立项和可研

来源：价值领地专题引言世联评估投后管理自2011年开展首单业务以来，至今已10个年头，在经历前些年的探索成长后，近三年进入高速增长期，目前投后业务已驻点在全国19个省份、60多个城市，同时在监管项目近100个。十年光景，世联投后团队承前启后，客观专业完美执行，只愿为我们的委托方多一份放心与认可。期间，经历过各种问题及突发状况，在无数个“遇到问题、解决问题”的过程中，我们也在不断的学习、总结与沉淀，不断锤炼投后团队的专业服务能力，提高对投后管理的风险把控能力。投后管理，是资金“募、投、管、退”重要环节之一。目前世联产品线可为委托方提供投前阶段的投前尽调、可行性研究、投资价值评估、投资方案建议等；投后阶段的投后管理服务、工程咨询、营销咨询等；退出阶段的模拟清算、资产证券化、大宗交易等。借十年之际，我们上线“投后管理全流程专题系列解读”，这既是对世联投后管理过去十年的一次总结，也是世联投后下一个十年新征程的见证。资金方/投资方选择交易对手，需要对拟投项目进行投前尽调。投前尽调包含财务尽调、法务尽调、市场尽调与可行性研究等，我司主要做投前市场尽调与可行性研究。一、工作服务目的投前市场尽调与可行性研究主要从房地产市场的角度及经济效益的角度对项目进行综合评估，判断项目是否市场可行、经济可行，要不要投，需要准备多少资金，预期收益如何，投资风险有哪些。站在公正客观、全面系统的角度为资金方的投资决策提供专业分析意见，为投资决策保驾护航。二、主要服务内容宏观背景研究主要从城市经济、产业结构、规划发展等多个维度，分析项目所处的城市的目前发展现状、判断其城市下一步的潜力前景，以及对项目开发所带来的外部环境影响；市场竞争分析对项目所处的城市及所在区域房地产市场进行针对性的现场调研，分析当前的楼市表现、开发与成交情况、竞争格局，分析市场下一步的发展趋势，判断项目开发所将面临的竞争态势、开发机会等。拟投项目本体分析对拟投项目自身做现场详细尽调，分析项目的区位地段，交通规划、周边配套、地块内部情况、项目四至、用地指标项目定位分析对拟投项目的开发战略、开发方向、项目定位等进行综合分析：开发效益评价测算项目的整体开发效益，评价项目的经济可行性：可行性研究结论与风险分析从城市及区域进入的可行性、市场竞争的可行性、经济的可行性进行综合评价，同时对项目存在的风险进行提示与风险防范建议。三、尽调可研需要注意的关键点关注房地产政策对当时楼市的影响在房住不炒的楼市调控大基调下，各地方政府因城施政、制定不同的区域内调控政策，其政策差异性以及其楼市调控结果大不一样，对地产项目的影响变化也极大。例如长沙前几年严控楼市/限外购买，房价急刹车，很多当地的地产项目苦苦煎熬；而在今年长沙逐步放宽楼市政策，市场迅速回暖，成交活跃；浙江某城市项目，投资方进入后，政府出台政策限价1.6万/平米，低于其可研立项时计划的1.8万/平米单价，导致资金方非常被动。我们认为，在投前尽调时，楼市政策的分析不能流于形式。尤其是自今年4月份以来，受疫情影响及宏观经济层面的走弱，各地调控政策也在不断出台，相信对下一步不同区域的楼市会带来一轮新的冲击，需要密切关注，同时做好足够的应对策略。选择城市、布局区域都重要从选择城市角度——根据世联投后管理服务的近三年项目统计分布情况来看，资金方投资的项目除新一线城市占比稍大外，其他四个级别城市类型占比较均匀；一线新一线城市规模大、经济强，项目受资金追捧；但三四线城市占比也不低，说明资金方在北上广深及新一线城市积极布局的同时，也在不断下沉至三四五线乃至更低级别的城市寻找投资机会。三四五线城市多为内向型市场、外来人口少，产业经济一般，主要依靠本地的自然消化，市场变化波动小，去化速度与价格潜力有限；因此在这些低级别城市进行项目投资时，需要更加谨慎小心。世联投后近3年服务项目分布城市占比从布局区域角度来看——我们发现，城市的区域板块差异性愈来愈明显；以深圳为例，从2019年下半年至2020年上半年，房价大幅度上涨20%以上的区域主要集中在南山、宝安中心区、前海、光明等城市向西轴线上的几个板块；而福田、罗湖、龙岗、坪山并无明显的价格上升；甚至有些区域不涨反跌；某些内地小城市，会出现一个城市热点片区会吸引当地50%以上的客户（城区客户+周边乡镇进城客户），而其他区域板块只能吸引一些就近零散客户，去化速度极慢。选择城市、布局区域，两者皆重要。如何选择出市场环境健康、价格较为稳定、能保持一定去化能力的城市及区域板块进行布局就尤为重要，需要进行详尽的市场尽调与分析，把当前市场吃透，对下一步发展有较准确的判断认识。总成本测算需尽量准确与分类清晰项目总成本测算是项目效益评价的核心之一，对交易模式涉及的成本条件约定，后续投后管理的成本上限管控、动态成本跟踪，退出模拟清算时的有效成本认定等十分重要。从投后监管过程中的经验反推至投前总成本测算时，我们认为以下需要注意：测算时所掌握的项目资料详实程度很大方面决定了成本测算的精准程度；如合作条件、交易结构、利润要求对投入成本的要求精准度高，最好需要等项目设计方案确定，包括定位档次、装修标准、地上地下车位配比、公共配套等；如只有一个简单的用地指标/建设指标，难以确定相对精准成本及指导后续成本控制。项目方案确定，做成本测算时，主体建安成本测算值与实际结果一般误差不大；容易超标的成本主要在售楼处成本（装修档次及局部翻新频次）、绿化景观成本（主观性强）、市政配套费（投后监管过程中，我们发现超预算频次出现最多的地方）、室内外装修标准（立面用材及公共区域的装修标准容易超标）。特殊区域的地质条件需要考虑额外的成本增加。世联驻场服务的两个项目（一个在填海区、一个在临河区域），由于地质复杂，地下室的实际成本投入比可研测算时的成本超很多。土增税的算法每个公司标准不一样，可研算法和财务做账算法也有区别，而不同地方的税务局的税务专员的算法也不一样；需要在投前测算时了解清楚。营销费用往往计算不足。按照以往常规算法，营销费用一般按照销售金额的3%-5%计算，而目前绝大部分项目均通过内场代理+外场渠道开展营销，外场渠道费+带看费+内场代理费+营销推广费等，5%-10%左右的营销费用成为正常。关于总成本测算这块，还会遇到管理费用归属不清晰、公共配套成本测算不到位等问题。 测算时的价格设定需慎重推敲经统计，世联投后监管服务的项目有15%左右的项目实际销售价格低于投前尽调可研时的设定价格（备注-可研报告非我公司完成）；出现价格偏差大的主要原因为：内地三四线市场，市场供应量大，需求有限，供大于求导致市场竞争激烈，为实现去化，以价换量成为诸多楼盘的主动或被动的选择，导致成交价格下跌；项目测算时设定的价格为毛坯，而市场其他竞争项目以精装销售，对外宣传装修标准1500-2000元/平米（实际成本较低），以略高于世联监管项目的价格进行销售，监管项目毛坯价格处于不利，进而压低毛坯价格的定价空间；项目所处区域内的恒大/碧桂园等品牌楼盘强势价格倾销，对片区价格带来冲击；世联投后监管的多个四五线城市的项目，就遇到当地恒大/碧桂园项目，为完成销售回款任务，而往往采取脱离市场主流价格的方式低价倾销竞争，导致我们监管的项目存在去化问题。监管项目规模大，分批次推盘，首期组团入市为快速打开市场，建立旺销局面，定价会比常规的市场价要低；而前面这些批次的价格往往也低于项目整体设定的均价。关于测算时价格设定的几点建议：设置价格递增率要慎重。以往的常规测算，习惯性对未来价格设置递增，而现在绝大部分城市楼市价格已没有涨价趋势，且很多城市价格在下降。目前很多资金方内部已要求可研测算时取消价格递增这一设定条件。可见，设置价格递增一定要有充分的依据与判断，且以后我们的可研，会出现设置价格递减率的可能。了解清楚当地备案价/限价政策。大盘项目定价时需注意设置好首期开盘及后续拉升价格，首期入市价格和后续价格的递增幅度考虑周全。多听取当地一线市场人员建议。在尽调时，多听取当地一线市场人员如销售经理、策划经理等人的意见，因为他们对当地城市及项目区域更熟悉、更清楚，知道客户的购买能力与价格抗性。其他方面如：销售周期与去化速度的考虑因素、销售回款银行放款政府销售资金监管的考虑、停车位配置与销售的合理计算考虑等暂不做延展论述。四、小结与展望基于全国地产行业的盘整、政策调控的持续进行，地产开发将面临越来越多的不可预见风险；对于金融及投资机构而言，需要创新变革以往的投资模式，加强投前的项目尽调与可行性分析，设计更为安全的交易模式与投资方式，进而在投后过程中加强把控，实现资金更为安全的运转。

项目审批的流程与项目资金来源，投资规模，项目性质（大致分房建和市政），所属地区有关，不同的项目可能有所不同。但不管什么项目，项目报建分为三条主线:立项、规划用地、专项报批（环评、节能、水土保持、地震、地质灾害、防雷，有些可能还会牵涉用海、通航）。这里以我所在地区公开招标的政府投资项目为例做个介绍（很多手续政府投资项目是审批，民间投资则是备案），有些地方没有体现所有工作，力求抓住主线上的重要工作。一、立项及后续（主线）项目启动——项建编制单位招标（就是这么麻烦，可同时把可研编制单位、可研评估单位招出来）——编写项目建议书——项建审批（一般是发改）——可研编写（你招的）——可研评估（还是你招的）——可研审批（一般是发改，算正式立项，进入设计阶段，前提是用地那条线上选址意见书、用地预审国土部门同意了）——设计单位招标——方案设计——方案设计审批（国土，需拿到建设用地规划许可证、节能、环评、水保、防洪、地震安全评价）——初步设计——初步设计审批（建设）——施工图设计——施工图审查——施工许可证（理论上三大主线报批办齐，施工监理人员到齐才能办）——开工二、规划用地审批后的项目建议书——选址意见书（国土）——用地预审测绘（当地测绘院）——用地预审报批（国土）——土地划拨（国土）——建设用地规划许可证（国土，需拿到审批后的可研）——勘察定界（国土）——用地批准书（国土）——建设工程规划许可【注意:市政工程是在线位稳定后先办建设工程规划许可——土地划拨——建设用地规划许可——（后续工作）】三、专项报批1、审批后的项目建议书——环评水保节能（环保）、防洪（水利）、地震——可研——林地可研（林业）、方案设计2、审批后的方案设计——地质灾害评估、海域使用、海洋环评（若有，涉及到用海非常难批）、通航论证（航道局）——施工图送审、施工许可证3、审批后的初步设计——雷击风险报批（气象）——施工图送审4、施工图设计——施工图审查（某个设计院）、防雷审查（建设）、消防审查（消防）、人防审查（建设）——施工许可证

10月30日，记者从国家发改委官网了解到，济南轨道交通第二期建设规划批复！建设3号线二期、4号线一期、6号线、7号线一期、8号线一期、9号线一期共6条线路，总里程约159.6公里，估算总投资1154.36亿元，规划期为2020～2025年。济南二期建规划已批复，那么6条线路何时动工？记者了解到，城市轨道交通项目一般分为线网规划、建设规划、可行性研究、设计、施工、验收、试运营、正式运营等阶段。线网规划、建设规划、可行性研究为项目的前期决策阶段，其中轨道交通建设规划是审批级别最高（首次申报国务院审批）、审批层次最多（市、省、部委、国务院）和审批部门最多（发改、住建、环保）的项目之一。具体来看，第一步是编制地铁线网规划。地铁线网规划是在城市发展战略、总体规划的基础上，充分考虑交通与城市发展之间的关系，选择方便市民出行、能适应城市可持续发展的布局。第二步是编制建设规划并取得批复。建设规划以线网规划为基础，提出近期建设方案，作为项目实施的依据，济南地铁二期规划刚走完第二步。第三步是编制工程可行性研究并取得批复。建设规划批复后，按照建设计划申请各条线路的立项工作。工程可行性研究阶段是城市轨道交通项目的立项阶段，主要确定线路的功能定位，阐明线路建设的必要性、迫切性、经济性和可实施性。第四步是施工许可申请。以批复的工程可行性研究为依据，申请施工许可。获批后，才可进行开工建设。根据以上流程，济南目前刚完成第二步。也就是说，二期建设规划批复后，还需要申请立项和取得施工许可等工作。

新政下企业战略选择和项目立项来源：药智网近年来，两票制、取消药品加成、“4+7”带量采购、新版基药目录发布……一轮又一轮的医药行业新政出台，带给医药行业不小震荡。在这机遇与挑战并存的时代，企业如何发挥自身优势，确定并落实战略规划，提高企业核心竞争力，是现今每个医药企业必须思考和面对的问题。而对这些问题的解决程度将直接决定企业在行业未来竞争中能否占有一席之地。医药研发创新峰会从医药行业相关政策法规趋势、企业发展战略选择、企业项目筛选与立项、项目评估与交易四个主方向进行分析讲解，为广大医药企业决策者及业内同仁正确理解和精准把握政策法规趋势，掌握时局动向，抓住机遇，应对挑战。医药行业相关政策法规趋势：中国工程院院士,中国工程院副院长,西京消化病医院院长——樊代明 院士讲解《药学的反向研究》，中国医药企业管理协会会长——郭云沛为我们分享《中国医药企业的国际化发展问题与机遇》、江苏省医疗保险研究会会长、原江苏省医疗保险基金管理中心主任——胡大洋《中国医保政策发展》，药物研究、企业发展及医保政策是最近很多行业人士或者一些非行业人士都比较关注的话题。企业发展战略选择：战略管理专家，资深职业经理人，北京时代方略咨询高级合伙人、首席咨询顾问——杜臣为我们带来了《药企转型困境的应对策略》；中国协和医科大学临床肿瘤学专业， 目前任职于北京春天医药科技发展有限公司医学副总裁——姬巍 博士《新药临床试验设计思路与风险评估》；英国国际贸易部中国区生命科学与医疗卫生副总监——Ash Green 葛锐《英国生物医药发展及英中合作机会》；博士、二级教授、北京培优创新医药生物科技有限公司科学总监、首席咨询师——张哲峰 教授《从技术审评的角度分析药品研发的立题依据》；药明康德副总裁/虹博基因创始人/CHBD轮值会长——张继国 博士《新生态中的医疗健康创新》；上海沪源医药有限公司法人代表、董事长——王向旭《从4+7中标谈进口原料药选择的重要性》。项目筛选与立项：晶泰科技（Xtalpi）联合创始人兼CEO——马健 博士《基于人工智能和云计算的药物晶体研发新模式》；百诺医药副总经理——刘理南 高级工程师《中药企业转型思考与产品立项选择》；南京华威医药科技集团有限公司副总经理——戴富清《“4+7”后医药研发企业的蜕变》；河北科技大学教授、康洲医药大数据开发应用研究院院长——侯钰 教授《如何科学系统地进行项目筛选》；药剂学博士，研究员级高级工程师，广东省药品注册审评专家，广州艾格生物科技有限公司执行董事——何盛江 博士《儿科药物开发策略及技术要点》。项目评估与交易：健艾仕（杭州）生物制药公司董事长——傅新元 教授《如何开发真正的原创新药》；项目路演新药证书、临床批件、在研新药项目、产业对接等产品路演；药智网联合创始人、药智网副总裁——李天泉 高级工程师《中国与印度的仿制药发展趋势与机遇》；博士，律师，专利代理师，副研究员——唐华东 博士《药物创新的专利策略》；博士、安龙基金合伙人——赵春林《投资者如何选择、评价医药项目》；原国防科技大学信息系统与管理学院副教授，北京赛德盛医药科技股份有限公司副总裁，湖南微试云医疗信息有限公司总经理——胡爱国 博士等。会议就“新政下企业战略选择和项目立项”这一主题进行深入剖析和探讨，演讲嘉宾有来自医保，药监系统等医药相关监管领域的领导及专家，也有从事创新药或仿制药战略管理规划、项目立项、投资评估与交易的企业高管及行业精英，可谓贤能齐聚，大咖云集。演讲嘉宾将通过会议主办方举办的各种主题论坛，闭门会议，圆桌会议等沟通交流平台，紧扣当前医药行业研发政策与趋势、企业的战略选择、项目筛选与立项、项目评估与交易等热点议题,与各参会代表展开广泛深入探讨与交流，答疑解惑。为此，药智网携手新华康美健康智库、西南大学、重庆市中药研究院、重庆市医疗保险研究会等权威机构主办了2019第四届“中国医药研发·创新峰会”，本次将于6月20-22日在重庆国际会议展览中心（南坪）举行。PS：【免费参加怎么办？】政策变迁，行业遇“冷”,企业破局，产业升级，迫在眉睫！这里...6月20-22日，2000+医药人赴约中国·重庆,聚焦新产业“药”点,解读新时代“药”政,共话新发展“药”领,这个夏天依然“激情似火”,高端会议，行业对话,想免费参加，怎么办？参与药智新闻发布的活动领取。

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王琳近日，潍坊市交通局回应，目前项目正在办理立项审批手续。潍坊新机场选址在寿光市稻田镇，新建军民两用机场，民航部分按照民航4D级机场标准建设，新建一条3000米平行滑行道,2.6万平方米航站楼，客运停机坪13个，货运停机坪11个，建设工期3年。规划2030年旅客吞吐量290万人次、货邮吞吐量9万吨、飞机起降2.22万架次。估算投资73.06亿元。项目预可研报告已通过国家发改委审核，正在分别推进军地立项批复工作。2020年底，《潍坊新机场至潍坊北站快速路可研及支持性报告编制项目》公开招标。本项目资金来源为财政资金，出资比例为100%，项目已具备招标条件。项目概况：潍坊北站至新机场快速路，规划路线起于潍县路与济青高铁分离立交处，沿潍县路由南向北2.2km，在固堤街道以南转东西方向，止于G308文石线与潍高路交叉路口；路线全长23.5km，其中新建路段21.3km、潍县路改建路段2.2km。该路为连接潍坊高铁北站和潍坊新机场的快速道路，可采用双向四至六车道，设计速度80km/h，全线采用高架桥。沿线主要经过寒亭区的固堤镇、高里镇，潍城区及寿光市的稻田镇等。

《我和我的父辈》已正式立项新浪娱乐讯 据国家电影局2月9日发布的备案公示，“我和我的”系列电影《我和我的父辈》已正式立项，备案单位是中国电影股份有限公司。影片由多位导演共同创作，讲述不同历史时期、各个代表性阶层群体不忘初心、砥砺前行的奋斗历程，以家庭关系为载体，反映时代的变迁和民族精神的传承延续。该片目前尚未正式官宣导演、主演阵容，档期待定。（来源：新浪娱乐）

资料图“两个证这么快就办好了！”“太感谢了，必须为这样的审批模式和效率点赞！”11月30日上午，威海市环翠区城市发展投资有限公司工作人员刘子豪顺利领到了《关于九华路北延及隧道工程核准的批复》以及《建设项目用地预审与选址意见书》，仅用3个工作日，就办完了用地规划许可阶段的两项最重要手续——用地选址和立项核准，比原来两事项8个工作日节省了一半以上。据了解，该项目建成后，能够打通制约九华路与文化西路连接的“最后一公里”，消除山体对南北两侧的隔断，从而进一步完善威海市的城市道路体系，极大地缓解文化西路的交通压力，畅通区域交通的“内循环”，满足周边居民及企业的交通出行需求。“这个项目列入了‘环翠区2020年城建重点工作计划’，本年度必须开工，由于项目工期紧张，时间紧，任务重，如何让项目早日落地开工成为难点。”刘子豪说，在这样的情况下，留给他们办理手续的时间非常有限，准备好资料之后他立即来到威海市行政审批服务局。资料图鉴于此，威海市行政审批服务局立即组织研究办法，针对道路工程和电网工程，采用“并联审批”模式，将以往需要先办选址后办立项，改为立项和选址两个手续“同时办”实现一窗受理、同步办结、同时核发，促进办事便利度和效率双提升。“立项和选址的关联性很强，采用这种模式，可以让企业少跑路，只来一趟就能拿到两个证件，极大方便了企业。”威海市行政审批服务局投资建设一科科长王莹表示，还通过靠前对接和无偿代办等方式，主动将服务前移到项目现场，帮助指导办事人员准备申请材料，代跑相关手续，让整个审批过程顺畅无阻、歩入“快车道”，助力审批服务再提速。“这样好的审批服务，给我们的项目助力加油，让我们离开工建设又近了一大步，相信年底前一定能开工。”刘子豪信心满满地表示。（通讯员 杨健）

记者从市住建局获悉，今年，我市计划投资14亿元，改造老旧小区137个，建筑面积842万平方米，惠及居民9.5万户。截至目前，全市13个区市、137个项目已全部完成可研立项、民意调研和方案设计等前期工作，将陆续开展施工招投标并进场施工。其中，芝罘区作为市区老旧小区改造“主战场”，各项准备工作已全部就绪，提前进入招投标阶段，改造工作正在有条不紊推进。老旧小区改造是我市多年持续推进的重要民生工程。据统计，烟台2005年以前建成的老旧小区共1536个，47万户，建筑面积3824万平方米，这部分小区大多存在市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、年代久远陈旧老化等问题，居民改造意愿比较强烈。2020年，市委市政府决定在全市启动老旧小区集中改造工作，主要针对老旧小区的建筑、环境、配套设施等进行基础改造、完善和提升，具体包括建筑物修缮、水电气暖、管线规整、道路、绿化、照明、拆违拆临，增设停车场、文化休闲设施、体育健身设施等，具备条件的还可以申请加装电梯。有改造意向的小区可以向所属街道申请，由街道统计梳理报区市住建部门，在编制下一年度老旧小区改造计划时，各区市住建部门将会同属地街道，根据小区的建成年代、配套设施状况、居民改造意愿等多种因素，综合评价并确定改造计划，总的安排是计划到2024年完成全部老旧小区改造任务。去年，是新一轮老旧小区改造的开局之年，全市共投资16亿元，改造老旧小区203个、建筑面积867万平方米、惠及居民10万户，任务量居全省首位、占比五分之一。今年，市住建局将牵头继续推进改造，让更多老旧小区“旧貌换新颜”。按照计划，今年改造工作总体时间安排为：一季度完成民意调研、可研立项、方案设计与审核以及施工图纸设计；二季度完成项目招投标工作，项目开工率达到60%以上；三季度改造项目全部进场施工；四季度改造项目完工。今年哪些老旧小区列入改造计划？记者获悉，2021年，芝罘区共计划对19个老旧小区进行整治改造，涉及居民约2.47万户，建筑面积约185万平方米，改造内容包括基础设施修复、配套设施完善、公共服务优化工程3大类。共计划改造19个老旧小区，主要涉及奇山街道、毓璜顶街道、通伸街道、凤凰台街道、幸福街道。具体包括：奇山街道（6个）：塔山小区东区、塔山小区西区、四眼桥小区东区、四眼桥小区西区、金沟寨小区、迎东小区。毓璜顶街道（3个）：环翠小区、德新小区、翡翠路小区。通伸街道（2个）：芝罘屯、永恒小区。凤凰台街道（1个）：铁路小区。幸福街道（7个）：福成家园、东福泰小区、新胜路小区、福源路小区、万华生活区、西福泰小区、幸国里小区。莱山区2021年计划投资2.5亿元对剩余33个小区进行改造，涉及黄海、初家、滨海、开发区管委4个街道园区。届时全区54个改造小区将全部完成老旧改造。记者从莱山区住建局获悉，今年改造将重点解决影响居民居住条件和群众反映迫切、改造意愿强烈的问题，在往年基础上，以更高的标准和要求继续做好老旧小区改造工作。目前，已完成项目建议书批复、民意调查、方案和施工图编制、可研报告批复，并已进场拆违拆临、管道清淤、垃圾清运、绿化整修等前期工作，计划4月份完成招标工作并全面进场施工。改造过程中，莱山区住建部门将坚持共同缔造原则，改造前问需于民，改造中问计于民，改造后问效于民，将小区居民“被改造”的感受转变为“要改造”的意愿。建立自下而上的老旧小区改造项目、改造内容生成机制，实行“一区一策”。开发区今年共有15个小区列入改造计划，分别为鑫兴佳苑、天一苑、永兴花园、念慈名人家园、通发商城、黄山花苑、海滨花园、金沙滩花园、鑫发小区（东区）、天地景苑、星海花园、静海阳光海岸、海澜花园、商检家属楼、玉财公寓。主要对居住区的基础设施进行改造提升，计划今年年底完工。牟平区实施总投资15.5亿的29项城建工程，18个老旧小区列入改造名单。福山区将对符合条件的老旧小区分批分期进行改造。6月将先行启动技校家属楼、一中家属楼等19个老旧小区改造工程，包括路面硬化、雨污水管网维修、配套环卫设置、补种绿植等，为6600余户群众创造舒适宜居的美好生活环境。

甘国资发规划〔2021〕80号各省属企业：《甘肃省省属企业投资项目后评价管理办法》已经省政府国资委主任办公会议审议通过，现印发你们，请结合实际，认真贯彻执行。省政府国资委2021年4月1日甘肃省省属企业投资项目后评价管理办法第一章 总 则第一条 为依法履行国有资产出资人职责，加强对企业投资行为的有效监管，提高企业投资决策水平、管理水平和投资效益，防范投资风险，提高投资回报，落实国有资产保值增值责任，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》和《甘肃省属企业投资监督管理办法》《甘肃省属企业境外投资监督管理办法》的规定，按照事前加强规范、事中注重监控、事后强化问责，实现对投资全过程监管的要求，结合工作实际，制定本办法。第二条 本办法适用于甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“省政府国资委”）代表甘肃省人民政府履行出资人职责的国有独资和国有控股企业（以下简称“企业”）。第三条 本办法所称投资项目后评价（以下简称“后评价”）是指境内外固定资产和股权投资项目完成后，企业在一定时期内依据项目可行性研究报告、决策资料等初始投资文件和相关要求，对项目决策及实施的合规性、目标实现程度等进行分析评价，判断项目与预期的实现程度，分析投资收益与预期偏差的原因，总结投资项目经验教训，提出对策建议，改善投资管理，提高决策水平和投资效益。后评价是投资工作的重要环节。原则上企业投资项目均应开展后评价，后评价分为一般性后评价和常规性后评价两类。规模及影响较小的项目可结合实际情况进行一般性后评价。一般性后评价报告的撰写可适当简化，主要应包括对比分析、问题查找、评价结论、经验教训等基本内容，并由企业备案。凡是需要编制可行性研究报告的投资项目，原则上都应当进行常规性后评价。以下所称的后评价是指常规性后评价。第四条 投资项目后评价应当遵循以下原则：（一）全面客观。项目基础资料和数据应当客观真实，确保后评价结论和对策措施的公正，不受外界因素影响。后评价既要分析项目当前的情况，也要分析未来发展的趋势；既要评价项目的成效，也要评价项目存在的问题、造成损失情况等。（二）科学规范。后评价流程应规范透明，坚持资料审核与现场调查相结合，注重对比分析和科学评价。（三）独立评价。后评价不受投资项目主体和相关利益方干预，参与后评价的机构或人员与被评价项目责任方没有直接利益关系。凡承担项目决策资料编制、评估、设计、监理、项目管理、工程建设等业务的咨询服务机构不得作为该项目的第三方后评价机构。第五条 企业是投资主体，也是项目后评价工作的决策、执行和责任主体。企业应建立后评价工作制度，主要包括：后评价的工作目的、基本原则、评价范围、方法程序、结果运用、组织管理机构、经费保障等内容。项目法人单位（投资主体）负责项目自我总结评价，并配合企业具体实施项目后评价。第六条 省政府国资委以全省发展战略和企业五年发展规划为引领，以严格决策程序、规范资本运作、提高资本回报、维护资本安全为重点，指导、监督企业后评价工作，推动企业强化投资行为的全程全面监管。省政府国资委督促检查企业后评价制度的建立和后评价工作的开展，可根据需要抽查部分项目后评价报告，对重点项目委托第三方机构或组织有关专家对企业开展的后评价项目进行再评价。对项目后评价报告与再评价报告出入较大且存在重大问题的，省政府国资委和企业依法依规进行查究处理。第七条 承担项目后评价的第三方机构要遵循项目后评价的原则，按照后评价委托合同规定的内容、质量和时限等要求完成项目后评价工作，并承担相应的保密责任。对于泄露企业秘密、弄虚作假或评价结论严重失实的，省政府国资委和企业向其行业主管部门进行通报，提出处理建议，并依法追究其违约责任。第二章 后评价的范围、时间和程序第八条 下列项目应开展后评价：（一）依据《甘肃省省属企业投资项目负面清单》《甘肃省省属企业境外投资项目负面清单》确定为特别监管类项目。（二）与省政府国资委备案相比，投资规模和内容调整变化较大的重点投资项目。（三）实施情况与预期对比变化较大的投资项目。（四）企业自主投资单项达到1亿元以上的新建固定资产投资项目和5000万元以上的股权投资项目。（五）国家、省重点投资项目，对区域经济、社会、行业或企业发展有重大影响的项目，对完成企业五年发展规划牵动力、影响力较大的重点项目。（六）采用新技术、新工艺、新材料、新型投融资和运营模式，以及其他具有示范意义的重大投资项目。（七）跨地区、跨行业、工期长、投资大、建设条件复杂的项目。（八）征地拆迁、移民安置规模较大，对相关群体影响较大的项目。（九）巡视巡察、审计和日常监督检查发现存在严重问题的项目、社会舆论普遍关注的项目。（十）房地产项目、并购民营企业的股权投资项目。（十一）省政府国资委或企业认为应当进行后评价的项目。第九条 对于已按行业有关部门要求开展投资项目第三方后评估或后评价的，企业可不再另外组织后评价。第十条 后评价实施时间要求：（一）对于固定资产投资项目，特别是重大技改项目，一般在完工投产或竣工验收（以两者中较迟的时点为准），进入正常运营状况第三个会计年度结束前实施完成后评价。（二）对于股权投资项目，一般应在工商登记手续或产权交割手续完成后，进入正常运营状况第三个会计年度结束前实施完成后评价。（三）因特殊目的投资、投资回收期较长等特殊情况的投资项目，选择后评价项目的时间可适当延长1-2年。第十一条 后评价遵循以下程序：（一）进行自我评价。企业指导和督促项目法人单位对项目进行自我总结评价，形成项目自我总结评价报告，由企业项目后评价管理机构审核。（二）编制后评价计划。企业每年应制定年度后评价工作计划，确定需要开展后评价的项目，经审定后与企业年度投资计划一并报送省政府国资委。（三）开展后评价工作。企业应按照年度后评价计划及时明确实施机构、组成人员、工作职责、工作目标、完成时限等内容，合理安排项目后评价工作周期，撰写后评价报告。（四）报送后评价总结。企业应根据本办法要求撰写投资项目年度后评价工作总结报告（附项目后评价报告），经审定后与下一年度投资计划一并报送省政府国资委。第三章 后评价的内容第十二条 固定资产投资项目后评价的主要内容包括：（一）实施过程评价。包括项目立项决策、建设准备、建设实施和投产运营四个阶段。1.立项决策阶段。主要对市场分析、行业政策调查、技术方案分析、资源状况调查分析、可行性研究、项目目标、建设方案、决策依据、决策程序、决策内容等进行评价。2.建设准备阶段。主要对项目勘察、设计方案、投融资方案、招投标工作、开工准备情况等进行评价。3.建设实施阶段。主要对合同执行情况、工程实施及管理、方案变更、概算调整、工程监理、资金筹措和使用、总投资控制、竣工验收及决算、试运行等进行评价。4.投产运营阶段。主要对项目预期经济效益的实现程度、技术水平、产品质量、配套设施、运营管理等进行评价。（二）项目效益评价。包括项目的经济效益、社会效益、环境效益和管理效果评价。1.经济效益评价。主要包括：生产经营及达产情况，与可研报告、初步设计和概算比较经济效益实现情况，投资效益分析等。2.社会效益评价。主要包括：对区域经济结构调整和地方经济发展的影响，以及对当地就业、财政收入、居民生活条件和质量的影响等。3.环境效益评价。主要包括：与环评报告相比较项目污染控制、区域生态环境影响、环境治理与保护等。4.管理效果评价。主要包括：组织结构形式和适应能力、人员结构和劳动效率、制度体系建设和内部控制执行、员工满意度、管理者水平等。5.境外项目还应分析对双边政治外交、经贸合作关系以及对项目所在国经济发展、社会、环境、资源、资本市场的影响等。（三）技术效果评价。包括技术先进性、适用性、经济性和安全性评价。1.技术先进性评价。主要对设计规范、工程标准、工艺路线、装备水平、工程质量等所采用技术的水平进行评价。2.技术适用性评价。主要对技术掌握程度、当地技术水平及配套条件、人员素质等进行评价。3.技术经济性评价。主要对单位运营成本、能耗及其他主要消耗指标、环境代价等进行评价。4.技术安全性评价。主要对所采用技术的可靠性、主要技术风险和安全运营水平等进行评价。（四）可持续性评价。内部因素评价主要包括财务状况、技术水平、污染控制、管理体制与激励机制等，核心是产品或项目竞争能力；外部条件评价主要包括政策环境、资源环境、生态环境、物流条件、市场变化及趋势等。（五）成功度评价。根据具体项目的类型和特点，设计项目成功度评价指标表，通过对各项指标的综合分析来判定项目成功度。第十三条 股权投资项目后评价的主要内容包括：（一）实施过程评价。1.项目决策阶段。主要对项目实现企业发展战略的意义、项目目标、投资方向、尽职调查、投融资方案、专家论证、决策依据、决策程序、决策内容等进行评价。2.项目实施阶段。主要对筹资方式及效果、审计、资产评估、协议签订及实施、出资金额及比例、股权变更等进行评价。3.项目运营阶段。主要对管理层交接、制度衔接、生产经营、人员安置、文化融合、财务管理、集团管控、风险控制、遗留问题处理等进行评价。（二）项目效益评价。包括项目的经济效益和社会效益评价。1.经济效益评价。主要对营业收入、实现利润、资产负债率、流动比率、销售增长率、资本金利润率、投资收益率、资产保值增值率等财务指标进行评价。2.社会效益评价。主要对促进当地就业、财政收入贡献、区域经济发展、对居民生活条件、生态环境质量影响等进行评价。3.境外项目还应分析对双边政治外交、经贸合作关系以及对项目所在国经济发展、社会、环境、资源、资本市场的影响等。（三）管理效果评价。主要对法人治理结构、组织结构形式和适应能力、人员结构和劳动效率、制度体系建设和内部控制执行、员工满意度、管理者水平等制度建设、管理模式和运营模式进行评价。（四）持续性评价。主要对当地政府的政策、管理和组织、财务、技术、社会文化、市场、生态环境、外部因素等进行评价。（五）成功度评价。根据具体项目的类型和特点，设计项目成功度评价指标表，通过对各项指标综合分析来判定项目成功度。第十四条 后评价结论主要是指项目的成功度。项目成功度以项目的目标和效益为核心，通过对后评价项目的各项评价指标是否实现预期目标以及项目产生的作用和影响进行系统客观地分析，或者采用打分测评的方法，对项目作出的定性结论。项目成功度分为：成功、基本成功、部分成功、不成功、失败五个等次。成功的项目是指各项指标均已全面实现或超过预期目标，相对于投资成本和企业发展而言，项目取得巨大的效益和积极影响。基本成功的项目是指项目的大部分指标已经实现预期目标，相对于投资成本和企业发展而言，达到了预期的效益和影响。部分成功的项目是指实现了项目决策时原定的部分目标，相对于投资成本而言，项目只取得了一定的效益和影响。不成功的项目是指项目实现的目标与预期目标有一定差距，项目几乎没有产生正面效益和影响。失败的项目是指项目无法实现预期目标，甚至发生重大亏损，项目不得不终止、转让或拍卖。第十五条 后评价应根据调查的真实情况认真总结经验教训，并在此基础上进行分析，得出启示和对策建议。项目后评价的经验教训和对策建议应从项目、企业、行业、宏观等层面分别说明。第四章 后评价结果的应用第十六条 投资项目后评价结果应作为企业编制发展战略和规划、编制年度投资计划、完善投资决策程序的重要参考和依据。企业应依据后评价结果，总结投资经验及失败教训，深入分析原因，为今后类似项目的投资决策或制定改进方案提供借鉴和参考，提高投资决策水平。对有益的典型经验应进行推广。对因决策失误或投产后经营管理不善、国家产业政策或宏观经济环境改变导致生产经营处于困境的项目，应研究提出解决的措施。对发展前景不乐观的项目应制定补救或止损方案，及时进行再决策。第十七条 投资项目后评价结果应作为违规投资责任追究的重要参考和依据。第十八条 投资项目后评价结果应作为企业领导班子考核的重要参考和依据、企业负责人经营业绩考核的重要内容。第五章 附 则第十九条 企业依据本办法，制订本企业的项目后评价实施细则，指导督促所出资企业提高投资决策水平、管理水平和投资效益，防范投资风险。第二十条 法律法规另有规定的，从其规定。第二十一条 本办法由省政府国资委负责解释。第二十二条 本办法自印发之日起施行，有效期5年。《甘肃省政府国资委监管企业投资项目后评价工作实施办法》（甘国资发规划〔2014〕233号）同时废止。附件：1.企业年度投资项目后评价计划表2.企业固定资产投资项目后评价报告参考格式3.企业股权投资项目后评价报告参考格式4.企业后评价工作总结报告参考格式《甘肃省省属企业投资项目后评价管理办法》政策解读附件1××××集团投资项目后评价计划表填报企业（盖章）：单位：万元序号项目名称项目类型项目内容投资主体项目所在地所属行业合作方股权比例（%）项目开工日期项目竣工日期项目投资总额预期经济效益后评价方式后评价时间安排备注新增收入新增利润收益率自主委托中介/中介名称启动日期结束日期123填报人：联系电话：电子信箱：填报日期：附件2企业固定资产投资项目后评价报告参考格式××××××××××项目后评价报告×××编制单位×年×月目　录编制单位资质证书（第三方专业机构）投资项目后评价实施单位投资项目后评价人员名单附图：项目地理位置示意图报告摘要一、项目概况（一）项目情况简述概述项目开工、竣工时间、建设地点、项目业主、项目性质、特点。（二）项目决策要点项目建设的理由，决策目标和目的。（三）项目主要建设内容项目设计生产能力，实际建成生产能力等。（四）项目实施进度项目周期各个阶段的起止时间，时间进度表，建设工期等。（五）项目总投资项目立项决策批复投资、初步设计批复概算及调整概算、竣工决算投资和实际完成投资情况等。（六）项目资金来源及到位情况资金来源计划和实际情况等。（七）项目运行及效益现状项目运行现状，生产能力实现状况，项目财务经济效益情况等。二、项目实施过程的总结与评价（一）项目前期决策总结与评价项目立项的依据，项目决策过程和程序。项目评估和可研报告批复的主要意见。（二）项目实施准备工作与评价项目勘察、设计、开工准备、采购招标、征地拆迁和资金筹措等情况和程序。（三）项目建设实施总结与评价项目合同执行与管理情况，工程建设与进度情况，项目设计变更情况，项目投资控制情况，工程质量控制情况，工程监理和竣工验收情况，安全、卫生、环保管理情况，新技术、新工艺、新材料、新设备运用情况，项目试运行情况，工程档案管理情况。（四）项目运营情况与评价项目运营情况，项目设计能力实现情况，项目运营成本和财务状况，以及产品结构与市场情况。三、项目效果和效益评价（一）项目技术水平评价项目技术水平（设备、工艺及辅助配套水平，国产化水平，技术经济性），项目技术效果评价，项目技术标准评价，项目技术方案评价，项目技术创新评价。（二）项目财务经济效益评价项目资产及债务状况，项目财务效益情况，项目财务效益指标分析和项目经济效益变化的主要原因。竣工决算与可研报告投资估算对比分析评价。（三）项目经营管理评价项目管理机构设置情况，项目领导班子情况，项目管理体制及规章制度情况，项目经营管理策略情况，项目技术人员培训情况。四、项目资源环境和社会效益评价（一）项目资源环境效益评价项目节能效果评价，环保达标情况，项目环保设施及制度的建设和执行情况，资源环境影响和生态保护。（二）项目的社会效益评价项目主要利益群体，项目的建设实施对当地（宏观经济、区域经济、行业经济）发展的影响，对当地就业和人民生活水平提高的影响，对当地政府的财政收入和税收的影响。五、项目目标和可持续性评价（一）项目目标评价项目的工程目标；技术目标；效益目标（财务经济）；影响目标（社会环境和宏观目标）。（二）项目持续性评价根据项目现状，结合国家和省的政策、资源条件和市场环境对项目的可持续性进行分析，预测产品的市场竞争力，从项目内部因素和外部条件等方面评价整个项目的持续发展能力。六、项目后评价结论和主要经验教训（一）项目成功度评价（二）存在的问题（三）主要经验教训七、对策建议（一）对项目和项目执行机构的建议（二）对省属企业的对策建议（三）宏观对策建议附件3企业股权投资项目后评价报告参考格式××××××××××项目后评价报告×××编制单位×年×月目　录编制单位资质证书（第三方专业机构）投资项目后评价实施单位投资项目后评价人员名单附图：项目地理位置示意图报告摘要一、项目概况（一）项目情况简述概述项目成立的时间、地点、项目业主、项目性质、特点、业绩、产品、市场等。（二）项目决策要点投资的理由，决策目标和目的。（三）项目投资项目立项决策批复投资、实际完成投资等情况。（四）项目资金来源及到位情况资金来源计划和实际情况。（五）项目运行及效益现状项目运行现状，目标实现状况，项目财务经济效益情况等。二、项目实施过程的总结与评价（一）立项。投资项目是否列入规划和年度投资计划以及对项目的分析、判断、初步论证、选择合资方、工作方案、商务谈判等方面进行评价。（二）决策。对项目可行性、财务审计、资产评估、尽职调查、专家论证、决策程序进行评价。（三）实施。对投资实施方案、融资方式及效果、出资金额及比例、合资合作或收购协议的内容等进行评价。（四）运营。对公司决策层、管理团队、公司治理、组织架构、企业制度、管理模式、运营模式等进行评价。三、绩效评价（一）技术评价。从先进性、适用性、经济性、安全性等方面进行评价。其中，以技术引进为目的的股权投资项目，应对引进的技术对象种类（包括专利、专有技术、商标的使用权或技术协助等），权属及技术检索结果，引进技术的先进性、适应性、可靠性和经济性，以及引进技术消化吸收再创新和技术内化等进行重点分析与评价。（二）财务效益评价。对项目的盈利性、清偿能力及盈亏平衡进行分析，将税前内部收益率、净现值、自有资金税后内部收益率、总投资收益率、资本金净利润、资产负债率、流动比率、速动比率、偿债备付率等指标与可研阶段的预期目标进行对比，对于差异大的指标应做具体原因分析。（三）协同效应评价。对经营协同效应、管理协同效应、技术协同效应、财务协同效应进行评价。四、影响评价（一）直接影响。主要内容包括：债务结构、员工配置、收入水平、人力资源、市场资源、品牌资源的保护等社会影响；对投资方、供应商、客户等的影响；对环境造成的影响等。（二）间接影响。主要内容包括：对国家、地区、社会发展所产生的影响；对产业结构、技术进步等方面的影响；境外投资项目还应分析股权投资对双边政治外交、经贸合作关系，对项目所在国经济发展、社会、环境、资源和资本市场的影响。五、实现程度评价从股权投资主体战略目标和投资领域发展目标两个方面，对比尽职调查报告、可研报告中的预期目标，结合股权投资主体宏观层次目标，以及转让方及其他利益相关者目标，综合评价投资决策的正确性及投资目标的实现程度。六、项目运营情况与可持续性评价从企业内外部因素等方面，评价项目运营管理的经验、存在问题以及在可预测经营期间的持续发展能力，分析企业目前面临和将来可能面临的风险，以及风险产生的原因和企业的对策，并找出关键的可持续发展因素，就项目可持续发展得出评价结论。七、项目后评价结论和主要经验教训（一）项目成功度评价。（二）存在的问题（三）主要经验教训八、对策建议（一）对项目和项目执行机构的建议（二）对省属企业的对策建议（三）宏观对策建议附件4企业后评价工作总结报告参考格式×××集团后评价工作总结报告省政府国资委：根据《甘肃省省属企业投资项目后评价管理办法》要求，我集团认真总结XXXX年投资项目后评价工作，……制定整改方案，并经集团董事会审议，现将XXXX年工作总结情况报告如下：一、XX年度后评价工作总体情况XXXX年我集团计划开展后评价项目X项，分别为：一般性后评价X项，常规性后评价X项。其中，委托第三方评价X项……。截至年末，已完成X项目，未完成X项目。XXXX年后评价计划未能全部完成的主要原因是：……二、项目后评价主要结论、问题及建议（一）项目一1.评价结论本项目操作程序基本合规，预期目标基本实现（项目未能达到预期目标），项目成功度（成功、基本成功、部分成功、不成功、失败）。2.目标实现情况3.问题4.对策及建议（二） 项目二……三、集团意见和改进措施……四、后评价工作取得的成效及工作打算（一）成效……（二）工作打算……