商业地产产业调研报告

房讯网讯1月6日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》，对2019年商业地产进行盘点与回顾，并对2020年行业趋势进行展望。一、零售体验化成为商业创新新方向“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。事实上，这种转型创新在一些符合市场需求的项目上的确取得了成功，但其作为普适性的策略却并未实现预想效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，他们坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态。从K11到方所，从言几又到朝阳大悦城悦界，从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局，零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点，打开了一个新的增长通道。二、市场对商用物业的持有意愿提升在“房住不炒”背景下，全国各地房地产住房政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，开发商将向依靠运营增值的模式转变。在市场下行的环境下，持有型物业的稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响，凸显出穿越经济周期的能力。同时，许多地方政府在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出更高的政策性要求，这也将进一步促进商用持有物业的增加。与此同时，经济下行周期中的资金压力,也在一定程度上影响开发商的实际持有能力。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，在具备持有能力的情况下，散售操作将得到控制。尽管开发商的主观持有意愿加强，但是基于经济下行期市场融资的困难，实际持有量短期内亦难以出现大幅增加。三、商业数据资产化成运营新重心近年来购物中心对于信息化的投入进一步加大，商业数字化也成为行业的普遍共识。但是大量的企业目前还停留在场内基础数据的采集阶段，对于采集来的大量数据往往束手无策，商场内外部之间数据形成孤岛，因缺乏有效的比照与治理，数据普遍无法达到应用层面，商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时，商业数据第三方的治理与服务，将迎来一波新的市场商机。四、市场将为商业资产重新定价业界对于2020年宏观经济形势普遍并不乐观，银根吃紧已经成了当下许多企业的痛点，集中出售一些持有商业资产变现，甚至因为不良而进入法拍，都可能影响市场整体的商业资产价格预期。2019年，北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦无不都是不良资产，其成交价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准，而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。如北京着名的“世茂工三”项目即使多次下调拍卖价格最终还是流拍。市场将为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。来源：房讯网编辑：wangdc 来源: 房讯网

图片来自CNSPHOTO中国商报/中国商网（记者 陈晴）12月18日，中指研究院在京发布《2018中国商业地产市场年报》，其中指出，2018年中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存，与此同时，商业消费又呈现出新的升级势头，在这一局面下，商业地产行业唯有走出一条高质量发展之路，才能在满足人们美好生活需要的过程中实现自身的发展。2018年，经济总体保持平稳。截至目前，商办市场投资、新开工、销售面积均同比下降，整体表现回落，供应过剩压力仍存。2018年1-11月，在供给端，商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。新开工方面，2018年1-11月商业地产新开工面积23525万平方米，同比下降2.4%，商业营业用房新开工面积占房地产新开工面积9.5%，2015年以来占比持续下降。从需求端来看，商业地产销售规模同比下降明显。2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。其中，在商业营业用房市场，2018年1-11月，全国商业营业用房新开工面积18037万平方米，销售面积10118万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。在办公楼市场，1-11月，全国办公楼新开工面积5488万平方米，销售面积3606万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新开工增长、销售放缓的情况下，办公楼市场供过于求矛盾加剧。在商办土地市场，整体供应过剩，三四线土地市场有所升温。商办用地供应过剩，销售规模增幅小于供给，楼面均价小幅下跌。2018年1-11月，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.47亿平方米，同比增长11.7%，共成交1.89亿平方米，同比增长6.9%；2018年1-11月，全国300城商办用地成交楼面均价为2338元/平方米，同比下跌0.3%，平均溢价率为7.2%，较2017年1-11月下降6.7个百分点。一线城市商办土地市场略有降温，三四线城市获关注。一线城市市场热度下滑；二线城市城市化进程加快，对于土地需求旺盛，同时企业融资难度增加，使得土地市场回归理性，呈现出量涨价跌的局面；伴随着城镇化进程的加快，在一定程度上提高了三四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。这都表明，商业地产基本告别高增长阶段，需要开启新的篇章。就消费市场而言，随着消费空间持续释放，将驱动商业地产升级迭代。就当前而言，消费的量变呈现出三个特点。一是总量大，2018年1-10月份，我国社会消费品零售总额309834亿元，预计全年社会消费品零售总额有望超过35万亿元。二是增速依然处于高位，今年前10个月社会消费品零售总额同比增长9.2%，比同期GDP增速高出2个点以上，比同期固定资产投资（不含农户）增速5.7%则高出3.5个百分点。三是对中国经济增长的贡献大，远高于投资和消费。展望后市，由于消费的意义突出以及时代发展的需要，消费依然将扮演十分重要的角色。 进一步从消费的脉搏来看，主要是体现消费升级的商品销售增长较快，对消费总额的增长起到了较大的拉动作用。今年10月份，限额以上单位通讯器材、化妆品类商品同比增速分别比限额以上单位消费品零售额高3.4和2.7个百分点。1-10月份，限额以上单位化妆品和通讯器材类商品均保持两位数的较快增长。总体来看，进入新时代，人们对物质文化的消费需要逐渐转化为对美好生活的向往，这指明了我国消费升级的本质方向和根本逻辑，决定着消费量变和质变的方向，从而孕育出五大消费升级趋势，即人格型消费、生态型消费、社交型消费、情感型消费、体验型消费。商业消费的趋势演变，也将深刻影响商业地产的发展。购物中心已经从原来单一的普通购物场所，加入更多的商业元素，转变为提供多样化商品，多种休闲娱乐项目、多种餐饮项目于一体的“吃喝玩乐”的综合购物场所。同时，购物中心的消费主体已从80后、90后逐渐向新生代95后、00后转变，他们的兴趣、喜好、价值观对于购物中心的未来走向及发展定位，有着极其重要的影响。在此背景下，购物中心的转型升级及业态选择将会成为影响其自身发展的关键因素。基于新一代消费者的志趣和爱好，可以看到，未来的购物中心将以顾客体验为驱动，向个性化，多元化以及方便快捷的方向转变。商业消费的趋势演变，还将深刻影响商业街的发展。面对零售商业的不断创新以及消费客群消费行为的转变，商业街面临的外部环境已经发生巨变，进一步提高商业街的综合服务能力，打造个性化、差异化、主题化的商业街区，以及优化商业街的人文环境，增强购物体验，是未来商业街谋求发展的必经之路。整体而言，一方面，经过多年的发展，商业地产存量巨大，已经基本告别了高速增长的阶段，其量价呈现出与以往不同的走势；另一方面，随着我国社会主要矛盾的转变，居民消费加快升级。面对这种局面，只有大力提升商业地产行业的发展质量和效益，走出一条高质量发展之路，才能更好满足人民在经济、文化、社会、生态等方面日益增长的消费需要，更好推动经济和社会的全面进步。从态势上看，今时今日，商业地产的开发逻辑发生了巨大的转变，由重开发转向重运营，这突出体现在商业地产开发商的开发观念、思维方式上，并见诸于其行为方式中。就商业模式而言，面对大变局，一些具有雄心抱负的地产旗手们正在以各种方式探索适合商业地产成长规律的高质量发展路径，并笃定前行。一是从初心出发塑标杆资源，构筑发展高地迎接挑战。商业的宿命就是竞争。商业地产开发商们只有牢记服务美好生活的这一初心，把握城市更新和消费升级的时代机遇，通过塑造商业标杆构筑发展高地，才能挑战既往，才能无惧于未来。二是内化经济发展第一生产力，科技赋能孕育智慧商业地产。随着信息科技的发展，信息化、智能化作为经济杠杆，正在为中国经济体培育新动能。借助这些信息科技杠杆，商业地产开发商正在构筑新的核心驱动力，商业地产的运营效率更高、形态更优、全链条变得更加智慧。三是金融模式驱动未来，强化金融功能构筑新的核心竞争力。没有资金端的强大就不可能有真正的商业地产。在重运营时代，资本的回收期变得更长，不可知不可预测的因素变得更多，高收益往往意味着高风险。只有建立强大领先的资金优势，确立更高的起点，商业地产开发商才敢于才乐于投资开发，从而塑造更加美好的商业地产格局，实现行业的高质量发展。

房地产开发企业数量接近10万据国家统计局数据显示，2010-2018年，我国房地产开发企业个数总体呈上升趋势，2018年达到97937个。2019年，我国房地产开发企业个数约为99494个。商业地产投资额逐年下降2010-2016年我国商业地产投资完成额逐年增加，随后呈下降趋势。2019年我国商业地产投资完成额为19388.50亿元，同比下降3.90%。近年来，我国房地产投资完成额中，依然住宅地产投资完成额所占比重较大，近两年随着住宅地产市场进一步增长，其投资完成额比重在逐渐增长，2019年，住宅地产投资完成额占比位73.43%;商业营业地产投资额占比为10.00%，办公楼地产投资完成额占比为4.66%，总体来看，商业地产投资完成额占比较2018年有所下降。商业地产供给面积有所下滑2019年，经济总体保持平稳。对于商业地产来说，在投资、新开工、销售面积均同比下降的情况下，预示着一个时代的终结，同时也昭示着一个时代的开启。商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。2009-2017年，中国商业地产施工面积总体不断上升，2018年之后开始下降。2019年中国商业地产房施工面积为137641万平方米，同比下降0.6%。2019年我国商业地产竣工面积为14737万平方米，同比下降2.68%。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

来源：格隆汇机构：长江证券报告要点 现金流充裕享有估值溢价，商业地产布局正当时 持有型物业成为新宠，且通常存在估值优势。商业地产系列报告一中推荐商业 地产股的核心逻辑为以下三点：（1）随着城镇化率不断提升至高位，开发物业 发展空间逐渐见顶，估值难以大幅提升，持有型物业公司逐渐成为资本市场新 宠，持有型物业的核心为运营能力、融资成本和区位优势；（ 2）优质持有型物业 公司租金回报稳定，现金流稳定性更强；（ 3）对标海外，持有型物业公司相比开 发型公司普遍享有更高估值。本篇报告在上篇基础上分析一二线城市商业地产 四大主要业态的供需、空置率和租金情况，认为商业地产下游需求呈弱周期性， 整体景气度平稳，租金收入有增有稳，并对涉及商业布局公司的持有型物业进 行梳理，建议关注大悦城、华润置地与龙湖集团。 商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增 商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平 稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构等众多 因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前 零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售 物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳 定可控，租金水平维持弱稳。目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈 下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨， 二线城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业： 受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景气度尚可，其中一线 城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给 增速放缓，但当前下游需求偏弱，整体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间 稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时，获 取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。建议关注： 1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台，享有央企信 用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2） 华润置地确立 “开发物业+投资物业+X战略”的商业模式，持有物业规模处于 行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得 益于国企资质，融资优势突出。3)龙湖集团持有型物业主打“天街”系列，商业 物业已形成品牌优势，租金规模增长迅猛，在建储备丰富将保障后期高增长。风险提示： 1. 房地产行业政策环境或存在不确定性，对行业运行产生影响； 2. 宏观流动性环境或存不确定性，对房地产需求及房企融资端产生影响。

3月3日，全国工商联旗下的全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布了《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，对2018年商业地产领域代表性事件进行了盘点，梳理出了行业八大现象，并对2019年发展趋势进行了展望。《报告》首席专家、全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是一些舆论炒作的所谓升级或降级，而是消费市场的明显分级，由此也对商业的运营创新提出了更高要求，商业步入了“无创新不商业”的新阶段。商业资产价值逐渐分化，运营良好的优质资产成为应对经济下行的有效工具。2018年中国商业地产行业八大现象一、存量优质物业盘活迎来资产证券化热代表性事件：广州正佳广场、国瑞购物中心、北京合生汇、新建元邻里中心发行CMBS/类REITS产品 关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义。同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。 二、大宗资产交易冷热不均运营水平彰显资产价值代表性事件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主 关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。世茂工三项目尽管地处北京核心商务地段，但是由于长期处于空置状态，资产价格不升反降。与此形成鲜明对比的是，盈科中心因为一直处于满租状态，拥有良好的现金流，即使总价高企，依然成交。与此同时，2018年，行业内还有众多商业资产意图出售，但是由于经营不善，有价无市。商业资产价值开始以运营水平高低而分化，优质商业资产在面对经济下行压力时变现能力强、抗跌性好的优点更加突显。三、新零售叫好不叫座线上线下融合期待依旧代表性事件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。京东7FRESH在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。四、实体商业加码数据智能技术驱动运营成为共识代表性事件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人。海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。五、存量商业纷纷升级改造城市更新创造新商机代表性事件：北京坊、上海世茂广场、深圳印力中心重张关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象，越来越多的本地顾客开始重新回到这里。9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。深圳印力中心改造之后业绩增长近三成。这些项目之所以改造成功，除了提升硬件之外，场景打造、项目定位、业态组合等全方面进行了升级创新，也为城市商业更新带来了活力与信心。2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。六、商业地产投资总体过热核心地段商业仍受追捧代表性事件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。七、消费降级争论四起商业潜力重在激活代表性事件：拼多多上市、阿里入股汇通达关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。八、购物中心招商难现象突出如期开业成为实力标志代表性事件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业关注理由：多年来商业地产大跃进式的发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。2019年中国商业地产行业趋势展望一、市场总体预期趋于谨慎 由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。二、消费市场分级更加突显 近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。三、线上线下融合继续深化以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。四、商场与品牌构建命运共同体购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。五、政府着手规范商业地产发展多年以来，一些地方政府对于商业地产重招商轻规划，商业地产企业重开发轻运营，导致投资过热、无序发展等问题突出。为此，已经引起了国家相关政府部门的重视。在成都等地的推动下，国家标准委已经基本完成了商务楼宇发展国家系列标准的起草工作。随着标准的发布，将会对地方政府招商引资政策产生影响，商业地产的发展乱象也将会进一步规范。今后，商务楼宇的发展方向将从数量型转向质量型。（文章来源：乐居财经）

建设用地供应量回升2016-2018年深圳市建设用地供应量整体呈下降趋势，2019年供应量有所增加。2019年度深圳市供应建设用地1200公顷，其中新增建设用地350公顷，存量建设用地850公顷。2019年按用地性质来看，民生设施用地供应595公顷，居住用地供应150公顷，商业服务业用地供应160公顷，产业用地供应195公顷。商业地产存量增加深圳商业近年来年均商业项目增量都保持在100万平方米以上，呈现稳定增长态势。百货已有多年没有新项目入市，随着2019年底芮欧百货撤出万象城，百货进一步边缘化。2019年，深圳市商业地产存量为1506万平方米，增量为110万平方米。2010-2019年，深圳市商业用房销售面积呈波动趋势。2019年深圳市商业用房销售面积为91.21万平方米，同比增长14.11%。2020年1-7月，深圳市商业用房销售面积为31.37万平方米。商业地产空置率上升2012-2020年，深圳市优质写字楼空置率总体呈上升趋势，优质零售物业空置率总体呈下降趋势。2020年Q2，深圳市优质写字楼空置率和优质零售物业空置率分别为20.9%和4.2%。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

商业地产发展进入新阶段。本篇报告对商业地产的业态和模式进行梳理，借助于DataEdge的大数据开发，我们详细分析了商圈、人口等，看好全国规模化扩张和区域精细化运营两种模式。摘要：城市的形成离不开人口聚集、非农产业、交通便利、商业活动。一个城市商业活动最活跃的区域形成商圈，是大量商业物业聚集的区域，主要包括零售地产、写字楼、酒店/公寓和综合体这4类业态。目前发达城市商圈已基本成型固定，城镇化达到较高水平，大量存量商业物业存在改善的空间，会是房地产基金积极参与到的领域。商业地产的参与者简单分为三类：1)以房企为代表，追求规模、精细化运营，或者两者平衡(多产品线运营)；2)以房地产基金为代表，既提供债权融资，又寻求主动获取潜在机会的物业，持有类型以写字楼、公寓、零售等为主；3)以租户/商户为代表的零售商或企业，是优质物业的核心组成部分之一，与运营商既是租户-业主关系，也是合作伙伴关系。零售类商户的趋势是加大餐饮和休闲娱乐。从写字楼租户看，目前北上广深一线城市前三大租户类别是TMT、专业服务业和金融类产业。 商业地产的运营模式主要是通过提供物业赚取租金收入，通过运营提升租金议价能力，并享受资产增值。运营的核心是通过各类业态和品牌的组合使得物业收益最大化，从而有效提升租金水平。运营形式又分为重资产自持，轻资产商管品牌输出。商业地产投资增速自2010年左右后持续处于下行阶段，特别是2017~2018年，商业地产投资(商业营业用房、写字楼)与行业出现背离。行业增长放缓，运营精细化程度加深，目前与商业地产相关的一级市场赛道包括餐饮类品牌、联合办公、企业服务、智能建筑等。零售类商业地产已经进入到整体行业过剩。但是二三线等城市在城镇化进程中，随着城市扩张，依然有大量新增供给和需求，因此这类区域看好规模化扩张(轻重并举)。另外，商业氛围发达的地区，商业地产运营竞争更加激烈，只有精细化运营的运营商才能突围。产业研究中心郝亚雯 haoyawen@gtjas.com鲍雁辛 baoyanxin@gtjas.com目录1、商业的诞生，城市的运营1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级1.2、商业地产：零售、办公、酒店/公寓1.3、优质物业：地址、物业、租户、运营2、参与者：房企、金融、租户2.1、房企：追求优质规模资产，由重到轻，由多到优2.2、房地产基金：机会型基金，寻找改善空间2.3、租户/商户：在选择与被选择之间3、物业类型：零售、办公、居住3.1、购物中心：精细化运营突围3.2、写字楼：智能化、多元化提升产值 1、商业的诞生，城市的运营1.1、城市商圈：社区级、地区级、都市级一个城市或区域最繁华的地方，一般是商业贸易活动最活跃的地方，形成商业中心或者商圈。商业中心是一定区域范围内的组织商品流通的枢纽，商圈是以一些商店为中心，沿着一定的方向和距离扩展，对周围的居民点进行一定的范围的辐射和覆盖。都市级的商业中心，一般位于城市的中心区和主要交通枢纽，通常是历史形成的商业集聚区。该片区商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围和能力极大，一般功能完备，形成购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等多种功能的聚集。地区级别的商业中心，规模相对较小一些，但是同样具备商业集聚能力、经营服务功能等也较完善，同样位于交通枢纽区域。而社区级商圈，则是以居民的日常生活必需品、生活服务和商业行业为主的商业聚集，一般以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、银行等各种服务设施，外来购买力占比较低，但是是最基本的商圈和城市服务体系。我们整理出北京和上海零售类、居民服务类消费较活跃的区域，除了历史以来的传统商圈外，也有一些新的活跃区域。北京的传统商圈主要是西单、王府井-东单、三里屯、CBD、燕莎、东直门等。除了这些商圈外，我们还能看到中关村、五道口、亚运村、五棵松、前门、崇文门，甚至西红门都有较高的居民消费活动。北京居民消费活跃度较高的区域主要在三环内，且主要依然以东边居多。上海的传统商圈主要是南京路、淮海路、徐家汇、浦东陆家嘴、五角场、人民广场、中山公园等。除了这些商圈外，我们还能看到虹桥区域、梅川路、大宁地区、虹口足球场区域、世博源区域、浦东金桥区域、崇明的陈家镇等，居民消费活跃度都比较高。整体上看来，还是分布在浦西，而且南京路、徐家汇、淮海路这些传统商圈依然是核心地区。从轨交来看，上海的核心商圈通常也是轨交枢纽站，但是北京不是。从轨交的枢纽站看，首先筛选出至少3条线汇总的站，北京有西直门、东直门这2个站，除了东直门较活跃以外，西直门附近没有核心商圈。如果算是延长线的话，北京还有宋家庄站，但附近也没有核心商圈。上海3条线及以上汇总的站较多，例如虹桥路、宜山路、中山公园、金沙江路、上海火车站、汉中路、东方体育中心、陕西南路、南京西路、人民广场、徐家汇、世纪大道、龙阳路这13个站，其中南京西路-人民广场、徐家汇、中山公园等都是上海核心商圈。1.2、商业地产：零售、办公、酒店/公寓、综合体按照土地用途，我们可以把商业地产分为4大类：零售类地产(如购物中心)、办公类地产(写字楼)、居住休憩类地产(酒店和公寓)、综合体(以上功能的混合)。其中写字楼主要是2B的业务，酒店/公寓主要是2C端的业务。而零售地产，以购物中心为例，本质是2B业务，因为赚取的是商户的租金，但同时也是2C的业务，因为同时还要参与各大品牌在物业内的运营管理，共同实现零售额的最大化；如果以商铺自营为例的话，主要是2C端的业务。商业综合体则是这三类物业的混合，有的时候还有住宅项目，但通常住宅项目销售。商业地产的玩家可以主要分为3类，作为物业的持有者或者运营者：房企、房地产基金、商业地产运营商。三类玩家涵盖了三类模式：重资产、中资产、轻资产。龙头房企进入商业地产，布局各类业态，以零售地产和公寓类较多。随着房地产结束黄金年代，城镇人均住房面积已逐渐达到国际水平，住宅市场行业集中度持续提升，大量房企寻求转型，进入到商业地产和城市运营领域。目前房企TOP20里基本上都陆续布局商业地产或者产业地产，从品牌运营看，其中以购物中心、公寓为主流。自持酒店物业的房企虽多，但主要以委托给第三方管理的形式为主。产业地产方面布局较多的领域包括康养、文旅、特色小镇等为主。1.3、优质物业：地址、物业、租户、运营一个优质商业物业主要体现在4个方面：地址、物业本身、租户/商户、运营管理。地址是商业物业最重要的影响因素之一，原因在于房地产本身的不可移动性，而其所处的区域或位置的土地本身就具有其价值，例如潜在的产出、潜在的需求等。物业本身的硬件设施、设计、配套设施等也对物业价值产生较大的影响，一方面是从成本估算来看，高端的建筑材料、优秀的建筑设计和空间规划、电梯、停车场、智能设备等，都能提升物业自身的价值。租户/商户和运营则是带来商业物业的增加值。写字楼的等级划分标准会看租户类型，例如世界500强、高端产业类别下的企业等，零售地产的分类也会根据品牌的高端和中端来划分自己的定位，例如同是中高端定位的购物中心，零售品牌入驻却是有较大差异的。运营对物业的影响则包括招商能力、品牌运营管理能力、物业服务、安保服务等。2、参与者：房企、金融、租户2.1、房企：追求优质规模资产，由重到轻，由多到优2.1.1、规模型案例：万达、万科从万达商业地产项目的发展路径看，既享受房地产发展的黄金十年形成规模，又随着新进入不同的产业，商业地产的业态越来越丰富，形成特色经营。万达从2000年开发建设第一个商业地产项目“长春重庆路万达广场”至今，商业项目已经从第一代发展至今已有四代产品，在手项目合计约277个(含在建)。万达以房地产起家，并在中国加入WTO前夕进入零售商业，享受地产和商业的黄金发展年代。随着万达从地产延伸至零售(2007年)，到文化旅游(2009年)，再到影视(2011年)，并进入奢华酒店管理(2012年)，万达商业项目的业态也日益丰富，特别是“万达城”产品，是一个大型的集文化、旅游、商业为一体的项目。当前第四代产品“万达茂”，是一个完全室内的文化、旅游、商业综合体。其中，万达2004年的第三代产品是全国首家提出“城市综合体”开发模式的项目。第三代万达广场一般位于市中心、新开发区的中心地区或者具有增长及开发潜力的地区，通常包括购物中心、写字楼、住宅楼和溢价豪华酒店。万科在地产白银时代转型进入商业地产，定位在服务住宅的社区商业，通过收购和合作迅速上升管理规模。万科从90年代开始做减法专一做住宅地产，陆续剥离了原有的商贸、工业和文化等业务。直到2013年1月，公司成立商用地产管理部，围绕“三好”住宅的定位，发挥商住协同效应，探索商业地产的发展模式。同年，万科以社区配套商业为主体，围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线，完善了公司商业产品线。关键性的突破是在2016年，万科联合合作方收购了黑石基金持有的商业地产公司印力集团96.55%的股权，黑石集团联营公司管理的基金及印力集团管理层共同持有剩下3.45%股权。印力集团成为万科旗下的商业地产运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理。2018年1月，公司与印力集团等联合收购凯德20家购物中心，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。2.1.2、运营型案例：太古地产、大悦城地产太古地产的项目扩张缓慢，但是每一个都拟打造成城市的地标。太古地产于2002年正式在中国内地发展商业地产项目，截止到2018年底，在手零售项目合计6个，也就是说，进入中国内地的19年里，平均每3年新增一个项目；扩张最快的时候是2006~2010年间平均1年获取1个项目。项目的前期规划都后期落地也基本上在4年左右以上，太古里和颐堤港项目在4~6年，两个太古汇项目基本上在10年左右。太古地产的项目多包括综合体，例如广州和上海的太古汇项目，以及北京的颐堤港。尽管发展缓慢，但是太古的每一个项目基本上都是当地的地标。此外，太古还有自己的酒店品牌“居舍”系列和独立餐厅。大悦城地产是专注商业地产的房地产公司，重点运营管理零售类地产物业，对消费群体精细化定位运营。公司原名为“中粮置地控股有限公司”，2013年公司完成收购中粮集团旗下一批优质商业物业组合并在香港上市。大悦城地产拥有四大业务板块，包括投资物业、物业开发、酒店运营和管理输出及其他服务四大业务板块。其中开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体是主要业务方向。在2018年，公司推出新的商业地产品牌“大悦春风里”，定位更加生活化。“大悦城”定位在18~35岁的新兴中产，而“大悦春风里”则是定位25~45岁的年轻中产。2019年初，公司完成与中粮地产的整合，成为“大悦城控股”旗下的商业地产运营平台，开始加速扩张。2.1.3、金融型案例：凯德集团凯德集团是亚洲知名的大型房地产集团，总部在新加坡，并以新加坡和中国为核心市场。凯德集团于1994年进入中国，中国是凯德集团在海外最大的市场。凯德集团的房地产业务多元化，包括商业综合体、购物商场、服务公寓、办公楼和住宅，旗下还设有房地产基金业务。截止到2018年底，凯德集团在全球的房地产规模超过1000亿新加坡币(约5075亿元人民币)。2018年ROE为9.3%，较2017年提升0.7个pct。2.1.4、办公型案例：中海地产中海的商业地产从90年代左右开始在香港起步。进入中国大陆市场后，中海继续发展持有型物业，以写字楼为主，逐渐提升投资物业比重)。2012年开展购物中心业务，并成立中海地产商业发展公司，标志着商业地产业务开始公司化运营。早期发展投资物业是为了获取长期稳定的现金流，平衡房地产经营的风险。2014年，中海发布行业内首创的写字楼运营服务品牌“中海云商”，以中海系甲级商务楼宇、入驻企业及员工形成的资源为依托，整合商务市场上下游商家资源，为企业提供员工生活服务、企业管理服务和企业发展服务等增值服务。2016年优化投资物业，出售非核心业务。2018年公司提出用90%的资源发展住宅开发，10%的资源用于商业与创新业务。2.2、房地产基金：机会型基金，寻找改善空间2.2.1、Blackstone黑石：寻求主动管理，最大房地产PE之一黑石集团是世界上规模最大的房地产私募股权基金之一。截止2018年底，管理规模达4722亿美元，其中房地产基金1362亿美元。黑石成立于1985年，但是其房地产团队直到1991年才成立。如今，黑石集团业务遍及全球，旗下的房地产基金类型包含多种风险偏好类型，从机会型(opportunistic)到核心型(core+)，再到债权型(debt)。截止2019年3月，黑石集团的物业组合中办公楼2146万方(2.31亿平方英尺)，零售类物业697万方(0.75亿平方英尺)，酒店房间数15.1万间，物流地产5212万方(5.61亿平方英尺)，公寓房间30.8万间。机会型基金简单来说就是“买-修护-卖”(Buy it， Fix it， Sell it)。公司主动搜寻并用低于重置成本的价格获取较好品质，地理位置较好，并产生稳定现金流的物业，通过积极的资产管理方式去解决任何物业和商业问题，最终在物业稳定后将物业卖给长期持有者或者达到公司计划后退出。核心型基金着重于全球门户城市潜在的稳定的房地产物业，为了挖掘物业收购后的价值并提升回报率，通常持有时间较长。另外，黑石集团还管理一个非交易类型的REIT(BREIT)，主要投资于美国前50市场的稳定商业物业，给投资者带来稳定收入。债权型基金自2008年成立以来，获得或贷出超过550亿美元的贷款，为客户提供创新的融资途径。2.2.2、Tishman Spyer铁狮门：寻找有债务压力的公司和项目铁狮门的业务包括从基金管理到项目开发运营，从施工到建筑运营，公司开发并运营世界许多一流的综合物业。公司当前为全世界2200家租户提供服务，旗下标志性建筑除了洛克菲勒中心，还有洋基体育场，法兰克福的歌剧院塔楼等。铁狮门投资开发经营的资产达406项，面积达1600万方，全球拥有的房地产投资组合总价值超过880亿美元，业务遍布全球28个市场和100多个物业及项目业务机构。铁狮门旗下的房地产基金有3种类型：核心型(Core Funds)、价值增加型(Value Added Funds)、机会型(Opportunity Funds)。核心型基金在全球50个市场累计超过17个，累计投资接近113亿美金的股权。核心型基金着重于在全球主流地区获取方便出租、方便维护的写字楼，并与值得信赖的租户保持较高的出租率，最终赚取稳定的现金流。价值增加型基金主要是去搜寻拥有增值潜力的存量物业，靠公司的垂直整合平台，通常作用于资本改善，出租和收入强化，改善经营效率等，目标是为了重新定位、重新开发去最大化项目的经营性收入并产生较高回报。机会型基金主要通过获取、开发和重新开发高品质写字楼、用作销售的住宅和综合体项目，并且寻找未开发的土地来创造价值。公司至少有5支机会型基金，中国2008年封闭的地产基金就是这个类别，目前已获取5个项目，分布在上海、天津和成都。2.2.3、Starwood喜达屋：主动管理，多种投资方式喜达屋投资全球房地产市场，着重在酒店度假、公寓、零售等领域。喜达屋资本集团主要着重于全球房地产市场，成立于1991年，公司累计募集了450亿股权资本，管理规模超过600亿美元。喜达屋的特点是机会性地在不同地理位置，资产类别和定位的资产堆里轮动投资。公司旗下有各种领先的运营平台，包括世界上最大的酒店上市公司之一喜达屋酒店&度假(以前的NYSE: HOT，现在与万豪合并)、美国最大的商业贷款融资公司之二(NYSE: STWD、STAR)、美国最大的多家庭住户公寓的持有者之一、美国领先的区域购物中心运营者之一。喜达屋目前设立最多的基金就是全球机会型基金，截止到2018年，喜达屋的全球机会型基金(SOF)已经发行到第15支，募集资金也从最初的5200万美元到现在的76亿美元的规模。从公司发展历史看，主要通过旗下基金多项收购布局了酒店和度假村等领域，以及投资不良债权来获取物业。喜达屋获取了约5400万平方英尺(502万方)的零售物业资产，8200万平方英尺(762万方)的写字楼资产，17.5万间公寓和高级公寓，5.5万个住宅地段，2900余个酒店。2.3、租户/商户：在选择与被选择之间2.3.1、零售商：自我转变，或融入商业地产生态零售商可以分为两类，一种是以百货为代表的企业，早期都有自己的物业，通常也处在城市较核心的区域，百货里有选择融合至购物中心成为租户的，也有自己发展购物中心的。另一种是品牌商，与商业地产运营商战略合作，构成购物中心生态圈一环。品牌商既是商业地产运营商招商能力的体现，也是助力商业地产品牌的核心资源。2.3.2、企业：写字楼的核心伙伴写字楼的租户主要是第三产业的企业或第一第二产业的总部等。中国经济结构的调整和升级，以及科学技术带来的写字楼往智能化升级等带来的办公环境更新升级，办公方式的多样化转变(联合办公、远程办公、休闲办公、分散式办公等)，中小企业的发展等，都是写字楼未来的潜在需求。从具体租户上来说，优质写字楼运营商会与世界500强和顶尖企业等有良好合作关系。据戴德梁行分析，大中华区甲级写字楼的需求主要来自于金融行业、TMT行业、制造业、医疗健康行业、联合办公。其中，2017年10月~2018年9月，北京甲级写字楼成交租赁面积前三为TMT、专业服务、金融业。上海前三产业为专业服务、金融、TMT。深圳前三产业为TMT、专业服务、金融。广州前三产业为TMT、专业服务、房地产。3、物业类型：零售、办公、居住3.1、购物中心：精细化运营突围国内零售地产市场在2016年左右进入行业整体过剩状态。据赢商网大数据中心统计，1996~2017年全国30个重点城市按年新增购物中心统计看，截止到2017年底，30城购物中心达1.8万个，体量(商业建面)达1870万方。另外根据商业地产大数据，截止到2016年底，全国已开业购物中心总建面超过3.6亿方。购物中心增长较快的时期主要有几个时间段：90年代末~2000年初，零售企业快速扩张以租赁门店的方式取缔自建门店，与初期商业地产的萌芽相结合，同时各城市商业街区大规模发展和规划，大城市形成基本的商业体系；中国加入WTO后，零售市场全面放开，零售商往二三线城市和中西部地区下沉，土地招拍挂制度建立，商业地产也开始随着房地产市场增长。随着2004年831大限，房地产市场进入正轨发展，同年商业地产也经历宏观调控，随后也跟着房地产市场周期一起波动，直到2017年出现分化。一个购物中心的销售额可以简单用“客单价*客流量*转化率”，购物中心的的运营主要是围绕着提高这3个指标。购物中心与商户虽然赚取的都是零售消费额，但是商户是直接赚取零售消费，而购物中心的盈利模式却是租金和物业增值。零售地产运营商通过业态与品牌的组合，以及针对客流量和转化率的运营，使得物业的坪效和租金达到最大化。业态和品牌的组合是为了实现租金收益的最大化，空间的运营也是为了实现这个目标。购物中心的租户/商户即是经营业态，可以分为8大类：餐饮、服饰时装、珠宝和钟表、超市和百货、美容、家庭用品、电子产品、文娱。餐饮、超市、文娱等业态导流效果较好，特别是网红店。餐饮、文娱等类别赛道和玩家较多，例如茶饮店、咖啡店、火锅店、书店、健身室等。购物中心的运营不仅是在租户业态和品牌的选择上，还有公共空间的运用和经营，例如艺术展、比赛活动、明星活动等。营销渠道上增加品牌和业态的曝光度也必不可少。通常来说，购物类别的是购物中心租户的主要类别，但是未来趋势是加大餐饮和休闲娱乐类别。把上述的细分8类的租户类别，再简单分为三大类：购物、美食(餐饮)、服务(美容美甲、休闲娱乐等)。从上海和北京核心商圈的物业业态看，购物类占比均在50%以上。以购物中心为场所，一级市场的项目主要集中在餐饮、生鲜、文娱类。餐饮中目前项目主要集中在餐饮品牌和餐饮支持服务，例如供应链、餐饮信息化等。从餐饮品牌上看，2018年国内投资项目100余个，包括西餐、甜品、茶饮、咖啡等，主要处于早期融资阶段。3.2、写字楼：智能化、多元化提升产值写字楼是专业的商业办公用楼，是集中收集和处理信息、制定决策、文书处理和其他形式的经济活动管理场所。由于写字楼是商业办公活动场所，因此一个好的写字楼，除了地理位置好之外，相关的物业和服务设施也处于优越水平。一个城市越发达，意味着城市的效率越高，除了基建设施外，商圈的集聚和高效率也必不可少，而这也离不开建筑体的质量和设施。而当前发展中的智慧建筑和智慧城市离不开写字楼这个重要载体。写字楼和购物中心是一个城市商圈的核心组成部分。目前国内写字楼品牌商有中海地产、远洋集团、SOHO中国、金融街控股、富力中心、中国国贸等。楼宇的分级因素较大比例的取决于自身物业条件，核心还是地理位置。根据BOMA的国际写字楼分级标准，纳入考虑的因素有12个，可以简单分为2类：物业自身的硬件设施和天生地理位置等因素，以及后天运营管理服务。租金是两者的综合体现。其中，物业自身因素比后天改善重要，特别是地理位置。除了独栋写字楼，也有分散型短期租期的办公区域提供商，如联合办公。此外，智能建筑/楼宇、企业服务等都是写字楼相关领域里的一个发展方向。联合办公是一种共享办公的模式，通过特别设计和安排使得来自不同公司的人在同一个环境中办公，提供相应的基础设备和服务，并创造信息、知识分享和社交的环境。联合办公的需求来自于中小型创业企业和团队。联合办公旨在为中小企业或团队甚至个人提供办公场所，以及基础服务设施等因此赚取的是工位租金和增值服务费。目前市场上的联合办公企业分为三种：自持物业运营，转租物业运营，运营品牌输出。据前瞻产业研究院披露，截至2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万方，提供工位数达200万个。

商业综合体兼具推动购物中西等线下实体经济消费、文娱产业和商业地产发展等多重作用。2019年住宅房产的紧缩政策，驱动地产企业向商业地产转向。2019中国商业地产发展情况：开发2019上半年，中国商办(商业营业用房及办公楼)用地成交规划建筑面积达8762.1万平方米，同比下降9.1%，并且一线及二线城市均有不同程度的下降。并且2019上半年，二线城市商办用地成交规划建筑面积占全国44.3%，而一线城市才占比3%。分析师认为，二线城市的消费水平不断提高带动当地的商场经济等发展，而一线城市的“逆城市化发展”令部分人群汇入二线城市，进一步提高了二线商业地产的吸引力，因此，二线城市成为近一阶段商业地产开发的主要目标。2019中国商业地产发展情况：城市分布数据显示，中国主要一线城市以北京上海为首，均拥有超过100家购物中心，且核心商圈租金超过2000元，而其余一线城市如广州、深圳等购物中心量存则相对较少，这主要是受到城市规模人口影响;重庆、西安等城市购物中心数量与租金趋势脱离，说明这些地区商业用地库存过剩。中国商业地产面临困境剖析据瑞士信贷2018年发布的一份报告显示，预计未来5年内20-25%的购物中心或将面临关闭。在中国目前的商业地产环境中，这种风险同样存在。由于近年大量开发商业，新兴商圈开发较为激进，城市购物中心在近年的快速增长中竞争加剧，2018年城市存量商业整体出租率压力虽较2017年略有缓解，但一二线城市的平均空置率仍达到了9.4%。行业环境低迷，25家商业地产换帅继2018年商业用地投资全面遇冷，2019上半年的行业环境依然不容乐观，融资环境仍有收紧趋势，拿地越来越难，产品打造越来越精细化等等。在这种环境下，商业地产图的高管行业内流动率愈加频密，新的阶段、新机遇、新挑战，开发商想要达到一定规模进入更大的市场，需要好的掌舵手。地产行业在人才、资源和资金方面都将面临重新洗牌。中国商业地产发展趋势预判从购物中心到商业综合体的发展趋势来看，人们对于购物的需求越发频繁、随性。而由于网络电商的发展，人们购物的场景也变得越发碎片化。艾媒咨询师认为，商业综合体因为拥有高端或独家的品牌零售而产生的竞争力逐渐减弱，人们更加注重线下购物的全方面体验，因此衍生了更多类型，集合不同功能的综合体。另外，据中国商务部数据，中国整体消费主要发生在夜间，其夜间消费额占据全天消费的60.0%。大型商场在夜晚18时-22时期间，销售额的占比达到全天销售额的五成以上，中国夜间消费庞大，夜间经济的发展是必然趋势。目前，北京上海等城市都已经出台政策打造夜间经济商圈，任命夜间经济建设“区长”等。夜间经济不仅可以促进经济活动时间延长、各种设施利用率提高、就业机会增多，有助于推动服务业扩张规模，扩大消费，增加税源，聚集财富、产业和人气，还提高城市的竞争力和吸引力，拓展游客的消费空间，拉动经济快速增长。分析师认为城市商业综合体在夜间经济的交通、人流和资源利用方面具有得天独厚的优势，将会发展为夜间经济的的商圈重要地标和重要枢纽，值得关注。（来源：艾媒咨询）如果您喜欢此类文章，我们请关注或使用评论功能↓↓声明：转载此文是出于公益传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。

一、商业地产的主要类型分析商业地产是指用作商业用途的地产。一般来说，狭义的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、购物中心、步行街以及社区商业等。广义的商业地产除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。按照土地用途，商业地产可以分为4大类：零售类地产（如购物中心）、办公类地产（写字楼）、居住休憩类地产（酒店和公寓）、综合体（以上功能的混合）。资料来源：公开资料整理二、商业地产行业运行现状分析2018年我国商业地产开发投资额为20173.42亿元，2019年前三个季度，我国商业地产开发投资额为为9796亿元，同比下滑8%。资料来源：国家统计局由于商业地产具有地产、商业与投资多重属性，随着商业用地成本不断走高，商业地产开发商对投资回收期限越来越关注，调控政策对商业地产开发影响较为突出，带动商业地产开发投资规模波动较大。2016年9月末开始，多个城市陆续发布新的房地产调控政策，重新启动限购限贷，强调坚持住房居住属性，2017年以来，全国有近110个城市（县级以上）与部门发布有关房地产的调控政策超过270次。土地竞拍方面，部分地方政府出台“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过限价后竞自持面积、优先安排特色小镇指标、产业用地捆绑住宅用地等土地出让条件，并大力推行“租购并举”，推出纯租赁住房土地，探索弹性出让土地政策，一定程度上加大了商业地产的土地供给。另一方面，从融资角度看，中央严控房地产金融业务，加强房地产金融监管，抑制投资投机性需求，地产开发企业融资限制不断加码，融资压力不断上升。2018年，我国商业地产施工面积为138471.45万平方米， 2019年前三个季度，我国商业地产施工面积为96144万平方米，同比下降1.7%；竣工面积为5533万平方米，同比下降13.5%。2019年前三个季度，我国商业地产新开工面积为13942万平方米，同比下降3.3%。资料来源：国家统计局三、商业地产细分市场发展分析1、购物中心购物中心是零售业态的一种形式，建筑体量较大，是租赁店和多种经营结构的交易场所。租赁店或商户包括百货、超市、专卖店、餐饮娱乐、服务等。购物中心是在上世纪90年代随着零售业的发展由外资引入而来，数据显示，2018年全国开业购物中心总数量超530个，商业总体量超4600万平方米，对比2017年，数量增加了近30个。资料来源：公开资料整理购物中心的需求来自多个方面，首先从城市规划的角度，新区和开发区的设立需要引流，因此当地规划有诉求。其次，购物中心与零售商主要呈现业主与租户的关系，也反映了零售商扩张和布局的需求。最后，购物中心是零售地产的业态，客流量和消费额意味着当地的消费水平和消费需求。因此，当地的人口、消费水平和经济实力是购物中心需求的支撑。2、写字楼写字楼是专业的商业办公用楼，是集中收集和处理信息、制定决策、文书处理和其他形式的经济活动管理场所。由于写字楼是商业办公活动场所，因此一个好的写字楼，除了地理位置好之外，相关的物业和服务设施也处于优越水平。一个城市越发达，意味着城市的效率越高，除了基建设施外，商圈的集聚和高效率也必不可少，而这也离不开建筑体的质量和设施。而当前发展中的智慧建筑和智慧城市离不开写字楼这个重要载体。2018年1-12月，全国写字楼开发投资额为5996.33亿元，同比下降11.3%，写字楼销售面积为4363万㎡，同比下降8.3%。2019年前三季度，中国写字楼投资额达到4447亿元，同比增长0.8%。资料来源：国家统计局写字楼的新增供给主要来自于新增土地，而需求主要来自于企业的发展，特别是第三产业下的企业。一方面随着城市的扩张和新区或者开发区的建设，使得新增用地供给增加，但是在各个城市的规划下，对于城市扩张放缓且严格控制增量的部分城市，整个市场逐渐转变为存量市场。当前中国城镇化进程尚未结束，随着产业结构的调整，第三产业的发展，以及企业的扩张下员工数量的增长，带来大量写字楼和办公空间的需求。四、商业地产市场竞争格局分析相较于住宅地产，我国商业地产起步较晚，多数本土商业地产开发商都是从住宅地产开发商转换过来；另外在行业发展初期，众多资本涌入商业地产行业这个蓝海市场，很多实业企业也对商业地产进行了投资布局，这造成目前商业地产行业参与者数量众多，行业格局呈现强者愈强的局面，龙头企业在行业竞争中拥有突出优势。2019年中国房企商业物业价值TOP100中，万达集团位列第一，2018年万达集团商业营收达264.45亿元，品牌商场达294个，品牌酒店达75家。此外，华润置地、大悦城、绿地商业、新鸿基地产、龙湖集团纷纷进入前十名。资料来源：公开资料整理商业地产需求主要受城市化进程、人口结构及人口流动、人均可支配收入等因素的影响，未来随着城市化进程的进一步加快，商业地产需求将会得到快速释放。