楼盘市场调研

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

来源： 每日经济新闻“去年确实景洪（西双版纳傣族自治州首府）全城都在降价，但现在已经有所回暖了！”在西双版纳从事多年房地产中介行业的刘洪告诉《每日经济新闻》记者。2017年海南限购，部分投资外溢到西双版纳，当年即吸引了万达和雅居乐进驻；2018年，华侨城、融创、俊发、万科等一大批房企蜂拥而至，使得西双版纳区域内铺满300多个在售楼盘，房价也迅速突破万元。然而到了2020年，西双版纳房价却出现了断崖式下跌，由2018年最高时的12000元/平方米下跌到了7000元/平方米左右。不过，近日记者在西双版纳实地走访了解到，经历过“低谷”的当地楼市正逐步回暖，部分项目开始“悄悄”涨价。西双版纳随处可见在建楼盘项目 图片来源：每经记者 陈利 摄市场回暖明显每年3、4月份是西双版纳旅游的旺季，特别是经历了去年疫情以及今年春节“就地过年”影响，今年3月份西双版纳游客人数出现大幅增长，与之而来的则是外地购房者购房需求的逐步上涨。3月17日下午5点，融创旅游度假区售楼部内仍不时有客户到访。“今天还稍微少一点，昨天人更多。”置业顾问张元告诉《每日经济新闻》记者，其实自春节假期后，前来看房的人就越来越多了，有时售楼部现场都坐得满满当当的。无独有偶，3月18日上午11点，当记者来到位于嘎洒片区的雅居乐西双雨林时，看到整个售楼部内坐满了前来看房的购房者，甚至连售楼部外的露台桌椅处也是购房者。“最近一段时间来看房的人都比较多，去年疫情抑制了外地购房者购房需求，我们新推出的产品最近销售也很快，基本每天都会有上百组客户来看房，成交量也保持在十套左右。”项目销售人员刘乐乐表示，等到4月份泼水节估计看房的人会更多。融创项目售楼部内前来看房的购房者 图片来源：每经记者 陈利 摄记者在近几天的走访过程中发现，包括中介、置业顾问等均表示年后版纳楼市有所回暖，但与之前的高峰时期仍存在一定差距，同时项目之间也存在着冷热不均的现象。与雅居乐、融创项目近期购房者明显增多情况不同的是，部分项目现场仍比较冷清。尽管项目就在人流量最为集中的告庄西双景内设置了售楼接待中心，但沙河小镇仍然冷冷清清，半个小时时间内仅不到十组客户在门口驻留看了下项目的介绍，没有一组客户进入售楼部内，售楼部里仅两位售楼人员在“无聊”的看着手机。事实上，自2017年海南限购后，西双版纳楼市开始一路上扬，到2018年、2019年整个市场竞争进入白热化。“那个时候真是拿着现金去楼盘现场都不一定抢到房子。”刘洪告诉记者，从供不应求到供过于求，版纳楼市仅用了3年时间。“但西双版纳本地购房需求有限，大多依托于外地购房者。受疫情影响，2020年版纳楼市遭遇了断崖式下滑。”一份来自西双版纳州统计局数据显示，2020年西双版纳商品房销售面积1764989平方米，同比下降20%，销售额1324753万元，同比下滑21.7%。数据来源：西双版纳州统计局官网“随着疫情得到有效控制，目前房价相比2018年最高时整体下跌了近25%，购房者将增多也是可以预见的。”刘洪表示，目前仅他所在的门店，每天都会来自外地的购房者前来咨询、买房，其中以东北、内蒙古的居多。“等到7月高铁开通后，预计将有更多购房者前来。”涨价在路上2020年西双版纳房价下跌已经不是什么新鲜事。“景洪全城都在降价！”据刘洪介绍，2020年10月左右，在融创旅游度假区5000多元/平方米就可以买到中间楼层的精装住宅，滨江俊园降到了6500多元/平方米、观澜云顶也推出过4500元/平方米的特价住宅……这些价格与相比2018年的均价上万元（个别项目最高达到18000元/平方米），几近腰斩。为稳定房价，一份显示由西双版纳房地产业协会发布的《关于重新提交景洪市房地产市场一房一价表的通知》（以下简称《通知》）在西双版纳业内传播。《通知》称，从2021年1月开始，景洪市各大房企需重新提交房源一房一价表。各家房企要按照新房均价7000元/平方米，个别因朝向和结构存在缺陷的不得低于6500元/平方米最低价格申报。“当时确实有这么一份文件，万科、融创这些大企业都有被邀请参加谈话，我们当时都还转发过，但是被要求删掉。”刘洪说，“但还是有企业悄悄通过各种方式以低于最低价格进行销售的。”雅居乐项目售楼部内前来看房的购房者 图片来源：每经记者 陈利 摄不过随着市场的逐渐回温，现在价格已经有所上涨。“目前我们新推出来的产品，均价在8500元/平方米，全款7.7折，分期8.5折，算下来7300元/平方米左右。”张元告诉《每日经济新闻》记者，像你这种中介带来的客户，还会有额外优惠，“总价算下来还会再少个两三万，可能7000元就能拿下”。不过对方也表示，“这需要你尽快定下来，我们接到的通知是这个月过后价格将会上调。”万科曼西缇的置业顾问也表示，“高层已经售完，现在在售的仅有几套合院产品，等下批次开盘，可能在下周就会涨价了。”在记者走访的近10个楼盘售楼部，置业顾问均表示项目近期均会涨价，而去年底6000元~7000元/平方米的价格也不会再有了。“等到高铁一开，上涨到2018~2019年的价格应该就会很快了。”事实上，在记者走访的楼盘产品中，几乎都是相似的50平方米左右的户型，而大户型只占少数。若按西双版纳市场主流户型约60平方米、均价7500元/平方米来粗略计算，一套房子总价仅约45万元。“我们的客户省外群体居多，一般不会将过多资金投入到更大的面积。”近一年西双版纳新房价格走势 数据来源：安居客环境问题突出事实上，作为与三亚有着相似气候条件的西双版纳，近年来的发展越来越被外界视为“第二个三亚”，一大批房企如华侨城、融创、俊发、万科、红星等房企纷纷进场，到现在“版纳已扎堆四五十家外来及本土开发商”。逻辑很简单，没有占据三亚的优势，意图来西双版纳分一杯羹。“气候好、环境好、度假区、宜养老，房价又低，当初是看好版纳市场前景的。”位于西双版纳高铁站旁一品牌房企项目营销负责人告诉《每日经济新闻》记者，“版纳房价已经探底，不会再降了，待今年高铁通车，房价还会上涨一波。”这与众多楼盘置业顾问的看法吻合。而在《2021年西双版纳州政府工作报告》也明确指出，未来西双版纳“力争建设世界旅游名城取得新突破”，并“努力建设国内大市场与东南亚国际市场之间战略纽带的关键一环”。位于告庄西双景内的沙河小镇项目现场冷冷清清 图片来源：每经记者 陈利 摄特别是在云南打造“健康生活目的地”的大背景下，西双版纳特色鲜明的边地风光、人文风情，也将成为国际性区域旅游集散地前沿和康养生态度假区。不过值得注意的是，近年来随着西双版纳开发加快，环境问题也越来越突出，如天气质量每况愈下，“走到哪里都在建，路上随时都是大货车，空气怎么好得了”。为此，云南省生态环境厅对西双版纳州大气污染防治工作实施一年的挂牌督办。据西双版纳州住房和城乡建设局近期通报，1月23日至26日，该局联合景洪市住房和城乡建设局、城市管理局等组成五个检查组，对景洪市规划区所有在建项目进行施工（道路）扬尘整治检查，共检查了149个项目，发现部分项目仍然不同程度地存在扬尘污染防治措施不到位、不文明施工的问题。2019年8月9日西双版纳州政府办下发的《西双版纳州人民政府关于大气污染防治整改方案》显示，云南省生态环境厅于 2019年6月14日邀请生态环境、气象、科研等方面专家，就云南省当时环境空气质量下降原因进行过会商研判。专家一致认为，“建筑施工和相关扬尘排放量居高不下”是造成环境空气质量下降主要原因之一。今年1月，西双版纳空气质量与去年相比情况更为严峻，西双版纳州住房和城乡建设局先后两次对违规项目进行了通报、停工整改，其中就包括融创、俊发、蓝城、海诚等知名房地产企业名下项目。(应受访者要求，文中刘洪、张元、刘乐乐均为化名)每日经济新闻

来源：观点地产网如果要盘点杭州2021年里最受关注的新开热门楼盘，被称为是“亚运村三兄弟”的绿城桂冠东方、华润亚奥城、万科日耀之城大概率榜上有名。距离杭州亚运会的开幕还剩下一年半，随着日程将近，关于亚运村三个项目何时入市的猜测甚嚣尘上。其中，“三兄弟”中由华润开发的亚奥城早在今年1月下旬时就已经领出了两张预售证，一张是其项目西区的大面积写字楼，共计123套，另一张则是南区8幢小户型酒店式公寓，共计1052套。看来先一步入市的是商办和公寓部分，其住宅部分的房源则和另外两个项目一样，仍在排队申领预售证中。有市场猜测称，该三个项目或将会在3月份集中开盘。也有另一个说法指出，可能有一些住宅房源最晚要到今年6月份才入市。情况究竟如何还有待进一步考证。但购房者们的热情显然已被“撩拨”起来，甚至有相关人士预测，这三个项目最终的中签率有可能都在10%以下。据观点地产新媒体了解到，对于这三个项目的入市安排，坊间多数认为集中开盘的概率较大。而同时入市，也就意味着在亚运村这个片区不日将上演一场“擂台赛”，打擂的主角便是由绿城、万科和华润。尽管市场的关注度颇高，但“不愁卖”仅是一方面，从企业的角度来说，除了销售额之外，项目的利润表现等同样重要。而各家项目类型的不同，意味着各自的收益情况也会不尽相同，热闹喧嚣之后，谁又会成为真正的“赢家”？当然，这场“擂台赛”也绝不仅是企业之间的暗自比拼，对于购房者而言，同时入市的三个新楼盘要怎么选择，最终又是否能够“抢到”心仪的房源，同样存在挑战。“入住”亚运村2015年9月16日下午，亚奥理事会主席艾哈迈德亲王在土库曼斯坦首都，阿什哈巴德举行的第34届亚奥理事会代表大会上宣布：“中国杭州获得2022年亚运会举办权。”至此，杭州成为了继北京和广州之后，第三个举办亚运会的中国城市，也引出了后续的诸多故事。2018年2月7日，杭州市亚运村建设指挥部发布公告，征集开发建设单位参与亚运村建设。亚运村具体包括三部分：运动员村、技术官员村和媒体村。按照规划，整个亚运村可容纳10000余名运动员和随队官员、约5000名媒体人员和近4000名裁判员。资本的嗅觉总是灵敏的，此消息一出，房企们纷纷闻风而动。据彼时消息，在竞标房企提交方案截止日当天，共有十余家房企去到了现场。其中包括了万科、恒大、保利、融创、招商、中海、华润等外来企业，以及杭州本土的滨江、绿城等。各家对于这一次竞标的重视程度已经无需赘述，当时还有消息称，绿城所提交的标书加上模型，重量甚至已经超过了一吨。一番激烈竞争后，最终成功“入驻”亚运村的是绿城、万科和华润。在当年9月，万科、绿城、华润分别成立了开发杭州亚运村的项目公司，注册资本分别为10亿元、46亿元和30亿元。据观点地产新媒体了解，截至今年2月底，绿城桂冠东方、华润亚奥城、万科日耀之城三个项目均已结顶。从规划上来看，华润亚奥城包含了住宅、酒店式公寓、商业、办公楼等多种业态，项目总占地约13.6万平方米，总建筑面积约74万方，是亚运村中体量最大的项目。而万科开发的日耀之城，则是三个项目中体量最小的一个项目，规划中同样包含了住宅、商业、办公等业态。至于绿城桂冠东方，则是三个项目中唯一一个纯住宅项目。由于同属亚运村版块，所以市场对于这几个项目的住宅部分预估均价基本一致。其中，绿城桂冠东方规划户型面积段约100-220平方米，预估均价约4.7万元/平方米，总价或在600-800万元间，还有部分住宅总价或可达到千万元。万科日耀之城的户型面积约为105-249平方米，其中主力户型105平方米、125平方米和144平方米，预估均价同样在4.7万元/平方米。至于华润亚奥城，项目规划了12幢高层住宅，面积约123平方米、145平方米、164平方米和182平方米。有消息称，其住宅房源暂不开售，具体开盘时间待定。而已经在售的400套公寓房源，户型面积分别为42平方米、52平方米和82平方米，均价3.5万元/平方米。以此计算，有购房意愿的客户或许可以用不到150万元的总价拿到一张入住亚运村的“门票”。“三兄弟”打擂虽然确切的入市时间还未落定，但对于这三个项目最终的销售情况，坊间已经是倾向于低中签率的出现。这一点，或许能够在华润亚奥城不久前的公寓“试水”中表现一二。观点地产新媒体获悉，华润亚奥城公寓部分在1月领出预售证后，1、4幢共400套房源已经于3月初上线开售。据相关人士介绍，该400套公寓房源在开出线上选房后，仅1分钟便宣告售罄。“总价低是这批公寓房源的重要优势之一。”市场人士如是说。按照3.5万元/平方米来计算，该批房源的总价最低仅为147万元左右。相关人士指出，在杭州公寓市场，这个价位是比较符合投资者心理预期的。加上亚运村版块的区位优势，和该项目是亚运村项目中唯一一个TOD项目，市场对其未来的租金回报是整体看涨的。不过，虽然华润亚奥城的项目总体量最大，但如果单看住宅部分的话，由绿城打造的绿城桂冠东方数量要远远更多。按照规划，绿城桂冠东方的住宅房源套数是“三兄弟”中最多的。数据显示，桂冠东方规划建造2700多套纯住宅房源，其次，华润亚奥城计划打造942套住宅房源，最少的是万科日耀之城，只有约744套住宅房源。由于住宅体量较大，绿城桂冠东方拟分三期推盘，预计一期推出约900多套房源，而华润亚奥城和万科日耀之城则是一次性推出全部住宅房源。从时间上来说，住宅项目的变现周期是远快于商办项目的，如果站在企业开发和回款的角度看，绿城无疑要比华润和万科“省事”得多，这意味着绿城或许是最早从亚运村项目“脱身”出来的人。短期而言，绿城桂冠东方或许将成为三个项目中“反哺”公司最有力的一个。但反过来看，华润和万科的项目由于有商场和写字楼，后续将能够源源不断地为公司带来租金收入，这是绿城桂冠东方所没有的。有消息指出，华润亚奥城将在项目中引入万象天地。体量最小的万科日耀之城，则是规划打造1幢超甲级写字楼、4幢独立办公楼以及一个滨水商业街区。相比之下，万科日耀之城住宅部分的体量比另外两个项目要小，但根据亚运会赛时的位置安排来看，万科这个项目主要是提供餐饮等服务功能，住宅部分无人居住，而其余两个项目在亚运会期间都需要承担相应参会人员的居住功能。这也就意味着，万科日耀之城的住宅部分省去了相当一部分装修改造的时间。据估计，该项目将会是“亚运村三兄弟”中交付时间最早的一个，具体交付时间预计在2023年初。值得一提的是，该项目也是三个项目中唯一一个滨水项目，其南面便是亚运河。总而言之，如果三个项目真的同时入市，那意味着购房者需要在三者之间作出抉择。看总价、看商业配套还是看交付速度？于购房者而言，这道选择题并不好做。目前，三个项目的售楼部均已开出，据相关人士介绍，三家售楼处每日人流量都不小，停车位常会出现爆满的情况。于绿城、万科和华润，亚运村项目无疑均是其内部的重头项目之一，销售上似乎已经不需要过多担心，至于最终能为公司提供多少利润，还需静待项目开盘后才能给出答案。

来源：观点地产网　　2020 年受宏观经济与系列调控措施的松紧变化影响，房地产市场于二季度后快速复苏，商品住宅全年成交规模创新高。但区域分化加剧，“优势城市 / 优质区域”对资金的吸聚效应进一步加大。　　2021 年“经济维稳”大方向不变，亦需“促进转型”，由于政策需要顾及更多“分项目标”，且需应对全球经济环境的“不确定性”，本年系列执行措施将更宽幅波动。在此前提下，“促进房地产平稳健康”仍是重中之重，“因地制宜”与“因城施策”将更灵活。　　未来不同区域基于“城市发展价值”高低不同，市场分化的格局将进一步扩大。政策对行业发展的要求增加，传统开发模式面临更大挑战；我们仍然强调，复合新兴产业发展的多元化经营将是未来之始。

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

2021年春节与往年明显不同，受新冠肺炎疫情影响，各地倡导“就地过年”，返乡人数大幅减少，以往春节期间的返乡置业潮也因此受到一定阻隔，而部分城市受益于“就地过年”，春节楼市不打烊，成交规模实现较好增长，根据中指监测数据，2021年春节期间，重点监测的城市商品住宅整体成交规模为近三年同期最高水平，较2020年春节期间大幅增长130%，其中上海、广州等城市增幅较大。2021年春节期间重点监测城市商品住宅成交面积及较2020年、2019年春节期间变化（单位：万平方米）数据来源：CREIS中指数据为了更好地观察疫情影响下的春节楼市变化以及购房者置业心态的变化，中指研究院一方面开展连续第七年春节返乡楼市见闻活动，各地分析师根据地方防疫实际情况，有序进行“春节楼市观察”，涉及近50个城市。从各地楼市观察的结果来看，受疫情影响，各城市纷纷发布政策鼓励务工人员就地过年，多城市返乡人数大幅减少。上海、深圳、广州等城市售楼处调整营业计划，选择春节不打烊或延长营业时间，多城推出春节购房优惠活动，在就地过年、企业推盘优惠活动等因素影响下需求亦在积极入市。另一方面，依托CREIS中指·云调研平台形成问卷，通过房天下、@微博房产 社交平台、中指新媒体矩阵等渠道对2021春节置业进行调查。本次调查共收集1.2万余份有效问卷，覆盖283个城市。同时结合房天下三端独立访客数据，通过梳理，我们发现今年春节楼市以及购房者置业发生了新的变化，呈现以下几个特点和趋势：超6成受访者有返乡置业计划1990年后出生人群置业意愿强根据中指2021春节置业调查，今年受新冠肺炎疫情影响，有近6成异地就业受访人员选择不返乡过年，仅有4成人员返乡，返乡人员的下降导致春节期间返乡置业的总人数有所下降。2021年是否有返乡置业计划？数据来源：CREIS中指·云调研超6成的受访者表示有返乡置业计划。虽然疫情短期阻隔了购房者置业的步伐，但返乡置业的意愿并没有因此消失，调查数据显示，在1.2万余个受访者中，超6成人员仍有返乡置业意愿，其中25.1%的受访者计划在家乡城市买房，18.6%计划在家乡省会买房，另有18.6%计划在家乡周边城市买房，由此可见返乡置业热情依旧较高。而在没有返乡置业计划的受访者中，15.4%的人员计划在工作地买房。图：有无房产的返乡置业计划图：各年龄段人群置业计划占比数据来源：CREIS中指·云调研已有房的受访者中仍有超6成计划返乡置业。根据调查显示，已在工作城市有房、已在家乡有房或在工作地和家乡都有房的受访者中，有返乡置业计划的比例仍高于60%，家乡依然是大家永远的“牵挂”。1990年后出生的人群置业意愿强。在各年龄段的受访者中，1990年后出生的受访者返乡置业意愿占比合计达57%，置业意愿高于其他年龄段，已成为返乡置业的主力人群，其中在受访的95后人群中，有置业意愿的人员占比超七成，置业意愿最高。返乡置业时间有所延迟但不会缺席图：2021年返乡置业时间分布数据来源：CREIS中指·云调研在计划返乡置业的受访者中，上半年置业意愿较强，占比接近三成，下半年置业意愿占比超两成。疫情影响下，23.4%的受访者计划在2021年春节期间完成置业，另有29.4%的受访者计划在2021年上半年置业，24.4%的受访者计划在2021年下半年置业，另有22.5%的受访者不确定置业时间，整体来看，虽然今年春节返乡置业的占比明显下降，但是返乡置业意愿并没有消失，购房者置业的时间有所推迟。此外，在问及疫情对置业的影响时，有约3成的受访者表示受疫情影响计划提前置业，有超4成的受访者表示受疫情影响推迟置业，也进一步说明了返乡置业并不会缺席。保障子女上学及改善居住环境是返乡置业的首要原因图：返乡置业主要原因（多选题）数据来源：CREIS中指·云调研保障子女上学及改善居住环境，是返乡置业的首要原因。在返乡置业原因的调查中，半数左右的受访者表示保障子女上学和改善居住环境是返乡置业的重要原因；保值增值和将来回家发展被选择的比例均超3成；受城市人才新政、购房补贴带来的置业意愿占比超两成，而受工作城市限购等政策原因影响占比仅为6.0%。图：各年龄段受访者返乡置业原因数据来源：CREIS中指·云调研年轻人绕不开子女教育，引才政策对90后的吸引力更大。从各年龄段的返乡置业原因来看，00后将来回家发展以及改善居住环境占主导，为自己未来寻个更好地的“退路”；80后-95后返乡置业更多的是为了保障子女上学，占比均超过50%，其中85后占比高达57.1%，另外，人才新政、购房补贴对90后（工作仍在不稳定期）的吸引力最大；对于75后及以上年龄的人群，虽然改善居住环境、保障子女上学依然是最为重要的返乡置业原因，但为了保值增值的比例已经可以与前两个原因“平分秋色”，特别是75后，保值增值的占比超40%，在各年龄段中占比最高。三居室及90-120平的住房更受返乡置业者的青睐图：返乡置业户型及面积偏好情况数据来源：CREIS中指·云调研47.8%的受访者首选三居室户型，42.5%受访者面积段选择90-120平。多数返乡置业者更偏向于购买较大面积段和多居室的住房改善家人的居住环境，三居及以上住房、90平米以上住房的关注度占比均超七成，其中三居室和90-120平的占比最高，均超过四成，对普通人来说，90-120平、三居室可以较好的满足夫妻和子女的独立居住需求，给家人带来宽敞又相对私密的生活空间。图：不同年龄段返乡置业户型/面积偏好情况数据来源：CREIS中指·云调研00后偏好小户型和小面积段住房，80-90后最爱三居室。分年龄段来看，00后对于一居室和60平以下住房的偏好程度明显高于其他年龄段，主要因为00后当前买房计划仍以考虑满足个人住房需求为主。80后-90后对三居室特别偏爱，占比均超50%；随着年龄的逐渐增大，受访者对于四居、五居的偏好逐渐增强。图：重点城市返乡置业户型及面积偏好情况数据来源：CREIS中指·云调研除主力户型和面积段外，一二线小户型和小面积段的偏好普遍高于三四线。从城市角度来看，这里我们选取返乡置业偏好度较高的城市进行分析，对返乡置业者来说，各线城市关注的主力户型和面积段仍集中在三居室和90-120平，但三居室以下户型和90平以下面积段的住房在一、二线城市的偏好普遍高于三四线城市；一线城市90-120平、120-150平的住房占比相对均衡；二线城市120-150平的占比高于其他城市；三四线城市的四居和五居的偏好度普遍高于一二线。周边配套、教育资源以及区位和交通仍是侧重点一二线城市还聚焦物业服务、升值潜力三四线对房企品牌的认可值得关注图：返乡置业重点关注因素（多选题）数据来源：CREIS中指·云调研房屋的周边配套、教育资源及区位和交通，是返乡置业重点关注的三大要素。超半数受访者表示房屋的周边配套、教育资源以及区位和交通，是返乡置业的重点关注因素，其中周边配套占比达55.7%，成为置业者关注的第一要素；房企品牌、房价的关注度占比亦超30%，物业服务的关注度占比超两成，升值潜力关注度相对较低。图：不同年龄段返乡置业重点关注因素数据来源：CREIS中指·云调研80后与85后对房企品牌和物业服务的关注度最高。分年龄段来看，85后和90后对于房屋的周边配套和教育资源的偏好程度较高，因为该年龄段的受访者大多已经成家，并面临子女的教育问题。随着年龄的逐渐增大，受访者对于房价的敏感度逐渐降低，对房企品牌的认可度以及物业服务的关注度有所提高，特别是80年代出生的人群对房企品牌的认可度最高，对物业服务的关注度亦最高，这一代人在房地产行业快速发展的时期，更加深刻地体会和领悟到房地产行业从量变到质变的转换，以及在这个过程中行业呈现出的新的积极变化。表：重点城市返乡置业关注因素数据来源：CREIS中指·云调研从城市角度分析，一二线城市区位交通、周边配套、教育资源关注度高，多数城市的占比均超50%，三四线城市普遍侧重周边配套和教育资源。除此之外，一、二线城市的返乡置业者更关注房价因素，而三四线城市的返乡置业者更关注房企品牌因素，可见品牌房企在三四线城市更具优势；一、二线城市返乡置业者对于物业服务、升值潜力的关注度亦高于三四线城市。对于三四线城市来说，物业服务的影响可能更多的还在不远的未来。春节期间购房者关注的城市更多的还是热点一二线图：春节期间楼市关注度TOP30城市以及各城市访客来源TOP10城市分布数据来源：房天下除了通过CREIS中指·云调研平台进行问卷调查之外，我们亦梳理了今年春节期间购房者通过房天下WAP、PC和APP三端对各城市楼盘访问的独立访客数据，数据显示，春节期间，北京、上海、武汉等一二线城市和常州、东莞等城市群内城市的关注度最高。从访客来源看，各线城市的访客来源中除了当地的购房者外，一线城市来自于热点一二线城市的拥有较强购买力的人群亦较多；二三线城市访客量TOP10中，多数是周边城市。结语：今年受新冠肺炎疫情影响，春节返乡置业人数较往年有所降低，但返乡置业的需求仍旧存在，只是置业时间略有推迟。调查数据显示，返乡置业者的关注要素和侧重点均呈现了新的特点，企业可以针对不同城市、不同年龄段的人群更加有针对性打造产品和采取营销策略。近几月，热点城市楼市调控政策频频加码，且更加聚焦个人住房信贷管理，严格审批个人住房贷款，严厉打击消费贷、经营贷违规流入房地产市场，使得部分热点城市房贷利率存上涨预期。而在本次春节置业调查中，超8成的受访者倾向于贷款买房，近6成的受访者表示贷款额度受限和利率提升将影响购房计划。2021年，房地产市场运行的政策环境仍将以稳为主，但热点城市政策收紧的预期仍在，信贷政策的收紧亦会一定程度上影响购房者的置业节奏，但整体上购房需求并没有消失，居民的置业意愿仍较强，房地产市场规模仍有保障。

住房问题关系民生福祉，装修亦然。然而，多级转包套路多，监管缺失维权难，满分承诺负分施工，精装房变 " 惊装房 "…… 群众吐槽装修市场处处坑。一些地方相关矛盾纠纷突出，成信访高发领域。住房装修市场有哪些套路？缘何难以治理？有何良方促进行业健康有序发展？记者展开了调查。▲陕西省西安市海亮唐宁府小区业主向记者反映，去年 10 月才交房，还没来得及入住，今年初一期 9 号楼烟道就整体垮塌，" 像地震一样 "。受访者供图精装变 " 惊装 "" 还没入住就塌了 "还没来得及入住，一期 9 号楼烟道整体垮塌 …… 前不久，多名陕西省西安市海亮唐宁府小区业主反映，去年 10 月才交付的精装房让他们着实受惊，" 还没入住，就塌了！"" 吓人啊，像地震一样。"记者在现场看到，坍塌部分涉及一层到九层，大石块散落一地。一些业主表示，这些精装房问题不少，包括阳台梁开裂、入户门有裂缝、地板空鼓、过门石开裂等。不只如此，有的精装房存在较大安全隐患。江苏南京的李女士也反映：" 我在迈皋桥板块购买的楼盘，宣称恒温恒湿，但外墙材料易燃，着过火，开发商答应更换材料，后来不仅没换还加了一层，大概 5 厘米厚。" 李女士说，更严重的是，煤气管道裸露，有的还从卧室或厨房穿户而过，业主担心如果煤气泄漏，加之外墙材料易燃，整栋楼可能爆燃，成为火柜。" 因为担心消防安全也不达标，我们去找开发商协调加强煤气管道防泄漏处理，开发商却说大家去法院起诉好了 ……" 李女士告诉记者。房价包含装修费，却问题频出。浙江杭州春秋华庭小区房价每平方米 3.3 万元，其中包括每平方米 6000 元的装修费。但当业主们前来验房时却发现，一套房子问题少则几十个，多则上百个，一些业主还发现煤气严重泄漏。一些品牌开发商也频遭投诉。2020 年，广西南宁市保利领秀前城的两栋精装楼房遭业主投诉：鞋柜、橱柜下方未贴瓷砖，部分下水管生锈，木地板松动 …… 业主们虽多次向开发商反映，但一直未解决。重庆市万科御澜道三期均为精装房，2020 年 10 月陆续交付，不少业主发现房屋存在问题，上百名业主集体在售楼部抗议。业主反映，房子卫生间天花板渗水严重，如同 " 水帘洞 "。拆开发现水管、防水材料质量很差，地漏、管道尺寸对不上。精装房小区公共部分，则已成为减配 " 重灾区 "。杭州一家开发商透露，大到园林景观，小到入户大厅，全部都可进行减配。这些基本不会在合同和样板房中体现，即使当时开发商有对外宣传或是口头承诺，一旦这些区域出现减配，购房者也很难维权。涉房矛盾纠纷突出，成信访高发领域。记者从江苏省无锡市公安局巡特警支队获悉，2020 年接到的房产类矛盾纠纷占各类矛盾纠纷总数的 22.1%。重庆市九龙坡区市场监管局表示，相关信访问题涉及资金量大、参与人数多、诉求表达方式强烈。专家和业内人士认为，精装房频遭投诉背后，凸显 " 精装暴利 " 正遭遇监管乏力。▲网友在黑猫投诉平台反映河南省邓州市某项目偷工减料，精装变 " 惊装 "。受访者供图住房装修成信任黑洞套路多监管难我国建筑装饰行业住宅装修业务年产值超过 2 万亿元。然而调查发现，不只精装房问题多，二手房装修 " 销售 " 色彩过重，计价方法复杂，同样套路多、维权难。" 验收即维权 "，居民吐槽装修被坑成人生必经坎。记者在闲鱼、到位等平台检索发现，装修市场水、电、泥、漆、瓦工、砸墙等各环节都有商家提供服务，报价 1 元、8 元、58.9 元到数千元不等，问起客服却说是低价引流，现场议价。" 不靠谱，装修施工队把我家承重墙砸了，邻居投诉，闹到了派出所。" 南京市建邺区市民翟女士说，" 算是人生必经的一道坎吧。"一些受访的市民表示，装修公司多是满分承诺，负分施工，说得好听做得差。广西南宁市民李女士说，她家一套房子装修，给出预算 30 万元，签了合同，施工却问题百出。" 建材报价比市面价格贵两到三成，最贵的翻好几倍，测量面积总比实际多几平方米，去沟通却被指责不懂行情，最后比原预算多花了 10 多万元。"西安市浐灞生态区一小区居民汤女士 2017 年购买二手房进行装修，卫生间防水层没做好，地面积水缓慢渗透到楼下住户，引发邻里矛盾。" 后来才发现，施工团队没有资质，因为自己疏忽大意只好认了。" 汤女士说，无奈之下她请来一个维修工，重新铺设防水材料，但后期发现还在漏水，联系这位维修工，才发现已被对方 " 拉黑 "。合同陷阱辨别难，行业标准缺失，人员资质不清，也是目前装修领域普遍存在的问题。一些消费者反映，和商家签订装修合同时，常遭遇 " 合同陷阱 "。南宁市民韦征说，装修公司签的合同好几页，很多看不懂，有不少 " 隐藏 " 条款一般人发现不了。如装修材料选用、装修服务方面，表述含糊不清。合同中装修垃圾清运费、材料运输费占装修总费用 10% 至 15%，" 算钱的时候才发现，由于写在合同里了，只能吃哑巴亏。"南宁一家装修公司员工说，公司有设计师甲级证书、施工乙级证书，问及为何没张贴在明显地方，该员工回答说，公司是做电力起家的，这些证书不好贴出来。记者是否全员有执业证书，该员工回答则含糊其辞。走访的几家装修公司表示，装修师傅跟公司有长期合作，但并不属于公司员工。此外，装修时看不懂，装修完看不出，监管缺失维权难。记者调查发现，不少装修公司要求动工之前交全款，先付款再装修，资金没有第三方监管，一些装修问题在正式入住甚至入住几年后才会暴露，维权难度大增。" 仅从成品外观上难以看出装修质量问题。" 南宁市民李女士说，她家房子入住约一年出现木地板发霉、翘边等问题。" 钱早给了，再想维权也难了。"▲网友在黑猫投诉平台反映河南省邓州市某项目偷工减料，精装变 " 惊装 "。受访者供图信息严重不对称多级转包偷工减料盛行记者调查发现，双方信息不对称，行业标准缺失，霸王条款横行，一些装修团队常使用廉价材料以次充好，导致纠纷多发。信息严重不对称，多级转包、偷工减料盛行。南京市栖霞区市民汪先生从事工程装修多年，他说不管是找工人、找装修队还是找装修公司，最终施工环节多是由流动的外包工人完成，出现 " 花钱也不省心 " 悖论。南宁装修师傅老黄说，装修公司往往多级转包，最终 " 外包 " 给工人，人员资质不清，利润少容易偷工减料，消费者成待宰羔羊。北京德恒（深圳）律师事务所高级合伙人郭雳认为，装修乱象发生的主要原因在于装修公司经常将项目转包，后期出现问题互相推诿。中建八局装饰工程有限公司副总经理杨焕德说，不少装修公司虚构报价、偷工减料、以次充好。" 比如木制品，市场上能提供足够厚度的厂家不多，普通消费者搞不清。"" 散装工人 " 推诿多，维权找不到负责人。陕西省社科院政法所助理研究员谈润卿说，家装行业 " 小散弱 " 较为突出，个人作为包工头承揽业务的情况仍比较普遍，甚至和二十年前相比差别不大，许多消费者也是通过口耳相传寻找这样的皮包公司。" 散装工人 " 装修模式之下，公司对工人的管理和服务水平很低。国家一级注册建筑师郑美菊告诉记者，目前装修行业从业人员鱼龙混杂，流动性过高，还是马路工人、游击队为主，施工质量只能靠工人良心。业内人士透露，装修属复购率较低的消费行为，消费者维权通常是单一案件，许多律师也不愿意接手。监管难导致市场形成恶性低价竞争。杨焕德介绍，装修行业的监管难度大，导致企业的竞争主要集中在前期，即以低价争取客户，最终环节以次充好则为常态。不少业主对于产品的认知不足，导致高质量的品牌反而没有竞争力，形成劣币驱逐良币态势。江苏省住建厅一位工作人员坦言，目前监管机构也缺乏完善的、精细化的行业评估标准及严厉的处罚措施，监管执法人员有限，常处于被动监管状态。近年来，全国多地提倡商品房精装修交付。比如，西安市要求自 2019 年 1 月 1 日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房，目的是为全面提升住宅建设品质，减少资源消耗和二次装修污染。浙江工业大学副校长、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长虞晓芬认为，精装房或者一些地方所称的成品房已成市场趋势，本为省心省力、减少二次污染，但各地关于成品房的标准又较为模糊，精装房的利润空间较大，导致开发商觊觎 " 精装暴利 "，在精装修上偷工减料。" 装修价格有备案，交房时减配却投诉无门，成了开发商绕过限价、谋取高利润的手段。不少楼盘为涨价而做精装，装修标准夸大其词，以次充好，直接导致收房维权纠纷增加。" 虞晓芬说，某种程度上精装修房面临的现实困境，不是技术和工艺水平的问题，而是开发商更多将其视作调节利润的 " 节拍器 "。此外，合同签订难落实，标准缺失模糊地带争议多。杭州个体装修师傅蒋文明表示，自己没有专业的设计方案，一般根据业主的口头描述进行施工。但这其中有很大的模糊性，双方理解上会有偏差，待装修结束再进行整改，双方对费用和责任等很难进行有效认定。设立资金监管账户推行第三方监理人制度住房装修市场乱象丛生，一些地方纠纷多发，受访人士对其深恶痛绝，期盼强化监管，多部门全链条严打欺诈哄骗，规范家装行业健康发展。东南大学法学院副教授顾大松建议，装修行业涉及建材、装配、施工等多个环节，不能仅盯着装修服务终端环节，宜统筹上下游全产业链，从原料、加工厂、施工单位等方面形成监管合力，破解维权找不到人监管难题。宁波工程学院副教授李旦伟建议，切实强化装修公司质量监管责任，完善装修行业征信机制。郭雳建议，推行第三方监理人制度，设立资金监管账户，发展面向个人的工程监理行业，加大装修公司后期行为约束力度。谈润卿建议，由主管部门或行业协会牵头设立资金监管账户，研究设定合理的资金监管百分比，在房屋装修完毕并经由双方签字确认后，再将款项支付给装修公司。完善合同设置，降低维权成本。业内人士建议，相关部门研究出台装修合同细化指导性范本，特别对是否转包、装修材料品牌确定、付款节点、装修进度、强制监理人制度、质保金支付方式、违约责任等重要条款做出详尽细致的规定。加强对装修行业签订协议的规范和管理，推广先装修后付费方式，切实维护消费者权益。精装房困境亟待系统化治理。业内人士认为，住宅装修行业主管部门的监管作用需要完善的法律体系支撑。目前，一些地方正在制定和细化相关政策，比如，针对涉房投诉信访症结，去年以来，重庆市场监管部门从广告、合同两个关键点着力，在九龙坡区房地产在售项目中探索推行不利因素告知机制，涉房投诉举报、信访量下降明显。虞晓芬认为，开发商之所以能够如此 " 肆无忌惮 "，期房制度是 " 原罪 "。目前在中国地产市场，期房占比超过八成，交房周期一般为 2 年至 3 年，这为开发商 " 暗箱操作 " 提供空间。建议加大现房销售比例，同时，在完成土地出让时，设定一定的施工、装修时间节点，以避免开发商为提高周转率、赶工期，从而以次充好，影响装修质量。还有一些业内人士建议，破除以工长为核心的传统模式，建立家装行业人员持证上岗制度，大力发展高质量、现代化装修。专家提醒，如今基本遵循 " 按图施工、按图验收 " 原则，可聘请第三方专业验收，如发现问题，业主可与开发商协商整改，若开发商拒不整改可向监管部门投诉。二手房装修尽量找专业的设计和施工团队，施工前应请专业人士对房子进行实地勘察，尽量全程拍照留痕。签订装修合同时，对装修细节应逐项核对标明，交付尾款前逐一验收检查，遇到问题向有关部门反映依法维权。来源 新华社编辑 梁晋毅 / 编审 李枫 / 签发 安辉【来源：ZAKER贵阳】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

来源： 证券时报清明假期，笔者一家人回到爱人老家祭祖。难得闲暇，就去看看楼盘。这个典型的大西南三四线城市，近两年楼市变化很大。前两年棚改骤停后，楼市迅速消停下来，而去年疫情对外出打工人群冲击很大，他们主要在珠三角生产、生活服务行业就业。因此，相比正值火热、房价创出新高的一二线热点城市，这个城市主城区房价大概在每平米6500元左右，比最高峰下跌1000-2000元。笔者调研的几个在售楼盘，都冷冷清清的。即便是清明节这样的人口回流最旺季，售楼处门可罗雀。看到有返乡上门客，销售人员非常热情地迎上来，然后便是套路般的一顿营销。笔者发现，这里的新楼盘，很多都是全国性大房企开发的。不管是户型设计、片区环境、配套商业、社区管理，都是按一二线城市的开发套路来做的。这里的二手房多数是上世纪90年代前后建设的。这个城市临近珠三角、三江交汇，上世纪90年代，工业和贸易比较繁荣，大批房子就是那时建设的，建筑质量还不错，但户型陈旧、采光通风不佳，也没有社区管理意识，楼下多是杂乱无序的店铺和小商贩。前几年，棚改热热闹闹，在货币补贴支撑下，很多危旧住房被拆了，剩下的房子总体也很老旧，却也无法纳入棚改。这几年，尽管老旧小区改造政策扶持大，但当地财政实力真的不给力，无法在水电管气路网上“补短板”。同时，百姓收入不高，多数居民月收入在3000元左右，即便是当地最好的公办高中，年轻教师月工资也不到3000元。所以，无法支撑加装电梯、楼道等公共空间维修支出。这就导致市民有改善住房的迫切诉求，但手上的二手房在市场上没有竞争力，卖不掉。这可能是恶性循环的开始。二手房卖不掉，改善需求干着急没法子，而前几波行情后刚需释放殆尽，潜力有限。于是，新盘开始积压，开发商降价促销，在售新房价格并不比二手房高多少。所以，一旦有新增购房需求，新盘自然是首选，二手房库存越攀越高，越来越难成交。当地的中介机构告诉我，县城的人到市里买房，两极分化很明显，少数有钱人直接买市区的新房，县乡镇一般百姓买不起市区，他们会选择到新区买新房。首先，新区的房价只有5000元左右，有的只有4000元，普遍比市区低1000-2000元，县乡镇百姓能买得起。据悉，县乡镇买房的人，多数也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工，即便4000元的房价，也没多少人能支付得起。其次，多数县乡镇的人认为，市里房价太高、生活成本也高，不适合他们。新区距离县里近，乡下有啥事能很快赶回去，毕竟乡下还有田地和老人家。当下，三四线楼市普遍存在的问题是：摊子铺得太大，人口外流明显，而本地需求不足，难怪业内都在唱空三四线楼市。但调研发现，其实三四线城市的潜在需求还是很庞大的，只不过结构上失衡太严重了。比如，市区新房基本以为改善型主导，普遍都是大户型的，这个城市沿江十几公里都变成江景大宅了，旧改拆迁也走豪宅路线，这也是导致需求转不动的原因。针对供需不匹配的疑问，开发商告诉我，前几年这里的棚改多、楼市好，大家对需求升级太乐观了，都以为购买力还不错。另外，这几年土地、拆迁、用工等成本太高了，倒逼着新盘走高端路线。笔者走一圈下来后感觉，当地的规划华而不实、大而铺张，开发商配合着跑马圈地，相互抬轿子，房价就这么被鼓吹起来了。需求一波一波消耗后，增量需求跟不上了，但房价还得悬在高位，因为后续还有更多的规划要实现，从而就造成了骑虎难下的局面。

（报告出品方/作者：东北证券，王小勇）1. 住房交易市场前景：空间存在潜力，结构开始转向住房交易市场是房地产市场的重要组成部分，而其中主要分为三个部分： 住宅新房销售市场、住宅存量房销售市场和住房租赁市场。1.1. 新房销售：规模巨大，未来提升空间受限从商品住房市场开启至今，新房销售市场在中国住房交易市场中占据着重 要的地位。商品住宅新房销售交易规模巨大。2020 年中国商品住宅新房总交易额达到 15.5 万亿元，2014-2020 年 CAGR 达到 16.5%，作为住房商品化以后住房交 易市场的主导力量，近 20 年商品住宅新房销售市场交易规模巨大。核心驱动力减弱——未来城镇人口增长存在限制。虽然中国城镇化进程依 然在持续当中，但城镇人口的同比增速持续减小，城镇化呈现逐渐放缓的 趋势，商品住宅新增需求增速减缓。与其他国家对比来看，世界主流发达 国家城镇化率普遍在 70%以上，中国城镇化率仍存在一定空间。根据联合 国预期，2030 年中国城镇化率将达到 70%，之后开始进入城镇化后期，同 时对标美国的城镇化变化历史趋势来看，城镇化率增长至 70%时产生拐点， 进入城镇化后期，增速大幅减缓。2019 年中国城镇化率达到 60.6%，按照 2009-2019 年的城镇化率趋势推算，同样将在 2030 年左右城镇化率达到 70%，预计增速将进一步放缓；长期来看，城镇人口增长存在限制，考虑到 新房销售的基础在于城镇住房的需求增量，新房销售的未来提升空间受限。商品住宅新房销售市场的交易额规模会在中短期内维持增长，但由于需求 增量的逐步减缓，预计未来的提升空间受限。1.2. 存量房销售：规模提升迅速，地位逐渐凸显存量住宅交易额提升迅速，增速超过新房。2019 年存量住宅销售总交易额 达到 6.7 万亿元，2014-2019 年复合增长率达到 20.8%，超过新房销售同期 17.5%的复合增速，提升迅速。存量住宅销售在多个大中城市中占据主导，重要性逐渐凸显。根据前瞻产 业研究院数据，包括四个一线城市和厦门、宁波、苏州等强二线城市在内 的 18 个大中城市的存量房交易的市场规模占比已经超过 50%，开始占据交 易市场的主导地位，表明存量房市场的重要性开始逐渐显现。存量住宅销售流通率维持稳定，销售交易额增长趋势将随存量房价值提升 而延续。我们根据存量房总价值=城镇人口总数*城镇人均住房面积*全国 二手房成交均价对存量房总价值进行测算，根据测算，2020 年底国内存量 房总价值约为 258.8 万亿元,2014-2020 年复合增长率达到 15.1%，增速较 快；同时根据存量房流通率=存量房交易额/存量房总价值的计算方式对存 量房流通率进行计算（由于是对交易额进行预测，与常规的流通率=交易套 数/总套数的计算方法存在一定差异）。根据计算，中国存量房流通率 2014- 2019 年平均值为 3.27%，整体基本维持在 3%左右，较为稳定，预计存量住 宅销售交易额将持续快速增长。1.3. 住房租赁：伴随存量房价值同步提升，流通率保持平稳中国住房租赁交易额规模平稳上升。2019 年住房租赁总交易额达到 1.7 万 亿元，2014-2019 年复合增长率达到 13.6%，持续平稳上升。住房租赁流通率维持平稳。我们根据住房租赁流通率=住房租赁交易额/存 量房总价值的计算方式进行住房租赁流通率的计算，2014-2019 年中国住 房租赁流通率整体维持在 0.75%以上，保持平稳。1.4. 住房交易市场总结：空间存在潜力，结构开始转向根据计算，我们认为：空间存在潜力：到 2030 年，商品住房总交易额将提升到 39.2 万亿元。 结构面临转向：到 2030 年，存量房市场（存量房销售+住房租赁）占比超 过 50%，在住房交易市场中占据主导。2. 渠道竞争格局：混业化渠道之争产生住房交易的传统渠道竞争是一种泾渭分明的状态。在新房销售市场上，开 发商开发新房，并通过售楼处直接自销给购房者，而一手代理公司则为开 发商售楼处提供代理、策划服务，协助销售；在存量房销售和住房租赁市 场上，经纪公司通过旗下人经纪人进行存量房销售和住房租赁的渠道业务。2.1. 各方角色发生改变，渠道竞争格局开始转变渠道竞争格局开始发生转变，地产开发商、一手房代理公司、经纪公司以 及电商平台在住房交易渠道竞争的角色产生变化。地产开发商拓展自有渠道，并进入存量房租售渠道业务。地产开发商通过 旗下分布较为广泛的物业管理公司案场，协助进行新房的自销；另一方面， 依托物业管理公司的场地以及长期与小区住户接触的机会，开发商开始衍生存量房销售和租赁的渠道业务，龙头房企碧桂园、融创、保利等通过旗 下物管公司同时布局一二手房渠道业务。一手房代理公司传统业务遭遇瓶颈，开始拓展二手房经纪业务。新房代理 销售业务的增速趋缓，根据中国指数研究院数据，TOP10 一手房代理公司 代理销售额的上升速度较慢，落后于新房市场的增长速度，渗透率降低， 从 2016 年的 16.9%下降到 2019 年的 14.2%，传统一手房代理业务遭遇瓶 颈。在拓展的新业务中，部分一手房代理公司通过赋能经纪人的方式拓展 二手房经纪业务。以易居为例，赋能二手经纪业务的营收占比从 2016 年的 0.8%提升到 2019 年的 39%，存量房相关业务愈发重要。经纪公司开始进行一二手联动，并布局线上平台。经纪公司在传统的存量 房渠道业务基础上开始参与新房销售渠道业务，进行一二手联动，将渠道 能力逐渐向新房市场复制和迁移。以贝壳为例，2020 年，新房业务和二手房业务的营收占比分别为 54%和 43%，新房业务已经成为重要的收入来源。 此外，经纪公司开始构建房产经纪 O2O 模式，同时在网页端和手机 app 建 设相应的平台接口，进行线上线下的业务联动。房产交易相关的电商平台通过线上引流获客进行渠道业务的开展。主要有 以下两种模式：第一种是“直买直卖”平台：绕过经纪人的中间环节，房 东和开发商直接在线上平台挂牌房源，并与客户直接约谈完成交易，平台 收取交易服务费，典型的例子是 2018 年以前的房多多；第二种是信息端口 平台，平台仅提供端口供经纪人发布房源，帮助进行推广，并收取平台使 用费和增值服务费用，不直接参与交易环节，典型的例子是安居客；第三 种是赋能平台:为线下经纪人提供数据库、品牌、线上交易工具等进行赋能， 并在交易佣金中抽取提成，以易居和现在的房多多为代表。2.2. 业务边界打破，混业化渠道之争展开综合来看，渠道的竞争格局产生演变，原本住房交易各细分领域的渠道参 与者开始互相加入其他领域的赛道，细分业务的边界被打破，住房交易市 场的渠道之争开始混业化。3. 线下突围之道：市场变局推动优势转换3.1. 现象：经纪公司在三项业务中渗透率持续提升在混业化渠道之争当中，经纪公司在三项业务中均持续提升。从三类业务 的渗透率来看，经纪公司在新房市场的渗透率从 2014 年的 10%提升到 2019 年的 26%，迅速提升；存量房交易市场渗透率长期维持在 80%以上，占据主 导地位；住房租赁市场渗透率从 2014 年的 33%提升到 2019 年的 53%，逐 渐取得优势；经纪公司在三项业务的渗透率均持续提升。3.2. 新房与存量房的渠道逻辑差异新房与存量房的渠道逻辑存在差异。在分析线下渠道商业模式之前，我们 可以看到的是住宅新房和存量房的渠道业务逻辑存在差异：新房的渠道逻 辑偏向于卖方市场，房源端的开发商在其中占据优势，通过推广的方式， 使客源端的购房者获知楼盘信息，并直接通过开发商自有渠道（主要是售 楼处）进行交易；存量房的渠道逻辑则偏向于均衡市场，房源和客源两端 需要经纪人进行拓展寻找，并与经纪人达成联系，经由经纪人进行信息匹 配撮合最终完成交易。3.3. 卖方需求转变：去化难度增加，需要增强获客能力长周期维度看，新房去化难度将逐渐增加。商品住宅新房的销售去化周期 处于波动上升的进程中，去化周期加长，商品住宅新房的去化难度逐渐增 加；从长期来看，根据住房和城乡建设工作会议披露，2019 年中国城镇人 均住房面积达到 39.8 平米，对比世界主流发达国家来看，已经高于德国、 英国、法国的 39.4、35.4、35.2 平米，未来住房面积的提升空间较小，住 宅新房销售需求的提升空间存在一定限制，预计去化难度将逐渐增加；同 时，经纪公司新房业务的渠道佣金率从 2017 年的 2.1%提升至 2019 年的 2.3%，也从侧面印证新房去化难度增加。长效机制下，销售快速结转需求增加。房地产长效机制之下，国家对地产 行业的调控收紧，“三条红线”政策限制房企的融资规模，增加房企的资金 链压力，另一方面，房贷集中度管理政策从开发商和个人购房者两端对房 地产相关融资进行限制，这样的政策环境使房企的资金压力增大，对快速 销售结转的需求增强。由以上两个因素推动，新房渠道的卖方市场逻辑开始转变，房源端的优势 开始减弱，而客源端重要性增加，开发商需要拥有更强获客能力的新渠道。3.4. 买方需求转变：选择面扩大，匹配转换效率需求提升买方选择面扩大，渠道转换效率重要性凸显。多数购房者开始不再区分新 房和二手房，而以实际需求为导向。存量房交易在全国重要一二线城市占 据主导，并且存量房的位置和交通优势逐渐凸显，使得一二手房需求市场 开始融合。以上因素使得购房者的选择面开始扩大，相应地，对渠道的匹 配撮合能力有更高的需求，渠道转换效率的考量变得很重要。3.5. 经纪公司获客能力优势：多元覆盖面+大规模布局经纪公司的获客方式覆盖全面且规模大，拥有较强的渠道获客能力。相对 于开发商和一手房代理公司，经纪公司的渠道获客方式覆盖面更广且规模 较大。在线上拥有更高的月活量的平台，线下长期培养的门店和经纪人拥 有相对开发商案场更多的数量优势，并且经纪业务长期在客户资源上的深 耕积累也使得熟客资源能通过转介绍带来新的客户资源。3.6. 经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效经纪公司直营带动赋能的模式效率高于纯赋能模式。通过门店和经纪人进 行的渠道业务主要为直营和加盟赋能两种模式，直营模式下公司直接管理 门店和经纪人进行业务，并从交易中抽佣，以链家为代表；加盟赋能模式 下，公司输出品牌、数据、软件工具等，并从加盟商获取的佣金当中抽取 部分提成，以易居为代表。从效率上来看，经纪公司（链家、我爱我家等） 直接运营模式下的转换效率远高于一手代理公司（易居）的赋能模式，从 单个门店完成交易额的数量来看，链家与我爱我家的单店交易额分别为 1.42 亿元/年和 0.9 亿元/年，而易居纯赋能模式下单店交易额为 0.19 亿 元/年；从单个经纪人完成的交易额来看，链家和我爱我家单经纪人完成交 易额分别为 820 万元/年和 610 万元/年，纯赋能模式下的房多多和易居单 经纪人完成交易额为 80 万元/年和 40 万元/年。同时，贝壳平台赋能部分 单店交易额和单经纪人交易额分别为 0.35 亿元/年和 460 万元/年，介于 直营模式和纯赋能模式之间，经纪公司通过直营带动平台赋能的模式下， 转换效率同样高于纯赋能模式。3.7. 经纪公司的基础设施壁垒：门店规模与经纪人培养经纪公司的门店布局和经纪人培养存在壁垒。门店和经纪人作为经纪公司 的基础设施，直接决定经纪业务的覆盖面。头部经纪公司均拥有大规模的 门店布局，数量远超头部开发商的物管项目，截至 2020 年来看，物管公司 中规模最大的碧桂园服务在管 3277 个项目，而头部经纪公司中门店数量 较少的我爱我家拥有约 3400 个门店，德佑则拥有约 10000 个门店，即使开 发商全部物业项目均开展案场业务，其覆盖面依然与头部经纪公司存在差 距；此外，而作为经纪公司业务基础单位的经纪人，其技能存在一定的专 业性，从交易前的房源实勘、维护，到交易中的协助贷款、协助公证，再 到交易后的客户关系维护，均存在特定专业技能，同时 82%的经纪人从业 年数在 1 年以上，38%的经纪人从业超过 4 年，需要一定工作经验积累，无 法快速培养，经纪人的培养同样存在壁垒。3.8. 总结：经纪公司是线下渠道竞争中最理想的模式综上，基于市场变局的买卖双方渠道需求改变，使得渠道获客能力和渠道 转换效率成为渠道竞争中的关键。经纪公司在获客渠道的覆盖面和规模上 双向占优，直营带动平台赋能的模式拥有高转换效率，与新的渠道需求匹 配度最高，同时存在门店和经纪人的基础设施壁垒，是线下渠道竞争中最 理想的模式。4. 线上平台突围之道：线上线下闭环引导模式突围房产线上交易平台在房产交易中愈发重要，线上平台的活跃度和渗透率不 断提升，在整体市场当中的地位越发重要，而线上三种平台模式的竞争也 由此展开，主要的竞争者为经纪公司衍生平台、“直买直卖”平台、信息端 口平台：经纪公司衍生平台：经由线上导流以后，通过线下经纪人对接房源客源， 引导交易完成，以贝壳找房为代表。收费模式上，对自营部分的交易收取 与线下相同比例的佣金，对非自营的部分则从加盟经纪商的佣金中获取一 定比例的平台抽成。“直买直卖”平台：房主直接在平台上挂出房源，买家直接通过平台获知 房源信息并与房主协调达成交易，以 2018 年以前的房多多为代表。收费模 式上，平台按照完成的线上直接完成的交易额按比例抽取佣金。信息端口平台：为经纪人和经纪公司提供广告信息平台，挂出房源，平台 并不直接参与交易，仅收取使用费和增值服务费用，以安居客为代表。收 费模式上，主要是按照月份/季度进行固定额度的使用费收取，与交易额无 关。赋能平台：平台为线下中小经纪商提供品牌、数据库等资源，通过赋能经 纪商的方法参与交易，以现在的房多多为代表。从收费模式来看，赋能平 台对经纪商完成的交易额按一定比例抽取佣金作为服务费用。4.1. 房产交易平台化的痛点：交易转化以及用户留存房地产交易线上平台存在痛点。房地产的产品特性决定了房产交易平台存 在的痛点：交易转化与用户留存。1）在交易转化方面，房产交易环节多， 流程复杂，且关联方多，转换交易的难度相较一般商品交易更大；2）在用 户留存方面，通过贝壳平台与滴滴出行、美团外卖的对比来看，房产交易 频次低，单次金额高，而佣金率较低；美团、滴滴这种佣金率比较高的平 台可以让利补贴、用低价格吸引用户，使用户养成叫外卖和网约车的习惯 后停止补贴；房产价交易平台则无法做到这一点，房产佣金率低，佣金补 贴相对于房价比例太少，佣金补贴无法吸引用户选择平台，也就无法通过 佣金补贴培养用户粘性，同时由于交易频次低，即使培养用户粘性，作用 也较小，用户留存的难度大。我们将结合从线上到线下的房地产交易流程，针对两个痛点的解决，对平 台模式进行对比分析。4.2. 房源→流量：线上线下联动房源拓展，构成网络效应线上线下联动拓展房源，构建网络效应。房源上线获取流量为交易平台进 行交易的第一步。从购房者获知房源信息的来源来看，63.3%的购房者会选 择门店咨询，为最主要的获知方式，线下的信息渠道依然重要。从房源开 拓方式来看，应用最多的两种分别为门店接待和熟客转介绍，线下的房源 拓展方式依然占据主导。经纪公司及其衍生平台通过维持线下门店和经纪 人的拓展方式保持房源数量上的优势，增加上线的房源数量，促成网络效 应，以此增加线上流量。相比之下，“直买直卖”平台缺少线下拓展的房源， 信息端口平台难以保证房源质量，赋能平台则多数赋能中小经纪商，房源 拓展力度较低。4.3. 流量→客源：高房源真实性保证流量转化为客源高房源真实性保证流量转化为客源。中国质量万里行促进会的调查显示， 73.8%的购房者在选择线上平台时会关注房源真实性，为购房者对平台的选择中考虑的最重要因素。而在线上平台房源真实度评分排名当中，链家网 （链家直营）、贝壳找房（链家直营+平台加盟）、21 世纪不动产位列前三 位，均为经纪公司衍生平台。信息端口平台仅收服务费用的运营逻辑决定 其无法对经纪人拓展房源的真实性进行监控，“直买直卖”平台则由于缺少 专业经纪人的实勘，难以对发布房源的真实性进行有效认定。相比于另外 几种模式，经纪公司衍生平台具备更高的房源真实性，高房源真实性保证 经纪公司衍生平台的线上流量对客源的高转化率。4.4. 客源→成交：线下经纪人深度投入，引导交易转换线下经纪人的深度投入不可或缺。房产交易推进的过程当中环节复杂，且 涉及关联方多，需要专业经纪人协助进行实勘、验真、带看、签约、过户， 而即使在交易时间之外，房源依然需要维护，线下经纪人的工作无法被取 代。同时，客单的成功签约需要经纪人多次带看，成功签约的经纪人 5-10 次带看占比为 48.4%，10-20 次带看占比为 37.2%，98.7%的成功签约经纪 人需要带看 5 次以上，线下经纪人的深度投入不可或缺。经纪人业务效益存在头部效应，且头部经纪人拥有高转换率。根据贝壳研 究院数据显示，前 20%的经纪人完成拓展房源量的 59%，带看量的 42%和成 交量的 81%，同时头部经纪人成交量与带看量的占比差异证明头部经纪人 拥有远优于其他经纪人的高转换率，存在较强的头部效应。经纪公司衍生平台拥有针对经纪人的强管控能力。“直买直卖”平台没有经 纪人，而信息端口平台不直接参与交易，对经纪人的管控力度低。相对于 另外两种平台模式，经纪公司衍生平台的准入审核更强，技能培训、业务 监管、激励制度、合作共享方面拥有管理模式的优势，强管控能力使其拥 有更强的能力培养优质经纪人。4.5. 成交→房源：数据和客户资源的集中沉淀，引导进一步房源开拓数据和客户资源的沉淀引导房源开拓。经纪公司衍生平台在交易完成后由 经纪人对交易信息进行录入，将楼盘数据和客户资源集中沉淀在公司数据库内，再依托数据进一步拓展新房源。通过积累数据和客户资源进一步拓 展新房源并上线，重新开始新一轮交易循环，维持交易各环节的相对竞争 优势，无需依赖用户习惯，从而避免用户留存的问题。对比之下，“直买直 卖”平台缺少线下经纪人的环节对房源进行进一步拓展，信息端口平台则 缺少对房源信息的统一沉淀，赋能平台与经纪人联系度较低，房源信息沉 淀的集中难度较大。4.6. 总结：经纪公司衍生平台，线上线下联动构建闭环，是房产交易平 台最理想的模式经纪公司衍生平台的线上线下联动的全环节布局构建商业模式的闭环，解 决平台化的痛点。交易转换问题的解决：经纪公司衍生平台维持线下经纪人的深度投入和对 经纪人的强管控力度，保证从流量到客源再到成交的顺利转换。用户留存问题的解决：通过数据和客户资源积累重新拓展房源，进行下一 个循环，维持交易各环节的相对竞争优势，而无需依赖用户习惯。因此，经纪公司为基础，衍生线上平台，是渠道之争中突围的最理想模式。详见报告原文。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。