美国房地产专业硕士

近期，随着纽约客纷纷南下避疫，弗罗里达州尤其是迈阿密等热门城市房地产销售大热，当地的大学也开设此类的热门专业。近期，迈阿密大学（miamiuniversity）正在为学生增加一项新的学士学位课程，预计此举将提高招生人数，并使毕业生更好地为未来的“高增长职业”做好准备。迈阿密大学校董事会上个月批准了一个新的四年制商业学位，主修房地产。迈阿密计划从明年秋季开始招收第一批正式学生，等待弗罗里达州政府批准。迈阿密农场主商学院（Farmer School of Business）金融学教授兼系主任乔尔哈珀（Joel Harper）表示，该校最近对拥有金融学位的毕业生进行了调查，以评估该项目的效果。有一个问题特别围绕这些毕业生找到工作的领域，房地产领域是其中之一。哈珀告诉记者，房地产是第三或第四个最受欢迎的答案。“这让我们有点吃惊，”乔尔哈珀（Joel Harper）说。“我们认为这可能是一个很好的选择，我们的一些校友对帮助我们启动这个项目非常感兴趣，或者至少了解一下。”虽然美国已经有其他州立大学提供房地产专业，例如俄亥俄州立大学、印第安纳大学和辛辛那提大学目前分别提供房地产学位，但哈珀说，迈阿密大学的课程不同，因为它采取了“真正跨学科的方法”。所有的课程都已经存在了，没有新的课程作为这个专业的一部分。该课程的设计是为了在其他部门扩展，如地理，以及未来可能的建筑学。迈阿密的项目主要集中在商业地产和房地产投资上。哈珀说，可能的职业道路包括城市规划、物业管理、开发、抵押贷款分析等。哈珀说：“虽然这并不新奇，但我认为不同的是，它利用商学院以外的课程来拓宽房地产的视野。这与狭隘的、仅限于商学院的课程不同。”迈阿密大学的房地产专业预计将从大约50名学生开始，然后翻倍到大约100人。它的启动部分资金来自私人捐赠。哈珀认为，虽然房地产行业经历了“许多繁荣和萧条”，但该项目将更好地为学生准备相关的高增长职业。迈阿密总体上说，该计划还旨在增加入学人数。哈珀说：“五年后，我不知道这个行业会是什么样子——一些地区目前正在经历重大增长，而有些地区则没有，尤其是零售业。”“但房地产永远都有机会，因为它是最大的资产类别之一。”迈阿密大学发言人卡罗尔·约翰逊告诉我，该项目仍需州高等教育部的批准，但计划的开始日期是2021年秋季招生。多年来，迈阿密在牛津市增加了几个新的学位选择。2020年的新课程包括商业分析学士和硕士课程、商业管理硕士课程和体育领导与管理学士学位（SLAM）。约翰逊说，迈阿密确实提供房地产专业。http://www.jiazhumeiguo.com/news/450

来源：平点金基从1967年开始，纽约大学的夏克房地产学院都会在每年的11月份举办美国和全球的房地产资本市场研讨会。作为美国历史最为悠久，排名最高的房地产学院，纽约大学对于房地产市场的研究和教育对于全美的房地产行业影响极为深远。全美的大量房地产行业从业人员也都是纽约大学夏克房地产学院的毕业。这次纽约大学第52届年度房地产和资本市场大会，本周在曼哈顿的皮埃尔酒店召开。今年主题包括房地产融资市场，美联储货币政策，股权投资管理，另类融资平台，纽约房地产市场展望，共享办公，地产科技，全球资本流动。演讲嘉宾包括全美和世界主要房地产公司负责人，监管部门，学术部门，科技创新公司负责人等等。 (纽约大学夏克房地产学院院长 Sam Chandan 主持会议，照片来源：陈凯丰)纽约大学也是中美教育合作的领头羊。今年纽约大学房地产学院的一大新闻就是在上海设立新兴市场国家城市规划和房地产学院，将会先招收房地产专业硕士项目，然后扩展到本科和博士，从上海涵盖欧洲，中东的阿布达比等校区。本次的房地产大会也有来自中国的房地产行业专业人士组团参考。会前笔者给这些来自国内的高管做了一个关于全球宏观经济的分享和交流。根据笔者的参会笔记，本文给大家分享对于全美房地产市场的展望，目前面临的挑战，房地产科技和共享经济的发展机会。一，全球房地产融资市场分析大会的第一个主题就是房地产融资。房地产借款巨头德意志银行，摩根大通，高盛等参加。现场的一个说法就是全美的资本市场总融资方的50%都在会场参加了第一个主题讨论会。主要结论是目前的美国房地产市场定价到位，利润空间很小，风险很大。但是，由于欧洲和日本的零利率，美联储的降息政策，目前市场的资金充沛。因此，在目前这个市场去做空的风险很大，继续买入美国高质量房地产的资金还在不断增加。从资本市场来看，市场已经非常有效，特别是美国CLO（抵押贷款证券化）市场过度依赖流动性，竞争过度。很多非抵押贷款的发行人工作不够到位，他们建议控制风险，多用（PropTech）房地产科技。房地产融资市场急需利用科技平台，增加市场份额。其中有一个大型投行的嘉宾提到一个数据，就是目前做一个典型的房地产投资，6年期项目的资金成本和租金收益率的利差大约是每年50个基点。也就是说，投资人持有六年的总收益是3%，但是房价如果下降，很容易亏损。印证了全美的优质房地产的估值向上空间非常有限，如果发生美国的经济衰退，下行风险比较大。(几大华尔街投行讨论房地产融资市场，照片来源：陈凯丰)具体到城市和国家的配置，有嘉宾提出正在减少在纽约，华盛顿的投资。这些美国的一线城市最近五年的住宅，办公室等等供大于求，同时人口减少。增加在科罗拉多丹佛，北卡罗来纳州夏洛特，田纳西州纳什维尔等美国中南部地区城市的房地产投资。这些地方大量年轻人搬入，人口增长迅速。当然对此也有不同意见。在会议当天，脸书（Facebook）宣布在纽约签约租入哈德逊新区一百五十万平方英尺的办公室，计划新增雇员7千人。这个面积是脸书目前在纽约的办公面积的三倍。关于其他国家的情况，有嘉宾提出利用现在的英国退欧机会，大量卖出法国巴黎，德国的房地产，然后换成英镑，不断买入伦敦的房地产。他认为退欧将会发生，但是对于投资人是个非常好的投资机会抄底英国。原因是过去三年因为退欧，已经导致英镑巨幅贬值，伦敦的房地产市场投资停滞了三年。相对应的是最近几年有大量资金追捧欧元区包括巴黎，柏林，法兰克福等地的商业地产，估值过高。现在是值得套现欧元区地产，买入英国地产的交易时段。二，午餐主题纽约房地产市场70年回顾大会的午餐演讲嘉宾是拉瑞·西尔弗斯坦（Larry Silverstein）。他是纽约大学房地产专业1952级毕业生，也是纽约大学夏克房地产学院在1967年的创始校董会主席。老爷子今年88岁，上台讲话中气十足，声音洪亮。他曾经开发了纽约的世贸中心等大量房地产，目前还管理了数千万平方英尺的商业和酒店地产。他目前还在房地产开发的第一线工作，包括去年在纽约落成的四季酒店公寓，造价27亿美元的纽约世贸中心3号楼等等。(纽约世贸中心业主西尔弗斯坦做午餐演讲，照片来源：陈凯丰) 他回顾了他在40年代纽约大学本科学习房地产的时候只有三门课：房地产销售，房地产出租，房地产融资。从当时的三门课到今天的房地产学院上百门课，各种学位和培训项目，他很为美国房地产教育领域的发展而自豪。从他在纽约的70年开发房地产的经验来看，他认为经济周期很多次，从繁荣到衰退再繁荣，城市兴衰，最为重要的是保持年轻和乐观的精神。他去年决定从纽约的曼哈顿上东区，第五大道的老牌顶级豪宅区搬家，带着他结婚了62年太太一起去了纽约下城的新开发公寓居住。这样，他可以避免生活在富豪的气泡中，多和年轻人，多和中产阶级市民接触，和新搬来的纽约客们一起生活。他体会到了纽约的新移民，年轻人的生活方式，态度，文娱活动和他过去在上东区的生活截然不同。三，地产科技和共享经济今年大会的主题讨论安排了两个，地产科技（PropTech）和共享经济。可以说，这两个主题也是全美和全球房地产市场现在最为火爆的主题。关于地产科技，几位嘉宾讨论的是目前的科技结合房地产的巨大机会。一个趋势是把办公大楼，住宅等改建为智能化，获得数据来提供量身定制的服务，并预测租户的需求。另一大趋势是把房地产的购买或者租赁过程全面上网，增加租赁速度40%。从购房来说，目前美国的住宅购买已经有了非常成功的移动 App，包括 Zillow, Redfin等公司。但是，办公楼市场的类似的科技公司 VTS 远没有到达类似的市场渗透率。VTS 地产科技平台目前已经管理100亿平方英尺的商业地产，在全美商业地产的存量中占比依然不到10%。地产科技市场的创新进度非常快，基本上从各个房地产建设和交易环节都在尝试把科技结合到流程中。包括签约的审核以前是人工进行，错误率接近10%。目前尝试用人工智能进行文件审核后，错误率也是在10%左右，但是成本大幅度降低。等到下一步人工智能的错误率降低到5%左右，又有可能完全取代人工的审核。在场的一个专注做美国地产科技行业风险投资的机构表示大约每个月就有200多家新创立的地产科技公司，他们一般会从中选择一到两家做天使轮投资。(RXR地产公司董事长对话，照片来源：陈凯丰)共享经济对于房地产市场的影响是本次活动的第二个研讨主题。WeWork 在最近几个月的戏剧性变化除外，目前的房地产市场还有很多其他的共享经济企业在蓬勃发展。几个嘉宾一致表示感谢 WeWork 的创新，颠覆了全球包括美国的办公房地产市场。预计以后个人平均办公空间减少15-20%，增加共享办公空间，互联网思维，增加免费服务。除了共享办公(co-working)，还有几位嘉宾讨论的是共享居住（co-living）。比如来自德国的共享居住公司 Quarters Co-Living,来自印度的共享居住公司 OYO,美国的共享居住公司Hello Alfred 和Coliving Common 公司。很有意思的是从共享居住公司Hello Alfred 和Coliving Common 到 共享办公公司 WeWork，Convene 都在纽约创业，而且目前已经在纽约有非常多的客户群。他们和欧洲，印度的公司想要解决的共同问题都是全球年轻人到了大城市工作，很难支付房租，又有社交需求的挑战。可以说，最近在纳斯达克上市的中国长租公寓平台企业青客公寓365的商业模式也是如此。笔者的观点是作为共享经济的商业模式，在房地产市场全面扩张和发展是必然的。传统的拥有地产产权的模式已经不适合现代的年轻企业和年轻人喜欢短期弹性工作和居住空间的需求。体验和接入超过拥有产权的价值已是大势所趋。四，中美房地产合作交流这次会议上有大量来自中国房地产行业的从业人员，也包括很多中国房地产的资深人士。这样的双向互动和交流模式很新颖。很多国内嘉宾的体会是过去的国内房地产市场大规模迅速扩张开发的阶段已经结束。目前需要的是如何和资本市场对接，如何和科技对接。纽约大学在上海的房地产和城市发展学院，在国内的房地产高管培训项目等等都非常有助于国内房地产市场的转型和升级。由此可见，中美的房地产合作与交流前景美好！陈凯丰博士，美国汇盛金融（ Horizon Financial）首席经济学家，纽约金融论坛（NYFF）联席发起人，同时在纽约大学、纽约佩斯大学、西班牙巴塞罗那商学院纽约中心任教，并担任纽约大学专业学院院长兼职顾问委员会委员，教授理事会委员。陈博士曾经就职于摩根斯坦利，Amundi资产管理公司，国家开发银行，目前是纽约经济俱乐部会员，外交政策协会委员，布雷顿森林体系委员会委员，科罗拉多大学摩根大通商品研究中心全球商品研究杂志编委，莫斯科人民友谊大学新兴市场研究中心委员，并多次在哈佛大学授课。他参与撰写的新书 Banking and Finance Issues in Emerging Markets （新兴市场银行和金融课题）在2018年10月份由 Emerald Group 在伦敦出版。

产品不仅要生产出来，更重要的是能卖出去。“销售”被称为最伟大的职业，其中，房地产经纪人则是含金量非常高的职业。然而新闻上却经常看见许多因信息不对称、哄抬价格赚差价、谋取私利、设陷阱诱骗订金等国内中介乱象。为什么同样是卖房子，美国的房地产经纪人受人尊敬，到了中国却被称为“黑中介”呢?根据“2018中国房地产经纪人”调研报告显示，在美国等发达国家，房地产经纪人的学历大多集中于大学和研究生，学士及以上的占比高达61%；美国房地产经纪人需要通过考试才能取得卖房执照，积累一定工作经验才能开经纪公司，因此从业人员平均年资达14年以上，甚至有超过40年的资深经纪人；另外，美国房地产行业建有行业性房源系统，所有专业数据公开透明，各种因素都促进了美国房地产经纪人的服务水平的不断提高，正因如此房地产经纪人在美国成了一种受人尊敬的职业。反观国内，房地产中介行业有84%的学历在专科及以下，整体学历偏低；超过52%的房地产经纪人从业时间不满两年，普遍为年轻面孔，且几乎没有入行门坎，造成人员素质参差不齐，服务水平差异大的问题。相比之下，美国房地产经纪行的从业氛围，吸引了众多俱佳的精英人士加入，也使这一职业的含金量越来越高。从下面的一个真实故事，我们就能看出美国房地产经纪人智商、情商与财商的完美职业体现：一个风光明媚的早晨，成女士手里握着刚取得的加州地产局发的房地产执照，这是一张可以开公司聘用经理人的高级执照，成女士心理的雀跃溢于言表，紧接着，她踏着轻快愉悦的步伐，脸上挂着文雅的招牌笑容，沿着大街小巷挨家挨户的拜访。对中介而言，拿到合同是件开心的事，但对成女士而言，签了合同才是肩负重担的开始，每一个要卖的房子在成女士的眼里就像她待嫁的女儿，她经常四处奔波，从茫茫人海中为之寻找合适的对象。为了成为客户能依赖的人，成女士从来不换联络方式，且任何电话总会第一时间回复，她会用最快的速度将客户的房子特征如照相机般刻入脑海，她也善用逻辑推理和分析，将房屋细节和客户需求巨细靡遗的相匹配，用真诚的眼神传达出专业的精神。“皇天不负苦心人”，成女士的成交量也总是高得惊人。成女士深信，爱神丘比特是盲童；但幸运女神绝对是耳聪目明的。经过20余年的深耕，这些住户开玩笑说只有两种人会来敲我的门，一是要拉票的议员，再来就是成女士。虽然语气中带有一丝调侃，但对成女士而言，这是对她辛勤工作的夸奖和肯定。没错，故事里的成女士正是成薇女士。成薇女士毕业于美国加州州立大学电子工程系的研究所，也是美国著名的房地产专家，在美国深耕二十余载，专门研究房地产行业，凭着专业和敬业的精神，连续获得美国房地产行业名人榜、终身成就奖、全球传奇奖、白金奖、总裁奖、加州第一名顶尖华人奖、全球华人销售冠军等大奖。是美国华人房地产经纪人的绝佳典范。罗马不是一天造成的；金牌销售不是一天当上的；房地产经纪人更不是一天就能成功，只有透过不断探索，了解各种房屋建筑、社区配套，跑遍社区每一个户型、了解每一个细节，不断积累个人信誉，才能称为合格的房地产经纪人。成薇女士能成为销售冠军是因为她兼具硕士学历的高知识水平、坚持20余年所积累的专业、以及视客户为家人的良好服务态度。各行各业的成功经验不同，有人说：态度决定一切；有人说：细节决定一切；成薇的经验告诉她：第一印象决定一切。她谦虚地认为“如果她能够看得远一点，是因为她站在巨人的肩膀上”，因此她分别在爱奇艺教育频道和蜻蜓FM平台上推出《成薇的销售冠军课》以及《房地产成交课》，教导国内年轻房地产经纪人如何事半功倍，克服短板。成薇女士经常以farming鼓励国内年轻房地产经纪人，farming是耕种的意思。成薇提醒年轻人不要想坐着等待收获，必须起身耕种，且只要有人的地方就该是播种的范围。纵使大环境不友善、客户防卫心强、客户考虑买房的周期时间长，成交时间看似遥遥无期，但只要不断的播种，建立自己的形象，渐渐赢取客户的好感，当客户有需求时，订单就会自然飞到你的手里。“态度决定你的高度”。比起只看重自己的利益，无情地摧毁了客户的避风港的黑中介；成薇女士是一个把客户的家当成自己的家，用心帮客户建立象牙塔的房地产经纪人。同样的职业，不同的态度，决定了不同的人生高度。来源：消费日报网

来源：海外掘金▏ 版权声明：本文首发于北美掘金，为原创作品，转载需获得授权▎本期看点在海外做房产投资，大家最多的一个顾虑就是，我如果踩“坑”了怎么办？对于美国房产投资，你会不会有这样的顾虑？我想一部分朋友一定考虑过这个问题，这可能也是一些人难以迈出他们投资脚步的重要因素。今天我们就来说一说美国的房地产投资“坑”多吗，以及如何避“坑”。/ 以实战经验传授北美房地产投资策略 /08:03第 207 期： Risks in REI出品 | 北美掘金（ID：NA_Gold）* 文字出自视频内容，配合观看效果更佳我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。美国的房产投资坑“多”吗？这个问题我们用最简单的答案来回答就是：如果美国的“坑”算多的话，我想没有地方是少的。因为全世界的范围来看，应该说美国的房地产投资市场是最为成熟、最为透明、最为公开的。真的你找不着第二个国家。其他的一些老牌的资本主义国家，像英国、澳大利亚、加拿大，他们的开放透明程度、自由程度都是不如美国房地产市场的。 如果你关注了我的“北美掘金”公众号以及我的课程的话，你会知道美国的房地产市场是非常自由的一个市场。那么在过去100多年间的发展当中，各项的法律法规也是趋于完善。比如说，你在这边买房，你会发现有很多角色其实都是中立的。比如说产权公司，做产权调查，保证房产过去从土地创生以来产权都是没有问题的；如果有问题的话，赔付你，解除了你的后顾之忧。这样的一个举措在中国其实是没有的，所以在中国的法庭上你会经常看到一些产权纠纷，双方互相扯皮。在美国这是很容易避免掉的。再者，不是经常会有什么名人，大家在网上就去查他在美国哪有个豪宅？怎么查到的？这些信息它是公开的，这些房产的价格你是很容易在网上查到的。所以有些朋友觉得，我在美国买房会不会买贵？我说那你都可以去查，周边的价格是什么，你都是一目了然可以看到的。不是说谁想给你加一个价就能加一个价，谁想高于市场价卖给你，就能高于市场价卖给你的，是非常透明的一个市场。你的房子交房了，那么房屋的质量怎么样？也有独立的第三方的验房师，既不是经纪人那边的人，也不是开发商那边的人，是独立的，为你负责的。所以他会把房屋的各种毛病都尽量找出来。整个过程有很多独立方面在保证交易的公平性，这是美国房地产市场非常好的方面。如何利用到他们这些好的做法，为你所用，让你能够在当中得到最大保护？我提几点想法。第一个，很重要的是，你要去学习美国房地产市场的知识。大家对于风险的这种感觉往往是来自于陌生。并不是说这个市场真的有那么大的风险，而是说你不了解，所以你感觉有太多的未知，有太多的风险。这对你来讲是一个障碍。我们面对障碍的时候有两种选择，第一，把障碍当做不去行动的借口，第二，是把障碍当成一种挑战，我去接受这个挑战。那么我希望你是后者，你是接受挑战的。实际上现在有很多的学习资料是可以供你去了解美国的房地产市场、美国的房产交易的。比如说我的课程《聪明的海外房产投资》以及《美国土地投资》，你还可以加入我的知识星球“掘金美国”，那里有超过两年的内容供你去学习、消化，真的是非常多的内容。相对于其他的市场来讲，美国的市场是值得你去做这些调研，值得做这些学习的。第二点，我想说的是，你要逐步的建立起来自己信任的一个队伍。任何一个行业都一定是有那些靠谱的人，有那些不靠谱的人。房地产行业也是这样子的，你会遇到靠谱的人，你会遇到非常不靠谱的人。你要在你的行动的过程当中慢慢建立起来你可靠的那批人马。你要熟悉一个特定的市场。美国太大了，你熟悉全国，你熟悉所有地方是不可能的。我个人对于很多地方也是非常陌生的。虽然我在我的频道谈了这么多美国房地产的事情，但是我不是全知的，我最熟悉的肯定还是当地以及我自己公司在投资的那些区域。所以你要熟悉区域，你要有自己的可靠的队伍。第三点，如果你的投资金额比较大的话，那么你是可以考虑请律师去做一些尽职调查，去保护你的权利的。我所说的金额，通常是应该说超过100万美元的投资额。如果低于100万，可能你也没有那么大的必要去请律师，因为律师的费用可能会花掉你5万美元。所以你是有很多方式去在这个过程当中保护自己的。最后，我想要说，不要钻牛角尖。有些朋友在看美国房产项目的时候会钻牛角尖。当然我归根结底认为这也是他对整个的商业逻辑，对美国的市场陌生的感觉所造成的。我并不认为他是错的，我是理解他的，只是说我认为没有必要去这么思考问题。比如说，我就遇到有一些朋友讲，你介绍这个项目这么好，开发商他自己为什么不去做，他为什么要把这些房子拿出来卖？我就回答他，你听过一个概念叫做“双赢”吗？开发商为什么拿出来卖，很简单，因为他赚钱。他卖给你房子，他赚不赚钱？他赚钱是正常的，他不赚钱才不正常，对不对？那问题在于，这个过程当中是不是双赢？第一他有没有赚钱？第二你有没有赚钱？你们两方都happy了，就可以了。你不用去钻牛角尖，说这个房子这么好为什么要拿出来卖？同样的问题，你也可以问那些卖菜的，这个菜这么好吃，你为什么要拿出来卖，你自己在家吃好了。所以我们要比较正常地去思考这些问题。今天跟大家聊了聊在美国做房产投资究竟风险有多大。风险肯定是有的，但是我认为说，你认为遍地是“坑”是不必要的。我们只需要去采取一定的措施去避免这些风险就好了。今天这个话题我们就聊到这里，谢谢各位。再见。

来源：海外掘金▏ ◎作者 | 黄永明1让我们实话实说。在这个世界上，机会是无处不在的。过去的一年半时间里，我在北美掘金这个平台发表了220多条视频，向你们介绍了美国各种各样的投资机会：自助仓储出租房期票房产税留置权土地投资在亚马逊上卖电子书买卖企业等等等等……应该不可能所有这些赚钱方法都是成立的……对吧？但是，如果我告诉你，我介绍过的每一个投资方向，我都见过有人赚得盆满钵满呢？你看，事情的真相是，成功与失败极少仅仅决定于机会本身。机会就像是交通工具。大部分情况下，人们无法成功的原因，就是因为他们不知道该如何驾驶这个交通工具。这就好像你拿到了一架飞机，却缺少一名飞行员。2并不是这些机会本身不成立，而是你不相信它们会成立。这些年里，我听到最频繁的一句话是：“如果这件事这么好，为什么不是所有人都在做？”你认为这里面一定哪里有风险，一定哪里有未知的巨大弊端。你不相信你见到的机会。人们说自助仓储行不通，但是我见过有人从十几个门做到上千个门，从无到有建立起他的仓储帝国。人们说出租房很麻烦，但是我见过有人建立了90多家公司来持有他的出租房，年收入上百万美元；美国许多投资者都成功将出租房的数量做到100套以上。人们说期票太复杂了，但是我知道许多人花10年的时间，把赚的钱投入到期票上，做到手上持有几百万面额的期票，达成财富自由。人们说土地我买来卖给谁呀……但是在我自己的土地生意中，可以说我基本上没有卖不出去的地。真相是什么？真相是，机会是成立的，也是不成立的，它取决于是谁在掌握方向盘。所有这些在一个领域赚了几百、上千万美元的人，你让他们换一个领域，很大的可能性，他们仍然能赚几百、上千万美元。为什么？因为所有这些让机会成立的人，他们都有一个共同点：执着于成功，不计成本。318年前的夏天，中国河南省的报纸《大河报》上发表了一篇文章：《年轻的“资深”天文迷》。这篇文章讲术了一名20岁的年轻人如何痴迷天文学的故事。故事里的年轻人，就是我。记者在文章的末尾写到：８月１３日凌晨，记者和已经十分熟悉的黄永明一道躺在偃师缑山天文台下的草丛里仰望星空，捕捉英仙座流星雨那迷人的身影。记者忍不住问黄永明：“５年时间，你是怎么坚持下来的呢？”黄永明一边目不斜视地盯着星空，一边轻声地对记者说：“不要用‘坚持’这个词，一说坚持就好像我忍受了多大痛苦似的。其实我喜欢仰望星空，就好像画家喜欢颜料、球迷喜欢足球一样自然而然，这是我自己真心喜欢。”那个时候，我喜欢天文已经有5年的时间，但这仅仅是一个开端。后来，我将自己对天文学以及对科学的喜爱，变成了职业。我的职业是科学作家。我在十几年的时间里，在各大媒体发表了数百篇文章，包括享誉世界的《科学》杂志。我出过书，也为诺贝尔奖得主的书写过序。后来，由于我在科学写作领域的成绩，美国移民局批准我以“杰出人才”身份移民美国。我是怎么做到的？答案很简单：执着于成功，不计成本。4我曾经听过这样一个故事。有一个年轻人，他想要赚很多很多的钱，于是找到一位懂行的前辈。他对前辈说：“你能教我怎么赚到很多很多钱吗？”前辈对他说：“如果你真的想知道，那明天早上4点，咱们在海滩上见。”第二天早上4点，两个人真的都来到了海滩上。年轻人又问前辈：“我怎么能赚到很多很多钱？”前辈没有直接回答。他问：”你有多想获得成功？“年轻人说：”朝思暮想。“前辈说，跟我来。然后他带着年轻人走到海水里。他们走了一段，水没到了腰的高度。年轻人对前辈说：“我不是来跟你游泳的，我想要知道的是，怎么才能赚到很多很多钱？”前辈问他：“告诉我，你有多想获得成功？”年轻人说：“非常非常想。”我们继续走，前辈说。他们接着往深处走，很快，水就淹到肩膀了。继续往前走，水几乎淹到嘴巴了。前辈问他：“再问你一次，你有多想获得成功？”年轻人说：“我真的太想了！”这时，前辈猛然按住年轻人，把他的头按进了海水里。年轻人拼命挣扎，终于挣脱。“你疯了吗？！”年轻人喊道。前辈对他说：“什么时候成功对你来讲就像呼吸一样重要，你就会成功了。”5这些年来，我认识许多不同领域的成功者。我见到在科研上卓有建树的科学家时，我在他们眼睛里看到了一样东西。我见到享誉世界的表演艺术家时，我在他们眼睛里看到了一样东西。我见到成功的房地产经纪人和投资者时，我在他们眼睛里看到一样东西。这个共同的东西，就是对成功的执着。我的朋友们，这就是成功的秘诀。当你执着于它时，成功比睡觉重要，成功比吃饭重要，成功当然比打游戏和看电影更重要。成功就像呼吸一样重要。当一个人溺在水里的时候，他会挣扎着将头露出水面。这是一种本能。生存，是人类在过去几百万年间进化出的动物本能。你应该让获取成功成为一种本能。当你将所有的精神聚焦在获取成功这件事时，其他的事情——那些让你心情好或是心情糟的日常琐事——都变得不再重要。当你像需要生存一样需要成功，你整个人都会调整到一种最佳的状态，那种状态会让任何机会成立。为了帮助你获得成功，我决定在6月份的每周日早上10：00做一次直播讲座，连续四场，它们全都是免费的。美国房地产投资的机会成立吗？对执着于成功的人来讲，当然。

香港中文大学房地产硕士录取一枚案例介绍与就业太吃香，综观中国的财富排行榜，从房地产业杀将出来的猛将大腕数不胜数，几年前中国十大富豪排行榜地产业占了六个便是明证。潘石屹、王石等一个个风头正劲的名字当仁不让成为行业骄子经济强人，成为不少学子的奋斗目标。这也是该专业吃香的理由，浏览各大招聘网站的页面，众多地产大鳄的招聘启事确实让人垂涎三尺。招聘职位涉及之广、人数之多、待遇之高，都让人趋之若鹜。物业管理、营销专员、土建工程师、建筑设计师等等，职位让人眼花缭乱，打出培养“有企业家精神的职业经理人”的校园招聘口号让人蠢蠢欲动，中国薪资排行榜中地产行业的靠前位置更是让不少人坚定了踏入此行的决心。除了内地的就业情况如此，海外以及香港地区的就业也同样如此！香港中文大学房地产硕士录取一枚案例介绍与就业太吃香，除了以上内容，以下就是详细案例。学生背景学生姓名：W同学本科学校：河海大学本科专业：工程管理录取学校：香港中文大学录取专业：房地产硕士硬性背景河海大学 W同学 工程管理 GPA80-84 雅思6.5 GMAT650软性背景-香港中文大学房地产硕士录取通知书美英港新香港中文大学房地产硕士香港中文大学房地产硕士申请要求申请时间：4月23日截止申请外语能力要求：雅思 6.5或托福 85，需要 GMAT650+/GRE今年面试涉及题目有港珠澳大桥的开通对两地的影响香港中文大学房地产硕士培养目标该项目的培养目标主要是针对行业内高级管理人员，培养学生的战略思维，能运用先进的理念去解决高度竞争行业内的专业问题。培养学生的创新思维能力能够在行业内做高质量和创造性的决定。以上信息出自美英港新教育成功案例库原文链接http://www.hksg.org/offer_510

在美国房地产中有没有返点。按照中国人的思维习惯就是，我找你做事了，能不能拿点回扣呀，很多人在网站上考古后，就会看到有些人拿到 Agent 几百或者几千的回扣的时候沾沾自己，有些人因为自己的 Agent 没有给自己回扣又瞬间感觉损失几十个亿。网络上的东西看看就好，建议是：不要因为自己得到了什么而到处炫耀，也不要因为自己没有得到什么而自怨自艾。有时候需要辩证的看待这个问题，自己住得开心，买得痛快，不是这点返点可以衡量的。行为合法吗这个行为是合法的，但是不是在所有的州都是合法的。具体合法和不合法的州，自行搜索下就行了，政策也每年不一样，所以没有办法给出一个准确的答案私下给的回扣是非法的，如果 Agent 被告发私下给了客户回扣，如果总额超过 20 USD ，其中包括礼品卡，在 NH 将会被吊销执照。在回扣合法的州，一般来说是：需要在房屋进入实际成交的最后阶段，通知负责交割的公司将金额做到最后的账单中，这个账单是对所有人透明的。在这个情况下，Agent 给你的返点是合法并且有效也不会受到追究。算法返点可能的算法，准确的说这个算法是网上找的，但是大致也能反映出一些东西。这是一张可能让买家很 “心动”的图。买一套 30 万的房子，买家可以拿到 3000 的返点，当然前提是，你的 Agent 同意的话。是不是很心动。但是不幸的是，现实和理想总是有很大差距的。首先现在的服务费没有 6%，现在的市场上 Agent 的 费用是 4%。那么 Agent 所在的 Broker 公司能够拿到的就是 $6,000。请注意这个是 Broker 公司拿到的，不是 Agent 拿到的。通常来说，没有状况下， Agent 能够拿到这 $6,000 中的 50 % 左右。因为 Agent 是需要为自己工作的 Broker 公司支付费用的。假设你是从其他 Agent 那里推荐过来的，通常 Broker 公司还需要向其他公司支付 25% 的推荐费，那么实际上在最后清账的时候 Agent 到手的钱是大致在 $1,500 左右，可能更少，这个还不包括 Agent 带客户看房付出的车费，油费和使用各种平台上面的服务费。如果 Agent 同意给买家支付 1% 的返点的话，到最后的结果是 Agent 倒欠 Broker 公司一笔钱。换句话说你的 Agent 不但一分钱没有赚到，还倒挂 Broker 一笔钱。同时每一个 Broker 公司的处理方式不一样，上面的算法只是大致的一个意思罢了。同行正是因为所有的交易都是需要公开的，如果对方 Agent 返点了，在最后的交易时候是能够看出来的。那卖家也需要卖家的 Agent 返点怎么办呢？所以在给自己客户返点的 Agent ，有时候在同行的面前并不是非常好看， 通常说明这个 Agent 比较激进，也说明这个 Agent 为了获得客户有点饥不择食。一般对于这种 Agent ，如果下次合作的时候，我们都会多个心眼，因为搞不好会影响自己的客户，还要和自己的客户去解释。结论在买房的时候是可以和自己的 Agent 讨论返点的问题。根据实际经验，你可能得到的绝大部分回答就是 Agent 告诉你我们公司没有返点，很多聪明的中国人就会说，那我我什么朋友那里就有呀。相信我，你能得到的回答大概率就是那你去找你的朋友吧。Agent 和客户之间的关系是信任和互动，Agent 最大的作用是帮你找到你喜欢的房子，并且能够在购买的时候提出一些建议，同时也能通过 Agent 的服务，获得周边的一些信息，并且在搬家，装修或者其他的一些地方 Agent 通常也能够帮你给出一些中肯的意见。我的建议是不要盯着别人口袋里的钱不放，如和 Agent 的关系处理不好，你和 Agent 之间也会缺乏一种基本的信任。有些钱是别人赚的，别人付出了服务，获得相对的报酬这个理所应当，作为客户的你，总不能让 Agent 赔本去帮你服务吧。再说，在看房的时候，Agent 要开车过去，要约房，要和对方沟通，这一切一切都是成本。本着坦诚的原则，想通过这篇文章能够给大家提供一个大致的方向，至于最后怎么操作都是自己的决定。如有不对的地方也欢迎指正。和自己的喜欢的 Agent 成为朋友，并且大家以后互相帮忙不香吗？何必为了几百美元把自己搞得难堪呢，很多人在讨论返点的时候，可能没有算到 Agent 的算法，在市场不好的情况下是有返点的，但是可能真的没有 1% 这么多。能拿几百就不错了，作为买家，你真的愿意为了自己省着几百块钱让 Agent 为你的服务大打折扣，甚至懒得和你合作吗？向 Agent 要返点，这笔买卖，买家真的是赚了吗？

每经AI快讯，据Zillow的一项新分析，2020年美国房地产价值增加了约2.5万亿美元，为2005年以来增值最多的一年。美国住房的全部存量现在价值36.2万亿美元。Zillow预计2021年美国房地产市场将更加强劲，可能超过去年2.5万亿美元的增值。另据衡量成交价与标价之比的CoreLogic买方/卖方市场指标，2020年10月和11月，全美国买家竞争达到新的峰值，这一比率攀升至0.996，创2008年该系列数据开始以来的最高水平。每日经济新闻

上周一条新闻引起了我的好奇，美国2020年的房地产走势呈现出与低迷的经济不相符的增长，作为一名房地产经纪人，这样的现象引起了我的思考，为什么今年美国房地产会是这样的走势？其背后的原因是什么？这样的现象会给我们带来什么样的启示？说到美国今年的情况，这里只谈论美国政府维持经济的手段，其一：开启了疯狂的印钞，形成了一股史无前例的货币量化宽松。其二：抵押贷款利率降低。其三：对于空间的需求增加。用大白话来说，市场上的流动资金变多，导致自己的资产缩水，而购买不动产是对抗风险最好的手段之一。同时银行的抵押贷款利率降低，跟过去比同样价值的房子分期购买时的总房款是降低的，这也促成了一部分人买房子的想法。与此同时，由于疫情的影响，导致人们在这个阶段更喜欢人烟稀少，更安全的地方。房地产市场进入卖方市场，价格升高是在所难免的。综上是促成美国房地产今年价格疯涨的理由。我们将上述理由带入我们本地的房地产。第一：中国疫情控制的极为优秀，只是进行了有限度的印钞，用来维持市场的稳定，是一种市场合理自我运作的体现，并不会对市场造成很大的冲击。其二：目前商业贷款的利率进入LPR时代，利率虽有所下调，但是幅度不大。其三，目前大连的房地产进入了买方市场，所以短期看来大连的房地产近期不会发生价格上的大变化。通过这个事情我们可以了解，左右某个地区房价的因素一是经济大环境，二是政策（例如上文中的抵押贷款利率），三是供求关系。我本人是对大连的房地产持长期看好的观点，前段时间国字号大学落户大连，以及大连地铁规划图的颁布都是这个城市未来发展的基石，作为一个拥有者丰富地理资源的城市，我相信大连未来的房地产会蓬勃发展，大连的未来也会充满朝气。本文作者：耿颖瑶