商业地产行业研究

房地产开发企业数量接近10万据国家统计局数据显示，2010-2018年，我国房地产开发企业个数总体呈上升趋势，2018年达到97937个。2019年，我国房地产开发企业个数约为99494个。商业地产投资额逐年下降2010-2016年我国商业地产投资完成额逐年增加，随后呈下降趋势。2019年我国商业地产投资完成额为19388.50亿元，同比下降3.90%。近年来，我国房地产投资完成额中，依然住宅地产投资完成额所占比重较大，近两年随着住宅地产市场进一步增长，其投资完成额比重在逐渐增长，2019年，住宅地产投资完成额占比位73.43%;商业营业地产投资额占比为10.00%，办公楼地产投资完成额占比为4.66%，总体来看，商业地产投资完成额占比较2018年有所下降。商业地产供给面积有所下滑2019年，经济总体保持平稳。对于商业地产来说，在投资、新开工、销售面积均同比下降的情况下，预示着一个时代的终结，同时也昭示着一个时代的开启。商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。2009-2017年，中国商业地产施工面积总体不断上升，2018年之后开始下降。2019年中国商业地产房施工面积为137641万平方米，同比下降0.6%。2019年我国商业地产竣工面积为14737万平方米，同比下降2.68%。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

商业地产已过投资高峰期商业地产中的商业营业用房、办公楼已过了投资高峰期，2018年商业地产开发投资额为20173.42亿元，增速下滑严重，同比下降9.95%。《2018中国商业地产发展白皮书》指出，过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。2018年商业地产开发投资额占整个房地产开发投资额比重继续下降，其中商业营业用房开发投资额占比11.79%，下降2.45个百分点;办公楼开发投资额占比4.99%，下降1.17个百分点。购物中心拟开业量走高《2018中国商业地产发展白皮书》指出基于生活方式与人文体验的升级，目前基于“空间娱乐+多业态布局”的购物中心体验模式正在全方位提升，购物中心将成为主导未来实体商业的空间和功能形态。2018年全国开业购物中心总数量超530个，数量创下新高后，2019年又将迎来大规模开业。据赢商网统计，2019年全国拟开业购物中心项目约982个，商业总体量约8622万㎡。对比两年拟开业数据来看，开业数量再创新高，体量比2018年度拟开业量增200余万㎡。从2019年拟开业购物中心城市分布看，新一线城市重庆2019年拟开业购物中心以44个，体量386万㎡排名全国第一。上海以316万平方米排第二位，广州第三位，杭州、成都紧随其后。此外，佛山、苏州、西安均有超200万㎡体量，跻身前十。合肥、昆明、贵阳、石家庄拟开业体量均在100万㎡以上，大部分为省会城市。菏泽、东莞等城市开业量大幅增长，购物中心在下沉市场相当活跃。万达、新城遥遥领先从企业分布来看，2018年万达、新城、华润置地、爱琴海、万科、绿地等知名开发商购物中心开业项目110余个，总体量1339.95万㎡。其中万达广场2018年以49个，体量577.5万㎡排名第一。截至2018年底，万达广场总客流38亿人次，同比增长19%。2019年，万达广场发展策略依然侧重三四线城市。其次是新城控股旗下的吾悦广场数量19个，体量226.9万㎡排名第二。数据显示，吾悦广场2018年租金及管理费收入达21.16亿元，同比大幅上涨约107%。来源: 前瞻网

一、商业地产的主要类型分析商业地产是指用作商业用途的地产。一般来说，狭义的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、购物中心、步行街以及社区商业等。广义的商业地产除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。按照土地用途，商业地产可以分为4大类：零售类地产（如购物中心）、办公类地产（写字楼）、居住休憩类地产（酒店和公寓）、综合体（以上功能的混合）。资料来源：公开资料整理二、商业地产行业运行现状分析2018年我国商业地产开发投资额为20173.42亿元，2019年前三个季度，我国商业地产开发投资额为为9796亿元，同比下滑8%。资料来源：国家统计局由于商业地产具有地产、商业与投资多重属性，随着商业用地成本不断走高，商业地产开发商对投资回收期限越来越关注，调控政策对商业地产开发影响较为突出，带动商业地产开发投资规模波动较大。2016年9月末开始，多个城市陆续发布新的房地产调控政策，重新启动限购限贷，强调坚持住房居住属性，2017年以来，全国有近110个城市（县级以上）与部门发布有关房地产的调控政策超过270次。土地竞拍方面，部分地方政府出台“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过限价后竞自持面积、优先安排特色小镇指标、产业用地捆绑住宅用地等土地出让条件，并大力推行“租购并举”，推出纯租赁住房土地，探索弹性出让土地政策，一定程度上加大了商业地产的土地供给。另一方面，从融资角度看，中央严控房地产金融业务，加强房地产金融监管，抑制投资投机性需求，地产开发企业融资限制不断加码，融资压力不断上升。2018年，我国商业地产施工面积为138471.45万平方米， 2019年前三个季度，我国商业地产施工面积为96144万平方米，同比下降1.7%；竣工面积为5533万平方米，同比下降13.5%。2019年前三个季度，我国商业地产新开工面积为13942万平方米，同比下降3.3%。资料来源：国家统计局三、商业地产细分市场发展分析1、购物中心购物中心是零售业态的一种形式，建筑体量较大，是租赁店和多种经营结构的交易场所。租赁店或商户包括百货、超市、专卖店、餐饮娱乐、服务等。购物中心是在上世纪90年代随着零售业的发展由外资引入而来，数据显示，2018年全国开业购物中心总数量超530个，商业总体量超4600万平方米，对比2017年，数量增加了近30个。资料来源：公开资料整理购物中心的需求来自多个方面，首先从城市规划的角度，新区和开发区的设立需要引流，因此当地规划有诉求。其次，购物中心与零售商主要呈现业主与租户的关系，也反映了零售商扩张和布局的需求。最后，购物中心是零售地产的业态，客流量和消费额意味着当地的消费水平和消费需求。因此，当地的人口、消费水平和经济实力是购物中心需求的支撑。2、写字楼写字楼是专业的商业办公用楼，是集中收集和处理信息、制定决策、文书处理和其他形式的经济活动管理场所。由于写字楼是商业办公活动场所，因此一个好的写字楼，除了地理位置好之外，相关的物业和服务设施也处于优越水平。一个城市越发达，意味着城市的效率越高，除了基建设施外，商圈的集聚和高效率也必不可少，而这也离不开建筑体的质量和设施。而当前发展中的智慧建筑和智慧城市离不开写字楼这个重要载体。2018年1-12月，全国写字楼开发投资额为5996.33亿元，同比下降11.3%，写字楼销售面积为4363万㎡，同比下降8.3%。2019年前三季度，中国写字楼投资额达到4447亿元，同比增长0.8%。资料来源：国家统计局写字楼的新增供给主要来自于新增土地，而需求主要来自于企业的发展，特别是第三产业下的企业。一方面随着城市的扩张和新区或者开发区的建设，使得新增用地供给增加，但是在各个城市的规划下，对于城市扩张放缓且严格控制增量的部分城市，整个市场逐渐转变为存量市场。当前中国城镇化进程尚未结束，随着产业结构的调整，第三产业的发展，以及企业的扩张下员工数量的增长，带来大量写字楼和办公空间的需求。四、商业地产市场竞争格局分析相较于住宅地产，我国商业地产起步较晚，多数本土商业地产开发商都是从住宅地产开发商转换过来；另外在行业发展初期，众多资本涌入商业地产行业这个蓝海市场，很多实业企业也对商业地产进行了投资布局，这造成目前商业地产行业参与者数量众多，行业格局呈现强者愈强的局面，龙头企业在行业竞争中拥有突出优势。2019年中国房企商业物业价值TOP100中，万达集团位列第一，2018年万达集团商业营收达264.45亿元，品牌商场达294个，品牌酒店达75家。此外，华润置地、大悦城、绿地商业、新鸿基地产、龙湖集团纷纷进入前十名。资料来源：公开资料整理商业地产需求主要受城市化进程、人口结构及人口流动、人均可支配收入等因素的影响，未来随着城市化进程的进一步加快，商业地产需求将会得到快速释放。

在《商业地产，运营为王》一文中，我们提到，优质的商业运营能够有效提高商业地产价值，保障稳定的租金收入，促进商业地产快速变现的能力。如何能让商业地产不断增值呢？我觉得主要取决于两方面：一、良好的商贸环境；二、良好的商业运营管理。商贸环境是商业地产发展的基础。商贸活动是城市发展壮大的动力，是商业地产需求的根源。良好的商贸环境，能吸引资金流入，扩大就业机会，提高居民收入，促进消费，导致商圈不断出现，满足经济活动的需求。人口、经济情况是影响商贸环境的主要因素。人口决定了消费基础，经济情况决定了购买潜力。稳定的人口基础、良好的经济增长，将提高居民收入，消费水平也将提升，有助于商圈的兴起。宜昌市拥有413万的常住人口，十分稳定，具备较好的消费基础；同时，经济保持较高增长，居民收入平稳增长，消费规模稳健增加，商业经济发展潜力巨大。近年来凭借着宜昌市良好的商贸环境，一些商圈不断出现。这导致商业地产需求增加，发展较快。精准的定位、良好的区位是商业地产成功的基础。一般百万人口以上城市，已形成一些繁华的商贸圈。这些商贸圈，往往处于城区，拥有良好的交通、丰富的消费场景，具备良好的城市口碑，是居民购物、休闲、娱乐、学习、办公等聚集地。这将导致商圈的人流高于其他地方，在城市里的知名度高，一些商阜愿意聚集在周边经营。商圈以及周边的经营性场地具备较高的价值。同时，围绕百姓生活发展的社区文化、购物中心、教育培训等商贸场所，商业地产需求旺盛。随着居民收入提高，消费能力提升，处于城市商圈以及周边的经营场所，其价值也将提升。目前宜昌新开商业项目体量呈上升趋势，各处商圈不断涌现和崛起，商业价值随之提升。商业运营是商业地产价值提升的关键。商业体的运营管理涉及市场调查、商业体定位、招商、规划设计、布局、管理等多方面，每个方面都需要专业的管理。商业地产运营管理，不仅需要科学规划，更需要落到实处，解决运作管理中出现的各种问题。丰富的运营管理经验，能未雨绸缪，让项目体运作起来更加合理，发展更加稳健。同世飞天就是一家优秀的商业运作公司。它是国内第一家商业和商业地产专业顾问机构，1998年就开始做商业管理顾问，提供全程保姆式管理服务，先后荣获中国TOP10金牌管理咨询公司、中国商业地产十大卓越服务机构、中国商业地产十大综合服务商 、中国最佳购物中心服务机构等诸多荣誉。同世飞天拥有丰富的项目体管理经验，助力商业地产经济体升值，焕发经济活力。十多年来，同世飞天南从海南岛，北至黑龙江，东起山东烟台，西到新疆喀什，先后在20多个省、区、直辖市服务了200多个商业和商业地产项目。其服务的商业业态包括现代百货、大型购物中心、社区商业中心、商业步行街、大型专业市场、现代物流园、旅游度假中心、特色小镇、大型城市综合体等。在城市商圈建设中，具备丰富的经验，打造出许多成功案例。如沈阳东方香榭里、鄂尔多斯正元和广场、泸州合江盛荣购物广场、北京西站商业广场、山西富百家购物广场等等，很多项目已经成为当地同类项目的成功样板和商业地产行业的典型案例。良好的运营管理能力，优良的商贸发展环境，助力商贸经济更加发达，商业地产价值提升

全球地产投资额超8000亿美元根据仲量联行最新发布的《全球资本流动》报告显示，2019年是全球商业地产投资最活跃的一年，全年成交总额达到创纪录的8000亿美元，同比增长4%。其中，2019年第四季度，全球商业地产投资同比增长10%，达到2450亿美元。仲量联行预计全球商业地产投资额在2020年将下降0-5%，降至约7800亿美元。持续的国际政治和宏观经济不确定性将会影响2020年的投资量。尽管有一些迹象表明，全球经济增长可能略有回升，但地缘政治紧张局势升级仍令人感到担忧;而新冠肺炎疫情无疑将影响企业信贷的快速增长。投资者对商业地产投资仍保持兴趣，但会持谨慎态度，有选择性地投资。全球写字楼市场在2020年第二季度出现了波动，全球租赁量同比下降了59%。所有地区的租赁量都有所下降，美洲同比下降65%，亚太地区同比下降61%，欧洲地区同比下降49%。“在家工作”计划使未来的空间需求充满不确定性，封锁有效地停止了许多市场的旅游活动。由于不确定性和破坏仍然是关键问题，租赁者的决策过程也延长了。2020年第二季度，所有地区的空置率都有所上升，全球空置率为11.2%，同比增长50个百分点。美国写字楼租赁量下降超5成在2020年第一季度，虽然美国写字楼市场只有一部分收到新冠肺炎疫情的影响，但第二季度全球大范围的疫情，对美国的写字楼市场造成了较大的影响。2020年第二季度，美国写字楼租赁总量同比下降53.4%，达到历史最大降幅。同时JLL预测，2020年第三季度和第四季度，美国写字楼的租赁总量将出现一定程度的反弹。日本写字楼租金上涨2019年日本写字楼空置率进一步下降，世邦魏理仕追踪的13个城市中，有8个城市(札幌、埼玉、东京、横滨、名古屋、大阪、京都、福冈)的空置率在2019年年末降至1%以下。这反映出供求关系的紧平衡。2019年全年各城市的租金均有上涨，其中仙台、横滨、金泽、京都、大阪、神户和广岛的全年租金增幅超过了2018年的记录。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

房讯网讯1月6日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》，对2019年商业地产进行盘点与回顾，并对2020年行业趋势进行展望。一、零售体验化成为商业创新新方向“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。事实上，这种转型创新在一些符合市场需求的项目上的确取得了成功，但其作为普适性的策略却并未实现预想效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，他们坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态。从K11到方所，从言几又到朝阳大悦城悦界，从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局，零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点，打开了一个新的增长通道。二、市场对商用物业的持有意愿提升在“房住不炒”背景下，全国各地房地产住房政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，开发商将向依靠运营增值的模式转变。在市场下行的环境下，持有型物业的稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响，凸显出穿越经济周期的能力。同时，许多地方政府在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出更高的政策性要求，这也将进一步促进商用持有物业的增加。与此同时，经济下行周期中的资金压力,也在一定程度上影响开发商的实际持有能力。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，在具备持有能力的情况下，散售操作将得到控制。尽管开发商的主观持有意愿加强，但是基于经济下行期市场融资的困难，实际持有量短期内亦难以出现大幅增加。三、商业数据资产化成运营新重心近年来购物中心对于信息化的投入进一步加大，商业数字化也成为行业的普遍共识。但是大量的企业目前还停留在场内基础数据的采集阶段，对于采集来的大量数据往往束手无策，商场内外部之间数据形成孤岛，因缺乏有效的比照与治理，数据普遍无法达到应用层面，商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时，商业数据第三方的治理与服务，将迎来一波新的市场商机。四、市场将为商业资产重新定价业界对于2020年宏观经济形势普遍并不乐观，银根吃紧已经成了当下许多企业的痛点，集中出售一些持有商业资产变现，甚至因为不良而进入法拍，都可能影响市场整体的商业资产价格预期。2019年，北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦无不都是不良资产，其成交价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准，而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。如北京着名的“世茂工三”项目即使多次下调拍卖价格最终还是流拍。市场将为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。来源：房讯网编辑：wangdc 来源: 房讯网

3月3日，全国工商联旗下的全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布了《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，对2018年商业地产领域代表性事件进行了盘点，梳理出了行业八大现象，并对2019年发展趋势进行了展望。《报告》首席专家、全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是一些舆论炒作的所谓升级或降级，而是消费市场的明显分级，由此也对商业的运营创新提出了更高要求，商业步入了“无创新不商业”的新阶段。商业资产价值逐渐分化，运营良好的优质资产成为应对经济下行的有效工具。2018年中国商业地产行业八大现象一、存量优质物业盘活迎来资产证券化热代表性事件：广州正佳广场、国瑞购物中心、北京合生汇、新建元邻里中心发行CMBS/类REITS产品 关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义。同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。 二、大宗资产交易冷热不均运营水平彰显资产价值代表性事件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主 关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。世茂工三项目尽管地处北京核心商务地段，但是由于长期处于空置状态，资产价格不升反降。与此形成鲜明对比的是，盈科中心因为一直处于满租状态，拥有良好的现金流，即使总价高企，依然成交。与此同时，2018年，行业内还有众多商业资产意图出售，但是由于经营不善，有价无市。商业资产价值开始以运营水平高低而分化，优质商业资产在面对经济下行压力时变现能力强、抗跌性好的优点更加突显。三、新零售叫好不叫座线上线下融合期待依旧代表性事件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。京东7FRESH在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。四、实体商业加码数据智能技术驱动运营成为共识代表性事件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人。海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。五、存量商业纷纷升级改造城市更新创造新商机代表性事件：北京坊、上海世茂广场、深圳印力中心重张关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象，越来越多的本地顾客开始重新回到这里。9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。深圳印力中心改造之后业绩增长近三成。这些项目之所以改造成功，除了提升硬件之外，场景打造、项目定位、业态组合等全方面进行了升级创新，也为城市商业更新带来了活力与信心。2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。六、商业地产投资总体过热核心地段商业仍受追捧代表性事件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。七、消费降级争论四起商业潜力重在激活代表性事件：拼多多上市、阿里入股汇通达关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。八、购物中心招商难现象突出如期开业成为实力标志代表性事件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业关注理由：多年来商业地产大跃进式的发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。2019年中国商业地产行业趋势展望一、市场总体预期趋于谨慎 由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。二、消费市场分级更加突显 近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。三、线上线下融合继续深化以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。四、商场与品牌构建命运共同体购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。五、政府着手规范商业地产发展多年以来，一些地方政府对于商业地产重招商轻规划，商业地产企业重开发轻运营，导致投资过热、无序发展等问题突出。为此，已经引起了国家相关政府部门的重视。在成都等地的推动下，国家标准委已经基本完成了商务楼宇发展国家系列标准的起草工作。随着标准的发布，将会对地方政府招商引资政策产生影响，商业地产的发展乱象也将会进一步规范。今后，商务楼宇的发展方向将从数量型转向质量型。（文章来源：乐居财经）

狄更斯在《双城记》里写道：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”纵观整个2020年，国内在防止新冠肺炎扩散方面成绩斐然，缓解了疫情对本地经济与房地产市场的影响。但5月以来房地产调控收紧，预示着国家经济转型的决心依旧，加之，黑天鹅事件后，房地产高价值的假象与低租金之间的矛盾愈演愈烈，一方面交易周期被大大拉长，另一方面，从长远来看，房地产价值的走低，不可避免。如浪花过后留下的新贝壳，随着地产经济衰退后果的凸显，商业地产的细分领域开始出现新的机会与趋势。比如，去中心化的灵活办公空间开始崭露头角、酒店衰退带来的租赁住宅兴起、小型购物中心成为趋势、商业地产证券化势在必行等等。进窄门，走远路，见微光。正如猫头鹰研究所元旦发出的贺岁卡所言：疫后商业世界的重构注定是一场远行。存量资产收并购、写字楼去中心化、购物中心本地化、公募REITS、轻资产上市......2020之所见，皆为当下商业世界的【窄门】，却恰是未来世界的【微光】以普华永道的《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》为依托，结合国内实践与案例，猫头鹰研究所总结了商业地产市场的七大新兴趋势。腾笼换鸟并购改造成为新热潮一线城市强劲的经济增长导致城市土地日益短缺，同时很多场所逐渐老化或不能满足当前的使用需求。因此，各地方政府希望借助城市的更新改造，挖掘更多的可开发土地，并不断提出各种倡议，以便简化相关规定、批准程序以及土地转化过程。此外，相关政府部门还出台了详细的规定，正式确定了相关行政流程，从容积率到土地使用权转化再到土地溢价计算都有章可循。在诸多促进因素的推动下，城市的更新改造已经成为国内开发商获取土地的主要来源。在商业地产领域，并购改造的项目越来越多，比如德基接手雨润国际广场，宝能盘下魔都上环“烂尾”公寓地块，推出“宝能中环中心”，凯德在呼和浩特收购在建物业，打造内蒙古首座绿色购物花园，唯品会购入安粮国贸购物中心，布局全国首家城市奥莱等等。并购改造项目凯德广场·诺和木勒无论是知名开发商还是行业新入局者，我们都清晰可见其对并购改造领域的试水。数据显示，2020年上半年开业的商业项目中，存量改造已占比高达13%，高于2019年的6%两倍之多。从城市分布上看，存量改造还是集中在北上广深、苏杭等经济相对发达的城市。这主要是因为城市化进程早的城市，及城市中心位置项目投运时间早，不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入，需要“更新换代”，且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。因此，经济和商业发展较早、发达的城市的物业，走向了升级改造的路程。从具体区位上来看，存改项目多数位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周边的商业、住宅配套十分完善。但寸土寸金的区位也意味着空置地块的罕见，所以，存量改造已经渐渐成为开发商抢占核心商圈的唯一途径。更为重要的是，存量改造项目的低成本拿地，才是对开发商致命的诱惑。一位活跃在深圳城市更新领域的开发商表示，目前在深圳周边厂房类商改项目的平均地价为1.4-1.5万元/平米，而常规土地拍卖地价则在4-5万元/平米之间，只此一项，开发商就可获得40%到50%的毛利润，大大高于常规项目20%-25%的盈利水平。高利、成熟商圈……存量改造身上的这些闪光点，无疑照亮了商业地产商向一二线城市的扩张之路，可以预期，在核心城市，存改项目将越来越多，并成为市场主流。写字楼市场：共享空间被疫情挽救去中心化办公空间成为市场“新贵”新冠疫情对办公市场造成了深远的影响，有的领域因疫情扭转了颓势，有的则因疫情改变了原有格局。比如，2020年开始下滑的共享办公空间，就因疫情再次受到市场青睐，而原本最受欢迎的核心区办公市场却遭到了冷遇，去中心化的办公市场趋势渐渐显现。从近年全球市场来看，共享办公空间的运营商已经成为闲置办公空间最大的接盘侠。但到了2020年，由于大肆扩张带来的利润下降，很多共享空间不仅终止了扩展计划，还把空间还给了业主。但谁也没想到，新冠疫情带来的经济衰退却在这个时候拉了共享办公一把。疫情之后，很多公司迎来了发展的困难期，相对于传统的办公空间，这时的公司确实更愿意租赁服务式共享办公室。一位马尼拉业主表示，如果空置率开始上升，那么“我们会对空间进行切割，改造为灵活的服务式办公室，也就是1000㎡的楼面会分切成10个100㎡的空间。我认为这只是个时间问题，尤其是大型办公室用户。”普华永道在《2021年亚太房地产市场新兴趋势报告》针对不同行业进行了调研，55%的业主已经开始趋向于使用共享办公空间。目前对于贵公司而言共享办公空间之于安置员工的重要性如何？此外，如今更多的业主选择开办自己的共享设施，而不是仅仅将空间出租给共享办公空间运营商。虽然很多业主仍然不愿意参与到复杂的设计、装修以及此类业务的运营，但大型业主希望亲历亲为或采用混合分红模式的意愿越来越强烈。上海一位基金经理表示：“我认为服务型办公空间运营商与业主的关系将朝着酒店型工作关系发展，那样的话他们之间的经济利益和风险/回报将会得到更好的平衡。最后问题将会归结为运营质量、使用体验以及业主想要提供给租客的便利设施。”总体而言，共享空间的起死回生主要还是因为更低的租赁成本，同时，对低价的需求也在推动办公市场走向去中心化。经济衰退之下，租户的盈利能力下降，为了降低成本，越来越多的租户选择搬到租金便宜的地方。一位香港的行业顾问表示：“他们所关注的不是他们是否应该让租户回到原来的办公室，而是这些租户能够回到哪里？眼下，我正在为客户制定大量突发事件预案，其中关注的重点是成本——新冠疫情让人们有机会重新评估，并反思自己是否需要在中央商务区办公。”推动租客离开中心区的另一个因素是远程办公的快速发展。疫情期间，在家办公倒逼远程办公急速完善，也让更多的业主意识到在家办公的可能性，疫情爆发后，受访公司平均每周居家办公的天数持续上涨。一位受访者表示：“我认为形势发生了一些变化，以前绝对是以雇主为中心，但现在，在办公空间的选择方面似乎更多的考虑员工了——因此，至少在副中心的基础上，他们会将办公地点设置在员工居住的地方。招募新租客时，如果雇主能够为员工提供便利的办公地点，那么招募的成功率会更高。”疫情爆发前后平均每周居家办公天数无论是受员工居家办公驱动，还是更多的公司选择在中央商务区以外的地方寻找更便宜的空间，分散型工作场所的任何大规模变化都必然会导致副中心办公空间需求的上涨还会促进更多二级中央商务区的发展。购物中心市场线上+疫情冲击之下购物中心需转向本地化与西方国家的情况一样，多年来整个亚太地区的传统零售设施收到线上零售的打击，节节败退。eMarketer的统计数据表明，从线下到线上的转变来得的确太过迅速，以至于2020年全球62.6%的线上销售额都由亚太市场贡献。2020年亚太地区电子商务占零售总额的份额因此，使用线上平台的趋势本已强劲，而疫情毫无疑问进一步加快了这种趋势。但不同的零售类型所受到的影响也大相径庭。例如，奢侈品零售具有极强的地域力。部分原因是奢侈品消费者更喜欢实体店的购物体验，还有一部分原因是旅行禁令让奢侈品消费不得不从国外转移到国内。一位商场运营商表示：“我们发现销售奢侈品的最高端购物中心也跻身业绩最好的零售类型之列。因为消费者不能像之前一样前往海外购物，所以只能经常光顾国内的高端购物中心了。但一个城市高端的购物中心毕竟有限，其他商业体为了应对线上与疫情的冲击，开始对他们的商业空间重新定位或是改变运营模式，比如，不少购物中心开始塌下心来研究自己的客户群。在游客消费占比大的市场，这种转变更为明显，运营商开始关注并研究本地消费者。商场开始减少品牌店，并推出更适宜本地消费者需求的项目，更多的吸收那些对本地消费者有吸引力的店铺。一位香港的运营商表示：“我认为目前商场关注更多的是增加到访率，这样，消费者会定期或不间断逛商场，运营商还应做足安全措施，目前这种本地化的色彩非常浓厚。”上海一位大型零售地产业主表示，新冠疫情爆发高峰期间，国内旅行禁令致使零售运营商“将目光转向本地消费者，并着眼于忠诚度和促销手段。我们还开展了一些再促销活动，引进了领先上市最新商品的旗舰店来吸引当地和外地消费者。这是积极的举措——尽管顾客人数尚未增加，但销售额增加了。”同时，促销也比过去“更实在”，策划者更多的关注场所感的营造，而不再以榨取途径此地的游客钱财为目标。一位受访者表示：“从运营角度来看，零售设施运营商现在更多的是站在市镇中心的角度思考问题，而不是以一个商场的角度。”换言之，从服务本地视角出发，购物中心更像是一个城市功能的“集合店”，以前商业体关注的是客流，现在的关注的是如何成为消费者生活的一部分，而且是长期的一部分。总体来看，购物中心本土化的战略会起到双重作用。一方面可以支撑收入，另一方面可以鼓励以前不接地气得零售商服务当地社区，成为真正的生活中心。购物中心市场：5-10万㎡中小型购物中心成为市场主流物业规模追求高大上的购物中心已成为一种历史，现在的主题是广泛分布于各处的数量更多的较小商业设施，过去，5-10万㎡的中小型购物中心被认为缺乏竞争力。如今，“人们认为这是基于周边消费者需求而产生的刚刚好的面积规模，距离方便，逛起来也舒服。”数据显示，在2019年新开商业项目中，规模在5至10万㎡的购物中心数量最多，占比48%；2至5万㎡的购物中心数量占比约30%；10至15万㎡占比约17%；15万㎡以上占比约5%。与2018年同期相比，5-10万㎡规模的商业体开业数量激增，从35%提升至48%，其余三种体量占比均有不同程度的缩减。其中，在一线城市，这种体量上的细分更甚，更小的体量更受欢迎。2019年上海开业的36个购物中心中，商业面积在3-5万方以内的购物中心共13个，占一年总开业量的36.11%，5-8万方的购物中心有12个，占比约33.33%，8-10万方的购物中心有5个，超过10万方的购物中心为6个。总体来看，5-10万㎡的一站式商业中心已经成为近年来最常见的商业模式，这些更为小巧的商业体融合了购物、吃喝玩乐等基本消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，成为最受市场欢迎的购物中心规模。5-10万㎡购物中心的兴起，一方面是市场经济自主选择下的产物，一份针对于购物中心的调研数据表明，购物中心体量在10万㎡以内时，面积对客流的拉动力较大，超过10万㎡以后，面积越大，其对客流的拉力反而越弱。当购物中心面积超过13万㎡，顾客的游逛意愿会随体力消耗而明显下降。另一方面，拿地成本亦推动着地产商偏向于开发中小型购物中心。当下拿地成本越来越高，加上社区商业模式的流行，5万㎡左右及以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，被行业广泛看好。在两方面的共同推动下，可以预见到，中小型商业体将成为未来商业市场的主流。酒店市场：酒店改公寓，悄然成风酒店市场与零售市场堪称难兄难弟，是所有资产类别中受疫情打击最大的重灾区。疫情爆发后，国际旅游业陷入停顿。国内，疫情的平稳拉动旅游业复苏，酒店业有所好转。但由于国际游客和商务人士锐减，国内销售不足以将酒店的业绩拉升至新冠疫情爆发前的水平，酒店行业依旧面临着供给过剩的问题，这无疑会迫使很多资产出局。2019年12月及2020年6月亚太地区酒店每间可供租出客房产生的平均实际营业收入可以预见的是，即便未来疫苗能把病毒消除，地区旅游业也很难完全恢复到之前的水平，因为商务差旅可能发生了永久性的改变，之前出手阔绰会以挂牌价入住的顾客一下子不见了。区域旅行禁令解除后，您有哪些差旅计划？基于此，很多投资人正在考虑重新规划业绩不佳的酒店资产用途。将酒店改为住宅公寓就是其中的一种选择。酒店拥有暖通等基础设施，因此在向住宅改造这方面有较大优势。一位顾问表示：“我的一些客户在购入酒店资产时就已经想好了怎么做，他们入手的都是经济型或者2-3星酒店，通过简单的内部改造，就可以快速变身为共享居住空间。”事实上，酒店改住宅公寓的模式，在一线城市早已屡见不鲜。在北京，从经济型酒店转型而来的安心公寓、魔方公寓等几家合规的蓝领公寓已然在“北漂“一族中悄然兴起。和城中村里野蛮生长的“公寓”不同，这种连锁式公寓有正规经营手续，同时又能满足消防需求，只是房源稀少。刚刚拿到新一轮3亿元融资的安心公寓，正在为名下的“安歆·寓”招募更多加盟商，酒店物业是首选，首都机场、十里河、管庄、旧宫等地的门店正在筹建中。比做经济型酒店更低的成本投入，以及5%以下的空置率，让越来越多一线城市的经济型酒店开始琢磨“转型“的路子了。高位拿地、为品牌买单、以小博大三推手将“轻资产”送上热搜在近几年的房地产市场，“轻资产”是当仁不让的热搜。轻资产化：从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。万达可以说最早提出和践行轻资产的开发商之一。2015年年初，万达商业地产就与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场，万达商业地产“轻资产”模式正式启动。2018年，万达商业更名为万达商管集团，同年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。可见，轻资产模式为万达带来了实实在在的变化。到了2020年，我们耳熟能详的多数商业地产企业均开启了轻资产开发运营模式，大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。从万达开启“轻资产”的不被看好，到众人拾柴火焰高，轻资产化的原因无外几种。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，政府对拿地的资金要求要来越严格。从微观市场来看，消费者更加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感。另一方面，在经济市场不太景气的近几年，企业的心态开始趋稳，高风险的大手笔投资更为谨慎。从开发商视角来看，传统的房地产开发模式是，开发商拿地，并在拿地前后融资，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金，房地产开发就是一个融资、拿地、融资、开发、销售的循环过程。轻资产模式以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目，不仅拓展了开发商的融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。更为重要的是，企业思维的转变，从甲方思维转换到管理人和服务者思维正在洗礼地产市场。总体而言，企业的最终诉求都是以有限的资产实现最大化的利益，一掷千金与收取服务费的回报率差额并没有想象中那么难看，所以，“变轻”不仅仅是一种企业选择，也是一种市场必然。政策落地REITs成为商业地产的未来发展方向2020年4月底，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。自此，中国公墓REITs正式出道。在疫情期间放开金融市场，可见政府对公墓REITs提振市场，维稳经济，抱以的期待。截止目前，各地发改委积极推动，已储备300余个项目，其中50余家报送国家发改委，国家发改委审核完成后将公布首批名单并报送证监会，进入发行程序，预计2021年上半年将迎来首批公募REITs的亮相。那么，公募REITs对于正面临资金链困扰的房地产行业而言是否为久旱之甘霖？答案可能并不那么美好。从本意理解，REITs最直接受惠的无疑应该是房地产，但此次我国推出的公募REITs，明确定义为公开募集基础设施证券投资基金，聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。这一定位显然综合考量了房地产调控等诸多因素，意在避免对近年来房地产调控既有成效的侵蚀。因此，短期看公募REITs的推出未必有助于缓解房地产行业资金链紧张局势。但是，基础设施REITs并未将商业地产摒除在外，所以从长期来看，此次的政策落地，不仅为未来持有型商业地产REITs的推出做了铺垫，也将惠及商业地产商。以美国地产巨头西蒙集团为例，凭借着出色的并购重组以及REITs专业化管理能力，西蒙集团25年中实现了21.05倍的回报，公司市值则从最初的66亿美元增长到2018年5月1日的487.45亿美元。还有我们众所周知的凯德商用，借助REITs募集的资金，公司开启大规模物业收购。2002-2007年共收购9项物业，包括IMM大楼、新加坡广场、来福士城等至今仍被持有的优质物业。期间，公司资产大规模扩张，2002-2007年增长56.9%，资产负债率大幅下降，2001-2017年，资产负债率从55%下降至48%，净负债率从112%下降至56%，公司的轻资产转型基本实现。由此可见，公墓REITs于商业地产商而言，不仅能分散投资风险，还能深入挖掘资产的价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项目现金流的稳定。而无论是从全球经验来看，还是国内经济形势驱动，公墓REITs无疑将成为商业地产发展未来的方向。结语凡是过往，皆为序章。每一次洗礼都是一场变革，我们应该坚信，在2020年的低谷过后，市场终会迎来触底反弹。阴霾之下，微光亦能照亮前路，2021，我们继续觅光前行。文章来源：商业与地产图片来源于官方及网络，如有侵权请联系删除投稿、商务合作请投递：qidian@ifeng.com

来源：格隆汇机构：长江证券报告要点 现金流充裕享有估值溢价，商业地产布局正当时 持有型物业成为新宠，且通常存在估值优势。商业地产系列报告一中推荐商业 地产股的核心逻辑为以下三点：（1）随着城镇化率不断提升至高位，开发物业 发展空间逐渐见顶，估值难以大幅提升，持有型物业公司逐渐成为资本市场新 宠，持有型物业的核心为运营能力、融资成本和区位优势；（ 2）优质持有型物业 公司租金回报稳定，现金流稳定性更强；（ 3）对标海外，持有型物业公司相比开 发型公司普遍享有更高估值。本篇报告在上篇基础上分析一二线城市商业地产 四大主要业态的供需、空置率和租金情况，认为商业地产下游需求呈弱周期性， 整体景气度平稳，租金收入有增有稳，并对涉及商业布局公司的持有型物业进 行梳理，建议关注大悦城、华润置地与龙湖集团。 商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增 商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平 稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构等众多 因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前 零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售 物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳 定可控，租金水平维持弱稳。目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈 下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨， 二线城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业： 受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景气度尚可，其中一线 城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给 增速放缓，但当前下游需求偏弱，整体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间 稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时，获 取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。建议关注： 1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台，享有央企信 用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2） 华润置地确立 “开发物业+投资物业+X战略”的商业模式，持有物业规模处于 行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得 益于国企资质，融资优势突出。3)龙湖集团持有型物业主打“天街”系列，商业 物业已形成品牌优势，租金规模增长迅猛，在建储备丰富将保障后期高增长。风险提示： 1. 房地产行业政策环境或存在不确定性，对行业运行产生影响； 2. 宏观流动性环境或存不确定性，对房地产需求及房企融资端产生影响。