下融合继续深化以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。四、商场与品牌构建命运共同体购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。五、政府着手规范商业地产发展多年以来，一些地方政府对于商业地产重招商轻规划，商业地产企业重开发轻运营，导致投资过热、无序发展等问题突出。为此，已经引起了国家相关政府部门的重视。在成都等地的推动下，国家标准委已经基本完成了商务楼宇发展国家系列标准的起草工作。随着标准的发布，将会对地方政府招商引资政策产生影响，商业地产的发展乱象也将会进一步规范。今后，商务楼宇的发展方向将从数量型转向质量型。（文章来源：乐居财经）

全球地产投资额超8000亿美元根据仲量联行最新发布的《全球资本流动》报告显示，2019年是全球商业地产投资最活跃的一年，全年成交总额达到创纪录的8000亿美元，同比增长4%。其中，2019年第四季度，全球商业地产投资同比增长10%，达到2450亿美元。仲量联行预计全球商业地产投资额在2020年将下降0-5%，降至约7800亿美元。持续的国际政治和宏观经济不确定性将会影响2020年的投资量。尽管有一些迹象表明，全球经济增长可能略有回升，但地缘政治紧张局势升级仍令人感到担忧;而新冠肺炎疫情无疑将影响企业信贷的快速增长。投资者对商业地产投资仍保持兴趣，但会持谨慎态度，有选择性地投资。全球写字楼市场在2020年第二季度出现了波动，全球租赁量同比下降了59%。所有地区的租赁量都有所下降，美洲同比下降65%，亚太地区同比下降61%，欧洲地区同比下降49%。“在家工作”计划使未来的空间需求充满不确定性，封锁有效地停止了许多市场的旅游活动。由于不确定性和破坏仍然是关键问题，租赁者的决策过程也延长了。2020年第二季度，所有地区的空置率都有所上升，全球空置率为11.2%，同比增长50个百分点。美国写字楼租赁量下降超5成在2020年第一季度，虽然美国写字楼市场只有一部分收到新冠肺炎疫情的影响，但第二季度全球大范围的疫情，对美国的写字楼市场造成了较大的影响。2020年第二季度，美国写字楼租赁总量同比下降53.4%，达到历史最大降幅。同时JLL预测，2020年第三季度和第四季度，美国写字楼的租赁总量将出现一定程度的反弹。日本写字楼租金上涨2019年日本写字楼空置率进一步下降，世邦魏理仕追踪的13个城市中，有8个城市(札幌、埼玉、东京、横滨、名古屋、大阪、京都、福冈)的空置率在2019年年末降至1%以下。这反映出供求关系的紧平衡。2019年全年各城市的租金均有上涨，其中仙台、横滨、金泽、京都、大阪、神户和广岛的全年租金增幅超过了2018年的记录。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

狄更斯在《双城记》里写道：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”纵观整个2020年，国内在防止新冠肺炎扩散方面成绩斐然，缓解了疫情对本地经济与房地产市场的影响。但5月以来房地产调控收紧，预示着国家经济转型的决心依旧，加之，黑天鹅事件后，房地产高价值的假象与低租金之间的矛盾愈演愈烈，一方面交易周期被大大拉长，另一方面，从长远来看，房地产价值的走低，不可避免。如浪花过后留下的新贝壳，随着地产经济衰退后果的凸显，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如，去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、小型购物中心成为趋势、商业地产证券化势在必行等等。进窄门，走远路，见微光。正如猫头鹰研究所元旦发出的贺岁卡所言：疫后商业世界的重构注定是一场远行。存量资产收并购、写字楼去中心化、购物中心本地化、公募REITS、轻资产上市......2020之所见，皆为当下商业世界的【窄门】，却恰是未来世界的【微光】以普华永道的《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》为依托，结合国内实践与案例，猫头鹰研究所总结了商业地产市场的七大新兴趋势。腾笼换鸟并购改造成为新热潮一线城市强劲的经济增长导致城市土地日益短缺，同时很多场所逐渐老化或不能满足当前的使用需求。因此，各地方政府希望借助城市的更新改造，挖掘更多的可开发土地，并不断提出各种倡议，以便简化相关规定、批准程序以及土地转化过程。此外，相关政府部门还出台了详细的规定，正式确定了相关行政流程，从容积率到土地使用权转化再到土地溢价计算都有章可循。在诸多促进因素的推动下，城市的更新改造已经成为国内开发商获取土地的主要来源。在商业地产领域，并购改造的项目越来越多，比如德基接手雨润国际广场，宝能盘下魔都上环“烂尾”公寓地块，推出“宝能中环中心”，凯德在呼和浩特收购在建物业，打造内蒙古首座绿色购物花园，唯品会购入安粮国贸购物中心，布局全国首家城市奥莱等等。并购改造项目凯德广场·诺和木勒无论是知名开发商还是行业新入局者，我们都清晰可见其对并购改造领域的试水。数据显示，2020年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达13%，高于2019年的6%两倍之多。从城市分布上看，存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市。这主要是因为城市化进程早的城市，及城市中心位置项目投运时间早，不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入，需要“更新换代”，且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。因此，经济和商业发展较早、发达的城市的物业，走向了升级改造的路程。从具体区位上来看，存改项目多数位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周边的商业、住宅配套十分完善。但寸土寸金的区位也意味着空置地块的罕见，所以，存量改造已经渐渐成为开发商抢占核心商圈的唯一途径。更为重要的是，存量改造项目的低成本拿地，才是对开发商致命的诱惑。一位活跃在深圳城市更新领域的开发商表示，目前在深圳周边厂房类商改项目的平均地价为1.4-1.5万元/平米，而常规土地拍卖地价则在4-5万元/平米之间，只此一项，开发商就可获得40%到50%的毛利润，大大高于常规项目20%-25%的盈利水平。高利、成熟商圈……存量改造身上的这些闪光点，无疑照亮了商业地产商向一二线城市的扩张之路，可以预期，在核心城市，存改项目将越来越多，并成为市场主流。写字楼市场：共享空间被疫情挽救去中心化办公空间成为市场“新贵”新冠疫情对办公市场造成了深远的影响，有的领域因疫情扭转了颓势，有的则因疫情改变了原有格局。比如，2020年开始下滑的共享办公空间，就因疫情再次受到市场青睐，而原本最受欢迎的核心区办公市场却遭到了冷遇，去中心化的办公市场趋势渐渐显现。从近年全球市场来看，共享办公空间的运营商已经成为闲置办公空间最大的接盘侠。但到了2020年，由于大肆扩张带来的利润下降，很多共享空间不仅终止了扩展计划，还把空间还给了业主。但谁也没想到，新冠疫情带来的经济衰退却在这个时候拉了共享办公一把。疫情之后，很多公司迎来了发展的困难期，相对于传统的办公空间，这时的公司确实更愿意租赁服务式共享办公室。一位马尼拉业主表示，如果空置率开始上升，那么“我们会对空间进行切割，改造为灵活的服务式办公室，也就是1000㎡的楼面会分切成10个100㎡的空间。我认为这只是个时间问题，尤其是大型办公室用户。”普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研，55%的业主已经开始趋向于使用共享办公空间。目前对于贵公司而言共享办公空间之于安置员工的重要性如何？此外，如今更多的业主选择开办自己的共享设施，而不是仅仅将空间出租给共享办公空间运营商。虽然很多业主仍然不愿意参与到复杂的设计、装修以及此类业务的运营，但大型业主希望亲历亲为或采用混合分红模式的意愿越来越强烈。上海一位基金经理表示：“我认为服务型办公空间运营商与业主的关系将朝着酒店型工作关系发展，那样的话他们之间的经济利益和风险/回报将会得到更好的平衡。最后问题将会归结为运营质量、使用体验以及业主想要提供给租客的便利设施。”总体而言，共享空间的起死回生主要还是因为更低的租赁成本，同时，对低价的需求也在推动办公市场走向去中心化。经济衰退之下，租户的盈利能力下降，为了降低成本，越来越多的租户选择搬到租金便宜的地方。一位香港的行业顾问表示：“他们所关注的不是他们是否应该让租户回到原来的办公室，而是这些租户能够回到哪里？眼下，我正在为客户制定大量突发事件预案，其中关注的重点是成本——新冠疫情让人们有机会重新评估，并反思自己是否需要在中央商务区办公。”推动租客离开中心区的另一个因素是远程办公的快速发展。疫情期间，在家办公倒逼远程办公急速完善，也让更多的业主意识到在家办公的可能性，疫情爆发后，受访公司平均每周居家办公的天数持续上涨。一位受访者表示：“我认为形势发生了一些变化，以前绝对是以雇主为中心，但现在，在办公空间的选择方面似乎更多的考虑员工了——因此，至少在副中心的基础上，他们会将办公地点设置在员工居住的地方。招募新租客时，如果雇主能够为员工提供便利的办公地点，那么招募的成功率会更高。”疫情爆发前后平均每周居家办公天数无论是受员工居家办公驱动，还是更多的公司选择在中央商务区以外的地方寻找更便宜的空间，分散型工作场所的任何大规模变化都必然会导致副中心办公空间需求的上涨还会促进更多二级中央商务区的发展。购物中心市场线上+疫情冲击之下购物中心需转向本地化与西方国家的情况一样，多年来整个亚太地区的传统零售设施收到线上零售的打击，节节败退。eMarketer的统计数据表明，从线下到线上的转变来得的确太过迅速，以至于2020年全球62.6%的线上销售额都由亚太市场贡献。2020年亚太地区电子商务占零售总额的份额因此，使用线上平台的趋势本已强劲，而疫情毫无疑问进一步加快了这种趋势。但不同的零售类型所受到的影响也大相径庭。例如，奢侈品零售具有极强的地域力。部分原因是奢侈品消费者更喜欢实体店的购物体验，还有一部分原因是旅行禁令让奢侈品消费不得不从国外转移到国内。一位商场运营商表示：“我们发现销售奢侈品的最高端购物中心也跻身业绩最好的零售类型之列。因为消费者不能像之前一样前往海外购物，所以只能经常光顾国内的高端购物中心了。但一个城市高端的购物中心毕竟有限，其他商业体为了应对线上与疫情的冲击，开始对他们的商业空间重新定位或是改变运营模式，比如，不少购物中心开始塌下心来研究自己的客户群。在游客消费占比大的市场，这种转变更为明显，运营商开始关注并研究本地消费者。商场开始减少品牌店，并推出更适宜本地消费者需求的项目，更多的吸收那些对本地消费者有吸引力的店铺。一位香港的运营商表示：“我认为目前商场关注更多的是增加到访率，这样，消费者会定期或不间断逛商场，运营商还应做足安全措施，目前这种本地化的色彩非常浓厚。”上海一位大型零售地产业主表示，新冠疫情爆发高峰期间，国内旅行禁令致使零售运营商“将目光转向本地消费者，并着眼于忠诚度和促销手段。我们还开展了一些再促销活动，引进了领先上市最新商品的旗舰店来吸引当地和外地消费者。这是积极的举措——尽管顾客人数尚未增加，但销售额增加了。”同时，促销也比过去“更实在”，策划者更多的关注场所感的营造，而不再以榨取途径此地的游客钱财为目标。一位受访者表示：“从运营角度来看，零售设施运营商现在更多的是站在市镇中心的角度思考问题，而不是以一个商场的角度。”换言之，从服务本地视角出发，购物中心更像是一个城市功能的“集合店”，以前商业体关注的是客流，现在的关注的是如何成为消费者生活的一部分，而且是长期的一部分。总体来看，购物中心本土化的战略会起到双重作用。一方面可以支撑收入，另一方面可以鼓励以前不接地气得零售商服务当地社区，成为真正的生活中心。购物中心市场：5-10万㎡中小型购物中心成为市场主流物业规模追求高大上的购物中心已成为一种历史，现在的主题是广泛分布于各处的数量更多的较小商业设施，过去，5-10万㎡的中小型购物中心被认为缺乏竞争力。如今，“人们认为这是基于周边消费者需求而产生的刚刚好的面积规模，距离方便，逛起来也舒服。”数据显示，在2019年新开商业项目中，规模在5至10万㎡的购物中心数量最多，占比48%；2至5万㎡的购物中心数量占比约30%；10至15万㎡占比约17%；15万㎡以上占比约5%。与2018年同期相比，5-10万㎡规模的商业体开业数量激增，从35%提升至48%，其余三种体量占比均有不同程度的缩减。其中，在一线城市，这种体量上的细分更甚，更小的体量更受欢迎。2019年上海开业的36个购物中心中，商业面积在3-5万方以内的购物中心共13个，占一年总开业量的36.11%，5-8万方的购物中心有12个，占比约33.33%，8-10万方的购物中心有5个，超过10万方的购物中心为6个。总体来看，5-10万㎡的一站式商业中心已经成为近年来最常见的商业模式，这些更为小巧的商业体融合了购物、吃喝玩乐等基本消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，成为最受市场欢迎的购物中心规模。5-10万㎡购物中心的兴起，一方面是市场经济自主选择下的产物，一份针对于购物中心的调研数据表明，购物中心体量在10万㎡以内时，面积对客流的拉动力较大，超过10万㎡以后，面积越大，其对客流的拉力反而越弱。当购物中心面积超过13万㎡，顾客的游逛意愿会随体力消耗而明显下降。另一方面，拿地成本亦推动着地产商偏向于开发中小型购物中心。当下拿地成本越来越高，加上社区商业模式的流行，5万㎡左右及以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，被行业广泛看好。在两方面的共同推动下，可以预见到，中小型商业体将成为未来商业市场的主流。酒店市场：酒店改公寓，悄然成风酒店市场与零售市场堪称难兄难弟，是所有资产类别中受疫情打击最大的重灾区。疫情爆发后，国际旅游业陷入停顿。国内，疫情的平稳拉动旅游业复苏，酒店业有所好转。但由于国际游客和商务人士锐减，国内销售不足以将酒店的业绩拉升至新冠疫情爆发前的水平，酒店行业依旧面临着供给过剩的问题，这无疑会迫使很多资产出局。2019年12月及2020年6月亚太地区酒店每间可供租出客房产生的平均实际营业收入可以预见的是，即便未来疫苗能把病毒消除，地区旅游业也很难完全恢复到之前的水平，因为商务差旅可能发生了永久性的改变，之前出手阔绰会以挂牌价入住的顾客一下子不见了。区域旅行禁令解除后，您有哪些差旅计划？基于此，很多投资人正在考虑重新规划业绩不佳的酒店资产用途。将酒店改为住宅公寓就是其中的一种选择。酒店拥有暖通等基础设施，因此在向住宅改造这方面有较大优势。一位顾问表示：“我的一些客户在购入酒店资产时就已经想好了怎么做，他们入手的都是经济型或者2-3星酒店，通过简单的内部改造，就可以快速变身为共享居住空间。”事实上，酒店改住宅公寓的模式，在一线城市早已屡见不鲜。在北京，从经济型酒店转型而来的安心公寓、魔方公寓等几家合规的蓝领公寓已然在“北漂“一族中悄然兴起。和城中村里野蛮生长的“公寓”不同，这种连锁式公寓有正规经营手续，同时又能满足消防需求，只是房源稀少。刚刚拿到新一轮3亿元融资的安心公寓，正在为名下的“安歆·寓”招募更多加盟商，酒店物业是首选，首都机场、十里河、管庄、旧宫等地的门店正在筹建中。比做经济型酒店更低的成本投入，以及5%以下的空置率，让越来越多一线城市的经济型酒店开始琢磨“转型“的路子了。高位拿地、为品牌买单、以小博大三推手将“轻资产”送上热搜在近几年的房地产市场，“轻资产”是当仁不让的热搜。轻资产化：从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。万达可以说最早提出和践行轻资产的开发商之一。2015年年初，万达商业地产就与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场，万达商业地产“轻资产”模式正式启动。2018年，万达商业更名为万达商管集团，同年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。可见，轻资产模式为万达带来了实实在在的变化。到了2020年，我们耳熟能详的多数商业地产企业均开启了轻资产开发运营模式，大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。从万达开启“轻资产”的不被看好，到众人拾柴火焰高，轻资产化的原因无外几种。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格。从微观市场来看，消费者更加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感。另一方面，在经济市场不太景气的近几年，企业的心态开始趋稳，高风险的大手笔投资更为谨慎。从开发商视角来看，传统的房地产开发模式是，开发商拿地，并在拿地前后融资，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、融资、开发、销售的循环过程。轻资产模式以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。更为重要的是，企业思维的转变，从甲方思维转换到管理人和服务者思维正在洗礼地产市场。总体而言，企业的最终诉求都是以有限的资产实现最大化的利益，一掷千金与收取服务费的回报率差额并没有想象中那么难看，所以，“变轻”不仅仅是一种企业选择，也是一种市场必然。政策落地REITs成为商业地产的未来发展方向2020年4月底，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。自此，中国公墓REITs正式出道。在疫情期间放开金融市场，可见政府对公墓REITs提振市场，维稳经济，抱以的期待。截止目前，各地发改委积极推动，已储备300余个项目，其中50余家报送国家发改委，国家发改委审核完成后将公布首批名单并报送证监会，进入发行程序，预计2021年上半年将迎来首批公募REITs的亮相。那么，公募REITs对于正面临资金链困扰的房地产行业而言是否为久旱之甘霖？答案可能并不那么美好。从本意理解，REITs最直接受惠的无疑应该是房地产，但此次我国推出的公募REITs，明确定义为公开募集基础设施证券投资基金，聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。这一定位显然综合考量了房地产调控等诸多因素，意在避免对近年来房地产调控既有成效的侵蚀。因此，短期看公募REITs的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张局势。但是，基础设施REITs并未将商业地产摒除在外，所以从长期来看，此次的政策落地，不仅为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫，也将惠及商业地产商。以美国地产巨头西蒙集团为例，凭借着出色的并购重组以及REITs专业化管理能力，西蒙集团25年中实现了21.05倍的回报，公司市值则从最初的66亿美元增长到2018年5月1日的487.45亿美元。还有我们众所周知的凯德商用，借助REITs募集的资金，公司开启大规模物业收购。2002-2007年共收购9项物业，包括IMM大楼、新加坡广场、来福士城等至今仍被持有的优质物业。期间，公司资产大规模扩张，2002-2007年增长56.9%，资产负债率大幅下降，2001-2017年，资产负债率从55%下降至48%，净负债率从112%下降至56%，公司的轻资产转型基本实现。由此可见，公墓REITs于商业地产商而言，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。而无论是从全球经验来看，还是国内经济形势驱动，公墓REITs无疑将成为商业地产发展未来的方向。结语凡是过往，皆为序章。每一次洗礼都是一场变革，我们应该坚信，在2020年的低谷过后，市场终会迎来触底反弹。阴霾之下，微光亦能照亮前路，2021，我们继续觅光前行。文章来源：商业与地产图片来源于官方及网络，如有侵权请联系删除投稿、商务合作请投递：qidian@ifeng.com

商业地产投资：占比趋于下降商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%。2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。商业地产租赁市场：需求下降2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战;根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(购物中心)租金与上期持平。2020年上半年，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。商业地产土地市场：成交面积下降商业地产土地市场方面，2019年，全国300城商办用地成交规划建筑面积2.2亿平方米，同比增长0.6%;2020年1-6月，全国300城商办用地成交规划建筑面积8147万平方米，同比下降10.0%，下降幅度较大。商业地产已进入存量时代，商业地产投资的下降趋势是必然的，新冠疫情的爆发进一步冲击商业地产发展，但与此同时危机中也意味着转机，未来商业地产将通过进一步加强精细化运营，积极适应市场进行转型升级，长期来看，商业地产的前景仍然利好。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

2020年7月10日，成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》，显示2020年上半年，随着疫情的影响逐渐减弱，加之宏观经济及市场积极应对释放发展新动能，成都商业地产市场逆风见韧，呈现复苏迹象。写字楼市场需求于第二季度回暖，新经济周期下新兴细分行业迎来风口或将成新动能。- 零售物业市场，内资零售商精准把握内需特征择机发力，运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市仓储物流市场，夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇。- 投资市场，宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注；城市战略发展方面，成都对标世界头部城市，积极探索开发空间价值。成都对标世界头部城市，探索开发空间价值2020年上半年，伴随成渝双城经济圈加快建设，成都东部新区正式成立，位于中国西部的头部城市成都迎来城市可开发空间规划上的新一轮战略机遇。同时，“中优”战略升级，成都持续探索中心城区在可开发空间上产业发展与生态宜居的平衡。因此，如何实现可开发空间经济和社会效益的最优化将成为成都未来城市发展最具前瞻性的议题。城市化进程的加快推动城市产业转移，核心产业链由传统工业向现代服务业升级，因而人力资本成为驱动生产的核心要素。然而，受制于交通、人力等成本，经济活动随离开城市核心区半径的增加而减少。因此，推动现代服务业重塑城市外围与核心的关系，在核心区功能优化升级的同时塑造“多中心”化的城市全新格局，最终有效利用可开发土地资源以匹配未来城市发展方向至关重要。世邦魏理仕认为，未来城市开发将“以人为导向”，实现城市生产与生态的平衡。“解构主义”方法论中城市核心区价值被定义为承载交流与交际的空间生产力，引致公共配套空间价值凸显。世邦魏理仕研究并提出城市公共配套空间对于生产率提升的模型，认为城市中生产率与单位个体GDP成正比、与单位个体活动半径成反比，因此公共配套空间的规划亟需考虑其辐射范围，条带状的线性空间或者旧改中点缀式的空间形式，比传统广场式的集中空间（纽约中央公园）更具经济效率。优质写字楼市场受疫情影响，成都优质写字楼市场上半年净吸纳量较去年底下降96.8%，但第二季度市场净吸纳量由负转正，市场呈现快速复苏态势。疫后，企业风险管控加强，致使租户租赁决策周期加长；同时租户对成本的控制，导致乙级写字楼需求占比五年来首次超越甲级写字楼。而TMT行业中的“在线+”企业成为主要去化来源。下半年随着经济情况逐渐明朗，新基建的加快建设及金融业的全面开放将进一步促进写字楼市场的复苏。办公需求于第二季度复苏，新经济周期下市场迎新动能上半年，位于金融城的天府国际金融中心南塔和位于城东北的万科文创大厦交付给成都优质写字楼市场带来约11.8万平方米的新增供应。由于疫情期间的管控措施及企业视宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年净吸纳量仅录得7,600平方米。然而，随着第二季度疫情得到控制与经济企稳，企业信心增强，需求实则呈复苏态势，净吸纳量由负转正录得7.2万平方米，居全国第四。按需求来源看，受跨城市活动受阻、疫情全球化发展影响，省外、外资企业的需求占比较去年同期分别下降6个及5个百分点至39%、3%。疫情对租赁活动的影响令市场整体空置率较去年底上升1.1个百分点至21.6%；业主通过以价换量激活需求的同时，市场平均租金较去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲级写字楼平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。需求分化—成本控制贯穿全年使办公需求在不同办公载体中流动上半年，甲乙级写字楼在面积去化上表现有所分化。受益于经济逐步复苏催生本土小微企业发展、在线教育行业迅猛扩张以及企业加强成本控制等因素，乙级写字楼净吸纳量五年来首次超过甲级写字楼。相较之下，甲级写字楼租户品质管理更为严格，中大型租户谈判周期更长、企业房地产内控和决策更为严谨，疫后重启相对缓慢，下半年有望逐渐加速。此外值得关注的是，鉴于当前宏观经济的不确定性，企业对于房地产的成本控制和灵活性诉求提升，从而寻求联合办公、精装房等灵活办公解决方案。上半年成都联合办公整体出租率近90%，二房东积极推出特价房等优惠措施带动转租率上升至82%。从这一意义上说，疫情或将加速写字楼租赁需求向多元化、全生命周期化发展，需要业主在资产管理和租赁策略方面作出应对。新时新能—新经济周期下，新兴细分行业迎来风口或将成新动能按行业看，TMT、房地产建筑及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比45.2%、10.9%及9.8%。如若按企业主营业务领域看新增需求中“在线+”租户的占比，发现消费服务与教育、文体娱乐及零售贸易行业线上渗透率最高，分别为90.8%、80.5%、40.1%及39.0%，且上半年需求增量显著，分别占比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。其中，受疫情影响，零售、文体娱乐等行业因线下实体冲击较大而积极向线上转型，使如网购、在线桌游、直播等企业积极扩张；专业服务则衍生出在线办公软件等企业的扩张需求。就在线教育而言，上半年头部企业在蓉积极扩张，选址集中于乙级写字楼和非标物业。数据显示，中国K12(学前教育至高中教育在校生规模)近2.3亿人，而据估计K12在线教育企业用户数2020年仅3,700万人，市场渗透规模仅16%，仍有可观成长空间，但未来在线教育企业需求的可持续性取决于疫后商业模式调整所带来的实际营收情况，并直接影响其承租能力及办公物业选择。2020年上半年成都办公需求在线渗透率和活跃度（按行业）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度同时，2020年以来中央密集召开关于加快推进新型基础设施建设的会议，明确新基建建设方向，而成都在成渝地区双城经济圈建设、东部新区设立、环城生态建设等重大事件的推动下，传统基建与“新基建”相关领域行业迎来新风口，包括5G、新能源、房地产建筑、城际交通物流等行业，同时也助推新基建及TMT孵化的金融机构及保险相关企业发展。此外，上半年宏观环境的波动也为法律服务、不良资产收购、企业服务外包等行业的发展创造了契机，并提升相关专业机构的租赁活跃度，有望为成为写字楼市场的未来发展增添新动能。成都写字楼市场未来12个月需求展望数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度2020年下半年，成都还将迎来逾32万平方米的新增供应。随着下半年经济走势逐渐明朗，中大型企业的办公需求或将加速落地，同时疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼。因此，作为对接，业主应积极把握复苏契机，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。零售物业市场运营商运用自身优势积极应对，消费容量扩大助力打造国际消费中心城市上半年，成都零售物业市场新增供应继续下沉，次级商圈迎来红唐购物中心和招商花园城的开业，定位皆聚焦于家庭亲子消费。然而，传统百货生存空间继续受到挤压，千盛百货晋阳店闭店。市场整体空置率较去年底上升3.9个百分点至8.0%,系近三年来新高。究其原因，随着疫情带来的影响逐步释放，市场录得以服饰、教育培训、正餐为主的租户集中退租；同时，宏观环境的不明确性令零售商扩张愈发谨慎，上半年同样本新设店铺数仅达2019年同期的22.6%。因此，上半年租金走势承压，全市购物中心首层平均租金较去年底下跌1.5%，报360.8元每平方米每月；分商圈看，商业饱和度较高的次级商圈租金跌幅最大，达1.8%。尽管如此，1-5月成都社会消费品零售总额累计同比跌幅较1-3月显著收窄4.6个百分点，其中餐饮收窄7.6个百分点，显示出零售行业的逐步回暖态势。内生新始—内资零售商精准把握内需特征，借力资本拓展增量市场随着疫情升级为全球性事件，国际品牌扩张放缓，留给内资品牌更多发展空间，其凭借充足的资金、优先复苏的市场先机和对本地需求的精准对接积极拓店，上半年美妆、中式连锁快餐及新能源汽车三大品类表现瞩目。国内美妆普及率、中式快餐的连锁化率与全球成熟市场相比增长空间巨大，而高流量、高坪效的特点令其成为内资零售商增加收益的发力重点。上半年，西贝、海底捞相继推出极致性价比的数个快餐副牌，其中捞派有面儿于成都开设新店；内资美妆集合店于成都多点开花布局，The Colorist、Wow Color及Perfect Diary合计新设14家门店。此外，购置税优惠措施延长和“新基建”浪潮推动下新能源汽车迎发展新机遇，基于可视性强、样车方便进出和市中心位置等因素，其选址仍青睐购物中心。同时，行业内领先的新能源汽车企业具备提升商场前沿科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高的优势。因此，预计未来可见更多新能源汽车体验店进驻购物中心，上半年，成都市场录得蔚来、哪吒电动车拓店案例。活跃内资品牌案例及发展原因数据来源：欧睿数据库，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度扬长制胜—运营商运用自身优势积极应对市场挑战上半年，核心商圈和非核心商圈分别利用自身优势积极应对市场挑战。在核心商圈，运营商积极利用品牌资源来调整业态/租户组合，或升级店铺，使品牌集聚效应再次增强，包括远洋太古里吸引数个服饰及餐饮首店入驻，如山本耀司中国大陆首家旗舰店、Chanel中国新概念国内首店、LeTao西南首店等，并在五周年庆联合超60家品牌推出货品限量首发或独家首发；成都IFS大规模的升级既有店铺能级，包括匡威、Evisu、Kiton等的十余个店铺升级为更高能级的西南旗舰店；伊势丹百货则持续利用日本品牌资源，招引日本护肤、餐饮首店，如Elixir、Royce。鉴于核心商圈的可租面积有限，未来首店资源或将部分外溢至次级商圈的优质购物中心。在非核心商圈，一方面包括龙湖、万达等品牌购物中心利用连锁优势与租户联手互助，多城联动发放消费券，刺激消费回暖；另一方面，部分购物中心则利用物业形态、地理等优势通过重塑定位来与周边项目形成业态有益互补，携手提升竞争力。自去年起，世豪广场与相邻的开放式项目建发鹭洲里开始二次细分定位构建差异化消费场景，前者发力“悦己”打造国际美妆区，后者发力“社交”打造城南稀缺的夜生活消费场景，仅上半年就引入3个酒吧，最终实现业态互补。上半年运营商调整应对案例数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第二季度营销层面，在政府的积极鼓励之下，“地摊经济”提振消费，成果斐然。街道市集与购物中心的市集营销在定位客群、营业时间、热门业态上具有一定差异性，两者合力触碰消费者市井情怀，刺激消费。上半年内，超14%的成都购物中心推主题集市。展望未来，2020年成都零售物业市场还将迎来8个项目合计72万平方米的新增供应，其中次级、近郊商圈分别占比58%、38%。中长期看，成都零售物业市场持续向好。一方面，随着奥特莱斯、主题乐园等商业体在蓉扩张，城市消费场景愈发多元；另一方面，更多优质项目加码进一步拓宽城市消费版图，并带动品牌重审布局网络，上半年高端百货成都SKP开工建设、泰国高端商业综合体“暹罗天地”落地天府新区等。因此，得益于更多优质运营商及零售商的加码，市场有望再次提档升级，助力成都打造国际消费中心城市。随着国际品牌受疫情全球化发展影响而步伐放缓，国内零售市场迎来新一轮的品牌格局调整。优胜劣汰之下部分国际品牌退出舞台，使曾经一铺难求的核心商圈释放更多空间。CBRE建议内资品牌把握新时代赋予的机遇积极发力，尤其是如本土餐饮等刚需性较强的品牌。仓储物流市场夯实消费基础助力物流业快速复苏，电商加速渗透零售业迎发展新机遇疫情对成都仓储物流市场的影响逐渐消退，反之积压的需求得到积极释放。作为快递业务量内陆第一城，成都的消费市场活力迅速展现，仓储物流需求明显恢复。上半年，成都仓储物流市场录得三个项目合计约15.7万平方米的新增供应，租赁需求经历了第一季度疫情爆发、电商短租到期以及搬回自建库的冲击后，于第二季度出现明显回暖。市场空置率较去年底上升4.8个百分点至23.2%，短期的供应高峰及退租影响令业主当前以去化面积为首要目标，尤其是在新都、龙泉等影响较大的园区业主的租金优惠幅度较大，致全市高标库平均租金较去年底下跌2.3%至23.4元每平方米每月。与此同时，宏观环境的不确定性使租户加强成本控制，市场录得数宗由核心园区搬迁至非核心园区的案例。消费回暖—夯实消费基础助力物流业快速复苏，仓储需求于第二季度明显改善上半年净吸纳量录得负值，但第二季度需求实则呈回暖态势，录得净吸纳量12.6万平方米，为去年同期的两倍，居全国第三。原因在于企业复工复产以及电商加速渗透零售业，推动快递服务需求增长。数据显示，自 4月起成都快递业务量全面实现正增长，1-5月成都快递业务量突破1亿元，同比增长12.11%，居全国第11位；2020年“618”购物节，成都天猫交易额居全国第六、四川京东交易额居全国第五，且6月以来快递货量同比翻倍，成都为全国最大收货城市。成都物流业相关宏观及消费数据数据来源：成都统计局，成都邮政局，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度电商新机—电商加速渗透零售业，自建库供应量折射成都未来消费需求潜力由于疫情期间越来越多的零售商转向数字化销售渠道以维持其业务，疫后零售业的数字化转型步伐或将加快。据世邦魏理仕2020年亚太区零售租户调查结果，43％的服饰类零售商将电商视为核心业务；67%的零售商表示会加大在线零售/快递应用的投入。因此，电商或将加速渗透零售业迎发展新机遇，据弗雷斯特研究预测，2023年中国内地电商渗透率将由2020年的28%上升至39%，领军亚太区。这一积极信号已初见端倪，尽管头部电商企业自建库已交付，但电商仍为上半年租赁市场首要需求，贡献率达62.2%，较2019年上升18个百分点。其中在疫情中加速发展的生鲜电商占比新增电商需求的14.7%，较2019年显著上升6.9个百分点。值得注意的是，头部电商企业继续在成都发力布局，未来4年将见证约131万电商自建库的交付使用，主要分布于远郊（40.0%）、青白江（28.8%）及龙泉（16.1%）。电商渗透率及成都电商自建库供应数据来源：Forrester, Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2020年第二季度优化运营—成本控制和物流服务精细化诉求驱动业主与租户的仓储策略改变上半年租赁需求进退并行的现象反映出电商及物流行业成本控制和物流服务精细化的诉求，未来租户的仓储策略将继续在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。具体表现在整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择定制库；加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配；随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。作为应对，未来业主需提供更弹性的运营策略。展望未来，2020年成都仓储物流市场还将迎来4个项目合计约50万平方米的新增供应，维持高位；青白江主导供应，占比高达66%。尽管如此，成都基础设施建设、港口枢纽升级及本地需求释放均将为市场提供大力支撑，预计下半年仓储需求活跃度将继续回升。未来18个月仍有大量仓储物流空间投放，租赁市场将持续面临挑战。投资市场宏观政策宽松使投资机会显现，成渝经济圈加速建设获更多关注2020上半年，成都投资市场较去年同期交易量下降，共录得2个大宗交易成交，合计成交金额约11.6亿元。根据世邦魏理仕2020年5月的亚太区投资回报率调查报告，疫情影响下投资者将优先关注租户品质较高的项目，在项目尽职调查方面也将更加严谨。相较亚太区其他国家与地区，国内疫情最先得到有效控制，加上财政货币刺激政策和进一步开放外资举措的稳步实施，中国大陆成为外资关注的避风港之一。作为西部领军城市，成都亦备受关注。下半年，尽管宏观环境的不确定性犹存，部分机构投资者采取保守或收缩的态度，但基于成渝经济圈建设带来的新一轮战略机遇，城市扩容、产业链升级、人才导入等逐步推进，成都房地产市场活力和价值将显著激发，继而投资者仍长期看好成都，积极寻找极具潜力的投资机会，预计下半年大宗交易市场会呈现更清晰的走势。CBRE发现尽管上半年成都大宗交易较少且部分机构投资者态度保守，但因西南区域的内生需求所产生的比较优势仍吸引机构投资者和开发商积极关注和长期看好成都。不断升温的土地市场从另一方面反映了成都未来新开发方面的发展空间。但投资者在当下的市场环境中避险意识更强，故更关注位于核心区域现金流稳定的成熟项目。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:世邦魏理仕

新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战；但从另一方面看，疫情加速互联网时代消费习惯变革，商业地产行业的新格局将逐渐形成。在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。01中国商铺租金指数运行分析根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。疫情期间，部分业主/运营商推出给予免租期、缓交租金等一系列商户纾困措施，商铺租赁样本调查数据显示，样本商业街中，近半数业主给予商户免租期；样本商圈中，超七成购物中心给予商户免租期（注：本次商铺平均租金涨跌幅未考虑疫情下业主/供应商为商户提供免租期对租金水平的影响）。从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平；在样本商圈（购物中心）中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈（购物中心）租金与上期持平。从市场表现来看，2020年1-5月，我国社会消费品零售总额实现13.9万亿元，同比下降13.5%，降幅较1-4月收窄2.7个百分点；其中实物商品网上零售额同比增长11.5%，增幅较1-4月扩大2.9个百分点；实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重为24.3%，较去年同期扩大5.4个百分点。在新冠肺炎疫情影响下，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对实体经营仍产生挤压效应。整体来看，受疫情影响，我国经济和消费受到较大冲击，商业租赁需求恢复仍需时间。1、百街商铺租金指数变化（1）百街商铺租金变动情况根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2020年上半年，百街商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%。分城市等级来看，2020年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占11.5%，租金环比下跌的商业街占80.8%，7.7%的商业街租金与上期持平。一线城市中，北京9条商业街租金环比两涨五跌两平，其中南锣鼓巷跌幅最大，为3.37%；上海11条商业街租金环比均下跌，其中田子坊跌幅最大，为5.26%；广州3条商业街租金环比一涨两跌，其中北京路步行街跌幅较大，为3.67%；深圳3条商业街租金环比全部下跌，其中东门步行街跌幅最大，达5.59%。2020年上半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占12.5%，租金环比下跌的商业街占85.0%，2.5%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京主要商业街租金环比上涨；杭州、长沙、海口主要商业街租金环比涨跌互现；其余7个城市主要商业街租金环比均下跌或持平，其中武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为6.64%。（2）租金涨跌幅较大的商业街图：2020年上半年租金环比涨跌幅较大的商业街数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com2020年上半年，样本商业街中，南京老门东、海口中山路等8条商业街租金环比上涨，但涨幅有限，其中南京老门东环比涨幅最大，为0.78%；海口中山路、海口解放西路商业街租金环比涨幅在0.5%（含）-0.7%（含）之间；北京簋街、杭州武林路等5条商业街租金环比涨幅均在0.5%以内。在租金环比下跌的商业街中，武汉光谷步行街、深圳东门步行街等10条商业街租金环比跌幅相对较大，其中武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为6.64%；深圳东门步行街、上海田子坊商业街租金环比跌幅均在5.0%-6.0%之间；重庆三峡广场、苏州石路步行街、天津滨江道商业街等7条商业街租金环比跌幅均在3.0%-5.0%之间。2、百MALL商铺租金指数变化（1）百MALL商铺租金变动情况根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2020年上半年，百MALL商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。分城市等级来看，2020年上半年，一线城市中13.6%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.1%的商圈（购物中心）租金环比下跌，2.3%的商圈（购物中心）租金与上期持平。一线城市中，北京12个商圈租金环比一涨十跌一平，其中崇文门商圈租金跌幅最大，为2.58%；上海22个商圈租金环比三涨十九跌，其中人民广场商圈跌幅最大，为2.82%；广州6个商圈租金环比两涨四跌，其中北京路商圈跌幅最大，为3.99%；深圳4个商圈租金环比全线下跌，其中华强商圈和福田中心区商圈跌幅较大，均为2.29%。2020年上半年，二线城市中15.7%的商圈（购物中心）租金环比上涨，84.3%的商圈（购物中心）租金环比下跌。长沙、南京、苏州、重庆、南昌等7个城市重点商圈租金环比全部下跌；成都、杭州等4个城市重点商圈租金环比均涨跌互现。二线城市中，杭州申花商圈租金环比跌幅最大，为3.70%。（2）租金涨跌幅较大的商圈图：2020年上半年租金环比涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com从商圈层面看，2020年上半年，在租金环比上涨的商圈中，广州天河路、广州西关等10个商圈租金环比涨幅较大，其中广州天河路商圈租金环比涨幅最大，为0.61%；广州西关商圈租金环比涨幅亦达到0.60%；上海川沙、上海七宝2个商圈租金环比涨幅均在0.5%-0.6%之间；青岛浮山后、海口滨海国贸、上海中山公园等6个商圈租金环比涨幅均在0.5%以内。在租金环比下跌的商圈中，广州北京路、广州市桥2个商圈租金环比跌幅近4.0%；杭州申花、南昌八一等3个商圈租金环比跌幅均在3.0%-4.0%之间；青岛李村、上海人民广场、重庆三峡广场等5个商圈租金环比跌幅均在2.0%-3.0%之间。3、租金运行趋势研判从市场表现看，2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，网络购物成为居民消费的重要方式，实物商品网上零售额占比持续提升，线上消费对线下实体商业经营产生一定冲击。一方面，疫情催化新兴业态持续扩张，推动零售商业企业实现线上与线下的加速融合发展。另一方面，零售商业企业提供的无接触、自助式零售等服务更受消费者青睐，同时社区商业价值获得快速提升。整体来看，2020年上半年，经济运行还未回归正常水平，投资、消费等主要经济指标仍未恢复到去年同期水平。短期来看，国内经济仍在复苏，实体商业经营仍面临较多挑战，商铺租金整体承压。未来，随着疫情防控形势向好，前期压抑的部分消费需求有望逐步释放，并支撑消费市场平稳发展。供应方面，从短期供应来看，受疫情影响，15个重点监测城市1-5月新开业购物中心项目数量仅有14个，总商业建筑面积约82万平方米，主要分布在成都、重庆、青岛、南昌等8个城市，较2019年1-5月减少约250万平方米。随着国内疫情防控形势持续好转，部分受疫情影响而暂停开业计划的购物中心预计将于2020年下半年入市。从长期供应来看，2020年1-6月，15个重点监测城市商办用地成交规划建筑面积为2509.5万平方米，同比上升14.1%。从城市等级看，一线城市商办用地成交规划建筑面积同比上升100.3%，二线城市同比上升2.3%。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占15城比例由去年同期的12.1%上升至21.2%，二线城市占比由去年同期的87.9%下降至78.9%。整体来看，一线城市商办用地市场成交规模同比明显增加，二线城市成交规模同比较为稳定。需求方面，2020年1-5月，受疫情影响，我国社会消费品零售总额同比下降13.5%，仍未恢复疫情前水平；而线上消费累计同比持续增长，持续挤压线下实体消费，1-5月实物商品网上零售额同比增长11.5%，增幅连续三个月扩大。按消费类型分，餐饮收入同比下降36.5%；商品零售同比下降10.6%。15类限额以上单位商品中，粮油食品类、饮料类、中西药品类、日用品类及通讯器材类分别同比增长13.4%、8.5%、4.9%、2.5%和2.3%，其余10类商品零售均同比下降；其中金银珠宝类及服装鞋包、针纺织品类同比下降超过20%。整体来看，在新冠疫情影响下我国消费市场短期受到较大冲击，虽然市场活力回升，但恢复疫情前的水平仍需时日，在租赁需求有所放缓的情况下，商铺租金短期仍面临下行压力。展望未来，新冠肺炎疫情防控工作已进入常态化防控阶段，但其对经济的影响短期内仍会持续。在国内经济、消费市场和实体商业的恢复尚需时间的背景下，商铺租金水平在短期内或将继续下行。同时，境外疫情正在蔓延扩散，对世界经济的冲击还在发展演变的过程中；在外需存在较大不确定性的情况下，扩大内需的战略将持续推进。且随着疫情逐步得到有效控制、复商复市稳步进行，在促消费政策的扶持下，中国经济将逐步释放内需潜力，消费升级的势头亦将持续。随着消费市场活力不断恢复，实体商业和商户经营也有望逐渐回归正常水平；预计未来，我国重点城市商铺租金有望恢复平稳运行态势。02中国写字楼租金指数运行分析根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金 整体水平累计下跌2.38%；其中二季度平均租金为4.8元/平方米·天，环比一季度下跌1.54%。从商圈来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占10.0%，租金环比下跌的商圈占87.5%，2.5%的商圈租金与上期持平。整体来看，2020年二季度，国内经济逐步复苏，但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变，外部风险挑战明显增多。在国内经济恢复面临压力以及世界经济不确定性增加的背景下，我国经济稳定运行仍面临较多挑战，消费、投资等主要指标均低于上年同期水平；受国内宏观经济仍处于下行区间影响，本季度全国重点城市主要商圈写字楼市场需求下降，租金环比继续下跌。分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均下跌。1、写字楼租金变动情况分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。从城市等级看，2020年二季度，一线城市中，13.9%的商圈写字楼租金环比上涨，86.1%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等5个商圈写字楼租金环比上涨；深圳龙岗中心城、深圳南山中心区等31个商圈写字楼租金环比下跌。2020年二季度，二线城市中，6.8%的商圈写字楼租金环比上涨，88.6%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，杭州、南京、长沙主要商圈写字楼租金环比涨跌互现；其余城市主要商圈写字楼租金环比均下跌或持平。2、租金涨跌幅较大的商圈图：2020年二季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈数据来源：CREIS中指数据库·写字楼版2020年二季度，新冠肺炎疫情对写字楼市场的影响继续显现，在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，近九成商圈写字楼租金环比下跌；其中批发零售、住宿餐饮、交通运输、文体娱乐等行业受到的影响较大，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金环比下跌较多。在写字楼租金环比下跌的商圈中，深圳龙岗中心城环比跌幅最大，为3.96%，租金下跌至3.7元/平方米·天；深圳南山中心区、北京上地等13个商圈写字楼租金环比跌幅亦在3.0%以上；广州体育中心、上海五角场等47个商圈租金环比跌幅在1.0%-3.0%之间；上海淮海中路、成都春熙路等9个商圈写字楼租金环比跌幅在1.0%以内。尽管疫情期间，企业经营活动受限，但互联网相关服务行业、医疗以及大数据等行业继续保持上扬态势，基于扩张需求，楼盘硬件设施较好、物业管理完善且租金较低的新兴商圈写字楼需求有所增长。同时，TMT、金融业等行业仍为写字楼市场需求主力，部分企业存在扩张需求；因此，这几类行业企业较为集中的商圈写字楼租金仍较为稳定。在中国房地产指数系统写字楼租金指数监测的15个重点城市主要商圈中，北京丽泽桥、北京科技园区等8个商圈写字楼租金环比有所上涨，涨幅均在1.0%以内。3、租金运行趋势研判从市场表现来看，随着复工复产扎实推进，二季度国民经济运行呈现恢复改善态势，但2020年1-5月，投资、消费、进出口等主要指标同比仍呈下降态势，经济运行尚未恢复到疫情前水平，部分行业的稳定复苏也面临新挑战。重点城市写字楼租赁需求疲软，空置率高企，综合因素致使二季度写字楼租金环比继续下跌。分行业来看，与互联网、医疗相关的办公需求继续保持逆势增长，TMT行业、金融业办公需求保持稳定，为写字楼租赁市场带来一定积极影响。供应方面，新开工方面，2020年1-5月，15个重点城市办公楼新开工面积共计913.0万平方米，同比下降24.6%。其中一线城市办公楼新开工面积同比增长6.7%；二线城市同比下降39.5%。土地供应方面，2020年1-6月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为2509.5万平方米，同比增长14.1%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比增长100.3%；二线城市同比增长2.3%。短期来看，受疫情影响全国15个重点城市办公楼新开工面积同比下降；长期来看，重点城市商办用地供应仍将保持稳定增长。需求方面，2020年二季度，我国国民经济整体处于恢复过程中。2020年1-5月，我国规模以上工业增加值同比下降2.8%，服务业生产指数同比下降7.7%。从主要行业看，5月，信息传输、软件和信息技术服务业，房地产业，金融业生产指数同比分别增长12.9%、7.1%、5.2%，增速较4月分别加快7.7、6.0、0.8个百分点；批发和零售业，住宿和餐饮业同比分别下降2.1%、21.7%，降幅较4月分别收窄4.5、12.0个百分点。整体来看，TMT产业、金融业等仍为本季度写字楼市场需求主力。展望未来，从宏观环境来看，2020年二季度，推动复工复产、支持疫情防控的相关政策有序落实、不断推进，经济继续呈现恢复态势。税收方面，国家先后出台多项税费优惠政策，减轻企业和社会税收负担、成本压力。5月15日，财政部、税务总局联合发布《关于支持疫情防控保供等税费政策实施期限的公告》，支持疫情防控、企业纾困和复工复产；5月19日，国家税务总局发布《关于小型微利企业和个体工商户延缓缴纳2020年所得税有关事项的公告》，缓解小型微利企业和个体工商户的生产经营资金压力。信贷支持和金融服务方面，政策继续给小微企业和个体工商户信贷支持。5月25日，银保监会、工信部、国家发改委等六部门联合下发《关于进一步规范信贷融资收费 降低企业融资综合成本的通知》，提出了20条措施以进一步规范信贷融资各环节收费与管理，降低企业融资综合成本，更好服务实体经济高质量发展。疫情发生以来，银保监会不断优化疫情防控领域金融服务，截至2020年5月17日，银行机构对疫情防控、助力复工复产提供的信贷支持已超过3.11万亿元。短期来看，在疫情影响下，我国经济实现全面复苏尚需时间。2020年1-5月，消费、投资和出口三大需求仍同比下降；随着疫情对市场的影响逐步显现，写字楼租金短期仍将承压。但长期来看，虽然我国当前经济运行尚未恢复到疫情前水平，但在疫情防控取得了重大战略成果的背景下，随着复工复产扎实推进、生产需求逐步好转，我国经济发展和转型升级的新动能也将不断发展壮大，这些都将推动经济全面回归常态，并支持写字楼市场的平稳发展。

中新网7月17日电 16日，由中指研究院、中国房地产指数系统联合主办的“2019中国商业地产指数发布会暨第二届中国商业地产发展高峰论坛”在北京举行。会上，中指研究院发布2019中国商业地产租金指数研究成果及2019中国商业地产发展白皮书，研判了商业地产市场发展现状及趋势。与会的商业地产企业、重点商家、金融机构、房地产经纪人及商业地产投资人等共同探寻行业发展方向，并为各类商业地产产业链资源搭建高效对接的交流平台。从商业地产租金指数来看，2019年上半年，在一线城市的商业营业用房租赁市场中，依然存在结构性机会。而具有一定经济基础，商业活跃度相对较强的新一线、二线城市也将持续受到零售商关注。从监测的数据来看，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的中国百街商铺平均租金为25.6元/平米天，环比上涨0.72%；由全国重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的中国百MALL商铺平均租金为27.0元/平米天，环比上涨0.62%。另一方面，部分重点城市在各类产业、人才的政策利好下，吸引了大量企业落户与投资，将为租金增长带来空间。从监测的数据看，由全国重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本为标的，构成的2019年二季度重点城市写字楼的平均租金为5.0元/平米天，环比上涨0.01%。中指研究院同时发布《2019中国商业地产发展白皮书》，报告指出，随着经济转型升级持续发力，消费已成为驱动经济增长的主要动力。消费结构不断升级背景下，人们对于文化娱乐等服务性消费、个性化消费、体验式消费需求大幅增加。因此，开发商在商业业态创新方面上，应坚持差异化定位，补足区域功能短板，打造休闲娱乐的体验场景；用IP赋能，丰富商业内容，从内容上提升体验感和互动性。在办公方面，应通过优化办公空间、升级业态组合等方式，提升写字楼产品的市场竞争力；同时需要将新技术和新模式融合，打造出更适合成长型企业需要的智慧共享办公空间。在行业升级和消费引领下，2019年商业地产企业在布局层面积极聚焦核心城市，挖掘潜力区域；在产品方面，精准定位，打造差异化产品和个性化体验；在资金层面，多渠道融资，积极试水资产证券化；在资本运作与整合层面也不断推进。而在竞争格局上，企业间的竞争、区域间的竞争态势愈加清晰，龙头企业的核心竞争力也在逐渐增强，属于中国的商业地产高品质时代已经到来。同时，研究人员甄选在中国市场有强大影响力的商业地产企业和项目，从产品设计、服务创新等方面对样本进行系统研究，深入发掘并推出能切实促进城市经济和文化发展的商业地产标杆企业和项目。2019中国商业地产标杆企业2019中国商业地产标杆项目

中商情报网讯：3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。据榜单显示，大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司以及苏宁置业集团有限公司等企业成为了2019中国商业地产百强企业。2019中国商业地产百强企业（部分企业）资料来源：中指研究院、中商产业研究院整理1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值及增长数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值及增长率数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产百强代表企业平均租金及同比商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米/月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%；商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大；二线城市成交面积同比上升5.8%；三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。百强代表企业2017年、2018年商业地产拿地面积分布面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破百强代表企业2014-2018年资产负债率均值在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。十家百强企业2017-2018年公司债、海外债发行情况境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%；十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点；十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国商业地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。