昆明房地产市场调研报告

【房地产进入性调研】昆明城市进入研究报告一、城市发展描摹属性及定位基本面分析二、城市潜力剖析投资规模发展特征健庩判定房企扩张需求潜力客户特征三、城市演变栺局区域发展栺局典型案例剖析四、进入方式建议综合评价迚入建议延伸阅读：民型房企遭殃，房地产寡头化从三条红线开始广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？

1月12日，昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》。土地拍卖市场报告显示，在土地市场，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交；拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。土拍市场中，以11月25日下午呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企（大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东）争抢，经过近两个小时，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。2020年，昆明土地供应较去年下滑近31%；尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。昆明锐理数据总经理梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较去年仅下降3个百分点，而且今年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。住宅市场昆明住宅市场2020年供应量增大，成交量较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万平方米，去化周期近13个月。从板块来看，官南和东南板块，在板块供求中占据较高的比例；价格方面，中心板块位列第一，滇池板块、官南板块分列第二、三位；官南板块存量最高，达187.8万㎡；去化周期最长为次中心板块。从建筑形态来看，住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，高层的销售较2019年有所下降，价格方面高层和洋房类产品平稳增长，高端住宅价格呈下跌趋势。从面积段来看，今年70-110㎡刚需产品成交量增大，而130㎡以上面积段成交量明显压缩；同时，今年高端项目增多，200㎡以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。整体而言，昆明住宅市场相对稳健，保持健康的发展态势，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。商务办公市场2020年商办市场供应341.75万㎡，成交170.29万㎡，市场均价11603元/㎡，供求比约2.0，市场整体供大于求；同比2019年新增供应下跌17%，销售面积下跌21%，成交均价下跌1%，受市场存量及需求饱和的影响，供、销、价均有所下跌。在存量与去化方面，2020年昆明商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长，截至2020年底，商办市场存量高达1414.7万㎡，达到近几年来的顶峰，同比19年增长14%，去化周期达99.7个月，去化压力巨大。分板块来看，商办市场整体供销较去年均有所下滑，呈贡板块供应和销售最多，但价格较去年下降21%，仅次于滇池板块的价格下降幅度。2020年昆明商业市场整体供大于求，均价持续下降；截至年末商业新增99.44万㎡，销售47.99万㎡，均价16220元/㎡，存量696.02万㎡，需174个月（约14.5年）才能去化。将商业市场分板块来看，呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高，其中仅东南板块保持供销平衡，价格则西山板块以2.69万元/㎡位居第一；存量与去化方面，呈贡板块存量最高达到140.72万㎡，而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。写字楼市场2020年昆明写字楼供应较2019年涨幅较大，成交下滑，2020年共计新增51.93万㎡，销售18.83万㎡，成交均价13319元/㎡，存量264.46万㎡，需169个月（约14年）才能去化。写字楼整体供大于求，而供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡，价格方面以1.88万元/㎡的世博板块最高；存量则以次中心、高新和滇池板块最高。公寓市场昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较19年均有所下降；2020年公寓新增供应190.38万㎡，销售103.47万㎡，均价9150元/㎡，存量454.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。2020年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多，呈贡、高新、官南板块成交量较高，呈贡、东南和官南板块存量面积最大，世博板块去化周期最长。此外，昆明近郊三区县房地产项目已达60余个，更拥有20多家全国知名房企，其中安宁承接主城外溢为主，是目前近郊区域开发项目最多的区域，而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。2020年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁，安宁土地销售额占三区县销售总额78%，近郊土地出让以住宅为主，晋宁商业用地供应较大，而今年土地溢价能力最高的是嵩明，溢价率达6%梁彩霞分析，“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。昆明商品住宅整体去化周期达到13个月，库存持续上涨，去化周期从去年4月起呈线性增长，预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。目前，昆明市场还是以80-145㎡刚需、刚改产品为主；但是从2020年的各物业类型的成交环比指数分析，改善类物业将是未来趋势。来源：昆明日报（记者 彭诗淇）、昆明规划建设

中商情报网讯：昆明地处东南“桥头堡”，具有丰富的自然资源和气候生态环境，因此旅游资源尤其丰富。2018年昆明接待旅游者人数16053.43万人次，同比增长20.30%。旅游总收入2180.08亿元，同比增长35.50%。2019上半年，昆明接待旅游者人数8561.31万人次，同比增长18.4%。旅游总收入1212.71亿元，同比增长22.1%。数据来源：昆明统计局、中商产业研究院整理依托强大的旅游业发展，以及云南房地产市场的迅速崛起，云南文旅地产应运而生。近些年，各大房企掀起文旅地产的热潮，不乏华侨城、万达等探路者，也有恒大、碧桂园等规模房企紧随其后抢食文旅市场“蛋糕”。据不完全统计，目前昆明真正落地的文旅地产项目已经接近20个，分布于滇池沿岸和昆明周边的安宁、西翥、阳宗海、嵩明等地，大有遍地开花之势。从分布上看，昆明的文旅项目呈现出追山逐水的特点，滇池、阳宗海以及周边环境良好交通便利的区域，是文旅地产开发的重点，其中安宁太平、环滇池沿岸、阳宗海片区以及北部交通方便的嵩明，是文旅项目的四大集中地。资料来源：中商产业研究院整理更多内容请下载中商产业研究院发布的《2019-2024年中国文地产行业市场前景研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

最近很多城市房价上涨的呼声是越来越多。甚至还有XX自媒体喊出一个季度上涨20%的言论。其实关于房地产情况，其实每个月每个季度实际卖了多少地，房子挂牌多少，成交多少，库存还剩下多少都有明明白白的数据。前三个季度，全国新房成交量1033614万平方米，同比下降1%。如果只看第三个季度新房成交量42494万平方米，同比增长10.5%，这说明三季度真的有很多人买房。大家对疫情过后开始趋于乐观。第三季度成交量上涨原因也不乏为房产公司着急出货回款，所以都开始了各类促销活动。成交量与成交价是两个最关键的指标，如果市场有人大幅低价出货的话，成交量也会出现上涨。如果今后再看到成交量大幅上涨，不要慌，看看成交价。前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%，如果只看第三季度成交价均价达到10322/平方米，同比上涨3.7%，涨幅较第二季度6.8%有所回落。所以网上说的一个季度上涨20%的数据就是耸人听闻。价格确实有涨。疫情刚刚恢复的时候，确实有炒房的苗头，当时有很多资金进入楼市。各地政府开始缩紧调控政策。所以二季度涨幅比较大。三季度有所回落。相较于去年的第三季度，一线，发达和普通二线城市月均成交量分别上涨40.82% 12.5%和0.46%，不得不说在政策收紧的情况下，还出现如此的市场表现，说明当下的购房需求还是很充分的。图片均来源于网络

昆明楼市1月第三周楼市数据出炉，其中：一、昆明楼市二手房房价本周上涨27元，本月累计上涨110元。二、昆明楼市在售二手房房源继续增加。三、昆明楼市二手房成交量增加。从以上三点推出：一、昆明楼市业主们对小阳春信心十足，认定肯定会有人来接盘。二、昆明返乡置业和年前未买房的人现在开始下场买房了。三、昆明楼市中的炒房客想要离场的状态未发生改变，依旧是以卖房套现为主。

编者按：本文来自每日经济新闻，作者：陈利 ，36氪经授权发布。土地出让金额创历史新高、房价连续上涨41个月、2019年迎来十余家外来房企入驻……昆明这个以四季如春的气候闻名的城市，在2019年可以说迎来了楼市最热闹的一年。“2019年昆明房地产市场经历了一面是表现不俗、一面是压力增大的双重境遇。” 诸葛找房市场研究员姜国君向《每日经济新闻》记者分析认为，2020年昆明房地产在无重大利好诱因或重大利空打压的情况下，后续的发展轨迹仍将体现平稳的基本调性。昆明民族村 图片来源：记者 陈利 摄土地成交创历史新高2019年12月31日，随着空港经济区大板桥街道125088.66平方米商业土地因无人报名流拍后，也宣布了昆明主城2019年的土地市场正式收官。而2019年也可以说是昆明土地市场最热闹的一年。中指院数据显示，2019年昆明土地出让592宗，面积达2475.03万平米，同比上升约55.4%；出让金额达1011.9亿元，同比增长约60%，土地成交量创下历史最高。而2018年，昆明的土地出让金仅为633亿元。《每日经济新闻》记者从昆明市自然资源和规划局官网上查询获悉，2019年昆明主城区除年底西北新城、经开区和空港经济区三批百余亩住宅用地因报名人数不足流拍外，土地市场整体保持了极高的成交率。同时，昆明土地市场在2019年也频频上演溢价成交的激烈场面，草海、北部山水新城、呈贡、方旺、东白沙河等片区都有土地溢价。中指院数据显示，2019年昆明土地成交平均溢价率为在7.17%。在土地成交规模方面，主要集中在草海、新螺蛳湾、小哨片区地块。云南本土房企俊发地产以92亿元斩获新螺蛳湾片区789亩地，也成为2019年在昆明土地市场上拿地支出最多的房企。此外，招商蛇口联合体以23.35亿元斩获的小哨片区1690亩地，成为昆明2019年成交的最大一批土地。数据来源：中指研究院姜国君分析认为，2019年配合各项重大战略规划的推进，昆明集中供地规模有所扩大，而出于争抢昆明市场的需要，各房企拿地的积极性也比较高，二者互为促进，共同做大了2019年昆明土地市场的蛋糕。“预计2020年昆明土地市场仍将受到各大房企的关注”。如龙头房企龙湖地产曾在2019年12月回复《每日经济新闻》记者时表示，对昆明市场保持高度关注，对于符合集团投资预期的项目及土地仍在持续保持紧密的跟踪，如时机成熟将择机增加昆明土储。昆明市自然资源和规划局官网显示，2019年7月，龙湖地产以约14.4亿元底价竞得官渡区关上街道办事处两宗城镇住宅兼商务用地，面积为49179.16万平方米。姜国军同时表示，由于2019年成交的土地尚需消化，加上房企源头资金仍将面临收紧，2020年昆明土地市场增速或将有所减缓。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，很多城市由于管控而致市场降温，但是昆明或者西南市场表现都不错，成交比较热闹。目前昆明市场还没有完全释放，2020年还是有机会的。同时也要注意昆明土拍市场出现的一些新问题，如后续地价不过快上涨，还是有企业愿意去昆明拿地。一年迎来十余家外来房企与热闹的土地市场相呼应的则是众多外来房企的进驻。据《每日经济新闻》记者不完全统计，2019年昆明迎来了宝能、雅居乐、世茂等十余家外来房企的进驻，其中雅居乐、世茂房地产和旭辉等几家房企产更是数次亮相昆明土拍市场拿地，一年内就在昆明落子两、三个项目。至此，包括碧桂园、万科、融创等在内的2019年全国销售排TOP20企业已全部进入昆明。根据公开资料整理而在2019年新进入昆明的房企中，拿地规模最大的无疑是宝能地产。2019年11月11日，宝能地产旗下子公司昆明宝峻置业有限公司溢价6.27亿元竞得草海南岸一打包地块，住宅地块楼面价最高达到了15922.5元/平方米，刷新昆明楼面价历史纪录。而草海南岸595亩土地全部由宝能地产旗下公司竞得，成交金额达到了55.45亿元。拿地面积最多的则是阳光城。虽然此前阳光城在昆明已经和保利合作开发了项目，但其首次在昆明拿地则是2019年1月以溢价9600万元竞得安宁太平新城225亩地，成交额约5.8亿元。地块建设项目为阳光城文澜公馆，现已入市；2019年6月，阳光城又以17.18亿元斩获西山区白沙地片区560亩地，两次拿地面积总计达到785亩。“外来房企争抢昆明市场的趋势越来越明显，主要原因在于昆明市场具有一定的热度，对外省特别是北方居民的吸引力较强。”姜国军续称，近年来昆明在西部地区的战略地位不断升级，中国（云南）自由贸易试验区昆明片区、大健康产业示范区等招牌效应突出，区域性国际中心城市的建设步伐加快。“跨区域房企自然能从中嗅到商机，对昆明的关注程度也就提高了”。作为2019年新进入昆明的房企，上海鹏欣集团打造的昆明云硅智能科技小镇项目也在2019年12月底正式开工启动，项目占地面积约1万亩，规划建成为千亿元级产业新城。在开工仪式上，鹏欣集团相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，看好昆明作为辐射南亚东南亚地区的经贸中心，城市发展建设已“箭在弦上”，未来鹏欣集团或将继续加大在昆明的投入。严跃进向记者分析认为，众多房企进入昆明市场，说明昆明市场还是受关注的，地价比较便宜、房屋交易市场比较活跃，客观上都能带来一些刺激，后续成长性比较高。2019年度昆明房企销售业绩TOP10 数据来源：克而瑞克而瑞最新统计显示，2019年昆明TOP20房企占据市场84.97%的份额，年度同比上涨12.87%，增速持续高速增长，主要得益于企业的前瞻性布局战略，多盘齐发以及自身优势。昆明房地产行业寡头化明显，规模房企多种方式扩充货源，拓宽企业货储，未来房企集中度将进一步提升，中小型房企面临被市场淘汰的压力。据相关媒体报道，2019年，昆明市两级法院收到涉及房地产企业破产的申请已有11家，涉及债权人人数约11307人。人民法院公告网也显示，包括昆明千益丰、云南仁泽、昆明恒圳、奥宸地产、昆明香缇玫瑰、云南艺术家园等多家企业在2019年申请破产。房价连续41个月上涨据国家统计局2019年12月公布的《2019年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示，2019年11月昆明新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨了12.4%，这已是自2016年7月开始，昆明房价连续41个月出现上涨，是同期国内城市中连续上涨时间最长的城市之一。另据中指研究院发布2019年12月《百城房价指数》显示，2019年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15168元/平方米，环比上涨0.42%；昆明2019年12月房价环比上涨0.24%，新建住宅均价10889元/平方米。按照国家统计局公布的数据，将2015年的房价指数定为100，到2019年11月，昆明的房价指数为147.7，也就是涨了47.7% ，在30个省会城市（含直辖市），昆明的累计涨幅排在第12位。2019年11月昆明新房价格环比同比均上涨 数据来源：国家统计局“相关数据显示，2019年昆明新房、二手房价格涨幅呈明显回落的走势，说明楼市在普遍承压的情况下房价增长动力在变弱。2020年昆明房价仍有一定的上行空间，只不过相关预期值会缩小，市场表现也将趋于平稳。”姜国军指出。尽管整体市场上涨幅度较小，但昆明热门区域在过去十年里的房价却已翻番。近日，《每日经济新闻》记者在实地走访目前昆明地产热门区域滇池板块时了解到，目前区域在售的海埂悦府、公园1903等楼盘，均价在20000元/平方米左右。而在2013年，与这两个项目仅一街之隔的西南海首期开盘价仅为10000~11000元/平方米。“2019年昆明房地产市场经历了一面是表现不俗、一面是压力增大的双重境遇，这也说明市场有其脆弱的一面，求稳本身也是行业内部的基本诉求。”姜国军表示，在无重大利好诱因或重大利空打压的情况下，后续的发展轨迹仍将体现平稳的基本调性。严跃进则认为，昆明房价持续上涨，后续政策面很容易收紧，2020年不排除会出现政策调控，整体楼市或将出现上行的态势，整个昆明市场是值得期待的，但要严防价格过度炒作。

“2020年昆明成交量肯定是有下降的，但价格还是涨了一点的”“房东急于出售，才会愿意这么短时间又降价。”“昆明去年的二手房成交明显不如新房。”……尽管受疫情影响，2020年昆明房地产投资额在5月份便开始扭负为正，逐渐开启上涨模式。不过值得注意的是，2020年昆明新房供应量微涨，但销售面积同比下跌达15%。与此同时，土地供应量和成交量均双双出现下滑。“包括昆明、南宁等在内的一些西南地区城市，近来楼市肯定是没以前那么热了，成交量下滑比较严重也是符合预期的。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，未来市场不排除有反弹的可能，尤其是昆明地理位置特殊，紧邻东南亚国家，后续市场需求肯定会上升。图片来源：摄图网10余次出台涉房政策2020年12月17日，昆明市政府发布《昆明市人民政府办公室关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》。根据这则通知，昆明二环以外已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房，进一步降低商业商办产品库存。据《每日经济新闻》记者不完全统计，2020年以来，昆明市相关部门曾先后10余次出台涉及房地产的政策。2020年2月8日，昆明市下辖的安宁市率先出击，印发《安宁市关于促进房地产业健康发展十条措施》。其中包括3个方面、10条措施促进房地产健康发展，包括强化土地供应管理、缓缴基础设施配套费、延期缴纳税款等。这也被认为是“昆明全市范围内首个针对地产行业的具有强烈救市意味的政策”。相比之下，昆明市西山区的措施则更加具体和“实在”。根据西山区政府2020年2月14日发布的意见，鼓励房地产开发企业申报商品房销售面积，年终按照实际上报基数以每1万平方米兑现2万元的标准兑付房地产业稳增长资金，此举相当于政府出资补贴房企，把房企去库存作为主要任务。此后，昆明市政府有多次印发通知、公告和倡议书，从优化商品房预售审批、减免减缓企业税收、放宽费用缴纳权限、合理确定工程周期等几个方面减轻房企资金压力，并进一步降低落户零门槛、放宽贷款条件等。中指研究院分析指出，2020年昆明市的房地产政策相对宽松，坚持以“稳”为主，过调整公积金、放宽落户、放开户口迁移等政策来促进人口流动，保障房地产市场长效稳定发展。同时通过加强预售资金监管等，确保房地产市场的有序发展。去化周期上涨至近13个月“2020年我们的销售同比略有下降。”某TOP20房企昆明区域营销负责人王洋告诉《每日经济新闻》记者，特别是受疫情影响，2020年上半年市场供需均跌至谷底，随后才逐渐恢复，但供应恢复速度略快于成交。一份来自锐理数据的报告显示，截至2020年末，昆明新增商品房供应量1131.08万平方米，成交量866.67万平方米，同比2019年新增供应上涨3%，销售面积下跌15%。而存量方面则呈明显上涨态势，达932.27万平方米，去化周期近13个月。尽管成交量有所下滑，但近几年随着昆明房地产市场的发展，商品住宅成交均价上涨明显，2017年成交均价达突破万元后仍持续上涨，但涨幅收窄。中指研究院数据显示，2020年昆明主城区商品住宅成交均价为14876元/平方米，同比小幅上涨7.63%。“最近二手房成交情况已经好很多了。”日前，《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询昆明德祐云南映象一房产中介店的工作人员小汤时，对方表示，“去年前三、四个月，我基本上就没什么成交，下半年才慢慢好起来。”已从事多年房产中介的小汤表示，2020年二手房市场明显是不如新房。“我手里有急着卖房的客户，挂牌价也是一降再降，不到一周挂牌价就可以降一两万。”不过，她也向记者表示，学区房仍然是市场的“抢手货”。严跃进同时表示，“云南本省购房需求和外来投资投机需求等，都将支撑昆明市场发展。但同时也要防范出现价格泡沫，尽管现在看上去要防范市场过冷，后面还是要防范市场过热。”数据来源：克而瑞土地市场供求双降与此同时，2020年昆明土地供求量较去年同期同样均出现下降趋势。据克而瑞数据，2020年昆明土地供应209宗，同比减少35.29%；面积667.64万平方米，同比减少29.61%；可建面积2050.81万平方米，同比减少33.04%。2020年昆明共成交187宗地，同比减少35.4%；占地面积592.21万平方米，同比减少29.84%；可建面积1861.78万平方米，同比减少32.65%。《每日经济新闻》记者梳理发现，自2016年起昆明开始加大土地供应量，吸了品牌房企纷纷入驻，至2019年昆明土地成交量创下历史最高。中指院数据显示，2019年昆明土地出让592宗，面积达2475.03万平方米，出让金额达1011.9亿元。事实上，受2020年初疫情影响昆明土地供应处于低位，二季度供应开始回升，下半年商品房用地推出169宗，约占全年的80%。尤其是12月份，单月的成交量在全年成交体量的占比超过四成。不过，尽管土地供求量有所下降，但整体流拍率则有所下降。克尔瑞数据显示，2020年昆明土地流拍19宗，整体流拍率为10%，同比2019年有所下降，其中流拍地块多为拍卖出让地块及纯商业商务地块。与此同时，2020年昆明土地成交平均溢价率为10.70%，较前三年市场热度小幅上涨，且溢价成交地块大多集中在11月和12月。数据来源：克而瑞据昆明锐理报告显示，2020年共约82家企业参加昆明土拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交，拿地企业和溢价率持续走高，竞争激烈。值得一提的是，作为房企拿地主战场的呈贡、官渡、盘龙竞争尤为激烈，两宗溢价率超过100%的土地就来自呈贡区和盘龙区。其中，卓越集团以171.7%的溢价率竞得呈贡一宗560亩商住地块首次入驻昆明；中海则以107%的溢价率夺得盘龙区一宗78亩商住用地。2020年强者恒强的行业竞争格局在昆明土地市场越发明显。克而瑞数据显示，截至2020年12月，昆明货值储备前十房企总货值储备量高达3539万平方米，占市场份额主导地位，其中作为本土房企的俊发以1104万平方米的土地货值储备稳居首位，与云南城投、绿地、万科、碧桂园占居前五位，前十企业中外来品牌房企占了8家。“规模房企以多种方式扩充资源，拓宽企业货储，凭借自身品牌产品等优势瓜分市场份额，集中度将进一步提升，中小型房企将面临淘汰压力。”严跃进表示。每日经济新闻

土地市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”：房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要又直接的影响。昆明市场作为西南区域的开发热土，一线房企纷纷聚集，市场交易活跃，其土地市场更是兵家必争之地。为权威、客观、公正展现房企在昆明市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判昆明市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年昆明房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在昆明市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读2020年全年昆明土地市场综述土地交易“量跌价稳”据焦点研究院统计，2020年全年，昆明市通过公开市场交易的房地产开发用地共257宗，较2019年减少51宗；成交占地面积873.38万平方米，较2019年同期下降4.12%；成交金额685.88亿元，同比下降20.84%；成交建筑面积2417.58万平方米，同比下降21.70%；综合楼面价2837.04元/平方米，同比上升1.09%。2018年至2020年昆明市土地成交情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院整体来看，2020年全年土地交易市场“量跌价稳”，成交金额与建筑面积跌幅大于成交面积跌幅，综合楼面价与2019年基本持平。一方面，受疫情影响，2020年前4月仅有4次土地供应，上半年供应量大幅走低，交易集中在下半年，全年成交量略有下降；另一方面，2020年郊县土地供应量大幅上升，前三季度楼面价同比下跌，但受第四季度海埂片区及市中心部分高价地块影响，全年综合楼面价维持稳定。滇中新区管委会、融创、俊发位居昆明房企拿地面积TOP3据焦点研究院统计，2020年全年，在房企拿地面积中，滇中新区管委会、融创和俊发位居前三位。其中，受滇中新区未来5-10年规划影响，区域内频繁出让大宗土地，也因此滇中新区管委会拿地面积75.50万平方米，位居第一；融创拿地面积69.95万平方米，俊发53.20万平方米，分列第二、三位。对房企而言，昆明处于土地开发期，可供开发土地面积大，土地单价较低。房企的拿地能力与其融资能力、深耕决心和战略考量等多重因素相关，这也导致房企在昆明土地市场上的表现与特点各异。融创、华发、云安置业位居昆明房企拿地金额TOP3据焦点研究院统计，2020年全年，在房企拿地金额中，融创、华发和云安置业位列前三。其中，融创拿地金额72.45亿元，华发与云安置业同为53.12亿元。滇中新区管委会拿地面积虽位居第一，但受地块位置及土地性质影响，成交金额并不算高，排名也相对靠后；华发与云安置业2020全年仅草海片区一次拿地记录，拿地房企系与融创联合创立，所拿地块为融创文旅城项目二期用地，5宗地块成交金额53.12亿元，从单笔拿地金额来看，斥资最多。拿地面积与拿地金额前三的房企中，仅有融创一家房企重合，体现了在优质与高价地块之间，不同房企的获取能力与拿地方向有着显著不同。匹配市政规划与市场需求，房企拿地目标明确昆明未来长时间内都将处于发展期，房地产市场开发前景广阔，近年来不断有外来房企进驻昆明市场，且多数房企深耕布局，匹配市场需求与城市拓展方向，拿地目标明确。两次上榜前三的融创，仅在太平新城便获得土地15宗，用于融创·雁来湖小镇后续建设，拉高其拿地面积；而草海片区与人民西路地块则为其拉高成交金额，人民西路地块已确定开发为融创·春城書院项目，预计2021年年初入市，拿地以来便受到极高的关注，去化效果值得期待。有房企专注主城，有房企外拓开发，也有房企在城改项目上收获颇丰。拿地面积前三的房企中，“城改大户”俊发除在安宁继续布局外，在官渡区、盘龙区拿下了宏仁片区、马家营等城改项目，加上巫家坝晓东片区改造，俊发在2021年或将有多个新项目入市。此外，首次在昆拿地的还有卓越置业，溢价171.7%获取呈贡斗南片区三台山城改项目，溢价率为2020年度最高；12月2日海埂片区一宗城镇住宅用地以17013.4元/平方米的楼面价刷新昆明宅地楼面价记录。2021年昆明土地市场趋势判断土地供应与交易“边缘化”， 安宁成供地主场据焦点研究院统计，2018年和2019年土地供应以主城为主，郊县土地成交占比较低，约为8%，2020年郊县土地供应量大幅上升，安宁（含太平新城）成为毋庸置疑的供地主场，成交63宗土地，成交占地面积248.96万平方米，远超昆明主城其他各区，占全年成交的28.51%。而主城成交仍以官渡区为主，成交占地面积187.08万平方米，西山区成交综合楼面价最高，为5350.48元/平方米。2020年昆明主城各区及郊县土地成交情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院对比安宁及太平新城近三年土地成交情况，2018年至2020年，安宁及太平新城土地成交整体呈上升趋势，在2020年表现尤为明显。安宁2020 年土地成交面积同比增长404.09%，太平新城同比增长202.12%，土地性质以城镇住宅用地为主。究其原因，与安宁及太平新城的地理区位及自然环境资源密切相关，尤其2020年，安宁（含太平）道路交通、商业医疗及教育等各方面配套不断完善，吸引了万达、新城、佳湖等房企入驻，产品以打造低密生态宜居住宅为主，容积率基本在2.0以下。安宁及太平新城2018年至2020年土地成交占地面积，数据来源：昆明市自然资源和规划局、安宁市人民政府、焦点研究院焦点研究院认为，2021年土地供应重心将进一步向郊县偏移，以安宁（含太平）为首的郊县区域将继续成为供地主力；而主城供地继续以可开发面积较多的官渡区为主，随着区域升值，房企拿地或将更加积极。住宅用地供应增加，商业用地持续压缩2020年昆明成交土地中，除去少量教育及文化设施用地，住宅用地成交占地面积为604.65万平方米，占总成交占地面积的69.23%，商业用地占比19.21%，商住混合用地占比11.52%。据焦点研究院统计，2018年至2020年，昆明住宅用地成交呈缓慢增长趋势，而相应地，商业用地规模则持续压缩。昆明2018年至2020年成交土地性质分析，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院昆明商业库存高、去化周期长已是市场的共识。2020年12月，昆明市人民政府办公室下发《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，明确昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房，政策导向及市场现实均指明：加快商业去库存、保障租赁住房成为越发清晰的迫切任务。焦点研究院认为，为配合推进商业、商务办公用房去库存，2021年昆明市土地供应量将持续减少，控制商业用地供应，防止供大于求，从而达到供需均衡的状态。经开区与斗南片区竞争激烈，溢价成交成主流近几年来，昆明土地溢价成交现象凸显，2020年共计有16次溢价成交。其中，官渡区溢价成交次数最多，为6次；其次为西山区和呈贡区，溢价成交次数为3次。从区域综合溢价率来看，呈贡区最高，达58.23%，盘龙区居第二，为14.06%，而官渡区溢价次数虽多，但综合溢价率仅3.95%。溢价情况的差异反映出各区域土地热度的差异，综合来看，经开区和呈贡斗南片区表现最为抢眼。2020年昆明主城各区及郊县土地成交溢价情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院斗南属于呈贡老城区，距离滇池较近，虽只有3次土地成交，但其中2次均为溢价成交，卓越置业所拿地块更是吸引了12家房企竞价。而经开区的卖地火热自2018年便已开始，碧桂园、金科都在片区溢价拿地。2020年，经开区出让的8宗土地中，有4宗为溢价成交，溢价率最高达70%，为旭辉在7月竞得的一宗城镇住宅用地；同样抢手的还有3月的一宗107亩住宅用地，新城、金科、中梁、中南+启鸿、新希望、旭辉等6家房企参与竞拍，最后被新城拿下。斗南片区和经开区均是定位刚需，有大片可供开发地块，发展空间大。经开区作为主城少有的房价不过万片区，整体均价在9500元/平方米左右；斗南片区相对来说区位更加优越，购房需求大，因此楼面价虽不及经开区，但房价却达到15000元/平方米的高位。焦点研究院认为，虽然目前片区配套尚不完善，但4号线通车、众多房企入驻为区域发展带来利好，未来随着配套不断完善，土地供应也将持续放量。而土地供应的增长必会引起住宅供应量的增加，将会加大区域内住宅存量。从片区来看，主城中官渡区土地成交居首位，住宅存量与整体成交量也位居前列，2021年预计将有超10个新盘面市，以会展、巫家坝、新螺蛳湾、经开区等为代表的区域去化将继续维持高位；另一个值得关注的是呈贡片区，近年来发展迅速，住宅与商业存量居高不下，住宅去化呈现供不应求的态势，但商业存量过高，去化缓慢，2021年呈贡片区也将迎来超10个新盘，去化效果值得期待；其次，去化较好的区域还有西山区，住宅去化量接近库存量的2倍，2021年预计新增4个楼盘，入市后售价将接近（或超）2万元/平方米；五华区市中心区域住宅存量低、单价高，去化一直以来较为稳定，其中，位于人民西路上的融创新项目售价将超2万元/平方米，去化效果值得期待；盘龙区整体表现平稳，去化相对缓慢，2021年预计新增11个项目，集中在世博周边区域，含多个城改项目，2021年去化任务略显艰巨。郊县区域中，安宁（含太平）住宅存量将大幅上升，未来去化还需依靠配套及产品质量提升拉动。从房价来看，2020年昆明商品房成交面积、成交套数及金额均有所下滑，唯房价同比增长，加之土地成交价格也呈现平稳微涨的态势，综合来看，2021年昆明房价“稳中见涨”的可能性较高。本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。

作者: 明珠阅楼市本周，昆明锐理发布了2020年昆明房地产市场研究报告，其中一组数据显示，截止到2020年末，昆明住宅库存面积共932.27万平米，创下了近5年来的新高，去化周期也延长到13个月。过去6年昆明住宅库存及去化周期过去6年来，昆明住宅库存曾在2017年达到市场最低点，按照锐理的数据，2017年底时昆明住宅库存只有426万平米，按照当时的月均销售量，去化周期只需要6个月。2017年至2019年间，昆明的住宅库存虽然逐年增长，但去化周期基本都维持在6-8个月左右。2020年，因为昆明新房供应量增大，而销量又大幅下滑，导致昆明住宅库存达到过去6年来的历史高点。锐理数据显示，2020年昆明共卖出了866万平米的新房，销量同比下滑15%，再加上去年新房供应量面积高达1131万平米，供应量增大，截止到2020年末昆明住宅库存面积升至932.27万平米，是2015年以来库存最高的一年，去化周期也从低点的6个月延长到13个月。不同的住宅产品存量面积和去化周期也有差异。目前昆明住宅库存当中，高层住宅的存量面积是最多的，存量约701.11万平米，去化周期为11.87个月；其次是洋房，存量面积约138.31万平米，去化周期为16.41个月；别墅的存量较少，只有92.85万平米，但因为需求少，去化时间需要19.59个月。价格方面，2020年昆明新建商品住宅价格是同比涨了6.6%，市场均价为15036元/平米，其中高层和洋房类住宅价格平稳增长，但别墅产品价格比起2019年有所下滑。分板块来看，在昆明锐理划分的12个板块中，昆明官南和东南板块，在住宅供求中占据较高的比例。昆明官南板块的住宅库存是所有区域中最高的，截止到去年末存量面积约187.7万平米，其次是北市和呈贡板块，住宅存量面积分别为132.35万平米、117.92万平米。东南板块的住宅存量面积也在百万方以上，约103.54万平米。与此同时，以上4个板块的住宅销售也是排在前四位。市中心的住宅库存面积是最少的，只有4.43万平米，但去化周期高达21.94个月。次中心的住宅库存面积约63万平米，可月均销量不到2万平米，全部卖完需要53.5个月，大概要4年半的时间，去化周期是所有板块中最长的。西山板块内热销楼盘昆明融创文旅城西山板块的住宅存量面积不多，约39.67万平米，去化周期只有6个半月，是所有板块中去化时间最短的板块。有意思的是，前几天云南房网才梳理了锐理的数据，发现过去5年昆明房价涨幅最大是西山板块，同时西山板块2020年的住宅销量又是唯二（另一个销量同比增长的板块是空港片区）同比增长的区域，可以看出片区住宅需求量在增加。然而，目前西山板块住宅存量不多，只需要6个半月就能全部卖完，在没有新盘上市之前，片区新房可能会出现供不应求的局面。