洛阳房地产研究报告

不知不觉，2019年已经落下了帷幕，我们迎来了崭新的2020年。在这辞旧迎新的日子里，总免不了要做一下年终的盘点。回顾2019年的洛阳房地产市场，房价持续上涨，供应量和成交量都有所增加，成交主力区域逐渐发生变化，在“一中心六组团”的战略之下，出现一些大热板块！一些房企异军突起，在2019年成绩亮眼。一、年度商品房供应2019年，洛阳商品房供应量为32831套，供应面积为368.7万㎡，与2018年的26160套，281.8万㎡相比，分别增加了25.5%和30.8%。二、年度商品房成交2019洛阳商品房共成交28858套房源，相比2018年的23851套，增加了21%。2019年洛阳商品房成交面积约313.5万㎡，相比2018年的263.6万㎡，增加了18.9%。成交金额达279亿元，创历史新高。三、年度住宅供应2019年，洛阳商品住宅供应量为25469套，供应面积为303.4万㎡，与2018年的20167套，227.5万㎡相比，分别增加了26.3%和33.4%。 四、年度住宅成交据克而瑞研究中心数据显示，2019洛阳商品住宅共成交23342套房源，相比2018年的19047套，增加了22.5%。2019年洛阳商品住宅成交面积约272万㎡，相比2018年的230万㎡，增加了18.3%。五、年度房价走势分析2019年，洛阳商品住宅整体成交均价约8943元/㎡，与2018年的7880元/㎡相比，上涨了13.5%。从2019年的数据来看，洛阳的房价整体处在一个上涨的态势。截止到2019年12月，商品住宅成交均价9699元/㎡，环比上涨了11%，同比上涨了8%。六、年度住宅存量库存方面，据克而瑞研究中心数据显示，截止到2019年12月底商品住宅存量403.65万㎡ ，去化周期约17个月。七、区域供应表现从各区供应量来看，2019年老城区成了住宅供应面积和供应套数最多的区域，供应量达到86.5万㎡，供应套数7278套。这得益于老城区近年来的不断崛起，大牌房企不断进驻，单单一个道北片区就云集了碧桂园幸福里、保利林语溪、建业定鼎府等诸多楼盘，有着大量的集中供应。八、区域成交表现从各区成交量来看，成交主力区域易主，2018年成交面积最多的区域是洛龙区，2019年变成了老城区。老城道北板块崛起，再加上区域的利好，房企的品牌效应，让众多客户的目光汇集于此。在2019年，洛龙区成为成交面积和成交套数的第二名；瀍河区紧随其后，位居第三。九、成交结构表现以面积划分，2019年1月份到7月份，洛阳的主力成交面积段为120-140㎡的较为宽敞的三房户型及四房户型，这一部分客户基本上是改善型客户。从8月份到12月份，主力成交面积段有所变化，转变成了90-120㎡的小三房户型为主，其次是120-140㎡的户型。但基本上都还是三房、四房产品。这说明，一方面，随着时代的发展，洛阳市场的产品以满足刚需族、改善族为主流，三房当道，成为主要的成交户型，市场上的两房户型已经越来越少。另一个方面，由于房价不断上涨的因素，人们购买的户型越来越趋于紧凑，以降低总价和还款压力。十、成交项目排行2019年，洛阳商品住宅销售金额TOP15项目合计销售155.79亿元，有6个项目销售金额超10亿元。其中恒大绿洲以20.08亿元的销售金额，稳居第一；第二名为建业定鼎府，销售金额16.86亿元；保利大都会紧随其后，以16.80亿元位居第三名。住宅销售面积榜上，TOP15项目合计销售面积为157.32万㎡，有7个项目销售面积超10万㎡。其中，恒大绿洲以24.04万㎡的成绩荣登项目销售面积榜榜首，建业定鼎府以20.94万㎡位列榜单第二，保利大都会以15.94万㎡的销售面积位居第三。十一、成交房企排行2019年，洛阳房地产销售业绩TOP15企业合计销售187.52亿元，销售面积TOP15企业合计销售204.97万㎡。其中，建业地产深耕洛阳，项目遍布市区多个区域，以52.85亿元、59.62万㎡的销售业绩蝉联销售金额、销售面积双榜冠军；中国恒大以20.08亿元、24.04万㎡，位居销售金额榜单第三名、销售面积榜单第二名；绿都地产2019年不论是在土拍市场，还是在商品房销售方面，表现都十分亮眼，以20.35亿元、21.15万㎡，取得销售金额榜单第二名、销售面积榜单第三名的优异成绩。十二、商业及办公克而瑞研究中心报告显示，2019年，洛阳商业市场供应量27.7万㎡，成交量约12万㎡。相比于2018年，不论是在供应量还是在成交量方面，均有所增加。其中，伊滨区在供应方面，达到12.3万㎡，占比44%，是商业供应的主力区域。2019年，洛阳办公类产品供应量13.3万㎡，成交量约14.5万㎡。相较去年均有所增加，尤其是在供应量方面。涧西区的供应量最大，为6.1万㎡；高新区的成交量最大，约6万㎡。十三、未来展望在“房住不炒”的大方针下，政府多次强调不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。房地产发展总体平稳、健康、有序。因此洛阳市场整体价格在政府的监控下，大致会保持一个较为平稳的态势。十四、市场预期就洛阳市场来看，土地市场释放量加大，一线房企城郊开发升温，城市快速交通设施大大改善。综上因素，2020年洛阳楼市将进入平稳盘整期。城市主城区之外的大热板块，楼盘集中，将会产生激烈的竞争。随着城中村开发告一段落，老厂区改造开始，城郊开发四面开火，伊滨区的建设蒸蒸日上，明日新城将释放大量土地供开发商开发，购房者买房选择的余地较大。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源: 优质内容推荐拆拆拆！东莞1栋20000m?违建被强拆！现场画面曝光……5962亩！吸金超160亿！洛阳土地市场年终盘点！市交通运输局局长：2024年，中山将可一小时到达大湾区其他城市！

2019年中开始，全国一线城市房价上涨趋缓，除了中国特色社会主义先行示范区深圳楼市提振，其他一线城市基本保持稳步下行；省会郑州普遍降价三、两千，消化量比去年同期下降30%以上，洛阳楼市一枝独秀，两次勇摘全国房价上涨桂冠，仿佛冬天里的一把火，不知愁之滋味！伊滨区奥体中心效果图一、金科地王，吹响2019洛阳楼市高歌号角2017年洛阳商住土地成交17宗、2018年34宗，2019年超过40 宗（还未到元旦），达到5000亩年初确定的目标，土拍市场有望完成150亿入账，加之楼市销售约400万方、350亿，房地产总体贡献500亿，GDP占比10%。去年跨进万亿俱乐部的“国际郑”，GDP房地产贡献接近40%。碧桂园玖锦台地块以1401万/亩，楼面价7005元/㎡，刷新洛阳新地王价格！年度主要拍地地块：（1）金科地王：1月17日，位于洛龙区关林路与定鼎路交汇处，占地117亩，容积率3.5，总价13.19亿，成交单价1121万，成交楼面价4804元/㎡，成为近年来洛阳总价地王。该地块在2018年11月曾经拍卖过一次，成交价851万/亩，由于未能达政府预期，最终流拍。（2）碧桂园地王：5月24日，位于洛龙区香山路与定鼎门街交叉口东南角，出让面积100亩，容积率3.0。华润、金茂、保利、旭辉、金地、碧桂园等，据说有16家房企之多，最终以总价14.01亿，单价1401万元/亩，楼面价7005元/㎡，被碧桂园摘得，土地单价再次刷新洛阳，成为洛阳总价单价楼面价“三料地王”！（3）绿都地产：8月14日， 位于涧西区科技西路与创业路交叉口西北角，土地143.288亩，容积率3.0，成交价为707万元/亩，成交总价10.1亿元！8月21日，洛龙区滨河南路和子美街交叉口东南角地块，总面积180.587亩两个地块，容积率3.5，以969万元/亩和981万元/亩，总价约17.5亿成交。（4）格润小镇：8月21日，洛阳联袂置业有限公司以约7.29亿元总价成交，摘得高新区丰李片区洛宜快速路与元稹北街东南角两个地块，总面积177.017亩，容积率2.5，成交单价412万元/亩。洛阳联袂置业有限公司是洛阳银润控股公司，一个月后格力地产入股，占股51%，项目命名“格润小镇”。（5）建业地产：6月24日，建业7.21亿收购“洛阳住总”60%股权，建设用地927亩，楼盘更名建业定鼎府。9月18日，摘瀍河区史家街与规划路交叉口西南角地块，总面积36.5亩，容积3.5，以单价750万元/亩、总价2.73亿元成交，备案名建业中州府。11月27日，瀍河区安居路与中州东路交叉口东北角。地块面积约为73.146亩，建业报起拍价377万元/亩，该地块在9月18日曾经进行过一次拍卖，当时的起拍价仅为340万元/亩，建业竞拍到680万元/亩，最终未达到低价，成交流拍。另建业于2018年12月摘得瀍河区滨河北路74亩地块，开发新盘建业·滨河珑府；2019年12月30日即将开拍的建业·贰号城邦后续地块，都表明了建业重资产项目深耕瀍河的决心。（6）四、五月间，伊滨区华耀城拿地950亩，开发大型专业市场，尽管这一产业已经落伍，不如当年“万人空巷”抢购一铺的场景，还曾记得十来年前瀍河区“百年家居”开盘的盛景吗？一辆辆大巴车从城区四面八方拉过来买铺客户，跟领导打招呼才能挤上一个名额。如今关林等区域城中市场外迁，多少给了这种大型专业市场一些喘息的机会，起码第一波被拆迁的“失铺”商户，还是能填满首期开盘销售。华耀城154万/亩低价配送的200亩住宅用地转给了一线地产佳兆业开发，土地差价收益几个亿没问题，因为与市场价每亩有200万的差额。华耀城效果图 绿都、建业在年度拍地、并购中表现突出，绿都以27亿摘得年度“拍地王”。近年绿都开发品质有目共睹，大有超越河南“地产一哥”建业趋势；建业近两年洛阳发力，并购、代建十余个项目，几乎每月都有建业新项目合作成功喜报，大有超越其大本营郑州开发体量之趋势，郑州市场占有率在逐年下降，总部搬洛阳，或许更恰如其分，“洛阳欢迎你”！二、一线房企扎堆进驻 本土企业下乡种地中梁壹号院、蓝光钰珑府、佳兆业水岸新都、金科绿都天宸、融创河洛宸院，绿地、金茂……，一线上市房企大佬，相继赴洛，开疆拓土。2017年开始，在郑州拼杀抢地的国内前20强房企，高地价竞争激烈，厮杀血淋，纷纷下地市开辟新战场。第一站绕过洛阳，下许昌、南阳等地，等一年后许昌“崩盘”回过神来探看洛阳，已无地可找，错过了当时洛阳楼市刚回暖、销售不畅，不少项目寻求“卖身抵债”的合作机会。金科绿都天宸效果图不差钱的融创进驻洛阳不参与土拍，与凯瑞置业土地合作“宸院系”城郊两个项目，一改原有核心区拿地的“顺驰”风，深耕郊县，目前形势下，并不看好。最新数据显示前十一个月，融创国内销售首次超越万科（据克而瑞最新发布的2019年1-11月房企销售TOP100），16年前孙宏斌被王石在某次大会上数落，扬言“中长期目标是超越万科，做中国地产一哥”，终于雪耻、成为现实。蓝城进驻洛阳，热衷于合作开发，先与洛龙区秉宸实业合作开发蓝城·蘭园，后与瀍河区蓝湾印象合作开发蓝城·玉园，魏坡文旅地产开发项目也在前期规划设计中，一期计划推出500亩，预计会出驰名地产圈的“桃李春风”产品。蓝城、建业，两大代建品牌将在洛阳楼市上演“双簧”。面对“强敌入侵”，本土强豪纷纷退避三舍。排名靠前的中弘、君河湾、开元壹号等同去宜阳拿地厮杀，市区动辄千万的地价，真是拿不起，百十亩就要十个亿，尽管这两年卖的不错，哪能积蓄十个亿呢？另一个“土豪”增凯还有道北兰溪最后一个地块可以继续开发，手握道北老310国道千亩“红瞰”的凯瑞，拿出远郊的两个地块“卖身”融创合作，专心开发红瞰产品。红瞰效果图据悉，洛阳自贸区对外经济投资公司（政企）控股了元阳隆城项目，后续1000亩建设用地将陆续推出，开启城北第一大盘。本土一线房企之下的中小企业，更是无力竞争，只能随之下放县域，“开荒种地”。未来的城区市场，是外来一线上市房企的天下。“城头变换大王旗，山重水复已绝路”！三、副中心框架拉大 大基建如火如荼6月70城房价变动情况里，洛阳的新建商品住宅以2.5%的环比涨幅位列第一，风头盖过了北上广深等一线城市，以及武汉、成都等一干网红二线城市，显得分外扎眼，这成为洛阳网络吃瓜群众欢呼的日子，太久没有“刷屏”了！曾几何时，洛阳还能跟郑州较真，平分秋色！前些年洛阳有近十年发展停滞，郑州借助一个年出口2000多亿的富士康落地，满血复活！北突黄河开疆扩土、广纳天下豪杰，打通欧亚大陆通道、设立空港区，跨进万亿俱乐部。脚踢只会“火车站拉客”（抢人大战）的“睡狮”西安，拳打中部五省“文化之都”长沙，扼守三镇百年的“头哥”武汉也没放在眼里，“国际郑就是世界中心”!新晋来了两个江浙领导主政，国际郑膨胀的“野心”更强了：天地之大，哪里是我的腾龙之地……洛阳规划馆洛阳副中心城市的口号吆喝了十几年，2019似乎才提上日程，黄河流域环保治理开发、省一把手落地调研确定、大型城建建设如火如荼、周边县域表示归心（义马、渑池、汝州等），双核驱动、快马加鞭，才能突出河南的实力，作为排名全国第五生产总值的河南省，给外界的感觉还是一个不富裕的地域，是从前太多的穷苦、口碑、印记造成的，为什么？我们没有陕西那样的文化自信，我们只有已经腐朽了数百年的千古名声。打造“洛阳国际化旅游城市目的地”是河南双核的“洛阳特色”，去打造什么“国际化都市圈”不切合实际的定位，想想受尽万般宠爱、千亿钱砸的“国际郑”还没有形成“国际化都市圈”，前天拉洛阳、昨天拉开封、明天拉许昌、后天拉新乡......，“千年老二”凭啥形成“国际化都市圈”？洛阳的特色在灿烂的华夏文化，老外世界认你，不在于如何都市发达，而在于千年的文化璀璨展现！2019洛阳打通了王城高架、洛吉快速路、瀍涧大道；地铁一、二号线全线隧洞贯通；巍峨的应天门复原展现让洛阳找回些许“大唐东都”的自信；二里头博物馆开放让洛阳千年帝都的时间证据又推向更前；伊滨区重新启动，伊滨医院、大剧院、奥体中心、科技馆将陆续开工，预计三年内建成，万众期待、千呼万唤的城市“五期规划”就要出台，美好画卷即将打开，但愿这不仅仅是“中国梦”！四、董小姐 格力造房盼望着、盼望着，等到花儿也谢了，洛阳人民翘首盼望的“洛阳产”格力新能源汽车、格力电器没等来，格力生产的房子，先行上市！2017年8月董明珠携“300亿”在洛阳高新区丰李片区打造万亩银隆新能源汽车+格力智能制造产业基地两个产业园，建成后将实现年产1万辆纯电动商用车、5000辆纯电动特种专用车、5000辆新能源环卫车，以及新能源皮卡车、纯电动农机具等多个新能源车型，这是银隆第八个产业基地。两年时间过去，位于丰李镇的格力产业园一期厂房已落成半年，董大妈期间来过几次督导进度，至今还没有消息从这生产出新能源汽车、格力电器。然而，洛阳第一个格力主导开发的楼盘“格润小镇”审批备案面世了！洛阳联袂置业有限公司开发的格润小镇，占地250亩，容积率2.5，单价412万元/亩，其中格力电器占股51%，格力电器（洛阳）有限公司是珠海格力电器股份有限公司的全资子公司。两年前拨给格力万亩产业园中有2000亩商住配套用地，当时地产圈内反应：格力是来做地产的，不管格力是否来圈地，能来洛阳这种三线城市，势必会带动洛阳的招商投资风向，谁让我们是三线城市呢！有客人垂顾已经是荣幸之至！还要什么电动车！格力进入洛阳地产开发对市场的影响：（1）“宜阳截杀”：地块位于洛河南岸滨河路与洛宜快速连接线上，东有区域明星“建业桂园”接近尾盘，西有大把宜阳区域沿线绿城桃花源等楼盘，宜阳明年将进入血拼，三、四十个楼盘摆开阵势，其中不乏洛阳本土一线企业如君河湾、中弘、开元壹号、建业壹号城邦等“赤膊上阵”，“格润小镇”如扼守宜阳通道入口的山大王，大有“此山是我开、此树是我栽、要打此路过、留下买路财”之势！市区想去宜阳购房的客户，大半会被截胡，销售市场不会差。（2）摘地价低：东距同期摘地的绿都中梁·河风雅叙项目不过一公里，地价却比人家低四成，大有成本低的优势，不怕价格拼杀。（3）品牌不差：格力联手洛阳当年号称第一品质的“银润中央广场”开发商银润置业，旗下克里斯汀（同名还有品牌物业公司）、华阳大酒店在洛阳酒店行业是两个翘楚，品牌不比建业、绿都掉份儿，再加上董大妈的格力助阵，谁怕谁？大不了拼杀的时候董大妈多送个手机、再送个中国人不用去国外买的电饭煲！（4）容积率低：2.5的容积率市场摘地项目中偏低，前期规划几栋市场疯抢的洋房产品少不了，东边的竞品楼盘“和风雅叙”出什么价，送格力全屋家电与之抗衡。格力丰李板块还有2000亩商住开发用地蓄势待发，未来这个地块启动将影响整个城西楼市格局。格力地产在珠海、广东一些地区有不少开发项目，美的地产、海尔地产（集成卫浴）在家电圈业内都有相当的影响力。通过导入产业低价拿地，已经替代原有品牌开发商优惠拿地模式，因此才有地产“头部企业”碧桂园之产业小镇、恒大之造车、融创之接盘万达文旅转型模式。未来的董大妈形象将不止于自家空调、手机、电饭煲……为格力卖房代言：“我看中！好房子，格力造！”五、贝壳分销垄断市场 开发企业苦不堪言12月10日上午，郑州南三环千亩“某创城”周边沿路拥堵、涌入上千“看房客”（据悉一半是中介人员），售房部被围得水泄不通。被原价13000元/平米，降价3000忽悠来的看房客折腾一上午未见到现场公布售价，导致周边楼盘当日无客，当地自媒体发文：“用套路价格扰乱市场，今天，多少地产从业者们，崩了心态！利用抄底心理，赤裸裸地戏弄郑州购房者，今天，又有多少郑州买房人，崩了心态”！这就是近期郑州地产圈人人喊打的“贝壳二手房”导演的专场看盘会。11月中下旬，郑州楼市自媒体公号讨伐宇宙第一大分销公司--贝壳文章此起彼伏、声泪俱下……不到三年时间，贝壳郑州，如星星之火燎原、烧尽“芸芸众生”！郑州贝壳，一路收编、扩容，如今已达千家门店、数万之众，能让一个楼盘生，也可命其死，愣是捏住开发商七寸：不听招呼，捏死你！据说郑州是出京第一站，初入之时，以0.5%佣金横扫二手房江湖，市场行情为1.5--2%，一时间郑州二手房市场大厦瞬倾，作鸟兽散、纷纷倒戈，更有甚者认贼作父，面北称爹！一统江湖后，贝壳对郑州各大门派楼盘进行围猎：要么接受独家分销，要么围你个水泄不通，让客户进不来。短短数月间，各大掌门纷纷缴械，甘愿凌辱，于是乎贝壳分销佣金达到4%，坐场销售的代理公司只能拿到1--1.5%。月销售额与场外千军万马的贝壳相差千里，于是开发商纷纷解聘代理公司，拱手相让与贝壳。开发商一句：管你吃喝、供你豪宅（售楼部）、圈养美女、享丝竹之乐……，人家贝壳风里雨里、拦街劫路，万般辛苦，万马军中取敌将首级如探囊取物一般，要尔等何用？于是乎代理公司、推广公司、渠道公司、各大媒体……清至帐外喝西北风，因此才出现近期千夫所指一贝壳的江湖景象！近年，在一线上市房企高周转风潮引领下，整个行业不思进取、不求创新、阉割营销、废黜推广......才有贝壳的上位，在强大的资金实力重锤下，没有不缴械投降的（据悉贝壳有打一个多亿锁定独家包销的案例），在强大的资本市场面前，情怀就是个屁（大意孙宏斌说的）。独孤门派绿城掌门宋卫平那套品质、情怀大大的行不通，随着绿城排名一降再降，最终宋老板也被资本扫地出门，离开创业二十余载的绿城集团，地产一线江湖再无宋大侠！（默哀三分钟）俗话说前有车、后有辙，螳螂扑蝉，黄雀在后。君不见一线房企在高周转模式下：狼烟四起、攻城略地、肆意屠城。每到一处烧杀抢掠、必成焦土！当地开发商纷纷退避乡里，无地立足，或接受整编，改嫁易姓。洛阳贝壳也联手本地“二手房一哥”懿皇中介，抵制“拒不缴枪”的本土拥有近百家门店的后起之秀房联行，威胁开发商，“有他没我”，迫使房联行与58同城合作，提气壮胆。渠道营销在洛阳的影响力没有郑州大，洛阳是三线城市，城市规模小，楼盘数量少，购房者还不习惯找中介看房，但对于城郊盘导客，具有不可忽视的力量。六、 2020 明年会更好？中原地产的数据显示，11月全国房地产市场调控政策发布高达72次，而去年同期只有20次，这其中主要就是限购放松和人才引进。中山、东莞、成都有限度放开限购，珠海规定本地户籍外本科学历即可购买首套房。近两年所谓人才大战，出发点都是为了卖房，抢人成了劫道，到了无底线程度，让下一级城市人才难留、发展受阻。网络流行的西安抢人段子：火车站民警查身份证，发现不是本地的带派出所立马办理西安入户。2019《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》显示：银行2/3的房贷资源是被投资客占用的，1/2的房贷浪费在了空置房中，85%的购房者都不是刚需，投资客是刚需客的4倍。刚需们是在用15％的微弱力量与庞大的85％在竞争。房地产不是被刚需推动的，而是被投资驱动的，这才是楼市的真相！大城市的房子即将进入内部循环，变成有房人之间的封闭的圈内置换游戏。就洛阳市场来看，今年土地拍卖市场释放继续加大（5000亩），一线房企城郊开发升温，城市快速交通设施大大改善，郑州房价一降再降，吸引大量洛阳投资客，综上因素，2020洛阳房价将进入平稳盘整期，不会有明显的涨价，城市主城区之外的楼盘，房价、销量都有可能回落。作为刚需不用着急上车，随着城中村开发告一段落，老厂区改造才刚刚开始（13#、14#、23#街坊明年进入实质性开发），城郊开发四面开火，伊滨区几大场馆开工建设，明日新城将释放大量土地提供开发，选择买房的余地众多。沿洛宜快速通道向西，绿城桃花源、湖滨美院、建业世悦府等低密度楼盘一路开花，加之宜阳2019年出让近60宗土地，中骏、碧桂园、建业等轮番登场，明年宜阳市场将上演“百舸争流”、进入血腥拼杀！。十年来，洛阳市场宝龙、泉舜、升龙、盛唐、天城“你方唱罢我登场”的闽系地产又有新兵，全国15强旭辉首次入洛，道北史家湾232亩协议地块已经启动，将是明年城中村拆迁改造重点楼盘；香榭里兰溪最后的134亩地，建业定鼎府后续开发等，再次将该片区的人口密度提升到一个新高度。元月，碧桂园山河城、港龙雍河尚院西侧，将有5宗地竞拍。元阳隆城千亩地块由自贸区控股的投资公司入股，明年也会推出上市。随着瀍涧大道、王城大道快速路、洛吉快速通道的建成通车，洛阳最大的规模的营庄立交、玻璃厂路高架的建成，道北区域将提速“融城”，15分钟即可深入到新区市政府商圈、高铁站等区域。偃师首阳新区是最新“萌动”的版块。近日偃师市政府与万达商业管理集团签约，万达广场将落户于此。310国道东延线、中州东路、九都路、滨河北路、古城路等一路向东，缩短“融城”时间距离。区域目前有建业森林半岛、联信隆庭、偃师君悦蓝庭、云星地产、报社九鼎等项目开发，值得期待。洛阳作为副中心城市首次被省领导作为实施的战略目标提出，加快豫西地区（渑池、义马）、济源、汝州等融入副中心都市圈，会带动当地与洛阳城区的连接段开发建设，同样会释放大量建设用地，繁荣房地产开发，无论对于购房者还是开发商，选择的余地都很大。2020 洛阳楼市更美好！（文/小居）

据房天下大数据显示，楼盘的户型、楼盘的单价和楼盘所在的区县商圈是用户选择楼盘最为关注的三大因素。12月，洛阳购房用户最关注度的区域为洛龙区、西工区、老城区；最关注的楼盘为瀍河区的恒大绿洲、西工区的和昌·云庭和洛龙区的开元壹号。针对楼盘的属性，洛阳用户主要关注的是楼盘的户型、楼盘的单价和楼盘所在的区县商圈，关注度占比分别为36.84%、34.11%和21.77%。图：楼盘属性关注度排名数据来源：房天下数据中心区域关注度排名12月，用户最为关注的洛阳新房楼盘主要集中在洛龙区、西工区、老城区，关注度占比分别为28.50%、13.21%、12.13%。表：楼盘区域关注度排名数据来源：房天下数据中心商圈关注度排名12月洛阳对于新房楼盘，用户最为关注的商圈是道北，关注度占比为12.94%，其次为龙门高铁站，关注度占比为9.56%，大学城用户关注度排名第三，关注度占比为7.34%。表：楼盘商圈关注度排名数据来源：房天下数据中心楼盘关注度排名12月份洛阳楼盘关注度最高的是恒大绿洲，关注度占比为4.81%，和昌·云庭排名位列次席，关注度占比为4.59%，开元壹号位列第三位，关注度占比为4.32%。表：楼盘关注度排名数据来源：房天下数据中心居室关注度排名12月份洛阳针对新房，用户最关注的居室为三居，关注度占比为38.27%，其次为两居，关注度占比为19.62%，一居用户关注度排名第三，关注度占比为16.63%。图：楼盘居室关注度排名数据来源：房天下数据中心楼盘面积关注度排名12月份洛阳针对新房楼盘，用户最为关注的面积大小的是70-90㎡，关注度占比为20.13%，其次为50-70㎡，关注度占比为14.07%，110-130㎡用户关注度排名第三，关注度占比为14.07%。表：楼盘面积关注度排名数据来源：房天下数据中心楼盘单价关注度排名12月份洛阳楼盘单价中用户最为关注的是5000元/㎡以下，关注度占比为31.49%，其次为5000-6000元/㎡，关注度占比为14.82%，6000-7000元/㎡用户关注度排名第三，关注度占比为13.27%。表：楼盘单价关注度排名数据来源：房天下数据中心

1-3月导读基础数据快览：1-3月全市商品房累计供应79.25万平方米，同比减少55.34%。其中：中心城区累计供应30.06万平方米，同比减少52.80%；九县（市）累计供应49.19万平方米，同比减少56.76%。3月全市供应13.74万平方米，同比减少61.68%。其中：中心城区供应8.26万平方米，同比减少14.05%；九县（市）供应5.48万平方米，同比减少79.12%。1-3月全市商品房累计销售121.00万平方米，同比减少31.90%。其中：中心城区累计销售65.30万平方米，同比减少11.20%；九县（市）累计销售55.70万平方米，同比减少46.52%。3月全市商品房销售30.17万平方米，同比减少51.35%。其中：中心城区销售25.24万平方米，同比增加1.77%；九县（市）销售4.93万平方米，同比减少86.75%。1-3月全市二手房累计交易28.38万平方米，同比减少52.41%。其中：中心城区累计交易24.15万平方米，同比减少52.80%；九县（市）累计交易4.23万平方米，同比减少50.26%。3月全市交易8.69万平方米，同比减少59.16%。其中：中心城区交易8.45万平方米，同比减少51.77%；九县（市）交易0.24万平方米，同比减少93.62%。1-3月城区商品住宅合同签约均价9642元/平方米，同比上涨16.59%。九县商品住宅合同签约均价4706元/平方米，同比上涨18.36%。3月商品住宅合同签约均价9632元/平方米，同比上涨18.40%，环比下降9.37%。九县商品住宅合同签约均价5181元/平方米，同比上涨24.14%。1-3月份洛阳地产的整体表现洛阳整体（包含九县六区）一季度的供应销售较去年同期相比呈现下降趋势洛阳整体（包含九县六区）一季度的供应销售较去年同期相比呈现下降趋势。1、洛阳土地市场（1）洛阳1-3月土地拍卖详情（2）洛阳1-3月土地成交情况概述2020年1-3月份洛阳成交土地14块宗。其中住宅兼商业用地成交5宗；商服用地成交1宗，科研用地2宗，工业类用地2宗，加油加气站1宗，充电桩用地1宗，批发市场用地1宗，文化设施用地1宗。值得一提的是洛龙区，在1月又有一地块出让，被广利街、政和路、定鼎门街和泰康路围合，编号是LYTD-2019-60。周边是公务员小区、洛龙区龙泰小学、实验中学。距离市政府仅有1公里左右，是近期洛龙区出让位置最好的地块。被洛阳康溪桥置业有限公司拿下！成交价为底价成交，850万元/亩，成交总价约3.8亿元。但该地块也有一定的要求即建成后需现房销售。另外，正弘控股集团，与7家房企共同竞拍位于伊滨区玉泉街与兰台路交叉口东南角的地块，在历经近4个小时，242轮竞拍后，摘得地块。除此之外，位于高新自贸区片区，正弘控股集团还将在高新自贸区片区建造正弘·自贸金湾。这是2020年度洛阳市第一批重点建设项目之一，正弘·自贸金湾一期项目，总建筑面积56.4万㎡，主要建设180米超高5A甲级写字楼、大型购物中心、特色商业街区及其配套设施。至此，正弘在洛的宏图大计在洛阳拉开大幕。2、洛阳楼市整体表现（含九县六区）1-3月份，全市商品房累计供应79.25万平方米，同比减少55.34%；全市商品房累计销售121.00万平方米，同比减少31.90%。3月，全市商品房累计供应13.74万平方米，同比减少61.68%；全市商品房累计销售30.17万平方米，同比减少51.35%。受到疫情影响，洛阳整体（包含九县六区）一季度的供应销售较去年同期相比呈现下降趋势。随着疫情缓解，3月洛阳逐步复工复产，市场开始有回暖迹象。从供销关系上看，洛阳市场销售情况整体要好高于供应数据。一方面是受年前环保调控压力以及年后疫情影响，从2019年底开始，全市所有在建房地产项目基本均处于停工状态，影响市场上的供应。另一方面，市场停滞期间的购房需求在复工后得到了释放缓解。除此之外，更重要的因素还有省委省政府提出加快洛阳副中心城市建设，与郑州错位发展、协调联动，共同打造引领全市发展的‘双引擎’”利好消息影响，也在一定程度上刺激了商品房销量。随着企业全面复工复产，洛阳房产市场将逐步走进正轨。1-3月份城区楼市的整体表现1、1-3月城区楼市整体表现数据来源：和利时统计房管局公布相关数据1-3月，城区累计供应30.06万平方米，同比减少52.80%；城区商品房累计销售65.30万平方米，同比减少11.20%。一季度商品住房累计均价9642元/平方米，同比上涨16.59%。3月，城区商品房供应8.26万平方米，商品房销售25.24万平方米，同比增加1.77%。3月商品住房均价9632元/平方米，同比上涨18.40%，环比下降9.37%。由于受到疫情影响工期暂停，企业复工延迟等，导致一季度及3月单月，全市商品房供应量以及销售量较去年同期均有所减少。从市场开盘情况来看，项目开盘主要集中在年前以及疫情稳定的3月。从开盘项目来看，不仅有去年的地王项目，其他项目也多位于价格较高的洛龙区、涧西区等。整体拉高价格。2、1-3月洛阳城区房地产市场供应概况分析数据来源：和利时统计房管局公布相关数据1-3月城区商品房累计供应30.06万平方米，同比减少52.80%，降幅较1-2月份收窄6.90个百分点；住宅供应23.88万平方米，降幅较1-2月份收窄7.73个百分点，同比减少41.77%。非住宅供应6.18万平方米，同比减少72.75%。3月城区商品房供应8.26万平方米，同比减少14.05%；住宅供应7.84万平方米，同比减少15.33%；非住宅供应0.42万平方米，同比增加20%。受年前环保调控压力以及年后疫情影响，与去年同期相比，供应均呈现大幅下降的趋势。1-3月洛阳项目预售批准情况（不含县区）备注：以上数据来源于房管局官网公布数据1-3月，洛阳市区共计获批预售项目10个，批准面积593814万㎡，5245套。其中1月批准7个项目，3月批准5个项目。2月疫情期间无项目获批。1-3月份除华耀城为商业外，其余获批均为住宅。其中，去年最为瞩目的碧桂园拍下的地王地块以及绿都中梁合作的两块地，在今年年初均已取得预售证，并在本季度开盘去化。3、1-3月洛阳城区房地产市场销售概况分析数据来源：和利时统计房管局公布相关数据1-3月城区商品房累计销售65.30万平方米，同比减少11.20%，降幅较1-2月份收窄6.63个百分点；住宅累计销售55.58万平方米，同比减少2.97%，降幅较1-2月份收窄2.69个百分点。3月份，城区商品房销售25.24万平方米，同比增加1.77%；住宅销售19.55万平方米，同比增加2.41%。1-3月，城区商品房销售量与去年同期相比有所下降，但降幅较小。3月前期受春节假期及疫情影响已销售但未签约的房屋，开始逐步释放，造成3月份商品房网签较去年同期小幅增加，加之受“省委省政府提出加快洛阳副中心城市建设，与郑州错位发展、协调联动，共同打造引领全市发展的‘双引擎’”利好消息影响，也在一定程度上刺激了商品房销量，市场转暖迹象明显。4、1-3月洛阳城区房地产市场价格概况分析数据来源：和利时统计房管局公布相关数据数据来源：和利时统计房管局公布相关数据1-3月商品住房累计签约均价9642元/平方米，同比上涨16.59%。3月商品住房签约均价9632元/平方米，同比上涨18.40%，环比下降9.37%。从各区域住宅价格情况看，高新区住宅销售均价最高，余下依次为洛龙区、西工区、老城区、瀍河区、伊滨区、涧西区、吉利区。5、1-3月城区二手房市场供销概况分析数据来源：和利时统计房管局公布相关数据1-3月城区二手房累计交易24.15万平方米，同比减少52.80%，降幅较1-2月份收窄0.54个百分点；住宅累计交易22.80万平方米，同比减少52.29%，降幅较1-2月份收窄0.30个百分点。3月城区二手房交易8.45万平方米，同比减少51.77%；住宅交易8.14万平方米，同比减少51.83%。一季度以及3月城区二手房交易量较往年同期都有大幅减少。主要是因为受疫情影响。一方面小区实行封闭管理，影响客户看房选房，难以达成成交。另一方面，疫情使得整体经济环境不明朗，增加潜在购房者的心理阻碍，导致购房者持币观望。1-3月房地产营销活动概况分析1、1-3月各楼盘营销活动概况1-3月份各楼盘的营销活动，主要集中在1月份，且围绕春节主题展开。其中，一类在内容上以实惠为点以此吸引客户到访。因此年货半价购的活动成为最受欢迎的活动。除此之外，还有拍全家福、春联、宫灯以及糖果DIY等活动，此类活动中规模最大的是碧桂园玖锦台的应天门新年定制灯光艺术节，带来浓厚的新年气氛。另一类是年终答谢宴，答谢业主、相关合作伙伴，沟通情感，增添品牌好感度。一季度中也有一部分项目有重大节点推进活动。1月份有国风龙樾样板房开放和洛浦·七悦府接待中心开放。2月受疫情影响，绿都中梁·河风雅叙的首开在线上举行；3月绿都中梁青云赋在一个月内美学生活线上发布会、认筹到首开一气呵成。而碧桂园玖锦台也在3月进行首次开盘。至此，2019年备受瞩目的三块地均在2020年一季度完成他们的登场亮相。2、1-3月开盘概况分析开盘：2020年1-3月洛阳共6项目开盘。1-3月份，洛阳市仅共有6个项目开盘。其中城区4个，县区2个。6个项目中首次开盘的有申泰悦龙门、碧桂园玖锦台、绿都中梁河风雅叙、绿都中梁青云赋。去化整体来看，还是不错。湖滨美院申泰·悦龙门君河湾绿都·河风雅叙碧桂园·玖锦台绿都中梁·青云赋洛阳县域整体表现1、洛阳县区供应态势数据来源：和利时统计房管局公布相关数据1-3月九县商品房累计供应49.19万平方米，同比减少56.76%，降幅较1-2月份扩大6.71个百分点；住宅累计供应47.00万平方米，同比减少55.35%，降幅较1-2月份扩大7.29个百分点。非住宅面积2.19万平方米，同比下降74.02%。3月，九县商品房供应5.48万平方米；同比下降79.12%；住宅累计供应5.26万平方米，同比下降78.88%；非住宅面积0.22万平方米，同比下降83.58%。受到疫情影响，全市所有在建房地产项目基本均处于停工状态，虽然3月在政府的调控和各项措施下，逐步复工，但由于材料、人员等因素的短缺，造成县区复工步伐要低于城区。因此造成县域供应与同期相比呈现明显下滑的态势。2、洛阳县区销售态势数据来源：和利时统计房管局公布相关数据1-3月九县商品房累计销售55.70万平方米，同比减少46.52%，降幅较1-2月份扩大22.38个百分点；住宅累计销售48.79万平方米，同比减少49.38%，降幅较1-2月份扩大22.19个百分点。3月九县商品房销售4.93万平方米，同比减少86.75%；住宅销售4.15万平方米，同比减少88.17%，较去年同期仍大幅下降。县域因其市场体量小，商品房待售面积不足，商品房销售基本以新入市项目为主，前期受疫情影响，县域商品房供应节奏明显放缓，从而影响了市场销量。3、洛阳九县房价走势数据来源：和利时统计房管局公布相关数据1-3月县域商品住宅均价4706元/平方米，同比上涨18.36%。3月，共有5个县（市）恢复商品房签约，商品住宅合同签约均价5181元/平方米，同比上涨24.14%。受近期“省委省政府提出加快洛阳副中心城市建设，成为区域经济中心、全国先进制造业基地、全国重要交通枢纽、国际人文交往中心，形成辐射豫西北、联动晋东南、支撑中原城市群高质量发展新的增长极”利好消息影响，以及近期孟津吉利合并成立孟津区，偃师撤县设偃师区的消息传出之后，县区中孟津、偃师的商品房价格均有所上涨。洛阳房地产中短期市场预测1、洛阳市场中短期市场关注2、中短期市场预测供应方面：总体来看，由于受到疫情影响，延误工期，使得一季度洛阳房产市场几乎处于停滞状态，对房产市场影响巨大。3月开始，在政府各项复工的政策和协调中，洛阳房产开发企业逐步恢复运转。耽误的一季度，将在余下的时间中追赶进度。因此，中短期内房产市场供应放量将更加集中和明显。销售方面：从一季度的开盘情况来看，虽然受到疫情影响，开盘项目数量不多，但整体的去化情况还是不错。疫情中搁置的购房需求，在供货恢复运转后，将获得释放。另外，受到“省委省政府提出加快洛阳副中心城市建设，与郑州错位发展、协调联动，共同打造引领全市发展的‘双引擎’”利好消息影响，以及孟津吉利合并划区、偃师撤县设区等消息的传出，乘东风之势，市场也或呈现此消彼涨的状态。整体市场呈现不平衡发展的势头。价格方面:尽管疫情对我国经济造成一定影响，这对各个开发企业的现金流动是种考验。因此一些企业在疫情缓解后会选择尽快推盘回笼资金。随着省政府加快洛阳副中心城市建设工作的稳步推进，也对洛阳房产价格上涨起到促进作用。中短期内，洛阳市场会出现各个项目相继开盘，揽客去化竞争加剧，但是由于疫情的影响全球经济以及中国经济都将受到重创，房地产市场的不确定因素增多，随着供应量的持续增加，房地产的销售价格的分化也会更加明显。整体维稳的趋势下，不排除局部区域和个别楼盘的价格放水。

近日，人民网·人民数据研究院发布《洛阳市老城区大数据产业成果指数研究报告》，基于网络舆情大数据、专家研讨和实地调研，对洛阳市老城区的大数据产业成果进行多维度评估，并作出了指数化评价。2020年，人民网·人民数据联合洛阳市老城区政府，合作打造“人民数谷”项目。“人民数谷”通过建立政府、专家、相关部门与企业的“四级联动”，展开重点信息化项目的部署，推动洛阳市老城区智慧城市总体规划落实到位。人民数据研究院专门邀请相关领域专业理论水平高、实践经验丰富、社会联系广泛的专家学者组建专家咨询委员会，在专题调研的基础上，对洛阳信息化发展战略规划和政策措施提供咨询意见，全面分析了洛阳智慧城市的发展现状与存在问题，制定了洛阳市老城区新型智慧城市建设规划。报告全文如下：

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

（如需报告原文请登录未来智库）一、2020 年政策面如何定调？回顾过去三十年，房地产一直都被作为拉动中国经济增长的主要手段，而如 今，我们面临的是“既要又要”的两难：既要防止经济增速下滑过快，又要 抑制房地产泡沫继续增长，既要保就业、扶贫、维持物价稳定，又要坚持环 保、过剩产能出清。政府-房地产-民生实际上是一个石头剪刀布的关系：2020 年，在经济目标 完成度有一定压力的背景下，房地产是否会再一次被用作中国经济的稳定器， 也是市场争议的主要命题。维持经济增长速度-抑制资产泡沫-防止系统性金 融风险似乎变成了不可能三角。我们认为，未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及“各地政府灵活 掌控”。“稳”的主基调自不必说，在 2019 年 12 月 10 日-12 日召开的中央 经济工作会议上，明确定调了 2020 年房地产行业的政策主基调是“稳”。 会议提出“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机 制，促进房地产市场平稳健康发展。”另外，2019 年 12 月 10 日至 12 日中央经济工作会议明确提出“压实 各方责任”，说明未来管理将从“纵向管理”慢慢转变成各地政府“灵 活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠 杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡，这意味着未来地方政府在 房地产政策的把握上有更多的自主权。我们认为，在“扶贫”、“保就业” 为先，政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际 松动，“因城施策”将会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。其一：中央层面，坚持“房住不炒”2019 年以来始终坚持“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，除开政治局 会议及四中全会外，住建部、央行等相关部委也多次表态，坚持“房住不炒” 的定位。我们认为，在当前房地产景气度依然在高位，行业整体趋稳，局 面杠杆率上升偏快的背景下，大范围放宽的可能性不大，全局层面大概率 保持调控基调平稳，放权地方，以关键指标区间管理为主。其二：地方层面，灵活把控因城施策在地方的具体实践，多以“人才新政”、“公积金额度、年限、使用 范围”、“落户政策”为代表的放松，及以“房价指导”、“限购限售”等为代 表的收紧。从趋势上看，随着部分地区房价下行压力加大，叠加土拍市场的 快速转冷，少数地方开始尝试政策松动，激发市场活力。稳房价、稳地价、稳预期”的大方向不是要打压行业，目前看来：土地 溢价率持续走低，即便促销，去化压力也在加大，市场看空情绪浓厚， 这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷，我们看好明年上半 年“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构性改善，但全 局性大的宽松政策出现的可能性较小。二、2020 年基本面会如何演绎？在“因城施策”延续的背景下，我们认为 2020 年房地产行业将延续呈现窄 幅波动的特点，周期被熨平拉长，主要概括为：销售稳中有降，竣工持续 修复，投资维持韧性。销售：预计 2020 年销售面积同比-2.88%，金额同比+3.00%2000 年至今，是市场熟悉的政策调控分割出的几轮周期：2001 年后股 市资金进入楼市，同时地产公司上市禁令解除； 2002 年推出招拍挂制度， 2003 年确立房地产行业为国民经济的支柱，随后便进入了数轮调控周期。本轮下行周期销售韧性持续超预期从短周期角度看，当前正处新一轮周期中的下行期。2016 年下半年开启 的因城施策调控可以看做是本轮下行周期的起点，至今历时三年。但本 轮下行周期较以往有所不同，下行趋势被平滑：2017 年、2018 年、2019 年 1-10 月，商品房销售面积同比增速分别为 7.66%、1.33%，0.10%。本轮下行周期韧性超预期，在维持调控的大环境下，销售维持三年正增 长，我们认为主要有以下四点因素：一二线、三四线分别因调控与棚改货币化，形成周期错配，拉平下 行周期：分城市看，2016 年 Q4 开启的因城施策调控，确实对一二 线城市销售形成了明显的压力，但此时三四线城市，正在高比例货 币化棚改的峰值期，销售量价齐升；2018 年 Q3 以来，一二线城市 因长期调控，量价处于底部，潜在需求积蓄旺盛，部分地区凭借人 才新政调控有所放松，限价也部分放开，一二线城市销售开始反弹， 而三四线城市因为棚改缩量，及价格被推至高位，叠加提前透支的 需求，销售端压力开始显现。三四线表现出超预期韧性，或在于地方专项债对棚改 PSL 的接力 及棚改到位资金的滞后，高估棚改带来的影响：首先，棚改总投资 额构成比例发生变化，2018 年开始，政策性银行（国开行、农发 行）用于棚改的增量资金减少，而地方专项债对于棚改的支持开始 增多；其次，棚改资金从批复下拨，到发至居民手中，最后到销售， 存在一定的时间差。10 月，棚改开工 289 万套，较 2018 年同期 580 万套下降一半以 上；但从投资力度看，2019 年 1-10 月，完成投资额 1.03 万亿， 较 2018 年同期下降不到 1/3。融资并未大幅收紧，房企到位资金较为稳定，原因或为货币 政策宽松+利率市场化：回顾前几轮调控收紧期，往往是政策 面加资金面双管齐下；然而对比发现，本轮自 2016 年 Q4 以 来因城施策调控，资金面的收紧，相比前几轮调控较为温和， 房贷利率也不再是一刀切，而是市场化的。数据上看，按揭利 率回升幅度并不大，且在 2018 年底又开始下行；从居民中长 期贷款增速上看，预计按揭放款额度并未人为收紧；企业层面， 房企到位资金未见明显下行。库存处低位，新开工维持强度，销售推盘有支撑：从狭义库存 口径看，已竣工未出售的商品房面积，自去库存攻坚战以来持 续下行，现今大概相当于 2013 年的水平；在低库存背景下为 了维系销售，行业整体新开工依然维持在相对高位，本轮下行 周期中，新开工指标未见明显的下调，这也是销售端较强韧性 起到的信心支撑。……新开工：预计 2020 年新开工面积增速同比+2%逻辑上讲，新开工目的是为了销售，因此新开工的趋势滞后且主要取决于销 售；同时，行业整体库存会影响新开工的弹性（高库存下新开工动力偏弱）； 另外，资金面因素也会影响新开工的进度。从数据上看，销售领先新开工 2-4 个季度；库存越高，新开工顶部滞后销售 顶部的时间越长；资金方面对开工的影响有两种：在资金极为紧张的情况下， 房企开工会受到资金的制约，而资金偏紧的情况下，加快开工可以让更多的 项目达到预售条件，实现销售回款缓解资金压力。2019 年，在资金面偏紧 的情况下，大部分房企加快新开工，形成预售，以加速销售回款。而 2016 年 Q2 至今的这轮周期又有所不同，销量与去化周期走势首次同向 而不是反向（主要原因在于三四线去库存造成的结构差异），使得在销量温 和下行时行业一直处于低库存状态（2018 年 Q4 末全国去化水平 1.64 年， 为 2011 年以来的较低水平），导致新开工具备较大的弹性。2019 年 4 月至 9 月新开工增速的持续下行，与拿地的减弱，低库存与低去 化环境相照应；而 10 月单月新开工大幅反弹，有去年低基数原因（去年 10 月+14%，下半年平均 22%），也有房企在年底前补最后一波货值，冲刺全 年销量的原因。首先，对于当前销售的判断，我们认为是在基数效应下稳中有降；由于去化 尚未改善，且进入 10 月份促销季后，去化率进一步下降，我们认为有降价 导致观望的原因，也有推盘大量集中增大分母与分流的因素；其次，库存方 面，我们看到中期库存在低位，但有抬升趋势；最后，由于 2018 年 Q4 以 来，房企拿地持续低迷，在当前快周转的风格下，明年上半年的新开工会受 到可动工土地储备不足的影响，整体向上弹性有所减弱。出于以上判断，我 们预计2020年商品房新开工面积23.49亿方，同比增长2%，其中一线+5%、 二线+3%、三线及以下+1.5%。竣工：预计 2020 年竣工面积同比增长 6.5%开工—竣工的闭环大概需要 2-2.5 年，但 2017 年 Q2 开始，竣工同比增速 与新开工增速持续背离至 2018 年 Q4，随后开工增速回落，竣工降幅收窄， 但直到 2019 年 Q4，竣工增速才回正，而新开工依然较高。本轮竣工与开工的背离，我们认为主要可能有主客观两方面原因。客观上看， 随着棚改去库存的推出，三四线及以下能级城市销售在全国贡献占比进一步 提升，其较低的预售标准拉长了竣工周期；主观上看，由 2016 年 Q4 开启 调控，2017 年整体资金偏紧，叠加供给侧改革推高上游成本，在有限的现 金流下，房企主动降低竣工强度，把资源投入到开工工程中，获取预收款补 充现金流。此外，这批受益于房价上涨而地价相对在低点的高毛利项目入市后，在竣工 节点需要交纳高额土增税（累进税率），在资金收紧的背景下，尽可能拖延 这一现金流流出科目。进入 2018 年后资金面有所改善，建筑成本价格平稳，2019 年 Q3 开始，竣工面积当月首次回正，10 月单月同比大幅增长 19.2%。从长周期角度看， 新开工与竣工的相关关系不变， 2017年Q2至2019年Q3的这轮短期背离， 由于竣工的刚兑，预计从 2019 年 Q4 开启修复通道。考虑到过早数据统计开工上的遗漏及基数问题，我们统计 2003 年至今的竣 工与新开工面积占比发现，竣工面积占开工面积比例，稳定在 55%-60%左 右，而 2017 年至 2019 年 10 月期间这个比例为 43.45%（2019 年 1-10 月 低至 30%不到），我们预计 2019 年 Q4 开始的这轮修复期，让 2019 年全年 竣工面积修复至-1%、2020 年有望达到 6.5%。施工：预计 2020 年施工面积同比+9.22%施工面积是一个存量指标，从定义看，指房地产开发企业报告期内施工的全 部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面 积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期 施工后又停缓建的房屋面积。我们简化成：本期施工=上期施工-上期竣工+本期新开工+净复工。（净复工 =当前复工-上期停工）数据上看，由于历史上竣工节奏较为稳定，施工基本上是跟着新开工走，但 2016 年 Q3 以来，新开工持续走强，而施工迟迟未明显回升，这点由我们 在上面章节讨论过因拉长竣工周期所致。开工走强，但施工与竣工同时走弱，从推导公式看，是净复工的原因。逻 辑上，因资金及成本考虑，房企选择在这一时期大规模停工，减少了当期施 工存量，也减缓了竣工交付的进度，把资金都集中用在开工环节中。数据上印证了我们的判断：2017、2018 年，本身为负数的净复工面积加速 减小，可解读为行业出现了大面积的停工现象；但这一现象在 2019 年 Q3 开始出现好转，2019 年 1-10 月净复工面积为-59502.76 万方，我们预判全 年净复工大概为-62718.84 万方，2020 年则会继续修复。综上，我们预计 2019 年施工面积同比增速为 9%，2020 年施工面积同比增 速为 9.22%。土地投资：预计 2020 年土地投资增速约 8%土地投资（土地购置费）滞后于土地成交（土地成交价款与土地购置面积） 6-9 个月，统计局的房地产开发投资是土地购置费口径，2019 年的土地购 置费主要受 2018 年拿地影响，因此依然是正的。近期看，两者时滞有所收窄，主要或因两点：1）调控收紧后，地方对于土 地购置费缴纳做了更严的规定，部分地区要求尽快缴纳剩余土地款；2）由 于 2018 年开始，房地产开发投资由形象进度法改为财务支出法，让土地购 置费确认速度加快。2019 年以来全国土地成交持续低迷，全年仅 3-4 月小阳春有所起色， 由于 库存依旧在低位，土地投资会有一定的韧性，考虑到 2018 年较高的基数， 我们预计 2019 年土地投资增速同比在 16%左右、2020 年在 8%左右。建安投资：预计 2020 年建安投资同比+8%建安投资是建筑工程投资与安装工程投资的合并口径，从体量看，是房地产 开发投资的主要构成部分。自 2017 年 Q4 开始，建安投资与开发投资增速持续背离，建安投资持续回 落，原因可参照前文分析，行业大量项目施工周期拉长、施工强度降低，潜 在的停工缓建问题可能较为突出。拆分结构看，建安支出主要是施工面积与单位施工成本的积，施工面积增速 在施工部分已经讨论，施工成本方面，近几年保持较稳定的水平，随着原材 料价格及产品品质的提升，预计未来 2 年单位成本略有上升。我们估算， 2019 年、2020 年建安投资增速分别为 9.10%、8.04%。房地产开发投资：预计 2020 年开发投资同比+8%房地产开发投资主要包括建筑工程投资、安装工程投资、设备购置费用和其 他费用（主要是土地购置费）。从构成占比看，建安投资占比最高达到 75%，但随着施工周期拉长，及大面积停工的出现，2018 年以来土地投资占比略有提升，我们预计未来整体 将维持当前的占比，出于土地投资的韧性及施工的修复。综合之前的判断，我们汇总预估的土地投资、建安投资数据，得到 2019 年 房地产开发投资增速约为 10.2%左右，2020 年为 8%左右。三、未来房价是涨是跌？哪些城市房价涨幅会相对较高？近期房价走势如何？数据上看，2018 年 Q4 以来在销量走弱的背景下，房价走势却稳中有升。 2019 年 1-10 月，全国商品房住宅销售均价 9301 元/平，较 2018 年末 8544 元/平上升 8.86%；而同期住宅销售面积涨幅只有 1.50%。从历史对比看， 大多数情况，量价走势基本保持一致，同涨同跌，但 2018 年 Q4 至今，可 以说是首次出现“量平价增”。我们认为，本轮下行周期房价表现出与销量背离的“韧性”，或有以下两点 原因：房价或不如实际表现的高。我们注意到房企的销售费用快速大 幅上升，从正常思维看，可以理解成对销售团队的激励、相关 促销的投入等；但另一个不能忽视的原因，是存在新房代理商 拿到返点后，把优惠再输送给业主的促销形式，这种促销将下调的房价隐藏在销售费用里，让表象数据显得坚挺。现有房价数据干扰因素较多：存在区域与结构差异，也存在 交易时滞与调控的影响。我们提取主流房价口径：统计局 70 大中城市房价与中指院百城价格指数。这两者统计口径上有差异：统计局 70 城直接用各地方房管局网签数据，覆 盖范围仅为市辖区；中指院百城指标同样覆盖全部在售楼盘，但样本选取有 细微调整（剩余房源少于 5%调出；一线规模不低于 3 万方，其余不低于 1 万方），值得注意的是，中指院百城样本价格使用项目实际价格，即项目对 外报价减去优惠后的价格，覆盖范围不限市辖区，包含发达区域的县域。除了口径差异，影响房价数据有效性的因素还包括：1）受限价影响，网签 项目或不报全价，将车库、车位、装修等单独签一份合同，变相降低房屋价 格；2）同样受限价影响，部分项目拿预售证进度低于预期，高价房入市时 间延后。不同口径房价数据近几年开始分化：我们分别选取全国均价（商品住宅销售额/销售面积），70 城和百城价格指数同比发现：1）全国均价领先 70 城与 百城指数 2-4 个季度；2）2016 年 Q4 以来的这轮周期呈现出分化， 2018 年 Q3 开始分化明显。三种口径虽然近期分化，但总趋势不变：分化的原因难以证实，我们认为可 能的原因有：1）统计口径差异，百城房价数据是对外报价减去优惠后的价 格，其余为报价；2）网签滞后与放松限价后的集中，但考虑到统计局已对 历史数据修正，我们认为主要原因是前者。趋势上看，2019 年以来，房价 整体稳中有增。当前房价处于什么位置？人们普遍的主观感受是中国房价存在泡沫，我们用人均可支配收入和房价同 比增速数据对比发现，近 20 年收入和房价大体保持同一个增长区间，是相 匹配的。当然，数据上若用中位数替代平均数，解释效果更好，我们对比了 部分可得数据，中位数口径人均收入较平均数少 8.63%，整体影响不大。数据上看，其实国内家庭对于住房的购买力是在不断增强的，人均可支配收 入可买的面积更多，房价相对来说是越来越便宜的，这与人们普遍感觉相反： 1999 年至 2019 年，我国户均规模从 3.45 人/户降至 3.00 人/户，但家庭年 均可购买的住宅建面从 10.97 平方米升至 2019 年的 13.65 平方米。未来哪些城市还会迎来房价上涨？在城市选择的问题上，传统研究一般从城市的基本面指标进行多维度考察， 包括人口净流入、人口存量、人均可支配收入、交通、产业、库存等。与主 流观点不同的是，我们认为房价的短期和长期涨幅驱动力不同，短期呈现 很强的反身性，追涨杀跌，与股票投资的规律非常相似；而长期的城市基 本面，我们应该抛开过去的线性思维，不从单一城市的角度去研究，而是 从城市群的角度切入，以网状思维判断其长期发展潜力。短期房价涨幅：与股价涨跌原理趋同假设有一个“理性人”，手里有一笔钱专用于住宅投资，这个“理性人”将 股票投资的思路带入住宅投资，把单个城市的住宅看作一个企业，同时我们 引入一个城市住宅投资 PE 的概念。PE 是收益率的倒数，因此在当下的时 点线性外推，PE=1/(过去半年房价涨幅*2+租金收益率) 。同时，我们发现 经济增长迅速的国家中，居民的线性思维更强烈，周期波动被演绎得更极 致，猜想原因或许是每天过快的生活节奏逼迫着人们把“归纳”和“演绎” 的速度发展到极致。接下来从数据的角度来验证这种观点，我们引入样本 26 城（一二线主流城 市构成），分别算出 26 城相对 26 城总样本的 PE 和相对 26 城总样本的未 来半年房价涨幅。我们发现，和股票投资一致，当相对 PE 小于 1 并且大于 0 的时候（PE 若为负数，说明收益率为负，不应投资，而小于 1 代表相较 26 城总体估值偏低，可以进入），这个“理性人”如果投资该城市的楼市， 未来一段时间，该城市房价的涨幅大概率跑赢整体房地产市场。长期房价涨幅：从城市群的角度，以“网状思维”出发去解读传统研究通常从单个城市的角度出发，分析它的人口、交通、产业、配 套等要素，来判断未来综合的发展机会。我们认为，城市的发展和运行 是一种类似于自然界中生命体运行的复杂系统，而城市和城市之间的交 互又带来人口和产业的流动，就像细胞体的吞噬和分裂，呈现“复杂系 统”的特征，并不能简单地通过观察城市个体的静态特征去判断未来发 展。由于“复杂系统”的研究需要大量的数据和篇幅，我们在这里简单做一 些介绍、联想和展望。首先，什么是复杂系统？复杂系统是指，在不存在中央控制的情况下，大量简单个体自行组织产 生模式、处理信息并且学习和进化的整体。自然界中有很多复杂系统： 昆虫群落、人体内分泌和免疫系统、股票市场等，都属于复杂系统。复 杂系统的特点概括为：1.去中心化，没有一个所谓的总控；2.大量简单 个体的集体行为；3.简单个体两两之间有信息和物质交换；4.系统会学 习和进化以增加生存或者成功的几率。在自然界中，我们观察到蚂蚁能 够通过两两之间简单的信息传递，往存在食物概率更高的路径分配更多 资源，使整个蚁群高效地找到食物来源，以增加生存几率；人体作为一 部精密仪器，有免疫系统自发地抵抗细菌，有内分泌系统分泌各种激素 来支持人体运行。蚁群的智慧是一个个简单个体交互信息涌现出来的， 人类的意识是从一个由许许多多微渺而无意识的神经环路构成的分布 式网络中涌现出来的。城市群的发展和进化，与现实生活中的许多经济活动一样，都呈现复杂 系统的特征。我国的城市群发展至今，有的形成了很好的协同效应，日 益发展壮大，例如珠三角，长三角城市群等；有的中心城市能实现资源 和产业的外溢，如深圳、上海等，有的则呈现出“虹吸效应”，如“环 京贫困”，有的仍然处于“强核”阶段，如成渝城市群的成都、重庆等 。 那么城市群发展不均衡的原因是什么呢？参照复杂系统的发展特点，或 许能找到答案。我们认为，主要影响城市群发展和进化速度的，是产业属性。产业可以分 为投资驱动和需求驱动的，投资驱动的产业包括基建、传统制造业等，是“自 上而下”的，输出取决于输入，GDP 取决于政府投了多少钱，并不能形成 内生增长；而需求驱动的产业，比如服务业、零售业、金融业、高端制造业 等，呈现“自下而上”的特点，并且能够实现内生增长，经济输出取决于市 场上真实存在多少需求。前者更类似于无生命的物质，后者更像会裂变的“细 胞”，核心城市向周围辐射产业和人口，犹如细胞裂变。当一个城市中，孕育着更多需求驱动的产业时，该城市呈现更多的“类细 胞”属性，当大量的“类细胞”城市联结在一起，互相传递产业和人口时， 该城市群就更近似于自然界中的“复杂系统”，呈现“能够学习和进化以增 加生存或者成功的几率”的特征。京津冀之所以没有形成这种系统，是因为没有实现“去中心化”，北京周围 的城市听从首都的指挥，资源任凭首都调遣。相比之下，上海和深圳虽然是 经济中心，但是对周围的城市没有行政干预，而成渝城市群、北部湾城市群 等，山东半岛城市群等，大部分城市的主要产业还是传统重工业和基建，呈 现“投资驱动”的属性，并且产业不够全面丰富，未能形成一个自给自足的 微型自循环系统，城市群中需求驱动的核心城市较为孤立，未能实现“涌现”。目前我国经济还较大程度上依赖于“投资驱动”的产业，未来，城市群的发 展还有很大空间，当经济经历转型的阵痛期，越来越多的城市孕育出“需求 驱动”的产业时，产业像细胞一般发生裂变，互相作用，各司其职，将会形 成越来越多的微型自循环体系。我们汇总了 2014-2018 年国内主要城市第三产业占比及增速情况，数据上 看有以下特点：1.主要城市群围绕以第三产业占比较高的核心城市展开；2. 长三角、珠三角第三产业占比较高的城市较多且密集，城市群分布没有明显 的中心化特点；3.南方地区，特别是西南成渝、长三角、海西等城市群第三 产业增速较快。我们看好需求驱动，能够实现“内生增长”的产业所在的 城市群，城市之间互相协同，形成一个微型自循环系统，并且有去中心化 的特点，如长三角、珠三角城市群，以及城市中三产占比增速最快的成渝 城市群。建议关注这些城市群内的二三线城市。四、未来行业格局将如何演绎？集中度是否会进一步提高？其一：房地产行业目前格局：集中度进一步提高销售：2019 年 1-11 月，百强只有前二十市占率在提升行业销售增速自 2016 年开始高位回落：百强房企和主流房企 2019 年 1-11 月销售额增速分别达到 17.74%、19.1%，销售面积增速分别达到 15.33%、 18.14%；而同期全国商品房销售额增速 7.3%，销售面积增速仅为 0.2%。市占率提升集中在 TOP20、甚至 TOP10：行业集中度（CRIC 权益销售额 口径）提升的逻辑延续，但只有 TOP20 的市占率是上升的，再精确一点， 是 TOP10 的房企，引领 TOP100 的市占率上升。数据上，单看 TOP10 与 TOP100 市场份额都在上升，TOP10 更快；但拆 分结构看，TOP11-100在2019年1-11月首次出现了衰退，从2018年32.28%回落至 31.78%；进一步拆分看，TOP11-20 略增，TOP11-50 略减。结论 已经比较明显：只有 TOP20 的市占率在提升。成长房企近两年增速较快：细分房企看，在近两年行业增速整体下行期，一 线房企或因相对较低的基数及充足的土储，增长弹性较好。均价高、涨幅快的房企，销售额增速普遍表现较好：我们发现，均价相对较 高，且价格有涨幅的房企，2019 年 1-11 月销售增速普遍较好；均价较高不 一定意味着一二线占比高，也可能是产品定位较高或拥有较好的区位，带来 更高的溢价。其中，2019 年 1-11 月，全国商品房销售均价为 9335.21 元/ 平；CRIC 百强房企的销售均价为 12546.98 元/平，百强房企持有更多主流 城市项目和高溢价项目。业绩：增速整体放缓，重点房企盈利能力更强主流房企营收和利润更为稳健：主流房企的营收与业绩增速在 2015 年后， 弹性与稳定性均好于板块整体水平，或由于这段时间内，行业集中度加速提 升，大型房企项目布局更分散，产品线更均衡，抗风险能力更强。主流房企净利润率水平高于板块，其中偏一二线房企盈利能力更强：数据 上看，主流房企毛利率净利率水平均高于板块平均水平，原因可能是：定价 端，主流房企有品牌溢价（产品力、物业捆绑加持）；成本端，在融资及管 控方面优势较为明显。主流房企拆分看，定位一二线为主（中海地产、金地集团）及拥有非市场化 拿地（华夏幸福）的房企利润率水平较高；但需要注意的是，利润率水平较 低的房企并不是赚钱能力不强，高周转的薄利多销也是提升回报率的好策略。拿地：整体偏保守，龙头集中度继续提升拿地延续 2018 年保守风格，集中度继续提升：整体偏主流房企在 2019 年 1-11 月，拿地整体延续 2018 年的保守风格，一方面因为二季度以来的多渠 道融资收紧（特别是信托收紧直接影响前融拿地），另一方面因为整体销售 去化水平并不高，对拿地考虑的更为谨慎，但整体集中度看来仍在提升。拿地或对未来销售起到一定支撑：我们对比了过去几年拿地与 2019 年 1-11 月销售情况发现，拿地力度较强，且布局偏重一二线的房企，在 2019 年销 售表现较好。融资：多渠道收紧，房企间分化加剧境内债发行量下降，利差持续分化：2019 年 1-10 月，据 WIND 统计，房 企境内信用债发行 3045 亿，总量上全年超去年 4212 亿难度较大；不同评 级利差分化，AAA 级利差收窄，AA+及 AA 级走阔。信托渠道收紧，海外债成本上升：自 2019 年 Q2 信托监管收严后，集合信 托成立数量骤减，收紧的理由我们归纳出三点：1）房地产信托增量占比提 升速度过快，挤占其他行业资源；2）因信托使用灵活（可做前融），短期内 规模大幅提升入市拿地，造成土地市场过热地价快速抬升；3）从防风险角 度考虑，希望房企适当控制杠杆率。房企融资成本分化延续：2019 年以来整体融资成本略有上升；细化到房企， 融资成本分化进一步延续：高信用房企在 2019 年融资偏紧的背景下，成本 上升有限；对资金需求旺盛的房企则有较为明显的成本上的提升。其二：未来行业将如何演绎？未来房地产行业的集中度会继续提高还是下降，一直都是市场争议的话题。 这里我们引入一个公式，称为 logistic 映射，也叫“虫口模型”， 该模型称为 有限环境中无世代交替昆虫生息繁衍模型，起初昆虫每年成倍增长，但是由 于资源有限，虫口太多则会由于争夺食物和生存空间，以及由于接触传染导 致疾病曼延，使虫口数目减少。我们所处的行业迭代也和虫口的生息相似，在有限的环境资源中，某个行业起初不断内生增长，之后由于下游需求的 有限性，产能不断积累，导致产能过剩，最后开始出清。衍生到房地产行业领域，随着住宅市场的需求被不断被满足，行业的总体增速逐步见顶，行业的（内生增长率-自然出清率）不断下降，行 业格局趋于稳定。事实上，房地产作为金融属性极强的行业，在融资收紧后，中大型房企 弯道超车的可能性大大降低了，因此 2018 年资管新规落地后， TOP11-100 房企的市占率不增反降。我们观察到，在被迫降低“财务 杠杆”之后，大中型房企为了能实现弯道超车，使用了几种变相加杠杆 的方法：高房地比杠杆：高房地比的好处显而易见，三四五线城市的房地比往往 比较高，房企通过低价拿地，高价预收款，叠加高周转，可以迅速做大 规模；但高房地比同样有劣势，在限价及高周转诉求下，整体利润率水 平会偏低。此外，在当前限价范围扩大，预售标准提高，预收回款监控 趋严及三四线整体去化变难的背景下，高房地比杠杆不一定能带来更高 的经营效率。合作操盘杠杆：多家房企股权合作拿地好处很多，如：分摊拿地价格， 降低地价拿高踏空的风险；小股操盘用小资金撬动大项目；各方发挥自 家优势，实现项目的溢价最大化等。当然，任何事物都有利有弊，合作 项目过多，提升少数股东权益占比稀释了公司的权益利润；同时，由于 合作项目或由多方操盘，项目整体周转偏慢。支付杠杆：X+拿地，并购含债项目，城市更新等，通过延后支付土地款实 现杠杆。非市场化拿地确实好处很多，相比招拍挂，主要体现在成本端的降 低；但也需要考虑并购/城市更新等项目开发难度或较正常净地更大，导致 项目开发进度及周转率不及预期，最后项目回款及回报率低于预期的风险。而这几种模式的“杠杆”，会某种程度上损害项目的利润率，因此并不持续， 2019 年，在融资政策和调控政策仍然偏紧的背景下，这几种变相加杠杆的 趋势有所减弱，二梯队房企弯道超车的概率大大降低了，这也印证了 2019 年 top11-100 房企市占率的降低逻辑。五、2020 年房地产板块中哪些标的值得投资？投资房企龙头从“捡烟头”的逻辑变成“好公司”的逻辑紧接着我们刚才所说的行业（内生增长率-自然出清率）R 和企业总数量稳 定程度的关系，作为投资者来说，持有 R 较低的，格局稳定的行业，好处 是龙头的行业护城河高，收益稳定，可预测性强，坏处是行业具有下行风险； 持有 R 较高的，技术加速迭代的行业内的公司，好处是机会多，创新程度 高，潜在收益高，坏处是不确定性大。其实，房地产开发行业内部，也分成 R 高低不同的子行业。R 即意味着（增 长-出清），对应着下游需求，而需求又分为存量和增量。与消费行业相似， 当市场渗透率已经达到一定水平时，增量需求增速下滑，企业会企图通过技 术进步、提高产品溢价等手段，进攻存量市场，创造一波“消费升级”，有 技术升级的子领域，对应的是 R 较高的子行业，例如：商业地产（科技赋 能，线上+线下等）、物业服务（社区 O2O、效率提升、多元业务等）、产业 地产（配套建设、园区建设、招商引资）、租赁业务（房屋改造，线上+线 下）。这些 R 较高的子行业，企业数量趋于不稳定，这意味着更多的机会，同时， 投资者投资其中的某一家企业，未来有可能被出清。我们刚才提到了投资传 统行业龙头的行业下行风险和投资技术更新迅速的行业的不确定性风险，显 然，A 股市场对于行业下行风险的容忍度显著低于不确定性风险，表现为创 业板的不确定性溢价低，因此资本更加追逐 R 高的行业。然而，随着全球经济增速放缓，货币政策趋于宽松，以及资管新规之后无风 险、高收益类理财的消失，“确定性”收益变得更为稀缺，因此资本将更多 配置传统开发行业中融资能力、拿地开发能力、享有品牌溢价、核心城市项 目占比高的龙头房企；而技术迭代较快，赛道不稳定的高 R 子行业中，背 靠龙头房企、具备资金优势、客户端优势显著的企业被行业迭代出清的可能 性较小，同时具备高预期收益率和低“不确定性” 。随着“因城施策”环境下行业周期被熨平拉长，过去市场担心的行业断崖式 下跌预期逐步减弱，买入地产龙头不再是“捡烟头”的逻辑（基于破产清算 假设），而是稳定赛道中“好公司”的逻辑。因此，我们看好：1）同时受益 于政策宽松估值修复，业绩释放估值切换，集中度加速提升带来估值溢价这 三重逻辑的行业龙头：万科 A、保利地产、融创中国、旭辉控股、华夏幸福 等；2）高技术迭代子行业之——一二线城市核心区位布局的商办物业，建 议关注：大悦城、龙湖集团、华润置地；3）高技术迭代子行业之——兼具 品牌与拓展潜力的龙头物业服务商，建议关注：招商积余、保利物业、绿城 服务、永生生活服务等。高 R 子行业之商业地产：重点城市核心物业具有稀缺性商业地产有别于住宅地产，看重专业管理与资金实力商业地产指作为商业用途的地产。商业地产通常指用于各种零售、批发、餐 饮、娱乐、健身、休闲等经营用途有别于做住宅开发销售的房地产形式。较 为典型的商业地产形式，像写字楼、购物中心等；广义上的商业地产，还包 括物流地产、工业地产、园区地产等；开发商对于商业地产，可以选择自持 或出售，也可选择部分持有部分出售。商业地产相比住宅地产门槛更高，主要体现在专业能力、管理水平与资金 实力的壁垒。专业能力与管理水平：商业地产的盈利模式主要以租金收入与物业增值 为主，租金收入靠物业经营团队的运营来实现维持；物业增值一方面靠 管理团队的细心打理，另一方面靠前期的项目选址。拉长周期看，同一 个城市，因为区位不同，商业物业资产升值幅度也会不同。可以引入“坪效=销售额/门店营业面积”这个指标来观察商业管理团队 的管理效率与专业能力。而坪效的差别也会直接影响项目及整体集团的 估值。商业地产对应到估值，主要使用收益法，关于估值部分会在后文 详细展开，这里强调的是，出众的专业管理能力，能大幅提高物业坪效， 从而提升回报率，最终提高物业整体估值。资金实力：商业地产开发需要大量资金长期沉淀，且退出渠道较少，流 动性偏差，国内商业地产开发商多为重资产持有经营，较为看重资金实 力；此外，融资成本的高低也直接影响了项目整体回报率。国内商业地产供需趋于平衡，结构分化显著供需趋于平衡，2017 年后库存压力收窄土地市场供需：2013 年成交量达封顶，随后持续回落。2019 年 1-11 月商 用土地成交宗数与建面仅为 2013 年的一半不到。2009-2014 年商业地产开 发高位增长，持续供过于求积累库存，租金增长缓慢。商品房市场供需：2017 年至今商业性用房进入去库存阶段，办公楼供需均 衡库存稳定。2014 年后，新开工持续回落，销售稳定提升，从供需端看， 行业在 2016 年基本实现供需平衡，商业地产待售面积同比负增长，进入去 库存阶段。2019 年以来，库存有抬升的趋势，但整体增速可控；从土地成交结构上看， 商服用地大幅缩减，商住综合用地下降幅度较小，考虑到带住宅属性商用房 流动性较好，因此未来能形成待售面积的商业营业房整体土地端的供给并不 多，对于当前商业地产市场供需，我们认为是大体均衡的一个状态。不同区域及业态分化显著购物中心空置率：一二线城市空置率普遍在 4%-8%之间，个别二线城市空 置率较高。优质零售物业首层租金：一线城市中，北京、上海、广州约 35-40 元/平/天， 深圳约 22 元/平/天；二线城市处于 10-23 元/平/天的区间。办公楼业态空置率：一线普遍低于二线，但总体都有些偏高。一线空置率 表现最好的是广州在 4.9%，其次北京 10.9%属于正常范围，上海和深圳接 近 20%；二线城市南京表现最好，在 11%左右，杭州、宁波接近 20%，而 重庆和武汉超过 30%。办公楼业态首层租金：一线普遍高于二线，整体较为稳定。一线城市中北 京最高，接近 430 元/平/月，上海接近 300 元/平/月其次，深圳约 200 元/ 平/月，广州约 170 元/平/月；二线城市普遍在 100 元/平/月浮动。商业地产会因不同城市能级、地段、业态，空置率与租金水平都有较大差异， 因此，对于商业地产项目我们认为除了从宏观层面看大势，中观看供需，更 关键的，要落在微观的项目甄别上。对于项目筛选，我们建议从估值的角度 去具体问题具体分析，对于商业地产项目估值在下一章会讨论。……长期看好布局一二线核心区的商办物业外资加大对国内商业地产投资。外资对国内商业地产的青睐并不是今年才有， 据 CBRE 统计，2018 年外资在国内商业地产投资额同比增长 62%；世邦魏 理仕调查显示，2019 年中国首次超越日本和澳大利亚成为亚太地区跨境地 产投资的首选目的地；其中，上海首次名列投资目标城市的榜首。长期看，一二线城市核心区域商业资产价值提升空间大，确定性较强。外 资对国内商业地产的增持逻辑主要集中在分散风险、产生稳定收入、看好中 国经济中长期增长等，我们可将其对应划分在商办物业的估值公式中。配置建议：增配/持有一二线核心区域商办物业资产。行业逻辑看，全球开启降息周期，国内经济增速进入下行区间，利率将逐渐 下行，无风险利率下行带动 Cap Rate 下降，提升商业资产价值；同时，由 国内一线与核心二线城市随着产业继续升级，三产占比进一步提高，商办需 求有长期维持的韧性，NOI 依然有提升空间。项目逻辑看，优秀的项目管理团队有带来超额收益的能力，品牌开发商的项 目有更强的议价能力（招揽更优质的商家提升坪效、提高租金标准），从而 实现更高的 NOI。据中指研究院发布的《2019 中国商业地产百强企业研究报告》显示，2018 年，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入较 2017 年提升 26.3%， 2018 年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为 93.8%。从国内上 市且有较多商业地产布局的房企看，华润置地、大悦城、龙湖集团的成熟运 营的重点项目，得益于一二线布局，大多能维持 95%以上的出租率，从组 建收入看，华润置地 2018 年较 2017 年提升幅度为 27.81%，龙湖集团 30.34%，均高于百强房企平均水平。建议关注国内口碑与实力优良，项目布局在一二线城市为主，专注商业运营 多年，专业能力强的商业地产开发商：华润置地、大悦城、龙湖集团。高 R 子行业之物业服务：万亿空间的价值蓝海核心观点：物业管理是个好行业，只需轻资产经营就能够持续创造稳定现 金流，兼具成长与抗波动双重属性。成长端：我们看好每年房屋竣工增量与 存量物业渗透带来在管面积的持续提升，及物业费逐渐市场化带来的费用提 升；同时，增值服务的拓展及其利润贡献占比的持续提升，也给行业带来更 大的成长空间。周期端：稳定的物业费收入及高粘性增值服务弱化周期波动。物业管理行业未来 5 年市场空间破万亿与前端市场整体增速已经接近饱和不同，我们认为行业在存量持有环节— 后端的物业服务将具有广阔前景，理由有以下四点：物业在管面积持续扩张：房屋持续竣工与物业管理服务渗透率的提升。 短期看：未来 3-5 年的竣工体量依然能够维持甚至高于 10 亿方规模， 由于房屋竣工滞后销售 1.5-3 年左右，自 2015 年开始的商品房销售与 竣工面积剪刀差不断扩大，竣工面积作为滞后指标在未来将与近几年的火爆销售相呼应。2019 年 Q3 开始，竣工面积当月同比首次回正，10 月单月同比大幅增 长 19.2%。从长周期角度看，新开工与竣工的相关关系不变，2017 年 Q2 至 2019 年 Q3 的这轮短期背离，由于竣工的刚兑，预计从 2019 年 Q4 开启修复通道。长期看：虽然城镇化率有所放缓，但与发达国家比依然有上升空间；同 时参考欧美发达国家经验，经济水平提高后，局面独居率普遍上升，据 国家统计局数据，国内独居户（一人户）比例从 1998 年的 5.89%提升 至2017年的15.58%，发达国家的独居率普遍在三四成之间甚至更高， 这部分需求也将对冲人口红利流失。单位面积物业管理费处上升通道：收入增长及人口结构变化带来的消费 升级。我国人均 GDP 与居民可支配收入保持了长期高增长，1999 年至 2018 年可支配收入 CAGR 为 11.15%。随着收入不断提升，生活必 需品开销占比逐渐下降，转而追求品质与服务型消费，进入消费升级时 代的住房需求倾向提升可拆分为对住房面积和居住品质服务的需求。现阶段物业管理费与房价增幅错配的思考：首先，市场开放程度有待提 高，2014 年国家发改委颁布的《关于放开部分服务价格意见的通知》 仅开放部分物业服务价格，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期 物业管理服务收费依然接受指导价，2019 年以来部分地区正在放开；其次，市场定价政策有进一步完善空间，据新《物业管理条例》规定， 物业费需要调整的，企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。 没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主同意。由于现阶段社区拥有业委会比例较低，企业 短期内想通过说服过半的业主，提升合同期内物业管理费有较大难度，但随着市场逐渐开放与法规完善，企业获得更多定价空间，预计未来物 业管理费会更加市场化，物业管理费的高低会体现在企业在服务端获 得业主认可度的高低。多元业务存价值挖掘空间：围绕开发企业挖掘增值服务物业管理企业营收主要由两部分组成：基础物业服务收入和多种经营收 入。基础物业服务收入是指提供房屋或设备维修、卫生、安保、绿化等 传统服务按在管面积收取物业管理费；多种经营收入也叫增值业务，分 为围绕开发企业的非业主服务和业主服务。从营收与利润构成看，基础物业服务一直为物业管理业务的营收与利润 核心、但由于近几年物业管理费增长缓慢，劳动密集型产业成本难降， 整体利润空间提升有限，收入与业绩的占比有所下降；多种经营业务发 展较为迅速，已逐渐成为企业的盈利增长点。业主相关增值服务的焦点在于：物业管理在“互联网+”时代为优质入 口，有免费的大量线下流量，作为搭建社区 O2O 的平台，连接业主与 生活服务供应商，垄断资源收取端口费。目前大多数龙头企业涉足 O2O 平台，但尚在搭建与探索期，长远看社区 O2O 平台的对接主体有广泛 的想象空间。法规及政策不断完善，促进行业市场化程度不断提升。国内物业行业的发展和探索大致分行业建立期（1981-1999）、行业规 范期（2000-2013）及市场化发展期（2014 至今）三个阶段。期间确 立的一系列法律与规范对行业发展有重要的促进作用。行业空间测算—未来 5 年市场规模超 1.2 万亿物业管理行业主要分基础服务业务与增值业务，增值服务涵盖范围广且处于 发展初期难以量化估算，但从收入占比看逐年提升。这里重点测算的是基于 在管面积和单位面积管理费的基础服务业务，对于在管面积的测算，我们从 存量渗透率提升与新建住房竣工两个维度去分析，对于单位面积管理费，结 合不同业态的历史管理费水平及行业发展现状趋势去预判。我们预计未来5年各业态的房屋带来的在管面积增量市场规模约为2002亿， 加上截至 2017 年底的存量在管面积市场规模 8103 亿，那么截至 2022 年， 基础服务业务的市场规模将达到 10105 万亿，再加上保守估计的增值业务 部分给予 20%的占比，那么物业管理行业总体市场规模在 2022 年将达到 12126 亿。……六、投资建议随着“因城施策”环境下行业周期被熨平拉长，过去市场担心的行业断崖式 下跌预期逐步减弱，买入地产龙头不再是“捡烟头”的逻辑（基于破产清算 假设），而是稳定赛道中“好公司”的逻辑。因此，我们看好：1）同时受益于政策宽松估值修复，业绩释放估值切换，集中度加速提升带 来估值溢价这三重逻辑的行业龙头：万科 A、保利地产、融创中国、旭辉控 股、华夏幸福等；2）高技术迭代子行业之——一二线城市核心区位布局的商办物业，建议关 注：大悦城、龙湖集团、华润置地；3）高技术迭代子行业之——兼具品牌与拓展潜力的龙头物业服务商，建议 关注：招商积余、保利物业、绿城服务、永生生活服务等。（报告来源：中泰证券）（如需报告原文请登录未来智库）

机构：兴业证券投资要点 房企“抢地抢钱抢人”的竞争格局：我们认为中国房地产行业发展由“粗 放式”向“精耕细作”转型，在“精耕细作”时代，房企的两大核心竞争 力为 1）获取资源和 2）管理资源。对于地产公司来说，有三大最核心的 资源：土地、资金和人才，这三大资源相互促进和影响，有钱就有地，有 地就有人，有人就能赚更多的钱，房企之间的竞争变成“抢地抢钱抢人”。 拿地的风格决定了地产公司的风格：土地是地产公司最重要的资源，一切 业务开展的起点都在于土地，销售规模的提升在于土储的厚度。在地产公 司，“有地就有权，有地就有人，有地才有未来”。房企拿地的决策是一个 复杂的过程，需要面临多变的外部环境，一个地产公司的风格在他拿地的 那一刻就决定了：拿地的时间选择、区域和城市选择、成本和杠杆控制、 土地的类型和产品的定位、拿地的方式等。 融创中国(1918.HK)：守正出奇。公司的高端精品战略使公司更关注重点 城市的优质稀缺土地。公司既敢于在招拍挂市场下注，又在收并购市场积 累丰富经验和良好口碑。经过土储的高速扩张期，公司目前储备优质充足， 超过 80%位于一、二线城市，将充分受益于二线城市政策改善后的复苏。 新城发展(1030.HK)：稳扎稳打。崛起于常州，深耕长三角，布局全中国， 合约销售全面排名第八。AH 双平台带来融资优势，公司从高周转模式向 住宅+商业并进的综合模式转变，迅速抢占了二线及强三线城市的空白。 龙湖集团(0960.HK)：厚积薄发。龙湖集团兼具进取与稳健，有清晰的战 略目标，土地的获取聚焦一、二线城市，在核心城市拥有充足土地储备。 公司的产品以改善型需求以及商业综合体为主。经过多年的储备，公司在 规模上迎来爆发，综合实力增强。 旭辉控股(0884.HK)：择时典范。逆周期择时拿地的典范，通过加大合作 力度迅速实现规模上的跃升，规模扩张速度行业领先，并做到了财务杠杆 的良好控制。每次行业周期的波动都是公司逆势发展的好时机。 中国金茂(0817.HK)：迎头赶上。背靠实力雄厚的央企大股东，公司有完 善的治理结构和充分的激励制度。“城市运营”的拿地模式逐渐成熟，可 获得量大质优价低的土地。进入规模增长的爆发期，销售规模将迎头赶上。 有地才有未来：我们认为 2019 年房地产行业的机会大于风险，受益于国 内、国际流动性改善超预期，房企融资环境友好且成本下降；外围环境趋 稳，中美贸易争端降温带来风险偏好度上升；行业调控政策逐步改善，新 房销售市场下行趋势逐步缓解。对于土地储备充足、区域布局完善的这 5 家房地产公司，将继续取得超越行业的增速，龙头效应显现。他们在土地 获取上各具特色，加上通畅的融资渠道，既能在招拍挂市场占据主导地位， 又能在收并购中加速扩张，在房地产行业最重要的“土地”资源上建立优 势。港股地产板块的估值将进一步得到修复，龙头地产公司应该享受高于 行业的估值溢价，建议持续关注。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售 不及预期、人民币贬值。

#洛阳#2020年总结：一、洛阳最火的必须说是，都市圈规划的公布！《洛阳都市圈发展规划(2020-2035)》，标志着洛阳都市圈建设正式启动，未来洛阳持续发挥河南省副中心城市引领作用，支撑中原城市群高质量发展！二、回顾一下洛阳的重要事件：7月13日，《洛阳市住房公积金个人贷款管理办法》及《洛阳市住房公积金提取管理办法》同时下发，政策整体上由松变紧，旨在有效管控住房公积金流动性风险，促进洛阳市房地产市场平稳健康发展。7月26日，洛阳市正式对外发布《河洛英才计划(2020—2025年)》，力争全市人才队伍规模结构更加合理，形成与洛阳副中心城市建设相适应的人才发展治理体系。9月26日，河南省十三届人大常委会表决通过《河南省人民代表大会常务委员会关于向郑州市 洛阳市下放部分省级经济社会管理权限的决定》，全省加速建设郑州、洛阳双核引擎。2020年12月25日，河南省政府新闻办召开洛阳都市圈新闻发布会，正式发布《洛阳都市圈发展规划(2020-2035)》，标志着洛阳都市圈建设正式启动。洛阳都市圈主要包括洛阳和济源全域，焦作的孟州市，平顶山的汝州市和鲁山县，三门峡的义马市、渑池县和卢氏县，行政辖区总面积约2.7万平方公里，其中生态涵养区面积约1.5万平方公里。2021年1月，洛阳推出贴息贷取代组合贷。三、洛阳重点成绩单四、土地2020年洛阳推出住宅用地167宗，同比下降21.2%，建设面积0.84万亩，同比下降27.5%，推出规划建筑面积1413.6万㎡，同比减少26.6%；2020年洛阳推出商办用地66宗，同比下降25.8%，建设面积0.28万亩，同比下降23%，推出建筑面积393万㎡，同比增加28.3%。数据来自中指研究院成交明细：五、经济洛阳城市经济—在2020年，一至三季度GDP生产总值为3678.8亿元，全省排名第二，经济受疫情影响，增速1.6%高于郑州的1.2%。根据地区生产总值统一核算结果，2020年一至三季度洛阳市生产总值 3678.8 亿元，排名省内第二，增长1.6%。郑州市同期生产总值8405.5亿元，同比增长1.2%数据来自世联行六、住宅2017-2020年，洛阳市商品住宅价格呈上升趋势，2020年一季度达到峰值，为9634元/㎡；2020年全年共成交24955套，成交量为291.1万㎡，同比减少16%；2020年第四季度成交均价为8842元/㎡，同比降低3.6%；数据来自中指研究院七、棚改洛阳棚改计划—2020年河南省城市棚户区改造项目共计217个，洛阳市棚户区改造项目8个，相较2019年增加5个，较2019年新开工增加7046套，且全部位于主城区。八、交通—地铁12月1日，洛阳轨道交通1号线启动为期三个月的试运行，预计2021年上半年通车，这标志着洛阳即将迈入地铁时代，进一步助力洛阳作为中原城市群副中心城市的建设！地铁1号线将在今年牡丹文化节前正式运营、2号线今年年底前正式运营。与此同时，一大批交通基础设施和重大城建项目将相继落地，让城市建设的“工笔画越来越精越美。建成投用万安通用机场、二广高速城区段改扩建、郑西高速栾川至双龙段、古城快速路东延、玻璃厂路改造提升、厚载门街南延、唐寺门立交、塔湾立交等项目；积极争取、创造条件，开工建设呼南高铁豫西通道、地铁一二号线完善提升、宁洛高速城区段改造、新安至邵原高速、郑州至洛阳第三高速、伊川至偃师至沁阳高速、洛伊快速东线、新街北延、玄武门大街、洛阳汽车站迁建等项目；谋划洛阳都市圈内市域快轨项目，扎实做好洛阳至巩义、洛阳至济源、洛阳至义马市域快轨前期工作，争取早日开工。目前，洛阳地铁建设进展顺利，地铁1号线已进入试运行阶段，计划1号线今年牡丹文化节前开通运营，2号线年底前开通运营；同时，启动二期建设规划，今年开工建设地铁1、2号线延伸线，1号线延伸至白马寺，2号线延伸至伊滨区洛阳职业技术学院，同时进一步优化地铁3、4号线线路方案，争取早日实现地铁网络化运营。期待获批！2020总结：“房住不炒”楼市调控总基调下，洛阳房地产市场持续稳步向好发展。城市内需旺盛，郊县土地市场活跃，区域间市场分化显著，刚需化减弱、偏改善型需求逐步显现，主城区仍以洛龙区板块为市场热点。整体相比全省其他城市，洛阳房地产市场处于快速发展阶段。2021展望：作为十四五规划开局之年，楼市调控以稳为主。洛阳市区土地资源稀缺，地价快速上涨将助推房价有所提升。伴随着外来品牌房企不断进驻，市场竞争将日趋激烈。未来在城市外扩的大背景下，区域分化行情将进一步加剧。小编寄语：2021上半年，或为最佳购房时机，你最看好哪个楼盘？