商业地产可行性研究

报告格式：纸质版 电子版 纸质+电子版出品单位：智研咨询智研咨询发布的《2021-2027年中国深圳商业地产市场调查与市场前景预测报告》共十二章。首先介绍了深圳商业地产行业市场发展环境、深圳商业地产整体运行态势等，接着分析了深圳商业地产行业市场运行的现状，然后介绍了深圳商业地产市场竞争格局。随后，报告对深圳商业地产做了重点企业经营状况分析，最后分析了深圳商业地产行业发展趋势与投资预测。您若想对深圳商业地产产业有个系统的了解或者想投资深圳商业地产行业，本报告是您不可或缺的重要工具。本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告目录：第.一章 2015-2019年深圳商业地产产业运行环境分析第.一节 2015-2019年深圳宏观环境概况一、深圳市政区概况二、深圳市交通运输概况三、产业结构概况四、深港合作第二节 2015-2019年深圳经济发展状况一、综合经济情况二、产业经济情况三、金融贸易情况四、社会人文情况第三节 2015-2019年深圳市城市建设规划一、城市性质与发展目标二、城市规模三、城市空间发展与总体布局第四节 2015-2019年中国商业地产政策环境分析一、中华人民共和国城市房地产管理法二、中华人民共和国土地管理法三、协议出让国有土地使用权规定四、土地、货币、税收政策与中国房地产市场五、中国房地产行业相关法律法规第二章 2015-2019年深圳房地产所属行业市场运行形势分析第.一节 深圳房地产发展阶段一、2015-2019年：房地产行业逐步市场化规范化二、2015-2019年：房地产市场稳步前进三、2015-2019年中：房地产市场快速上升四、2019年中至今：房地产市场进入调整阶段第二节 2015-2019年深圳各区域房地产发展概况一、罗湖区二、福田区三、南山区四、盐田区五、宝安区六、龙岗区第三节 2015-2019年深圳房地产所属行业市场价格及其调控政策浅析一、近年来深圳房地产价格运行分析二、国家及深圳市房地产调控政策回顾三、深圳市加强房地产市场宏观调控的具体措施第四节 税收政策对深圳房地产市场价格的影响剖析一、税收对房地产价格影响的理论阐述二、深圳房地产税收政策对房价的影响及存在的问题三、深圳市房地产税制改革的建议第三章 2015-2019年深圳商业地产市场运行状况分析第.一节 2015-2019年深圳商业地产发展态势分析一、深圳商业地产发展状况分析二、深圳商业地产销售模式分析三、深圳商业地产面临的发展难题四、深圳商业地产发展人才紧缺第二节 2015-2019年深圳商业地产片区分析一、宝安区商业地产二、中心区商业地产三、龙华商业地产四、龙岗中心城商业地产第三节 2015-2019年深圳商业地产市场发展对策分析第四章 2015-2019年深圳写字楼所属行业市场运行分析第.一节 2015-2019年深圳写字楼产业发展概况一、深圳写字楼市场发展历程二、深圳写字楼分布三、深圳第四代写字楼分析四、深圳写字楼的专业化发展态势分析第二节 2015-2019年深圳写字楼市场格局分析一、深港共建推进深圳写字楼市场发展二、深圳写字楼市场供求态势三、深圳写字楼发展数据分析四、深圳写字楼楼价分析第三节 国家政策对深圳写字楼市场的主要影响浅析第四节 2015-2019年深圳中心区写字楼市场调查一、中心区内写字楼市场供应类型特征二、中心区写字楼客户特征分析三、中心区写字楼市场呈现特征四、中心区写字楼供求分析五、中心片区物业发展状况及前景第五节 2019年深圳甲级写字楼市场发展现状分析一、深圳甲级写字楼市场状况二、深圳甲级写字楼市场需求分析三、深港合作持续推动深圳甲级写字楼市场需求第六节 2015-2019年深圳写字楼市场最新行情分析一、深圳限外令取消带来的影响二、深圳写字楼最新成交现状三、深圳写字楼租赁市场动态第五章 2015-2019年深圳商铺地产所属行业市场发展形势分析第.一节 商铺的概念一、商铺的定义二、市场类商铺的概念三、商业街商铺的概念第二节 2015-2019年深圳商铺地产发展概况分析一、深圳三大商圈商铺的经营状况分析二、深圳CBD商铺升值潜力巨大三、深圳商铺存在的问题及可持续的关键第三节 2015-2019年深圳商铺市场运营格局分析一、深圳商铺市场状况二、深圳商铺市场发展主要特征三、深圳市商铺成交行情分析第四节 2015-2019年深圳地铁商铺市场发展现状分析一、深圳迎来地铁商业时代二、深圳地铁激热沿线商铺市场三、深圳地铁商铺发展面临的问题四、深圳地铁商业发展需要做好长期准备第五节 2015-2019年深圳区域商铺细分市场运营分析一、福田中心区商铺二、关外商铺三、南山商铺四、南山后海商铺五、龙岗商铺第六章 2015-2019年深圳写字楼产业所属行业市场竞争格局分析第.一节 2015-2019年中国写字楼市场竞争现状分析一、写字楼市场竞争力分析二、高端写字楼市场进入竞争高峰三、写字楼同质化造成竞争激烈第二节 2015-2019年深圳写字楼市场竞争形势分析一、深圳写字楼市场竞争现状二、深圳写字楼核心竞争力分析三、深圳写字楼租赁市场竞争形势分析第三节 2015-2019年深圳提升写字楼市场竞争的对策分析第七章 2015-2019年深圳商业地产市场对比城市分析—北京第.一节 2015-2019年北京商业地产总体状况分析一、北京商业地产的分布情况二、北京交通干线和沿线商业分析三、北京商业项目建设情况分析四、北京商业项目物业形态比较分析第二节 2015-2019年北京商业地产市场新动态分析一、北京商业地产发展的特点分析二、奥运会对北京商业地产的影响解析三、北京商业地产物业税分析四、北京商业地产供需格局分析第三节 2015-2019年北京市商业地产市场细分研究一、百货/购物中心/大型超市二、商业街三、社区商业及底商四、综合/专业市场第四节 2015-2019年北京各区域商业地产状况分析一、各区商业体量的组合分布分二、各区商业供应量的业态功能分析三、其他郊区县的商业业态功能分析四、各区开发商个数与项目数的对比分析五、各区租售形式对比分析六、各区商业项目租售形式对比分析第五节 2015-2019年北京商业地产面临的问题与对策一、北京商业地产存在的主要问题二、北京商业地产发展的建议三、北京商业地产的可持续发展策略四、浅析商业地产开发与经营过程中的品牌策略第八章 2015-2019年深圳商业地产行业运营对比城市分析—广州第.一节 2015-2019年广州商业地产市场概况分析一、广州商业地产发展历程二、广州市商业地产发展概况及特点三、越秀区将发展成广州商业地产核心商圈四、广州发展商纷纷涉足商业地产第二节 2015-2019年广州商业地产面临的挑战分析一、广州商业地产面临同质化难题二、广州商业地产六点不足三、广州商业地产需要调整和巩固四、广州商业地产空置率高第三节 2015-2019年广州商业地产发展的对策建议分析一、广州商业地产隐忧不容忽视二、广州商业地产市场健康发展的对策三、广州将大力扶持商业地产发展四、广州商用地产仍然很大发展空间第九章深圳房地产产业优势企业关键性数据分析第.一节 万科企业股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第二节 招商局地产控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第三节 金地（集团）股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第四节 深圳市长城投资控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第五节 深圳市振业（集团）股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第六节 沙河实业股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第七节 深圳华侨城控股股份有限公司一、企业概况二、企业主要经济指标分析三、企业盈利能力分析四、企业偿债能力分析五、企业运营能力分析六、企业成长能力分析第十章 2015-2019年中国商业地产运行状况分析第.一节 2015-2019年中国商业地产发展概况一、商业地产在城市经济中的地位和作用二、商业地产成为房产市场的新增长点三、中国商业地产快速发展的原因四、中国商业地产已进入新规则时代五、中国商业地产市场的特征与机遇第二节 2015-2019年中国商业地产运行分析一、中国商业地产交易量分析二、中国“地产+商业”运营模式探讨三、中国商业地产经营策略的比较第三节 2015-2019年中国商业地产面临的困惑与缺陷一、商业地产市场发展的三大瓶颈二、中国商业地产发展中存在的问题三、中国商业地产的困顿四、商业地产的结构失衡危机五、国内商业地产遭遇过剩危机第四节 2015-2019年中国商业地产的发展策略一、促进中国商业地产健康发展的对策建议二、中国商业地产的发展对策三、把脉中国商业地产定位四、商业地产要求专业化服务五、商业地产要巧妙打出“特色”牌第十一章 2021-2027年深圳写字楼市场发展趋势预测第.一节 2021-2027年深圳房地产业发展前景展望一、深圳房地产市场展望二、深圳房地产业趋势化发展研究三、深圳房地产消费趋势四、深圳房地产发展空间大五、“绿色建筑”将成深圳房地产发展趋势第二节 2021-2027年深圳商业地产发展趋势一、未来我国商业地产的主要特征二、未来深圳商业地产发展趋势三、深圳商业地产证券化发展走向分析四、深圳商业的地区发展趋势五、深圳商业地产经营走向分析第三节 2021-2027年深圳商业地产市场盈利趋势预测分析第十二章 2021-2027年深圳写字楼投资机会与风险投资分析（）第.一节 2021-2027年深圳商业地产投资可行性分析一、未来商业地产将成投资热点二、深圳板块商业地产潜力有待发掘三、深圳商业地产投资策略第二节 商铺投资概述一、商铺投资的概念二、商铺投资的种类三、商铺投资与其他投资的区别四、商铺投资的特点五、投资商铺评估很重要第三节 2021-2027年深圳商铺地产投资价值分析一、深圳商铺投资热点二、深圳商铺投资价值分析三、深圳主流商业区引领商铺投资方向四、深圳不同类型商铺的投资前景分析第四节 2021-2027年深圳写字楼市场投资风险预警第五节建议图表目录：图表 对主要国家和地区货物进出口总额及其增长速度图表 各种运输方式完成旅客运输量及其增长速度图表 全部金融机构本外币存贷款及其增长速度图表 城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度图表 各类教育招生人数图表 农村居民人均纯收入及其增长速度图表 城镇居民人均可支配收入及其增长速度图表 能源消费总量及其增长速度图表 我国国内生产总值及其增长速度图表 我国工业增加值及其增长速度图表 我国主要工业产品产量及其增长速度图表 我国规模以上工业企业实现利润及其增长速度图表 我国建筑业增加值及其增长速度图表 我国房地产开发和销售主要指标完成情况图表 我国社会消费品零售总额及其增长速度图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数续表图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）图表 我国70个大中城市房屋销售价格指数（90平方米及以下）续表图表 2019年中国房地产开发企业完成投资及增速情况图表 2019年我国商品房销售面积和销售额增长情况图表 全国住宅及商业地产投资、建设、销售情况图表 2019年中国四大城市二手住宅价格指数及甲级写字楼租金指数对比图表 三季度深圳写字楼批准预售面积图表 深圳主要入伙写字楼物业图表 深圳预售写字楼价格变化图表 深圳预售写字楼销售面积图表 深圳写字楼租金及售价走势图表 深圳甲级写字楼吸纳量及空置率图表 深圳写字楼租金及售价走势更多图表见正文……

可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响;融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。国家发改委未对工程咨询公司的执业范围加以限制，但必须严格按照证书限定的专业和范围执业。2005年，国家发改委出台了新的工程咨询单位管理办法，并且于2006年和2007年分两批对全国所有的工程咨询资质重新进行了认定，从2008年开始，国家发改委重新接纳新的咨询单位申请资质。目前，工程资质的有效期为5年，也就是说，以2015年的时间点算，工程咨询资质的有效年最早为2011年，2011年及以前的资质都过了有效期，已经作废。(一)中为咨询中为咨询是中国领先的产业与市场研究服务供应商。公司围绕客户的需求持续努力，与客户真诚合作，在调查报告、研究报告、市场调查分析报告、商业计划书、可行性研究、IPO咨询等领域构筑了全面专业优势。中为咨询致力于为企业、投资者和政府等提供有竞争力的调查研究解决方案和服务，持续提升客户体验，为客户创造最大价值。目前，深圳中为智研咨询有限公司的研究成果和解决方案已经应用于3万多家企业，并向海外市场拓展。中为咨询可行性研究报告主要的框架结构应当包括封面、摘要、目录、图表目录、术语表、前言、正文、结论和建议、参考文献以及附件十个部分。可行性研究报告的封面，没有固定的要求，但是项目名称、报告单位、报告时间等内容不可缺少。其中摘要、目录、图表目录、术语表、参考文献与附件等项可根据报告的需要进行选择。前言部分一般包括项目的来由、目的、范围以及本项目的承担者和报告人、可行性研究的简况等。中为咨询编制可行性研究报告的工程咨询单位资格等级分甲级、乙级、丙级，甲级是最高等级。同时，工程咨询单位资格中还有31个专业的划定，包括机械、电子、轻工、建筑、纺织和化纤、钢铁、有色冶金、公路、铁路、民航、城市轨道交通、水电、火电、核电和核工业、煤炭、石油天然气、石化、化工医药、建筑材料、农业、林业、通信信息、广播电影电视、水文地质和岩石工程、水利工程、港口河海工程、生态建设和环境工程、市政公用工程、城市规划、综合经济、其他(旅游、物流等)。(二)中哲咨询成都中哲咨询专注于西部，是目前西部领先的咨询与策划的专业机构。中哲咨询业务范围涉及工程咨询、投融资咨询、项目与资金申报咨询、管理咨询、市场调研与研究咨询、规划咨询等六大版块业务。中哲咨询旗下产品包括可行性研究报告、商业计划书、项目建议书、资金申报报告、投资项目计划书、项目策划、节能评估报告等，为各类客户针对立项/批地/备案/融资/贷款/招商/合作等需求提供定制的咨询报告服务。作为国内领先的多元化咨询与策划服务提供商之一，成都中哲咨询建立了政府部门、行业协会、第三方商业数据库三位一体的数据支持平台，保持了与各领域专家顾问和业内资深人士的良好关系，积累了大量商业策划、管理、投资咨询的专业经验，形成了独特的专业研究模型和科学分析方法。成都中哲咨询已累计完成各类咨询项目3000余例。该公司既服务于国内客户，又帮助国外企业在中国大陆市场取得更大的成功。同时其服务的客户和合作伙伴涉及世界500强企业、各大商业银行、高校及科研院所、各级政府机构、各类投资金融机构、律师事务所、会计事务所、中小型企业等。业务范围：工程咨询、投融资咨询、项目与资金申报咨询、管理咨询、市场调研与研究咨询、规划咨询等(三)炳卓咨询炳卓咨询是重庆炳卓企业管理咨询有限公司旗下核心业务之一，是国内致力于“为企业和项目提供咨询与策划专业解决方案”的顾问专家机构。炳卓咨询凭借多年的咨询服务经验，可以根据客户的需求设计投融资方案，涉及领域包括工程咨询、投融资咨询等。业务范围：炳卓咨询旗下产品包括可行性研究报告、商业计划书、项目计划书、项目建议书、节能评估报告等。(四)尚普咨询尚普咨询全称为“北京尚普信息咨询有限公司”，凭借多年的咨询服务经验，公司已成为投资咨询和市场调研领域的领导者，并率先通过ISO9001:2008国际质量管理体系认证。目前，公司专家库成员已达1500余位，专家特长覆盖各个领域。业务范围：尚普咨询凭借近十年的咨询服务经验，现已拥有投资咨询、行业研究、市场调研、拟上市企业IPO咨询四大业务模块，提供可行性研究报告、项目申请报告、立项报告、节能评估、社会稳定风险评估、项目实施方案、资金申请报告、商业融资计划书、项目建议书、投资机会研究、产业园区规划、行业研究、竞争对手调查、市场进入研究、消费者研究、IPO细分市场研究等咨询服务。(五)天撰咨询天撰公司，作为国内专业的第三方投资项目策划、产业及市场研究、企业综合咨询服务提供商，她专注于为中国以及全球企业中高层管理人员、市场研究人员、投资创业者、投行和投资专家提供翔实确凿、全面数据化、指标化的前瞻市场研究报告资料、政府立项咨询、投融资咨询、政府专项资金申请咨询及商业竞争情报。是国内很具实力、品牌价值和影响力的投资项目咨询公司，其客户包括西门子、万科、中国工商银行、中粮集团以及飞利浦等世界五百强企业。业务范围：在专项咨询方面，已形成了项目可行性研究报告、商业计划书、市场研究报告、专项资金申请报告、IPO咨询等全面整合化的服务体系。(六)东盛联合东盛联合成立于2005年初，是一家专业务实的商务咨询、策划、实施机构。公司专业为融资企业及个人提供符合国际惯例的商业计划书、投资价值分析报告、可行性研究报告等文件的编撰服务。公司核心成员全部来自相关投资咨询企业，具有多年投融资实战经验。团队的知识结构涉及金融、法律、证券、财务、投资、营销等全方位的经济领域，熟悉资本市场运作流程，充分了解投资人对项目的评审重点、标准及心态偏好。全面的知识结构和丰富的行业经验能够保证我们提供的服务和解决方案行之有效。公司成立两年多来，已经为上百家企业及个人提供了专业服务所在地区包括华北、华南、华中、东北等全国大部分地区.其编撰的融资文件已被多家国际投资机构认可,部分客户已经成功获得投资。业务范围：囊括电子信息、生物工程、环保、医药、材料、能源化工、交通、国际贸易、基础设施、房地产、种、养殖业和旅游业等项目服务与管理。(七)中商顾问中商顾问咨询服务集团是由中国知名的资讯管理理论专家和竞争情报实战派携手创建的，是国内领先的研究及咨询服务机构。是中国领先的研究及咨询服务机构，集团下辖投融资咨询、行业研究、专项咨询三个事业群。业务范围:主要覆盖细分产业市场研究、项目可行性研究、市场调研、企业IPO上市整体解决方案、专项市场解决方案、产业规划咨询、产业园区规划、产业园区运营管理咨询、政府招商促进、企业发展战略规划、营销咨询、管理咨询等以及为满足企业学习和提升经营能力的世界级经营管理智慧。(八)华灵四方华灵四方成立于2005年1月，公司以“市场+技术+管理+资本运营"四位一体的服务模式，协助客户在战略、资本运营、技术、管理、市场和项目发展等方面全面提升竞争力，为客户提供全方位的战略咨询、上市投融资咨询、管理咨询、工程咨询(包括可行性研究报告编写，项目申请报告编写、节能评估报告编写等)、市场调查和行业研究。截至2012年，华灵四方拥有2800多家全球知名客户，以高质量的服务赢得客户广泛赞誉，其中包括40多家世界500强客户，成为大量欧美公司和行业领导企业中国业务咨询的首选合作伙伴，是中国咨询业的高端品牌。业务范围：在上市咨询方面，主要为中小板和创业板企业上市提供咨询服务，服务内容包括募投项目可研报告、引入战略投资者、上市规划、上市辅导、增发，在行业内具有较好的品牌和名声，其中5家已经成功上市。(九)大森咨询大森咨询为大森文案工作室旗下品牌。大森文案前身为大森投资咨询有限公司项目部，大森是一家从事市场研究和项目咨询的专业机构。长期以来一直从事企业调研，行业分析以及企业项目立项服务等工作。大森文案工作室目前已与全国多家省级工程设计院建立长期合作关系，将自有资源和市场资源结合起来，为客户提供更为有效、更为专业的服务。业务范围：主要提供项目规划咨询、编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、编制项目申请报告、编制资金申请报告等服务，专业范围涉及化工、医药、轻工、机械、建筑、农业综合开发等。(十)汉鼎金融汉鼎金融服务集团创立于2006年，经过六年时间的发展，形成了资本+咨询+资讯三驾马车并驾齐驱的综合性金融服务平台。旗下有近10余家全资子公司，形成了完整的资讯、咨询、资本三大业务体系。2012年，汉鼎引入了中国非常知名的3家基金作为汉鼎股东，其中有两家外部股东拥有中国国家社保基金管理资格。汉鼎金融服务集团是北京金融资产交易所的发起会员单位，也是工信部中国中小企业上市服务联盟的发起单位，并同世界顶尖金融资讯公司汤森路透集团、标准普尔等缔结了合作伙伴关系。业务范围：上市申报材料咨询、新三板业务咨询、IPO一体化咨询、并购咨询;一级市场金融服务终端、大数据深度分析、风险预警系统、VCPE行业数据投资研究;并购、财富管理、投行创新业务、金融中介服务。

1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。

来源：亿翰智库前言对于开发类项目的轻资产模式来说，例如代建，由于其工具属性，无法成为赚钱的业务，没有一家房企将其做成主业。详情见《代建与其说是赚钱的业务，不如说是避险的工具》但是与之不同的是，运营类项目的轻资产模式似乎更为成熟，盈利模式更加清晰，国外优秀的企业已经走出了属于轻资产模式的路，例如新加坡的凯德、美国的西蒙地产集团以及澳大利亚的西田等。亿翰君将从三个方面的“不同”，阐述商业地产运营轻资产模式的发展内在逻辑以及可行之道。目录：一、制造业轻资产模式和房地产业轻资产模式的不同二、商业运营轻资产模式和房地产开发轻资产模式的不同三、国内外商业运营轻资产模式的不同一、寒冬之下，大中小型房企各有难处1992年，宏碁集团创始人施振荣先生提出微笑曲线理论，这一理论奠定了轻资产模式在制造业的可行性。微笑曲线理论指出产业价值链中研发和设计以及营销和服务的附加价值处于微笑的两端，而生产和制造处于最底端。企业通过掌握研发设计和品牌专利可以赚取最高的利润。微笑曲线理论在制造业中也得到了充分的实践。例如国外的Nike、可口可乐等知名品牌，在中国寻找代工厂，他们通过提供品牌和设计赚取超额利润。这一模式一时间让中国成为世界最大的代工厂。知名企业也通过这一模式降低经营成本、迅速占领市场，企业的成功证明了轻资产模式的可行性。然而，房地产行业与传统制造业存在不同，微笑曲线理论的成立也是有条件的。不同点主要存在两个方面。1、双方的角色不同在制造业轻资产模式中，工厂设备和原材料算是最重的资产，品牌和产品设计是轻资产，轻资产作为委托方，重资产的是被委托方。与房地产行业相比，我们发现雇佣双方的角色发生了变化，重资产方为委托方，轻资产方为被委托方。这主要是由生产资料的价值和稀缺性决定的。对于传统制造业来说，品牌是稀缺的；而对于房地产来说，土地资源的价值和稀缺性更高。谁能掌握稀缺资源谁就占据主动性。2、产品的属性不同传统制造业的产品大多不具备投资属性，而房地产项目投资属性相对较强。虽然现在市场上开始新兴炒鞋，但还属于个案。并且，产品本身并没有很强的投资属性，也都是品牌商赋予的。相比于房地产来说，土地本身就具有增值空间，与品牌商关系并不大。这一大差异导致微笑曲线理论并不能很好的应用到房地产领域。因为产业价值链的附加价值并不仅仅由研发与设计、生产与制造、营销与服务组成，还包括产品增值。并且这部分主要来自于资产增值而非品牌增值的收入主要归属于委托方，即重资产者。从以往的发展经验来看，这部分价值并不低。因此轻资产模式适不适用于房地产行业，关键看产品增值收益高不高。这也是纯代建模式并不适合房地产企业经营的原因。但对于商业地产运营来说，似乎又存在着不同。二、商业运营轻资产模式和房地产开发轻资产模式的不同放眼国内，2014年万达率先转型轻资产运营，2018年“大连万达商业地产股份有限公司”已正式更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”；大悦城地产也跃跃欲试，2016年首个轻资产项目天津和平大悦城落地。虽然国内商业地产运营轻资产模式发展历史并不长，但是我们认为商业地产运营轻资产模式较地产开发的可行性更大。主要原因我们将从商业地产运营和地产开发“三大不同”说起。1、发展背景不同对于商业地产开发运营来说，本质上开发商是不愿介入的商业地产运营的，尤其是21世纪初。因为持有商业地产并运营的沉淀的资金比较多，并且资金回报率比较低，影响企业规模扩张和盈利能力。还有很多企业因此而吃过亏，因为加大了商业的投资，错过了最好的发展时机，例如富力地产等。但是由于政府在供地时有配建条件和持有要求，并且还有一些商业配套不成熟的项目，提供商业配套能够让住宅项目有更好的溢价。在种种客观条件下，房企不得不参与商业地产持有与运营。而地产开发是房企的主业，因为盈利性强，是房企主动参与的。因此对于商业地产运营来说，企业更愿意采用轻资产模式把沉淀的资金置换出来。2、成本投入不同对于商业地产开发运营来说，除合作项目外，其成本投入几乎是100%。大多数企业是通过“以售养租”的模式开发运营商业地产，在这种情况下，企业的规模难以实现高速增长。我们看这几年高速成长起来的房企，多是以住宅开发为主，参与商业运营的企业相对比较少，即使有，也多以商办类项目销售为主，持有比例很低。地产开发项目大多是通过杠杆经营模式撬动的。以一个项目来说，不考虑股权合作，那么一个100%投资的项目，在拍地的过程中，政府规定自有资金比例不能低于30%，此外在这30%的自有资金中，通过基金的方式，多数开发商自有资金比例不超过30%中的40%。然后在开发建设阶段，引入开发贷。部分低能级城市半年后即能拿到预售证，即可销售，回款用来偿还前期投资债务，整个过程耗时可能不足半年，慢的项目也很少超过两年。因此地产开发销售本身就是一个资产比较轻的模式，通过较低的自有资金以及一两年的回款周期完成整个项目。总的来说，商业地产成本投入高，持有年限长，自持情况下难以使用杠杆，因此房企轻资产意愿更强。3、盈利模式不同前文介绍的微笑曲线理论中，轻资产能否适用房地产领域关键在于资产是否能够增值。在商业地产运营中，房企是通过租金收入和物业服务盈利。特点是成本回收期长，租金收益率并不高。虽然资产价值在运营的过程中是能够增值的，但是关键在于增值的是纸上财富，无法变现用来扩大规模再生产。除非卖掉，退出商业地产运营，但这不符合本文做好商业地产运营轻资产的假定。而地产开发是通过销售项目赚取利润，资产增值可以完美扩大利润，与商业地产盈利模式存在明显的不同，一个是通过出租，一个是通过出售。地产开发与商业运营的三大不同点，导致了房企更愿意通过轻资产模式来运营商业地产，却不能够将轻资产的开发模式当成主业。但是，回过头来看，商业地产运营的轻资产模式并没有发展的很快，其中的原因是什么呢？三、国内外商业运营轻资产模式的不同虽然商业地产轻资产运营模式受到房企的青睐，但是相比于国外企业来说，国内的企业轻资产运营略显不成熟，轻资产模式不成体系，轻资产运营的项目规模也不如国外的优秀企业。一般来说，国外轻资产模式有两段轻资产。一是开发阶段的轻资产，二是项目运营成熟阶段的轻资产。在开发阶段，企业通常引入私募基金和银行贷款获得资金，一般自有资金比例很低，从而使企业在开发阶段就能够通过轻资产模式投资商业地产项目；在运营成熟阶段，当项目运营成熟之后，通过REITs平台做进一步轻资产化。在这过程中，对于项目的成熟要求是比较高的，项目能够产生稳定的现金流，并且投资回报率至少要高过融资成本。然而这一点限制了国内REITs的应用。以凯德集团轻资产模式为例：在开发的阶段，他们的资金来源一个是从资本市场，因为凯德有在国外上市的REITs，另一部分是私募基金，还会有一些银行贷款。凯德第一阶段建设的时候就是轻资产，并没有用很多自有资金来做开发。虽然私募基金公司占有一定股份，但前期阶段占比较低，一般在10%至15%，绝大部分通过外部资金实现收购物业或拿地建设。项目建设完成之后，经过凯德专业资产管理运营，将这些成熟的资产打包进入REITs，作为它长久持有物业的平台退出，退出的资金用于再投资，从而实现凯德轻资产模式的运作。最终的REITs产品在平台上可以销售转让，投资人为社会投资人，包括个人和机构。与其他国外企业不同的是，公司集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。操作模式上，国外企业都大同小异，其中之一的共性在于均以公募REITs的方式合理解决了退出问题。相比于国外企业，由于项目的租金回报率低决定了国内的轻资产模式无法像国外一样运作。例如万达模式，在开发阶段引入财务投资人或者合作开发的模式，最后由万达运营管理，最后分享租金收益；万科印力轻资产一直倾向于学习凯德的轻资产模式，引入私募基金和类REITs，总体较为接近国外的模式，但REITs退出机制不成熟，只能借助国外的REITs平台，国内规模有限。现在国内模式中缺失长久持有商业物业的平台，这是国内和国外对比最重要的缺失。开发阶段的轻资产没有太大的问题。主要还是运营成熟退出阶段。而影响这一因素的最主要问题在于国内项目的租金回报率低，即使建立这样的退出平台，也无法使平台能够正常运行，较低投资回报率的情况下，社会投资人也不会买帐。对比国内外模式我们发现，国内缺少轻资产运营成熟的体系，从开发阶段的私募基金到运营阶段的退出平台，国外企业已经形成了完整的产业链。因此由于种种外在条件，使得国内商业地产运营轻资产模式没有形成规模，也难以产生真正以轻资产运营为主业的商管公司。房地产行业与制造业的不同，决定了轻资产模式在房地产行业应用是有条件的：商业运营轻资产模式和地产开发轻资产模式的不同，决定了轻资产模式能够在商业运营中完美应用，却不能成为地产开发企业的主业；最后国内外商业项目轻资产运营的不同，决定了我国商业地产轻资产运营难以规模化和市场化。

鉴正伟业（重庆）咨询顾问中心供稿存量时代的到来，让商业地产面临着共同的困境。挖掘并提高已持有资产的价值，成为商业地产需要面对的问题。此外，经济下行，城市升级改造，中国城市化的不断发展和消费结构年轻化等趋势，推动商业地产资产管理升级和布局更新，同时也倒逼金融产品创新。中国指数研究院发布的《2020中国商业地产发展白皮书》认为，商业地产资产证券化是大势所趋。REITs(房地产信托投资基金)作为地产领域的投融资工具之一，以开始证券化方式盘活存量不动产，促进社会资本进入地产领域，对于商业地产企业的发展具有重要意义。资产证券化本质是以资金回报作为起始点，优质资产、收益稳定是项目可实现资产证券化的条件。在未来，商业地产中的各个部分，如经营权、产权、收益权等均有可能形成证券化的金融产品，尤其是经营权极有可能成为金融产品中的一类。这就要求商业地产从传统的开发思维转移到项目管控以资产管理能力上来，在商业地产顾问阶段就做好准备，一旦机会来临，才能立即乘上东风，实现规模化、可持续发展。目前，我国还未出现商业地产真正的REITS产品，在初级的REITS产品顶层设计过程中，专业的商业地产服务机构，应如何加强资本运营和管理能力，激活商业地产的金融属性？一、挖掘产品真实价值，将风险控制到最小国内存量资产不流通，从而导致风险大。专业的商业地产服务机构会以消灭商业地产泡沫，挖掘商业地产产品的真实价值为核心，将风险扼杀在摇篮里。针对存量市场特征，专业的商业地产顾问工作者从拿地阶段的可行性研究、规划阶段的定位研究、建筑优化服务到后期招商、运营及资本运作等全链条服务需求切入，为业务客户提供拿地策略顾问、主力店定制、旧改型产品系统服务、文旅和主题商业产品研发、资产管理顾问等多项针对性解决方案，去伪存真，凸显商业地产产品真实价值。二、保证租金回报率，具备成长空间静态租金回报率5%以上，租金与售价体系完善且合理，才具备成长空间。租务中心全面链接资源，以保优质经营，通过项目招商、租赁或转让、品牌选址以及资产管理等系统化服务，专业资深管理为资产管理企业，实现资产保值、增值的商业管理运作，确保静态租金回报率。三、“三权”分离，灵活进入资本市场凭借20年的投资和运营经验，鉴正伟业将帮助甲方公司在商业地产进入金融产品类目前做好相应准备。管理权、收益权、使用权“三权”分离后，商业地产的各种运作、操作、流转、使用都将变得非常灵活。四、商管体系专业化建立，如何达到具有公信度和资本机构认可，是资产金融化的痛点结合专业商业地产服务机构积淀的行业经验，打造出专业商管体系，将金融化手段运用到存量资产盘活领域中，最大化资产价值，并得到具有公信度的资本机构认可，是资产金融化的核心所在。构建高效、优质、专业、标准的商业管理体系，才能保证优质资产项目收益稳定，这也是商业地产项目金融化进程中重要的关注点。专业的商业地产服务机构，可通过运营体系规划、服务体系设计等规范化操作，再深入到项目资产变现运作顾问、项目商业管理体系建设等深度服务，持续保证商业资产价值。五、金融化的前置条件，产品要有真实价值和价值的持续性商业地产产品是否有真实价值支撑点包括能否顺利出租、出租的价格体系、业态成长周期三个方面。首先，项目是否能顺利出租，有价无市甚至商家不买账，就不能称之为真实价值。其次，需考虑租金水平能否支撑售价：若在3-5年内，增值不大的情况下，商业的真实“租售比”若仅为1%-4%，则售价泡沫过大。最为重要的是，项目是否有成长周期，能否可持续发展，而大多数陷入困局的商业，皆因成长后劲不足不可持续发展。唯有满足真实价值的商业地产产品，才敢谈产品金融化。六、法务管理和税务策划，规范法律权责专项法务和税务策划服务，是行业特别容易忽略的工作环节。在商业地产产品金融化化过程中，每个版块环节均有法务参与拟订法律文本，最大化细分权责。有些商业地产服务机构一般只签三个法律文件了事，而更为专业的机构会有多达17份法律文书，最大化规范法律权责。结合有效的节税管理服务，优化土地增值税、所得税等，多管齐下规范各项权责。结语目前，我国金融风险防控机制逐步成熟，资产证券化相关法律法规不断完善，为商业地产证券化化扫清障碍，有助于实现金融与商业地产深度融合，从而走向真正的持有型物业的轻资产化，以及实现商业地产REITS产品的顶层设计。国内商业地产实现真正的轻资产需要将重资产进行证券化打造，变为可公开上市交易、流动性强的金融产品。必须拥有强大的资本运作能力，对资产进行持续的运营管理实现增值， 以上六大板块，则是商业地产金融化的先决条件，也是鉴正伟业所提出的初级金融产品顶层设计，是商业地产产品初级金融化进程中的核心竞争力。*免责声明：本宣传资料内容不构成对我司有约束力的要约或最终承诺，规划信息以政府最终决定为准。以上图片部分为网络效果图，如有侵权，请联系本公司删除。本资料制作时间为2020年7月，本公司保留对其内容修改的权利，敬请留意最新资讯。

一场疫情带来商业地产的重新洗牌，一场新赛道的蜕变接连上演。2021年如何在变中破局？如何从红利中分得一杯羹？我们深入研究2020年火热行业发展状况，并结合普华永道《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》，试图从市场趋势中寻找商机，迎接2021年的高光。01/ 重资产变轻资产 从野蛮拿地到体系运作要提轻资产，离不开万达商管由重至轻转型。2019年开业的43座万达广场中，有29个是“轻资产”项目。在2020年计划开业的45座万达广场中，有32个是“轻资产”项目。目前在建的166个万达广场中，轻资产项目有128个。官方更声称将不再发展重资产项目。不难看出，万达的生意经由一掷千金到稳中求进，每一年都在增加轻资产占比。当然，这一条“变轻”路，更不缺大悦城、宝龙地产、华润置地等地产大佬加入。资产变轻意味着盈利模式的改变，要是靠重资产，那就得以“售”养“租”，需要配套建设一些写字楼、商铺与住宅等物业。而轻资产只负责输出品牌，设计、建设和运营，就能从中获得收益。“轻”不仅是企业的选择，更是商业地产发展的趋势。外界称“二房东”的联合办公由于深陷模式重、盈利难的泥潭，也开始轻资产转型，作为第一股的优客工场更是把“轻资产重赋能”作为战略方针，利用品牌价值、平台资源、空间设计等，让收益更稳健。当更多资产变轻后，做好增值服务是收益源源不断的关键。小商认为运营是其一，更是从选址、设计、招商到管理等全方位服务好企业、消费者方方面面的需求。比起拿地的“野蛮”，如何“温柔”的掘金，是企业内功的大考。无论如何，建立“全生命周期”的运营体系做一个长期主义者，是轻资产能否成功的关键。02/ 公募RETLS成风口 资产包整合利益最大化2020年4月底，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志RETLS正式起步。凯德商用借助REITs募集的资金，公司资产负债率大幅下降，2001-2017年，资产负债率从55%下降至48%。REITs中国开始起步，在美国更加成熟。以美国地产巨头西蒙集团为例，凭借着出色的并购重组以及REITs专业化管理能力，西蒙集团25年中实现了21.05倍的回报，公司市值则从最初的66亿美元增长到2018年5月1日的487.45亿美元。由以上案例可见，公募REITs类似于资产IPO。对于商业地产商而言，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。公募REITs是2021赚钱风口，首批REITs预计在上半年亮相，那么想分得一杯羹的商业地产如何做准备？就REITs而言，仅用单一资产发行公募REITs的可行性相对较低，现金流收入体量不会太大。小商认为，资产包整合能将利益最大化。REITs在新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域公开募集，并不要求单一资产体量必须达到何种标准，可以是数个资产构成的集合资产包。因此商业地产商梳理整合资产组成资产包是更为适合的方式。03/ 物流地产百家争鸣科技化升级成利器普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》指出，物流地产成市场新宠。报告还强调，疫情过后，物流行业将稳定保持旺盛需求。除了普洛斯这类传统物流地产企业之外，电商行业日益壮大以及疫情突发让线上购物占比加大，还有诸如阿里、京东、苏宁等电商平台企业及平安、KKR、黑石等金融界巨头入局，万科、绿地、碧桂园、远洋地产等房地产开发商也在逐年扩大该领域的市场份额。尽管物流地产“钱”景无限，但报告中提到根据仲量联行的数据显示，当前中国可以称之为现代化仓储设施的占比仅有 5%，也透露出了弊端。因此，在拥挤的赛道，科技化升级成了竞争利器。打造高标仓储可以摆脱拥挤竞争，挖掘更大的利润空间。高标仓储的设施更完善建筑结构，其中利用计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，降低仓储成本并减少库存资金占用率。布局高标仓储设施，将掘金之路长远化。04/ 直播产业基地涌现 抓另一门孵化生意直播卖货在2020年无疑是硝烟的主角，成为互联网最为热门的风口生意。各地也涌现大量的直播基地、园区。2021年直播电商预计将接近2万亿元。尽管行业头部效应形成，区域直播基地想互相抢夺蛋糕的势头不会停。其实，直播基地盈利主要靠两部分，第一部分是空间相关收入，包括直播间、办公室、设备实施租赁；第二个部分是承担相应孵化，当然也提供短视频及信息流广告拍摄、直播代运营、课程培训等围绕直播短视频的一系列服务。在相关媒体报道中小商发现不少直播基地停留在产业园二房东的模式，变更直播基地，把直播带货为噱头招租，而孵化停滞不前，培训更是鱼龙混杂。中国第一直播村是北下朱村。面积不大的村庄却有着“中国微商第一村”“网红直播电商村”的光环。村内近百栋商住楼，分布着近千个微商品牌，从业人员超过5万人，街上更随随便便把“直播培训”作为招牌。盲目跟风不如拾起孵化这门生意，让直播基地形成差异化是未来盈利的关键。培养新人网红主播，为MCN机构“输血”，把直播基地看成一个深入行业的专业孵化器，成为网红主播、流量短视频「产品」的制造地，才是一条可持续发展的造富路。05/ 小即是美 万亿生意中的“量身定制”《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》表示，追求高大上的购物中心已成为一种历史，现在的主题是广泛分布于各处的数量更多的较小设施。根据购物中心的调研数据表明，购物中心体量在10万㎡以内时，面积对客流的拉动力较大，超过10万㎡以后，面积越大，其对客流的拉力反而越弱。购物中心以“小而美”，零售商业中的小店模式也令人刮目相看，肯德基、海底捞餐饮大佬争相布局把店开小。相关预测称，至2025年，小店经济将达到“百城千区亿店”目标。不难看出，小而美业态呈现爆发趋势。趋势找到后，如何把赚钱提上日程？碰撞一些新机遇，不妨是新的切入点。在商业环境中，例如单身经济、她经济、宠物经济背后动辄万亿生意，可以说，一人“食衣住行”、悦己自由、抚慰铲屎官，从方方面面都需要“量身定制”的需求满足，才能迎来更多契机，从而赋能“小而美”。结 语在每一年伊始，我们都会赋予新的展望，定下无数目标。新的起点，只有在趋势中洞察，在准备远行时按下变革之键，迎接充满变数的旅程。破局是为了更好的出发，我们拭目以待，希望2021年商业地产涌现出更多的掘金模式。

建筑材料项目可行性研究报告-地产产销两旺，基建投资稳中有升10 月基建投资同比增速继续向上，地产强韧性，制造业有亮点据国家统计局，1-10 月广义/狭义基建投资同比 3.0%/0.7%，分别较 1-9 月+0.6/+0.5pct，10 月分别同比 7.3%/4.2%，增速环比+2.5/ +0.8pct。10 月地产投资同比 12.7%，单月增速环比+0.7pct，1-10 月地产投资同比 6.3%，增速继续上行。1-10 月制造业投资同比-5.3%，较 1-9 月收窄 1.2pct，10 月同比 3.7%，环比+0.7pct，其中高技术制造等高速增长，汽车仍在恢复，有色冶炼大幅好转，我们维持认为工业制造业投资将继续修复，且出口继续好转，玻纤/光伏等下游行业景气度有望持续回升，推荐长海股份、中国巨石、中材科技。建材零售继续向好，中长期推荐 B 端 C 端兼备品种1-10 月房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，降幅收窄 2.4 个百分点，单月增长 5.9%，其中占比超过 70%的住宅竣工面积累计下滑 7.9%，单月同比增加 8.6%，办公楼与商业地产单月降幅较大，分别为-25.91%、-12.88%。1-10 月房屋施工面积累计同比增长 3.0%，住宅、办公楼、商业地产单月分别同比-2.07%、-30.20%、-8.75%。建筑及装潢材料零售增速回升，10 月单月同比上涨 4.2%，与此前疫情、雨季导致需求后移有关，C 端恢复晚于 B 端。消费建材方面，加速分化，模式智慧绽放。近年来，精装与集采红利推动龙头订单粗放式增长，集中度提升主线更加清晰，行业确定性获得估值溢价。我们认为，中短期精装继续渗透，但市场的考量重增现金流维度，“垫资模式”执行难度与风险双增。未来 1 年各行业有望出现分水岭，管理层决策是企业以后数年成长分化的基础，提示 2021 年以史为镜，回顾行业进程，明晰龙头穿越周期的方式，坚守核心竞争力。2013-2020年10月全国房屋竣工面积累计同比（%）2013-2020年10月全国房屋施工面积累计同比（%）水泥 10 月产量同比增长 9.6%，华东/中南/东北价格继续强势，南方回暖据国家统计局，1-10 月水泥产量 19.2 亿吨，同比 0.4%，较 1-9 月+1.5pct，年内首次回正；10 月单月产量 2.4 亿吨，同比增长 9.6%。据数字水泥网，全国水泥出货率均值 90%，月环比提升 4pct，9 月底库容比环比降 2pct至 52%，全国高标水泥均价 448 元/吨，继续向上，各区域表现不一，华东、中南、东北价格延续强势，西南好转，西北受天气影响边际减弱。Q4地产、基建投资对水泥需求有支撑，且在投资和水泥企业净利预期相对稳定的背景下，水泥公司分红价值或进一步凸显，推荐海螺水泥。2013-2020年8月全国水泥累计产量同比（%）2012-2020年11月全国水泥价格走势（元/吨）（月均价）下游需求角度，1-10 月全国固定资产投资（不含农户）483292 亿元，同比增长 1.8%，增速比 1-9 月提高 1.0 个百分点；10 月固定资产投资（不含农户）环比增长 3.22%。直接影响水泥需求的地产、基建投资趋势回暖。（1）地产方面，1-10 月份，全国房地产开发投资 116556 亿元，同比增长 6.3%，增速比 1-9 月份提高 0.7 个百分点。10 月单月同比大幅提高 12.73%。其中，住宅投资 86298 亿元，增长 7.0%，增速提高 0.9 个百分点。土地购置面积 17775 万平方米，同比下降 3.3%，降幅比 1-9 月份扩大 0.4 个百分点；土地成交价款 11386亿元，增长 14.8%，增速提高 1.0 个百分点。新开工面积 10 月单月实现同比增长3.5%，1-10 月累计降幅缩小至 2.6%。施工方面，6、7、8 月单月增速回暖明显，分别同比高幅增长 11.43%、16.63%、13.33%，9、10 月小幅下降 4.55%和 1.86%；1-10 月施工累计面积 880117 万平方米，同比增长 3.0%，单月降低 1.86%，降幅较 9 月收窄 2.7 个百分点。其中，占比约 71%的住宅施工面积 621836 万平方米，增长 3.8%。从施工与竣工结合角度看，竣工趋势性恢复的预期不变。（2）基建方面，1-10 月基建投资（不含电力）同比增长 0.7%，增速比 1-9 月份提高 0.5 个百分点，10 月单月提高 4.4%，增速较 9 月提高 1.2 个百分点。其中，铁路运输业投资增长 3.2%，增速回落 1.3 个百分点；道路运输业投资增长 2.7%，增速回落 0.3 个百分点；水利管理业投资增长 2.7%，增速提高 1.8 个百分点。截止 10 月底，地方政府已发行专项债券 35466 亿元，完成全年计划（37500 亿元，比 2019 年增加 1.6 万亿）的 94.6%，完成已下达额度（35500 亿元）的 99.9%。玻璃价格高位企稳，旺季需求释放产量方面，2020 年 10 月全国平板玻璃产量 8096 万重箱，同比提高 1.7%；1-10月累计产量 7 亿 7798 万重箱，同比微幅增长 0.5%。建筑需求方面，1-10 月全国房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，但 10 月单月表现突出同比高幅增长 5.9%，9月单月下滑 18.8%。产能方面，截至 10 月 30 日，全国浮法玻璃生产线共计 300 条，在产 247 条，日熔量共计 163925 吨，同比日熔量增加 3440 吨，增幅 2.14%，环比增加 1200 吨，增幅 0.74%。根据卓创资讯统计，10 月单月实际平均在产产能 161693 吨/日，环比上月增长 0.71%。1-10 月份共计复产及新点火 22 条，冷修或停产 16 条，产能较 2019 年年底增加 3740 吨/日。10 月停产 1 条，新点火 1 条，复产 1 条，改产 2条。价格方面，5 月以来，玻璃价格连续上涨，10 月份延续上涨行情，全国浮法玻璃加权平均价为 1984.53 元/吨，较上月价格下跌 0.9 元/吨，环比跌幅 0.05%，同比涨幅 20.80%。此外，原材料价格偏低，预计龙头单位净利受益明显，叠加竣工趋势性恢复加持需求景气、冷修收缩供给。光伏玻璃方面，今年 6 月以后，中国光伏行业的双面组件出货量占比已超过 30%。据 PVInfolink 的跟踪，7 月初至今，3.2mm 光伏玻璃的平均价格已从 24 元/平上涨至 41 元/平，单平上涨 17 元，涨幅高达 71%。现货市场 3.2mm 镀膜玻璃每平 41 至 48 元， 产能缺口较大，11 月光伏玻璃价格上涨动力较强。2013-2020年8月玻璃累计产量（万重量箱）及同比（%）2013-2020年10月玻璃存货（万重量箱）建筑材料项目可行性研究报告编制大纲第一章总论1.1建筑材料项目背景1.2可行性研究结论1.3主要技术经济指标表第二章项目背景与投资的必要性2.1建筑材料项目提出的背景2.2投资的必要性第三章市场分析3.1项目产品所属行业分析3.2产品的竞争力分析3.3营销策略3.4市场分析结论第四章建设条件与厂址选择4.1建设场址地理位置4.2场址建设条件4.3主要原辅材料供应第五章工程技术方案5.1项目组成5.2生产技术方案5.3设备方案5.4工程方案第六章总图运输与公用辅助工程6.1总图运输6.2场内外运输6.3公用辅助工程第七章节能7.1用能标准和节能规范7.2能耗状况和能耗指标分析7.3节能措施7.4节水措施7.5节约土地第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.2环境和生态现状8.3主要污染源及污染物8.4环境保护措施8.5环境监测与环保机构8.6公众参与8.7环境影响评价第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2人力资源配置10.3项目管理第十一章项目管理及实施进度11.1项目建设管理11.2项目监理11.3项目建设工期及进度安排第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措12.3投资使用计划12.4投资估算表第十三章工程招标方案13.1总则13.2项目采用的招标程序13.3招标内容13.4招标基本情况表关联报告：建筑材料项目申请报告建筑材料项目建议书建筑材料项目商业计划书建筑材料项目资金申请报告建筑材料项目节能评估报告建筑材料行业市场研究报告建筑材料项目PPP可行性研究报告建筑材料项目PPP物有所值评价报告建筑材料项目PPP财政承受能力论证报告建筑材料项目资金筹措和融资平衡方案第十四章财务评价14.1财务评价依据及范围14.2基础数据及参数选取14.3财务效益与费用估算14.4财务分析14.5不确定性分析14.6财务评价结论第十五章项目风险分析15.1风险因素的识别15.2风险评估15.3风险对策研究第十六章结论与建议16.1结论16.2建议附表：

3月19日，2019中国商业地产百强企业研究报告在北京隆重发布。商业地产对消费增长和百姓美好生活的推动作用正不断增强，作为专业权威的房地产研究机构，中指研究院启动“2019中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘彰显商业地产行业中的优秀企业群体，推动行业提升运营水平，并为提振消费、服务百姓美好生活起到积极的作用。通过对商业地产企业规模性、运营能力等指标进行科学量化，中指研究院首次发布中国商业地产百强企业研究报告。报告显示，2018年，我国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。报告认为，后市中商业地产百强企业需要紧跟时代大势、借鉴先进经验，持续内外兼修、加强磨炼，才有望继续屹立于市场潮头。1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%;商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大;二线城市成交面积同比上升5.8%;三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%;十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点;十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。报告指出，展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。三是要进行全面提升，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。报告认为，当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。

当前，商业地产正面临着新的行业发展格局。在消费升级和商业变迁的背景下，需求端正在发生改变，新模式新技术迭代日益加快，商业变革不断出现。同时，商业地产行业已经进入存量高度竞争的时代，市场面临众多的不确定性，这对于各类参与主体提出了新的挑战。为适应当前中国商业地产市场快速发展需要，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，启动中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。一、中国商铺租金指数运行分析根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2019年下半年，中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金整体水平稳中有涨。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为25.9元/平方米.天，环比上涨0.58%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.2元/平方米.天，环比上涨0.44%。从涨跌个数来看，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占71.6%，租金环比下跌的商业街占22.4%，6.0%的商业街租金与上期持平；在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占66.7%，租金环比下跌的商圈占29.2%，4.2%的商圈(购物中心)租金与上期持平。从市场表现来看，2019年前三季度，我国GDP总量为69.8万亿元，同比增长6.2%，增速较上年同期收窄0.5个百分点。2019年1-10月，我国社会消费品零售总额实现33.5万亿元，同比增长8.1%，增速较上年同期收窄1.1个百分点，居民消费整体保持平稳增长态势。同时，在线下零售回暖的背景下，商业零售企业积极推动产品与用户体验升级，推动消费潜力不断释放。整体来看，商业零售市场平稳运行，租赁需求较活跃。1、百街商铺租金指数变化(1)百街商铺租金变动情况根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街(百街)商铺租金指数。2019年下半年，百街商铺平均租金为25.9元/平方米.天，环比上涨0.58%。分城市等级来看，2019年下半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占74.1%，环比下跌的商业街占11.1%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京10条商业街租金环比全部上涨，其中南锣鼓巷涨幅最高，达2.64%；上海11条商业街中，6条商业街租金环比上涨，2条环比下跌，3条持平，其中四川北路商业街环比涨幅最高，为3.56%；广州1条商业街租金环比上涨，1条环比下跌，一条持平，其中上下九步行街环比上涨0.27%；深圳3条商业街租金环比均上涨，其中东门步行街涨幅最高，达2.48%。2019年下半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占70.0%，环比下跌的商业街占30.0%。二线城市中，南昌主要商业街租金全部下跌，天津、苏州、重庆和海口主要商业街租金涨跌互现，成都、武汉、杭州等6个城市商业街租金较上期均全部上涨。其中，苏州龙湖狮山金街租金环比涨幅为3.24%，位列二线城市各商业街租金涨幅第一位。(2)租金涨跌幅较大的商业街图：2019年下半年租金环比涨跌幅较大的商业街数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com2019年下半年，在租金环比上涨的商业街中，上海四川北路商业街、苏州龙湖狮山金街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中上海四川北路商业街环比上涨3.56%，涨幅位列首位；苏州龙湖狮山金街、杭州河坊街和长沙黄兴路步行街租金环比涨幅亦在3.0%以上；北京南锣鼓巷、上海七宝老街等5条商业街商铺租金环比涨幅在2.0%-3.0%之间；北京新街口商业街环比上涨1.71%。在商铺租金环比下跌的商业街中，南昌胜利路步行街、天津鼓楼商业街以及苏州石路步行街环比跌幅较大，均在1.5%-2.0%之间；天津古文化街、天津南市食品街等7条商业街环比跌幅在1.0%以内。2、百MALL商铺租金指数变化(1)百MALL商铺租金变动情况根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心(百MALL)商铺租金指数。2019年下半年，百MALL商铺平均租金为27.2元/平方米.天，环比上涨0.44%。分城市等级来看，2019年下半年，一线城市中63.6%的商圈(购物中心)租金环比上涨，36.4%的商圈租金环比下跌。北京有9个商圈租金环比上涨，3个环比下跌，其中三里屯商圈环比涨幅最高，达1.76%；上海有11个商圈租金环比上涨，11个环比下跌，其中长寿路商圈环比涨幅最高，为1.68%；广州有4个商圈租金环比上涨，2个环比下跌，其中东圃商圈环比涨幅最高，为1.79%；深圳4个商圈租金环比均上涨，其中东门商圈涨幅最高，达2.38%。2019年下半年，二线城市中69.2%的商圈(购物中心)租金环比上涨，23.1%的商圈租金环比下跌，7.7%的商圈租金与上期持平。除天津、杭州、重庆、南昌、海口重点商圈租金涨跌互现外，成都、武汉、苏州等6个城市重点商圈租金较上期均上涨或持平。成都4个商圈租金环比均上涨，其中建设路商圈租金环比涨幅最高，为2.02%。(2)租金涨跌幅较大的商圈图：2019年下半年租金环比涨跌幅较大的商圈从商圈层面看，2019年下半年，在租金环比上涨的商圈中，深圳东门商圈、深圳福田中心区商圈等10个商圈租金环比涨幅较大，其中深圳东门商圈租金环比涨幅最大，达2.38%；深圳福田中心区商圈、成都建设路商圈、深圳南山中心区商圈涨幅在2.0%-2.2%之间；苏州湖西商圈、广州东圃商圈等6个商圈租金环比涨幅在1.5%-2.0%之间。在租金环比下跌的商圈中，上海曹家渡商圈租金跌幅最大，环比下跌2.47%，广州市桥、天津友谊路等4个商圈租金环比跌幅在1.0%-1.5%之间；上海天山、上海陆家嘴等5个商圈环比跌幅在1.0%以内。3、租金运行趋势研判从市场表现看，2019年以来线下零售企业在“互联网+”转型下经营状况有所改善。2019年1-10月，线下零售额累计同比增速约为5.5%，重新恢复正增长；而同期线上零售额累计同比增速已经下降到16.4%。一方面，电商平台正强化开放赋能，重点布局下沉市场和融合社区生态，推动消费潜力不断释放。另一方面，商业零售企业在“互联网＋”浪潮的推动下纷纷转型，利用大数据、人工智能和移动互联网等新技术为整个商业地产运营和消费提供支持。整体来看，2019年下半年，零售商业市场整体表现较活跃，一二线城市成熟商圈仍是品牌商扩张的首选，而居民消费呈现个性化、多元化、定制化的趋势，零售业正朝着更加注重便利性、差异性、体验性的方向发展。供应方面，从短期供应来看，2019年1-10月15个重点监测城市约有980万平方米140余个购物中心项目入市，较2018年1-10月减少240万平方米左右。2019年下半年新入市项目主要有深圳One Avenue卓悦中心、北京龙湖长安天街等。根据拟开业商业项目情况，预计2020年上半年，15个重点监测城市将有超3000万平方米约400个购物中心项目入市。从长期供应来看，2019年1-10月，全国300城商办用地成交规划建筑面积为16468.58万平方米，同比下降1.71%。从城市等级看，一、二线城市商办用地成交规划建筑面积同比均下降；其中一线城市同比下降36.80%，二线城市同比下降5.28%。从成交占比看，一线城市商办用地成交面积占全国比例由去年同期的4.43%下降至2.85%，二线城市占比由去年同期的43.94%下降至42.34%。整体来看，由于供应减少，一线城市商办用地市场规模较二线城市下降更多。需求方面，2019年1-10月，我国社会消费品零售总额为334778亿元，同比增长8.1%，增幅较去年同期收窄1.1个百分点，其中实物商品网上零售额同比增长19.8%，仍保持快速增长态势。按消费类型分，餐饮收入同比增长9.4%，增幅较去年同期收窄0.2个百分点；商品零售同比增长7.9%，增幅较去年同期收窄1.2个百分点。限额以上单位商品中，日用品类、化妆品类、中西药品类分别同比增长13.4%、12.1%和9.6%；通讯器材类、家用电器和音像器材类以及家具类则分别同比增长8.0%和5.4%。整体来看，我国消费需求呈较快增长态势，但增速有所放缓，其中升级类商品和服务类消费较为活跃，对我国未来商业市场需求、消费结构优化升级都将形成一定支撑。展望未来，在我国服务业经济平稳运行、经济继续向第三产业倾斜、消费总量持续增长与消费不断升级、线上线下融合发展等多因素的共同推动下，我国商业零售市场有望继续保持平稳增长态势。从未来趋势上看，中国经济的增速越来越依靠内需的增长，越来越需要消费的扩大，中央及地方政策也会将更多的精力放在培育和扩大国内消费市场上面。2019年前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率为60.5%，较上半年提高0.4个百分点，且明显高于资本形成总额及货物和服务净出口对经济增长的贡献率。就零售商业市场整体租赁需求而言，消费的持续增长将使租赁需求保持活跃；预计未来，我国重点商圈商铺租金有望继续平稳运行。二、中国写字楼租金指数运行分析根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平米.天，跌幅为0.67%。从商圈来看，租金环比上涨的商圈占38.8%，租金环比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金与上期持平。整体来看，四季度全球经济继续面临下行压力，制造业活动势头减弱，贸易局势持续紧张，一系列不确定性因素对商业信心、投资决策和全球贸易造成了不利影响。国内周期性问题与结构性矛盾叠加，经济下行压力持续加大；受宏观经济持续下行影响，本季度写字楼市场需求有所下降，租金亦环比下跌。1、写字楼租金变动情况分城市等级来看，一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌。2019年四季度，一线城市中，25.0%的商圈写字楼租金环比上涨，75.0%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，深圳龙岗中心城、广州体育中心、北京金融街等9个商圈写字楼租金环比上涨；上海北外滩商圈、广州珠江新城商圈、深圳前海商圈等27个商圈写字楼租金环比下跌。2019年四季度，二线城市中，50.0%的商圈写字楼租金环比上涨，40.9%的商圈写字楼租金环比下跌，9.1%的商圈写字楼租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，苏州、长沙、南昌、海口主要商圈写字楼租金均环比上涨或持平；成都主要商圈写字楼租金均环比下跌；其他城市主要商圈写字楼租金均涨跌互现。其中南京奥体商圈租金涨幅较高，为2.77%，居于二线城市首位。2、租金涨跌幅较大的商圈图：2019年四季度写字楼租金涨跌幅较大的商圈2019年四季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，南京奥体、苏州狮山等10个商圈租金环比涨幅较大，其中南京奥体商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨2.77%至2.8元/平米.天；其次为苏州狮山商圈，环比上涨2.72%至2.2元/平米.天；深圳龙岗中心城、海口国兴等8个商圈写字楼租金环比涨幅均在1.4%-2.5%之间。具体来看，基于成本控制等考虑，部分中小企业选择迁址到租金较低的新兴商务区，非核心商圈写字楼市场整体去化效果较好，使得部分非核心商圈写字楼租金环比有所上涨。在写字楼租金环比下跌的商圈中，上海北外滩商圈、杭州黄龙商圈跌幅最大，环比均下跌2.83%，租金分别跌至5.6元/平米.天、4.0元/平米.天；广州珠江新城、深圳前海等8个商圈写字楼租金环比跌幅均在1.6%-2.7%之间。具体来看，在信息传输、软件和信息技术服务业租赁需求放缓的背景下，部分TMT企业密集的商圈写字楼租金环比有所下跌；而受工业增加值同比增幅收窄和对外贸易下滑影响，部分相关企业租赁需求减弱，致使该类企业聚集的商圈写字楼租金环比亦有所下跌。3、租金运行趋势研判从市场表现来看，随着经济发展和产业结构调整，第三产业逐渐成为中国经济增长的主要动能，第三产业的发展状况成为写字楼市场需求发生变化的主要动因之一。2019年三季度，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业，批发和零售业增速均有所放缓，致使写字楼租金环比小幅下跌；写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款，适时搬迁扩张；而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区，以降低办公成本。供应方面，从新开工来看，2019年1-10月，15个重点城市办公楼新开工面积共计2447.48万平方米，同比增长20.6%。其中一线城市办公楼新开工面积同比下降0.3%；二线城市同比增长34.3%。从土地供应来看，2019年1-10月，15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为3791.33万平方米，同比下降13.9%。其中一线城市商办用地成交规划建筑面积同比下降36.8%；二线城市同比下降9.2%。短期来看，全国15个重点城市办公楼整体供应预期将继续加大，尤其二线城市办公楼市场将面临较大的去化压力。长期来看，商办用地供应下降或将使市场供大于求态势得到缓解。需求方面，2019年三季度，我国第二产业实现增加值97885亿元，同比增长5.2%，增幅较二季度收窄0.4个百分点。其中工业、制造业增加值同比增幅较二季度收窄，建筑业增加值同比增幅较二季度扩大。第三产业实现增加值129182亿元，同比增长7.2%，增幅较二季度扩大0.2个百分点。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业保持较快增速。整体来看，TMT产业、金融业、房地产业仍为写字楼市场需求主力。展望未来，从宏观环境来看，四季度我国仍面对错综复杂的国际形势和国内经济下行压力；2019年10月IMF发布的《世界经济展望报告》中，将2019年中国GDP增速预期下调0.2个百分点至6.1%。在此背景下，国家坚持以供给侧结构性改革为主线，大力深化改革和扩大开放，从货币政策等多个角度加大逆周期调节力度，做好“六稳”工作，着力保障经济增速处于合理区间。从营商环境来看，国家持续发力，10月22日《优化营商环境条例》的正式颁布将我国优化营商环境建设全面纳入法治化轨道。11月15日，国务院出台《在自由贸易试验区开展“证照分离”改革全覆盖试点的通知》，以有效降低企业制度性交易成本，激发市场活力和社会创造力。同时，各地政府也紧跟步伐，出台各类有关优化营商环境的政策，如《北京市新一轮深化“放管服”改革优化营商环境重点任务》、《进一步优化长三角法治化营商环境宣言》等。系列政策的发布可以有效激发企业家精神，鼓励更多社会主体投身创新创业。截至目前，这些政策已初见成效，从2019年1-10月新登记的市场主体数据来看，日均新登记企业数量接近2万户，在去年高速增长的基础上继续加快增长。短期来看，在我国经济增速放缓和部分城市写字楼空置率较高的背景下，写字楼租金短期面临比较大的下行压力。但展望未来，尽管经济下行压力依然存在，但我国雄厚的物质技术基础、逐步升级的产业结构、日益扩大的高素质人才梯队和逐渐壮大的市场规模将使得我国经济拥有足够的韧性和潜力，经济继续保持平稳运行仍有诸多支撑因素。同时系列政策的发布增强了各类企业信心，也为写字楼市场带来发展动力。长远来看，我国写字楼市场预期将平稳发展，写字楼租金亦有望保持稳定。(数据来源：CREIS中指数据、Fang.com、3Fang.com)来源: 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