科技地产行业研究

近日，高和资本旗下的高和地产科技基金，发布了国内首个Proptech（地产科技）主题白皮书。旨在通过资产数字化，深度赋能实体行业，让更多硬实力的科技企业，在疫情期得到更多“落地生根”的机遇。来自高和地产科技城市更新开源平台，地产科技激发活力高和资本在商业不动产领域总投资超过420亿元，并完成不动产证券化产品（包括CMBS和类REITs）约240亿元。高和地产科技基金（GoCity PropTech Labs）是高和资本下属，国内首个专注于地产科技领域的综合运营平台。包括国内首支地产科技专项投资基金、城市更新科技咨询及专业媒体等功能。GoCity品牌定位为城市更新科技的商业基础设施，力求充分整合行业资源，赋能企业发展，激发行业活力。此次高和地产科技基金投资的“领环”项目（上海山楂互联网科技有限公司），是以人工智能+能源互联网+物联网应用技术为核心的能源AIOT平台，产品以区域综合能源智慧管理为切入点，赋能智慧城市，智慧园区，智慧物业，智慧办公等应用场景，帮助用户实现效益最大化和运营最优化，最终实现人与AIOT协同。数字深运营开启产业资管时代作为该主题基金，高和地产科技基金完成了首个千万级项目投资。被投企业为上海山楂互联网科技有限公司，致力于打造国内领先的基于人工智能的建筑能源AIOT云平台“领环”。来自高和地产科技基金上海山楂互联网科技有限公司自成立以来，已参与多个国内标杆项目，如国内顶尖的腾讯双创小镇、西岸传媒港等。同时，“领环”还是全球最大的设施管理服务商索迪斯的亚太区数字化转型数字支撑平台。此次高和地产科技基金投资领环项目，也意味着对智慧能源细分赛道的强烈关注。智慧能源有着显著的降本增效作用，并能为楼宇管理提供精细的数字化和智能化支持，为未来的证券化趋势打下坚实的基础。所以，作为楼宇智能化与资产证券化的结合点，智慧能源必将站上越来越大的舞台，成为受到全社会欢迎，同时又能实实在在带来经济收益的产业。

所谓地产科技（PropTech），是“房地产”（Property）和“科技”（Technology）的合成词，专指通过科技解决房地产业内各种挑战与服务交付。其中的最核心的底层手段包括互联网技术、科技金融、数字化运用等。通过这些手段，结合地产生态垂直领域中的应用场景，为地产运营的各个层面实现数字化改造，使得信息和资本的流通更高效、更经济。目前国内地产及城市更新领域中，科技的渗透率仍处于低水平。但以2020年为拐点，地产行业线上化的渗透率未来会大幅增加， 高新技术与房地产行业之间的化学反应也正在被催化。“地产 科技”的概念开始走上前台。市场调查显示，商业地产或地产领域近15%的企业将数字化作为未来企业发展的战略选择，这些企业多为头部企业。调查也显示人工智能（71%）、数据分析技术（62%）和5G技术（53%）被视为未来五年影响商业地产行业的关键技术。可以说，地产科技在国内的爆发已是指日可待。获取完整版白皮书，请后台回复“地产科技”……………… ………………点图精读版权声明：文章以学习交流为主，素材综合整理自网络，侵删！

来源：新华网新华网北京11月3日电（聂静）近年来，房地产行业进入存量化和高质量发展阶段，从开发、营销、服务到产品，科技正在重塑房地产行业的各个环节。“房地产行业未来必将向服务品质提升方面转型，而科技则将推动房地产业数字化全面升级，助力提升服务品质及运营能力”。全联房地产商会会长特别助理，富力集团副总裁、北方区董事长张辉在国际未来地产峰会上表示,房地产行业应当主动的拥抱科技，积极的寻找新的赋能方式来提高应对变化和抵御风险的能力。张辉认为，今年的疫情使得房地产和科技在场景中的应用显著提升，但房地产的科技发展之路依然需要加快明确、开放协作，进一步完善行业标准，整合内外资源，加强跨界交流，促进中国房地产行业真正的走向科技创新的发展之路。全国工商联会员部二级巡视员张世芳在活动上讲到，随着5G时代的到来，房地产行业应以创新思维带动产业调整，房地产产品主动嫁接新一代信息通讯等技术，实现自我提升，推动行业新一轮的转型。“以大数据、云计算、互联网、人工智能为核心，新的数字化革命将给房地产行业带来巨大变化，同时也是一次重大的机遇。以科技创新驱动房地产行业发展，房地产数字化势在必行。”张世芳在会上总结到。与此同时，随着科技公司在地产领域不断的数据分析和应用的进展，商业和住宅地产企业受到的影响越来越明显，创新必将在未来的办公楼宇中扮演更重要的角色。全联房地产商会数字社区分会秘书长崔晓波认为，科技不能代替地产，但是能够大幅的改善和提升管理效率，从而给资产增值，未来的地产创新势必是结合地产、科技和资本三大行业的桥梁。科技在地产领域找到应用场景才有价值。对此，明源地产研究院副院长、存量研究首席专家黄乐在会上举例，比如人脸识别，在以前智慧营销和社区数字化没有做之前，其实很多时候不是应用在地产行业，但现在找到了应用场景，包括门禁、停车场，跟你的管理价值相连，这个科技才能避免成为门面工程，实现它最大的价值。

2018年，我国的城镇化率达59.58%，对于房地产企业来说这意味着规模化发展受限。不过，在行业寒冬下，仍有房企能独辟蹊径，主动拓宽赛道，走出突围之路。实地集团成立于2006年，实地始于地产而不止于地产，在科技地产方向持续布局、探索升级，为消费者提供独树一帜的智慧人居解决方案。回顾实地过往的发展史，在2015年，实地集团拿下广州萝岗四宗宅地，后开发为实地常春藤，正式重回一线城市。这一拿地动作成为实地集团的重要转折点，一方面让其在地产界声名鹊起。2017年，实地集团迎来发展的高光时刻，广州、三亚、天津、武汉、深圳、昆明等一二线城市项目集中入市，帮助实地集团挤进百强。克而瑞数据显示，2017年实地集团凭借201.1亿元的销售金额排名89，实地集团首次进入全国百强。2018年实地集团新增货值275.8亿元，全国排名72。实地一直奉行种子文化，认为生活就像是一颗种子，需要阳光、水分、土壤、空气的用心滋养，只有不断去灌溉培育，精心呵护，才能让种子茁壮成长为参天大树，才会收获美好和幸福。长久以来，传统房地产行业的销售模式是：交房即切割，管理外包给物业。绝大多数房企把房屋当作一个成品售卖，用户按需选购，成品销售后与用户不再产生关联——即房企和业主的关系是一次性的，缺乏后期维护与升级。在时代的快速发展下，此种销售思维已然过时。以用户为中心，发掘用户的真正想法和需求，了解用户需要再去按需定制才是新的操作方向。为了不断验证从居住到宜居的结果，实地始终与用户保持高频次互动，聆听需求，掌握动态数据，根据用户需求的变化进行布局创新，小步快跑，快速迭代，勇敢试错，为的就是给用户提供更加美好的生活体验。另一方面，作为一家具有科技基因的公司，实地集团自成立以来，科技赋能房地产的主基调便贯穿于整个发展周期。继实地集团智能样板房在惠州、太原等地相继亮相后，　2019年8月，公司在实地永川蔷薇国际项目率先落地国内首个全场景智慧社区。实地全场景智慧社区，从室内到户外，通过智能家居、智能机器人、社区物流系统、社区商业配套的协同调度与数据互联，建立起覆盖健康生活、社区安防、通勤物流、智能零售、文娱教育五大应用场景的服务，实现了全场景智慧社区的落地。以实地永川·蔷薇国际项目落地的全场景智慧社区为例，它通过自行研发的hachi　delight智能物流机器人与Bingo家用健康服务机器人等设备，在业界首次将家居与户外社区智慧生活场景打通。例如，通过联动智能家居设备、智能机器人、社区物流系统、配套商业服务的高效协同调度与数据互联，不同需求和年龄层的用户只要入住该项目，就能获得对应的个性化的全场景智慧生活解决方案。类似的智慧生活解决方案还有不少。诸如，解决“最后500米”物流痛点的hachi　delight智能物流机器人、为社区居民提供全方位健康管家服务的智能微诊室、打通线上线下多维数据的逗号集市……通过以科技赋能地产，13年来实地已拓宽赛道，在拓展传统地产的疆域上取得阶段性成效。实地通过持续的技术创新作为生态系统运作的资源支撑，再集合自有社区资源以及社会服务资源的整合，实现智能硬件、智慧服务、智能生活的融合，最终成为美好生活的服务提供商。而实地将持续引领科技赋能地产、赋能人文生活的探索实践。

来源： 中国新闻网全球知名的房地产专业服务和投资管理机构仲量联行18日在沪发布《构建开放生态，重塑行业价值》房地产科技研究报告，认为由房地产企业、房地产科技企业和相关机构共同建立的中国房地产科技生态圈已“初具雏形”，这将加速推进行业的资源整合、效率提升及人才培养等，从而进一步赋能行业的发展与创新。报告指出，房地产科技从人性化体验、高效运营、安全健康、数字化驱动这四大维度出发，提高业主、开发商及投资者应对变化和抵御风险的能力，成为赋能商业地产价值的强大引擎，使得房地产行业对新兴科技的需求显著上升。8月18日，仲量联行在沪发布《构建开放生态，重塑行业价值》房地产科技研究报告。 图为仲量联行绘制的“房地产科技生态圈”。　仲量联行 供图基于对超过200家房地产科技公司、房地产企业和相关机构的调研，报告总结了当前12种主流房地产科技的使用情况，并将其分为基础型(大数据、云服务、人工智能等)、集成型(物联网、建筑信息模型等)、场景型(虚拟现实/增强现实、机器人等)和成长型(5G、区块链、无人机等)四类。在重点探究了中国市场房地产科技的类别与应用现状的基础上，更对房地产科技未来在各细分领域的发展趋势做出了预判。——办公楼的科技解决方案包括智能物管、数字化平台和智能办公。通过物联网、大数据、人工智能等科技手段打造的解决方案，可以节约物业管理成本、提升运营效率、打造产品服务差异化。——零售物业的全渠道营销、数字化运营和消费体验升级解决方案备受青睐。未来零售地产商的角色不再仅限于场地租赁和物业管理，而应向品牌租户和消费者的“服务提供商”转型。——物流地产以智慧选址、绿色节能、自动化仓库为代表的解决方案将得到更多关注。科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器。为满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备日益增长的需求，具有前瞻性思维的物流地产运营商预计将在物流科技应用方面持续发力。仲量联行认为，中国有望成为率先开启5G时代的国家之一，这意味着物联网和人工智能的发展将驶入“加速带”，技术应用的边际成本也将迅速降低。由房地产企业、房地产科技企业和相关机构共同建立的中国房地产生态圈“初具雏形”，房企对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升，支撑智慧城市、新基建、可持续发展等项目的房地产科技或将得到更快速的发展。从长期看，随着中国数字化基础设施建设的推进、数据安全法律法规的完善、企业信息安全管理水平的提升，房地产行业对新兴科技的总体需求有望进一步扩大。仲量联行大中华区首席执行官冯建强表示：“商业地产通过科技创新驱动转型升级的时代机遇已经到来，房地产科技能够提升物业‘韧性’，应对市场潜在风险，以实现资产价值的最大化。”(完)

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者袁晓澜 北京报道根据国家发展纲要，2020年将迈入5G时代。5G时代的到来，意味着互联网+、智慧城市、物联网等领域将高速发展，用户对于互联网的需求并不仅仅依赖于人与人，人与物，而是全方位、多样化的。“未来人们将身处在一个完全智能化、高度发达的社会里”。在与人居相关的地产领域，一场关于科技＋地产的变革正在到来。3月26日，由腾讯房产、腾讯云、腾讯企业微信联合举办的“首届中国智慧地产高峰论坛”在北京举办，来自政府、研究机构、品牌企业、媒体等各行各业共超过500名嘉宾参会。这是腾讯启动产业互联网战略以来，在房地产行业举办的首场高规格活动，引各界关注。数字科技帮助房企向智慧化蜕变在行业进入“白银时代”的共识下，规模的边际效应对于企业而言发生了很大的变化，如何保持高质量、有特色的增长成了企业决策的共同出发点。据住建部住房政策专家委员会透露的数据，目前全国城镇住房存量约2.74亿套，对应存量面积约261亿平方米。在行业规模普遍放缓的大背景下，房地产企业正正试图通过多元化的战略布局，以弥补主业布局过于单一的不足。以长租公寓、共享经济、酒店等手段对存量市场的运营，也被看做是企业未来发展的方向。基于此背景，腾讯等互联网巨头试图用产业互联网思维，为房地产行业发展勾勒出新的路径。通过对房地产行业的赋能，帮助房地产企业在管理端和产品端，以数字科技为主要手段实现向智慧化的蜕变。地产与科技深度结合孕育多个智慧项目华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康指出，智慧城市、智慧社区、智慧建筑一定顺应着大数据、云计算、区块链等新革命发展发展起来的。“展望前景，我们要站在地产概念上抓住新技术革命大潮，一起争取，有所作为。”一向保持高效率、务实的腾讯，已经在房地产行业内“低调”地开拓了不少市场份额，并通过实践应用取得了不错的经验和成就。在3月26日峰会现场，来自广东、江苏、上海三地的房地产智慧项目负责人被特别邀请而来，现身说法带来了他们和腾讯合作的心得体会。这些项目分别隶属于政府管委会及碧桂园、宝龙、银城等知名品牌旗下。这些品牌企业和园区在新业务层面的积极探索和大胆尝试，在给了腾讯这样的互联网科技公司更多的合作机会的同时，也让业内同行为之惊诧：曾经好似远在天边的智慧地产竟已经触手可及。碧桂园服务CIO袁鸿凯表示，近三年碧桂园每年的投入都达到了一亿左右，人工智能和云计算投入在这其中占据了约30%。袁鸿凯表示，一方面，通过引入人工智能，对于碧桂园的服务的整体业务流程和业绩增长确实起到了很大的帮助；另外，碧桂园认为，人工智能前景深远，未来将会渗透到碧桂园几乎所有的业务场景，并能够降低成本，同时带来工作效率的提升。袁鸿凯介绍，在人工智能的应用上，碧桂园与腾讯有过很成功的合作。在前端层面，腾讯的人工智能技术广泛的应用到了碧桂园社区的安防领域，在碧桂园所有的小区里，都实现了一键巡逻，通过一键巡逻，可以调取小区内的所有监控，并同一时间抓拍各种场景的图片，放在腾讯云的人工智能平台上进行深入的分析。人工智能带来的最大改善，是改善了人机效能。未来，所有的开发都是人和机器共同协调完成的，这是最核心的一点。腾讯方面曾表示，房地产行业中的建筑不只是人类工作和生活的场所，还应具备协同高效、自我优化、节能环保和人文关怀这几个特质。如何运用物联网技术，打造万物感知、互联、智能的生态体，可以让建筑学会思考，让空间更有温度，是腾讯这样领先的互联网科技公司所应该承担的社会责任之一。银城地产集团副总裁王政表示，2016年银城地产携手腾讯打造了智慧社区的样板“银城Q+社区”,打造了24小时的健身房、24小时的超市、24小时的书房，以及相应配套性的空间，围绕年轻人的需求打造了一个24小时不停歇的场所。“在这个社区里，人脸识别与掌脉识别、机器人巡更与视频联动监控、活动区域智能监控、货物机器人、AI语义识别系统、智慧无人空间以及CIN社区超脑计划等7大黑科技得到了最全面的应用。同时，智慧停车、智慧空间、智能门禁、智慧管家、智慧安防、智慧家居等6大模块覆盖了全社区的全维生活，全龄化的健康智慧得以实现。”王政详细介绍了智慧化社区的应用情况。业内人士认为，当有着丰富的房地产开发经验的房地产企业与具备雄厚科研、云计算、大数据运算、AI等高科技能力的互联网巨头相遇时，将会给传统的房地产行业带来无尽的想象空间。过去“生硬冰冷”而传统的钢筋水泥建筑，一旦插上互联网数字的翅膀，在产业互联链接物与物，物与人的发展理念下，有温度、有情怀、有生命的科技住宅，将给人类的居住生活带来颠覆性的变革。责任编辑：张蓓

来源：中国房地产报中房报记者 翁晓琳 | 深圳报道今年以来多家房企加大布局科技行业，尤其是下半年巨头房企纷纷联手科技行业“领头羊”进行合作。11月27日，华润置地与华为、中国电信启动智慧城市战略合作，围绕智慧园区、5G等方面。而在这之前万科8月和微软牵手、10月和比亚迪设立投资资金；绿地则在9月底先后和中兴通讯、阿里巴巴展开战略合作。随着“人工智能”被写入政府工作报告，国内消费结构升级，房地产行业由增量时代步入存量时代，行业竞争不断加剧。房企也紧随国家“智能+”发展战略，深化行业转型升级，有的实力雄厚能自建智能系统平台，有的则引入外部优秀资源，将科技化作为未来发展方向。中国房地产报记者统计TOP30房企的转型方向发现，头部房企不约而同的布局智能家居、智慧社区，过半房企还试水智慧园区，通过各类小镇、或产业园实现。而TOP10房企则选择更深度的突破，例如现代农业、新零售、5G、机器人等需要投入资金更多的领域。不过，房企科技转型具有高风险、高投入、长周期的特点，一些已布局智能地产的企业坦言，短期内很难见到可观的投资回报。━━━━拥抱科技 转型新切口当中国进入了数字经济新时代，房企竞相加快转型升级步伐，以寻找下一个发展制高点。在接受中国房地产报记者的采访时，多家头部房企纷纷表示为了打破行业天花板、探索全周期综合性竞争力，科技已成为新的切入口。“未来每一家公司都会是科技公司，万科必须为此做好准备。这是个九年计划，划分成三阶段。第一个三年叫‘沃土计划’，即打基础，现在已完成了一系列的基于万科内部的布局。过去数年金融科技很火，而不动产科技是未来几年万科投入科技研发的重点。如果不拥抱科技，一定是死路一条，但拥抱科技一定是荆棘之路漫漫。万科有这份信心和勇气，更重要是有一份决心。”万科集团合伙人、高级副总裁兼物业事业本部首席执行官朱保全表示。华润置地总部智能与信息化部助理总经理、润腾智慧科技常务副总经理陈振连在接受采访时也表示，“在城市发展的过程中，随着技术的涌现，我们也在重新思考人、科技和城市之间到底是什么样的关系。我们觉得做这个事情对华润置地，对业主或者运营方来讲，都有很好的价值，包括资产价值、品牌价值。对运营的安全、高效、节省成本，也有非常大的帮助。”绿地集团相关负责人也对记者表示，以5G、大数据、云计算、人工智能、物联网为代表的前沿创新科技正在快速突破，并广泛而深入地向各行各业渗透。企业只有抓住机遇，紧紧拥抱科技才能在未来的市场竞争中占有一席之地。集团目前大力发展科创产业，并依托科技创新推动传统产业转型升级。2019年初，碧桂园提出“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”新定位，布局地产、现代农业和机器人三大主业。 碧桂园集团方面也表示，当前新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，中等收入群体不断扩大孕育着大量消费升级需求。“转型中的房企，谁能抢先号准新的市场脉搏，谁就有较大可能在下半场竞争中脱颖而出。”━━━━联手高校、科技企业破壁垒大部分房企在没有科技基因之下，如何在互联网的迭代更新与项目产品之间做协调，做出真正的科技产品是个难题。据中国房地产报记者统计，TOP30房企在智能化转型中均选择与高校或者科技公司合作，充分发挥对方技术优势，推动自身发展。在广泛开展高校和科技巨头合作基础上，碧桂园高科技产业也收获了阶段性成果。截至11月，博智林机器人有限公司已递交专利申请超过1200项，在研建筑机器人项目57个，其中26款进入工地测试阶段。绿地集团方面也透露，目前已和华为签订战略合作，和阿里巴巴、中兴通讯等科技企业也已达成合作意向，在房地产数字化转型方面开展深入合作。“与顶尖高校、科研院以及前沿科技企业携手合作，整合一流科技资源，在整个绿地科创版图中占有重要的地位。”美的置业则认为，智慧产业是一个庞大的市场，以开放的姿态进行合作才能共赢，“集团已经联合海康威视、美云智数、云智易、阿里云等行业头部企业，共同布局智慧生态。”━━━━科技化投入不菲 短期内难见高回报“地产+科技”已然成为了行业趋势，然而科技转型具有高风险、高投入、长周期的特点。相较于其他行业，地产行业在技术投资方面有些落后，需要在研发上投入不菲才能进行追赶。一些已经布局科技领域的房地产企业也表示，这一领域短期很难获得很高的投资回报“从2013年到2017年，不动产科技领域投资从5.46亿美元增加到98亿美元。无论是5G还是物联网技术，在不动产的领域里，可能真正酝酿的是一个非常重大的机会。万翼科技正在研发一个叫‘菩提’的AI平台，并希望通过机器学习，在地产开发领域、不动产经营领域变得越来越聪明，能够从早期的规划到建筑设计、装修、工地管理的开发全流程提供算法平台。”朱保全在接受记者采访时坦言。碧桂园集团相关负责人也透露，碧桂园董事局主席杨国强多次在管理会议上谈及对科技投入的决心。“未来科技、地产和建筑应该是三位一体”前述接受采访的美的置业相关负责人则表示，智慧家居行业是一项长期投入，在短期很难获得很高的投资回报。“智慧地产、智慧社区的市场规模庞大，除地产公司外，目前各大科技、互联网公司纷纷介入该产业，‘地产+智慧’是发展的一大趋势。但集团方面坚定认为这是大势所趋，将通过智能化产业赋能地产主业发展。”（此文刊于中国房地产报12月9日04版 责任编辑 徐妍）流程编辑：曹冉京

来源：中国房地产报焦玲玲 黄俊鹏/文绿色、健康和智慧，是2019年房地产企业产品差异化发展的三大主题。从中国金茂的金茂府2.0，朗诗地产的熙华府，葛洲坝地产用5G科技打造的中国府，当代置业发布的国内首座装配式模块化净零能耗健康集成住宅体系“恐龙3号”，金科集团的“生命建筑”，到旭辉集团的第六代产品CIFI-6，无一不深刻地诠释着以人为本的产品理念，闪耀着绿色和健康的智慧。《2019年度中国绿色地产发展报告》从绿色建筑、健康房地产、地产科技以及绿色供应链四个角度概述了我国绿色科技地产在2019年的发展状况。上述报告在2019年12月4日由中国房地产报、中国住交会组委会、中国房地产网、中房智库主办的“绿中国·芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会” 平行论坛——2019中国绿色建筑产业链峰会暨中国建筑设计院长论坛”上独家发布。━━━━绿色建筑：房企绿色开发的意愿有所下降时至今日，绿色建筑理念的推广和普及已经基本完成，即使目前绿色建筑实际建成的项目数量仍然偏少，但无论是消费者还是房地产开发企业，对于更高品质建筑的追求丝毫没有停步，基于绿色建筑、高于绿色建筑的新建筑类型纷纷涌现，作为传统设计业务的有益补充、房地产开发企业技术辅助角色的绿色建筑设计咨询机构，自然不会错过行业发展的新热点、新方向，今年，在行业内已经形成明显趋势的发展方向如下：房地产企业绿色开发竞争力首次下滑在严厉的调控政策下，房地产企业对绿色建筑的态度两级分化，全行业PRIMB值（绿色开发竞争力指数）整体有所下降。相对于2018年，绿色开发竞争力前10强得分均有所下降，平均值从2018年的75分降到2019年的72分。值得注意的是，这是中房报绿色地产研究中心有记录以来（过去9年），房企绿色发展竞争力首次下滑。受国家对房地产行业调控政策的影响，限价限售，流动性受限等因素导致企业对开发成本分外敏感，较大程度地影响了房地产企业投资绿色技术研发，申报绿色建筑评价标识的意愿。另一方面，受绿色建筑新国标实施的影响，不少房企放慢了申报绿色建筑评价标识的节奏。本研究团队建议政府不仅要因城施策，也需要“因绿施策”。对积极发展绿色建筑的房地产企业在融资、限价、批地、销售等环节予以照顾，对申报高星级绿色建筑予以补贴。或尽快落实绿色金融对发展绿色建筑的支持政策，无论是直接惠及消费者，还是间接降低开发成本，都有助于房地产企业以更加积极的姿态申报国家绿色建筑评价标识，投入更多资源用于绿色技术的研发和应用。近零能耗建筑渐行渐近《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）国家标准的发布以及《民用建筑节能管理规定》的修订，标志着我国建筑节能工作将进入一个全新的水平和发展阶段。从标准内容、文件内容及发布意义的论述，可以看出我国建筑节能工作的深入推进已经箭在弦上，标准的发布和各地示范项目的建成使用，给更高要求的建筑节能工作提供了有力的支持，在征求意见结束后，相关工作的推进将迅速提速，这将给全国各省市地区的建筑节能设计咨询工作带来非常直接的影响和冲击，而这种影响同样会波及建筑材料和部品生产企业。当然，行业水平的提高对行业内参与者的影响从来都是一体两面，对于产品性能平庸的企业来讲，稳健经营的日子所剩不多，但对于产品性能卓越的企业来讲，则将迎来高速发展的春天。绿色建筑标准全面升级如果要列数今年绿色建筑行业最有影响力的事件，《绿色建筑评价标准》修订版的发布无疑是当之无愧的第一。早在该标准批准发布之前，征求意见稿在业内已经引起了广泛的讨论，反馈回来的修改建议多达一千余条，从基本规定到框架设计，从条文设置到评价要求，每一处变动都牵动着行业参与相关方的神经。综合来看，大家对标准修订版关注和讨论的焦点主要是以下三个问题：第一，评价节点的变化；第二，全装修的要求；第三，评价材料的要求。以上三个问题，仅仅是标准修订后影响比较大、特征比较明显的三个变化，具体的条文要求以及随之带来的难度提升，才真正构成了标准修订版实施的门槛。然而，即便是标准修订后申请星级标识的难度有很大提高，我们依然要坚定不移地推动标准修订版的落地和实施，唯有此才有可能实现绿色建筑的高质量发展，也唯有此，才能在政策面大力提倡和支持的情况下，保持行业的健康、有序、持久的发展。━━━━健康建筑：健康房地产快速发展健康房地产的快速发展已经具备良好的市场基础，可以说健康建筑正是下一个风口。其原因简单讲有三个方面，分别是有政策、有需求、有供给。先说有政策。国务院早在2016年就发布了《“健康中国2030”规划纲要》，提出了健康中国建设的目标和任务。今年6月，国务院又发布了《关于实施健康中国行动的意见》。意见明确了三方面共15个专项行动。随后在国家层面成立了健康中国行动推进委员会，制定印发《健康中国行动（2019——2030年）》，细化上述15个专项行动的目标。“健康中国2030”战略的落实和实施，必将大幅提高国人的健康意识，有利于被动房、防霾房理念被消费者接受，极大利好朗诗、当代、金茂等高科技绿色住宅开发企业。其次，有需求。根据《2019全球健康趋势报告》显示，American Lives进行的名为“健康调查”的研究，揭示了消费者对健康生活方式的房地产和社区有很大兴趣。该研究调查了有代表性的美国家庭样本（收入超过7.5万美元），其中25％的受访者对健康社区非常感兴趣。由朗诗集团、朗绿科技等联合发布的《2018室内居住环境健康舒适体验评价指数报告》显示，为提高室内居住环境，大众平均采取主动调节措施7.2个，购买相关设施设备4.1个。采取了各类调节措施后，大众对室内居住环境健康舒适体验评价指数为59。体验痛点包括PM2.5、湿度、水垢、室外噪音、建筑/装修材料异味。同时，为了进一步改善室内居住环境，大众平均愿意支付7932元/年。最为重要的是消费升级的带动。据2017年发布的《中国绿色地产发展报告》，消费者在购房时，优先考虑的事项已经从节能（2011年）变为舒适和健康。上述调研结果表明，建筑领域的健康需求确实存在。而后，有供给。从2017年3月中国的健康建筑标准启动至今，已有38个项目获得了中国健康建筑标识评价证书，总建筑面积约350万平方米 。整个亚洲地区，有630个项目申报WELL认证，建筑面积1649万平方米，WELL AP专业人士已达3745人。━━━━科技地产：房地产业对科技产业的主动适应一直以来，房地产一直处于对新技术的渗透和利用水平最低的行业，但是，随着信息化技术的不断深化，各行各业的不断渗透，领跑在前的行业诸如医疗、汽车、政务等在信息化技术的支持下向着高效率、低成本、广覆盖的不断进步，房地产行业这个庞大的巨人也开始蠢蠢欲动，因为这些公司越来越意识到房地产技术（PropTech）会影响公司为客户提供服务以及吸引和留住顶尖人才的能力。反过来，科技公司也开始了解房地产的运作方式，以便提供能够解决房地产行业难题的产品和服务。2017年8月万达创新加速器成立，主要关注来自新零售、AI人工智能、BigData大数据、IoT物联网、AR/VR/MR虚拟现实、ToB企业应用、IT基础设施和BIM智能制造等八大领域的创新项目。2017年，凯德发起科技创新大赛，加速实体经济与科技企业的融合发展。凯德科技创新大赛围绕未来生活休闲、办公和居住三大应用场景，面向全球科技创业精英团队征集智能化解决方案。2018年11月，龙湖集团与Plug and Play签订战略合作协议，就未来在地产科技领域的战略合作达成共识。Plug and Play是美国亚美迪集团(Amidi Group) 旗下全球顶级的科技创新生态平台，拥有多个垂直领域的加速经验，是全球成立最早、规模最大的加速器之一。以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心也纷纷自建商业科技公司，有的增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。对房地产行业来说，在不同的业务环节，采用恰当的信息技术或产品可以针对不同的嵌入对象和过程控制对象进行信息化智能化的升级，来改进业务内或业务之间各干系组织和岗位人员相互交互的方式，以便提高交互的明确性、效率、灵活性、覆盖范围和响应速度，并降低成本和风险，最终实现房地产行业的“数字化”“智能化”武装。5G将推动房地产行业产生快速而深刻的变革5G技术的广泛应用将推动房地产行业产生快速而深刻的变革，尤其对于住宅地产、商业地产和产业地产的走向产生深远的影响。5G对房地产行业的影响可概括为以下几个方面：第一，房地产估价模型和租金价值。第二，智慧建筑得以实现，海量数据将被产生和追踪。第三，更快地响应并更轻松地解决物业问题。第四，为所有者和管理者提供更好的数据存储解决方案。第五，5G的性质意味着它将实现对移动智能设备的超高精度GPS跟踪。5G会带来室内寻路和使用分析的新时代，这可能会给商业房地产行业带来巨大的好处。第六，为居民提供更好的网络服务。区块链技术提升房地产交易效率区块链是分布式数据存储、点对点传输、共识机制、加密算法等计算机技术的新型应用模式，是一种通过去中心化和去信任的方式集体维护一个可靠数据库的技术方案。区块链技术可以大大地提高交易效率，减少交易成本，总体而言，区块链技术在房地产行业最具潜力的应用可以概括为以下五个方面：第一，交易前更快速、精准的供需匹配。第二，区块链带来的不需要第三方验证的智能合约，将有助于加快交易前的尽职调查。第三，更轻松，更便捷的租赁管理和会计流程。第四，更加简化和透明的交易流程。第五，更好的财产维护程序。数据驱动的分析方法将优化房地产的投资决策流程房地产公司长期以来一直根据直觉和传统的回顾性数据进行决策，尤其是在了解用户需求方面，传统的问卷调研已经无法准确地反映用户真实的需求，尤其是“90后”用户的新需求。作为互联网的原住民，“90后”一代已经登上历史舞台，即将成为社会的中坚力量。充分理解客户群体的需求，对于房地产企业的产品定位十分重要。大数据驱动的分析方法可以解决这一问题。在房地产交易网站上，大数据已经通过优化消费者搜索来改变房地产行业，在房地产网站上向潜在的买主和卖主提供建议。在房地产中利用大数据可以使客户与他们所需的房屋匹配。比如客户需要多少间卧室，最适合的邻居，负担能力，周边的学校，潜在的商业地产租金，位置和社区等信息。人工智能也将有助于向消费者传递有关房地产交易和趋势的信息。大数据分析可以帮助连接买家的需求并提供社区人口统计信息，比如犯罪率，教育程度，生活质量标准，空气污染状况，民族构成，人口增长趋势，就业机会等。反之，房地产代理商也可通过使用大数据来了解和改进如何定位潜在买家。最新的工具允许利用Python交叉混合和匹配不同的值和数据集来分析复杂数据，而后通过呈现相关性和趋势将其可视化。除了上述传统的房地产交易数据，社交媒体数据、用户行为数据、医疗数据、教育数据、电器数据、消费数据，以及海量的图片数据（所谓“另类数据”）等对于房地产业而言非传统大数据的应用，也将改变房地产业传统的投资决策和设计决策流程。━━━━绿色供应链：智慧产业蓬勃发展装配式建筑高速发展，市场潜力巨大根据国家装配式建筑发展目标，2020年，我国装配式建筑占新建建筑面积的比例达到15%，2025年达到30%，2018年我国装配式建筑占比约为14%，则未来近年平均每年提升2个百分点。根据住建部发布的装配式建筑造价参考依据，以2230元/平方米（考虑到技术水平上升和物价提高对价格水平带来的不同影响，假设未来几年造价不变）为基础，以房地产新建建筑面积替代城镇新建建筑面积进行测算，及至2024年我国装配式建筑市场规模将达到12000亿元以上。住宅全装修产业在争议中前行2017年住建部发布的《建筑业发展十三五规划》明确提出了 2020 年全装修占比达到 30%的目标，截至目前，全国出台全装修政策的省市达到 18个。建材类和硬装家居是精装房标配，配套率在 99%以上。目前，我国精装房渗透率仅为 20%，相比日本、欧美等发达国家，我国精装修行业仍处于起步普及阶段，部分家居消费需求由零售端向工程端转移。截止到2018年底，全国颁布涉及精装修/全装修的各类政策累计超过80次，覆盖26个省区市，华东、华中颁布政策最频繁。受“限价”政策的影响，全装修（房地产企业称之为“精装修”）质量问题引发了消费者广泛的投诉和纠纷。尽管如此，因全装修的环保特性，国家在推动住宅全装修方面的决心并未动摇。智慧产业蓬勃发展智慧停车。“停车难”已经成为中国不可忽视的社会问题，传统的停车位管理不当，造成停车位空置率现象突出，为提高停车位空置率，兴起了智慧停车管理模式。当前停车资产管理等智慧停车产业正处于上升阶段，市场需求量大。中国停车资产存量规模超过2万亿元。智能门锁 我国智能门锁的市场占有率较低。截至2019年1月，我国4亿家庭智能锁渗透率仅仅为5%左右，3000万套B端运营的租赁公寓渗透率为10%左右，而欧美家庭智能锁的渗透率35%，日韩为60%。在相对好的华南、华东、西南市场，智能门锁的市场占有率还不到10%，最好的约6%左右，其它地区基本低于4%，表明当前我国智能门锁虽然发展快，但仍然有很大的增长空间。智能坐便器 在中国，只有0.1%的家庭使用智能坐便器，智能坐便器在中国仍处于起步阶段。据公开资料显示，2020年，我国智能马桶市场将达到800亿元，巨大的人口基数，仅仅一个点的增长，将释放巨大的市场需求，被业内人士认为是家居行业的一个新风口。智能家居 我国新建住宅中只有10%左右的项目会安装智能家居系统，同时每套房子的智能家居投资水平在5000元左右，远远低于韩国、日本、新加坡8000美元左右的水平。2017年中国智能家居市场规模为3254.7亿元，其中智能家电占比高达86.9%。预计未来三年内市场将保持21.4%的年复合增长率，到2020年市场规模将达到5819.3亿元。详细内容请参考《中国绿色地产发展报告》（2011~2019）（此文刊于中国房地产报12月30日14版 责任编辑 焦玲玲）流程编辑：曹冉京