昆明房地产研究报告

【房地产进入性调研】昆明城市进入研究报告一、城市发展描摹属性及定位基本面分析二、城市潜力剖析投资规模发展特征健庩判定房企扩张需求潜力客户特征三、城市演变栺局区域发展栺局典型案例剖析四、进入方式建议综合评价迚入建议延伸阅读：民型房企遭殃，房地产寡头化从三条红线开始广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？

1月12日，昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》。土地拍卖市场报告显示，在土地市场，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交；拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。土拍市场中，以11月25日下午呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企（大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东）争抢，经过近两个小时，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。2020年，昆明土地供应较去年下滑近31%；尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。昆明锐理数据总经理梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较去年仅下降3个百分点，而且今年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。住宅市场昆明住宅市场2020年供应量增大，成交量较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万平方米，去化周期近13个月。从板块来看，官南和东南板块，在板块供求中占据较高的比例；价格方面，中心板块位列第一，滇池板块、官南板块分列第二、三位；官南板块存量最高，达187.8万㎡；去化周期最长为次中心板块。从建筑形态来看，住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，高层的销售较2019年有所下降，价格方面高层和洋房类产品平稳增长，高端住宅价格呈下跌趋势。从面积段来看，今年70-110㎡刚需产品成交量增大，而130㎡以上面积段成交量明显压缩；同时，今年高端项目增多，200㎡以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。整体而言，昆明住宅市场相对稳健，保持健康的发展态势，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。商务办公市场2020年商办市场供应341.75万㎡，成交170.29万㎡，市场均价11603元/㎡，供求比约2.0，市场整体供大于求；同比2019年新增供应下跌17%，销售面积下跌21%，成交均价下跌1%，受市场存量及需求饱和的影响，供、销、价均有所下跌。在存量与去化方面，2020年昆明商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长，截至2020年底，商办市场存量高达1414.7万㎡，达到近几年来的顶峰，同比19年增长14%，去化周期达99.7个月，去化压力巨大。分板块来看，商办市场整体供销较去年均有所下滑，呈贡板块供应和销售最多，但价格较去年下降21%，仅次于滇池板块的价格下降幅度。2020年昆明商业市场整体供大于求，均价持续下降；截至年末商业新增99.44万㎡，销售47.99万㎡，均价16220元/㎡，存量696.02万㎡，需174个月（约14.5年）才能去化。将商业市场分板块来看，呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高，其中仅东南板块保持供销平衡，价格则西山板块以2.69万元/㎡位居第一；存量与去化方面，呈贡板块存量最高达到140.72万㎡，而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。写字楼市场2020年昆明写字楼供应较2019年涨幅较大，成交下滑，2020年共计新增51.93万㎡，销售18.83万㎡，成交均价13319元/㎡，存量264.46万㎡，需169个月（约14年）才能去化。写字楼整体供大于求，而供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡，价格方面以1.88万元/㎡的世博板块最高；存量则以次中心、高新和滇池板块最高。公寓市场昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较19年均有所下降；2020年公寓新增供应190.38万㎡，销售103.47万㎡，均价9150元/㎡，存量454.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。2020年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多，呈贡、高新、官南板块成交量较高，呈贡、东南和官南板块存量面积最大，世博板块去化周期最长。此外，昆明近郊三区县房地产项目已达60余个，更拥有20多家全国知名房企，其中安宁承接主城外溢为主，是目前近郊区域开发项目最多的区域，而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。2020年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁，安宁土地销售额占三区县销售总额78%，近郊土地出让以住宅为主，晋宁商业用地供应较大，而今年土地溢价能力最高的是嵩明，溢价率达6%梁彩霞分析，“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。昆明商品住宅整体去化周期达到13个月，库存持续上涨，去化周期从去年4月起呈线性增长，预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。目前，昆明市场还是以80-145㎡刚需、刚改产品为主；但是从2020年的各物业类型的成交环比指数分析，改善类物业将是未来趋势。来源：昆明日报（记者 彭诗淇）、昆明规划建设

房地产市场化 20 年来，房地产的黄金时代已经结束，既有房地产自身的周期原因，房地产 20 年的大周期，没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因，房子，相对而言，已经不缺；还有购买力的透支，经历 2016 年到 2018 年的全国房价的普遍上涨，经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴，老百姓的钱已经花差不多了。所以房价无脑暴涨的时代已经正式结束。过去十年买房从来不会错只有涨多涨少的区别。但是从现在开始买房跟炒股一样开始会有亏本的风险不再是一个必赚的投资方式。买房不仅要有精良的战术，还要有长远的战略，选择在什么地方买房成为重中之重，除了刚需自住外，投资买房当下就是看准“人口、交通、产业”。第一类：人口流入多的城市，人口是支撑房价长期平稳的第一要素，有人才会有需求，有人的地方，房子才能流动起来。第二类：交通发达的城市，交通对房价的影响，主要就是各大城市圈之间的联系，交通发达，才能让区域间的资源、人口聚集，以及缩短了城市间的通行时间。第三类：产业创新的城市，靠房地产高速发展的经济已经成为过去，接下来个城市都在寻求创新的经济形势。而昆明正是当下最具投资价值的城市昆明自然资源无法复制成为【旅居】首选地 昆明北纬 25 度的优越地理位置，属于低纬度高原山地季风气候，日照时间长、霜期时间短、年平均气温 15 度左右，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，造就了它四季如春，天下花都，天蓝云白的气候和天色，昆明被评为中国最宜居城市之一。2018 年 3 月，云南省民政工作会议提出：打造昆明特色的候鸟式休闲养老产业。早在 2017 年前，昆明市就一直全力推进候鸟式休闲养老产业，一个个产业项目落地昆明，一拨又一拨游客涌入昆明，亲近昆明青山绿水、呼吸昆明的新鲜空气，体验感受“昆明蓝”下候鸟式养老。昆明的养生养老度假区一年体验客户达到 3 万余人，在高峰期，“候鸟式”旅居老人一个月最多可达 1 万人次。这个数字折射出的是昆明优越的自然环境，也是昆明大健康产业发展环境对外部资本的吸引力。锐理机构对昆明购房人群做过统计：2015 年到 2017 年，昆明本地购房人群从 65%下降到 40%，外地购房者从 35%上升到 60%，很大一部分的外地外省的购房者，更是把昆明作为“旅居”的首选地。昆明是全省政治、经济、文化的中心。根据 《昆明城市总体规划（2011—2020）》，到 2020 年，全市人口将达到850万人，其中城镇人口到620万，城镇化水平达到73%，中心城区城市人口规模 430 万。同时，全面放宽重点群体落户限制、调整放宽昆明市主城区落户限制等措施，这也为昆明的城镇化进程提供了政策支持。城市化最直接的体现就是农村人口大量迁移至城市，而云南作为中国最落后的几个省份，农村人口比例很大，未来几年内必将有大量的人口迁移至城市，而昆明作为省会城市，完善的公共配套、教育资源、医疗服务、休闲娱乐设施将会成为云南地州农村人口迁移的首选。快速发展的经济产业吸引人才的流入 2018 年，昆明市实现地区生产总值 5206.9 亿元，同比增长 8.4%；全市接待游客 1.6 亿人次，旅游业总收入突破 2000 亿元；昆明长水机场实现通航城市 177 个，完成旅客吞吐量 4473 万人次，其中东南亚、南亚通航点达 36 个，数量排名国内第一；全国 70%的鲜花在昆明交易，交易量达 82 亿枝，交易金额达 70亿元。昆明的活力和发展潜力已经吸引了越来越多的目光。在福布斯发布的 2018 中国最佳商业城市榜单中，昆明位列全国第 23，相比 2017 年排名上升了 3 名；昆明的显著增长着重体现在“人才吸引”方面，去年这项指数的排名为全国 23，今年上升到全国第 12 位。昆明正式进入高铁时代 2018 年 7 月，昆楚铁路昆明至大理线的动车通车让全民沸腾了，2 小时到达大理一时传为美谈。2019 年 1 月 5 日昆明到丽江、蒙自的动车通车，将昆明到丽江原本 9 个多小时的路程缩短至 3 个小时。除此以外，昆明-香格里拉的动车将在 2020 年通车；昆明至瑞丽动车正在推进建设之中；昆渝铁路已于 2018 年开工建设。云南正在以昆明以中枢建设“八出省、五出境”的铁路网络。在不久的几年之后，2 小时到达成都、重庆，3 小时到达省内各旅游城市的动车便利辅以昆明得天独厚的气候条件，或成为昆明康养和文旅地产的强力助力。长江经济带覆盖上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重庆、四川、云南、贵州等 11 省市，面积约 205 万平方公里，占全国的 21%，人口和经济总量均超过全国的 40%。昆明位于长江上游，是长江经济带的重要支点城市和长江上游生态保护屏障。经过几千年的开发建设，长江流域已成为我国农业、工业、商业、文化教育和科学技术等方面最发达的地区之一。长江经济带东起上海，西至云南，涉及沿江九省市（青、藏除外，）的 43 个地市。该经济带是长江流域最发达的地区，也是全国高密度的经济走廊之一。该经济带国土面积约 40 万平方公里。而昆明作长江经济带中至关重要的衔接东南亚省会城市，按照《长江经济带综合立体交通走廊规划》（2014—2020 年），形成以沿江、沪昆高速铁路为骨架的快速铁路网和以沿江、衢（州）丽（江）、沪昆铁路为骨架的普通铁路网；形成以上海国际航空枢纽和重庆、成都、昆明、贵阳、长沙、武汉、南京、杭州等区域航空枢纽为核心的民用航空网。昆明高铁站开通后，客流量实现了快速增长。而长水国际机场 2012 年 6月转场运营以来，2014 年旅客吞吐量突破 3000 万人次，2016 年旅客吞吐量突破 4000 万人次；2018 年完成运输起降 35.95 万架次，年旅客年吞吐量达 4708.81 万人次，年货邮吞吐量达 42.83 万吨，三项指标同比分别增长 3.0%、5.3%和 2.3 %，三项指标全国排名分别为第 4 位、第 6位、第 8 位，旅客吞吐量跻身全球第 35 位。昆明未来的经济发展不可限量。泛亚铁路 东盟其实是中国的第三大贸易伙伴。尤其是 2010 年中国—东盟自贸区全面启动，东盟和中国的贸易占到世界贸易的 13%，成为一个涵盖 11 个国家、19 亿人口、GDP 达 6 万亿美元的巨大经济体，是目前世界人口最多的自贸区，也是发展中国家间最大的自贸区。正在建设的泛亚铁路就是联系东盟的最好载体，一旦密集的铁路网（正在推进的泛亚铁路）形成，那么改善的可不只是云南一个省和东盟之间的运输能力，而是整个中国甚至东亚地区与东盟的运输能力。泛亚铁路从整个亚洲来说，其意义是显而易见的，诸如帮助内陆国家打通运输渠道等，可以将亚洲各国更紧密联结在一起以及增加人员流动来往等等。铁路更可将中南半岛东边的越南、柬埔寨、泰国、缅甸连成一片，中国大陆与湄公河流域 3 亿人口的政治经济关系将更为紧密。而往更广泛意义上说，泛亚铁路与欧亚铁路、中亚铁路一起，将亚洲欧洲两大板块在紧紧联系在一起！这将改变几百年以来海权、海洋贸易的历史，陆权重新崛起。泛亚铁路东盟部分全长 5000 公里，连接新加坡与中国南部，途经泰国、柬埔寨和越南等国，总投资额约 150 亿美元。未来还将联动马来西亚、新加坡，成为推进中国—东盟自由贸易区建设的基础设施！凭借地理位置的优势，云南自然是中国面向东盟的桥头堡。许多物资的运输都需要通过云南或广西出境到东南亚。而这一过程中，公路往往运力有限，航空则成本过高，因此发展铁路势在必行。同时，云南也将从一个内陆省份，变成能够“通江达海”的无水内陆港，由铁路运输的末端变成铁路枢纽。云南地处西南，经济发展不平衡，少数民族众多，泛亚铁路的到来将对拉动本省经济产生长远的推动力。而省会城市昆明也将会从一个内陆城市提升为一个节点和交通枢纽。一带一路发展的重要支点 从区位上看云南与缅甸、老挝、越南三国接壤，与泰国和柬埔寨通过澜沧江—湄公河相连，并与马来西亚、新加坡、印度、孟加拉等国邻近，是我国毗邻周边国家最多的省份之一。地处我国面向南亚、东南亚地区和印度洋周边经济圈的关键位置。虽偏居西南一隅，但“一带一路”将云南从对外开放的大后方，变为向西对外开放的前线，实现区位劣势转换。昆明，作为云南的省会城市，一直以来都是国家和云南重视的核心城市，自 2013 年随着一带一路政策的实施，如今的昆明凭着“内接大陆，外连东盟”的优越地理位置，形成海陆空交通全面升级。特别是随着泛亚铁路计划的提出，昆明作为中国前往东南亚的桥头堡的作用呼之欲出，原本昆明是一个边境省会城市，难以融入国家的各种大发展战略中，难以发挥自身优势，发展受限，若泛亚铁路建成，昆明将正式坐稳中国和东南亚之间的核心枢纽城市，进而成为中国西部重要的国际性大都市。此外，在中欧班列的带动下，可以便捷地实现云南金属、咖啡等特色优质产品远销到国际市场，将欧洲的产品运送到云南，为吸引外向型产业在昆明聚集创造了良好的条件。同时，将催生一批大型综合物流企业和物流基地的产生，形成公铁、空铁、海铁国际多式联运、无缝衔接的物流体系，为昆明市打造国际物流支点城市提供了重要载体。大健康产业，昆明风光旖旎、四季如春，具有独特 的气候资源优势和高原湖滨生态优势，是世界知名的“春城”、“花都”，更是休闲、旅游、度假、居住的理想之地。发展大健康，有利于昆明将自身优势与“健康中国”战略精 准结合，发展大健康，是昆明抢抓大健康时代机遇，贯彻落实“健康中国”战略和转型发展的要求，结合自身优势而做出的重大战略抉择。2020 年 1 月 7 日，昆明市政府发布《昆明市大健康产业发展规划（2019—2030 年）》，提出要举全市之力推进昆明大健康产业示范区建设，计划投资约 4657.11 亿元，聚焦 7 大重点领域、27 个方向和 7 个特色集群，实施 8 大工程，将大健康产业培育成为昆明的旗帜产业，部分行业成为技术领先、特色鲜明、示范引领的全国标杆，助力中国健康之城和世界一流健康生活目的地建设。昆明大健康产业发展目标，到 2025 年：大健康产业规模显著扩大，成为国民经济重要支柱产业，总体发展水平走在全国前列，增加值达 1840 亿元，收入达 4600 亿元，建成各级各类健康创新平台 400 个以上，形成一批具有区域国际竞争力的健康产业创新中心，健康成果转化应用平台和健康大数据资源创新产业集群。 到 2030 年：建立大健康产业体系，增加值达 3680 亿元，收入达 9200 亿元，比 2025 年翻一番，主要健康指标达到国际先进水平，建成立足全省、面向全国，辐射南亚东南亚的大健康产业高地，“健康春城”品牌誉满全球。江水暖鸭先知，而在房地产这个板块，拥有强大数据调研能力及一手信息源的全国一线品牌开发商的拿地走势绝对可以给购房者提供一个买房方向。据不完全统计，2018 年以来，有至少 14 家房企进驻昆明，这其中不乏金茂、远洋这样的千亿房企在内。新房企的到来给昆明楼市注入了更多的新鲜血液，为昆明的未来建设助力良多。他们在呈贡、安宁、巫家坝等地高价斩获土地，独立或联合开发项目，地王、抢地现场频现，表现出外来房企对昆明楼市的强力信心。除此以外，外来的竞争压力迫使着本地房企自我革新与提升，水涨船高之下，房屋质量的提升也成了必然。昆明房价相对来说仍处于低位，通过把昆明市的房价和昆明周边其他省会城市的房价进行了横向对比，目前昆明市的房价算处于比较低的水平。如果与发达地区的情况来比，在昆明花 2 个月的工资就可以买到一平方米，但是在北京那些攒几个月的工资都买不到一平方米。从全国范围看，当前的房价正处于增速回落并逐渐下行的趋势，特别是一线城市。国家统计局发布的数据显示，10 月份北上广深四大一线城市新建商品住宅价格环比上涨 0.1%，较 9 月份回落 0.2 个百分点，其中北京环比下跌 0.2%、广州下跌 0.1%。此外，10 月份一、二、三线城市新房及二手房价格环比涨幅都表现为明显回落。这预示着，在宏观调控政策、金融信贷政策持续收紧，市场又遭遇节点性冷淡的情况下，年末全国房价水平基本上没有反弹的可能性。然而，昆明的情况似乎比较特殊，其实一直以来都比较特殊，不然房价也不会连涨 40 个月了。10月份昆明新房价格环比上涨 1.5%、同比上涨 12.5%，涨幅都较 9 月份扩大了 0.2 个百分点。为什么昆明房价得以逆市上扬？说气候、说旅游都显和俗气和无知，因为一直以来都是这样说的，早就被说滥了。可是，这个时节北方冰封万里，昆明春暖花开，确实一定程度上促成了“候鸟”群体来昆置业。但这并不是最重要的，昆明真正的价值高点体现在以地铁交通为代表的基础设施建设大发展，再叠加自贸区、大健康等重大战略规划的推进实施等方面。除了这些，昆明房地产市场的竞争格局也是房价坚挺的重要原因。近几年来，昆明已经成为各大品牌房企角逐的高地，近期仍不断有外来房企进驻昆明，这些大佬级的开发商也在用品牌影响和产品质量拉高昆明房价。至于昆明为什么会成为房地产大佬们争抢的香饽饽？大佬们看重的不止眼前的利润，更是未来的趋势。昆明具有桥头堡战略优势，正在加快建设区域性国际中心城市，对东南亚、南亚的辐射以及吸纳功能才是大佬们最看好的。所以，从大趋势来讲，昆明房价正处于一个较长的上行通道的中段，距封顶还远着呢！在 2018 年，昆明因房价上涨过快，就立即出台了限购政策，限购对象是外省的自然人，不是家庭，意味着一家人，除了未满 18 岁的，有几口人就能在昆明买几套房。二手房不在限购范围内，对于有养老、度假、健康需求的购房群体，相当于没有设限，限制的是要大量囤房的炒房客。不过，去年昆明出台限购政策后，确实外省购房人群数量出现下降，但部分外来客离场后，昆明房价还是在上涨，这说明这些投资客并不非完全是在炒房，也有着自住和养老的需求，这也说明昆明楼市需求还比较充足。昆明人口的增加，进一步刺激了房价，而且昆明地段也在不断的往上涨……所以昆明房价下跌是不存在的，开发商们不会出现大规模的降价可能。未来的昆明房价预计会保持稳定增长的状态。而对于未来昆明楼市走向，无论是政府层面、开发商还是市场层面，他们都抱有较大的上涨预期。房子早晚都是要买的，所以趁现在，房价还有上升的空间，赶紧入手！喜欢我的文章就关注我吧。

土地市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”：房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要又直接的影响。昆明市场作为西南区域的开发热土，一线房企纷纷聚集，市场交易活跃，其土地市场更是兵家必争之地。为权威、客观、公正展现房企在昆明市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判昆明市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年昆明房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在昆明市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读2020年全年昆明土地市场综述土地交易“量跌价稳”据焦点研究院统计，2020年全年，昆明市通过公开市场交易的房地产开发用地共257宗，较2019年减少51宗；成交占地面积873.38万平方米，较2019年同期下降4.12%；成交金额685.88亿元，同比下降20.84%；成交建筑面积2417.58万平方米，同比下降21.70%；综合楼面价2837.04元/平方米，同比上升1.09%。2018年至2020年昆明市土地成交情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院整体来看，2020年全年土地交易市场“量跌价稳”，成交金额与建筑面积跌幅大于成交面积跌幅，综合楼面价与2019年基本持平。一方面，受疫情影响，2020年前4月仅有4次土地供应，上半年供应量大幅走低，交易集中在下半年，全年成交量略有下降；另一方面，2020年郊县土地供应量大幅上升，前三季度楼面价同比下跌，但受第四季度海埂片区及市中心部分高价地块影响，全年综合楼面价维持稳定。滇中新区管委会、融创、俊发位居昆明房企拿地面积TOP3据焦点研究院统计，2020年全年，在房企拿地面积中，滇中新区管委会、融创和俊发位居前三位。其中，受滇中新区未来5-10年规划影响，区域内频繁出让大宗土地，也因此滇中新区管委会拿地面积75.50万平方米，位居第一；融创拿地面积69.95万平方米，俊发53.20万平方米，分列第二、三位。对房企而言，昆明处于土地开发期，可供开发土地面积大，土地单价较低。房企的拿地能力与其融资能力、深耕决心和战略考量等多重因素相关，这也导致房企在昆明土地市场上的表现与特点各异。融创、华发、云安置业位居昆明房企拿地金额TOP3据焦点研究院统计，2020年全年，在房企拿地金额中，融创、华发和云安置业位列前三。其中，融创拿地金额72.45亿元，华发与云安置业同为53.12亿元。滇中新区管委会拿地面积虽位居第一，但受地块位置及土地性质影响，成交金额并不算高，排名也相对靠后；华发与云安置业2020全年仅草海片区一次拿地记录，拿地房企系与融创联合创立，所拿地块为融创文旅城项目二期用地，5宗地块成交金额53.12亿元，从单笔拿地金额来看，斥资最多。拿地面积与拿地金额前三的房企中，仅有融创一家房企重合，体现了在优质与高价地块之间，不同房企的获取能力与拿地方向有着显著不同。匹配市政规划与市场需求，房企拿地目标明确昆明未来长时间内都将处于发展期，房地产市场开发前景广阔，近年来不断有外来房企进驻昆明市场，且多数房企深耕布局，匹配市场需求与城市拓展方向，拿地目标明确。两次上榜前三的融创，仅在太平新城便获得土地15宗，用于融创·雁来湖小镇后续建设，拉高其拿地面积；而草海片区与人民西路地块则为其拉高成交金额，人民西路地块已确定开发为融创·春城書院项目，预计2021年年初入市，拿地以来便受到极高的关注，去化效果值得期待。有房企专注主城，有房企外拓开发，也有房企在城改项目上收获颇丰。拿地面积前三的房企中，“城改大户”俊发除在安宁继续布局外，在官渡区、盘龙区拿下了宏仁片区、马家营等城改项目，加上巫家坝晓东片区改造，俊发在2021年或将有多个新项目入市。此外，首次在昆拿地的还有卓越置业，溢价171.7%获取呈贡斗南片区三台山城改项目，溢价率为2020年度最高；12月2日海埂片区一宗城镇住宅用地以17013.4元/平方米的楼面价刷新昆明宅地楼面价记录。2021年昆明土地市场趋势判断土地供应与交易“边缘化”， 安宁成供地主场据焦点研究院统计，2018年和2019年土地供应以主城为主，郊县土地成交占比较低，约为8%，2020年郊县土地供应量大幅上升，安宁（含太平新城）成为毋庸置疑的供地主场，成交63宗土地，成交占地面积248.96万平方米，远超昆明主城其他各区，占全年成交的28.51%。而主城成交仍以官渡区为主，成交占地面积187.08万平方米，西山区成交综合楼面价最高，为5350.48元/平方米。2020年昆明主城各区及郊县土地成交情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院对比安宁及太平新城近三年土地成交情况，2018年至2020年，安宁及太平新城土地成交整体呈上升趋势，在2020年表现尤为明显。安宁2020 年土地成交面积同比增长404.09%，太平新城同比增长202.12%，土地性质以城镇住宅用地为主。究其原因，与安宁及太平新城的地理区位及自然环境资源密切相关，尤其2020年，安宁（含太平）道路交通、商业医疗及教育等各方面配套不断完善，吸引了万达、新城、佳湖等房企入驻，产品以打造低密生态宜居住宅为主，容积率基本在2.0以下。安宁及太平新城2018年至2020年土地成交占地面积，数据来源：昆明市自然资源和规划局、安宁市人民政府、焦点研究院焦点研究院认为，2021年土地供应重心将进一步向郊县偏移，以安宁（含太平）为首的郊县区域将继续成为供地主力；而主城供地继续以可开发面积较多的官渡区为主，随着区域升值，房企拿地或将更加积极。住宅用地供应增加，商业用地持续压缩2020年昆明成交土地中，除去少量教育及文化设施用地，住宅用地成交占地面积为604.65万平方米，占总成交占地面积的69.23%，商业用地占比19.21%，商住混合用地占比11.52%。据焦点研究院统计，2018年至2020年，昆明住宅用地成交呈缓慢增长趋势，而相应地，商业用地规模则持续压缩。昆明2018年至2020年成交土地性质分析，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院昆明商业库存高、去化周期长已是市场的共识。2020年12月，昆明市人民政府办公室下发《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，明确昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房，政策导向及市场现实均指明：加快商业去库存、保障租赁住房成为越发清晰的迫切任务。焦点研究院认为，为配合推进商业、商务办公用房去库存，2021年昆明市土地供应量将持续减少，控制商业用地供应，防止供大于求，从而达到供需均衡的状态。经开区与斗南片区竞争激烈，溢价成交成主流近几年来，昆明土地溢价成交现象凸显，2020年共计有16次溢价成交。其中，官渡区溢价成交次数最多，为6次；其次为西山区和呈贡区，溢价成交次数为3次。从区域综合溢价率来看，呈贡区最高，达58.23%，盘龙区居第二，为14.06%，而官渡区溢价次数虽多，但综合溢价率仅3.95%。溢价情况的差异反映出各区域土地热度的差异，综合来看，经开区和呈贡斗南片区表现最为抢眼。2020年昆明主城各区及郊县土地成交溢价情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院斗南属于呈贡老城区，距离滇池较近，虽只有3次土地成交，但其中2次均为溢价成交，卓越置业所拿地块更是吸引了12家房企竞价。而经开区的卖地火热自2018年便已开始，碧桂园、金科都在片区溢价拿地。2020年，经开区出让的8宗土地中，有4宗为溢价成交，溢价率最高达70%，为旭辉在7月竞得的一宗城镇住宅用地；同样抢手的还有3月的一宗107亩住宅用地，新城、金科、中梁、中南+启鸿、新希望、旭辉等6家房企参与竞拍，最后被新城拿下。斗南片区和经开区均是定位刚需，有大片可供开发地块，发展空间大。经开区作为主城少有的房价不过万片区，整体均价在9500元/平方米左右；斗南片区相对来说区位更加优越，购房需求大，因此楼面价虽不及经开区，但房价却达到15000元/平方米的高位。焦点研究院认为，虽然目前片区配套尚不完善，但4号线通车、众多房企入驻为区域发展带来利好，未来随着配套不断完善，土地供应也将持续放量。而土地供应的增长必会引起住宅供应量的增加，将会加大区域内住宅存量。从片区来看，主城中官渡区土地成交居首位，住宅存量与整体成交量也位居前列，2021年预计将有超10个新盘面市，以会展、巫家坝、新螺蛳湾、经开区等为代表的区域去化将继续维持高位；另一个值得关注的是呈贡片区，近年来发展迅速，住宅与商业存量居高不下，住宅去化呈现供不应求的态势，但商业存量过高，去化缓慢，2021年呈贡片区也将迎来超10个新盘，去化效果值得期待；其次，去化较好的区域还有西山区，住宅去化量接近库存量的2倍，2021年预计新增4个楼盘，入市后售价将接近（或超）2万元/平方米；五华区市中心区域住宅存量低、单价高，去化一直以来较为稳定，其中，位于人民西路上的融创新项目售价将超2万元/平方米，去化效果值得期待；盘龙区整体表现平稳，去化相对缓慢，2021年预计新增11个项目，集中在世博周边区域，含多个城改项目，2021年去化任务略显艰巨。郊县区域中，安宁（含太平）住宅存量将大幅上升，未来去化还需依靠配套及产品质量提升拉动。从房价来看，2020年昆明商品房成交面积、成交套数及金额均有所下滑，唯房价同比增长，加之土地成交价格也呈现平稳微涨的态势，综合来看，2021年昆明房价“稳中见涨”的可能性较高。本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。

中商情报网讯：昆明地处东南“桥头堡”，具有丰富的自然资源和气候生态环境，因此旅游资源尤其丰富。2018年昆明接待旅游者人数16053.43万人次，同比增长20.30%。旅游总收入2180.08亿元，同比增长35.50%。2019上半年，昆明接待旅游者人数8561.31万人次，同比增长18.4%。旅游总收入1212.71亿元，同比增长22.1%。数据来源：昆明统计局、中商产业研究院整理依托强大的旅游业发展，以及云南房地产市场的迅速崛起，云南文旅地产应运而生。近些年，各大房企掀起文旅地产的热潮，不乏华侨城、万达等探路者，也有恒大、碧桂园等规模房企紧随其后抢食文旅市场“蛋糕”。据不完全统计，目前昆明真正落地的文旅地产项目已经接近20个，分布于滇池沿岸和昆明周边的安宁、西翥、阳宗海、嵩明等地，大有遍地开花之势。从分布上看，昆明的文旅项目呈现出追山逐水的特点，滇池、阳宗海以及周边环境良好交通便利的区域，是文旅地产开发的重点，其中安宁太平、环滇池沿岸、阳宗海片区以及北部交通方便的嵩明，是文旅项目的四大集中地。资料来源：中商产业研究院整理更多内容请下载中商产业研究院发布的《2019-2024年中国文地产行业市场前景研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

土地市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”：房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要又直接的影响。昆明市场作为西南区域的开发热土，一线房企纷纷聚集，市场交易活跃，其土地市场更是兵家必争之地。为权威、客观、公正展现房企在昆明市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判昆明市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年前三季度昆明房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在昆明市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读2020年前三季度昆明土地市场综述一、土地交易市场“量升价跌”据焦点研究院统计，2020年前三季度，昆明市通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地118宗，面积约783.13万平方米，较2019年同期增长26.52%。成交金额290.26亿元，同比下降59.82%。平均楼面价2538元/平方米，同比下降32.48%。2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度昆明市房地产开发用地成交情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院综合来看，2020年前三季度昆明市房地产开发用地交易各项数据呈现“量升价跌”，主要原因有：第一、2020年郊县加大土地供应量，一度超越主城，拉低了整体平均楼面价。第二、相比较2019年，昆明市土地市场多次出现“地王”，2020年土地成交市场较为温和，草海、巫家坝房价较高的片区也暂未有土地供应，由此拉低今年昆明土地市场价格。二、新城、新希望、绿地香港位居昆明房企拿地面积TOP3根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企拿地面积中，新城、绿地、新希望位居前三位。其中，新城拿地面积47万平方米、新希望拿地面积41万平方米、绿地香港拿地面积24万平方米。对房企而言，昆明处于土地开发期，有大量土地面积可供开发，且拿地价格较低。房企的拿地能力与其融资能力、深耕决心和战略考量等多重因素相关，这也导致房企在昆明土地市场上的表现与特点各异。三、旭辉、龙湖、中建位居昆明房企拿地金额TOP3根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企拿地金额中，旭辉、龙湖、中建位居前三位。其中，旭辉拿地金额37.66亿元，龙湖37.22亿元，中建34.76亿元。拿地面积前三房企与拿地金额前三房企无一重合，这也体现在优质和高价地块之间，不同房企的获取能力与拿地方向有着显著不同。四、匹配昆明市场需求，房企拿地目标明确昆明正处于发展期，市场前景广阔，这也是众多外来房企看好昆明的一大重要因素，因此企业战略布局影响长远，集中优势资源，匹配市场需求，才能在昆明市场上走的长远且稳定。比如旭辉自从进入昆明后，曾多次参与昆明土地拍卖却一无所获。至2019年，终于通过合作开发的形式与金科开发了旭辉金科·春夏里项目，作为入昆的首个项目。今年拿地任务则更加迫切，两次拿地均是以高溢价成交，溢价率分别高达33.17%和70%，这预示了旭辉拿地金额排行榜首在意料之中，也增强了旭辉在昆明市场发展的决心。前三位拿地房企，与拿地面积房企排名形成对比，拿地金额位居前三的房企拍得地块均位于主城区域，区域发展成熟，地块条件较好，其中龙湖拍下的双塔片区仅平均楼面价就高达10769元/平方米，最高楼面价13853元/平方米。而此时昆明主城还有房价仅10000元/平方米出头的洼地，因此可以看出房企在拿地时更加注重优质地块的获取。新城、新希望位于拿地排行榜前三，所摘得地块集中在安宁市、太平新城，该片区可供开发的土地面积大，且常以多宗土地打包出售。例如2020年8月27日新城就获取安宁金方30万平米地块；新希望获取太平24万平方米地块；而绿地香港则是以实在的宗地数取胜，3次摘得晋宁、呈贡、度假区10宗土地，这几个片区又以文旅康养产业居多，尤其是度假区和晋宁，且绿地香港前期已有在呈贡开发绿地滇池国际健康城的经验，这也说明绿地香港未来在昆明市的发展重心可能会是文旅康养产业方向。2020年前三季度昆明土地市场趋势判断一、土地供应中心向郊县转移，安宁地区表现十分抢眼根据统计数据，2019年主城区商品房供应量约是郊县6倍，但今年土地供应却反转很大，前三季度主城五区土地成交均有不同程度下降，郊县地区土地成交大幅上升，主城五区以官渡为首，郊县地区以安宁（含太平）为首。2019年、2020年前三季度昆明各区新城房地产土地成交面积情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院官渡区上半年几乎没有住宅和商业用地成交，仅有几宗工业用地成交，但去年本地区供应土地较多，比如俊发拿地新螺蛳湾、招商拿地大板桥、在售项目万科公园城市、保利城、蓝光德商天域、世茂和中骏天誉，以及即将被瓜分殆尽的巫家坝，从可开发土地来看，官渡今后的土地供应该会集中在经开区、空港区以及城改项目的开发。而安宁（含太平）土地供应明显增加，房企拿地也毫不手软。其中太平新城表现尤为突出，今年前三季度共出让26宗土地，面积合计113.19万平方米，同比上升185%，且土地性质以城镇住宅用地为主，太平新城的自然环境与地理位置起着至关重要的作用。而随着太平新城基础设施不断地改善，太平热度或将只增不减，今年拿地的新城、佳湖都是首次进军太平的房企。2018年、2019年、2020年太平新城房地产土地成交情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院另外值得注意的是太平地区容积率的变化，2020年出让土地中容积率基本在1-2.5之间，平均容积率仅1.87；2019年平均容积率为2.36；2018年平均容积率2.25，供应土地的容积率有所下降，同样表明了太平未来主力供应低密、舒适产品。二、经开区抢地大战频现，过半土地溢价成交近几年来，昆明的土地溢价情况时有出现，2020年更不例外。其中经开区今年出让地块半数溢价成交，2020年前三季度经开区共出让8宗，土成交面积37.04万平米，其中4宗地溢价成交，最高溢价率高达70%。经开区拍地情况比较火热自前两年便已开始，2018年3月，碧桂园溢价109%拿地建成碧桂园东园项目。2018年11月，金科溢价52%拿地建成旭辉金科·春夏里项目。2020年3月20日，新城、金科、中梁、中南 启鸿、新希望、旭辉6家开发商参与抢地经开区，经过23轮竞拍，107亩住宅用地被新城拿下，成交价5.69亿元，溢价率24%，成交楼面价4998元/平方米，已建成新城和樾项目。2020年7月旭辉溢价70%摘得一宗土地。近两年经开区表现实在太过亮眼，不仅“逢拍必抢”还表现为“逢拍必溢”。而该片区还有大量可供开发地块，未来土地供应还会持续增加，随着已开发房企项目的入驻，该区域配套设施逐渐完善。本月刚开通的地铁4号线为该地交通带来了质的变化，该区域开发条件将会越来越成熟，未来土地供应将会吸引更多房企在此深耕，而这将影响该区域的土地市场价格，进而影响房价的变化。免责声明本报告由焦点研究院提供，仅供本机构客户使用。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，所提供信息均来自公开渠道。本机构尽可能保证信息的准确、完整，但不对其准确性或完整性做出保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本机构于发布本报告当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。市场有风险，投资需谨慎。本报告中的信息或所表述的意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议。投资者不应将本报告为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断，本机构、本机构员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本机构同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“焦点研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。本机构对本免责声明条款具有修改和最终解释权。本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。

昨日，锐理数据2020上半年昆明房地产市场研究报告发布会在民航路华润悦府营销中心举行。发布会公布了昆明房地产市场研究半年报，昆明锐理数据总经理梁彩霞现场从宏观政策、经济发展、土地市场等多维度解读2020年上半年昆明房地产市场行情，并对市场发展做了预判。昆明房地产市场研究报告发布会现场锐理数据半年报显示，从宏观上看，上半年，中央坚持“房住不炒”的定位不变，房地产领域金融监管依然从严，地方政府为应对新冠疫情带来的影响，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”“限贷”底线，多地从供需两端出台房地产扶持政策。“稳”依旧是总基调。住宅：高层产品是市场绝对主力从住宅市场看，住宅市场受疫情影响较小，去化周期短，市场需求热度不减，临滇池区域备受青睐。受疫情影响，住宅价格短期小幅震荡后复苏，目前逐步趋于平稳，说明市场需求稳定；上半年住宅新增438.05万平米，同比增长1.69%， 销售348.84万平米，同比下滑20%，市场供销比由去年下半年1.1增长至1.2，总体处于供需平衡点内。住宅存量有所上涨，2020年上半年，昆明住宅存量达756.07万平米，同比增长31%，去化同比下滑近20%。按近1年月均去化计算，去化周期为10个月，在可控范围内。从需求上看，上半年别墅、洋房等需求提升，高层仍以改善需求为主。住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2018年下半年开始随着城市开发外拓与滇池滨湖区域开发，洋房、别墅类产品供、销均有小幅增长，价格方面别墅和高层类产品价格平稳，洋房产品价格呈上升趋势。从近5年成交走势来看，市场成交主力面积段已从100平米以下逐渐转移到100—140平米。从产品成交看，产品分化趋势明显，改善需求趋势明显。高层产品市场需求度高，去化周期为9个月，总体价格平稳，截至6月均价14463元/平米，该价格较去年、前年历史高位增长100元左右。商办：去库存将是主要目标从商业办公楼市场看，上半年商办市场新增155.59万平米，同比下降12%，销售68.31万平米，同比下降33%，成交均价为12746元/平米，同比增长12%。商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长；截至6月30日，商办市场存量达1331.62万平米，比去年同期增长19%，去化周期达87个月，去化压力巨大。　但从商业市场看，整体供大于求，上半年商业新增56.38万平米，销售17.21万平米，均价18757元/平米，存量685.28万平米，需186个月（约15.5年）才能去化。写字楼去年四季度后有所增加，今年上半年巫家坝、西北新城部分写字楼落成增量爆发，同比增长322%，销售10.51万平米，同比下滑67%，成交均价15242元/平米，同比增长98%，存量和去化周期增加，需要140个月（约11.7年）才能消化。　　公寓市场自2018年下半年起供应量大幅提升，存量随之逐步增高，2020年受疫情影响，新增同比下降22%，销售40.59万平米，同比下降17%，成交均价9551元/平米，同比下降7%，存量和去化周期小幅增加，需要41个月（约3.4年）去化。预判：下半年各方面原因可能推高房价据昆明锐理数据不完全统计，今年昆明仅26个项目集中开盘31次，推出7583套房源，开盘去化率仅为61%。2020年上半年除中心板块外其余板块均有集中开盘，其中东南板块最多，3个项目共进行7次集中开盘，推出2032套房源，滇池板块去化率最高为79%。　　南市热度不减，草海、会展、生态半岛等临滇滨湖区域（即滇池、官南板块）受市场青睐，住宅、商办产品供销表现较好，其次呈贡板块因近年来昆明副中心的定位已获市场认可，住商办供销两旺；另外值得关注的是西山板块受益于融创文旅城、滇池半山两个大盘带动，住宅市场去化能力较强。对于下半年的房地产市场，梁彩霞也从供应量、价格等方面作出预判。2020上半年高改产品需求增加，别墅和洋房供应量平稳上涨，受疫情影响，供求量下滑，但纯住宅用地过规就达637万平米，预计下半年住宅市场供应将大幅提升，约有500—600万平米。下半年，各方面原因可能推高房价，商办市场价格方面，商业、写字楼保持平稳，公寓小幅上升。来源：都市时报大象房鉴所图文：都市时报全媒体记者 姜洁编辑：李文莹审核：杨雅棋

8月26日，云南省印发《滇中城市群发展规划的通知》，以作为未来一个时期推进滇中城市群发展的指导性、约束性文件。未来的滇中城市群怎么发展？昆明作为滇中城市群的主中心会迎来怎样的发展格局？或许，从规划中可以看到一些端倪。本文关键词：1、昆明在滇中城市群中的地位2、昆明重新定位各县市区发展3、主城区内置业前景的考量（一）昆明成为滇中城市群发展的“火车头”此次发布的《滇中城市群发展规划》，从空间格局、产业体系、基础设施网络、生态宜居环境、对外开放、一体化发展、规划实施等7个篇章24个小节，围绕规划背景和总体要求进行了详述。在地理空间上，滇中城市群国土面积达11.14万平方公里，占全省面积的28.3%。包括昆明市、曲靖市、玉溪市、楚雄州全境及红河州北部7个县（市），共49个县/市/区。根据规划，滇中城市群发展近期规划目标为2025年，远期规划目标至2035年。数据源自《滇中城市群发展规划》/昆明楼市制表从数据看，远期到2035年，滇中城市群将发展成为云南举足轻重的人口与经济的载体。但是，根据昆明市国民经济和社会发展统计公报显示，作为云南人口最多的昆明，截止2019年末常住人口仅695 万人，按照2025年滇中城市群2545万人的近期目标看，显然达成的难度不小。而在城市发展的空间格局上，规划明确将构建“一主四副、通道对接、点轴联动”的空间结构，形成以昆明主中心为引领，曲靖、玉溪、楚雄、蒙自4个副中心协同支撑融合发展的格局。图源《滇中城市群发展规划》其中，特别提到将推动昆玉同城化发展，远景空间向“一主三副”转变的思路。也就是说，昆明是滇中城市群唯一的主中心城市，在未来的发展中，引领作为还将进一步得到强化，并带动和促进区域协同发展。昆明楼市/制表在具体的联动发展上，规划目标为：※到2025年，形成由1个特大城市（昆明）、2个大城市（曲靖、蒙自）、2个中等城市（玉溪、楚雄）和若干小城市组成的城市格局。※2035年，形成由1个特大城市（昆明）、4个大城市（曲靖、玉溪、楚雄、蒙自）、2个中等城市（弥勒、宣威）和若干小城市组成的城市格局。意味着，除了滇中城市群的主中心城市昆明外，曲靖和蒙自将会是率先发展的城市。同时，玉溪和楚雄作为发展后备，在远期规划中，将也迎来大的发展。而被点名要发展为中等城市的弥勒和宣威，其定调也将会城市发展带来有效促动。当然，虽然规划提出了滇中城市群的整体发展方向，但从相应的细则来看，并没有一味地向国土空间要效益的导向，比如规划中针对重点开发区域、限制开发区域、禁止开发区域的分类与约束，就是一种发展区分的表现。特别是在发展规划中仅有的关于房地产的表述，强调了要对滇池实施最严格的管控制度，严格控制沿湖岸带旅游设施和房地产项目。意味着，滇中城市群中滇池沿线的城市，并不会被允许因为发展需要，而放弃滇池保护这项目重要的工作内容。（二）昆明重新定位各地发展有些巧合的是，在云南省发布《滇中城市群发展规划》指引滇中城市发展方向之前，昆明市便已印发了《昆明市优化完善各县（市）区功能定位的报告》，为昆明市所属的的各县/市/区今后一段时间内的发展规划了方向。根据报告，昆明市要围绕建设区域性国际中心城市目标，紧扣“一枢纽、四中心、三品牌”（“一枢纽”即区域性国际综合枢纽，“四中心”为经济贸易中心、科技创新中心、金融服务中心、人文交流中心，“三品牌”指世界春城花都、历史文化名城、中国健康之城），把握“城”与“市”的内涵，构建各县（市）区有力支撑区域性国际中心城市建设的有机组合。同时，在突出各县（市）区功能定位的独特性、代表性、互补性、前瞻性的同时，综合考虑各地经济、社会、生态等多方面因素，分类设置城市功能核心区、城市功能拓展区、城市生态涵养区3个区域。昆明楼市/制表从昆明市所辖的各县/市/区的功能定位来看，作为城市功能核心区的主城5区，肩负着不断提升城市品质，完善城市功能，充分发挥城市辐射带动能力的作用。而以晋宁、安宁、嵩明等为代表的属于昆明城市功能拓展区的县/市/区，则承担着强化基础设施配套，加快城镇人口聚集，打造未来城市功能新空间的重任。事实上，从当前发展来看，晋宁靠近滇池的区域、安宁的太平新城，嵩明的军长片区，以及宜良阳宗海片区等城市空间的兴起，已经凸显出分流主城相应功能的职能。由此可见，在未来很长一段时间，昆明的发展仍然会坚持以主城5区为核心承载，兼顾向周边拓展的发展的思路推进。而从今年上半年昆明各县/市/区的经济数据来看，在GDP总量上，除呈贡不及安宁之外，主城4区均占有绝对优势。在财政收入上，主城5区均具有可观的收入。但显然，从数据上看，具有工业支撑的安宁，经济发展的优势明显。图源昆明市统计局这也说明，主城5区是支撑昆明经济的内核，对于昆明经济的发展，有着决定性的作用。当然，昆明经济呈现出的“内强外弱”现状，也预示着昆明主城区以外的郊县，具有巨大的空间和潜力。因此，从现实来说，各县/市/区功能定位的明确，有利于进一步优化昆明的产业布局，推动形成错位发展、优势互补的格局。（三）昆明置业前景的选择既然省、市均积极出面，从不同角度为城市发展定调。也就意味着，未来诸如滇中城市群、昆明各县/市/区的未来发展方向已清晰可见。这种发展指向，从一定程度上，会指引城市价值的走向。从房地产角度而言，此前克而瑞发布的《2020年中国城市房地产市场投资前景研究报告》显示，在投资前景TOP50中，昆明排名第19位，整体处于中上游水平。图源克而瑞《2020年中国城市房地产市场投资前景研究报告》从具体的榜单来看，作为二线城市的昆明，房地产投资前景仅次于三四线城市的温州。在省会城市中，昆明排名仅次于上海、北京、杭州、广州、武汉、南京、成都、长沙、合肥、天津、重庆、西安、郑州等城市，同样处于省会城的中上水平。而对应到昆明本地，前面提到，主城5区整体经济活跃度较高。因此，就房地产投资前景而言，也主要集中在主城区内。我们通过在售活跃项目的粗略统计可以看出，在主城5区中，在售活跃项目均超过20个。其中官渡区最多，达45个左右。昆明楼市整理/制表而在热点置业片区中，官渡区囊括巫家坝、会展、新螺蛳湾、官南及经开区的部分项目，是昆明房地产热度比较的行政区。因此，单纯从经济与市场热度来看，官渡区无疑是昆明房地产投资前景较好的行政区。不过，正在发展的昆明，由于公共资源、配套等在二环以内的城区（主要是五华区和盘龙区）范围内聚集性较高，因此，也使得相应的经济活动的关联度更紧密，特别是以五华区为代表的丰富学区资源等，也支撑起了相对较好的置业前景。当然，与城区的便捷性和资源的密集性相对应的是，相较于官渡区、呈贡区而言，城区较高的房价水平所推升的置业门槛，也是需要考量的因素。所以，就买房而言，还是以个人需求及实际预算作为首要前提，来综合决定。总之，适合自己的才是最好的。来源：昆明楼市本账号文章版权归原作者及原出处所有，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。本账号只提供参考并不构成任何投资及应用建议。本账号部分文章为转载，并不用于任何商业目的，我们也已经尽可能对于作者和来源进行了通告。由于能力有限，造成的疏漏，请及时联系，我们将根据原作者的要求，立即更正或者删除有关内容。

11月昆明主城住商办土地供17宗，占地912.36亩，商业商务用地居多，建筑体量147.49万㎡，起拍金额25.24亿，土地单价276.67万元/亩，起拍楼面价1711元/㎡。据本机构统计，截止到2019年11月30日，昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示供应商住办土地共17宗，拟出让占地面积共计60.82万平米，出让起始总价约25.24亿元，出让综合楼面价1711元/㎡。土地市场-土地成交本月共计成交住商办用地29宗，用地面积44.42万方，建筑面积52.57万方，成交总价65.55亿元。截止到2019年11月30日，昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示已成交商住办土地共29宗，成交土地面积44.42万平米，成交金额65.55亿元，平均地价983.76万元/亩。土地市场-昆明土地市场细分11月土地成交招拍挂公开拍卖为主，西山区成交显眼。其中草海板块五号地块第四次流拍后挂出，溢价成交，西山区高新板块一宗住宅用地溢价43.07%成交。本月商住类土地成交29宗，多数土地集中于西山区和五华区，整体楼面价达12470元/㎡，草海板块五号地块区位优势明显，带动整体成交楼面价大幅度上涨，商品房成交均价小幅下降，房地价比值大幅缩小。本月土地成交量跌价涨，公开招拍挂为主，成交29宗地块，西山区主力成交8宗优质综合用地，39.70万方，占比89.36%，五华区成交21宗，占比10.64%。本月商品房市场供应上涨，商品房供应以住宅为主，极少数商业量补位，由于中国铁建·西派国樾、金地悦天下、碧桂园龙腾世家等项目车位成交量大价低拉低整体成交均价。11月主城商品房供应183.10万方，环比上涨10.63%，同比下降21.37%，供应量上涨，临近年末各房企集中供货预备冲刺，11月主城商品房成交160.42万方，环比上涨14.54%，同比上涨24.11%，成交面积小幅上涨，总体市场供大于求，11月成交均价9700元/㎡，环比下降21.93%，同比下降8.82%，本月车位成交占比较高，拉低市场成交均价。物业市场-商品房存量本月市场进入年底冲刺预备阶段各房企放量供应，商品房存量呈上升阶段，整体市场去化压力较大，未来去存依旧是市场面临的主要任务。11月，昆明市场可售面积1528万方，同比增加265万方，环比上涨23万方，去化依旧保持较大压力，11月，市场走势保持平稳，消化周期处在12个月左右。物业市场-商品住宅走势本月各房企备货冲量，供应上升，房企放价促销，加之成交区位影响，价格结构性下降成交量价呈现小幅下降的状态。11月主城商品住宅供应100.20万方，环比上涨33.71%，同比下降44.21%，整体供应大幅度上升，11月主城商品住宅成交83.21万方，环比下降15.69%，同比下降1.45%，成交量小幅下滑，11月主城商品住宅成交均价13726/㎡，环比下降4.25%，同比上升7.24%，成交均价小幅度下降。物业市场-分物业商品住宅市场供应节奏加快，高层项目主导供应，洋房别墅少量供应，后期将依旧以高层为主入市，预计后期房价水平将上扬。物业市场-商品住宅存量碧桂园龙腾世家等项目项目集中放量，供应上涨，万科魅力之城等项目低价出货，致使量升价跌；期总体成交低位运行，库存持续攀升，去化周期高位运行。物业市场-排行版物业市场-办公市场走势近年办公市场供应成交均保持平稳，供求均有所增长，整体市场回暖。办公供应从2012年到2014年，总体上供应量上升，2014年达到顶点，办公存量最大，2015至2017年后供应减少，去化库存为主，2017年后供应有回升趋势，在成交方面，2015到2019年，成交量总体保持稳定，市场供求保持平稳健康发展，从成交价格方面看，近三年市场办公成交均价有所波动，17年开始价格结构性变化。物业市场-办公市场走势办公市场供大于求，市场以去库存为核心，本月供应成交量小幅下降，金地中央公园、万彩城等项目成交量大且带动均价上扬。11月办公供35.21万方，环比下降21.74%，同比上涨41.77%，办公市场供应量下降，11月办公成交16.34万方，环比下降14.58%，同比上涨29.20%，成交量小幅度下降，11月办公成交均价9536元/㎡，环比上涨7.53%，同比下降20.35%，成交均价上扬。物业市场-办公市场存量办公市场库存过盛，库存量小幅上涨保持高位运行，市场成交略显疲态，去化周期长达26个月去存压力大。本月办公市场以去库存为主，库存量上升，仍处于高位，截止本月存量面积462万方，近一年办公供销保持相对平衡走势，但市场呈现疲软业态，去化周期保持在26个月以内。物业市场-商业市场走势商业市场供远大于求，成交持续低位，呈现疲软状态，成交均价保持上扬，整体市场低位运行。供求方面，从2012年到2014年，供应量一直稳健上涨，商业成交量逐年上涨，2014年供应量达到峰值，2015年以后，供应量放缓，市场主要以去库存为主，市场库存堆积，去化压力大，从成交价格方面看，受成交结构影响，2013—2016年，整体成交价格呈下降趋势，2016年至今均价维稳，2019年受“三稳”政策影响，价格将保持稳定趋势。物业市场-商业市场走势碧桂园龙腾世家等项目集中放量，供应上涨，万科魅力之城等项目低价出货，致使量升价跌。11月商业供应面积8.87万方，环比上涨54.80%，同比下降13.59%，供应量大幅度上涨，11月商业成交面积6.13万方，环比上涨47.00%，同比上涨20.53%，市场成交小幅上涨，11月商业成交均价17389元/平米，环比下降15.99%，同比上升2.68%，整体成交均价小幅下降。物业市场-商业市场存量商业市场年末各项目集中放量，库存持续攀升，去化周期高位运行。截止目前商业库存524万方，库存量保持高位，库存压力大，库存依旧保持增长，去化周期达126个月，去化周期长。来源: 云南房网