商业地产市场调研公司

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

中商情报网讯：3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。据榜单显示，大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司以及苏宁置业集团有限公司等企业成为了2019中国商业地产百强企业。2019中国商业地产百强企业（部分企业）资料来源：中指研究院、中商产业研究院整理1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值及增长数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值及增长率数据来源：中指研究院、中商产业研究院整理商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产百强代表企业平均租金及同比商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米/月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%；商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大；二线城市成交面积同比上升5.8%；三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。百强代表企业2017年、2018年商业地产拿地面积分布面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破百强代表企业2014-2018年资产负债率均值在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。十家百强企业2017-2018年公司债、海外债发行情况境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%；十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点；十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国商业地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

报告格式：纸质版 电子版 纸质+电子版出品单位：智研咨询智研咨询发布的《2021-2027年中国深圳商业地产市场调查与市场前景预测报告》共十二章。首先介绍了深圳商业地产行业市场发展环境、深圳商业地产整体运行态势等，接着分析了深圳商业地产行业市场运行的现状，然后介绍了深圳商业地产市场竞争格局。随后，报告对深圳商业地产做了重点企业经营状况分析，最后分析了深圳商业地产行业发展趋势与投资预测。您若想对深圳商业地产产业有个系统的了解或者想投资深圳商业地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告目录：第.一章 2015-2019年深圳商业地产产业运行环境分析第.一节 2015-2019年深圳宏观环境概况一、深圳市政区概况二、深圳市交通运输概况三、产业结构概况四、深港合作第二节 2015-2019年深圳经济发展状况一、综合经济情况二、产业经济情况三、金融贸易情况四、社会人文情况第三节 2015-2019年深圳市城市建设规划一、城市性质与发展目标二、城市规模三、城市空间发展与总体布局第四节 2015-2019年中国商业地产政策环境分析一、中华人民共和国城市房地产管理法二、中华人民共和国土地管理法三、协议出让国有土地使用权规定四、土地、货币、税收政策与中国房地产市场五、中国房地产行业相关法律法规第二章 2015-2019年深圳房地产所属行业市场运行形势分析第.一节 深圳房地产发展阶段一、2015-2019年：房地产行业逐步市场化规范化二、2015-2019年：房地产市场稳步前进三、2015-2019年中：房地产市场快速上升四、2019年中至今：房地产市场进入调整阶段第二节 2015-2019年深圳各区域房地产发展概况一、罗湖区二、福田区三、南山区四、盐田区五、宝安区六、龙岗区第三节 2015-2019年深圳房地产所属行业市场价格及其调控政策浅析一、近年来深圳房地产价格运行分析二、国家及深圳市房地产调控政策回顾三、深圳市加强房地产市场宏观调控的具体措施第四节 税收政策对深圳房地产市场价格的影响剖析一、税收对房地产价格影响的理论阐述二、深圳房地产税收政策对房价的影响及存在的问题三、深圳市房地产税制改革的建议第三章 2015-2019年深圳商业地产市场运行状况分析第.一节 2015-2019年深圳商业地产发展态势分析一、深圳商业地产发展状况分析二、深圳商业地产销售模式分析三、深圳商业地产面临的发展难题四、深圳商业地产发展人才紧缺第二节 2015-2019年深圳商业地产片区分析一、宝安区商业地产二、中心区商业地产三、龙华商业地产四、龙岗中心城商业地产第三节 2015-2019年深圳商业地产市场发展对策分析第四章 2015-2019年深圳写字楼所属行业市场运行分析第.一节 2015-2019年深圳写字楼产业发展概况一、深圳写字楼市场发展历程二、深圳写字楼分布三、深圳第四代写字楼分析四、深圳写字楼的专业化发展态势分析第二节 2015-2019年深圳写字楼市场格局分析一、深港共建推进深圳写字楼市场发展二、深圳写字楼市场供求态势三、深圳写字楼发展数据分析四、深圳写字楼楼价分析第三节 国家政策对深圳写字楼市场的主要影响浅析第四节 2015-2019年深圳中心区写字楼市场调查一、中心区内写字楼市场供应类型特征二、中心区写字楼客户特征分析三、中心区写字楼市场呈现特征四、中心区写字楼供求分析五、中心片区物业发展状况及前景第五节 2019年深圳甲级写字楼市场发展现状分析一、深圳甲级写字楼市场状况二、深圳甲级写字楼市场需求分析三、深港合作持续推动深圳甲级写字楼市场需求第六节 2015-2019年深圳写字楼市场最新行情分析一、深圳限外令取消带来的影响二、深圳写字楼最新成交现状三、深圳写字楼租赁市场动态第五章 2015-2019年深圳商铺地产所属行业市场发展形势分析第.一节 商铺的概念一、商铺的定义二、市场类商铺的概念三、商业街商铺的概念第二节 2015-2019年深圳商铺地产发展概况分析一、深圳三大商圈商铺的经营状况分析二、深圳CBD商铺升值潜力巨大三、深圳商铺存在的问题及可持续的关键第三节 2015-2019年深圳商铺市场运营格局分析一、深圳商铺市场状况二、深圳商铺市场发展主要特征三、深圳市商铺成交行情分析第四节 2015-2019年深圳地铁商铺市场发展现状分析一、深圳迎来地铁商业时代二、深圳地铁激热沿线商铺市场三、深圳地铁商铺发展面临的问题四、深圳地铁商业发展需要做好长期准备第五节 2015-2019年深圳区域商铺细分市场运营分析一、福田中心区商铺二、关外商铺三、南山商铺四、南山后海商铺五、龙岗商铺第六章 2015-2019年深圳写字楼产业所属行业市场竞争格局分析第.一节 2015-2019年中国写字楼市场竞争现状分析一、写字楼市场竞争力分析二、高端写字楼市场进入竞争高峰三、写字楼同质化造成竞争激烈第二节 2015-2019年深圳写字楼市场竞争形势分析一、深圳写字楼市场竞争现状二、深圳写字楼核心竞争力分析三、深圳写字楼租赁市场竞争形势分析第三节 2015-2019年深圳提升写字楼市场竞争的对策分析第七章 2015-2019年深圳商业地产市场对比城市分析—北京第.一节 2015-2019年北京商业地产总体状况分析一、北京商业地产的分布情况二、北京交通干线和沿线商业分析三、北京商业项目建设情况分析四、北京商业项目物业形态比较分析第二节 2015-2019年北京商业地产市场新动态分析一、北京商业地产发展的特点分析二、奥运会对北京商业地产的影响解析三、北京商业地产物业税分析四、北京商业地产供需格局分析第三节 2015-2019年北京市商业地产市场细分研究一、百货/购物中心/大型超市二、商业街三、社区商业及底商四、综合/专业市场第四节 2015-2019年北京各区域商业地产状况分析一、各区商业体量的组合分布分二、各区商业供应量的业态功能分析三、其他郊区县的商业业态功能分析四、各区开发商个数与项目数的对比分析五、各区租售形式对比分析六、各区商业项目租售形式对比分析第五节 2015-2019年北京商业地产面临的问题与对策一、北京商业地产存在的主要问题二、北京商业地产发展的建议三、北京商业地产的可持续发展策略四、浅析商业地产开发与经营过程中的品牌策略第八章 2015-2019年深圳商业地产行业运营对比城市分析—广州第.一节 2015-2019年广州商业地产市场概况分析一、广州商业地产发展历程二、广州市商业地产发展概况及特点三、越秀区将发展成广州商业地产核心商圈四、广州发展商纷纷涉足商业地产第二节 2015-2019年广州商业地产面临的挑战分析一、广州商业地产面临同质化难题二、广州商业地产六点不足三、广州商业地产需要调整和巩固四、广州商业地产空置率高第三节 2015-2019年广州商业地产发展的对策建议分析一、广州商业地产隐忧不容忽视二、广州商业地产市场健康发展的对策三、广州将大力扶持商业地产发展四、广州商用地产仍然很大发展空间第九章深圳房地产产业优势企业关键性数据分析第.一节 万科企业股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第二节 招商局地产控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第三节 金地（集团）股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第四节 深圳市长城投资控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第五节 深圳市振业（集团）股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第六节 沙河实业股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第七节 深圳华侨城控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第十章 2015-2019年中国商业地产运行状况分析第.一节 2015-2019年中国商业地产发展概况一、商业地产在城市经济中的地位和作用二、商业地产成为房产市场的新增长点三、中国商业地产快速发展的原因四、中国商业地产已进入新规则时代五、中国商业地产市场的特征与机遇第二节 2015-2019年中国商业地产运行分析一、中国商业地产交易量分析二、中国“地产+商业”运营模式探讨三、中国商业地产经营策略的比较第三节 2015-2019年中国商业地产面临的困惑与缺陷一、商业地产市场发展的三大瓶颈二、中国商业地产发展中存在的问题三、中国商业地产的困顿四、商业地产的结构失衡危机五、国内商业地产遭遇过剩危机第四节 2015-2019年中国商业地产的发展策略一、促进中国商业地产健康发展的对策建议二、中国商业地产的发展对策三、把脉中国商业地产定位四、商业地产要求专业化服务五、商业地产要巧妙打出“特色”牌第十一章 2021-2027年深圳写字楼市场发展趋势预测第.一节 2021-2027年深圳房地产业发展前景展望一、深圳房地产市场展望二、深圳房地产业趋势化发展研究三、深圳房地产消费趋势四、深圳房地产发展空间大五、“绿色建筑”将成深圳房地产发展趋势第二节 2021-2027年深圳商业地产发展趋势一、未来我国商业地产的主要特征二、未来深圳商业地产发展趋势三、深圳商业地产证券化发展走向分析四、深圳商业的地区发展趋势五、深圳商业地产经营走向分析第三节 2021-2027年深圳商业地产市场盈利趋势预测分析第十二章 2021-2027年深圳写字楼投资机会与风险投资分析（）第.一节 2021-2027年深圳商业地产投资可行性分析一、未来商业地产将成投资热点二、深圳板块商业地产潜力有待发掘三、深圳商业地产投资策略第二节 商铺投资概述一、商铺投资的概念二、商铺投资的种类三、商铺投资与其他投资的区别四、商铺投资的特点五、投资商铺评估很重要第三节 2021-2027年深圳商铺地产投资价值分析一、深圳商铺投资热点二、深圳商铺投资价值分析三、深圳主流商业区引领商铺投资方向四、深圳不同类型商铺的投资前景分析第四节 2021-2027年深圳写字楼市场投资风险预警第五节建议图表目录：图表 对主要国家和地区货物进出口总额及其增长速度图表 各种运输方式完成旅客运输量及其增长速度图表 全部金融机构本外币存贷款及其增长速度图表 城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度图表 各类教育招生人数图表 农村居民人均纯收入及其增长速度图表 城镇居民人均可支配收入及其增长速度图表 能源消费总量及其增长速度图表 我国国内生产总值及其增长速度图表 我国工业增加值及其增长速度图表 我国主要工业产品产量及其增长速度图表 我国规模以上工业企业实现利润及其增长速度图表 我国建筑业增加值及其增长速度图表 我国房地产开发和销售主要指标完成情况图表 我国社会消费品零售总额及其增长速度图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数续表图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）续表图表 2019年中国房地产开发企业完成投资及增速情况图表 2019年我国商品房销售面积和销售额增长情况图表 全国住宅及商业地产投资、建设、销售情况图表 2019年中国四大城市二手住宅价格指数及甲级写字楼租金指数对比图表 三季度深圳写字楼批准预售面积图表 深圳主要入伙写字楼物业图表 深圳预售写字楼价格变化图表 深圳预售写字楼销售面积图表 深圳写字楼租金及售价走势图表 深圳甲级写字楼吸纳量及空置率图表 深圳写字楼租金及售价走势更多图表见正文……

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

商业地产进入存量时代随着城镇化不断提高，城市消费需求增加，商贸经济更加繁荣，商业地产需求增加。商业地产在城市经济中的新引擎作用逐渐凸显，迎来了良好的发展机遇。目前我国城镇化已达到较高水平，城市商圈已基本成型固定，商业地产进入存量时代，商业资产的保值与增值成为业主、开发商以及商管团队面临的最核心问题。商业地产的商业价值主要来源于后期运营。我国的商业地产发展前景广阔，通过商业运营，进行资源优化整合，可以实现商业资产的价值最大化。从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁至营运及维护等全过程都会影响到日后资产的保值和增值。后期运营与服务作为整个商业地产产业链中的关键一环，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。因此，投资初期就应当考虑后期的持续运营问题，特别是在项目开业之后的运营期，运营效果的好坏直接决定了整个商业项目的客流量，进而影响开发商可收取的租金收入以及商业地产的整体价值和变现能力。商业地产主要运营管理模式当前商业地产运营管理模式主要有以下几种：产权出售模式。产权出售是指投资者在初期开发建设后就将商业地产出售的运营模式 。产权出售是一种较原始的粗放型运营策略，开发商主要通过产权交易来获得投资回报 。由于商业地产具有规模大 、风险高、收益大等特点，使得有能力一次性购买的投资者并不常见 ，并且过长的投资周期也使得大多数投资者望而却步 。因此，现实中的产权出售经常采用散售模式 ，即将商业地产的产权分割再转让给不同的投资开发商 ，典型代表是 SOHO中国地产项目。物业持有模式。物业持有是指投资者开发建设后持有商业地产，通过收取租金维持长期收益的方式 。由于这种模式通常是投资开发商先确定主力商业经营者，再按照后者要求进行规划建设 ，竣工后租赁使用 。这需要投资开发商具备强大的实力以吸引品牌商家参与加盟 ，还需要拥有庞大的客户资源。这种模式的代表是大连万达集团。售后返租模式。售后返租是指开发商出售商业地产后 ，与买方约定在一定年限内以代理方式进行返租 ，并将租金充抵售房价款或支付一定回报的方式。其实质是先出售后返租，并支付一定比例的租金回报。售后返租通常适用于写字楼、酒店、公寓和商铺等项目，这种模式最早流行于我国沿海发达城市，如广州 、深圳等，并迅速向全国推广。运营管理是商业地产增值的重要途径运营管理能够提高商业地产的整体价值。现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上，统一的运营管理是商业地产成功的关键。运营商通过业态与品牌的组合，以及针对客流量和转化率的运营，使得商业地产的经营效益和租金达到最大化。引进“沃尔玛”等主力品牌店，能够发挥前期强大的号召力、聚客能力、提升品牌形象，拉升总体价格，提高招商条件，从而提升整个商业地产的价值。例如：富华堂购物广场周边有数十所高校，接近30个大型的成熟社区，每天的客流达百万以上。知名商业运营商同世飞天通过资源整合，引进百货超市、电影院、KTV以及多种风格与不同档次的餐饮、服装等多业态品牌组合对富华堂购物中心进行有效运营管理， 使得该区域消费潜力极大释放，商业地产价值大大提高，多个大型集团公司对其产生了较强的购买意愿。运营管理能够有效保障稳定的租金收入。运营管理是商业地产的核心，只有高质量的运营才能使商业地产的资产价值得以有效释放。运营方凭借着良好的运营能力，能持续获得可观的商业出租收入，提升商业地产整体价值。商业地产运营方根据科学规划，职能划分，通过室内装修、空间设计、物业维修保养等有效的管理运营手段，向社会企业提供场地以及物业服务来赚取租金收入。这不仅使得各个商户的经营形象与日益提升的商场定位相匹配，也能提升整体商业效果，租金水平与物业收入也随之提升。因此，有效的运营管理能够显著提升租金议价能力，从而享受资产增值。例如：同世飞天结合专业与实际将内蒙古通辽百货改造项目重新定位为服务百姓生活的购物广场。通过引进生活超市、知名化妆品和服装品牌以及完善停车场、电梯等物业设备设施服务等方式吸引了众多顾客前来，不仅为人民的生活提供了便利，也有效提升了项目的收入和价值，赢得了客户的高度认可。优秀的运营管理能够提高商业地产的流动性，使其快速变现。商业地产的价值不仅是由其所在的地段价值决定的，更是由管理、服务价值决定的。只有规划、设计、建设、招商、运营、管理等各个环节都尽善尽美，才能使商业地产的整体价值不断攀升。运营好的商业物业价值一般更高，也更容易受到投资人的关注，从而更容易变现。此外，在地产存量时代，商业地产金融化已经成为一个炙手可热的议题，运营管理作为直达地产价值核心的重要手段和工具，推动着商业地产资产证券化进程。我国商业地产尚处于初级阶段，发展潜力巨大，商业地产关键的后期运营与服务将越来越受到关注。尤其在地理位置优越，基础设置齐全，商业繁荣的地区，运营对商业地产的价值提升尤其重要。以长期投资为立足点 ，不仅将地产项目销售给购买者，还注重完善其后期运营 ，从而带来稳定的租金收入和服务回报将成为我国商业地产运营管理发展的趋势。

来源： 每日经济新闻2020年，面对新冠肺炎疫情和国内外复杂环境的冲击，中国经济表现出了极强的韧性，疫情影响下，商业地产企业砥砺前行，为行业及经济平稳发展作出积极贡献。2021年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2021中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，鼓励企业理性认识商业地产市场发展现状及规律，紧密跟踪市场变动趋势，在变革中积极创新，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。从规模表现看，2020年在新冠肺炎疫情影响下，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营规模增长放缓。2020年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为427.3万平方米，同比增长12.7%，增幅较2019年收窄5.0个百分点。租金减免措施导致百强代表企业经营性物业租金收入同比增速大幅回落。多数企业携手商户共克时艰，积极实施租金减免等纾困措施，用阶段性的租金收入减少换取租户稳定续租，减少后续空置风险。2020年，百强代表企业经营性物业租金收入均值为30.1亿元，同比小幅增长3.5%，增幅较2019年收窄15.8个百分点。从成长性看，300城商办用地成交规模平稳增长，2020年，全国300城商办用地推出规划建面3.05亿平方米，同比增长1.2%，商办用地成交规划建面2.54亿平方米，同比增长7.7%。商业地产百强代表企业拿地放缓，投资态度审慎，拿地聚焦二线城市，三四线城市占比显著下降。与此同时，轻资产管理输出为企业储备优质项目资源，成为头部企业规模扩张的重要途径。从经营质量看，重点项目平均出租率下滑，但整体运营平稳。数字化平台提升了企业的运营效率，头部企业通过品牌库建设提高招商能力。写字楼租金仍处下行通道，空置率处于高位，2020年，全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金呈现持续下跌趋势，空置率均有上升，其中二季度环比下跌1.54%。运营企业积极采取更加灵活的手段来吸引租户迁入和实现老租户稳定续租，稳定市场需求。从稳健性看，商业地产百强代表企业的资产负债率均值小幅下降，偿债能力保持平稳。资产证券化规模不断扩大，底层资产以一二线城市零售商业和写字楼为主，商业地产百强企业借助资本力量快速发展。疫情缓解后，商业地产企业对市场的探索也将加速推动行业转型升级。过去一年里，商业地产市场出现了新的发展趋势，展望未来，变局依然存在。商业地产百强企业应以高品质开发运营为根基，积极把握时代变革机遇。新业态与新模式不断出现，激发商业地产市场新活力。零售物业通过合理配置“体验式”业态比例，特色主题打造差异化竞争优势，“首店经济”等创新模式不断激发商业地产新活力。城轨建设带来以TOD模式为载体的商业地产开发机会。TOD模式能够有效实现城市土地集约化利用，带来区域商业价值的提升。随着轨道建设提速，TOD项目规模快速增长，将为未来的商业地产市场带来新的发展机遇。城市更新唤醒城市活力，为商业地产市场带来新的生长空间。城市更新可以提高核心城市的存量价值，为商业地产市场带来新的发展机遇。实践层面，头部房企通过城市更新盘活地区商业已经取得了丰富的成功经验，未来城市更新将为商业地产市场带来广阔空间。商业运营服务业务分拆上市掀起热潮，资本助力商业企业稳健发展。商业地产市场逐渐进入存量时代，轻资产运营受到企业青睐，推动商业运营服务业务分拆上市。短期分拆上市热度仍将持续，商业地产资本市场充满机会。2020年的商业地产市场无疑是中国经济中承压极重的航道。商业地产人在过去一年砥砺前行，在保障经济增长和消费需求中扮演了重要角色。“十四五”开局之年百舸争流，新的时期赋予商业地产新的使命。商业地产百强企业在强化自身的同时应当引领行业稳步前行，为社会发展贡献力量。

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里

本报实习记者 蒋翰林 记者 赵毅 深圳报道客流量腰斩、空置率创新高、减租退租不断……2020年上半年，商业和商务活动在疫情中严重受阻，深圳各大购物中心、写字楼度过了一段异常艰难的日子。“疫情的发生对于商业地产造成不可避免的影响，但市场各方均积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。”戴德梁行日前发布的研究报告《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》指出，随着全国防疫进入常态化，居民消费活动逐渐恢复，零售和写字楼市场不得不重整旗鼓，在困局中寻求重生的窗口。近日，《中国经营报》记者走访深圳一些大型商场，发现客流已基本恢复正常，商场内高端奢侈品牌的商铺明显增多，首开的购物中心则不约而同选择了开放式商业街的模式。写字楼方面，企业迎来换租窗口期，深圳有不少业主通过大面积改小面积，以适应市场需求。此外，深圳高供应量持续积蓄市场压力，年内预计将有约77万平方米的新项目入市。有专家预计，新供应或令下半年市场面临更大去化压力。客流回血 奢侈品牌为商场“救市”周五晚上8点，深圳红山六九七九购物街人潮涌动。自发组织的乐队在街区商铺外表演，喜茶门店外排起长队，UR服装店2000多平方米的店面内顾客摩肩接踵。在这个繁华热闹的网红商业街，2020年的黑天鹅似乎从没来过。据赢商云智库的统计， 2020年上半年深圳实现社会消费品零售总额3640.15亿元，同比下降14.8%。然而至6月底，全国购物中心平均日均客流已恢复至疫情前水平的92.9%。若下半年疫情控制情况良好，研判在2020年三季度，全国典型购物中心的客流规模，有望恢复至正常时期水平。线下商业在逐渐复苏的当下，也让人们开始反思，在下半场更激烈的角逐中，商业地产在运营、管理、创新、品牌价值各方面如何自我转变。“我们有品牌退出市场、有品牌放缓拓店计划，招商受到一定冲击。”深圳益田假日广场总经理陈雪告诉记者，疫情最严重时，项目客流断崖式下滑，也对项目招商、品牌布局带来新的挑战。该项目地处深圳世界之窗等旅游景点集中区，一二月恰逢旅游旺季，客流原本应是全年的一个高点。据赢商网统计，上半年深圳购物中心平均空置率录得8.85%水平，涨幅162%。疫情以来，除了客流量的大幅缩水，益田假日广场、万象城、壹方城等购物中心普遍呈现出了新的特点。一是高端奢侈品消费出现爆发；其次，客流随着疫情的蔓延与恢复，经历了从线下移至线上，又大幅回流到线下的过程。这些消费新形态给项目的运营和品牌布局带来了新的思考。记者在走访益田假日广场时发现，商场B1、B2层的空间和品牌进行了大规模改造，集中引入了诸多高端奢侈品牌，如Salvatore Ferragamo、GUCCI饰品、Emporio Armani等。“持续的中国高端消费力依然在，虽然消费者来店频次降低，但是客单大幅提升。”陈雪称，项目改进新的品牌组合会为下半年的业绩追回埋下伏笔。优淘城总裁薛建雄在接受记者采访时称，由于国际游和出国购物受限，关联的消费需求被压抑，国内一些高端消费反而有所增加，这对国内中高端购物中心、酒店度假村来说是个机会。他预测，十一长假期间国内的消费力度值得期待。打破“盒子” 开放式商业街招商率亮眼受新冠肺炎疫情影响，购物中心开业量大幅缩减。全国来看，年初计划在上半年开业的300余个项目，上半年只开了58个。深圳众多购物中心也推迟到下半年开业。据赢商网统计，2020年下半年深圳将有18个购物中心入市。二季度，深圳优质购物中心市场新供应主要集中在福田与龙华。其中，由于新兴的龙华商圈优质项目存量较少，住宅密集且消费较为集中，新项目招商率逾九成，为后疫情时期的商业回血打了一剂强心针。位于龙华区的红山六九七九，是深圳疫情中首个新开的大型商业中心。值得留意的是，该项目摒弃了传统的“盒子”模式，采用全开放式街区，用更开放的公共空间，解决了商业建筑如何将客流引向高层的问题。6月下旬正式开业以来，该购物中心招商率达95%。“我们大部分客人是从旁边社区过来的，特别是上下班的时候，因为是开放式商业街，客人顺路就进店消费。”良品铺子是第一批进驻红山六九七九的商铺。据介绍，疫情最严重时，良品铺子每天进店消费客人只有20来人，现在恢复到了八九十人，与正常时期的客流相差不多。“传统的购物商场空间封闭，疫情影响下，开放式街区的购物体验明显更受青睐。”红山六九七九运营负责人刘先生告诉记者。在该项目招商中心的墙上，贴着商户进场计划表，记者留意到，94个商户中有5个品牌被标红，两家餐饮，三家零售，商户跟进情况为“受疫情影响，掉铺预警。”负责人称，95%的招商率对零售商场来说是个不错的成绩。无独有偶的是，8月份深圳另一家新开的大型购物中心也采用了开放式文化商业街形式。海上世界·汇港二期利用项目山海环幕的地理优势，在商业区建起南山“滨海瞭望台”，把有氧的绿地氛围融入商业区。记者还发现，汇港二期周边拥有较强的消费力，是深圳有名的豪宅片区，汇集了海上世界双玺、兰溪谷、伍兹公寓、鲸山别墅等众多高端楼盘。写字楼业主热衷“大面积改小面积”购物商场有待复苏，但深圳的写字楼就不知寒冬几时过去。卓越城一期一栋12层，一家留学咨询公司员工正在清空办公区域，将一套200来平方米办公区内的绿植，搬到隔壁写字楼内。该员工告诉记者，公司在去年年末租用了两套，疫情期间公司缩减规模，裁员了近十人，已经将一套转租给了一家律所。“疫情以来，留学咨询业务缩减，家长普遍担心留学风险，改变了送孩子出国的计划。在留学这行，我们还没彻底关闭，已经算是情况好的了。”像这样的退租换租，在疫情期间的深圳写字楼市场很常见。黄奇在深圳福田区一家公司负责写字楼租售。在他服务的企业租户中，疫情期间有超过80%通过换租来缩小办公面积。他告诉记者，部分大型企业缩减办公面积，中小企业则退租节流，以应对市场低迷与现金流的重负。值得留意的是，为适应市场上中小企业受疫情的冲击，深圳不少甲级写字楼将大面积户型改成小面积出租。大冲商务中心A栋业主向记者透露，疫情期间流动性大，已将几套800多平方米的写字楼，改成三套或四套200来平方米的小户型，以适应市场需求。业主告诉记者，春节回来后许多企业交不起房租，疫情最严重时整栋楼空置出40多套。据戴德梁行的统计，上半年，深圳甲级写字楼存量增加至596.4万平方米。在大体量新增供应的影响下，空置率较2019年末上涨约3.39个百分点至25.43%。这一空置率情况处于四个一线城市之首，排第二的上海为20.9%，广州为6.7%。空置率的持续走高，虽然不利于业主，但为租客带来了更多的议价空间和优惠。记者在大冲商务中心看了一套306平方米的办公区，疫情前正常均价为140元/平方米，春节期间降到120元。但令人意外的是，疫情逐步平稳后，价格并没有随之回升，反而降至了98元/平方米。业主称如果9月内定租，还可以提供部分装补。记者走访了福田、罗湖、南山的多处写字楼群，均出现了租金持续下降的现象。戴德梁行根据其数据分析称，二季度深圳市甲级写字楼租金环比下降5.2%至每月每平方米222.91元，这对于发展向好的实力型企业来说无疑是换租窗口期。分行业来看，来自科技及传统金融行业多见大面积租赁成交，需求表现最为活跃；以律师事务所及会计师事务所为代表的专业服务类也延续了一定的活跃度。反观部分中小型科技企业、初创型公司退租仍时有发生。供应端来看，年内预计还将有约77万平方米的新项目入市，且新供应多来自于南山区的热门板块。戴德梁行预计，空置率还将继续上探，年内可见的新供应或令下半年市场面临更大去化压力。

2020年5月全市商用物业供求走势合富大数据显示，5月广州商业市场呈现新增供应总体缩减，成交量环比均有上升态势。新增供应方面，三类商用物业均仅有不到两万方新增供应面积，同比环比出现不同程度降幅，整体供应放缓；成交方面，三类商用物业成交环比均有所增长，其中写字楼依靠大手网签录得环比160%增幅；公寓成交稳中有升，突破7万方；商铺同样有整售网签支撑成交。库存在整体供应放缓成交相对向好的情况之下，三类商用物业库存持续收窄。大宗交易支撑市场，本月写字楼成交达年内第二高位合富大数据显示，5月全市写字楼成交量为29868㎡，同比下降47%，环比4月份上升160%。写字楼市场成交走势基本由大手交易情况决定，由于5月大手交易重现，成交量仅低于包含保利鱼珠港2.7万㎡整体交易的3月份，是今年以来成交量第二高位。本月写字楼新增供应1.1万㎡，来自招商金山谷。在成交区域分布方面，原萝岗5月成交量高达2.3万㎡，占全市份额近8成，遥遥领先其余区域，区域成交量基本来自单一项目广州钢铁博汇。位于黄埔区西基岛的旧改项目广州钢铁博汇凭分批次的大手网签2.6万㎡（含商铺）占据5月榜首，其B1、C5栋写字楼月内多次进行以整层为单位的签约。据了解，2019年项目开发商金博集团已与黄埔区国资企业广州高新区投资集团有限公司签订了博汇商务区一期房屋整体认购合同。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，疫情以来这段时间，写字楼大手交易支撑局面更趋明显，基本上大型标杆项目的大宗成交包揽了1-5月写字楼总体成交超7成。尤其在中心区域写字楼产品稀缺的情况之下，市中心的写字楼需求相对更大，像位于第二CBD的保利鱼珠港,承接了不少珠江新城以及金融城的外溢需求。值得期待的是，同样在市中心占据重要位置的白云新城板块，将迎来全新标杆高端商办项目——白云之窗·建华广场，在目前商办产品同样稀缺的白云新城乃至全市将会备受关注，吸引不少客户目光。公寓成交稳中有升，本月成交突破7万方公寓市场方面，合富大数据录得5月公寓成交量为72453㎡，同比下降31%，环比4月上升11%，3-5月成交量均稳定在7万㎡左右，待新供应及新热点形成后，成交将可继续向上突破。5月份新增供应约1.7万㎡，来自中泰天境。本月成交除原黄埔成交2.4万方之外，其余区域成交量均在1万方以内；原黄埔成交量飙升最主要来自于佳兆业未来城促销单位的集中签约。本月热销项目前两位均来自5月大热的原黄埔区。佳兆业未来城前期通过特价单位的方式走量，若干单位价格低于1.5万元/㎡；而越秀万力星悦峯则加推5米层高新楼栋，市场反应良好。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，与写字楼市场情况类似的是，公寓市场在市中心区域的货量要明显少于外围区域，因此中心区域一有推新货量等营销动作都会引起市场关注，像本月原黄埔的项目，像市中心代表项目保利金沙大都汇等。市中心公寓选择不多，那么中心区位的大平层就更可谓“绝无仅有”。而白云新城即将会有240~320㎡精奢大平层产品推出，同样属于白云之窗·建华广场项目，预计届时将拉动中心区域公寓成交。商铺市场趋稳，写字楼裙商成成交主力合富大数据显示，广州商铺市场5月成交量为28546㎡，同比下降36%，环比4月上升25%。今年以来商铺成交相对稳定，月度成交基本在3万㎡水平波动。本月商铺新增供应1.2万㎡，主要来自外围区域。本月商铺成交量变化较为显著的区域基本在外围，萝岗、南沙由于个盘大手交易而成交飙升，往月住宅类商铺成交活跃的增城5月成交暂有所趋缓。萝岗、南沙、增城三个外围区域几乎包揽整个5月份热销项目。其中位于榜首位置的广州钢铁博汇及中国铁建环球中心均为写字楼下配套裙商的整层销售。越秀区文星阁6F同样为整层网签，据官方规划文件，该楼层为项目会所。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，本月商铺市场延续了整售带动总体成交趋势，与之前数月有所不同的是，本月商铺整售主要来自写字楼裙商，在写字楼物业大宗成交时候，往往会连同商铺一起交易，从而拉动了商铺成交。预计未来写字楼裙商以及社区商铺整售将会继续成为商铺市场较大助推因素。