商业地产调研问卷

“冬去春来”，这可能是上海不少商业经营者在今年2月最深的感触。虽然在2020年经历了疫情对商业地产的巨大挑战，但一番磨砺之下，不少商业运营者破旧立新，通过在线营销、直播等新渠道与线下消费结合等各种探索，实现了经营的回正。来自上海市商务委的监测数据显示，今年春节期间，南京东路、南京西路、陆家嘴、徐家汇、五角场、虹桥商务区等13个重点商圈48家百货或购物中心客流量343.4万人次，同比增长2.3倍；世茂广场、新世界城、徐家汇商城、港汇恒隆、东方商厦等春节假期的合计销售额同比增长50%以上。不过值得一提的是，在新的商业地产生态中，商业地产不可避免面临新一轮重组调整。那么后疫情时期上海的商业地产如何发展，将呈现何种趋势？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了上海新老商业的标杆项目——豫园和新世界，还原今年上海商业地产的真实表现。真文化还是假噱头？百年老店的新思考从沪上赫赫有名的南翔馒头，到集本帮菜之大成的上海老饭店、绿波廊，抑或闻名遐迩的杭帮菜名店松鹤楼，豫园不仅汇集了上海众多的“老字号”，更是上海人心目中“年味”的代表地之一。对老一辈上海人而言，豫园是他们最常逛的商业城；在新一代人眼中，这里也是上海老商业的标志之一。虽然是工作日，但当《每日经济新闻》记者走进豫园，发现无论是商场里还是老街边，均可用人潮汹涌来形容。豫园大街上来往的行人 图片来源：每经记者 吴若凡 摄即使这种已经在当地人眼中成为城市标识的商业体，也免不了受到2020年疫情的冲击。“疫情的来袭让人始料未及，豫园一度关闭了不少商铺，对于零售和餐饮直接影响很大。”豫园文化商业集团副总裁、党委书记陈继东告诉《每日经济新闻》记者，去年一路走来非常艰辛，主要困难是没有客流。“最困难的时候，豫园甚至一度成为‘空城’，最低谷的时候一天人流不到300。要知道，往常豫园一天的客流将近10万。”陈继东感叹道。不过伴随国内疫情得到有效控制，豫园也在传统和现代的有机结合中，找到了自己的“春天”。陈继东告诉记者，今年以来豫园的客流逐步恢复常态，2月份甚至已经超过了2019年的客流数据，日客流量达到17万多人次，最高的一天突破了18万人次。能够在今年顺利恢复，陈继东认为，一方面豫园的防疫措施很到位，能达到正常运作的条件。“举一个例子，豫园商城在每个主入口，都设置红外线体温检测仪器，各出入口都有工作人员进行体温检测。我们能够在疫情常态化的环境中，承接住客流的回弹。”另一方面，豫园着手打造的“文化夜经济活动”，对人流的带动、消费流的提振很有用。在这些引流活动带动下，今年豫园的各个板块均有所增长，销售额同比增加了四成。“同时，作为豫园的管理运营方，我们还会从服务、产品理念方面和所有商家进行座谈，共同探讨如何再次获取客流。也会适时适度给予商户租金上的减免。”陈继东相信，待到春暖花开时节，豫园能够恢复十里洋场的繁华盛景，2021年的业绩也肯定会好于去年。但面对疫情之后的新商业运营生态，尤其是线上线下渠道的打通以及新营销方式的探索，陈继东认为，豫园还有很多问题要思考。“疫情之后，消费者对健康意义的认知度从根本上发生了变化，因此，如何在有限的空间里做出让消费者满意的产品，是下一步要思考的方向。”陈继东告诉记者，今年豫园将对老街进行深度的业态升级，比如还原三十年代老上海特色街区，增加了广告位、产品和消费者的互动性，增加地面陈设以及产品的丰富性。设计理念创意好，消费场景对接好，使豫园成为既有产品、又有文化，还有历史渊源的地方。打好文化牌将成为豫园的潜力。张继东表示，如何让老字号做出新时尚和新创意，让商场由原先的“为卖而卖”转而变成“引导消费”，在商业日益同质化的当下显得尤为重要。据其透露，目前豫园商城已进行二期规划设计，“大豫园文化片区”将是一个重点且具有攻击力的“武器”。58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，豫园本身具有浓厚的文化历史底蕴，这是其他商业综合体无法比拟的优势，但其新动作给其他商业体提供了不少有益借鉴。比如做老街的改造和商铺升级，和商业中心做出不一样的体验感，这体现了吸引当下主力消费人群进行深层消费才是当务之急。潮流还是玩票？新地标开始“重启”作为上海百年商业的后起之秀，新天地已经成为上海潮流商业的一座地标。瑞安赋予了上海新天地商业经营功能，也保留了其独特的上海历史文化风貌，中西融合、古今相融，也使其成为商业界的一个典范。在新天地，《每日经济新闻》记者发现，即便当天的天气有些阴沉，现场来来往往的人流仍不少，街道两边全是聊天喝下午茶的游客和白领们。记者随机问了一位消费者，对方表示自己就是附近的上班族，和同事来喝下午茶。上海新天地人流如织 图片来源：每经记者 吴若凡 摄即使新天地一直是游客们的热门打卡地，2020年的疫情也给了其措不及防的一击。彼时，新天地的人流一度减少到每天2万人次左右，甚至直接影响到实体商业的生存。不过自2020年下半年以来，新天地的销售额已经有所回正，去年Q4销售额同比增长了27%。去年12月时尚I的开业更将其销售额同比推涨55%，重装开业的主力店销售额同比翻番。今年春节期间，上海新天地销售额更同比上涨超过50%。据统计，2月14日新天地的客流就近10万人次。小到街头小吃，大到米其林、南里食集，适合不同人群的社交场景，让人们能够在新天地停留了更长的时间。为何能够如此快速地恢复？瑞安方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在去年的疫情之下，瑞安调整了全年运营策略，开始主动以消费造节，推动全时消费，以此来振兴消费信心。同时，还全力拓展线上渠道，比如集结了近百个设计师品牌开通线上直播带货。“体验式消费在疫情期间迎来了一次全新的革命。”瑞安方面指出，新的需求以及人们对卫生环境的重视，引导商业体重塑空间环境。现在，街区式开放型的购物中心更受消费者喜欢，对封闭式空间环境的改善提出了新的要求。据了解，新天地在2020年11月对原来的南里商场进行全面升级，并投入试运营。其中值得一提的是，新天地发布了沉浸式美食社交平台Foodie Social南里食集，区域占地3000平方米，其中30%为区域、城市首店，这是上海新天地板块继新天地广场（原淮海太平洋百货）之后又一存量焕新项目。新天地相关运营负责人告诉记者，疫情防控常态化之后，绝大部分消费者会重新审视生活中的本质需求，倾向选择能提供安心、健康、高品质、可持续性产品和服务的商业场所。张波指出，新天地的应对方式有自己的特点，如加强“首店”等稀缺性资源带来的新颖性和吸引力，会不断吸引人流；通过业态来调整客群，增加粘性客户。疫情过后实体商业将出现新一轮的重组调整，业态方面也将迎来变革，不少商业业态将面临清零或重启。每日经济新闻

来源：中国房地产报本文来自微信公众号“中国房地产报”一年一度的“3·15”国际消费者权益日又来了。回望过去一年，我们发现楼盘质量问题、虚假宣传、合同纠纷、精装修质量不达标等乱象时有发生，影响了消费者权益，也影响了行业整体形象与发展。鉴于此，中国房地产报、中房智库联合黑猫投诉发起“3·15”房地产行业问卷调查，揭示问题，推动变革。欢迎你的参与。参与问卷调查请责任编辑：马琳 刘亚中国房地产报版权所有未经授权不得转载以及任何形式使用

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里

通过此次新冠防疫实践，业主与管理方该如何从资产管理角度，做好总结改善工作，优化流行病应急管理体系，梳理风险、稳固租赁，保障资产价值？BOMA中国旨在从维护业主资产价值、资产安全出发，引导行业进行紧急事故后总结，查漏补缺，持续强化业主资产抗击新冠疫情的能力。为此，BOMA中国联合中国香港(地区)商会推出《2020年中国商业地产新冠防控管理行业调研报告与改善指引》。报告历时近4个月打造，50多家商业地产业主与管理者的广泛参与。“报告”呈现四大维度、十大核心板块数据，20余名企业从业者 (包括资产管理、物业管理、租赁、法务) 就防疫薄弱环节献计献策。2020年6月12日，BOMA中国将联合中国香港(地区)商会举行“报告”行业直播首发。特邀资管方、物管方、供应商五大发言嘉宾，带您：复盘：依照“流行病应急管理”最佳实践，全面复盘疫情防控经验教训；查漏：引导行业系统梳理疫情防控工作风险，保障资产安全；改善：资管视角，提出十大运营板块专业改善意见，升级疫情防控管理；强化：持续强化行业应对突发流行病的能力，降低损失，保障资产价值。参与直播均有机会获取防疫资料大礼包：1）完整版“新冠防控报告与改善指引”2）BOMA全球抗疫资料：商业地产复工指南/英文版新冠防控警示牌与信息牌手册/英文版工业园区复工指南/英文版报告内容大纲

商业地产营销分析与研究是营销学学科01市场环境分析商业地产市场环境分析的基本资料研究是拟定市场行销计划的根本基础，必须先行了解购物中心所在商圈及其客源层的特质，以便建立正确的营销执行计划。02第一手资料研究商业地产营销计划的研究分为第一手资料和第二手资料来源。研究第一手资料是经由下列方式的收集：现场访谈。在购物中心现场访问消费者，期望是当他们离去时作业。一般至少作300－500份以上有效样本，依照来客的居住地点邮递区号、人文背景分类及消费习性作交叉分析，此份收集来客居住地点的分析将作为建立购物中心商圈范围的依据。电话访谈。在购物中心所在商圈范围内以电话向居民作市场意见调查。抽奖所填写的资料可以提供顾客居住地区邮递区号分布及其它资料。意见调查表。在办理特别促销活动时的意见调查也可同时收集居住地点人文背景及顾客对活动的意见。03第二手资讯研究第二手资讯研究则不是从第一手资料收集获得。一些较佳的资料来源包括：政府人口资料公报。商业主管机构公报。地方报纸杂志。图书馆。瓦斯、电话、电力公司资料。百货公司/大型主力店。大学等。04购物中心承租商店顾客邮寄资料(可以用来了解顾客邮递区号分布)不动产经纪商(他们了解附近社区平均房价及转换率)。更新你的研究。研究作业应每2至3年或区内有重大建设或重大政变发生时就应予以更新，而何时应重新执行新的研究，例如：购物中心本身的重大变更(如业种组成、主力商店更换或重大整修刚完成等等）；购物中心所在附近有重大道路建设完成；购物中心所在区域有大型公司关闭；新的住宅社区展开；购物中心所在区域有新的购物中心建设计划发生。05定义你的商圈范围购物中心业组织者必须了解消费者居住所在，采用邮递区分号就是相当不错的定义商圈的方式，某些小型的购物中心其商圈范围有时候比一邮递区号分区还小，在这种情况下，商圈定义可藉由消费者的住址按政府的人口统计分类。客源分布资讯可来自于购物中心现场访谈，或从抽奖意见调查表及促销活动或是主力店顾客邮寄资料等获得， 当购物中心的商圈范围确立后，在设定目标之前你必须对购物中心的定位作处境分析，以便了解本身的优劣所在， 当收集资料作业时主要询问的问题包括：1）、区内主要产业为何?是否有裁员或重大变更计划?他们的行为模式为何？例如假使区内主要产业其薪资核发日为每月15及30日，则你可配合发薪日举办促销活动。2）、区域内主要道路网络系统为何?3）、是否有天然地形界限(例如山岳或河川)从你的商圈内横越?4）、顾客如何至你的购物中心?5）、是否有大众运输工具行经？6）、当你开车行经该商圈时你会经过多少与你竞争的购物中心?06确认谁是你真正目标客源购物中心可以通过下列的资料进行分析：1）、政府人口资讯：有关商圈内消费者基本统计资料，包括年龄、性别、收入、教育程度及职业分类与邮递区号。2）、消费者习性：包括区内生活行为模式，例如人们如何受影响及如何花费金钱，两个基本背景及收入相同的家庭，有时可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消费模式，例如两户邻近家庭，两者皆是大专程度以上的父母，拥有两个小孩，家庭收入约每年500，000万元，可能有全然不同的金钱使用模式。家庭甲拥有渡假休闲车、游艇及每位家庭成员一部登山脚踏车；家庭乙可能在其地下室有一家庭媒体中心，积极参与社区活动并常在家中宴客。可以预料每至周末假期家庭甲有可能离城而在周日时至购物中心购物，而家庭乙则可能在周末至购物中心消费。这里所述，每一家庭的购买行为除了受一般人口资料影响外也受其生活模式的影响。07了解自己的购物中心塑造一个成功的市场行销计划，应该将购物中心本身视为一种“产品”，了解它并可将它的优势—产品—提供给消费者。有时购物中心经理人过于了解他所经营管理的购物中心，而无法客观分析中心本身的优劣，则以下方式可尝试：1）、询问购物中心其它人意见，他们不是与你相同长时间在购物中心内工作者，例如询问他人有关标志系统的可视性。2）、改变你的视野，例如有时候尝试每日经由不同的路线到达购物中心或从不同的人口进入。经常在购物中心附近走动，问问不同观察者的意见—例如清洁维护人员、安全警卫或中介代理—并伴随你、指出你从未听过或看过的问题所在。因为购物中心是“产品”，而作为购物中心经理人则应以“包裹”方式审视，例如：建筑物－类似你产品的外壳—宜保持最佳状态；标志－类似产品的品牌—须清楚可视；人行道宜打扫洁净；入口区大门宜开闭自如；中心内垃圾桶宜随时保持干净；而厕所用纸须注意更换等等。产品进出动线也必须方便简明，发现任何可能阻碍消费者的路线，例如车道宽度是否足够？车位数是否充足?在店家，拥挤的通道及显目的摆设是否侵占走道空间而影响消费者购物?3）、检视购物中心实质环境与视觉因子，你应同时检视：景观设施。环境气氛。动线便利性购物中心所举办的大型活动。饮食。卫生设施。其它服务性设施。08了解竞争者亲身拜访紧邻商圈的购物中心是必要的，了解那些购物中心内业种业态的组合及一般性环境设施，与本购物中心比较，较优、同样、较差、观察消费者，扪心自问：什么样的店家他们常去消费?他们购买什么样的商品?什么样的线索暗示流行风潮能引起兴趣?09问题与机会点所拥有可分辨的优势。探究自己运营的购物中心，所能提供而竞争者所没有的是非常重要的，帮助消费者了解至本购物中心消费的优势，尝试发现是否有特别的优势，你可以特别重视并登载于广告词句。对消费者而言，购物中心能够加以区分的优势，往往可将你的购物中心与其它购物中心有所分别并能根植于消费者心中，分析本购物中心与其它竞争者的优劣所在，可以让自己了解是什么原因促使本购物中心不同？或为什么比同区其它购物中心具优势？将购物中心内所有商店名称表列并分析其业种业态分布，将此表与区内竞争者相互比较，检视商家其相似与相异之处，你可能会发现你所经营的购物中心提供一特别的业种，在商圈内其它购物中心皆没有这一可分辨的优势，也可能发现较弱势之处而必须予以强化。[可分辨优势能根植于消费者心中，因此，它可以成为真实或被感觉到的]。其案例包括：1）、拥有在本商圈内服务最佳的店家。2）、拥有双倍的残障停车位，最靠近入口区，或者在询问处提供别的购物中心所没有的服务—例如免费使用婴儿推车或轮椅等。3）、美食广场提供购物者最好最方便的饮食空间。4）、拥有最佳最方便的休憩座椅区。5）商店售货员有最佳的礼貌与产品专业知识。6）造园景观不但吸引人且维护良好。7）购物中心本身给人的感受是一安全的购物休憩环境。10目标/宗旨所在购物中心分析与研究必须依照其重要性按序排列，目标必须是可达成的，它帮助你将目标视为一行动构想。目标可以和许多事物相关连，包括：1）、提高商家分摊的促销活动经费比例。2）、提高购物中心获益率，例如你可拟定租赁策略目标将出租率提升，从目前的80％提升到88％的出租率。3）、与社区整体互动，你可能决定将你所经营的购物中心成为社区的好邻居，例如：可在购物中心开幕的第一年为社区慈善团体举办二次募款活动。4）、在12月31日以前应用￥50000费用，增加礼券销售额10％至￥100，000。11策略/执行方式为了达成前述目标你必须有其相应的策略，这是达到所期望目的的方式，包括内部与外部策略的运用，而执行方式则包括由谁、如何、在何地、于何时的细节及至何时预定目标得以全部实现。1）、内部策略这些事项是在公司内部或购物中心内部所必须准备实现市场目标的素材，有时候内部的工作策略常常忘记加以陈述而当发觉时又往往太迟了，其实这一系列的准备工作将为达成特定目标立下稳固的基础，它们可能包括：A目视购物中心是否看起来环境良好。B建立并维系良好的承租户关系。C仔细编列市场行销预算。2）、外部策略外部策略是通过外作业事项，以便达成特定的市场行销目标，它们包括：A促销活动广告传单。B新店家进驻正式宣告。12如何与媒体合作两项渠道可供传递的讯息，期望传递购物中心讯息：付费广告。付费广告。决定使用哪一种最有效传媒以便深入目标市场所在，例如，先行了解区域内所有可运用的传媒工具，而后基于对商圈内目标客源从哪一居住社区而来，分析最合适有效本商圈的传媒工具，此项选择成为计划的基础，而后才是决定何时采取行动及欲传达的讯息内容为何？广告计划描写所有广告活动重要元素，包括媒体的配置及创意性的结合，而讯息本身，具主题性及创意的每一支广告，准备购物中心的广告，它包括的预算应含有创意与制作两项服务所需之费用。广告的价值就是传播商品信息。四川 宜宾 莱茵春天购物中心

2020年临近尾声，在这一年中，商业地产行业经历了寒冬，在困难挫折中不断摸索前行，寻找行业发展方向。2021年即将到来，与2020年相比，商业地产行业在业态规划、运营模式、发展方向上会有什么样的改变趋势呢？创新商业将在本文中提出七大预测。趋势一：商业地产巨头继续扩张脚步2021年，华润、万达、龙湖等商业巨头在都有新的商业项目即将开业，如南昌华润青山湖区商业综合体、揭阳万达广场、龙湖杭州江东天街等等。可以预见的是，2021年地产商业巨头的扩张计划不会停止，扩张脚步依然稳步前行。趋势二：新物流（配送到家）持续增长今年受疫情影响，由于无接触配送十分安全便利，线上订单线下配送到家成为潮流。像沃尔玛、盒马、物美、家乐福等多家超市都布局了新物流服务，线上订单需求也大幅暴涨。在消费者养成新物流消费习惯的当下，在即将到来的2021年，线下配送需求无疑会依然持续增长，形成社群营销范畴。趋势三：直营店、自有品牌体量上升今年新形势下，生产工厂停工让大部分商品出现断货现象，一些经营自有品牌的企业经受住了考验，逐渐受到消费者的追捧。所以，2021年直营店、自有品牌会更受各大商业项目的青睐，体量将逐渐上升。趋势四：社区团购推向高潮社区团购目前基本以刚性需求、高频消费的场景为主，比方说买菜。如果用户的社区团购消费习惯被充分培养，形成消费粘性的话，可以间接带动平台其他产品及服务消费，促进平台和区域经济发展。创新商业预计在2021年，社区团购的发展会更上一层楼。趋势五：网红店铺前仆后继在疫情影响下，2020年仍旧涌现出不少高人气网红点，如茶颜悦色、一乐拉面、黑色经典长沙臭豆腐、易裕和粉面馆等，预计2021年疫情防控进一步取得成功，网红流量店铺的出现也会加码。趋势六：数字化技术进一步广泛应用层出不穷的数字化新技术为行业的变革提供了更多的可能性，未来将被广泛应用，改善客户体验，提升运营效率，创新商业模式，推动行业重新焕发生机。预计2021年消费会回归到线下，进一步加速数字化技术的应用。趋势七：轻资产管理走向台前轻资产运营模式越来越被广大商业地产所接纳，轻资产管理，使投资和运营区分开来，充分发挥参与者的专长，使商业项目快速质量化发展，再加上后疫情时代扩展成本增加，自身实力也有一定的削弱，轻资产管理有助于全方位的发展。预计2021年，轻资产合作运营管理模式将成为商业巨头的主要玩法之一，并且会被广大地产商所借鉴。

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李未来 李凯旋 北京报道随着经济的发展和社会的进步，房企单一化的住宅开发业务出现了天花板，不少房企积极寻求新的业务增长点，增加社会角色。华润置地作为龙头央企之一，除了在住宅开发上有了出色的成绩之外，还致力于布局商业地产、康养地产、文化体育、教育等模块，多领域业务齐头并进。在新中国成立70周年之际，华润置地作为已有81年发展历史的老牌房企，积极适应国家发展需要、经济发展趋势，继续秉持“成为大众信赖和喜爱的全球化企业”的愿景，努力践行“引领商业进步，共创美好生活”的使命。商业地产成绩吸睛2012年，华润置地的销售业绩突破了50亿大关。2016年，华润置地的业绩跨过千亿，并在2017年实现了销售额1500亿的目标，成长速度不断加快。在2005年，华润置地确立了以“开发物业+投资物业”为核心业务的双驱动发展策略，通过投资物业的租金收入带来相对稳定的利润收益，实现长短期回报平衡、持续的盈利增长以及稳定的业务。2017年，华润置地为了进一步优化组织架构以及管控模式，提升市场竞争力，华润置地将旗下的商业地产事业部调整为一级组织架构，商业地产模块不再依赖住宅的开发和投资，形成了独立的发展逻辑。公开资料显示，目前，在商业地产领域，华润置地发展了包括万象城购物中心的城市综合体、区域商业中心的万象汇和体验式时尚潮人生活馆的万象空间三种模式。此外，万象城作为高端的商业地产产品，主要分布在一二线城市的核心地段，已经发展成为中国最具示范效应的购物中心。在房地产行业中，单纯发展住宅业务的模式已经初现瓶颈，各房企在努力探索其他业务领域，积极寻求转型。公开资料显示，至2020年，华润置地计划投入运营的商业项目达到54个，2021年及以后开业的项目还有17个。多领域业务并进目前，各家龙头房企不再单纯执着于规模的扩张，而是将目光放向长远，除住宅之外，还着力打造其他板块。除了商业地产和住宅，华润置地在其他板块上的成绩也不容小觑。2017年，华润置地在多元化发展方向上的动作比较频繁，其屡屡探索产业创新、文化体育、长租公寓以及大健康产业等，且均有项目落地。据悉，为了满足城市不断提供发展空间的内生需要，华润置地积极参与城市的更新业务，成功打造了极具示范效应的“深圳华润城”城市更新项目。在康养业务领域，华润置地先后推出了深圳悦年华·颐养中心、南京悦年华·颐养府、润馨汇等。华润置地方表示，华润置地的康养业务聚焦健康小镇、持续照料社区、城市康养综合体、社会居家服务中心、康复医疗等，积极探索与保险、基金、信托等金融机构的创新合作。此外，华润置地推出了“有巢”系列品牌的长租公寓，其包括“有巢公寓”、“有巢公馆”、“有巢公邸”及“有巢新城”四大产品线。目前，“有巢”系列均已在广州、余姚、南京和北京等地落子。与此同时，华润置地作为最具实力的文体空间整体解决方案及内容服务商，在2017年4月设立了华润文化体育发展有限公司，统筹规划和管理华润置地在全国范围内运营与发展中的文体项目，加大体育产业的发展力度，力争使文化体育产业成为华润置地新的业务增长点。目前，其旗下已有三个在营项目。华润置地还将教育业务作为基于地产主业的跨界创新业务进行孵化，以战略性并购或入股为主，以同步推进与优质教育管理资源的合作办学为发展策略，挖掘“地产+教育”的协同价值，开设创新型公立学校、民办学校和国际化学校。品质给城市更多改变华润置地是拥有长时间历史的央企，优秀的企业文化成为了推动华润置地事业不断发展壮大的内在动力。华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，通过独特的生意模式，持续关注和提升产品与服务的品质，用站在行业发展最前沿的姿态、视角和专业能力，大胆赋予城市区域土地新的价值。华润置地方表示，2016年，华润置地开始实施“十三五”战略规划，提出了“双擎两翼”的发展战略和“立足香港、依靠内地、面向世界”的区域布局战略，抓住粤港澳大湾区等重大发展机会，积极开疆辟土。7月22日，《财富》杂志发布了2019年世界500强排行榜。华润集团以营业额919.9亿美元的成绩位列排行榜的第80位，排名较去年上升了6位。8月20日，华润置地披露了上半年的财务数据。数据显示，2019年上半年，华润置地的总土储达到了6737万平米，增持39宗土地，且一二线及部分三线城市的占比达到了84.6%。华润置地加快“赶路”速度，积极推进城市综合投资开发运营商的转型。华润置地方表示，未来，华润置地将继续引领商业进步，恪守商业伦理，维护市场规则，构建良好的商业形态，不断提供优质的产品与服务，打造包含使命、愿景、价值观、发展理念和企业精神五大要素的企业文化体系。责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

来源： 奇点商业地产商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店；目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。商业地产还涉及到未来的消费者定位问题，也就是商业运营后，吸引什么样的人群前来商场消费的问题。总之，商业地产的复杂性要甚之于住宅，商业地产是看起来容易做起来难的专业！如今的商业地产，经过了十多年的发展，走过了快速布局扩张的黄金时期，市场悄然发生着变化，传统的经营模式和思路正逐渐过时，过去像房地产行业的那种靠资本的快进快出、高举高打，已经不能一招制胜了。一场发生在商业地产的革命正在到来。在中国的过去十几年，商业从原先单纯的交易和流通，逐渐地与房地产联系在一起，形成了带有很强中国特色的商业地产模式，并伴随着房地产的高速发展，商业地产在全国各地也呈现井喷态势，各种大型购物中心疯狂入市，这一方面带动了周围房价的增长，促进了城市商圈的不断发展繁荣，加速了城市的外拓和人口迁移，成为城市发展的重要生力军。同时，这也带来了很多问题，当商业的重心始终围绕着地产，它就在这个过程中丧失了商业的本质，不问市场和顾客，只问房价增长和商铺销售，快速的扩张和同质化竞争，这在商业地产发展的上半场屡见不鲜，如今上半场已经结束，下半场悄然到来，多少商业人喊出了回归商业本质的口号，商业地产已经到了必须要变的时候了。为什么会出现这种变化，最主要的原因是市场阶段的变化，商业地产已经从增量市场变成了存量市场，各种大型商业项目的烂尾倒闭使存量盘活成为未来商业发展的重点，这种市场竞争加剧使各商业项目开始思考如何在市场上存活下来，应对如今消费升级和商业迭代，商业思路必须发生转变，上半场靠快速布局占领市场，下半场就需要靠用心经营去赢得未来。因此，面对竞争压力，无论是各商业地产项目主动做出的改变，还是被动做出的调整，这种变化促使整个商业地产迎来新的发展趋势和契机，商业地产下半场正式来临。首先，这种改变需要从思维认识上做出改变，我们要重新审视商业地产：商业地产应看作商业，而不应是地产，这一点很重要，这决定了在这个行业里我们思考一切问题的出发点。纵观当前全国的购物中心持有者，多数是房地产开发商，他们基本上都是从地产转型做商业，或者顺带做商业，只有少数是从商业零售做起，并且在过去十几年中国房地产快速发展的时代，对于房地产开发商来说，在政策、资源、资金等方面他们都有比其他人更大的优势，商业和地产正式融合，“商业地产”一词产生。商业地产，从名词解释上是作为商业用途的地产，明显的是指地产，这在过去十几年商业地产的上半场，在处于发展的初级阶段，整体处于增量市场时问题并未凸显，商业项目伴随着房地产开发不断开疆拓土，可是当市场趋于饱和，由增量市场转向存量市场之后，竞争加剧导致商业项目不能再以房地产开发的思维去进行市场拓展了，商业必须回归到商业的本质，地产只是躯壳，商业才是灵魂，如果只是把商业地产单纯看作地产，抛弃商业谈地产，或者看作地产项目的附庸，就像没有了灵魂的躯体，那也只是一副臭皮囊。为什么要将商业和地产二者区别对待，因为它们在思维模式和经营模式上还是存在着很大的差异，这种差异主要体现在：项目周期房地产或者称之为住宅地产，往往追求简单粗放的短平快，开发周期短，快速进入市场，快速销售，快速回笼资金，然后再快速地进入新的市场圈地开发，这是目前所有房地产开发企业的典型特征。而对于商业地产来说，这个周期要长得多，想要用房地产开发那一套去快进快出，在以后会越来越难。对于商业项目来说，需要通过持续的经营盘活项目价值，只有项目处于良性运转才能提高项目盈利水平和金融价值，因此商业地产不能再以地产项目开发的短视思维去运作，要做好打持久战的准备。经营重点对于房地产来说，它的经营重点在于销售，一切以房产的销售作为首要目标，因此对于房地产项目来说，销售部是最重要、最庞大的部门，地产开发商不惜以高工资来调动销售人员积极性，实现资金的快速回笼。商业地产逻辑则完全不同，经营周期的长期性决定了如何保证项目的持续稳定运营成为经营的重点，稳定的客流和销售，带来稳定的租金收益和项目资产增值，市场和消费客群的认可，是商业项目最有价值的资产。当然，赚快钱也是之前很多商业项目使用的方法，快速复制开发、快速销售变现，但在未来对良性资产项目的长期持有，长期高效运营，才是商业地产的真正出路。盈利模式在盈利模式上，二者也存在本质的不同，房地产项目以房产销售作为首要目标，因为所有的盈利都来自于房产销售，作为资金密集型行业，追求资金快进快出，利润公式就是房产销售收入减去拿地成本、建筑成本、人员成本、贷款利息以及税费成本等，资金沉淀周期短，物业销售完毕就不再持有，属于一次性收入。目前商业地产的主要盈利来源还是租金收入，以及日常多种经营收入，租金收入水平由商业租赁情况以及商户租赁水平决定，归根结底还是由项目的客流与销售等经营情况决定，如何做好广场的精细化管理，提高商家的承租能力以及租金水平，成为重要的盈利手段。同时，对于商业地产来说，持有物业增值也是重要的盈利模式，但是由于资金沉淀周期较长，商业的运营状况也是进行资产评估的重要指标，资本和金融的运作除了项目地段因素以外，还是以商业项目的表现为依据，因此无论是租金收益还是金融增值，经营状况是保证商业项目盈利的最重要因素。这里有一个很典型的例子，很多人应该都听说过，位于北京工体三里屯附近的世茂工三项目，地理位置绝对优越，2016年贾跃亭以29.72亿元将其收购，但长期经营惨淡，虽然其当前评估价为32.89亿元，也一直放在阿里上降价拍卖，起拍价为21.87亿元，仍然是无人问津，数次流拍，这也反映了一个事实，商业的价值不仅仅和地段有关，和它的经营现状更是密切相关。从以上三点，我们看到商业地产和住宅地产/房地产还是存在很大差异，在过去商业和地产刚刚结合的那些年，我们看到了万达通过这种商业与地产有机结合，快速复制扩大，使万达迅速崛起，成为商业地产领域首屈一指的开发运营企业。但面对已经到来的商业地产存量时代，这种模式也走到了发展的十字路口。说到这里，肯定有很多人对商业、商业地产、购物中心、房地产等概念存在混淆，为什么在过去商业地产是地产，而未来却要把它看作商业，在这里笔者通过一张图进行说明。在这张图里，其实商业和地产是分属不同的范畴，只是在社会经济的逐渐发展中，商业和地产才逐渐形成交集，形成了商业地产的概念，即图中交集部分，像购物中心就是这里面比较典型的商业形式；地产中除了商业地产还有住宅地产、工业地产等，为图中绿色部分；而商业除了商业地产以外，还有传统商铺、传统零售、电商等这些不存在地产属性的商业，为图中蓝色部分。在之前的商业地产快速扩张时期，商业地产作为地产项目的附庸或者市场工具，带有很强的地产属性，在过去你可以把它看作是地产，但在未来，商业属性必须成为它最重要的属性，以满足人的需求作为根本出发点，而不是主观地靠商业项目为地产增值。我们也知道当前之所以商业和地产相结合，因为商业项目周期较长，短期的盈利水平较低，需要用地产进行商业的反哺，通过地产的销售维持商业的长期持续经营，我们并不反对商业与地产的结合，但商业地产的下半场，思维模式和认知角度需要重新界定，把商业地产当作商业看待，而不是当作地产，这是商业逻辑做出改变的第一步，努力打造精品商业，而不是用商业去圈快钱，才能使商业项目在这个由增量市场向存量市场的环境下实现突围。这些年商业地产的蓬勃发展，各种大型商业项目层出不穷，但很多时候我们发现离真正的商业反而越来越远，以致于我们逐渐忘了商业的本质是什么，这也是导致很多商业项目经营困难的根本原因。其实，我们很多时候就是这样，走得越远，就会越容易忘记当初为什么出发，初心不改已变得越来越难，我们在选择追名逐利的同时，还是需要经常回头审视一下过去的自己，看一看这一路走来，是否和自己的初衷渐行渐远。愿我们出走半生，归来仍是少年，商业亦然。文章来源：徐行看世界图片来源于官方及网络，如有侵权请联系删除投稿、商务合作请投递：qidian@ifeng.com