旅游房地产市场调研

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

伴随城镇化率不断提升、人们对住房需求的不断提升以及国家对房地产发展新一轮调控，房地产行业进入了发展新阶段，跑马圈地就能盈利的时代已经结束。旅游房地产因为能满足人们多元化的需求受到市场的认可，其开发模式也逐渐走向多元化。一个旅游房地产项目如何把赢利做到最优水平，总结出一个成功的开发模式，从而为企业铸就一个全新的品牌并获得地方政府的更大支持，并非易事。（一）旅游房地产项目开发的困局绿维文旅总结了旅游房地产开发存在的五大困局。1.缺乏核心吸引物旅游房地产的开发，要使得生地变熟地，需要有核心吸引物。许多项目，特别是位于城市周边的项目，除了拥有较好的生态环境外，几乎没有任何拿得出手的吸引物，更有甚者，就连项目地块本身的生态环境，也极其一般。缺乏核心吸引物，这是相当一部分旅游房地产项目所面临的最大困局。2.同质化问题严重旅游房地产的开发，也并非拥有好资源就是拥有春天。在现实中，依托一个核心景区或资源进行开发的旅游房地产项目，往往不止一个，而是以集群的形式出现，如海南岛各大湾区、如云南阳宗海板块等，资源同质、客源同质、模式同质、产品同质，可谓“你有我有大家有”，同质化问题非常严重，如何避免陷入“多你一个不多，少你一个不少”的红海竞争，必须破解“同质化”这一核心困局。3.定位不精准旅游房地产项目现在中最重要的问题就是定位不精准，产品定位、客户定位、市场定位等都没有经过科学的市场调查，最终的结果是住宅物业和度假物业概念混淆，售楼者解释不清，购房者更是无法判断旅游地产的实际价值。4.服务不完善旅游房地产跟其他住宅地产最大的区别就是休闲度假的属性，这个属性的实现需要配套服务的配置，包括度假服务和物业经营服务等服务。旅游房地产开发商没有配置相应的运动、娱乐和生活设施，没有与度假相匹配的管理公司提供品质服务，这样的房地产失去了旅游房地产的本质，得不到市场的认可。5.渠道不对口旅游房地产因为面向的人群并非旅游目的地周边的居民，但是房地产开发商在销售的过程中沿袭传统住宅营销模式，雇佣了传统房地产分销代理商，他们营销的理念还是为了实现购房者房产的升值，吸引的是炒房者，这样就造成了“空城”“鬼城”。销售应该把旅游地产当作旅游产品，售卖的是旅游度假为目的的生活方式。（二）旅游房地产项目开发的机遇1.城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会。据国家统计局最新发布的数据显示，2017年末，我国城镇常住人口81347万人，比上年末增加2049万人；城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%，比上年末提高1.17个百分点。中国的常住人口城镇化率距发达国家还有很大的差距，城镇化远没有达到饱和的状态，城镇化的提升仍将进一步拉动内需的增长。2.城市配套水平持续升级，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会。3.产城一体化趋势明确，为产业园区、经济开发区等与城市房地产混合发展提供了机会。同时形成了创新开发商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式。新型服务产业主导下形成的新型城镇化是未来中国最重要的发展目标和方向。城市建设所涉及的消费设施、商业地产、休闲地产、旅游景区地产、旅游居住地产、养老居所等等这些都是旅游地产。他们卖的不再是住宅而是复合型地产，其销售、管理模式是综合型复合化的。因此传统做楼盘的地产正在死亡，而旅游地产是等待大家去创造的、也是中国城镇化的一种全新发展模式。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

近年来，我国旅游市场呈现出稳定发展的态势。数据显示，2010年，国内旅游人数为21亿人次，国内旅游总收入达1.57万亿元，至2018年，该组数据已经增长为国内旅游人数55.39亿人次，国内旅游总收入5.97万亿元。9年间，国内旅游市场已逐渐演化出一个体量接近6万亿元的市场份额，与此同时，旅居地产成为市场催生出的新赛道。据了解，近年来，融创、恒大、碧桂园、荣盛等地产公司均在旅居地产领域进行布局，以寻求新的经济增长空间。其中，荣盛在顺应文旅市场趋势的同时，开创出“大健康+泛文旅”的康旅新模式，以新路径发展旅游地产。荣盛方面介绍，荣盛康旅不以房屋销售为核心，注重生活方式的打造和项目的持续运营。业主加入盛行天下，即可实现拥有一套度假物业，享受全球多处风景名胜旅居社区换住共享的权益，实现一处置业四季度假，旅居天下的候鸟式生活。目前，荣盛已逐步发展出拥有国内6大区域+海外版块，布局国内外35个度假区的康旅版图。抢占稀缺景观资源 规划旅居新格局业内人士分析，无论是对“健康”还是“旅行”，景观资源都有着重要的作用，因此，布局康旅产业往往离不开对“景观”资源的占有，尤其是稀缺的、不可再生的自然景观资源。荣盛浦溪水镇效果图荣盛方面介绍，稀缺资源是荣盛布局的特色，四年前荣盛跟随安徽实施“两山一湖”的旅游规划，在黄山、九华山、太平湖开始布局，目前已经形成了荣盛浦溪水镇等5盘联动的黄山战略。此外，荣盛康旅在全球布局了6+N个区域，共35个国际度假区，涵盖了“山、海、湖、林、原”等核心旅居度假资源，涵盖古镇游、海岛游、文化游、红色旅游等。多重资源支撑起荣盛康旅“一处置业，四季度假”的独特模式。“换住”新模式赋予不动产流动性业内分析人士指出，以往旅居地产常见发展后续有两种：或是借文旅做地产，住宅卖掉之后无人运营，项目整体陷入无人管理的情况；或是承诺一定比例的返租，但不一定能够兑现。在此背景下，荣盛康旅依托丰富的布局和独特的产业优势，开创出了全新的“盛行天下”全球旅居换住共享新模式。荣盛康旅介绍，“盛行天下”是由荣盛发展旗下荣盛康旅发起、盛行天下旅居联盟负责实施的组织，在保留物业保值、增值功能的同时，以“换住”的形式，赋予不动产“流动”的功能。加入“盛行天下”后，业主将获得“盛行权”，通过“盛行权”可以完成自己、亲戚、客户订房的操作，可定房型涵盖别墅、公寓等多种选择，并可免去物业费。数据显示，截至目前，荣盛康旅旗下已经囊括35个康旅国际度假区、14家五星标准度假酒店、15家特色公寓、5个特色小镇、3个滑雪场以及1个通用航空公司，整体客房达13000余间。（文/张旭）

中商情报网讯：旅游地产，所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产发展现状：因度假旅游资源结构的不同，各城市旅游地产可分为滨海城市、人文景观、特色小镇三种主要类型。当前旅游地产总体呈现出以下特点：1.总体供应量很大，但真正成功的旅游地产项目还不太多。2.旅游地产的创新乏力，同质化现象开始出现。3.我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，自然资源依赖度高。4、旅游地产受地理环境、自然资源等因素影响，呈现分布不均衡状态。西南、东南与东北地区受独特的地理位置影响，其地方特色增加旅游观光价值，中西部地区发展较差。2018年全国旅游地产城市群分布情况东北、环渤海、长三角、东南、两广、西南、海南分别占比 4%、15%、17%、6%、14%、12%、12%。沿海地区占比明显较高。大城市群落的 5+2 消费需求。以城市群内1小时旅游度假生态圈为理念，各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速。海南受益于自然资源及气候，开发量最大、集中，近年回归理性。数据来源：诸葛找房 中商产业研究院整理旅游地产面临的挑战：一是准入门槛提高。作为土地供给方的地方政府对旅游地产开发商的要求会越来越高，旅游项目开发必须更加注重“养地”，“养地”意味着需要有长期性的发展计划、专业化的管理模式和庞大的资金支撑。二是去地产化，旅游产业链竞争难度加大。传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向。未来旅游业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。旅游地产发展趋势：一、主题旅游地产先行，目的地体验升级主题旅游地产是度假酒店旅游地产的灵魂，以主题旅游地产经营实现有序的和精致的市场细分。将主题旅游地产文化的各种元素融入到饭店的建筑设计、环境装饰、经营空间、服务过程、管理系统之中，形成凝聚于主题旅游地产品牌中的产品新形象，也只有这样经营主题旅游地产，度假酒店旅游地产的才是真正有价值和生命力。度假酒店旅游地产的经营必须有准确的主题旅游地产定位，一是规模的定位，一是功能的定位，一是风格的定位，还有就是特色的定位，然后通过主题旅游地产环境与氛围来展示主题旅游地产。并且，不管是何种主题旅游地产定位，都应该是从客人角度出发，能带给客人独特的度假感受，让顾客获得富有个性的文化感受，同时将服务项目融入主题旅游地产，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得独特而难忘的体验。二、 度假旅游地产类型、层次、经营方式的多元化市场经济是自由经济，由于经济主体的多元化，必然带来经营方式的多元化。三、低碳生态化、智能化的发展趋势回归自然是现代都市人的梦想，而度假旅游地产正是实现这一梦想的载体。所以在尊重自然的时，最大限度地保持原有地形地貌，创造出“尺度适宜与湖泊、海景为友，与山相邻，融于自然”的景观效应；在建筑与装饰上注重环境的营造、服务项目设计、功能生态布局与空间的使用效率；强化低碳生态环保意识，如节能降耗：采用绿色建筑、太阳能与建筑一体化、分散与集中相结合的资源优化配置和循环利用、绿色交通及废品处理、一次次性用品改造等。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国旅游地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

本投资项目位处长白山旅游度假区，项目定位:四季山地旅游度假村有鉴于世界旅游开发大环境、周边物业素质及旅游资源，本项目将建设成为集旅游观光、度假、商务会谈、购物娱乐、体育休闲服务及产权酒店、居所项目为一体的，可持续发展的综合性多功能度假区。PART 1 世界的旅游理想世界的旅游理想世界最新旅游形式分析PART 2中国旅游地产概述国内外旅游市场前景看好中国将成为世界新的旅游重点中国旅游地产趋势旅游地产是房地产业发展战略的新定位旅游地产的发展态势不容乐观旅游地产项目的成功基础旅游地产开发的重要环节旅游地产项目的规划原则中国旅游地产大趋势白山神韵项目产品策划及规划建议PART 3白山神韵白山地理区位白山自然资源白山旅游资源白山文化PART 4项目产品策划及规划建议旅游地产面临的问题及解决方案项目资源及市场分析项目定位及主题发想产品规划建议延伸阅读：深圳有深房理，广州有ABC单限价未动房贷先滞，广州二手暴击先兆住建约谈广州东莞，二手限价抽贷告密者深某，你不懂事！环京楼市已崩，广州周边哪里最危险？

在如今的旅游界，“地产”是一个敏感的词语，大家都对其讳莫如深。尤其在国家稳步去杠杆和经济转型的大背景下，“旅游房地产”甚至成为旅游开发中避讳的一件事情。事实上，旅游与房地产的联姻，是市场的必然选择，也是互补互助的良性架构，对促进区域综合发展、创新就地城镇化模式具有提升和拉动作用。只要有游客过夜，就会涉及度假地产的开发，只要旅游产生就业拉动，就会有住宅地产的开发。甚至，房地产产品开发仍然是旅游开发中最盈利的部分。因此，绿维文旅认为，错的不在“地产”本身，而在于如何开发，如何运营，如何由“制造房子”的工厂模式，转变成为以人为本、以服务为核心的产业整合模式。我国经济的高速发展及城镇化的不断推进，一直伴随着地产的高热度开发。中国围绕地产开发，已经形成了一条财富价值链。房地产市场形成了一条由土地开发、房产开发、城市建设构成的财富价值链，政府（土地收益）、开发商（房产收益）、投资人（资产保值升值）、农民（拆迁款）四方均从中受益。这是房地产发展的基础，也是土地开发的基础，同时也是区域发展的基础。在稳步去杠杆和经济转型的大背景下，房地产或将告别高速扩张的时代，其面临的挑战逐渐增加，房地产业正从过去的粗放发展方式转向精细运营方式。随着土地价格的不断增加，以及政府相关部门对企业拿地的门槛不断升高，房地产企业在拍卖土地、开发规划等方面也越来越谨慎，行业正从增量时代向存量时代转变。以土地开发收益为主导的土地开发和以居民住宅为主体拿地、建房、卖房的方式来运作的房产开发都已成为过去，由于这两种开发运作模式都涉及到土地招拍挂制度，因此未来房地产企业拿地需要有足够的资金和雄厚的经济实力才能在竞争中取胜。未来整个房地产专业化、职业化程度非常高，现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的。

产业现状我国旅游地产30多年的发展之路，已经经历了数次转型升级。从最初简单地把城市房屋复制到景点，到后来根据旅游目的地的自然特点进行因地制宜的产品设计，如今随着国民收入的提高、生活方式的改变及地产产品的多样化，旅游地产正逐步过渡到旅居地产，并向强调服务的“旅居＋”时代进阶。旅游地产成为房地产销售的黑马。中国改革开放以来，经济发展的非常快，尤其是房地产行业，已经到了骤变的时候。现阶段，旅游正在成为一种新的生活、消费模式，是每一个人的生活组成部分。那么相对应，旅游地产就会成为新的投资热点。消费升级背景下，度假需求正在刚需化，以及城市刚需客户的外溢，旅游地产作为一种资产和一种消费品，具有增值保值的作用，符合政策精神，在全面调控之下被保护，旅游地产正成为开发商竞相涌入的投资热地。市场容量截至2016年底，累计旅游地产项目总数为8918个，全年旅游地产项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。随着旅游地产复合化程度提高，项目规模呈现上升趋势，开发体量上有小幅上涨，全年累计旅游地产总建筑面积为310736.1万平方米。在特色小镇、文旅产业利好政策，以及大量释放的需求刺激之下，各个领域的企业依然看好旅游地产。从项目所依托的资源来看，国民休闲度假旅游时代产品多样化影响，项目数量和用地面积最多的是包含“主题公园”、“游艇码头”、“古镇”等在内的其他旅游地产，分别新增110个项目和6001万平方米用地；紧随其后的则是“山地旅游地产”，有83个新增项目和4235万平方米新增用地。2016年绝大多数旅游地产项目的核心产品仍是传统强势的公寓产品和别墅产品；其中，部分项目兼具普通公寓住宅产品和别墅住宅产品。在政策支持以及消费升级的推动下，旅游投资呈现加速态势，旅游度假地产已然站在风口期。中国旅游度假地产产品，已日益呈现出综合化、多元化的发展态势。今后旅游地产的发展，将会以主题公园、高尔夫等某一项核心项目的旅游地产模式兴起。近年来，华侨城、绿地、云南城投、恒大、碧桂园、绿城等一线开发商纷纷布局文旅地产，云南、贵州、陕西都被文旅地产看好。陕西的旅游地产也如雨后春笋，宝鸡的关中天下、秦岭的皇冠健康小镇等一大批特色小镇已经陆续开建、落成。随着国民收入的提高、生活方式的改变、旅居产品的多样化，行业发展正逐步过渡到“旅居地产”，并向“旅居＋”时代发展。“旅居＋”则是在旅居地产基础上，旅居目的地更为重视硬件配套、软性服务，并打造社群概念，组织社群活动，使旅居客不仅住在当地，更要融入当地，成为“当地人”。格局分析2016年中国旅游地产投资开发企业数量有小幅上升迹象。2016年新增106家投资开发企业，截至年底开发和运营旅游地产项目的企业共有5403家。并且呈现开发集中度提高、专业化程度提高的两大特点。在旅游地产开发主体中，80%的开发主体都是房地产企业，但是随着企业开发业态的多元化，文化传媒类的企业基于自身比较丰富的文化资源以及现今流行的强IP（指强势品牌），在2016年整体市场当中表现十分活跃，在开发项目中占到5%左右。旅游地产10强开发企业分别为：恒大集团、碧桂园控股有限公司、雅居乐地产控股有限公司、万科企业股份有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、华润置业有限公司、世纪金源集团有限公司、首创置业股份有限公司、合生创展集团有限公司、北京万通地产股份有限公司。前景预测2017年，我国旅游地产将呈现出以下趋势：准入门槛越来越高。经过多年发展，旅游地产市场已经形成由传统旅游企业、房地产开发商、国外投资者以及与旅游无关联企业主导的竞争格局，出现一批旅游地产龙头企业，在优质特色生态旅游资源占有方面已经捷足先登，促使旅游地产行业集中度提升、品牌化发展时代正加快到来。项目定位主题化、差异化。行业发展日益趋向成熟，旅游地产开发很难再过度依赖自然资源，项目开发主体越来越注重通过主题化的定位凸显个性、特色和增强竞争力。功能趋向复合化，业态走向多样化。随着人们收入水平的提高，旅游消费的多元化需求不断被激活，旅游地产开发也随之从功能相对单一模式转向复合化，并日益成为不可逆转的时代趋势。和文化深度融合是新方向。借助高科技增强体验感；去地产化，强化产业链运作；旅游地产养生、养老化；由重资产向轻资产转型；旅游地产项目运作金融化；与互联网融合日趋紧密。面临问题尽管旅游地产进入第三次浪潮后，重新获得了发展的巨大机遇和成长空间，但是，仍然面临一系列的困难和问题。旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在，房地产受到很大制约，很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而，在各地大力推进旅游业发展过程中，似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展，对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感，甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。其次，土地利用面临多重困境的问题。旅游地产项目通常占地很大，从几百亩到数万亩，且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带，于是土地禁区出现了。而当地居民的利益平衡问题也较为严重。旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。项目定位不清晰的问题仍然存在，大多数旅游地产缺乏明确的文化主题，只是一些功能的组合。这样，就会出现发展方向的模糊不清，导致项目陷入可持续性成长的困境。产业结构和盈利模式的选择问题；市场需求的培育和引导问题；企业缺乏经验缺乏人才的问题。现在旅游地产项目大量推出，许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟，导致专业人才匮乏，很多企业只好强行跨界操作，导致的问题是，违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:中研网

2019【房地产进入性调研】大理城市市场进入研究宏观市场数据城市简介土地二级市场新房三级市场在售项目延伸阅读：南沙买房：黄阁金洲万顷沙怎么选？广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？理解城市：全国热点旅游度假区、全国历史文化名城、中国十佳旅游休闲城市大理旅游收入、旅游人次均为全省第二、居民可支配收入位于全省前列，市场可期旅游收入增速远高于全国平均水平，越来越的游客愿意在大理花更多的游玩时间，未来旅居市场有更大机会；目前大理旅居项目成交价格处于全国中下游水平，距一线热点旅居城市有较大差额理解市场：量价齐升，整体市场供不应求，旅居市场近两年逐步爆发整体市场：整体市场供应不足，存量较小，成交均价接近1万元/㎡，近两年旅居市场逐步爆发，外向型市场需求旺盛。旅居市场：海西和海东两个区域，其中海西因政府整治洱海环境无后续供地，海东片区土地储备较多，未来发展潜力巨大。 短期供需矛盾突出，2018年上半年普遍有40-50%的价格上涨：别墅类产品，省外客户为主（2017年增至80%），外地以北京、华北、川渝为首；小面积叠墅，备受外地客户青睐；别墅类产品：单价毛坯价在18000-23000元/平米之间；精装价在22000-25000之间；精装标准在2000元/平米左右；主力总价段在200- 400万之间；叠墅类产品：精装价在14000-18000之间，装修标准在1000-1500元/平米左右，主力总价段在100-150万之间高层产品：集中在满江片区，面积在90-140㎡单价在10000-13000元/㎡（毛坯），40-60㎡小面积投资产品逐步受到青睐。当地开发商怎么做：控制总价：代表作，大理小院子，控制总价，推高性价比合院产品，市场接受度高增加配套：全系列配套，满足旅居客户休闲度假时体验感，对客户吸引力大