商业地产前期调研

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

大卖车位36计第7计 调研计大卖车位营运是有严格的流程要求，每个环节都有标准化的实操技术指导。因此，要求大卖车位代理商在实操落地项目之前，必须对意向代理的项目进行一次调研，包括项目车位情况调研和车位营销环境调研。具体调研的内容有调查表，各位按照表里的调查项目逐一调查就可以了。（代理商密训16集的第6集有详细的介绍）调研计，将给大家展现三个内容：一、为什么要进行调研；二、调研的八大注意事项；三、调研后的应对措施。为什么要进行调研第一个案例在重庆实操的一个项目，开发商说在售价格是6.5万；沟通后开发商愿意出2.5万来做模式。活动引流效果非常好，全小区超95%业主到场，咨询场面火爆，但成交很不理想。最后，从购买了车位的业主那里了解到，原来车位实际销售的价格是4万，相当于涨价2.5万做的模式，我们被开发商忽悠了。第二个案例2018年模式刚打磨成型，有个在四川遂宁的开发商，请我们去做了一个项目，开发商非常配合，前期所有费用都是他们出。赠品到位了，但在进场搭临时卖场时，出事了！业主知道是卖车位后，非常的抵制。白天把卖场搭好，晚上就被业主拆了，喷绘也被刀子划烂，还有人打市长电话举报。刚好又逢该市创卫检查，结果城管来处罚广告公司，并责令拆除。项目还没有启动就夭折了。后来了解到这个事情是因业主对开发商有怨气，是由两件事情引起的：第一、前期业主买的车位，承诺办产权，开发商没有兑现；第二、项目有一幢楼改规划，商业改公寓，中间要隔一层出来，业主担心会影响到安全，所以不同意（行政部门批准了的）。第三个案例一个浙江的项目，上午一开始就卖了30几个，活动场面火爆，但下午就有业主前来闹事，阻止我们卖小区车位，导致项目未能持续进行，最终的效果也是不尽人意。第四个案例湖北黄冈的一个项目，一开始就遇到房闹，开发商报警，警察到现场抓人，搞得很不愉快，最终导致项目做不下去。其实这些问题都是开发商和业主之间的矛盾，因为项目卖完了，开发商撤场，业主的问题没有得到解决，或者没有解决好。平时找不到开发商没有地方发泄，开发商来卖车位，就成了他们发泄的最佳时期。群里发泄，现场发泄，负面诋毁言论不堪入耳，销售环境糟糕至极，结果是可想而知的。这就是为什么代理车位项目进入前必须要先进行详细的调研。按照我们的要求，可以调查出项目的真实情况。提前发现问题，并在进入项目前，想办法把这些问题排除掉，如果不能排除也可以考虑延期进入或放弃。那么要如何调研才可以了解到真实情况呢？调研的八大注意事项1、找对人：调研对象包括销售人员、业主（没有车、有车没有买车位、有车已买车位的）、物管专员、业委会主任、微信群主（意见领袖）；2、真实营销情况：销量和价格要看合同或网签数据；3、准备好调查表和小礼品；4、以第三方的身份进行调查；5、确保调查率2-5%，各类调查对象要齐全，最低调查户数不低于10户；6、提前找准业主抗性，分轻重缓急提前解决，不留后患；7、不要让开发商自己填写市场调查；8、不盲目进入项目，不打无准备之仗。调研后的应对措施车位库存项目之所以库存，绝对是有问题存在的。遇到问题不能回避，应该积极面对，与项目方一起探讨出应对方案，一切问题都是可以通过沟通解决的。例如：业主与开发商有矛盾，项目方短期内处理不了，怎么办？第一、可以找到小区的意见领袖（业委会、群主等）告知他们，车位是开发商抵押给我们的，此次活动与开发商没有关系。第二、告诉业主，最近疫情导致企业2个月没有收益，出现了资金周转不灵。员工在企业干了多年，有感情了，不忍心让他们失业。车位是我们的唯一资产，所以需要把车位变现来拯救企业。如果车位卖不出去，企业就破产了，员工就可能失去工作。以此沟通方式会得到业主的理解和同情。完整视频点击链接

商业地产营销分析与研究是营销学学科01市场环境分析商业地产市场环境分析的基本资料研究是拟定市场行销计划的根本基础，必须先行了解购物中心所在商圈及其客源层的特质，以便建立正确的营销执行计划。02第一手资料研究商业地产营销计划的研究分为第一手资料和第二手资料来源。研究第一手资料是经由下列方式的收集：现场访谈。在购物中心现场访问消费者，期望是当他们离去时作业。一般至少作300－500份以上有效样本，依照来客的居住地点邮递区号、人文背景分类及消费习性作交叉分析，此份收集来客居住地点的分析将作为建立购物中心商圈范围的依据。电话访谈。在购物中心所在商圈范围内以电话向居民作市场意见调查。抽奖所填写的资料可以提供顾客居住地区邮递区号分布及其它资料。意见调查表。在办理特别促销活动时的意见调查也可同时收集居住地点人文背景及顾客对活动的意见。03第二手资讯研究第二手资讯研究则不是从第一手资料收集获得。一些较佳的资料来源包括：政府人口资料公报。商业主管机构公报。地方报纸杂志。图书馆。瓦斯、电话、电力公司资料。百货公司/大型主力店。大学等。04购物中心承租商店顾客邮寄资料(可以用来了解顾客邮递区号分布)不动产经纪商(他们了解附近社区平均房价及转换率)。更新你的研究。研究作业应每2至3年或区内有重大建设或重大政变发生时就应予以更新，而何时应重新执行新的研究，例如：购物中心本身的重大变更(如业种组成、主力商店更换或重大整修刚完成等等）；购物中心所在附近有重大道路建设完成；购物中心所在区域有大型公司关闭；新的住宅社区展开；购物中心所在区域有新的购物中心建设计划发生。05定义你的商圈范围购物中心业组织者必须了解消费者居住所在，采用邮递区分号就是相当不错的定义商圈的方式，某些小型的购物中心其商圈范围有时候比一邮递区号分区还小，在这种情况下，商圈定义可藉由消费者的住址按政府的人口统计分类。客源分布资讯可来自于购物中心现场访谈，或从抽奖意见调查表及促销活动或是主力店顾客邮寄资料等获得， 当购物中心的商圈范围确立后，在设定目标之前你必须对购物中心的定位作处境分析，以便了解本身的优劣所在， 当收集资料作业时主要询问的问题包括：1）、区内主要产业为何?是否有裁员或重大变更计划?他们的行为模式为何？例如假使区内主要产业其薪资核发日为每月15及30日，则你可配合发薪日举办促销活动。2）、区域内主要道路网络系统为何?3）、是否有天然地形界限(例如山岳或河川)从你的商圈内横越?4）、顾客如何至你的购物中心?5）、是否有大众运输工具行经？6）、当你开车行经该商圈时你会经过多少与你竞争的购物中心?06确认谁是你真正目标客源购物中心可以通过下列的资料进行分析：1）、政府人口资讯：有关商圈内消费者基本统计资料，包括年龄、性别、收入、教育程度及职业分类与邮递区号。2）、消费者习性：包括区内生活行为模式，例如人们如何受影响及如何花费金钱，两个基本背景及收入相同的家庭，有时可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消费模式，例如两户邻近家庭，两者皆是大专程度以上的父母，拥有两个小孩，家庭收入约每年500，000万元，可能有全然不同的金钱使用模式。家庭甲拥有渡假休闲车、游艇及每位家庭成员一部登山脚踏车；家庭乙可能在其地下室有一家庭媒体中心，积极参与社区活动并常在家中宴客。可以预料每至周末假期家庭甲有可能离城而在周日时至购物中心购物，而家庭乙则可能在周末至购物中心消费。这里所述，每一家庭的购买行为除了受一般人口资料影响外也受其生活模式的影响。07了解自己的购物中心塑造一个成功的市场行销计划，应该将购物中心本身视为一种“产品”，了解它并可将它的优势—产品—提供给消费者。有时购物中心经理人过于了解他所经营管理的购物中心，而无法客观分析中心本身的优劣，则以下方式可尝试：1）、询问购物中心其它人意见，他们不是与你相同长时间在购物中心内工作者，例如询问他人有关标志系统的可视性。2）、改变你的视野，例如有时候尝试每日经由不同的路线到达购物中心或从不同的人口进入。经常在购物中心附近走动，问问不同观察者的意见—例如清洁维护人员、安全警卫或中介代理—并伴随你、指出你从未听过或看过的问题所在。因为购物中心是“产品”，而作为购物中心经理人则应以“包裹”方式审视，例如：建筑物－类似你产品的外壳—宜保持最佳状态；标志－类似产品的品牌—须清楚可视；人行道宜打扫洁净；入口区大门宜开闭自如；中心内垃圾桶宜随时保持干净；而厕所用纸须注意更换等等。产品进出动线也必须方便简明，发现任何可能阻碍消费者的路线，例如车道宽度是否足够？车位数是否充足?在店家，拥挤的通道及显目的摆设是否侵占走道空间而影响消费者购物?3）、检视购物中心实质环境与视觉因子，你应同时检视：景观设施。环境气氛。动线便利性购物中心所举办的大型活动。饮食。卫生设施。其它服务性设施。08了解竞争者亲身拜访紧邻商圈的购物中心是必要的，了解那些购物中心内业种业态的组合及一般性环境设施，与本购物中心比较，较优、同样、较差、观察消费者，扪心自问：什么样的店家他们常去消费?他们购买什么样的商品?什么样的线索暗示流行风潮能引起兴趣?09问题与机会点所拥有可分辨的优势。探究自己运营的购物中心，所能提供而竞争者所没有的是非常重要的，帮助消费者了解至本购物中心消费的优势，尝试发现是否有特别的优势，你可以特别重视并登载于广告词句。对消费者而言，购物中心能够加以区分的优势，往往可将你的购物中心与其它购物中心有所分别并能根植于消费者心中，分析本购物中心与其它竞争者的优劣所在，可以让自己了解是什么原因促使本购物中心不同？或为什么比同区其它购物中心具优势？将购物中心内所有商店名称表列并分析其业种业态分布，将此表与区内竞争者相互比较，检视商家其相似与相异之处，你可能会发现你所经营的购物中心提供一特别的业种，在商圈内其它购物中心皆没有这一可分辨的优势，也可能发现较弱势之处而必须予以强化。[可分辨优势能根植于消费者心中，因此，它可以成为真实或被感觉到的]。其案例包括：1）、拥有在本商圈内服务最佳的店家。2）、拥有双倍的残障停车位，最靠近入口区，或者在询问处提供别的购物中心所没有的服务—例如免费使用婴儿推车或轮椅等。3）、美食广场提供购物者最好最方便的饮食空间。4）、拥有最佳最方便的休憩座椅区。5）商店售货员有最佳的礼貌与产品专业知识。6）造园景观不但吸引人且维护良好。7）购物中心本身给人的感受是一安全的购物休憩环境。10目标/宗旨所在购物中心分析与研究必须依照其重要性按序排列，目标必须是可达成的，它帮助你将目标视为一行动构想。目标可以和许多事物相关连，包括：1）、提高商家分摊的促销活动经费比例。2）、提高购物中心获益率，例如你可拟定租赁策略目标将出租率提升，从目前的80％提升到88％的出租率。3）、与社区整体互动，你可能决定将你所经营的购物中心成为社区的好邻居，例如：可在购物中心开幕的第一年为社区慈善团体举办二次募款活动。4）、在12月31日以前应用￥50000费用，增加礼券销售额10％至￥100，000。11策略/执行方式为了达成前述目标你必须有其相应的策略，这是达到所期望目的的方式，包括内部与外部策略的运用，而执行方式则包括由谁、如何、在何地、于何时的细节及至何时预定目标得以全部实现。1）、内部策略这些事项是在公司内部或购物中心内部所必须准备实现市场目标的素材，有时候内部的工作策略常常忘记加以陈述而当发觉时又往往太迟了，其实这一系列的准备工作将为达成特定目标立下稳固的基础，它们可能包括：A目视购物中心是否看起来环境良好。B建立并维系良好的承租户关系。C仔细编列市场行销预算。2）、外部策略外部策略是通过外作业事项，以便达成特定的市场行销目标，它们包括：A促销活动广告传单。B新店家进驻正式宣告。12如何与媒体合作两项渠道可供传递的讯息，期望传递购物中心讯息：付费广告。付费广告。决定使用哪一种最有效传媒以便深入目标市场所在，例如，先行了解区域内所有可运用的传媒工具，而后基于对商圈内目标客源从哪一居住社区而来，分析最合适有效本商圈的传媒工具，此项选择成为计划的基础，而后才是决定何时采取行动及欲传达的讯息内容为何？广告计划描写所有广告活动重要元素，包括媒体的配置及创意性的结合，而讯息本身，具主题性及创意的每一支广告，准备购物中心的广告，它包括的预算应含有创意与制作两项服务所需之费用。广告的价值就是传播商品信息。四川 宜宾 莱茵春天购物中心

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

（报告出品方/作者：国信证券，任鹤、王粤雷）报告综述房企开发购物中心的三大模式：群雄逐鹿，各显神通商业地产是居民进行消费活动的主要场所。在“双循环”背景下，消费的繁荣会带来商业地产的繁荣。据此，我们推出商业地产系列专题报告。 本篇为系列报告的第二篇，主要分析购物中心的三类主流开发模式及典 型房企的租金收入和投资回报率表现。现金流滚资产：求快，以新城控股为典型利用可售部分的利润填补持有部分的资金缺口，同时开发期间富余现金流可实现资产规模滚雪球。该模式的关键要素是：1）取地价格低；2） 发展速度快；3）招商能力强。能够抢先锁定低能级城市商业空间，但销售业绩过于依赖综合体、运营团队扎根管理难度大、后期资产盘活难。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型项目中的持有物业面积占比更高，房企以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。从运营角度上看，最符合传统意义上“赚好地段的高租金” 的商业地产逻辑；但从开发角度看，也面临“拿地难、回报慢”的现实 问题。因此需要房企 1）品牌有魅力；2）融资成本低。该模式在资本市 场的认可度高，但已属红海，竞争激烈。存量更新：求精，以大悦城为典型很多早期过时的商场占据着较好的地理位置，却缺乏改造能力面临经营困境。房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能 带来明显的租金收入提升。“明知山有虎、偏向虎山行”的房企需拥有以 下关键要素：1）运营能力强；2）慢工出细活；3）资金杠杆足。该模式是获取管理输出项目的最佳渠道，但也对房企核心竞争力的要求极高。典型房企的运营表现对比：与选取的开发模式息息相关开发模式决定收入特征，华润置地 2019 年租金收入达到 91.5 亿元遥遥 领先，新城控股 2015-2019 年租金收入的年复合增速最高为 126%，新 城控股的总在管面积最大但租金单价水平最低。我们在同一口径下测算 投资回报率进行横向对比，华润置地和大悦城分别以 12.5%和 9.2%表现 领先。虽然新城控股和龙湖集团相仿为 6.5%，但龙湖拥有更高的城市能 级和更低的融资成本优势。现金流滚资产：求快，以新城控股为典型模式特点：利用可售部分控制资金缺口，盈余现金流滚动资产规模产品结构：由销售型物业和持有型物业两部分组成的商业综合体。在“现金流滚资产”模式下，开发商除了建造自持收租的购物中心、写字楼、 酒店以外，还会在周边建造大量销售型物业主要包括住宅、酒店式公寓及沿街 商铺等。通过将可售物业以高周转模式开发，快速收回现金流。如新城控股的项目通常为“购物中心+商业街+住宅”的商业综合体，通过 销售商铺住宅等产品快速回款，覆盖建造购物中心的成本。资金节奏：支付集中在开发过程头尾，期间的富余资金可为其他项目作贡献。商业地产项目的资金投入集中在头尾，前期主要是土地款投入，后期主要包括 工程款支付、土增税清算等。待可售物业开盘后，销售回款迅速补充项目现金 流。在理想状态下，期房销售带来的利润覆盖购物中心建设成本后还有盈余， 而购物中心建成后投入运营还能源源不断为公司创造租金收益。但是，随着地价快速上升、房价涨幅收紧，大部分项目的资金节奏很难达到理 想状态。当前，一个典型项目的全周期节奏如下：期房销售带来的现金流将项目的实际资金缺口控制在可研预算内；盈余现金流可以先投入下一个项目的取地、开发可售物业、取证再销售， 实现资产规模的滚雪球；由于商场、期房的建设期较长，资金回正后的贡献期最多可持续 2 年左右， 资金的占用具有明显的延迟效果；资金缺口后期由租金收益及大商业的经营性物业贷等融资方式覆盖。以新城控股为例，采取“现金流滚资产”模式需具备以下关键要素。关键要素 1：取地价格低“现金流滚资产”模式对销售物业现金流覆盖投入成本的比例有较高要求，土 地成本低、预售条件宽松才能创造以出售住宅、公寓、商铺等可售物业供养大 商业前期建设成本的必要条件。新城控股开发商业地产的取地价格较低。新城控股商业取地价格低主要有以下原因：基本上都是采用勾地模式获取土地，依靠丰富的渠道资源和谈判经验提高 了非标勾地的获取效率。先与政府协商谈判，锁定地块条件后再设置排他 性条件（例如公司行业排名、在营商场规模、最晚开业时间等）挂牌摘取。 该模式主要先依靠员工的人脉资源探索潜在出让地块、再与地方政府深入 沟通对于各项条件的关注点，对投拓能力要求很高。主要以商业地产竞争不算太激烈的低能级城市为拓展目标。截止 2020 年 底已开业的 92 个吾悦广场中，落在一线城市的仅有上海青浦吾悦广场 （2014 年开业）一个项目，76%布局在三四线城市。其中，有 21 个吾悦 广场布局在县级市或者县城，江浙两省占比 90%。从土储维度来看，截止 2020 年上半年末，新城控股 1.37 亿㎡土储的 42%通过商业综合体方式获取，64%布局在三四线城市。通过造商圈而非依赖商圈的打法，迎合了政府建设商业中心的需求。虽然 政府从勾地出让相较于招拍挂市场上直接竞价获取，但未来能通过商业氛围的营造改善居民生活水平、提升周边土地价值，实现政府、企业、居民 的三方共赢。关键要素 2：发展速度快 新城控股的商业地产发展速度快主要体现在两个方面。一是在手项目的开发速度快。新城控股是业内极少数能在开工 24 个月内甚至 20 个月实现大商业招满开业的公司，能满足当地政府对商业尽快开业、满铺开 业的期许。新城控股能做到开发速度快主要是由于以下 3 个原因：人才保障：新城控股起步之初从外部市场大量高薪聘请商业开发经验丰富 的人才，续以内部传承培养机制，预备充足的设计、工程、运营、营销、 财务人才后备池；制度沉淀：新城控股在高强度的商业地产开发过程中积累了丰富的管理经 验，沉淀了穿插施工、节点倒排、开发招商并行、开业筹备清单等管控制 度，显著提高工作效率、降低节点延误可能性；模板标准：新城控股在吾悦广场“有情怀、不复制、具规模”的基础上， 对基本要素采取标准化强管控模式，降低不可控风险。集中的产品线、标 准化的 8-10 万㎡ 规模、模板化的动线设计，都是是实现快开发的有力条件。二是新项目的拓展速度快。“现金流滚资产”模式要求不断拓展新项目贡献新的 可售物业，现金流才能滚起来，支撑到前期投入运营的吾悦广场开始收取租金、 或者顺利抵押变现。因此，与业内其他房企龙湖、华润、大悦城每年新增个位 数个购物中心不同，新城吾悦广场开疆拓土的速度很快。截至 2020 年 12 月 25 日，新城控股已开业及在建的吾悦广场已达到 156 座，分布在国内 118 个城市。关键要素 3：招商能力强三四线低能级城市的满铺开业需要房企极强的招商运营能力。一方面，品牌库要给力，与长期合作品牌签署联合拓展协议，吸引品牌商 共担下沉风险，或辅以旗下高能级城市购物中心项目的店铺资源作为交换。 新城控股目前已与 100 多个连锁品牌形成战略合作，为三四线城市项目的 招商提供有力保障。另一方面，本土化要积极，引入当地受欢迎的本土沿街商铺品牌并提供经营辅导，具有亲切感。即便如此，对低能级城市的商业环境信心不足、不愿意承担入驻运营不达预期 风险，仍有可能导致购物中心面临关键业态无品牌愿意入驻的尴尬局面。新城 的解决方案是自建商业配套品牌星轶影城和多奇妙儿童乐园。基于强有力的招商能力，新城控股的出租率从 2016 年至 2019 年来均维持 99% 左右，即使在受疫情影响的 2020 年上半年仍能保持 96%的高位，在业内属于 最高水平，保障租金收入的同时也打消了政府的顾虑，使吾悦广场的拓展盈利 形成良性循环。机会点和风险点机会点：抢先锁定较发达的三四线县级市大型商业地产布局空间。风险点：增量销售物业表现过好，掩盖存量持有物业运营难、盘活难的问题。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型模式特点：获取核心地，投入便宜钱“开发优资产”模式取地通常以在招拍挂市场竞争为主，项目中的持有物业面 积占比更高，以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。这也是开发经验丰 富的港资房企、新加坡房企在内地参与商业地产的主要方式。从运营角度上看， 最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；但从开发角度看， 也面临“拿地难、回报慢”的现实问题。以龙湖集团、华润置地为例，采取“开 发优资产”模式的公司均具备以下关键要素。关键要素 1：品牌有魅力龙湖集团和华润置地均属于较早开始进军商业地产的房企，甫一开始便致力于 打造标杆项目。由于主打特色鲜明，商业品牌在消费者中已产生一定影响力， 市场认可较高，一二线主要城市政府愿意引进龙湖和华润赋能本地商业环境。关键要素 2：融资成本低财务状况健康，方能承受重资产投资和利息支出的负担。开发优资产项目前期 需要投入大量资金，由于收回资金的周期漫长，房企的融资成本低是必要保障。 融资成本通常与房企的违约风险有关，通常房企销售规模越大、资金杠杆越低， 违约风险越低。龙湖集团、华润置地的财务表现在内地房企中属于佼佼者，近 年来净负债率在 50%左右、融资成本均在 4.5%左右。即使在销售规模 Top20 的房企中，也处于较好水平。机会点和风险点机会点：资本市场的认可度高 一二线核心地段商业地产的盈利逻辑非常清晰：伴随人口涌入，城市成长，未 来购物中心资产不断增值，租金单价持续上涨，投资回报率越来越高。因此在 资本市场上抵押融资变现均较容易。风险点：红海市场竞争激烈 好资产所在的一二线城市增量空间有限，市场竞争激烈；而表现优秀的存量项 目仍需要持续更新以保持对客户的吸引力。存量更新：求精，以大悦城为典型模式特点：以被认可的运营能力撬动资金杠杆，激活“休克鱼”很多早期的百货商场和过时的购物中心往往占据着较好的地理位置，却门庭冷 落，经营艰难，面临被市场淘汰的局面，就是因为缺乏改造能力。拥有较强运 营能力的房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能带来 明显的租金收入提升，使其重新焕发生机。出于自身资金考量和开发周期权衡，大悦城有意于在一二线城市较核心位置中 寻找符合大悦城定位却又运营不善的“休克鱼”项目进行系统调改，以更快提 升规模、获取管理费收入及租金抽成收入。以大悦城地产为例，采取“存量更新”模式需具备以下关键要素。关键要素 1：运营能力强房企必须要有足够强的比较优势，才能保证接盘存量项目后有明显的业绩提升。相比于其他房企，大悦城的主要精力不在于迅速扩大规模，而专注于打磨商业 运营能力。购物中心每天会产生海量的运营消费数据，而如何处理数据以做出 及时有效的分析是大悦城的核心竞争力，以标杆项目朝阳大悦城的做法为例：整合数据系统方便使用：搭建“J-DMP”（JOYCITY-Data Management Platform）智能数据平台整合了六大数据源，供各个业务部门实时查看各 类数据，实现了数据应用的自动化和智能化，方便挖掘数据价值；建立分析框架辅助决策：“J-DMP”下属的三个模块还能提供运营提升初步方案，商管 DMP 助力精细化运营，商户 DMP 助力商户业绩提升，营销 DMP 则助力精准营销。例如，营销 DMP 通过对会员贴标签，在购物中心 或者商户策划营销活动时针对特定标签用户宣传，提高营销效率。借助构建的数据收集平台和运营监测系统，大悦城地产积累了大量提升运营的 经验，在商户运营辅助、客群精准营销等方面均处于业内领先水平，在降低营销费用的同时提高了商家、客户的活动参与度，提升了购物中心的运营效率。关键要素 2：慢工出细活需要被更新的存量项目通常都有建筑结构缺陷、商业印象不佳等硬伤，更需要 花时间明确定位、大幅调整，才能达到运营显著提升的目的。这样的调改对大 多数经验不足的房企而言周期较长。而大悦城在商业地产的开发节奏上正好习惯于慢工出细活，调改经验丰富，反而有相对优势。相比大悦城自身从取地开始建设购物中心的开发速度，存量更新项目已属于能 较快扩张规模的方式：我们比较大悦城新建项目和的存量更新项目的开发周期。 即使不从更早的拿地日期计算，新建项目从开工到开业平均要花费 35 个月，而 存量更新项目从获取到开业平均仅需要 15 个月。关键要素 3：资金杠杆足存量改造项目是在原有物业的基础上进行改造工程，为了实现焕然一新的改造 效果，局部拆除和大面积停业在所难免，因此面临较高的改造成本和歇业租金 损失，这也是很多商业物业持有者选择拖延改造工程的主要原因。以大悦城 16 年收购并更新的长风大悦城为例，共进行了 90 多项重点改造 工程，包括户外中央广场加装约 3200 ㎡ 的穹顶、约 2000 ㎡ 的室内中庭改 造。总改造面积超过 8 万㎡ ，总改造费用共计 4 亿元。我们交叉验证大悦城控股和大悦城地产公布的旗下在营和在建购物中心持有份 额，发现大悦城目前持有和在建的大部分项目都有外部资金分担持有成本。我 们判断，大悦城未来拓展存量项目能够持续获取充裕的资金。机会点和风险点机会点：有利于房企拓展轻资产输出管理项目 存量更新模式是获取管理输出项目的最佳渠道。例如，大悦城通过存量改造充 分显示出运营能力，资产方和资金方都认可其管理水平，愿意委托大悦城进行 存量更新或者后期买入项目权益。目前，大悦城在营的 6 个轻资产输出管理项 目中有 5 个来自于存量更新。2020 年上半年，管理输出收入已达 6450 万元。风险点：运营难度大、调改周期长、资金风险高 接手运营不好的存量项目是“明知山有虎、偏向虎山行”，因此对房企商业运营 核心竞争力的要求极高，“没有金刚钻、别揽瓷器活”。该模式的风险点与采用 该模式的关键要素高度重合，运营难度大、调改周期长、资金风险高。典型房企的运营表现：与选取的开发模式息息相关租金收入：华润置地总量最高，新城控股增速最快租金收益和资产增值是房企投资商业地产的两项诉求。与资产增值不出售就不 变现的账面收益不同，租金是可持续、真实的现金流收入，也是决定资产价值 的关键因素。我们分析近年来三大模式的典型房企购物中心的租金收入表现：从租金收入总量观察：华润置地的租金收入遥遥领先，2015 年至今一直相当于四家房企中第 2 名的两倍，在 2019 年达到 91.5 亿元；龙湖地产的租 金收入在 2017 年超越大悦城地产，2019 年达到 47.5 亿元；新城控股四 年间租金收入从 1.55 亿增长到 40.7 亿元，即将追赶上龙湖；大悦城地产 的租金收入排名则逐渐下滑到 2019 年垫底，仅为 30.6 亿。从租金收入年复合增速观察：新城控股 2015-2019 年租金收入的年复合增 速最高为 126%，大悦城地产租金收入的年复合增速最低仅为 15%。华润 置地和龙湖集团则在 30%左右。我们依次分析总租金收入的两个影响因素：总在管面积和平均租金单价。总在管面积：由新项目的拓展速度决定，对租金收入高低起关键影响作用受益于“现金流滚资产”模式下规模快速扩张，新城控股虽然直到 2012 年才 落地第一个吾悦广场，却实现了后来居上，购物中心总建面年复合增速最高达 63%，在 2019 年达到 591 万㎡ ，首次超过华润置地成为典型房企购物中心持 有面积龙头。大悦城“存量更新”模式下开拓慢，出于资金压力还将在营项目 转让给基金，年复合增速最低仅为 3%。华润置地和龙湖集团的总建面稳步提升， 年复合增速均为 17%。平均租金单价：各家房企的租金单价逐年上涨由于并非所有房企都披露购物中心的可出租面积，我们以口径更一致的总建筑 面积（GFA，Gross Floor Area）近似代替。 根据公式：平均租金单价≈总租金收入/总建筑面积，我们估算出典型房企购物 中心 2015-2019 年的平均租金单价如下，由于绝对值的代表意义不强，我们仅 参考相对趋势：各房企购物中心的租金单价普遍逐年提升：主要是由于议价能力强，同时 商场运营能力提升带来的销售额提高使得商户也有能力支付更高的租金；横向对比，差距明显：华润置地的租金单价最高，龙湖和大悦城表现也相 对较好，而新城控股的租金单价水平明显较低。这主要是购物中心布局区 位选择的问题，新城控股“现金流滚资产”模式布局的三四线城市租金水 平难与“开发好资产”和“存量更新”布局的一二线城市抗衡；纵向对比，增速不一：华润置地的租金单价在 2019 年较 2015 年仅提升了 40%，而新城控股 2019 年的租金单价是 2015 年的 3.7 倍，主要由于华润 相比新城涉足商业地产的时间早近 10 年，稳场经验更丰富，租金已处较高 水平，提升相对平稳；而新城控股的基数低，提升空间较大；新开业项目数波动带来一定干扰：大悦城 2018 年的租金单价下降主要由 于年中到年末新增的 3 座购物中心租金收入是不完整年度。而 2015 年仅 新增一个重资产项目，2016、2017、2019 年均无新开业项目，租金水平 较为稳定；出于同样原因，龙湖 2019 年新开业项目较多，影响了当年的 租金单价。投资回报率：纵向对比逐年上升趋势明显，横向对比房企差异较大租金收入的高低很大程度上取决于在管面积规模和布局城市能级的天然差异， 由于没有考虑房企开发购物中心的实际投入额，意义较单薄，租金收入不能作 为唯一的比较标准。由于购物中心的经营数据并非上市公司强制披露科目，我们整理分析房企自愿公开信息得到以下结论：从购物中心单体项目角度来看，通常开业年限越长，投资回报率越高。主 要有以下 3 个原因：（1）运营团队熟悉场地、养铺培育需要 1-2 年时间，租金水平逐步提升： 如，新城控股和龙湖的购物中心明显开业年限越长，租金收入越高；（2）公司管理的购物中心越多，运营经验就越丰富，运营效率随之提升： 如，龙湖和华润旗下购物中心的整体毛利率逐年上升；（3）投入资本除非后期实施大型改造基本不会变动。从房企整体投资收益来看，越早期的购物中心开发成本越低，随着大量新开业的项目步入正轨，成熟期项目越来越多，购物中心投资回报率呈逐年 上升趋势。例如，龙湖和华润的整体回报率（NPI/Cost）均呈上升趋势， 华润尤为明显。我们预期，当快速开发抢占市场的风口期过去后，持有优质购物中心资源、具备较强运营能力的房企投资回报率提升将更为明显。测算投资回报率作同一口径下的横向对比：华润置地和大悦城表现领先。华润集团投资物业的回报率最高，对资本的吸引力最强。其中，购物中心以投资物业公允值 72%的占比贡献了租金收入的 76%，属于优势业务；大悦城的投资回报率水平也较高，考虑到其布局城市的高能级属性，我们认为体现了大悦城地产卓越的商业地产管理实力；新城控股投资物业的回报率与龙湖集团相当，但龙湖相比于新城更低的融资成本也使得其购物中心的投资回报率有更厚的安全垫。另外，由于新城 的吾悦广场主要布局在低能级城市，资本需要获得更多的风险补偿，实际 有更高的投资回报率要求。投资建议本篇报告作为我们商业地产系列专题报告的第二篇，主要深入分析了目前商业 地产三大主流开发模式的特点、关键要素、机会点和风险点，并拉通比较典型房企的运营表现。主要结论有：“现金流滚资产”模式下，房企求快：以新城控股为典型，利用项目可售部分的利润填补项目资金缺口，善用期间富余资金实现资产规模的滚雪球；“开发优资产”模式下，房企求优：以龙湖、华润为典型，获取核心地、 投入便宜钱，最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；“存量更新”模式下，房企求精：以大悦城为典型，通过激活地段好运营不善的“休克鱼”，实现客流和销售额大幅提高，带来明显的租金收入提升；横向对比典型房企的投资回报率：华润置地和大悦城表现领先，新城控股 和龙湖集团相仿，但龙湖拥有更高的城市能级和更低的融资成本优势。综合来看，“现金流滚资产”模式需要房企取地价格低、发展速度快、招商能力强；“开发优资产”模式需要品牌有魅力、融资成本低；“存量更新”模式需要运营能力强、慢工出细活、资金杠杆足。我们认为，运用这三大模式的四家典型房企均已在商业地产领域打造出较深长的护城河，先发优势明显。建议关注 A 股新城控股和大悦城，以及 H 股龙湖集团和华润置地。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。

“冬去春来”，这可能是上海不少商业经营者在今年2月最深的感触。虽然在2020年经历了疫情对商业地产的巨大挑战，但一番磨砺之下，不少商业运营者破旧立新，通过在线营销、直播等新渠道与线下消费结合等各种探索，实现了经营的回正。来自上海市商务委的监测数据显示，今年春节期间，南京东路、南京西路、陆家嘴、徐家汇、五角场、虹桥商务区等13个重点商圈48家百货或购物中心客流量343.4万人次，同比增长2.3倍；世茂广场、新世界城、徐家汇商城、港汇恒隆、东方商厦等春节假期的合计销售额同比增长50%以上。不过值得一提的是，在新的商业地产生态中，商业地产不可避免面临新一轮重组调整。那么后疫情时期上海的商业地产如何发展，将呈现何种趋势？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了上海新老商业的标杆项目——豫园和新世界，还原今年上海商业地产的真实表现。真文化还是假噱头？百年老店的新思考从沪上赫赫有名的南翔馒头，到集本帮菜之大成的上海老饭店、绿波廊，抑或闻名遐迩的杭帮菜名店松鹤楼，豫园不仅汇集了上海众多的“老字号”，更是上海人心目中“年味”的代表地之一。对老一辈上海人而言，豫园是他们最常逛的商业城；在新一代人眼中，这里也是上海老商业的标志之一。虽然是工作日，但当《每日经济新闻》记者走进豫园，发现无论是商场里还是老街边，均可用人潮汹涌来形容。豫园大街上来往的行人 图片来源：每经记者 吴若凡 摄即使这种已经在当地人眼中成为城市标识的商业体，也免不了受到2020年疫情的冲击。“疫情的来袭让人始料未及，豫园一度关闭了不少商铺，对于零售和餐饮直接影响很大。”豫园文化商业集团副总裁、党委书记陈继东告诉《每日经济新闻》记者，去年一路走来非常艰辛，主要困难是没有客流。“最困难的时候，豫园甚至一度成为‘空城’，最低谷的时候一天人流不到300。要知道，往常豫园一天的客流将近10万。”陈继东感叹道。不过伴随国内疫情得到有效控制，豫园也在传统和现代的有机结合中，找到了自己的“春天”。陈继东告诉记者，今年以来豫园的客流逐步恢复常态，2月份甚至已经超过了2019年的客流数据，日客流量达到17万多人次，最高的一天突破了18万人次。能够在今年顺利恢复，陈继东认为，一方面豫园的防疫措施很到位，能达到正常运作的条件。“举一个例子，豫园商城在每个主入口，都设置红外线体温检测仪器，各出入口都有工作人员进行体温检测。我们能够在疫情常态化的环境中，承接住客流的回弹。”另一方面，豫园着手打造的“文化夜经济活动”，对人流的带动、消费流的提振很有用。在这些引流活动带动下，今年豫园的各个板块均有所增长，销售额同比增加了四成。“同时，作为豫园的管理运营方，我们还会从服务、产品理念方面和所有商家进行座谈，共同探讨如何再次获取客流。也会适时适度给予商户租金上的减免。”陈继东相信，待到春暖花开时节，豫园能够恢复十里洋场的繁华盛景，2021年的业绩也肯定会好于去年。但面对疫情之后的新商业运营生态，尤其是线上线下渠道的打通以及新营销方式的探索，陈继东认为，豫园还有很多问题要思考。“疫情之后，消费者对健康意义的认知度从根本上发生了变化，因此，如何在有限的空间里做出让消费者满意的产品，是下一步要思考的方向。”陈继东告诉记者，今年豫园将对老街进行深度的业态升级，比如还原三十年代老上海特色街区，增加了广告位、产品和消费者的互动性，增加地面陈设以及产品的丰富性。设计理念创意好，消费场景对接好，使豫园成为既有产品、又有文化，还有历史渊源的地方。打好文化牌将成为豫园的潜力。张继东表示，如何让老字号做出新时尚和新创意，让商场由原先的“为卖而卖”转而变成“引导消费”，在商业日益同质化的当下显得尤为重要。据其透露，目前豫园商城已进行二期规划设计，“大豫园文化片区”将是一个重点且具有攻击力的“武器”。58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，豫园本身具有浓厚的文化历史底蕴，这是其他商业综合体无法比拟的优势，但其新动作给其他商业体提供了不少有益借鉴。比如做老街的改造和商铺升级，和商业中心做出不一样的体验感，这体现了吸引当下主力消费人群进行深层消费才是当务之急。潮流还是玩票？新地标开始“重启”作为上海百年商业的后起之秀，新天地已经成为上海潮流商业的一座地标。瑞安赋予了上海新天地商业经营功能，也保留了其独特的上海历史文化风貌，中西融合、古今相融，也使其成为商业界的一个典范。在新天地，《每日经济新闻》记者发现，即便当天的天气有些阴沉，现场来来往往的人流仍不少，街道两边全是聊天喝下午茶的游客和白领们。记者随机问了一位消费者，对方表示自己就是附近的上班族，和同事来喝下午茶。上海新天地人流如织 图片来源：每经记者 吴若凡 摄即使新天地一直是游客们的热门打卡地，2020年的疫情也给了其措不及防的一击。彼时，新天地的人流一度减少到每天2万人次左右，甚至直接影响到实体商业的生存。不过自2020年下半年以来，新天地的销售额已经有所回正，去年Q4销售额同比增长了27%。去年12月时尚I的开业更将其销售额同比推涨55%，重装开业的主力店销售额同比翻番。今年春节期间，上海新天地销售额更同比上涨超过50%。据统计，2月14日新天地的客流就近10万人次。小到街头小吃，大到米其林、南里食集，适合不同人群的社交场景，让人们能够在新天地停留了更长的时间。为何能够如此快速地恢复？瑞安方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在去年的疫情之下，瑞安调整了全年运营策略，开始主动以消费造节，推动全时消费，以此来振兴消费信心。同时，还全力拓展线上渠道，比如集结了近百个设计师品牌开通线上直播带货。“体验式消费在疫情期间迎来了一次全新的革命。”瑞安方面指出，新的需求以及人们对卫生环境的重视，引导商业体重塑空间环境。现在，街区式开放型的购物中心更受消费者喜欢，对封闭式空间环境的改善提出了新的要求。据了解，新天地在2020年11月对原来的南里商场进行全面升级，并投入试运营。其中值得一提的是，新天地发布了沉浸式美食社交平台Foodie Social南里食集，区域占地3000平方米，其中30%为区域、城市首店，这是上海新天地板块继新天地广场（原淮海太平洋百货）之后又一存量焕新项目。新天地相关运营负责人告诉记者，疫情防控常态化之后，绝大部分消费者会重新审视生活中的本质需求，倾向选择能提供安心、健康、高品质、可持续性产品和服务的商业场所。张波指出，新天地的应对方式有自己的特点，如加强“首店”等稀缺性资源带来的新颖性和吸引力，会不断吸引人流；通过业态来调整客群，增加粘性客户。疫情过后实体商业将出现新一轮的重组调整，业态方面也将迎来变革，不少商业业态将面临清零或重启。每日经济新闻

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

去年春节，商业地产因疫情影响遭受重创；今年春节，各地提倡“就地过年”，商业地产迎来全新复苏。据广州市商务局发布的最新数据，今年春节期间，正佳、天河城等重点购物中心累计销售额同比增长超过2.8倍。广百股份人流量突破30万人次，累计销售超1.3亿元，同比实现翻倍。《每日经济新闻》记者实地走访广州天河区、番禺区、南沙区等多个大型商业地产项目发现，周末及节假日的客流量均较大，如太古汇等部分奢侈品门店即便工作日的中午都有人排队。与此同时，广州重点商圈的商铺租金也同样坚挺，甚至出现微涨。广州太古汇工作日中午奢侈品门口依然在排队 图片来源：每经记者 黄婉银 摄商业客流及销售普遍激增老家在湖南的刘佳，今年也选择在广州南沙区就地过年。以往即便是周末，她去南沙万达广场购买网红饮品喜茶，从下单到取茶最多40分钟，旁边的星巴克则一般只需要等十分钟左右。但在春节期间，刘佳发现万达广场的喜茶门店因客流激增已经取消线上下单，她转身下单星巴克时，没想到最后也等待了至少1个小时。今年春节假期，万达广场在东莞、深圳、汕头、梅州、惠州五城八店总客流达到355.7万人次，同比回升率109%，总销售额2.6亿元；今年1月份，华润置地投资物业实现租金收入约13.7亿元，按年增长29.1%。凯德集团（中国）华南区商业管理区域副总经理邱海燕在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，凯德在广州的两个项目-凯德乐峰广场和凯德广场云尚，在春节期间的客流同比2020年增长超过230%。其中，年轻客群增长明显，也因此，影院、零售、体验业态等年轻人聚集的品牌销售也势头强劲。广州市商务局发布的数据显示，从商圈客流来看，天河路商圈累计迎客超1100万人次，同比增长近12倍，对比2019年增长超过18%；北京路步行街累计客流超258万人次，同比增加超过3.3倍，营收超3.8亿元，同比增长近4倍，对比2019年增加21%；番禺万博商圈春节期间客流量超160万人次，较2019年有较大幅度增长。记者实地走访广州天河区、番禺区、南沙区等多个大型商业地产项目发现，周末节假日客流量均较大。天河区太古汇等部分奢侈品门店即便工作日的中午都有人排队，春节期间更是排起长队。据太古地产披露的数据，截至2020年12月31日止，广州太古汇的出租率为100%，同比增加1个百分点，零售销售额则同比增长36%，这也是太古地产2020年全部零售物业中增幅最大的。即便是距离广州市区较远的从化区，春节期间的商业项目都颇为兴旺。据从化区商务部门统计，自除夕至大年初六，全区重点监测的10家大型商场、超市企业实现销售总额近7800万元，较上年同期增长近12.5％。此外，今年的百货销售业也十分紧俏。天河区正佳广场某珠宝品牌店员告诉记者，春节期间他们主打的黄金转运珠等产品多个款式都销售一空，近期才陆续补货到位。春节假日期间，广州广百股份人流量突破30万人次，累计销售超1.3亿元，同比实现翻倍。广州友谊商店客流比去年同比增3倍，黄金周七天实现销售额8026万元，同比增长3.5倍，比2019年也增长1.1倍。其中名表销售同比去年增长5.7倍，化妆品同比增长3.7倍。2020年12月的一个周末，位于广州天河商圈的天环广场挤满了人 图片来源：每经记者 黄婉银 摄重点商圈租金微涨未来可期邱海燕指出，随着粤港澳大湾区建设的深度推进，作为粤港澳大湾区发展的核心引擎之一的广州，有了更大的空间带动消费和经济提升，商业地产市场发展未来前景可期。值得一提的是，在疫情控制逐渐稳定后，广州的商业地产市场就复苏明显，租金的稳定性也是一个重要的指标。中指研究院统计显示，2020年下半年，广州天河又一城、北京路步行街、上下九步行街3条商业街租金环比两涨一跌，其中北京路步行街涨幅较大，为1.20%，上下九步行街跌幅为0.8%；而深圳东门步行街、深圳湾步行大街、华强北步行街3条商业街租金环比全部下跌，其中深圳湾步行大街跌幅最大，达4.50%。从商圈划分来看，广州天河路商圈、珠江新城商圈、北京路商圈、东圃商圈、西关商圈、市桥商圈等6个商圈租金环比五涨一跌，其中市桥商圈涨幅最大，为 2.95%，东圃商圈跌幅为0.23%；无独有偶，深圳东门、南山中心区、福田中心区、华强等4个商圈租金环比均下跌，其中华强商圈跌幅较大，为0.80%。《每日经济新闻》记者注意到，广州市桥商圈2.95%的租金涨幅也是中指研究院统计的15个重点城市重点商圈中涨幅最大的。“广州的消费者对于新兴的商业模式有着极强的包容性与开放度，我们相信商业地产提供给用户的实体体验优势将会通过新的消费业态、创新的线下活动、消费生态持续放大及数字化赋能，与广州的新兴消费群体形成的互动将为2021年的商业注入新的活力。”邱海燕补充道。商业地产运营商RET睿意德统计显示，2020年第四季度，一线城市5万平方米及以上购物中心新增15个，占四季度新增总数的6.6%，北京，广州项目最多，占比60%。2020年12月，广州累计新开业了4家购物中心。每日经济新闻

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里