40004-98986
彼不得梦2019年南昌房地产市场总结与2020年南昌楼市展望
一、城市基本状况（一）城建状况2019年南昌楼市，在严厉的楼市调控政策下，楼市成交整体呈现平稳状态。相比楼市，南昌各项城建项目如火如荼，道路、学校、医院、商业、城市综合体等陆续开建完工，这对房产市场的发展与方向有一定程度的影响，并促使南昌楼市发生蜕变。南昌主要城建有以下几个方面：南昌东站第一拆2019年10月29日上午，南昌市青山湖区罗家镇秦坊熊村，迎来了高铁新区的“第一拆”：占地约4000㎡的5栋房屋被夷为平地。未来，南昌高铁东站将在这里建起。据规划，南昌东站规划成集高铁客运站、城市公交站、长途汽车站、地铁换乘站、市郊铁路站五站合一的交通枢纽。东西向共规划了6条主干道，南北向规划了3条贯穿整个新城的主干道。建成后，南昌乘高铁到北京仅需4小时，到深圳不到4小时，到景德镇约1小时，到九江约半小时。昌赣高铁通车国铁集团已批复中国铁路南昌局集团公司，昌赣高铁于12月26日正式通车。昌赣高铁开通后，赣州至南昌间铁路旅行时间从原来最快4个多小时缩短至2个小时左右，至九江间从最快近6个小时缩短至2个半小时，至上饶间从最快7小时缩短至2个半小时左右。形成以省会南昌为中心、覆盖全省主要市县区的“2小时交通圈”，以及赣、粤、闽、湘、浙、沪、皖、鄂等周边省市及城市群的“4小时生活圈”。南昌地铁2019年6月30日，南昌地铁2号线全线通车。地铁2号线起点南路站，终点辛家庵站，全长31.51公里，共设28座车站。2019年12月30日，南昌轨道交通3号线一期工程上沙沟站-青山路口站区间左线安全顺利接收。随着3号线第46个区间的贯通，标志着南昌轨道交通3号线一期工程实现全线洞通。3号线东延从火炬大街站引进，与艾溪湖隧道共通。2019年12月31日，南昌地铁4号线高架段白马山站完成主体结构施工，至此4号线高架车站已全部封顶。预计，4号线全线通车时间节点为2021年12月31日。“一环线”正式闭合南昌一环线由英雄大桥、洪都大道快速路、九洲高架快速路、前湖大道快速路、昌九快速路合围形成，是南昌路网结构中重要的一环。2019年7月23日，南昌市“一环线”重要组成部分——前湖大道快速路（含前湖立交）全线通车，这意味着该市“一环线”闭合在即。2019年8月30日，昌九快速路二期改造项目主线顺利通车。由此，南昌“一环线”正式闭合。医疗配套2019年5月28日上午，南昌大学第一附属医院高新医院正式开业。这是南昌高新区管委会与南昌大学第一附属医院联合创办的，按照“三甲”标准进行规划设计和建设，集临床医疗、科研教学、健康管理、康复保健为一体的政府办非营利性三级综合医院。2019年5月23日，位于南昌市朝阳新城九洲大街1268号的南昌市第三医院朝阳院区门诊正式开业。住院部于2019年10月9日起试运行。2019年6月26日，省人民医院红谷滩院区门诊大楼，开诊试运行。据悉，该院区占地约126亩，一期工程设置床位1600张。2019年6月28日上午，位于红谷滩新区西站大街与怀玉山大道交界口的江西省妇幼保健院新院区门诊部分开诊试运行。2019年6月30日，南昌大学第一附属医院象湖院区开始试运行部分普通门诊。2019年6月30日上午，南昌大学第二附属医院红角洲院区开始试运行。截止目前南二附属医院红谷滩分院已经开启第二阶段部分门诊、急诊试运行。教育配套松柏学校教育集团朝阳校区2019年9月开学。整个学校相当于2个珠市小学云飞路校区，1.6个站前小学云飞路校区，为朝阳新城最大的九年制学校。九龙湖南昌京师学校2019年9月开学。南昌京师实验学校是由北京师范大学教育培训中心和新力科技集团联合创办的一所九年一贯制创新型民办非营利性学校，地处九龙湖新力龍湾小区内。南昌二十八中湾里学校2019年9月开学。南昌二十八中教育集团湾里学校由湾里区人民政府投资1.2亿元建设，地址位于湾里区绿苑路西侧、天宁西路以北，规划用地57亩。朝阳中学位于西湖区朝阳新城，桂殿路以东，云海路以南，永富路以西，朝农路街以北，是南昌市重大重点项目之一，学校占地面积约5.2万㎡，建筑面积约4.4万㎡。九龙湖片区腾龙学校2019年9月正式开学，学校占地面积53497.87㎡，总建筑面积35601㎡，为九年一贯制学校。（二）经济状况南昌市财政总收入突破千亿，达到1000.8亿元，按省口径计算同比增长3.9%；剔除今年新增减税降费因素的影响，同口径增长15.5%；地方一般公共预算收入完成476.1亿元，同比增长3.1%；地方一般公共预算支出834.1亿元，同比增长10.9%。从全省来看，南昌市财政总收入占全省的比重为22.6%，稳居全省第一位。2019年，南昌市财政总收入、地方一般公共预算收入税收占比分别为89.1%、79.3%，分别高于全省平均水平7.6和9.0个百分点，两项收入税比连续4个月在全省排名中均位列第二，在全省一类设区市中排名第一。青山湖区、东湖区、西湖区、湾里区和青云谱区税收收入占财政总收入比重分别为96.0%、96.0%、95.7%、95.2%和94.9%，在全省100个县(市、区)排名中包揽前五。二、房地产市场分析（一）政策回顾2019年，中国房地产市场仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，全面落实因城施策，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。7月30日，中共中央政治局会议重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，释放出我国坚持房地产调控不动摇的明确信号。上半年，房地产市场有所降温，但下半年，各城市因城施策，出台的楼市政策也主要集中在人才、公积金和租赁等市场，有助于市场回暖。我省跟随国家的总基调，进一步做好房地产市场调控工作，要求，住宅库存少于6个月的市县要进一步加大住宅用地出让规模和节奏，增加市场有效供应，因地制宜，调整货币化安置优惠政策，并加大对南昌等城市楼市的监测力度。2月26日，南昌市发布《南昌市房地产经纪行业自律公约》对全市房地产经纪机构及房地产经纪人念“紧箍咒”：如恶性压价给予该单房屋交易全额佣金处罚，虚假宣传处罚5000元等；同一房地产经纪机构当年违约2次（含）以上的，记录不诚信档案。8月8日，规范“三限房”销售中的楼盘公示、三限房申购摇号等行为。自12月1日起，在售新建商品房的销售许可证等证照、“一房一价表”、精装房装修价，乃至销售人员信息都必须线上、线下予以公开。（二）土地市场1、土地市场供应情况2019年南昌地区（含新建区、赣江新区）土地供应面积共544.9万㎡，与去年相比下降40%,供应宗数108宗。12月份，南昌（含新建区、赣江新区）共计5宗地块出让，其中4宗工业用地和1宗商业用地。图1 2016-2019年南昌地区土地供应面积及宗数从用途供应情况来看，工业用地供应29宗，供应面积224.9万㎡，同比下跌49.9%；居住用地供应44宗，供应面积247.2万㎡，同比下跌22.1%；商服用地供应27宗，供应面积34.4万㎡，同比下跌70.8%；其他用地供应8宗，供应面积38.3万㎡，同比上涨58.4%。图2 2018-2019年南昌地区分用途土地供应面积从区域供应情况来看，赣江新区以供应面积129.7万㎡、供应土地22宗，排名第一，其中，工业用地供应5宗，供应面积为66.1万㎡；其他用地供应4宗，供应面积为24.6万㎡。高新区以供应面积93.2万㎡，供应10宗，排名第二。新建区以供应面积68.1万㎡，供应20宗，排名第三。图3 2019年南昌市分区土地供应面积及宗数2、土地市场成交情况2019年南昌（含新建区、赣江新区）土地市场共成交99宗，成交面积504.6万㎡，与去年相比下跌40.1%，成交率达到92.6%；成交金额为273.2亿元，同比下跌11.1%；从土地溢价率看，年度共有27宗土地溢价，其中，位于青山湖区朱桥东路以南、东升大道以西，为二类居住用地的编号DACJ2019008地块，被江西茂阳房地产有限公司（阳光城）拿下，楼面价6472元/㎡，溢价率110%，总价5.14亿元，为年度最高溢价土地。图4 2016-2019年南昌市土地成交面积、成交金额及宗数从各区成交数据看，赣江新区的土地成交位居首榜，成交面积129.7万㎡，占比为25.7%；高新区土地成交面积93.2万㎡，占比为18.5%，排名第二；新建区土地成交面积58.5万㎡，占比为11.6%，排名第三。赣江新区和高新区都是政府重点打造的区域，土地供应量较大，虽然这两个区域的土地成交面积较多，但其中工业用地体量大。图5 2018年南昌市土地分区成交面积及宗数从各区域的成交情况来看，老城区的土地供应量虽不足，但其地理位置优越，最高楼面价地块也诞生于老城区内。西湖区金塔街以西、象山南路以东DABJ2019022地块，以13177元/㎡的楼面价拿下第一名。青云谱区、青山湖区分别以10638元/㎡、10411元/㎡的楼面价紧随其后。表2 2019年南昌地区各区域土地楼面价TOP1南昌地区各区域土地楼面价TOP1地块分布图2019年南昌地区土地供应宗数共108宗，流拍或终止交易9宗，其面积为40.3万㎡，流拍宗数和面积较去年均有减少。从各区域来看，红谷滩新区和东湖区均终止交易2宗、青云谱区和新建区均流拍2宗土地，临空经济区流拍1宗。图6 2019年南昌地区土地流拍情况从南昌土地市场可以看出，在主城区及一些热门板块的优质地块更能吸引众多房企争夺，而相对冷门的地块多为底价成交。2019年南昌地区共成交37宗居住用地，其中底价成交的地块有13宗，多位于赣江新区。从住宅成交平均楼面价看，青云谱区的住宅成交平均楼面价最高，为8481元/㎡；青山湖区排第二，平均楼面价为7471元/㎡；红谷滩新区位居第三，平均楼面价为6848元/㎡。表3 2019年南昌地区各区住宅用地成交平均楼面价（三）二手房市场2019年南昌市二手房共成交31689套，成交面积为280.2万㎡，同比下跌10.3%。从月成交情况来看，二手房市场在年初受到传统春节影响，成交量低迷，2月成交量为1539套。从3月份开始逐渐上涨，由于楼市“一城一策”、政府放宽落户条件等，一定程度上促进二手房成交，使二手房成交在7月达到峰值，共成交3103套。图7 2016-2019年南昌市二手房成交面积与套数图8 2019年度南昌市二手房成交面积与套数从成交区域来看，二手房交易的成交主力为红谷滩新区、西湖区和东湖区。其中，红谷滩新区成交面积为75.9万㎡，占总成交面积的27%；西湖区成交面积为53.8万㎡，占总成交面积的19%；东湖区成交面积为42.1万㎡，占总成交面积的15%。图9 2019年南昌市二手房成交面积区域分布（四）新建商品房市场1、新建商品房成交情况2019年南昌市共成交新建商品房53190套，同比上浮2.4%；成交面积为630万㎡，同比上涨8.3%。今年除1月遇春节影响，成交冷淡，仅成交2913套；其余月份新建商品房成交量基本保持在4000-5000套上下浮动。南昌楼市在国家政策的主基调下，楼市成交整体保持平稳态势。图10 2016-2019年南昌市商品房成交面积及套数情况图11 2019年南昌市商品房成交面积及套数情况2、新建商品房预售情况2019年南昌市新建商品房共批准预售约56722套，同比下跌0.4%；批准预售面积约为672.1万㎡，同比下滑2%。图12 2016-2019年南昌市商品房预售面积及套数情况图13 2019年南昌市商品房预售面积及套数情况3、南昌12月预售2019年12月，南昌市共有35个盘取得预售证，预售总面积约31.6万㎡，预售套数约为3379套（有些楼栋没有公布预售套数）。在这35个盘中，涉及的纯新盘有：融创雪个庭（和乐芳园小区）、金科·集美天宸（集美悦宸小区)、新旅明樾府（明樾府）。（五）市场热点关注房贷新政央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，通知10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。而2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。新的贷款利率以LPR利率为基准，短期贷款利率是以4.20%为基准，而长期贷款五年期以上4.85%为基准。在以这个为基准之上对于房贷利率也是有所改变，首套房的利率不能低于4.85%，二套房的房贷利率是以LPR+60个基点为5.45%。11月20日央行公布最新LPR利率为：1年期4.15%，5年期4.80%。根据贷款市场报价利率（LPR）实施情况来看，这是制度改革后第四次发布贷款市场利率（LPR）公告。与10月20日发布的利率相比，利率市场迎来再一次下降，并且迎来“双降”。其中1年期LPR从上个月的4.20%下降到4.15%，下降幅度0.05%；5年期以上LPR从上个月的4.85%下降到4.80%，下降幅度0.05%。下调LPR利率对刚需购房一族来说或是个好消息，10月份1年期LPR利率有所下调，但5年期保持4.85%不变，因而未对房贷利率产生很大影响，此次5年期也有所下调。按照规定首套房的最低房贷利率由4.2%下调至4.15%，银行最终的房贷利率有可能因此下调。另外，下调LPR利率对股市来说短期是利好的，尤其是对于那些高负债率的企业或行业，因为LPR利率的下调会降低企业短期融资成本，利于公司股价上涨。南昌正式进入“三限房”公证摇号时代南昌市住房保障和房产管理局印发《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》（以下简称《通知》），进一步规范市区“三限房”(限房价、限转让、限对象)销售行为，要求当期所有房源摇号确定购买对象资格名单。开发企业取得《商品房预售许可证》后2日内，应将楼盘信息在南昌房地产信息网站、市房管局微信公众号、销售现场进行公示。申请人可自助或由开发企业当场协助进入南昌市“三限房申购”登记平台PC端或移动端，向开发企业申购登记，系统即时反馈登记结果。《通知》明确，根据申购人数情况，分别按以下两种方式进行摇号：1、当申购人数多于或等于当期销售户型房源数时，采取人房对应摇号方式。2、当申购人数少于当期销售户型房源数时，采取顺序号的摇号方式。另摇号选房前，开发商不得向申购登记对象收取认筹(购)金、订金、定金等任何费用；开发商要严格落实商品房销售明码标价规定，对商品房实行“一套一标”；严格按照申报价格明码标价对外销售；不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，不得强迫购房人购买车位，购房人自愿购买车位的，应在签订《商品房买卖合同》后，再行办理车位转让相关手续。特别是不得歧视性设置过高首付比条件或拒绝商业贷款购房；不得对公积金贷款准入项目拒绝公积金贷款。华润万象城悦府为响应“三限房”新政，在8月27日上午进行“南昌第一摇”，吸引着近3万人参与摇号。共计632套房源，均价为18000元/㎡，有207组中签客户放弃，比例高达1/3。可谓是“万人摇号”，轰动一时。相比当时的“火热”，现南昌的“三限房”摇号市场呈现“冰火两重天”的现象。如被南昌市民热议的南水·玖悦府项目，最高均价38000元/㎡，2019年10月底开盘，如今2个多月过去，仅售出了9套。同样位于九龙湖的新旅明樾府项目和宸悦江语院项目，前者总计248套房源，截至2019年12月19日，申购人数为1749人；后者总计102套房源，截至2019年12月19日，申购人数只有8人。红谷滩区正式成立在今年6月，江西省民政厅先后两次召开部分行政区划调整座谈会、全省区划地名工作会议，参加人员名单中包括东湖区、湾里区、新建区、红谷滩新区主要负责人，南昌行政区划调整的话题再次引人关注。时隔将近半年后，南昌传了许久的内部行政区划调整终于得到证实和批复。12月24日，江西省人民政府办公厅印发了赣府字<2019>66号文件，各设区市人民政府，省政府各部门，南昌市东湖区、湾里区、新建区人民政府：根据国务院《关于同意江西省调整南昌市部分行政区划的批复》(国函[2019]105号)精神，国务院已同意调整南昌市部分行政区划。现将有关事项通知如下:一、同意撤销南昌市湾里区，将其行政区域并入南昌市新建区。二、同意设立南昌市红谷滩区，将南昌市东湖区沙井街道、卫东街道和新建区生米镇划归红谷滩区管辖，以东湖区沙井街道，卫东街道和新建区生米镇的行政区域为红谷滩区的行政区域。红谷滩区人民政府驻沙井街道绿茵路669号。此次行政区域调整，使得红谷滩新区正式脱离“尴尬”的混合地带，成立独立的红谷滩区。而将红谷滩新区作为独立的行政区域来调整，能拓展南昌的边界，优化内部的管理体制，基于“一江两岸”的发展，将红谷滩新区单独设区，不但承认了新城的重要性，而且带动了新城的发展，有利于税收、服务等管理的明晰化。新建区和湾里区合并后将成立全新的新建区，原本功能较为薄弱的湾里区纳入新建区后，整个南昌城区西面行政划分也将更统一，未来区域不管到道路交通规划还是产业布局也将得到疏解。此次区域调整红谷滩新区也由功能区转成为南昌行政区。三、南昌市房地产市场展望（一）房地产市场政策变化回顾2019年，会发现今年也是房地产调控次数最多一次，在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，楼市总体保持平稳态势，但也在悄然发生变化，大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制，“无门槛落户”、“先落户再就业”、“亲属可投靠”成三大关键词。2019年住建部将稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，特别是要把“稳地价、稳房价、稳预期”的责任落到实处。“7.30”政治局会重申“住房不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，意味着中央下定决心要让中国经济摆脱对房地产的过度依赖，有利于推动我国制造业转型升级，促进经济和房地产长远发展。地方政府紧缩政策数量前低后高，调控跟随市场变化及时调整。中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。会议确定，明年要抓好的重点工作包括，确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。其中提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。在“三稳”的主基调下，2020年南昌楼市将在相当长时间内维持目前这种稳定的状态，新年依旧是刚需购房“好时机”。（二）土地市场走势展望2019年南昌地区土地市场进入冷静期，房企拿地归于理性。整体看来，上半年南昌土地市场较为火热，房企拿地竞争激烈，高溢价地块较多；下半年则放缓推地步伐，溢价率持续回落，流拍率上升。全年共成交土地面积504.6万㎡，同比下跌40.1%；土地成交金额273.2亿元，同比下降11.1%。从2019年各月土地成交情况来看，每月的土地成交情况并不平均，11月份达到顶峰，土地成交面积和成交金额均为全年最高。2019年南昌市本级计划供应土地13647亩，南昌市本级土地成交51宗，成交面积3589.4759亩，仅完成年度计划的26.3%。其中，南昌市本级商服+商品住宅用地供应计划共5516亩，全年共成交2601.6799亩，不足计划的一半。这也意味着，今年南昌土地计划又爽约。2020年南昌土拍市场或仍将理性拿地。2019年南昌市本级土地供应情况表（三）房地产市场走势展望2019年南昌楼市成交处在一个相对平稳的态势，并无明显的淡旺季。从供应侧看，南昌全年新增预售面积约为672.1万㎡。楼市在经历2016年的火热时期后，政府便开始从严监管楼市，成交下滑，楼市逐渐回归冷静，出现供大于求的市场环境。从需求侧看，客户购房仍谨慎理性。2019年1月因春节影响楼市处于休整期，成交量为全年最低，仅成交2913套，2月份开始，楼市成交量基本保持平稳的态势。政府对楼市从严把控，调控效应显现，使得楼市的传统销售旺季也不及往年，不少开发商推出一系列变相折扣的销售方式，市场仍火热不起来；南昌房价也出现下滑，根据2019年12月全国百城价格指数来看，南昌均价环比下跌0.17%。2020年楼市仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为总基调，相关调控政策仍将稳步推进，楼市将仍维系平稳状态。来源：江西同致
热那亚江西南昌东湖-紫金城开发项目可行性研究报告案例
紫金城项目：四期、五期、一期1#楼、公寓楼1、项目情况要点项目名称：紫金城项目：四期、五期、一期1＃楼、公寓楼。项目总投资：179,618.51万元。项目预计开发周期：2016年9月至2019年5月。项目经营主体：昆吾九鼎投资控股股份有限公司。规划用地面积：76,392.59平方米。总建筑面积：302,393.57平方米。预计销售额：368,827.11万元。2、项目基本情况紫金城项目位于南昌市东湖区，西至沿江大道，北至起凤路，项目规划用地面积575亩，其中规划道路及绿化带面积100.5175亩。土地证权属面积316,323.60平方米（475亩），土地成本136,000万元，折合每亩236.52万元／亩，土地价款已全部缴纳齐全。紫金城项目规划建设含有高层住宅、大型商业区、办公楼等，并配备有幼儿园、小学及中学公共设施，总建筑面积约为107.71万平方米。紫金城项目总体分为五期和一个大型商业区：一期、二期、三期、四期、五期、大型商业区。目前项目一期（1#楼除外）、二期、三期、大型商业区（公寓楼除外）已经完工，截至2016年6月30日，紫金城项目的已建建筑面积约为774,729.15平方米，总可售面积为707,285.34平方米，剩余可售面积为167,425.10平方米。募投项目为紫金城项目四期、五期、一期1＃楼部分、公寓楼，总规划建筑面积为302,393.57平方米，其中学校建筑面积21,000.00平方米。总可售面积280,199.85平米（含车库），高层住宅可售面积为166,937.21平方米，1470户；公寓楼可售面积为45,000.00平方米，1000户；底商可售面积为10,234.99平方米，可售车库面积58,027.65平方米，共1523个。募投项目计划于2016年9月开工建设并于2019年5月全部建设完毕。3、项目市场前景紫金城项目地块位于江西省南昌市东湖区，东湖区是江西省及南昌市党政机关所在地，该地块位于南昌市老城区西北部的赣江东岸，地块北接洪都大道，东临青山南路，西面临沿江北路，也是南昌市近几年重点打造的沿江景观走廊，项目地理位置优越，交通便利，是南昌市老城区内唯一的一块大规模的开发用地。项目具有良好的市场前景。4、资格文件取得情况公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。5、投资估算本项目总投资预计179,618.51万元，其中土地成本为29,480.52万元（已全部支付完成），项目前期设计勘探费3,028.31万元，建筑安装工程费121,180.88万元，基础设施建设费13,055.75万元，其他配套和政府收费为2,396.64万元，不可预见费4,176.40万元，期间开发费及销售费用为6,300.01万元。6、项目进展情况与资金筹措紫金城项目的一期（1#楼除外）、二期、三期、大型商业区（公寓楼除外）部分已经完工。第四期目前处于空地状态，预计2016年9月开工建设，第五期预计2017年可以开工建设。紫金城项目四期、五期、一期1＃楼、公寓楼计划使用募集资金15.00亿元，其余资金公司将通过自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。7、项目经济评价紫金城项目四期、五期、一期1＃楼、公寓楼，预计实现销售额368,827.11万元，实现净利润82,450.95万元，投资回报率为45.90%，销售净利率为22.35%。项目经济指标良好。
吓死鬼
第二春（全套）房地产可行性研究流程！
房地产开发过程非常繁杂，只有在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选才能保证项目开发的成功.......今天就给大家分享：（全套）房地产可行性研究流程！一.项目总论①项目背景分析②项目概况二.项目市场研究①宏观环境分析②房地产市场分析③板块市场分析④项目拟定位方案三.项目开发方案四.项目投资估算五.项目不确定性分析六.项目研究结论及建议（全套）房地产可行性研究流程分享完毕.......
龟长于蛇2019年南昌房地产市场年报：限购持续，南昌大都市圈规划出炉
2019年南昌楼市有明显市场转迹，上半年土地、楼市交易双热，下半年土地、楼市均有趋冷势头，购房者买房行为日益谨慎。各大楼盘销售表现分化严重，热盘持续遥遥领先，品牌打底、概念营销讲故事的方式越来越盛行，简单粗暴的降价促销已不足以打动购房者。2019年，在“房住不炒”的政策基调下，各地“因城施策”促进房地产市场平稳发展。2019年南昌楼市整体平稳，在 “金三银四”、“金九银十” 的特别节点上，市场有所上扬，而下半年成交则呈现稳中走低态势。政策·限购持续 三限房监管力度加强 三限房新政：新增摇号选房2019年8月5日，南昌市房管局发布了《关于进一步规范市区“三限房”销售行为的通知》的通知（以下简称《通知》），该《通知》对南昌市“三限房”销售行为进行了进一步规范。 要求，除商品房销售规定要求的公示内容外，应增加公示《摇号选房方案》、《住房公积金贷款项目准入预审告知书》、当期所有可售房源情况(套数、户型、面积、价格)、当期申购登记开始时间及截止时间( 登记时限不少于10日)、“三限房申购”登记平台网址二维码等信息。 根据申购人数情况，分别按以下两种方式进行摇号: ①当申购人数多于或等于当期销售户型房源数时，采取人房对应摇号方式。②当申购人数少于当期销售户型房源数时，采取顺序号的摇号方式。 购房人不得组织众筹买房2019年10月31日，为保障购房人的知情权、选择权，减少售后纠纷，江西省住建厅发布通知，要求房地产开发企业等机构，在销售大厅显著位置及指定网站公示商品房销售价格有效时间，并警示购房人不得组织众筹购房、企业不得采取售后包租方式售房等信息。根据《关于进一步规范商品房销售信息公示及售前告知行为的通知》，房地产开发企业或委托中介机构销售新建商品房的，应在商品房销售大厅显著位置及市、县住房城乡建设（房管）部门指定的网站，集中公示公共配套说明、地下车位租售方案、销售价格有效时间等信息。江西要求相关机构设立警示栏，明确警示购房人：房地产开发企业、中介机构不得为购房人垫付首付款，不得通过任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织众筹购房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房，房地产开发企业采取“可无理由退房”方式销售的应明确退款时限，2019年12月1日以后核发商品房预售许可证的项目执行本通知。图：2019年南昌主要政策一览表城市规划·南昌“更新迭代” 南昌大都市圈规划出炉大南昌都市圈包括南昌市、九江市和抚州市临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县，含国家级新区赣江新区。主要目标：到2022年，大都市圈发展的制度框架和规划、政策体系基本形成，南昌市、赣江新区和九江市、抚州市及周边县城同城化取得积极进展，规划对接、政策衔接实现重大突破，成本分担、利益共享机制基本形成并加快落地。 南昌东站高铁新区进入开发阶段2019年10月30日，南昌市青山湖区将举行高铁新区“第一拆”，启动暨青山湖区26个重大重点项目启航仪式，代表着高铁新区正式进入开发建设阶段。高铁东站目前核心区的规划已经初步敲定，核心区范围12k㎡，根据该片区的概念规划，未来东站新城将依托赣抚平原的区域生态本底和南昌城市东向发展趋势，以“青绿生境、智慧水城”为主题，从赣抚平原城乡发展格局、南昌城市空间发展趋势、高新站点周边发展规律为出发点，提出“生态延续、创新驱动、文化重铸”三大发展策略，塑造古今、中外交织的乐活人文生境。 南昌东站高铁新区进入开发阶段2019年10月30日，南昌市青山湖区将举行高铁新区“第一拆”，启动暨青山湖区26个重大重点项目启航仪式，代表着高铁新区正式进入开发建设阶段。高铁东站目前核心区的规划已经初步敲定，核心区范围12k㎡，根据该片区的概念规划，未来东站新城将依托赣抚平原的区域生态本底和南昌城市东向发展趋势，以“青绿生境、智慧水城”为主题，从赣抚平原城乡发展格局、南昌城市空间发展趋势、高新站点周边发展规律为出发点，提出“生态延续、创新驱动、文化重铸”三大发展策略，塑造古今、中外交织的乐活人文生境。南昌城市一环全线基本贯通，二环、三环建设快速推2019年8月30日，南昌“一环线”最后节点——昌航立交正式通车！“一环”建成后，对交通压力起到了缓解的作用，串联了多个片区，优化城市空间布局，加速了各片区的融合发展。2019年，还将启动沿江北大道、昌南大道改造、昌东大道快速路改造、解放东路改造等重大工程的开工，并谋划实施空港大道工程(莘洲大道——连接105国道和沿街北大道)、高新大道快速化改造及南延工程等，预计将在未来3-5年内将完成城市二环、三环的全面通车。南昌市撤销湾里区 将其行政区并入新建区 并增设红谷滩区2019年12月24日江西省人民政府：根据国务院《关于同意江西省调整南昌市部分行政区划的批复》（国函〔2019〕105号）精神，国务院已同意调整南昌市部分行政区划。具体内容如下：1、撤销南昌市湾里区，将其行政区域并入南昌市新建区；2、设立南昌市红谷滩区，将南昌市东湖区沙井街道、卫东街道和新建区生米镇划归红谷滩区管辖，以东湖区沙井街道、卫东街道和新建区生米镇的行政区域为红谷滩区的行政区域，红谷滩区人民政府驻沙井街道绿茵路669号。图片来源：江西知识局南昌土地·供需双降 价格上涨 商办住用地供需同比下降 成交楼面价上涨40.8%图：2015-2019年南昌商办住用地供求价走势图：2015-2019年南昌住宅用地供求价走势 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com尽管2019年商办住土地成交面积、成交金额出现缩水，但成交价格仍大幅上涨，达4637元/㎡，较2018年提升1343元/㎡；而住宅用地方面，地块宗数、成交面积大幅下跌，成交金额、价格上涨，随着下半年房企融资环境收紧，土地热度有明显降温，房企拿地谨慎。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从区域上来看，2019年南昌县是住宅用地成交大户，总成交金额逼近90亿；其次是红谷滩区，总出让金达52.4亿元；第三是经开区，出让金为 28.6亿元。 住宅用地完成供地计划的71%图：2019年南昌市各区土地成交完成供地计划情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com住宅成交完成率方面，2019年住宅用地完成供地计划的71%，经开区，新建区完成全年计划，西湖区以及青云谱区完成率较低。 住宅用地成交排行榜 联发居第一图：2019年南昌市住宅用地成交总价TOP10数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌住宅成交地块面积不大，单地块平均面积为11.56万㎡，平均金额6.07亿元，其中联发摘得高新艾溪湖地块总建筑面积最大，达26.53万㎡，总金额23.49亿。2019年南昌成交地块整体较小，未来大盘项目将越来越少。图：2019年南昌市住宅用地成交楼面价TOP10 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌高楼面价住宅用地多分布在红谷滩和青山湖区域，其中融创摘得青云谱地块，楼面价高达10638元/㎡，可谓2019年南昌市“最贵的地”；其次是新力&弘阳青山湖地块楼面价10411元/㎡；第三为阳光城西湖区地块楼面价9431元/㎡ 。图：2019年南昌市住宅用地限价地块TOP10 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌住宅用地高限价地块主要集中在红谷滩，新建区和青山湖，其中融创摘得红谷滩九龙湖地块，毛坯限价15850元/㎡，为最高限价地块；西湖区绳金塔地块毛坯限价15400元/㎡；新力&弘阳青山湖区地块限价15110元/㎡。从区域限价情况来看，红谷滩（九龙湖）最高现价达15850元/㎡，其次是西湖区15400元/㎡，青山湖排第三15110元/㎡。南昌市商品住宅·供不应求 价格稳中有升（不含南昌县） 商品住宅供应减少图：2011-2019年南昌市商品住宅供求走势 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌市商品住宅供应703万㎡，新建区，红谷滩（九龙湖）以及青云谱占比较大，同比去年下滑4.9%；成交757万㎡，与去年基本持平，继2016年以来，供需两端逐年下滑，今年逐步趋稳。 图：2011-2019年南昌市商品住宅成交金额、价格走势2019年南昌市商品住宅成交907.53亿元，同比上涨17.5%，刷新2011年以来的成交记录；住宅成交均价12016元/m，同比上涨16.7% 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌市商品住宅销售价格最高的区域为东湖区，为19670元/m（主要为苏宁檀悦项目），该区域内住宅用地成交数量少，新房在售项目稀缺性显著；其次为西湖区，销售价格为17361元/㎡；青云谱区和青山湖区销售价格均在13000元/㎡以上；主城区中仅湾里区、桑海不足万元。同比来看，2019年南昌市主城区均实现不同程度上涨，涨幅最大的为东湖区上涨32.1%，其次红谷滩区、湾里区，涨幅均超10%。整体来看，2019年南昌市商品住宅成交主要来自于红谷滩（九龙湖），占比29%，新建区占比20%，经开区占比11%。 改善产品持续增长 图：2014-2019年南昌市主城区住宅成交面积结构数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年南昌市商品住宅各面积段中，120-144㎡以及100-120㎡面积段占比均增长2个百分点，合计占比66%，改善型户型面积段需求增长明显。100m以下刚需型面积段与18年基本持平。 出清周期稳定在6.5个月左右 图：2016-2019年南昌市主城区商品住宅库存面积及出清周期 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com截止到2019年12月，南昌市商品住宅库存416.30万㎡，较年初降低了50万㎡，库存减少；出清周期6.8个月，较年初增加0.6个月，维持在健康水平区间。 整体来看，南昌市主城区商品住宅去化水平也较为稳定，在供应大幅下跌的情况下，成交仍保持稳定。 房企·新力以绝对优势稳居南昌市场第一图：2019年南昌市房企销售金额TOP10数据来源：中指监测，含南昌县图：2019年南昌市房企销售面积TOP10 数据来源：中指监测，含南昌县2019年，南昌品牌房企继续领跑楼市，其中江西本土企业新力地产以145.27亿元绝对优势稳居第一；万科以78.58亿排名第二，绿地70.08以位列第三。从TOP10排行榜来看，新入榜的中奥地产表现抢眼，成为2019年南昌房企黑马代表。2020年，品牌效应将更加突出，房企在练好产品内功时，也更需要开展新方式新思维去营销，简单直接的降价优惠已不足以触动购房者，可持续性的主题式、概念式的人性化营销活动将成为抢夺购房者的新利器。2020南昌楼市展望·量收价稳2019年南昌楼市发展有明显转迹，市场有起有伏，成交相对平稳。在全国“住房不炒”的大基调之下，南昌房地产政策对“三限房”销售监管有收紧之势，预计2020年政策方面仍将以“稳”为主基调，或针对性的出台微调政策。而在此轮房地产周期中，南昌市场供应有所下调，但需求仍有一定的放量，预计2020年供求趋稳，受产品结构调整、土地成本上涨等影响，价格或将保持稳中有升态势。随着“三限房”项目的全面入市，2020年南昌市重点区域价差或将进一步缩小。房企在主打高性价比产品之余，做好品质、服务将成为新的销售增长突破口。
辞其交游江西商住综合体建设工程项目可行性研究报告-中金普华产业研究院
1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。
鬼宝宝南昌市沿江中北大道提升改造工程可行性研究报告初审意见公示
近日，南昌市行政审批局关于南昌市沿江中北大道（滕王阁--京九铁路）提升改造工程可行性研究报告的初审意见进行了公示。为进一步缓解沿江南与沿江北快速路交通压力，方便居民出行，根据《江西省人民政府办公厅关于印发江西省投资项目“容缺审批+承诺制”办理模式暂行办法的通知》（赣府厅发[2020]8号）、《南昌市人民政府关于印发2020年南昌市重大重点项目投资计划的通知》（洪府发[2020]8号）和《南昌市人民政府办公厅关于<南昌市沿江中北大道（滕王阁-京九铁路）道路提升改造工程交通详细规划>的批复》（2020年5月20日）等文件精神，依据中国瑞林工程技术股份有限公司出具的《南昌市沿江中北大道（滕王阁-京九铁路）提升改造工程可行性研究报告评审报告》，经研究，现按“容缺审批+承诺制”办理模式提出初审意见。该项目定位为城市主干道，南起八一大桥，北至京九铁路，其中，项目建设主要包括沿江中北大道提升改造和附属配套工程两部分。提升改造工程包括：1、改造后的沿江中北大道（八一大桥-京九铁路）长约3.93公里，宽约25-85米，双向6-8车道，城市主干路，设计速度50公里/小时；2、新建500米滨江拼宽桥1座及新建宽4.5米人行天桥4座。附属配套工程包括：1、改造后的三经路（沿江中北大道-聆江二路）长约56米，宽约17米，双向2车道，城市支路，设计速度30公里/小时；2、八一大桥慢行桥改造；3、三纬路新建工程（沿江中北大道-爱国路）长约177米，宽约22米，双向2车道，城市支路，设计速度30公里/小时。该项目估算总投资75790.48万元，其中工程费57218.65万元、110KV高压线入地费3600万元、绿化搬迁费900万元，资金来源为市本级筹措，项目建设工期为12个月。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房
昔者南昌打造千亿轨道交通产业园 可行性报告通过专家评审
每经记者：于垚峰 每经编辑：梁枭未来，国内城市地铁普遍亏损的局面能否打破？日前，国内首个以地铁单位为建设运营主体的城市轨道交通产业园可行性专家评审会在南昌召开。会上，专家组成员对《南昌市城市轨道交通产业园可行性报告》展开进一步论证，并形成最终意见，认为项目定位准确，总体方案可行。8月19日，南昌轨道交通产业园筹备组负责人张敏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，地铁建设项目资金需求量大，单靠政府投资难以为继，必须依托自身优势发展地铁经济、增强“造血”功能，通过经营性项目来弥补建设、运营的资金缺口。国内首个地铁运营的产业园地铁作为服务民生的重要公共交通方式，一直依靠财政补贴，除香港地铁外，国内城市中，目前尚未有城市地铁实现盈利。南昌轨道交通产业园筹备组负责人张敏向《每日经济新闻》记者表示，为了实现城市和轨道交通的可持续发展，南昌轨道集团在学习借鉴香港等其他先进地铁城市做法的同时，以业主身份，打造全国首个由地铁单位为建设运营主体的轨道交通产业园，也想通过建设轨道交通产业园，打破发展“瓶颈”，真正解决“后劲”的问题，为持续的“爆发力”提供经济支撑。张敏表示，从自身发展来看，建设南昌轨道交通产业园是南昌轨道交通集团实现从“运营地铁”到“经营地铁”跨越式发展的“刚需”。通过经营性项目弥补建设、运营的资金缺口，反哺地铁运营建设，加快形成促进轨道交通发展的良性循环。目前，南昌地铁已开通运营2条线路，地铁3号线和4号线也正在建设当中。另外，已规划的延长线也还有3条，而且未来还将继续规划建设地铁和城际铁路等，保守估计还要再建十多条线路。张敏表示，建设南昌轨道交通产业园是南昌市轨道建设相关生产和配套的“内需”。相关的生产和配套需求非常可观，能为当地政府增加税收和就业、改善城市的结构和功能，带动本地相关产业转型升级，加快城市化进程，使经济效益和社会效益同步提高，成为经济发展及社会经济新的增长点。南昌轨道交通产业园效果图图片来源：南昌轨道交通集团供图南昌轨道交通产业园规划坐落于南昌市新建经济技术开发区，由总部商务园、科技研发园、配套服务园、标准制造园、企业定制园五大功能板块组成，总规划面积3000亩，产业规模1000亿元～1200亿元，分三期建设，定位“专业化、产业化、智能化、特色化、国际化”的产业园区。其中，项目一期用地用约780亩，总投资100亿元，产业规模200亿元。产业园秉承“创特色、创水平、创效益、增后劲”理念，对传统制造业、新制式轨道交通、智慧运营及智慧维保，进行“1+4”产业布局，着力形成与国内同类产业园进行差异化竞争的架构，打造轨道交通千亿产业园区。不搞房地产和商业轨道交通产业园会不会最终变成了房地产和商业，成为关注的焦点。南昌轨道交通产业园筹备组负责人张敏向记者表示，南昌轨道交通产业园主要采取“出售+出租”的运营模式，以平衡资金投入和回收期的关系，同时利用土地溢价、后期运营服务费、配套产业经济收益、属地政府扶持政策等，实现良好的经济效益。“据轨道交通产业园项目可研报告的初步预估，投资回收期（税后）大概在10.95年，之后均为盈利。同时，还可考虑对市场发展良好、利润较高的入园产业企业，以合资入股的方式获得部分额外收益，以缩短产业园的投资回收期。”张敏表示，南昌轨道交通产业园没有必要去搞房地产和商业平衡资金投入。据介绍，南昌轨道交通集团作为承担轨道交通融资、建设、运营、管理和开发五位一体职能的政府独资企业，在城市轨道交通开发、运营、建设方面具有丰富经验，具有强大的市场号召力，由于在南昌轨道交通领域中具有举足轻重的作用，有能力通过投资换市场、市场换产业，引进国内外有业务合作和联系的企业入驻园区。截止目前，已有40余家企业明确表示入园投资意向，投资领域涵盖新制式轨道交通生产制造、轨道交通工程装备、智慧轨道交通研发等。经反复甄选，中车长江的新制式轨道交通（空轨）等25个意向项目做为第一批次先行落地，这其中上市公司就有12家。截至2019年年底，南昌地铁已开通运营线路2条，总里程60.35km。到2021年，南昌将开通运营4条地铁线路，投资达到1000多亿元。而南昌城市轨道交通远期规划线路十余条，投资建设资金高达数千亿元。继南昌之后，江西省内下一批规划修建地铁的城市包括赣州、九江、上饶三个城市，规划地铁建设总里程将超过1000公里。投资建设资金总额高达7000亿元，年均投资233亿元。每日经济新闻
大提琴南昌艾溪湖隧道开工在即 可行性研究报告及初步设计均已获批复
▲艾溪湖隧道位置图作为南昌城东地区重要通道的艾溪湖隧道工程又有了新进展。目前，艾溪湖隧道工程可行性研究报告、艾溪湖隧道工程初步设计及概算审查均获得了南昌市行政审批局的批复，这意味着艾溪湖隧道工程离开工又近了一步。西起京东大道东岸与艾溪湖二路对接根据批复的信息，艾溪湖隧道工程西起京东大道，沿现状火炬大街线位方向下穿艾溪湖、艾溪湖湿地公园，东岸与艾溪湖二路对接，止于创新一路。管理中心位于高新八路与金庐南路交叉口东南侧地块内（原高新海关大楼）。全长约2660米宽约30米艾溪湖隧道工程全长约2660米，宽约30米，其中隧道主体工程约2280米（含暗埋段1940米）、接线工程约380米，双向六车道，为城市主干道，主隧道设计速度60公里/小时、匝道40公里/小时。规划公共廊道长约1440米，与道路隧道上下叠层，位于隧道下层。工程设置东、西两岸各2条匝道，西岸A匝道长315米、宽约9米；B匝道长310米、宽约9米；东岸C匝道长360米、宽约10米；D匝道长345米、宽约10米。改造管理中心约5250平方米。昌东大道跨线桥位于昌东大道与艾溪湖二路交叉口，跨艾溪湖二路设置，长约340米、宽约25米。接线工程涉及路面改造约12万平方米。工程绿化景观面积约17000平方米。项目估算总投资约23.96亿元隧道机电系统包括通风系统、给排水与消防系统、供电及照明系统、综合监控系统。项目估算总投资约23.96亿元。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:江西晨报网
黄河谣江西南昌-航天装备制造基地一期建设项目可行性研究报告
航天装备制造基地一期建设项目1、项目概况（1）项目建设内容①项目名称：航天装备制造基地一期建设项目②实施主体：南昌诚航工业有限公司③建设用地：本项目采用租赁厂房的形式实施④项目选址：南昌小蓝经济技术开发区智能制造装备产业园内，位于金沙大道以东，三北路以北。⑤建设内容：本项目拟租赁厂房45,653.85平方米、办公楼6,168.09平方米，购置并安装先进的生产设备，提高自动化生产水平，扩大航天业务板块的产能。本项目主要生产加工航天飞行器配套结构件和直属件。本项目作为公司战略规划重要组成部分，是发展航天业务板块的重要举措。未来，该项目将以结构件和直属件制造为基础，向上延伸航天飞行器的设计、研发业务，向下拓展装配、试验测试业务。公司拟将南昌诚航打造成覆盖范围广、盈利能力强、科技水平高的航天业务板块重要基地。（2）项目投资概算及经济效益评价本项目投资总额为24,598.79万元，其中设备购置费19,051.00万元、预备费476.28万元、铺底流动资金5,071.51万元。本项目税后财务内部收益率为15.20%，经济效益良好。（3）项目审批、备案情况本项目正在履行项目备案、环保报批等程序。2、项目的必要性和可行性（1）航空航天产业蓬勃发展营造了良好的市场环境航空航天产业是当今世界最具挑战性和广泛带动性的高科技领域之一，正以独特的优势影响和改变着人类社会的生存发展，同时也正在带来巨大的经济和社会效益。航空航天活动深刻改变了人类对宇宙的认知，为人类社会进步提供了重要动力。航空航天科技的快速发展还带动了以信息技术、通信技术、新材料新能源技术的突破与创新，并与生物技术、微纳米技术等新兴技术交叉融合，催生出新的产业和经济增长点。全球航天产业市场规模多年保持稳定增长，根据美国航天基金会发布的《航天报告（2018）》，2017年全球航天产业市场总额达到3,835亿美元，比2016年增长16.46％。2012-2017年期间，全球航天产业市场总额复合增长率为4.74%，保持持续增长的趋势。美国航天基金会预测，到2020年全球航天产业市场总额将达到4,850亿美元。在我国“十三五”规划纲要中，航天航空等领域作为重点布局产业。同时，航空航天产业作为国家战略性产业，不仅是工业现代化的重要物质和技术基础，更是国家先进制造业的重要组成部分和国家科技创新体系的重要力量。当前，传统航空航天大国均拟定新的发展规划，积极扶持航空航天产业的发展，新兴国家也将航空航天产业作为自己未来发展的重要方向。（2）国防支出持续增长，国防工业提升空间较大随着我国综合国力的日益提升，我国已具备了大力发展国防工业的经济基础。我国的国防工业开始进入快速发展阶段，2009-2019年我国的国防费用增长迅速，国防支出预算年复合增长率为9.68%。其中，2019年我国年财政预算国防支出11,898.76亿元，增长约7.5%，高于GDP的增长预期。中共中央十九大报告中提出了“2020年基本实现机械化，信息化建设取得重大进展，战略能力有大的提升”的国防和军队现代化建设的阶段性目标，市场预计未来我国国防支出仍将保持较高增速。虽然目前我国国防开支绝对金额逐年增长，但相比美国，我国国防支出仍然存在较大差距；美国2019年国防支出预算约为7,170亿美元，约为我国国防支出预算的四倍，我国的国防支出与我国的综合国力和国际地位仍有差距。随着国防建设的进一步加强，大国战略竞争和博弈日趋激烈，为保证经济建设的顺利进行，我国国防支出仍有较大的增长空间，因此我国的现代化国防工业仍然具有广阔的增长空间。（3）坚实的基础助力公司航天业务板块的发展①先进的工艺技术航天产品的特殊用途决定了其质量标准在生产工艺、技术指标上比普通国家标准要求更加严格，因此该行业对生产技术、产品设计和生产工艺有很高的要求并形成较高的技术壁垒。北京航天华宇科技有限公司（以下简称“航天华宇”）作为公司航天业务板块主要子公司，通过多年的生产经营及技术研发，形成了深厚的技术积淀；航天华宇自主研发的大型生产设备具有较高的科技含量，可极大地提高复杂零部件和大型零部件的加工效率和能力。丰富的经验积累、领先的技术水平以及先进的生产设备使航天华宇满足客户对于技术和生产能力的要求。②深厚的客户资源航天产品市场具有“先入优势”特点，相关产品一旦投入使用，为了保证客户产品体系的延续性和稳定性，客户不会轻易更换其主要航天产品的供应商，并在其后续的产品升级、技术改进和其他采购中形成对供应商相对稳定的保障。公司经过多年的业务培育，在合作资源与工艺技术方面已形成先发优势，与客户建立了良好的合作关系和配套关系，相应产品可在较长期间内保持优势地位。③精湛的人才团队公司所处行业属于专业化程度较高的航空航天领域，核心人才不仅须具备相应的专业技能，更重要的是必须对客户需求、行业发展趋势、产品工艺方案、应用环境等有着深入和准确的理解。航天华宇高管团队均有在航天系统的工作经验，同时不断吸纳航天系统内退休的专家做顾问，通过“老人带新人，传帮带的方式为企业培养了一批技术精湛、经验丰富、结构合理、相对稳定的工匠级技术人才。（4）产能和场地瓶颈制约公司业务发展公司持续开展航天业务板块的技术改造与流程优化，生产能力逐年提高。随着公司业务规模扩大及承接业务能力的提升，规划产能已经饱和，产能瓶颈开始制约公司的发展。公司持续投入研发，提高航天业务产品工艺水平。新工艺下的生产设备自动化程度更高，并且对于生产场地和空间的要求更高，需要较为完整的空间完成生产线组装，以提高生产效率。公司实施航天装备制造基地一期建设项目将扩大生产空间，突破生产场所及产能对业务发展的限制。
