可行性研究报告在哪里立项

装配式建筑，已经关注研究很久了，也接受过多家企业咨询，但一直没有项目落地。4月，安徽又出台装配式建筑新政，因为有小号全文转发过，我写的解读文章被告知“高度相似”，只能另外发布朋友圈。受关注后，一家正打算投资的集团公司，通过朋友介绍，邀请我提供咨询帮助。我再次开启“顾问”模式。走访项目现场拜访当地政府部门01项目报告书报给谁？这个项目，需要落地在芜湖。计划投资20亿，内容：装配式建筑。前期已经开展大量的调研对接了，半年多时间过去，进展缓慢。企业自己编制了项目报告书，被告知“这个不行”，“什么样子才行？”“找专业人士去。”“专业人士在哪里？”大多数人都不知道，有一个专业人士，是国家发改委和人事部共同认可的，需要考试的专业执业资质：注册咨询工程师（投资），并规定：重大项目的前期研究，应该由具备注册咨询工程师资格的担任项目建议书、项目可行性研究报告编制的主持，并签署资质印章。但是，在实际操作中，被“简化”。当年，呕心沥血考来的证书，以及作为当地唯一进入国家、省协会的理事，并没有带来实际的业务。项目报告书，也有称项目计划书，包括：商业计划书、创业计划书、投资计划书等，在工程咨询领域称为：项目建议书、项目可行性研究报告、项目备案报告、项目资金申请报告、项目核准申请报告等等。每一种报告，都是根据项目报告的目的来选择和确定的。比如：项目备案申请报告，是用于项目备案的，有明确的具体内容要求。项目的备案、立项、审批、核准，什么项目需要备案就可以，什么项目必须要核准，什么项目需要立项、审批等等，都有具体的要求和规定。因此，写项目报告书之前，我们必须清楚：这个报告书是干什么用的？向谁报告？是项目备案、立项、核准，还是用来融资、合作、内部决策？方向不明，累死也不行！02选址调研很重要工程咨询领域，投资项目开始的第一步，称为：投资机会研究。投资机会研究的结论：项目建议书。项目建议书是根据投资机会研究后，形成的具体投资建议方案，对于项目的必要性，投资内容，项目初步选址，工艺设备初步方案，原材料与公共设施配套分析，投资估算，效益初步分析等进行比较深入的调查研究而形成的报告，提供给决策机构参考。项目建议书阶段很重要的一项工作就是项目选址。在什么地方建？这地方能不能建？需要拜访当地园区、开发区或者当地政府的招商部门等等。在芜湖投资，就得到具体的县区、开发区、园区、镇等调研。除了选址，还的征求当地政府的意见，了解哪些项目、哪些资源、哪些政策？03要有定位要有针对性开展研究。特别要研究当地产业政策和经济资源环境。企业上项目，改建、扩建，如何争取政策资金？《定位》——当下传统企业之思考这两篇文章的内容，是需要认真研读的。04内部要讨论选址调研、样板工厂调研、物料资源调研、市场分析、投资估算等，素材收集完成之后，确定报告的形式和主要内容，你想要啥就有啥！各种报告的核心内容基本相似，只不过针对不同的用途，其侧重点不同而已。在芜湖，一般项目，有了《项目可行性研究报告》，基本可以“通吃”。如果是融资的项目，需要根据投资方的要求，一般需要《商业计划书》，其核心内容来自可行性研究报告。确定报告内容，需要内部讨论。正式提交报告之前，内部意见要一致。集团公司等大型企业，投资项目，一般有一定的决策流程。05汇报沟通协调考察调研沟通一般工业项目的正常程序，实际比较简单。不需要太复杂。但重大项目，特别是可以列入当地政府“一事一议”的项目，投资方为寻求更大的政策与资源支持，应该要重视项目的每一个环节。正式报告编制完成后，需要向有关部门、领导汇报沟通。针对不同汇报对象，汇报内容的侧重点都不要一样。06追求关键成果项目落地，企业成长，政策兑现，当地经济繁荣。这是咨询顾问希望看到的最美好结果。也是各方所追求的目标。为了实现这个总目标，首先需要实现几项关键成果。为了实现这些成果，需要完成若干具体的任务。这就是OKR思维，在项目咨询过程中的应用。我在下一次文章中再专门分析如何用英特尔格鲁夫的OKR目标管理工作法，来管理重大项目投资管理。

导语：对于农民们来讲，土地就意味着收入，意味着整个家庭的生活水平。也正因此，保护农民们土地的权益，也就是捍卫他们幸福生活的权利。“成片的水稻被铲车一下子全部毁掉，这凭的是哪一条法律？”近日，本报收到来自泉州安溪县长坑乡玉美村的部分村民投诉，称当地政府要在他们的承包水田上修建 “龙铎庄园”用于开发休闲旅游项目。今年6月14日上午，项目部派铲车将种满水稻的水田铲平，玉美村村民自发前往现场制止，但水田依然遭毁。村民们质疑当地政府为何要采取毁田的形式来进行商业开发？日前，记者赴长坑乡进行采访。承包人不知农田被再次承包出去7月3日8时许，记者在村民的带领下来到了玉美村的茶树浪山中的“黄林田片区”“长短坂田片区”“大墘田片区”，因为此地属于蓝田水库的库区，所以地势平坦低洼。根据村民提供的照片和视频资料来看，此处原本确实种植水稻。但如今，水稻田已被毁，原本等待丰收的水田只留下了被铲车毁后的坑坑洼洼。水稻已经消失，地面已经坑坑洼洼据苏建设、苏铁城、苏春火等村民介绍，长期以来，此处农田一直由玉美村近千户村民承包耕作。但从去年开始，听说要开发“龙铎庄园”项目，在村民还未了解详情之时，就出现了一份《承包合同书》。合同第一页这份合同书注明的甲方为苏财福、田顺发，合同书主要内容是将茶树浪山附近的所有土地发包给乙方王相东。后经长坑乡工作人员介绍，王相东为泰中福建安溪总商会副会长，是“龙铎庄园”项目的实际负责人之一。合同第二页“这块地又不是苏财福和田顺发的，他们有什么权力在近千名承包人不知情的情况下，将土地承包出去？”据村民介绍，2020年6月12日，玉美村村民代表大会已经宣布，停止为“龙铎庄园”的开发提供一切支持。部分领取了“龙铎庄园”所谓“补偿款”的村民，应退回全部款项。两天之后，“龙铎庄园”项目部就派铲车将部分水田铲平。即便是在村民及时赶赴现场制止的情况下，也已产生了不可逆的损失，即将收获的水稻被毁，水田也已无法继续耕种。未开发前，争议地块种植了绿油油的水稻“我们这边是农田，你要填耕地搞商业开发，需要经过省政府批准转换成建设用地，批文在哪里？就算政府审批通过了，也要发布公告，然后与承包的村民签订补偿协议，协议在哪里？苏财福和田顺发将土地转包给王相东，土地是属于苏财福和田顺发的吗？他们凭什么转让我们承包的土地，这样的转让协议有没有法律效力？所有的一切都是暗箱操作，不管我们村民怎么制止都没有用。我们怀疑长坑乡政府为了招商引资完成政绩指标，与开发商勾结，践踏法律，毁田开发。”对上述连串疑问，所有受访村民都希望能得到相关部门的一个解释。达成协议便无需省政府批文采访当日上午9时许，记者来到了玉美村村部，想了解与“龙铎庄园”开发的相关信息。但是村部大门紧闭，村部门口公开栏也未见张贴相关的信息。上午9时30分，记者来到了长坑乡政府，长坑乡负责与“龙铎庄园”项目对接的工作人员苏火源接受了记者的采访。玉美村村部并无人上班苏火源告诉记者，争议地块属于蓝田水库的库区，早在1995年，安溪县水利局便将库区发包给了当地村民进行耕种。目前这块土地的性质是一般农用地。2019年10月，安溪县和长坑乡引进泰国的企业，准备对此地块进行开发，项目就是“龙铎庄园”。作为库区，此地块并非村集体用地，而是属于县政府的，因此只要“龙铎庄园”将此地从农民手里转包过来，达成协议就可以了。苏火源告诉记者，政府前期进行了详细的了解，村委召集相关的58户农户及老人会一起协商租用土地一事，当时就有22户农户表示同意租借。当时定下的年租金是500元一亩，村民可以自己选择20年或者30年的出租年限，租金是根据所选年限一次性支付，所有签字同意出租的村民签完字就领到了租金。6月14日所平整的土地是那22户已经同意的农户，后来因为有村民出来阻止，现场也就停工了。当时未签字的村民表示不同意出租，已签字的村民也反悔不同意出租。对于村民反映的毁田问题，“龙铎庄园”项目部也根据实际情况，向耕种的村民赔偿了从500元到1000元不等的青苗赔偿。面对苏火源的解释，村民们仍坚称：“本来我们对于土地流转是支持的，对于政府搞项目也是支持的，但是当我们看到村部挂着的概念规划图，才知道开发必须以毁田为前提，租期到了之后也不可能恢复耕种，那就等同于断了农民的根。所以，不管租金是多少，我们都不会再支持了。这不是钱的问题，这是农民世世代代，子子孙孙的问题。”那么，在一般农用地上建项目，不需要经过省政府农转用手续吗？苏火源表示，并不需要省政府的批文，因为一开始虽然规划做休闲旅游产业，但建房会影响到库区的库容，是绝对不允许的，后来就从休闲农业改成了现代农业开发，主要以种植树木和蔬菜瓜果为主。这样，土地性质依然算农用地，不变更土地用途，自然也就不需要农转用审批。保证不建楼房不改土地性质记者从相关渠道获取了“龙铎庄园”的规划图，其规划明确有建设“水上乐园”等项目。如果按规划施工，那就必须变更农用地性质，也就是说，必须要有政府的批文。龙铎庄园规划图而对于苏火源的解释，玉美村的村民并不认同，村民们表示：“蔬菜瓜果什么地都可以种，为什么一定要占用水田呢？国家不是提倡集约节约用地，严守耕地红线吗？”记者从去年12月泰中福建安溪总商会成立的对外新闻稿中发现了“将出资1亿在长坑建项目”的内容，具体表述为：“安溪县长坑乡人民政府与泰国龙兴国际有限公司签署项目投资协议，陈伟龙会长代表的泰国龙兴国际有限公司，将在安溪县长坑乡投资人民币一亿元，用于新建休闲旅游项目及公建配套设施。”据悉，文中所述的“休闲旅游项目及公建配套设施”，就是指“龙铎庄园”项目。休闲旅游项目和公建配套设施都需要转变农用地的性质，也就是说，如果按照该新闻稿中的表述，开发是需要经过政府的批准授权的。玉美村村民的担心也就有据可循。在这样的情况下，代表长坑乡政府的苏火源和代表“龙铎庄园”的王相东向记者确认，该项目是农业开发项目，不会建任何一幢楼，不会变更土地性质，不会改变库区的库容，请村民放心。农庄项目必须经过多部门审批“龙铎庄园”究竟是一个休闲旅游的庄园还是一个农业开发的庄园？究竟是否需要走标准的立项规划建设审批流程，还是只要不改变土地性质就无需审批？带着疑问，记者采访了安溪县行政服务中心综合服务窗口，咨询了农业、自然资源、生态环境、住建等多部门。综合窗口的工作人员告诉记者，农庄项目必须经过立项，究竟是休闲旅游还是农业开发，不能由投资方随意变更，而应该以审批为准，这还涉及到今后一些农业、乡村旅游补贴的申请和发放。但不管是什么性质的农庄项目，都需要项目建设总体规划、可行性研究报告、土地流转资料等申报材料进行立项。立项后还需经过各部门的审批，生态环境局的环评手续，自然资源局的土地和规划审批，住建局的施工许可，如涉及到库区和林地，还需要水利局和林业局的相关审批。并没有不改变农用地性质就不需要审批的说法。随后，记者通过住建局审批平台以安溪县龙铎庄园公司为业主，查询了其在长坑乡所有在建工程的审批情况，并没有查询到任何相关记录。“一定要手续齐全才能开工，不能因为引进外资搞开发就以牺牲法治为前提。”安溪县自然资源局一位工作人员告诉记者。此事的最新进展，法制报将继续予以关注。记者 朱硕峰 叶华南

作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。6、消防和人防专项审查这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我*，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。9、质量监督、安全监督我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我*，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿10、施工招投标、监理报建还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材?我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司(无国有经济成分)，其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢?去工商局打一张股东结构书就行了。在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。11、施工许可证我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念?这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAMEOVER。在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗?我们的办事流程方便吗?我们能方便快捷的为企业服务吗?到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗?听不到了。为什么?因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么?因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。12、插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面：（1）减少土地供给，紧缩地根这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉（2）打压购买需求提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。（3）强制性限制房地产产品类型这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗?总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗?除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。接下来，继续讲流程吧。啦啦啦13、放线、验线这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉14、预售许可证终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有(也没有权力)对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢?最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。唉，又出来一个“做通”工作。15、关于预售中的土地解押昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物?更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法(唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠)。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉(有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极)，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。此外，在可以办理在建工程抵押的城市(这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续)，也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊?业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。17、结束语首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼?愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案?我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗?我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从15年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白?退回去给你重新改过再来。无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。我无意于评价现在这个系统是不是合理，我已经离开了思考这个问题的岗位，就让其他的管理者来思考吧。我只是想说：生存啊，它从来都不是一件容易的事。

近日菏泽多名网友在领导留言板反映问题获得官方回复具体内容如下01、菏泽大学城及周边建设计划网友留言菏泽大学城内拥有菏泽学院、齐鲁工业大学、菏泽医专新校区、职业学院、牡丹区职教园、菏泽市职教园等高等学校，缺少小学、初中、高中等中等学校。通往大学城的太原北路(长城至北外环)、牡丹北路(独立营段)、句阳北路(黄河路至北外环)无一顺暢通行，大学城建设也应该是政府重点，2021年对大学城内三条道路和中小学有修建计划吗？官方回复网友您好，您反映的问题由市教育局、市公路事业发展中心、市住建局、牡丹区区长公开电话受理中心调查处理，回复如下：根据菏泽市中小学幼儿园规划布局，拟在泰山路以南、解放路以东、牡丹路以西新建一所九年一贯制学校，目前正在开展前期准备工作，待办事处完成清障工作后，启动学校建设。太原路贯通、牡丹北路独立营段改造、句阳路提升改造，均受拆迁因素影响，致使一直无法施工。目前正在积极推进拆迁清障工作，待拆迁清障完成后，将立即组织施工单位开工建设，全力加快工程进度，尽快完成道路施工。已拨打您预留的号码回访，将回复结果反馈。如需要其他帮助，可继续留言或者拨打24小时热线电话0530-12345进行反映。感谢您的关注与支持。回复时间：2021-02-10 15:1802、这一地块有无征收计划？网友留言菏泽市长江路与桂陵路路口已进行整体规划，因东北角房屋未拆迁，导致车辆右转车道及人行道无法施工，给出行带来了安全隐患。该位置的土地使用权很早已卖给房地产开发商，何时能进行拆迁，将关系到未拆迁户的今后生活规划及交通安全！请给予关注！官方回复山东留言办理尊敬的网友：您好！您反映的问题，菏泽市经济开发区丹阳街道办事进行了调查处理，现回复如下：您反映的地块及东北角房屋于2017年进行了入户调查丈量，截至目前，丹阳街道办事处未收到关于该地块征收等相关通知，暂时未有征收计划，具体征收事项以市政府征收公告发布的内容为准。回复时间：2021-02-06 15:0903、推动业委会成立网友留言菏泽的小区越来越多，物业管理越来越牵扯更多业主的利益，业主委员会的成立对社会的稳定和群众的幸福感，对国家倡导的公平，公正，民主，诚信的价值观的体现越来越有重要的意义。业委会的成立对治理社会也能起到很大辅助作用。对物业公司更能起到监督作用。望政府在推动小区业委会成立上推泼助澜，指定政府部门人员帮助成立，制定措施推动成立！简化程序方便成立！官方回复网友您好：非常感谢您提供的宝贵建议，热线已向相关部门转达研究，为下步工作提供重要参考。如需要其他帮助，可继续留言或者拨打24小时热线电话0530-12345进行反映。感谢您的关注与支持。回复时间：2021-02-05 16:3804、电改网友留言领导您好，本小区是牡丹路与中山路国色天香小区北区，小区已交付使用，但居民用电问题仍然没有解决，一直没有电改。1.用电需要去物业处提前刷卡预存，非常麻烦，而且电表的准确性很让人怀疑不准，给生活造成不便。2.小区电表箱在负一层，电线杂乱无章，存在极大安全隐患，易发生火灾，造成人身伤亡！！！请相关部门督促开发商进行电改，我们业主要求使用正规国家电网的电，可以进行网上缴费。这是民生问题，请重视！感谢！官方回复网友您好，您反映的问题由市住建局调查处理，回复如下：经查，关于电改问题建议业主与物业公司、办事处、社区共同协商解决，电线安全隐患可直接向物业公司反映解决。如需要其他帮助，可继续留言或者拨打24小时热线电话0530-12345进行反映。感谢您的关注与支持。回复时间：2021-02-10 11:5105、道路贯通网友留言尊敬的领导，闽江路剑桥学府处到广州路的路段，要跨越铁路，请问今年有没有打通计划？谢谢。官方回复网友您好，您反映的问题由开发区热线办调查处理，回复如下：经查，闽江路目前没有修建计划。已拨打您预留的号码回访，将回复结果反馈。如需要其他帮助，可继续留言或者拨打24小时热线电话0530-12345进行反映。感谢您的关注与支持。回复时间：2021-02-10 15:2006、高速互通网友留言1、阳新高速菏泽段，开始规划在曹县魏湾镇（汪楼村至滩里村）建设一高速出入口，后听说被人为的变更他处了？2、曹县魏湾镇地处两省（山东与河南）三县（曹县、民权、兰考）交界处，交通客流量大，地理位置重要；3、改革开放后，此地经济虽然有了很大的发展，但是这里依然还不富裕，广大人民群众多年来一直期盼此地能通高速，能有一个通往外界的高速口，能以此来带动本地的经济快速发展；我想国家修高速的很大目的之一，就是拉动贫困地区的经济快速发展，这次遇到了这个机会，怎么又把这一高速路口变动他处了呢？不会是等此地很多年以后经济有了起色再建高速路口吧！官方回复山东留言办理尊敬的网友：您好！您反映的问题，菏泽公路事业发展中心安排承建单位中铁濮新（菏泽）高速公路有限公司进行了调查处理，现回复如下：濮阳至湖北阳新高速公路菏泽段总长66.896公里，改线路为南北走向，途径鄄城县、牡丹区、高新区、曹县，与两条既有高速公路、多条国省道交叉。该线路已按照高速公路互通设置规范要求，以及线路OD交通流量调查结果，设置互通6处（肖老家互通、菏泽西互通、吕陵互通、王浩屯互通、曹州枢纽互通、韩集镇互通），设计方案满足公路互通设置规划要求。虽然线路在魏湾镇处与省道318（接省道251）有立体交叉关系，一是交通流量调查不满足设置互通立交的设计规范要求，二是韩集镇互通位于线路里程K50+388，距离省道318线路交叉里程K63+294处不到13公里，距离较近，暂无设置互通的必要。今后随着社会经济发展和地方交通发展的需要，如省道318交通流量达到设置互通立交的设计规范要求，可再增加魏湾互通和收费站系统。回复时间：2021-02-08 15:1007、道路建设网友留言从东明集到王浩屯，一条筑路（抱歉没查到路名）中间经过多个乡镇及村庄，同时又是其沿线群众出行主要交通干道。记不得时间了这条路进行了从新翻修工程，可是路基平好后，路面就铺设了6米左右，只能错开两辆汽车。两边还有十余米的宽度至今荒废在哪里，现在整个路面有几公里是坑洼路面，严重影响了沿途村庄群众出行并且给当地农业及养殖业发展带来了不便，希望能解决这条几十年至今遗留的问题。谢谢！官方回复山东留言办理尊敬的网友：您好！您反映的问题，菏泽市交通运输局进行了调查处理，现回复如下:根据山东省交通运输厅2015年8月份印发的《山东省普通省道路线调整方案》,该路段已调整为328省道，按照职责分工该路段属县区公路局负责管养。经向东明县公路局了解相关情况, 2017年9月由东明县政府统一安排东明县国土资源局将该项目工程涉及土地调整为建设用地,为该项目升级改造提供了用地保障。该项目前期工作于2018年3月启动，经过近一年的不懈努力,项目工程建议书于2019年1月17日获得山东省发改委批复。项目可行性研究报告准许立项于2019年9月16日获得山东省发改委批复。项目工程初步设计于2020年8月25日获得山东省交通运输厅批复。目前,省交通运输厅已将该项目列入2021年改建计划，该项目中桩测量放线工作已经完成,工程施工图设计已报送至山东省交通运输厅待审查,审查批复后方可进行项目招投标,进入实施阶段。回复时间：2021-02-06 15:0508、电线杆上有商家私自安装广告牌网友留言山东省郓城县杨庄集镇街道两边电线杆上有商家私自安装广告牌，不仅不美观，影响形象而且还增加了危险，请领导重视起来，彻底整治乡镇的环境问题，以及乱按乱放广告牌的问题。官方回复山东留言办理尊敬的网友：您好！您反映的问题，郓城县杨庄集镇人民政府进行了调查处理，现回复如下：首先感谢您提出的宝贵建议，接到您反映的问题后，杨庄集镇党委、政府高度重视，立即成立了调查组，对此事进行了详细调查。经镇城建办工作人员实地走访调查，共发现有三处商家私自安装广告牌现象，第一处位于220国道与潘杨路交叉口，已由城建办工作人员拆除；第二处位于杨庄集镇卫生院对过华源家具，镇城建办工作人员已协调商家自行拆除；第三处位于杨庄集镇桥头羊肉馆对过洗车房，城建办工作人员已协调商家自行拆除。为了避免出现反复现象，杨庄集镇党委、政府责令镇城建办定期对街道旁私自安装广告牌的现象进行排查和整治，以更好地提升辖区人民生活质量和满意度。回复时间：2021-02-01 14:45

2021年度国家社科基金申报已经截止，在名单公示之前，各位老师的申请书要经过通讯评审-会议评审的层层筛选，今天，我们综合整理了国家社科通讯评审和会议评审的相关评审策略、流程、要点以及常见问题等供各位老师了解，推荐收藏！关于盲评申报项目要通过5个评委“盲评”，即通讯评审，才可进入“会评”。根据往年规定，盲评通过率只有25%左右，会评通过率为50%-60%。下面的内容来自一组深度访谈，调查探析了14名国家社科基金项目通讯评审专家的评审策略与态度，以期为项目申请者提供指引帮助，为研究者的学术论文撰写、科研工作等提供启示。通讯评审社科基金项目时，评审专家须根据国家社科办提供的评审意见表（见下表） 给每份申请书逐项打分，最高分为10分，最低分为3分，然后基于分数综合决定项目是否“入围”，即项目是否能够“出线”，参加“会评”。一、盲评专家的评审策略盲评专家采用的策略大致可归为两类。一类是“一点淘汰法”，即只要不符合他们认定的关键标准，课题就被否定；另一类是“比较法”，即对看似同等条件的申请书，专家根据自己制定的优先顺序标准进行筛选，优中选优。1. 一点淘汰法有11位受访专家在首轮评阅时，都采用了“一点淘汰法“。具体涉及的标准主要有：选题新颖度、问题凸显度和参考文献质量。（1）选题新颖度受访专家认为，选题使他们获得对申请书的第一印象。所有受访专家强调如果选题新颖、前沿，他们就有兴趣继续往下看，而已被研究过、缺乏创新性的选题一般会被直接淘汰。所谓新颖度，绝大多数受访专家认为是指目前尚未被研究过的问题，或者是对已有研究问题的新解读，如使用新理论、新方法、新视角、新材料等。7号受访专家这样解释新颖度：新颖度可从几个方面来看。比如理论研究，第一要看理论框架，是不是使用新理论；第二要看视角，是否有新角度，如果大家都已经用过这种视角，我就担心做不出什么新东西；第三要看新方法；第四要看新材料，当然这个由项目本身决定，例如做史的研究必定需要新材料。专家特别指出创新性有三点就足够了，写得过多既不现实，也会影响对课题可行性的判断。选题不仅要新，还要遵循“需求原则”，即应“学术之需”和“社会之需”，具备理论创新意义和社会应用价值，这是社科基金项目应当遵循的首要原则和基本要求。例如，10号受访专家强调：一是要有新意，但是新意出来以后，如果一点用处没有，这个项目也不能支持。另一种是应用性很强，有社会经济效益，但是学术性不强，也不行。所以说，作为社科基金项目要有两个条件：一个是学术意义，另一个是社会应用价值，两者缺一不可，每个项目需两者兼备。简言之，选题不仅要“求新”，更要“求价值”，申请者可以“新题新做”，也可以“旧题新做”、“老题深做”。（2）问题凸显度14名受访专家都强调如果申请者没有问题意识，申请书未列出研究问题，就会直接出局。例如，4号受访专家强调指出：问题意识是学术研究的灵魂……如果没有研究问题，便无法知道要研究什么，这样印象就很不好。懂得课题申报的人，一定懂得在一开始就提出问题，把自己的研究问题置于申报书最凸显的位置，因为它最重要、最核心。有的研究问题是隐含的，会使课题质量大打折扣。对于研究问题，受访专家通常从“科学性”和“逻辑性”进行细致考察。所谓科学性，受访专家认为是指研究问题以科学的理论为指导，以客观事实为依据。如果问题缺乏理论基础，会被直接淘汰。所谓逻辑性，受访专家认为是指所提研究问题之间的内在联系。问题之间不仅要有衔接，还要有层次。4名受访专家强调，提出的研究问题需具体，申请者要洞悉研究问题的实质，分析问题之间的内在联系，而不是主观臆定层次。问题只有做到层次分明，才能有条不紊。有专家建议，申请者可提炼出主要研究问题和研究子问题，使研究问题之间的逻辑更加清晰，层次更加分明。概言之，研究要以理论或事实为依据，以“提出问题、解决问题”为根本任务。研究问题要层次性地展现，做到“主次分明”，客观反映彼此之间的秩序。（3）参考文献质量有9名受访专家提到参考文献质量是重要的筛选标准，能够反映申请者的知识储备和对已有研究的掌握程度。根据受访专家提到的标准，参考文献出现以下情况课题就有可能被淘汰：参考文献陈旧，与申请课题相关的国内外重要文献缺乏，文献级别低等。例如，6号受访专家这样说道：近3年的参考文献一定要有，经典的文献可以不是最新的，但一定要有。另外，文献要在国际上比较前沿，发表级别较高，不能只有国内的。这表明参考文献的时效性、经典性、权威性和全面性都是盲评专家评判课题的重要标准，缺一不可。2. 比较法在申请书看似同等优秀的条件下，受访专家采用“质量优先”比较策略。根据访谈数据中主题的出现频次，受访专家比较课题的依据主要包括：前期成果质量、研究设计精细度、文献综述详实度、语言规范性等。（1）前期成果质量所有受访专家都强调，和单纯的数量相比，前期成果与申请课题的相关性、前期成果的发表级别等更为重要。相关性不仅要求前期成果与申请课题的内容相关，成果之间的相互关联和承接也十分重要。3号受访专家对此进行了解释：主要是看前期成果和申请课题有没有关联性，不一定题目完全相同，但是起码有一定程度的相关。有的前期成果确实不少，但从逻辑上看不出成果之间是否关联，东一榔头西一棒子，看不清申请者的学术方向，似乎在若干个领域里面，又不知擅长哪个领域。如果申请者一直在某个相对固定的领域，不管是在大杂志还是小杂志上发表成果，我就知道这位申请者在某个领域已有心得了，有发言权了，说明这是位有能力的研究者。发表级别反映前期成果的质量，是申请者学术能力的表现形式之一。受访专家指出国内外主流刊物发表的文章或者知名出版社出版的专著会获得更高的认可。7号受访专家还提到对研究型和综述型成果的看法：有时候从题目大致可以判断前期成果是综述，还是实质性研究。如果5篇文章都是对某个话题的综述，还是一个很小的问题，看起来都很泛，没有解决什么具体问题，那么课题的前期基础是不够的。如果前期成果和申请的课题有很大的关系，而且都是实质性研究，判断结果就会好一些。就成果数量而言，绝大多数受访专家认为4篇和5篇同等级别的文章并无实质区别，与课题相关的成果数量更为重要。2名受访专家还提到如果课题特别新颖，即使只有1篇级别不高的成果也会得到认可。（2）研究设计精细度研究设计是课题的整体规划，是开展研究工作的方略。访谈发现，受访专家一般会从研究的总体设计出发，对研究项目构成部分之间的逻辑性进行细致比较。4名擅长实证研究的受访专家在谈及研究设计时强调指出，研究对象、样本数量、抽样策略、数据采集方式、资料分析方法、预期结果等核心要素都应一一论述清楚。其中，12号受访专家特别强调在描述研究方法时，需要体现针对性，具体说明使用什么方法解决哪个研究问题：应具体说明数据收集及分析方法。如果研究设计比较粗糙，没有明确说明研究问题与研究方法的关系，只是笼统地介绍研究使用某某方法，这种写法可以套用于任何一个实证研究，是无意义的。因此，需要具体说明什么方法解决哪一个研究问题，做到有针对性，也可绘制技术路线图，让专家一目了然。（3）文献综述详实度在文献切题的基础上，受访专家强调文献综述要对重要的学术流派、学术观点、争论焦点、存在问题等进行梳理和归纳，简单罗列文献是远远不够的。2名专家特别强调要对前期文献进行评价，分析前期研究的不足之处，找出研究空白，与前期研究对接。例如，14号受访专家这样说道：文献综述不是简单的介绍，而是立足于前期研究，做出自己的判断：他们的贡献在哪里，不足又在哪里？然后，从前期研究的不足入手来论述提出的问题，这就是以问题为导向，也是推进学术创新。否则，研究是什么呢？正因为前期研究还存在这样或那样的不足，新的课题研究能往前推进所属领域的研究。好的文献综述应当包含“综”、“梳”、“述”、“评”，做到“综中有述”、“述中有评”。申请者须对前期研究以及该领域的新动态、新发展进行全面深入分析，并且提出自己的见解。（4）语言规范性受访专家强调申请书填写应使用学术语言，做到简洁、准确和客观。然而，学术语言并不一定就是晦涩难懂。有10名受访专家认为，如果申请者能够用简洁的语言将意思表达清楚，会取得更好的效果。例如，1号受访专家指出：我通常会比较谁的语言更加细致、准确，谁的表达更具体。4号受访专家说道：首尾连贯，思路清楚，选词用句都很重要。最后，专家还会对申请书的排版、文献格式、行款格式、错别字、标点等进行比较来判断申请者态度是否认真、严谨。例如，3号受访专家提到：有的申请书内容乱七八糟，连做学问的基本格式要求都没搞清楚，这反映科研还没有起步，是不可能过的。再如11号受访专家强调：字体大小、行间距、全角半角也蛮重要……有些申请书很干净，就像看见一个干净的人，你会觉得很舒服……我会借此判断申请者做学问是不是很细致、认真、严谨。二、盲评专家的评审态度1. 评审过程虽然绝大多数受访专家采用三轮评审制，但他们的评审过程并不完全相同。8 名专家采用“排除法”，按照自己的标准首先淘汰最不符合要求的申请书。3 名通过“择优法”筛选出优质项目。2 名使用“分类排除法”，按照项目的新颖度将其划分归入“高”、“中”、“低”组，然后逐个淘汰。1 名使用“排序法”，根据质量对项目从好到差进行排序。2. “不十分熟悉”课题和研究方法的处理有12 名受访者表示他们会查阅相关资料，把问题搞清楚，以防误判。他们也为自己在这一评审过程中学到新知识而感到高兴。至于研究方法，受访专家指出，有时课题申请者可能对自己采用的方法并不熟悉或者并不擅长，但研究方法无好坏之分，以解决研究问题为根本要务。7 名专家倾向使用混合法，通过多维数据揭示研究问题的不同侧面。1 名专家在谈及质化法时强调，如果社科基金项目只有一两个个案作为研究对象，显然是不够的。还有2 名专家提及有的申请者对量化法存在错误认识,以为研究只要有了数字的装点就是量化法。关于会评一、评审程序（1）会议评审按专家主审、小组讨论推荐、大组讨论投票、签署意见等规定程序进行。（2）专家主审。主审专家负责审阅并介绍所评课题内容及申请人的学术背景，作出实事求是、客观公允的分析评价，主要包括选题的意义与价值、论证的科学性与可行性、研究基础和研究实力、课题组构成等。凡在项目申请中弄虚作假、抄袭剽窃、侵犯知识产权者，一经发现并查实后，取消本次会议参评资格和个人三年申报资格。（3）小组讨论推荐。主审专家之外的小组成员要审阅本组全部材料并发表意见，以协商或投票（三分之二以上多数同意）方式向大组推荐课题。小组推荐课题时要集体酝酿讨论，发扬学术民主，避免门户之见。任何评审专家不得以个人名义向大组或组长推荐课题。（4）大组讨论投票。小学科可设一个大组。超过120个评审课题的学科，可根据实际情况分成若干讨论投票组。参加讨论投票的专家，对本组的立项申请书都要审阅。投票须有三分之二以上学科评审组成员出席方能进行，并由出席成员的三分之二以上多数通过。未达到三分之二以上票数的可进行第二轮投票，仍未达规定票数的不再进行第三次投票。投票不能采取举手表决方式。学科秘书不能替代专家填划投票表。学科秘书现场收票、唱票、计票，评审专家代表监票，当场宣布投票结果和得票数。投票汇总结果须由学科正、副组长和学科秘书签字后有效。（5）签署意见。投票通过的课题，由主审专家和学科组长分别在申请书内签署立项意见和建议资助金额。确定项目资助强度时，要认真考察选题性质、研究内容、研究方法、研究难度、有无调研任务等因素，并考虑向老、少、边、穷地区适当倾斜，区分情况，拉开档次，尽量做到科学、合理，不搞“一刀切”。 （6）总结报告。评审结束后，学科评审组要对本学科申报情况、课题质量和立项特点进行分析和总结，同时对制定下一年度《课题指南》，以及对进一步加强和改进社科规划管理工作提出意见，提交书面报告。二、重点项目、自选项目、非共识项目和跨学科项目的评审（1）重点项目的评审要坚持质量第一、宁缺勿滥的原则，如质量达不到要求，可少评或不评。重点项目根据选题分量、论证质量、研究价值、承担人实力等因素综合确定，不受申报的项目类别限制。一般项目和青年项目如确实达到重点项目的标准，也可评为重点项目。具体评审时，重点项目和一般、青年项目先一起进行混评，所有建议立项课题产生后，专门讨论确定重点项目。（2）自选项目是指选题不在《课题指南》条目范围之内、自行设计的选题，但必须符合《课题指南》的指导思想和基本要求。自选项目在评审程序、评价标准、资助强度和立项比例上与非自选项目同等对待。 （3）非共识项目是指创新性、探索性较强，专家意见分歧较大的课题。对未建议立项的非共识课题，可由三名以上（包括三名）专家以书面方式联名提请复议，并经学科评审组二分之一以上出席成员多数通过。要严格控制申请复议的课题数量。（4）跨学科的申请项目，在为主的学科中评审。如涉及学科较多，为主学科专家感到标准不易把握，可提交综合学科评审组。不能以跨学科申报为由，轻易淘汰。需跨组征求意见时，由相关学科组长负责协调。三、倾斜政策和西部地区项目（1）实行向青年项目倾斜的政策。在使用立项指标时，青年项目指标不得用于一般项目，一般项目指标如有剩余可用于青年项目。（2）设立专项资助西部地区社科研究项目后，并不抬高西部地区在年度项目评审中立项的门槛。特别是西部地区的部属院校和党政机关，立项时仍要给予必要的关注；属于西部专项资助范围的选题，在会议评审时也要一视同仁，符合要求的仍要立为年度项目。 四、关于重复立项问题对部分选题相同或相近，但论证角度和研究方法不同、入围较多的重要选题，可以考虑立若干项，以便从不同角度进行研究，但一般不超过3项。要适当考虑近两年立项课题的选题情况，尽量避免重复研究和重复立项。五、关于综合平衡问题（1）各学科评审组在考虑立项选题时，要处理好点和面的关系。立项课题既要突出重点，也要兼顾学科覆盖面，主要二级学科和《课题指南》中的重要选题应有立项。（2）在坚持质量第一的前提下，各学科建议立项课题要统筹考虑地区分布和适当平衡。研究力量较强的省份和单位，可以多承担一些项目，但不能过于集中。对于入围课题较多的地区和单位，考虑立项时尽量不要出现空缺。六、回避、保密与纪律（1）严格评审专家回避制度。凡申报课题的专家一律不能担任会议评审专家。评审专家要回避本人为课题组成员，或与课题负责人有亲属、师生关系的项目评审和讨论。评审专家要主动申明自己应回避的课题及原因。（2）会议评审采取封闭式管理和严格的保密措施。未经批准，评审专家不能延迟报到，不得提前离会，评审期间不能会客。评审专家和学科秘书不准泄露评审过程中的意见、未经审批的评审结果及其它可能影响公正性的信息；不准复制、抄录或留用申请书。（3）严肃评审纪律，防止学术腐败。如发现有评审专家受贿，或私下替人说情、严重影响评审公正，即撤销其评委资格。评审专家不得为本地区、本部门、本单位或个人争项目。评审专家介绍课题要客观公允，讨论协商要发扬民主，不得施加倾向性影响或投票暗示。（4）加强诚信制度建设。建立信用管理数据库，对学科评审组专家、特邀专家和学科秘书分别进行信用记录和信誉评价。对信誉良好的人员予以鼓励；对有严重失信行为的人员，经核实后要按照规定程序予以公布，并酌情严肃处理。（5）加强对评审会议工作人员和学科秘书的管理。如发现有替人“攻关”、找专家说情等问题，即撤消工作人员资格，严肃处理。常见问题释疑记者：请您简单介绍一下年度项目申报工作的总体情况，今年申报工作有哪些特点？负责人：今年（2014年）继续执行适度限额申报政策，限额的主要目的是为了提高申报质量，特别是减少同类选题重复申报。近年来，各地学者申报国家社科基金项目的积极性很高，对此应予以充分肯定。但同时也要看到，随着申报数量不断攀升，整体申报质量有下滑趋势，所以从2011年开始我们实行限额申报。从这几年的实际效果看，应该说对提升申报质量起到了一定作用。我们将认真听取各方面意见，研究进一步的改进措施，科学组织和引导申报工作，力争在提高申报质量和保护申请人积极性之间找到合适的平衡点。总的看，今年（2014年）的申报工作有以下几个特点：一是各地高度重视，精心组织，许多省区市社科规划办和高校专门组织专家进行了初筛，淘汰了明显不符合要求的课题。二是同类选题“扎堆”申报情况减少，课题的个性化特征更加凸显。三是申请人学术层次较高。四是各学科、各系统申报不均衡，各学科、各系统的申报数量与人员队伍规模和结构呈正相关性。记者：现在大家对《课题指南》的讨论比较多，有人认为条目越具体越好，有人认为宜粗不宜细，您怎么看？负责人：《课题指南》实际上是国家社科基金的年度计划，对于把握申报导向、明确研究重点具有重要参考价值。编制指南时我们着重考虑以下几方面内容：一是党和政府关注的重大理论和现实问题；二是关系学科建设和学术长远发展的基础性问题；三是国内外学术热点和前沿问题。基础类条目主要是由23个学科评审组广泛征集学界意见基础上形成的，我们每年将征集到的3000多个选题建议提交学科组讨论。应用性条目主要是根据中央有关精神拟定的，或由国家有关部委根据实际工作需要提出的。在条目设计上，文史哲等人文学科保持一定的连续性和稳定性，而政治、经济、管理和法学等社会科学研究与现实联系比较紧密，指南内容每年都有变化。关于课题指南和申报工作的关系，有些申请人可能存在一定误解，认为指南条目就是命题作文，必须按题申报，一个字也不能改。实际上大多数指南条目只是列出研究范围和方向，我们明确规定申请人要设计具体题目，没有明确的研究对象和问题指向的申请不予受理和立项。即便是比较具体的指南条目，我们也要求申请人选择不同的角度和侧重点进行申报，指南条目的文字表述也可做修改。同时，为鼓励申请人根据个人研究兴趣和学术积累自拟题目申报，我们规定自选课题与按指南申报的课题在评审程序、评审标准、立项指标、资助强度等方面同等对待。从今年（2014年）申报和立项情况看，自选课题的比例占到70%以上。当然，指南编制工作还有很多需要改进的地方，最近我们认真研究了学科评审组专家的意见和建议，今后将拓宽征集渠道，扩大征集范围，减少条目数量，进一步增强指导性和针对性。我们也十分欢迎大家通过我办网站常年开设的选题征集系统，积极给我们提供好的选题建议。记者：申请人对通讯初评比较关注，请您详细介绍一下通讯评审的具体流程。负责人：今年（2014年）23个学科继续实行匿名通讯初评，每份论证活页由5名同行专家评审，按专业对口和单位回避原则，随机遴选同行专家，这些专家全部具有正高级职称。通讯初评的基本做法是“分组评审、电脑划线、高分入围、低分淘汰”，基本原则是按专题进行“小同行”评审，因为只有同类课题之间才有可比性，评审结果才更具客观性。按照研究内容基本相同或接近的原则，将申报课题分成600多个专题，根据各学科的申报基数、立项计划、专家评分、入围倍数（入围数量与立项计划之比）等基本数据，由计算机系统自动算出每个专题的入围率和分数线，一共是600多个分数线。比如，某专题有40个选题，该学科入围率为20%，则有8项入围，从高分到低分排序，排名第8位的课题得分就是该组的入围分数线，这个过程完全是由计算机系统自动完成的，有点类似高考录取。根据人文学科和社会科学的不同特点，各学科的入围率有所差异，小学科和人文类学科略高一些，大学科和应用类学科略低一些。当然，这种由计算机系统划线一刀切的做法，从程序上来讲对所有人都是公平的，但也会出现有些申请人因少1分甚至0.1分没有入围的情况，这些课题的质量未必就比入围课题差多少。如何将定量评价和定性评价很好地结合起来，是我们今后改进通讯评审机制的一个重要内容。记者：通讯初评由5名专家匿名评分，是否存在故意抬高或压低分数的恶意打分现象，对这种情况怎么处理？负责人：哲学社会科学评价确实存在仁者见仁、智者见智的情况，但对学术水准、学术规范的理解和判断应该是有共识的。这里我解释一下什么是恶意打分。比如某一组共有20份申报材料，如果某专家故意只对其中一两份材料的各项评价指标都打10分或9分的高分，对其他材料各项评价指标全部打3分的低分，这种打分与其他4位专家有明显差异，这样就会干扰本组材料的得分与排序，从而影响评审结果的客观公正性，这种情况可视为恶意打分。但如果某专家对本组所有材料的打分均偏高或偏低，则该组的分数线会偏高或偏低一些，但并不影响该组材料的评分排序，这种情况不属于恶意打分。前几年曾出现过个别专家恶意打分现象，我们均按无效打分进行了处理，并将其从专家库中除名。今年（2014年）我们专门对专家评分情况进行了计算机筛查，没有发现此类现象。总的来看，通讯评审专家都是多年从事社科研究的知名学者，对评审工作高度认真负责，也非常珍惜自己的学术荣誉，我们对专家给予充分信任。同时我们在制度设计上也采取了一些有效措施，比如多年来我们一直采取匿名活页评审方式，实行严格的单位回避制度，避免评审专家凭申请者名气或所在单位打“印象分”或“人情分”。当然，因学术观点差异导致专家评分的差异，这种现象确实存在，也难以避免。今后我们将进一步改进通讯评审机制，重点考虑完善评价指标体系，根据不同考察重点给予相应分值权重，加强对选题依据、观点创新、研究方法等方面的考察；扩大和优化通讯评审专家库，确保专家权威性和专业对口性；目前我们正在筹划和设计网上评审管理系统，努力提高评审立项工作的公平公正性。记者：在通讯初评中，一些985和211高校的申请没能通过，而部分知名度不高的学术单位的申请反而入围了，有人因此对评审质量产生疑问，您怎么看？负责人：这种情况的确存在，但并非普遍现象。综合多年情况看，985和211高校以及重点科研单位一直占据立项主体地位，说明这些单位的申报质量总体较高且相对稳定。至于一些重点高校包括个别知名学者申报课题没有入围的现象，我认为应当客观地进行具体分析。事实上，科研单位的学术影响力不能完全代表学者个人的学术水平。如果选题价值不大、论证简单草率，即使再知名的学者，也很难通过匿名通讯评审这一关。我们曾专门调出某著名985高校两份未入围的申请材料（申请人均为博导），发现两份论证都比较简单（加上前期成果和参考文献也就2800字），引用资料比较陈旧，研究主题、基本观点、论证逻辑也不够明确，部分引证不符合学术规范，结果5名专家都打了较低的分数。相反，如果选题比较新颖，论证充分，逻辑严密，即使学者及其单位的知名度不高，也可能在通讯评审中获得青睐。近年来，许多地方院校一方面鼓励本土人才到知名高校攻读博士、博士后或做访问学者，另一方面加大人才引进力度，吸引了很多学术能力较强的科研骨干和受过良好学术训练的博士，他们在申报中表现出了较强的学术竞争力。比如我们随机抽取了东中西部5所地方高校（包括百色学院、宝山学院、淮阴师范学院、聊城大学、商丘师范学院）的相关数据，上述高校共申报148项，入围的29人中有25人是博士，立项的20人中有17人是博士，其中12人为985高校博士。再比如丽水学院今年（2014年）申报9项，其中8人有博士学位，入围4项，立3项，均具有博士学位，其中2人为教授、1人为副教授。数据统计表明，上述现象在全国地方高校中带有普遍性，今年（2014年）985和211高校以外的地方普通高校共申报13860项，其中9302人为博士，占67%；入围2885项，其中博士2216项，占76.8%；立项1839项，其中博士1422项，占77.3%。另外还有417项负责人虽然没有博士学位，但是几乎都具有副高级以上职称，其中教授298人，副教授116人，中级职称仅3人。记者：我听说有的人连续申报了好几年都没有入围，而有的人申报一次就入围了，对这种现象您怎么看？负责人：我们也接到这方面的咨询电话，这种情况确实存在，为此我们专门对近5年的有关数据做过抽样调查和案例分析。多次申报没有入围的原因，大体上可分为三类情况。第一类是拿选题和论证基本相同的材料连续申报，这种情况比较多见，大约每年有60%左右未立项课题申请人下年度继续申报，其中有40%以上选题与上一年基本相同，论证大同小异、换汤不换药，这类选题和论证总体上质量不太高。今后我们考虑借鉴其他基金的一些做法，对连续2年没有入围的暂停一年申报资格，以控制无效申报规模，降低评审成本。第二类是申请人每年换一个题目连续申报。我举一个比较典型的例子，有一个申请人连续申报了5年，每年题目都不同且跨度较大，分别涉及三江源保护、农村扶贫开发、城乡人力资源、基层社会管理、农业生态与退耕还林等方面，这位申请人前期成果并不少，主要是研究欠发达地区农村生态环境的，第一年和第五年的申报题目与其研究方向比较吻合，第五年终于评上了。用他自己的话说，如果第二年把第一年的选题好好深化完善一下，可能就不会走这么多弯路了，不能打一枪换一个地方，不能偏离自己的学术方向和研究专长，不能为申报而申报。我想这应该是他比较切身的体会，值得大家借鉴。第三类是与分组有关，类似的课题分在不同的组里，因为竞争对手不同，结果往往就不一样。比如前年有个单位申报了两份比较接近的中国古代文学方面的选题，一份主要涉及传统美学思想被分在文艺美学组，另一份主要是作家作品评析被分在古代文论组。结果那一年全国申报古代文论的很集中、有不少名家申报，而申报文艺美学的相对要弱一些，最后申报美学的评上了，而申报文论的没有入围。这两位申请人的年龄、职称、学术资历都差不多，甚至申报文论的那位老师前期成果还略多一些，但初评就淘汰了，这里面确实有偶然甚至是运气的因素。重大项目评审也出现过类似情况，有的人申报了几年都没立项，有的申报1次就成功了，这和每年的竞争对手不一样、同类课题竞标数量不一样等因素有较大关系。记者：请您介绍一下会议评审情况和评审结果，会议评审被淘汰的主要原因是什么？负责人：一年一度的评审大会不仅仅是单纯的项目评审会，也是一次重要的哲学社会科学工作会议，中央领导同志每年都出席会议并作重要讲话。国家社科基金的性质和定位决定了评审立项工作的政治性、政策性、导向性都很强，所以我们采取了通讯评审与会议评审相结合的评审机制，对所有通讯入围课题在会上再把一道关。会议评审主要包括专家主审、小组讨论推荐、大组讨论投票、召集人和主审专家签署立项意见等规定程序。会议评审主要强调以下几个方面：一是强调严把政治方向关和学术质量关。把坚持正确导向作为评审立项的第一位要求，把课题质量水准作为判断能否立项的基本前提，确保立项的权威性和公信力。二是强调坚持问题导向，突出立项重点。围绕全面深化改革重大现实问题、学科建设重大基础理论问题集中确立一批研究课题。三是强调综合平衡，扩大覆盖面和受益面，确保立项单位和地区分布大体均衡合理，体现年度项目的公益性和带动作用。四是强调严格评审程序、严肃评审纪律。我们通过采取专家轮换上会和回避制度，严格信息保密制度，建立专家信誉档案等措施，确保评审公平公正。比如会议评审专家库有1100多人，每年随机选取约280人参会，今年（2014年）选用了160多名新聘专家上会。再比如我们这几年在会上不再印发全体专家名单和房间号，只发本组专家名单，入围名单在大组投票前才发给专家，以避免信息外泄，这些措施均取得很好效果。会议评审被淘汰的原因是多方面的，大体有这样几个因素：一是同类课题入围较多的，一般只立1-2项，往年同类课题已经立项的一般也不再立项。二是申请人前期成果较少、研究基础较薄弱的被淘汰。由于通讯专家只评审活页论证，对申请人的学术背景等个人信息并不掌握，有些活页写得很完美，通讯评审高分入围，但上会后专家发现申请人并不具备相应的实力。三是集体讨论时不同专家对申请人学术观点、研究能力等方面有不同意见，在立项指标有限的情况下，争议较大的项目往往就难获立项。四是综合平衡和倾斜政策因素。在同等条件下，评审组会适当兼顾立项地区和单位分布的适度平衡，并向西部地区和青年人才倾斜。记者：从立项概率上看，能否获准立项与申请人的职称和年龄因素是否有关？负责人：能否获得立项，关键看选题和论证的质量。至于立项与职称和年龄的关系，我这里通报几组数据供大家参考。按职称统计，今年（2014年）具有正高级职称人员申报8867项，入围2080项，入围率23.5%，立项1420项，立项率16%；副高级人员申报12089项，入围2353项，入围率19.5%，立项1444项，立项率11.9%；中级职称人员申报6953项，入围1423项，入围率20.5%，立项936项，立项率13.5%。立项课题负责人的正高级、副高级和中级职称人员比例为3：3：2。博士生导师申报2431项，入围795项，入围率32.7%，立项625项，立项率25.7%。上述数据表明，具有正高职称或为博士生导师的申报者总体立项率较高，反映其较强的研究实力，副高级职称人员低于平均立项率，中级职称申报者立项率并不低，这与青年项目倾斜政策有一定关系。按照年龄结构统计，今年（2014年）申报人出生年份跨度从1928年到1991年，相差63岁。30-45岁这一年龄段共有17729人申报，占总申报量的62.9%；共有2395人立项，占总立项数的62.7%，这一年龄段学者是申报和承担项目的主体。30-35岁青年学者申报占比为22.11%，立项占比达25.18%，表明这一年龄段的学者积极性很高，成为承担项目的重要生力军，45岁以上申报和立项人数则逐级减少。在23个学科中，人文学科立项负责人的平均年龄为42.78岁，社会科学项目负责人平均年龄是41.7岁，两者相差1岁。记者：您刚才提到160多名新聘学科评审组专家，请问评审专家是怎样产生的？负责人：国家社科基金分学科设立学科规划评审组，主要承担开展学科调查研究、制定中长期研究规划和年度课题指南、评审各类项目、参与项目中期评估和成果鉴定等任务。学科评审组专家由全国社科规划领导小组聘任，一般5年调整一次，2008年和2013年分别调整了一次，我刚才说的160名新聘专家是指去年新增补的专家。这次专家增补工作程序，是按照去年全国社科规划领导小组会议审议通过的调整原则和工作方案，由现任学科评审组专家、“马工程”首席专家、各省区市社科规划办限额推荐（以学科组专家推荐为主），采用“背对背”的推荐方式，共推荐专家3215人次，剔除重复推荐后有效推荐人数为1886人。按照“总量控制、结构优化、专业需求、优中选优、兼顾平衡”的原则，根据被推荐次数和二级学科专家缺口情况，经书面征求专家所在单位党委（党组）意见后，共遴选出446名政治上可靠、学术造诣深厚、学风优良、在学界有较大影响的知名学者，平均年龄为54周岁，一批年富力强的学术中坚力量成为学科组主体。今年（2014年）首次上会的这批新聘专家，在会议评审中表现认真负责的精神和较高的学术判断水准。记者：今年对青年项目采取了哪些倾斜措施？负责人：培养科研后备力量事关哲学社会科学发展的未来，多年来我们十分重视对青年人才的培养。今年（2014年）我们采取了多项新政策扶持青年项目，一是将青年项目的年龄界限从39岁降低到了35岁，这在客观上减轻了青年项目的竞争压力。二是降低申报门槛，规定凡具有博士学位的人员均可申报各类项目，这给青年学者申报重点项目和一般项目提供了更多机会。三是立项指标上倾斜，要求在同等条件下优先考虑青年学者立项，青年项目指标不得用于一般项目，一般项目和重点项目指标如有剩余可用于青年项目。四是资助经费上倾斜，青年项目资助强度比去年增加了2万元，达到20万元。参会专家认为，经过这些年的鼓励和扶持，青年学者科研实力稳步增长。记者：各省区市社科研究力量分布很不均衡，甚至差异很大，今年的评审在综合平衡方面做了哪些工作？负责人：由于进入会议评审阶段的入围课题通讯评分的分差并不大，总体水平比较接近。在这种情况下统筹考虑立项的地区和单位分布适度均衡，也是体现立项公平公正的一个重要方面。今年（2014年）主要采取了以下做法：一是对立项指标超过150项的大学科，要求各省区市都要有立项，各学科要专门预留出10-15%的指标用于地区综合平衡。二是各学科组要集体商定本学科同一单位立项的最高限额，不能过于集中在少数单位。三是继续执行向西部地区倾斜政策，西部省份共立了798项，占立项总数的21%。从立项单位看，在今年（2014年）的1500多家申报单位中，880家单位入围，734家单位立项，比去年增加60家，基金的覆盖面和受益面进一步扩大。记者：今后国家社科基金在评审工作中将有什么改进措施？负责人：今年（2014年）评审工作结束后，我们专门征求了首次参会的新聘学科评审专家的意见，他们提出了许多好的意见和建议，我们将认真研究后吸收采纳。主要有以下几个方面：一是完善限额申报工作，以提高申报质量为出发点，使各地各部门申报与其科研生产力水平相适应。实行网络评审后，可考虑放开限额申报。二是根据评审专家和申请人的建议，着手改进申请书的设计。更加注重考察选题依据、研究重点难点、创新点，让申请人充分展现其学术视野、学术积累、学术水准和研究思路，以及运用科学的方法和手段解决问题的能力等。三是积极推进网络评审工作，提高评审信息化水平。借鉴其他基金开展网络评审的经验，开发适合国家社科基金项目评审管理工作的网络平台。四是积极探索评审意见信息反馈机制。目前通讯评审专家只进行打分，并没有提供书面评审意见。对每年近3万项申报材料都给出具体的反馈意见，也确实有一定的难度。到底应当如何科学、有效、具体地反馈评审意见，反馈哪些意见，怎样才能更有可操作性，需要进一步听取申请人和评审专家多方面的意见。比如，反馈选题缺乏新意、论证不够充分、思路不清晰、方法不科学之类的笼统性评语，反馈后有多大参考价值也值得研究。总的来说，我们要通过不断完善国家社科基金评审立项机制，使基金管理工作更加规范化、科学化，更好地推动我国哲学社会科学繁荣发展。内容略有删减，如有相关政策发生变化，请以最新政策为准。

北京中能创达信息咨询有限公司可提供发改委甲乙丙级资质商业计划书节能评估报告资金申请报告社会稳定风险评估报告北京中能创达信息咨询有限公司的可行性研究报告服务： 我们擅长编写下列类型可行性研究报告、狍子肉深加工项目建议书、狍子肉深加工项目申请 报告具体包括： 用于报送发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、狍子肉深加工项目建议 书、狍子肉深加工项目申请报告 用于对外招商合作的可行性研究报告 用于申请国家政策基金的可行性研究报告 用于上市募投的可行性研究报告 用于园区评价定级的立项报告及可研 用于企业工程建设指导的可研报告 用于企业申请政府补贴的可研报告 【交付方式】顺丰快递、邮件【编写周期】3-7个工作日【报告形式】Word、PDF格式【报告价格】具体价格根据客户要求协商核定，来电优惠，欢迎定制。出品单位：中能创达产业研究院联系人 ：丁浩（高级工程师）可行性研究报告编制要点设计方案可行性研究报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证，所以必须设计研究方案，才能明确研究对象。　　内容真实可行性研究报告涉及的内容以及反映情况的数据，必须真实可靠，不允许有任何偏差及失误。其中所运用的资料、数据，都要经过反复核实，以确保内容的真实性。预测准确可行性研究报告是投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究，是对事务未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计，具有预测性。因此，必须进行深入的调查研究，充分的占有资料，运用切合实际的预测方法，科学的预测未来前景。　论证严密论证性是可行性研究报告的一个显著特点。要使其有论证性，必须做到运用系统的分析方法，围绕影响狍子肉深加工项目的各种因素进行全面、系统的分析，既要做宏观的分析，又要做微观的分析。 可行性研究报告的主要内容投资必要性主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证狍子肉深加工项目投资建设的必要性。技术的可行性 主要从事狍子肉深加工项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。 　财务可行性主要从狍子肉深加工项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价狍子肉深加工项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及清偿能力。组织可行性制定合理的狍子肉深加工项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证狍子肉深加工项目顺利执行。　经济可行性主要是从资源配置的角度衡量狍子肉深加工项目的价值，评价狍子肉深加工项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。 　　社会可行性主要分析狍子肉深加工项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。可行性研究报告编制目录（根据客户要求目录可改动调整）中能创达——国内编制可行性研究报告权威机构第一章研究定位及主要方法第一节 研究目的第二节 研究内容第三节 研究方法第四节 数据来源第五节 分析依据第二章狍子肉深加工项目投资环境分析第一节 狍子肉深加工项目社会宏观环境分析第二节 狍子肉深加工项目相关政策分析一、国家政策二、行业准入政策三、行业技术政策第三节 地方政策第三章狍子肉深加工项目总论第一节 狍子肉深加工项目背景一、狍子肉深加工项目名称二、狍子肉深加工项目承办单位三、狍子肉深加工项目主管部门四、狍子肉深加工项目拟建地区、地点五、承担狍子肉深加工项目可行性研究工作的单位和法人代表六、狍子肉深加工项目研究工作依据七、狍子肉深加工项目研究工作概况第二节 狍子肉深加工项目可行性研究结论第三节 狍子肉深加工项目主要技术经济指标表第四节 狍子肉深加工项目存在问题及建议中能创达——国内编制可行性研究报告权威机构第四章狍子肉深加工项目背景和发展概况第一节 狍子肉深加工项目提出的背景一、国家及行业发展规划二、狍子肉深加工项目发起人和发起缘由第二节 狍子肉深加工项目发展概况第三节 狍子肉深加工项目建设的必要性一、现状与差距二、发展趋势三、狍子肉深加工项目建设的必要性四、狍子肉深加工项目建设的可行性第四节 投资的必要性第五章行业竞争格局分析第一节 国内生产企业现状重点企业信息第二节 重点区域企业特点分析第三节 企业竞争策略分析一、产品竞争策略二、价格竞争策略三、渠道竞争策略四、销售竞争策略五、服务竞争策略六、品牌竞争策略第六章行业财务指标分析参考第一节 行业产销状况分析第二节 行业资产负债状况分析第三节 行业资产运营状况分析第四节 行业获利能力分析第五节 成本费用分析行业获利能力分析中能创达——国内编制可行性研究报告权威机构第七章行业市场分析与建设规模第一节 市场调查一、拟建狍子肉深加工项目产出物用途调查二、产品现有生产能力调查 三、产品产量及销售量调查四、行业替代产品调查五、行业产品价格调查 六、行业国外市场调查第二节 行业市场预测一、国内市场需求预测二、产品出口或进口替代分析三、价格预测第三节 行业市场推销战略一、推销方式二、推销措施三、促销价格制度 四、产品销售费用预测第四节 狍子肉深加工项目产品方案和建设规模 第五节 狍子肉深加工项目产品销售收入预测第八章狍子肉深加工项目建设条件与选址方案第一节资源和原材料一、资源评述二、原材料及主要辅助材料供应三、需要作生产试验的原料第二节建设地区的选择第三节厂址选择第九章狍子肉深加工项目应用技术方案第一节 狍子肉深加工项目组成第二节 生产技术方案一、产品标准二、生产方法三、技术参数和工艺流程四、主要工艺设备选择五、主要原材料、燃料、动力消耗指标六、主要生产车间布置方案第三节 总平面布置和运输一、总平面布置原则二、厂内外运输方案三、仓储方案四、占地面积及分析第四节 土建工程一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计二、特殊基础工程的设计三、建筑材料四、土建工程造价估算第五节 其他工程一、给排水工程二、动力及公用工程三、地震设防四、生活福利设施中能创达——国内编制可行性研究报告权威机构第十章狍子肉深加工项目环境保护与劳动安全第一节 建设地区的环境现状第二节 狍子肉深加工项目主要污染源和污染物第三节 狍子肉深加工项目拟采用的环境保护标准第四节 治理环境的方案第五节 环境监测制度的建议第六节 环境保护投资估算第七节 环境影响评论结论第八节 劳动保护与安全卫生第十一章企业组织和劳动定员第一节 企业组织第二节 劳动定员和人员培训第十二章狍子肉深加工项目实施进度安排第一节 狍子肉深加工项目实施的各阶段一、建立狍子肉深加工项目实施管理机构二、资金筹集安排第二节 狍子肉深加工项目实施进度表一、横道图二、网络图第三节 狍子肉深加工项目实施费用一、建设单位管理费二、生产筹备费三、生产职工培训费四、办公和生活购置费五、勘察设计费六、其它应支付的费用第十三章狍子肉深加工项目投资估算与资金筹措第一节 狍子肉深加工项目总投资估算第二节 资金筹措第三节 投资使用计划第十四章财务与敏感性分析第十五章狍子肉深加工项目不确定性及风险分析第一节 建设和开发风险第二节 市场和运营风险第十六章行业发展趋势分析第一节 国内行业发展的主要问题及对策研究第二节 国内行业发展趋势分析第三节 行业投资机会及发展战略分析一、 行业投资机会分析二、 行业总体发展战略分析第四节 国内行业投资风险中能创达——国内编制可行性研究报告权威机构第十七章狍子肉深加工项目可行性研究结论与建议第一节 结论与建议一、对推荐的拟建方案的结论性意见第二节我国该行业未来发展及投资可行性结论及建议第十八章狍子肉深加工项目投资可行性报告附件1、狍子肉深加工项目位置图2、主要工艺技术流程图3、主办单位近5年的财务报表4、狍子肉深加工项目所需成果转让协议及成果鉴定5、狍子肉深加工项目总平面布置图6、主要土建工程的平面图7、主要技术经济指标摘要表8、狍子肉深加工项目投资概算表9、经济评价类基本报表与辅助报表10 现金流量表11、损益表12、资金来源与运用表13、资产负债表14、财务外汇平衡表15、固定资产投资估算表16、流动资金估算表17、投资计划与资金筹措表18、单位产品生产成本估算表19、固定资产折旧费估算表20、总成本费用估算表21、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表服务步骤：1、 首次沟通：双方通过电话或其他在线联系方式沟通、交流，初步达成合作意向。2、合作意向：明确狍子肉深加工项目报告内容、价格及进度排期；3、确定合作：签订委托合同书，委托方支付 50%预付款，明确双方负责人；4、狍子肉深加工项目调研：任务分派到咨询师，收集狍子肉深加工项目相关资料，调研其竟争对方的市场表现；5、狍子肉深加工项目编制：分析、沟通、狍子肉深加工项目讨论、展开整体狍子肉深加工项目编写；6、提交初案：提交客户方案的主体部分（约 60%内容），客户并提出合理的修改方案；7、方案调整：根据沟通基础对编制方案进行细化调整，初步方案客户确定已满意；8、交付方案：支付狍子肉深加工项目余款，提交全稿文件，处理收据等问题；9、后续服务：继续与客户保持联系，及时解决客户的技术问题和相关咨询

记者从云岩区发改局获悉，作为完善云岩路网的重要一环，《贵阳市延安东路延伸段道路建设工程项目》项目建议书已获批，将在东山片区新建延安东路延伸段，道路全长3325.799米，宽20米。根据批复，延安东路延伸段道路建设工程项目总投 资156873.68万元，建设内容包括房屋征收拆迁、道路、桥梁、隧道、管综及相关附属设施，预计建设时间为24个月。未来方舟H组团高架桥上远望中环路据了解，延安东路延伸段道路建好投用后，将改善东山片区及未来方舟约30万居民交通条件，对完善区域交通配套，完善云岩路网，满足城区建设需求具有重要意义。延安东路交会宝山北路的丁字路口延安东路延伸段道路全长3325.799米（约3.3公里），建设内容包括房屋征收拆迁、道路、桥梁、隧道、管综及相关附属设施。具体的道路指标上，路面宽度是20米。可以参考延安东路的现状，如果加上绿化带，就是高配的双向4车道，没有的话，可以达到中配的双向6车道。以上的总投 资金额，初步概算为156873.68万元（约15.6亿元）。换算下来，每公里的工程造价约为4.69亿元。建设的周期为24个月，也就是项目开工到建设完毕，预计2年的时间。不过，这仅仅才是第一步。站在过街天桥远望延安东路按照立项流程来看，紧接下来，首要的就是编制项目可行性研究报告，然后是设计方案，再到实施方案等。其间，这样的大型市政工程，可能还会举行专家评审会，论证项目的可行性。与此同时，还要按规定办理其他相关手续。等到真正立项以后，才会进入具体的工程招投标。最后，还有涉及到技术难度较高的房屋征收拆迁，然后平整场地，才是进场动工。值得注意的是，本次虽然仅仅是“项目建议”得到通过，但是依据的应是专项会议的商讨决议，得以加速推进。他们的等待“2014年买房子的时候，就说有延安东路延长线，现在都18年了，总算看到点动静”。这可以说是每个未来方舟居民，都曾听闻过的感慨。其实，这条路的修建远景早已有之，也是发生过多种的变数。最早的设计构想，可以追溯到7年前。2011年5月，贵阳市畅通办公布“缓堵48条”，明确提出将对老城核心区内可通行车辆的支路、巷道，进行维修拓宽改造，减少主干道交通压力，进一步完善老城核心区道路微循环系统。规划部门着手制定了方案，建议打通多条断头路。根据当时的规划，延安东路的仅至宝山路，规划考虑将其向东北方向延伸与北京东路相连，规划道路长度约2000米。延安东路的延伸将穿贵州师范大学进入煤矿村，后连接北京东路。师大门口的鲜花市场转变经营如果这条道路打通，不仅方便煤矿村片区的大量居民，同时延安东路的车辆不用再绕行宝山北路、大营路，通过2000米的路程便可与北京东路相连，进入乌当区，并连接二环路和外环路。时隔大约两年以后，2013年贵阳公布中心城区畅通工程二期总体实施方案。贵阳17条断头路(含桥梁)中，延安东路延伸段依然在列。值得注意的是，上述的初期设想中，道路是向偏北方向延伸，间接通过北京东路连接未来方舟。但是，结合年初公布的贵阳统筹城乡道路规划，以及本次立项的建议说明，道路的走向可能还是发生微妙的改变。2018年贵阳统筹城乡路网规划图（局部）以目前的大规划图来看，道路是与北京东路并行。由此来看，预计具体走向是从师大起始延伸到未来方舟。至于，此前的设想中，是否经过煤矿村，到底以什么方式经过，也都有待具体可研方案的公布。那么，这条路会延伸到未来方舟的哪里？未来方舟道路区位示意图根据最新的规划图来看，一种说法的认同度较高。这条道路会在丁字路口绕行，然后连接渔安新城的区域，接通未来方舟H组团的方向，也是板块的一个核心区域。且不去说可能性的多少，这种的声音背后，居民也表现出对于道路出行的不同态度。未来方舟H组团外的高架桥部分居民认为，如果市政道路直达组团，交通会变得比较嘈杂，破坏小区的封闭性。与此相对，也有不少人则认为，道路的开通会是利大于弊，将会极大的便捷居民的通行。【关注新浪乐居，洞悉房产市场风云变化。】

产业化项目属于发改委常规项目，它与科技口撰写的可行性研究报告有一些差异。最大的区别主要体现在项目建设的经济评价上。科技口重视项目的技术可行性研究，而发改委重视产业化的经济评价，即重视投资收益问题。除了专业的技术介绍，必须加入投资收益评估部分，重视项目的经济效益。新兴产业发展补助资金产业化建设项目申请报告一、项目概述项目概述主要包括1、项目背景，技术趋势、产业背景、政策支持、国内外对比等；2、实施场地，在哪里实施？3、建设内容，技术内容、软硬件建设、基础建设等；4、投资规模，预算规模；5、资金筹措，钱从哪里来？6、绩效目标，如何考核？提供可以测算的量化指标。二、项目单位概况项目单位的情况介绍主要包括1、项目单位设立、主要股东、主营业务情况：公司基本情况，经营现状等；2、在行业中的地位和竞争力：产业、行业的地位介绍；3、目前生产、研发能力和财务情况：提供研发投入、财务数据、知识产权以及立项情况的汇总；4、主要投资项目及未来发展战略：在建项目以及完成的历史投资项目，未来战略规划介绍。三、项目具体情况项目建设情况介绍主要包括1、项目实施背景、意义和必要性：这部分内容与我们撰写的科技口可行性研究报告相同，不再赘述；2、项目前期情况：主要是项目筹备情况介绍，含项目立项及资金、技术准备情况等；3、项目建设绩效目标：这部分和第一部分衔接，重点是把项目分解，分总目标及年度阶段目标；4、主要建设内容：把第一部分中介绍的项目内容进行展开详述；5、实施方案：如何实施，内容含建设期限、具体实施计划、保障措施等，这里必须突出可行性；6、项目总投资及资金筹措方案：主要介绍资金来源和筹措情况，含已投入资金情况及已形成资产清单，总投资按表1填报，项目设备清单及采购价格；备注：参照《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（中国计划出版社）填写7、财政资金使用计划及明细表：这部分按拟申请额度作计划，即包含自筹和财政资助资金的使用计划。四、项目建设条件项目建设条件包括1、项目审批：获得批文、进度；2、用地落实：建设用地以及批文情况，招拍挂进度等；3、资金落实：自己到位情况；4、技术条件：技术积累与准备进度；5、环境保护：环保评价报告、环保措施等；6、安全消防：安全和消防管理措施、预防等。五、经济和社会影响分析效益评估非常重要，必须专业合理1、经济效益分析：评价项目的经济合理性，包括年新增产能规模、销售收入、利润、税收等经济指标，财务分析，风险分析等；这部分内容可以请财务人员参与撰写。2、行业影响分析：分析项目对所在行业及关联产业发展的影响；这部分内容可以邀请技术负责人参与撰写。3、社会影响效果分析：阐述项目的建设及运营活动对项目所在地可能产生的社会影响和社会效益。分享是一种美德，转给有需要的朋友吧！企业实际应用中必须按照主管部门的政策要求组织撰写，以上信息仅供交流使用！以上提纲不作为任何企业申报撰写的决策参考与依据！

地铁7号线啥进展？青岛哪里还要建机场？有哪些地方要拆迁？……赶紧来看官方回复！即墨区区长、青岛蓝谷管理局局长吕涛做客民生在线直播室。5日下午，即墨区区长、青岛蓝谷管理局局长吕涛做客民生在线直播室，围绕“民生优先、普惠共享”主题与网民进行在线交流。地铁公交7号线北延段正在进行前期规划设计研究网友：7号线能带动几万人愿意到即墨居住，请问地铁7号线即墨段的建设计划。吕涛：青岛地铁7号线北延段自一期工程终点东郭庄站向北，经过环秀、即墨中心城区、北安、汽车城等区域，线路全长约18km。地铁线路需要纳入城市轨道交通近期建设规划，并上报国家发改委审批后方可开展后续工作，目前地铁7号线北延段正在进行前期规划设计研究工作，即墨区正积极协调青岛市地铁办推进项目上报，待方案获批后尽快启动项目前期。即墨将开通3条跨区大站公交线路网友：即青公交概念怎么来的？吕涛：目前，我区正处在撤市划区过渡期内，城市公共交通尚未纳入青岛市区总体规划，因财政补贴机制相对独立，公交线路命名暂按照我区标准执行。为方便市民出行，促进城乡均衡发展，我区财政将出资开通3条跨区大站公交线路，通过积极争取、沟通和协调，青岛相关部门已正式批复，并将于近期开通。为便于市民辨识，3条跨区大站公交线路临时采用“起止站点编号”的命名方式。机场即墨通用航空机场正在报批中网友：即墨通用航空机场何时开始建设吕涛：即墨通用机场位于青岛蓝谷高新区通航产业园内，是我区立足通航产业发展需求、抢抓通航市场机遇而重点规划建设的产业支撑平台。目前，正在履行报批手续，批后将尽快开工建设。蓝谷至胶东新机场将建两条快速道路即墨蓝谷（资料图片）网友：胶东国际机场即将于今年年底前开始启用转场，请问从即墨市区到胶东机场是否有修建高速计划？什么时间开工建设？什么时间投入使用？吕涛：高速公路是由省级政府规划建设的，机场高速建设均在胶州市内，我区无机场高速公路建设计划。在我区综合交通规划中规划有一北一南两条连接蓝谷至胶东新机场的快速道路，分别为G309青岛至兰州公路和中心城区北部快速路。其中G309青岛至兰州公路（南泉至胶州界段）改建工程结合S218三城路（南泉至城阳界段）改建工程已列入我区2019年建设计划，目前正在办理项目前期手续，预计2020年年底前可完工通车；中心城区北部快速路项目已完成初步的规划方案，由于涉及即墨、城阳、胶州等多个区市，青岛市交通局将统一协调组织实施，目前该路正在进行方案论证阶段，我区将根据上级计划安排，争取早日开工建设。拆迁通济新区闫家岭村列入棚户区改造计划网友:通济新区闫家岭村什么时候拆迁？吕涛:网民朋友，您好！通济新区闫家岭村（一期）已列入棚户区改造计划，后续将根据村民意愿和相关程序积极推进。（图片来源：视觉中国）学校建设蓝谷山大初中和高中年内开工网友：蓝谷山大初中和高中什么时间可以完工？吕涛：蓝谷山大初中和高中正在进行规划设计方案编制，计划年内开工建设，建设工期两年。北航科教新城一期已完成前期手续网友：北京航空航天大学分校何时正式开建？吕涛：北航科教新城一期占地约700亩，建筑面积约37万平方米，目前已完成项目建议书、可行性研究报告评审，立项，环评等前期手续；正在进行建筑单体方案审查、地质勘查、EPC招标等工作；现场正在场地平整，围挡施工，临建搭设。除了上面小编提到即墨蓝谷至胶东新机场将建两条快速道路。此外，平度至胶东机场也要建快速通道！从平度市获悉，作为平度至新机场的快速通道，省道219灰里路（青新高速至高密段）拓宽改建即将启动，将于2022年建成通车。省道219（也称胶平路）是连接平度市和胶州市的重要道路，修建于1998年，于2009年改建。随着沿线经济发展及交通量增长，现有道路已不能满足通行能力要求，现计划省道219青新高速至高密界段由现状的二级公路拓宽到双向六车道的一级公路，作为平度至新机场的快速通道。目前，省道219灰里路（青新高速至高密段）拓宽改建已列入青岛突破平度莱西攻势作战方案，正在推进前期工作，计划于2020—2022年实施。