商场市场调研

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里

赛格国际算是西安市的购物中心中数一数二的。其地段在目前最繁华的小寨十字，之前虽然久仰大名，但是对于一个很少逛街的胖子来说，实属第一次完整的把这个商场逛完。接下来就通过图文的形式把所见所闻简单描述一下。赛格国际坐落于小寨十字的东北角，人流量车流量都非常巨大，从小寨天桥可直接通往赛格的二楼，胖某就是从天桥直接进二楼的。进入二楼以后一幕巨大的瀑布映入眼帘，视觉冲击感还是非常的强烈的。足以看出商家是非常用心的在经营。虽然万达五路口店也做了城堡式的壁画，但是和动态景象相比还是略显逊色些。通过巡游整各个楼层发现，整个商场的人流量还是不错的，细分的话，一层的美妆和某层的青年服饰人流量比较大一些。人流量最大的区域要数快消品饮食区域，每个小店装修的非常的有特色。通过胖某的观察，赛格国际整体的购物性还是比较纯粹的，商场内娱乐设施比较少。而且对楼层品类的划分非常明确且严格，基本不存在非品类的商品或服务在相应楼层出现。与其他大型购物商场相比赛格并没有出现电影院和电玩城。这一点开始值得肯定的，让购物变得更纯粹一点。赛格国际对于品牌的要求也非常高，基本都是国际大牌或者国内一线品牌，不存在一些山寨品牌或者国内杂牌的出现。虽然胖某对于很多品牌也不尽了解，但是在胖某知道的范围内，出现的算是比较好的品牌了。同时还有两个现象，一个是，奢侈品牌的顾客进店量要比大众品牌的进店量要大很多。另一个是在韩国本土较高端的雪花秀和iope的进店量不如中端兰芝，看来品牌的知名度培养还是非常重要的。通过对商出口以及下楼人群一段时间的观察，发现实际产生消费的人数普遍偏少，大多都是空手而归的，在购物人群中，普遍手中提1到2个购物袋的人数占多数，超过2个的人数基本没有。胖某点评：在实体经济整体不景气的时代里，赛格国际能保持相对不错的人流量实属不易，但整体的进店购物转化率偏低，长期下去亏损是必然趋势。在电商经济的冲击下，品牌渠道的多样化，和市场价格的透明化，将是赛格面临的一个很大的挑战。如何生存下去并且保持增长将是赛格老板当下应当考虑的问题。

商业地产营销分析与研究是营销学学科01市场环境分析商业地产市场环境分析的基本资料研究是拟定市场行销计划的根本基础，必须先行了解购物中心所在商圈及其客源层的特质，以便建立正确的营销执行计划。02第一手资料研究商业地产营销计划的研究分为第一手资料和第二手资料来源。研究第一手资料是经由下列方式的收集：现场访谈。在购物中心现场访问消费者，期望是当他们离去时作业。一般至少作300－500份以上有效样本，依照来客的居住地点邮递区号、人文背景分类及消费习性作交叉分析，此份收集来客居住地点的分析将作为建立购物中心商圈范围的依据。电话访谈。在购物中心所在商圈范围内以电话向居民作市场意见调查。抽奖所填写的资料可以提供顾客居住地区邮递区号分布及其它资料。意见调查表。在办理特别促销活动时的意见调查也可同时收集居住地点人文背景及顾客对活动的意见。03第二手资讯研究第二手资讯研究则不是从第一手资料收集获得。一些较佳的资料来源包括：政府人口资料公报。商业主管机构公报。地方报纸杂志。图书馆。瓦斯、电话、电力公司资料。百货公司/大型主力店。大学等。04购物中心承租商店顾客邮寄资料(可以用来了解顾客邮递区号分布)不动产经纪商(他们了解附近社区平均房价及转换率)。更新你的研究。研究作业应每2至3年或区内有重大建设或重大政变发生时就应予以更新，而何时应重新执行新的研究，例如：购物中心本身的重大变更(如业种组成、主力商店更换或重大整修刚完成等等）；购物中心所在附近有重大道路建设完成；购物中心所在区域有大型公司关闭；新的住宅社区展开；购物中心所在区域有新的购物中心建设计划发生。05定义你的商圈范围购物中心业组织者必须了解消费者居住所在，采用邮递区分号就是相当不错的定义商圈的方式，某些小型的购物中心其商圈范围有时候比一邮递区号分区还小，在这种情况下，商圈定义可藉由消费者的住址按政府的人口统计分类。客源分布资讯可来自于购物中心现场访谈，或从抽奖意见调查表及促销活动或是主力店顾客邮寄资料等获得， 当购物中心的商圈范围确立后，在设定目标之前你必须对购物中心的定位作处境分析，以便了解本身的优劣所在， 当收集资料作业时主要询问的问题包括：1）、区内主要产业为何?是否有裁员或重大变更计划?他们的行为模式为何？例如假使区内主要产业其薪资核发日为每月15及30日，则你可配合发薪日举办促销活动。2）、区域内主要道路网络系统为何?3）、是否有天然地形界限(例如山岳或河川)从你的商圈内横越?4）、顾客如何至你的购物中心?5）、是否有大众运输工具行经？6）、当你开车行经该商圈时你会经过多少与你竞争的购物中心?06确认谁是你真正目标客源购物中心可以通过下列的资料进行分析：1）、政府人口资讯：有关商圈内消费者基本统计资料，包括年龄、性别、收入、教育程度及职业分类与邮递区号。2）、消费者习性：包括区内生活行为模式，例如人们如何受影响及如何花费金钱，两个基本背景及收入相同的家庭，有时可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消费模式，例如两户邻近家庭，两者皆是大专程度以上的父母，拥有两个小孩，家庭收入约每年500，000万元，可能有全然不同的金钱使用模式。家庭甲拥有渡假休闲车、游艇及每位家庭成员一部登山脚踏车；家庭乙可能在其地下室有一家庭媒体中心，积极参与社区活动并常在家中宴客。可以预料每至周末假期家庭甲有可能离城而在周日时至购物中心购物，而家庭乙则可能在周末至购物中心消费。这里所述，每一家庭的购买行为除了受一般人口资料影响外也受其生活模式的影响。07了解自己的购物中心塑造一个成功的市场行销计划，应该将购物中心本身视为一种“产品”，了解它并可将它的优势—产品—提供给消费者。有时购物中心经理人过于了解他所经营管理的购物中心，而无法客观分析中心本身的优劣，则以下方式可尝试：1）、询问购物中心其它人意见，他们不是与你相同长时间在购物中心内工作者，例如询问他人有关标志系统的可视性。2）、改变你的视野，例如有时候尝试每日经由不同的路线到达购物中心或从不同的人口进入。经常在购物中心附近走动，问问不同观察者的意见—例如清洁维护人员、安全警卫或中介代理—并伴随你、指出你从未听过或看过的问题所在。因为购物中心是“产品”，而作为购物中心经理人则应以“包裹”方式审视，例如：建筑物－类似你产品的外壳—宜保持最佳状态；标志－类似产品的品牌—须清楚可视；人行道宜打扫洁净；入口区大门宜开闭自如；中心内垃圾桶宜随时保持干净；而厕所用纸须注意更换等等。产品进出动线也必须方便简明，发现任何可能阻碍消费者的路线，例如车道宽度是否足够？车位数是否充足?在店家，拥挤的通道及显目的摆设是否侵占走道空间而影响消费者购物?3）、检视购物中心实质环境与视觉因子，你应同时检视：景观设施。环境气氛。动线便利性购物中心所举办的大型活动。饮食。卫生设施。其它服务性设施。08了解竞争者亲身拜访紧邻商圈的购物中心是必要的，了解那些购物中心内业种业态的组合及一般性环境设施，与本购物中心比较，较优、同样、较差、观察消费者，扪心自问：什么样的店家他们常去消费?他们购买什么样的商品?什么样的线索暗示流行风潮能引起兴趣?09问题与机会点所拥有可分辨的优势。探究自己运营的购物中心，所能提供而竞争者所没有的是非常重要的，帮助消费者了解至本购物中心消费的优势，尝试发现是否有特别的优势，你可以特别重视并登载于广告词句。对消费者而言，购物中心能够加以区分的优势，往往可将你的购物中心与其它购物中心有所分别并能根植于消费者心中，分析本购物中心与其它竞争者的优劣所在，可以让自己了解是什么原因促使本购物中心不同？或为什么比同区其它购物中心具优势？将购物中心内所有商店名称表列并分析其业种业态分布，将此表与区内竞争者相互比较，检视商家其相似与相异之处，你可能会发现你所经营的购物中心提供一特别的业种，在商圈内其它购物中心皆没有这一可分辨的优势，也可能发现较弱势之处而必须予以强化。[可分辨优势能根植于消费者心中，因此，它可以成为真实或被感觉到的]。其案例包括：1）、拥有在本商圈内服务最佳的店家。2）、拥有双倍的残障停车位，最靠近入口区，或者在询问处提供别的购物中心所没有的服务—例如免费使用婴儿推车或轮椅等。3）、美食广场提供购物者最好最方便的饮食空间。4）、拥有最佳最方便的休憩座椅区。5）商店售货员有最佳的礼貌与产品专业知识。6）造园景观不但吸引人且维护良好。7）购物中心本身给人的感受是一安全的购物休憩环境。10目标/宗旨所在购物中心分析与研究必须依照其重要性按序排列，目标必须是可达成的，它帮助你将目标视为一行动构想。目标可以和许多事物相关连，包括：1）、提高商家分摊的促销活动经费比例。2）、提高购物中心获益率，例如你可拟定租赁策略目标将出租率提升，从目前的80％提升到88％的出租率。3）、与社区整体互动，你可能决定将你所经营的购物中心成为社区的好邻居，例如：可在购物中心开幕的第一年为社区慈善团体举办二次募款活动。4）、在12月31日以前应用￥50000费用，增加礼券销售额10％至￥100，000。11策略/执行方式为了达成前述目标你必须有其相应的策略，这是达到所期望目的的方式，包括内部与外部策略的运用，而执行方式则包括由谁、如何、在何地、于何时的细节及至何时预定目标得以全部实现。1）、内部策略这些事项是在公司内部或购物中心内部所必须准备实现市场目标的素材，有时候内部的工作策略常常忘记加以陈述而当发觉时又往往太迟了，其实这一系列的准备工作将为达成特定目标立下稳固的基础，它们可能包括：A目视购物中心是否看起来环境良好。B建立并维系良好的承租户关系。C仔细编列市场行销预算。2）、外部策略外部策略是通过外作业事项，以便达成特定的市场行销目标，它们包括：A促销活动广告传单。B新店家进驻正式宣告。12如何与媒体合作两项渠道可供传递的讯息，期望传递购物中心讯息：付费广告。付费广告。决定使用哪一种最有效传媒以便深入目标市场所在，例如，先行了解区域内所有可运用的传媒工具，而后基于对商圈内目标客源从哪一居住社区而来，分析最合适有效本商圈的传媒工具，此项选择成为计划的基础，而后才是决定何时采取行动及欲传达的讯息内容为何？广告计划描写所有广告活动重要元素，包括媒体的配置及创意性的结合，而讯息本身，具主题性及创意的每一支广告，准备购物中心的广告，它包括的预算应含有创意与制作两项服务所需之费用。广告的价值就是传播商品信息。四川 宜宾 莱茵春天购物中心

2020年因受到新冠疫情的冲击，在一定程度上影响了商场、写字楼的营运。然而某商场在Q2疫情缓解之后却体现了强劲的增长动力，通过采取积极的营销和推广策略，全年实现收入4.55亿元，年度商业营运服务收入同比增长126.9%至9660万元。该项目集团表示：通过数字化管控，提升服务效率及客户满意度，构建跨业态合作生态圈，同时，商业业管理及营运服务获得市场认可，让第三方轻资产输出落地。据悉，包括房企和物企在内的头部地产企业中，约八成已经开始数字化布局，半数成立了自己的数字化团队。然而，只有两成左右的头部企业发布了比较清晰的数字化战略，逾六成的企业仍在规划中，仅仅 15% 的企业可以实现企业级的战略落实。数字化转型对房地产行业是大势所趋，但同时也是任重道远。今天，MobTech袤博商业地产项目分析师将以B商场项目（真实合作案例，按项目方要求给予匿名）为例，将从该项目辐射客群分析及周边竞品客群分析两个方面进行客群洞察，从而助力商业地产数字化运营。第一部分 该项目辐射客群分析MobTech项目辐射客群分析，包括：30/40/50min等时圈辐射客群类型及数量，未来潜在客流（周边楼盘看房人群）盘点，游客客流盘点，三类客群基础画像和三类客群消费特征等维度。具体表现在：自驾30/40/50min辐射（居住/工作）客群数量，项目周边售楼处近一年每月看房人群总数量，项目周边景区近一年每月游客总数量，居住人群居住地热力图/工作人口工作地热力图，看房人群居住地热力图，旅游客群常驻城市排名TOP30，常驻客群/未来潜在客群/旅游客群基础画像及餐饮画像，常驻客群/未来潜在客群/旅游客群常去商场排行以及常驻客群/未来潜在客群商场类项目消费品类偏好及品牌偏好。以上图自驾30/40/50min辐射（居住/工作）客群数量为例，通过自驾时圈可以基本了解B商场的客群覆盖区域，一方面可以通过数据分析，例如包括居住人口数量、工作人口数量和常驻人口数量（去重）了解该项目的体量，另一方面也可以通过调研竞品商场情况，洞察客群，获悉客群偏好，布局合适的业态和营销活动。通过居住地热力图可见，B商场的客群主要集中在项目周边3KM范围内的A城、B小区、E小区等，这块区域都可以进行重点调研，具体调研方式可以多样。同时，通过对A城主题乐园的客群洞察：游客中无子女客群与有子女客群比例约为 6：4；半数游客选择1-3日游；游客以选择经济型酒店为主，也存在部分豪华酒店需求。这些数据适用于亲子业态布局、经济实用型酒店等参考。二、周边竞品客群分析MobTech项目辐射客群分析，包括：竞品客流量盘点、竞品客群基础画像和竞品客群消费特征。具体表现在: 竞品2019年每月客流量，竞品客群基础画像（性别、年龄、收入能力、小孩年龄），竞品客群常去商场排行，竞品客群常去品牌排名Top 10和竞品客源居住地热力图。从竞品客流量盘点可知，竞品项目（蓝色线标注）在2019年的月客流情况是：最高客流在8月高于100万，最低客流在2月低于50万。B商场（红色线标注）在2019年的月客流情况是：最高客流在1月80万左右，最低在11月40万左右。5月是两个项目客流量重叠的交汇点，5月前，B商场的客流都占优势地位，5月后，竞品项目奋起直追，迎头赶上。由此，B商场可以通过竞品对比，重点调研竞品项目在5月后才做了哪些战略和策略调整，从而实现客流量猛增。伴随着我国城镇化进程，中国商业也在飞速发展百花齐放。数据显示，中国商业体的存量已经达到了一个很可观的数量。商业地产由增量转向存量，从粗放式发展到精细化运作，包括存量商业盘活、品牌业态创新、场景体验升级等，对商业创新提出更高的要求。加之新消费群体的崛起催生新需求，进而催生新品类、新场景，购物中心如何抓住这些日新月异的“新需求”，数据是核心。MobTech袤博商业地产解决方案以分类清晰的城市配套数据、覆盖全城的商场客流数据以及维度丰富的客群画像数据为核心，从城市规划、商场商圈到客群画像全方位地为商业地产项目赋能。当前可解决地产企业用户进驻城市、投资拿地、商业选址、商场定位、业态预判、营销投放等地产业态场景的数据服务及应用。

不久前，北京市商务局发布了《北京市商业服务业设施空间布局规划》（征求意见稿），这份全市商业布局蓝图中提到， 将在东、西、南、北等商业服务业设施有欠缺或者居住人口量大和有重点改造需求的地区，近期重点培育CBD、石景山、回龙观、大兴西红门和通州城市副中心5个区域级商业中心。未来随着市场变化和城市发展需求，区域级商业中心可适当动态调整变化。按照《规划》要求，区域级商业中心是集综合购物、文化娱乐、休闲为一体的大型综合商业中心，在全市或区域内有影响力，有特色、对消费人群有一定的吸引作用，主要服务于该地区以及外来消费者，覆盖较大范围，总体建筑规模不宜小于 50 万平方米。从地图上看，西红门地区位于南四环和五环之间，紧邻南北主干道之一的京开高速，不堵车的情况下到西单只需要30分钟。地铁大兴线的开通，大型品牌房企的进驻，使得这片区域逐渐变得繁荣。现在，新机场已经正式竣工，更为地处南城的西红门地区带来了新的发展机遇。未来，这一地区的商业应该如何布置？还有哪些商业设施是居民最需要的？记者进行了相关采访。老住户心声 希望增加文化元素章女士一家已经在西红门地区住了七八年时间，可以说是见证了西红门地区的快速发展。其中，最让她难以忘记的就是荟聚中心的开业。2014年12月的一天，热情高涨的消费者早早就在北京冬日的寒风中排起长队，等待这家购物中心的亮相。章女士记得，开幕仪式上有很多北欧元素，传承北欧神话的巨人在欢乐地起舞，瑞典乒坛名将瓦尔德内尔来到开业现场与大家对战，108匹由北京市民参与创作的达拉马也一起亮相。对于很多人来说，北京荟聚中心内部空间和建筑造型非常新鲜，不少人拿起相机在购物中心里拍起了“游客照”。周边的消费者之所以这么热情，是因为在荟聚中心开业之前，周边仅有的商业设施非常无趣。章女士告诉记者，没有荟聚之前周围就是一个乐家，负一层是物美超市，一层和二层卖衣服，三层是小孩的游乐园和培训机构。“衣服不是很贵，但没什么大牌子，也没活动，样式比较老，也没什么好吃的。”那时候买菜是去381车站和兴海家园的菜市场，还有人直接去新发地买。在章女士眼中，那些位于黄村的商业设施与北京一流的“商圈”相比，还是太弱了，想要逛街“逛个痛快”，最近的也是十几公里开外的西单。2014年12月，鸿坤商场和荟聚相差一天都开业了，章女士一家的生活也方便了很多。这俩购物中心都自带超市，鸿坤是永辉，荟聚是欧尚，里边吃穿用一站购齐。2019年元旦，章女士一家从下午到晚上都是在荟聚购物中心度过的，一家人在商场“暴走”了近5个小时，玩得不亦乐乎。作为北京南城第一家引进的购物中心，荟聚中心可以服务到约690万周边人口。购物中心主打“一站式购物体验”，总共拥有400家商户，包含时尚品牌、近百家知名餐饮、儿童业态、IMAX影院、大型超市、KTV、书店、健身房等，其中有近百家品牌都是在北京南城开出的第一家店。购物中心的每一层都设立了设施齐全的母婴室，还按照国际标准打造了寓教于乐的儿童乐园——荟聚宝贝。不过，章女士觉得西红门地区在商业布局时还可以变得更有文化和更丰富一些。比如这边还需要一个服务好、价格公道的体育馆，“现在就昆仑决一家独大”。而且，南边也缺书店、科技馆等设施，“南边培训机构这几年也多起来了，但公益类型的科技馆啊、图书馆啊都没有”，如果能在商业布局的同时考虑到这些需求那就再好不过了。专家观点 商业用地统筹规划 做好互动北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，“十五规划”时期（2001年—2005年）北京就确定要发展以shopping mall为主的商业设施。那时北京四环以内商业过度集聚，但五环以外还没有像样的商业中心，大兴在规划时预留了西红门地区用于发展商业。荟聚购物中心所在的位置最开始是物美拿下来了，后来转让给英格卡集团（原宜家集团）。瑞典的团队在进行设计时，发现购物中心内餐饮的比例特别低，主要就是宜家+百货店+超市+家电，当时的专家就建议要考虑到餐饮需要。如今，消费者生活品质提升了，购物中心要增加文化、艺术相关的消费场景和功能，同时增加一些生活方式店以及新奇好玩的消费场景。赖阳也指出，在西红门地区有充足的商业用地，除了现在已经开业的，还有预留地，建议从整体上统筹规划，做好互动。这里主要是面向北京南部地区的消费者。南城有大量高密度的居民区，这部分消费者进城消费不方便，如果走高速进城容易堵车。西红门地区是一个重要的节点，如果在当地就可以满足南城居民的购物需求，那就不用从南城开车到西单去。荟聚购物中心起来之前，南城的商业中心区在更往南的黄村，但是人们的习惯是往靠近城中心的地方去购物，而不是往更远的地方走。北京荟聚中心相关负责人在接受记者采访时也表示，对于北京荟聚中心项目本身来说，暂时不会有实体拓展的计划。但相信随着北京荟聚中心及周围商业体的协同发展，整体片区的商业设施和商业氛围也会向着更成熟的南部综合商业中心发展。政府规划 面向城市南部的综合商业中心在《北京市商业服务业设施空间布局规划》（征求意见稿）这份全市商业布局蓝图中提到，西红门地区将发展成为面向城市南部的综合商业中心。该《规划》明确指出，城市南部地区紧邻首都功能核心区，是“一核两翼”的腹地，要构筑符合首都城市战略定位、城市服务品质优良、高质量的商业设施，为城南居民提供良好购物场所。西红门地区鼓励发展的业态为都市型购物中心和百货店、大型家居市场、大型综合超市、生鲜超市、社区商业综合体、品牌连锁便利店。未来，该区域将依托西红门片区内发展辐射能力较强的复合型跨界融合商业设施，聚集国内外商业品牌，着重发展与片区商务活动相匹配的中高端零售、餐饮及休闲娱乐网点，发展成为面向城市南部的综合商业中心。除了西红门地区，整个南城的商业也在发生着日新月异的变化。就在昨天，香港地产巨擘新鸿基地产打造的方庄地区首家一站式高品质生活购物综合体——NTP新城广场揭幕。这座新开业的购物中心位于北京南二环方庄商业圈，可接驳地铁5号、14号线，项目总建筑面积2万多平方米，由地下一层和地上四层组成，有130余家品牌入驻，其中既有Ecco、Geox、Kipling等多个首次进入方庄的国际品牌，也有奈雪の茶等时下大热的潮流茶品店。运营方希望把这里打造成该区域品质消费的新据点。全市各区现状人均商业面积估算值来源：北京晚报 孙文文 制图 李丽云流程编辑：丁也

1、2018年中国中国百货零售行业规模增速创新低，且行业高度分散中国百货行业自1978年商品解禁以来，行业自身的发展大致历经了40年发展沉浮，可以分为5个阶段：第一阶段为1978-2000年的野蛮生长阶段，此时的行业以大型自营式百货商场为主要形式，且由于消费放开，竞争态势呈现迅速扩张模式;第二阶段为2001-2007年的外资入侵阶段，外国巨头给中国百货业带来强烈冲击的同时也涌现出了大量转型升级成功的中国本土零售巨头，外商入侵倒逼国内百货行业摆脱了之前盲目扩张、无序竞争的环境，此时大量的百货企业由自营模式转向更高效的联营模式;第三阶段为2008-2010年的经济危机阶段;第四阶段为2011-2016年的电商冲击阶段，这一阶段电商冲击+抑制三公消费，百货行业处于持续低迷阶段;截至目前，国内百货行业处于第五个阶段，为行业复苏阶段。随着经济增长、地产造富效应等推动下的消费回暖，叠加电商红利的逐渐丧失，以及消费者对线下购物体验的重视，国内百货公司纷纷在2016年开始实现较好的同店增长。中国百货商业协会发布的《2018-2019年中国百货零售业的发展报告》显示，2018年限额以上零售业单位中，超市、百货、专业店和专卖店四个业态增幅分别为6.8%、3.2%、6.2%、1.8%，我国百货业增长持续趋缓。另外据中国百货商业协会调查数据，中国90家百货行业骨干企业2018年销售额为7456亿元，较2017年仅增长4.2%，增速创2014年以来新低。上世纪90年代以后，中国零售形成买方市场，产品竞争越来越激烈，百货公司开始以联营方式经营，直接进驻百货店经营的各大品牌形成了大区、各省、多级授权的经营模式，百货业由此形成区域格局。如今，随着电子商务销售额剧增，百货公司越来越认识到局限于某地的弊端，越来越渴望走向全国。由于国内百货零售行业向现代化经营模式转变的时间尚短，在全国范围内尚未形成具有较高市场地位的垄断性百货零售企业，行业整体市场集中度仍然处于较低的水平。中国百货商业协会的统计数据显示，百货行业的集中度略高于超市行业，但CR10基本保持稳定，CR5出现轻微下滑趋势，2018年分别为14.3%和8.3%，市占率最高的王府井占比为2.5%。为了提高行业集中度，各巨头纷纷进行收购并购来整合自身的业务。尤其是2015年以来，百货行业收购并购频发，电商等多个巨头纷纷转移线下，打破了百货行业过去多年行业整合较缓慢的格局。同时，行业的整体低估值为电商等企业收购中小型或区域型百货公司带来了估值和整合优势，实现全国布局的机会。2、经营模式目前以联营为主，自营占比中长期有望逐步提升短平快发展使得我国百货经营模式成联营模式主导，自营比例不足10%。短平快的联营模式使我国百货在过去二十年里实现了快速的发展布局，也同时为今天的行业困境埋下了伏笔。联营模式一方面使百货公司遭遇了毛利率天花板，毛利率始终维持在20%左右，较美日有较大差距;另一方面，使其始终未能习得对消费市场的敏锐度，以及对供应链的控制力。如何运用数字化赋能，使得百货公司对客户偏好重新得到抓取能力，以及适当提升更符合消费者喜好的自营门店已经逐步成百货公司目前发展重点。3、百货打造多元化业态，体验式消费为转型焦点随消费结构升级，成本上涨和电商崛起，百货企业为提升竞争力，纷纷在原有基础上进行经营，打造多业态格局，满足不同层次消费者的消费需求。据中国百货商业协会调查，超7成的百货企业涉足百货以外的零售业态，包括超市、便利店等。除此之外，为顺应电商发展趋势以及推进自身全渠道发展，部分传统百货如王府井、茂业百货、重庆百货、银泰百货等自建电商平台。如新世界试点推出“新闪购”网上商城，组织爆发及特惠网上商品，在线下单，线下提货;百联、欧亚等提供自设到家服务。另一部分则借助电商巨头发力线上，与京东到家、饿了么等生活服务平台合作，推进门店数字化，以消费者为核心积极拓展全渠道销售。如阿里银泰开展战略合作;天虹联手腾讯形成“虹领巾APP+天虹微信+虹领巾PC端”全渠道模式，开发快速买单小程序和智慧停车小程序;腾讯、京东入股步步高，三方共同发展智慧零售和无界零售。现阶段，国内95、00后越来越追求全方位购物体验及时尚的生活方式，许多百货企业致力于打造以消费者为核心的体验式消费场景，引入亲子、IP、艺术、文化、娱乐、餐饮、科技等元素，创造全新体验，刺激消费欲望。近年来，面对入驻品牌同质化趋势，加上联营模式的弊端，加大特色品牌自采比例，设立买手店，开发自营品牌已成为百货业转型变革的焦点。另外，在消费新时代，消费者对商品和服务的要求越来越高，更关注商品的性价比，在此趋势下，传统百货企业积极开发自有品牌，形成差异化品牌识别。据中国百货商业协会发布的《2018-2019中国百货零售业发展报告》调研数据显示，2018年有78.7%的受访百货已经实行自采自营模式。在开展自采自营的企业当中，有30.7%的企业自行开发经营自有品牌。4、数字化转型推动门店增收+提效，龙头优势有望扩大线上用户渗透红利已过，互联网巨头转向布局线下。2015年起线上阿里与京东等平台的新增用户成本开始明显提升并超过了其对应的边际毛利贡献，对应着网络购物的用户增量红利逐步进入了尾声，以阿里和腾讯为两者阵营的互联网企业开始转向对线下零售渠道的战略投资和合作，包括阿里入股银泰和苏宁、成立盒马生鲜，腾讯入股京东、永辉、步步高，以及与天虹股份签订战略合作。线下的百货企业则同样经历了4年的线上冲击后，开始确立线上线下融合的发展方向，期间为代表的包括天虹成立电商事业部，发力到家业务和虹领巾App，百联与阿里签订战略合作共同探讨大数据及互联网应用等。来源: 前瞻网

商场如战场。战争分为两种形式，明争和暗斗。较为常见的是前者，比如今年上半年，脉脉上有用户爆料，共享充电宝优质点位的入场费已经高达几十万，同时还要给予商家60%的分成。开战就必有胜负平。逛商场时我们能接触的共享充电宝品牌，其实都是大战的胜利者。而共享充电宝之外，商场里按摩椅、抓娃娃机、口红机、盲盒贩售机等自动柜机，它们对于优质点位同样渴望。所以，点位争夺战一场接一场打响，设备一排又一排地更替。几平米见方的明争都这般热闹，那暗斗是否更加精彩？熊出墨通过实地观察以及与业内人士交流，尝试窥见明争之下所藏的暗斗。本文系熊出墨请注意原创文章，作者：彬彬 ，转载前请联系后台获取授权。优质点位有限，抢它得点位者得天下，这是商场生存法则之一。调查后熊出墨发现，点位的争夺，本质是品牌在争取生存的机会。朝阳大悦城官方与来电合作，印有双方logo的共享充电宝机柜被放置在楼梯拐角等较为显眼的区域。商场内各商户门店，同样也可见共享充电宝的身影。但是，不同点位之间机器的使用率差距十分明显。蹲点得到的数据显示，周末客流晚高峰时段，即17:00至19:00，朝阳大悦城一层扶梯旁共享充电宝机柜共有50多位用户前来借/还充电宝。而商场六层某家餐饮门店内，两个小时时间共享充电宝使用次数不足10次。并且，两个点位的使用人群也存在差异。前者由于位于客流必经通道，曝光率较高，更容易触达有使用需求的用户。深藏于商户门店内的共享充电宝，基本都是店内用餐顾客顺手借/还。行业逐渐成熟，点位争夺战愈演愈烈，才有了开篇说到的共享充电宝不惜豪掷数十万也要拿下黄金点位。至于如何判断点位质量，据来电内部人士透露，点位选定是基于智慧营销，借助大数据选出对品牌、商场双方均有利的位置。西单大悦城招商部负责人何迎春证实了这一说法，她向熊出墨表示，商场引进自动柜机之前通常会考虑两个方面，一是从消费者的需求出发；二是进一步结合自身定位，比如西单大悦城主打青年潮流艺术，选择的方向也会偏这个角度来做业态补充。“像共享充电宝这些是与大家的消费习惯有关。比较网红的娃娃机、盲盒贩售机等，（为的是）完善娱乐体验的业态。按摩椅，基本是偏向休息区的地方，比较舒适的环境”，何迎春介绍到，不同类型的自动柜机会被划分至不同区域，“迷你KTV多在餐饮楼层，因为等餐时间比较长，消费者会产生比较烦躁的心理，所以设置迷你KTV供娱乐。”确实，除了商场扶梯这一点位，需要等位的场景也是兵家必争之地。比如朝阳大悦城八层的金逸影城，按摩椅、迷你KTV、抓娃娃机、口红机等各种自动柜机在此扎堆，显然是瞄准了观影人群等候电影开场前的那段空闲时间。这实际上是点位争夺战之残酷的另一表现，优质点位是有限的，虎视眈眈的不止有友商，更可能是其他领域的玩家。也就是说，点位争夺是跨赛道的竞争。我消灭你，与你无关。挤走共享充电宝的可能是娃娃机，而战胜娃娃机的或许是盲盒贩售机。消费浪潮的碰撞提起点位争夺，何迎春首先想到的是近些年来ATM机被打入冷宫，不再受宠。“西单大悦城从开业就有ATM，但消费者消费习惯发生变化，ATM机随之变少”，这一点很容易理解，移动支付普及，“无现金社会”已逐渐成为共识。蚂蚁金服董事长兼CEO井贤栋此前透露，截至2019年6月支付宝及其本地钱包合作用户已经服务超12亿的全球用户；微信支付官网显示，截至2018年6月，腾讯移动支付业务活跃账户已逾8亿。以前现金消费，逛商场ATM机可备不时之需；现在买单不是扫码就是刷卡，ATM自然就没了用武之地。由此可见，商场里设备的进驻、撤点暗含消费趋势之变。而相较于ATM机，前面说到的一系列自动柜机，它们之间的点位争夺更全面地记录着商业浪潮的潮起潮落。首先，以2017年为界，共享经济爆发，各种带有共享色彩的项目涌现。尤其是在共享单车的示范效应下，包括共享充电宝、按摩椅等业态都开始疯狂跑马圈地，商场，是玩家进军的主要阵地之一。“功能性的，带有娱乐性质的，都是2017年以后开始引进的”，何迎春表示西单大悦城的按摩椅就是共享经济爆发之后引入。占得点位并非一劳永逸，跑马圈地靠的是资本助推，长远发展则是要验证商业模式。商场引入自助设备一般是采用固定租金与抽成组合的模式，如果设备收入过低，一方面说明其盈利能力不达标，另一方面说明用户并无此方面的刚需。再续约时，商场方就会慎重考虑。此外，为保证用户体验和功能性，商场还会对设备进行针对性的考核。比如迷你KTV设备，西单大悦城目前引入了两个不同的品类，迷你KTV曲库、后台技术等方面的更新情况，“我们在选择品牌的时候都会去看时下潮流走向，一年一签”。“一台机器平均月营业额1500元，周末人多些，平时玩的人很少”，新世界百货崇文店内一位迷你KTV的运维人员抱怨道，“商场里口红机、盲盒（贩售）机越来越多，消费者对（迷你）KTV已经没有新鲜感了，根本不挣钱。”商场里，没能通过考核便被其他竞争力更强的设备取而代之。延伸到行业视角，则是一波消费浪潮的退去。百度指数显示，2017年“共享经济”搜索指数高点曾突破3000，如今持续在500至1000区间徘徊。表现在商场，共享充电宝、按摩椅等点位趋于稳定，口红机、抓娃娃机、盲盒贩售机等变得活跃起来。这引出了点位争夺战的另一时代背景，新生代消费者崛起，这一群体消费理念、消费能力以及消费习惯的变化对商场自助设备的兴替起着决定性作用。2018年，00后正式迈入成年人之列，他们是成长在移动互联网下的一代并且拥有更优越的物质生活，腾讯《00后研究报告》显示，00后的存款约1840元，约为90后的3倍。并且，他们更愿意为自己的兴趣付费。商场的业态布局在与时俱进做着调整，“最早的时候电玩城类大型娱乐设施会比较多”，何迎春表示，“（近年来）会新增一些小型娱乐体验业态的产品，无论从目前整个趋势，还是市场反馈来看，消费者对新奇有特色的IP类产品更加热衷。”95后、00后等新生代消费者“对于产品的认知，对品牌的想法都是非常细的”，“以目前的状态，是无法满足消费者需求的”，换言之，优胜劣汰的进程将随之加速。所以，商场里的自助设备其实就是对应消费浪潮的晴雨表。点位争夺战中的胜负平，很多时候都不是它们自身所能决定，而要看不同消费浪潮碰撞后的结果。铁打的点位，流水的柜机天猫公布的双11数据显示，95后新消费中热买品牌第一、第二分别是盲盒代表泡泡玛特和动漫周边万代。热买商品中，盲盒的表现也较为突出。盲盒和抓娃娃机都是IP经济的典型代表，近两年盲盒越来越流行，盲盒贩售机在商场、地铁站明显增多。泡泡玛特官网数据显示，目前其已有近600台机器人商店。但何迎春认为，抓娃娃机和盲盒贩售机之间并没有较大冲突。只是由于新生代消费者“对于产品的认知和需求更细化”，优胜劣汰的进程也随之加速。之前熊出墨在进行盲盒产业链调查时，十二栋文化创始人兼CEO王彪也表达了与何迎春相似的观点。十二栋文化在发展抓娃娃机店“夹机占”的同时，今年也推出了盲盒产品。这两项业务的表现都令人满意，夹机占景品定期上新，盲盒“Gon的旱獭”也冲进了双11中的热买商品。但是，铁打的点位，流水的柜机。还是那句话，优质点位是有限的，新潮流的兴起自然会侵蚀已有势力。合生汇商圈附近一家抓娃娃机店的工作人员表示，2017年刚开业时店里客流还算可以，但从2018年下半年就开始走起下坡路。公司迫于压力便全国撤点，“高峰时全国有8个点，现在只剩下了2个”。其他商场抓娃娃机生意也基本一致，当问起原因时，他们的回答好像事先商量过一样，“风口过去了”，“大家都去玩盲盒了”。本文来自“熊出墨请注意”，文：彬彬，转载请联系原作者获取授权

2020-0214文 | 王丽新“防疫之外，最大的难处是客流量下降，部分商户信心不足，担心租户大面积掉铺。”近日，有接近大悦城相关人士接受《证券日报》记者采访时表示，这是大多数购物中心运营商面临的共性问题。值得注意的是，线下卖场的冷清并不意味着消费需求会降低，商场和商家都在积极创新营销模式满足消费者的生活需求。大悦城、龙湖和凯德等多家购物中心运营商在接受《证券日报》记者采访时均表达了一个共识，通过直播带货、小程序商城等多项举措发力线上，助力商户加速线上转型，加快回流现金。商场控流量缩短营业时间“随着疫情发展，凯德调整了运营策略，武汉、西安等城市闭店，全国其他地区商场均缩短了营业时间。”凯德方面相关人士向《证券日报》记者表示，在营业商场防护方面，除了消毒杀菌、发热排查等基础防护方面，还清洗空调滤网、设立隔离区等。“根据地方防疫需求，有的商场暂时停业。”一位龙湖商业人士向《证券日报》记者表示，部分开业商场也根据相关防疫情况调整了营业时间。“大悦城有8家正常营业，杭州、天津、西安和烟台等5家商场暂停营业。”大悦城相关人士向《证券日报》记者表示。此外，合生汇、凤凰汇、金宝街等多家购物中心也将营业时间缩短至10时至18时。“超市正常开门，商户根据自身情况选择继续营业或者申请暂时闭店的，我们一般都会同意。”上述几家购物中心运营商相关人士在接受《证券日报》记者采访时均如是表示。“商场里有一半商户都选择了闭店，因为人流量实在太少了。”入驻某商场的一位商户向《证券日报》记者表示，开业实际上加大了运营成本带来的压力，还不如寻求其他渠道卖货。“在农历春节延迟复工期间，商场开业率约为40%，在开业商场中，商铺开业率为20%－30%。”中城商业研究院联合创始人兼院长杨泽轩指出，对全国购物中心及品牌商进行调研后发现，去库存对服装和其他零售业是重大困难，超过六成品牌商家现金流维持在3个月以内，夏季货品也在不确定性和现金流等压力之下无法订货。“营业额锐减，商铺运营和资金方面将面临较大困难，如何缩减成本，保证现金流是重中之重。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向《证券日报》记者表示，除了寻求业主方的减租之外，商户也要借疫情期间梳理自身问题，创新营销方式，尽快恢复正常运行。直播小程序多渠道云逛街值得一提的是，商场客流量锐减，但是消费者的需求仍在，目前来看，线下商业零售正在开启全行业自救行动。《证券日报》在采访中获悉，商户自救的主体思路是开源节流，商业地产企业率先作出了表率。在节流方面，全国近百家商业不动产企业、近千家购物中心实施减免租金举措，万达、龙湖等企业减租力度明显。在开源方面，即开辟线上渠道、打通线上线下双融合的商业模式。“大悦城推出了小程序商城开展线上营销。自2019年12月21日西单小程序商城上线以来，已产生近150万元交易额，目前首批上线商户总数约450家，第二批60家品牌即将入驻。”大悦城相关人士向《证券日报》记者表示，小程序商城将不断拓展线上增量，打破空间与流量限制，为艰难环境中寻求喘息的商户觅得新的经营增长极。“凯德利用已整合的线上平台优势，通过专有渠道为会员快速提供相关组合商品，为已入驻的品牌创造了100%的线上增量销售。”上述凯德相关人士向记者表示，不少商户原本因为线下客流大幅下降，已经开始考虑减少现场导购甚至闭店，但通过与凯德星商城的合作，线上流量突增，商户开始加派人手转为线上。“龙湖旗下的商场，上线了微信社群、小程序等线上购物渠道。”龙湖商业方面相关人士对本报记者表示，有的商场建立了线上购物社群渠道、开通“云”逛街直播频道和西小溪云课堂，帮助商户扩展线上消费，抢夺宅家消费市场需求。“以社群营销的方式配合物流配送一定程度减少了实体交易锐减的损失。”戴德梁行研究院副院长张晓端向《证券日报》记者表示，近年不少实体零售商家在电商冲击下已经开拓线上渠道，此次疫情将进一步加大零售品牌对线上渠道的拓展和优化提升，也促使运营商进一步思考统筹整合商户，完善线上线下相结合的战略。值得一提的是，线上销售确实带来一定销售额。比如，据凯德方面透露，某商场闭店租户，线上2小时售出3000份商品，单日实现销售41万元；新客当天连带销售增长平均10%，一周内复购销售增长平均35%以上。不可否认的是，这场疫情或许将产生改变中国线下卖场商业模式的力量。正如负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓所示，“新的零售模式已经不再是趋势和概念，而成为巨大的现实需求。危机从来都是商业发展的最好推动力，我们要在危机中抓住机遇，找到未来发展的钥匙。”近日，各家快递公司陆续全面复工，申通、中通、韵达、百世、德邦快递等企业表示2月10日起其快递服务网络陆续恢复正常。菜鸟表示，菜鸟裹裹、菜鸟驿站在做好安全防护、放心取寄的情况下，也在陆续复工中。

营销信息与市场调研3.1　市场营销信息3.1.1　营销信息市场营销信息是指在一定时间和条件下，与企业所处市场的各种经济活动以及环境有关的数据、资料、情报的统称。3.1.2　营销信息系统市场营销信息系统由人、设备和程序构成，营销决策者通过它收集、筛选、分析、评估和分配所需要的市场营销信息，以及时发现和捕捉市场机会，为市场营销活动的分析、计划、执行和控制提供决策依据。市场营销信息系统运作示意图1、内部报告系统。内部报告系统是企业使用最频繁的信息系统，它主要提供企业的内部经营状况的信息数据，如产品销售、成本、利润、存货、现金流动及应收应付账款等资料。2、营销情报系统。营销情报系统主要用于向管理人员提供外部环境变化的最新资料，如新的法律条文、社会潮流、技术创新、竞争者动态等，以帮助营销管理人员了解市场动态和把握市场机会。3、营销调研系统。营销调研系统是营销信息系统中最重要的部分，它主要针对企业营销面临的具体问题，收集有关信息进行专门的调查研究以便解决这些特定的问题，例如：市场需求预测、销售趋势研究、市场份额调查、消费者行为调查、广告评估、新产品销售情况等活动，都属于营销调研系统的范畴。4、决策分析系统。决策分析系统是企业为了更好地进行经营决策，采用一些先进的技术进行市场营销信息分析的子系统，它通常由统计库和模型库两部分组成。3.2　市场调研3.2.1　市场调研的类型按照调研的不同目的，市场营销调研一般可划分为探索性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研四种类型。市场调研的类型3.2.2　市场调研的内容1、营销环境因素。环境因素调研是针对包括市场宏观环境和微观环境中与企业市场营销活动相关的各种因素进行的调研。2、营销组合因素。营销组合因素调研涉及营销活动的各个方面，归纳起来主要有产品调研、顾客调研、销售调研和促销调研等。3.2.3　市场调研的步骤市场调研一般包括确定调研问题与目标、拟定调研计划、收集信息、分析信息、提出结论五个步骤。3.3　调研方案3.3.1　资料获取的途径市场调研资料的获取主要有两个途径：二手资料法和一手资料法。1、二手资料法。二手资料的主要来源有： ●　企业内部资料：如各种财务报表、销售记录、工作报告、存货记录、购销合同等； ●　政府机构的出版物：如各种统计年鉴、统计报告、调研报告、政府工作报告等；●　行业协会的报告和定期出版物； ●　专业市场咨询公司的研究报告。2、一手资料法。当现有的二手资料不能解决当下调研问题时，企业必须针对调研问题收集专门的第一手资料。3.3.2　常用的调研方法常用的一手资料调研方法主要有观察法、询问法和实验法。常用的调研方法1、观察法。比如，某商场想了解每天不同时段来店的顾客特点，就可以安排调研人员在商店的停车场、入口和出口处观察记录不同时间段来店的顾客人数、性别、是否驾车、购物数量等情况。商家还经常安排“神秘顾客”到下属商店或者竞争对手的商店，进行观察体验，以达到内部评估和了解竞争者经营情况的目的。这种做法也属于观察法。2、调查法。面谈访问；电话访问；邮寄调查；网络调查。3、实验法。实验法是从影响调查问题的若干因素中，选择一两个因素，将它们置于一定条件下进行小规模的实验，从而获得信息，再分析研究是否值得大规模推广的一种调研方法。3.3.3　确定调查对象1、普查。2、抽查。3.3.4　设计调查问卷精要市场营销信息对企业发现和捕捉市场机会至关重要，它为企业在市场营销活动中的分析、计划、执行和控制环节提供决策依据。企业通过市场营销信息系统收集、筛选、分析、评估和分配所需要的市场营销信息。该系统由企业内部报告系统、营销情报系统、营销调研系统和营销分析系统四个子系统构成。按照调研的不同目的，市场营销调研一般可划分为探索性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研四种类型。市场调研的内容可能涉及宏观环境因素、微观环境因素和营销组合因素。包括产品、顾客、销售和促销。市场调研的步骤一般包括确定调研问题与目标、拟定调研计划、收集信息、分析信息和提出结论。有效的市场营销调研需要制定科学合理的调研方案，方案需要考虑几个方面的内容，包括选择获取调研资料的途径、选择调研方法、确定调查对象、设计调查问卷等。其中调研资料的获取主要有两个途径：二手资料法和一手资料法。常用的一手资料调研方法又包括观察法、调查法和实验法。