如何房地产市场调研

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

来源：证券时报·e公司发改委13日消息，投资司牵头组成调研组，赴重庆市、昆明市房地产市场组织开展调研。围绕两地近年来房地产市场运行情况和当前发展动态，分别召开有关部门、机构和相关专家座谈会，并实地调研当地房地产开发企业、中介机构和住房交易登记中心等。此外，投资司组织证券公司、会计师事务所等部分为房地产行业提供第三方服务的机构，召开房地产行业专题研讨会，围绕房地产行业的微观市场和宏观政策进行交流。

“生活以人为本，而广告则是为了说明：我们的产品和服务，将如何改变人们的生活。我们是如何做到的？爱，时间，死亡——这三个抽象的概念联系着这个地球上的每个人、我们渴望的每样东西、我们买的每件商品——都是因为在夜深人静时，我们渴望爱，希望有更多时间，并害怕死亡。Love! Time! Death!让我们从那开始。”——大卫·弗兰科尔 《Collateral Beauty》何谓广告营销？广告是为了某种特定的需要，通过一定形式的媒体，公开而广泛地向公众传递信息的宣传手段；简单来说，为了某种需求，利用一定形式进行信息的传递都是广告。而广告营销是指企业通过广告对产品展开宣传推广，促成消费者的直接购买，扩大产品的销售，提高企业的知名度、美誉度和影响力的活动。现代意义上的广告营销概念，发端于20世纪初期的美国。但追溯广告“破土初生”的历史，实际上自社会发展至出现了农业与牧业、农业和手工业两次大分工，有了剩余产品，产生了买卖人和商业，伴随着商品生产和商品交换，广告也便随之问世。从数千年前便已萌芽的以“真人+实物”为载体的叫卖广告/实物广告形式，到以“报刊杂志+广播+电视”为主要载体的传统媒体传播形式，到以“PC端门户网站”为主要载体的3.0时代广告营销，以至方兴未艾的以“移动设备+社会化媒体”为主要载体的、更加强调信息即时互动共享的广告营销4.0时代，传播工具与信息载体的迭代、升级与进化，为广告营销提供了更加广阔多样化的舞台和新鲜丰富的视野。1真人+实物：广告营销的1.0时代在广告营销的1.0时代，商家在售卖商品时，以“真人+实物”为载体、通过“肉身”卖啥吆喝啥来吸引买家，例如卖油翁、摇拨浪鼓、鸡毛换糖、“自相矛盾”、武大郎卖炊饼……不一而足。此外，招牌和幌子（户外广告）也是广告营销1.0时代的重要形式。2报刊杂志+广播+电视：广告营销的2.0时代科学技术改变广告营销！随着造纸术和活字印刷术的普及，印刷广告登上历史舞台。19世纪末到20世纪初，报纸实现了从“小众”到“大众”的蜕变，报刊、杂志等纸媒逐步成为2.0时代广告营销的主要载体之一。广播、电视……每一项新技术的发明与普及，都可能给广告营销带来新的契机和革命性的飞跃。3PC端门户网站：广告营销的3.0时代计算机技术和互联网的发展，催生了新媒体时代的降临。新媒体在我国开始于1994年，在web1.0时代，以“PC端门户网站”为代表的第一代新媒体形式（相对于报刊、杂志、户外、广播、电视等传统媒体），开启了广告营销的3.0时代。4移动设备+社会化媒体：广告营销的4.0时代科学技术加速了广告营销的迭代进化！不论是web1.0（网络-人）→web2.0（人-人）→web3.0（人-网络-人），还是移动端设备的日新月异，抑或微信、微博、APP头条媒体、网络直播、小程序等自媒体/社会化媒体形式的突起，都使得普罗大众接收信息、分享信息、传播信息的渠道和方式发生了显著的变化——从“要你看”，变成了“我要看+我知道你想看”。广告营销也随之迈入4.0的时代。房地产行业与广告营销广告营销是房地产产业链中的重要“工种”和关键一环。如果说中国房地产行业的黄金时代，恰处于广告营销从2.0时代向3.0时代过渡的阶段；那么中国房地产行业的白银时代，即将迎来广告营销从3.0时代向4.0时代过渡的高潮。然而，无论是黄金时代还是白银时代，无论是3.0还是4.0，房地产营销的底层逻辑“传播-引流-成交”不会变，改变的只是传播渠道、工具载体及表现形式。如果说互联网是匹马，那么我们就要成为优秀的骑手——做骑马的人，而不是被马骑！换句话说，“+互联网”远比“互联网+”更具有行业意义，我们要建立互联网思维，了解、熟悉、掌握和驾驭新媒体的工具和平台，将其熟练应用于垂直专业领域。这也正是【好房网·新媒体联盟】开展本次“郑州房地产新媒体营销调查”的初衷所在。何谓新媒体？新媒体（New media）是相对于报刊、杂志、户外、广播、电视等传统媒体（Legacy media）而言的，它是 “以数字技术为基础，以网络为载体进行信息传播的媒介（联合国教科文组织）”，它使得“所有人对所有人的传播”成为可能。相较于传统媒体，新媒体有两个最核心的改变：一是传播媒介由传统媒介变成了基于互联网的新媒介，二是传播者由权威媒体组织变成了所有人。不过第二个特点在web1.0时代/广告营销3.0时代并没有被凸显，直到自媒体（We media）、社会化媒体(Social media)快速发展，普通个体作为传播者才引起广泛而强烈的关注——这也是广告营销4.0时代区别于3.0时代的关键所在。新媒体在我国开始于1994年，当年中国与国际互联网相连的64k网络信道开通，于是我们进入了Web1.0时代；随着博客、微博、微信的出现，用户参与性和交互性增强，更加广泛地参与内容制造，互联网进入Web2.0时代；Web3.0时代，各种社交媒体将进一步加速网络虚拟社会的构建，信息的可搜索性、分享即时性、共享便捷性将会达到一个新的高度……新媒体在中国经过23年的高速发展，对我们的生活方式、思维方式、记忆方式和工作方式都产生了巨大的影响。2016年中国移动互联网的用户数突破了7亿，移动用户每日在线时长合计达到了25亿小时（同比增长的不仅仅是规模，还有速度的提升）。用户并不区别媒体的新旧，伴随媒体介质的转变，用户自动调节习惯让工作生活更加便捷——就像我们不自觉地花大量的时间在手机等移动设备上，不自觉地不再定时定点看报纸、看电视节目，不再定时去物理地点交水电费而是选择在网上完成。而新媒体营销是指利用新媒体平台进行营销的模式。在互联网技术以分钟为单位不断革新的年代，在今天这样一个信息爆炸和手机绑架眼球的时代，广告营销的思维和形式也必然随之发生改变，房地产广告营销也需要新鲜的玩法和全新的演绎。谁能在新媒体营销中将体验性（experience）、沟通性（communicate）、差异性（variation）、创造性（creativity）、关联性（relation）演绎到极致，谁就能有效抓住客户注意力并持续保持这种吸附力，谁就能在销售中拥有强大的品牌势能和销售力。全国新媒体营销数据参考2017年3月29日，全球领先的移动互联网第三方数据挖掘和整合营销机构iiMedia Research（艾媒咨询）发布《2017年中国新媒体行业全景报告》。艾媒咨询分析师认为，在互联网时代，信息逐渐走向透明化，获取知识途径从原来的传统媒体逐渐转到移动互联网媒介，传统的展示广告影响力减弱，新媒体营销形式异军突起。报告显示，2016年中国各大自媒体平台中，微信公众号以63.4%的绝对优势领衔自媒体行业，微博自媒体平台作为用户传播第二渠道选择，其占比为19.3%。根据明源地产研究院的数据统计，2016年首批在微信朋友圈投放广告的房企中，有6家房企广告的详情页阅读都超过了10万的阅读量，从曝光量、阅读量、评论数来看，传播效果非常可观。数据来源：明源地产研究院从以上新媒体营销数据中不难看出：进入4.0时代的房地产广告营销，已由“一家独大”的传统营销模式向“遍地开花”的多渠道营销模式转变——主要依赖纸媒、户外、电台等传统媒介的时代已悄然终结，房地产营销将持续加大对垂直领域网络平台、自媒体、社会化媒体等新媒体渠道的投入。同时，随着移动互联网的持续发展，大量用户基于PC端的使用行为逐步迁移至移动端，互联网服务提供商也纷纷在移动端发力，2017年这个趋势仍将延续。郑州房地产行业新媒体营销调查数据摘要技术的发展触发思维的变革、行业的进化，“变”才是这个时代不变的主题。进入广告营销4.0时代，郑州各大房企已开启了对新媒体营销的探索与实践。作为河南房地产行业的积极参与者和新媒体营销领域的排头兵，【好房网·新媒体联盟】也深度参与、亲身经历了近年来河南房地产新媒体营销的发展过程。此次针对“郑州房地产发展商新媒体营销”的专题调研，希望能借助客观数据的呈现，聆听到房地产业内人士对于新媒体的真实声音，引发大家对于新媒体营销更多的关注和思考，起到抛砖引玉的作用。本次调研（2017年6月）共发出500余份调研问卷（其中有效问卷428份），调研样本涵盖碧桂园、万科、恒大、正商、绿地、永威等数十家知名地产发展商，样本具有广泛性和一定代表性。调研整体数据显示：受调房企中，92%的房企曾经或正在使用新媒体营销的手段；85%的房企愿意尝试、期待使用更多新媒体的新手段和新方式进行营销推广。2016年Q4及2017年上半年，各地房产调控政策频频出台，必然会对房地产销售形成一定的压力，市场购房需求将在一定程度上被压缩。市场激烈竞争的态势下，房地产企业在2017年继续加大营销投入的意愿较强，选择新媒体渠道进行营销的倾向也非常明显。在新媒体营销的常见渠道中，微信是房企使用最为广泛、选择频次最高的工具——微信公众号渠道占比为23.1%，微信朋友圈广告占比为13.4%，两者合计占比高达36.5%。除微信外，权威网络媒体（尤其是房地产垂直领域网媒）、APP头条媒体（例如今日头条、一点资讯、天天快报等）、微博（例如新浪微博）也是选用率较高的新媒体渠道，占比分别达到 14.4%、7.7%和7.2%。此外，网红直播、网络电台、原创网剧等其它新媒体形式也被受调者提及，并愿意在新鲜好玩的新媒体营销形式方面做更多尝试。仅以网红直播为例，QuestMobile数据显示，近两年内直播平台整体用户在线时长有近3倍的增长。图表Ⅰ：各类新媒体渠道选用偏好针对不同内容属性的新媒体，受调群体的选择偏好非常明显——“地产行业类”内容属性的新媒体选择占比高达42.5%，内容的行业属性与专业性是房企看重的方面。“媒体综合类”、“生活娱乐类”内容属性的新媒体选择占比分别为28.7%、23.4%，这也反映出现阶段郑州购房群体的广泛性和多样性。图表Ⅱ：房企选用不同内容属性新媒体的偏好新媒体渠道能够给房企带来哪些直接价值，地产发展商最希望新媒体渠道提供哪项服务？调查数据显示，除了传统的“广告软文推送”服务占比（36%）较高外，“活动策划及线上推广”服务与“粉丝培育及集客”服务也占到了相当高的比例（分别为33%、22%）。可以看出，房地产新媒体营销过程中线上与线下资源的结合、协同运用十分重要。图表Ⅲ：房企最希望新媒体渠道提供哪项服务调查结果显示，78%的受调房企会选择将新媒体业务委托给专业第三方进行整体运作，只有22%的受调房企选择自己直接对接新媒体渠道执行。究其原因有以下几点：“专业第三方”与各个新媒体渠道长期合作，规模效应带来成本的降低；而房企与具体渠道每次应需对接，成本优势并不明显（需将房企自身的人工成本和管理成本考虑在内）。更关键的是，打包委托给“专业第三方”进行整体运作，有利于资源的系统性整合，有利于营销推广效果的整体性实现；若采用片段割裂的方式直接对接具体的渠道执行，在缺乏整体把控的情况下必然影响营销效果的最终达成，同时具体单一渠道也很难对最终的整体效果负责。从专业角度看，房地产垂直领域内“专业第三方”身为网媒、了解媒体规则，能够更加专业化全面整合各类新媒体渠道；同时“专业第三方”比单一具体的新媒体渠道更懂房地产、更懂开发商、更懂购房者，其跨界专业性为营销效果的实现提供了专业保障，助力房地产营销省时、省钱、更省心。图表Ⅳ：房企与新媒体渠道合作模式郑州房地产营销升级与挑战郑州房地产行业升级：“大鳄”进场，产品升级，郑州房地产行业进入“产品时代”。一线品牌房企争相抢滩郑州，强势拿地，并购合作，资金成本优势，标准化运营开发，快速去化，客户分流……都使得原本按部就班的本土房企感受到了很大压力。加之政策频繁调控，对整个行业影响重大，房地产行业从“萝卜快了不洗泥”、无需精细化营销的供方市场，逐步向需要匠心做好产品做好营销的买方市场转变。消费者升级：财富升级、观念升级，购房者从需要有套房，到需要买到有品质的好房子；对好房子的渴求以及对好产品的辨识能力都达到了一个新的高度。以往资源型小开发商随便凑合一个户型、不懂房地产也可以快速清盘的历史一去不复返了。一线房企对开发周期、去化速度、产品标准及定价体系都有标准化要求，同等价格更高品质、甚至更好产品更低价格都有可能，购房者将有更多选择。更多的好产品也将更好地培育购房者的“专业品位”，他们将更加懂得如何去进行产品对比甄选；各家地产发展商如何“稳准狠”地抓住有限的“房票持有者”，将会决定地产商在购房者心中、在区域地产江湖中的地位。媒体环境变革：智能手机进一步改变了媒体格局，人们把大量的时间用在手机上，自媒体、社会化媒体使用率呈现直线上升的趋势，抓住了人们太多的时间和注意力，传统媒体不再一统江湖。房产作为地域性强的大宗商品，过往更多依赖传统媒体，对新兴媒体的了解和运用都较其他行业偏弱。然而现在的购房者已经不满足于仅仅被告知信息，而是更愿意通过多种途径获取信息并独立筛选信息，更加愿意和各类信息平台上的人群广泛交流，相信人格IP，不再迷信传统媒体的权威性。行业人才升级：行业在升级，媒体在升级，消费者在升级，郑州房地产营销人才也在经历系统性的升级。作为国家中心城市、新一线城市的郑州，地处中原、交通发达、发展潜力巨大，越来越多的异地优秀人才随着项目开发流入、汇聚郑州，原有的人才评估标准正在发生变化（不仅是优化，而是换了“操作系统”、是迭代升级）；但本土市场、本土客群、本土营商环境，短时间内无法完全效仿其他发达城市，因此房地产行业人才处于系统性调整期——房产企业对优秀人才求贤若渴，人才对优秀企业既充满期待又倍感压力。在房地产行业白银时代的大背景之下，调控政策持续加码、银行信贷政策收紧、房企资金回笼压力大……这对营销的专业性提出了更高的要求。换言之，营销在什么时间段卖出多少房子、回笼多少资金的精确度要更高，因为对于每一笔款项的回笼房产企业都会有整体的财务安排；进而对营销费用支出的费效比要求更高——既要持续打造/维持品牌的调性以带来溢价，又要保证在激烈的竞争中杀出重围，在更大范围内赢得购房者的信任。营销不再是“把钱花出去、房子自然卖出去”的标准动作，而是更高水平的专业考验和更高规格的专业较量。如何铺排并落地有效的营销策略，如何选择对的营销渠道，如何选定与有实力的专业团队合作，如何以适合的表达方式在多元化的媒体平台上进行营销推广，合力去完成一个看似不确定、但必须竭力达成的目标，这是房地产营销界共同面对的挑战。新媒体形势下，房企营销如何突围？有点难，才好玩！面对复杂多变的房地产营销环境，如何多快好省地运用媒体渠道、持续打造品牌、助力快速去化库存呢？以下几点建议仅供参考。改变思维，应势而为，切莫固步自封。房地产行业的窗口期已经关闭，“轻松营销”已成历史，无论是地产发展商，还是上下游各类供应商，都须重新找准自己在行业中的价值定位，并为之做一切应有的改变，尤其是思维的改变。主动适应、主动改变、主动出击是唯一选择。产品是营销的基础，做好产品，营销事半功倍。在新媒体环境里，几乎所有的信息都是开放透明的，“睿智群众雪亮的眼睛”无处不在，打铁一定要自身硬。营销不是产品的旁观者，而是从拿地阶段就应该参与项目的产品设计者。产品也不仅仅是满足基本功能需求，而是需要更多人性的关怀，需要更多温暖的体验感在其中。甚至从项目开发之初，就应该与你的潜在客户主动产生链接，比如：邀请天使客户参与产品细节的打磨，使“细节打磨”成为重要的营销推广内容。总之，酒香也怕巷子深——营销推广必不可少，但“酒香”仍是基础和必备条件。选对合作伙伴，不走弯路。作为行业资源的整合者和“话事人”，甄选合作伙伴是地产发展商的重要组织能力；选对了合作伙伴，可以省时、省力、省心，达成事半功倍的效果。优秀的媒体合作伙伴至少应当具备以下几个特点：产品制胜：强调产品力，有成熟的新媒体营销产品并经过实践检验，有诸多过往成功案例作为知识经验积累，并具备产品的创新研发、迭代升级能力；服务至上：具有突出的服务意识和强悍的执行能力，能站在甲方的角度思考问题、解决问题，确保结果落地、目标达成；专业能力过硬：需要懂地产、懂开发商、懂购房者、懂营销推广、懂媒体传播，且具备新媒体思维、资源整合和运作能力，在房地产行业和媒体圈中具有一定影响力；自有成熟的专业团队：这是一个最简单直接的衡量指标，设计、IT技术、编辑与内容提供、创意策划、新媒体运营、活动策划执行等这些岗位都是标配，且须是自有团队，执行团队成员的质素和可控性对实际执行效果影响很大；价值观契合：诚信是合作的基础，价值共创共享既是一种态度、也是一种能力。商有商道，道法自然，选择一家讲信誉、讲规则、重专业、重团队、有格局、真正用心做事的合作单位，着实重要。优选媒体渠道，让媒体渠道归位，各创价值。粗放型的媒体合作时代已经过去，雨露均沾的合作方式不能对项目营销目标的达成起到核心作用。广告营销3.0、4.0时代，新媒体正以压倒之势，成为地产营销的必选渠道。关于如何优选媒体渠道，有以下建议：紧跟购房者的注意力，购房者的时间精力花在哪里就要在哪里下功夫，因此新媒体渠道是必然选择的方向。新媒体种类繁多、层出不穷，在选择过程中务必与自身产品特性、目标客群特点、主要营销诉求等相贴合，不必跟风赶时髦；选定新媒体渠道后，还需根据每一类新媒体的不同属性和特点去匹配合适的传播话题、表达方式和表达内容。web2.0/web3.0时代，消费者在接收广告信息时，不再满足于被简单的告知和灌输信息，而是需要更强的体验感、沟通性和互动性。比如广播电台广告，单纯的信息发布已然不够，如何增加创意、增强互动性，吸引潜在客户亲身参与到营销过程来、更加充分的发挥出引流功效亦非常重要。地产发展商作为行业资源的整合者，在营销过程中最具价值的工作是紧密结合产品制定营销目标、部署营销策略、选择合作伙伴并指导督促执行到位，要让专业的团队做专业的事，尊重专业团队并协同作战，在合作当中边练边选、不断磨合、渐入佳境。选择懂地产、懂开发商、懂购房者、懂营销推广、懂媒体传播且具备新媒体思维、资源整合和运作能力的专业第三方，运用线上+线下的社会化整合营销战法，有针对性地进行各类新媒体渠道组合与铺排，达成“多快好省 人尽皆知”的传播推广效果。做好执行，细节决定成败。无论产品、创意、团队配合、渠道选择与分发、内容提供、展现形式、节奏控制等等哪一个环节，都需要紧盯细节、执行到位。1.选好项目执行经理，分工到位，责任到人；2.清晰目标，量化评价标准，使结果可作评估；3.分解、细化目标，强化过程管控，每一个环节都尽可能的标准化；4.深度参与、共同研磨，以“精益管理”的思维来做执行；5.发挥主观能动性，以跨界思维整合一切可以利用的资源展开宣传推广。互联网时代，事物的不确定性进一步增强，每一环节甚至每一细节的实现度，都可能引发蝴蝶效应，导致整体结果的输赢（例如：如何营销起势，如何处置公众危机事件等）；如何通过执行更好地传递正向价值，甚至将不利变为有利/消极因素变为积极因素，都离不开执行细节的有效把控。今后，房地产营销将会越来越需要专业的团队去做专业的事，这也要求专业团队更多地去思考和研究如何更优地运用新媒体资源进行品牌及项目的营销推广传播，如何能让传统媒体与新媒体、线上与线下实现更好的融合。未来的房地产营销必将出现百花齐放的局面，广大受众将会看到更多看似无意、实则有心的宣传推广——也许你看到了一个简单美好的故事，但其中包含一波用心创意的宣传；也许你听说了一则“爆炸性”的新闻，恰是一次别具匠心的策划；也许你兴致盎然地参与了一个热点话题的线上讨论，也就润物无声地成为了某个产品的目标受众和潜在客户……当你打开电脑，当你拿起手机，当你翻开Pad……甚至只是在某个夏日午后街头不经意间的回眸，你都可能与未来属于你的那套房子相遇、相识、相知，并由你自己做出最终的选择。这，就是房地产营销的新世界。出品方：好房网·新媒体联盟出品时间：2017年7月12日微信媒体支持：郑州楼事、鉴墅、郑州范儿、郑州吃喝玩乐、郑州觅食、吃喝玩乐嗨郑州 、河南全知道、郑州亲子天地、房地产漫画广告分界线 【房好推】人尽皆知，多快好省多：渠道多、经验多，好房网全媒体资源，整合2000+家资源渠道快：执行快、传播快，平台投放快速，海量社会资源15分钟执行好：资源好、效果好，专业网媒好房网，精选全媒体资源，全面覆盖、精准传播省：省钱、省时、省力，打包价格，专业团队，精准服务，高性价比好房集团作为中原地区“地产社会化全网营销传播”的先行者，依托好房网（www.haofang5.com）自身媒体资源优势，自2016年初原创推出【房好推】地产社会化全网营销传播产品至今，已与绿地、海亮、富力、华强、和昌、正商、信保、居易、锦艺、瀚海、星联等知名地产发展商合作，成功落地执行【房好推】项目70余宗——量身打造，造势包装，整合资源，胜在创意，赢在执行。目前该产品已优化、迭代至4.0版本。 【好客微信管家】我们了解房地产，提供更专业的微信运营服务依托好房集团强大的创意策划、内容提供及技术开发团队，逾10年房地产新媒体专业运营经验，提供更专业的房地产微信运营服务——地产微信开发与运维，互动场景游戏开发，H5创意制作，UI平面设计，微信小程序开发与运维，楼盘微官网/微相册，全景看房等。迄今为止，已为60余家地产发展商提供微信管家服务。免责声明：凡注明引用自其它媒体之内容，引用目的在于传递信息，并不代表好房网观点，好房网不对其真实性负责。如引用内容涉及版权和其它问题，请联系我们，我们将尽快处理。本文引用之内容，其版权均由原作者和资料提供方所拥有。原创声明：本文已成功申请原创，版权归好房网所有。其他公众号、网站、APP如欲转载本文，请与我们直接联系授权，内容引用或全文转载请注明来源。

作者: 楼市天骄3月31日，济南市自然资源和规划局发布《济南市辖区2021年度住宅用地供应计划》（以下简称住宅用地供应计划），济南首次公布集中供地时间。2021年济南市本级计划在4月下旬、7月下旬、10月下旬集中供应商品住宅用地6700.05亩。记者梳理发现，济南东站片区、盛福片区、党家庄片区成为市区主要供应区域。保障性租赁住宅用地较去年增加三倍多此次住宅用地供应计划明确严格执行住宅用地调控政策，年内3次集中发布招拍挂出让公告的时间分别为4月下旬、7月下旬、10月下旬，并表示济南将加强季度考核，确保完成计划。根据上述住宅用地供应计划，2021年度市辖区住宅用地计划供应12952.95亩。其中，商品住宅用地9709.05亩，保障性租赁住宅用地814.95亩，安置房用地住宅用地2428.95亩。2021年济南市本级住宅用地计划供应8935.05亩，比2020年增加了1031.4亩。此外，市本级之外四区住宅用地计划供应4017.9亩。从济南市本级供应住宅用地类型看，今年计划供应商品住宅用地6700.05亩，较去年有所减少，少了148.2亩，计划供应保障性租赁住宅用地814.95亩，较去年的租赁住宅用地增加了620.1亩。此外，还计划供应安置房用地1420.05亩。记者了解到，2019年济南入选第一批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，正在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，在住宅用地供应上，今年保障性租赁住宅用地供应量有较大增加，将有利于济南住房租赁市场发展。分区来看，历城区以1948.95亩供应量继续占据市本级住宅用地供应量首位，先行区1440亩位居第二，市中区1186.05亩位居第三。此外，历下区781.95亩、槐荫区919.05亩、天桥区892.05亩、高新区829.05亩、长清区937.95亩。济南东站区域土地出让量最多今年济南市辖区共有161宗土地参与供应。发现，济南市区商品住宅用地供应量共计约5408.4亩，其中历城区供应量最多，约1615.65亩，市中区供应量第二，约969.45亩，历下区供应量最少，约596.85亩。天桥区供应量673.05亩、高新区供应量766.35亩。济南市区的三次集中供地中，4月份约供应993.95亩商品住宅用地，位于党家街道办事处、绕城高速以北的党家庄片区供应量最多，约供应439亩。槐荫区王府片区济南地铁2号线王府庄车辆段上盖区约有334亩供应。此外，南北康片区、神武片区等均有较大供应。7月份济南市区约供应609.58亩商品住宅用地。其中，黄台铁路货场地块供应216亩，历城王舍人片区大辛庄南区地块供应171亩。水屯路附近北湖片区集中供应三宗地，面积约139亩。济钢片区4宗地共供应约217.56亩。10月份济南市区的商品住宅用地供应量在3批次中最多，约供应1796亩，济南东部区域成为“供应大户”。临空经济区地块二供应约222亩，港沟南区地块供应约221亩，孙村片区地块供应约126亩，标山片区两地块供应约128亩。此外，槐荫区五里牌坊地块供应约109亩。梳理发现，全年看，济南东站区域是土地出让量最多的片区，出让面积约616.5亩。其中，济钢片区6宗商品住宅用地出让，土地面积约330亩；王舍人片区工业南路以南、奥体中路以西一宗住宅用地出让，面积达到171亩；历城区响泉街以北、梁王西路西侧的原山东塑料厂也将有两个住宅地块出让，面积有约115.5亩。历下盛福片区紧跟其后，成为今年济南市和历下区的供地主力，计划供应6宗商品住宅用地，共计约459.45亩。老城区也是此次土地供应重要区域。兴隆片区、党家、泺口二期地块、药山片区地块和全福立交桥附近地块等中心城区均有地块供应。从《济南市辖区2021年度住宅用地供应计划》表格看，今年雪山片区暂未有商品住宅用地供应计划。该片区2020年度已有不少地块成交。“市场是由供需决定的，供地少存量又少的地方，今明两年会保持一定热度。而像新东站、盛福片区、天桥这些有新增土地，存量又不少的地方，竞争会更激烈，价格会比较平稳。”山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊说。开发商还需要在多城市间做好选择在住宅用地“两集中”新政前，地方一般仅发布供应计划，且是分多个批次，不利于土地信息的整合。而通过实行住宅用地集中出让，合理安排供地时序，科学编制实施方案，有利于土地市场良性发展。山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊说，相较于以往全年多批次的供地、土拍政策，全年分3批次供应商品住宅用地，一定程度能减少土地出让时，个别热门地块参与竞争的房企数量，减少高溢价地块的产生。她表示，对于开发商来说，本身拿地的资金是有限的，且受“三道红线”的制约，企业融资并不容易。面对20余个落实“两集中”供地政策的城市集中3批次供地，开发商拿地资金将产生一定的分流，使得竞拍同地块的房企数量减少，防止土地由于参与房企过多造成高溢价地块、楼王地块，从而实现“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目的。“对于房企来讲，新政的实施将会对房企的整个战略投资产生巨大影响，尤其是对规模较大的一线房企。”许珊说，受上述所说的资金限制，以往深耕多个城市的发展战略可能很难再实现。“简单来讲，每年3次批量供地，20余个城市拿地节点必然有所重复。开发商需要大量资金进行拿地，但现金流可能无法同时满足多处拍地，这就要求房企及时调整投资策略，决定最终深耕哪几个城市，实现投资收益最大化。”许珊说，除了精选城市的同时，对于一线房企的城市公司来讲，还需考虑地块的竞争程度，必须增加对所在城市的研究，做好前期调研和及时调整拿地战略。济南一开发商业内人士表示，从去年看，济南的住宅用地溢价率不算高，全年住宅用地多以底价成交为主，但也出现了像经十一路地块那样竞争激烈的地块。集中供地后，同样考验政府供地安排。“开发商总是希望能拿到好地块，做出更好卖的产品，尽快回笼资金。他们可能会抓住每次集中供地时机，拿优质地块。”该业内人士表示，目前集团已经在根据供地计划做前期调查和准备。“不同开发商有不同的拿地策略，一方面考虑企业布局，另一方面需考虑拿地价格。”该业内人士说，目前，供地计划仅能看出区位和配建租赁住房的比例，总价、竞价条件未发布，还无法确定想要拿哪块地。“像我们就比较希望能拍到历城区的地块，另外盛福片区今年供应量不少，地理位置优越，周边配套完善，也很吸引开发商。”此外，20余个执行住宅用地“两集中”政策的城市拿地节点也有的与济南有重复，除了在济南集中供应的商品住宅用地各地块之间做取舍外，还需要在多个城市之间做好选择。“新政对资金雄厚的房企更有利好，他们可以有更多资金缴纳保证金和土地款。”上述业内人士说。不过，许珊认为，对中小型房企来讲，新政的施行，也不失为一个机会。因为它们投资的城市范围并不算广，有明确的深耕城市，面对众多地块，也能充分选择。业内人士：拿地时间相对集中，项目会加快开发进度此前，济南的招拍挂通过济南公共资源交易中心国有建设用地、矿业权网上交易子系统网站进行，时间并不固定。记者梳理发现2020年该网站分31次挂出了涉及住宅用地的挂牌交易，除2月没有进行住宅用地挂牌外，其他月份均有挂牌，而且多在下半年。而今年落实住宅用地“两集中”新政后，济南将由分散供地变为集中在4月、7月、10月下旬分3次供地。商品住宅用地供应实行“两集中”供应后，是否能满足购房需求，何时能入市？一位在济南有项目的开发商业内人士说：“4月下旬拿地，能争取年内开盘”。该业内人士表示，地块开发需要一定周期，年内开盘有利于保证今年市场供应量。“拿地时间相对集中，再加上资金需要加快周转以备下一次拿地，所以很多项目应该会加快开发进度，大家都可能想抢先入市抢客流。”该业内人士说，集中供地后会使得未来一段时间楼盘项目的开盘销售时间也相对集中，如果拿地的恰好是同一片区，开发商之间的竞争也会更激烈。济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，商品住宅用地供应计划中的地块需要经过招拍挂摘得后，经过开发建设入市。除了新入市的项目外，济南商品房市场上，仍有此前拿地开发的项目在售或在储备。目前看，济南的商品住宅供应可以满足市场需求。“对房价将起到一定的稳定作用。”山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊说，同批土地成交后，按照建造和营销周期，在未来地块项目或将产生多个集中入市的状况。而大量项目集中入市，购房者可供挑选的产品增加，对房价上涨产生一定的抑制作用，从而更加落实了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策。“此外，市场房源有存量，开发商分周期、分项目开发，一般不会出现房源短缺的情况。”（来源：齐鲁晚报）———END———

调研综述朱美拉公寓雅诗阁广州马赛国际商务公寓合生广场颐和四季公馆正豪万佳商务公寓达标国家商务公寓财富世纪广场调研小结延伸阅读：南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃区域分布：新增公寓项目以天河区为主，海珠区亦有少量新增项目，如达镖国际、合生广场所售面积：40—70平方小户型较受市场欢迎，多以一居室、两居室为主力户型户型特点：较住宅未有太大突破，新增公寓更加注重房间采光，如朱美拉公寓；复式设计由于比较高的实用率较受欢迎，如正佳万豪商务公寓价格信息：位于天河CBD项目均价30000—35000,每平米之间，如朱美拉、正佳、财富世纪广场；而其他位置如海珠区酒店式公寓项目约在25000每平米左右，如达镖国际、合生广场项目装修状况：多以精装修为主，配备基本的家私用品以及厨卫用品，以商务办公为主的公寓会提供毛坯交付或者选择带装修，如马赛国际公寓租售情况：就所调研项目来看，酒店式公寓项目多以出售为主，除雅诗阁为只租不售服务型公寓。由于不限购的优势，目前销售比较乐观，但是出租情况可能存在一定空置率。物业管理费用：较高的物业管理费用如正佳万豪达7元/平方/月，其次为4.8元/平方/月，如合生广场、达镖国际；马赛国际以及颐和四季公馆物业费用在2.5元左右。用地属性：多以商业用地属性为主，产权年限为40年或者50年；少数为住宅用地属性，产权70年，如朱美拉公寓、颐和四季公馆。

发改委网站13日消息， 近日，发改委投资司牵头组成调研组，委内相关单位派员参加，赴重庆市、昆明市房地产市场组织开展调研。围绕两地近年来房地产市场运行情况和当前发展动态，分别召开有关部门、机构和相关专家座谈会，并实地调研当地房地产开发企业、中介机构和住房交易登记中心等，全面了解两地房地产市场发展形势。>

如果说，过去是工业化的、以功能为导向的物质主义时代的话，那么，我们当下则正在进入一个价值多元的、以体验和感受为核心的心灵时代。阿那亚创始人——马寅2013年，一个叫马寅的房地产商人接手了个“烫手山芋”，他斥资2.6亿买下了秦皇岛黄金海岸占地3000亩的土地和一片濒临烂尾的楼盘，本想着在短期内转手卖了赚差价，不料适逢房地产严控，楼市低迷，迟迟卖不出去。眼看项目要砸在手里，马寅决定放手一搏，自己带队开发这片楼盘。如今，7年过去了，当初那个每年营收只有4000万的楼盘，已经摇身一变，成为年销售额超过30亿的业内标杆——它就是“神盘”阿那亚，一个拥有海景别墅、观海公寓、花园洋房的全资源滨海旅游度假综合体社区。许多人不禁疑问，马寅究竟做对了什么，短短数年里，不但盘活了阿那亚，还让它一战封神？贩卖一种生活方式随着社会经济的发展，人们对物质的需求已经到了天花板阶段。从马斯洛需求理论来看，人在满足了基本的生理需求、生活需求之后，便开始追求精神需求的满足。马寅认为，在物质生活极大丰富的今天，对精神层面的满足将是未来社会需要集中解决的问题。于是，在秦皇岛黄金海岸3000亩的土地上，他开始了以人为本、以客户的精神需求为导向的房地产开发、运营与管理的探索之路。经过一系列市场调研后，马寅发现，伴随着房地产市场的不断变迁，客户的精神需求也在不断地演变。过去中国的房产消费群体容易被象征着身份与地位的、蕴含“富贵”“权力”等元素的产品所吸引。然而，到了2013年，也就是他接手阿那亚之后，人们在快节奏的生活与高压下，又开始向往返璞归真、自然简单的生活方式。察觉到这种变化之后，马寅决定把这片土地打造成一个能够帮助人们从喧嚣的城市中逃离的“海边桃花源”。首先，他赋予了这个“海边桃花源”一个极具文艺感的名字——阿那亚（aranya），源自佛教用语“阿兰若”，特指躲避人间热闹处之地。然后，在楼盘的周边先后盖起了孤独图书馆、阿那亚礼堂、UCCA沙丘美术馆、阿那亚艺术中心等一系列诗意建筑。孤独图书馆：图片来源于网络2015年，矗立在海边的“中国最孤独的图书馆”刷屏朋友圈，同时也带红了阿那亚这个海边社区。每天，大批京津冀地区的“文艺青年”慕名而至，坐在图书馆里读读闲书、听听海声、享受孤独、好不惬意。据工作人员介绍，图书馆最高日流量可达2000人。而在这个群体当中，大多是经济实力强、文化程度高、关注品质、注重精神享受的新中产，来此旅游度假，自然会与阿那亚所崇尚的生活方式产生共鸣，进而选择在这里购置房产。据统计，包括售房和服务型收入，2015年阿那亚的年销售额是3亿，2016年是8亿，到2017年就已经达到了30个亿，其中销售额的80%-85%是来自于北京的中产。产品之美源于细节上的不断打磨正弘置业的品牌客服中心总经理李祥曾在采访中说过，地产行业的产品可以分为两种，其中一种便是钢筋水泥、看得见摸得着的房子。房子的质量是否过关，房子的设计是否体现人性化、舒适度、是否彰显了房主的品味和生活方式等，无一不影响着客户对房子的初始印象。但是，对于马寅来说，最初的阿那亚是不够“美”的。第一期公寓交付之后，他收到了大量的反馈和投诉，有抱怨房子漏雨、漏水的，还有管道堵塞的。到了第二期，情况有所好转，但还是会有细枝末节上的微小瑕疵影响着业主的居住体验。比如，有一些业主反映，木地板散热不好，冬天地暖温度上得慢；还有橱柜的功能布局不合理，没地方放置微波炉等等。马寅也在报道中承认， 一期的楼盘无论是在设计上还是在建造上都存在着一定的缺憾，这与他缺乏海边生活经验、前期规划调研不充分有着直接关系，不仅给业主造成了生活困扰，也给后期的物业维护增加了巨大成本。为了帮助业主们解决这些问题，马寅组建了个投诉群，并规定群里的物业管家一旦遇到业主提问或投诉，必须在5分钟之内给予反馈、30分钟内给出解决方案。不仅如此，他还向业主们公开了自己的邮箱地址，如果业主有什么建议或者对哪里不满意，也可以通过发邮件的方式告诉他。久而久之，马寅收集到了许多有意义的业主反馈，它们为阿那亚后续的优化与完善提供了方向。像是后期建设的楼盘就参考了这些反馈，在公寓的设计上进行了一些调整和改进，比如扩大了橱柜内部的收纳空间、在卫生间增加了放置手机的小隔板、在衣柜里预留了行李箱的位置等，使之更加贴合住户的日常行为习惯和需求。“美的房子，美在细节间。”这是马寅对美的定义，而阿那亚也在“不断地倾听业主的声音、不断地打磨自己”的过程里，向着他理想中的产品之美一步步地靠近了。阿那亚社区：图片来源于网络以人带动人2015年，地产行业开始兴起一种新的营销方式——社群营销。就是将一群社会属性、生活型态、艺术品位相似的人聚集在一起，再针对他们的一些信息传递、体验互动、进行精准化营销。2021年，社群营销对我们来说，已经不是个新鲜词儿了。但在当时的地产界，最先把社群这个概念带火的就是阿那亚。据马寅说，第一个阿那亚社群的出现正值一期交房，建群的初衷是为了帮助业主解决问题。在一来二去的互动中，反而与业主建立了亲密、和谐的关系，这是意外之喜，也让他们发现了新大陆。一年之后，除了业主群，阿那亚已经衍生出了近百个兴趣群，其中包括跑步群、摄影群、话剧群、马术群、冲浪群等。这些社群不但增强了阿那亚社区业主的归属感与认同感，还吸引到了许多同一圈层的人来此安家。从此，社群不单单只是服务业主，更具有了营销拉新的功能。据不完全统计，阿那亚95%的楼盘是“老带新”成交的。阿那亚社群活动：图片来源于网络阿那亚出圈之后，许多地产公司透过阿那亚看到了社群的营销潜力，也开始争相效仿起来。有的奏效了，有的却没有奏效，这是为什么呢？因为社群看似简单，其实内里大有学问。首先，社群的基础是人，只有做到对社群成员的精准理解，才能实现精准运营。如果连群成员的价值观、审美、需求都搞不清楚，那么推送的活动、内容也不会产生太大的价值。而要想实现这一点，需要市场及运营人员针对客户做好充分的调查研究，比如，通过多渠道的问卷收集，了解客户的喜好、行为、想法和感受，再进行有针对性的管理与营销，方能事半功倍。其次，能帮助大家解决问题的社群才有意义，才会有后续营销的可能。有些企业建了微信群，只顾着在群里发广告，碰到抱怨的声音不表态也不解决。如此行为，不但无法促成转化，还会对品牌的口碑造成伤害。总而言之，真正有效的社群营销策略一定是建立在对目标客户的深刻理解和洞察的基础上。并且，伴随着地产行业进入体验时代，无论是从房子设计、配套服务、还是社群运营，谁能精准地洞察客户需求，提供更优质的产品、服务体验，谁才能获得客户的青睐，成为下一个神盘的缔造者。本文作者|体验家XMPlus 樊佳莹

来源：第一财经原标题：多个热点城市加码楼市调控 住建部赴长三角调研房地产市场第一财经据中原地产统计，2月份，全国房地产调控次数达45次，杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海、东莞等多地调控升级。2021年以来，房地产调控次数累计87次。3月伊始，多个热点城市的楼市调控政策再度加码：3月2日，无锡市住建局发布规范二手房交易秩序的通知：建立二手住房价格信息发布机制。房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开合理成交价格区间，曝光典型炒作案例。3月3日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强住房限购。参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合杭州市住房限购政策。严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。3月3日晚间，上海市房屋管理局发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，提出加大商品住宅用地供应力度，坚决遏制非理性拿地。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。值得注意的是，住房和城乡建设部副部长倪虹近日带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况时说，城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。