旅游地产市场调研

中商情报网讯：旅游地产，所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产发展现状：因度假旅游资源结构的不同，各城市旅游地产可分为滨海城市、人文景观、特色小镇三种主要类型。当前旅游地产总体呈现出以下特点：1.总体供应量很大，但真正成功的旅游地产项目还不太多。2.旅游地产的创新乏力，同质化现象开始出现。3.我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，自然资源依赖度高。4、旅游地产受地理环境、自然资源等因素影响，呈现分布不均衡状态。西南、东南与东北地区受独特的地理位置影响，其地方特色增加旅游观光价值，中西部地区发展较差。2018年全国旅游地产城市群分布情况东北、环渤海、长三角、东南、两广、西南、海南分别占比 4%、15%、17%、6%、14%、12%、12%。沿海地区占比明显较高。大城市群落的 5+2 消费需求。以城市群内1小时旅游度假生态圈为理念，各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速。海南受益于自然资源及气候，开发量最大、集中，近年回归理性。数据来源：诸葛找房 中商产业研究院整理旅游地产面临的挑战：一是准入门槛提高。作为土地供给方的地方政府对旅游地产开发商的要求会越来越高，旅游项目开发必须更加注重“养地”，“养地”意味着需要有长期性的发展计划、专业化的管理模式和庞大的资金支撑。二是去地产化，旅游产业链竞争难度加大。传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向。未来旅游业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。旅游地产发展趋势：一、主题旅游地产先行，目的地体验升级主题旅游地产是度假酒店旅游地产的灵魂，以主题旅游地产经营实现有序的和精致的市场细分。将主题旅游地产文化的各种元素融入到饭店的建筑设计、环境装饰、经营空间、服务过程、管理系统之中，形成凝聚于主题旅游地产品牌中的产品新形象，也只有这样经营主题旅游地产，度假酒店旅游地产的才是真正有价值和生命力。度假酒店旅游地产的经营必须有准确的主题旅游地产定位，一是规模的定位，一是功能的定位，一是风格的定位，还有就是特色的定位，然后通过主题旅游地产环境与氛围来展示主题旅游地产。并且，不管是何种主题旅游地产定位，都应该是从客人角度出发，能带给客人独特的度假感受，让顾客获得富有个性的文化感受，同时将服务项目融入主题旅游地产，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得独特而难忘的体验。二、 度假旅游地产类型、层次、经营方式的多元化市场经济是自由经济，由于经济主体的多元化，必然带来经营方式的多元化。三、低碳生态化、智能化的发展趋势回归自然是现代都市人的梦想，而度假旅游地产正是实现这一梦想的载体。所以在尊重自然的时，最大限度地保持原有地形地貌，创造出“尺度适宜与湖泊、海景为友，与山相邻，融于自然”的景观效应；在建筑与装饰上注重环境的营造、服务项目设计、功能生态布局与空间的使用效率；强化低碳生态环保意识，如节能降耗：采用绿色建筑、太阳能与建筑一体化、分散与集中相结合的资源优化配置和循环利用、绿色交通及废品处理、一次次性用品改造等。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国旅游地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

夏季到来，通往北戴河的火车票开始紧俏，北方沿海的旅游地产项目又到了卖力吆喝的时候。包括河北官厅湖、北戴河、东戴河、山东沿海等城市的旅游度假项目纷纷来京推销：鸿坤在怀来官厅推出了悦山湖项目，主打的住宅部分紧邻官厅湖；嘉里建设在北戴河的海碧台项目，销售多年后已进入现房阶段；佳兆业东戴河项目也在CBD的佳兆业广场举行了营销中心的开幕仪式；融创在山东龙口的项目更是邀请了众多学者专家一同站台。一时间众多邻近北京的旅游度假项目纷纷开启了抢客潮。但在纷纷扰扰中，与以往不同的是，经过了旅游地产大起大落，大热大冷后，购房人已经足够谨慎，原本的盲目投资等待升值的需求不断减弱，更多的是希望通过买房获得新的生活方式，旅游地产的投资投机泡沫正在挤出。旅游度假项目京城揽客58岁的周京（化名）现在就开始为退休生活做打算了。最近一段时间，周京一直在看北京周围的度假养老房，从官厅湖边的住宅到北戴河的海景房，从阿那亚的商住房到山东龙口的度假房。在佳兆业东戴河项目的北京展厅里，迟迟没有出手的周京对北京青年报记者表示：“每个项目都有不太满意的地方，想再看看，反正还有两年时间才退休。”周京的心态代表了很多潜在旅游度假项目购房人的态度。宁可等等看，也不再冲动买房。事实上，近来无论是河北的、山东的、甚至东北辽宁的项目，都将北京定位为最重要的市场。去年北京限购导致北戴河、东戴河的一些项目纷纷以不限购、火车买不到票来烘托抢手的气氛。某项目负责人颇为自豪地表示，很多北京来的购房人刚下火车或者刚下大巴车，第一次来看房，就已经掏钱买了房子。今年，更多的北方旅游度假项目来京抢客，但购房人已经淡定了很多。周京告诉记者，周围不少同事都曾在山东乳山或是北戴河买了房，最后一年去不了几次，大部分时间都空置着，卖还卖不掉。有了前车之鉴，周京现在对于挑选旅游度假项目格外慎重。大型房企们也嗅到了购房者心态的变化，纷纷加大了配套的投入。融创在山东龙口开发了一个万亩大盘，并邀请了鲁豫、马光远等知名人士背书。项目的一位负责人告诉北青报记者，融创龙口项目位于长寿之乡，每天都有签约，需求还是存在的。“具有不确定性的旅游地产项目多是一些小型开发商，这些项目几乎没有配套。”而大的开发商能够投入大量资金在配套上。北戴河的阿那亚项目，在热销多年后，目前主推40年产权的文创园部分，80平方米的公寓，总价200万元。为了吸引购房人，销售时承诺售后返租。还有同样是秦皇岛的嘉里·海碧台项目，除了主打常规的一线海景外，目前已经是现房在售，周边无论是酒店还是商业配套已经起来了，报价约25000元/平方米。显而易见，与以往粗放式地拉客人到海边，住两天酒店就买房不同，开发商们明显开始注重增加度假产品的附加值，以此来吸引犹豫中的买房人。投机需求降温北戴河的一位企业老板回忆说，前几年北戴河的项目基本都是均价1万元左右，一些项目一开盘，从北京、天津、东北等地赶来的投资客，一出手就是好几套，一套小户型40万元左右，两居室70万左右。许多投资客都希望等待两年，转手翻个倍卖掉。有开发商也毫不讳言地说，整个项目有30%以上都是投资客。但这样的风向在最近有了明显转向。海碧台项目一位负责人告诉记者，现在项目主打社群文化，更希望买房人留下来，在社区生活，不只是买了房炒作。在社群文化上营造得最好的当属秦皇岛的阿那亚项目。项目负责人介绍，阿那亚社区到目前为止有近100个社群，其中7个大业主群是共同商讨社区事务的地方，其他还有话剧群、跑步群、马术群、民艺群、摄影群、芭蕾群、诗社群、风筝冲浪群……各种各样的兴趣群。这些社群就是一个个基层组织和健康的细胞，共同组成了阿那亚人与人情感的连接方式，最终组成了一个富有人情味的情感的共同体。开发商最初搭建社群的目的就在于希望业主们能真正在这里生活，而不仅仅是买了房子等升值。全国的楼市大环境也传导至当地旅游地产的投资需求端。山东烟台某旅游项目开发商透露，除了投资主体信心不足，目前购房者的信心也存在不足。开发量还算其次，房地产信贷政策才是根本性的。记者实地调查发现，很多旅游地产项目即便已经清盘，但实际入住率不高。低入住率导致项目周围底商大量闲置，从而引发商铺高比例转让，转租广告随处可见，影响投资氛围。炒房者都曾坚信自己是获利者作为旅游地产的通病，投资获利的变现难，困扰着很多旅游地产投资者。赵峰的经历就是一部投资客炒成房东的历程。他向记者表示，国际旅游岛刚出台的时候，三亚酒店的房价每到春节都很贵，五星级酒店至少一晚2000元左右，但如果在三亚有套别墅，感觉完全不一样。赵峰认为，随着消费能力不断提高，人们对旅游和生活有着更高需求。正是在三亚模式的刺激下，赵峰开始囤积海景房，他把目标定在了北方人最爱来的北戴河区域，并在2010年以8000元左右的均价，一口气买了十套金梦海湾一号的房子。除了一套三居室自用外，还有三套两居室、六套一居室。按照最初的打算。赵峰希望这些房子能够在两年内升值获利卖掉，他对此很有信心，并相信只要自己的房子比新房便宜，能够很快出手。但现实并不如愿，此后的几年里，赵峰所购买的房屋表面上价格一度翻倍，但随着全国楼市调控的影响北戴河等区域也开始冷却，房子价格不断下降，一直到2017年暑期才有所好转，价格重新冲上了2万元/平方米。尽管这个表面价格远高于他在2010年时购买的价格，但出手却成了难事。赵峰告诉北青报记者，虽然周边的新房海碧台项目卖到了2.5万元/平方米，但自己的房子卖2万元/平方米完全没有人搭理，二手房的真实成交价基本在15000-16000元/平方米，相比他买时的价格翻了倍，但却耗费了近8年的时间。各种成本相加，他并没有成为想象中的获利者。赵峰表示，这几年里为了回笼资金，他不得不把房子装修成民宿出租，一居室淡季在180元/晚左右，旺季能租到400元；两居室淡季250元/晚，旺季能突破600元。但一年里真正的旺季只有七八两个月，尤其是到了秋冬季节，房子几乎一直空置着。房地产知名专家丁祖昱就表示，对旅游地产不仅现在不看好，未来也不看好。从自用的角度出发，绝大多数旅游目的地，一般人一辈子只会去一两次，住酒店完全可以解决，没必要买房子。从投资的角度出发，旅游地产升值很慢。一位曾为多位开发商服务过的代理公司负责人告诉北青报记者，自己当年几乎是从威海逃回北京的。尽管威海从来没有严重雾霾天，但文化生活的荒芜，娱乐设施的单调，让他已无法忍受。“新增的供应量巨大。”他说。投资出手还需要谨慎考虑又到了夏季，北中国的海景房又开始将京城购房人作为主要的拉拢客源。业内人士提醒，旅游地产项目作为一种度假养老的生活方式无可厚非，但如果将其作为炒作投机，对赌升值的工具，则需要谨慎考虑。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，短期内来看，旅游地产的中小投资者还会吃尽配套跟不上的苦头；从升值空间的角度来看，海南、云南、山东、四川、重庆等地旅游地产市场已经经历几番炒作，旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，此时，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际的度假、养生等这方面的功能，导致接盘的人较少。此外，从投资回报空间来看，商业配套、旅游资源短期内整理不好等等都会影响到投资客的投资回报收益的实现；开发企业内部缺乏合适的旅游地产经营管理人才，导致企业的旅游地产项目招商、运营上心有余力而不足。据统计，自2014年以来，近九成品牌房企已经或正打算进行旅游地产项目开发。业内人士表示，目前房地产市场已经步入“去库存时代”，在此压力下，需求潜力巨大的旅游地产成为开发商们转型首选方向。不仅如此，国内对旅游地产政策的监管尚处于相对空白的阶段，对旅游地产开发的限制政策较少，不像住宅地产那样政策经常变化，相对来说政策风险较低。因此，购买旅游地产项目时要更加慎重，不仅要注意项目自身品质，还要观察周边的生活、交通、配套等一系列设施是否完善。新度假楼盘 鲜少提投资回报 度假、康养、生活方式成主卖点目前，有几个楼盘被有旅游、度假需求的买房人普遍关注。与传统中旅游度假地产不同，北青报记者发现几乎无一例外，都没有主打投资概念，而是实实在在传播生活方式、健康配套，得到的效果却远比当初拿投资回报吸客好得多。记者在环京康养大盘奥伦达部落采访时了解到，这个13年前就开始小步慢跑的环京大盘，越来越受到北京、河北、河南等地买房客群的青睐，每周末，自住居民以及前来旅游的人群会把该项目所有已建成的房屋住满。一间普通的两居室，每月租金达到5000元至6000元，几乎可以与北京五环外的租金相同。对于早期几千元均价买房的业主来说，投资回报率无疑非常可观。但奥伦达部落始终没有将投资回报作为方向。据奥伦达部落助理总裁张大东介绍，公司的理想是将奥伦达打造成中国康养的胜地。他们斥资约5亿元的心身健康（医学）博物馆，是中国少见的健康产业与社区居住的深度融合。目前，拥有百年历史的台湾彰基医院已经与奥伦达部落正式签约，在此建立亚洲第一的泊爱（彰基）医院。张大东说，奥伦达部落全球首创心身健康（医学）博物馆，引入国际最先进的MTT（医学训练疗法）、PNI（心理神经免疫学）、能量医学、中医国学、新自然饮食等国际潮流医养技术，以家庭医生为核心，提供定制化健康体检、家庭基因检测、慢性病管理、全球大医院专家会诊、绿色医疗通道等会员服务，形成了从预防医学到全球治疗再到精准康复的全时全生命周期的心身健康服务。“我们想做的就是让人们留下来，居住于此，而不是把房子当成投资品。所有旅居、养老、度假项目，都会号称倡导全新的生活方式，但真正落到实处的能有多少，基本都是一半自住一半投资，人留不住，只有淡化投资属性，真正做出能打动人心的居住、生活、健康、长寿的生活方式，才是这些旅游度假、康养大盘的真正出路。”张大东说。而即使是在北京揽客的厦门大盘——泰禾厦门湾，也同样淡化投资的概念。这个距离厦门核心区几十公里的超级大盘，以一线海景、小户型、低总价、交通便捷为核心卖点，迅速在北京积累了众多粉丝。该项目负责人告诉记者，有很多买房人咨询投资回报率可以达到多少，回复是不保证回报率，开发商希望打造的是“住假地产”，让人们居住在那里，而不是纯粹为了投资。毕竟一个超级大盘，需要的是络绎不绝的人流，而非三亚那样的春节城市。因此，当投资型需求减少之后，真正购买的一定是有意常住的人群，这样才能形成一个大盘真正的活力。本版文/本报记者 李桁

目录1、大类资产走势回顾2、行业热点：我国旅游地产发展前景广阔3、政策解读：融资租赁、保理、典当被银保监会收编4、新三板动态：首家携“三类股东”做市企业过会案例诞生5、市场前瞻：A股“入摩”首批名单敲定大类资产走势回顾【A股】A股继续调整，持续弱势震荡上证综指：3154.28点（↘0.63%）深证成指：10635.50点（↘0.88%）创业板指：1831.20点（↘1.83%）【港股】港股重拾升势，恒指或将高位回调恒生指数：30942.15点（↗0.43%）恒生国企指数：12278.43点（↗0.36%）恒生红筹指数：4629.35点（↗1.20%）【美股】美股有所下跌，市场关注贸易战问题道琼斯工业指数：24713.98点（↘0.10%）纳斯达克指数：7382.47点（↘0.30%）标普500指数：2720.13点（↘0.11%）【欧股】欧股有所上涨，油价带动能源股攀升欧洲50指数：3167.93点（↗1.09%）英国富时100指数：7787.97点（↗1.13%）法国CAC40指数：5621.92点（↗1.37%）德国DAX30指数：13114.61点（↗0.70%）【债券】国债收益率上升，资金利率略有上涨10年期国债收益率：3.7120（↗1.96BP）银行间隔夜质押式回购利率：2.6121（↗8.28BP）银行间7天质押式回购利率：2.9978（↗17.84BP）银行间14天质押式回购利率：3.5051（↗28.79BP）【外汇】美元指数有所上涨，人民币汇率中间价下跌美元指数：93.4842（↗0.83%）人民币汇率中间价：美元/人民币6.3679（↘0.14%）、欧元/人民币7.5220（↘0.45%）、100日元/人民币5.7693（↘0.65%）【备注：上述所有数据统计时间截至2018年5月17日（周四），涨跌幅对比上周四数据】行业热点我国旅游地产发展前景广阔近几年，旅游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在我国存在着广阔的发展前景。旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式。总体来看旅游地产属于泛地产的概念，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。开发项目全部或部分实现了旅游功能，是把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。旅游地产的主要类别资料来源：工信部，国信证券经济研究所测算我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。近年来，随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，旅游交换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。从发展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。从运作方式看，旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。消费升级促进旅游地产的需求。扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级是我国经济发展和经济转型的重要内容，摆在经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降，服务和享受型消费比重不断提高，已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民日益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游地产的发展打下了良好的基础。基础设施完善支持旅游地产发展。我国基础设施的改善，特别是公路网络的完善，为有车一族的旅游地产需求创造极好条件。再就是高铁网络的延伸促进旅游地产需求。再就是通信技术及网络技术的成熟，计算机和互联网的普及，为发展旅游地产所需要的交换系统奠定了基础。消费者可以通过交换系统服务获得多种选择、多种享受，促进旅游地产的繁荣。随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注。中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强。政策解读融资租赁、保理、典当被银保监会收编5月14日，商务部发布《商务部办公厅关于融资租赁公司、商业保理公司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》称，根据《中共中央关于深化党和国家机构改革的决定》等文件要求和全国金融工作会议精神，商务部已将制定融资租赁公司、商业保理公司、典当行业务经营和监管规则职责划给中国银行保险监督管理委员会，自4月20日起，有关职责由银保监会履行。传统金融机构的监管主要依赖高门槛的实缴资本金准入，和事后监管检查过程中的处罚。从当前的情况看，国内强调商事改革，如果银保监会需要对三类机构树立高门槛的资本金准入，并不符合政策大方向。同时，关于事后的监管处罚，银保监会仍然缺乏法律依据。所以对三类机构的具体监管主体，后续仍然应当是地方金融监管局。即在目前金融办的基础上强化人员配备和知识储备。当然，准入门槛还是要有的，各地方政府出于风险防范的考虑，很可能会树立门槛。在全金融行业强监管的大环境下，一切开展金融相关业务的企业在扩展融资渠道和创新融资方式之前，首先要强化自身对系统性风险的把可控，而未来更不排除监管层将制定更加严厉的合规标准，维护国内金融行业的稳步发展。在业内人士看来，目前洗牌的深度怎样还不好评估，整体看会利好行业中比较规范的公司。未来行业肯定会向着更加规范的角度发展，公司更加规范运营，良性循环之下未来行业地位可能会有提升。新三板动态首家携“三类股东”做市企业过会案例诞生海容冷链（830822.OC）于2014年6月挂牌新三板，2014年12月转让方式变更为做市转让，2015年11月申报IPO，同时在股转系统停牌，2017年12月22日预披露更新，2018年3月在新三板摘牌，2018年5月14日成功过会。从IPO申报受理到过会历时914天，为目前新三板IPO排队企业中最早申报的公司。公司摘牌前最新一期股东户数为276户，公司在停牌前交易活跃，2014年12月26日-2015年11月6日区间换手率高达45.69%。公司是首家携“三类股东”做市企业过会案例公司，也是新三板第三家携带“三类股东”成功过会的公司，截至2017年12月22日预披露的招股书显示，公司目前前十大股东中仅一家“三类股东”，为“国寿安保基金银河证券国寿安保-国保新三板2号资产管理计划”，持股138.5万股，占比2.31%。根据招股书显示，2015年5月公司做过一次定增，认购对象中有四个“三类股东”，而随后2015年11月公司申报IPO并且停牌，所以，推断目前招股书中可能还有其他“三类股东”列示在了“其他股东”中。“三类股东”案例逐渐增多，市场态度及处理方法渐趋成熟：今年以来文灿股份、芯能科技这两家携带“三类股东”的企业成功过会，“三类股东”问题已不构成实质障碍，如今排队近三年的海容冷链终于成功过会，而且公司曾经采取做市转让，股东户数众多。未来行业增长稳健，基本面优质的企业或将逐渐浮出水面，企业端、市场端、监管端对于“三类股东”的态度和实践方法或将愈渐成熟。市场前瞻A股“入摩”首批名单敲定5月15日， MSCI公布6月1日纳入MSCI新兴市场指数的234支个股名单。此次的234支个股将按照2.5%纳入因子被最终纳入指标体系，今年8月，纳入因子将提升至5%。比对最终版名单与最近一次公布的235支个股名单，此次名单新增11个标的，剔除12个标的。从纳入市值的行业分布来看，此次与235支版本名单相比并无明显变动，金融业仍是此次被纳入个股中的最主要部分。与此前235支个股相比，最终名单各行业占比资料来源：MSCI根据测算，第一步以2.5%的比例纳入或将带来潜在外资流入规模650亿元。关于MSCI纳入A股的细则总体符合市场预期，短期内或在外资流入、市场风险偏好提升下提振A股，中长期看利于改善A股投资者结构和投资生态，并将进一步推动A股与国际资本市场接轨。A股纳入MSCI新兴市场指数有利于当前价值蓝筹股估值的修复和情绪上的改善。此次被纳入MSCI新兴市场指数主要为大盘股，集中于金融、消费、工业、地产等大市值蓝筹龙头，那么经过上半年估值的调整，很多行业板块的大盘股估值业绩吸引力正在显现。6月A股正式纳入MSCI在即，资本市场开放再进一步。此次公布名单上的234只个股，将于6月1日起被纳入由全球数万亿美元资产跟踪的MSCI指数体系中。证券市场开放是2018年中国金融市场开放关键的一步，同样也将对A股市场的资金、风险偏好、风格、投资者结构等产生重要的影响。免责声明：本报告涉及的信息、数据均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整不作任何保证。本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同，报告中的内容和意见仅供参考，不构成任何投资建议。投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本公司不会承担因使用本报告而产生的法律责任。

本投资项目位处长白山旅游度假区，项目定位:四季山地旅游度假村有鉴于世界旅游开发大环境、周边物业素质及旅游资源，本项目将建设成为集旅游观光、度假、商务会谈、购物娱乐、体育休闲服务及产权酒店、居所项目为一体的，可持续发展的综合性多功能度假区。PART 1 世界的旅游理想世界的旅游理想世界最新旅游形式分析PART 2中国旅游地产概述国内外旅游市场前景看好中国将成为世界新的旅游重点中国旅游地产趋势旅游地产是房地产业发展战略的新定位旅游地产的发展态势不容乐观旅游地产项目的成功基础旅游地产开发的重要环节旅游地产项目的规划原则中国旅游地产大趋势白山神韵项目产品策划及规划建议PART 3白山神韵白山地理区位白山自然资源白山旅游资源白山文化PART 4项目产品策划及规划建议旅游地产面临的问题及解决方案项目资源及市场分析项目定位及主题发想产品规划建议延伸阅读：深圳有深房理，广州有ABC单限价未动房贷先滞，广州二手暴击先兆住建约谈广州东莞，二手限价抽贷告密者深某，你不懂事！环京楼市已崩，广州周边哪里最危险？

产业现状我国旅游地产30多年的发展之路，已经经历了数次转型升级。从最初简单地把城市房屋复制到景点，到后来根据旅游目的地的自然特点进行因地制宜的产品设计，如今随着国民收入的提高、生活方式的改变及地产产品的多样化，旅游地产正逐步过渡到旅居地产，并向强调服务的“旅居＋”时代进阶。旅游地产成为房地产销售的黑马。中国改革开放以来，经济发展的非常快，尤其是房地产行业，已经到了骤变的时候。现阶段，旅游正在成为一种新的生活、消费模式，是每一个人的生活组成部分。那么相对应，旅游地产就会成为新的投资热点。消费升级背景下，度假需求正在刚需化，以及城市刚需客户的外溢，旅游地产作为一种资产和一种消费品，具有增值保值的作用，符合政策精神，在全面调控之下被保护，旅游地产正成为开发商竞相涌入的投资热地。市场容量截至2016年底，累计旅游地产项目总数为8918个，全年旅游地产项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。随着旅游地产复合化程度提高，项目规模呈现上升趋势，开发体量上有小幅上涨，全年累计旅游地产总建筑面积为310736.1万平方米。在特色小镇、文旅产业利好政策，以及大量释放的需求刺激之下，各个领域的企业依然看好旅游地产。从项目所依托的资源来看，国民休闲度假旅游时代产品多样化影响，项目数量和用地面积最多的是包含“主题公园”、“游艇码头”、“古镇”等在内的其他旅游地产，分别新增110个项目和6001万平方米用地；紧随其后的则是“山地旅游地产”，有83个新增项目和4235万平方米新增用地。2016年绝大多数旅游地产项目的核心产品仍是传统强势的公寓产品和别墅产品；其中，部分项目兼具普通公寓住宅产品和别墅住宅产品。在政策支持以及消费升级的推动下，旅游投资呈现加速态势，旅游度假地产已然站在风口期。中国旅游度假地产产品，已日益呈现出综合化、多元化的发展态势。今后旅游地产的发展，将会以主题公园、高尔夫等某一项核心项目的旅游地产模式兴起。近年来，华侨城、绿地、云南城投、恒大、碧桂园、绿城等一线开发商纷纷布局文旅地产，云南、贵州、陕西都被文旅地产看好。陕西的旅游地产也如雨后春笋，宝鸡的关中天下、秦岭的皇冠健康小镇等一大批特色小镇已经陆续开建、落成。随着国民收入的提高、生活方式的改变、旅居产品的多样化，行业发展正逐步过渡到“旅居地产”，并向“旅居＋”时代发展。“旅居＋”则是在旅居地产基础上，旅居目的地更为重视硬件配套、软性服务，并打造社群概念，组织社群活动，使旅居客不仅住在当地，更要融入当地，成为“当地人”。格局分析2016年中国旅游地产投资开发企业数量有小幅上升迹象。2016年新增106家投资开发企业，截至年底开发和运营旅游地产项目的企业共有5403家。并且呈现开发集中度提高、专业化程度提高的两大特点。在旅游地产开发主体中，80%的开发主体都是房地产企业，但是随着企业开发业态的多元化，文化传媒类的企业基于自身比较丰富的文化资源以及现今流行的强IP（指强势品牌），在2016年整体市场当中表现十分活跃，在开发项目中占到5%左右。旅游地产10强开发企业分别为：恒大集团、碧桂园控股有限公司、雅居乐地产控股有限公司、万科企业股份有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、华润置业有限公司、世纪金源集团有限公司、首创置业股份有限公司、合生创展集团有限公司、北京万通地产股份有限公司。前景预测2017年，我国旅游地产将呈现出以下趋势：准入门槛越来越高。经过多年发展，旅游地产市场已经形成由传统旅游企业、房地产开发商、国外投资者以及与旅游无关联企业主导的竞争格局，出现一批旅游地产龙头企业，在优质特色生态旅游资源占有方面已经捷足先登，促使旅游地产行业集中度提升、品牌化发展时代正加快到来。项目定位主题化、差异化。行业发展日益趋向成熟，旅游地产开发很难再过度依赖自然资源，项目开发主体越来越注重通过主题化的定位凸显个性、特色和增强竞争力。功能趋向复合化，业态走向多样化。随着人们收入水平的提高，旅游消费的多元化需求不断被激活，旅游地产开发也随之从功能相对单一模式转向复合化，并日益成为不可逆转的时代趋势。和文化深度融合是新方向。借助高科技增强体验感；去地产化，强化产业链运作；旅游地产养生、养老化；由重资产向轻资产转型；旅游地产项目运作金融化；与互联网融合日趋紧密。面临问题尽管旅游地产进入第三次浪潮后，重新获得了发展的巨大机遇和成长空间，但是，仍然面临一系列的困难和问题。旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。现在，房地产受到很大制约，很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而，在各地大力推进旅游业发展过程中，似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展，对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感，甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。其次，土地利用面临多重困境的问题。旅游地产项目通常占地很大，从几百亩到数万亩，且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带，于是土地禁区出现了。而当地居民的利益平衡问题也较为严重。旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。项目定位不清晰的问题仍然存在，大多数旅游地产缺乏明确的文化主题，只是一些功能的组合。这样，就会出现发展方向的模糊不清，导致项目陷入可持续性成长的困境。产业结构和盈利模式的选择问题；市场需求的培育和引导问题；企业缺乏经验缺乏人才的问题。现在旅游地产项目大量推出，许多原来根本不做这项业务的企业也纷纷加盟，导致专业人才匮乏，很多企业只好强行跨界操作，导致的问题是，违反旅游地产的发展规律、发展方向偏离、投资运营成本大幅上升、经营绩效不佳等等。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:中研网

近年来，我国旅游市场呈现出稳定发展的态势。数据显示，2010年，国内旅游人数为21亿人次，国内旅游总收入达1.57万亿元，至2018年，该组数据已经增长为国内旅游人数55.39亿人次，国内旅游总收入5.97万亿元。9年间，国内旅游市场已逐渐演化出一个体量接近6万亿元的市场份额，与此同时，旅居地产成为市场催生出的新赛道。据了解，近年来，融创、恒大、碧桂园、荣盛等地产公司均在旅居地产领域进行布局，以寻求新的经济增长空间。其中，荣盛在顺应文旅市场趋势的同时，开创出“大健康+泛文旅”的康旅新模式，以新路径发展旅游地产。荣盛方面介绍，荣盛康旅不以房屋销售为核心，注重生活方式的打造和项目的持续运营。业主加入盛行天下，即可实现拥有一套度假物业，享受全球多处风景名胜旅居社区换住共享的权益，实现一处置业四季度假，旅居天下的候鸟式生活。目前，荣盛已逐步发展出拥有国内6大区域+海外版块，布局国内外35个度假区的康旅版图。抢占稀缺景观资源 规划旅居新格局业内人士分析，无论是对“健康”还是“旅行”，景观资源都有着重要的作用，因此，布局康旅产业往往离不开对“景观”资源的占有，尤其是稀缺的、不可再生的自然景观资源。荣盛浦溪水镇效果图荣盛方面介绍，稀缺资源是荣盛布局的特色，四年前荣盛跟随安徽实施“两山一湖”的旅游规划，在黄山、九华山、太平湖开始布局，目前已经形成了荣盛浦溪水镇等5盘联动的黄山战略。此外，荣盛康旅在全球布局了6+N个区域，共35个国际度假区，涵盖了“山、海、湖、林、原”等核心旅居度假资源，涵盖古镇游、海岛游、文化游、红色旅游等。多重资源支撑起荣盛康旅“一处置业，四季度假”的独特模式。“换住”新模式赋予不动产流动性业内分析人士指出，以往旅居地产常见发展后续有两种：或是借文旅做地产，住宅卖掉之后无人运营，项目整体陷入无人管理的情况；或是承诺一定比例的返租，但不一定能够兑现。在此背景下，荣盛康旅依托丰富的布局和独特的产业优势，开创出了全新的“盛行天下”全球旅居换住共享新模式。荣盛康旅介绍，“盛行天下”是由荣盛发展旗下荣盛康旅发起、盛行天下旅居联盟负责实施的组织，在保留物业保值、增值功能的同时，以“换住”的形式，赋予不动产“流动”的功能。加入“盛行天下”后，业主将获得“盛行权”，通过“盛行权”可以完成自己、亲戚、客户订房的操作，可定房型涵盖别墅、公寓等多种选择，并可免去物业费。数据显示，截至目前，荣盛康旅旗下已经囊括35个康旅国际度假区、14家五星标准度假酒店、15家特色公寓、5个特色小镇、3个滑雪场以及1个通用航空公司，整体客房达13000余间。（文/张旭）

近年来，我国旅游行业发展迅猛。根据文化和旅游部数据显示，2018年我国国内旅游人数达55.39亿人次，全年实现旅游总收入5.97万亿元，同比增长10.5%。根据世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，未来度假旅游将成为人们一种常态化的生活方式。1、庞大需求带动旅游地产发展在我国，旅游房地产迎来了自己的春天，旺盛的旅游需求和越来越便捷的交通助力了它的发展。在《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》中，第四和第六条关于升级休闲和鼓励养老的两大消费领域，如“乡村旅游富民” “产业基金发展养老”等，表明着旅游地产迎来重大政策利好。2016~2017年，可以称为房地产行业大佬进军文旅地产的元年，包括万达、恒大、融创在内的一批知名开发商，都在具有稀缺性的旅游目的地布局康养、文旅地产项目。从投融资层面来看，旅游地产的发展也是如火如荼。《2018文旅产业投融研究报告》指出，2018年文旅产业投融资事件共295起，投资规模合计1.37万亿元，其中文旅特色小镇和文旅综合项目合计129起，规模合计达1.27万亿元。2、生活不止眼前的苟且，还有诗和远方“生活不止眼前的苟且，还有诗和远方。”这句话勾起无数人对新生活方式的向往。远离城市喧嚣，让身心回归自然，享受原生态的生活，成为了忙碌的都市人追求“诗和远方”的一种选择，同时也让中国的文旅产业爆发出旺盛的生命力。上世纪50年代，美剧《了不起的麦瑟尔夫人》中女主全家每年都会去卡茨基尔度假。在自家的阳台上享受温暖的阳光，在户外进行划船、露营等丰富多彩的活动。而随着中国城市化人口的集中以及人口老龄化的加速，这种两城栖居、周末出行的生活方式也越来越为人们所接受。那么今天就为大家介绍一位旅游地产界的标杆式大咖：海上威尼斯。家门口的 “马尔代夫”说到度假，脑海里一定会浮现出阳光沙滩的美好画面，早些年东南亚海岛旅游是大家的首选。而海上威尼斯把阳光沙滩搬到了眼前，不用长途飞行就能体验到！它坐落于江苏省南通市启东市崇启大桥东圆陀角4A级风景区，是历时多年打造的世界级文旅大盘，位于长三角经济带区域，集游乐、文化、温泉、自住、颐养、休闲、商务、旅居等功能于一体，满足全方面的需求。这座家门口的“马尔代夫“在海景上就下足了功夫，围海7.23平方公里打造一片蔚蓝色的海域和绵延3.5公里的海岸线，并斥资6亿围堤筑坝、滤沙净水，形成极富观赏价值的双色海奇观。还原版移植了海南柔软细白沙，打造了“水蓝、沙白、椰林树影”的人工沙滩。让华东的朋友们也能躺在细软的白沙上美美地享受日光浴，感受清澈的海水翻涌的浪花。3、顶级配套和便利交通在这里不存在淡旺季，整个四季都格外美好。不仅仅是自然景观得天独厚，其配套设施也令人惊叹：32万平米奢华顶级配套、涵盖8.5万平米白金七星海景酒店、5.6万平米国际会议中心、2.2万平米饮食中心、2.6万平米娱乐中心、1.5万平米健康中心、0.4万平米商业中心、2.3万平米运动中心、3.5万平米羽毛球中心、4.4万平米网球中心和1.4万平米儿童娱乐中心，建有中小学校舍，为旅游与居住提供顶级配套支持。海上威尼斯，与崇明隔海相望，距沪陕高速口15公里，1小时直达浦东，临近上海浦东国际机场、虹桥机场、南通机场、启东直升机场四大机场，交通便捷。不仅有“诗和远方”，更有“眼前的繁华”。不仅仅适合度假，更可以居住。作为度假地产，海南海花岛项目曾将旅游地产推向高潮，引起了海内外置业者的广泛关注，而海上威尼斯项目位于长三角核心区位，与上海崇明岛隔海相望，这得天独厚的地理位置更是吸引了全国各地购房者。海上威尼斯就是一座让你想走就走，想住就住，暂时逃离工作享受生活的世外桃源。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

文/宋丁 中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任旅游地产这种业态在中国已经出现了二十多年了，业界和市场似乎已经很熟悉了。然而，近年来出现的一些政策导向和市场表现让很多人对旅游地产（现在很多人赶时髦，用上了“文旅地产”这个词）产生了疑虑，甚至政策面、地方政府、部分市场人士对旅游地产产生了排斥现象。问题出在哪里？主要是过去一些年里一些开发商打着做旅游的旗号，找政府拿到地后却一门心思盖房子，盖完房子就不管旅游了，最多糊弄一下，长此以往，政府就不耐烦了，甚至在相关政策里面直接表达出对旅游地产的警觉和排斥。说实话，政府、政策这么做，也是开发商活该倒霉。我举一个我亲自接触过的例子吧。一个全国著名的开发商（不便点名），前些年在西南某省会一口气向当地政府要了数千亩地，号称是做旅游地产，结果拿到地以后，把土地分为三大板块，一块做了高尔夫含别墅，一块做了一个欧陆小镇，其实就是房地产，这些都赚钱了，还有一块几百亩，承诺做一个主题公园，结果房子卖完了，开发商撂挑子了，说我做不了旅游，直接把这个小小的旅游项目丢回政府了。这不是“店大欺客”，这是“客大欺店”，骗着住了人家的店，还赖账，政府没办法，只好把这块地重新转让给一家当地的小企业。当然这是十几年以前的事了，现在恐怕没有人敢这么干了，政府也绝不会傻到让房企如此折腾。但直到目前，大量的旅游地产项目仍然充斥着“假旅游，真地产”的现象，比如近两年来的特色旅游小镇建设中，这种现象还真的不少。为什么会出现这种现象？为什么投资者都趋之若鹜地搞地产而对旅游却总是心不在焉？难道旅游有什么问题吗？这就涉及到一个基本问题：旅游地产是什么？不回答清楚这个问题，我看中国的旅游地产很难顺利地推进下去。从消费需求角度看，旅游地产是一种以满足城市居民休闲度假慢生活消费为目的的第二居所度假型产品。第二居所当然是针对第一居所的概念来的，所谓第一居所就是指一个家庭通常在城市内部日常居住的住房。而第二居所通常是指一个家庭在满足了日常居住的条件下，为了提高生活品质，在城市郊外生态环境良好、具有旅游休闲功能的场所购置的用于度假的房子。对于一个家庭来说，这两类房子在功能使用上有明显的不同，我们所说的“5+2”，五天工作，两天休息，大体可对应这两类住房，第一居所是与在城里5天工作配套的，第二居所是与在城郊2天休息配套的。前者显然是刚性需求，后者似乎有点奢侈性需求的味道，但是，从社会进步、消费升级的视角看，第二居所的刚性需求特点也日益明显了。我的基本观点是：一个高品质的城市家庭，在城居及工作之余，经常性地外出休闲度假，这是高品质生活的重要表现，外出度假，大部分人是通过住酒店、民宿等方式解决过夜问题，但也有一部分人则是通过购买一套城郊的度假房来解决长期性、稳定性的城郊度假居住问题，这些都是高品质旅游生活的表现，而这些城郊旅游度假区一带的度假房就是典型的旅游地产产品。从投融资角度看，旅游地产是现阶段推进旅游产业发展的重要的产融结合模式。直白地说就是，当旅游投资面临融资压力的时候，房地产的金融属性得以超常发挥，以房地产项目可便利地获得银行开发贷款，并且在正常情况下，盖房买房，这个流程障碍相对小，可以较快获得投资收益。这些收益在正常情况下，被用于融资和收益相对困难的旅游项目，以涵养旅游投资，推进旅游业发展。这就是旅游地产的全部奥秘，中国旅游地产的开创性企业华侨城多年来就是这么走过来的。看到了吧？旅游地产之所以在二十多年里能够长驱直入式地发展，根本原因就是两条，一个是消费需求在日益增长，必然强力推进旅游地产项目的发展，另一个是特殊的投融资模式，在旅游地产中，旅游出演的是“产”的角色，而地产不但出演“产”的角色，而且同时出演“融”的角色，通过地产获得大量信贷资金，房地产在完成度假房产产品建设的过程中，为旅游项目的推进积累了大量开发资金，使得旅游项目可以持续开发建设。从目前中国旅游业发展的态势看，这种第二居所式的旅游地产还处在快速崛起的阶段，因为中国人均GDP接近1万美元了，这已经进入到国际公认的休闲度假时代，度假消费的一个重要标志就是过夜者占比明显上升。现在各地大力发展旅游，追求的一个重要指标就是提升过夜游客的总量和占比。如何过夜呢？一个是短期性过夜，就是住酒店、住民宿、住房车、住帐篷等等，长期性过夜，就是购买度假房，经常性地前往居住度假。这种以度假为目的的第二居所是一种高品质的度假消费生活方式，全世界都通行，尤其是发达国家大量存在，目前在中国属于方兴未艾的事业，遗憾的是，由于一些开发商以第一居所的高周转开发模式推进第二居所度假房旅游地产项目的开发，导致出现一系列的重地产、轻旅游的不良现象，这直接影响到不少地方政府的政策方向，就是开始强化管控，甚至拒绝开发商在旅游项目配置度假房。这就走到另一个极端了。你想想看，一个度假的地方，不让投资者建度假房，这个度假区的度假功能就是缺失的，甚至不能称为度假区。从投融资的角度看，你不让投资者建房，只让他搞旅游投资，请问资金从何而来？未来收益如何平衡？这很现实，来不得半点矫情和愚蠢。旅游和地产从某种意义上说，就是旅游业发展中的“产融结合”关系，要求投资者只做旅游，估计很多人只能放弃，因为他明白，这种单做旅游的项目投资，很可能倒在资金匮乏和投资收益不佳的路上。是不是所有旅游投资都必须依赖地产呢？是不是所有旅游投资都融不到资呢？是不是所有旅游投资都难以获得良好收益呢？不是的，大约有10%的旅游投资可以独善其身，其他90%的旅游投资存在不同程度的单独投资风险，这已经被大量事实证明了，因此投资者并不傻，他们希望以旅游地产的形式介入旅游开发，是一种具有地产融资性质的开发投资模式，是符合当下中国旅游业发展的现实的，政府要做的并不是阻止旅游地产模式，而是对“假旅游，真地产”的开发行为进行打击，对“弱旅游，强地产”的行为实施严格监管。阻止了旅游地产，就是阻止了一种旅游业的大趋势，就是阻止了一种在旅游业发展中依托市场化出现的特殊的“产融结合”的发展模式。行文到此，我想对旅游地产的投资者说一声：珍惜手中的旅游地产开发机会吧，再也不要搞什么“假旅游，真地产”了，连累了旅游地产的名声不说，关键是你的机会可能没有了，任何政府都不会纵容你借助旅游名义拿地，却在上面只管盖房子，千万不要再干这种竭泽而渔的蠢事了。我也想对地方政府说一声，纵然旅游地产发展中出现一些问题，但你们真的不要再讲什么“旅游区坚决不能搞房地产”这样的决策了，因为旅游区的房地产就是度假房，没有度假房，那还是度假区吗？政府可以决定在哪类度假区里开发或不开发度假房，政府可以控制度假房的总量，尤其是要对投资者在旅游投资开发方面提出严格的刚性要求，但是，你真的不能命令人家在任何度假区里都不许建度假房，因为这会成为国际笑话好不好？何况，目前条件下，地产融资能力远远高于旅游融资，以地产融资直接间接扶持旅游，这不是很好的产融结合模式吗？应该支持才对啊！