商业的市场调研

来源： 奇点商业地产中国有284个地级市，369个县级市，接近5亿的人口。随着三四线城市居民收入的快速增长，根据《经济学家》、麦肯锡、波士顿咨询等机构的预测，到2020年，中国超过66%以上的中等收入消费者将来自数量众多的中小城市。中国三四线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，大大高于一二线城市的消费者，这意味着这类城市蕴含着极大的商业地产发展机会，深入理解三四线城市消费者，正确认识三四线城市的商业业态，做商业地产规划时，首先要保证商业的合理规划、布局，注重商家的需求和科学的业态组合，从而确保今后商业项目的运营繁荣，在商业前景看好的前提下，项目的定位是项目运作的核心与灵魂，是决定成败的关键环节。很多项目不是越大越好，不是大就能取胜。三四线城市的商业体必须立足本城市的社区商圈，兼顾城市商业聚集的功能，要为社区商圈和城市消费主流群体的未来生活方式预留升级的空间。三四线城市商业地产目前普遍存在的问题目前三四线城市商业地产普遍缺乏长远的规划，往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才与商业理念。同时，有关规划部门统筹不到位，规划、把关不严格，商业网点规划形同虚设。总体来看，存在的问题是重复规划，盲目建设，总量得不到控制，且分布不合理。三四线城市的本地开发商表现特征是拿地有优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，更缺乏商业招商及运营能力。因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷和一定的隐患。很多商业地产项目还是以住宅起家的开发商为主，这类商业地产开发商几乎绝大多数都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产。因此，基本以销售商铺为主，卖完就走，或者售后返租，返租期到往往一筹莫展，这给当地政府也埋下不稳定因子。一些比较偏远的县城，人口很少，也规划了大型购物中心。例如湖南某县，整个县城常驻人口也就是4万人口，当地老城区的商业已经基本可以满足本地的消费，但开发商非要在县城边缘开发一个20万平方米以上的城市综合体。开发商的本意就是希望在短期内回本，并不在意项目的主框架没有完成，往往赚了钱，开发商就跑路了。这样就导致目前国内在三四线的商业地产形成了很多建筑垃圾，拆也不是，不拆也不是，很多商业用地放置几年了。这不仅是对土地资源的浪费，也是对当地的商业整体形象一种损害。三四线城市商业地产需要的市场调查及研究阶段三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，消费群体购物有一致的社会行为特征。规划三四线商业地产项目必须紧紧盯住当地大众消费群体，不可以忽视本地消费者的消费能力。三四线消费年龄结构两级分化，现在人口流动趋势是中西部外流至东部沿海，农村流向城市，三四线流向一二线。客观反映就是众多三四线城市留守人口中20%-35%这类最具消费活力的人群比例是低于一二线城市的，这也是三四线城市消费活力不足的原因。三四线城市常住人口绝大多数都在100万以下，消费基础薄弱。商业发展水平相对落后，仍以传统住宅底商及老的商业街为主。品牌多以当地经销商及代理商的国内二三线品牌为主，国内一线及国外比较好的品牌进驻根基尚浅，品牌认知度不高。由于经济增长和消费能力有限，本地商家加外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存。三四线城市的商业环境不规范。市场缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，消费增长不明显。导致本地一些商户望而却步，品牌连锁店举步维艰，商源供应困难，同质化高，招商难度非常大。综上所述，三四线开发商拿到土地资源一定要请专业的商业市场调研机构，根据几个阶段先做市场调研分析评估：第一阶段：项目市场调研1、商业项目进行基础的市场调研分析：商业项目具体位置描述，项目的地块及周边道路交通状况，项目主要技术指标，项目区域商业状况，项目周边配套状况，2公里范围人口分布，项目SWOT分析。2、城市综合情况调研：城市商业情况调研，在售商业项目调研，商铺投资者调查分析。3、类似城市商业项目调研：调研地点，调研内容，调研结论。第二阶段：项目多向业态规划和定位1、项目多向业态定位思路。2、业态容量分析：类似项目各业态容量评估，各业态配比原则，一般业态容量组合及配比，本项目业态容量比例估算。3、主力店初步访谈分析。4、项目多向定位收益测算。5、项目多向定位对比分析。第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议1、项目唯一性定位：经营主题定位，商圈半径定位，业态、经营品种定位，消费群定位，唯一性方案业态布局。2、项目定位收益初步分析。3、建筑规划设计建议，必须根据商业调查公司的分析评估报告，同时还要根据主力商家对物业需求来进行量身定做的建筑设计。未来国内三四线城市商业地产开发的基本思路一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。而三四线城市由于经济水平相对较低，很多城区年轻人外流现象比较多，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向生活、便利、物美价廉。根据市场调研分析，三四线消费特征和一二线城市消费有着明显不同，生活节奏慢，想购买好品牌，大品牌利用周末去周边大城市或者省城消费的比较多，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少定位奢饰品，走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、商业地产开发也需讲究全品类和一站式，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。但讲究全品类并不代表体量要大，更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。然而，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。未来三四线核心区商业地产项目，一般规模在5-12万平米，占据城区比较好的位置，交通便利，人口聚集密度高。社区型商业，一般体量在3-5万平米。城区周边产业型专业市场，常见为建材城、汽配城等等。受政策、经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。小城市规模普遍较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限。一个总量超过10万㎡的项目经常可以占到很大的市场份额。因为经济总量有限，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。要特别强调，未来国内三四线商业地产的发展，在定位规划时一定要考虑满足地域性、全客层、多功能及各档次消费者的购物需求，强调一站式、多样化超值性消费服务。从商业规划案上来分析，做一个商业的城市综合体或者大型的商业项目，还要多考虑多层次的布局，回廊式的布局，包括共享空间动线规划来服务于今后进入这个项目的主力店、次主力店及本地商家的需求。在规划时，要充分地考虑通过各业态的聚集和互动，所以三四线城市的商业未来的发展一定要从业态定位包括零售、餐饮、旅游、文化以及旅游等多业态并举，主力店、次主力店辅助的差异组合。同时还要考虑到业态之间的互补互存，包括一些小吃，美食城、动漫城、多功能含金量比较高的游戏，培训中心、健身馆、大型特色主题餐饮的比重增加应该放在哪个位置比较合适。未来的三四线城市的商业项目一定要从后期的物业管理定位来考虑。因为项目建成以后，是需要专业的物业管理，或者说是商业运营管理公司来做后期的运营。未来的三四线城市的商业规划一定要考虑功能的定位，现在的大型购物中心在三四线城市的发展，一定要更多的发展文化、娱乐、休闲、体验、参与、互动等方面的内容，目的就是为了增加消费者进入到项目地滞留时间来拉动零售。另外，商业现在在业态上也很难达到一些统一的规范、统一的布局，其实在另外一个城市完全拷贝一个，那业态肯定是不一样的，那么在三四线城市未来的商业发展，只有走差异化错位经营才能够共生、共荣。来源：商业地产大讲堂未经授权，私自转载，一律视为抄袭图片来源于官方及网络

2月20日上午，市商务局党组书记、局长高屹城一行深入印象城、富力广场等企业实地调研我市商业零售业发展情况和市场供应、安全生产、疫情防控等。总经济师李权、商发科及小店区、杏花岭区相关同志陪同调研。【来源：太原市商务局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

（报告出品方/作者：东方证券，施红梅）1、Seria：日本百元店标杆企业1.1 日本第二大百元店品牌，长期稳健发展日本百元店自 1990s 快速崛起，成为杂货零售重要细分行业。日本百元店的突出特征是统一定价 100 日元，商品范围覆盖食品、厨房用品、家居饰品、美妆品、文具、宠物用品等。百元店业态最 早萌芽于 20 世纪 60 年代，这一阶段中百元店以限时促销为形式，没有固定销售场所，销售货品 也以处置品和尾货为主，规模较小，关注度较低，也没有得到消费大众的认可。但是随着日本第三 消费阶段到来，经济增长大幅降速，泡沫经济破裂，日本的消费重归理性，追捧名牌的热潮退去， 民众普遍进入“消费降级”的状态。进入 1990s 后，Daiso（大创）、Seria、Watts、Can do 先后 成立，百元店常设门店数量迅速增加，逐步成为主流业态，20s 年代初市场规模已经增长至 4000 亿日元。百元店成为杂货业主流业态，增长超越行业平均水平。百元店自 1990s 崛起，始终保持着出色的 增长速度，根据 Shared Research 统计，自 2008 年至 2019 年百元店市场规模由 4955 亿日元增 长至 7689 亿日元，复合增速达到 4.08%，超越杂货业市场规模复合增速的 2.99%，同期日本零售 市场增长低迷，复合增速仅为 0.79%。把时间维度拉近到 2015 年之后，百元店较行业平均水平的 表现更为出色，2015-2019 年的增长分别达到 4.92%、4.30%、5.61%、8.49%、4.90%，同一时 期杂货业市场规模增速分别为 1.25%、1.78%、2.79%、2.81%、1.11%。日本百元店的竞争格局基本成熟，四家企业占据近全部的市场份额。这四家企业分别是 Daiso、 Seria、Can Do 和 Watts。这四家成立于 1990s 的百元店企业，经历过 1998 年亚洲金融危机的洗 礼，从众多小型百元店企业中脱颖而出，成长至今形成了稳定的行业竞争格局。上述四家企业占据 近全部的百元店市场份额，其余仅有少数规模极小、未形成连锁的百元店企业。大创（Daiso）是 日本百元店行业的绝对龙头，2019 年占率超 60%，截止 2020 年 3 月 Daiso 共开设 5741 家门店， 截止目前，Daiso 仍未上市。从门店数量、经营情况等多方面因素考量，Daiso 和 Seria 是百元店 业态中的标杆企业，较另外两家头部企业 Can Do 和 Watts 具有一定的优势。Seria 是日本第二大百元店品牌，长期保持着稳定健康的发展。Seria 的前身最早成立于 1987 年， 早期通过销售员上门推销百元商品。1994 年，公司正式成立，以“百元 shop 长崎屋”的名称开设 了第一家常设门店。2003 年，公司正式更名为 Seria，并于 JASDAQ 上市。Seria 作为百元店的 标杆企业，其经营类目广泛，包括且不限于食品、化妆品、生活用品、小五金、厨具、文具等，门 店 SKU 在 22000+的水平。Seria 在早期发展过程中采取直营店与加盟店并举的战略，门店数量高 速扩张。2015 年以来，公司经营重心完全转移至直营店，加盟店规模持续收缩，但店铺总体规模 继续保持稳定的增长，截至 2020 财年末，Seria 在日本国内门店共计 1679 家，其中直营店 1633 家，加盟店 46 家，是行业内第二大百元店品牌。Seria 营收、利润增长稳健，资本市场表现优秀。2020 财年，Seria 实现营业收入 1814.76 亿日 元，同比增长 6.45%，净利润 120.70 亿日元，同比增长 6.70%。自 2012 财年以来，公司的营收 与净利润始终保持着稳健的增长，在这 8 年间的 GAGR 分别为 8.62%和 13.89%。健康稳定的长期成长能力也让公司在资本市场表现亮眼，截止 FY2018，公司的市值已经较 FY2010 增长了超过 40 倍。Seria 资金储备充沛，扩张潜力充足。对比已经上市的 Seria、Can Do 和 Watts 这三家企业。Seria 的现金储备状况大幅优于 CAN DO 和 WATTS，2020 财年末现金为 422.88 亿元，经营活动产生 的现金流为 162.02 亿日元。同期，CAN DO/WATTS 现金留存分别为 41.9/60.75 亿日元，经营活 动产生的现金流分别为 26.13/22.79 亿元。稳定的现金储备，强大的经营性现金流支撑，使得 Seria 的现金储备状况大幅优于同业公司。同时，考虑到 Seria 的单店开店成本仅为 4000 万日元，其扩张潜力充足。1.2 严格控制成本，盈利能力优秀毛利率超 40%，净利率超 6%，盈利能力优秀。由于百元店使用百元均价定价法，终端价格固定， 因此盈利只能通过控制成本实现，但是控制成本又可能对商品质量造成负面影响。Seria 在成本与 质量方面实现了理想的平衡，通过海外采购、大额采购、现金结算、盈亏品类搭配等方式，实现了 超过 40%的毛利率（零售业态中极高的水平）。从近几年趋势来看，Seria 正在缩减毛利率相对更 低的食品在商品结构中的比例。适应日本国情大量采用兼职员工，压缩营运成本。截至 2020 财年末，Seria 共有 434 名正式员工， 10411 名临时员工。由于日本人力成本较高，通过大量雇佣临时员工，Seria 可以将人工费用控制 在 14%左右的较低水平，从而使得公司整体营运成本维持在 33%左右。1.3 严控供给侧质量，把握需求侧变化精选 SKU，保证商品价低质优。相较于 DAISO 超 7 万件 SKU，Seria 的 SKU 总量仅为 2 万件左 右，通过高效的库存分析系统，保证在架产品适销对路。商品涵盖家居饰品、厨房用品、美妆品、 文具、手工艺品等多个领域，能够满足各年龄层消费者差异化需求。Seria10%的产品为自有品牌， 主要发挥品牌作用，另外，Seria 与超过 180 家供应商保持密切合作，大部分商品研发部门与供应 商共同设计研发，保证产品质量。Seria 为供应商提供更好的结算条件，多采用现金结算，应付账 款周转率可比公司最高，也帮助公司进一步压缩采购成本。满足差异化需求，精准定位核心客群。相较于其他百元店，Seria 更关注女性消费群体。一方面在 店铺设计上，Seria 门店明亮、精致，商品陈列采用适合女性身高的低层货架；另一方面，在商品 开发方面注重外观设计，通过 POS 系统反馈顾客意见，产品兼具美观和实用性。Seria 也会根据 季节变化推出各类限定商品，定期举办上新和推销活动，提升门店吸引力。Seria 在 JCSI 顾客满足度调查中评分逐年提升，并始终保持百元店行业第一。商品更新迭代频繁，提升复购率及消费粘性。Seria 每月上新产品 500-700 种，可以有效吸引消费 者，提升消费粘性和复购率。公司自 2004 年起引入销售终端分析程序 POS 分析消费者需求和喜 好程度，根据实际消费趋势与制造商紧密合作，有针对性地开发新商品，及时关停滞销商品生产线， 保证商品的快速流通，有效降低库存压力。不断改进商店支持系统，实现门店效率优化。Seria 是百元店第一个引进实时 POS 系统的品牌， 通过系统的进行销售、存货预测以及和实际库存对比调整，实现高效的商品订购和存货管理。Seria 还开发了劳务调度系统和一键式订购支持系统，由总部进行人力资源管理和订购管理。一方面精简 门店日常工作量，基层员工能够集中于客户服务上；另一方面，门店管理不必依赖单个员工的经验 或直觉，提升管理效率。受益于全方位的门店支持系统，Seria 商品生产、配送以及门店展示等多 个环节运营效率显著提高。2、良品计划：全球化、多元化发展的品牌连锁2.1 门店全球化布局，公司增长稳健百货自有品牌起家，发展成为全球知名连锁杂货品牌。良品计划（无印良品母公司）是全球知名的 日本杂货品牌，最初为 1980 年西友百货推出的自有品牌，主营生活杂货及服饰。坚持“因为合理， 所以便宜”的品牌理念，在二十世纪后期日本经济陷入低迷时期迅速发展壮大，1989 年良品计划 从西友集团独立，2000 年于东京证券交易所第一市场部上市。截至 FY2020 末（公司于 2020 年 调整财年跨度，FY2020 财年包括时间为 2020 年 3 月-2020 年 8 月），良品计划在全球拥有 965 家各类型门店，营业收入规模达到 1789 亿日元，净利润达到 169 亿日元。FY2019 年营业收入规 模达到 4378 亿日元，净利润达到 233 亿日元。全球化发展战略清晰，多年布局后业务遍布全球。良品计划集团业务包含杂货门店、餐厅、酒店等， 覆盖全球近 30 个国家和地区。MUJI 杂货门店作为公司主力业态，也已经形成了全球化的布局。 从公司战略层面来看，全球化发展的思路清晰，MUJI 自 1980 年形成自有品牌，1989 年独立为公司开始运营，从 1991 年起就走出日本，开始全球性的扩张。公司在 2008-2012 年进入东亚市场， 基本完成了主要国家的覆盖。除此之外，MUJI 也已经逐步将门店拓展至西亚、南亚、大洋洲等地 区。2.2 多元化发展路径，“去品牌”的品牌定位清晰产品矩阵丰富，多品类同步发展。良品计划集团营收主要围绕服饰、生活杂货、食品三大品类。 MUJI 作为集团最主要经营单位，产品主要聚焦于服饰及生活杂货，营收占比接近 90%。服饰类 占比集团收入约 40%，其中包含男士、女士、婴童、饰品等品类。生活杂货占比集团收入约 50%，其中包含家居、室内、家具、日用、美容护肤等品类，美容护肤品占比生活杂货比重约 30%，是最为重要的细分品类。从产品结构上看，良品计划所囊括的品类几乎涵盖了消费者日常 所需的可选品及必选品（包括食品）。独特品牌定位，场景式消费体验传递生活理念。良品计划自成立初期起坚持“精选材质、修改工序、 简化包装”的原则，弱化品牌 LOGO，以“去品牌化”为主要特征，不追求流行趋势，回归产品的 本身价值，减少生产流通过程中各环节的浪费，提供合理低价的产品。良品计划在不断尝试跨界创 新，2000 年进军餐饮业，开设第一家 Café&meal MUJI，扩展消费场景。此外，在原有杂货业态 的基础之上，MUJI 仍在持续拓宽自身经营门店的丰度和专业度，“MUJI+X”类型的新型业态不断 被开发创造。这其中包括在机场、高铁站的 MUJI to GO；专售香水、化妆品的 MUJI Beauty；主 题书店类型的 MUJI Book；采用点餐制，适宜家庭餐饮和聚餐的 MUJI Dinner；房品全部采用 MUJI 旗下产品的中高端酒店 MUJI Hotel。基于集团公司独特的品牌定位，MUJI 通过创造场景式消费体 验来不断拓宽对接的消费群体，并通过传递生活理念非方式加深与消费的绑定程度。3、对比日企，名创优品成就中国杂货零售龙头3.1 核心差异：名创优品具有特色的加盟模式名创优品门店以加盟为主，轻资产快速扩张。对比 Seria 和良品计划，两者加盟店的比例均较低， 名创优品 2015 年起开放加盟模式，门店规模迅速扩大，截至 2020 年底，国内共有 2768 家门店， 其中加盟店 2763 家，以每家门店 75 万的货品保证金计算，公司货品保证金累计达到 20.7 亿元， 充足的现金流帮助公司更好地实现产品和供应链升级。另外，名创优品的加盟模式属于其独创的 “零售伙伴”加盟模式，结合了传统加盟模式和直营模式的优点，在以轻资产扩张的同时，保证了 对门店和品牌力的掌控。具体来说，在零售伙伴模式下，加盟方选择合适门店地址后与名创优品签 订三年合同，除初始投资外承担店铺日常运营支出，名创优品则负责货品成本及后台运营等其他费 用，加盟方不享有门店运营权从而保证了总部对门店的强管控。（1）货品保证金制度：加盟方在加盟时需向名创优品支付一次性的货品保证金（单店 75 万 元），此后每次门店进货加盟方无需支付货款，库存压力和市场经营压力由名创优品承担。 合约期满后，名创优品将全额退还保证金。（2）次日分成制度：名创优品制定了明确的利润分成政策，每日营业额（扣税后）38%（食 品类分成率为 33%）将于次日转入加盟商账户。在特殊加盟模式的商业模式中，中性假设下，公司毛利率 27.4%。我们以单店年营业额 550 万元 的门店拆解上单店模型。对于成熟门店，加盟商在门店装修、保证金方面初始投资约为 40 万元， 货品保证金 75 万元在 3 年合作到期后可返还。经测算，门店端的营业利润率可以达到 26.9%。从 名创优品视角进行进一步拆解，公司在中性的假设下可以实现 27.4%左右的毛利率。由于特殊加盟模式，名创优品毛利率低于 Seria 和良品计划，净利率高于 Seria 和良品计划。基于 名创优品的次日分成制度，门店端的营业收入按照 68%的比例分成后才计入公司收入，但是产品 的营业成本全额计入公司成本，降低了毛利润水平，故公司的毛利率相对于以自营为主的 Seria 和 良品计划更低。但是另一方面，由于租金、摊销、人工等实际在运营过程中产生的费用均由名创优 品的加盟商合作伙伴承担，故公司的费用开支较 Seria 和良品计划更低。综合以上两个层面，在这 种特殊加盟模式之下，名创优品相较于 Seria 和良品计划能够实现更高的净利率水平，具备更强的 盈利能力。3.2 优质特征 1：低价为锚，高周转高效率聚焦生活杂货，低价是核心竞争力。从核心产品品类来看，名创优品与 Seria 产品均为生活杂货， 主要提供包括家居用品、电子电器、文具礼物、包袋配饰、休闲食品等 11 大品类。Seria 作为日本 第二大的百元店，“低价”是产品最为显著的特征，在这一层面，名创优品虽然不是典型意义上的 中国“十元店”，但是也为用户提供极具性价的商品，通过价格层面的吸引力获得消费者的青睐。 除此之外，针对于低价对利润端的压力，两者也均采用与知名 IP 联名的方式，提升一部分产品毛 利率。低价为锚，抢占消费者心智，是名创优品与 Seria 非常具有一致性的战略打法，从事实上看， 这种战略也展现了极佳的效果。良品计划通过“去品牌化”实现了品牌化，但是价格层面在中国存在一定劣势。良品计划最初的战 略思路是通过“去品牌化”减少流通环节的各种附加价值，回归产品本质。但是，在经过多年发展 之后，MUJI 本身作为一个“去品牌化”的品牌开始出现品牌溢价，在中国出现了水土不服。自 2014 年开始，无印良品推行“新定价”措施，截止 2019 年良品计划在中国已经进行了 11 次降价。快周转、高效率降低库存压力，名创优品与 Seira 接近。在存货周转方面，名创优品和良品计划的 差异更为明显。名创优品强调快周转，通过高效的供应链实现商品的 21 天全周转；产品研发方面， “711”战略使得公司每周都有新品，通过不断推陈出新提升门店吸引力。快周转和高效率，使得 名创优品和 Seria 在毛利较低的情况下也能实现相对较高的净利率。而良品计划则是典型的 SPA 模式，所有产品都经过长周期的研发、反馈、生产，产品推新速度较慢，存货周转天数明显较名创 优品、Seria 高。3.3 优质特征 2：全球布局，快速展店，打开空间我们认为，在门店扩张方面，名创优品集合了 Seria 和良品计划的优质特征。Seria：注重密集布店，扩店速度较快，与名创优品具有相似性。名创优品自成立以来维持着较高 的新店增速，截至 2020Q4，国内外门店共计 4,514 家，除去疫情影响外，名创优品在海外每季度 扩店超 130 家。根据公司规划，未来名创优品还将在国内三、四线城市快速展店。Seria 开店思路 与此一致，截至 FY2020末，国内门店共计 1,679 家，仅东京都内门店达到 84 家。良品计划：开店不重速度重成功率，全球化的布局策略与名创优品具有相似性。良品计划开店对于 成功率更为看重，严格根据标准开店手册进行量化打分，达到标准（B 级以上）才能开店。截至 FY2020 末，良品计划全球门店仅为 1,033 家。良品计划门店全球化的布局策略与名创优品具有相 似性，在稳定国内市场的基本盘之后（收入占比均接近 70%），两者均有较高比例的门店位于海外。进一步对比两者的海外营收，名创优品在欧美的收入占比已经超过了 15%，但是良品计划仅 达到 3.7%，名创优品在发达国家的布局也取得了不错的效果。 现阶段两家企业在海外的门店比例 和收入占比仍未达到匹配，这意味着两者在海外的运营仍然具备进一步优化的余地，成长的天花板 可以被进一步打开。详见报告原文。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。

2021年一季度，商办市场逐渐走出了疫情影响的阴霾，市场需求、价格水平和成交量等方面都有所提升。在未来经济恢复向好，商办市场走出疫情影响的关键时刻，中国领先的商办数据服务平台——晓楼发布了《2020年商办市场研究报告》，通过重点解读北上广深的量价、客需等市场纬度，为2021年商办市场的发展方向作出指引。晓楼平台负责人匡健锋表示，伴随2020年下半年经济复苏，商办市场下行趋势放缓。“北京上海等一线城市重点商圈空置率降幅均在年末收窄，在下游需求端，客户对价格更加敏感，TMT行业仍为疫情防控期间的租金贡献担当，传统产业的互联网化升级和人工智能等科技创新企业有望成为新的市场增量。”国内经济稳定回暖 2021年商办市场将迎来增量需求据了解，2020年中国疫情后经济复苏领先全球各国，GDP全年同比增长2.3%，多个新兴产业站上风口，为2021年商办市场带去新增量需求。国家统计局发布经济数据显示，2020中国GDP首超100万亿元，全年同比增长2.3%，第四季度增幅达6.5%，未来经济恢复信号向好。其他经济指标方面，固定资产投资平稳增长，高技术制造业和高技术服务业投资增长较快1-12月份，全国固定资产投资比上年增长2.9%，增速比前1-11月份提高0.3个百分点；PMI——大中小型企业景气度均回升。在2020年国内经济稳定回暖的基础上，2021年两会期间中国GDP目标6%左右的保守定位也为经济增长预留了增量空间。结合地产市场表现来看， 2020年1-4季度，地产投资占GDP比重在12%-16%之间，仍作为GDP主要贡献行业之一。写字楼投资占不动产投资的比重在4%-5%之间，保持平稳态势。而疫情冲击下的地产投资依旧保持“韧性”，具体到一线城市商办土地方面，成交供应量井喷式增长，成交率大幅提升。2020年1-12月，一线城市供应商办土地209幅，环比上涨31%，市场信心逐步回升。晓楼报告指出，疫情影响之下40%以上的企业加速了结构化转型和升级，为2021年商办市场的增量客群扩充奠定了基础。其中，金融业科技手段的迭代弥补了短期流动性下降的趋势，疫情期间成为需求扛鼎的TMT企业将持续扩容需求，而医疗、汽车行业、智慧物流、在线教育在产业升级的带动下，有望形成寡头垄断的市场格局，进一步释放一线和新一线城市的商办需求。匡健锋指出，近两年的产业升级大趋势再叠加国家政策的支持，尤其是中央将十四五规划作为顶层指导战略，各城市出台细化政策落地执行，一线城市和新一线城市产业集群效应明显，2021年商办市场将迎来新的需求扩容机遇。北上广深一线空置率缓解，大宗交易仍为投资热点晓楼数据表明，在2020年商办市场供应端，办公类项目未形成大规模入市，北上深新入市项目供应量均减少近四成，写字楼业态新增唯独北京达到百万平规模，为市场留下充足时间消化前几年的存量。2020年，全年空置率受到波动，年末消化速率提升，空置率得到一定缓解。租金方面，一线城市成交房源租金环比下降，北京降幅最高达9.6%。其中，核心商务区甲级写字楼租金降幅明显，非核心商务区甲级写字楼和核心商务区乙级写字楼承接了部分外溢客户，租金降幅相对较小。待租挂牌价格相对分化，北京广州下跌而上海深圳小幅上涨。此外，匡健锋表示，“从一线市场大宗交易表现来看，办公物业仍是投资热点。受疫情影响，内资主导交易市场，外资由于疫情影响有所制约。”2021年3月，中国金茂、首开股份联手高和资本共同设立火炬基金，出资12.02亿元收购位于清华科技园内的启迪科技大厦D座，成为开年以来北京首单大宗交易，折射出大宗交易的火热。而在2020年大宗交易市场上，上海以43%的成交金额占比位列第一，北京以42%紧随其后。大宗标王由北京LG双子座大厦摘得，交易价格高达80.46亿，其次为交易价格55.5亿元的上海绿地外滩中心T4楼栋。受疫情和“三道红线”的双重影响，房企通过转让项目来盘活存量资产，达到业务调整的目的。预计未来将有大量商办物业投入市场。一线城市市场有望扩容， IT互联网企业持续引领去化晓楼数据显示，在一线城市去化主力产业构成上，互联网、贸易、服务业、金融、文化等仍占70%以上，其中一线城市的IT互联网需求占比持续领先，主力需求价格段集中在3-4元/㎡/天。预计2021年，一线城市去化仍将由IT互联网企业引领，而伴随头部互联网企业拓展第二总部的需求，新一线和二线城市的商办市场也将受益。在需求的拉动下，租金水平有望整体回升。落实到一线城市热门商圈和租金水平上，晓楼数据表示，2020年四季度一线城市通过“以量换价”，形成价格下行成交量上升的波段特征。2020年，北京市场低迷情绪由CBD向外围望京、上地等商圈传导，第四季度整体市场逐步平稳，全年平均成交租金降至6.00元/㎡/天，同比下降9.6%。供应热力中，CBD及周边、望京、丰台科技园、中关村热度较为集中。相较于北京，上海各商圈空置率分化较大。上海平均成交租金降至4.58 元/㎡/天，与5.59元/㎡/天的待租挂牌价格差距居一线城市之首。市中心最低值为徐家汇的10.06%，最高值为陆家嘴的22.02%，外围最高值为徐汇滨江的51.23%。相比北京各商圈较为一致的“稳中有降”走势，上海部分高价格段商圈租金下挫明显，高价位房源去化压力较大。另从2021年的回暖和重点行业表现来看，晓楼预测，北京IT/互联网企业倾向于北京需求租金将集中于3-6元/㎡/天，服务业倾向租赁2-4元/㎡/天租金物业，伴随经济回暖，6元/㎡/天以上价格需求有望扩容。上海需求租金走势与北京相仿，主力价格段2-5元/㎡/天中的3-4元/㎡/天需求比例将得到提升。伴随经济转暖，一线写字楼市场将持续释放向好信号，TMT、在线办公、在线医疗服务等企业继续引领需求，带动市场信心稳步回升。

【能源人都在看，点击右上角加'关注'】北极星售电网讯:综合能源的商业模式文章大家也看了很多了，这里从市场一线的实际操作角度进行归纳和分析。商业模式之所以叫做商业模式，其本质还是基于交易的产品、交易的方式、交易的价格和盈利、交易双方的各取所需，这些市场要素来进行分析设计和实践的。真正意义的商业模式来自于市场，还应该具有长期价值属性、可持续性、可复制性等商业要素。目前综合能源服务市场里部分项目，不少是一种“快钱”模式，也有一些企业把项目投资规模或者数量，作为考核目标，导致项目操作短期化，忽视真正的客户长期价值，这对综合能源产业的发展是不利的，是一种“生意”（Deal）而非“商业”（Business）。本文的分析是来自于我们的市场调研、客户走访、以及实践一线过程中的总结与思考，分享给各位读者，请多指正。（来源：鱼眼看电改 作者：俞庆）四大类商业模式总体上，我们认为目前的综合能源主要是四大类商业模式，每类商业模式又有其自身的流变过程。这种流变更受制于市场、客户、政策、技术等多方面的要素变化和复杂的影响作用。四种模式之间也不是完全割裂的，而是呈现一种相互交织、互相演化与作用，甚至逐步走向互相“取长补短”的融合。总体如下图所示：类型一、财务投资型财务投资型综合能源起步较早，规模化的推广是从2012年相关部门力推效益分享型合同能源管理（EMC）开始，也有各种变种形态，比如分布式光伏售电，某种程度也是EMC，甚至部分储能项目本质上都是EMC。除了分布式光伏以外，工业的EMC、建筑的EMC、还有一部分园区综合能源服务项目也是EMC模式。以效益分享型EMC项目为主的财务投资型综合能源项目，是目前商业模式比较成熟，具备可操作和可推广型的方向，而且由于契合了“重资产、重投资”的能源行业基建思路，所以最容易为能源企业所接受，也是目前较为主流的方向。其他的财务投资型主要包括设备租赁型和能源零售型。比如能源零售型，通过建设园区冷热站、冷热管网，并按照使用量进行付费。从目前看，这类项目受制于项目形态、市场接受度、付费方式、项目边界、后续运营、设备资产利用率等一系列边界条件制约，操作难度较大。当然，纯财务投资型的综合能源存在的问题主要包括：重投资轻运营、项目前期操作困难、初期投资较大与收益期较长的风险、客户粘性不足、竞争日趋红海、部分项目对民营企业不够开放等问题，所以个人认为未来将会逐步演化为更复杂的服务形态。类型二、线下服务型目前线下服务型的综合能源，或者叫做狭义的综合能源服务，其产品还比较单一，比较主流的服务业务主要是设备代维和电费优化两个大类。以企业配电房代维为典型形态的设备代维，其商业逻辑非常类似电梯维保或者汽车维保，即以保证设备安全可靠为目标，由企业用户委托第三方进行维保。就市场而言，目前这类业务在北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及京津冀、长三角、珠三角、川渝等地都有所开展，主要的运维服务产品形态也在不断迭代与更新。1、第一代运维，即劳务派遣型运维。最早出现在上海、广州，以劳务外包为特征，即企业自身不聘用电工，由第三方公司派遣电工到企业常驻，满足企业运行值班要求，是一种劳务派遣关系的运维服务。目前还有不少企业，尤其是35kV及以上的高压用户，采用常驻电工的劳务派遣模式。2、第二代运维，即作业外包型运维。在2010年前后开始出现，北上广都有此类企业，从派人到现场常驻，改为与用户签订运维服务协议，把配电运维相关的作业进行外包，比如抢修、电试、巡视巡检、更换备件、小修等。目前这类外包业务目前成为主流。3、第三代运维，即运营外包运维。有点类似企业餐饮服务外包，即企业把这块业务整体委托给一家企业，既有运行值班的常驻内容，也有作业的流程外包，可能还包括其他的电气服务内容，比如设备大修、设备评估、电能质量、甚至延伸到电费服务和其他能源的运营服务（变成第四类的综合能源服务形态）目前主流的市场化业态是第二代运维为主，但是就市场化程度而言，上海较高，其次是北上广和苏州等地，全国其他地方选择第三方运维的比例还非常低。线下服务型的瓶颈在于如何走出本地化服务圈，实现全国的标准化运营管理，保证服务安全和质量水平均一化。目前随着竞争逐步激烈，一线城市的部分小运维商已经开始退出。线下运维服务本身不是一个高利润的生意，而是一种高流量+高频服务，这也是现在运维服务企业的另一个巨大的瓶颈，如何把流量进行变现。4、费用服务。除了目前比较成熟，且不断探索的电气设备运维服务之外，也有部分企业（售电公司、代维公司、节能公司）在企业电费管理上，提供一些优化服务，最基础的是“容改需”服务，采用分成模式，但是由于商业模式过于简单，几乎无门槛，所以竞争激烈，未来可能是免费服务。类型三、在线数字化型虽然目前很多企业都在规划或者开发了在线的综合能源服务平台，就实际来说，能真正有商业模式，具备服务盈利能力的在线服务是非常非常少的，大部分的所谓平台其实只是一个能源管理信息化内部软件，称不上真正的商业模式。部分在线数字化平台采取赠送的方式，期待积累数据后进行变现，但是这个变现周期非常漫长，所以也并非具有商业模式的服务形态。就目前看，具备商业化运营（有可销售的产品形态、有单项目的营业收入、单个项目可盈利）的在线数字化型服务很少，主要包括两个方向：1、运行监控、优化调度、运行控制，未来往微电网、光储充一体化去发展，某些方向还与电费优化服务结合（比如储能参与峰谷套利或者需量电费优化），所以已经开始出现“线上+线下”，甚至是“线上+线下+储能投资”的一体化服务形态。从目前来看，监控系统市场竞争激烈，而微电网的运营管理又受制于市场政策而远未成熟。2、能源管理方向，从能耗管理、到能效分析优化，再到能源零售管理（如预付费管理）等。这个方向目前竞争也非常激烈，尤其是大量的计量厂家以“硬件赚利润+软件几乎不要钱”方式进行推广。但是从未来发展来看，随着碳中和目标的提出和推进，以能耗管理为基础，逐步向碳资产管理方向方向发展是一个趋势。现在一些互联网企业也推出了所谓能源工场、综能一站式平台的在线数字化工具，要往企业办公管理或者营销管理的SaaS方向去靠。由于企业能源管理和企业办公/营销管理是完全不同的两种市场形态和现状，个人认为这种离市场需求很远的，互联网企业一厢情愿的SaaS工具，是很难落地的，不成为一种可行商业模式。类型四、综合服务型综合能源服务在上述的单模式推进过程中，都或多或少遇到了商业模式的阻碍，所以我们认为“综合”一词，不仅仅是"能源形态的综合”，更重要的创新在于“服务形态的综合”，针对不同的能源需求场景，围绕客户价值重新进行组合式创新，去化解阻碍，构建企业自身的护城河。从服务形态上看，目前市场上主要是两个方向，第一个相对比较传统，就是投资+运维模式，比如光伏的投资+运维，或者EMC项目叠加后续运维服务。但是这种服务的深度相对较浅，关注重点主要还是所投资的资产，而非客户的资产或者需求。个人认为未来最大的综合服务型创新机会，在于以能源托管服务为形态的组合式创新，从目前看正在螺旋式的迭代三种不同的子类型。1、第一代能源托管服务，其实是线下服务型的升级版，特别是运营外包型，即按年度把企业的能源运营费用进行承包，帮助企业节约人工费、运行维护费、易损件采购费等，这有点类似于4S店的优惠礼包——比如6年小保养一口价套餐。2、第二代能源托管服务，在第一代基础上进行了扩张，就是承包的费用除了运营费，还包括能源采购费。就是能源全成本托管服务模式。运营方与企业确定一个年度能源全成本的基准值，并在此基础上进行打折，运营方负责运行、维护、小修、大修技改（节能项目改造）、新建投资、数字化等各种工作。这类项目适合于政府、学校、医院等能源成本可预测性较高、业主付费意愿和能力较强的客户，目前已经见到一些类似案例。3、第三代能源托管服务，是在第二代的基础上，实现了企业内部能源资产所有权变更，即第三方以并购的方式获得了资产所有权，并且与业主签订能源全成本托管协议，并按照第二代托管服务的方式开展运营。这类项目虽然极少，但是已经开始出现探索的趋势。总结：综合能源服务的未来1、组合创新。很多做综能的朋友都说综合能源好像没啥创新，技术还是原来那些技术。其实我个人觉得综合能源是一种要素重组的创新。就像苹果第一代iphone，所用的技术没有一个是苹果自身原创的，触摸交互、显示屏、MP3播放、手机操作系统、APP管理、摄像头。但是苹果做的是重组再创新。综合能源需要把投资、运营、数字化等多个要素进行再创新。2、个性化与管理挑战。综合能源对传统能源企业最大的挑战，是服务的需求极端个性化，每个项目都不完全一样。这与能源企业原有的单一产品形态、内生型的科层式管理机制发生了严重的不合。如果沿用原有的管理机制，那只能去做EMC类的投资，竞争日趋激烈，这就是传统能源企业在综合能源新业务领域的“路径依赖问题”。没有组织创新，传统能源企业很难适应组合创新的机会。3、综能创新的四个能力要素。综合能源上述的新业态、新模式，其背后是战略上的五个能力的重新组合，一是战略认知能力、二是资本运作能力；三是技术能力，尤其是数字化技术能力；四是组织管理能力；五是产品营销能力。4、组织能力是核心。这些能力都不可能沿用传统能源企业原来的能力，必须是破立结合，比如组织管理能力，能否构建起适合跨地区的，多中心的（多个运营中心），保证灵活服务和营销的组织中台和灵活前台。这更涉及到深层的文化、理念、价值观、考核激励、资本关系等一系列架构设计要素。总之，对有创新能力的企业来说，机会其实越来越多，而对因循守旧的企业来说，挑战和矛盾将越来越大。前路依然艰难，与诸君共勉！免责声明：以上内容转载自北极星电力新闻网，所发内容不代表本平台立场。全国能源信息平台联系电话：010-65367702，邮箱：hz@people-energy.com.cn，地址：北京市朝阳区金台西路2号人民日报社

核心摘要：商业物联网是连接B端商户经营者和最终消费者，提供智能化的产品和服务，旨在提升顾客消费体验和经营管理决策效率、实现供需精准匹配的智能服务系统，是连接消费需求侧和供给侧的桥梁和纽带。2020年中国智能商用终端市场规模为89亿元，在疫情影响下增长速度出现短暂回落，但预计自2021年后市场将会延续此前的快速增长，到2023年达到141亿元。中国零售、餐饮、本地生活门店数量约为4000万，除了头部企业具备打通场景、设备互联能力外，大量的商户仅配备基础的设备，场景应用割裂。未来随着商业物联网渗透率的进一步提高至50%，预市场规模将由现在的千亿元增长至5000亿元。商业物联网在物联网产业中的位置产业物联网子集，聚焦于商品及服务销售环节的物联网应用国家标准GB/T33745-2017《物联网 术语》对物联网技术的定义为：“通过感知设备，按照约定协议，连接物、人、系统和信息资源，实现对物理世界和虚拟世界的信息进行处理并作出反应的智能服务系统”。基于这一定义，将物联网技术应用于传统行业，催生了消费物联网和产业物联网两大领域。消费物联网根据用户所处场景及社会角色的转换进一步划分为家用物联网和个人物联网；产业物联网根据商品及服务的生产及流通环节进而划分为生产物联网（包含农业物联网和工业物联网）、供应链物联网和商业物联网，智慧城市面向G端提供城市治理服务和车联网因场景的特殊性单独列示在产业物联网大类下。本报告聚焦产业物联网领域下的商业物联网，具体而言，分为零售、餐饮和本地生活服务三大场景。中国商业物联网产业链结构商业物联网服务商通过硬软件产品和云服务赋能实体商业商业物联网产业链由上、中、下游三部分组成，其中下游主要集中在零售、餐饮和本地生活门店，位于中游的商业物联网服务商根据其所提供的核心业务可以被划分为硬件厂商、软件厂商和云平台厂商，对应不同的上游供应商。商业物联网服务商中既包含传统的软硬件提供商，也包括新兴的智能商用终端厂商、SaaS创业公司以及2C互联网公司。通过提供硬软件产品和云服务，商业物联网服务商可以帮助实体商业达到降本增效的目的，打通线上和线下环节获得差异化竞争优势。中国商业物联网产业图谱中国商业物联网未来市场空间判断预计渗透率为50%时，商业物联网市场规模将达到5000亿元新冠疫情在冲击实体经济的同时，也加速了商业物联网市场教育的进程。传统线下门店积极拥抱线上渠道，聚合线上、线下全渠道的交易终端、履约终端将逐渐成为一种刚需，而Android系统设备凭借可移动、操作便捷、快速迭代等优势大受欢迎，与上层应用生态相互促进、共同繁荣。当前中国零售、餐饮、本地生活门店数量约为4000万个，除极少数百强企业具备打通各场景、设备互联协同的能力外，大量的商户仅配备基础的终端设备，场景应用割裂。未来随着商业物联网渗透率的进一步提高至50%，预计市场规模将由现在的千亿元增长至5000亿元。商业物联网行业整体规模中国商业物联网整体规模超千亿元，占全球市场18.0%商业物联网市场由感知层、平台层和应用层三部分构成，由于现阶段平台层处在发展初期，多依托于感知层或应用层发展而来，未进入独立商业化阶段，故仅核算感知层的终端设备和应用层的应用软件两部分。2019年，中国商业物联网整体市场规模为1161亿元，占全球比例为17.7%。预计2020年因受到疫情影响，商户收入将出现明显下降，进而导致其在硬软件支出上的回落，在疫情好转后商业物联网将恢复增长，到2023年中国整体市场规模将达到1438亿元。商业物联网终端设备类型智能终端是商业物联网的基础，终端类型匹配场景需求交易结算、订单履约环节是与消费者消费行为直接关联、生成数据资产的核心环节，因此搭载多垂直细分行业应用软件的智能交易、智能履约终端系商业物联网感知层的核心设备。区别于传统收银机，智能商用终端基于移动互联网与云平台技术，可运行各垂直细分场景应用软件，聚合收款等销售和管理相关功能，商户降本增效的同时提升消费者支付体验。其中，智能金融POS需经银联认证，具有市场准入壁垒；安卓收银机作为门店必备的交易场景设备更具稳定性，且单价较高；手持非金融设备单价最低，可满足外卖、排队点单等履约场景需求。商业物联网终端设备市场规模疫情加速市场教育，Android系统终端设备引领未来增长2019年中国商业物联网终端市场规模为1031亿元，自2016年以来的年复合增长率为5.2%。中国企业在硬件端的支出普遍高于软件，因而终端设备占全球市场的比例也高于商业物联网整体市场的17.7%，达到28.9%。疫情在对实体商户的正常经营造成冲击的同时，也促使数字化转型进程提速，Android系统终端愈发受到商户的青睐，将引领未来终端市场的增长，预计到2023年中国商业物联网终端市场规模将达到1151亿元。智能商用终端市场规模中国市场年销售近百亿元，预期疫情后将回归快速增长统计包括智能金融POS、安卓收银机和手持非金融设备在内的智能商用终端，2020年中国市场规模为89亿元，在疫情影响下增长速度出现短暂回落，但预计自2021年后市场将会延续此前的快速增长，到2023年达到141亿元。由于中国市场的智能商用终端起步较早，发展领先于海外市场，而海外市场需求受到疫情刺激，有望在2021年迎来新一轮爆发，加之中国厂商加速海外布局，预计未来全球智能商用终端市场增速将高于中国。智能金融POS出货量中国出货量超700万台，未来将逐步迈向存量替换阶段中国智能金融POS市场经过2015年以来的培育，已经处于相对成熟的阶段。2020年中国智能金融POS出货量达到738万台，出货量增速有所放缓，未来将逐步进入到以存量替换为主的时代。而海外市场移动支付发展落后于中国，智能金融POS渗透率较低，受到疫情催化，预计未来三年智能金融POS市场增速将高于中国，同时中国厂商也将加速迈向全球市场。安卓收银机出货量疫情后回归强势增长，2023年中国出货量将超200万台2020年中国安卓收银机出货量为101万台，受疫情冲击严重，同比下降28.4%。考虑到排队、外卖、点餐等丰富的场景需求带动应用层SaaS多样化，安卓收银机的优势将进一步凸显，预计后疫情时代安卓收银机将回归强势增长，到2023年出货量将达到231万台。由于海外市场仍被Windows系统的收银机主导，当前中国市场占全球市场的比例高达75.0%，但随着中国厂商出海步伐加快，海外市场的传统收银机也将逐步被安卓收银机所替换。手持非金融设备出货量非支付场景需求激增，中国厂商出海拉动海外市场增长在移动支付和O2O行业的推动下，手持非金融设备应运而生。2020年中国手持非金融设备出货量达到81万台，相比于智能金融POS，手持非金融设备更强调对排队、点单、充值、缴费等履约的场景支撑，未来增长前景可观。海外市场智能商用终端的渗透较为有限，也没有丰富的O2O生态，疫情恰恰刺激了海外商户的数字化需求，同时中国厂商的出海弥补了海外市场的空白，预期未来三年海外市场的增速更加迅猛。商业物联网平台层的主要功能精准化分析及开发者服务，赋能商家运营降本增效商业物联网平台层作为联通感知层和应用层的中枢神经，是实现产业多方 (开发者、服务商、商家)协作的关键，主要由商业物联网操作系统和云平台构成。在基础功能层面，商业物联网平台层提供全生命周期的移动设备管理服务（MDM）、物联网协议和OTA升级服务，随着云计算、边缘计算、PaaS平台等技术的应用发展和平台生态趋于开放，商业物联网平台层的职能和作用不断延展，开发者、商业用户和终端设备连接数量呈爆发式增长，平台网络效应凸显，面向软件开发者、商户的衍生增值服务应运而生，辅助商户以高效、低成本的方式制定经营管理策略。商业物联网云平台的价值与商业化前景打造平台生态，联接并赋能产业链中下游高云平台服务商行业地位。云平台服务商主要盈利方式为软件服务销售分润、管理服务费及广告商业物联网云平台向上提供开放的生态和便捷的开发工具，吸引开发者入驻丰富软件生态，向下开放终端接入能力，实现智能商业硬件互通互联。软件生态多元的经营分析服务和云端自主控制能力与硬件生态极致顺滑的物联网感知体验协同一致，触达商户，赋能商业运营、提升经营业绩，形成正反馈，进一步提收入、金融科技服务等。商业物联网应用软件类型交易环节收银管理渗透率高，履约环节个性化需求强交易环节所依托的收银管理系统是商业物联网各类应用软件中渗透率最高的，不论零售、餐饮、本地生活，大型连锁企业或是小型便利店，收银系统都是必不可少的。整体来看，各行业领域都存在CRM、ERP、HRM等通用软件需求，但同时不同行业也存在着一定的个性化需求，尤其在履约环节，如餐饮的外卖、点单、排队，本地生活的预约、排班等。通过上述应用软件收集数据之后，商户可以进行多维度的数据分析，如建立用户画像实现全域营销、智能导购，对各时段、各区域客流分析后优化货架布局、指导门店选址决策。但由于商业物联网尚处在发展早期阶段，目前数据分析服务的渗透率仍有较大提升空间。商业物联网应用软件市场规模信息化水平提升、SaaS模式普及带动中国市场增长2019年中国商业物联网应用软件市场规模达到130亿元，自2016年以来的年复合增长率为12.1%。预计疫情后商户经营回归正常，未来四年的年复合增长率将达到14.9%。与终端设备市场不同，中国企业对应用软件的付费意愿明显低于发达国家，2019年中国市场占全球的比例仅有不足5%。不过这一情况将随着中国企业信息化水平的提升得到改善，SaaS模式的普及也将让更多的中小商户受益，因而中国市场的增速预期会高于全球。商业物联网场景：零售场景分析全场景智能提升用户体验，数字化消费行为驱动供需匹配新零售概念下零售企业面对丰富多样的用户触点，聚合线上和线下的全渠道运营至关重要。到店场景中消费者通过金融POS、收银机等交易终端完成交易，线下的消费数据与线上订单被汇聚到统一平台后，零售企业可围绕全渠道销售数据建立完整的用户画像，根据不同的用户标签进行个性化营销，将商品促销信息以短信、公众号、小程序等推送至目标客群。除此之外，引入智能摄像头进行人脸识别和行为分析，与后台用户数据进行联动，可实现会员识别、智能导购等功能，大幅提升消费者到店的转化率。大型商超应用电子价签一方面可一键修改货品价格，线上线下同价促销，节省人力成本，另一方面可对商品库存实时更新，智能补货和调整销售策略，提高零售门店的综合运营效率。商业物联网场景：餐饮场景分析堂食外卖快速响应，前厅后厨高效协同，全面提升翻台率O2O的冲击带动了餐饮行业数字化水平的提高，线上引流、线下体验的模式进一步升级，尤其在排队、点餐场景中出现了多种多样的终端设备，既有固定式的排队叫号机、自助点餐机，也有移动式的手持非金融设备、平板电脑，餐饮企业可根据自身实际需求进行配备相应的产品。将KDS厨显设备及系统引入后厨管理，可实现前厅与后厨的高效协同。一方面，智能厨显聚合了堂食和外卖订单，对餐品进行合并归类，由后厨统一出餐；另一方面由于各环节环环相扣，节约了点餐员与厨师之间的沟通成本，定时催菜，减少漏单、错单的比例，有效提升翻台率。商业物联网场景：本地生活场景分析细分场景应用多样化，会员运营管理是关键本地生活相比零售、餐饮业态，线下服务的属性更重，全生命周期的客户关系管理是重中之重。在到店或到家消费场景中，除了运用各类交易终端等进行收银外，服务预约、员工排班、订单核销等非支付功能同样是高频需求，因而手持非金融设备在本地生活场景中的应用相对更加广泛。本地生活涉及休闲娱乐、美容美护、体育健身、家政维修等诸多细分领域，不同行业有各自特有的终端设备以及相应的管理信息系统，如KTV的在线点歌、健身房的运动数据监测、美容院的皮肤监测。产品趋势：终端形态演变终端从孤立走向联通，功能聚合的一体化终端将成为市场主流支付与信息技术的迭代，推动交易终端从最原始的现金收银到支付方式聚合的终端演变，相伴相生的是交易安全性与便捷性的大幅提升。商业场景的多样性也将驱使商业物联网终端设备的形态和功能走向融合与创新，单一功能的终端将趋于边缘化并被淘汰，强兼容、易操作、功能聚合的一体化终端是市场主流，搭配各类辅助外设配件，顾客在资金安全的前提下“轻而易举”的完成履约消费，提供消费者优质商业物联网感知体验的同时提升商业实体的运营效率。行业趋势：场景边界延展围绕线下实体向更广泛的场景渗透，实现全流程数据驱动众多终端设备具有跨场景的属性，未来商业物联网领域的硬件厂商将不局限于当前的边界。如金融POS、收银机、手持非金融设备等交易、履约终端应用于智慧医疗、智慧政务、社区服务等具有服务属性的线下实体门店，被纳入智慧城市的大生态；条码扫码数据采集器、RFID读写器等运营管理终端与供应链物联网紧密相连，助力实现物流、资金流、信息流的三流合一。同时，商业物联网强调打通人、货、场节，软件厂商在围绕线下和线上建立一体化经营体系的过程中，也会涉入到产业链更上游的环节，通过全流程的数据沉淀驱动商业效益、效率的飞跃。当商业物联网厂商以线下实体为核心，向更广泛的场景中渗透，商业物联网同供应链物联网、智慧城市的边界也将愈渐融合。市场趋势：赛道跨界竞争软硬件厂商相互渗透，传统割裂的服务模式不再是主流随着硬件产品标准化程度增强，软件产品由高度定制走向SaaS模式，终端设备可以轻松搭载各类型软件，不少终端设备厂商组建了自己的软件团队，应用软件厂商也开始依托代工企业生产自有品牌终端。相比传统割裂的服务模式，软件+硬件的整体打包方案使客户粘性得到明显的提高，但两者之间存在较强的绑定关系，客户选择较为受限。由于商业业态与应用场景多种多样，单一厂商往往难以覆盖商业流程中的所有模块，市场上开始出现与家用物联网领域类似的平台生态模式。感知层和应用层的头部厂商开始寻求向平台层拓展，提供更加开放的解决方案，亦有其他赛道厂商从各自优势领域切入。厂商策略：发展平台生态吸引第三方开发者构建生态体系，头部玩家整合优势凸显商业物联网平台层在整个产业生态中承担着承上启下的作用。目前来看，涉足商业物联网平台层的厂商多为各自领域的头部厂商。其中，终端设备厂商以自有硬件产品为中心吸纳众多软件开发者，因各场景间设备差异不大，天然在场景的横向拓展向具备优势；应用软件厂商从应用层出发向下囊括不同品类的智能商用终端，通常在特定场景的纵深上能力更强，依靠第三方开发者补齐应用生态；AIoT厂商则围绕平台层的基础能力优势向商业场景渗透。依托商业物联网平台的PaaS能力，开发者无需关注前期的环境搭建与后期的运维工作，因而有效降低了开发成本，大幅提升开发效率。终端商户触达量是网络效应的先决条件，一旦厂商在平台层占据流量入口，就会有越来越多的开发者入驻，共同完善商业物联网生态，形成正反馈机制，预计未来市场格局将进一步向头部集中。厂商策略：布局全球化争夺全球新兴经济国家蓝海市场，做好充分“本地化”准备中国互联网和移动支付蓬勃发展，商业物联网的效能直接作用于近C端的实体门店并向产业链上游延伸，形成影响供应链及生产端的决策依据，使商业生态链高效运转，提高盈利能力。然而，商业物联网在全球各地区发展步调不一，商业物联网服务商不能照搬中国模式，应对海外市场时，需注意各国监管政策和移动支付发展进程的异同：发达国家的商业信息化程度高，因此对商业的数字化升级改造系重点，应侧重于与传统IT部署的结合；新兴发展中国家的商业信息化程度较低，市场开发潜力大，可能成为商业物联网服务提供商的市场争夺之地。

在房地产细分领域，受疫情影响最大的要数商业地产。客流量的减少，直接影响到实体商业的生存问题，截至2020年4月，全国已有近11家大型商场宣布于近期闭店。截止2019年底，上海3万平方米以上的购物中心总共有290家，其中，中心城区共有143家，20万平方米以上的特大型购物中心有15家。疫情缓解之后，真实的商业地产状况如何？商业恢复到何种程度？我们以抽样调查的方式，对上海约25家商业地产项目走访调研，选取不同的时间段，对比疫情期间以及疫情后，从典型项目摸底上海购物中心恢复情况。部分项目开业率恢复至90%左右，体验式业态受疫情影响最为严重，店铺开业率仅约70%。各商圈不同项目客流分化严重。疫情结束后，商业地产不可避免地出现新一轮重组调整，业态布局以及空间环境将更加适应疫后消费新趋势。疫情期间，至少60家典型房企商业运营商宣布对旗下持有物业商铺进行减租或者免租，免租物业形式包括商场、公寓、酒店、写字楼等，共涉及约1515个项目。上海统计局数据显示，2月份上海社会消费品零售总额同比下降37.9%，1-2月同比下降20.3%。市场仍然在经历一段艰难的修复期。通过调查，我们发现上海典型项目的客流恢复情况良好，整体开业率迅速恢复，但各商圈不同项目客流分化严重，同时，不同类型的购物中心客流恢复程度情况分化显著，高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右，体验式业态受疫情影响最为严重，店铺开业率仅为70%。不论业态、商圈还是客流，各项目均呈现出明显的“分化”。01超九成恢复营业，客流分化严重根据调研，样本购物中心商铺整体开业率已达90%，只有少量商业因改造升级，整体开业率略低。各项目客流恢复程度情况分化显著，高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右，以体验式业态为主的超大型购物中心客流虽较疫情前期有轻微回升，但恢复程度仅为正常水平的三至四成。复工之后，受疫情影响大量商业综合体缩短了营业时间。疫情逐渐得到控制， 目前95%的购物中心已恢复正常营业时间，仅有少量项目暂时性仍未恢复正常营业时间，如汇金百货（虹桥店）当前营业时间调整为10:00-21:00。3月24日零时起，上海市下调重大突发公共卫生事件应急响应级别，部分商场仍采取较为严格的防疫措施。以上海来福士广场为例，在主入口设置红外线体温检测仪器，同时，各出入口都有工作人员进行体温检测。高端商业客流已恢复七成。从购物中心类型来看，客流恢复程度情况分化显著。高端型购物中心恢复已达正常水平的七成左右，其次为办公型购物中心，恢复程度不足五成，游客型购物中心恢复程度垫底。高端型购物中心恢复程度相对较好，整体客流恢已达正常水平的七成左右。其客群稳定性较高，消费目的性强，加之受疫情影响，出国游受限，多种因素均刺激了高端型购物中心的暂时性“回暖“。办公型购物中心，整体客流恢复程度不足五成。主要受商务群体复工率影响显著，但当前也仅在午间时段餐饮商铺有较为明显的客流回升。超大型购物中心客流较疫情前期有轻微回升，仅为正常水平的三至四成。其受众群体以大众型消费者为主，且体验式业态占比相对较高，在电影院、KTV等体验式业态尚未营业情况下，客流吸引能力相对偏低，因此客流回升程度略低。此次体验式消费在疫情期间势必要迎来一场全新的革命。从商圈恢复程度来看，南京西路整体客流已达正常水平的七成；而南京东路恢复程度不足五成。南京东路客流回升缓慢主要受制于其商圈的旅游属性，游客量较正常时期显著下降。当前其主步行街整体客流仅为疫情前的五成。商圈内单项目恢复能力分化显著。如南京东路商圈的上海来福士广场，整体客流已达同期的七成，而世茂广场客流仅为正常水平的二至三成，主要原因在于客群主体差异，上海来福士广场主要面向市内消费者；而世茂广场的游客吸附性更强，此外，项目的区位和运营优势也在一定程度上助力客流回升。02餐饮恢复势头强劲，零售回暖无力从业态开业情况来看，餐饮、零售店铺基本实现100%开业，而娱乐休闲类店铺开业率仅为70%，主要原因在于部分体验式业态尚未营业。疫情对体验式消费冲击最大，电影院、KTV等空间相对密闭的娱乐场所受政策管制暂未营业，各区线下培训机构复工情况也较不相同，教育培训类业态转成线上后大概率会从商业项目中退出。从客流恢复程度来看，餐饮恢复势头强劲，目前已恢复至疫情前六成左右；生活/文娱类业态恢复至正常水平的四成；然而零售类业态回温无力，当前仅恢复为正常水平的20%。（1）餐饮业态：重餐饮业态已恢复至七成餐饮客流迅速回温。部分餐饮如火锅、烤肉等重餐饮平均上座率可达80%以上，用餐高峰期实现100%上座率，但基本无人排队。但客流相较疫情前仍有一定差距，以海底捞为例，疫情前排队平均时长为2小时。而咖啡茶饮类恢复程度相对较弱，如星巴克大部分门店上座率仅有40%。（2）零售类业态：奢侈品、运动型零售客流恢复四成零售业态整体客流恢复程度不足50%。或由于出国游限制，奢侈品店客流相对较大，已恢复至正常水平的五成。而当前，80%的服饰商铺都处于无人状态，少数店铺在营业时间仍通过直播卖货。电子数码出现部分人满为患的现象，如各商业项目的苹果店均有较大人流，而华为、OPPO等品牌只有零星消费者。珠宝手表、美妆等受需求弹性较大的影响，当前流恢复程度仅为一成。（3）生活/文娱类业态：运动健身业态客流恢复稳定运动健身类行业在政府减租、补贴政策的大力扶持下，频出优惠卡。团操课、舞蹈课等客流恢复情稳定，基本实现正常水平的50%。尽管文娱类业态如电影院、KTV等3月曾经历了短暂的复工，但客流情况也远不如疫情之前。生活服务美发、美容等开业客流恢复情况也相对良好。而VR等新兴体验式业态则鲜有消费者在门店体验。尽管购物中心已恢复营业，但消费者消费信心需要时间重建，目前各品类业态客流回升速度差异显著，商业整体恢复程度不容乐观。当前政府着力举办“五五购物节，全城打折季”系列活动，旨在通过强有力的政策举措促进消费回补和潜力释放，但在疫情影响的大经济环境下，短期内消费者或仍主要以低欲望式消费为主，实体客流在短期内恢复阻力较大。此外，体验式消费在疫情期间迎来了一次全新的革命。新的需求以及人们对卫生环境的重视，需要重塑和改造购物中心的空间环境，街区式开放型的购物中心更受消费者喜欢，对封闭式空间环境的改善提出了新的要求。疫情过后实体商业将出现新一轮的重组调整，商业实体企业更多地转向以满足民生健康家庭生活，居民生活必需品的社区型购物中心。 业态方面也将迎来变革，不少商业业态将面临清零或重启。比如教育培训类业态转成线上后接下去会大幅度从商业项目中退出，新的消费业态和模式将不断涌现，比如健康类业态将不断提升，无人服务的自助式消费模式将得到发展。来源：丁祖昱评楼市【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:丁祖昱评楼市