老旧小区改造项目可行性研究报告

5日上午，县发改局召开2021年阳新县老旧小区改造项目可行性研究报告汇报会，县住建局、县自然资源和规划局、县房投公司以及相关专家团队参加会议。会上，专家团队和相关部门开展了全方位、多角度的研讨，发表了各自的意见，在现有管网与改造管网规划、新增建筑物、违建拆除等方面提出了许多建设性建议，并达成一致意见，原则上通过这次可行性研究报告审核，但要求编制单位要严格按照会议上提出的建议认真修改报告。县发改局副局长熊晓光表示：该项目属于我县重点民生工程，各责任单位要加快时间进度，尽早完成项目前期工作，确保项目早开工、早建设、早达效。项目涉及群众范围广、责任单位多，各方力量要密切配合，协调合作，减少阻力。项目涉及单位和建设单位要多次实地勘察，征求小区居民意见，结合实际情况和当地居民需求进行设计和建设。据了解，2021年阳新县老旧小区改造项目共包含老旧小区7个，涉及132栋，共计2929户，改造建筑面积313142m2，计划总投资估算为11962.96万元，资金来源为财政资金、中央预算内资金和自筹。主要建筑包括立面改造、屋面改造、楼梯扶手改造、新建道路、新建园林道路、新建隐形车道、新建停车位等其他零星工程。制作丨阳新县融媒体中心来源丨通讯员：周涛主编丨马婷婷审核丨刘俊监制丨刘波【来源：今日阳新】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

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来源： 凤凰网房产昆明站凤凰网房产昆明站 作者付永正5月18日，安宁市住房和城乡建设局在昆明市公共资源交易中心发布了“安宁市老旧小区配套设施一期工程等项目可行性研究报告编制招标公告”。安宁市政府拟投资198132.43万元，对片区内多个老旧小区进行改造，项目实施时间为今年内。根据公告，本次招标内容为安宁市老旧小区配套设施一期工程、昆钢主城区老旧小区工程、连然片区老旧小区配套设施二期工程和昆钢片区老旧小区外部公共配套提升改造工程项目可行性研究报告编制项目。据此前报道，2019年昆明市城镇老旧小区计划改造179个小区，截止2020年1月6日，除安宁市、晋宁区外，昆明12个区县已上报2019年改造计划。4月底，昆明官渡区曙光东区、西山区德缘小区、东川落雪大院等6个小区，富民县八一四队小区等7个小区，寻甸仁德街道8个小区都已陆续进场施工……昆明老旧小区大规模启动改造。本次招标的启动，意味着安宁市老旧小区改造也将正式启动。

国务院办公厅7月10日出台《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确工作目标：2020年新开工改造老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。老旧小区改造项目专项债券有哪些特点？针对新的政策又哪些需要注意的地方呢？目录一、城镇老旧小区改造项目发行情况 二、城镇老旧小区专项债谋划要点三、部分城镇老旧小区专项债案例参考一、城镇老旧小区改造项目发行情况2020年截止目前已有河北省、江西省、深圳市、山东省、安徽省、北京市、内蒙古自治区、新疆自治区等地区发行老旧小区改造专项债。2020年3月之前的申报的老旧小区改造项目大多归入“市政建设专项债券”、“民生事业专项债券”、“生态环保和城镇基础设施专项债券”领域发行，自2020年4月3日，国务院联防联控机制新闻发布会上财政部副部长许宏才讲话提出专项债增加“城镇老旧小区改造领域”投向起，全国共发行7只独立老旧小区专项债券，总发行额度26.7亿元，发行期限从7年至30年不等，专项债与城镇老旧小区改造更加紧密地结合到一起。经过分析已发行项目的情况，老旧小区专项债券有如下特点：（1）发行期限有所延长。五月份之前的城镇老旧小区改造项目发行期限以5年、10年为主，最长期限20年。5月份之后发行期限以10年及以上年限为主，最长期限30年。（2）发行金额“碎片化”。大多数地区平均单个项目金额不足1亿。（3）发行类型多样。一是将“城镇老旧小区改造”作为独立类别，如深圳、天津、厦门、陕西和湖南。二是部分地区将老旧小区改造项目归入“市政建设专项债券”、“民生事业专项债券”、“生态环保和城镇基础设施专项债券”等其他领域发行，如贵州、江苏、宁夏、河南、山东等省。三是未明确披露债券领域分类。（4）投融资机制不断创新。绝大多数老旧小区改造项目资金来源于财政资金+专项债券融资，除此之外，还有项目涉及银行贷款融资，有的项目则采用三方出资（政府、企业、居民）或企业出资+专项债券融资的模式。（5）收入来源较为丰富。老旧小区改造项目收入来源较为丰富，经统计的项目收入来源有：停车费收入、车位管理收入、充电桩收入、广告费收入、物业费收入、快递设施收入、饮水进化系统收入、自动售货点售货收入、家政服务收入、食品配送销售收入、居家养老服务收入等。有的老旧小区改造项目收入来源除以上提及的之外，还纳入了财政补贴、供水供气收入、项目改造范围内属于国有资产的门面出租租金收入、国有土地出让收入等。（6）债券还款方式更加灵活。有4只老旧小区改造专项债券设计有提前偿还条款分别由河北省人民政府（1只）、山西省人民政府（1只）、深圳市人民政府（2只）发行。例如2020年山西省政府专项债券（九期）中的2020年度太原市小店区老旧小区改造项目（一期工程）发行专项债券9.2亿元，本金分年提前偿还，在债券存续期第26年-30年的还本日每期偿还债券本金的20%。二、城镇老旧小区专项债谋划要点（1）项目储备。城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。专项债券等政策资金将重点支持基础类的改造内容。由各市县城镇老旧小区改造主管部门牵头开展摸底调查，主要包括居住人群情况、房屋结构安全、市政配套设施、公共服务设施等基础数据，对基础情况和改造需求的摸底调查数据进行汇总整理，形成本地老旧小区改造项目数据库。根据项目情况筛选出符合申报专项债券的项目进行进一步谋划。（2）咨询机构早参与。尽早引入专业的咨询机构，针对项目建设内容、收益来源、成本测算、后期运营等方面咨询机构出具公允的、符合法律法规、符合市场实际情况的专业意见，为项目实施保驾护航。（3）合理设计发债期限。目前来看老旧小区改造项目具有特殊性，整体项目本身的收益偏低，所以根据还本付息的需要，合理设计发债年限，不建议一味追求超长期。一般情况下老旧小区改造的运营期较长，未来收入的可预测性也就越低，且周期太长也会面临下一周期（20年）的改造风险。（4）做好开工准备。老旧小区改造项目可以是已开工的，也可以是尚未实际开工的项目，但是项目应满足开工条件，完成前期相关工作，包括前期规划和设计、编制项目可行性研究报告及论证，并取得立项批复、可研批复，环境登记表备案等必要审批。保证项目资金落实后尽快形成实物工作量。（5）合理规划建设内容。老旧小区改造专项债券除基础设施改造提升等建设内容外，可在智慧物业、智能出行、智能监控、健全社区养老、托幼、医疗、应急救援站等公共服务设施等方面丰富建设内容，既可以社区配套功能，更好的保护业主权益，提升业主改造意愿和满意度，同时也可以拓展收入来源。但是值得注意的是，已发行项目中也存在一些不合规的收入，比如房屋增值等收入，为了避免争议，建议项目总体偿债资金来源中还是要以项目自身产生的收入为主，因地制宜体现老旧小区改造项目的定位。（6）完善运营期管理机制。由于城镇老旧小区改造项目运营期偏长，而项目收益又高度依赖运营水准，所以建议要完善小区长效管理机制。进一步加强项目建成后的运营模式、运营计划及运营风险的管理。如果设立或聘请专业物业管理管理公司，对应项目需满足《物业管理条例》等政策规定。三、部分城镇老旧小区专项债案例参考案例1：深圳市（福田区）老旧小区改造项目资金用途：项目包含27个子项目，对深圳市福田区14个城中村的管道燃气、电力设施改造建设及环境整体提升整治等内容。资金筹措方案：项目总投资13.82亿元，拟发行专项债2.16亿元，期限20年，剩余部分由财政资金出资11.19亿元，其他资金投入0.5亿元。偿债来源：安排本项目改造范围内的深圳文化创意园出租收入作为本次专项债券还本付息的资金来源。案例2：安徽铜陵市老旧小区改造示范项目—铜陵市铜官区老旧小区雨污分流提升改造项目资金用途：对铜官区黑砂河流域的 64 个老旧小区和幸福渠流域 30 个老旧小区雨污分流改造。资金筹措方案：项目总投资3.65亿元，拟发行专项债2.0亿元，期限10年，剩余部分纳入本级财政资金支出。偿债来源：土地出让收入、污水收集处理收入。案例3：山东省威海市文登区老旧小区改造项目资金用途：对辖区内42个老旧小区实施整治工程，主要改造原小区内道路、雨污管网工程，新建充电桩、日间照料中心、托幼服务中心及快递柜等。资金筹措方案：本项目投资总额约15亿元，资本金为5亿元，由项目单位自筹，剩余10亿元由专项债资金筹集，分两期发行，第一期发行专项债券0.87亿元，2020年第二期发行9.13亿元，债券期限20年。偿债来源：本项目收入主要有充电桩收入、净化水收入、快递柜收入、小区物业服务收入、停车场服务收入、小区日间照料中心照料老人收入、设置托幼服务中心照料中晚放学中小学生收入。 综上所述，专项债作为逆周期调节的重要财政工具，近年来发行规模大幅增长，成为投资拉动经济增长的主力。城镇老旧小区改造又作为既惠民生又调结构增后劲的‘两新一重’的重点领域，发行专项债券的热度越来越高。项目谋划时需要因地制宜，坚持居民自愿，征求居民意见并合理确定改造内容，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。转载授权、信息咨询，请联系泓创智胜助手声明：本文为泓创智胜独家原创文章，转载请添加私信授权，转载需在文章开头注明“文章来源：泓创智胜 作者：徐昊武 张驰”，否则将追究法律责任。欢迎读者共同交流探讨。

经济观察网 记者 陈月芹 12月18日，住建部总结了地方加快城镇老旧小区改造项目审批、存量资源整合利用和改造资金政府与居民、社会力量合理共担共3个方面的探索经验，形成第一批《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》。例如，为了解决改造资金难题，河北省、山东聊城、内蒙古、浙江绍兴四省市要求，所有住宅用地、商服用地的土地出让收入，先提取1.5%作为老旧小区改造专项资金，剩余部分再按规定进行分成；四川省、山东省推出“4+N”改造方式，允许一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区等打通，统筹改造；或跨片区组合，拟改造的老旧小区可与其不相邻的改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡等。加快审批在加快改造项目审批方面，山东、浙江、甘肃、湖南四个省份在四个方面进行突破，主要是联合审查改造方案、简化立项用地规划许可审批、精简工程建设许可和施工许可、实行联合竣工验收。例如，浙江、甘肃对不涉及土地权属变化，或不涉及规划条件调整的项目，已无需办理用地规划许可。对纳入年度计划的旧改项目，可将项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算可合并审批。此外，山东、浙江、甘肃、湖南四省，不增加建筑面积（含加装电梯等）、不改变建筑结构的旧改项目，无需办理建设工程规划许可证；不涉及权属登记、变更，无高空作业、重物吊装、基坑深挖等高风险施工，建筑面积在300平方米以内的新建项目可不办理施工许可证等。如果涉及新增建设项目、改建和扩建等增加建筑面积、改变建筑功能和结构，也可以合并办理建设工程规划许可和施工许可。整合存量资源存量资源的整合利用涉及多部门，需协调多方利益，一直是老旧小区改造的重点难题。辽宁、福建、南京、济宁四个省市已允许在老旧小区改造过程中，整合利用公有住房、社区办公用房、闲置锅炉房、闲置自行车棚等存量房屋资源，用于改建公共服务设施和便民商业服务设施。还鼓励机关事业单位、国企将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道（城关镇）、社区统筹，给予旧改参与方更多自主权。对于老旧小区内的空地、荒地、拆除违建腾空土地及小区周边存量土地，辽宁、福建、南京、济宁四个省市已允许将其用于建设各类配套设施和公共服务设施，增加公共活动空间，适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量、建筑密度、容积率等管控，老旧小区中的“边角地”“夹心地”“插花地”以及非居住低效用地，符合划拨条件的，可以划拨方式供地；涉及经营性用途的，按协议方式补办出让；企事业单位中的闲置低效划拨用地，按程序调增容积率、改变土地用途后建设公共配套设施；对面积小于3亩、无法单体规划、需整合建设片区配套经营性设施的零星地块，可以协议方式出让。资金难题改造资金谁来出，住建部多次强调要探索政府与居民、社会力量合理共担机制。宜昌、合肥在完善资金分摊规则上的解决方案是：小区范围内，公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资；建筑物本体的改造费用以居民出资为主，财政分类以奖代补10%或20%；涉及养老、托育、助餐等社区服务设施改造，鼓励社会资本参与，财政对符合条件的项目按工程建设费用的20%实施以奖代补。长沙、宁波、青岛居民可提取住房公积金，用于老旧小区改造项和加装电梯。河北省、山东聊城、内蒙古、浙江绍兴四省市省级、市县财政分别安排投资补助、项目资本金注入、贷款贴息、一般公共预算、政府型资金、政府债券等，加大政府支持力度。地方政府一般债券和专项债券重点向城镇老旧小区改造倾斜。值得注意的是，河北省、山东聊城、内蒙古、浙江绍兴四省市还允许：所有住宅用地、商服用地的土地出让收入，先提取1.5%作为老旧小区改造专项资金，剩余部分再按规定进行分成。此外，还可提取国有住房出售收入存量资金用于城镇老旧小区改造。为吸引市场力量参与，四川省、山东省推广政府和社会资本合作（PPP）模式，引导社会资本参与改造。此外，四川省、山东省推出老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式。一是大片区统筹平衡模式。可把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目统筹搭配。二是跨片区组合平衡模式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡。三是小区内自求平衡模式。在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。四是政府引导的多元化投入改造模式。对于市、县有能力保障的老旧小区改造项目，可由政府引导，通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道，统筹政策资源，筹集改造资金。

近日，佛冈县第十五届人大常委会举行第三十七次会议，会议对县城市管理综合执法局进行评议，评议结果为“满意”。2019年以来，佛冈县城综局在县委、县政府的正确领导下，紧紧围绕创建全国文明县城工作，破解城市管理的重点、难点问题，使各项城市管理工作措施得到有效落实，城市面貌得到极大改善，城市环境得到有效治理，得到了社会各界和广大群众的充分认可。开展十大专项治理行动今年11—12月期间，佛冈县委第三巡察组到县城综局开展巡察评议工作，陆续开展了实地走访、座谈会议、谈心谈话、民主测评、资料查阅、汇报听取等巡评工作。在办公大楼张贴巡察公告、设立意见征集箱，公布接受巡察评议热线电话和邮箱，多渠道接收人民群众的意见和建议。据了解，2019年以来，佛冈县城综局高度重视城市管理执法，推进严格公正文明执法，精心组织开展市场专项整治、“垃圾不落地 佛冈更美丽”宣传及执法行动、106国道沿线路域专项整治、占道经营专项整治、市场搬迁专项整治、垃圾乱堆放乱象整治、空调滴水专项整治、私设水龙头专项整治、道路污染专项治理和餐饮油烟污染整治等十大专项治理行动。先后出动执法人员2万多人次，出动执法车辆4000多车次，切实加强市容环境卫生整治，努力使佛冈县城越来越干净、越来越整洁。其中，县城综局组织创文创卫综合执法队开展市场专项整治行动。对县城百乐街、康乐街、通庆街和环城中路等小商品市场周边的重点区域开展拉网式、全方位、立体式的整治，共立案查处占道经营行为106宗，发出《责令整改通知书》368份。县城综局开展市场搬迁专项整治行动，联合县交警大队、县创文创卫综合执法队重点对百乐街、康乐街的蔬菜水果批发经营户，开展为期15日的市场搬迁专项整治行动。劝导各类货运车辆121辆次，暂扣无牌无证运输车辆113辆，发出整改通知书23份，进驻新农批市场的各类大小商户107户。交办两个问题建议清单12月1日，佛冈人大召开巡察评议县城市管理综合执法局问题建议清单交办会，县人大常委会副主任、县巡评县城综局组长范桂宁向县城综局交办了“城市管理与社区服务工作统筹合作不够问题”和“加大餐饮场所油烟治理工作”两个问题建议清单。根据县人大巡察评议组向佛冈县城综局交办的问题建议清单，佛冈县城综局以高度负责的精神和坚决有力的措施，整改落实“立行立改”问题。针对城市管理与社区服务工作统筹合作不够问题。12月3日，县城综局邀请石角镇6个社区的党支部书记及联络员召开座谈会，针对市政排污管道管辖、城乡接合部卫生管辖、城市秩序配合模式等城市管理相关问题作了交流讨论，并建成了由县城综局主要负责同志、各职能股室（下属单位）主要负责人和各社区联系人为成员的工作交流群。同时，建立专人处理机制，即同一类问题由职能股室（下属单位）专门安排一人负责，以便快速有效处理社区提出的问题，一系列举措健全了县城综局与社区的协调联络机制。针对餐饮场所的油烟治理问题，佛冈县城综局联合环保、市监等部门召开了餐饮油烟污染专项整治各成员单位工作会议，成立整治行动小组，部署了餐饮油烟污染防治专项整治行动。为加大对餐饮场所向城市地下排水管道排放油烟行为的整治力度，县城综局执法人员加强日常巡查力度，对各类餐饮门店油烟排放情况做好信息登记并建立台账。通过派发宣传单张、宣讲有关政策法规，呼吁商户按规范安装匹配的油烟净化设施。自联合整治行动开展以来，巡察发现县城建成区内已建立台账的餐饮店共277家，逐户上门核查餐饮店201家，现场核实油烟无直接排入下水道102户，停止经营6户，发出《责令改正通知书》93份，已整改完成52户。为形成长效管理机制，整治行动小组督促已安装油烟净化设施的餐饮店经营者及时上传“智慧执法监管系统”监管平台日常油烟设备清理情况资料。同时，开展“回头看”工作，确保整治行动无死角。建立创文常态化管理机制在评议会上，县城综局局长邓汝平现场接受县人大代表询问，针对如何巩固创文工作成效、推进县城老旧小区提质改造工程等问题进行回应，获得了现场代表们的一致好评。县人大代表庞志英提出，近几年通过扎实开展创建县级文明城市工作，佛冈县市容市貌、群众综合素质等方面都迈上了新台阶，得到广大市民群众的肯定。目前创文工作暂告一段落，县城综局将采取哪些有效措施来巩固创文成果？邓汝平介绍，本轮创建工作结束后，佛冈县政府召开了工作会议，部署巩固创文成果、形成常态化管理机制。县城综局将继续加强环境秩序整治，保持环境卫生清洁，加强市政设施维护。目前佛冈设立6个市场周边整治点，通过日常巡查、数字城管等形式，加大对县城“六乱”现象的监管。县城城市道路改造方面，根据季节特点、市民诉求提升绿化观景、丰富道路景观层次，计划实施“港湾式”公交候车亭的升级改造工程和振兴路中间隔离带渐变式中央护栏改造工程，为城市道路增彩添色。首批17个老旧小区换新颜县人大代表罗飞燕提出，佛冈县县城老旧小区提质改造工程是一项惠民举措，受到广大市民群众的密切关注，县城综局将如何推进实施这项惠民工程？邓汝平介绍，本次老旧小区提质改造工程重点是2000年以前建成的，设施缺损、房屋年久失修的以及功能不全的住宅小区。工程涵盖括佛冈县城内17个小区4650户居民，涉及改造建筑面积50.74万平方米，既是民生工程，更是民心工程、幸福工程。由于改造资金有限，此次老旧小区改造项目主要改造内容为市民群众最急需解决的方面，例如小区道路、供排水、供电、供气、绿化、照明、围墙、垃圾收储等基础设施。经过前期摸底和规划阶段，县城综局已委托第三方单位编制完成《佛冈县县城老旧小区提质改造工程项目建议书》《佛冈县县城老旧小区提质改造工程可行性研究报告》，并于9月30日委托招标代理公司负责进行勘察、设计、施工总承包及监理招标事宜。通过召开三场协调会，与相关职能部门、石角镇6个社区代表、相关企业代表沟通讨论工程中存在的问题，尽量减少改造过程中对群众造成的影响。目前县城综局与各有关部门、社区、企业达成共识，已有两家施工单位进驻改造现场。第一期工程预计于2022年1月完成，届时17个老旧小区将旧貌换新颜，消除破旧楼房给社会带来的安全隐患，提升群众生活质量，为建设平安佛冈增添力量。南方日报记者 程浩通讯员 张芳懂 刘嘉敏