山东房地产市场研究

乐居买房讯 由山东省房地产业协会主办，易居克而瑞、乐居财经、山东明源云协办，全省16城市房地产业协会、山东世联怡高物业、山东省诚信行物业、贝壳找房鲁西省区等联合支持的《2020年山东省房地产行业发展报告》（以下称《报告》）线上发布会将于2月26日（本周五）上午9：00-11:00召开，诚邀各会员单位，各市行业协会，有关房地产企业及广大朋友关注。主要议题：介绍《报告》编制有关情况；发布2020全省房地产开发企业销售榜单；介绍介绍山东本土房地产开发企业发展路径研究；介绍2020年山东房地产中介行业情况；是介绍2020山东省住房租赁行业情况；解读《山东省健康住宅开发建设技术导则》。发布会议程：一、山东省房地产业协会秘书长井坤介绍《2020年行业发展报告》编写背景及参编单位情况；二、易居企业集团克而瑞济南机构总经理唐堂介绍《2020年行业发展报告》情况并发布2020全省房地产开发企业销售榜单；三、山东明源云解决方案负责人呙裴介绍山东本土房地产开发企业发展路径研究；四、贝壳找房业务策略经理张勃兴介绍2020年山东房地产中介行业情况；五、山东世联怡高物业顾问有限公司总监赵静介绍2020山东省住房租赁行业情况；六、山东省建筑设计研究院有限公司建筑副总王卓然解读《山东省健康住宅开发建设技术导则》。《报告》发布采用线上直播发布的方式进行，敬请各界朋友关注。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房

本报告数据来源：(a)宏观数据：国家及各地市统计局(b)房地产数据：山东省各地市住宅与房地产信息网、合富大数据（微观数据为市场调研数据），统计范围除青岛为全市范围外，其他地市均为主城区(c)土地市场数据：中国土地市场网、山东省各地市自然资源和规划局，统计范围除青岛为全市范围外，其他地市均为主城区涉宅用地版权声明：本报告仅作提供资料之用，并不构成合富研究院提供任何专业建议或服务。合富研究院不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任。本报告版权归合富研究院所有，如需引用或转载，需征得合富研究院的书面同意。如需引用报告中的信息，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。任何人使用本报告，视为同意以上声明。

2020年受疫情影响，山东房地产市场虽然整体热度有所下降，但各城市因城施策保障市场运行，3月份开始市场逐步恢复常态，全年市场表现平稳。据统计局公布数据，2020年山东省商品住宅销售面积和销售额分别为11904.7万㎡和10109.6亿元，分别增长4.2%和8.9%。青岛、济南两大中心城市引领着山东房地产市场发展，成交量价平稳，临沂、潍坊、淄博三四线城市表现也是各有不同。目前山东省疫情形势相对稳定，低风险区域人员持“绿码”可以有序流动。很多山东地市外来人员选择返乡过年，外省或者中高风险区域人员积极响应就地过年。青岛、济南属于人口吸附力较强的城市，据观察发现今年春节期间青岛、济南等城市人流量较往年略有增加，淄博、临沂、潍坊等三四线城市多属于人口流出城市，受各地疫情防控政策的影响，返乡人员较往年有所减少。今年春节期间我们重点选取了以下五个城市进行调研，下面来看下各城市的市场表现。 济南：“强省会”时代下的济南楼市未来发展潜力较大济南作为山东省会城市，尤其是2019年以来从“省会战略”到“让济南这个山东龙头扬起来”，从“携河北跨”到新旧动能转换，济南开始步入“强省会时代”，2020年实现GDP突破万亿。济南至此实现了历史性突破，跨入了万亿俱乐部。对省内外尤其是省内人才的吸引力越来越大，济南2020年成交788.4万㎡，同比增长17.8%，增幅较大，济南目前执行限购限贷政策，二套房首付比例高达60%，不可谓不高，改善型需求受到限制，但市场规模仍出现大幅增长，说明刚性需求旺盛。2020年济南商品住宅均价15068元/㎡，同比下跌2.6%，成为近五年唯一出现回落的年份，房企多采用“以价换量，现金为王，落袋为安”的策略，用低价吸引市场的刚需，对于刚需客户，价格是非常敏感的要素，尤其是受到年初疫情的影响，二季度企业采用各类手段吸引客户，多以降价促销为主，以保持一定的市场规模，下半年随着市场规模的逐步恢复提升，价格有所回升，印象比较深刻的是张马片区，随着片区内在售房源越来越少，年底的时候多数楼盘可选房源较少，房价坚挺，离地铁最近，可选房源最多的中建蔚蓝之城价格明显提升。2020年济南主城住宅用地成交规划建面1281.7万㎡，同比下降15.4% ，其中历城区宅地市场成交340.8万㎡，占据总成交量的四成多，远高于其他区域，后续仍为重要的供应地。2020年楼面价稳步上涨，在面粉涨价的前提下，面包很难降价，而且济南作为省内领头大哥，人口输入是源源不断的，刚性需求和改善型需求能持续增长，但在“房住不炒”的大基调下，房价出现大涨的可能性很小。在经历了2019年和2020年大半年价格低迷的情况下，2020年市场规模提升明显，2021年济南市场将如何走向，在推出一系列城市利好、落户放松的基础上，济南对周边县市的吸引力越来越大，大量人口的输入必定会带来更多的购房需求，但是随着购房者对产品质量的关注，也要求市场能提供更多高质量产品。青岛：人才政策加码管理细化，未来机遇挑战并存经历波折不凡的2020年，青岛的商品住宅成交总量与2019年基本一致，维持在较高水平，一季度受疫情影响明显，而后半场不断发力最终同比保有增量。价格方面主城区与辅城明显分化，市北、崂山等核心地区价格稳中有涨，楼盘去化相对容易，而周边区县如胶州、即墨等地同比下降，区域内楼盘优惠促销政策频现，房企以价换量稳定现金流。在提出学深圳赶深圳口号以来，青岛这一年楼市相关政策不断出台，加强对全装修管理，对房地产市场管理的精细度不断提升，人才落户政策也接连密集出台不断加码，到12月底一次出台六个文件强化青岛创业城市建设、提出进一步放开落户，体现了青岛人才强市、创业强市的决心，也为留居青岛的建设者们增加许多城市温情。从年初提出加强人才住房建设和管理，全年筹建不少于十万套的任务以来，到人才住房实施细则发布，对市场影响不小，其中城阳区共有产权政策表现尤为亮眼，持续发力使得城阳区商品住宅逆势而上同比成交增量稳居第一，高达73.9%。随着7月后城阳共有产权“零首付”取消且案场价格已出现上涨，后续政策影响力有所减弱。据统计局数据2019年青岛常住人口新增10.5万，而宁波、长沙、西安、佛山都在20万以上，同为二线城市的吸引力差异一目了然，青岛人才政策在全国范围内对比吸引力相对较弱。当然青岛也在努力，比如青岛提出胶东一体化打造胶东经济圈、加速建设胶东一小时交通圈，将有利于扩大对周围城市的辐射和吸引。青岛对本省人口吸引力优势明显，身边的同事朋友大多数来自省内其它城市如潍坊、菏泽、枣庄等地，省内人口支撑力较强。春节期间外出就发现，地铁人流量、道路车流量较往常减少，但较往年春节有所增加。主要由于山东省内疫情形势稳定，省内低风险区域人员持健康通行码“绿码”可以有序流动，省内外来人员多选择了返乡过年，而省外及中高风险区域人员则积极响应就地过年。未来青岛如何吸引更多年轻人才，在同类二线城市中脱颖而出，依旧有太多功课要做。 人才政策只是表象，再深究依旧是产业结构要持续优化。近几年青岛产业结构在持续调整优化，三产占比持续上升，2020年达61.4%，新兴产业占生产总值的比重正不断提升，互联工厂、个性化定制等新业态新模式不断涌现。青岛正在小步快跑，追赶先进。未来必须要多管齐下，深刻改变营商环境、整合各方面资源持续提升城市的竞争力和吸引力，吸引更多优秀人才。没有持续人口增量，房地产的潜在市场需求也无从谈起。而青岛十四五规划已经提出“世界工业互联网之都”口号，希望能依托自身深厚制造业基础，抓住下半场互联网风口，在“十四五”中奋力出击。临沂：城区积极扩容，未来发展可期在山东省2020年最新发布的空间发展格局中，临沂市位于省会、胶东、鲁南三大经济带的叠加地段，成为山东半岛继济南、青岛之后新的次中心城市。作为鲁南经济带的核心、首轮轮值的城市，临沂市研究确立了“东拓、西联、南融、北接、中疏”的区域战略，城区建设积极扩容提质，这能否重构房地产新格局？主城区东扩：过去很长时间河东城区建设一直沿着沂河南北发展， 2020年临沂区域住宅成交均价中，河东区成交均价突破万元仅次于兰山区（含北城新区）。无论说“北上东进”还是说“两河时代”都体现出临沂对河东的期待，河东现在有个响亮的名字叫东城新区，河东定位于居住区和公共服务区，将会承接北城外溢的购房客群。数据来源：CREIS中指数据西城崛起：处于西部新城核心的义堂镇聚集了数千家中小企业，居民购买力较强。2020年西部新城房地产市场开始崛起，成交宅地规划建面117万平，溢价率达76.6%，本土房企房源集团以元/㎡的楼面价竞得的一宗义堂镇宅地达到区域最高价。纵观近两年市场发展，西部新城融入主城区的态势越来越明显，但片区缺乏改善型大品牌新项目，这也就不难理解为什么片区内中南、房源等新项目入市能够持续热销。刚需向南：如果在临沂主城区寻找8000元左右的房子，可能唯一的选择就是去城南片区，在过去受制于拥堵的交通，自成的商圈，还有和老城的发展的脱节，城南片区一直是临沂中心城区的价格洼地。但是随着临沂火车站西迁、沂蒙路打通以及高架动工，2020年片区内儒辰玉兰公馆、青啤沂河美域等项目不菲的销售业绩，印证了城南片区吸引了越来越多刚需一族的青睐。北城维稳：过去八年间，北城一二期新房均价从五千到现在突破两万大关，房价水平领跑临沂房地产市场。2020年片区内绿地、碧桂园、儒辰、中南等企业在售项目热度较高，开盘去化速度较快。随着北城三期的不断发展，区域供应量增长，2020年北城新区批售住宅面积145.55万㎡，位列第三位，市场供不应求状态得到有效缓解。同时在“房住不炒”政策指导下，去年9月，临沂首次实行“限房价、限地价、竞配建公共设施资金数额”办法予以调控地块出让，北城新区出现两限地块。在这样的背景下未来区域价格有望保持平稳。 潍坊：2020年楼市低开高走，价格平稳，高新区为置业热门区域 在2020年这不平凡的一年中，潍坊楼市也经历了起起伏伏。一季度受疫情影响较为严重，售楼处关闭、一些项目停工，3月份市场秩序陆续开始恢复，政府为保障市场稳定健康发展，出台支持企业发展政策，包括降低预售监管资金，A级以上信用等级的开发企业资金监管额度减半；延期交房等。二季度被压抑的需求开始释放，加之开发商适当让利促销，市场热度明显恢复，二季度开盘项目数量同比明显增加，三季度之后随着前期积累需求得到释放，四季度开盘项目数量有所减少，市场走向逐步企稳。从数据来看，2020年潍坊市本级商品住宅成交面积为667.43万㎡，成交均价为7789元/㎡，同比上升0.46%。2020年全年房地产市场整体呈现“先抑后扬、快速恢复、逐步企稳”走势。图：2020年潍坊市商品住宅成交情况数据来源：CREIS中指数据据不完全统计，潍坊市区在售楼盘达250个以上，供应量大，市场竞争压力可想而知，区域表现分化也十分明显。2020年高新区、潍城区、奎文区位列潍坊各区域成交量的前三位，合计占比近六成。高新区近年来发展十分迅速，片区内歌尔、潍柴等龙头企业带动经济持续发展，配套不断完善，市场热度最高，为潍坊房价最高的区域，片区内品牌房企云集，中海、中南、世茂、旭辉银盛泰等企业均进驻，小编好几个亲戚2020年都选择了在高新区置业，从他们口中了解到选择高新区主要是看中片区内的商业和学校配套资源，未来区域发展潜力大。潍城区、奎文区为潍坊传统老城区，配套发展已经十分成熟，先天地段优势自然吸引众多购房者。众所周知，潍坊是一座典型的“县域经济强，城区经济薄弱”的城市，潍坊GDP总量在山东排名第四，我们可以发现其县域实力非常强大，如寿光、诸城、青州等市GDP都排进了全国县域百强。县域经济实力强，自然就业机会就多，那么潍坊市区的吸引力就会比较弱，甚至有些县市的房价高于市区。小编生活在诸城的姐姐就表示，在诸城的工作机会很多，而且学校资源也可以满足教育需要，暂不考虑在潍坊市区置业。潍坊市区对周边县市人口虹吸效应不足，2019年潍坊市辖区常住人口仅213.92万人，市区人口相对较少，房地产市场需求以本地人消化为主。长期来看，人口是支撑楼市发展的重要动力，未来通过加快经济转型升级，提升民生保障，提高城市活力才是城市发展的基石，潍坊未来发展路径任重道远。 2020年潍坊房地产市场受疫情影响较小，但区域分化明显。全年房地产市场发展平稳，新房均价在8000元/㎡以下，与其它城市相比，潍坊房地产市场在山东可谓一股清流。淄博：棚改热潮退却房价承压，市场竞争压力大2020年淄博房地产市场受疫情影响，上半年走势稍显低迷，下半年有所回升，疫情初期项目开盘数量、销售量俱降，房价大趋势也是稳中有降。1月底至2月，淄博和绝大多数城市一样，项目供应停摆，拿证上市暂缓，售楼处或关闭或转至线上，线下销售渠道全面停滞，全市的经济状况也陷入低迷。自3月防控成效显现开始，购房者积攒的需求得到释放，年中至年底销量已大致恢复到与19年同期相当的水平，但整体房价仍有所下滑。除了西部新城区有高端楼盘入市拉高房价之外，各区绝大部分楼盘都维持在相同价位或更低。受疫情影响整体收入预期下滑，而对于购房者而言，价格因素最为敏感。于是一些楼盘在新推项目上降低了起售价，并且附加降低首付、低定金选房、存量房折扣、特价房、加推人才住房等优惠措施，在合理范围内变换营销策略，促进新房销售。在度过年初难关之后，年中经济恢复势头转向迅速，普通民众的买房热情回升，市场也有了一波回暖。但对于淄博这一三线城市来说，每年的人口以及购房需求都是基本稳定的。所以自从18年1月16日“棚改、拆迁鼓励实物安置，取消货币化安置鼓励”之后，缺少了大量资金注入的淄博地产市场，市场进入下降期。少了“棚改”这一大助力，大量的新房库存量将会面临更加巨大的去化压力，楼盘竞争压力也会加大。前几年的棚改热潮被认为是推动楼市繁荣的主因，但不容忽视的返乡置业也是一大催化剂。在省内疫情形势较为稳定的形势下，春节期间各大房企楼盘都在积极营销，紧抓返乡置业这一节点，返乡优惠、春节礼包、首付分期等优惠政策齐出，尽力延续回暖的势头。2021年年初，淄博新房成交已逾7000套，超过2020同期前四个月的总成绩。2021年初，新房市场回归正轨，表现远超2020年同期，但目前淄博楼市的状态仍然是供大于求，商品房去化周期较长，未来房企竞争压力大，房价承压。结语2020年“房住不炒”贯穿全年，山东各城市市场发展比较平稳，青岛、济南作为山东两座万亿城市，人口吸附力较强，2020年两城市房地产市场恢复速度较快，临沂、潍坊、淄博等三四线城市紧随之后逐步恢复常态。未来房地产政策整体仍将保持连续性和持续性，2021年“房住不炒”的调控总基调不会变。山东各城市将继续因城施策，提升城市能级，保障房地产市场健康发展。中指研究院主笔分析师：郭晓锋，朱丽芬，吴江婷

来源： 凤凰网房产济南站1月8日，由济南市房地产业协会、齐鲁晚报·齐鲁壹点联合主办的“下一个十年”新时代下房地产发展力高峰论坛在山东大厦举办。论坛上，市房协发布了2019年济南房地产市场运行基本情况。市房协发言人、山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海从2019年商品房供应、成交、库存、预售、库存等方面做出权威解读，就市场变化和政策走势进行了分析预判。大会还发布了2019全年济南房地产市场9大排行榜榜单。论坛现场市房协发言人、山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海做权威解读房地产市场下行回归商品住宅库存9.82万套市房协发布2019年房地产市场系列数据新建商品房销售情况。2019年，新建商品房销售19.09万套，面积共计1517.31万平方米，同比下降0.61%，均价为11902.73元/㎡，同比增长2.49%。其中，商品住宅销售8.04万套，销售面积共计1008.15万平方米, 同比增长4.14%，均价为13074.44元/㎡, 同比增长3.67%；办公销售0.77万套，销售面积共计85.82万平方米, 同比增长4.46%，均价为12823.21元/㎡, 同比增长2.87%；商业用房销售0.73万套，销售面积共计73.02万平方米, 同比下降14.49%，均价为18166.95元/㎡, 同比下降2.86%。商品房库存情况。截至12月31日，济南市新建商品房库存量为51.88万套，面积3126.46万平方米，同比增长41.37%。其中住宅9.82万套，面积1325.68万平方米，同比增长35.17%；办公写字楼2.70万套，面积293.91万平方米，同比增长15.5%；商业用房1.47万套，面积237.28万平方米，同比增长7.97%。存量房交易情况。2019年，二手房交易5.68万套、成交面积436.39万平方米，均价为9649.20元/㎡。其中二手住宅交易3.96万套、成交面积355.41万平方米，均价为10209.14元/㎡。市房协指出，2019年济南房地产市场呈现四方面形势。一是房地产市场呈现理性回归态势。近年来，济南房地产市场一直以改善型需求为主，但从近期住宅销售情况看，市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，特别是二手房置换量下降，影响到部分改善型需求购买能力。二是区域分化不均衡。张马、雪山、唐冶等部分区域竞争激烈，区域内大多为2017年以后高价拿地项目，因土地成本较高，价格竞争激烈，加剧了高价拿地房企的经营难度；但有部分大体量低价拿地项目，因能保证一定利润空间，有降价促销现象。三是价格特征明显。目前1.3万元左右的主流销售产品受价格回归影响较大，而2万元左右中高端产品市场较为稳定，未出现大幅降价促销现象。四是住宅库存增加。全市住宅去化周期约为15个月（2018年底为12.4个月），区域库存分化明显。孙大海分析了2019年济南房地产市场形势原因。一是土地价格较高。与其他同类城市比，由于地价较高，配建较多，一定程度上影响了企业拿地的积极性。二是改善型需求受到抑制。从2014年以来济南市房地产市场进入改善型需求为主的市场，由于2015-2017年之间的不理性急剧增长，透支了大量购买需求，导致改善型需求受到抑制。“整体来看，2019年济南市新建商品住房市场和全国其他城市一样，呈现下行回归态势，市场进入理性调整期，供求量虽保持相对稳定，但价格出现一定回调，城区周边区域项目价格下调幅度较大，降价幅度在15%左右，主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小。”从2019年销售情况看，济南市房地产市场虽然出现明显降温，在保持一定市场规模的同时，住房价格实现了平稳回调，整体保持平稳态势。房地产市场以刚性需求、改善需求为主，销售占比超过80%。2020年市场平稳回调控土地价格，完善市场监测针对2019年济南房地产市场情况，市房协预判2020年市场走势有三方面。一是房地产市场整体走势仍保持平稳，呈现平稳回调的态势。二是库存结构逐渐优化，供需矛盾进一步缓解。三是由于2017年以来，济南市住宅用地出让价格普遍较高，楼面价加配建成本，基本接近市场销售价格，市场存在规模萎缩和土地储备不足的可能性。市房协也对2020年相关政策作出六点预判。2020年济南将继续落实一城一策备案要求，按照稳地价、稳房价、稳预期的要求，调控政策不放松也不加强，推进住房租赁市场发展，加强房地产市场监管。政策从六方面作出了预判：一是继续推进住房租赁市场试点工作。加快“租购并举”，建立和完善商品住房、租赁住房协调发展的住房市场体系。二是完善市场监测机制。密切监测房地产市场变化，及时做好预警预控及处置预案，保持房地产市场平稳发展。三是控制土地出让价格。细化配建规划，适度降低配建面积和要求，分区域把控土地出让节奏，合理控制土地出让价格。四是加强商品房全流程监管。建立房地产开发项目电子项目手册，记录房地产开发项目开发建设、销售、交付全过程监管，强化项目开发过程的可预控、可追溯；推行商品房销售告知书制度，加强买卖合同履约情况的监控监管；规范房地产市场秩序和房地产开发企业经营行为，加强房地产开发企业信用信息管理，强化信用约束，加强联合惩戒，保障购房群众合法权益。五是依据市场变化，适度微调相关调控政策。六是加强房地产市场舆情监测管控。进一步加大自媒体的管控力度，对恶意和不实舆论报道加大处罚力度。同时加强市场正面宣传和舆论引导，营造健康的市场舆论环境，稳定市场预期。楼市T30系列榜单发布120-160平米成交占4成多大会发布了2019年企业销售系列榜单，榜单分为企业榜和项目榜。其中，企业榜从商品房销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行；项目从销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行；商品房项目中又针对商品住宅从销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行。从企业排行榜来看，TOP10企业销售金额和销售面积进榜门槛、TOP20企业销售金额和销售面积进榜门槛较去年同期有较大幅度下滑，TOP30金额和面积进榜门槛上涨幅度明显。从榜单来看，济南市场回归理性，商品住宅去化周期处合理区间，市场规模保持相对稳定，市场竞争进一步加剧。商品住宅套均面积增长，创造新高，2019年商品住宅套均面积125.22㎡，创造新高，较去年的122.39㎡增加了2.83㎡。120-160㎡户型面积段成交套数占总成交套数比例为41.5%，较去年提高2.5%，改善型需求继续稳定增长；100㎡以下户型面积段成交套数占总成交套数比例为13%，较去年下降7.67%。从数据看，2019年有商品房网签记录的企业为275个，较2018年增加13个，有商品住宅网签记录的企业为195个，较2018年增加4个。商品房项目594个，较2018年增加74个；商品住宅项目402个，较2018年增加52个。企业和项目数量的不断增长，说明市场各方对济南城市发展的预期向好，在一定程度上对济南房地产市场平稳健康发展形成了支撑。在总成交规模保持稳定的情况下，市场竞争进一步加剧。单项目平均成交量和成交金额下降，使市场下行的判断体感增强。2019年商品房成交金额TOP10共成交760.31亿，占全市成交比例43.78%，较2018年下降3.27个百分点；TOP20企业共成交1052.3亿，占全市成交比例60.6%，较2018年下降4.41个百分点；TOP30企业共成交1238.15亿，占全市成交比例71.3%，较2018年下降3.45个百分点；TOP50家企业共成交1464.81亿，占全市成交比例84.35%，较2018年下降2.55个百分点。总体来看，市场集中度格局稳定，TOP10占比40%以上、TOP20占比60%以上、TOP30占比70%以上、TOP50占比80%以上的市场格局并未发生改变。TOP10企业销售金额和销售面积进榜门槛分别为41.2亿、33.36万㎡，较2018年分别下降了9.31亿、1.8万㎡；TOP20企业销售金额和销售面积进榜门槛分别为23.51亿、19.28万㎡，较2018年分别下降了0.53亿、2.2万㎡；TOP30金额和面积进榜门槛分别为15.88亿、14.97万㎡，较2018年分别上涨了2.17亿、2.21万㎡；TOP50金额进榜门槛为8.31亿，较2018年上涨了0.4亿，面积进榜门槛为6.93万㎡，较2018年上涨了1.45万㎡。来源：济南市房地产业协会

近两年,楼市调控政策的层层加码以及“房住不炒”的理念,使得济南房地产市场逐步趋于理性。进入今年下半年,济南楼盘开始陆续出现降价现象,各种“限时抢”“特价房”等优惠活动频出,而有的楼盘则是“简单粗暴”直接降价,此外,近期市场还出现了小户型产品,让不少刚需购房者在今年买到了合适的房子。回顾2019年,济南市场、价格、需求有哪些新的发展变化?齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访多位业内人士,进行深入剖析解答。齐鲁晚报·齐鲁壹点购房俱乐部看楼车走进楼盘“火热”到“冷静”回归理性进入稳定期2014年,济南市房地产市场进入改善型需求为主的市场,由于2015-2017年之间的不理性急剧增长,透支了大量购买需求。“2015年济南住宅成交量首次突破1000万㎡,2016年住宅成交金额突破1000亿元,这成为济南房地产市场发展的两个里程碑。”据济南市住建局相关工作人员介绍,济南的房地产市场进入腾飞阶段后,济南房价出现了不理性的过快上涨,针对这样的市场环境,2016年9月济南重启限购政策,经过两年的房地产市场调控,2018年下半年开始,济南房地产市场正常回调。该工作人员指出,当前济南仍继续坚持“房住不炒”的政策要求。据了解,随着购房者逐步恢复理性,对于买房开始持观望态度,再加上去年拿地的项目,今年陆续入市出货,市场逐步形成供大于求的状态,导致很多楼盘开始“卖不动”了,再加上前几年济南楼市的快速发展,已经消耗了一大部分的购买力,如今购房力下滑很明显。合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明指出,宏观调控政策从鼓励置业专项限制置业的各种政策叠加因素对市场发展形成了刹车效应,置业需求的持续释放导致短期需求集聚有限,是本轮行情由热转冷的直接原因。同时,行业景气度周期性变化也是原因之一,从全国的行业发展来看,本轮上涨行情持续了近五年,是历轮景气周期中上涨行情持续时间最长的一次,属于济南楼市本轮行情的正常变化。“传统的金九银十、开发企业为冲刺年终业绩,虽也推出了打折促销、特价房等降价跑量的营销活动,但市场观望情绪依然比较浓厚,成交规模保持平稳,没有出现预期的回升。”山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析到,2019年3、4月份,受金融政策、需求释放等多重因素影响,济南住宅成交量达到全年的峰值,但进入下半年以来,鉴于政策环境整体偏紧,且刚需购买力已逐步消化,成交量明显呈下行趋势,市场开始回落。“今年的济南房地产市场呈现的是理性回归的态势。”记者了解到,长期来看,济南房地产市场以刚性需求、改善需求为主,住房的变化带动生活质量的提高,推进家庭需求的不断改善。面对泉城市民日益增长的住房需求,济南的住宅市场供应量也在随之变化增加,当前整体供求没有发生太大变化,供应量比较充足,市场基本保持了平稳的状态。“特价”“直降”“小户型”市场回落刚需也能出手了从进入今年下半年,济南楼盘就开始陆续出现降价现象。记者通过探盘获悉,此前世茂璀璨悦府推出过7月臻品房源,从一万六千多的单价直降到一万四千多,总房款优惠可达20多万;位于新东站片区的新城香溢华庭,推出过员工内部房,每套优惠12万-16万,优惠后的单价在11000元左右,低于周围市场价2000元以上;天鸿·公园大道原价13000元/㎡左右,曾在中秋推出限时9折,推出11888元/㎡认筹的活动。而临近年底,各个楼盘为年底冲刺业绩,更是推出不少打折优惠的房源,位于张马片区的拉访人员告诉记者,翡丽公馆项目原价在17000元/㎡左右,现在推出14000元/㎡的特价房源。碧桂园CLD凤凰首府,也推出13000元/㎡左右的特价房源。像张马片区的万科正荣悦棠府、万科·碧桂园魅力之城等项目都有不同的优惠。济南市民吴先生告诉记者,去年他曾经看中了唐冶片区的一处楼盘,价格在17000元—18000元/平米左右的精装修房源,由于当时超过预算只能作罢,而到了今年该楼盘的价格降至15000元—16000元/平米左右,近期还推出均价13500元/平米的特价房源,吴先生把握机会,买到了心仪的房子,“这两年政府在进行调控,我在看房过程中明显感到市场正逐步回归理性。”据吴先生介绍,此前市场比较火热,想要买到合适的房子,对刚需者来说确实有些吃力,但随着市场逐步降温,刚需也能出手了。此外,令不少刚需者惊喜的是,近期市场还推出了小户型住宅。记者了解到,当前市场90㎡以下的小户型住宅极为稀缺,基本以90㎡以上三居室、四居室为主。而中海·锦城项目近期推出了60㎡、80㎡、85㎡小户型住宅,均价13000元/平米左右。“80多万就能买到房子,这是之前想也不敢想的。”市民姚女士告诉记者,作为刚需需求,价格预算是她考虑的首要因素,像这种户型小的产品让总房款大幅降低,减轻了她不少的购房压力。价格以促销形式走低中高端产品市场较为稳定“现阶段,济南房地产市场价格的不断变化是因为市场在寻找价格线走势的平衡点。”许传明说,房屋价格会根据供需双方的交易,不断调整,从而达到一个合理范围内。他指出,在济南房地产市场盘整了一年多的基础上,楼市筑底基本接近尾声,2020年将完成筑底过程,各方对于市场走势形成共识,房地产进入稳定发展新阶段。许传明认为,2019年济南房地产市场走势的主题词是筑底盘整,济南整体市场交易热度在2018年四季度开始由热转凉,市民需求置业热情逐步转冷,整体市场从卖方市场转入买方市场,价格以促销形式逐步走低。根据国家统计局发布的国家70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,记者发现,济南新房价格环比已连续下跌4个月,二手房更是8连降。对此,有业内人士也指出,目前济南新建商品住房市场和全国其他城市一样,呈现一定下行回归态势,市场进入调整期,供求量虽保持相对稳定,但价格出现回调,尤其城市周边区域项目价格下调幅度较大,如雪山、唐冶片区降价幅度在15%左右,主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小。“当前的济南房地产市场的供需结构没有发生明显变化,已形成以刚性需求和改善需求为主的市场结构,且一直保持着相对稳定的状态。”该人士分析,济南部分区域13000元主流销售产品受价格回归影响较大,20000元左右中高端产品目前市场较为稳定,未出现较大幅度降价促销现象。据悉,今年100-144㎡面积段占成交总量的73%,刚需和改善的群体是市场的主力支撑,90㎡以下和160㎡以上面积段占比显著回落。此外该人士还说道,近年来,济南房地产市场一直以改善型需求为主,但从近期住宅销售情况看,市场有一定下滑,购房者观望气氛加剧,其中二手房置换量下降直接影响到部分改善型需求购买能力,市场呈现出以刚需产品销售为主,改善型产品出现一定滞销的新变化。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者　谷婉宁

8月，楼市成交整体小幅上升，同环比均升。政策方面，较上半年有所收紧，中央多次召开高级别会议，重申“房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，强调“因城施策，稳地价、稳房价、稳预期“。韩正副总理主持召开房地产工作座谈会，10城相关人员参会；月底住建部召开房地产工作会商会，要求高度重视当前房地产市场存在的突出问题，始终绷紧房地产市场调控这根弦。那么2020年8月房地产市场具体的表现如何呢？小编带您揭晓！全国地产资讯《中华人民共和国契税法（草案）》拟对法定继承人继承土地房屋权属免征契税《中华人民共和国契税法（草案）》8月8日二次提请全国人大常委会会议审议，拟对法定继承人继承土地房屋权属免征契税。草案对免征契税的情形增加了规定：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。发改委联合六家银行总行发布信贷支持县城城镇化补短板强弱项发改委联合六家银行总行发布信贷支持县城城镇化补短板强弱项，通知指出，聚焦县城及县级市城区，2015年以来“县改区”“市改区”形成的地级及以上城市市辖区，重点对县城产业平台公共配套设施、县城新型基础设施、县城其他基础设施等领域建设项目提供信贷支持。六家银行总行每年分别安排一定规模的信贷额度，专项用于支持县城城镇化补短板强弱项项目。住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，明确房企融资“三条红线”明年全面实行住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。具体内容如下：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。住建部：落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期住建部印发政务公开工作要点，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。加强房地产市场监管信息公开，严格规范房地产开发和中介市场秩序，防止虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动。深化住房保障相关政策措施执行情况公开。跟踪住房公积金阶段性支持政策实施情况，指导各地做好政策执行情况和工作成效解读。新开工改造城镇老旧小区已达年度目标任务56.4%住建部表示，全国各地认真贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》精神，加快推进城镇老旧小区改造。截至7月底，今年全国新开工改造城镇老旧小区2.22万个，占年度目标任务（3.9万个）的56.4%，较6月末提高了16个百分点；涉及居民442.74万户，占年度目标任务（约700万户）的62.7%，较6月末提高了15.6个百分点。山东地产资讯山东省印发《关于取消社会投资简易低风险建设项目施工图审查的指导意见》为贯彻落实国家和省深化“放管服”改革和优化营商环境的部署要求，进一步优化建设项目审批流程，近日，山东省优化提升工程建设项目审批制度改革专项小组办公室印发了《关于取消社会投资简易低风险建设项目施工图审查的指导意见》，取消低风险项目审批流程中施工图设计文件审查环节，进一步压减审批时间，提升审批效能。山东省规范住宅起名，禁用 “公馆”“国际”“小镇”等名称近日，山东省民政厅研究起草了《山东省建筑物、住宅区名称管理暂行规定》，面向社会公开征求意见。征求意见稿提出，建筑物、住宅区的通名语词应当与地名类别属性相适应，禁止使用其他地名类别的通名作建筑物、住宅区名称的通名。山东省审计厅出台《关于进一步加强耕地保护审计工作的通知》近日，山东省审计厅出台《关于进一步加强耕地保护审计工作的通知》，部署在领导干部自然资源资产审计和经济责任审计、预算执行审计、政策跟踪审计等审计项目中，坚决揭示耕地保护、土地出让收支管理等方面存在的问题，推动强化耕地保护、改进耕地占补平衡管理，促进土地节约集约高效利用。济南市政府办公厅印发《济南市工业用地全生命周期管理办法》日前，济南市政府办公厅印发《济南市工业用地全生命周期管理办法》。进一步促进土地节约高效利用，健全工业用地“准入—供给—监管—退出”管理机制。《办法》所称工业用地全生命周期管理，是指以提高土地利用质量和效益为目的，对工业用地实施全过程监管。通过建立产业准入、“亩产效益”评价、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保等经济、社会、环境各要素纳入综合监管，实现工业用地管理系统化、精准化、动态化。青岛市住建局发布《青岛市房屋建筑拆除工程安全生产文明施工二十条管理规定》为了把牢青岛建筑工程的“安全关”，近日，市住房和城乡建设局发布了《青岛市房屋建筑拆除工程安全生产文明施工二十条管理规定》。规定中提到，经依法批准建设的房屋建筑需要拆除的，建设单位必须报请城乡规划主管部门批准。未经规划主管部门批准的，不得擅自拆除。烟台8部门印发《烟台市新就业无房职工和外来务工人员住房租赁补贴实施细则》近日，烟台8部门印发《烟台市新就业无房职工和外来务工人员住房租赁补贴实施细则》，推进烟台租赁补贴工作“提标扩面”，将租赁补贴保障范围扩大到符合条件的新就业无房职工和在城市稳定就业的外来务工人员。济宁市开展房产中介整改“回头看” ，已督促整改问题17个近日，济宁市住建局会同任城区住建局、市住房保障中心对前期房地产中介专项整治活动中发现问题的整改情况进行突击检查。下步，市住建局将建立“回头看”问题台账，对全市房地产中介机构进行不定期抽查，及时发现整治工作中存在的问题，持续保持监管工作的高压态势。淄博市人民政府办公室印发《淄博市房地产市场秩序专项整治工作实施方案》为全面贯彻落实中央和省、市关于房地产业的各项决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步加强房地产市场监督管理，近日，淄博市人民政府办公室印发了《淄博市房地产市场秩序专项整治工作实施方案》，确定从8月1日开始，开展全市房地产市场秩序专项整治行动。土拍数据2020年初，受疫情影响山东房地产市场开局不利，成交量大幅下降至冰点，随着疫情逐步得到控制，3月份市场好转，成交量大幅反弹，二季度市场热度持续，整体市场需求旺盛，下半年开启，开发商推盘节奏加快，市场集中度进一步加强。2020年8月份山东土地市场表现如何，让我们来看一下！山东16地市土拍数据（统计来源：中国指数研究院）（土地用途：住宅及商业用地）8月山东各地市土地成交量分布不均，土地成交共计182宗，较上月下滑明显，成交面积达653万㎡，相比往年同期有所减少；潍坊成为土地成交大户，以34宗的成交数量，113万㎡的成交面积双双位居榜首。滨州土地供应量严重偏少，住宅用地的供应量更是少之又少。山东商品房销售数据济南2020年8月济南市商品房共网签15864套，其中住宅网签8260套，占比52.07%，住宅是整个市场的成交主力；储藏室（地下室）网签4197套，占比26.46%；车库1961套，占比12.36%；办公799套，占比5.04%；商业用房503套，占比3.17%；其他130套，占比0.82%；公寓10套，占比0.06%；厂房4套，占比0.03%。青岛2020年8月，青岛市商品房供应182.75万㎡，环比下降18.7%；成交150.55万㎡，环比下降14.5%；成交均价15666元/㎡，环比上涨3.4%。8月份岛城楼市供求量环比回落，市场表现不佳，各区域成交分化明显。 烟台2020年8月，烟台六区共计成交商品住宅3640套，成交均价11854元/平，与去年同期相比均有小幅上升。环比来看，住宅成交套数有所下滑。商品房供应60.9万㎡，环比上涨39.2%，成交44.4万㎡，环比下降9.4%，成交均价11780元/㎡，楼市相对平稳。日照2020年8月，日照市区共网签商品房2230套，环比下降4.72%，同比下降56.36%，较去年同期的红8月少了一半多的成交量，却是2020年至今的最高网签量成绩，网签商品房面积229144.79平米。8月份网签商品住宅1540套，环比上涨22.51%，商品住宅网签面积为186031.19平米。泰安2020年8月，泰安总体网签35.2万㎡，成交金额29.68亿元，网签均价8728元/㎡。其中：泰安地区网签30.32万㎡，网签均价9301.93元/㎡；宁阳地区网签4.88万㎡，网签均价5190元/㎡。威海2020年8月，威海市商品房新增供应21.07万㎡，商品房成交11.18万㎡，成交均价为12160元/㎡，环比下降0.7%，成交量价持稳。受疫情影响，整体表现欠佳，供求量均有所下滑，价格略有上涨。从市场表现来看，8月土地市场供应量减少近两成，宅地供应较上月缩水，各线城市供应环比均有下滑。成交方面，整体成交量环比降低逾三成，成交均价同环比走高，出让金总额环比下滑近三成。预计未来，各地方政府将继续落实中央决策部署，坚持“房住不炒”定位不变，坚持因城施策，确保实现稳房价、稳地价、稳预期目标。尽管市场数据存在滞后效应，但随着近期房地产金融监管不断加强以及部分热点城市调控加码，政策效果将逐渐显现，预计接下来几个月市场或将逐步趋稳。但值得注意的是，未来城市调控政策的走向与房价及土地市场热度密切相关，若部分城市市场热度持续较高，出台收紧政策的可能性仍较大。

本周视点行业资讯：新版《商品房买卖合同》助力济南房地产市场良性发展政策分析：济南启用新版《商品房买卖合同》，规范商品房买卖合同网签行为。一级市场：济青土地大规模出让，重点城市无土地成交土地供应：上周济青土地大规模出让。济南共供应土地24宗，总供地面积达96.97万㎡，供地范围涵盖历下区盛福片区、古城片区、历城区王舍人片区、唐冶片区。其中泺源大街以北1宗住宅地块位于古城片区稀缺地段，周边配套成熟、景观资源优质；青岛市上周出让7宗土地，总土地面积约19.6万㎡。其中市北区杭州路3宗地块位于海云庵商圈相对核心位置，周边生活氛围浓厚，配套成熟；济宁市上周土地市场无新增供应。土地成交：上周山东省重点城市无土地成交。二级市场：客户观望情绪浓厚，打折促销成为常态核心城市指标：上周济南网签1584套，网签成交套数环比下降4.98%；长清区、章丘区成交套数上涨明显，主城区成交套数均环比下降；青岛商品房住宅总成交套数2495套，环比下降约18.76%；成交均价14385元/㎡，环比上涨约0.28%。各城市开盘加推：上周济青多项目持续加推，随着金九银十影响渐消，客户观望情绪重启，大部分项目营销手段不再奏效，去化水平保持低位。本报告数据来源：(a)房地产数据：济南市住宅与房地产信息网、青岛网上房地产、合富大数据(b)土地市场数据：中国土地市场网、山东省各地市国土资源局版权声明：本报告仅作提供资料之用，并不构成合富研究院提供任何专业建议或服务。合富研究院不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任。本报告版权归合富研究院所有，如需引用或转载，需征得合富研究院的书面同意。如需引用报告中的信息，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。任何人使用本报告，视为同意以上声明。

31省份上半年房地产开发投资排行：粤苏浙居前三均超５０００亿日前，国家统计局公布了３１省份２０２０年上半年房地产开发投资数据。粤苏浙稳坐“前三”宝座房地产开发投资均超５０００亿国家统计局数据显示，２０２０年上半年，全国房地产开发投资６２７８０亿元。分省份来看，广东、江苏、浙江房地产开发投资金额居前三，投资额均超５０００亿元。其中，广东投资７４３３．８９亿元占据榜首位置，江苏、浙江投资分别为６２７７．３８亿元、５３０８．８４亿元，位列第二、第三名。经梳理发现，自从２０１６年—２０２０年，粤、苏、浙三地一直稳坐房地产开发上半年投资榜前三“宝座”，广东连续５年第一。值得注意的是，在２０１４—２０１５年，房地产开发投资额榜首是江苏，足以显示房地产开发投资竞争激烈。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，东部沿海像广东、江苏，浙江开发投资表现不错，继续扮演了领头羊角色。严跃进补充道，房地产开发投资额与其经济发展状况、房地产发展规模等有关。虽然广东、江苏、浙江行政面积不是很大，但是房地产开发总规模面积比较大。这些地方相对来说开发投资衡量的价格较高，使得最后开发投资绝对规模比较大。２２省份增速超全国三地实现两位数增长国家统计局数据显示，今年１—６月份，全国房地产开发投资同比增长１．９％，６月份，房地产开发景气指数为９９．８５，比５月份提高０．５０点。分省份来看，上半年，共有西藏、黑龙江、宁夏、甘肃、青海、内蒙古、山西、河南、海南、湖南、广西、云南、陕西、江西、天津、江苏、四川、山东、北京、福建、浙江、广东等２２省份同比增速均超全国。其中，西藏、黑龙江、宁夏三地的房地产开发投资增速实现两位数增速，增速分别为５６．１１％、１９．４８％、１２．８５％。针对上半年房产开发投资表现，严跃进表示，今年上半年各地土地供应增加，房地产市场有很强韧性，不会轻易降温，同时，也跟各地“稳投资”导向有关，各地在固定资产投资方面会比较依赖于房地产。诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱接受中新经纬客户端采访时指出，３月起，疫情好转，企业复工复产，房地产供应端受到政策利好，整体货币环境宽松，市场积压需求逐步释放，土地市场火爆，核心城市优质地块频出，房企投资信心足，整体而言，大部分省份开发投资增速超全国水平。专家：下半年市场预期仍向好房地产开发投资增速继续上升严跃进预计，随着疫情逐渐消散，房地产市场将逐步走向正轨。房地产开发投资作为压舱石，各地房地产市场投资继续增长，下半年房地产开发投资增速会加快，在年底时候或能回到两位数水平。王小嫱指出，下半年，市场预期仍向好，且很多城市的开发投资增速水平还未恢复到疫情前水平，下半年房地产开发投资增速继续上升。中国城市房地产研究院院长谢逸枫也认为，目前，房地产开发投资额增速已超市场预期，多地房地产开发投资火热，房企积极拿地、新开工量呈加速趋势，下半年房地产开发投资额增速一定会呈现加速趋势。（中新经纬）

“今年终于买上了属于自己的房子。”济南市民吴先生高兴地告诉记者，临近年底，他在唐冶片区买到了心仪已久的新房。据吴先生介绍，近两年他主要在唐冶、雪山、新东站等片区看房，去年的房价基本维持在15000元/平米左右甚至更高，积蓄不多又面临结婚问题的吴先生一直没有买到合适的房子，但是从今年开始，济南多个楼盘价格开始下调，又给了他新的希望。吴先生的经历不是偶然，这正是济南房地产市场从“火热”到“冷静”的变化过程。那么，回顾2019年，济南房地产市场有哪些发展变化？展望2020年，市场又将会是怎样的发展态势？对此，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访多位业内人士，进行深入剖析解答。唐冶鲁商项目效果图。“特价”、“直降”优惠多年初买不到的房年底入手了“此前市场比较火热，想要买到合适的房子，对刚需者来说确实有些吃力，但随着市场逐步降温，刚需也能出手了。”吴先生告诉记者，去年他曾经看中了唐冶片区的一处楼盘，价格在17000—18000元/平米左右的精装修房源，由于当时超过预算只能作罢，而到了今年该楼盘的价格降至15000—16000元/平米，近期还推出均价13500元/平米的特价房源，吴先生把握机会，买到了心仪的房子，“年初还买不上的房，竟然在年底入手了，真的感到很开心，也很满足。”其实，吴先生的经历不是偶然，这正是济南房地产市场从“火热”到“冷静”的变化过程。进入下半年，济南楼盘陆续出现降价现象，推出各种“限时抢”“特价房”等优惠活动，有的楼盘为了吸引购房者，还有家电、购物卡等礼品赠送，有的楼盘则是“简单粗暴”直接降价。记者了解到，此前世茂璀璨悦府推出过7月臻品房源，从16000多元直降到14000多元，优惠可达20多万；位于新东站片区的新城香溢华庭，还推出过员工内部房，每套优惠12-16万，优惠后的单价在11000元左右，低于周围市场价2000元以上；天鸿·公园大道原价13000元/㎡左右，曾在中秋推出限时9折，推出11888元/㎡认筹的活动。而临近年底，各个楼盘为年底冲刺业绩，更是推出不少打折优惠的房源，位于张马片区的拉访人员告诉记者，翡丽公馆项目原价在17000元/㎡左右，现在推出14000元/㎡的特价房源。碧桂园CLD凤凰首府，也推出13000元/㎡左右的特价房源。像张马片区的万科正荣悦棠府、万科·碧桂园魅力之城等项目都有不同的优惠。“这两年政府在进行调控，我在看房过程中明显感到市场正逐步回归理性。”据吴先生介绍，今年与去年相比，楼盘推出的特价优惠活动很多，虽然不是明确降价，但能让真正有购房需求的人买到合适的房子，对老百姓来说也是好事。价格以促销形式走低中高端产品市场较为稳定记者了解到，济南当前仍然坚持“房住不炒”的政策要求，随着购房者逐步恢复理性，对于买房开始持观望态度，再加上去年拿地的项目，今年陆续入市出货，市场逐步形成供大于求的状态，导致很多楼盘开始“卖不动”了。此外，前几年济南楼市的快速发展，已经消耗了一大部分的购买力，如今购房力下滑很明显。合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明认为，2019年济南房地产市场走势的主题词是筑底盘整，济南整体市场交易热度在2018年四季度开始由热转凉，市民需求置业热情逐步转冷，供应规模维持规模，整体市场从卖方市场转入买方市场，价格以促销形式逐步走低。根据国家统计局发布的国家70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，记者发现，济南新房价格环比已连续下跌4个月，二手房更是8连降。对此，有业内人士也指出，目前济南新建商品住房市场和全国其他城市一样，呈现一定下行回归态势，市场进入调整期，供求量虽保持相对稳定，但价格出现回调，尤其城市周边区域项目价格下调幅度较大，如雪山、唐冶片区降价幅度在15%左右，主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小。他认为，今年的济南房地产市场呈现的是理性回归的态势。CBD五座超高层效果图。“当前的济南房地产市场的供需结构没有发生明显变化，已形成以刚性需求和改善需求为主的市场结构，且一直保持着相对稳定的状态。”该人士分析到，当前济南部分区域13000元主流销售产品受价格回归影响较大，20000元左右中高端产品目前市场较为稳定，未出现较大幅度降价促销现象。据悉，今年100-144㎡面积段占成交总量的73%，刚需和改善的群体是市场的主力支撑，90㎡以下和160㎡以上面积段占比显著回落。此外，该人士还说到，近年来，济南房地产市场一直以改善型需求为主，但从近期住宅销售情况看，市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，其中二手房置换量下降直接影响到部分改善型需求购买能力，市场呈现出以刚需产品销售为主，改善型产品出现一定滞销的新变化。政策、购买力影响需求当前回归理性进入稳定期为什么济南房地产市场会由过热趋于冷静？近年来，济南房地产市场又经历了哪些变化发展？对此，记者采访多位专家及业内人士进行了专业深度的分析。“传统的金九银十开发企业为冲刺年终业绩虽也推出了打折促销、特价房等降价跑量的营销活动，但市场观望情绪依然比较浓厚，成交规模保持平稳，没有出现预期的回升。”山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析到，2019年3、4月份，受金融政策、需求释放等多重因素影响，济南住宅成交量达到全年的峰值，但进入下半年以来，鉴于政策环境整体偏紧，且刚需购买力已逐步消化，成交量明显呈下行趋势，市场开始回落。许传明也指出，宏观调控政策从鼓励置业专项限制置业的各种政策叠加因素对市场发展形成了刹车效应，置业需求的持续释放导致短期需求集聚有限，是本轮行情由热转冷的直接原因。同时，行业景气度周期性变化也是原因之一，从全国的行业发展来看，本轮上涨行情持续了近五年，是历轮景气周期中上涨行情持续时间最长的一次，属于济南楼市本轮行情的正常变化。记者了解到，2014年济南市房地产市场进入改善型需求为主的市场，由于2015-2017年之间的不理性急剧增长，透支了大量购买需求。 “2015年济南住宅成交量首次突破1000万㎡，2016年住宅成交金额突破1000亿元，这成为济南房地产市场发展的两个里程碑。”据济南市住建局相关工作人员介绍，济南的房地产市场进入腾飞阶段后，济南房价出现了不理性的过快上涨，针对这样的市场环境，济南市及时做出调整，2016年9月，济南重启限购政策，经过两年的房地产市场调控，2018年下半年开始，济南房地产市场正常回调。“今年的济南房地产市场呈现的是理性回归的态势。”该工作人员指出，长期来看，济南房地产市场以刚性需求、改善需求为主，住房的变化带动生活质量的提高，推进家庭需求的不断改善。面对泉城市民日益增长的住房需求，济南的住宅市场供应量也在随之变化增加，当前整体供求没有发生太大变化，供应量比较充足，市场基本保持了平稳的状态。住宅将供应1200万平米购房更注重功能性和性价比“现阶段，济南房地产市场价格的不断变化是因为市场在寻找价格线走势的平衡点。”许传明说，房屋价格会根据供需双方的交易，不断调整，从而达到一个合理范围内。他指出，在济南房地产市场盘整了一年多的基础上，楼市筑底基本接近尾声，2020年将完成筑底过程，各方对于市场走势形成共识，房地产进入稳定发展新阶段。许传明认为，2020年的济南楼市发展将主要受宏观政策、微观供应和需求三个方面影响。从政策面分析，2020年“稳地价”“稳房价”“稳预期”的房地产调控政策将保持方向不变、力度不减，在此前提下济南会因城施策进行预调微调。房地产供应方面，济南土地出让规模近年来保持基本稳定，市场有效供应规模将维持在较为合理的水平，且土地价格也维持在平稳水平，明年的住宅供应在1200万平米左右。需求方面，济南城市持续发展扩容，人口和要素集聚能力突出，尽管短期置业意愿不活跃，但是整体规模依然维持较高水平。据许传明预估，2020年一线交易市场格局会逐步稳定，保持现在的优惠力度。山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析，随着购房者消费回归理性，2020年将更注重对于功能性和性价比的追求，加之全面放开二胎导致的家庭结构发生变化，100-144㎡面积段会在相当长的一段时间内占据市场绝对主力。“开发企业也必须更多的关注项目的价值挖掘、产品力和配套服务的全面打造，匹配购房者的置业需求。”她指出，不管是购房者还是开发商，都应该回归初心，按需买房，按需建房。据悉，2020年中央坚持房住不炒、防控系统性金融风险、加快落实一城一策长效调控机制，保持房地产市场健康平稳发展的决心不会发生改变。对济南而言，今年3月份最新公布的《济南城市发展战略规划（2018-2050）》（征求意见稿）对城市发展的目标定位、发展格局进行了详细的解读和阐述，济南既肩负着引领全国新旧动能转换的使命，又要发挥省会城市的龙头效应和对人才以及资源的集聚吸引效应，加快实现“大强美富通”的要求，成长为现代化国际大都市。“长远来看，济南房地产市场不乏更高站位的引导和更大客群的支撑，仍有较大的行业发展空间和机会。”许珊表示，同时随着济南住房租赁试点城市的加快推进以及住房保障体系的逐步完善，“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”已雏形初现，未来济南市的住房体系将从以住房市场体系为主，向“住房市场体系”和“住房保障体系”并驾齐驱、共同发展转变，人民群众的住房需求和住房条件会在这种日趋完善的体系中得到更好的满足和发展。（地产研究中心研究员 谷婉宁）