昆明房地产调研

11月昆明主城住商办土地供17宗，占地912.36亩，商业商务用地居多，建筑体量147.49万㎡，起拍金额25.24亿，土地单价276.67万元/亩，起拍楼面价1711元/㎡。据本机构统计，截止到2019年11月30日，昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示供应商住办土地共17宗，拟出让占地面积共计60.82万平米，出让起始总价约25.24亿元，出让综合楼面价1711元/㎡。土地市场-土地成交本月共计成交住商办用地29宗，用地面积44.42万方，建筑面积52.57万方，成交总价65.55亿元。截止到2019年11月30日，昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示已成交商住办土地共29宗，成交土地面积44.42万平米，成交金额65.55亿元，平均地价983.76万元/亩。土地市场-昆明土地市场细分11月土地成交招拍挂公开拍卖为主，西山区成交显眼。其中草海板块五号地块第四次流拍后挂出，溢价成交，西山区高新板块一宗住宅用地溢价43.07%成交。本月商住类土地成交29宗，多数土地集中于西山区和五华区，整体楼面价达12470元/㎡，草海板块五号地块区位优势明显，带动整体成交楼面价大幅度上涨，商品房成交均价小幅下降，房地价比值大幅缩小。本月土地成交量跌价涨，公开招拍挂为主，成交29宗地块，西山区主力成交8宗优质综合用地，39.70万方，占比89.36%，五华区成交21宗，占比10.64%。本月商品房市场供应上涨，商品房供应以住宅为主，极少数商业量补位，由于中国铁建·西派国樾、金地悦天下、碧桂园龙腾世家等项目车位成交量大价低拉低整体成交均价。11月主城商品房供应183.10万方，环比上涨10.63%，同比下降21.37%，供应量上涨，临近年末各房企集中供货预备冲刺，11月主城商品房成交160.42万方，环比上涨14.54%，同比上涨24.11%，成交面积小幅上涨，总体市场供大于求，11月成交均价9700元/㎡，环比下降21.93%，同比下降8.82%，本月车位成交占比较高，拉低市场成交均价。物业市场-商品房存量本月市场进入年底冲刺预备阶段各房企放量供应，商品房存量呈上升阶段，整体市场去化压力较大，未来去存依旧是市场面临的主要任务。11月，昆明市场可售面积1528万方，同比增加265万方，环比上涨23万方，去化依旧保持较大压力，11月，市场走势保持平稳，消化周期处在12个月左右。物业市场-商品住宅走势本月各房企备货冲量，供应上升，房企放价促销，加之成交区位影响，价格结构性下降成交量价呈现小幅下降的状态。11月主城商品住宅供应100.20万方，环比上涨33.71%，同比下降44.21%，整体供应大幅度上升，11月主城商品住宅成交83.21万方，环比下降15.69%，同比下降1.45%，成交量小幅下滑，11月主城商品住宅成交均价13726/㎡，环比下降4.25%，同比上升7.24%，成交均价小幅度下降。物业市场-分物业商品住宅市场供应节奏加快，高层项目主导供应，洋房别墅少量供应，后期将依旧以高层为主入市，预计后期房价水平将上扬。物业市场-商品住宅存量碧桂园龙腾世家等项目项目集中放量，供应上涨，万科魅力之城等项目低价出货，致使量升价跌；期总体成交低位运行，库存持续攀升，去化周期高位运行。物业市场-排行版物业市场-办公市场走势近年办公市场供应成交均保持平稳，供求均有所增长，整体市场回暖。办公供应从2012年到2014年，总体上供应量上升，2014年达到顶点，办公存量最大，2015至2017年后供应减少，去化库存为主，2017年后供应有回升趋势，在成交方面，2015到2019年，成交量总体保持稳定，市场供求保持平稳健康发展，从成交价格方面看，近三年市场办公成交均价有所波动，17年开始价格结构性变化。物业市场-办公市场走势办公市场供大于求，市场以去库存为核心，本月供应成交量小幅下降，金地中央公园、万彩城等项目成交量大且带动均价上扬。11月办公供35.21万方，环比下降21.74%，同比上涨41.77%，办公市场供应量下降，11月办公成交16.34万方，环比下降14.58%，同比上涨29.20%，成交量小幅度下降，11月办公成交均价9536元/㎡，环比上涨7.53%，同比下降20.35%，成交均价上扬。物业市场-办公市场存量办公市场库存过盛，库存量小幅上涨保持高位运行，市场成交略显疲态，去化周期长达26个月去存压力大。本月办公市场以去库存为主，库存量上升，仍处于高位，截止本月存量面积462万方，近一年办公供销保持相对平衡走势，但市场呈现疲软业态，去化周期保持在26个月以内。物业市场-商业市场走势商业市场供远大于求，成交持续低位，呈现疲软状态，成交均价保持上扬，整体市场低位运行。供求方面，从2012年到2014年，供应量一直稳健上涨，商业成交量逐年上涨，2014年供应量达到峰值，2015年以后，供应量放缓，市场主要以去库存为主，市场库存堆积，去化压力大，从成交价格方面看，受成交结构影响，2013—2016年，整体成交价格呈下降趋势，2016年至今均价维稳，2019年受“三稳”政策影响，价格将保持稳定趋势。物业市场-商业市场走势碧桂园龙腾世家等项目集中放量，供应上涨，万科魅力之城等项目低价出货，致使量升价跌。11月商业供应面积8.87万方，环比上涨54.80%，同比下降13.59%，供应量大幅度上涨，11月商业成交面积6.13万方，环比上涨47.00%，同比上涨20.53%，市场成交小幅上涨，11月商业成交均价17389元/平米，环比下降15.99%，同比上升2.68%，整体成交均价小幅下降。物业市场-商业市场存量商业市场年末各项目集中放量，库存持续攀升，去化周期高位运行。截止目前商业库存524万方，库存量保持高位，库存压力大，库存依旧保持增长，去化周期达126个月，去化周期长。来源: 云南房网

房地产市场化 20 年来，房地产的黄金时代已经结束，既有房地产自身的周期原因，房地产 20 年的大周期，没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因，房子，相对而言，已经不缺；还有购买力的透支，经历 2016 年到 2018 年的全国房价的普遍上涨，经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴，老百姓的钱已经花差不多了。所以房价无脑暴涨的时代已经正式结束。过去十年买房从来不会错只有涨多涨少的区别。但是从现在开始买房跟炒股一样开始会有亏本的风险不再是一个必赚的投资方式。买房不仅要有精良的战术，还要有长远的战略，选择在什么地方买房成为重中之重，除了刚需自住外，投资买房当下就是看准“人口、交通、产业”。第一类：人口流入多的城市，人口是支撑房价长期平稳的第一要素，有人才会有需求，有人的地方，房子才能流动起来。第二类：交通发达的城市，交通对房价的影响，主要就是各大城市圈之间的联系，交通发达，才能让区域间的资源、人口聚集，以及缩短了城市间的通行时间。第三类：产业创新的城市，靠房地产高速发展的经济已经成为过去，接下来个城市都在寻求创新的经济形势。而昆明正是当下最具投资价值的城市昆明自然资源无法复制成为【旅居】首选地 昆明北纬 25 度的优越地理位置，属于低纬度高原山地季风气候，日照时间长、霜期时间短、年平均气温 15 度左右，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，造就了它四季如春，天下花都，天蓝云白的气候和天色，昆明被评为中国最宜居城市之一。2018 年 3 月，云南省民政工作会议提出：打造昆明特色的候鸟式休闲养老产业。早在 2017 年前，昆明市就一直全力推进候鸟式休闲养老产业，一个个产业项目落地昆明，一拨又一拨游客涌入昆明，亲近昆明青山绿水、呼吸昆明的新鲜空气，体验感受“昆明蓝”下候鸟式养老。昆明的养生养老度假区一年体验客户达到 3 万余人，在高峰期，“候鸟式”旅居老人一个月最多可达 1 万人次。这个数字折射出的是昆明优越的自然环境，也是昆明大健康产业发展环境对外部资本的吸引力。锐理机构对昆明购房人群做过统计：2015 年到 2017 年，昆明本地购房人群从 65%下降到 40%，外地购房者从 35%上升到 60%，很大一部分的外地外省的购房者，更是把昆明作为“旅居”的首选地。昆明是全省政治、经济、文化的中心。根据 《昆明城市总体规划（2011—2020）》，到 2020 年，全市人口将达到850万人，其中城镇人口到620万，城镇化水平达到73%，中心城区城市人口规模 430 万。同时，全面放宽重点群体落户限制、调整放宽昆明市主城区落户限制等措施，这也为昆明的城镇化进程提供了政策支持。城市化最直接的体现就是农村人口大量迁移至城市，而云南作为中国最落后的几个省份，农村人口比例很大，未来几年内必将有大量的人口迁移至城市，而昆明作为省会城市，完善的公共配套、教育资源、医疗服务、休闲娱乐设施将会成为云南地州农村人口迁移的首选。快速发展的经济产业吸引人才的流入 2018 年，昆明市实现地区生产总值 5206.9 亿元，同比增长 8.4%；全市接待游客 1.6 亿人次，旅游业总收入突破 2000 亿元；昆明长水机场实现通航城市 177 个，完成旅客吞吐量 4473 万人次，其中东南亚、南亚通航点达 36 个，数量排名国内第一；全国 70%的鲜花在昆明交易，交易量达 82 亿枝，交易金额达 70亿元。昆明的活力和发展潜力已经吸引了越来越多的目光。在福布斯发布的 2018 中国最佳商业城市榜单中，昆明位列全国第 23，相比 2017 年排名上升了 3 名；昆明的显著增长着重体现在“人才吸引”方面，去年这项指数的排名为全国 23，今年上升到全国第 12 位。昆明正式进入高铁时代 2018 年 7 月，昆楚铁路昆明至大理线的动车通车让全民沸腾了，2 小时到达大理一时传为美谈。2019 年 1 月 5 日昆明到丽江、蒙自的动车通车，将昆明到丽江原本 9 个多小时的路程缩短至 3 个小时。除此以外，昆明-香格里拉的动车将在 2020 年通车；昆明至瑞丽动车正在推进建设之中；昆渝铁路已于 2018 年开工建设。云南正在以昆明以中枢建设“八出省、五出境”的铁路网络。在不久的几年之后，2 小时到达成都、重庆，3 小时到达省内各旅游城市的动车便利辅以昆明得天独厚的气候条件，或成为昆明康养和文旅地产的强力助力。长江经济带覆盖上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重庆、四川、云南、贵州等 11 省市，面积约 205 万平方公里，占全国的 21%，人口和经济总量均超过全国的 40%。昆明位于长江上游，是长江经济带的重要支点城市和长江上游生态保护屏障。经过几千年的开发建设，长江流域已成为我国农业、工业、商业、文化教育和科学技术等方面最发达的地区之一。长江经济带东起上海，西至云南，涉及沿江九省市（青、藏除外，）的 43 个地市。该经济带是长江流域最发达的地区，也是全国高密度的经济走廊之一。该经济带国土面积约 40 万平方公里。而昆明作长江经济带中至关重要的衔接东南亚省会城市，按照《长江经济带综合立体交通走廊规划》（2014—2020 年），形成以沿江、沪昆高速铁路为骨架的快速铁路网和以沿江、衢（州）丽（江）、沪昆铁路为骨架的普通铁路网；形成以上海国际航空枢纽和重庆、成都、昆明、贵阳、长沙、武汉、南京、杭州等区域航空枢纽为核心的民用航空网。昆明高铁站开通后，客流量实现了快速增长。而长水国际机场 2012 年 6月转场运营以来，2014 年旅客吞吐量突破 3000 万人次，2016 年旅客吞吐量突破 4000 万人次；2018 年完成运输起降 35.95 万架次，年旅客年吞吐量达 4708.81 万人次，年货邮吞吐量达 42.83 万吨，三项指标同比分别增长 3.0%、5.3%和 2.3 %，三项指标全国排名分别为第 4 位、第 6位、第 8 位，旅客吞吐量跻身全球第 35 位。昆明未来的经济发展不可限量。泛亚铁路 东盟其实是中国的第三大贸易伙伴。尤其是 2010 年中国—东盟自贸区全面启动，东盟和中国的贸易占到世界贸易的 13%，成为一个涵盖 11 个国家、19 亿人口、GDP 达 6 万亿美元的巨大经济体，是目前世界人口最多的自贸区，也是发展中国家间最大的自贸区。正在建设的泛亚铁路就是联系东盟的最好载体，一旦密集的铁路网（正在推进的泛亚铁路）形成，那么改善的可不只是云南一个省和东盟之间的运输能力，而是整个中国甚至东亚地区与东盟的运输能力。泛亚铁路从整个亚洲来说，其意义是显而易见的，诸如帮助内陆国家打通运输渠道等，可以将亚洲各国更紧密联结在一起以及增加人员流动来往等等。铁路更可将中南半岛东边的越南、柬埔寨、泰国、缅甸连成一片，中国大陆与湄公河流域 3 亿人口的政治经济关系将更为紧密。而往更广泛意义上说，泛亚铁路与欧亚铁路、中亚铁路一起，将亚洲欧洲两大板块在紧紧联系在一起！这将改变几百年以来海权、海洋贸易的历史，陆权重新崛起。泛亚铁路东盟部分全长 5000 公里，连接新加坡与中国南部，途经泰国、柬埔寨和越南等国，总投资额约 150 亿美元。未来还将联动马来西亚、新加坡，成为推进中国—东盟自由贸易区建设的基础设施！凭借地理位置的优势，云南自然是中国面向东盟的桥头堡。许多物资的运输都需要通过云南或广西出境到东南亚。而这一过程中，公路往往运力有限，航空则成本过高，因此发展铁路势在必行。同时，云南也将从一个内陆省份，变成能够“通江达海”的无水内陆港，由铁路运输的末端变成铁路枢纽。云南地处西南，经济发展不平衡，少数民族众多，泛亚铁路的到来将对拉动本省经济产生长远的推动力。而省会城市昆明也将会从一个内陆城市提升为一个节点和交通枢纽。一带一路发展的重要支点 从区位上看云南与缅甸、老挝、越南三国接壤，与泰国和柬埔寨通过澜沧江—湄公河相连，并与马来西亚、新加坡、印度、孟加拉等国邻近，是我国毗邻周边国家最多的省份之一。地处我国面向南亚、东南亚地区和印度洋周边经济圈的关键位置。虽偏居西南一隅，但“一带一路”将云南从对外开放的大后方，变为向西对外开放的前线，实现区位劣势转换。昆明，作为云南的省会城市，一直以来都是国家和云南重视的核心城市，自 2013 年随着一带一路政策的实施，如今的昆明凭着“内接大陆，外连东盟”的优越地理位置，形成海陆空交通全面升级。特别是随着泛亚铁路计划的提出，昆明作为中国前往东南亚的桥头堡的作用呼之欲出，原本昆明是一个边境省会城市，难以融入国家的各种大发展战略中，难以发挥自身优势，发展受限，若泛亚铁路建成，昆明将正式坐稳中国和东南亚之间的核心枢纽城市，进而成为中国西部重要的国际性大都市。此外，在中欧班列的带动下，可以便捷地实现云南金属、咖啡等特色优质产品远销到国际市场，将欧洲的产品运送到云南，为吸引外向型产业在昆明聚集创造了良好的条件。同时，将催生一批大型综合物流企业和物流基地的产生，形成公铁、空铁、海铁国际多式联运、无缝衔接的物流体系，为昆明市打造国际物流支点城市提供了重要载体。大健康产业，昆明风光旖旎、四季如春，具有独特 的气候资源优势和高原湖滨生态优势，是世界知名的“春城”、“花都”，更是休闲、旅游、度假、居住的理想之地。发展大健康，有利于昆明将自身优势与“健康中国”战略精 准结合，发展大健康，是昆明抢抓大健康时代机遇，贯彻落实“健康中国”战略和转型发展的要求，结合自身优势而做出的重大战略抉择。2020 年 1 月 7 日，昆明市政府发布《昆明市大健康产业发展规划（2019—2030 年）》，提出要举全市之力推进昆明大健康产业示范区建设，计划投资约 4657.11 亿元，聚焦 7 大重点领域、27 个方向和 7 个特色集群，实施 8 大工程，将大健康产业培育成为昆明的旗帜产业，部分行业成为技术领先、特色鲜明、示范引领的全国标杆，助力中国健康之城和世界一流健康生活目的地建设。昆明大健康产业发展目标，到 2025 年：大健康产业规模显著扩大，成为国民经济重要支柱产业，总体发展水平走在全国前列，增加值达 1840 亿元，收入达 4600 亿元，建成各级各类健康创新平台 400 个以上，形成一批具有区域国际竞争力的健康产业创新中心，健康成果转化应用平台和健康大数据资源创新产业集群。 到 2030 年：建立大健康产业体系，增加值达 3680 亿元，收入达 9200 亿元，比 2025 年翻一番，主要健康指标达到国际先进水平，建成立足全省、面向全国，辐射南亚东南亚的大健康产业高地，“健康春城”品牌誉满全球。江水暖鸭先知，而在房地产这个板块，拥有强大数据调研能力及一手信息源的全国一线品牌开发商的拿地走势绝对可以给购房者提供一个买房方向。据不完全统计，2018 年以来，有至少 14 家房企进驻昆明，这其中不乏金茂、远洋这样的千亿房企在内。新房企的到来给昆明楼市注入了更多的新鲜血液，为昆明的未来建设助力良多。他们在呈贡、安宁、巫家坝等地高价斩获土地，独立或联合开发项目，地王、抢地现场频现，表现出外来房企对昆明楼市的强力信心。除此以外，外来的竞争压力迫使着本地房企自我革新与提升，水涨船高之下，房屋质量的提升也成了必然。昆明房价相对来说仍处于低位，通过把昆明市的房价和昆明周边其他省会城市的房价进行了横向对比，目前昆明市的房价算处于比较低的水平。如果与发达地区的情况来比，在昆明花 2 个月的工资就可以买到一平方米，但是在北京那些攒几个月的工资都买不到一平方米。从全国范围看，当前的房价正处于增速回落并逐渐下行的趋势，特别是一线城市。国家统计局发布的数据显示，10 月份北上广深四大一线城市新建商品住宅价格环比上涨 0.1%，较 9 月份回落 0.2 个百分点，其中北京环比下跌 0.2%、广州下跌 0.1%。此外，10 月份一、二、三线城市新房及二手房价格环比涨幅都表现为明显回落。这预示着，在宏观调控政策、金融信贷政策持续收紧，市场又遭遇节点性冷淡的情况下，年末全国房价水平基本上没有反弹的可能性。然而，昆明的情况似乎比较特殊，其实一直以来都比较特殊，不然房价也不会连涨 40 个月了。10月份昆明新房价格环比上涨 1.5%、同比上涨 12.5%，涨幅都较 9 月份扩大了 0.2 个百分点。为什么昆明房价得以逆市上扬？说气候、说旅游都显和俗气和无知，因为一直以来都是这样说的，早就被说滥了。可是，这个时节北方冰封万里，昆明春暖花开，确实一定程度上促成了“候鸟”群体来昆置业。但这并不是最重要的，昆明真正的价值高点体现在以地铁交通为代表的基础设施建设大发展，再叠加自贸区、大健康等重大战略规划的推进实施等方面。除了这些，昆明房地产市场的竞争格局也是房价坚挺的重要原因。近几年来，昆明已经成为各大品牌房企角逐的高地，近期仍不断有外来房企进驻昆明，这些大佬级的开发商也在用品牌影响和产品质量拉高昆明房价。至于昆明为什么会成为房地产大佬们争抢的香饽饽？大佬们看重的不止眼前的利润，更是未来的趋势。昆明具有桥头堡战略优势，正在加快建设区域性国际中心城市，对东南亚、南亚的辐射以及吸纳功能才是大佬们最看好的。所以，从大趋势来讲，昆明房价正处于一个较长的上行通道的中段，距封顶还远着呢！在 2018 年，昆明因房价上涨过快，就立即出台了限购政策，限购对象是外省的自然人，不是家庭，意味着一家人，除了未满 18 岁的，有几口人就能在昆明买几套房。二手房不在限购范围内，对于有养老、度假、健康需求的购房群体，相当于没有设限，限制的是要大量囤房的炒房客。不过，去年昆明出台限购政策后，确实外省购房人群数量出现下降，但部分外来客离场后，昆明房价还是在上涨，这说明这些投资客并不非完全是在炒房，也有着自住和养老的需求，这也说明昆明楼市需求还比较充足。昆明人口的增加，进一步刺激了房价，而且昆明地段也在不断的往上涨……所以昆明房价下跌是不存在的，开发商们不会出现大规模的降价可能。未来的昆明房价预计会保持稳定增长的状态。而对于未来昆明楼市走向，无论是政府层面、开发商还是市场层面，他们都抱有较大的上涨预期。房子早晚都是要买的，所以趁现在，房价还有上升的空间，赶紧入手！喜欢我的文章就关注我吧。

1月12日，昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》。土地拍卖市场报告显示，在土地市场，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交；拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。土拍市场中，以11月25日下午呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企（大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东）争抢，经过近两个小时，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。2020年，昆明土地供应较去年下滑近31%；尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。昆明锐理数据总经理梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较去年仅下降3个百分点，而且今年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。住宅市场昆明住宅市场2020年供应量增大，成交量较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至2020年底，昆明市场住宅存量932.27万平方米，去化周期近13个月。从板块来看，官南和东南板块，在板块供求中占据较高的比例；价格方面，中心板块位列第一，滇池板块、官南板块分列第二、三位；官南板块存量最高，达187.8万㎡；去化周期最长为次中心板块。从建筑形态来看，住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，高层的销售较2019年有所下降，价格方面高层和洋房类产品平稳增长，高端住宅价格呈下跌趋势。从面积段来看，今年70-110㎡刚需产品成交量增大，而130㎡以上面积段成交量明显压缩；同时，今年高端项目增多，200㎡以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。整体而言，昆明住宅市场相对稳健，保持健康的发展态势，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。商务办公市场2020年商办市场供应341.75万㎡，成交170.29万㎡，市场均价11603元/㎡，供求比约2.0，市场整体供大于求；同比2019年新增供应下跌17%，销售面积下跌21%，成交均价下跌1%，受市场存量及需求饱和的影响，供、销、价均有所下跌。在存量与去化方面，2020年昆明商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长，截至2020年底，商办市场存量高达1414.7万㎡，达到近几年来的顶峰，同比19年增长14%，去化周期达99.7个月，去化压力巨大。分板块来看，商办市场整体供销较去年均有所下滑，呈贡板块供应和销售最多，但价格较去年下降21%，仅次于滇池板块的价格下降幅度。2020年昆明商业市场整体供大于求，均价持续下降；截至年末商业新增99.44万㎡，销售47.99万㎡，均价16220元/㎡，存量696.02万㎡，需174个月（约14.5年）才能去化。将商业市场分板块来看，呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高，其中仅东南板块保持供销平衡，价格则西山板块以2.69万元/㎡位居第一；存量与去化方面，呈贡板块存量最高达到140.72万㎡，而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。写字楼市场2020年昆明写字楼供应较2019年涨幅较大，成交下滑，2020年共计新增51.93万㎡，销售18.83万㎡，成交均价13319元/㎡，存量264.46万㎡，需169个月（约14年）才能去化。写字楼整体供大于求，而供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡，价格方面以1.88万元/㎡的世博板块最高；存量则以次中心、高新和滇池板块最高。公寓市场昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较19年均有所下降；2020年公寓新增供应190.38万㎡，销售103.47万㎡，均价9150元/㎡，存量454.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。2020年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多，呈贡、高新、官南板块成交量较高，呈贡、东南和官南板块存量面积最大，世博板块去化周期最长。此外，昆明近郊三区县房地产项目已达60余个，更拥有20多家全国知名房企，其中安宁承接主城外溢为主，是目前近郊区域开发项目最多的区域，而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。2020年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁，安宁土地销售额占三区县销售总额78%，近郊土地出让以住宅为主，晋宁商业用地供应较大，而今年土地溢价能力最高的是嵩明，溢价率达6%梁彩霞分析，“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。昆明商品住宅整体去化周期达到13个月，库存持续上涨，去化周期从去年4月起呈线性增长，预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。目前，昆明市场还是以80-145㎡刚需、刚改产品为主；但是从2020年的各物业类型的成交环比指数分析，改善类物业将是未来趋势。来源：昆明日报（记者 彭诗淇）、昆明规划建设

来源：证券时报·e公司发改委13日消息，投资司牵头组成调研组，赴重庆市、昆明市房地产市场组织开展调研。围绕两地近年来房地产市场运行情况和当前发展动态，分别召开有关部门、机构和相关专家座谈会，并实地调研当地房地产开发企业、中介机构和住房交易登记中心等。此外，投资司组织证券公司、会计师事务所等部分为房地产行业提供第三方服务的机构，召开房地产行业专题研讨会，围绕房地产行业的微观市场和宏观政策进行交流。

发改委网站13日消息， 近日，发改委投资司牵头组成调研组，委内相关单位派员参加，赴重庆市、昆明市房地产市场组织开展调研。围绕两地近年来房地产市场运行情况和当前发展动态，分别召开有关部门、机构和相关专家座谈会，并实地调研当地房地产开发企业、中介机构和住房交易登记中心等，全面了解两地房地产市场发展形势。>

9月5日，有线索称昆明最大的本地房企俊发集团旗下俊云峰项目，涉嫌违规收取认筹金。记者随即赶往现场了解情况。俊云峰项目，位于官渡区广福路与星耀路延长线交叉口向南500米，云南省大剧院斜对面，是一个主打教育的改善型项目。百度百科显示，俊发集团有限公司成立于1998年，是集房地产开发、房建工程、物业服务及其他多元板块为一体的全国性综合集团公司，位列中国房地产50强、中国物业服务企业30强，并多次蝉联云南省非公企业100强、非公企业服务业20强榜首，可谓云南省内的明星企业。记者在俊云峰的销售现场看到，人流如织，前来问询和办理VIP卡登记缴纳认筹金的客户络绎不绝。据现场销售人员介绍，俊云峰项目自带云大附中星耀校区的学位，业主只要签订了购房合同，明年学校招生的时候就可以报名就读，涵盖从小学到初中。另外，项目内部配带有一所12班的幼儿园，项目的业主子女可享云大附小和云大附中双学位，其中位于A1地块的云大附一小已建设完成并投入使用。项目周边还有云秀书院、官渡六中、云南实验学校、关上实验学校等优质学校，诸多教育资源让这个项目甫一开盘，销售业绩就表现优异，“是全昆明卖的最好的”，而目前处于认筹阶段的是9栋和10栋。项目现场销售人员称，目前认筹的这两栋确实尚未拿到预售许可证，记者随后查询昆明房产信息网官网，没有查到现在9栋和10栋的预售信息。销售人员介绍说，只要缴纳3万元的认筹金，统一开盘的时候就可以过来选房，如果对房型不满意，可以退认筹金。同时记者了解到，此次推出的这两栋房源是带车位一起销售，一个车位的售价是18万，如果选择不买车位，则总房款可以减少3万。(图源：昆明房产信息网官网)据了解，目前认筹中的9、10栋新房源，总高均为34层，2梯4户/2梯5户设计，有建面约89平米，115平米，128平米三个户型可选，涵盖三房到四房。现场销售人员告诉记者：“10栋的申报流程已经报上去了，大概在9月中下旬就可以拿到，9栋的在10月份也肯定能拿得到！”记者在现场看到，有一位客户对未盖章的“交款确认单”表示不放心。销售人员解释说：“我们认筹金收据的都不盖章，不过您一万个放心吧，俊发这么大的企业，不会有什么问题的。”事后记者致电法律界人士秦先生，秦先生指出：“认筹金、意向金原则上都是属于违规收费，应该要签字盖章，但现在开发商一般都不签字盖章。”值得购房者注意的是，在没有取得预售证的情况下收取费用是违规行为。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。这也意味着没有预售证的情况下，开发商不能收取任何费用。而购买没有预售证的房屋，购房者的权益也得不到保障。据中国网、搜狐焦点等多家媒体公开报道显示，2019年6月29日，俊发集团宣布启动“最美云南计划”，计划用城乡更新模式做文旅项目开发，并表示将在5年内投资500亿元，用于云南的乡村振兴建设。同年7月26日，俊发更是斥资91.98亿元，包揽昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地，若加上公建配套，实际拿地价格高达126亿元。这个价格刷新了昆明土地拍卖成交总价纪录，成为当时新的全国总价“地王”。而这一大手笔，正是500亿计划中的一部分。曾从事地产媒体多年的曾先生说，只是不知，俊发俊云峰项目无证收取的“认筹金”，是否会令其“最美云南计划”为之变色？（文章来源：中宏网房产）

2020年7月29日，由昆明市房地产开发与经纪协会主办的“2020年昆明市房地产（下半年）发展推进会”在华夏·澜台府营销中心举行。在房地产大数据平台的支持下，在昆明市房地产专委会的指导下，昆明市房地产开发与经纪协会对2020年度上半年房地产市场及行业的发展状况进行总结。省住建厅相关领导莅临指导。图为 活动现场本次研讨会共有俊发集团有限公司、云南万科企业有限公司、云南龙宇房地产开发有限公司、绿地集团云南公司、云南保利恒泰实业有限公司、昆明市海伦堡房地产开发有限公司、招商蛇口云南分公司、云南融创房地产开发有限公司、华夏阳光地产有限公司、昆明雅居乐置业有限公司、中铁建昆仑云南房地产有限公司、东原集团昆明分公司地产、云南盛荣房地产开发有限公司、昆明乾辉房地产开发有限公司、昆明花样年房地产开发有限公司十五家主流会员企业的前期开发、投资部总经理和营销总经理、品牌总监等，近30人参加此会议。图为 活动现场会议伊始，昆明市房地产专业委员会主任周建就昆明市房协房地产数据系统给出的报告，对上半年房地产市场从三个部分：宏观大势、市场动态和楼市特点做了回顾分析。上半年受疫情影响，打乱了房企正常的拿地、开发及营销的节奏。自经济复苏以来，国内正在不确定性复苏，复苏的主要省份在西部和中部，因为这些省份与国际经济环境接轨较少，服务业生产制造业基本上以本地为主，其次今年政府金融政策、经济政策偏松，坚持房住不炒，因城施策，无利空利好，给到了一些很好的支持。从全国市场动态来看，在疫情影响下，上半年全国商品房销售经历了由停摆至重启的过程，西部地区普遍供需价格收敛，昆明市价格微升，受疫情影响程度较低。从土地市场来看上半年土地供需双降，同时高溢价地块频出，郊县供地整体大于主城，房企补仓郊县。商品房市场方面受疫情的影响，上半年成交量同比下降，5月开始恢复至疫情前期水平，住宅成交面积同比下滑两成，商办成交面积下滑四成。住宅市场中，住宅放量增大，价格在疫情跌落后匀速回升，主城价格上扬，郊县有调头下探趋势，环滇板块成为城市焦点，环次中心板块趋同于市均价，部分板块新进项目价格上涨压力大。在郊县的住宅市场中，嵩明晋宁文旅配套日渐完善，项目扎堆涌现，富民单文旅盘发力创新高。昆明楼市上半年呈现了四个特点：1、主城郊县成交结构分化，投资门槛低成为郊县增长原因，郊县成交套数占比明显上升。2、昆明客户外延郊县，地州客户涌向主城，外省客户逐年下降。3、刚需类住宅地州客户占比高，改善类昆明市内客户占比高。4、二手房价格不升反降，地州与市内客户比例相当。 图为 专委会主任周建图为 房协秘书长周敏图为 房协副主任陈昱成报告分享结束，进入交流发言环节，各会员单位代表就目前房地产开发过程中遇到的：相应银行贷款基础利率普遍上浮，增加开发成本；城市人口增量没有跟上城市扩容，产业引力较弱；短期销售回落；刚需盘销售压力大，商办库存量大去化缓慢；文旅项目需政企共同来打造云南的文化旅游IP、向客户进行全行业价值链和多元化的输出，营造行业平稳健康发展的社会环境等问题展开了深入探讨和发言。交流发言结束后，省住建厅领导介绍了目前云南省房地产上半年销售、房地产投资额、及全国排名的情况。整体来看，昆明的房地产市场需求仍然相对旺盛，虽然短期内有下调压力，但整体将处于平稳状态。同时，就之前交流环节中提出的目前昆明市房地产相关难点问题做出一一解答。图为 活动现场最后，昆明市房地产开发与经纪协会周敏秘书长根据“昆明房协-房地产数据服务平台”上半年销售数据发布：2020年上半年昆明市房地产行业销售TOP榜单，其中包括：房地产企业销售金额top20及房地产项目销售金额top20。企业销售额头部房企市占率集中度加快提升，本土企业俊发地产独占鳌头。项目销售额前十项目均匀发力，单盘金额规模较去年更为均衡健康。企业销售金额top20企业销售金额top20项目销售金额top20项目销售金额top20最后，省住建厅领导对与会企业及代表的积极参与表示诚挚的谢意，同时对昆明市房地产开发与经纪协会作为政企间桥梁纽带，协调协会内外关系，促进对内外联系与交流的作用给予了肯定。下一步昆明市房协将引导昆明市房地产行业深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结我市房地产长效机制试点方案实施情况，坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持执行各级党委政府稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从实际出发，及时科学精准掌握市场数据，确保房地产市场平稳健康发展。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房

2020年，对于昆明楼市来说上半年无疑于一场行业大考，房企间纷纷各显身手，抢客户、稳客户、抢业绩，一方面全力提高企业自身硬件配套设施，另一方面加大企业软性服务，寻求破冰之法，部分企业抗疫能力强，而部分企业免疫力弱顺势而下。大部分企业逆势中突破自身的产品定位，提升产品力、产品附加值和抗风险能力。2020年第一季度整体市场遇冷，4月，房企投资信心回升，参拍积极，逆势高溢价地不断涌现，溢价率较去年同比上升约31%，众多房企借势增储。强者恒强的局面加剧，本土龙头房企俊发继续蝉联榜首。2-3名之间差距日益缩短，竞争白热化；对于企业来说，如何在逆境中寻找新的生机，除了制定精准的营销策略外，回根溯源，差异化的产品本身、物业服务和满足客户需求也在这场战争中显得尤为重要，未来也将更加明显。市场解读1政策环境坚持"房住不炒"基调，昆明整体政策环境以"稳定"和"规范"为调控政策关键词昆明政策以维稳为主，四季度出台预售资金监管、限制商办政策对企业资金流通、项目开发有一定限制，存在收紧预期。但结合房地产经济对城市经济的的支撑作用，"稳定"、"规范"依然是昆明调控政策关键词。2土地市场整体量跌价涨，住宅用地占据主导。城市地产发展前景获得市场肯定，地价、溢价稳定上扬。拍挂比重回均衡状态，项目后续用地、城改项目用地大量挂牌成交。投资走向边缘板块。01、年度表现整体量跌价涨，住宅用地占据主导。城市地产发展前景获得市场肯定，地价、溢价稳定上扬。2020年昆明主城土地市场整体量跌价涨。纯住宅作为主要成交土地，供求跌幅相对较小，分别为19、22%。在经济承压环境中，昆明良好的市场基本面依然受到市场肯定，成交地价及溢价均有提升。区位优越、地块各方面素质良好的宅地引发激烈争抢。02、土拍表现拍挂比重回均衡状态。资金、业绩等多重因素下，项目后续用地、城改项目用地大量挂牌成交。2020年昆明主城50%住商办地以挂牌成交成交，打破近年拍卖比例节节高升的上涨势头。在资金、业绩多方面压力下，具有相关规划条件要求的项目后续用地、需要大量前期调研、准备的城改用地集中挂牌上市，以底价成交。03、土地溢价与流拍供地收缩与经济压力叠加，溢价率、流拍率同步走高2020年昆明主城30宗土地流拍，流拍率维持上涨走势达到14%，溢价率同样延续上涨状态，同比涨幅分别为29%、31%。观察月度溢价走势，2020年溢价爆发频次更高，尤其上半年供应相对克制背景下，优质净地多引发房企争夺。04、板块热度投资热度向呈贡及边缘板块扩散，传统热点区供地有限，开发空间收缩。2020年昆明主城投资热度逐渐向呈贡区域、城市边缘板块扩散。对比往年，价格高地的滇池沿线、城市外拓重要区域的泛亚、高新、马街、东市都面临开发空间的不断缩小，房企在呈贡及空港的广袤区域寻求新机会。05、房企拿地头部房企持续备储，新进房企积极扩张。多方合作、参与城改有效提升拿地效率。主力拿地房企蓄力盘龙东市、北市、马街城改，竞争经开、空港新版图。2020年昆明主城主力拿地房企中，既有头部房企持续备储，也有近年进驻房企积极扩张。合作、城改成为2020年房企拿地的主要方式。在拿地体量破百万的房企中，金地、万科、融创均通过联合拿地大幅扩储。同时，通过招拍挂出让，2020年青龙山、岗头村、长地埂、金刀营、马家营、洋浦村等多个城改项目进展加速。房企蓄力盘龙东市、北市、马街城改项目，竞争经开、空港新版图。06、新进房企2020年卓越、龙光等4家房企进驻。招拍挂拿地为外来房企主要进驻方式。2018-2020年共21家房企进驻昆明。2020年进驻4家，除清华海峡外，均为招拍挂拿地进驻。卓越集团在11月以171.7%溢价率拍卖竞得呈贡土地入驻昆明。3住宅市场总体住宅量跌价涨，推盘量、认购率走低。三环附近区域为市场供求主力，改善需求提升，刚需客对总价关注度提高。01、住宅供销价总体量跌价涨，疫后供应整体走势平稳，成交集中释放持续性较弱，下半年走低，年末促销拉动上涨。2020年昆明主城住宅市场整体成交量下跌，均价稳定。供应市场恢复销售的4月、金九银十冲刺期9月迎来两个峰值，自4月开始整体供应大致稳定。成交端在疫后集中释放，但持续到6月后开始走低，年末在房企促销带动下有所上涨。02、板块表现市场供求量集中三环附近区域。东南、呈贡新城、马街受房企战略和地区发展影响，供求体量大。滇池、中心板块以资源优势维持价格高位。2020年主城各板块中，二三环间的西侧、南侧板块供求量最大。其中，东南板块俊发、恒大多项目盘踞，出货量长期居高不下；呈贡新城板块呈贡在售项目金茂国际新城、中交锦澜府、中铁建山语桃源、红星天悦等集中分布，供求量位居全市第二；马街板块2020年在融创、阳光城、金地+海伦堡大盘拉动下，供求量大涨。城市价格高地依然为滇池、度假区及中心板块为代表的资源核心区。03、产品表现100㎡以下占比提升，160万总价以上占比提升。小户型产品受到刚需客欢迎，价格上涨及改善业态占比提升拉高总价。2020年，主城住宅成交以80-130㎡之间的中小户型为主力，其中110-130㎡占比31%、80-110㎡占比37%，刚需、刚改依然为市场主力。相较去年，100㎡以上面积段占比多为持平或下降。2020年，昆明主城住宅成交以120-180万元总价为主力，占比42%，其中140-160万总价占比15%。与2019年相比，160万元以上总价段占比均提升1个百分点。04、开盘去化推盘量、认购率为近三年最低。二季度、9月、12月结合市场需求释放节点，集中推盘，普遍效果一般。2020年受到市场客观经济环境因素，整体推盘量较去、前年有明显下降。集中推盘在二季度、黄金销售期9月份、年末12月份，市场客户观望情绪加重，多蓄客不足，去化效果一般。年均认购率亦下滑至近三年最低点，较上年下跌5个百分点。榜单解读1入榜门槛TOP5、TOP20房企在竞争驱动下，门槛提升。TOP6-10由于房企规模整体性收缩，门槛下降。2020年，部分房企年度业绩缩水，昆明各分段上榜门槛中，TOP10门槛下降9.58亿元，降幅达到15%。主要由于部分主力项目清盘或进入尾盘期，企业新货包审慎入市，新上榜房企业绩增长有限，进而导致门槛降低。TOP5、TOP20在激烈市场竞争中，上榜门槛分别上涨10.42亿元、2.75亿元。2房企集中度TOP20市占率达九成，年度同比上涨9.42%，品牌房企加速瓜分市场，强者恒强状态持续。TOP20房企集中度高达94%，较上年提升近10个百分点，品牌房企瓜分市场状况日益突显。房地产平稳发展周期后，强者恒强，大型、品牌房企持续发育，中小房企生存、利润空间不断缩小。在经济不利环境中，收并购、破产、转型成为中小房企生存选项。3业绩贡献整体郊县业绩占比16%。TOP5尤其恒大郊县业绩突出，TOP6-TOP10郊县市场尚在发育，TOP11-20多深耕主城。2020年在各分段阵容业绩贡献分布中，TOP5房企郊县业绩贡献表现出色，郊县业绩占据TOP5流量销售金额的15%。其中，恒大郊县业绩占比达8%。TOP6-10房企以深耕主城为主，郊县前期项目规模较小，新项目入市时间较短。TOP11-20房企中新城、诺仕达在郊县的文旅、商业项目中表现出色，带动TOP20郊县贡献率达到16%。4房企梯队第一梯队：均为115亿+，强者恒强持续，俊发依然保持龙头位置，融创多元合作模式助力业绩排名上升相较于去年房企业绩来看，融创业绩增长较快，主要得益于其多元合作模式以及货储充足，恒大凭借郊县文旅大盘助力业绩增长排名上升，万科深耕昆明， 中高端改善为主，且热点板块布局刚需刚改产品，但货储减少，2020年业绩有所下滑。俊发以300亿销售业绩高居榜首，较去年业绩小幅上升，融创排名上升至第二位。俊发：本土龙头地位难以撼动，在拿地增储上，重点发力，同时将良好的商誉和与政府沟通能力转化为软实力，在城市旧改方面蓄积优势，从而实现可持续发展。城市布局方面深耕主城的同时，在晋宁、安宁、嵩明均有布局，货储充足。以"俊发城"为代表的主力大盘持续放量，周期性开盘、节点性活动以及业主维护助力业绩再增长，巩固龙头房企地位不动摇。2020年与大益集团联手打造大健康，未来企业多元化发展，未来可期。融创：入滇四年，砥砺前行，凭借企业的营销能力和产品能力取得较好的业绩。在昆明布局城市发展主轴晋宁、安宁，大昆明9个项目在售，最高项目产能超45亿。20年以拿地增储为主，于主城西山区、五华区以及安宁和石林共计拿地约253万方，未来业绩拭目以待。融创前瞻性的多点多元化战略布局，从地产开发+文旅、文化，再到会议会展和医疗康养，以一贯稳健的战略选择和市场判断，前瞻性布局，稳中求胜。其产品力和营销力在逆势中更上一层楼。恒大：与其他房企重仓主城不同，恒大主城郊县分布相对均衡，且由于郊县项目多为文旅大盘，整体业绩优于主城。2020年仅恒大文旅旅游城项目就创造了34亿+业绩，整体恒大嵩明业绩创造近50亿元，郊县区位及文旅价值在恒大操盘运作下得到最大化发挥。第二梯队城投崛起位居第二梯队首位，金地、新城稳居第二梯队第二和第五。房企间业绩竞争差距小。城投新晋入围，排列第二梯队首位。相比去年，第二梯队门槛下滑，且仅有金地、海伦堡和绿地稳居第二梯队。总体房企成交金额集中在50-70亿元，差距较小，名次更迭可能性较大。城投：20年省委、省政府对城投作最新战略定位，依托其在文化旅游、健康服务领域的优势资源，着力构建"文化+土地+开发"、"旅游+土地+开发"及"康养+土地+开发"的三大业务板块，向产业地产商全面转型。将其打造为云南省文化旅游、健康服务万亿级产业的龙头企业，借此，云南世博旅游集团和云南文投集团与城投达成合作。20年以67.27亿元位列第二梯队首位，较去年同比上涨约73%，后续可期。金地：20年凭借金地云海一号高端项目助力业绩增长，叠加合作开发的商置昆悦、玖悦府三个项目共为企业创造81%的销售业绩。此外，于12月联合空港投资和平安不动产拿下空港新区约500亩住宅用地，此次为金地首次空港拿地增储。第三梯队房企差距小，竞争激烈。多深耕昆明主城，凭借单盘成功打造带动业绩。第三梯队中，龙湖在公开招拍挂市场两次溢价拿地增储，高溢价拿地的背后，是龙湖地产拿地速度的整体提升，其后期土地储备充足，目前巫家坝项目（龙湖天璞）已入市，为巫家坝板块在售项目榜首地位，预计明年业绩有望大幅增长。另外，保利东市保利城的面市为其业绩增长带来较好效益，助力保利上升至第三梯队首位，企业目前货储充足，具备三冲二梯队的强劲潜力。后市预测政策端：2020年昆明房地产业除直接受地产平稳运行扶助举措支持外，亦从经济恢复举措中侧面受益。四季度出台预售资金监管、限制商办政策对企业资金流通、项目开发有一定限制。但结合房地产经济对城市经济的的支撑作用，稳健政策引导市场波动，不断优化市场秩序及行业运行环境依然是昆明长期调控方向。投资端：2020年整体土地供应量与往年同期存在差距，房企拿地体量不及预期，但在融资环境受紧、地价走高进而缩小利润空间背景下，2021年投资或将呈现一种有限度的增长。联合拿地开发、参与城改、乃至地州外扩仍为重要考虑方向。市场端：2020年整体市场销售不及去年同期，除了经济环境承压，同时也一定程度受到销售、建设未能按原定计划进行影响。2021年市场正常运转条件下，待售项目集中入市，市场交易体量增长；2020年整体市场价格波动变化小，2021年随市场供应量加大，以及预售资金监管与"三道红线"叠加，价格上涨幅度依然有限。

土地市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”：房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要又直接的影响。昆明市场作为西南区域的开发热土，一线房企纷纷聚集，市场交易活跃，其土地市场更是兵家必争之地。为权威、客观、公正展现房企在昆明市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判昆明市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年昆明房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在昆明市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读2020年全年昆明土地市场综述土地交易“量跌价稳”据焦点研究院统计，2020年全年，昆明市通过公开市场交易的房地产开发用地共257宗，较2019年减少51宗；成交占地面积873.38万平方米，较2019年同期下降4.12%；成交金额685.88亿元，同比下降20.84%；成交建筑面积2417.58万平方米，同比下降21.70%；综合楼面价2837.04元/平方米，同比上升1.09%。2018年至2020年昆明市土地成交情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院整体来看，2020年全年土地交易市场“量跌价稳”，成交金额与建筑面积跌幅大于成交面积跌幅，综合楼面价与2019年基本持平。一方面，受疫情影响，2020年前4月仅有4次土地供应，上半年供应量大幅走低，交易集中在下半年，全年成交量略有下降；另一方面，2020年郊县土地供应量大幅上升，前三季度楼面价同比下跌，但受第四季度海埂片区及市中心部分高价地块影响，全年综合楼面价维持稳定。滇中新区管委会、融创、俊发位居昆明房企拿地面积TOP3据焦点研究院统计，2020年全年，在房企拿地面积中，滇中新区管委会、融创和俊发位居前三位。其中，受滇中新区未来5-10年规划影响，区域内频繁出让大宗土地，也因此滇中新区管委会拿地面积75.50万平方米，位居第一；融创拿地面积69.95万平方米，俊发53.20万平方米，分列第二、三位。对房企而言，昆明处于土地开发期，可供开发土地面积大，土地单价较低。房企的拿地能力与其融资能力、深耕决心和战略考量等多重因素相关，这也导致房企在昆明土地市场上的表现与特点各异。融创、华发、云安置业位居昆明房企拿地金额TOP3据焦点研究院统计，2020年全年，在房企拿地金额中，融创、华发和云安置业位列前三。其中，融创拿地金额72.45亿元，华发与云安置业同为53.12亿元。滇中新区管委会拿地面积虽位居第一，但受地块位置及土地性质影响，成交金额并不算高，排名也相对靠后；华发与云安置业2020全年仅草海片区一次拿地记录，拿地房企系与融创联合创立，所拿地块为融创文旅城项目二期用地，5宗地块成交金额53.12亿元，从单笔拿地金额来看，斥资最多。拿地面积与拿地金额前三的房企中，仅有融创一家房企重合，体现了在优质与高价地块之间，不同房企的获取能力与拿地方向有着显著不同。匹配市政规划与市场需求，房企拿地目标明确昆明未来长时间内都将处于发展期，房地产市场开发前景广阔，近年来不断有外来房企进驻昆明市场，且多数房企深耕布局，匹配市场需求与城市拓展方向，拿地目标明确。两次上榜前三的融创，仅在太平新城便获得土地15宗，用于融创·雁来湖小镇后续建设，拉高其拿地面积；而草海片区与人民西路地块则为其拉高成交金额，人民西路地块已确定开发为融创·春城書院项目，预计2021年年初入市，拿地以来便受到极高的关注，去化效果值得期待。有房企专注主城，有房企外拓开发，也有房企在城改项目上收获颇丰。拿地面积前三的房企中，“城改大户”俊发除在安宁继续布局外，在官渡区、盘龙区拿下了宏仁片区、马家营等城改项目，加上巫家坝晓东片区改造，俊发在2021年或将有多个新项目入市。此外，首次在昆拿地的还有卓越置业，溢价171.7%获取呈贡斗南片区三台山城改项目，溢价率为2020年度最高；12月2日海埂片区一宗城镇住宅用地以17013.4元/平方米的楼面价刷新昆明宅地楼面价记录。2021年昆明土地市场趋势判断土地供应与交易“边缘化”， 安宁成供地主场据焦点研究院统计，2018年和2019年土地供应以主城为主，郊县土地成交占比较低，约为8%，2020年郊县土地供应量大幅上升，安宁（含太平新城）成为毋庸置疑的供地主场，成交63宗土地，成交占地面积248.96万平方米，远超昆明主城其他各区，占全年成交的28.51%。而主城成交仍以官渡区为主，成交占地面积187.08万平方米，西山区成交综合楼面价最高，为5350.48元/平方米。2020年昆明主城各区及郊县土地成交情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院对比安宁及太平新城近三年土地成交情况，2018年至2020年，安宁及太平新城土地成交整体呈上升趋势，在2020年表现尤为明显。安宁2020 年土地成交面积同比增长404.09%，太平新城同比增长202.12%，土地性质以城镇住宅用地为主。究其原因，与安宁及太平新城的地理区位及自然环境资源密切相关，尤其2020年，安宁（含太平）道路交通、商业医疗及教育等各方面配套不断完善，吸引了万达、新城、佳湖等房企入驻，产品以打造低密生态宜居住宅为主，容积率基本在2.0以下。安宁及太平新城2018年至2020年土地成交占地面积，数据来源：昆明市自然资源和规划局、安宁市人民政府、焦点研究院焦点研究院认为，2021年土地供应重心将进一步向郊县偏移，以安宁（含太平）为首的郊县区域将继续成为供地主力；而主城供地继续以可开发面积较多的官渡区为主，随着区域升值，房企拿地或将更加积极。住宅用地供应增加，商业用地持续压缩2020年昆明成交土地中，除去少量教育及文化设施用地，住宅用地成交占地面积为604.65万平方米，占总成交占地面积的69.23%，商业用地占比19.21%，商住混合用地占比11.52%。据焦点研究院统计，2018年至2020年，昆明住宅用地成交呈缓慢增长趋势，而相应地，商业用地规模则持续压缩。昆明2018年至2020年成交土地性质分析，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院昆明商业库存高、去化周期长已是市场的共识。2020年12月，昆明市人民政府办公室下发《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，明确昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房，政策导向及市场现实均指明：加快商业去库存、保障租赁住房成为越发清晰的迫切任务。焦点研究院认为，为配合推进商业、商务办公用房去库存，2021年昆明市土地供应量将持续减少，控制商业用地供应，防止供大于求，从而达到供需均衡的状态。经开区与斗南片区竞争激烈，溢价成交成主流近几年来，昆明土地溢价成交现象凸显，2020年共计有16次溢价成交。其中，官渡区溢价成交次数最多，为6次；其次为西山区和呈贡区，溢价成交次数为3次。从区域综合溢价率来看，呈贡区最高，达58.23%，盘龙区居第二，为14.06%，而官渡区溢价次数虽多，但综合溢价率仅3.95%。溢价情况的差异反映出各区域土地热度的差异，综合来看，经开区和呈贡斗南片区表现最为抢眼。2020年昆明主城各区及郊县土地成交溢价情况，数据来源：昆明市自然资源和规划局、焦点研究院斗南属于呈贡老城区，距离滇池较近，虽只有3次土地成交，但其中2次均为溢价成交，卓越置业所拿地块更是吸引了12家房企竞价。而经开区的卖地火热自2018年便已开始，碧桂园、金科都在片区溢价拿地。2020年，经开区出让的8宗土地中，有4宗为溢价成交，溢价率最高达70%，为旭辉在7月竞得的一宗城镇住宅用地；同样抢手的还有3月的一宗107亩住宅用地，新城、金科、中梁、中南+启鸿、新希望、旭辉等6家房企参与竞拍，最后被新城拿下。斗南片区和经开区均是定位刚需，有大片可供开发地块，发展空间大。经开区作为主城少有的房价不过万片区，整体均价在9500元/平方米左右；斗南片区相对来说区位更加优越，购房需求大，因此楼面价虽不及经开区，但房价却达到15000元/平方米的高位。焦点研究院认为，虽然目前片区配套尚不完善，但4号线通车、众多房企入驻为区域发展带来利好，未来随着配套不断完善，土地供应也将持续放量。而土地供应的增长必会引起住宅供应量的增加，将会加大区域内住宅存量。从片区来看，主城中官渡区土地成交居首位，住宅存量与整体成交量也位居前列，2021年预计将有超10个新盘面市，以会展、巫家坝、新螺蛳湾、经开区等为代表的区域去化将继续维持高位；另一个值得关注的是呈贡片区，近年来发展迅速，住宅与商业存量居高不下，住宅去化呈现供不应求的态势，但商业存量过高，去化缓慢，2021年呈贡片区也将迎来超10个新盘，去化效果值得期待；其次，去化较好的区域还有西山区，住宅去化量接近库存量的2倍，2021年预计新增4个楼盘，入市后售价将接近（或超）2万元/平方米；五华区市中心区域住宅存量低、单价高，去化一直以来较为稳定，其中，位于人民西路上的融创新项目售价将超2万元/平方米，去化效果值得期待；盘龙区整体表现平稳，去化相对缓慢，2021年预计新增11个项目，集中在世博周边区域，含多个城改项目，2021年去化任务略显艰巨。郊县区域中，安宁（含太平）住宅存量将大幅上升，未来去化还需依靠配套及产品质量提升拉动。从房价来看，2020年昆明商品房成交面积、成交套数及金额均有所下滑，唯房价同比增长，加之土地成交价格也呈现平稳微涨的态势，综合来看，2021年昆明房价“稳中见涨”的可能性较高。本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。