旅游度假村可行性研究报告

长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目（首期） 1、项目概况 项目名称：长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目（首期） 。项目总投资：500,815万元 。项目经营主体：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司 。规划占地面积：534,863平方米 。总建筑面积：467,468平方米 。2、项目基本情况和市场前景 本项目选址于长沙市望城区书堂山街道，北邻铜官窑遗址公园、铜官古镇， 西靠湘江，自然环境优美，周边旅游资源丰富，区位及交通优势明显。长沙铜官 窑兴起于公元8世纪中后期，至公元10世纪五代时期而衰，距今约有1,000多 年的历史，是中国陶瓷釉下彩的发源地。本项目所依托的长沙铜官窑遗址是国家 公布的第三批全国重点文物保护单位和“十一五”、“十二五”国家重要大遗址保 护项目，遗址区域内文化内涵丰富，是研究中国古代陶瓷艺术、湖湘文化的重要 实物资料，被列入国家级非物质文化遗产，具有旅游文化开发的巨大潜力。 本项目属于长沙市重点工程和湖南省重点旅游区建设工程，将充分利用铜官窑丰厚的历史文化遗产，突出特色，实现复苏传统陶瓷工艺与旅游产业发展的交融结合，打造集文化休闲、度假娱乐为一体的旅游建筑综合体，从而形成世界唯 一的唐文化、陶瓷文化、湖湘文化与现代气息相互融合的精品旅游产品。 本期项目总用地面积约为534,863平方米，总建筑面积467,468平方米，主 要建设内容包括文化广场及文化综合片区、陶瓷文化交流中心、老街片区、沿江商业区、沿江商业院子等。本项目实施完成后，将在铜官窑文化区域构建以历史文物景观及文化活动的浏览观光服务为核心，带动饮食、住宿、购物、交通、商业、娱乐、演艺、会展等行业配套发展的一个重要文化产业集群，进一步推动铜官窑地区成为辐射全国乃至世界的文化旅游目的地。综上，在居民文化旅游消费需求日益高涨的背景下，本项目得天独厚的历史文化优势及地理区位优势将为项目带来广阔的发展前景。 3、资格文件取得情况 截至本预案签署日，本项目已取得以下建设相关批复或证照：《国家文物局关于长沙铜官窑遗址建设控制地带配套服务项目的批复》（文物保函【2013】2200号）、《湖南省文物局关于长沙铜官窑遗址公园配套服务项目一期工程文物调查勘探工作审查意见的函》（湘文物保【2015】70号）。 其他资格文件将根据项目开发进度陆续办理。 4、投资估算 结合本项目建设规划、项目工程量及其他技术指标，本项目预计总投资500,815万元，其中主体工程建设费用393,007万元，其他费用107,808万元。 5、项目进展情况与资金筹措 本项目目前处于前期准备阶段，计划使用募集资金18.00亿元，其余资金公司将通过自筹方式解决。 6、项目经济评价 本期项目建成后，将成为湖南长沙地区最大的文化旅游综合体项目和辐射全国的旅游度假中心之一，预计项目在预测运营期间将累计实现销售收入2,078,914万元，实现净利润697,819万元（自持运营设施按照预测期25年测算），项目资本金投资净利率为11.20%，具有良好的经济效益。

12月10日，北海市气象局组织召开《北海银滩国家旅游度假区区域气候可行性论证报告》现场评审会，并顺利通过专家评审。评审会上，由广西观测与网络处、广西区气象台、广西气象科学研究所、广西区气象灾害防御技术中心、广西区气候中心等单位的5位专家组成的评审组参与评审，专家组在听取了报告编制单位北海市建安气象科技有限公司汇报后，经过认真审阅和讨论，认为该报告评估依据、技术方法和内容符合国家及行业标准规范，结论科学合理，一致同意通过评审。据悉，《北海银滩国家旅游度假区区域气候可行性论证报告》是北海6个园区区域气候可行性论证之一，北海市气象局主动融入北海地方经济社会发展，指导推动北海市各园区区域气候可行性论证工作。为各园区工程前期规划设计、后续工程建设施工、运营提供优质气象服务。（图文：彭定宇 审核：康强）【来源：北海市气象局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

我国旅游的发展已经形成了一个庞大的产业体系和就业人群，中西部很多地方把旅游业作为脱贫攻坚的主导产业。从粗放的发展模式过渡到优质的内涵发展模式的过程中，度假区的发展将发挥关键作用。通过对疫情之下旅游行业危机与机遇的分析，结合旅游度假区的特点，阐释了旅游度假区创建热潮即将到来的原因和重要意义，最后针对旅游度假区的提升给出了具体的提升策略。壹疫情的危与机1、疫情之危。改革开放之后40年，我国旅游的发展已经形成了一个庞大的产业体系和就业人群，中西部很多地方把旅游业作为脱贫攻坚的主导产业。在全域旅游和文旅融合这个大背景下，旅游业已经是我国战略性的支柱产业、先导性的现代服务业，是地方经济社会发展的一个发动机。这次新冠疫情，给旅游业造成了一次巨大的灾害，可以说是痛彻心扉的。可以说让旅游业突然熄火，很多设施和服务都面临着检修的情况，原来一些旅游区靠卖山珍海味作为噱头、作为卖点的，必须要转型。以后野生动物禁止交易，禁止在旅游区里面作为特色招牌菜来吸引游客。我国旅游发展还存在着一些开发商不按规划出牌的情况，在生态环境好的地方，搞自己独立的王国，造成生态环境碎片化的开发方式，形成了一些孤岛形态，没有旅游区，也要悬崖勒马。这次疫情之后，作为旅游界的专家也好，地方政府的领导也好，要思考一下将来朝什么方向走？举什么旗？走什么路？也就是关于发展方向的大问题。要追求人次数的粗放式的发展道路，还是追求内涵的优质发展的道路。我个人觉得未来我们国家旅游的发展，一定是走优质旅游发展的道路，不以流量论英雄，而是以人均消费值，或者是单位亩产值来论英雄的一个时期。所以度假旅游的发展至为关键。度假旅游发展是深度内涵式的发展道路，是以游客停留时间天数为指标的一种。2、疫情之机。为什么这次新冠疫情能够带来旅游发展方向的转型？我国旅游市场的构成分为三大块：国内旅游市场、出境旅游市场、入境旅游市场。在疫情影响之后，国内旅游市场这一块很快就恢复起来了。入境旅游市场需要1~2年的恢复期，出境旅游市场同样需要1~2年的恢复期。单看出境旅游市场已经达到了一亿五千万人次以上，这都是国内非常优质的旅游买方市场，这一部分市场，在国外的消费巨大。利用出境旅游全面恢复的窗口期，让这些优质的出境旅游市场，转化为国内旅游市场，这样就可以大力推进国内市场的康复和深化发展。原来粗放式的发展要转向优质化的旅游发展，丰富旅游者的体验内容，提升设施和服务水平，通过度假区来推动旅游发展从外延式发展转向内涵式发展，让自然山水绽放出更舒适的服务设施，更舒适的环境，达到令游客流连忘返之功效。在全国推出一批依托城镇的度假区，或者依托山地的原乡山居型，依托水滨比如说湖、河流、海滨，开发一批亲水活动型旅游度假区，还可以依托森林、草原，在环境好的地方以康体运动为主，推出主题康养型的度假区。这都是疫情可能给我国旅游带来的巨大发展机会，由外延式发展向内涵式发展，由粗放式发展向优质旅游发展的一次重要机会。贰解剖度假区要想旅游度假区发展，就要弄清什么是旅游度假区？旅游度假区的构成是什么？主要有四个要素：一是度假酒店、二是旅游地产、三是休闲娱乐、四是旅游环境。1、度假设施集群：度假设施要形成集群分布，有下几种类型，有度假酒店、产权酒店、别墅、分时度假酒店、帐篷营地、房车营地、民宿。2、旅游地产：是重资产投资回收的一个重要途径。它的主要开发类型有独栋别墅、联排别墅、度假公寓、特色小镇、民宿、休闲商业街区。养老公寓也是旅游地产最重要的构成部分，因为现在我们进入到一个老年社会，各地在度假、旅游、地产开发方面很重视养老公寓的开发。3、休闲娱乐：为了让人留恋往返，就要根据度假区所在地方的自然属性和文化属性来开发相应的休闲娱乐活动。比如说依托自然的可以开发高尔夫球场，依托阳光好的地方可以搞日光浴，有温泉的地方搞温泉浴，像游泳池、网球基本上就是旅游度假区必备的。产草药的地方可以利用中草药进行医药养生，环境非常安静的地方可以搞山居归隐的教学或者培训活动，以及开发其他丰富多彩、听见自然的体验活动。当然还可以利用文化优势去搞一些影视剧场，搞各种各样休闲的咖啡吧、茶吧、书吧、酒吧。搞一些夜游项目，当然国内现在很多地方为了留住游客过夜，推出了实景演出，这个投资很大，要根据不同度假区的实际情况来开展，尝试优先搞一些投资小、见效快的小型实景演出。4、舒适环境：舒适的环境包括自然环境也包括服务环境，在这里谈的更多的是一种自然环境。比如把卖点和环境结合起来，推出山里避暑、夏季避暑、滨海消夏，这都是传统的旅游度假发展的卖点。现在东北搞山地滑雪、有利用温泉搞疗养的、利用森林搞养生的，还有通过民族风情吸引人的，都可以做出很好的度假环境。所以不管是山地避暑、海滨消夏、山地滑雪、温泉疗养、森林养生、民族风情、古镇怀旧、主题公园等，这些环节都可以为创建国家旅游度假区提供一个非常好的舒适环境。以上就是旅游度假区构成的四个要素。度假酒店是度假区的增长极，度假酒店投资大、回收周期长，选址就特别关键，创建国家旅游度假区的选址要求很好的气候条件，气候适宜不适宜，比如说这个酒店投完建成之后，能不能四季运营？酒店不能一年只运营100天，例如一酒店，500间客房，500个服务员，如果只营业100天，剩下的250天，那些服务人员怎么办？所以气候条件要能够保障酒店四季运营。还要有很好的市场条件流动下去，不能距离主要的市场太远，否则本地居民对度假酒店的支持作用就很小，提供不了酒店日常运营的门槛人口量。一般城市郊区的市场条件比较好。要想让游客留的下去，就要选择大的5A级景区来发展，这些景区的危机就是有游客量，但是没有度假区，要让它的流量转化为效益。假日制度也是影响旅游度假区发展的因素。我国的假日主要有是周末、黄金周、寒暑假、带薪休假。各种假日制度对我国的观光旅游、度假旅游都造成了很大的影响，导致工作日和周末、寒暑假和日常都形成一个巨大的波动。因此有了“金八银七钻石节”的假日制度带来的市场波动规律。叁创建热潮来临1、度假旅游成为新风尚。过去的旅游发展都是导游举个小旗子，大巴车拉着游客转各个景区，转各个酒店，形成了一种闭式的线路。一次多个地方，走马观花到处拍照，回来一问啥也不知道。这种方式称为大众观光旅游。还有一种旅游方式介于度假旅游、观光旅游之间，叫休闲旅游，以参与体验的活动为主旅游，比如说滑雪、漂流、射箭、 看文艺演出，去休闲咖啡吧里面待半天待一天，还有骑行等旅游方式，这都属于休闲旅游，是一种优质的旅游发展方式。前往某地停留若干夜以上的旅游方式叫度假旅游，是很多地方深挖旅游收益的重要方向和重要通道。所以创建旅游国家旅游度假区正在风起云涌，各个地方对政府和的企业都要准备好。为什么创建旅游度假区会形成风起云涌的局面。因为第一、创国家旅游度假区成为创5A压力的释放口。创成5A级旅游景区是地方政府党政领导人的政绩工程。全国已经有280家5A级景区，数量已然庞大，顶层在收紧口子，每个省一年分配到1个创建指标已然不易。5A创建热情必须找到新出口释放。第二、创建国家旅游度假区成为很多地方提升旅游、解决不过夜痛点的药方。很多地方，游客流量很大，但都是一日游，一张门票加一顿饭就走人的景区观光旅游发展模式，供给方是门票经济，需求方没有深度体验的获得感，供需双方都不爽。这就是创建国家旅游度假区机遇。第三、创建国家旅游度假区正在形成热潮。创建国家旅游度假区可以解决创建5A压力问题。很多地方把5A创建写进政府工作报告，面临到期完不成任务的窘境，如果能创成国家旅游度假区也可以解决困境。其次是地方旅游深度发展的必然举措和标志性成果，再者旅游度假区创建潜力巨大，再创200家，也不显山露水。2、创建旅游度假区的重要意义。创建国家旅游度假区的意义非常之大，这已经成为继5A级景区后推动国家旅游优质发展的重要的金字招牌和旗帜。所以创建旅游度假区的具体意义有四个方面：一是可以促进和引领旅游行业由观光型向休闲度假型转变；二是促进和引领旅游产品体系的深度建设和完善；三是可以成为旅游休闲度假产业的新名片；四是成为继5A级景区之后又一金字招牌。肆创建提升对策1、找准定位。首先要找准卖点，一定要找准定位，到底是朝哪个方向去做休闲度假，去找准市场群体。这要根据文脉、市场群体决定发展颐养型的、特色活动型的、亲子型的、候鸟型还是庄园型的？颐养型中还包括养老型、养心型和养生型。每个领域的细分也很重要。养老型的发展有一些山区做得非常成功。养心型主要是针对中产阶级、处于亚健康状态的市场群体。还可以利用中药、一些森林负氧离子含量非高的资源做成养生型的产品。还有一些地方的发展是利用了当地独一无二的环境和活动，比如说河北承德、张家口这些地方搞滑雪做得都很成功；还有高尔夫球场、海滨帆船基地等特色活动型的度假区；亲子型的可以搞儿童乐园、搞亲子开心农场旅游度假区；候鸟型的主要是根据气候变迁发展出来的，比如说夏季避暑，冬季避寒；大都市郊区的庄园、农庄，也都是有特色的度假区。2、吃透国家旅游度假区的标准。地方要创建国家旅游度假区，作为党政的领导、主要的企业家，都要去研究国家旅游度假区的要求和标准。国家旅游度假区要求有必要条件：边界清晰、有明确管理机构、至少有1000间客房，有3家高档度假酒店，过夜游客占比高，房地产建筑面积与住宿度假建筑面积比例不高于 1:2。国家旅游度假区创建评估与验收采用动态管理，有详细的创建标准，包含许多客观指标与主观指标的认定与评估。3、聘请机构。要找有规划资质的、有过成功创建指导经验的执行机构来辅导，进行科学评估投资的可行性分析，对标找差距、找问题、编制创建方案，创建计划、全程辅导，直至取得成功。4、咬定青山。地方领导一旦拍板创建，就要咬定青山不放松。成立创建领导小组，明确创建主体机构、制定创建的时间表、路线图、举行座谈。同时要同交通、环保、电力、银行各部门一起分配、协调、监督，直到拿下旅游度假区这块金字招牌。旅游度假区将让走过的山水更美丽，让国民的文化娱乐生活发生质的飞跃，让生态文明建设上升新的高度，利用好窗口期，让大量出境的游客转向国内，转向国内优秀的旅游度假区。让旅游不再是粗犷式的发展方式，而是一种集约式的发展方式，走一条新路子来开辟一个新方向，追求流量转化为追求效益。

交通路网日新月异，片区内外四通八达滨海片区致力打造城市新中心美的未来中心百万方综合体鸟瞰效果图。编者按拥海发展，向海而兴。以扩容提质为主抓手，加快城市向南向海发展，做大城市规模，提升功能品味，建设宜居宜业滨海城市，是我市推动高质量发展的重要举措。如今，南海之滨、漠阳江畔，塔吊高耸、楼宇林立，铁路蜿蜒、路网密布，一座江海环抱、宜业宜居的滨海新区正在南海之滨崛起……走进滨海新区，人气、金融、文化，在这里集聚；热情、商机、希望，在这里交响；交通区位、商住配套、宜居生态等优势在这里凸显。为展示滨海及阳东一带的区位优势、发展动态和未来前景，今日本报将推出“阳江向南向海发展系列专题”，敬请读者关注。已经全面贯通的江湛铁路阳江站站前路与互相平行的雅白线遥相呼应。依托市委市政府“向南向海”的发展战略，滨海新区应运而生，成为阳江冉冉崛起的城市新中心。这里紧挨阳江主城区，是我市“以海兴市”的主战场，是城区扩容提质的前沿阵地，也是市区向南向海拓展的重要区域，滨海新区盘踞城南，连接阳东，历经五年挂牌发展，人气日渐兴旺，路网不断完善，交通日益发达。乘着滨海新区打造中央商务区的东风，周边商业、人居、康养、办公、教育等多元化产业配套逐步落地，加上连接阳东的市政路网不断完善通畅，阳东滨海片区将蜕变为阳江人圈子里一个全新的中央生活区。正如上海的浦东新区、广州的珠江新城，阳东滨海片区正朝着阳江新城市中心的地位不断迈进。阳江滨海新区区位优势突出生而注定不平凡，滨海新区通四方。2013年12月，广东省人民政府批准成立阳江滨海新区。2014年3月，阳江滨海新区正式挂牌，其总体定位是建设成为中国滨海文化旅游度假目的地、广东沿海临港工业重要基地、粤西对接珠三角首要门户、江海交汇生态宜居新城。阳江滨海新区地处阳江出海口中心位置，位于环珠三角经济圈、粤桂琼海洋经济圈和泛北部湾经济圈的交汇地带，往东经港珠澳大桥抵香港仅两小时车程，往西经茂湛交通大动脉直达北部湾经济圈，是粤西承接珠三角地区经济辐射的桥头堡，是连接珠三角与我国大西南地区的重要枢纽性节点。无论是陆路、水路、铁路，滨海新区都有着天然和后发的交通优势。云阳高速、沈海高速、西部沿海高速公路连通新区内外，海陵岛大桥、阳东至阳江港沿海高速公路（规划建设）建成后，将使新区内的高速公路网络更加完善。阳阳铁路（货运）直达阳江港，江湛铁路阳江段已建成通车，阳江自此迈入广州“1.5小时经济生活圈”。通过江湛铁路，阳江到达广州南最快只需1.5小时，通过在广州南站换乘，可在半小时内到达深圳，阳江到深圳的时间约为2个小时。比起以前走高速到广州至少3小时、到深圳至少4小时，阳江与广州、深圳的时空距离缩短一半左右。港航方面，滨海新区拥有阳江港国家一类对外开放口岸，可建20—30万吨级深水泊位和航道，目前已建成码头泊位15个，其中万吨级以上码头泊位11个，年吞吐能力1541万吨。海运距香港143海里、澳门129海里、广州220海里。滨海新区拥有邻近珠三角、依托老城区、拥江揽海的区位优势，在发展现代产业上大有文章可做，以不锈钢和装备制造为引领的沿海临港工业快速发展，港口物流、金融、商贸、文化休闲的服务业发展提速，新能源、新材料等新兴产业加快兴起。阳江滨海新区临海拥江，拥有169公里的优质海岸线，近岸海域水质总体达到海水二类标准。漠阳江贯通新区南北，流域面积6024平方公里，水系丰富。全市年平均降雨量2252毫米，可调蓄水量潜力巨大，完全可满足城市生活用水和大工业用水需要。阳江滨海新区江海交汇，水系发达，自然生态环境优良，城市空气质量优于全国二类标准。区内拥有丰富的湿地资源以及大片珍贵的红树林景观资源，拥有独具特色的温泉资源以及大批文物景点，建成了一批星级酒店、温泉度假村、海滨游乐设施等，人居环境优美，休闲配套设施完善。阳江高铁站周边交通设施日趋完善。新江台大道7月份全线通车滨海新区毗邻阳江主城区，与阳东交汇相接，在日新月异的路网建设工程促使下，片区之间的连接变得更为紧密。阳东区滨河片区项目是阳东城区扩容提质和向南向海拓展的主战场，新江台大道工程就是滨河片区交通路网建设的先行工程项目，也是推动阳东城区向南向海发展、促进城区扩容提质的重点项目。新江台大道呈东西走向，起点位于始兴南路与江台路交叉口，终点位于江台公路与尖山桥西桥头交汇处，全长约2300米，设计路宽40米、双向六车道，采用沥青铺设路面，道路中间设置5米宽绿化带，项目总投资约2亿元。据了解，该项目工程于2018年3月动工，今年5月基本建设完工，受高压线影响，临时设置了限高龙门架，对车身高度超过2.2米的车辆限行。今年7月7日，横跨道路的高压线已经整体升高，限高龙门架全部拆除。如今，新江台大道已实现全线通车，新江台大道全线通行，有效连通了市区及阳东区东平镇、大沟镇、雅韶镇、新洲镇等主要镇区，来往滨海新区和阳东区的大小车辆如入畅通无阻之境。新江台大道项目建成后，不仅完善阳东区交通路网布局，加快推动阳东与江城一体化基础设施建设，统筹城乡一体化建设，加快实现与大市区基础设施的无缝对接，为市民出行带来便利，并且有利于推动阳东城区向南向海发展，周边市民或外来游客到海陵岛游玩将更加便捷，有力带动阳东区、滨海新区、海陵岛试验区的发展，进一步提升阳东乃至阳江的城市发展水平。7月27日，路宽40米双向六车道的新江台大道全线开通。城南漠阳湖公园。滨河片区建设工作有序推进除了新江台大道，滨河片区最受广大市民关注的另一条骨干路网就是滨河大道。阳东滨河大道呈东南往西北走向，目前工程为新江台大道至龙塘路段，道路路线全长1298.8m，道路设计宽度32m，设置行车速度为40km/h，其道路建设标准等级为城市主干路，主要建设内容包括：道路工程、排水工程、照明工程、交通工程及景观绿化工程等。2019年第一季度完成情况报告中指出，滨河大道工程已完成工程方案设计、可行性研究报告的编制、环评审批、规划选址、立项、设计招标、施工图设计及审查、工程预算。项目工程总投资约8201万元，现已具备开工建设条件。滨河大道靠近那龙河，与滨海新区相依，附近连接西部沿海高速、沈海高速、云阳高速、325国道、深茂高铁等五大城际交通主干线汇聚围合，共同促进阳东滨海区域发展。滨河大道打通后，滨河片区将可直通城南，阳东滨海新区创意湖片区也将新增一条直通城南的道路，多条交通干道将促进阳东滨海创意湖片区发展，极大地打破区内交通瓶颈。值得期待的是，阳东区南华路、滨湖路南延伸段延伸项目、两江四岸阳东段也将陆续动工建设。目前，南华路工程也已完成工程方案设计、可行性研究报告的编制、环评审批、规划选址、立项、设计招标、施工图设计及审查、工程预算等工作。按照阳东区委区政府“南拓东融”的战略部署，下一步将打造整个滨河片区整体的架构，全面完成新江台大道工程，动工建设南华路、滨河大道，接通湖滨路、永安路、迎宾大道等多条城区道路，推动新区旧城连片发展。待这些市政路网建成后，阳东城区将通过东风四路、广雅路、新江台大道、滨河路、两江四岸阳东段等“五横”与大市区互联互通，通过始兴路、湖滨路和迎宾大道等“三纵”贯通阳东新旧城区并向南向海拓展，推动市区一体化进程。滨海新区奠定未来生活范本去年3月，总投资约141亿元的阳江滨海中央商务区动工建设，在产城融合、区域协调发展取得了重大突破。经过五年多的时光洗礼，定思路、明目标、强举措，滨海新区牢牢抓住项目建设这个“牛鼻子”，大力完善基础设施建设和公共配套设施建设，漠阳湖公园开园迎客，国际金融中心拔地而起，新都汇广场、市妇幼保健院、三廉公园等项目逐步由蓝图变为现实，如今城区面貌焕然一新，江湛铁路阳江站周边商住圈雏形初现，金平路建设加快延伸向海，不少高楼地标式建筑落成面世，滨海新区连接阳东县城的多个高端商住区也为该片区进军中央生活区重磅加码。阳江滨海新区坚持“南拓北优、西拓东联”的发展战略，其中，“东联”就是指联合阳东城区，协调发展，成为承接珠三角地区辐射的门户地区。以滨河大道工程附近的“美的未来中心”高端项目为例，该项目即地处阳东区、江城区、滨海新区交汇处，坐拥新江台大道、滨河大道、龙塘路等市政路网资源，距离鸳鸯湖仅3公里，距离高铁站仅5公里，项目拥有洋房住宅、公寓、商业街、酒店、商务等多种产品，致力打造阳江未来中心生活区。美的·未来中心项目负责人表示，正如20年前，广州的未来是珠江新城；正如30年前，上海的未来是浦东新区；正如100年前，纽约的未来是曼哈顿区；如今的滨海新区就是阳江城市的“未来生活示范区”。待新江台大道与滨河大道全部开通后，阳东滨海片区的交通道路将直通阳东、城南、雅韶高速，成为阳江一大城市中央交汇点，四通八达的路网分布将助力阳东滨海片区成为未来城市新中心。阳东滨海创意湖片区南面靠近“黄金河道”那龙河，接近政府重点打造的两江四岸工程，两江四岸工程完成后将进一步促进阳东与滨海新区的紧密联系，阳东滨海片区将成为阳江城区组团可持续发展的一颗耀眼新星。■ 文字/许 倩 ■ 图片/李向东 梁文栋 美的置业提供来源：阳江日报免责声明本文所引用的文字、图片、视频版权归版权所有人所有，因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系，如原作者或编辑认为作品不宜上网供大家浏览，或不应无偿使用，请及时通知我们，我们将予以删除，避免给双方造成不必要的经济损失。

西双版纳***商贸有限公司嘎洒温泉养老度假村建设项目可行性研究报告二零XX年一月目前，中国已经成为世界上老年人口最多的国家，也是人口老龄化发展速度最快的国家之一。据联合国统计，到本世纪中期，中国将有近5亿人口超过60岁，而这个数字将超过美国人口总数。据统计，2015年60岁及以上人口达到2.22亿，占总人口的16.15%。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。考虑到70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2040我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。老年人口增加，与老年人最紧密的养老床位短缺极为严重。民政部最近公布的数据显示，“十二五”期间我国养老服务床位数预计达到669.8万张，每千名老年人拥有养老服务床位数达到30.3张，比2010年底增长了70.3%，实现了养老床位千分之三十的规划目标。随着老龄化进程加剧，应根据不同需求来发展多模式的养老产业，使养老产业跟上老龄化市场需求。由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，并伴有家庭逐渐小型化带来的家庭养老功能弱化等问题，社会养老服务压力不断加重。加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。发展养老事业，弘扬中华民族敬老优良传统，满足老年人多层次要求。已经成为各级政府惠民的大事。养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、国务院高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在优先发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，把发展社会养老服务事业作为“十三五”时期及其以后的重大方针。随着人口老龄化、高龄化的加剧，老年人的照料和护理问题日益突出，现有的养老服务体系已经不能适应新形势的变化。目前，景洪市老年人市场服务需求日益旺盛，但是市场供给能力却突显不足，社区和居家养老服务功能未充分发挥，难以满足市场需求。由于养老服务对象的特殊性，不同消费层次、年龄阶段的老人对养老服务有不同需求。景洪市现阶段的养老服务品种比较单一，简单的生活服务已满足不了老年人的多样化养老服务需求。本次“嘎洒温泉养老度假村建设项目”结合项目地的实际情况，项目紧扣省委、省政府及景洪市政府的指导思想和要求，遵循景洪市政府在项目建设上的理念。为贯彻落实当地政府有关扶持养老事业发展的相关政策，为老年人提供环境优越、服务周到的高品质老年生活，提升项目地社会养老服务层次，促进区域经济增长，为社会养老事业的发展作贡献。随着社会发展和人们生活水平的普遍提高，以及生活方式的改变，健康越来越受到国人的关注和重视，社会对健康的总需求急剧增加。以生物技术和生命科学为先导，涵盖医疗卫生、营养保健、健身休闲等健康服务功能的生命健康产业成了21世纪引导经济发展和社会进步的重要产业之一。在发达国家，健康产业已经成为带动整个国民经济增长的强大动力，而在我国，健康产业占国民生产总值的比例较低。作为新兴产业，生命健康产业具有节能、环保、高技术、高产出、高附加值等特点，发展潜力巨大。当前，全民健康需求迅猛增长，生命科学、生物技术、信息技术取得重大突破，商业模式创新和产业融合不断加速，新产品、新应用、新业态层出不穷，生命健康产业将成为推动经济社会又好又快发展的新动力。技术突破和模式创新孕育生命健康产业新机遇，经济发展和社会进步带来生命健康产业新需求。随着经济水平的逐步提高、健康意识的整体增强、生活方式的全面改进以及人口老龄化的不断加速，人们对健康产品和服务的需求急剧增长。当前，美国、法国和德国的健康消费支出占GDP比重均超过10%，英国、日本、澳大利亚在10%左右。与发达国家相比，我国健康产业规模仍然较小，占GDP比重不足5%，健康需求正由“温饱型”向“小康型”加速转变，健康产业在我国具有广阔的发展前景。目 录第一章 总 论 11.1项目概要 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设单位 11.1.3项目建设性质 11.1.4项目建设地点 11.1.5项目负责人 11.1.6项目投资规模 11.1.7项目建设规模 21.1.8项目资金来源 21.1.9项目建设期限 21.2项目承建单位基本情况 31.3编制依据 31.4编制原则 41.5研究范围 41.6主要经济技术指标 51.7综合评价 6第二章 项目背景及必要性可行性分析 72.1项目提出背景 72.2项目建设必要性分析 82.2.1促进我国健康产业快速发展的需要 82.2.2顺应我国社会养老事业快速发展的需要 92.2.3促进构建和谐社会稳定发展的需要 102.2.4积极响应云南省养老模式发展思路及目标的需要 102.2.5构建当地养老模式多样化的需要 112.2.6增加就业带动相关产业链发展的需要 122.2.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 122.3项目可行性分析 122.3.1政策可行性 122.3.2市场可行性 182.3.3管理可行性 182.4分析结论 19第三章 行业市场分析 203.1我国大健康产业市场发展状况分析 203.2我国大健康产业发展前景分析 213.3我国人口老龄化发展趋势分析 233.4我国养老事业发展前景分析 243.5我国康养旅游业发展机遇及前景分析 263.6云南省养老服务产业发展状况及前景分析 283.7市场分析结论 29第四章 项目建设条件 304.1地理位置选择 304.2区域投资环境 314.2.1区域地理位置 314.2.2区域地形地貌 314.2.3区域气候条件 314.2.4区域交通区位条件 324.2.5区域资源条件 324.2.6区域经济发展条件 34第五章 建设方案 355.1建设功能与定位 355.2总体设计方案 355.2.1设计理念 355.2.2平面布置指导思想 365.2.3平面布置原则 375.3主要建筑工程量情况 375.4建筑设计方案 375.4.1 建筑设计主要规范及标准 375.4.2指导思路 385.4.3结构设计等级 385.4.4防火分区及安全疏散设计 385.4.5无障碍设计 395.4.6建筑节能设计 395.5公用工程方案 395.5.1设计依据 395.5.2给水设计 405.5.3排水设计 405.5.4供电 405.5.5安防监控 41第六章 节约能源方案 426.1节能设计依据 426.2主要节能措施 426.3具体节能方案 436.3.1 建筑节能 436.3.2 电气节能 446.3.3 空调、动力节能 446.3.4 推广绿色照明 456.4 节水措施 466.5 节约土地 466.6节能降耗设计 476.7建设项目能源消耗种类和数量分析 476.7.1能源消耗种类 476.7.2能源消耗数量分析 476.8结论 48第七章 环境保护及消防措施 497.1设计依据及原则 497.1.1环境保护设计依据 497.1.2设计原则 497.2建设地环境条件 497.3 项目建设和运营对环境的影响 497.4 环境保护措施方案 507.5消防安全 527.5.1设计依据 527.5.2消防措施 527.5.3抗震措施 537.5.4综合防灾 537.6安保管理措施 53第八章 劳动安全卫生 558.1 编制依据 558.2概况 558.3 劳动安全 558.3.1工程消防 558.3.2防火防爆设计 568.3.3电力 568.3.4防静电防雷措施 568.4劳动卫生 578.4.1防暑降温 578.4.2卫生 578.4.3照明 57第九章 企业组织机构与劳动定员 589.1组织机构 589.2劳动定员 589.3人力资源管理 589.4福利待遇 59第十章 项目实施规划 6010.1建设工期 6010.2实施进度安排 60第十一章 投资估算与资金筹措 6211.1投资估算依据 6211.2建设投资估算 6211.3流动资金估算 6311.4资金筹措 6311.5项目投资总额 6311.6资金使用和管理 66第十二章 财务及经济评价 6712.1总成本费用估算 6712.1.1基本数据的确立 6712.1.2产品成本 6812.1.3平均利润 6912.2财务评价 6912.2.1项目投资回收期 6912.2.2项目投资利润率 7012.2.3不确定性分析 7012.3经济效益评价 70第十三章 风险分析 7213.1项目风险因素 7213.1.1不可抗力因素风险 7213.1.2 市场风险 7213.1.3 工程风险 7213.1.4资金管理风险 7213.2风险规避对策 7313.2.1不可抗力因素风险规避对策 7313.2.2市场风险规避对策 7313.2.3工程风险规避对策 7313.2.4资金管理风险规避对策 74第十四章 招投标方案 7514.1招标依据 7514.2招标内容 7514.3招标程序 75第十五章 结论与建议 8015.1结论 8015.2建议 80附 表 81附表1 销售收入预测表 81附表2 总成本表 83附表3 经营成本费用表 84附表4 外购燃料及动力费表 85附表5 工资及福利表 86附表6 利润与利润分配表 87附表7 固定资产折旧费用表 88附表8 无形资产及递延资产摊销表 89附表9 流动资金估算表 90附表10 资产负债表 91附表11 资本金现金流量表 92附表12 财务计划现金流量表 93附表13 项目投资现金量表 95附表14借款偿还计划表 97第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目名称嘎洒温泉养老度假村建设项目1.1.2项目建设单位西双版纳***商贸有限公司1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点项目拟建地位于云南省景洪市嘎洒镇1.1.5项目负责人报告编制人：中投信德杨刚 工程师1.1.6项目投资规模项目的总投资为人民币150000.00万元，其中，建设投资为131790.00万元（土建工程为79930.00万元，设备及安装投资39420.00万元，土地费用为10500.00万元，其他费用为639.50万元，预备费1300.50万元），建设期利息为14210.00万元，铺底流动资金为4000.00万元。项目建成后可实现年均收入为48440.00万元，年均利润总额25806.64万元，年均净利润21935.64万元，年上缴税金及附加为260.09万元，年增值税为2600.91万元；投资利润率为17.20%，投资利税率19.11%，税后财务内部收益率8.88%，税后投资回收期(含建设期)为8.51年。1.1.7项目建设规模本次嘎洒温泉养老度假村建设项目规划总用地面积300亩，规划总建筑面积405500.00平方米。主要建设内容及规模如下：主要建筑内容及工程量一览表工程类别 工段名称 层数 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡）1、主体建筑工程高端养老中心 3 25000.00 75000.00温泉疗养中心 3 10000.00 30000.00休闲度假接待中心 8 7000.00 56000.00医疗康养中心 8 6000.00 48000.00餐饮住宿接待中心 8 6000.00 48000.00配套服务中心 5 1000.00 5000.00合计 55000.00 262000.002、公共建筑工程绿化景观中心 60000.00 60000.00度假区道路 52000.00 52000.00场地硬化工程 30000.00 30000.00其他公共配套工程 1500.00 1500.001.1.8项目资金来源本项目总投资资金人民币150000.00万元，资金来源为项目企业自筹资金5000.00万元，申请银行贷款145000.00万元。1.1.9项目建设期限本项目建设从2018年1月至2020年12月，工程建设工期共计3年。1.2项目承建单位基本情况西双版纳***商贸有限公司是一家经营化工、矿产、煤炭、橡胶制品的综合性商贸企业。公司经营范围：石化产品、化工产品日化产品。化肥产品、矿产品、煤炭、煤制品、建筑材料销售，货物进出口，货物配送配载服务等。公司有强大的洗涤剂矿产品原料的资源渠道优势，借助其强大的销售网络进行合作，与国内知名企业立白、纳爱斯、浪奇等下有合作，未来，公司经营团队立足于西双版纳，拓展东南亚市场，致力于橡胶煤炭贸易以及洗涤剂矿产品原料的贸易。1.3编制依据1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；2.《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》；3.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》；4.《云南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；5.《云南省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》；6.《云南省养老服务体系建设“十三五”规划》；7.《景洪市贯彻落实云南省养老服务体系建设“十三五”规划实施方案》；8.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；9.《现代财务会计》；10.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；11. 国家公布的相关设备及施工标准。1.4编制原则 （1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标1.7综合评价本次“嘎洒温泉养老度假村建设项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托景洪市嘎洒镇生态资源优势以及得天独厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集医疗、住宿、餐饮、休闲娱乐、养生度假等功能于一体的综合性五星标准温泉养老度假村。本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。本报告有中投信德杨刚 工程师原创，请勿复制。更多案例模板参考或报告的定做详询杨刚本人

天台山和合小镇总面积约3.02平方公里，总体上形成“一核两翼”结构，处于城景之间，交通便利。小镇以旅游为形、文化为魂，集聚了“休闲文化旅游、健康服务产业、文化创意产业”三大主导产业，以三种形式将“文化+”、“旅游+”创新发展策略与本土产业链有机融合，建设以“和合文化”为灵魂，以人文体验与自然风景旅游为主体，以非物质文化遗产和养生文化传统为特色的特色小镇。区位条件和合小镇位于天台县国清寺门的南部入口区，处于天台城区和天台山风景名胜区（北片）的过渡地带，距离县城中心1.5公里左右，总面积约3.02平方公里。发展背景天台山历史源远流长，其中最为重要和具有影响力的，是始于两汉、魏晋至隋唐，盛于两宋之后，逐步形成“儒释道”三教充分“和合、兼容、并蓄”的独特地域文化——“和合文化”。和合文化中，“和”是一种承认与尊重，“合”是一种凝聚与合作。天台县以此为基础，以浙江省特色小镇为发展契机，打造融“文化地标、旅游门户、非遗基地、养生基地、创新社区”于一体的“天台山和合小镇”，建设用地面积为183.3公顷，近期建设99.6公顷。小镇定位和合小镇定位为国际化的“和合文化”交流、展示、传播中心，浙江省内重要的文化地标，通过发展休闲文化旅游、健康服务产业和文化创意产业三大主导产业，融产业、旅游、社区、人文功能于一体，建设以“和合文化”为灵魂，以人文体验与自然风景旅游为主体，以非物质文化遗产和养生文化传统为特色的特色小镇。功能分区一是以“和合文化”研究、展示和传播为主的核心区，包括国际交流中心、天台县博物馆、文化广场、“和合人间”文化园、“和尚文”艺术村和民宿工艺制作区。二是以旅游综合配套服务为主的天台门户旅游区，主要包括天台山旅游集散中心、特色旅游村和生态休闲游憩区。三是以休闲度假、养生康体、宗教静养项目为主的和合天堂养心谷，主要以传教院、峧头“慢生活”区、“和合天堂”度假村和禅修习养园等项目为主。服务说明中商产业研究院是一家“产业大数据+研究+规划+招商+基金”的一体化产业咨询服务机构，致力于为企业、地方政府、城市新区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报及产业升级转型领域的咨询与解决方案。核心业务包括：产业规划、园区规划、产业招商规划、产业项目包装策划、产业园区升级转型规划、产业地产拿地策划、特色小镇申报及规划、田园综合体申报及规划、乡村振兴战略规划；以及商业计划书、可行性研究报告撰写编制、行业研究报告及定制化调研报告、产业白皮书等。

中国崀山文化旅游产业园（崀山国际休闲度假区）是由湖南景城旅游管理有限公司打造的综合业态旅游休闲园区。项目总占地面积7000亩，涵盖五大功能分区，引入“现代旅游服务业集聚型开发与运营”模式，是推动崀山旅游升级，助力区域经济转型的力作。产业园诚邀意大利翡冷翠阿利亚公司与北京众合艺美联合进行总体规划设计，以水为魂，传承舜皇文化，以创新思路、创新模式、创新项目的指导思想为支撑，勾勒崀山发展新蓝图。区位交通中国崀山文化旅游产业园位于中国崀山，崀山大道与黄金大道交汇处，地处中国东西旅游黄金线与南北旅游黄金线交汇的十字中心地带，与张家界、桂林等全国重点旅游景区形成区域联动，建成后，有望直接辐射长株潭、珠三角、北部湾三大经济圈近2亿旅游消费人群，具备创造千亿级旅游经济的潜力，打造中部黄金旅游圈，开创中部生态文化旅游新格局。在交通位置上，中国崀山文化旅游产业园无缝接驳武冈机场、张崀桂高铁、兴赣铁路、呼北高速与白新高速，不可复制的区位资源，将带来万众瞩目的商业价值。功能分区1、文化休闲中心项目一期舜皇里总占地约300亩，是一条汇集水岛秀演义中心、特色文化商业街、特色小吃街、滨江酒吧街、精品客栈等多种综合业态的开放式体验街区。2、旅游集散中心旅游集散中心承担崀山全域旅游接待任务，中心将形成与桂林、张家界等重点旅游区域的联动，辐射整个中部区域，获得巨大的人车流量，成为每年数百万游客的服务地、集散地。旅游集散中心的建成将极大的提升崀山全域旅游的服务能力和接待能力，为游客提供更为优质的管理服务和安全保障。3、民俗体验区崀山国际休闲度假区以崀山民俗文化为核心，专注打造崀山民俗体验区。民俗体验区集文化旅游、民俗文化展示、生态农业体验、旅游观光等多种功能于一身。民俗体验区以原生态崀山文化为深厚积淀，感染千万游客，让游客跳出都市生活压力圈，感受本地民俗淳风、厚土乡情，尽享田园式生活带来的简单生活，诠释“原点”概念新型旅游。4、养生度假区由心出发，感受自然。养生度假区依靠崀山天然资源、精致服务配套、厚重区域文化，让身心在这里彻底放松，让生活在这里得到诗意的回归。养生度假区内含房车露营地、花香社区、度假村、山水度假别墅、生态农耕体验、葡萄酒庄、野奢型/木屋帐篷度假酒店。原生态的自然风光，乡间野趣融合高雅情趣，定义了崀山养生度假新高度！5、商务交流区崀山国际休闲度假区内设高端旅游商务区，以崀山天然气质承托非凡商务会客体验。区内提供商务酒店、商务会议、商业展览、商务休闲、会议会餐、娱乐等多种服务；多功能会议中心、多媒体数字展厅、无线网络覆盖、智能客服对接系统，数字化的国际商务服务直接助力企业商务洽谈。商务交流区以质感商务体验为追求，以艺术和商务为核心，是度假区内商业、文化、旅游、购物、餐饮、娱乐等多种功能的聚合区域。产品建设舜皇里作为中国崀山文化旅游产业园项目首期建设产品。独栋建筑、空中连廊、下沉广场、街区内小河的巧妙组合，将商业、旅游、自然、文化共融，形成了一个具有个性表达的集会场所、新生活空间、休闲娱乐旅游目的地——舜皇里。舜皇里融合了文化、艺术、时尚等元素，展现了当地人文风景，是包容地方文化艺术的文化休闲地。滨江酒吧街水岸风情、特色小吃街、精品客栈浓情惬意、水岛秀演义中心穿越历史、创意市集区水岸林居，舜韶水岸文化在这里得到传承、崀山天下大美的稀贵价值在这里得到淋漓尽致的呈现。服务说明中商产业研究院是一家“产业大数据+研究+规划+招商+基金”的一体化产业咨询服务机构，致力于为企业、地方政府、城市新区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报及产业升级转型领域的咨询与解决方案。核心业务包括：产业规划、园区规划、产业招商规划、产业项目包装策划、产业园区升级转型规划、产业地产拿地策划、特色小镇申报及规划、田园综合体申报及规划、乡村振兴战略规划；以及商业计划书、可行性研究报告撰写编制、行业研究报告及定制化调研报告、产业白皮书等。

复星旅文上市在即，投资计划率先曝光。11月13日深夜，香港联交所披露了复兴国际提交的聆讯后资料集。北京商报记者发现，本次发布的资料集中详细披露了即将分拆上市的复星旅游文化集团（以下简称“复星旅文”）最新财务数据及下一步投资计划。根据资料集制定的未来计划，复星旅文上市后会将最大比例的资金（35%）将投向丽江、太仓等项目在内的重点旅游目的地开发项目。不过，资料集也指出，截至今年9月30日，复星旅文流动负债净额增加到了7254.9百万元，主要原因就是太仓项目土地使用权等使用短期借款收购的长期资产。业内表示，未来复星旅文重视的旅游目的地业务，投资规模大、回报周期长，可能进一步加剧上市初期的资金链压力。01新蓝图在复兴旅文本次披露的企业策略中，巩固度假村和旅游目的地业务被拿到显著的位置予以强调。具体来说，根据资料集中的“未来计划”部分，复星旅文预期将上市后融资按不同的比例分为五部分使用。其中，净额25%将用于扩展现有业务，比如翻新度假村、升级度假村设施、开设新度假村，以及发展儿童亲子玩学业务、文化活动、表演艺术、现场娱乐业务等；净额15%用于资助可以扩展复星文旅生态系统的潜在投资、收购及战略联盟，比如知识产权、体育、文化营运商等；还有净额的20%将用于偿还部分未偿还的银行贷款；5%用于营运资金及一般企业用途。值得注意的是，在上述计划之外，复星文旅拟将上市融资中最大比重（35%）的资金投放在旅游目的地相关项目的开发建设等业务上。这之中不仅包括了此前复星旅文就已敲定的丽江及太仓项目，还透露了发掘新旅游目的地的计划。就此，复星旅文将未来主要投资的新旅游目的地分为了两类：一类是拥有数十万到数百万平方米面积、优质旅游资源的目的地，如西安市、黄山市；另一类则是同样拥有较大面积，而且交通便利、人口密集的一线城市，如北上广深的近郊旅游目的地。其实，从投资计划中可以看出，复星文旅对于旅游目的地相当“专注”。上述15%的扩展复星文旅生态系统计划中还提到，资金可以用于补充度假村及旅游目的地组合的度假村营运商或旅游目的地营运商。而在资料集中的其他文件里也明确提出，复星旅文可能会投资或收购度假村或旅游目的地营运商，来补充复星旅文的度假村及旅游目的地的组合，提升地域覆盖。值得注意的是，上市融资净额20%偿还的银行贷款，其实也是主要用于复星旅文开发的旅游目的地太仓项目的土地收购所致。02跻身战局虽然复星旅文为资本方绘制出了一张美好的国内旅游市场开发蓝图，但公开信息显示，在该企业圈定的几个拟重点投资的旅游目的地上，激烈的竞争格局已然形成。复星旅文在这场战局中能否争得一席之地还待观察。复星旅文在资料集中也明确表示，自己拥有的度假村和旅游目的地几乎在所有的经营所在地都面临本地竞争对手的竞争，在中国的竞争尤其激烈，“中国高档休闲旅游需求快速增长，但却同时有着无数的竞争性产品及服务，且与较稳定及成熟的市场不同，中国的消费者喜好瞬息万变。若竞争加剧或我们未能满足不断演变的消费者喜好，我们的经营业绩可能会受到不利的影响。”复星旅文表示。以复星旅文瞄准的北京郊区旅游市场为例，早在2016年初，就有报道称，北京的京郊旅游产品体系正在形成，北京郊区已拥有特色沟域17条、特色业态390家。此外，近年来，环球影城等一批大型旅游项目已经或即将在北京落地，已有不少企业提前多年就在谋划、抢占北京旅游市场了，竞争激烈程度可想而知。就连开业后立即成为“京郊爆款”的古北水镇，也还未经历几年的“风光”就在今年上半年遭遇了游客量负增长，同比降幅达7.78%。与此同时，复星旅文“看好”的西安作为我国旅游产业发展相对较早的城市，资源、客源争夺战也日趋白热化。根植当地市场的西安旅游股份有限公司（以下简称“西安旅游公司”）在2018年半年报中明确将“市场竞争加剧”列为了公司面临的首项风险。在此背景下，西安旅游公司今年上半年延续了去年全年净利润亏损的局面，1-6月亏损额达721.3万元。此外，目前复星旅文已经布局的丽江更是我国旅游企业和产品竞争异常集中的区域。就连复星旅文自己也在资料集中表示，今年在为毗邻丽江市玉龙雪山的丽江项目做可行性研究报告中也加入了对同区域现有三个休闲旅游项目的内容。而且，王兴斌更直言，目前丽江每年的游客增长量已基本达到极限，随着越来越多旅游目的地的兴起，丽江旅游产品已不再具有唯一性，不论是对于“回头客”还是新游客，丽江的吸引力正在加速弱化。不过，资料集显示，随着中国旅游目的地项目的发展及经营，复星旅文在中国的客户会进一步增多，但数据显示，截至今年前六个月，中国客户收益只占全部收益的7.6%，相较于占比最大（40%）的法国客户还有相当大的差距。有业内人士也表示，拓展国内旅游市场，确实是复星旅文必须要走的一步棋。03资金链承压有观点认为，庞大的旅游投资“野心”势必需要雄厚的资金做支撑，对于现阶段的复星旅文来说，上市不失为一个“实现梦想”的重要途径。一位不愿透露姓名的专家告诉记者，虽然旅游目的地是一个相对宏观的概念，但对于企业来说，具体落地形式不外乎度假村、景区开发等，而这也是旅游企业“目的地业务”的主要组成部分。具体到复星旅文的旅游目的地版块，资料集披露数据显示，今年上半年，复星旅文营收同比增加了7.8%，其中度假村及目的地运营增加了10.9%，主要由Club Med的度假村业务和海南省三亚亚特兰蒂斯旅游目的地（2018年上半年开业）增长贡献。然而，截至今年前三季度，复星文旅的流动负债净额为7254.9百万元，自第二季度以来有所增长主要源于太仓项目的土地使用权预付款项等使用短期借款收购长期资产。而这一项目也正是复星旅文拟定于上市融资后进行重点投资的旅游目的地项目之一。根据资料集介绍，丽江项目预计于2020年底或2021年初开始分阶段完工，并于其后两三年内全面竣工，未来数年预计将产生约24亿元成本；而太仓项目建设预计将于2019年分阶段动工、2020年底开始分阶段完工，并于气候三四年内全面竣工，未来数年预计成本更高达约77亿元。资深旅游专家王兴斌直言，不论是旅游综合体、度假区、景区还是主题公园，旅游目的地势必会是一项高投入的长期投资，回收期可能长达10年-30年，不仅对于企业资金的可持续度是一个很大的考验，还会为企业设置更高的经理管理门槛。“国外著名的旅游目的地项目甚至需要经过半个世纪的长投入才能支撑起一个品牌的建立，而这一庞大的资金需求，仅靠上市可能很难充分满足。”王兴斌表示。而易居研究院智库中心研究总监严跃进也直言，从开发周期来看，旅游目的地开发尚有很多新的不确定性，比如当前相关部门对于部分土地管控趋严，审批方面的节奏会放缓；而且，文旅项目前期投入高，游客需求却不一定完全吻合，这样也会影响项目的资金回笼。

一、项目名称：安徽省六安市霍山县上土市温泉小镇二、规划范围：北至318线，南至花果之乡外边界，东至戚家湾山岗，西至镇卫生院三、占地面积：约3.18平方公里四、投资规模：15亿元五、品牌推介口号：上风上水上土，泉心泉意泉情六、目标定位：生态循环小镇、活力创意小镇、文旅魅力小镇七、项目介绍：上土市温泉小镇依托当地独特的温泉资源，形成了集旅游、休闲、度假、娱乐、运动、养生、养老为一体的高端生态旅游度假区，正努力打造全国最具特色的旅游度假小镇。八、项目优势1、温泉资源丰富小镇温泉富含锶，锶是人体骨骼的钢筋，是营养心脑血管神经的重要元素，常泡锶温泉对人体健康极其有利。2、民俗文化独特霍山县位于安徽省西部、大别山腹地，地貌特征为“七山一水一分田，一分道路和庄园”，素有“金山药岭名茶地，竹海桑园水电乡”之称，其与周边的金寨、岳西、英山形成著名的“西山文化”。其独有的民风民俗、风土人情和红色历史形成了独具魅力的地域性文化。3、政策支持根据《安徽省人民政府关于加快推进特色小镇建设的意见》文件精神，到2021年，我省将培育和规划建设80个左右省级特色小镇。对于特色小镇，安徽安排特色小镇建设专项资金，还将赋予先行先试权限。九、空间布局温泉小镇着力构建“二核”：“泉心泉意”人文核、“绿野仙踪”生态核，“三区”：山林游乐片区、旅游度假片区、乐活医养片区，“五组团”：养心组团、悦心组团、释心组团、甜心组团、栖心组团，建设中央溪谷公园、云溪山居度假村等18个一级产品和上狮十六坊、绿洲帐篷酒店等38个二级产品。核心区总建筑面积约31.19万平方米，其中养心区建筑面积约6.5万平方米，悦心区建筑面积约16.49万平方米，释心区建筑面积约5.2万平方米，栖心区建筑面积约1万平方米，甜心区建筑面积约2万平方米，综合容积率0.26。十、项目进展2018年上半年，小镇核心区一期工程温泉中心、国医馆、商业街、雪月花汤屋、悦来居客栈、穿越丛林冒险乐园和帐篷酒店等项目已实现对外试营业，累计已完成投资6.5亿元；二期工程规划建设面积13万平方米，包括七幢汤屋、四幢公寓以及五星级酒店等项目已开工建设，部分项目已完成主体工程，将于2018年底对外营业；三期工程规划建设为康养中心，建筑面积约14万平方米，已完成项目规划设计和土地征收等工作，于2019年初开工建设。总投资3.5亿元的花果之乡项目已完成规划设计和土地流转等工作，目前已完成500亩的花果苗木栽种；其它项目将于近期全面开工建设。服务说明中商产业研究院是一家“产业大数据+研究+规划+招商+基金”的一体化产业咨询服务机构，致力于为企业、地方政府、城市新区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报及产业升级转型领域的咨询与解决方案。核心业务包括：产业规划、园区规划、产业招商规划、产业项目包装策划、产业园区升级转型规划、产业地产拿地策划、特色小镇申报及规划、田园综合体申报及规划、乡村振兴战略规划；以及商业计划书、可行性研究报告撰写编制、行业研究报告及定制化调研报告、产业白皮书等。