南京房地产研究报告

中国房地产大数据报告（2018）一、2018房地产市场发展现状与存在问题2018年上半年，除一线城市外，多数城市房价出现较快上涨。2018年6月大数据房价指数（BHPI）环比显示，142个样本城市平均环比上涨1.62%，房价环比上涨的城市为119个，占样本数的83.8%。2018年10月，全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。2018年10月大数据房价指数（BHPI）环比显示，142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个，占样本数的40.8%，比6月减少61个。1.一线城市由总体缓涨转为集体微降，但房价水平高潜在供求矛盾突出2018年初以来，一线城市中广州房价较快上涨，北京、深圳房价均有所回升，仅上海房价持续下降。2018年6月，一线城市房价平均环比上涨0.525%，其中北京环比上涨0.95%，深圳环比上涨1.33%，广州环比上涨0.43%，上海环比下跌0.61%。2018年6月，一线城市房价平均同比上涨4.25%，广州房价同比上涨21.41%，深圳房价同比上涨6.41%，其中北京房价同比下跌3.7%，上海房价同比下跌7.11%。2018年10月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断，广州楼市由热转冷，上海跌幅有所加大。与2018年9月相比，10月一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点。10月广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌，其中深圳环比下跌0.83%，北京环比下跌1.99%，广州环比下跌1.9%，上海环比下跌2.71%。与上年同期相比，2018年10月一线城市房价平均同比上涨1.277%，其中北京同比上涨0.52%，深圳同比上涨3.45%，广州同比上涨12.11%，上海同比下跌10.97%。2.准一线及二线城市由快速上涨到总体回调，房地产市场对投资需求的依赖度较高2018年6月，准一线城市房价平均环比上涨3.1%，其中重庆环比上涨7.82%，居涨速首位。6月准一线城市平均同比上涨18.13%，其中杭州同比上涨41.13%，重庆同比上涨35.29%。到2018年10月，准一线城市房价环比平均下跌1.415%，跌幅比上月进一步扩大1.25个百分点。除苏州环比接近持平外，重庆、天津、杭州房价均环比下跌。10月重庆房价环比下跌3.57%，下跌速度有所加快。10月准一线城市平均同比涨幅收窄至10.77%，其中重庆同比上涨24.46%，杭州同比上涨12.76%。与2018年9月相比，10月准一线城市房价中位数为21611元/建筑平方米，比上月下降677元/建筑平方米。2018年6月，二线城市平均环比上涨1.09%，其中西安环比上涨5.73%，居涨速首位。2018年10月二线城市房价平均环比下跌0.941%，跌幅比上月进一步扩大0.209个百分点。热点二线城市房价由涨转跌，也带动了周边三四线城市房价下跌。自2018年1月以来，二线城市房价同比涨幅总体呈现下降态势。与上年同期相比，二线城市总体仍累积了较高的房价涨幅。2018年10月，二线城市同比上涨8.914%。其中西安同比上涨47.45%，居二线城市之首；厦门同比下跌14.7%，居二线城市末位。二线城市10月房价中位数的平均值为18138元/建筑平方米，较上月略降205元/建筑平方米。3.三四线城市房价由集体上扬到小半上涨，新房库存水平有望重新回升2018年6月，118个三四线样本城市中，房价环比上涨的城市达100个，上涨占比85%。6月三四线城市房价平均环比上涨1.68%。2018年10月，118个样本城市中，房价环比上涨的城市仅为52个，上涨城市占比44%。下跌的城市达66个，下跌城市占比56%。10月三四线城市房价平均环比下跌0.118%，虽然跌幅很小，但反映了市场形势的微妙转变。从2018年以来累计涨幅看，2018年6月，三四线城市平均累计上涨8.8%，118个样本城市中累计涨幅在10%以上的城市为43个。到2018年10月，三四线城市平均累计上涨11.032%，累计涨幅在10%以上的城市为65个。4.购房者信心指数和经纪人信心指数均降至近2年最低点，市场预期不再单一乐观2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点。近两年购房者信心指数的最高点在2018年2月，此后一路下滑，反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，同样为2017年1月以来最低点。近两年经纪人信心指数的最高点在2018年6月，随后出现较快下降。一般而言，经纪人对市场信息较为了解，相对购房者更为理性。经纪人信心指数的下降，反映了市场的实质性降温。5.热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降，租赁性住房供给相对不足大数据住房租金指数（不含长租公寓，下同）监测显示，2018年1-7月部分城市住房租金快速上涨，并于7月达到涨幅峰值。2018年7月，29个重点监测城市住房租金平均环比上涨0.98%。其中环比涨幅在2%以上的依次有中山、郑州、深圳、苏州、东莞、合肥等6城市；环比涨幅在1%~2%之间的有上海、重庆、石家庄、无锡、烟台、杭州、大连、北京、珠海、沈阳10个城市。与2017年12月相比，2018年7月累计涨幅在5%以上的有惠州、石家庄、深圳、北京、珠海、重庆、苏州、青岛、大连9个城市，其中累计涨幅在10%以上的有惠州、石家庄2个城市。2018年8-10月，重点城市住房租金水平有所回落。2018年10月，29个样本城市住房租金平均环比下跌1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市租金涨速均有所回调，仅有中山、惠州、西安、珠海、厦门5个城市环比上涨。从定基指数看，与2017年12月相比，2018年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有惠州（24.39%）、石家庄（9.57%）、苏州（9.41%）、中山（8.73%）、珠海（8.58%）、深圳（6.57%）、北京（5.97%）7个城市。8-10月热点城市租金止涨，主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。2018年上半年房租的快速上涨，除了长租公寓利用资本杠杆争抢房源外，大城市存量住房总量不足也是一个重要原因。在房价上涨受到抑制的条件下，住房供求矛盾通过租金上涨的形式曲折表现出来。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征，住房供求矛盾长期存在。在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。“长租公寓”利用金融杠杆争夺房源，又进一步加剧了房源紧缺与租金上涨。针对非正规租房的治理行动也是推高住房租金的重要辅助因素。部分城市治理私搭乱建、拆除隔断、清理群租房导致供给收缩，被许多学者认为是导致房租大涨的重要原因。6.重点城市长租公寓市场扩展迅速，租房市场有待进一步规范化发展北京、上海、深圳、成都、武汉等重点城市长租公寓市场发展迅速。2018年11月，全国品牌公寓信息发布量同比增长83.37%。2018年1-11月，19个重点城市中，品牌公寓信息发布量占比在5%以上的，从高到低依次是上海（26.1%）、成都（18.2%）、北京（12.3%）、南京（7.2%）、深圳（6.3%）、武汉（5.5%）、重庆（5.0%）。长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源行为，推高了部分城市的短期租金。“租购并举”是住房长效机制的重要组成部分，国家层面对租房市场的政策支持力度不断加大。特别是对于长租公寓的发展，考虑到其租金收益率低、成本回收期长的特性，相关部门给予了充分的金融政策支持。二、市场形势分析与2019年走势预测外部环境尚未向好。国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，国际资本市场动荡加剧，中美贸易摩擦尚未缓解，导致市场不确定性显著增加。这些不确定因素的存在，短期内将增强市场观望情绪。国际经济形势复杂多变，同时也使房地产政策空间变小，相对保守的政策才能最大可能避免房地产市场风险。从长期看，中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。住房调控政策保持了持续性与稳定性。中央定调坚决抑制房价上涨，对房价上涨预期有较大影响。中共中央政治局2018年7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，提出要坚决遏制房价上涨。住房资金面略有改善。2018年下半年特别是四季度以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，市场利率有所下降，多个城市首套房贷利率大幅上浮现象也得到轻微改善。一线城市重新成为楼市避风港。从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。三四线城市楼市热度难以为继。调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。限购、限售的城市继续增加，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。基于以上因素综合推测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。长期看，房屋租赁产业将迎来大发展。三、对策与建议一是保持货币政策的稳健中性，不宜强剌激或大幅紧缩。房价具有很强的金融依赖性，货币供应的相对稳定是楼市稳定的基础。不采取货币扩张、需求剌激的方法来吹大资产泡沫，也避免用紧缩性货币政策来稳定房价。二是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期。在城市化阶段住房具有很强的民生属性，坚持“房住不炒”有利于楼市的长久稳定。在复杂的内外部经济形势下，坚持“因城施策”，不搞政策一刀切，可以避免人为诱发系统性风险。一二线城市继续抑制投资投机，维持现有的限购、限贷等房地产调控政策的持续性与稳定性，进一步稳定房价预期，消除政策剌激幻想。清理三四线城市不合时宜的住房去库存政策。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任。三是建立完善住房租赁市场相关制度，多渠道扩大重点城市租赁房源。建立完善租房市场相关制度，包括：完善市场规则，探索建立租房押金第三方存管制度、租金上涨幅度限额制度、强制性合同文本条款制度、出租性住房环保安全标准等规则制度；规范市场秩序，重点治理设置合同陷阱和霸王条款行为、变相克扣押金行为、诱导哄骗租客将租金转为贷款分期的行为、暴力驱赶租客行为、垄断区域房源或租房信息操控租金行为等；加快推进住房租赁立法，保障租购房同权，在发生各类纠纷时优先保护租户权益。多渠道扩大重点城市租赁房源，包括加快公租房的建设与配租；加快对集体土地建设租赁住房试点的推广；对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓，给予更多的规划、土地利用、税收政策支持；出台可行性细则，支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。四是加大公共服务区域一体化力度，加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。抓住住房市场相对稳定的有利契机，加快推进和深化土地出让制度改革、集体土地利用制度改革、住房财税制度改革、住房开发制度改革、住房预售制度改革、租购同权改革等关键性制度的改革，建立完善住房市场稳健发展长效机制。【乐居财经，专注于泛地产行业新闻。感谢您的关注】

（如需报告原文请登录未来智库）一、2020 年政策面如何定调？回顾过去三十年，房地产一直都被作为拉动中国经济增长的主要手段，而如 今，我们面临的是“既要又要”的两难：既要防止经济增速下滑过快，又要 抑制房地产泡沫继续增长，既要保就业、扶贫、维持物价稳定，又要坚持环 保、过剩产能出清。政府-房地产-民生实际上是一个石头剪刀布的关系：2020 年，在经济目标 完成度有一定压力的背景下，房地产是否会再一次被用作中国经济的稳定器， 也是市场争议的主要命题。维持经济增长速度-抑制资产泡沫-防止系统性金 融风险似乎变成了不可能三角。我们认为，未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及“各地政府灵活 掌控”。“稳”的主基调自不必说，在 2019 年 12 月 10 日-12 日召开的中央 经济工作会议上，明确定调了 2020 年房地产行业的政策主基调是“稳”。 会议提出“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机 制，促进房地产市场平稳健康发展。”另外，2019 年 12 月 10 日至 12 日中央经济工作会议明确提出“压实 各方责任”，说明未来管理将从“纵向管理”慢慢转变成各地政府“灵 活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠 杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡，这意味着未来地方政府在 房地产政策的把握上有更多的自主权。我们认为，在“扶贫”、“保就业” 为先，政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际 松动，“因城施策”将会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。其一：中央层面，坚持“房住不炒”2019 年以来始终坚持“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，除开政治局 会议及四中全会外，住建部、央行等相关部委也多次表态，坚持“房住不炒” 的定位。我们认为，在当前房地产景气度依然在高位，行业整体趋稳，局 面杠杆率上升偏快的背景下，大范围放宽的可能性不大，全局层面大概率 保持调控基调平稳，放权地方，以关键指标区间管理为主。其二：地方层面，灵活把控因城施策在地方的具体实践，多以“人才新政”、“公积金额度、年限、使用 范围”、“落户政策”为代表的放松，及以“房价指导”、“限购限售”等为代 表的收紧。从趋势上看，随着部分地区房价下行压力加大，叠加土拍市场的 快速转冷，少数地方开始尝试政策松动，激发市场活力。稳房价、稳地价、稳预期”的大方向不是要打压行业，目前看来：土地 溢价率持续走低，即便促销，去化压力也在加大，市场看空情绪浓厚， 这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷，我们看好明年上半 年“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构性改善，但全 局性大的宽松政策出现的可能性较小。二、2020 年基本面会如何演绎？在“因城施策”延续的背景下，我们认为 2020 年房地产行业将延续呈现窄 幅波动的特点，周期被熨平拉长，主要概括为：销售稳中有降，竣工持续 修复，投资维持韧性。销售：预计 2020 年销售面积同比-2.88%，金额同比+3.00%2000 年至今，是市场熟悉的政策调控分割出的几轮周期：2001 年后股 市资金进入楼市，同时地产公司上市禁令解除； 2002 年推出招拍挂制度， 2003 年确立房地产行业为国民经济的支柱，随后便进入了数轮调控周期。本轮下行周期销售韧性持续超预期从短周期角度看，当前正处新一轮周期中的下行期。2016 年下半年开启 的因城施策调控可以看做是本轮下行周期的起点，至今历时三年。但本 轮下行周期较以往有所不同，下行趋势被平滑：2017 年、2018 年、2019 年 1-10 月，商品房销售面积同比增速分别为 7.66%、1.33%，0.10%。本轮下行周期韧性超预期，在维持调控的大环境下，销售维持三年正增 长，我们认为主要有以下四点因素：一二线、三四线分别因调控与棚改货币化，形成周期错配，拉平下 行周期：分城市看，2016 年 Q4 开启的因城施策调控，确实对一二 线城市销售形成了明显的压力，但此时三四线城市，正在高比例货 币化棚改的峰值期，销售量价齐升；2018 年 Q3 以来，一二线城市 因长期调控，量价处于底部，潜在需求积蓄旺盛，部分地区凭借人 才新政调控有所放松，限价也部分放开，一二线城市销售开始反弹， 而三四线城市因为棚改缩量，及价格被推至高位，叠加提前透支的 需求，销售端压力开始显现。三四线表现出超预期韧性，或在于地方专项债对棚改 PSL 的接力 及棚改到位资金的滞后，高估棚改带来的影响：首先，棚改总投资 额构成比例发生变化，2018 年开始，政策性银行（国开行、农发 行）用于棚改的增量资金减少，而地方专项债对于棚改的支持开始 增多；其次，棚改资金从批复下拨，到发至居民手中，最后到销售， 存在一定的时间差。10 月，棚改开工 289 万套，较 2018 年同期 580 万套下降一半以 上；但从投资力度看，2019 年 1-10 月，完成投资额 1.03 万亿， 较 2018 年同期下降不到 1/3。融资并未大幅收紧，房企到位资金较为稳定，原因或为货币 政策宽松+利率市场化：回顾前几轮调控收紧期，往往是政策 面加资金面双管齐下；然而对比发现，本轮自 2016 年 Q4 以 来因城施策调控，资金面的收紧，相比前几轮调控较为温和， 房贷利率也不再是一刀切，而是市场化的。数据上看，按揭利 率回升幅度并不大，且在 2018 年底又开始下行；从居民中长 期贷款增速上看，预计按揭放款额度并未人为收紧；企业层面， 房企到位资金未见明显下行。库存处低位，新开工维持强度，销售推盘有支撑：从狭义库存 口径看，已竣工未出售的商品房面积，自去库存攻坚战以来持 续下行，现今大概相当于 2013 年的水平；在低库存背景下为 了维系销售，行业整体新开工依然维持在相对高位，本轮下行 周期中，新开工指标未见明显的下调，这也是销售端较强韧性 起到的信心支撑。……新开工：预计 2020 年新开工面积增速同比+2%逻辑上讲，新开工目的是为了销售，因此新开工的趋势滞后且主要取决于销 售；同时，行业整体库存会影响新开工的弹性（高库存下新开工动力偏弱）； 另外，资金面因素也会影响新开工的进度。从数据上看，销售领先新开工 2-4 个季度；库存越高，新开工顶部滞后销售 顶部的时间越长；资金方面对开工的影响有两种：在资金极为紧张的情况下， 房企开工会受到资金的制约，而资金偏紧的情况下，加快开工可以让更多的 项目达到预售条件，实现销售回款缓解资金压力。2019 年，在资金面偏紧 的情况下，大部分房企加快新开工，形成预售，以加速销售回款。而 2016 年 Q2 至今的这轮周期又有所不同，销量与去化周期走势首次同向 而不是反向（主要原因在于三四线去库存造成的结构差异），使得在销量温 和下行时行业一直处于低库存状态（2018 年 Q4 末全国去化水平 1.64 年， 为 2011 年以来的较低水平），导致新开工具备较大的弹性。2019 年 4 月至 9 月新开工增速的持续下行，与拿地的减弱，低库存与低去 化环境相照应；而 10 月单月新开工大幅反弹，有去年低基数原因（去年 10 月+14%，下半年平均 22%），也有房企在年底前补最后一波货值，冲刺全 年销量的原因。首先，对于当前销售的判断，我们认为是在基数效应下稳中有降；由于去化 尚未改善，且进入 10 月份促销季后，去化率进一步下降，我们认为有降价 导致观望的原因，也有推盘大量集中增大分母与分流的因素；其次，库存方 面，我们看到中期库存在低位，但有抬升趋势；最后，由于 2018 年 Q4 以 来，房企拿地持续低迷，在当前快周转的风格下，明年上半年的新开工会受 到可动工土地储备不足的影响，整体向上弹性有所减弱。出于以上判断，我 们预计2020年商品房新开工面积23.49亿方，同比增长2%，其中一线+5%、 二线+3%、三线及以下+1.5%。竣工：预计 2020 年竣工面积同比增长 6.5%开工—竣工的闭环大概需要 2-2.5 年，但 2017 年 Q2 开始，竣工同比增速 与新开工增速持续背离至 2018 年 Q4，随后开工增速回落，竣工降幅收窄， 但直到 2019 年 Q4，竣工增速才回正，而新开工依然较高。本轮竣工与开工的背离，我们认为主要可能有主客观两方面原因。客观上看， 随着棚改去库存的推出，三四线及以下能级城市销售在全国贡献占比进一步 提升，其较低的预售标准拉长了竣工周期；主观上看，由 2016 年 Q4 开启 调控，2017 年整体资金偏紧，叠加供给侧改革推高上游成本，在有限的现 金流下，房企主动降低竣工强度，把资源投入到开工工程中，获取预收款补 充现金流。此外，这批受益于房价上涨而地价相对在低点的高毛利项目入市后，在竣工 节点需要交纳高额土增税（累进税率），在资金收紧的背景下，尽可能拖延 这一现金流流出科目。进入 2018 年后资金面有所改善，建筑成本价格平稳，2019 年 Q3 开始，竣工面积当月首次回正，10 月单月同比大幅增长 19.2%。从长周期角度看， 新开工与竣工的相关关系不变， 2017年Q2至2019年Q3的这轮短期背离， 由于竣工的刚兑，预计从 2019 年 Q4 开启修复通道。考虑到过早数据统计开工上的遗漏及基数问题，我们统计 2003 年至今的竣 工与新开工面积占比发现，竣工面积占开工面积比例，稳定在 55%-60%左 右，而 2017 年至 2019 年 10 月期间这个比例为 43.45%（2019 年 1-10 月 低至 30%不到），我们预计 2019 年 Q4 开始的这轮修复期，让 2019 年全年 竣工面积修复至-1%、2020 年有望达到 6.5%。施工：预计 2020 年施工面积同比+9.22%施工面积是一个存量指标，从定义看，指房地产开发企业报告期内施工的全 部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面 积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期 施工后又停缓建的房屋面积。我们简化成：本期施工=上期施工-上期竣工+本期新开工+净复工。（净复工 =当前复工-上期停工）数据上看，由于历史上竣工节奏较为稳定，施工基本上是跟着新开工走，但 2016 年 Q3 以来，新开工持续走强，而施工迟迟未明显回升，这点由我们 在上面章节讨论过因拉长竣工周期所致。开工走强，但施工与竣工同时走弱，从推导公式看，是净复工的原因。逻 辑上，因资金及成本考虑，房企选择在这一时期大规模停工，减少了当期施 工存量，也减缓了竣工交付的进度，把资金都集中用在开工环节中。数据上印证了我们的判断：2017、2018 年，本身为负数的净复工面积加速 减小，可解读为行业出现了大面积的停工现象；但这一现象在 2019 年 Q3 开始出现好转，2019 年 1-10 月净复工面积为-59502.76 万方，我们预判全 年净复工大概为-62718.84 万方，2020 年则会继续修复。综上，我们预计 2019 年施工面积同比增速为 9%，2020 年施工面积同比增 速为 9.22%。土地投资：预计 2020 年土地投资增速约 8%土地投资（土地购置费）滞后于土地成交（土地成交价款与土地购置面积） 6-9 个月，统计局的房地产开发投资是土地购置费口径，2019 年的土地购 置费主要受 2018 年拿地影响，因此依然是正的。近期看，两者时滞有所收窄，主要或因两点：1）调控收紧后，地方对于土 地购置费缴纳做了更严的规定，部分地区要求尽快缴纳剩余土地款；2）由 于 2018 年开始，房地产开发投资由形象进度法改为财务支出法，让土地购 置费确认速度加快。2019 年以来全国土地成交持续低迷，全年仅 3-4 月小阳春有所起色， 由于 库存依旧在低位，土地投资会有一定的韧性，考虑到 2018 年较高的基数， 我们预计 2019 年土地投资增速同比在 16%左右、2020 年在 8%左右。建安投资：预计 2020 年建安投资同比+8%建安投资是建筑工程投资与安装工程投资的合并口径，从体量看，是房地产 开发投资的主要构成部分。自 2017 年 Q4 开始，建安投资与开发投资增速持续背离，建安投资持续回 落，原因可参照前文分析，行业大量项目施工周期拉长、施工强度降低，潜 在的停工缓建问题可能较为突出。拆分结构看，建安支出主要是施工面积与单位施工成本的积，施工面积增速 在施工部分已经讨论，施工成本方面，近几年保持较稳定的水平，随着原材 料价格及产品品质的提升，预计未来 2 年单位成本略有上升。我们估算， 2019 年、2020 年建安投资增速分别为 9.10%、8.04%。房地产开发投资：预计 2020 年开发投资同比+8%房地产开发投资主要包括建筑工程投资、安装工程投资、设备购置费用和其 他费用（主要是土地购置费）。从构成占比看，建安投资占比最高达到 75%，但随着施工周期拉长，及大面积停工的出现，2018 年以来土地投资占比略有提升，我们预计未来整体 将维持当前的占比，出于土地投资的韧性及施工的修复。综合之前的判断，我们汇总预估的土地投资、建安投资数据，得到 2019 年 房地产开发投资增速约为 10.2%左右，2020 年为 8%左右。三、未来房价是涨是跌？哪些城市房价涨幅会相对较高？近期房价走势如何？数据上看，2018 年 Q4 以来在销量走弱的背景下，房价走势却稳中有升。 2019 年 1-10 月，全国商品房住宅销售均价 9301 元/平，较 2018 年末 8544 元/平上升 8.86%；而同期住宅销售面积涨幅只有 1.50%。从历史对比看， 大多数情况，量价走势基本保持一致，同涨同跌，但 2018 年 Q4 至今，可 以说是首次出现“量平价增”。我们认为，本轮下行周期房价表现出与销量背离的“韧性”，或有以下两点 原因：房价或不如实际表现的高。我们注意到房企的销售费用快速大 幅上升，从正常思维看，可以理解成对销售团队的激励、相关 促销的投入等；但另一个不能忽视的原因，是存在新房代理商 拿到返点后，把优惠再输送给业主的促销形式，这种促销将下调的房价隐藏在销售费用里，让表象数据显得坚挺。现有房价数据干扰因素较多：存在区域与结构差异，也存在 交易时滞与调控的影响。我们提取主流房价口径：统计局 70 大中城市房价与中指院百城价格指数。这两者统计口径上有差异：统计局 70 城直接用各地方房管局网签数据，覆 盖范围仅为市辖区；中指院百城指标同样覆盖全部在售楼盘，但样本选取有 细微调整（剩余房源少于 5%调出；一线规模不低于 3 万方，其余不低于 1 万方），值得注意的是，中指院百城样本价格使用项目实际价格，即项目对 外报价减去优惠后的价格，覆盖范围不限市辖区，包含发达区域的县域。除了口径差异，影响房价数据有效性的因素还包括：1）受限价影响，网签 项目或不报全价，将车库、车位、装修等单独签一份合同，变相降低房屋价 格；2）同样受限价影响，部分项目拿预售证进度低于预期，高价房入市时 间延后。不同口径房价数据近几年开始分化：我们分别选取全国均价（商品住宅销售额/销售面积），70 城和百城价格指数同比发现：1）全国均价领先 70 城与 百城指数 2-4 个季度；2）2016 年 Q4 以来的这轮周期呈现出分化， 2018 年 Q3 开始分化明显。三种口径虽然近期分化，但总趋势不变：分化的原因难以证实，我们认为可 能的原因有：1）统计口径差异，百城房价数据是对外报价减去优惠后的价 格，其余为报价；2）网签滞后与放松限价后的集中，但考虑到统计局已对 历史数据修正，我们认为主要原因是前者。趋势上看，2019 年以来，房价 整体稳中有增。当前房价处于什么位置？人们普遍的主观感受是中国房价存在泡沫，我们用人均可支配收入和房价同 比增速数据对比发现，近 20 年收入和房价大体保持同一个增长区间，是相 匹配的。当然，数据上若用中位数替代平均数，解释效果更好，我们对比了 部分可得数据，中位数口径人均收入较平均数少 8.63%，整体影响不大。数据上看，其实国内家庭对于住房的购买力是在不断增强的，人均可支配收 入可买的面积更多，房价相对来说是越来越便宜的，这与人们普遍感觉相反： 1999 年至 2019 年，我国户均规模从 3.45 人/户降至 3.00 人/户，但家庭年 均可购买的住宅建面从 10.97 平方米升至 2019 年的 13.65 平方米。未来哪些城市还会迎来房价上涨？在城市选择的问题上，传统研究一般从城市的基本面指标进行多维度考察， 包括人口净流入、人口存量、人均可支配收入、交通、产业、库存等。与主 流观点不同的是，我们认为房价的短期和长期涨幅驱动力不同，短期呈现 很强的反身性，追涨杀跌，与股票投资的规律非常相似；而长期的城市基 本面，我们应该抛开过去的线性思维，不从单一城市的角度去研究，而是 从城市群的角度切入，以网状思维判断其长期发展潜力。短期房价涨幅：与股价涨跌原理趋同假设有一个“理性人”，手里有一笔钱专用于住宅投资，这个“理性人”将 股票投资的思路带入住宅投资，把单个城市的住宅看作一个企业，同时我们 引入一个城市住宅投资 PE 的概念。PE 是收益率的倒数，因此在当下的时 点线性外推，PE=1/(过去半年房价涨幅*2+租金收益率) 。同时，我们发现 经济增长迅速的国家中，居民的线性思维更强烈，周期波动被演绎得更极 致，猜想原因或许是每天过快的生活节奏逼迫着人们把“归纳”和“演绎” 的速度发展到极致。接下来从数据的角度来验证这种观点，我们引入样本 26 城（一二线主流城 市构成），分别算出 26 城相对 26 城总样本的 PE 和相对 26 城总样本的未 来半年房价涨幅。我们发现，和股票投资一致，当相对 PE 小于 1 并且大于 0 的时候（PE 若为负数，说明收益率为负，不应投资，而小于 1 代表相较 26 城总体估值偏低，可以进入），这个“理性人”如果投资该城市的楼市， 未来一段时间，该城市房价的涨幅大概率跑赢整体房地产市场。长期房价涨幅：从城市群的角度，以“网状思维”出发去解读传统研究通常从单个城市的角度出发，分析它的人口、交通、产业、配 套等要素，来判断未来综合的发展机会。我们认为，城市的发展和运行 是一种类似于自然界中生命体运行的复杂系统，而城市和城市之间的交 互又带来人口和产业的流动，就像细胞体的吞噬和分裂，呈现“复杂系 统”的特征，并不能简单地通过观察城市个体的静态特征去判断未来发 展。由于“复杂系统”的研究需要大量的数据和篇幅，我们在这里简单做一 些介绍、联想和展望。首先，什么是复杂系统？复杂系统是指，在不存在中央控制的情况下，大量简单个体自行组织产 生模式、处理信息并且学习和进化的整体。自然界中有很多复杂系统： 昆虫群落、人体内分泌和免疫系统、股票市场等，都属于复杂系统。复 杂系统的特点概括为：1.去中心化，没有一个所谓的总控；2.大量简单 个体的集体行为；3.简单个体两两之间有信息和物质交换；4.系统会学 习和进化以增加生存或者成功的几率。在自然界中，我们观察到蚂蚁能 够通过两两之间简单的信息传递，往存在食物概率更高的路径分配更多 资源，使整个蚁群高效地找到食物来源，以增加生存几率；人体作为一 部精密仪器，有免疫系统自发地抵抗细菌，有内分泌系统分泌各种激素 来支持人体运行。蚁群的智慧是一个个简单个体交互信息涌现出来的， 人类的意识是从一个由许许多多微渺而无意识的神经环路构成的分布 式网络中涌现出来的。城市群的发展和进化，与现实生活中的许多经济活动一样，都呈现复杂 系统的特征。我国的城市群发展至今，有的形成了很好的协同效应，日 益发展壮大，例如珠三角，长三角城市群等；有的中心城市能实现资源 和产业的外溢，如深圳、上海等，有的则呈现出“虹吸效应”，如“环 京贫困”，有的仍然处于“强核”阶段，如成渝城市群的成都、重庆等 。 那么城市群发展不均衡的原因是什么呢？参照复杂系统的发展特点，或 许能找到答案。我们认为，主要影响城市群发展和进化速度的，是产业属性。产业可以分 为投资驱动和需求驱动的，投资驱动的产业包括基建、传统制造业等，是“自 上而下”的，输出取决于输入，GDP 取决于政府投了多少钱，并不能形成 内生增长；而需求驱动的产业，比如服务业、零售业、金融业、高端制造业 等，呈现“自下而上”的特点，并且能够实现内生增长，经济输出取决于市 场上真实存在多少需求。前者更类似于无生命的物质，后者更像会裂变的“细 胞”，核心城市向周围辐射产业和人口，犹如细胞裂变。当一个城市中，孕育着更多需求驱动的产业时，该城市呈现更多的“类细 胞”属性，当大量的“类细胞”城市联结在一起，互相传递产业和人口时， 该城市群就更近似于自然界中的“复杂系统”，呈现“能够学习和进化以增 加生存或者成功的几率”的特征。京津冀之所以没有形成这种系统，是因为没有实现“去中心化”，北京周围 的城市听从首都的指挥，资源任凭首都调遣。相比之下，上海和深圳虽然是 经济中心，但是对周围的城市没有行政干预，而成渝城市群、北部湾城市群 等，山东半岛城市群等，大部分城市的主要产业还是传统重工业和基建，呈 现“投资驱动”的属性，并且产业不够全面丰富，未能形成一个自给自足的 微型自循环系统，城市群中需求驱动的核心城市较为孤立，未能实现“涌现”。目前我国经济还较大程度上依赖于“投资驱动”的产业，未来，城市群的发 展还有很大空间，当经济经历转型的阵痛期，越来越多的城市孕育出“需求 驱动”的产业时，产业像细胞一般发生裂变，互相作用，各司其职，将会形 成越来越多的微型自循环体系。我们汇总了 2014-2018 年国内主要城市第三产业占比及增速情况，数据上 看有以下特点：1.主要城市群围绕以第三产业占比较高的核心城市展开；2. 长三角、珠三角第三产业占比较高的城市较多且密集，城市群分布没有明显 的中心化特点；3.南方地区，特别是西南成渝、长三角、海西等城市群第三 产业增速较快。我们看好需求驱动，能够实现“内生增长”的产业所在的 城市群，城市之间互相协同，形成一个微型自循环系统，并且有去中心化 的特点，如长三角、珠三角城市群，以及城市中三产占比增速最快的成渝 城市群。建议关注这些城市群内的二三线城市。四、未来行业格局将如何演绎？集中度是否会进一步提高？其一：房地产行业目前格局：集中度进一步提高销售：2019 年 1-11 月，百强只有前二十市占率在提升行业销售增速自 2016 年开始高位回落：百强房企和主流房企 2019 年 1-11 月销售额增速分别达到 17.74%、19.1%，销售面积增速分别达到 15.33%、 18.14%；而同期全国商品房销售额增速 7.3%，销售面积增速仅为 0.2%。市占率提升集中在 TOP20、甚至 TOP10：行业集中度（CRIC 权益销售额 口径）提升的逻辑延续，但只有 TOP20 的市占率是上升的，再精确一点， 是 TOP10 的房企，引领 TOP100 的市占率上升。数据上，单看 TOP10 与 TOP100 市场份额都在上升，TOP10 更快；但拆 分结构看，TOP11-100在2019年1-11月首次出现了衰退，从2018年32.28%回落至 31.78%；进一步拆分看，TOP11-20 略增，TOP11-50 略减。结论 已经比较明显：只有 TOP20 的市占率在提升。成长房企近两年增速较快：细分房企看，在近两年行业增速整体下行期，一 线房企或因相对较低的基数及充足的土储，增长弹性较好。均价高、涨幅快的房企，销售额增速普遍表现较好：我们发现，均价相对较 高，且价格有涨幅的房企，2019 年 1-11 月销售增速普遍较好；均价较高不 一定意味着一二线占比高，也可能是产品定位较高或拥有较好的区位，带来 更高的溢价。其中，2019 年 1-11 月，全国商品房销售均价为 9335.21 元/ 平；CRIC 百强房企的销售均价为 12546.98 元/平，百强房企持有更多主流 城市项目和高溢价项目。业绩：增速整体放缓，重点房企盈利能力更强主流房企营收和利润更为稳健：主流房企的营收与业绩增速在 2015 年后， 弹性与稳定性均好于板块整体水平，或由于这段时间内，行业集中度加速提 升，大型房企项目布局更分散，产品线更均衡，抗风险能力更强。主流房企净利润率水平高于板块，其中偏一二线房企盈利能力更强：数据 上看，主流房企毛利率净利率水平均高于板块平均水平，原因可能是：定价 端，主流房企有品牌溢价（产品力、物业捆绑加持）；成本端，在融资及管 控方面优势较为明显。主流房企拆分看，定位一二线为主（中海地产、金地集团）及拥有非市场化 拿地（华夏幸福）的房企利润率水平较高；但需要注意的是，利润率水平较 低的房企并不是赚钱能力不强，高周转的薄利多销也是提升回报率的好策略。拿地：整体偏保守，龙头集中度继续提升拿地延续 2018 年保守风格，集中度继续提升：整体偏主流房企在 2019 年 1-11 月，拿地整体延续 2018 年的保守风格，一方面因为二季度以来的多渠 道融资收紧（特别是信托收紧直接影响前融拿地），另一方面因为整体销售 去化水平并不高，对拿地考虑的更为谨慎，但整体集中度看来仍在提升。拿地或对未来销售起到一定支撑：我们对比了过去几年拿地与 2019 年 1-11 月销售情况发现，拿地力度较强，且布局偏重一二线的房企，在 2019 年销 售表现较好。融资：多渠道收紧，房企间分化加剧境内债发行量下降，利差持续分化：2019 年 1-10 月，据 WIND 统计，房 企境内信用债发行 3045 亿，总量上全年超去年 4212 亿难度较大；不同评 级利差分化，AAA 级利差收窄，AA+及 AA 级走阔。信托渠道收紧，海外债成本上升：自 2019 年 Q2 信托监管收严后，集合信 托成立数量骤减，收紧的理由我们归纳出三点：1）房地产信托增量占比提 升速度过快，挤占其他行业资源；2）因信托使用灵活（可做前融），短期内 规模大幅提升入市拿地，造成土地市场过热地价快速抬升；3）从防风险角 度考虑，希望房企适当控制杠杆率。房企融资成本分化延续：2019 年以来整体融资成本略有上升；细化到房企， 融资成本分化进一步延续：高信用房企在 2019 年融资偏紧的背景下，成本 上升有限；对资金需求旺盛的房企则有较为明显的成本上的提升。其二：未来行业将如何演绎？未来房地产行业的集中度会继续提高还是下降，一直都是市场争议的话题。 这里我们引入一个公式，称为 logistic 映射，也叫“虫口模型”， 该模型称为 有限环境中无世代交替昆虫生息繁衍模型，起初昆虫每年成倍增长，但是由 于资源有限，虫口太多则会由于争夺食物和生存空间，以及由于接触传染导 致疾病曼延，使虫口数目减少。我们所处的行业迭代也和虫口的生息相似，在有限的环境资源中，某个行业起初不断内生增长，之后由于下游需求的 有限性，产能不断积累，导致产能过剩，最后开始出清。衍生到房地产行业领域，随着住宅市场的需求被不断被满足，行业的总体增速逐步见顶，行业的（内生增长率-自然出清率）不断下降，行 业格局趋于稳定。事实上，房地产作为金融属性极强的行业，在融资收紧后，中大型房企 弯道超车的可能性大大降低了，因此 2018 年资管新规落地后， TOP11-100 房企的市占率不增反降。我们观察到，在被迫降低“财务 杠杆”之后，大中型房企为了能实现弯道超车，使用了几种变相加杠杆 的方法：高房地比杠杆：高房地比的好处显而易见，三四五线城市的房地比往往 比较高，房企通过低价拿地，高价预收款，叠加高周转，可以迅速做大 规模；但高房地比同样有劣势，在限价及高周转诉求下，整体利润率水 平会偏低。此外，在当前限价范围扩大，预售标准提高，预收回款监控 趋严及三四线整体去化变难的背景下，高房地比杠杆不一定能带来更高 的经营效率。合作操盘杠杆：多家房企股权合作拿地好处很多，如：分摊拿地价格， 降低地价拿高踏空的风险；小股操盘用小资金撬动大项目；各方发挥自 家优势，实现项目的溢价最大化等。当然，任何事物都有利有弊，合作 项目过多，提升少数股东权益占比稀释了公司的权益利润；同时，由于 合作项目或由多方操盘，项目整体周转偏慢。支付杠杆：X+拿地，并购含债项目，城市更新等，通过延后支付土地款实 现杠杆。非市场化拿地确实好处很多，相比招拍挂，主要体现在成本端的降 低；但也需要考虑并购/城市更新等项目开发难度或较正常净地更大，导致 项目开发进度及周转率不及预期，最后项目回款及回报率低于预期的风险。而这几种模式的“杠杆”，会某种程度上损害项目的利润率，因此并不持续， 2019 年，在融资政策和调控政策仍然偏紧的背景下，这几种变相加杠杆的 趋势有所减弱，二梯队房企弯道超车的概率大大降低了，这也印证了 2019 年 top11-100 房企市占率的降低逻辑。五、2020 年房地产板块中哪些标的值得投资？投资房企龙头从“捡烟头”的逻辑变成“好公司”的逻辑紧接着我们刚才所说的行业（内生增长率-自然出清率）R 和企业总数量稳 定程度的关系，作为投资者来说，持有 R 较低的，格局稳定的行业，好处 是龙头的行业护城河高，收益稳定，可预测性强，坏处是行业具有下行风险； 持有 R 较高的，技术加速迭代的行业内的公司，好处是机会多，创新程度 高，潜在收益高，坏处是不确定性大。其实，房地产开发行业内部，也分成 R 高低不同的子行业。R 即意味着（增 长-出清），对应着下游需求，而需求又分为存量和增量。与消费行业相似， 当市场渗透率已经达到一定水平时，增量需求增速下滑，企业会企图通过技 术进步、提高产品溢价等手段，进攻存量市场，创造一波“消费升级”，有 技术升级的子领域，对应的是 R 较高的子行业，例如：商业地产（科技赋 能，线上+线下等）、物业服务（社区 O2O、效率提升、多元业务等）、产业 地产（配套建设、园区建设、招商引资）、租赁业务（房屋改造，线上+线 下）。这些 R 较高的子行业，企业数量趋于不稳定，这意味着更多的机会，同时， 投资者投资其中的某一家企业，未来有可能被出清。我们刚才提到了投资传 统行业龙头的行业下行风险和投资技术更新迅速的行业的不确定性风险，显 然，A 股市场对于行业下行风险的容忍度显著低于不确定性风险，表现为创 业板的不确定性溢价低，因此资本更加追逐 R 高的行业。然而，随着全球经济增速放缓，货币政策趋于宽松，以及资管新规之后无风 险、高收益类理财的消失，“确定性”收益变得更为稀缺，因此资本将更多 配置传统开发行业中融资能力、拿地开发能力、享有品牌溢价、核心城市项 目占比高的龙头房企；而技术迭代较快，赛道不稳定的高 R 子行业中，背 靠龙头房企、具备资金优势、客户端优势显著的企业被行业迭代出清的可能 性较小，同时具备高预期收益率和低“不确定性” 。随着“因城施策”环境下行业周期被熨平拉长，过去市场担心的行业断崖式 下跌预期逐步减弱，买入地产龙头不再是“捡烟头”的逻辑（基于破产清算 假设），而是稳定赛道中“好公司”的逻辑。因此，我们看好：1）同时受益 于政策宽松估值修复，业绩释放估值切换，集中度加速提升带来估值溢价这 三重逻辑的行业龙头：万科 A、保利地产、融创中国、旭辉控股、华夏幸福 等；2）高技术迭代子行业之——一二线城市核心区位布局的商办物业，建 议关注：大悦城、龙湖集团、华润置地；3）高技术迭代子行业之——兼具 品牌与拓展潜力的龙头物业服务商，建议关注：招商积余、保利物业、绿城 服务、永生生活服务等。高 R 子行业之商业地产：重点城市核心物业具有稀缺性商业地产有别于住宅地产，看重专业管理与资金实力商业地产指作为商业用途的地产。商业地产通常指用于各种零售、批发、餐 饮、娱乐、健身、休闲等经营用途有别于做住宅开发销售的房地产形式。较 为典型的商业地产形式，像写字楼、购物中心等；广义上的商业地产，还包 括物流地产、工业地产、园区地产等；开发商对于商业地产，可以选择自持 或出售，也可选择部分持有部分出售。商业地产相比住宅地产门槛更高，主要体现在专业能力、管理水平与资金 实力的壁垒。专业能力与管理水平：商业地产的盈利模式主要以租金收入与物业增值 为主，租金收入靠物业经营团队的运营来实现维持；物业增值一方面靠 管理团队的细心打理，另一方面靠前期的项目选址。拉长周期看，同一 个城市，因为区位不同，商业物业资产升值幅度也会不同。可以引入“坪效=销售额/门店营业面积”这个指标来观察商业管理团队 的管理效率与专业能力。而坪效的差别也会直接影响项目及整体集团的 估值。商业地产对应到估值，主要使用收益法，关于估值部分会在后文 详细展开，这里强调的是，出众的专业管理能力，能大幅提高物业坪效， 从而提升回报率，最终提高物业整体估值。资金实力：商业地产开发需要大量资金长期沉淀，且退出渠道较少，流 动性偏差，国内商业地产开发商多为重资产持有经营，较为看重资金实 力；此外，融资成本的高低也直接影响了项目整体回报率。国内商业地产供需趋于平衡，结构分化显著供需趋于平衡，2017 年后库存压力收窄土地市场供需：2013 年成交量达封顶，随后持续回落。2019 年 1-11 月商 用土地成交宗数与建面仅为 2013 年的一半不到。2009-2014 年商业地产开 发高位增长，持续供过于求积累库存，租金增长缓慢。商品房市场供需：2017 年至今商业性用房进入去库存阶段，办公楼供需均 衡库存稳定。2014 年后，新开工持续回落，销售稳定提升，从供需端看， 行业在 2016 年基本实现供需平衡，商业地产待售面积同比负增长，进入去 库存阶段。2019 年以来，库存有抬升的趋势，但整体增速可控；从土地成交结构上看， 商服用地大幅缩减，商住综合用地下降幅度较小，考虑到带住宅属性商用房 流动性较好，因此未来能形成待售面积的商业营业房整体土地端的供给并不 多，对于当前商业地产市场供需，我们认为是大体均衡的一个状态。不同区域及业态分化显著购物中心空置率：一二线城市空置率普遍在 4%-8%之间，个别二线城市空 置率较高。优质零售物业首层租金：一线城市中，北京、上海、广州约 35-40 元/平/天， 深圳约 22 元/平/天；二线城市处于 10-23 元/平/天的区间。办公楼业态空置率：一线普遍低于二线，但总体都有些偏高。一线空置率 表现最好的是广州在 4.9%，其次北京 10.9%属于正常范围，上海和深圳接 近 20%；二线城市南京表现最好，在 11%左右，杭州、宁波接近 20%，而 重庆和武汉超过 30%。办公楼业态首层租金：一线普遍高于二线，整体较为稳定。一线城市中北 京最高，接近 430 元/平/月，上海接近 300 元/平/月其次，深圳约 200 元/ 平/月，广州约 170 元/平/月；二线城市普遍在 100 元/平/月浮动。商业地产会因不同城市能级、地段、业态，空置率与租金水平都有较大差异， 因此，对于商业地产项目我们认为除了从宏观层面看大势，中观看供需，更 关键的，要落在微观的项目甄别上。对于项目筛选，我们建议从估值的角度 去具体问题具体分析，对于商业地产项目估值在下一章会讨论。……长期看好布局一二线核心区的商办物业外资加大对国内商业地产投资。外资对国内商业地产的青睐并不是今年才有， 据 CBRE 统计，2018 年外资在国内商业地产投资额同比增长 62%；世邦魏 理仕调查显示，2019 年中国首次超越日本和澳大利亚成为亚太地区跨境地 产投资的首选目的地；其中，上海首次名列投资目标城市的榜首。长期看，一二线城市核心区域商业资产价值提升空间大，确定性较强。外 资对国内商业地产的增持逻辑主要集中在分散风险、产生稳定收入、看好中 国经济中长期增长等，我们可将其对应划分在商办物业的估值公式中。配置建议：增配/持有一二线核心区域商办物业资产。行业逻辑看，全球开启降息周期，国内经济增速进入下行区间，利率将逐渐 下行，无风险利率下行带动 Cap Rate 下降，提升商业资产价值；同时，由 国内一线与核心二线城市随着产业继续升级，三产占比进一步提高，商办需 求有长期维持的韧性，NOI 依然有提升空间。项目逻辑看，优秀的项目管理团队有带来超额收益的能力，品牌开发商的项 目有更强的议价能力（招揽更优质的商家提升坪效、提高租金标准），从而 实现更高的 NOI。据中指研究院发布的《2019 中国商业地产百强企业研究报告》显示，2018 年，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入较 2017 年提升 26.3%， 2018 年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为 93.8%。从国内上 市且有较多商业地产布局的房企看，华润置地、大悦城、龙湖集团的成熟运 营的重点项目，得益于一二线布局，大多能维持 95%以上的出租率，从组 建收入看，华润置地 2018 年较 2017 年提升幅度为 27.81%，龙湖集团 30.34%，均高于百强房企平均水平。建议关注国内口碑与实力优良，项目布局在一二线城市为主，专注商业运营 多年，专业能力强的商业地产开发商：华润置地、大悦城、龙湖集团。高 R 子行业之物业服务：万亿空间的价值蓝海核心观点：物业管理是个好行业，只需轻资产经营就能够持续创造稳定现 金流，兼具成长与抗波动双重属性。成长端：我们看好每年房屋竣工增量与 存量物业渗透带来在管面积的持续提升，及物业费逐渐市场化带来的费用提 升；同时，增值服务的拓展及其利润贡献占比的持续提升，也给行业带来更 大的成长空间。周期端：稳定的物业费收入及高粘性增值服务弱化周期波动。物业管理行业未来 5 年市场空间破万亿与前端市场整体增速已经接近饱和不同，我们认为行业在存量持有环节— 后端的物业服务将具有广阔前景，理由有以下四点：物业在管面积持续扩张：房屋持续竣工与物业管理服务渗透率的提升。 短期看：未来 3-5 年的竣工体量依然能够维持甚至高于 10 亿方规模， 由于房屋竣工滞后销售 1.5-3 年左右，自 2015 年开始的商品房销售与 竣工面积剪刀差不断扩大，竣工面积作为滞后指标在未来将与近几年的火爆销售相呼应。2019 年 Q3 开始，竣工面积当月同比首次回正，10 月单月同比大幅增 长 19.2%。从长周期角度看，新开工与竣工的相关关系不变，2017 年 Q2 至 2019 年 Q3 的这轮短期背离，由于竣工的刚兑，预计从 2019 年 Q4 开启修复通道。长期看：虽然城镇化率有所放缓，但与发达国家比依然有上升空间；同 时参考欧美发达国家经验，经济水平提高后，局面独居率普遍上升，据 国家统计局数据，国内独居户（一人户）比例从 1998 年的 5.89%提升 至2017年的15.58%，发达国家的独居率普遍在三四成之间甚至更高， 这部分需求也将对冲人口红利流失。单位面积物业管理费处上升通道：收入增长及人口结构变化带来的消费 升级。我国人均 GDP 与居民可支配收入保持了长期高增长，1999 年至 2018 年可支配收入 CAGR 为 11.15%。随着收入不断提升，生活必 需品开销占比逐渐下降，转而追求品质与服务型消费，进入消费升级时 代的住房需求倾向提升可拆分为对住房面积和居住品质服务的需求。现阶段物业管理费与房价增幅错配的思考：首先，市场开放程度有待提 高，2014 年国家发改委颁布的《关于放开部分服务价格意见的通知》 仅开放部分物业服务价格，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期 物业管理服务收费依然接受指导价，2019 年以来部分地区正在放开；其次，市场定价政策有进一步完善空间，据新《物业管理条例》规定， 物业费需要调整的，企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。 没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主同意。由于现阶段社区拥有业委会比例较低，企业 短期内想通过说服过半的业主，提升合同期内物业管理费有较大难度，但随着市场逐渐开放与法规完善，企业获得更多定价空间，预计未来物 业管理费会更加市场化，物业管理费的高低会体现在企业在服务端获 得业主认可度的高低。多元业务存价值挖掘空间：围绕开发企业挖掘增值服务物业管理企业营收主要由两部分组成：基础物业服务收入和多种经营收 入。基础物业服务收入是指提供房屋或设备维修、卫生、安保、绿化等 传统服务按在管面积收取物业管理费；多种经营收入也叫增值业务，分 为围绕开发企业的非业主服务和业主服务。从营收与利润构成看，基础物业服务一直为物业管理业务的营收与利润 核心、但由于近几年物业管理费增长缓慢，劳动密集型产业成本难降， 整体利润空间提升有限，收入与业绩的占比有所下降；多种经营业务发 展较为迅速，已逐渐成为企业的盈利增长点。业主相关增值服务的焦点在于：物业管理在“互联网+”时代为优质入 口，有免费的大量线下流量，作为搭建社区 O2O 的平台，连接业主与 生活服务供应商，垄断资源收取端口费。目前大多数龙头企业涉足 O2O 平台，但尚在搭建与探索期，长远看社区 O2O 平台的对接主体有广泛 的想象空间。法规及政策不断完善，促进行业市场化程度不断提升。国内物业行业的发展和探索大致分行业建立期（1981-1999）、行业规 范期（2000-2013）及市场化发展期（2014 至今）三个阶段。期间确 立的一系列法律与规范对行业发展有重要的促进作用。行业空间测算—未来 5 年市场规模超 1.2 万亿物业管理行业主要分基础服务业务与增值业务，增值服务涵盖范围广且处于 发展初期难以量化估算，但从收入占比看逐年提升。这里重点测算的是基于 在管面积和单位面积管理费的基础服务业务，对于在管面积的测算，我们从 存量渗透率提升与新建住房竣工两个维度去分析，对于单位面积管理费，结 合不同业态的历史管理费水平及行业发展现状趋势去预判。我们预计未来5年各业态的房屋带来的在管面积增量市场规模约为2002亿， 加上截至 2017 年底的存量在管面积市场规模 8103 亿，那么截至 2022 年， 基础服务业务的市场规模将达到 10105 万亿，再加上保守估计的增值业务 部分给予 20%的占比，那么物业管理行业总体市场规模在 2022 年将达到 12126 亿。……六、投资建议随着“因城施策”环境下行业周期被熨平拉长，过去市场担心的行业断崖式 下跌预期逐步减弱，买入地产龙头不再是“捡烟头”的逻辑（基于破产清算 假设），而是稳定赛道中“好公司”的逻辑。因此，我们看好：1）同时受益于政策宽松估值修复，业绩释放估值切换，集中度加速提升带 来估值溢价这三重逻辑的行业龙头：万科 A、保利地产、融创中国、旭辉控 股、华夏幸福等；2）高技术迭代子行业之——一二线城市核心区位布局的商办物业，建议关 注：大悦城、龙湖集团、华润置地；3）高技术迭代子行业之——兼具品牌与拓展潜力的龙头物业服务商，建议 关注：招商积余、保利物业、绿城服务、永生生活服务等。（报告来源：中泰证券）（如需报告原文请登录未来智库）

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

来源： 南京房掌柜2020年已经结束，受疫情大因素的影响，这一年南京楼市发生很多新的变化，但仍然没有改变买房人在南京置业计划。今天（1月4日）是元旦小长假后第一个工作日，飞说君就给大家送上2020年南京楼市新房、二手房成绩单。NO. 1｜壹新房成交量超8.6万套 创近4年新高根据南京网上房地产数据显示，截至2020年12月31日20:30，南京新房共成交86347套，同比2019年成交的83457套，成交量上涨约3.5%。8.6万套的成交量，对于南京楼市而言是非常不容易的，更是创下了近4年来，新房成交量新高。就2020年来看，年初的疫情，使得新房市场大受影响，线上看房也陆续上线，而在疫情逐步好转之后，南京新房也强势回暖，新盘老盘齐发力。回顾2015年-2020年的成交数据，2016年是南京楼市的大火之年，单年新房成交量破13万套。而到了最严调控之下的2017年，南京新房成交量直接砍半，仅有6.3万套左右，此后的2018-2019年，新房市场逐步回温，成交量也陆续上涨。但值得关注的是，整个2020年的新房成交量虽然是近四年最好值，但不能忽视的是，新房库存也达到了62631套，这也是自2012年以来，近9年的新高。NO. 2｜贰两江板块继续领跑 溧水高淳成交吸睛而从具体板块成交量来看，浦口以19454套领跑全市，若是加上六合的6619套，整个江北成交量超2.6万套。其次是江宁的18503套、栖霞的12959套，这也是主城仅有的3个成交量超1万套的板块。让人没想到的是，今年河西的上市量感觉多了不少，但多为小体量开盘，今年仅成交3190套，远不及去年的4086套。而主城鼓楼、玄武、秦淮的成交量都不多，主要还是由于上市新房不多。远郊溧水、高淳成交量比较吸睛，溧水以10270套的成交量排到全市第4名，仅次于浦口、江宁、栖霞。高淳成交量稍少一些，也达到了5760套，在全市也是可以排到第6名，高于主城雨花台、建邺、鼓楼等板块。另一方面，就2020年南京中签率最低的10个楼盘来看，主要还是位于大火的江北核心区和江北中央商务区，共占有5个，若加上桥北的大华锦绣华城，整个江北就占比多达6家。而九龙湖、河西、仙林、溧水则各占有一席，“宇宙中心”河西虽然是众多买房人关注的焦点，但首付8成+验资几百万，刷去了大批的买房人。九龙湖新城玖珑湖和溧水万达广场，都是属于老盘加推，一二手房存在巨大倒挂，自然也会吸引买房人的关注。NO. 3｜叁二手房成交量超12万套 江宁领跑全市再来看看2020年南京二手房方面，据南京网上房地产数据显示，截至2020年12月31日20:30，南京二手房共成交122146套，同比2019年成交量上涨约7.1%。具体到各个板块来看，江宁以20851套的成交量位居第一，主要还是由于内部二手房小区众多，正好满足刚需和刚改置业、换房需求，所以一直以来成交量都不错。鼓楼以16456套成交量，超过浦口，排名全市第二，这与内部众多学区房有直接关系，同样秦淮河玄武也是如此。而河西二手房因为不用摇号、首付可以商量，众多买不到的新房的，进而转向二手房市场。新房成交火热的溧水、高淳，其二手房成交量较少，分别仅有4197套和2231套，最主要还是板块内新房供应量较多，买房人可选择性也多，并不会单单选择二手房。最后，2020年已经结束，回顾这一年，南京楼市经受了疫情的考验，在不断变化中迎来了新房、二手房成交量新高。

2018年的房地产市场被许多人认为是下行的一年。这一年，全国各地调控密集轰炸、企业资金压力增大导致房企破产的事也偶有发生，龙头房企万科高喊“活下去”，开发商争相转型和去地产化……然而，1月4日，由365淘房、网尚研究机构发布的《2018南京房地产大数据报告》却显示，有开发商在这一年依旧赚得盆满钵满。2018年，南京依旧有两家房企销售总金额突破130亿大关，万科以150.1亿的总销售金额创下历史新高，绿地紧随其后，南京单盘销售冠军也比2017年多卖了近10亿元。网尚研究机构总监曹丽分析指出，这是2018年南京房企“两极分化”的现象，随着房地产市场逐渐走稳，楼盘开始加快推盘速度，地段、品质较好的楼盘更受市场欢迎，大牌房企有资金有实力去获取这样的项目，销售金额相对来说也会更高。例如，对于南京河西、鼓楼滨江、南站和江北核心区这样的大热板块，一有房源入市都是售光的节奏。对于非热门区域的楼盘，买房人已经开始货比三家，开盘卖不完已成普遍现象。“活跃度低，理性积极”，这是曹丽对2018年南京楼市整体表现的总结。她表示，2018年南京市场比较活跃的项目只有131家，仅高于2011年；从领证数量上看，包含高淳溧水在内，南京市共计发放了309个销售许可证，仅比2017年多出2件。这说明，随着调控的持续，很多开发商的开盘策略发生变化，开始多频次小幅度推盘，试探市场反应。在踏入2019年这个大门时，很多买房人的内心都会对来年的市场行情产生各种疑问，本次数据报告也就这些疑问开展了2019年购房信心指数调查。其中，对于大家最关心的“2019年南京房价会如何”这一问题，有55%的购房者对房价的预期是“稳”，较年初下降了5%；还有25%的购房者认为会下跌，跟年初相比略有增加。“这反映了市场信心的问题，稳地价是手段，稳房价是目标，而稳预期才是政府调控的根本，如何稳住预期考验着决策者的智慧。”曹丽说。12月24日，住建部出面正式定调来年楼市：2019年，依然要坚持“房住不炒”，要以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。因此，发布会现场有专家认为，2019年的南京房地产市场将继续以稳为主，虽然调控政策会出现部分微调，但最终目的还是为了进一步平稳楼市，不会引起市场的大起大落。“从目前的市场情况来看，2019年上半年的房地产市场比较明朗，依旧以稳为主，不会有太大变化，下半年有待观察。” 南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华说，对刚需来说，2019年上半年是个买房的好时机；但对于投资客来说，最好继续观望，目前房地产市场距离谷底还有些距离，如果想要抄底，需要再等等。曹丽认为，2019年的南京楼市政策方面将继续以稳地价稳房价稳预期为目标；市场方面，2019年各大板块的推盘量不会少，竞争激烈，将有更多的房企选择通过提升产品力的方式赢得市场，这对购房者来说是好事。据365淘房统计，2019年全年，南京预计有181家楼盘入市，其中纯新盘就有90家，占比颇高。另外，各板块的入市房源多寡对比依旧明显，江北继续占据霸主地位，明年将有近50家楼盘入市，竞争激烈；与此同时，限价福利盘也将持续减少，低价置业南京的选择已经不多。而在新房市场的冲击下，2019年南京二手房市场或将更加艰难。由于房价倒挂，市场上新房房源增多，价格较高的二手房将优势不再，房价调整再所难免，2018年第四季度频出的二手房主降价抛售的消息，或将在2019年多次上演。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

这一节我们来讨论一下长三角的另外一个副中心城市，也是一个著名的六朝古都、历史文化名城——南京市的房地产市场。南京市到今天为止，在整个江苏省的13个地级以上的城市里边，绝对房价是遥遥领先的。

12月6日，由和讯网主办、以“资本赋能高质增长”为主题的第十六届财经风云榜第九届地产金融创新峰会召开，峰会上和讯网联合艾普大数据重磅发布了《2018年房地产行业观察报告》。报告分为上篇和下篇两个部分：上篇采用行业视角，主要对2018年的重大人物、事件、现象进行盘点；下篇采用用户视角，主要呈现地产关注者在购房及其他消费行为中的行动轨迹和具体偏好。2018房地产行业报告（上）绕不开的人和事，逃不过的是与非每近年关，最宜盘点。即将过去的2018年，是中国房地产史上调控政策发布最为密集的一年，也是行业风云人物辈出的一年。“政策”一词，堪称“十大典型事件”的题眼。在“十大典型事件”中，公众对宏观政策表现出了前所未有的关切：“7.31政治局会议要求遏制房价上涨”高居榜首，房产税、个税抵扣均在前五之列，央行降准这类冷门事件也入围前十。此外，北京和天津出台的地方性政策，关注度亦遥遥领先，其中“北京积分落户”事件的关注度，甚至高居第二名。入选“十大地产风云人物”的大咖，则是各有千秋。“并购之王”孙宏斌，因收购万达文旅和与贾跃亭FF的解约风波问鼎榜首；恒大集团董事局主席许家印，因在扶贫领域的突出贡献和继孙宏斌之后重金投资FF引发了大量关注；58集团的掌舵人姚劲波，则凭借58、贝壳的中介大战和宣战假房源高频曝光。从“2018年房地产热搜词”中，我们能嗅到今年的楼市与往年大有不同：老龄化、低生育、人口流失，“抢人大战”晋级为楼市最大热门；房产税、房地产税频被提及，税改也是人们关注的一大焦点；长租公寓被指推高租金，下半年接连暴雷，租房市场再起波澜；此外，限购、摇号、加息、利率上调，预示着购房者的买房之路更为艰难；房价下跌、房地产降温、整治楼市乱象，则持续释放着“房住不炒”的信号。2018年，各行各业间的相互渗透和融合在不断加快，商业的边界越来越模糊。具体到房地产行业，“围城”的戏码每天都在上演：房企不甘心只吃地产这碗饭，通过多元化布局将触角延伸到非地产领域；非房企也想分房地产一杯羹，拿地、投资、搭建平台动作不断。知名经济学家郎咸平曾预言：“下一个热门行业将产生于房地产跨界组合”。在跨界风盛行的当下，勇敢尝试、灵活调整的企业，更有未来。2018年品牌成长力大PK十九大报告指出：“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”。前几年，房企的重心主要放在规模扩张上，高速增长、快速周转是核心诉求；2018年主流房企纷纷调转风向，开始在品牌、产品力和净利润上做文章。艾普大数据通过对和讯通监测的上百万条舆情进行分析，综合百度指数参考，整理出了2018年用户关注度最高的房产信息发布平台和房企品牌成长力的十大榜单。从用户关注指数来看，整体趋势是社交平台大行其道，门户新闻和财经网站仍踞一席之地，传统房产垂直媒体逐渐式微。具体来看，微信、微博和今日头条正在成长为重要的房地产信息集散地；主流门户腾讯新闻和网易新闻，以及老牌财经网站和讯网，仍是购房者了解房产信息的重要通道；以安居客、搜房网为代表的传统房产垂直媒体，影响力已跌出前五，好景不再。在整体曝光量上，上升最快的三家房企分别是：华夏幸福、阳光城和保利房地产。华夏幸福的这一年，难称幸福。环京限购收入倒退，“固安模式”复制不易，根据克而瑞公布的2018年1-10月房企销售金额来看，华夏幸福销售金额为1203亿元，低于去年同期约335亿元。阳光城在朱荣斌、吴建斌、阚乃桂三杰再聚首后，规模效率齐升，年初至今销售金额突破1200亿元，排名上升5位。2017年股东大会上，保利地产董事长宋广菊提出了两三年“重回前三”的目标。从当前形势来看，保利与其他龙头房企的规模差距在收窄，但重回前三仍有压力。2018年，哪些房企是媒体闪光灯追逐的新星？数据显示，入围房企既有融创、泰禾、金茂这类专注产品力的龙头房企，也有新城、龙光这类销售规模快速增长的“黑马”。此外，一些有代表性的地方房企，如恒泰地产、中庚地产、花样年集团，也都榜上有名。2018年和讯通对微信、微博、社区等社交平台的监测结果显示，用户关注度上升最快的房企，往往伴随着重大商业行为或八卦逸闻。万达集团13个文旅项目的打包出手和太子爷王思聪的IG夺冠，为其狠带了一批流量；明星扎堆的星河湾，则很可能在2018年娱乐圈的连环吃瓜大戏中顺带收割了一批流量。从房企规模来看，龙头房企中曝光度上升最快的是华夏幸福、保利和万达，恒大、万科、碧桂园这三家去年金额垄断三甲的房企，曝光度环比上升均在50%以上；中型房企曝光度上升最快的，以“爆冷门”居多，比如时代中国、宝龙地产，此前较少被媒体曝光；小型房企中曝光度上升最快的，一类是以中粮、新希望为代表的主体从其他行业起家，衍生出房地产业务的房企，一类是以仁恒、益田、文一为代表的，深耕区域的地方房企。从房企派系来看，曝光量上升速度最快的，是以华夏幸福、建业、荣盛为代表的北方房企；粤系、闽系紧随其后，阳光城、保利、时代中国、宝龙均曝光增长势头强劲；华东、西南房企的曝光度变化相对较小，不过也有金科、红星这样的曝光增长大户。2018房地产行业报告（下）：产品系遍地开花 房价是永恒的话题对大多数购房者来说，买房是人生中至关重要的大事。买房住还是租房住？什么年龄买房？在什么城市买房？买新房还是二手房？完成买房这件事，需要面对的是一连串的选择题。“房价”是购房者关心的永恒母题。在4个年龄段的购房人群中，有3个群体对房价的关注度都高居首位。20-40岁的人群，最关心买房资格和购房政策，因为他们面临的主要是首次置业和首次改善的问题；40岁以上的人群，面临的主要是改善和终极置业的需求，因此普遍对户型、交通、学校、医疗等产品细节和社区配套更为关注。在不同量级的城市，购房者关心的问题也各不相同。一二线城市房价居高不下且限购严格，因此购房者对买房资格和房屋价格最为敏感；三四线城市无限购之忧且属于熟人社会，对口碑和亲友推荐的依赖，要远高于一二线城市。伴随着房地产市场的不断发展和成熟，以及人民对美好生活向往的升级，品牌房企纷纷加入研发产品系的大军， 一些知名产品系甚至会成为房企的品牌标签。在十大知名产品系中，既有专注高端物业的壹号院、华府系、星河湾系，也有针对改善族推出的翡翠系、公馆系；既有传承东方文化精髓的院子系，也有主打科技牌的金茂府系。百花齐放，各领风骚。据不完全统计，截止目前全国共有50多个城市推出了限购政策，其中部分重点城市甚至处在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。被限购的城市的人们，想去哪里买房？艾普大数据调查结果显示，限购城市溢出需求分布的地缘效应非常明显，多数人会选择关注限购城市周边或同省份的房产。北京人想买廊坊、天津、石家庄，上海人关注南京、昆山、苏州，深圳人则更愿意去惠州、东莞、珠海置业。类似的情况，比比皆是。随着城市发展的成熟，“城市群”的概念被提及的频次越来越高。以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市构成的单元“城市群”，开始成为越来越多房企拿地和战略布局的依据。中国指数研究院数据显示，2018年全国十大城市群楼市冷热不均，有腰斩过半的，也有成交翻倍的。从房产资讯阅读趋势来看，晚6点是阅读的最高峰，其次是中午12点、早8点和晚9点。这4个时间点分别对应的是晚饭、午休、上班前和临睡前。移动互联网的发达，推动用户阅读进入了碎片化时代。短小、精炼、实用的内容，更能吸引用户的眼球，房产类资讯尤其如此。

云房好购创始人、金陵楼市资讯主编 全蕾为您带来2019年南京市房地产各项数据总结报告土地出让状况1 各年度土地出让量2019年南京各区土地出让量，共计179块，突破近10年内最高记录！随着南京市常住人口不断增加，对土地需求量长期看不断攀升是必然趋势！而土地对南京来说是不可再生资源，未来土地成本必然越走越高。土地成本走高，房价不可能下跌！2 住宅用地出让量2019年南京市住宅用地共计出让75块，其中63块为商品房用地，12块为安置租赁用地。突破近10年内最高记录！同样随着南京市常住人口不断增加，对土地需求量长期看不断攀升是必然趋势！而土地对南京来说是不可再生资源，未来土地成本必然越走越高。土地成本走高，房价不可能下跌！江宁区和高淳区今年土地出让量最多，出让36块土地！浦口紧随其后，出让33块用地。今年全市土地交易量达到历史新高，几大新城区土地交易量均有上涨。而鼓楼区最少，只有2块。作为老城，鼓楼区土地交易量实在是捉襟见肘，直接反应出新区土地资源丰富，老城区土地资源稀缺。各区住宅用地出让中，今年江宁区位列第一，出让17块地。然而溧水区共计出让15块地，其中安置用地占7块，为各区中安置用地最多。溧水已经连续两年大规模出让安置房用地，可见溧水的大规模城改不停歇。只有城改多的地方，对安置房用地需求量才多。期待溧水能成南京主城外真正的卫星城。浦口区安置及租赁用地为1块，与去年10块安置用地相比数据猛降！差距很大。说明浦口短期对安置用地需求走低，区域内拆迁进度进入平缓期。玄武、秦淮、鼓楼、建邺今年均有住宅用地出让。虽然杯水车薪，但也能缓解下区域内改善人群的换房需求。玄武、秦淮、鼓楼为三大老城区，住宅用地存寸土寸金。而建邺为主城新标杆，2016年楼面价已超45000元/平方米。在中央高压政策下，建邺区土地出让被彻底压制。但是2019年住宅用地最高楼面价，依然被建邺区以32356元/㎡夺得桂冠！商品房开盘状况2019年度全市有新开盘商品房项目共计309次。浦口、江宁，依然是商品房成交交易主战场。溧水区今年加大了推盘量，涨幅全市第一。高淳、六合推盘量再次明显萎缩，这两个板块的住宅已经到了没有房产中介带客户，就几乎卖不动的地步。2019年商品房开盘量总体不如2018年，仅有溧水和玄武明显高于2018。虽然开盘量减少，但每次开盘的房源都变多了。可以看出很多开发商从之前多开少推，制造房源紧张挤牙膏式销售，等房价上涨。已经走向一次性多推、多出，抢夺市场客户和抢先资金回笼的决策上来。一定程度上可以看到政府调节房地产市场的成功，房地产市场走向理性。新房成交量2019年南京市新建商品房全年成交量为住宅类83458套，较2018年全年上涨23.31%！新建商品房住宅类，大涨23%！这是对2018年政府压制房地产市场的一种正面回应！预计2020年新建商品房住宅类成交量依然会持续走高。2019年雨花台区商品房住宅成交量明显高于2018年。雨花台区积攒多年的改善用房需求，在2019年得到了一定的释放。2020年雨花台区还将保持一定的新房上市量，用以缓解区内住房改善需求。江北新区的兴起，浦口未来必然是焦点。浦口区新房成交量持续上涨，可以看出政策力度倾斜后效果良好。二手房成交量2019年南京市存量房全年成交量为住宅类113080套，较2018年全年暴涨56.17%！小编常说：二手房市场成交量，才可看出人们对每个板块的认可程度，以及该板块未来成长速度与空间。虽说南京二手房成交量主要靠学区房支撑！优质学区是二手房交易量的保证！但是鼓楼区连续三年，二手房成交量持续走低，说明了什么？说明老破小学区房正在被一步步淘汰！这一点小编一直在强调！老破小学区房正在被一步步淘汰！这是历史必然趋势！建邺、栖霞随着发展较为稳定向上，不管是否有政策打压，二手房成交量稳步上升。说明大多数人对板块长期发展的认可度较高。而六合、江宁、浦口明显可以感觉到房地产的浮躁——行情好二手房多卖点，行情差二手房交易量很惨。说明大多数人对这些板块的信心还不够。房产租赁备案量2018年南京市房子全年租赁备案量为住宅类61252套，较2018年全年下跌21.4%！原以为南京吸引了那么多应届大学生，住房租赁备案量会走高。结果是如此现实。住房租赁备案数据，也就栖霞和浦口还挺得住，这两个区域有不少大学生。但是江宁也有大学城啊？为何住宅租赁备案数据暴跌？是江宁能让大学生选择就业的企业较少？不管如何，租金上涨是不争事实！现在大学生生活成本太高了……难道是生活成本高了，是很多人不愿意租房？离开了南京？还是与2018年相差的人数，这些人直接选择买房做房奴了？