科技地产研究报告

文 | Ellie2017年，仲量联行曾预测，未来五年间，全球不动产科技总投资额高达78亿美元，其中48亿美元来自亚太地区。三年后，仲量联行再次发布《构建开放生态，重塑行业价值》房地产科技研究报告，报告重点探究了目前在中国市场房地产科技的类别与应用现状，同时对房地产科技未来在各细分领域的发展趋势做出了预判。在本次报告中，仲量联行并未对房地产科技市场规模做出预测。仲量联行研究部高级董事娄辰在接受PropTech研习社采访时表示，仲量联行原本计划在报告中预测市场规模，但是国内创业市场比较容易出现"一窝蜂"抢风口的现象。“当所有人都一窝蜂的往同样的地方去砸的时候，反而最后出来的效果会不好。它（创业公司）的技术可能是非常优秀的，场景是非常优秀的，但正因为玩家同时出现了太多导致这个市场被做糟了。”在娄辰看来，仲量联行与其“造出”一个几百万亿的数字来让投资人和创业者们莫名激动，还不如让大家把注意力放在场景和技术的探索上面。值得关注的是，房地产企业科技支出预算增幅在10%-30%内的企业数量较两年前有了明显的增多。同时，仲量联行预测，房地产企业对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升；相比之下，由于大数据和云计算等科技的市场普及度已相对较高，房地产企业的新增需求相对有限。此外，娄辰告诉PropTech研习社，地产商投资布局房科技最重要的一个出发点是场景，如今越来越多的地产开发商以及大型企业愿意将自己的场景开放给创业公司。至于房地产科技行业未来发展格局，娄辰表示房地产科技领域必将出现更多房地产和科技企业合资、收益分成等战略合作模式，大型企业、中小型企业和初创企业在科技创新方面各有优劣势，他们将在生态圈中贡献各自的力量。“我不认为未来房地产科技领域会被几大科技巨头垄断，我认为未来能更快拥抱新模式的企业反而会更具有竞争力。”初创企业是房地产科技领域创新的主力军。那么，一家初创公司如果想获得房企青睐，需要具备哪些特质？娄辰表示，初创公司核心团队如果有房地产背景会是一个加分项，此外，房企还会关注初创团队过往经验和服务案例。至于初创公司的知名度，并不是房企考虑的第一要素。“如果一家初创公司上来就说自己的产品或者解决方案可以解决房地产全生命周期全产业链的每一个环节，这种公司基本上就不会考虑合作了。但是如果一家公司上来是说我的产品在某一方面具有一定优势，其实它不需要去证明它是这个领域最优秀的（公司），作为一个潜在的应用者，我们其实反而会更好的去推进合作。” 报告核心要点如下：（1）人性化体验、安全健康、高效运营以及数字化驱动是房地产科技赋能高“韧性”物业的四大要素；（2）中国房地产科技可以分为基础型、集成型、场景型和成长型四大类型，目前基础型科技应用场景广泛，解决方案相对成熟；（3）中国房地产企业对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升；（4）房地产企业科技支出预算增幅在10%-30%内的企业数量较两年前有了明显的增多；（5）基于物联网、大数据、人工智能等新兴技术，物业管理和资产运营方可以依托“数据中台”控制风险、降低能耗，从而实现高效运营；（6）从长远来看，数字化程度的高低将是未来房地产企业竞争力的分水岭，打造“数字化驱动”物业是一个系统性的长期工程。具体来看：1、 房地产科技赋能高“韧性”物业的四要素：人性化体验、安全健康、高效运营和数字化驱动报告显示，通过赋能商业地产项目开发运营周期的各个环节，房地产科技从人性化体验、高效运营、安全健康、数字化驱动这四大维度出发，能够全面提升物业项目的“韧性”，实现长期稳健的价值回报。（1）人性化体验：利用房地产科技提升人性化体验，增加用户“粘性”将成为房地产企业角逐未来市场，实现业务可持续增长的新亮点。例如，业主和物业管理方可以通过图像识别等技术捕捉用户的空间行为特征，结合大数据、机器学习等算法深入挖掘用户需求，从而提供便捷、高效、定制化的增值服务。（2）高效运营：基于物联网、大数据、人工智能等新兴技术，物业管理和资产运营方可以依托“数据中台”控制风险、降低能耗，从而实现高效运营。（3）安全健康：房地产行业正朝着注重健康和低碳的方向发展，绿色建筑已经成为了商业地产行业的风向标。在新冠疫情防控过程中，借助红外线测温系统、清洁机器人、无接触式门禁等房地产科技手段，楼宇的安全健康水平得以在短时间内迅速提升，助力复工复产。在后疫情时代，相关硬件和物业管理标准将逐步从“加分项”转为“必要项”。（4）数字化驱动：从长远来看，数字化程度的高低将是未来房地产企业竞争力的分水岭。打造“数字化驱动”物业是一个系统性的长期工程。房地产企业除了在部署硬件设备和软件系统之外，还需着重提升员工技能、数据整合和工作流程等“软实力”。2、中国房地产科技四大类型：基础型、集成型、场景型和成长型报告基于对超过200家房地产科技公司、房地产企业和相关机构的调研，总结了当前12种主流房地产科技的使用情况，并根据技术特性将其分为基础型（大数据、云服务、人工智能等）、集成型（物联网、建筑信息模型等）、场景型（虚拟现实/增强现实、机器人等）和成长型（5G、区块链、无人机等）四类。中国房地产科技四大类型（来源：仲量联行报告）目前，这四种类型的科技在房地产行业内涉及到的应用场景众多，但应用的深度和广度各不相同。中国房地产科技类型及应用场景成熟度现状（来源：仲量联行报告）其中，基础型科技应用场景广泛，解决方案相对成熟，在租赁销售、资产评估、营销策划、人员管控、园区物流等应用场景已经出现完整成熟解决方案。集成型科技在商业地产行业的应用仍有较大上升空间，在能源管理、环境管理、安防消防、设备维修等应用场景开始出现一部分完整成熟解决方案。场景型科技在房地产行业内的应用存在一定的局限性，目前仅出现在特定领域（如营销策划）或特定空间（如无障碍空间）。成长型科技在商业地产行业的应用仍处于初步阶段，其细分领域市场目前仍是一片“蓝海”，目前仅在园区物流等领域有所应用，出现了一些零散未成熟解决方案。3、房企对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升报告显示，中国房地产企业对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升。相比之下，由于大数据和云计算等科技的市场普及度已相对较高，房地产企业的新增需求相对有限。中国房地产企业对科技的需求变化（来源：仲量联行报告）而对于BIM、VR/AR、机器人等新兴技术的应用，大部分房地产企业尚处于观望阶段。但在后疫情时代，随着远程协同办公、无接触式服务成为“新常态”，基于上述科技的解决方案可能会迎来新的增长点。从长期来看，随着中国数字化基础设施建设的推进，数据安全法律法规的完善，企业信息安全管理水平的提升，房地产行业对新兴科技的总体需求有望进一步扩大。从房地产企业科技支出预算增幅来看，仲量联行调研结果显示，房地产企业在科技方面的投入正逐年增加，科技支出预算增幅在10%-30%内的企业数量较两年前有了明显的增多。4、房地产科技赋能中国商业地产各类物业市场由于发展现状和趋势各异，对房地产科技的需求和应用程度不尽相同。基于对当前中国办公楼、零售和物流地产市场的分析和预测，报告总结了在各类物业市场中应用较为广泛且符合未来需求的房地产科技解决方案。（1）办公楼：物业管理向空间服务转型，切实提升人性化体验截至2019年底，中国主要城市甲级办公楼累计供应量达7147万平方米，未来两年的供应量有望达到2544万平方米，办公楼市场租金开始面临下行压力。对办公楼来说，代表性的房地产科技解决方案包括智能物管、数字化平台和智能办公。智能物管是包括楼宇自动化系统和通信网络设施在内的一系列管理监控办公楼物业的解决方案。完善的中央控制平台还可以集成访客管理、智慧停车、服务式机器人等不同的增值服务。资产管理数字化平台是为办公楼赋能的一系列科技解决方案，其中包括招商营销、租期管理、工作协同、市场分析、估值预测等功能。智慧办公可以根据不同企业租户的办公模式，提供包括空间设计、软装选型、施工监控、工位及会议管理等科技解决方案。（2）零售物业：加强数字化驱动能力，达成个性化消费体验中国主要城市购物中心每年的新增项目数量自2010年起持续攀升，个别城市由于短期供应量过大、项目区位和运营能力不匹配等原因，面临空置率持续走高的困境。对零售物业来说，代表性的房地产科技解决方案包括全渠道营销、数字化运营和消费体验升级解决方案。全渠道营销通过微信小程序、手机应用、网店和网络直播等各种互联网平台，扩大了消费者的辐射范围、大大提高了消费者的参与度，同时积累了会员信息和消费者画像等重要的数字化资产。数字化运营通过收集、打通、分析会员数据、租户销售数据以及物业管理数据等，将消费者、品牌和零售物业项目的信息进行有效整合和分析。随着5G时代的到来，人脸识别、室内导航、机器人导购、无感支付等新兴科技解决方案，将进一步提升消费者的购物体验。此外，结合了VR/AR等科技的沉浸式购物体验或将成为中国零售地产市场发展的新趋势。未来零售地产商的角色不再仅限于场地租赁和物业管理，而应向品牌租户和消费者的“服务提供商”转型。（3）物流地产：精细化、智能化运营，形成高效管理2010年至2019年，中国核心物流地产市场的非保税高标准仓库总体量翻了两番，预计未来两年仍将有近2000万平方米的物流仓储面积入市。对物流地产来说，代表性的房地产科技解决方案包括智慧选址、绿色节能、自动化仓库。智能选址是利用地理信息系统（GIS）从终端市场流通距离、交通便捷程度、配套设施便利性、人力资源保障、消费者群体分布等多个维度量化区位指标以搭建选址模型。绿色节能解决方案主要包括新型环保建材和智慧能耗管理两方面。在选择仓库建筑材料方面，环保建材具备可再生、可循环利用等特质；在能耗管理方面，智慧能耗管理系统不仅能够实时监控设备的工作模式，并能及时发现和处理故障。自动化仓库利用机器人、无人机、自动驾驶货车等新兴科技，有效提升空间利用率和作业效率。但由于目前采购成本高昂，仅有少数资本雄厚的物流地产企业选择在其优质项目内进行部署。科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器。此外，为满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备日益增长的需求，具有前瞻性思维的物流地产运营商预计将在物流科技应用方面持续发力。

近日，高和资本旗下的高和地产科技基金，发布了国内首个Proptech（地产科技）主题白皮书。旨在通过资产数字化，深度赋能实体行业，让更多硬实力的科技企业，在疫情期得到更多“落地生根”的机遇。来自高和地产科技城市更新开源平台，地产科技激发活力高和资本在商业不动产领域总投资超过420亿元，并完成不动产证券化产品（包括CMBS和类REITs）约240亿元。高和地产科技基金（GoCity PropTech Labs）是高和资本下属，国内首个专注于地产科技领域的综合运营平台。包括国内首支地产科技专项投资基金、城市更新科技咨询及专业媒体等功能。GoCity品牌定位为城市更新科技的商业基础设施，力求充分整合行业资源，赋能企业发展，激发行业活力。此次高和地产科技基金投资的“领环”项目（上海山楂互联网科技有限公司），是以人工智能+能源互联网+物联网应用技术为核心的能源AIOT平台，产品以区域综合能源智慧管理为切入点，赋能智慧城市，智慧园区，智慧物业，智慧办公等应用场景，帮助用户实现效益最大化和运营最优化，最终实现人与AIOT协同。数字深运营开启产业资管时代作为该主题基金，高和地产科技基金完成了首个千万级项目投资。被投企业为上海山楂互联网科技有限公司，致力于打造国内领先的基于人工智能的建筑能源AIOT云平台“领环”。来自高和地产科技基金上海山楂互联网科技有限公司自成立以来，已参与多个国内标杆项目，如国内顶尖的腾讯双创小镇、西岸传媒港等。同时，“领环”还是全球最大的设施管理服务商索迪斯的亚太区数字化转型数字支撑平台。此次高和地产科技基金投资领环项目，也意味着对智慧能源细分赛道的强烈关注。智慧能源有着显著的降本增效作用，并能为楼宇管理提供精细的数字化和智能化支持，为未来的证券化趋势打下坚实的基础。所以，作为楼宇智能化与资产证券化的结合点，智慧能源必将站上越来越大的舞台，成为受到全社会欢迎，同时又能实实在在带来经济收益的产业。

仲量联行 供图中新网上海8月18日电 (记者 于俊)全球知名的房地产专业服务和投资管理机构仲量联行18日在沪发布《构建开放生态，重塑行业价值》房地产科技研究报告，认为由房地产企业、房地产科技企业和相关机构共同建立的中国房地产科技生态圈已“初具雏形”，这将加速推进行业的资源整合、效率提升及人才培养等，从而进一步赋能行业的发展与创新。报告指出，房地产科技从人性化体验、高效运营、安全健康、数字化驱动这四大维度出发，提高业主、开发商及投资者应对变化和抵御风险的能力，成为赋能商业地产价值的强大引擎，使得房地产行业对新兴科技的需求显著上升。8月18日，仲量联行在沪发布《构建开放生态，重塑行业价值》房地产科技研究报告。 图为仲量联行绘制的“房地产科技生态圈”。　仲量联行 供图基于对超过200家房地产科技公司、房地产企业和相关机构的调研，报告总结了当前12种主流房地产科技的使用情况，并将其分为基础型(大数据、云服务、人工智能等)、集成型(物联网、建筑信息模型等)、场景型(虚拟现实/增强现实、机器人等)和成长型(5G、区块链、无人机等)四类。在重点探究了中国市场房地产科技的类别与应用现状的基础上，更对房地产科技未来在各细分领域的发展趋势做出了预判。——办公楼的科技解决方案包括智能物管、数字化平台和智能办公。通过物联网、大数据、人工智能等科技手段打造的解决方案，可以节约物业管理成本、提升运营效率、打造产品服务差异化。——零售物业的全渠道营销、数字化运营和消费体验升级解决方案备受青睐。未来零售地产商的角色不再仅限于场地租赁和物业管理，而应向品牌租户和消费者的“服务提供商”转型。——物流地产以智慧选址、绿色节能、自动化仓库为代表的解决方案将得到更多关注。科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器。为满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备日益增长的需求，具有前瞻性思维的物流地产运营商预计将在物流科技应用方面持续发力。仲量联行认为，中国有望成为率先开启5G时代的国家之一，这意味着物联网和人工智能的发展将驶入“加速带”，技术应用的边际成本也将迅速降低。由房地产企业、房地产科技企业和相关机构共同建立的中国房地产生态圈“初具雏形”，房企对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升，支撑智慧城市、新基建、可持续发展等项目的房地产科技或将得到更快速的发展。从长期看，随着中国数字化基础设施建设的推进、数据安全法律法规的完善、企业信息安全管理水平的提升，房地产行业对新兴科技的总体需求有望进一步扩大。仲量联行大中华区首席执行官冯建强表示：“商业地产通过科技创新驱动转型升级的时代机遇已经到来，房地产科技能够提升物业‘韧性’，应对市场潜在风险，以实现资产价值的最大化。”(完)

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

随着利好政策的陆续出台和市场大环境的优化，中国科技企业正逐步从市场追随者发展为行业领军者，其对办公空间的需求也随之增长。据仲量联行预测，至2020年的一线城市甲级办公楼新增需求中，科技企业的占比将达到27%。仲量联行最新发布的《办公楼市场 X 科技企业》研究报告对科技企业的办公空间需求特性进行了深度分析和趋势展望，为科技企业的不动产策略制定提供了参考，亦为房地产市场的不同参与者在此科技红利下如何准确把握市场风向带来了诸多有价值的借鉴。应势而谋：科技企业办公需求升级，开拓未来市场增长机遇在全国层面，科技全产业链的构建以及传统行业对科技创新能力的投资为这一产业办公需求的全面增长创造“沃土”；在城市层面，科技龙头企业开启战略性扩张，突破北京、上海、深圳、杭州和广州等传统科技中心城市，催生了更多对二线城市的办公需求。注：二线城市包括成都、重庆、武汉、南京、杭州、苏州、西安、天津、青岛、大连、沈阳、郑州、无锡、宁波、长沙和厦门。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示：“有鉴于此，仅仅参考市场形势已无法满足科技企业快速扩张对办公策略规划的要求，数字驱动的办公空间解决方案对优化其不动产决策而言变得愈发重要，成为房地产市场参与者探索科技价值机遇的新窗口。”谋时而动：权衡市场及成本驱动因素市场扩张和成本控制是科技企业选址决策的优先考量要素。与之对应，报告通过结合市场驱动因素和成本驱动因素，构建了科技企业不动产选址模型——根据企业特性为两类因素的各项指标施以不同权重，代入实际市场数据得出具体指数——由此洞悉科技企业在不同阶段选址偏好的变化，亦可为不同类型科技企业解析其特定布局路径。以报告设立的城市选址模型为例：科技企业在设立总部和分公司时，主要依据市场驱动因素的表现来选择城市；而当科技企业在进行规模化扩张或部署后台部门时，成本驱动因素成为了其决策重心。仲量联行华东区研究部总监黄璐表示：“科技企业不动产选址模型不仅适用于城市布局，亦可根据企业的各自特性通过调整参数指标应用到城市内部的板块选址中。根据科技企业发展阶段的不同，对市场和成本驱动因素施加不同的权重，有助于制定高效灵活的办公布局和选址决策，从而更有效地推动其商业战略及目标的实现。”把握科技企业办公需求阶段性特征此次报告还通过对全国110多家科技企业的办公空间需求调研——其中覆盖芯片开发、5G等深科技企业以及互联网平台和游戏开发企业，发掘出科技企业在初创型、成长型、成熟型三个阶段的不动产需求与策略特征。初创期——不动产决策优先考虑灵活性。成长期——保持增速与品质升级的重要性提升。成熟期——整合办公空间及新设研发中心的需求显著增长，开始关注自用物业和土地的购置。乘势而上“唯快不破、自我颠覆”是科技类企业的显著特征。快速经历初创期、成长期和成熟期决定了科技类企业在这三个阶段对于不动产需求的不断演变。无论是运用以未来为导向的系统化不动产策略还是通过数字驱动的决策流程，满足对于“快”的需求将成为科技类企业关注的重点。科技类企业可以通过优化不动产策略来支持公司的战略发展。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“科技类企业有着独特的对于各类型办公物业的多元化混合需求。同时，科技类企业由市场及成本驱动的全国布局正在深刻地影响着中国办公楼市场的需求格局。对于拥有跨城市、跨类型资产组合的房地产业主来说，需要考虑迎合大势，为科技类企业提供综合性解决方案。”

原圈科技入选「2020爱分析 · 中国房地产数字化厂商全景报告」覆盖7大场景房企降本增效压力凸显，亟需借助数字化手段实现精细化运营转型，这一趋势势不可挡，也让很多优秀的数字营销公司显露头角。近日，爱分析发布了《2020爱分析·中国房地产数字化厂商全景报告》，报告中爱分析定义了21个房地产数字化场景，主要涵盖房地产开发、房地产运营、物业服务、中介服务等产业价值链，同时根据调研选出在这些应用场景中具备成熟解决方案和落地能力的代表厂商。其中，原圈科技以覆盖地产数字化7个场景，入选《2020爱分析中国房地产数字化厂商全景报告》！包括营销与用户运营、线上售楼、销售管理、渠道管理、数字楼盘、数据分析与可视化、营销获客。1、营销获客方面随着房地产交易的线上化渗透和客户对服务体验需求的升级，以及线上平台流量成本的增长，中介服务机构需要建立线上营销获客渠道，提升获客能力；同时需要借助数据化客户洞察以及小程序等私域流量运营工具，降低获客成本；此外，还需要借助智能外呼、VR/视频看房等工具提升展业效率和客户体验。原圈科技能够提供成熟的数字化营销产品，帮助中介服务企业建立广告投放、小程序门店、智能外呼、VR/视频看房、智能名片等营销获客系统工具和运营能力；能够为中介服务企业提供精准、较低成本的流量。2、线上售楼方面随着消费者购房线上化，营销部门需要拓展线上营销渠道，借助工具实现从营销到交易的线上收录全流程闭环，并构建线上渠道运营能力。原圈科技能够提供AI线上售楼系统解决方案，全流程服务客户，全角色赋能项目，强大的AI获电获客能力，实时分析和洞察。3、销售管理方面营销部门面对更大的业绩压力和更加多元化的销售方式，需要为销售人员提供数据化、智能化的工具赋能，提升销售人员的效率；同时通过管理和销售行为分析，提升销售管理效率。原圈科技能够提供多样化的销售赋能和管理工具，产品具备较强的易用性。4、渠道管理方面随着项目去化压力的增强，营销部门更多地对接经纪公司、全民营销平台等多种外部销售渠道。原圈科技能够提供功能完善的CRM案场管理系统、AI人脸识别案场风控系统等解决方案，并具备功能完整性和灵活可用性。5、数字楼盘方面营销部门需要通过VR数字楼盘等大量可视化、数字化的营销内容，支撑多种线上营销渠道的产品推广，并增强线下案场营销的互动性和展示效果，同时需要提升内容生产效率。原圈科技能够提供易用性强、视觉效果好的数字营销内容生产工具和内容素材集成平台。6、数据分析与可视化方面随着开发商业务经营向数据驱动的精细化运营升级，业务部门管理层、数据分析师等需要强化数据意识和数据分析能力，更多地基于数据辅助经营决策，需要敏捷易用的分析报表、可视化看板、管理驾驶舱等工具。原圈科技能够提供功能全面、易用性的可视化大屏数据分析与可视化产品，并结合对房地产行业的业务场景理解能力和服务经验帮助企业进行数据治理和构建数据分析指标体系。7、营销与用户运营方面随着房地产市场的供需关系向买方市场转变以及开发商对项目回款需求的增强，营销部门需要提升主动营销获客能力，并且消费者购房行为线上化加速，营销部门需要积极拓展线上渠道。原圈科技能够提供具备营销和用户运营解决方案，帮助开发商实现客户洞察、持续运营等营销全流程的数字化升级，提升营销效果。此次入选是对原圈科技在地产数字化领域的认可，也是我们不懈努力的动力与方向。截至目前，原圈科技先后与碧桂园、金地、中海、保利、龙湖、万科等知名品牌达成合作。未来，原圈科技将保持赤子之心，不断超越昨天，为中国高净值行业打造更好的营销服务做出贡献。

一份最新的调查报告显示，科技和房地产仍是主权财富基金投资的首选行业。近日，IE 商学院的主权财富实验室以及与西班牙出口和投资 (ICEX) 合作的 IE 基金会联合发布了《2017 年主权财富基金报告》。该报告显示，在2017年的投资中，科技、房地产仍占据相当一部分比重，分别为26.1%和23.9%。另外，金融位列第3，比重为17%。地产投资热点转向物流仓库和学生公寓不过，一些行业变化正在发生。以地产业为例：该行业的投资正从摩天大楼和高端酒店转向其他类型的房地产。根据报告，在2016和2017年，主权财富基金在地产领域最大的交易并非伦敦、纽约或巴黎那些豪华的酒店、地标性的高楼，而是欧洲那些商业仓库。在商业仓库领域的交易额高达数十亿美元，甚至上百亿。比如说：2016年12月，新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC) 以25亿美元收购欧洲物流地产公司P3 Logistic Parks。这是那一年欧洲规模最大的地产交易。仅仅时隔半年，中国投资有限责任公司（China Investment Corporation）又以140 亿美元的价格收购了物流巨头 Logicor，这是该行业历史上规模最大的交易。另一个吸引主权财富基金的房地产市场是学生住房。新加坡和阿联酋最大的酋长国阿布扎比的基金正在美国、英国和德国等国的大学校园建造和收购学生公寓。欧洲拥有最大的单一主权财富基金报告称，最大的单一主权财富基金仍然是在欧洲。 2017 年，挪威主权财富基金在投资方面突破了万亿美元大关，成为无可争议的领先者。除了充当资产管理等工具之外，主权财富基金也可以在进行战略性资产配置时考虑与气候相关的标准，从而对绿色经济产生强大的影响力。在挪威，这一点体现得尤为明显。挪威的主权财富基金通过加大在绿色基建、农业和可再生能源等领域的投资力度，来支持该国经济向低碳型过渡。另一个值得关注的国家是沙特阿拉伯。沙特主权财富基金公共投资基金(PIF)此前鲜为人知，但是2017年动作频频，颇为外界关注：一是与日本软银集团合作，组建一个全球最大的科技投资基金，规模接近1000亿美元；二是与美国私募股权巨头黑石合作投资美国基建，初始规模为400亿美元，最终将超过1000亿美元。报告也显示，中国主权财富基金也在多个领域进行了投资。2017年，中国投资有限责任公司除了收购物流巨头 Logicor之外，在基础设施领域还参与收购了多个公司，比如说：澳大利亚物流基建公司Asciano、澳大利亚墨尔本港（Port of Melbourne）、南美天然气公司Nova Transportadora do Sudeste SA 等。“主权财富基金行业日趋成熟，并且专注于长期投资，”IE 的主权财富实验室负责人、上述报告的作者之一哈维尔卡帕普(Javier Capape)表示：“物流地产、学生住房以及与气候变化相关的交易可能是基金长期投资的重点领域。”

来源：中国房地产报焦玲玲 黄俊鹏/文绿色、健康和智慧，是2019年房地产企业产品差异化发展的三大主题。从中国金茂的金茂府2.0，朗诗地产的熙华府，葛洲坝地产用5G科技打造的中国府，当代置业发布的国内首座装配式模块化净零能耗健康集成住宅体系“恐龙3号”，金科集团的“生命建筑”，到旭辉集团的第六代产品CIFI-6，无一不深刻地诠释着以人为本的产品理念，闪耀着绿色和健康的智慧。《2019年度中国绿色地产发展报告》从绿色建筑、健康房地产、地产科技以及绿色供应链四个角度概述了我国绿色科技地产在2019年的发展状况。上述报告在2019年12月4日由中国房地产报、中国住交会组委会、中国房地产网、中房智库主办的“绿中国·芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会” 平行论坛——2019中国绿色建筑产业链峰会暨中国建筑设计院长论坛”上独家发布。━━━━绿色建筑：房企绿色开发的意愿有所下降时至今日，绿色建筑理念的推广和普及已经基本完成，即使目前绿色建筑实际建成的项目数量仍然偏少，但无论是消费者还是房地产开发企业，对于更高品质建筑的追求丝毫没有停步，基于绿色建筑、高于绿色建筑的新建筑类型纷纷涌现，作为传统设计业务的有益补充、房地产开发企业技术辅助角色的绿色建筑设计咨询机构，自然不会错过行业发展的新热点、新方向，今年，在行业内已经形成明显趋势的发展方向如下：房地产企业绿色开发竞争力首次下滑在严厉的调控政策下，房地产企业对绿色建筑的态度两级分化，全行业PRIMB值（绿色开发竞争力指数）整体有所下降。相对于2018年，绿色开发竞争力前10强得分均有所下降，平均值从2018年的75分降到2019年的72分。值得注意的是，这是中房报绿色地产研究中心有记录以来（过去9年），房企绿色发展竞争力首次下滑。受国家对房地产行业调控政策的影响，限价限售，流动性受限等因素导致企业对开发成本分外敏感，较大程度地影响了房地产企业投资绿色技术研发，申报绿色建筑评价标识的意愿。另一方面，受绿色建筑新国标实施的影响，不少房企放慢了申报绿色建筑评价标识的节奏。本研究团队建议政府不仅要因城施策，也需要“因绿施策”。对积极发展绿色建筑的房地产企业在融资、限价、批地、销售等环节予以照顾，对申报高星级绿色建筑予以补贴。或尽快落实绿色金融对发展绿色建筑的支持政策，无论是直接惠及消费者，还是间接降低开发成本，都有助于房地产企业以更加积极的姿态申报国家绿色建筑评价标识，投入更多资源用于绿色技术的研发和应用。近零能耗建筑渐行渐近《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）国家标准的发布以及《民用建筑节能管理规定》的修订，标志着我国建筑节能工作将进入一个全新的水平和发展阶段。从标准内容、文件内容及发布意义的论述，可以看出我国建筑节能工作的深入推进已经箭在弦上，标准的发布和各地示范项目的建成使用，给更高要求的建筑节能工作提供了有力的支持，在征求意见结束后，相关工作的推进将迅速提速，这将给全国各省市地区的建筑节能设计咨询工作带来非常直接的影响和冲击，而这种影响同样会波及建筑材料和部品生产企业。当然，行业水平的提高对行业内参与者的影响从来都是一体两面，对于产品性能平庸的企业来讲，稳健经营的日子所剩不多，但对于产品性能卓越的企业来讲，则将迎来高速发展的春天。绿色建筑标准全面升级如果要列数今年绿色建筑行业最有影响力的事件，《绿色建筑评价标准》修订版的发布无疑是当之无愧的第一。早在该标准批准发布之前，征求意见稿在业内已经引起了广泛的讨论，反馈回来的修改建议多达一千余条，从基本规定到框架设计，从条文设置到评价要求，每一处变动都牵动着行业参与相关方的神经。综合来看，大家对标准修订版关注和讨论的焦点主要是以下三个问题：第一，评价节点的变化；第二，全装修的要求；第三，评价材料的要求。以上三个问题，仅仅是标准修订后影响比较大、特征比较明显的三个变化，具体的条文要求以及随之带来的难度提升，才真正构成了标准修订版实施的门槛。然而，即便是标准修订后申请星级标识的难度有很大提高，我们依然要坚定不移地推动标准修订版的落地和实施，唯有此才有可能实现绿色建筑的高质量发展，也唯有此，才能在政策面大力提倡和支持的情况下，保持行业的健康、有序、持久的发展。━━━━健康建筑：健康房地产快速发展健康房地产的快速发展已经具备良好的市场基础，可以说健康建筑正是下一个风口。其原因简单讲有三个方面，分别是有政策、有需求、有供给。先说有政策。国务院早在2016年就发布了《“健康中国2030”规划纲要》，提出了健康中国建设的目标和任务。今年6月，国务院又发布了《关于实施健康中国行动的意见》。意见明确了三方面共15个专项行动。随后在国家层面成立了健康中国行动推进委员会，制定印发《健康中国行动（2019——2030年）》，细化上述15个专项行动的目标。“健康中国2030”战略的落实和实施，必将大幅提高国人的健康意识，有利于被动房、防霾房理念被消费者接受，极大利好朗诗、当代、金茂等高科技绿色住宅开发企业。其次，有需求。根据《2019全球健康趋势报告》显示，American Lives进行的名为“健康调查”的研究，揭示了消费者对健康生活方式的房地产和社区有很大兴趣。该研究调查了有代表性的美国家庭样本（收入超过7.5万美元），其中25％的受访者对健康社区非常感兴趣。由朗诗集团、朗绿科技等联合发布的《2018室内居住环境健康舒适体验评价指数报告》显示，为提高室内居住环境，大众平均采取主动调节措施7.2个，购买相关设施设备4.1个。采取了各类调节措施后，大众对室内居住环境健康舒适体验评价指数为59。体验痛点包括PM2.5、湿度、水垢、室外噪音、建筑/装修材料异味。同时，为了进一步改善室内居住环境，大众平均愿意支付7932元/年。最为重要的是消费升级的带动。据2017年发布的《中国绿色地产发展报告》，消费者在购房时，优先考虑的事项已经从节能（2011年）变为舒适和健康。上述调研结果表明，建筑领域的健康需求确实存在。而后，有供给。从2017年3月中国的健康建筑标准启动至今，已有38个项目获得了中国健康建筑标识评价证书，总建筑面积约350万平方米 。整个亚洲地区，有630个项目申报WELL认证，建筑面积1649万平方米，WELL AP专业人士已达3745人。━━━━科技地产：房地产业对科技产业的主动适应一直以来，房地产一直处于对新技术的渗透和利用水平最低的行业，但是，随着信息化技术的不断深化，各行各业的不断渗透，领跑在前的行业诸如医疗、汽车、政务等在信息化技术的支持下向着高效率、低成本、广覆盖的不断进步，房地产行业这个庞大的巨人也开始蠢蠢欲动，因为这些公司越来越意识到房地产技术（PropTech）会影响公司为客户提供服务以及吸引和留住顶尖人才的能力。反过来，科技公司也开始了解房地产的运作方式，以便提供能够解决房地产行业难题的产品和服务。2017年8月万达创新加速器成立，主要关注来自新零售、AI人工智能、BigData大数据、IoT物联网、AR/VR/MR虚拟现实、ToB企业应用、IT基础设施和BIM智能制造等八大领域的创新项目。2017年，凯德发起科技创新大赛，加速实体经济与科技企业的融合发展。凯德科技创新大赛围绕未来生活休闲、办公和居住三大应用场景，面向全球科技创业精英团队征集智能化解决方案。2018年11月，龙湖集团与Plug and Play签订战略合作协议，就未来在地产科技领域的战略合作达成共识。Plug and Play是美国亚美迪集团(Amidi Group) 旗下全球顶级的科技创新生态平台，拥有多个垂直领域的加速经验，是全球成立最早、规模最大的加速器之一。以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心也纷纷自建商业科技公司，有的增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。对房地产行业来说，在不同的业务环节，采用恰当的信息技术或产品可以针对不同的嵌入对象和过程控制对象进行信息化智能化的升级，来改进业务内或业务之间各干系组织和岗位人员相互交互的方式，以便提高交互的明确性、效率、灵活性、覆盖范围和响应速度，并降低成本和风险，最终实现房地产行业的“数字化”“智能化”武装。5G将推动房地产行业产生快速而深刻的变革5G技术的广泛应用将推动房地产行业产生快速而深刻的变革，尤其对于住宅地产、商业地产和产业地产的走向产生深远的影响。5G对房地产行业的影响可概括为以下几个方面：第一，房地产估价模型和租金价值。第二，智慧建筑得以实现，海量数据将被产生和追踪。第三，更快地响应并更轻松地解决物业问题。第四，为所有者和管理者提供更好的数据存储解决方案。第五，5G的性质意味着它将实现对移动智能设备的超高精度GPS跟踪。5G会带来室内寻路和使用分析的新时代，这可能会给商业房地产行业带来巨大的好处。第六，为居民提供更好的网络服务。区块链技术提升房地产交易效率区块链是分布式数据存储、点对点传输、共识机制、加密算法等计算机技术的新型应用模式，是一种通过去中心化和去信任的方式集体维护一个可靠数据库的技术方案。区块链技术可以大大地提高交易效率，减少交易成本，总体而言，区块链技术在房地产行业最具潜力的应用可以概括为以下五个方面：第一，交易前更快速、精准的供需匹配。第二，区块链带来的不需要第三方验证的智能合约，将有助于加快交易前的尽职调查。第三，更轻松，更便捷的租赁管理和会计流程。第四，更加简化和透明的交易流程。第五，更好的财产维护程序。数据驱动的分析方法将优化房地产的投资决策流程房地产公司长期以来一直根据直觉和传统的回顾性数据进行决策，尤其是在了解用户需求方面，传统的问卷调研已经无法准确地反映用户真实的需求，尤其是“90后”用户的新需求。作为互联网的原住民，“90后”一代已经登上历史舞台，即将成为社会的中坚力量。充分理解客户群体的需求，对于房地产企业的产品定位十分重要。大数据驱动的分析方法可以解决这一问题。在房地产交易网站上，大数据已经通过优化消费者搜索来改变房地产行业，在房地产网站上向潜在的买主和卖主提供建议。在房地产中利用大数据可以使客户与他们所需的房屋匹配。比如客户需要多少间卧室，最适合的邻居，负担能力，周边的学校，潜在的商业地产租金，位置和社区等信息。人工智能也将有助于向消费者传递有关房地产交易和趋势的信息。大数据分析可以帮助连接买家的需求并提供社区人口统计信息，比如犯罪率，教育程度，生活质量标准，空气污染状况，民族构成，人口增长趋势，就业机会等。反之，房地产代理商也可通过使用大数据来了解和改进如何定位潜在买家。最新的工具允许利用Python交叉混合和匹配不同的值和数据集来分析复杂数据，而后通过呈现相关性和趋势将其可视化。除了上述传统的房地产交易数据，社交媒体数据、用户行为数据、医疗数据、教育数据、电器数据、消费数据，以及海量的图片数据（所谓“另类数据”）等对于房地产业而言非传统大数据的应用，也将改变房地产业传统的投资决策和设计决策流程。━━━━绿色供应链：智慧产业蓬勃发展装配式建筑高速发展，市场潜力巨大根据国家装配式建筑发展目标，2020年，我国装配式建筑占新建建筑面积的比例达到15%，2025年达到30%，2018年我国装配式建筑占比约为14%，则未来近年平均每年提升2个百分点。根据住建部发布的装配式建筑造价参考依据，以2230元/平方米（考虑到技术水平上升和物价提高对价格水平带来的不同影响，假设未来几年造价不变）为基础，以房地产新建建筑面积替代城镇新建建筑面积进行测算，及至2024年我国装配式建筑市场规模将达到12000亿元以上。住宅全装修产业在争议中前行2017年住建部发布的《建筑业发展十三五规划》明确提出了 2020 年全装修占比达到 30%的目标，截至目前，全国出台全装修政策的省市达到 18个。建材类和硬装家居是精装房标配，配套率在 99%以上。目前，我国精装房渗透率仅为 20%，相比日本、欧美等发达国家，我国精装修行业仍处于起步普及阶段，部分家居消费需求由零售端向工程端转移。截止到2018年底，全国颁布涉及精装修/全装修的各类政策累计超过80次，覆盖26个省区市，华东、华中颁布政策最频繁。受“限价”政策的影响，全装修（房地产企业称之为“精装修”）质量问题引发了消费者广泛的投诉和纠纷。尽管如此，因全装修的环保特性，国家在推动住宅全装修方面的决心并未动摇。智慧产业蓬勃发展智慧停车。“停车难”已经成为中国不可忽视的社会问题，传统的停车位管理不当，造成停车位空置率现象突出，为提高停车位空置率，兴起了智慧停车管理模式。当前停车资产管理等智慧停车产业正处于上升阶段，市场需求量大。中国停车资产存量规模超过2万亿元。智能门锁 我国智能门锁的市场占有率较低。截至2019年1月，我国4亿家庭智能锁渗透率仅仅为5%左右，3000万套B端运营的租赁公寓渗透率为10%左右，而欧美家庭智能锁的渗透率35%，日韩为60%。在相对好的华南、华东、西南市场，智能门锁的市场占有率还不到10%，最好的约6%左右，其它地区基本低于4%，表明当前我国智能门锁虽然发展快，但仍然有很大的增长空间。智能坐便器 在中国，只有0.1%的家庭使用智能坐便器，智能坐便器在中国仍处于起步阶段。据公开资料显示，2020年，我国智能马桶市场将达到800亿元，巨大的人口基数，仅仅一个点的增长，将释放巨大的市场需求，被业内人士认为是家居行业的一个新风口。智能家居 我国新建住宅中只有10%左右的项目会安装智能家居系统，同时每套房子的智能家居投资水平在5000元左右，远远低于韩国、日本、新加坡8000美元左右的水平。2017年中国智能家居市场规模为3254.7亿元，其中智能家电占比高达86.9%。预计未来三年内市场将保持21.4%的年复合增长率，到2020年市场规模将达到5819.3亿元。详细内容请参考《中国绿色地产发展报告》（2011~2019）（此文刊于中国房地产报12月30日14版 责任编辑 焦玲玲）流程编辑：曹冉京

来源：华夏时报原标题：中国社会科学院财经战略研究院 中国房地产大数据报告首发（2019）主笔：邹琳华 王业强 吕风勇为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年1月 -2019年10月纬房指数监测分析的基础上，运用大数据挖掘分析方法，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了《中国房地产大数据报告（2019）》。本报告同时也是2019年各期《中国住房市场发展月度分析报告》的年度总结报告。一、2019住房市场运行动态1．核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年，核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月，核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹；2019年5-7月，“小阳春”逐步消退，核心城市房价涨速下降。2019年8-10月，市场进一步趋稳，核心城市房价稳中略降。2019年10月，核心城市房价同比微涨0.3%，环比微涨0.028%。纬房核心指数显示，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。核心城市房价的季节波动率要大于年度波动率。纬房核心指数还显示，2018年10月，尽管与上年同月相比核心城市房价只上涨了0.3%，但与2019年1月的102.53点相比，核心城市房价累计上涨了3.42%。与2018年1月100点相比，核心城市房价累计上涨了5.73%。纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化，可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期，以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。从二手房成交量指数看，在核心城市房价止涨趋稳的同时，二手住房成交量也冲高回落。2019年10月，10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点，比9月下降了19.89%，但仍比2018年同期成交量指数高出45%。在其它条件不变的情形下，二手房成交量的持续下降，表明短期房价上涨动能减退。十大城市二手住房成交量指数（2017年1月成交量=100）制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。2． 一线城市房价反弹力度较弱，除深圳外其它城市均处于下降阶段从一线城市近一年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，2019年1季度房价反弹力度较弱，后弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。从2019年10月环比变化看，一线城市房价平均环比下跌0.025%。其中北京环比下跌1.33%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大；上海环比下跌0.70%；广州环比微涨0.12%；深圳房价环比上涨1.81%，涨速比上月扩大0.91%。3．准一线城市中天津重庆房价相对低迷，苏州上涨较快但涨势得到抑制从准一线城市近一年的房价走势看，天津、重庆房价相对低迷。准一线城市纬房指数监测显示，近一年天津累计下跌3.78%，重庆累计下跌2.55%。杭州房价基本稳定，近一年杭州房价累计微涨0.66%。苏州房价上涨较快，近一年累计上涨20.71%。从2019年10月环比变化看，准一线城市房价平均环比下跌0.117%，跌速比上月减缓0.473个百分点。其中天津环比下降1.43%，跌速比上月收窄0.1个百分点，房价下跌速度仍较快；杭州环比下降0.11%，比上月减缓0.39个百分点；重庆环比上涨0.87%；热点城市苏州环比上涨0.2%，前期涨势得到抑制。4． 过半二线城市稳中趋涨，部分城市继续下跌从近一年二线城市房价走势看，过半二线城市稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨，昆明、厦门房价也有回升。二线城市纬房指数监测显示，二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，沈阳同比上涨9.79%，南通同比上涨9.18%，昆明同比上涨8.20%，厦门同比上涨8.15%。成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%，年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷，其中青岛同比下跌11.67%，济南同比下跌8.89%，长沙同比下跌6.62%，武汉同比下跌3.9%。从2019年10月环比变化看，二线城市房价平均环比下跌0.008%，涨速比上月收窄0.144个百分点。二线城市中，短期房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、大连等仍有上涨；青岛、厦门、郑州等延续下跌，但厦门的年度涨幅仍然为正；西安、长沙、成都、武汉、南昌等短期市场走势暂处于停滞状态。5．三四线城市房价下跌个数增多，部分城市房价涨速仍相对较快2019年以来，三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响，少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。三四线城市纬房指数监测显示，近一年临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加，其中隐含着未来下跌的风险。从2019年10月环比变化看，三四线城市短期房价总体微跌。三四线城市房价平均环比下跌0.055%，跌幅比上月收窄0.103个百分点。6．分城市群看，2019年珠三角城市群景气度相对较低，长三角城市群景气度相对较高从2019年各大城市群的市场表现看，长三角城市群的市场景气度相对较高，房价上涨城市比例更大，部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快；珠三角城市群的景气度相对较低，房价下跌比例更大，除深圳、东莞等外，广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌，其中肇庆跌速相对较快。环渤海区域房价同比地图显示，京津冀一带，唐山房价同比上涨较快，大连、秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨，而北京、天津，以及河北的张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌；山东临沂房价同比上涨较快，而青岛房价同比下跌约10%，淄博、潍坊、日照等城市房价停滞或略跌。2019年10月主要城市房价同比分布图2019年10月珠江三角洲城市群房价同比分布图2019年10月长江三角洲城市群房价同比分布图2019年10月环渤海城市群房价同比分布图2019年10月中部城市群房价同比分布图7．核心城市住房租金下跌，租房市场景气度下降反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，2019年10月，核心城市住房租金指数为102.74，环比下跌1.16%，同比下跌1.10%。核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后，10月租金下跌速度继续加快。一方面，9-10月属于租房市场淡季，住房租金下跌具有一定的季节性波动属性；另一方面，2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨，但8-10月的下跌态势类似，因而2019年的租房市场景气度要低于上年。纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化，可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期，以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。二、市场形势分析1．房地产融资政策仍然从紧，但房贷利率趋于回落房地产融资仍然受到严格管控。2018年底至2019年初，随着定向降准等货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。在信贷相对宽松的背景下，2019年春季住房市场出现“小阳春”现象，部分城市房价较快反弹。但在复杂的内外部经济环境下，防范宏观风险仍是政策底线，“大水漫灌”的情形并没有出现。房地产相关信贷也仍然受到严格的管控，房地产融资政策环境仍然从紧。这消除了房价进一步上涨的可能性，使得“小阳春”自行消退。利率动态调整机制开启，房贷利率中长期有回落的趋势。2019年8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》，要求商业银行自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。由于房贷利率历来以基准利率为锚，而基准利率又自2014年11月22日再未做出调整。央行此次发布个人房贷利率新规，相当于重启了房贷利率的调整机制。在全球经济存在下行压力的条件下，货币环境总体仍将适度宽松，这意味着市场利率将处于在合理区间的下限。考虑到信贷利率有走低的趋势，在房贷利率形成新规下，既使存在房贷利率加成机制，房贷利率中长期也将趋于下降。但在短期内，房贷利率不会有显著变化。2．土地市场格局或将发生重大变化，但短期不会对房地产市场构成直接冲击土地政策出现重大变革，城乡土地市场并轨改革启动，符合条件的集体土地可合法直接入市。在较长时间内，集体土地无法直接进入土地市场，土地市场的城乡二元分割特征显著。2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，并将于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》首次开辟了集体建设用地直接入市的合法途径。其中，以法律形式明确了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。修改后的《土地管理法》改变了多年来只有国有土地才能入市的单一土地供应渠道，土地市场供应格局或将发生重大变化。短期内，由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限，城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。中长期看，虽然集体建设用地仍然不能用于房地产开发和商品房建设，但通过建设租赁性住房等渠道，集体土地入市也能对房地产市场格局产生重大影响。3．抑制住房投资投机方向未变，但调控政策面临边际性宽松“房住不炒”、抑制住房投资投机的调控政策方向得到坚持。在复杂的内外部经济形势下，中央和相关主管部门领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。2019年4-5月，包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，表明了政府对房价上涨的现实态度。房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性。房地产调控政策不松动，也意味着房价短期难以出现大涨。另一方面，限购、限价政策面临边际性调整的需要。自2010年北京首次推出住房限购政策以来，住房限购政策实施的最长时间已经接近10年。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段，虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用，但是也在一定程度上降低了市场效率。作为短期应急手段，一些城市的限价政策中长期效果也不明确，但对市场效率的影响却较为显著。随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降，部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要。4．经济增速下滑对房价的影响逐步显现，房价上涨预期有所减退经济增速下滑使得房价上涨预期进一步减退，更多潜在购房者的房价预期转向悲观。在全球贸易摩擦加剧的背景下，世界经济前景趋于复杂化，全球经济不确定因素进一步增加。受世界经济大环境及国内结构调整的影响，我国经济增速也不断下滑。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，这将导致市场观望情绪增强，抑制房地产投资投机。2018年底至2019年初，部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段，房地产信贷也有一定松动迹向。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。2019年1季度，全国房价总体回升，个别一二线城市房价出现较快上涨。2019年4月以来，在经济增速下滑的背景下，随着政府“稳房价”决心的进一步明确，以及货币宽松政策短期见顶，房价回升的态势受到抑制，房价上涨预期逐步减退。2019年4月以来二手房成交量和房价整体涨速的下降，也表明市场预期的转变。三、2020重点城市市场预测预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。短期重点城市房价趋降主要原因有：经济增速下滑，城市化动力减弱。经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力。经济增长速度下滑，将导致城市化动力减弱，并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。受外部贸易摩擦和内部结构调整的影响，2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓，城市的人口吸引力相对降低，对住房市场的短期信心也将受到影响。短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。以房地产去库存、货币化棚改政策为触发点的本轮房地产景气周期，房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，一二三四线城市轮动特征明显。但2017年以来，一线城市房价开始由涨转降；2018年以来，部分热点二线城市房价也出现较大下调；2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列。三四线城市房价逐步由升转降，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。在没有新的激发因素出现之前，市场信心难以有效恢复，房价总体趋降。另一方面，房价存在先抑后稳的条件。尽管经济增速下滑，但经济增长的内生动力仍然存在，房价即使下降也仍存在一定支撑。住房调控政策基本见底，调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能。这些因素可能共同促成房价的软着陆。由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡，在总体先抑后稳的背景下，不排除局部较快上涨或下跌的可能性。分城市看：一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨。一线城市作为全球性城市，房价对外部经济环境变化比较敏感，全球经济动荡加剧将对一线城市房价产生一定负面影响；作为科技创新中心，一线城市房价也将受到科技创新企业估值大幅缩水的影响；近期，部分一线城市房价下跌有所加快且成交量下降，短期市场难以有回升的基础；在再城市化背景下，一线城市作为高端人才流入地和高端产业聚集区，房价回调存在一定支撑点，个别城市房价仍可能上涨。二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大。受一线城市房价下跌的传导及短期观望氛围增强的影响，二线城市房价或将以小跌为主。但部分城市发展前景较好、房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨。三四线城市总体下跌。从城市化总体格局看，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三四线城市住房市场可能将先后进入下行阶段。部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价也仍可能上涨。四、基于大数据的城市房价预警预报纬房大数据预警预报系统为国内首个基于大数据与人工智能的房地产预警预报系统。在最新纬房指数监测指数的基础上，基于房价空间传导机制及区域房价相互作用机理建立预报模型。在人工智能等算法模型给出初步风险判断结果之后，通过专家会商评估，给出最终预报信号。需要注意的是，纬房预警预报系统仅为市场短期走势预测，并不一定代表现实已经发生的涨跌。纬房预警预报信号为数学概率信号而非确定性结果，具有一定的差错概率。结果仅供分析市场参考，不直接构成决策及买卖建议。根据监测模型及专家评价，提出以下参考性预警预报：浅红色（一般上涨）预警：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波正红色（较快上涨）预警：无深红色（大涨）预警：无浅绿色（一般下跌）预警：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。正绿色（较快下跌）预警：无深绿色（大跌）预警：无2019年11月纬房大数据预警预报五、存在问题1．高速增长趋于结束，局部市场下行风险增大经过近二十年的快速发展，当前住房总量供应较为充分，住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。虽然有些城市房价已停止上涨，但由于住房供给规模的持续增加，不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。随着供给的不断增长和需求增速下降，部分三四线城市房价存在一定的波动风险。2．房价趋降考验政策定力在“房住不炒”和地方政府稳定房价的主体责任成为政策共识的背景下，住房投资投机需求减退。在当前的内外部经济环境下，只要“房住不炒”的方略能够坚持，不仅房价难以出现大幅上涨，部分城市还将进入买方市场。这虽然有利于降低宏观风险及平抑房价，但也会使一些开发企业面临经营困难。对土地财政依赖较大的部分城市，财政压力也难免增大。这些都将考验城市稳定房地产市场的定力。3．市场下行时，房地产企业延期交房、烂尾及各类市场纠纷的发生概率增大房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式，本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年，由于房价涨多跌少，开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。一旦市场增长停滞或持续下行，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。房地产企业延期交房及烂尾的风险也随之增大。在期房预售制度下，这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市，行业监管力量薄弱，市场下行压力加大，相对更容易出现无法按期交房现象。此外，由于买卖双方对期房权益的理解不一，一旦房价下行，各类市场纠纷案例就会迅速增长。4．房地产企业资金紧张，对市场产生多方面影响房地产企业资金紧张成为常态，这对土地市场降温起了有效作用，也对稳定短期房价起了一定作用。房地产企业资金紧张主要源于两个方面因素：为避免土地市场过热，政策层面对开发企业的融资采取了一定的规范性管控措施，房地产企业融资成本升高；受限购及市场调整等因素的影响，商品房销售增速下降，房地产企业资金回笼出现不畅。房地产企业资金紧张对供给也将产生一定影响。短期内，房企供给能力下降；中长期，开发融资模式将逐步转型，市场供给不会因此发生变化；为了降低资金压力，部分房地产企业倾向于采取缩短开发及销售时间的快周转模式，短期内部分商品房产品的品质有所下降。六、对策与建议1．坚持“房住不炒”，保持调控政策的延续性与稳定性历史经验证明，在城市化发展阶段，出台刺激购房政策必然导致房价的异常上涨，增加市场风险。为保持市场平稳，应保持调控政策的延续性与稳定性，继续抑制住房投资投机，使购房投资杠杆保持在可控范围。限购、限贷等核心的住房投资需求管控政策，仍应保持相对稳定。房地产政策的调整优化应坚守“房住不炒”的底线，坚持避免出台刺激购房政策。坚持“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平，但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾，需要保持充分政策定力。随着“房住不炒”的推进，部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动，这一方面需要保持政策定力，继续抑制住房投资投机，保持房地产市场的持续稳定；另一方面需要加大财政结构转型力度，降低对房地产相关收入的依赖度。2．把好货币供应总闸门，保持房地产信贷规模稳定从宏观看，房地产市场和金融市场密不可分。房地产市场在一定程度上具有货币“蓄水池”的功效，货币供应扩张紧缩是房价大起大落的必要条件。稳定房地产市场，首先需要从宏观上维持货币供应量的相对稳定，避免大水漫灌或过度紧缩。货币政策保持松紧适度，可以为房地产市场的平稳发展和居民家庭住房条件的持续改善创造条件。从微观上看，按揭贷款是达成房地产交易的重要前提，差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。在坚持差别化信贷的前提下，加强对各类融资手段的用途管控，避免借其它用途融资而违规流入房地产市场。从供给侧看，继续维持对开发环节融资的适度合理管控，可以从源头抑制土地相关炒作。为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场，相关金融管理部门对房地产开发环节采取了一定的融资管控措施，有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价。为稳定土地市场预期，从源头抑制土地和房地产的相关炒作，应保持对开发环节融资的适度合理管控措施的稳定性。3． 落实完善因城施策方略，明确地方政府稳定市场主体责任房地产市场属于地域性很强的市场，将城市政府作为稳定房地产市场的第一责任人契合经济规律。此外，因城施策也可以大大降低房地产市场系统性风险发生的概率。进一步明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。对于局部房价的异常上涨，实现及时预警和“露头就打”。房价短期波动较大的区域，还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。严格防止个别城市以“因城施策”之名出台刺激购房政策。将稳定租房市场纳入各地政府稳定房地产市场的重要目标，大力规范租房市场秩序，保护租房者合法权益，防范中介及各类机构试图操控、垄断市场行为，避免租金的异常波动。从各地市场实际出发，增强需求管控政策的弹性与灵活性。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下，可根据市场实际情况对已有的限购、限价等需求管控政策作边际性调整，以适应市场形势的新变化。避免误伤合理购房需求，适度支持改善性住房需求。进一步增强政策针对性，减少“一刀切”式管控。4．完善住房市场监测指标与方法，实现对市场风险的及时预警在政策层面，上级政府对住房市场监测评价指标的单一化，容易诱发下级政府简单调控或虚假调控。有必要对现有的监测评价指标体系加以改进，以促进市场的持续稳定。可以考虑增加住房市场监测指标、完善监测方法，加强二手房监测、成交量监测、舆情监测、大规模摇号等市场异常监测，引入大数据监测、人工智能监测等新方法。及时发现和预判市场动向，实现事前预调，减少事后调控。与股市等资本市场相比，房地产交易属于低频、大额交易。房地产市场的规律性、可预判性相对较强。加强人工智能、大数据等新技术手段在房地产监测领域的应用，加大对地价、房价、房地产舆情及交易量等的监测力度，实现对市场风险的实时预警。5．稳妥推进住房市场长效机制建设，促进长短期政策目标的均衡协调推进公共服务均等化，缓解住房供求结构性矛盾。房地产需求与城市公共服务息息相关。公共服务的不均衡，不仅表现为不同区域公共服务水平的巨大差异，更表现为同一区域内部公共服务水平的较大落差。公共服务在空间分布上的极不均衡，是导致住房结构性短缺的重要原因。这需要优化各级政府的财权与事权划分，大力推进基础教育、医疗、公共交通等公共服务的均等化。通过公共服务的均等化，平衡住房需求的空间分布，促进存量住房资源的有效利用。大力发展租房市场，实现租购并举。发展租房市场是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。长期以来，租房市场被政策所忽视，租房者权益未得到很好的保护。进一步落实租购房同权，建立健全住房租赁相关法律法规，增加租赁住房土地供应，完善租房市场监测体系，促进住房租赁市场发展。深化土地市场改革。以用途管制为基础，推进城乡土地市场一体化，为建立多主体供应的住房供应体系垫定基础。促进地方财政结构转型，降低城市政府对土地财政的依赖度。分类推进地方政府投融资体制改革，转变地方政府高负债发展模式，是稳定房地产市场的必要条件之一。从保护购房者权益出发，因地制宜稳妥推进住房预售制改革。随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳，房地产企业短期资金压力将迅速增大，期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下，这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市，购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定，有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。建立房地产政策的综合协调机制。房地产市场的稳定涉及金融、土地、住房、财税、教育、交通、发展规划等多个部门，房地产市场的变动同时又会与金融市场及宏观经济发生联动。这需要加强宏观政策的综合协调，实际统一目标齐抓共管，避免重要宏观政策的出台与稳定房价目标相背离。纬房指数（原大数据房价指数BHPI的升级版本）为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数。通过新技术的应用，纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数，目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数，142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数，每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度，同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数，纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。报告撰写人：邹琳华中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房市场发展月度分析报告》主编王业强中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编吕风勇中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编数据整理：叶冰阳中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 研究助理数据支持：住房大数据联合实验室58安居客房产研究院