旅游地产研究报告

周健报道 2020年度第四届地新引力峰会于8月11日在上海开幕，举办了文旅生产力高峰论坛暨2020中国旅游地产发展报告发布会，期间，克而瑞乐苇创始人胡晓莺，盘点了过往一年文旅行业的宏观表现，中国首个文旅资源对接平台----魔席网的创始人卫士，介绍了解决文旅行业痛点的方案。文旅盛会2020年度第四届地新引力峰会由易居企业集团克而瑞与地新引力主办。本次峰会举行2天，资产管理、物业管理、租赁住宅、产城发展、地产科技、不动产区块链、文旅地产，七大热门论坛同步齐发。多位国际性重磅嘉宾出席会议，来自泛地产领域的1000余位专业人士参与了会议。期间举办的文旅生产力高峰论坛暨2020中国旅游地产发展报告发布会，有多位国内与国际的文旅行业领军人物出席，与200余位文旅业内人士齐聚一堂，直播在线观看人数高达32000多人。《2019-2020中国旅游地产发展报告》，也同时发布，这个首本行业白皮书已经连续发行8年。本次文旅生产力高峰论坛暨2020中国旅游地产发展报告发布会，是文旅领域的一次行业盛会。论坛提供了一线经营者最前沿的管理经验，交流了行业发展的市场动态，将文旅生产力细分为模式生产力、运营生产力、产业生产力、生态生产力、创意生产力、数据生产力、内容生产力以及品牌生产力。这八大生产力将齐头并进，以全新的视角，推动文旅行业更快更好的发展。大咖云集（克而瑞乐苇创始人胡晓莺）克而瑞乐苇创始人胡晓莺，在该论坛上盘点过往一年文旅行业的宏观表现。胡晓莺表示，近年来，中国文旅地产在项目开发层面上最显著的特点，就是市场需求取代资源供给成为影响文旅开发模式的主导因素。高品质、强运营、重体验取代“资源属性”成为开发主体的推盘亮点，传统热点目的地城市的增量减缓，取而代之的是周边城市的逐步火热。PVCP璞蔚房地产董事长及首席执行官Guillaume Hubert de Fraisse在会上指出，“新房产”将地产和旅游相结合，是一种将度假地产开发+售后回管+旅游运营，三合一的一站式创新房产商业模式。奥森时尚集团及8号桥创始人黄瀚泓认为，文创消费产业是以文创的产业作为核心驱动，是未来新一代的文创产业园的发展目标。云南汉华温泉国际文化旅游度假村有限公司总经理骆炜在演讲中提到，“高质量可持续发展的文旅经济是未来大势。”重庆良瑜旅游开发有限公司总经理张云茗，分享了对康养生态的看法，他认为，文旅康养地产已成为地产商转型升级的重要突破口。克而瑞乐苇执行总经理柏勇，介绍了克而瑞数据库系统大家庭的的新成员——《CRIC文旅地产数据库》，这是中国首个文旅行业数据库，在开发过程中聚焦四大类文旅专属数据，同时赋能底层数据价值，实现持续增值的数据资产生态闭环，目前涵盖了81个城市的城市级大数据。中国首个文旅资源对接平台---魔席网的创始人卫士，分析了文旅行业信息不对称、合作不对等的现状，魔席网通过算力和人力来清洗和挖掘数据，并启用双维系统的开发，链接开发商和运营商，有效解决了文旅行业痛点。（魔席网创始人卫士）克而瑞乐苇副总经理尤辛杰，解读了文旅地产超级评价榜。会上对“2019年中国最佳文旅地产项目TOP20”、“2020年中国最期待文旅地产项目TOP20”，进行了颁奖。

编者按：当下，旅游产业正在经历深刻变革，产品供给由稀缺转为过剩，资源为王让位于产品能力为王，游客需求从单一化转向个性化、多样化和细分化。旅游产业发展正呈现出越来越复杂化、精细化的趋势，为了满足旅游市场需求、顺应时代发展趋势，越来越多的从业者投入更多精力，对旅游产业进行深入、细致的钻研。为此，新旅界推出《旅界专研》栏目，甄选专业智库、领军企业、行业大咖等机构或个人的研究成果，以期搭建行业智力交流的平台，为旅游产业的转型升级蓄力。2019年12月8日，由中国旅游协会、芜湖市人民政府主办，芜湖市文化和旅游局、芜湖市鸠江区人民政府、新华联集团承办，鸠兹古镇及新旅界执行的《中国旅游特色小镇发展大会暨芜湖鸠兹古镇全面开放活动》在芜湖丽景酒店举行。 大会活动聚焦小镇文游发展、新华联文旅产业历程等内容，邀请了国内知名专家学者、文旅企业代表、文旅投资商共聚一堂，献言献策。由新旅界研究院编制的《2019中国旅游特色小镇业态创新报告》，在本次大会上发布，巅峰怡广基金董事总经理、怡广新旅界总裁高磊对报告做了详细解读，以下为现场实录：尊敬的各位专家、各位领导，很荣幸今天在这里发布《2019中国旅游特色小镇业态创新报告》。整个报告可以分为五个部分： 第一是回溯一下特色小镇的政策发展以及主导思想； 第二是总结中国旅游特色小镇发展现状和特点； 第三，归纳和总结了六大特色小镇的业态创新路径； 第四，旅游特色小镇的四大运营管理趋势;第五，对旅游特色小镇的未来发展做相应的研判。特色小镇发展政策及主导思想从时间轴上来说，特色小镇起源于2015年，浙江省率先提出特色小镇的概念以后，得到中央的认可，而后在全国推广。 但是在实践过程中，出现一些特色小镇过度地产化和产业空心化等方面的问题，所以在2017年和2018年，发改委等部门再次明确了特色小镇的概念和发展政策。 比如，再次重申要重视产业的发展； 在空间范围上，规定了在三平方公里左右，其中建设用地在一平方公里左右。从2017、2018再到2019年，各地涌现了很多的特色小镇，在安徽也出现了像合肥三瓜公社这样的电商小镇，也出现了雕刻时光小镇，各地都出现了特色小镇的创建热潮。我们认为，“三生融合”是特色小镇的核心，即以特色产业为核心，生产、生活、生态融合发展。具体来看，第一，必须要有自己的主导产业，有了主导产业才能形成相关的产业链，再聚集相应的人流，形成特色产业的集群； 第二，要有生活，要给原住民、产业、以及产业带来的人群和游客提供相应的宜居空间； 第三，绿水青山就是金山银山，要保证整个生态的完好性。那么，如何如何定位旅游特色小镇呢？旅游特色小镇分为很多类型，比如休闲商业主导型、自然资源依托型、服务主导型。 还有一些本身就是一个古镇、古城。 从结构框架来说，它由产业+文化+社区组成，一二三产业融合发展，有它的特色功能。旅游特色小镇发展现状及特点那么，中国的旅游特色小镇发展现状如何？ 目前有怎样的特点呢？从整体情况来看：旅游特色小镇数量多、规模大，已进入发展快车道。从地区来看，省级旅游特色小镇创建如火如荼。 在本次研究报告中，我们分析了全国31个省区市的特色小镇创建情况，其中，有19个省区市发布了省级特色小镇创建名单，经统计，一共有334个旅游特色小镇，占特色小镇总数的比例达到35.05%。 这其中，山东省、广东省和安徽省的旅游特色小镇创建数量位列第三。从资本端来看，近年来新建或拟建的文旅项目以特色小镇和文旅综合体居多，其中文旅特色小镇的表现尤为突出。根据新旅界研究院的不完全统计，2018-2019上半年，全国共发生文旅特色小镇签约或开工项目116个，拟投资总金额达到1.04万亿元，平均每个项目的投资额将近90亿元。可见，文旅特色小镇是在整个投资环节当中占比最大，明显高于文旅综合体，比景区投资、主题乐园投资以及其他文旅项目投资都要高出很多。从开发主体来看：众多头部企业参与，跨界融合塑造旅游特色小镇发展新格局。一方面，在众多参与者中，跨界企业成为旅游特色小镇重要投资方。 比如，在各省区市特色小镇名单中，据可统计数据显示，跨界企业主导和参与的项目占比达61.73％； 另一方面，在旅游特色小镇建设中，民营资本成为重要投资力量。 根据对2018-2019年上半年旅游小镇投资事件的投资方进行分析，发现近年来，民营企业投资旅旅特色小镇变得非常活跃。从小镇组成部分来看：以旅游为主导、多元产业的有机融合，形成了丰富的旅游特色小镇产业生态。文化是旅游特色小镇的内核，文化可以是非物质文化遗产、影视、动漫、演艺，或者是其中的一些组合，文化+旅游成为特色小镇业态组合的核心。 同时文旅小镇还可以和农业、工业、第三产业、体育、大健康等产业做广泛的融合。最后，从接待规模、游客评价、经营效益等方面来看，旅游特色小镇消费市场火爆，正引领旅游市场发展新浪潮。旅游特色小镇六大业态创新路径那么，旅游特色小镇的业态打造有 什么逻辑呢？第一是：以特色景观为基础，形成第一吸引力。我们认为，景观是旅游小镇的第一吸引力要素，是吸引客流、构建消费场景的基础所在。 同时，景观打造是旅游小镇营造的第一步工作，借势、修复、新建等手法均可使用。 此外，景观从外在的表现形式和活动场景上，又能够带来各种各样的衍生。第二是：以特色文化为灵魂，构筑吸引力内核。文化是灵魂、是核心，是塑造品牌和打造持久生命力的关键，而文化可融入到景观、建筑、活动、商品、消费等各个方面，形成无处不在的影响力。 比如鸠兹古镇挖掘徽文化打造沉浸式体验度假小镇，甘坑小镇提炼客家小凉帽文化开发系列文化产品。第三是：以特色活动为血肉，充实体验，延长停留时间。活动是吸引游客参与和互动的重要因素，是能延长游客停留时间的重要因素。 一个特色小镇要持续不断地进行游客的导流和引入，活动是必不可少的。 每天都能够有比较高密度的活动，就能够让游客在整个小镇的游憩和游览过程中，得到比较丰满的体验。另外，从全年的时间轴来说，我们其实可以古为中用、洋为今用，借势借力，既可以用好地方的文化，也可以借鉴一些国外的节庆或者周边的某一些节庆，比如说乌镇的戏剧节成为了乌镇的文化名片，我们也可以引入像西方的万圣节、圣诞节等和在地文化结合，做出比较好、比较吸引眼球的产品。第四是：以特色消费为抓手，打造网红、潮牌，吸引游客，沉淀消费。回头十年看古镇、看古街，非遗展示、小吃、义乌小商品是很多古镇主力业态。 当前，90后、00后成为主要消费群体，消费结构出现了比较大的变化。主要体现在： 新潮消费已深入人心，日渐成为旅游小镇的必备业态，能起到叫好又叫座的效果。这里可以简单归纳为六个经济： “她经济”即以女性为主导的经济，在旅游出游决策当中，女性主导占86%左右的配比，迎合女性的诉求就能够吸引或者在她出游决策当中占很好的优势； “儿童经济”即现在需求高涨的亲子游的需求； “潮经济”主要是针对年轻人;还有“粉丝经济”、“养生经济”等。还包括，二次元走进旅游特色小镇，带来时尚和活力; 网红业态也成为小镇打卡重要推动力。第五是：以科技创新为引领，激活、延展小镇业态内容和表现形式，虚拟现实、智能制造、人工智能、物联网等高新科技均具备在旅游小镇落地的场景。第六是：以跨界融合为源泉，打破线性思维，多维发展。一方面，旅游消费具有精神性，可以广泛跨界和融合，这为业态创新提供了无穷的资源和途径。另一方面，文化和旅游深度融合，为旅游小镇增添内涵，丰富活动，打造核心竞争力。旅游特色小镇的运营管理趋势那么，说完了业态打造，旅游特色小镇要如何运营管理呢？ 我们总结了以下四点。第一是：“门票经济”模式面临拐点，开放式运营助力流量和营收双增长。一方面，旅游小镇要满足度假消费需求，“门票经济”模式已难以适应当前市场发展需求。 另一方面，旅游小镇要注重业态组合，商业模式的组合设计要求必须开放式运营。第二是：由自营向自营、授权、租赁、联营等多种形式并存的平台式模式发展。平台化运营才能整合到最优化的外部资源，实现资源的强强联手，构筑最佳的业态组合。 同时，伴随着多主体参与运营，服务更多元，形式更灵活，游客的满足度也会不断提高。第三是：参与式运营可以极大扩充小镇活动内容，形成强大的社群吸引力。比如让游客、商户、居民都成为小镇的运营者，通过UGC的形式生产活动和内容。这里可与大家分享:阿那亚“始于度假、终于社区”的参与式运营模式。 阿那亚依托完善的度假资源，打造优质社群，提供交流共享平台，通过提高服务效率及品质，实现业主圈层内的资源流动与整合。第四是：5G应用，数据驱动决策，智能化管理势在必行。这是技术发展赋能旅游，也是精细化运营的要求，能对游客的消费明细、活动动线、行为特征、体验质量等数据进行收集和量化分析，形成精准的游客画像。这样的案列很多，比如可以借助“一部手机游云南”的模式，建立一部手机游小镇的综合数据服务平台，在应用端可以简化为小程序，通过微信等入口进入，从而创新服务。旅游特色小镇发展趋势那么，旅游特色小镇的未来将走向何方呢？ 我们归纳总结了四个发展趋势。第一是：旅游特色小镇未来品质还将继续提升。我国旅游特色小镇还处于较为初期的发展阶段，开发层次还不够深入，高质量小镇产品缺乏。 从需求端看，旅游小镇消费市场潜力依然很大。 未来，经过市场优胜劣汰的升级过程，行业的整体品质还将有较大的提升空间。第二是：旅游特色小镇的文化属性日益凸显，没有文化的小镇是没有前途的。未来旅游小镇发展中，文化元素的凸显将对产品业态打造、品牌构建、客户粘性等产生巨大推力，“文化+”将成为旅游小镇的共同关注点。第三是：未来旅游特色小镇的业态将呈现度假化的趋势。伴随着度假客群和消费比重将持续增长，在产品业态体系打造方面，形成有多元业态组合的一站式休闲度假地成为旅游小镇的发展路径。第四是：运营社群化。未来旅游小镇目标客群营销、产品迭代、活动管理、价格管理、会员服务、品牌推广等方面将呈现出圈层化、社群化特征，而这些社群会为特色小镇提供更好的支撑。报告参编人员：黄志远，杨佳旭，陈倩。致谢：新华联文旅发展

中商情报网讯：旅游地产，所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产发展现状：因度假旅游资源结构的不同，各城市旅游地产可分为滨海城市、人文景观、特色小镇三种主要类型。当前旅游地产总体呈现出以下特点：1.总体供应量很大，但真正成功的旅游地产项目还不太多。2.旅游地产的创新乏力，同质化现象开始出现。3.我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，自然资源依赖度高。4、旅游地产受地理环境、自然资源等因素影响，呈现分布不均衡状态。西南、东南与东北地区受独特的地理位置影响，其地方特色增加旅游观光价值，中西部地区发展较差。2018年全国旅游地产城市群分布情况东北、环渤海、长三角、东南、两广、西南、海南分别占比 4%、15%、17%、6%、14%、12%、12%。沿海地区占比明显较高。大城市群落的 5+2 消费需求。以城市群内1小时旅游度假生态圈为理念，各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速。海南受益于自然资源及气候，开发量最大、集中，近年回归理性。数据来源：诸葛找房 中商产业研究院整理旅游地产面临的挑战：一是准入门槛提高。作为土地供给方的地方政府对旅游地产开发商的要求会越来越高，旅游项目开发必须更加注重“养地”，“养地”意味着需要有长期性的发展计划、专业化的管理模式和庞大的资金支撑。二是去地产化，旅游产业链竞争难度加大。传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向。未来旅游业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。旅游地产发展趋势：一、主题旅游地产先行，目的地体验升级主题旅游地产是度假酒店旅游地产的灵魂，以主题旅游地产经营实现有序的和精致的市场细分。将主题旅游地产文化的各种元素融入到饭店的建筑设计、环境装饰、经营空间、服务过程、管理系统之中，形成凝聚于主题旅游地产品牌中的产品新形象，也只有这样经营主题旅游地产，度假酒店旅游地产的才是真正有价值和生命力。度假酒店旅游地产的经营必须有准确的主题旅游地产定位，一是规模的定位，一是功能的定位，一是风格的定位，还有就是特色的定位，然后通过主题旅游地产环境与氛围来展示主题旅游地产。并且，不管是何种主题旅游地产定位，都应该是从客人角度出发，能带给客人独特的度假感受，让顾客获得富有个性的文化感受，同时将服务项目融入主题旅游地产，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得独特而难忘的体验。二、 度假旅游地产类型、层次、经营方式的多元化市场经济是自由经济，由于经济主体的多元化，必然带来经营方式的多元化。三、低碳生态化、智能化的发展趋势回归自然是现代都市人的梦想，而度假旅游地产正是实现这一梦想的载体。所以在尊重自然的时，最大限度地保持原有地形地貌，创造出“尺度适宜与湖泊、海景为友，与山相邻，融于自然”的景观效应；在建筑与装饰上注重环境的营造、服务项目设计、功能生态布局与空间的使用效率；强化低碳生态环保意识，如节能降耗：采用绿色建筑、太阳能与建筑一体化、分散与集中相结合的资源优化配置和循环利用、绿色交通及废品处理、一次次性用品改造等。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国旅游地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

一、旅游地产行业概述受益于近年来旅游业的高速发展，旅游地产拥有了巨大的消费来源，发展潜力巨大。随着旅游度假逐渐走向大众消费市场，以及房地产与旅游的需求互相叠加，旅游地产将迎来前所未有的发展机遇，前景日益广阔。资料来源：公开资料整理所谓旅游地产，一般是指依托周边丰富的旅游资源，以房地产开发为主要手段，整合旅游、休闲、度假、居住等各类资源，使旅游业与房地产业相结合，形成的一种开发模式。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。我国的旅游地产萌芽于20世纪90年代初，分别经历了萌芽阶段、起步阶段、全面发展阶段、高速发展阶段，到2014年时则进入了转型分化阶段。资料来源：公开资料整理相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国旅游地产行业市场调查研究及投资前景预测报告》二、旅游地产行业现状分析旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类：旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。资料来源：公开资料整理近几年，旅游地产的产品越来越多样化了。从产品类型上看，具体包括山地旅游地产、滨湖旅游地产，还有一些包含“主题公园”、“游艇码头”、“古镇”等之内的其他旅游地产。资料来源：公开资料整理从项目的占地面积的数量上看，占地5万平米及以下的为28%，5-10万平米的为21%，20-50万平米之间的最少，大概为14%。资料来源：公开资料整理三、旅游地产行业现有痛点1、过度注重营销而不是质量虽然说旅游地产是以盈利为主，然而过度注重营销不注重质量，是导致现状旅游地产行业发展缓慢的主要原因之一。很多旅游项目只会大规模扩展业务，大规模的在线上线下打广告，吹得天花乱坠，实际情况却是一地鸡毛。消费者去体验了一次之后，就会有不好的印象，也不会成为回头客。2、区域分布不均衡我国旅游地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%，另外最近几年，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速。海南、环渤海、长三角、西南、两广和闽东南这六大区域占到全国文旅地产总数的78%，不同区域有其各自的特色标签特征。而其他地区项目寥寥无几，就会导致热门地区门庭若市，消费者的旅游体验不好。资料来源：公开资料整理3、自然资源依赖度高，同质化严重我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。并且随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。四、旅游地产行业发展趋势1、各项资源有效整合现今，很多旅游地产项目都不互通，信息得不到有效整合。有效的整合区域各方资源，增强关联效应，从单纯的旅游资源依托型转变为共生型，强强联合，以此来吸引潜在的市场和消费者。2、打造特色小镇由于特色小镇设施齐全、景色怡人，又各自蕴涵丰富的文化内涵，在它作为一种人类居住形态和生活方式呈现的同时，它还被视为一种宝贵的旅游资源和文化形态，备受青睐，引得游人纷至沓来，乐而忘返。例如云南的大理、湖南的凤凰、苏州的乌镇，这些都是有名的特色小镇，并且结合了当地的人文气息。3、发展创意旅游地产消费者对于新奇的事物会更有兴趣，因此除了概念酒店和民宿以外，可以开发虚拟旅游地产模式，比如帐篷酒店，还是树屋酒店，房车酒店，穴居酒店等。另外，还可以结合时下的热点，之前我国一部非常有名的纪录片《舌尖上的中国》，推动了中国旅游的一大新趋势，把美食体验和制作，进行深度开发，与旅游地产结合。

中哲咨询项目服务详情深度沟通：为每个项目成立专项小组，对需求进行深度理解，包括项目情况、核心优势挖掘、项目需求表达word、PPT、H5、视频）等。工作思路：梳理报告 、拆分内容(逻辑、内容、设计)。专业体现：运用科学成果进行经济论证，减少决策盲目性，提高项目建设速度和建设质量 。全面系统分析：基于资深的专家团队，对投资项目的技术资源条件、区域市场需求、财务经济状况进行全面系统的分析，通过项目可行性研究对项目实施条件是否具备、项目技术水平是否先进、项目投资是否具有经济合理性、投资能否取得最佳效益等问题作出明确的回答。为报告出具工程咨询甲级资质。一、引言《XXX村乡村旅游项目可行性研究报告》研究内容涉及项目的整体规划，包括项目建设背景及必要性、行业市场分析、项目选址与建设条件、土地利用、建设规模及内容、项目建设方案、环境影响评价、节能评价、劳动安全卫生与消防、项目组织与管理、项目实施进度计划、投资估算与资金筹措、财务分析、效益分析等方面，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。二、项目简介1、项目名称：XXX村乡村旅游项目；2、项目性质：新建、改建；3、项目地址：青海省XX市XXX村；4、建设单位：XXX县财政局；5、建设规模及内容：本项目为XXX村乡村旅游项目，项目建设地为XX县XX镇XXX村，项目建设用地总面积约**.61亩。主要建设内容包括：XX村、XX溪、XX坡三大板块，具体规模设计见6.3；6、投资估算：本项目总投资约**00.00万元，其中工程费用**03.25万元（含单体建筑**9.38万元，景观工程**9.36万元，室外配套工程*3.51万元，绿化工程**1.00万元），工程建设其他费用*6.75万元;7、资金筹措：本项目总投资估算约**00.00万元，资金来源为：申请农村综合改革专项资金；8、建设周期：本项目建设周期共**个月，即202*年*月—202*年*月，其中：每年11月15日-次年3月15日为冬季停工期。三、市场行业分析一、我国旅游收入呈现两位数，快速增长2019年全年我国实现旅游总收入6.63万亿元，同比增长11%。其中，城镇居民旅游花费4.75万亿元，同比增长11.6%；农村居民旅游花费0.97万亿元，同比增长12.1%。图3-1 2014-2019年国内旅游收入及增长情况（数据来源：前瞻产业研究院）二、我国乡村旅游成为旅游行业投资发展重点领域乡村旅游也是我国旅游投资的热点领域之一，近年来，民宿、特色小镇、乡村休闲地产投资增长迅速。截止至目前，乡村旅游已成为城市居民休闲、旅游和旅居的重要目的地。数据显示，2012-2018年我国乡村旅游人数不断增加，从2012年的7.2亿人次增至2017年的28亿人次，年均复合增长率高达31.2%，增长十分迅速。据测算，2018年全国休闲农业和乡村旅游接待人次超30亿，休闲农业成为城市居民休闲、旅游和旅居的重要目的地，成为乡村产业的新亮点。到2019年，我国乡村旅游发展态势一片大好。2019年上半年，全国乡村旅游总人次已经超过15亿次，同比增加10.2%。仅上半年实现乡村旅游总收入0.86万亿元，同比增加11.7%，这一数值超过2018年全年收入。图3-2 全国乡村旅游接待人次（亿人）三、青海省旅游游客数量不断增多，旅游收入快速增加2018年，青海接待游客4204.4万人次，同涨20.7%，青海全境旅游关注度更是高达346%，位列我国西北之首。2019年以来，青海旅游人气不断上涨，夏秋季节，全省新老景区成为网红，青海美景美食以及当地人文吸引着大批国内外游客，形式多样的自驾游、乡村旅游、民俗游、古镇游，更是让青海旅游不断呈现良好态势。2019年全省接待国内外游客5080.17万人次，比上年增长20.8%。其中，国内游客5072.86万人次，增长20.9%；入境游客7.31万人次，增长5.7%。实现旅游总收入561.33亿元，增长20.4%。其中，国内旅游收入559.03亿元，增长20.5%；旅游外汇收入3335.67万美元，下降7.7%。图3-3 2013-2019年青海省旅游人数统计图（数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理）图3-4 2014-2019年青海省旅游收入及同比增长走势图（数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理）四、报告大纲第一章 总论1.1 项目概况1.2 编制依据及研究范围1.3 主要经济技术指标1.4 主要研究结论第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.2 项目建设必要性第三章 行业市场分析3.1 我国旅游行业分析3.2 项目地周边旅游行业分析3.3 行业市场小结：乡村旅游市场可行第四章 项目选址与建设条件4.1 项目选址4.2 区域概况4.3 工程地质条件4.4 场地配套建设条件4.5 选址小结第五章 土地利用专篇5.1 土地规划5.2 用地概况5.3 地质灾害危险性评估5.4 土地补偿第六章 建设规模及内容6.1 项目现状情况6.2 项目规模分析6.3 项目建设规模及内容第七章 项目建设方案7.1 工程概况7.2 建设方案7.3 设计方案第八章 环境影响评价及水土保持8.1 编制依据8.2 项目所在地环境现状8.3 环境影响分析8.4 环境影响防治措施8.5 水土保持措施8.6 评价结论第九章 节能评价9.1 评价标准9.2 节能措施9.3 节能评价第十章 劳动安全卫生与消防10.1 执行标准10.2 劳动安全10.3 消防第十一章 项目组织与管理11.1 管理组织11.2 项目管理11.3 运行机制第十二章 项目实施进度计划12.1 项目建设周期12.2 项目实施进度安排第十三章 投资估算及资金筹措13.1 估算依据13.2 投资估算13.3 资金筹措第十四章 财务分析14.1 预测假设14.2 主要财务数据预测14.3 财务评价第十五章 效益分析15.1 经济效益15.2 社会效益15.3 生态效益第十六章 结论与建议16.1 结论16.2 建议附表附表01 项目总投资估算表附表02 项目营业收入及税金预测表附表03 固定资产折旧及无形资产摊销表附表04 项目总成本费用预测表附表05 项目利润预测表附表06 项目总投资现金流量表附图附图01 项目总平面附图02 各单体图

2020中国旅游集团论坛近日在北京举办。期间，中国旅游研究院发布了《2020中国旅游集团发展报告》。报告总结了2020年我国旅游业特别是旅游集团的发展情况，分析了当前发展形势，就2021年和中长期发展提出了建议。在疫情发展初期，旅游集团率先停止有组织的旅游活动。在自身业务停摆且损失巨大的情况下，第一时间响应国家号召，快速推出“无损退订”和免费取消服务。正是由于旅游集团企业的主动承压，广大游客加深了对政府应急决策的认同和旅游服务品质的认可。进入“严格防控、有序复工”的疫情防控新阶段后，旅游集团积极开展行业自救和复工复产，包括开拓新业务、组织新活动、学习新知识、扶助供应商等。疫情防控进入常态化阶段后，旅游集团加速推进资源整合和产业升级。把疫情的冲击变成再出发的契机。疫情倒逼旅游企业寻求创新突破，科技新动能加速商业模式创新和产业格局重构。旅游集团纷纷加速数字化转型和基于新技术的创新突破。党的十九届五中全会明确提出，到2035年建成文化强国的战略目标。为此，要健全现代文化产业体系，促进和提升社会文明。这是对旅游业的政治要求，也是旅游集团的责任与担当。在旅游集团的成长中，文化扮演的角色越来越关键。科技支撑是旅游业发展的客观规律。过去20年，在互联网、大数据、云计算、物联网、人工智能等信息技术推动下，旅游数字经济快速发展，为旅游业走向现代化提供了方向。旅游业现代化需要旅游集团现代化。要大力提升旅游集团的科技创新能力，加快推进旅游集团的数字化进程，对旅游业高质量发展形成有效支撑。从中长期发展来看，支撑旅游业发展的中国经济基本面不会改变，持续增长的大众旅游基本面没有改变，旅游市场持续向好和稳定发展格局没有改变。新发展阶段的旅游集团要服务国家大局，与经济社会发展同进步，共成长。只有把企业战略和国家战略有机地结合起来，旅游集团才能获得最强大的助力和更好的成长机会。新发展阶段的旅游集团要满足人民美好生活需要，着力发展高品质旅游。大众旅游在未来一段时间仍将占据主体，但小康旅游正在快速兴起，二者统一在高品质旅游当中。新发展阶段的旅游集团要强化文化引领，进一步明确并坚守以人民为中心的旅游行业价值观。要牢固树立意识形态安全意识，坚持经济效益和社会效益相统一，采取负责任的旅游开发经营活动，将“以人民为中心”的发展思想贯彻到产品开发、服务提供和经营管理当中，提高游客和居民满意度。新发展阶段的旅游集团要加强先进科技应用，率先提升旅游业现代化水平。要直面旅游业发展的主要矛盾，坚持以满足人民群众对美好生活新期待为导向，面向当前游客品质化、生活化、个性化的旅游消费需求来开展科技创新活动。新发展阶段的旅游集团要巩固壮大实体经济根基，提升企业持续发展能力。不是说炒概念、造平台、资本运营、房地产开发等不重要，而是说这些必须建立在游客可体验的产品和服务基础上，建立在满足人民美好生活需要新期待的基础上。（赵珊）责编：闫宇航

近年来，我国旅游行业发展迅猛。根据文化和旅游部数据显示，2018年我国国内旅游人数达55.39亿人次，全年实现旅游总收入5.97万亿元，同比增长10.5%。根据世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，未来度假旅游将成为人们一种常态化的生活方式。1、庞大需求带动旅游地产发展在我国，旅游房地产迎来了自己的春天，旺盛的旅游需求和越来越便捷的交通助力了它的发展。在《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》中，第四和第六条关于升级休闲和鼓励养老的两大消费领域，如“乡村旅游富民” “产业基金发展养老”等，表明着旅游地产迎来重大政策利好。2016~2017年，可以称为房地产行业大佬进军文旅地产的元年，包括万达、恒大、融创在内的一批知名开发商，都在具有稀缺性的旅游目的地布局康养、文旅地产项目。从投融资层面来看，旅游地产的发展也是如火如荼。《2018文旅产业投融研究报告》指出，2018年文旅产业投融资事件共295起，投资规模合计1.37万亿元，其中文旅特色小镇和文旅综合项目合计129起，规模合计达1.27万亿元。2、生活不止眼前的苟且，还有诗和远方“生活不止眼前的苟且，还有诗和远方。”这句话勾起无数人对新生活方式的向往。远离城市喧嚣，让身心回归自然，享受原生态的生活，成为了忙碌的都市人追求“诗和远方”的一种选择，同时也让中国的文旅产业爆发出旺盛的生命力。上世纪50年代，美剧《了不起的麦瑟尔夫人》中女主全家每年都会去卡茨基尔度假。在自家的阳台上享受温暖的阳光，在户外进行划船、露营等丰富多彩的活动。而随着中国城市化人口的集中以及人口老龄化的加速，这种两城栖居、周末出行的生活方式也越来越为人们所接受。那么今天就为大家介绍一位旅游地产界的标杆式大咖：海上威尼斯。家门口的 “马尔代夫”说到度假，脑海里一定会浮现出阳光沙滩的美好画面，早些年东南亚海岛旅游是大家的首选。而海上威尼斯把阳光沙滩搬到了眼前，不用长途飞行就能体验到！它坐落于江苏省南通市启东市崇启大桥东圆陀角4A级风景区，是历时多年打造的世界级文旅大盘，位于长三角经济带区域，集游乐、文化、温泉、自住、颐养、休闲、商务、旅居等功能于一体，满足全方面的需求。这座家门口的“马尔代夫“在海景上就下足了功夫，围海7.23平方公里打造一片蔚蓝色的海域和绵延3.5公里的海岸线，并斥资6亿围堤筑坝、滤沙净水，形成极富观赏价值的双色海奇观。还原版移植了海南柔软细白沙，打造了“水蓝、沙白、椰林树影”的人工沙滩。让华东的朋友们也能躺在细软的白沙上美美地享受日光浴，感受清澈的海水翻涌的浪花。3、顶级配套和便利交通在这里不存在淡旺季，整个四季都格外美好。不仅仅是自然景观得天独厚，其配套设施也令人惊叹：32万平米奢华顶级配套、涵盖8.5万平米白金七星海景酒店、5.6万平米国际会议中心、2.2万平米饮食中心、2.6万平米娱乐中心、1.5万平米健康中心、0.4万平米商业中心、2.3万平米运动中心、3.5万平米羽毛球中心、4.4万平米网球中心和1.4万平米儿童娱乐中心，建有中小学校舍，为旅游与居住提供顶级配套支持。海上威尼斯，与崇明隔海相望，距沪陕高速口15公里，1小时直达浦东，临近上海浦东国际机场、虹桥机场、南通机场、启东直升机场四大机场，交通便捷。不仅有“诗和远方”，更有“眼前的繁华”。不仅仅适合度假，更可以居住。作为度假地产，海南海花岛项目曾将旅游地产推向高潮，引起了海内外置业者的广泛关注，而海上威尼斯项目位于长三角核心区位，与上海崇明岛隔海相望，这得天独厚的地理位置更是吸引了全国各地购房者。海上威尼斯就是一座让你想走就走，想住就住，暂时逃离工作享受生活的世外桃源。

第一章 行业概况旅游业，国际上称为旅游产业，是凭借旅游资源和设施，专门或者主要从事招徕、接待游客、为其提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等六个环节的综合性行业。旅游业务要有三部分构成：旅游业、交通客运业和以饭店为代表的住宿业。他们是旅游业的三大支柱。图 旅游业子行业细分资料来源： 资产信息网 千际投行景区（包括自然、人文、人造景区）是旅游产业链的核心，相对掌握主动权（但运营商多数以国企为主，激励相对不足），而餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等要素往往需要依托于景区资源，并且围绕其展开各项业务。游客既可以通过线上OTA方式进行要素预订和打包产品预订，也可以通过线下旅行社采购需要的旅游产品。图 旅游行业产业链资料来源： 资产信息网 千际投行图 旅游各子行业所处的生命周期阶段资料来源： 资产信息网 千际投行旅游行业与GDP具有较强的正相关关系：旅游对部分居民仍属可选消费，收入增长放缓及对预期收入的不确定性增强时就会直接减少对旅游这类非必需商品的消费需求。但波动幅度弱于GDP，旅游消费对于部分居民，尤其是富裕阶层而言，其仍属必需品。资料来源： 资产信息网 千际投行2019年国内旅游人数60.06亿人次，入出境旅游总人数3.0亿人次，全年实现旅游总收入6.63万亿元，旅游业对GDP的综合贡献为10.94万亿元，占GDP总量的11.05%。旅游直接就业2825万人，旅游直接和间接就业7987万人，占全国就业总人口的10.31%。旅行社数量达到38943家。2019年全球旅游总人次为123.10亿人次，2019年全球国际游客累计人数为15亿人次。全球旅游总收入为5.8万亿美元，相当于全球GDP的6.7％。截至2018年12月，中国共有景区景点3万多个（其中A级景区10300多个，包括5A级259个、4A级3034个），红色旅游经典景区300个，国家级旅游度假区26个，旅游休闲示范城市10个，国家生态旅游示范区110个，在建自驾车房车营地900多个，全国通用航空旅游示范基地16个。第二章 商业模式和技术发展2.1 产业链价值链旅游产业是一个高度复合型产业，除了涉及吃、住、行、游、购、娱等旅游内部的核心行业，还涉及到交通运输、信息服务等十多个相关行业。图 旅游行业产业间关系及供需情况资料来源： 资产信息网 千际投行2.1.1 免税店和旅游综合服务目前，免税业态主要有离岛免税、口岸免税、市内免税和邮轮免税。综合服务公司指提供系列综合服务的旅游公司。图 免税业产业链资料来源： 资产信息网 千际投行表 中国免税行业特许运营商资料来源： 资产信息网 千际投行在全国5家免税运营商（不含中出服）中，中免是目前中唯一一家有资格在全国范围各主要机场、口岸经营免税业务的运营商，处于国内免税行业的龙头地位。同时，中免还拥有遍布全国的网络，在全国29个省、市（含香港和台湾），设立了涵盖了机场、边境、市内等160多家免税店，已发展成为世界上免税店类型最全、单一国家零售网点最多的免税运营商。2.1.2 旅游演艺图 旅游演艺产业链资料来源： 资产信息网 千际投行旅游演艺项目包括制作、推广、运营、维护四大板块。前期项目定位和创作起决定性因素，中期营销能力决定体量规模，后期维护创新决定生命力强弱。图 旅游演艺分类资料来源： 资产信息网 千际投行2.1.3 酒店酒店业主要受旅游业发展的带动，酒店业的需求与GDP增长之间表现出很强的相关性。图 酒店产业价值链及主要参与者资料来源： 资产信息网 千际投行2.1.4 出境游目前国内经营出境旅游业务的旅行社之间基本形成了批发、代理、零售的垂直分工格局，大体分为旅游批发商、综合零售商和代理商。随着互联网对旅游行业的渗透，出境游产业链渠道价值被压缩，上游要素资源和下游平台流量价值凸显，产业链呈哑铃型发展。图 出境游产业链资料来源： 资产信息网 千际投行2.1.5 景区景区作为居民休闲旅游的综合目的地，资源特征非常明显。景区动态化管理已成常态，是否受到监管机构的处罚直接影响到景区的美誉度，对景区的客流量和盈利产生一定影响。景区的不断扩容在丰富了景区旅游市场标的同时，或将进一步分散旅游人流量在各景区的分布，但5A 级景区仍然是最稀缺的旅游资源，更受到游客亲睐。图 旅游景区产业链资料来源： 资产信息网 千际投行主题公园：提供主题公园服务的行业。主题公园是根据某个特定的主题，采用现代科学技术和多层次活动设置方式，集诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。2.1.6 OTAOTA（Online Travel Agency）是当前旅游产业链中游渠道环节，市场空间广阔。大旅游业催生丰富业态，OTA产业链庞大。上游：旅游核心资源中，国内外航司的代理佣金率均在降低，接近0，大幅压缩代理商的利润空间，但其流量入口的价值较大，酒店业务的盈利模式较为丰富，单体酒店本身对OTA依赖较大，已经成为各方布局重点；中游：GDS等分销渠道为OTA业务提供支持，但GDS在航司直销提升趋势下开始拓展业务链，逐渐与OTA平行发展；下游：消费需求向好，OTA主营toC业务，旅游产业整体景气度向上为OTA业务发展提供基础。图 在线旅游产业链资料来源：资产信息网 千际投行2.1.7 餐饮餐饮需求具备一定的刚性特征。餐饮供应链供应的食材按照产品所属种类可以分为 肉类、蔬菜类、粮油类、调味品类、饮料和酒类、卫生纸等耗材类；按照产品形态可分为生鲜类（比如在生鲜品类供应较强的美菜网等）、标品及冻品类（依托速冻食品的安井食品、三全食品等）。中国餐饮企业对供应链发展的重视程度提升，仅次于品牌化发展。图 餐饮业产业链资料来源： 资产信息网 千际投行2.1.8 邮轮邮轮行业指的是提供邮轮服务的行业。邮轮的原意是指海洋上的定线、定期航行的大型客运轮船。“邮”字本身具有交通的含义，而且过去跨洋邮件总是由这种大型快速客轮运载，故此得名。二战后多数军用工业向民用工业转型，航空业也随之出现并且飞速发展，而原来的跨洋型邮轮因航行速度慢、消耗时间长，基本上退出了历史舞台。现在所说的邮轮，实际上是指在海洋中航行的旅游客轮。2.1.9 博彩和赌场赌场是指提供赌场服务的行业。赌场是指专供赌博的场所赌场，常指合法经营的多种赌博场所；同时赌场也指非法的聚赌地方，这些地方一般称为赌窟或赌坊。博彩指指销售彩票的行业。彩票是一种以筹集资金为目的发行的，印有号码、图形、文字、面值的，由购买人自愿按一定规则购买并确定是否获取奖励的凭证。2.2 商业模式旅游行业公司分为专业的景点公司、服务公司、综合公司等。表 香港中旅收入结构分解 单位 : 万元 , CNY资料来源： 资产信息网 千际投行2.3 技术发展居民人均可支配收入的增长、人口结构带来旅游高消费人群基数增加，居民休闲度假时间增加、交通改善和产业政策支持都可以有效推动旅游行业的发展，其中收入增长、休闲时间增加、交通改善对旅游业发展的影响最为关键。资料来源： 资产信息网 千际投行资料来源： 资产信息网 千际投行按照WTTC的预测，2011-2020年间，中国旅游业直接和间接带动产业经济产值实际增长率（剔除通胀因素以外）将达到9%，领先于印度、泰国、日本等亚洲国家，在全球181个国家中排名第一。行业直接和间接带动就业人口数年均复合增速将达4%，在亚洲仅次于泰国，在全球181个国家中排名第19。2.4 政策和监管旅游行业管理是指政府通过规划、法律、政策，引导市场趋势，建立市场规则，进而协调、监督、维护市场秩序，以规范企业行为，维护旅游者的权益，为旅游产业快速、健康、持续发展树立良好形象，创造良好的经营环境。国家旅游局是国务院主管旅游业的直属机构，各省、自治区和直辖市的旅游局（委）是地方旅游行业的主管部门，各省、自治区、直辖市设立省、地（州、市）、县旅游局三级地方旅游行政管理体系，地方各级旅游局是当地旅游工作的行业归口管理部门，受同级地方政府和上一级旅游局的双重领导，以地方政府领导为主，负责辖区内的旅游行业管理工作。中国旅游协会是旅游行业的自律性组织，是由中国旅游行业的有关社团组织和企事业单位在平等自愿基础上组成的全国综合性旅游行业协会。资源类旅游项目，涉及到风景名胜、文物古迹、森林公园、自然保护区等许多不同类型的资源范畴。按照现行的行政管理体制，旅游资源按不同属性，分别由建设、文物、林业、国土资源、旅游等有关主管部门归口管理。其中：建设主管部门负责评定和管理风景名胜区；旅游部门负责评定和管理A级旅游区（点）；文物部门负责评定和管理文物保护单位；林业部门负责评定和管理森林公园；自然保护区则分别由环保、林业、农业、海洋和国土资源等部门主管。自然保护区是指对有代表性的自然生态系统、珍稀濒危野生动植物物种的天然集中分布区、有特殊意义的自然遗迹等保护对象所在的陆地、陆地水体或者海域，依法划出一定面积予以特殊保护和管理的区域。国家对自然保护区实行综合管理与分部门管理相结合的管理体制。国务院环境保护行政主管部门负责全国自然保护区的综合管理；国务院林业、农业、地质矿产、水利、海洋等有关行政主管部门在各自的职责范围内，主管有关的自然保护区；县级以上地方人民政府负责自然保护区管理部门的设置和职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地具体情况确定。旅游客运业务方面，主管部门有国家各级交通运输管理部门。各级人民政府均设交通厅（或交通局、交通委员会）等交通行政主管部门，主管本地公路、水路等交通事业的职能部门，统筹本地区公路管理工作、制订公路发展规划和具体实施方针，以及负责全国及省级公路的发展、建设、养护和管理。旅行社业务为许可经营。经营旅行社业务，应当报经有权审批的旅游行政管理部门批准，领取旅行社业务经营许可证，并依法办理工商登记注册手续。国家旅游局依据旅游业发展的状况，制订旅行社业务年检考核指标，统一组织全国旅行社业务年检工作，并由各级旅游行政管理部门负责实施。酒店业经营，除了旅游主管部门外，公安、工商、物价、环保、卫生检疫、城建城管等部门也根据职责分工实施对各类旅游饭店企业的监管。中国旅游业作为第三产业的主要支柱行业，其在调整产业结构、创造就业机会、缩小区域发展差距等方面具有明显的优势，国家近年来持续出台各项旅游促进政策，推动旅游业较快发展。表 旅游行业主要政策资料来源： 资产信息网 千际投行2020 年爆发新冠肺炎疫情后，旅游行业遭受冲击，针对行业面临的实际困难，从国家到地方政府都陆续出台了相关补贴和扶持政策。国家层面发布了《关于积极应对疫情影响保持导游队伍稳定相关工作事项的通知》《关于暂退部分旅游服务质量保证金支持旅行社应对经营困难的通知》《旅游景区恢复开放疫情防控措施指南》等政策；各地政府也分别围绕资金支持、金融扶持、税费优惠、社会保障、物业租金等多个方面对旅游企业给予帮助，提振消费，促进旅游市场恢复。第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业3.1 行业综合财务分析和估值方法图 行业综合财务分析资料来源： 资产信息网 千际投行 wind图 行业估值和行业历史表现资料来源：资产信息网 同花顺旅游业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法等。3.2 发展和价格驱动机制图 旅游业发展核心驱动因素资料来源： 资产信息网 千际投行3.2.1 免税全球免税市场伴随国际游客增长保持持续稳定增长。图 全球免税市场行情资料来源： 资产信息网 千际投行与韩国免税巨头乐天和新罗的收入规模相比，中免的差距仍较明显。2012年，新罗的免税销售额是中免的2倍，而乐天的免税销售额是中免的3.5倍。而韩国免税巨头的销售额主要来自其大型市内免税店和国际机场枢纽店贡献。从中免的情况来看，除了三亚大东海免税店贡献较显著外，其他完全是依靠众多的边境、机场（非国际枢纽机场）零散的免税店，经营面积小，商品品类少，收入贡献低。因此，未来随着海棠湾免税城的落成，京沪市内免税店的获批，中免中长期收入规模仍有较大提升空间。3.2.2 旅游演艺旅游演艺行业将文化演艺和旅游两个行业融合在一起，目标观众为游客，节目形式更加突出弘扬当地民俗文化。我国旅游演艺行业最早产生于上世纪80年代，为了接待来访的国家首脑和政府官员，西安市率先推出了《仿唐乐舞》演艺节目，将艺术演出与旅游文化结合在一起，开创了旅游演艺这一全新的行业。进入90年代后，深圳华侨城的出现则真正地将旅游文化和演艺节目融合在一起形成全新的旅游项目，杭州的《宋城千古情》也是这一时期的代表，均通过将演艺节目带入主题公园，提高吸引力，增加客流量。图 旅游演艺行业的发展资料来源： 资产信息网 千际投行影响旅游演艺成败的四要素：产品、价格、营销和区位从已有旅游演艺节目的实践来看，产品（即演出质量，包括新颖性、雅俗共赏性、与当地民族文化结合等）、定价（恰当定价有助于项目顺利实现盈利）、营销（团散客各有侧重，全方位的营销体系），区位（影响演出早期盈利甚至整体成败）是决定旅游演艺项目成败的四个关键因素。3.2.3 酒店图 酒店品牌资料来源： 资产信息网 千际投行直接受益于国家经济的快速发展与人民生活消费水平的提高，我国酒店行业规模持续增长，我国的酒店行业正逐步走向大规模、高质量的发展时代。近年来，我国酒店行业发展在行业内部呈现明显的结构分化特征。以五星级酒店为代表的豪华型酒店受国家限制“三公”消费和“中央八项规定”等政策影响消费需求快速萎缩，同时由于运营成本高居不下、地产投资高峰等多重因素影响，豪华型酒店的发展速度和规模增长速度呈现连年降低的态势。以如家、汉庭等连锁酒店为代表的经济型酒店在经历过高速增长高峰后，由于同质化严重和供给过剩，现已进入洗牌阶段。而中高端酒店行业受益于消费升级和中产消费群体的快速扩大，加之经济型酒店和豪华型奢华型酒店的消费转移影响，近年来中高端酒店迎来行业红利时代，连续多年保持快速发展态势。资料来源： 资产信息网 千际投行3.2.4 出境游目前疫情在中国已经取得稳定控制，中国也再次成为世界上最活跃的旅游地区。自4月以来，国内旅游业已逐渐恢复，中国境内的个人和团体旅游不再受到任何限制，航班和火车服务已恢复到疫情之前的水平，汇聚大量人潮的展览和会议活动也都在进行。就出境游而言，中国出境旅游以亚太地区和欧洲为主要目的地，当中较少的人潮汇聚地和新目的地将更受青睐。出境游转换为国内游的趋势将持续，促使国内游进一步发展。尤其在2021年，因有部分中国旅客对于出境游还是抱持疑虑，同时能够在休闲旅游上消费的富裕人口比例将进一步增加，加上当地旅游服务提供商的产品和服务变得更加多样和成熟。3.2.5 景区图 景区上市公司业绩增长逻辑资料来源： 资产信息网 千际投行3.2.6 OTAOTA 的发展经历了从 PC 端到移动端再到小程序端的飞跃。中国在线旅游企业几大巨头已经形成、并在不断巩固自己的护城河，比如以流量为主导的携程、以大数据为优势的飞猪、以自有体系为主导的海航系；并且纷纷向线下发展，向三四线城市下沉，甚至开拓海外空间。从趋势上看，在线旅游已经进入了一个平台期、集中化发展的新阶段。3.2.7 餐饮在餐饮行业多元化、团餐及外卖、便利店鲜食等快速发展背景下，由于时效性、经济性考虑，对标准化食材的需求快速提升。餐饮业发展主要受自身经济发展水平、服务质量、创新意识等的影响。3.3 竞争分析3.3.1 免税图 免税店竞争分析资料来源： 资产信息网 千际投行3.3.2 演艺旅游演艺行业中主题公园类的演艺盈利能力最强，仅9%剧场台数，贡献46%的国内旅游演艺票房收入。表 旅游产业当下的SWOT分析资料来源： 资产信息网 千际投行3.3.3 酒店目前我国酒店行业连锁化率和集中度相对较低，以客房数计算，2019 年我国酒店行业连锁化率仅 24.9%，低于全球市场 41.1%，远低于美国 71.8%。 虽然由于市场发展时间、消费习惯、品牌忠诚度、业主偏好等方面的差异，我国酒店行业连锁化率难以达到与发达国家持平的水平，但相较于美国市场 70%的天花板，我国酒店行业连锁化率仍有较大提升空间。图 中国和世界酒店连锁化率比较资料来源： 资产信息网 千际投行近年来，我国酒店行业连锁化率和龙头集中度持续提高。图 我国酒店行业连锁化率资料来源： 资产信息网 千际投行3.3.4 出境游国内目前出境游的渗透率与海外相比，依旧处于低位。图 国内出境游渗透率水平资料来源：资产信息网 千际投行3.3.5 景区传统单一景点在供给端竞争加剧和需求端消费升级情况下面对巨大业绩压力。客流量上限受到景区承载力制约，在假期制度未能实现大变革情况下，旺季客流无力负荷。不可抗力的风险因素大景区受制于客流，客流受制于出发地和目的地的客观因素和主观意愿。因此景区在天灾人祸、暴雨酷暑、货币购买力和消费升级前是脆弱的一个系统。景区内部可开发区域受限，禁止在自然保护区的核心区和缓冲区内开展任何形式的开发建设活动；在自然保护区实验区内开展的开发建设活动，不得影响其功能，不得破坏其自然资源或景观。3.3.6 OTA图 我国OTA市场份额资料来源： 资产信息网 千际投行2015年10月，“携程”以换股方式收购“去哪儿”，同时百度成为了携程的第一大股东。此次并购对我国 OTA 市场影响深远，竞争格局从两强相争变为一家独大。OTA 这门生意具备天然的垄断属性，携程系依托先发优势，已经形成了经营性的辛迪加垄断。3.3.7 餐饮图 餐饮业波特五力分析资料来源： 资产信息网 千际投行3.4 中国旅游业企业表 中国旅游业上市公司表资料来源： 资产信息网 千际投行3.5 全球重要竞争者表 世旅会和欧睿全球旅游城市100强表 境外旅游业主要上市公司资料来源： 资产信息网 千际投行洲际酒店集团 (InterContinental Hotels Group PLC, IHG)：是一个全球化的酒店集团，在全球100多个国家和地区经营和特许经营着超过4,400家酒店，超过660,000间客房。洲际酒店集团是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过55年国际酒店管理经验。途易集团 (TUI AG)：是一家德国公司，通过其子公司从事提供完全集成的旅游服务。公司的核心业务包括通过互联网门户网站及其运营商品牌将批发客户(如旅行社，旅行社和个人客户)的航班和邮轮票，旅游和酒店住宿作为单个组件或包装旅游销售，例如TUI和Thomson。其产品包括酒店，游轮，航空公司，飞机，旅行社，旅游经营者和在线门户网站。其活动分为两个核心部分：旅游业和其他业务。旅游业务部分包括公司的核心业务活动，分为北部地区，中部地区和西部地区三个区域。其他业务部分由Hotelbed集团和专家集团组成。公司在国际上活跃，重点是英国，西欧和俄罗斯。嘉年华邮轮 (CARNIVAL)：是全球第一的超级豪华邮轮公司，拥有庞大的豪华邮轮船队。主要产品是Fun Ship。船队全年在欧洲、加勒比海、地中海、墨西哥、巴哈马航行运营；而季节性航线则有阿拉斯加、夏威夷、巴拿马运河、加拿大海域航线等。提供多样化的休闲设施，装潢新颖、宽敞的客舱。金沙集团 (LAS VEGAS SANDS CORP)：是一个全球综合度假村的开发商，它开发集多种功能于一体的度假目的地，包括住宿，赌博，娱乐，零售，会议及展览设施、名厨餐厅和其他设施。其经营和发展活动主要发生在中国澳门，新加坡和美国。其拥有公司所有权包括：澳门威尼斯度假酒店（The Venetian Macao），澳门四季酒店，路凼金光大道（the Four Seasons Hotel Macao，是由四季酒店有限公司管理）和广场赌场。第四章 未来行业展望旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。新格局下，判断景区公司的标准将出现新的三观。在消费升级和价值驱动的背景下，出境旅游将迈入品质阶段，旅游新零售的O2O运用将更广泛，旅行社线上渠道与线下门店相融合。目的地旅行服务平台将崛起，精准连接人与服务。随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。在保持国际旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快速发展时期。随着我国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游将快速发展。未来在抖音、微信、微博等社交媒体催化下，实现了信息更快地传播，预计将加快推动个性化旅游、网红目的地等在90后和00后的推广，重要性凸显。在新的发展阶段，我国旅游业处于发展的关键期，既有重要的发展机遇，又有严峻的挑战。我国旅游业在今后一段时期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要产业的战略目标。

研学旅游是由学校根据区域特色、学生年龄特点和各学科教学内容需要，组织学生通过集体旅行、集中食宿的方式走出校园，在与平常不同的生活中拓展视野、丰富知识，加深与自然和文化的亲近感，增加对集体生活方式和社会公共道德的体验。研学旅游继承和发展了我国传统游学、“读万卷书，行万里路”的教育理念和人文精神，成为素质教育的新内容和新方式。提升中小学生的自理能力、创新精神和实践能力。目前国家对研学旅游越发重视，2016年11月，教育部联合11部门发布了《关于推进中小学生研学旅行的意见》，《意见》明确指出，要将研学旅行纳入中小学教育教学计划，加强研学旅行基地建设。2016年12月包括教育部、旅游局等11个部门联合印发的《关于推进中小学生研学旅游的意见》第一次将研学旅行纳入中小学教育教学计划，并明确要求学校搭建一套完善的研学旅行活动课程体系。近几年，国民收入提高，消费升级，国民对于研学旅游消费能力提高。教育观念转变，80后、90后更崇尚素质教育，注重互动教育，研学旅游这种娱乐+教育模式受到市场欢迎。在文化旅游业发展的大时代下，研学与科技旅游、文化旅游、乡村旅游及户外拓展等结合，呈现四类研学旅游地产，成为文化旅游开发运营商发展研学旅游的重要的产品选择。1、“研学旅游+科技”：科技研学旅游地产科技研学旅游目的地主要是通过VR、AR、3D/4D等高科技手段来静态展示或科技体验，通过展示与体验实现科技教育的目的地。一般科技研学旅游目的地主要包括展馆类、科研类和科技园区类。2、“研学旅游+农业”：农旅研学旅游地产目前以农业为主题的研学旅游基地主要分为两大类型，一种是以现代化农业示范基地、农业研究院、农业示范园等为代表的农业研究型载体，另一种是以农庄、田园综合体等为代表的田园体验型载体。3、“研学旅游+文化”：文化研学旅游地产我国历史悠久，文化资源丰富，各类文化类研学旅游目的地众多，每年参加文化类研学旅游活动的青少年学生数量处于领先地位。其中以传统文化、红色文化、民族文化类占据绝大多数。4、“研学旅游+拓展”：营地研学旅游地产青少年拓展教育是一种户外体验式学习，通过室外拓展训练等活动，达到磨练意志、增强自信、完善人格、团队协作等教育目的。青少年拓展基地以专业化的户外拓展营地为主，营地多建立在远离市中心的自然环境中，营地内除餐厅、宿舍等基本生活设施外，还配备拓展场、竞技场等训练设施，以及医务室等辅助保障设施。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国研学旅游地产市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。