南昌房地产研究报告

咨询、曝光、投诉，欢迎来撩南昌房贷最新利率！上浮幅度全面下调2018年江西本科、专科毕业生加速流出

据房天下研究院显示，楼盘所在的区县商圈、楼盘的户型和楼盘的单价是南昌购房用户2019年选择楼盘最为关注的三大因素。2019年，南昌购房用户最关注度的区域为红谷滩区、南昌县、新建区；最关注的楼盘为湾里区的南昌恒大林溪府、红谷滩区的绿地国际博览城和红谷滩区的南昌融创文旅城。针对楼盘的属性，南昌购房用户2019年主要关注的是楼盘所在的区县商圈、楼盘的户型和楼盘的单价，关注度占比分别为48.20%、22.90%和21.15%。图：楼盘属性关注度排名数据来源：房天下研究院区域关注度排名2019年，购房用户最为关注的南昌新房楼盘主要集中在红谷滩区、南昌县、新建区，关注度占比分别为19.95%、16.37%、13.40%。表：楼盘区域关注度排名数据来源：房天下研究院商圈关注度排名2019年，南昌购房用户最为关注的商圈是九龙湖板块，关注度占比为22.61%，其次为象湖新城，关注度占比为13.27%，朝阳板块用户关注度排名第三，关注度占比为6.45%。表：楼盘商圈关注度排名数据来源：房天下研究院楼盘关注度排名2019年，南昌楼盘关注度最高的是南昌恒大林溪府，关注度占比为4.55%，绿地国际博览城排名位列次席，关注度占比为4.01%，南昌融创文旅城位列第三位，关注度占比为3.89%。表：楼盘关注度排名数据来源：房天下研究院居室关注度排名2019年，南昌新房用户最关注的居室为三居，关注度占比为36.12%，其次为两居，关注度占比为19.43%，一居用户关注度排名第三，关注度占比为17.37%。图：楼盘居室关注度排名数据来源：房天下研究院楼盘面积关注度排名2019年，南昌针对新房楼盘用户最为关注的面积大小的是90-110㎡，关注度占比为17.89%，其次为70-90㎡，关注度占比为17.38%，50㎡以下用户关注度排名第三，关注度占比为13.12%。表：楼盘面积关注度排名数据来源：房天下研究院楼盘单价关注度排名2019年，南昌楼盘单价中用户最为关注的是8000-10000元/㎡，关注度占比为39.82%，其次为10000元/㎡以下，关注度占比为23.29%，10000-13000元/㎡用户关注度排名第三，关注度占比为15.04%。表：楼盘单价关注度排名数据来源：房天下研究院

2019年南昌楼市有明显市场转迹，上半年土地、楼市交易双热，下半年土地、楼市均有趋冷势头，购房者买房行为日益谨慎。各大楼盘销售表现分化严重，热盘持续遥遥领先，品牌打底、概念营销讲故事的方式越来越盛行，简单粗暴的降价促销已不足以打动购房者。2019年，在“房住不炒”的政策基调下，各地“因城施策”促进房地产市场平稳发展。2019年南昌楼市整体平稳，在 “金三银四”、“金九银十” 的特别节点上，市场有所上扬，而下半年成交则呈现稳中走低态势。政策·限购持续 三限房监管力度加强 三限房新政：新增摇号选房2019年8月5日，南昌市房管局发布了《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》的通知（以下简称《通知》），该《通知》对南昌市“三限房”销售行为进行了进一步规范。 要求，除商品房销售规定要求的公示内容外，应增加公示《摇号选房方案》、《住房公积金贷款项目准入预审告知书》、当期所有可售房源情况(套数、户型、面积、价格)、当期申购登记开始时间及截止时间( 登记时限不少于10日)、“三限房申购”登记平台网址二维码等信息。 根据申购人数情况，分别按以下两种方式进行摇号: ①当申购人数多于或等于当期销售户型房源数时，采取人房对应摇号方式。②当申购人数少于当期销售户型房源数时，采取顺序号的摇号方式。 购房人不得组织众筹买房2019年10月31日，为保障购房人的知情权、选择权，减少售后纠纷，江西省住建厅发布通知，要求房地产开发企业等机构，在销售大厅显著位置及指定网站公示商品房销售价格有效时间，并警示购房人不得组织众筹购房、企业不得采取售后包租方式售房等信息。根据《关于进一步规范商品房销售信息公示及售前告知行为的通知》，房地产开发企业或委托中介机构销售新建商品房的，应在商品房销售大厅显著位置及市、县住房城乡建设（房管）部门指定的网站，集中公示公共配套说明、地下车位租售方案、销售价格有效时间等信息。江西要求相关机构设立警示栏，明确警示购房人：房地产开发企业、中介机构不得为购房人垫付首付款，不得通过任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织众筹购房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房，房地产开发企业采取“可无理由退房”方式销售的应明确退款时限，2019年12月1日以后核发商品房预售许可证的项目执行本通知。图：2019年南昌主要政策一览表城市规划·南昌“更新迭代” 南昌大都市圈规划出炉大南昌都市圈包括南昌市、九江市和抚州市临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县，含国家级新区赣江新区。主要目标：到2022年，大都市圈发展的制度框架和规划、政策体系基本形成，南昌市、赣江新区和九江市、抚州市及周边县城同城化取得积极进展，规划对接、政策衔接实现重大突破，成本分担、利益共享机制基本形成并加快落地。 南昌东站高铁新区进入开发阶段2019年10月30日，南昌市青山湖区将举行高铁新区“第一拆”，启动暨青山湖区26个重大重点项目启航仪式，代表着高铁新区正式进入开发建设阶段。高铁东站目前核心区的规划已经初步敲定，核心区范围12k㎡，根据该片区的概念规划，未来东站新城将依托赣抚平原的区域生态本底和南昌城市东向发展趋势，以“青绿生境、智慧水城”为主题，从赣抚平原城乡发展格局、南昌城市空间发展趋势、高新站点周边发展规律为出发点，提出“生态延续、创新驱动、文化重铸”三大发展策略，塑造古今、中外交织的乐活人文生境。 南昌东站高铁新区进入开发阶段2019年10月30日，南昌市青山湖区将举行高铁新区“第一拆”，启动暨青山湖区26个重大重点项目启航仪式，代表着高铁新区正式进入开发建设阶段。高铁东站目前核心区的规划已经初步敲定，核心区范围12k㎡，根据该片区的概念规划，未来东站新城将依托赣抚平原的区域生态本底和南昌城市东向发展趋势，以“青绿生境、智慧水城”为主题，从赣抚平原城乡发展格局、南昌城市空间发展趋势、高新站点周边发展规律为出发点，提出“生态延续、创新驱动、文化重铸”三大发展策略，塑造古今、中外交织的乐活人文生境。南昌城市一环全线基本贯通，二环、三环建设快速推2019年8月30日，南昌“一环线”最后节点——昌航立交正式通车！“一环”建成后，对交通压力起到了缓解的作用，串联了多个片区，优化城市空间布局，加速了各片区的融合发展。2019年，还将启动沿江北大道、昌南大道改造、昌东大道快速路改造、解放东路改造等重大工程的开工，并谋划实施空港大道工程(莘洲大道——连接105国道和沿街北大道)、高新大道快速化改造及南延工程等，预计将在未来3-5年内将完成城市二环、三环的全面通车。南昌市撤销湾里区 将其行政区并入新建区 并增设红谷滩区2019年12月24日江西省人民政府：根据国务院《关于同意江西省调整南昌市部分行政区划的批复》（国函〔2019〕105号）精神，国务院已同意调整南昌市部分行政区划。具体内容如下：1、撤销南昌市湾里区，将其行政区域并入南昌市新建区；2、设立南昌市红谷滩区，将南昌市东湖区沙井街道、卫东街道和新建区生米镇划归红谷滩区管辖，以东湖区沙井街道、卫东街道和新建区生米镇的行政区域为红谷滩区的行政区域，红谷滩区人民政府驻沙井街道绿茵路669号。图片来源：江西知识局南昌土地·供需双降 价格上涨 商办住用地供需同比下降 成交楼面价上涨40.8%图：2015-2019年南昌商办住用地供求价走势图：2015-2019年南昌住宅用地供求价走势 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com尽管2019年商办住土地成交面积、成交金额出现缩水，但成交价格仍大幅上涨，达4637元/㎡，较2018年提升1343元/㎡；而住宅用地方面，地块宗数、成交面积大幅下跌，成交金额、价格上涨，随着下半年房企融资环境收紧，土地热度有明显降温，房企拿地谨慎。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从区域上来看，2019年南昌县是住宅用地成交大户，总成交金额逼近90亿；其次是红谷滩区，总出让金达52.4亿元；第三是经开区，出让金为 28.6亿元。 住宅用地完成供地计划的71%图：2019年南昌市各区土地成交完成供地计划情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com住宅成交完成率方面，2019年住宅用地完成供地计划的71%，经开区，新建区完成全年计划，西湖区以及青云谱区完成率较低。 住宅用地成交排行榜 联发居第一图：2019年南昌市住宅用地成交总价TOP10数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌住宅成交地块面积不大，单地块平均面积为11.56万㎡，平均金额6.07亿元，其中联发摘得高新艾溪湖地块总建筑面积最大，达26.53万㎡，总金额23.49亿。2019年南昌成交地块整体较小，未来大盘项目将越来越少。图：2019年南昌市住宅用地成交楼面价TOP10 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌高楼面价住宅用地多分布在红谷滩和青山湖区域，其中融创摘得青云谱地块，楼面价高达10638元/㎡，可谓2019年南昌市“最贵的地”；其次是新力&弘阳青山湖地块楼面价10411元/㎡；第三为阳光城西湖区地块楼面价9431元/㎡ 。图：2019年南昌市住宅用地限价地块TOP10 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌住宅用地高限价地块主要集中在红谷滩，新建区和青山湖，其中融创摘得红谷滩九龙湖地块，毛坯限价15850元/㎡，为最高限价地块；西湖区绳金塔地块毛坯限价15400元/㎡；新力&弘阳青山湖区地块限价15110元/㎡。从区域限价情况来看，红谷滩（九龙湖）最高现价达15850元/㎡，其次是西湖区15400元/㎡，青山湖排第三15110元/㎡。南昌市商品住宅·供不应求 价格稳中有升（不含南昌县） 商品住宅供应减少图：2011-2019年南昌市商品住宅供求走势 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌市商品住宅供应703万㎡，新建区，红谷滩（九龙湖）以及青云谱占比较大，同比去年下滑4.9%；成交757万㎡，与去年基本持平，继2016年以来，供需两端逐年下滑，今年逐步趋稳。 图：2011-2019年南昌市商品住宅成交金额、价格走势2019年南昌市商品住宅成交907.53亿元，同比上涨17.5%，刷新2011年以来的成交记录；住宅成交均价12016元/m，同比上涨16.7% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌市商品住宅销售价格最高的区域为东湖区，为19670元/m（主要为苏宁檀悦项目），该区域内住宅用地成交数量少，新房在售项目稀缺性显著；其次为西湖区，销售价格为17361元/㎡；青云谱区和青山湖区销售价格均在13000元/㎡以上；主城区中仅湾里区、桑海不足万元。同比来看，2019年南昌市主城区均实现不同程度上涨，涨幅最大的为东湖区上涨32.1%，其次红谷滩区、湾里区，涨幅均超10%。整体来看，2019年南昌市商品住宅成交主要来自于红谷滩（九龙湖），占比29%，新建区占比20%，经开区占比11%。 改善产品持续增长 图：2014-2019年南昌市主城区住宅成交面积结构数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌市商品住宅各面积段中，120-144㎡以及100-120㎡面积段占比均增长2个百分点，合计占比66%，改善型户型面积段需求增长明显。100m以下刚需型面积段与18年基本持平。 出清周期稳定在6.5个月左右 图：2016-2019年南昌市主城区商品住宅库存面积及出清周期 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com截止到2019年12月，南昌市商品住宅库存416.30万㎡，较年初降低了50万㎡，库存减少；出清周期6.8个月，较年初增加0.6个月，维持在健康水平区间。 整体来看，南昌市主城区商品住宅去化水平也较为稳定，在供应大幅下跌的情况下，成交仍保持稳定。 房企·新力以绝对优势稳居南昌市场第一图：2019年南昌市房企销售金额TOP10数据来源：中指监测，含南昌县图：2019年南昌市房企销售面积TOP10 数据来源：中指监测，含南昌县2019年，南昌品牌房企继续领跑楼市，其中江西本土企业新力地产以145.27亿元绝对优势稳居第一；万科以78.58亿排名第二，绿地70.08以位列第三。从TOP10排行榜来看，新入榜的中奥地产表现抢眼，成为2019年南昌房企黑马代表。2020年，品牌效应将更加突出，房企在练好产品内功时，也更需要开展新方式新思维去营销，简单直接的降价优惠已不足以触动购房者，可持续性的主题式、概念式的人性化营销活动将成为抢夺购房者的新利器。2020南昌楼市展望·量收价稳2019年南昌楼市发展有明显转迹，市场有起有伏，成交相对平稳。在全国“住房不炒”的大基调之下，南昌房地产政策对“三限房”销售监管有收紧之势，预计2020年政策方面仍将以“稳”为主基调，或针对性的出台微调政策。而在此轮房地产周期中，南昌市场供应有所下调，但需求仍有一定的放量，预计2020年供求趋稳，受产品结构调整、土地成本上涨等影响，价格或将保持稳中有升态势。随着“三限房”项目的全面入市，2020年南昌市重点区域价差或将进一步缩小。房企在主打高性价比产品之余，做好品质、服务将成为新的销售增长突破口。

最近很多城市房价上涨的呼声是越来越多。甚至还有XX自媒体喊出一个季度上涨20%的言论。其实关于房地产情况，其实每个月每个季度实际卖了多少地，房子挂牌多少，成交多少，库存还剩下多少都有明明白白的数据。前三个季度，全国新房成交量1033614万平方米，同比下降1%。如果只看第三个季度新房成交量42494万平方米，同比增长10.5%，这说明三季度真的有很多人买房。大家对疫情过后开始趋于乐观。第三季度成交量上涨原因也不乏为房产公司着急出货回款，所以都开始了各类促销活动。成交量与成交价是两个最关键的指标，如果市场有人大幅低价出货的话，成交量也会出现上涨。如果今后再看到成交量大幅上涨，不要慌，看看成交价。前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%，如果只看第三季度成交价均价达到10322/平方米，同比上涨3.7%，涨幅较第二季度6.8%有所回落。所以网上说的一个季度上涨20%的数据就是耸人听闻。价格确实有涨。疫情刚刚恢复的时候，确实有炒房的苗头，当时有很多资金进入楼市。各地政府开始缩紧调控政策。所以二季度涨幅比较大。三季度有所回落。相较于去年的第三季度，一线，发达和普通二线城市月均成交量分别上涨40.82% 12.5%和0.46%，不得不说在政策收紧的情况下，还出现如此的市场表现，说明当下的购房需求还是很充分的。图片均来源于网络

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

时间的脚步迈入了2020年，面对崭新的一年到来，我们充满着期望的同时，更要回顾2019年那些点点滴滴的往事。2019年南昌楼市跌宕起伏，由年初的小阳春进入年底的促销大战，利多迅速转化为利空，楼市的反转让人始料未及。2019年已经匆匆而去，江南壹地产在此为您梳理南昌楼市的过往，盘点2019年的南昌楼市。关键词一：小阳春每年3月楼市都会迎来一波“小阳春”，2019年也不例外。年初房地产调控政策悄然松动，各地推出各种政策的“抢人”大战，加之资金面上房贷贷款利率下调，都推动楼市迎来“小阳春”，购房客户激增、市场回暖，楼市量价齐涨。3月南昌楼市出大招，各大楼盘也是急不可耐地开始进攻了，近30个楼盘推盘，其中10个楼盘是3月首开，其余20个楼盘为加推，日光盘也在此月显现。从几个拿到了预售价格的楼盘来分析，限价有所突破，整体价格普遍会高于之前的报价，南昌月成交量从2018年2月到2019年4月，成交量已经连续上涨14个月了！关键词二：三限房8月5日，南昌市房管局发布《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》（以下简称《通知》），作为南昌今年第一个有关房地产业规范性文件，《通知》对“三限”商品房预售做出了新规定：今后摇号将由开发商委托公证机构进行，从摇号平台到摇号过程，开发商一律不介入、不参与，以示公平。8月 8日，南昌市房屋商品化办公室就《通知》作出进一步解释说明。据了解，为遏制捆绑销售、收取定金等违规销售行为，《通知》明确规定，今后购房人在签订《商品房买卖合同》后，方能与开发商办理有关车位转让购买手续。关键词三：万人摇8月27日，南昌首个三限房公证摇号项目——华润万象城悦府第一期正式摇号，短短1小时，632套房源已经全部摇完。“万人摇号”的场面，南昌市民也是前所未见。据官方数据显示：截止8月25日晚24时，共计有29916人申报，根据申报人数和房源套数可知，中签率仅为2.1%，此次中签的买房者的心情应该像中彩票一样激动万分！关键词四：落户放开放宽落户放开放宽，门槛进一步降低。2019年开年之际，“抢人大战”再次爆发，并显得越发激烈。本轮城市“抢人”大战已蔓延至东西南北，既有成都、西安、重庆、武汉等二线城市，也有北上广深等一线城市，还有不少三四线城市。大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制，“无门槛落户”、“先落户再就业”、“亲属可投靠”成三大关键词。相关统计数据显示：截至5月31日，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已超过20个。深圳市宣布“对境外短缺人才”实施15%个税优惠；杭州大专落户仅需一个月社保。南昌的力度也不小，在南昌市大中专、职业技工院校就读的学生，凭新生入学通知书或在校学习证明即可办理落户……关键词五：打折降价在全国楼市大环境之下，南昌楼市也不可能独善其身，一至五月份，确实走出了一波小阳春行情。开盘日光盘也不少。而进入六月份，楼市风向陡变。政府部门再次出来发声：房住不炒！调控加码，楼市立马掉头。6月份开始，南昌不少楼盘就推出了特价房，而进入年末最后一个季度，工抵房、打折房等更大行其道，楼市风向急转，反而加速了购房者的观望。11月南昌新建商品住宅均价12559元/平方米，环比下跌0.44%，这上继10月份首降之后的第二个月继续下跌。成交量方面，11月南昌市新房住宅网签3884套（不含新建区及南昌县），同比下跌22.5%，环比下跌7.56%，环比同比双跌。南昌楼市自10月开始，持续上涨了19个月的房价开始下滑，11月房价依旧在下跌，成交量也呈现一个逐步萎缩状态。持续上涨19个月的南昌新房二手房房价今年都有所下滑，再加之南昌三限房的严格限价，促使很多新推的楼盘房价普遍低于同地段二手房价，因而，整体市场呈现量价齐跌的态势，南昌楼市迎来了一个拐点。关键词六：土地流拍据中指研究院发布报告称，1-10月40城土地出让金同比减少0.5%，2019年初以来同比首次转负。10月份300城土地出让金2869亿元同比减少28%，流标数量近50宗创年内新高。据统计，今年前三季度，全国300个城市共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2019年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。2019年11月11日，南昌市广州路两宗地块原本当天出让，但由于无人出价，地块流拍了！而不久后青山湖西岸大型商住用地土拍下线，南昌县一宗地块也下线。2019年11月19日，位于新建区欣悦湖旁一宗住宅、商服用地进行竞拍，最终无人报价，惨遭流拍。土地的纷纷流拍，意味着开发商对后市的看淡。结语：2019年南昌楼市已经落幕，这一年是小阳春与凉凉的一年，也是调控新政执行力度最大的一年。这一年三限房的规范执行彻底改变了南昌楼市格局，房价被死死限住，购买客户群体也被限住，一些非限购区域也因三限房新政演变成了限购楼盘，其才是“房子是用来住的，不是用来炒的”真正体现。不要轻视调控的手段与力量，2019年已成为过去，2020年的楼市将去向何方？一切的一切，且行且看。

来源：格隆汇来源：中房研协测评研究中心总报告一、政策环境：落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段 “因城施策”开启双向调控2019年三季度，中共中央政治局会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，确定了三、四季度政策基调，各部委在土地、财税金融等方面出台相关政策落实房地产市场长效管理机制，防范房地产金融风险，同事推动商业、体育、养老消费，保障相关设施用地。各省、市调控政策松紧有度，一方面部分城市加强“限购”“限价”“限售”措施，另一方面积极培育和发展租赁住房市场，在引进人才落户上持续发力。1、土地制度构建取得进展日期政策要点7月19日国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》提出：完善转让规则，促进要素流通；完善出租管理，提高服务水平；完善抵押机制，保障合法权益；创新运行模式，规范市场秩序；健全服务体系，加强监测监管。9月20日农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，严格落实“一户一宅”规定、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅、依法保护农民合法权益、做好宅基地基础工作等。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。2、着力防范房地产金融风险日期政策要点7月31日中国人民银行提出要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。要保持房地产金融政策连续性稳定性；保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。8月10日银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。8月17日中国人民银行改革完善市场报价利率(LPR)形成机制。8月25日中国人民银行印发《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。9月4日国务院常务会议强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。9月11日银保监会对小微企业融资难融资贵、部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施。多措并举化解高风险金融机构风险，持续整治网络借贷等互联网金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。3、整治机构乱象，完善住房保障体系日期政策要点9月18日住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，要求通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。9月26日住建部表示，将加快完善住房保障体系和住房市场体系，加快解决城镇中低收入居民，特别是新市民住房问题，促进实现全体人民住有所居。主要有四个方面，一是进一步做好公租房保障工作；二是大力发展和培育住房租赁市场；三是因地制宜发展共有产权住房；四是稳步推进城镇棚户区改造。4、支持区域或片区发展日期具体内容8月6日国务院同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，规划范围是：上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域。8月18日中共中央国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出要加快实施创新驱动发展战略，加快构建现代产业体系，加快形成全面深化改革开放新格局，促进社会治理现代化，全面推进城市精神文明建设。助推粤港澳大湾区建设发展更具竞争力的文化产业和旅游业，完善社会保障体系，提升教育医疗事业发展水平，构建城市绿色发展新格局。8月26日国务院印发《中国（山东）、（江苏）、（广西）、（河北）、（云南）、（黑龙江）自由贸易试验区总体方案》，提出了各有侧重的差别化改革试点任务。5、推动商业、体育、养老消费，保障相关设施用地日期具体内容8月27日国务院办公厅发布《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，推动传统流通企业创新转型升级。鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体；在城市规划调整、公共基础设施配套、改扩建用地保障等方面给予支持。9月17日国务院颁布《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》，，鼓励各地探索利用集体建设用地、符合条件的“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）土地发展体育产业。鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施，并允许按照体育设施设计要求，依法依规调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求，实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。9月23日民政部印发《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》，提出要实施社区养老服务设施建设行动计划，指导、督促和检查各地确保新建住宅小区配套养老服务设施，老旧小区通过政府回购、租赁、改造等方式因地制宜补足养老设施。6、地方落实“因城施策”落实租赁住房发展政策多地降低人才落户门槛继续加强房地产市场调控。大连实施商品住房价格指导，要求实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。苏州“限售”，新房取得不动产权证3年后可转让，二手房5年。南昌规范销售行为，购“三限房”需须经过摇号方式进行。呼和浩特差别化限制购房贷款，三套及以上住房的不得办理商业贷款。东莞对拥有一套及以上住房的港澳台居民，暂停销售新建商品住房。海南垦区建房严格执行“一户一宅”制度，不得对外销售或转让。住房租赁试点城市探索发展措施。北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。各城市积极探索住房租赁试点措施，涉及盘活存量、扩大增量、培育规模化企业和规范市场方面。主要体现在建立租赁用地供应绿色通道，存量房改租赁住房，减免税费，稳定价格、规范租赁合同等。不在试点范围内的西安、南宁等城市也提出培育和发展住房租赁市场的实施意见。持续推进人才住房政策。杭州余杭区对高层次人才租赁和购房补贴；武汉为留汉大学生提供租赁补贴和共有产权房优惠政策；上海临港地区人才“居转户”年限从7年缩短到5年，核心人才缩短到3年，非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，购房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短到3年。南京六合区提出非南京户籍名下无房者只要拥有大专以上学历或者中级职称即可在该区购房；天津对承接北京非首都功能疏解的项目，职工户籍暂未迁入天津，且其家庭在天津无住房，可在天津购房1套；三亚尚未落户各类人才可凭缴税或社保申购1套住房，不久后，海南取消全省（除三沙外）落户限制。规范开发企业销售行为。南宁约谈全市120家房企，对捂盘惜售、违规代理、违规预售等违法违规行为进行排查整治。安徽对有严重失信行为、造成不良影响的房地产开发企业，纳入“黑名单”，采取限制房地产开发项目投标、限制参与政府采购等措施。加强金融监管。北京要求确保个人信用卡透支用于消费领域，不得用于生产经营、购房和投资等非消费领域。浙江印发《关于进一步规范个人消费贷款有关问题的通知》，要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，其中严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金。二、市场特征：虽然成交波动频繁，但市场中枢趋“稳”。城市层面市场交易分化，一线城市活跃。头部企业集中度继续提升，拿地态度转为谨慎。1、市场：销售面积、土地成交跌幅收窄前三季度房地产投资增速较增速保持高增长；项目新开工增速持续小幅回落；土地成交价款和土地购置面积持续下跌，跌幅收窄；商品房销售面积负增长，跌幅收窄，销售金额增速扩大；商品房库存持续减少；季度内国房景气指数温和上扬。投资：开发投资量保持高位，增速走势平稳。前三季度开发投资98008亿元，同比增长10.5%，保持稳定增长。住宅投资增长14.9%，主要靠90-144平的中大户型拉动，同比增幅高达25.7%，144平方米以上住房涨幅为8.7%，其中的高档公寓和别墅下降5.3%；90平方米及以下住房投资下降5.3%；办公楼投资小幅上涨0.8%，商业营业用房持续下降，下滑8.0%。在开发投资构成中，土地购置费上涨19.6%，涨幅低于设备工器具购置的22.9%，再次为建安工程上涨10.6%，安装工程持续负增长，下滑24.6%。土地：成交价款、购置面积仍大幅下跌。前三季度全国土地成交价款8186亿元，同比下跌18.2%，土地购置面积15454万平方米，同比下跌20.2%，跌幅分别较上半年收窄9.3和7.4个百分点。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比，增长最高的山西上涨141.4%，跌幅的海南下降57.2%。销售：商品房销售面积跌幅收窄，销售金额增速扩大。前三季度新建商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，跌幅较上半年收窄1.7个百分点；其中期房销售面积101963万平方米，同比增长4.5%，占总销量比重85.5%。商品房销售金额111491亿元，增长7.1%，增幅较上半年扩大1.5个百分点；其中期房销售金额97839亿元，同比增长10.3%，占总销售金额的87.7%。分类物业销售面积中住宅上涨1.1%，办公楼和商业营业用房分别下降11.0%、13.7%；分地区来看，东部及东北地区负增长，分别下降2.9%、5.9%、8.3%，中部和西部地区分别上涨0.5%、4.6%。库存：持续减少。9月末，商品房待售面积49346万平方米，比8月末减少438万平方米。其中，住宅待售面积减少293万平方米，办公楼待售面积增加5万平方米，商业营业用房待售面积减少133万平方米。2、价格：房价上涨城市数量减少新房：上涨城市数量减少，同比涨幅明显收窄。7-9月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为60个、55个、53个，环比增幅算数平均值分别为0.59%、0.58%、0.53%。7、8月，70个大中城市房价同比为上涨，9月上涨城市数量减少1个，同比增幅算数平均值分别为10.09%、9.09%、8.57%。二手房：上涨城市持续减少。7-9月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为48个、43个、40个，环比指数算数平均值分别为0.37%、0.26%、0.27%。7-9月，价格同比上涨城市数量分别为67个、63个、59个，同比指数算数平均值分别为6.54%、5.31%、4.62%。3、城市：一线城市表现好于预期前三季度40重点城市中，12城市开发投资同比下滑，三亚跌幅最大，下降44.0%；28城市同比上涨，南宁以33.3%涨幅居首。重庆开发投资总额领先其他城市，为3322亿元，位于前十的还有上海、北京、杭州、广州、郑州、武汉、天津、苏州、深圳，在2000-3000亿元之间。销售面积方面， 40个重点城市中，19城市销售面积下滑，三亚跌幅居首下滑48.2%，其次呼和浩特下滑39.2%；21城市销售面积上涨，北京以43.7%涨幅居首。重庆以4564万平方米商品房销售面积遥遥领先，武汉、郑州、成都紧随其后，销售面积在2400万平方米左右，前十的还有苏州、西安、长沙、宁波、昆明、南昌，销售面积在1250-1619万平方米之间。12城市销售金额下滑，三亚跌幅居首下滑49.9%，其次呼和浩特下降30.6%；28城市上涨，北京以69.5%涨幅居首。上海超越重庆成为商品房销售金额最高的城市，分别为3881亿元、3826亿元，武汉销售金额高达3482亿元，前十的还有苏州、深圳、杭州、成都、郑州、北京、广州，销售金额在2303-2768亿元之间。4、企业：20强后房企集中度回落拿地态度谨慎集中度：20强之后房企回落。前三季度TOP100房企各梯队益金额集中度分化持续，TOP3，TOP4-10、TOP11-20集中度较去年有一定幅度的提升，分别为10.2%、12.0%、8.6%，分别提升0.4、0.5、0.5个百分点；20强之后房企集中度出现一定回落，TOP21-30、TOP30-50，TOP50-100集中度分别为5.7%、7.6%、9.3%，分别回落0.1、0.6、1.0个百分点。拿地：保持理性态度。前三季度，销售百强房企新增货值总量达7.2万亿，共有24家房企新增货值突破千亿，碧桂园、万科、融创位居前三，分别为6245.1亿元、4339.7亿元、3477.1亿元。百强房企拿地销售比下降至 0.38，其中4成房企拿地销售比不足0.3。龙头房企投资更为谨慎，TOP10 房企 1-9 月份新增土储平均成本为4646元/平方米，低于百强平均值近300元/平方米。5、金融：企业资金承压货币供应：平稳增长。9月末，广义货币(M2)余额195.23万亿元，同比增长8.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.1个百分点。9月16日，央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。房地产贷款：增速持续回落。三季度末，人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%，增速比上季末低1.5个百分点。其中，个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%；房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比增长9.4%。企业到位资金：增速平稳。前三季度，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，比上半年降低0.1个百分点。其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%；利用外资104亿元，增长138.2%；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。三、存在问题：市场风险依然存在，结构分化加剧，部分企业存资金链断裂风险。一些过去风口上的细分产业，正在经历挤泡沫阶段，寻找到可持续发展模式是关键。目前房地产市场整体运行平稳，各项指标向好，不过在金融监管对房地产领域不断趋严下，企业资金链存在一定风险。同时，共享办公、长租公寓、特色小镇等细分市场在发展过程中处境两难，尚需找到平衡点和破解之处。1、融资监管收紧，房企资金链存风险。前三季度数据来看，房企资金链受销售回暖影响出现改善，但始于今年5月融资管控还在持续，近期严防信贷资金流入房地产市场及控制房地产贷款数量的中央和地方性监管政策仍密集出台。房企融资分化也更加明显，银行贷款多倾向于优质房企，小房企得到的支持较少。同时，不少房企债务到期，企业资金压力凸显。2、共享办公盈利面临难题押宝未来。“共享办公”创办于2010年，2014年中国开始引入。SOHO3Q、优客工场、氪空间是国内行业的领先者。共享办公在2017年前后经历了一段高光时刻，此后行业开始调整，企业进入了并购重组阶段。在此期间，资金与经营问题一直久久不散，业绩亏损、模式单一、整体收缩，成为关注焦点。今年以来，几家知名共享办公企业相继调整管理层，不少公司都放出了上市计划，随着美国行业扛旗玩家“WeWork”撤回上市招股书，人们对共享办公的焦虑和质疑再次泛起。它是不是成功的商业模式？未来如何调整？移动办公能否成为趋势？目前，“共享办公”正处两难境地：扩张将亏损，不扩张丢市场。前期行业扩张过猛，速度过快，存在失序；不停烧饯，直接导致利润锐减甚至亏损；业主房租上涨，前期投入多，投资回报周期长，空置率高，利润空间小；入住企业一旦人员增多就撤出；传统办公室租金低于“共享办公”；小企业获客和融资难度高，两极分化态势明显等；这些都是整个行业面对的共同挑战。当前，“WeWork”中国的会员正常办公，但发展规模和速度正在下调。“优客工场”的上市时间和地点都未确定。他们都需要继续融资，以更广阔的未来前景做支撑。对管理层和运营模式进行调整，打造“全周期企业办公服务商”新战略，完成从“联系办公”到“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式升级，正在成为更多企业的发展目标。3、长租公寓又现新一轮“爆雷”。两年前，长租公寓得到政策和金融的双重支持，一时间成为产业发展的热点。但从去年到今年三季度，各地长租公寓“爆雷”不断。一批具有市场知名度的项目，如寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、乐伽公寓、悦如公寓、德寓、国畅等相继关门。表面上主要原因是经营预期和市场反馈不一致，成本高企，经营不善、资金链断裂，无力维持。但细究起来，有几个深层原因：急于扩张规模，经济实力和管运经验都嫌不足；高价收储，低价出租，难以闭环维系；向房东缴交租金一月或一季，向租房客收取租金半年或一年，原本的时间差未能顺畅打出；对经营者法律约束不足，押金、担保金制度缺失或存缺陷；自我造血功能不足，依赖外部不断输血，要求不断融资，而未能获得投资人和金融机构青睐；市场竞争激烈，市场租金水平下移；有商业模式，无盈利模式；房东租金被拖欠，引发业主撤出；找不到租客和房东的利益平衡点。目前，长租公寓的头部企业尚能坚持，而大批中小公寓项目则面临较大的洗牌和淘汰概率，股权转让或退出，渐成无奈选择。4、特色产业小镇如何继续往前走。特色产业小镇的提出和推动源自浙江，2015-2016年浙江率先提出建设37+42个省定特色产业小镇。2016-17年住建部提出在全国建设127+276个特色产业小镇，国家体育总局提出建设96个体育特色产业小镇。到了2018年全国各省市自治区公布的特色产业小镇规划总计竟高达2698个，大大高于国家发改委提出的全国建1000个的目标，总投资规模超过十万亿元。另外PPP项目入库数已有74个。特色产业小镇建设一直获得了各级政府在规划、土地、财政、金融等方面的支持。2019年4月，传出了全国淘汰整改419个特色产业小镇的消息。我们总结归纳的主要问题大致有：一哄而起，滥用、套用、借用，特色不鲜明，产镇不融合；缺失投资主体和权属界定；综合债务率过高，投资巨大，周期长后续无力；占地比重过高，破坏生态环境，被房地产业化等。从未来长处看，特色产业小镇是在中国城镇化浪潮、社会主义新农村建设和农村脱贫战略决战背景下应运而生的，当有巨大发展空间和潜力。当前放慢脚步、缩短战线、聚焦重点、求成不求滥，引入城市资本、城市人口、城市产业，似乎是破解之道。四、走势预判：四季度楼市总体稳中有升，全年房地产市场大概率实现销售量价再创历史新高。1、四季度楼市调控的主基调依然是维护市场稳定，宏观经济有保增长需求，但房地产政策不会大面积放松，也不会加码，“因城施策”依然是下阶段应对市场波动的主要手段。城市在遵循"一城一策"的政策基调下双向调控，一方面部分城市以人才落户等方式对现有政策进行优化，另一方面房价上涨、库存较低的城市将加大调控力度。金融信贷政策全面持续收紧，地方将逐步落实防范房地产金融风险的监管措施。2、四季度开发企业为冲业绩推盘更加积极，打折售楼再掀高峰，对应需求端改善购房者的集中释放。销售面积及金额将再创新高。房地产各项指标上，投资将保持高位稳定增长；四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，新增项目供应增加，营销力度加强，全年销售面积有望正增长，销售金额保持涨势；受季节影响，新开工节奏放缓；土地市场有所回升，但仍保持负增长，土地市场低位运行下，财务状况较好的房地产企业四季度将加大土地上投资力度，及时补仓。3、融资环境依然从紧，部分高杠杆企业可能面临借款兑付困难。房地产开发企业在融资环境全方位收紧下，不同类型企业表现更加分化，头部企业融资渠道较多，且拿地谨慎，经营风险总体可控。中型高杠杆房企则面临更多挑战，投资决策稍有不慎，资金回流不畅，轻则拖累发展速度，重则可能资金链断裂，破产倒闭。行业进入调整期，平台期，所有企业都应更加重视销售回款，进行风险管控、控制成本。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

机构：兴业证券投资要点 房企“抢地抢钱抢人”的竞争格局：我们认为中国房地产行业发展由“粗 放式”向“精耕细作”转型，在“精耕细作”时代，房企的两大核心竞争 力为 1）获取资源和 2）管理资源。对于地产公司来说，有三大最核心的 资源：土地、资金和人才，这三大资源相互促进和影响，有钱就有地，有 地就有人，有人就能赚更多的钱，房企之间的竞争变成“抢地抢钱抢人”。 拿地的风格决定了地产公司的风格：土地是地产公司最重要的资源，一切 业务开展的起点都在于土地，销售规模的提升在于土储的厚度。在地产公 司，“有地就有权，有地就有人，有地才有未来”。房企拿地的决策是一个 复杂的过程，需要面临多变的外部环境，一个地产公司的风格在他拿地的 那一刻就决定了：拿地的时间选择、区域和城市选择、成本和杠杆控制、 土地的类型和产品的定位、拿地的方式等。 融创中国(1918.HK)：守正出奇。公司的高端精品战略使公司更关注重点 城市的优质稀缺土地。公司既敢于在招拍挂市场下注，又在收并购市场积 累丰富经验和良好口碑。经过土储的高速扩张期，公司目前储备优质充足， 超过 80%位于一、二线城市，将充分受益于二线城市政策改善后的复苏。 新城发展(1030.HK)：稳扎稳打。崛起于常州，深耕长三角，布局全中国， 合约销售全面排名第八。AH 双平台带来融资优势，公司从高周转模式向 住宅+商业并进的综合模式转变，迅速抢占了二线及强三线城市的空白。 龙湖集团(0960.HK)：厚积薄发。龙湖集团兼具进取与稳健，有清晰的战 略目标，土地的获取聚焦一、二线城市，在核心城市拥有充足土地储备。 公司的产品以改善型需求以及商业综合体为主。经过多年的储备，公司在 规模上迎来爆发，综合实力增强。 旭辉控股(0884.HK)：择时典范。逆周期择时拿地的典范，通过加大合作 力度迅速实现规模上的跃升，规模扩张速度行业领先，并做到了财务杠杆 的良好控制。每次行业周期的波动都是公司逆势发展的好时机。 中国金茂(0817.HK)：迎头赶上。背靠实力雄厚的央企大股东，公司有完 善的治理结构和充分的激励制度。“城市运营”的拿地模式逐渐成熟，可 获得量大质优价低的土地。进入规模增长的爆发期，销售规模将迎头赶上。 有地才有未来：我们认为 2019 年房地产行业的机会大于风险，受益于国 内、国际流动性改善超预期，房企融资环境友好且成本下降；外围环境趋 稳，中美贸易争端降温带来风险偏好度上升；行业调控政策逐步改善，新 房销售市场下行趋势逐步缓解。对于土地储备充足、区域布局完善的这 5 家房地产公司，将继续取得超越行业的增速，龙头效应显现。他们在土地 获取上各具特色，加上通畅的融资渠道，既能在招拍挂市场占据主导地位， 又能在收并购中加速扩张，在房地产行业最重要的“土地”资源上建立优 势。港股地产板块的估值将进一步得到修复，龙头地产公司应该享受高于 行业的估值溢价，建议持续关注。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售 不及预期、人民币贬值。