商场行业调研报告

受我国电商行业的快速崛起，全国线下购物中心数量连续5年来呈下降趋势，截至2018年底，国内共有5716家购物中心。从一二线城市购物中心的空置率情况来看，2018年我国一二线城市购物中心空置率有所下降。而在各类型的购物中心的发展力表现状况上，奥特莱斯型购物中心继续领跑我国各类型购物中心。1、受电商冲击线下购物中心数量持续下降根据数据显示，2014-2018年我国已开业购物中心数量呈逐年下降趋势。截至2018年底，国内共有购物中心数量达到5716家，较2017年同比下降2%。2014-2018年中国已开业购物中心数量统计情况数据来源：前瞻产业研究院整理但与此同时，根据赢商网统计数据显示，2018年我国新开业533个购物中心，2019年拟开业数量预计与2018年持平。总量下降但每年保持超过500个新开业数据背后，前瞻产业研究院认为是结构在发生变化。电商主要冲击的更多是老旧且没有及时转型的功能单一的购物中心，而集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合购物中心反而日益火爆。这一点从万达广场过去三年保持每年接近50家的新开业量亦能得到佐证。2014-2018年中国新开业购物中心数量统计及增长情况数据来源：前瞻产业研究院整理总的来看，我国购物中心外部面临着电商的冲击，而内部一个运营良好的购物中心往往对区域流量形成虹吸效应。这些因素导致我国购物中心在业态上越来越综合化、体验化，同时积极向线上线下融合转型，并在经营上要更加精细化、数据化，不断提高资源匹配效率，挖掘客户的潜在需求，提升运营效率。2、一二线城市购物中心空置率有所下降从2018年全国购物中心空置率来看，空置率略低于2017年，一改连续四年空置率增长的趋势。其中一二线城市购物中心空置率由2014年的10.3%降至2018年的9.4%，城市商业整体出租率压力有所缓解。2014-2018年中国一二线城市购物中心空置率变化情况数据来源：前瞻产业研究院整理在赢商大数据中心重点监控的19个典型一二线城市中，购物中心平均空置率为9.4%。其中二线城市天津、重庆空置率最高，分别为16.7%和16.6%;一线城市中，广州(10.3%)是唯一空置率超10%的城市，空铺占总门店数的17.09%。2018年中国重点一二线城市购物中心空置率统计情况数据来源：前瞻产业研究院整理3、奥特莱斯型购物中心继续领跑从中国购物中心发展力层面来看，我国不同类型购物中心发展力对比结果显示，2018年我国奥特莱斯型购物中心综合指数录得69.9，较2017年同比下降4.2，但综合发展力仍依次领先于都市型(66.0)、(地区型)和社区型(62.9)三类购物中心。在分项发展力中，奥特莱斯型购物中心的租赁活跃度和运营表现2018年同比都有正向提升，而宏观市场、成本控制中有不同程度的同比调整。相关统计显示，2018年全国奥特莱斯前20强总计录得510.64亿元的销售额，较2017年同比增长近25%，单个项目突破20亿元销售额的奥特莱斯数量也由2017年的10个继续攀升至2018年的13个。百联、RDM、首创、王府井、杉杉等国内外经验成熟运营商继续领衔奥特莱斯市场。2017-2018年中国不同类型购物中心发展力同比对比情况数据来源：前瞻产业研究院整理以上数据来源请参考于前瞻产业研究院发布的《中国购物中心行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。来源: 前瞻网

购物中心空置率高，销售额下降明显国家统计局数据显示，2015-2019年中国社会消费品零售总额持续增长，2019年中国消费市场运行平稳，实现社会消费品零售总额41.16万亿元，同比增长8.05%，与2018年相比，全年增幅虽然有所上升，但是每个月的增速均有不同程度放缓，社零消费增长仍旧承压。再加上受2020年初新冠疫情影响，2020年1-5月，中国社会消费品零售总额仅为13.87万亿元，同比下降13.5%。购物中心是实体商业的主体力量，能最大程度反映实体商业的经营现状。2019年受全国消费意愿影响，全国购物中心空置率略高于2018年，达到9.6%。具体从各级城市空置率来看，一线城市空置率达到6.1%，四五线城市达到15%。2020年，一季度购物中心空置率约为9%，与2019年同期相比略有下降。但是受疫情影响，实体零售关店潮还没有在一季度数据中真正显现，2020年全年购物中心空置率将大幅度增长。据赢商网，受疫情影响，广州购物中心遭遇不同程度的租户流失，全市购物中心空置率攀升至5.7%。国外方面，房地产管理咨询公司仲量联行最新数据显示，虽然疫情封锁措施放松，但增加的客流量未能减轻许多零售商的压力，导致澳大利亚购物中心的空置率已创20年新高。澳大利亚购物中心空店面的平均数量从2019年12月的3.8%提升至2020年6月的5.1%，如果将中央商务区购物区和大型零售店的空置率纳入全国平均水平，平均空置率将升至6.3%，在半年内上升了1.5%。新冠疫情对我国购物中心销售影响巨大。在购物中心空置率大幅上升的影响下，据商务部数据，2020年重点监测零售企业购物中心销售额累计同比大幅下降20.4%。购物中心积极应对，长期仍有好转从购物中心租金收入来看，从近三年(2017年至2019年)租金收入看出，14家企业近三年的租金收入均呈递增的态势。以恒隆与华润旗下代表性购物中心为例，2017-2019年三家代表性购物中心租金收入整体趋于上升。2019年上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场和深圳万象城购物中心租金收入分别录得16.96亿元、8.53亿元和10.66亿元，均实现上涨。2020年由于受新冠肺炎疫情影响，实体零售商业已受震荡，品牌闭店潮暗涌，购物中心空置率风险持续高位，租金收入下行压力明显。1-2月全国各地大部分购物中心主动提出降租免租的优惠措施，租金收入产生直接损失，对单个购物中心而言，2020年的租金收入必然是下降的。但从长远来看，总的租金收入依然会保持上升态势。虽然新冠疫情对我国购物中心发展带来较大冲击，但是随着疫情得到控制，各购物中心也积极应对，进行战略调整，或相继推出线上服务，并且得到国家政策的大力支持，如苏州各大购物中心紧抓热点，将“地摊”融入商业项目，以地摊2.0版本—市集的形式，为实体商业复苏带来了新的生机。深圳各购物中心积极推出无接触配送，号召线上购物，并且2020年8月，深圳市商务局发布关于公开征求《深圳市商务发展“十四五”规划(征求意见稿)》意见的通告，规划到2025年3万㎡以上购物中心130个。商业消费对经济增长贡献突出，成为拉动经济增长的主要动力。2020年上半年，新冠肺炎疫情冲击了购物中心行业发展，随着疫情得到控制，2020下半年，多个购物中心拟开业，如上海南翔印象城MEGA、龙湖成都上城天街等。从长远来看，随着新增商业体入市，市场供应持续加大，购物中心积极转型升级，行业发展将保持良好态势。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国零售行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：前瞻产业研究院）

乐居财经讯 王昕 全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德日前联合发布《中国购物中心数字化转型调研报告》，对中国购物中心数字化转型的现状进行了梳理，并对趋势作出预判。购物中心行业正在进入存量时代，增长红利的消失导致同质化的竞争加剧，行业即将走向变革重生的分水岭。而与此同时，数字化新技术的层出不穷也为行业的变革重生提供了更多的可能性，通过数字化改善客户体验，提升运营效率，创新商业模式，将推动行业重新焕发生机。全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，购物中心的数字化转型，是当前商业地产行业一个非常重要的话题，未来的商业地产，数字化是运营的重点和方向。海量数据的打通与治理，将是购物中心数字化的一大突破点。基于此，全联房地产商会商业地产工作委员会联合RET睿意德开展了中国购物中心数字化转型现状的研究。在此次研究中，针对中国主流购物中心在数字化转型的认知、战略、组织流程、运营等方面展开了全面的调研，范围覆盖一线、二线城市主流商圈，共收到近100份有效样本，调研问卷来自于购物中心行业CEO、总经理以及中层管理者之中。希望通过本次调研能够总结购物中心在数字化转型上的发展现状、所处的阶段、存在的主要问题，从而为购物中心数字化转型的进一步发展获得一些方向性的建议。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:乐居财经

购物中心空置率高，销售额下降明显国家统计局数据显示，2015-2019年中国社会消费品零售总额持续增长，2019年中国消费市场运行平稳，实现社会消费品零售总额41.16万亿元，同比增长8.05%，与2018年相比，全年增幅虽然有所上升，但是每个月的增速均有不同程度放缓，社零消费增长仍旧承压。再加上受2020年初新冠疫情影响，2020年1-5月，中国社会消费品零售总额仅为13.87万亿元，同比下降13.5%。购物中心是实体商业的主体力量，能最大程度反映实体商业的经营现状。2019年受全国消费意愿影响，全国购物中心空置率略高于2018年，达到9.6%。具体从各级城市空置率来看，一线城市空置率达到6.1%，四五线城市达到15%。2020年，一季度购物中心空置率约为9%，与2019年同期相比略有下降。但是受疫情影响，实体零售关店潮还没有在一季度数据中真正显现，2020年全年购物中心空置率将大幅度增长。据赢商网，受疫情影响，广州购物中心遭遇不同程度的租户流失，全市购物中心空置率攀升至5.7%。国外方面，房地产管理咨询公司仲量联行最新数据显示，虽然疫情封锁措施放松，但增加的客流量未能减轻许多零售商的压力，导致澳大利亚购物中心的空置率已创20年新高。澳大利亚购物中心空店面的平均数量从2019年12月的3.8%提升至2020年6月的5.1%，如果将中央商务区购物区和大型零售店的空置率纳入全国平均水平，平均空置率将升至6.3%，在半年内上升了1.5%。新冠疫情对我国购物中心销售影响巨大。在购物中心空置率大幅上升的影响下，据商务部数据，2020年重点监测零售企业购物中心销售额累计同比大幅下降20.4%。购物中心积极应对，长期仍有好转从购物中心租金收入来看，从近三年(2017年至2019年)租金收入看出，14家企业近三年的租金收入均呈递增的态势。以恒隆与华润旗下代表性购物中心为例，2017-2019年三家代表性购物中心租金收入整体趋于上升。2019年上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场和深圳万象城购物中心租金收入分别录得16.96亿元、8.53亿元和10.66亿元，均实现上涨。2020年由于受新冠肺炎疫情影响，实体零售商业已受震荡，品牌闭店潮暗涌，购物中心空置率风险持续高位，租金收入下行压力明显。1-2月全国各地大部分购物中心主动提出降租免租的优惠措施，租金收入产生直接损失，对单个购物中心而言，2020年的租金收入必然是下降的。但从长远来看，总的租金收入依然会保持上升态势。虽然新冠疫情对我国购物中心发展带来较大冲击，但是随着疫情得到控制，各购物中心也积极应对，进行战略调整，或相继推出线上服务，并且得到国家政策的大力支持，如苏州各大购物中心紧抓热点，将“地摊”融入商业项目，以地摊2.0版本—市集的形式，为实体商业复苏带来了新的生机。深圳各购物中心积极推出无接触配送，号召线上购物，并且2020年8月，深圳市商务局发布关于公开征求《深圳市商务发展“十四五”规划(征求意见稿)》意见的通告，规划到2025年3万㎡以上购物中心130个。商业消费对经济增长贡献突出，成为拉动经济增长的主要动力。2020年上半年，新冠肺炎疫情冲击了购物中心行业发展，随着疫情得到控制，2020下半年，多个购物中心拟开业，如上海南翔印象城MEGA、龙湖成都上城天街等。从长远来看，随着新增商业体入市，市场供应持续加大，购物中心积极转型升级，行业发展将保持良好态势。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国零售行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

近年来我国购物中心行业运营表现基本稳定，成本控制力有所提高，市场整体较为活跃。购物中心总体存量规模逐年上升，增速下降，2020年总存量规模达到4.4亿平方米，同比增长4.76%。分城市线级来看整个行业，据中国连锁经营协会评估结果，2019年三线及以下城市的综合发展力最高，为68.3，同年一二线城市的综合发展力分别为62.9与62.2。新开业购物中心数量方面，三线及以下城市新开业购物中心数量占比也整体保持在40%左右的水平，在2021年拟开业购物中心统计情况中，三线及以下城市的数量占比接近50%。购物中心行业之所以倾向于在三线及以下城市发展，主要得益于逐年升高的城镇化率带来的低线城市旺盛的购物需求，同时中高端品牌有渠道下沉需求，加上政府各方面的支持，购物中心在三线及以下城市能够有较好的成长空间，但同时应注意人才不足以及资金短缺等风险。总体看来，我国购物中心发展较稳定，三线及以下城市较大的发展空间与需求吸引了越来越多的投资者。行业宏观市场运行良好，成本控制能力有所提升通过中国连锁经营协会的评估，中国购物中心行业的宏观市场指标与成本控制指标均逐年上升。宏观市场指标录得78.9,同比上升3.6,高出荣枯线28.9，说明大部分业主对零售和消费市场的运行持乐观态度。租赁活跃度指标录得70.8，高出荣枯线20.8，租赁活跃度较好。2019年，国潮的崛起给购物中心租赁市场来带新的需求点。运营表现指标录得最高分值的80.57，显著高出荣枯线和其他分项指标。成本控制指标分值录得42.96，低于荣枯线17.04，成本压力犹在，但较去年同期显著提升，表明业主的把控能力加强。购物中心整体存量上升，增速变缓从购物中心总存量规模来看，2009-2020年全国城市购物中心体量存量规模逐年增长，近年来增速逐年放缓。2019年总存量规模达到4.2亿平方米，同比增长12.8%。据赢商大数据统计，2020年全国新开业购物中心总量为373个，总商业体量3447万平方米。同比2019年，数量下降约三成，总体量下降约28%。截至2020年底，国内购物中心数量约4800家，面积达4.4亿㎡。总体看来，购物中心体量存量规模增速逐年下降，购物中心发展进入平稳期，但行业整体仍处于高供应阶段。注：统计标准为商业建筑面积≥3万㎡的购物中心，数据统计截止至2021.1.13。三线及以下城市发展能力逐年稳定提升分城市能力来看，一线城市发展力同比下滑9.2，主要是因为一线城市竞争较为激烈，使得营销和技术的成本上升，从而导致一线城市指数下跌。二线城市综合发展力录得62.2低于三线及以下城市的68.3，目前二线城市购物中心存在的主要问题是开发量过大和急需去存量。与一二线城市不同，城市、商圈相对闭合的三线及以下城市，在2019年城市综合发展力录得68.3，高于同年一二线城市的水平。三线及以下城市优质购物中心项目选择较少。而以网购为主要途径的品牌宣传正迅速培育起此类城市消费者的品牌认知度，加上可支配收入的不断增长，越来越多的品牌意欲进驻和布局远离经济核心区的较低能级的人口节点型城市。三线及以下城市包括三线城市、四线城市与四线以下城市，2017-2020年这三种线级城市每年开业的购物中心数量占比总和整体呈上升趋势，近年来保持在40%左右的水平。2020年三线城市开业的购物中心数量占比为24%，四线与四线以下城市占比分别为8%与7%。据赢商网统计的2021年拟开业购物中心情况，三线及以下城市的拟开业购物中心数量占比总和高达48%，超过了近年水平，可见越来越多的购物中心开发商倾向于开发三线及以下城市的消费潜力。注：1、统计标准为商业建筑面积≥3万㎡的购物中心，数据统计截止至2021.1.13。2、2021年数据为赢商网预测数据。行业在三线及以下城市发展优势相对于一二线城市，三线及以下城市的发展优势主要体现在城市本身较大的商铺、住宅投资需求，逐渐缩小的城镇差异带来的低线城市居民巨大的消费需求以及中高端品牌自身的渠道下沉需求。同时，在三线及以下城市投资购物中心还应当注意人才匮乏、地区排他性以及资金短缺等风险。更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里

赛格国际算是西安市的购物中心中数一数二的。其地段在目前最繁华的小寨十字，之前虽然久仰大名，但是对于一个很少逛街的胖子来说，实属第一次完整的把这个商场逛完。接下来就通过图文的形式把所见所闻简单描述一下。赛格国际坐落于小寨十字的东北角，人流量车流量都非常巨大，从小寨天桥可直接通往赛格的二楼，胖某就是从天桥直接进二楼的。进入二楼以后一幕巨大的瀑布映入眼帘，视觉冲击感还是非常的强烈的。足以看出商家是非常用心的在经营。虽然万达五路口店也做了城堡式的壁画，但是和动态景象相比还是略显逊色些。通过巡游整各个楼层发现，整个商场的人流量还是不错的，细分的话，一层的美妆和某层的青年服饰人流量比较大一些。人流量最大的区域要数快消品饮食区域，每个小店装修的非常的有特色。通过胖某的观察，赛格国际整体的购物性还是比较纯粹的，商场内娱乐设施比较少。而且对楼层品类的划分非常明确且严格，基本不存在非品类的商品或服务在相应楼层出现。与其他大型购物商场相比赛格并没有出现电影院和电玩城。这一点开始值得肯定的，让购物变得更纯粹一点。赛格国际对于品牌的要求也非常高，基本都是国际大牌或者国内一线品牌，不存在一些山寨品牌或者国内杂牌的出现。虽然胖某对于很多品牌也不尽了解，但是在胖某知道的范围内，出现的算是比较好的品牌了。同时还有两个现象，一个是，奢侈品牌的顾客进店量要比大众品牌的进店量要大很多。另一个是在韩国本土较高端的雪花秀和iope的进店量不如中端兰芝，看来品牌的知名度培养还是非常重要的。通过对商出口以及下楼人群一段时间的观察，发现实际产生消费的人数普遍偏少，大多都是空手而归的，在购物人群中，普遍手中提1到2个购物袋的人数占多数，超过2个的人数基本没有。胖某点评：在实体经济整体不景气的时代里，赛格国际能保持相对不错的人流量实属不易，但整体的进店购物转化率偏低，长期下去亏损是必然趋势。在电商经济的冲击下，品牌渠道的多样化，和市场价格的透明化，将是赛格面临的一个很大的挑战。如何生存下去并且保持增长将是赛格老板当下应当考虑的问题。

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