居住区调研报告

央广网北京11月7日消息（记者孙冰洁）你住的小区物业达标吗？5日，由中国消费者协会（以下简称“中消协”）发布的《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》（以下简称《报告》）显示，在对国内36个城市的148个住宅小区物业服务调查体验情况进行调查后发现，其物业服务体验均刚达到及格水平，总体服务质量偏低。参与此次调查的住宅小区物业服务消费者满意度得分明细（中消协供图）住宅小区也称“居住小区”，是按照城市统一规划、建设达到一定规模、基础设施配套齐全、已建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域。住宅小区物业服务质量直接关系小区居民的获得感、幸福感、安全感，也是反映城市经济社会建设发展水平的重要因素。中消协联动地方消协组织，于2019年7-8月组织消费维权志愿者和专业调查人员针对36个城市的148个住宅小区开展了物业服务调查体验活动。对住宅小区物业服务涉及的设施设备管理、秩序管理、环境管理和客户服务管理等环节进行调查评价，获得消费者满意度调查有效样本4320个、实地体验样本148个。《报告》显示，住宅小区物业服务消费者满意度综合得分62.59分，物业服务体验评价得分65.14分，均处于及格水平。无论是设备设施、绿植、垃圾等“物”的管理，还是在安保、门禁、信息公示等“人”的服务方面，与消费者对美好小区环境的期待存在较大差距，服务质量还有大幅提升空间。从调查结果来看，暴露出的问题一方面体现在业主委员会成立率不高，多数小区居民对业委会工作参与意愿不强，尚未形成业委会与物业企业良性互动局面。同时，一些新建住宅小区前期物业服务存在与开发商合谋损害消费者合法权益的行为，形成事实垄断，说不得、轰不走的问题较为严重；另有部分住宅小区共有产权收益、去向不明不白，维修基金被挤占挪用问题较为突出，应当引起有关部门的高度重视。中消协相关负责人告诉记者，从《报告》反映出的问题来看，我国物业服务质量总体水平偏低，住宅小区居住环境还需要大力改善。对此，中消协建议，有关部门要加快完善法律标准建设，严格监管执法，加快建立“住建部门统筹主管、属地街道社区负责、职能部门配合共管、社会各方共同参与”的协同共治工作机制，推动物业服务行业长远健康发展；住建部门、街道办要依法指导住宅小区成立业委会，充分发挥业委会参与社区治理、反映业主诉求、维护业主合法权益等方面的积极作用，推动完善社区治理和物业配套服务。此外，物业服务企业也应坚持以业主需求为导向，不断完善物业管理相关制度规范，切实做好设备设施维护、秩序安保、环卫保洁、小区绿化、公共资金使用公示等各项服务管理工作，帮助业主实现房产的保值增值，及时响应业主的服务诉求。另据该负责人表示，针对调查发现的主要问题，中消协将把有关问题线索移交相关政府部门，并会同地方消协组织对问题反映相对突出的住宅小区物业公司进行约谈，督促提升物业服务质量。

以居住区为主体的城市空间分异问题，是国内外城市社会学、城市地理学等多学科长期关注的热点议题。尤其是对人口规模达到上千万的超大城市而言，如何发挥有为政府和有效市场的双重力量，加强城市规划的引领作用，尽可能塑造更加公平、多元、包容、和谐的城市居住空间结构，对促进人的全面发展、社会公平正义，防范社会重大风险，具有突出的战略意义。打造高品质生活居住小区西方国家一些超大城市在城市更新过程中，由于城市居民区规划和空间设计的不当，致使一些原本不错的居住区，成为城市社会问题的集中爆发地。严重的空间排斥、居住隔离现实，与人们对城市美好生活的愿望背道而驰。经过20余年的住房市场化改革，我国有的超大城市也出现居住分异现象。对此，国内学者借助人口数据进行过研究。但就具体的一座拥有上千个居住小区的超大城市而言，居住区空间分异与居住区规划有何种关系？不同的规划设计方案，给社区民众的行动带来什么样的影响？针对不同分异程度的居住小区，应该采取怎样的差异性规划策略？什么样的居民区规划才是公平包容的良好规划？对于这些问题，我们不一定了解得非常清楚。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》强调，坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，优化提升超大特大城市中心城区功能，完善大中城市宜居宜业功能，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。顺应超大城市经济社会运行规律和城市更新规律，在客观评价城市居民区规划的社会影响、明晰居住区空间分异的动态过程与水平基础上，不断优化现有城市居民区规划方案和策略，最大程度地降低城市居住空间隔离或空间极化现象，打造公平、包容、多元、多彩的高品质生活居住小区，是我国超大城市立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局进程中需要高度关注的重大议题。谨防贫困集聚和居住社会排斥在我国全面进入追求高质量发展、高品质生活、高效能治理的新发展阶段，为了更准确、更精细地回答上述问题，我们欣喜地看到张俊在多年调研基础上完成的《城市居民区规划的社会影响评价》（中国社会科学出版社2020年10月版）一书，正式出版发行了。全书共分11个章节，研究对象覆盖上海7000个居住小区，利用大数据、问卷调查、实地调研等多种研究方法，对城市居民规划与空间分异、社区认同、社区参与、社区冲突之间的关系，以及城市居住区规划的社会影响机制、评价模式、评价方法等，进行全方位、系统化的研究。作者意欲打造不断优化城市居住区规划策略、创新基层小区治理模式、打造高品质包容和谐居住小区的一本行动指南。书中认为，不同类型的居住小区具有不同的分异程度，低层次居住区的高程度分异，可能引发居住贫困集中和社会排斥，理应引起政府部门和社会警醒。作者利用大数据指出，随着城市不断拓展和住房的深度市场化改革，上海的低收入居住空间快速集聚。近十年上海低层次居住空间的分异速度快于高层次居住空间，高层次居住空间的分异程度有所下降。同时，地处城市郊区和地处中心城区老旧小区（外来人口为主）的低层次居住区具有更高的社区认同。在居住环境空间的贫困再生产机制作用下，这些低层次居住小区更易产生贫困集聚和居住社会排斥。这是一个很有价值的发现。城市居住区规划具有综合性的社会影响，并具有较为复杂的内在机理机制。具有差异性的城市居住规划的社会影响，既表现在居住空间的社会分异方面，又体现在社区认同、社区参与、社区冲突等领域，而小区区位、规模、密度（三层次居住密度）、空间混合度等，是居住区规划社会影响产生的主要变量因素。从相互作用机制看，城市居住区规划的社会影响机制，主要包括居住区空间规划，影响居住区的空间分异程度；居住区规划差异，影响邻里效应的作用发挥；城市居住区差异，直接对社区营造产生影响；居住区规划，直接影响居民的生活品质。建构基层社会治理共同体城市居住区规划的社会影响评价，是有别于一般社会影响评价的专业型评价方法体系，要站在符合中国国情、满足人们对美好生活需求的视角，加以建构和践行。作者提出，城市居住区规划评价程序应是包括事前评价、事中评价、事后评价的“全过程评价”。不同类型居住区规划的社会影响评价程序不完全相同，应该有所侧重和差异化。书中指出，城市居住区规划社会影响评价的重要方法，应体现“重程序轻指标、开源、可升级”特点的“开放性下的高操作性”，采取分类、开放、关键的居住区规划社会影响评价模式。与此同时，作者选择一些具有代表性的居住区规划方案，按照设计的评价过程和方法，对其进行实证性评价检验。作者认为，超大城市科学、公平、包容的居住区规划，对促进城市社会的包容发展、公平发展、安全发展与和谐发展具有重要作用，尤其是低层次居住区规划存在不断优化和完善的巨大潜力。作者提出国内大中城市主动开展城市居住区规划社会影响评价的倡议，并针对低层次居住区面临的矛盾和突出问题，提出完善和改进居住区规划的对策建议。具体包括提高交通便利性和空间可连接性、配备更好的教育医疗绿化等支撑设施建设、降低居住区容积率、适当的居住区规模等，以此保障居民就业、交往、融入城市的机会，提高主动认同度，增强互动、化解冲突，积极建构共建共治共享的基层社会治理共同体。城市居住区规划的社会影响评价具有可学习、可复制、可推广的鲜明特点，更多大中小城市具有开展同等评价活动的可行性。为此，作者借助理论研究、文献材料和实证测评，在全书最后附载“城市居住区规划的社会影响评价手册”，形成一套通用性的评价程序、方法和指标体系，为全国大中城市自主开展评价工作提供了指导工具，也为大中城市不断优化城市居住区规划方案，指明了方向和路径。（作者单位：上海社会科学院社会学研究所）来源：《中国社会科学报》2021年4月14日第2146期 作者：陶希东欢迎关注中国社会科学网微信公众号 cssn_cn，获取更多学术资讯。

来源：证券日报现阶段，中国房地产市场已基本告别过去住房短缺的时代，人们对居住品质的硬性要求在不断提升，观念也从“居者有其屋”逐步转变为“居者优其屋”。置业时，除了看重房屋居住空间特征，消费者也同样注重其外部条件，所以绿化情况、休闲配套、车位配比、物业服务甚至社区卫生等问题也受到购房客户的广泛关注。那么，当下消费者在居住领域的痛点主要是什么？未来居住品质的改善空间在哪里？贝壳研究院基于调研数据及平台数据，发布《2020新居住消费洞察报告》（下称《报告》），洞察消费者当前的居住痛点，了解他们较为真实的住房需求。报告显示，消费者在居住领域的痛点演变呈现两大特征：从私人空间扩展到公共空间、硬件设施扩展到软性配套，具体包括私人居住空间受限、房屋交易不规范、小区居住品质待提升、1公里生活圈配套不均衡、邻里文化缺失、物业服务水平整体偏低等六大痛点。私人居住空间受限，想住大房子并不易消费者理想中的居住空间有多大？《报告》显示，消费者比较理想的居住面积区间是90平-120平，占比达41.7%。但结合贝壳平台实际成交数据来看，各个城市购房成交的主力面积段仍然是60平-90平，其中北京购买60平-90平房源的客户占比40.3%，成都占比达50.5%。疫情期间，较长的居家隔离生活，导致居住的拥挤问题越发凸显。收纳空间不足、厨房面积局促、阳台面积太小等是受访者普遍面临的居住痛点。其中收纳空间不足，无法满足储备需求成为受访者的首要居住痛点，占比达43%。在相对有限的居住空间里，如何完善收纳功能，对提升居住体验至关重要。总体来看，居住现状与理想住房面积之间，尚存在一定差距，未来消费者在居住空间上“住得更好”仍有较大提升空间。房屋交易不规范现象突出，行业服务仍需完善房屋交易过程中存在的不规范现象较为突出。《报告》对受访者反映的居住痛点文本进行清洗整理，结果显示，居住问题主要集中在房屋交易领域。具体来看，“房产中介行为不规范”、“售楼处销售人员服务水平低”、“开发商行为不规范”等是反映最为普遍的问题。租客所面临的居住痛点主要是“对房东行为不满意”，体现在一些房东素质相对不高、恶意涨价等。表：消费者对房屋交易中不满因素的分布情况注：根据开放性问题整理归类而来。消费者买（租）房的痛点实际是行业交易及规范制度仍不完善，买方或租客的权益尚不能得到保障。住房痛点倒逼市场制度走向规范，撬动行业服务持续升级，未来还应进一步加强供给端行为监管和消费者的利益保障。绿化面积不足和卫生环境差社区宜居不仅包括私人空间的居住舒适性，还包括人与外部环境空间交互过程中产生良好的居住体验，所以小区品质高低无疑会对居民生活质量产生直接影响。从《报告》来看，小区品质相关的因子对居住满意度影响更大，其中“小区绿地面积太小”和“卫生条件差”是消费者所面临的两个最大居住痛点。53.8%受访者表示当前居住小区存在绿化面积不足的问题，44%受访者表示正遭受社区卫生条件差、垃圾不能及时处理的生活困扰。小区自然环境和卫生条件直接影响居民的生活品质，作为居民室外休闲活动的空间，环境问题应得到改善，以满足居民在生活和精神层面的双重追求。此外，缺乏健身场地和儿童游乐园等配套、楼间采光不足、社区不封闭而无法保证安全等也是影响消费者居住体验的重要因素。表：消费者对社区不满因子分布情况不同城市的小区居住品质存在何种差异？《报告》基于小区绿化率、容积率、是否电梯、车位配比、是否封闭等维度构建指标对各城市小区居住品质进行衡量，结果显示宁波、苏州、东莞、昆明等新一线城市在居住品质方面的指数较高。图：小区居住品质TOP10城市1公里生活圈配套不均衡，美食配套诉求最强小区1公里生活圈内的配套是否完善，直接影响到居住体验。《报告》发现，在众多配套中，消费者对美食街的需求最为强烈，占比达到50.3%，完善的餐饮配套设施能够很好地满足“吃”的需求。同时，疫情强化了人们对医疗资源的偏好程度，大型医院成为受访者普遍关注的重要因素之一。此外，消费者对教育机构、生鲜超市的配套诉求也较强。不同城市之间的社区配套完善程度存在差异，《报告》通过对小区周边美食覆盖情况进行量化处理后发现，TOP10城市中深圳、广州等一线城市以及长沙、东莞等新一线城市的餐饮配套程度较为完善。图：餐饮配套完善度TOP10城市同样，城市内部社区配套资源也存在显著的不均衡现象。以北京的医疗资源分布情况来看，北京各小区周边医疗资源分布极度不均衡，东城、西城、朝阳、丰台、海淀等核心城区的小区配套医疗资源更完善，医疗服务指数均超全市平均水平，而密云、平谷等外围城区的小区配套医疗资源较为不足。社区邻里文化的软性配套需求在提升消费者居住需求持续迭代，小区邻里文化的软性配套诉求在提升。居住升级时代，消费者对社区公共空间领域的关注不再局限于绿化、配套等硬件设施，而是逐渐将目光扩展到社区住户素质、邻里关系等软性配套方面。《报告》数据显示，46.3%的受访者表示居民素质参差不齐是其面临的居住痛点，25.7%的受访者对遛狗主人不清理宠物粪便表示不满意。并且从受访者对居住痛点的客观表述来看，消费者对软性配套不满意的地方主要集中在“邻居素质参差不齐”、“邻居之间不和睦”等方面。图：受访者对社区人文素质反馈的文本分析“千金买房、万金买邻”，邻里关系决定居住品质的高低，未来社区运营应当关注邻里文化，重视社区住户人文素养的提升和邻里关系的改善，打造出有交流、有温度的邻里圈子，构建出“远亲不如近邻”的人文场景。社区物业服务水平整体仍偏低优质物业不仅带来良好的居住体验，在疫情到来时，它也是保护小区的最后一道有力防线。《报告》研究发现，当前小区物业服务水平整体水平仍有待提高。消费者普遍反映的问题集中在“物业管理及服务水平差”、“物业费与服务水平不匹配”等方面，有32.4%的受访者表示存在物业服务水平差，反映问题得不到及时解决的现象。贝壳数据显示，各个城市过半数以上小区提供的物业服务水平较低（物业费低于2元/月/平），而能够提供高品质物业管理（物业费超过4元/月/平）的小区占比一般不超过5%，且各城市之间小区物业管理水平分布存在较大差距。以北京为例，小区平均物业费大概1.2元/月/平，物业费超过4元的小区数量仅占4.3%。好的物业是生活质量的保障，是决定房子保值增值的支撑因素，尤其是经历此次疫情，物业服务价值越发凸显。未来能够在生活服务、社区安防等方面做到极致的高品质物业，将会深受消费者青睐。表：重点城市小区物业费分布情况（元/平/月）数据来源：贝壳找房楼盘字典新居住时代，消费者对居住空间的需求已不再盲目重视地段和空间大小，而是向居住品质、居住体验转变。有品质的居住生活，需要私人领域与公共空间居住需求的有机结合，未来社区必将是从硬件到软件的综合提升，才能更好地实现人与社区共成长。（CIS）

近日，我市调研报告《关于乡村振兴工作的调研与思考》荣获2019年度全省政府系统优秀调研成果一等奖，这是全市唯一获此殊荣的调研成果。《关于乡村振兴工作的调研与思考》由市农业农村局与市委市政府政研室共同完成。该调研报告以市内乡村振兴优劣势分析为基础，充分借鉴徐州等市先进经验，提出了推动我市乡村振兴向更高质量更高水平迈进的建议对策。主要内容为：抓保障，做实乡村振兴全域规划；抓载体，加快建设新型农村集中居住区；抓支撑，构建现代农业新型经营体系；抓牵引，激发乡村振兴改革活力；抓主线，以基层党建引领乡村全面振兴。市农业农村局高度重视调查研究工作，始终站在全市农业农村工作全局和战略的高度思考问题、指导工作，积极为市委市政府决策提供参考，2019年以来已完成高质量调研报告33篇。

第一部分：背景人口城市化进程推进，商品房快速发展，城市规模迅速扩张。短短20年城市发生了翻天覆地的变化，随之而来的是房屋的老化、设施设备的老化。很多人在购买房产时缺乏房屋需要周期性养护的概念，电梯、给排水、线路、设施设备、二次供水、外墙立面等等，一定周期需要更换。随着养护周期到来，物业与业主之间的问题凸显，房屋维修基金使用需要成立业主委员会问题凸显，业主委员会成立后运行的监督与指导问题凸显，小区需要更换设施设备公摊费用业主之间问题凸显等。各种问题都在考验我们的基层单位管理与治理水平。随着需求的变化，社会管理与治理也不同程度的出现新情况、新现象、新特征。社会问题、社会矛盾也出现不同以往的严峻形势。业主与业主的陌生人社区现象；业主与物业被服务与服务违反契约精神的矛盾冲突；业主委员会的成立难，以及成立后的运营、监督、指导难；基层前沿触角网格员获取信息难等等，多人群、多层级、多环节、多线路、多问题交织在一起，造成基层工作信息不畅，群众性突发事件频出。依托移动互联网，打通基层工作中的各种梗阻，便捷服务群众生活，成为一致共识的探索方向。第二部分：发现问题及解决办法历时三年线上调研、线下全国走访。依托移动互联网“业委会”，以社会最小单元家庭，社会最近交往距离邻居，通过打破陌生人邻里关系，促进邻里和睦，小区和谐。从居民角度入手，以群众喜闻乐见的形式，方便群众生活的角度，解决群众实际问题的方法。一揽子化解小区多方矛盾，促进邻里和睦，实现美好生活。创新居民参与、信息流转、基层在线、党建到户、党员在身边、人人争当志愿者的全新党建宣传、社会综合治理与舆情监控模式。一、 细分小区人群狭义的小区群体，是小区内居住群体。广义的小区群体是小区内经常性活动群体。可细分为：业主（产权所有人）、业主家人、外来租住户；服务方（物业公司）、物业负责人、物业服务人员；网格员、居委会（半官方民间性组织），街道办事处、区政府相关管理服务人员。二、 建立业主组织业主委员会是维护业主权力的群众性组织。小区业主组织业主委员会的缺位，小区无组织、无规约、无纪律、无监管，是小区各种问题易发的主要原因。充分发挥党员的带头作用，以身作则维护群众的利益，倡导优秀的作风，推进和睦邻里关系建设，和谐小区建设。让群众能够感受到，以人民为中心，党服务群众具体落实。通过移动互联网破解业主委员会筹备难、业主大会召开难、参与难、投票选举难，通过线上实现业主随时随地参与，流程清晰、线上可查，基层单位随时监管、随时抽查，方便业主委员群众性组织建立。三、规范业主委员会运行业主委员会成立后，由于其成员来自各行各业，缺乏相关法律知识，相关小区管理经验，民事调解经验。在实际操作中，面临诸多问题。尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和简单。小区虽然也有业主公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难以追究。一些业主委员会内部权力膨胀，不能代表业主利益，少数服从多数的原则也得不到体现，业主对业主大会、业主委员会的信任度下降，使得业主委员会的作用难以真正发挥。遇到难事、烦事，一些委员缺少处置的办法，由于能力所限，不规范的情况时有发生，甚至有动辄将辞职挂于嘴边，缺乏责任心，导致业主大会及委员会名存实亡，无法有效运作。业主委员会运营经费来源，也是长期困扰业主委员会的正常运行主要原因。由于无长效性资金来源，普遍存在业主委员会成员无薪酬、个人垫资运行现象，也是导致业主委员会消失的一方面原因。部分地方物业管理条例规定，业主委员会可从物业费中提取1%作为日常性经费。从物业索取不到，或索取含有附带性条件等等，是另一制约业主委员会正常运行的因素。业主委员会从物业公司提取费用，不论正常提取或被附带条件提取，会不同程度出现业主信任度降低。部分业主委员会通过法律途径，收回公共部分收益，停车费收益、小区公共场所经营性收益、小区广告收益等，部分用于业主委员会日常性开支，部分用于小区全体业主活动或其他开支。由于用款不公开、不透明，业主无法及时获知款项使用情况。根据调研会出现两种形式：一业主委员会滥用、乱用权力，霸占业主委员会侵犯业主权力胡乱作为。二业主委员会成员被误解、猜忌，甚至被别有用意人士故意栽赃，业主委员会成员退出，导致业主委员会消失。移动互联网“业委会”，实现业主随时随地参与小区议事决议（事事召开业主大会），业主委员会随时随地办公（有能力的人不影响自身工作）。业主委员会过去代为执行权力，转变为业主议事决议，业主委员会代业主执行权力，议事决议可查、执行情况可查。财务公示，进账与出账明细，每笔经费的使用、每张票据线上可查。用章公示，内部用章、外部用章，对业主共同权力的业主委员会专有公章使用规范管理，业主随时可了解用章情况。一切在阳光下公开透明。同时为小区新增长效资金来源，业委会平台将线上收益反馈给小区，分别建立美好家园建设基金、物业激励基金、小区共建基金，（此处基金非金融性监管基金仅作资金名称使用）为小区建立起长效性的资金来源。在业主不产生它项性支出的情况下，线上反馈给小区的收益，业主委员会成员酬金制，实现责任与义务的对等；物业人员奖励制，充分调动物业服务人员积极性；小区养护经费长效来源，确保小区设施设备完好运转，小区外立面、环境养护如新。四、化解业主物业矛盾业主与物业矛盾主要表现在：提供应有的服务，收取相应的费用。违反合同约定，侵犯任何一方权力，必然产生纠纷继而引发矛盾。4.1公共部分收益侵占业主电梯广告、楼体广告、停车费等公共部分收益现象非常普遍，造成极大的社会不良影响，引发诸多社会群体事件。随着越来越多的省、市对《物业管理条例》的修改，明确公共部分收益：小区广告收益、小区停车收益等收益是业主共有收益，会越来越正规，有了法律的规定，物业公司继续明目张胆侵占业主共有财产的现象最终将得以全面解决。物业公司的经营方式必将回归到本位上，提供应有的服务获取应有的收益。根据调研，全国99%以上小区曾经发生公共部分收益被物业公司侵占，既然是侵占就要有返还，追溯已经使用或挪用的资金，业主与物业矛盾激化。为了实现小区和谐建设，放下隔阂面向未来，已经发生既往不咎。移动互联网“业委会”线上反馈给小区的资金，化解业主与物业企业曾经因资金占用的矛盾。4.2公共维修基金房屋的维修保养期已经到来，电梯、给排水、线路、配电房、二次供水等等需要陆续维修更换。没有业主委员会难以申请维修基金，没有业主投票通过难以启动维修基金，没有大家监督招标选购难以合理使用维修基金。小区不及时维修，物业公司日常性服务，难以达标，业主不理解、不满情绪凸显，双方问题叠加从而出现矛盾。4.3欠缴物业费降低服务品质怪圈欠缴物业费，物业公司无法实现正常运行，以降低物业服务人员数量，降低物业服务项目，维持日常运营。降低服务品质后，更多业主出现欠缴物业费，继续降低服务，继续扩大欠缴物业费面积，想方设法它项获取收益（侵犯业主利益）最终导致双方矛盾恶化。欠缴物业费，被拖欠主体是业主，被欠费对象主观上是物业公司，客观上是缴费业主的服务保障，并非大家理解中的欠物业公司的钱。欠缴物业费是欠已缴费业主的钱，是已缴费业主支撑物业的基本服务。按时缴费是每个业主应遵守的集体公约。现实生活中，由于信息的不对称，个别业主以种种理由拖欠物业管理费，有恃无恐的侵占他人权益，由于无监管、无公示，欠费现象越发严重、欠费人群越发扩大，不仅仅影响物业服务公司的良性运行，更是对道德准侧的严重冲击。移动互联网平台“业委会”，在小区范围内，公布欠费房号，既尊重业主个人隐私，又让邻居知晓欠费情况，有礼有节减少欠缴物业费。同时对长期欠费拒不缴纳的业主，在其他业主支持下通过诉讼解决。按合同约定费用全额收取，服务再做不好，违约方就是物业公司，继而对物业公司形成鞭策与督导，使之回归到合同约定的服务上，为居民生活提供应有的服务保障。4.4增进理解让物业工作看得见物业常规服务：门岗、巡视、保洁、垃圾清运、绿化、设施设备、管网维护、线路维修日常工作大家看得见。上门点对点服务大家看不见，潜在的造成业主对物业服务的不满意，认为只有日常看得见的服务，服务工作不到位、服务工作不及时。个别业主的单向性无理要求，由于未得到有效满足，从而抹黑物业服务，导致物业公司在居民心目中形象受损，由于不合理未得到及时澄清，势必造成问题叠加影响放大，激化业主与物业公司之间的整体性矛盾。通过移动互联网“业委会”，实现不合理要求看得见，透明服务、服务记录、服务可查，从而获得业主的理解与尊重。4.5强化内部管理提升服务品质物业企业服务区域很难管理，难在人员素质结构。物业服务人员来源于小区周边教育程度低、收入低群体，无奖金、无社保、低收入，干好干坏一个样，干多干少一个样，微薄的固定薪酬无法调动其主观服务能动性。物业人员服务业主评分、业主奖励，物业服务人员工作被肯定、被理解、被尊重；由业主代表人员：业主委员会、候补委员、楼长综合性评分，通过评分发放奖金。用心服务与收入所得正比化，调动物业服务人员自身能动性、积极性，减轻物业负责人的督导式管理压力。移动互联网“业委会”反馈给小区物业激励基金，在不增加业主家庭支出的情况下，完成上述问题的解决。五、打破陌生人邻里关系由商品房开发建设而形成的商品房小区, 从社会性质来说,绝大部分是陌生人小区。在陌生人小区环境中,“熟人社会”的联结纽带如人情、面子以及礼俗不再有效，陌生人之间的交往、交际逻辑发生了深刻变化，小区建设和管理也出现了以社会治理重心转移、社会信任重构以及小区建设参与度低等为具体表征的管理困境。借鉴中国社会传统理念，走出陌生人小区管理困境，重新形成居民群众对所居住小区的认同感和归属感，将“陌生人小区”变回“熟人小区”。5.1增加业主间交互接触点不断采取各种措施发掘小区居民之间的兴趣共同点，增加相互沟通关联点。以线上行为促成线下面对面交流，充分实现兴趣、行为准则和生活居住环境共同体；通过满足小区各年龄段、各知识结构、各诉求心理，触动多层次人群多点性需求。通过小区居民互助互动，经常性交流，实现熟人小区邻里和睦。闲置物品置换交易：业主闲置物品可以上传互相置换或作价现实交易，同一小区业主间的物品交接，是以家庭为单位的诚信体系作保证，二手物品的后期质量也能得到保证。既可以释放家庭空间，又可以盘活闲置物品，同时通过物品流转实现业主线下经常性交流，从而让业主熟悉起来。个人作品（书法、绘画、收藏等等）趣味拍卖：凡业主认为可以拍卖的物品，通过平台线上互动小区业主齐参与，既证明自己的价值，又得到业主广泛认同，获得感与成就感的双向满足。线下按照拍品成交价交易物品。孩子的作品、老人的书法，他人的认同即是自身价值的体现，也是对努力创作更多好作品的支持。业主能量:每个家庭延展到社会都有一定的能量圈，亲戚、朋友、同学等覆盖社会各个角落、各个行业。每个小区都居住着各行各业的人，老师、医生、销售家电、销售汽车、销售房产等等，他们熟悉自身行业，拥有所在行业的信息资源。邻居是最近的人，也是能第一时间响应，能天天见面尽心帮你的人。提出需求、获得帮助，展示能量、提供帮助，邻里在你帮我，我帮你的过程中，从陌生走到熟悉。熟悉的邻居小区更加安全；熟悉的邻居小区更加温馨；熟悉的邻居生活更加舒适；熟悉的邻居小小区大社会。5.2提升小区事务参与积极性秉承“小区是大家的小区，小区的事情就是大家的事情，大家的事情就应该协商着办”的理念，全面建立小区协商机制，促进业主参与小区建设，方便业主行使权力表达意见。业主发起议事，业主委员会审核，合理议事公示，全体业主随时随地投票表决，未参与视为弃权，表决结果少数服从多数，议事完成业主委员会代业主执行。整个流程公开透明，议事过程存档备查。实现业主随时随地参与、随时随地表达诉求，业主委员会成员随时随地办公。做到一切公开透明，避免猜忌和权力滥用乱用。5.3搭建信息快速通道围绕着小区相关的业主及其家人、租赁户、业主委员会成员、物业公司及其相关人员、网格员及居委会负责人、街道部门及街道负责人、区级部门及区级社区工作负责人，业委会平台为以上人群建立起沟通桥梁，完成点对点正反向信息传送渠道。实现有舆情、有响应、有解决、能看见、增理解。基层三级服务体系，通过互联网实现到户服务、上门服务，有事必响应、事事有落实，事事可查询、工作有巡视。真正落实党的十九大报告：“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移。”六、党建到户在身边互联网有助于宣传党的思想，有助于拓宽群众的诉求渠道，有助于提高基层党建工作效率，有助于延伸基层党建服务的功能。党建宣传工作需要群众基础，群众生活的地方就是党建宣传的阵地。移动互联网“业委会”，通过化解小区多方矛盾，促进邻里和睦、社区和谐；解决小区面临的难点问题；打破陌生人邻里关系，通过邻里互动互助，拉近邻里感情；实现业主的在线访问、在线交流。充分利用移动互联网的便捷性，党建信息及时、准确贯彻，避免信息获取慢，出现的信息理解偏差，党建信息群众能够第一时间获知，有利于党建宣传工作的开展。结合移动互联网“业委会”深入小区、深入家庭的平台服务方式，设置党建工作专栏，实现党建工作到户，逐步实现小区党员在线，党员在身边，为中国梦，中华民族的伟大复兴，以人民为中心，实现人民美好生活，充分发挥和谐小区建设党员的带头作用。

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者： 大胡子说房团队，36氪经授权转载我们发现北京楼市有很多令人意想不到的特点，另一方面，北京的学区房和二手房状况尤其复杂。基础认识：北京按区划分的4个梯队经过崇文宣武两区合并后，北京目前有16区，根据各区发展和定位，可以划分成四个梯队：第一梯队，北京的核心区（老城区）：东城区、西城区。这是北京最核心的位置，也是老北京口中的城区，在老北京的概念里，只有进了东西两城才算北京人。自然，这里也是北京历史最悠久、房价最贵的地方。第二梯队，拓展区（新城区）：朝阳、海淀、石景山、丰台。新城区围绕东西城而起，北京一半的人口都在这四个区里，也是外来人口的主要落脚地。其中又以朝阳、海淀两区发展得最好。石景山面积只比西城大一点，以前是工业基地，现在改为居住区。丰台比较乱，城南二到五环的大部分都属于丰台，相比海淀、朝阳，丰台的发展比较落后。第三梯队，发展新区：昌平、顺义、通州、大兴、房山。这五个区是北京的近郊区，三成人口在这里。房价不到城区一半，是刚需买房“性价比”最高的地方。第四梯队，是北京的偏远郊区（所谓的生态涵养发展区）：门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆。连地铁的边都挨不着，住在郊区的人都觉得它们是郊区，属于姥姥不亲、舅舅不爱的角落区域。现在所说的北京城区，一般是指城六区，在核心的东西城区基础上再加上4个新城区，北京8成的教育、商业和医疗资源集中小小的城六区里。楼市特征：明白这4点，北京买房很轻松1.城六区不一样的四个发展方向关于北京老城区，以前有一句话叫做“东富西贵，南贫北贱”。北京东边有一条历史有名的京杭大运河，商贾云集，是富人聚集地。西边环境好，多权贵居住。南边平民百姓居多，北边多是做苦工的人，所以叫做“南贫北贱”。现在当然已经不一样，也可以简单概括成一句话：“东商西学，南轻北重”。东边多商业、金融、娱乐，国贸、三里屯都在这个方向。西边教育强，从小学到初中、高中再到大学，西城和海淀占了北京大部分的顶尖教育资源，清华北大等一大批顶尖大学都在这里。东西两边整体变化不大，一直都是优势聚集地。而北边近年发展很快，中关村、上地等都在这里，聚集大量知名科技企业：腾讯、新浪、网易、华为、联想、百度、清华同方等，通过科技带动发展，大量相关产业搬迁过去。从四环开始，北部就优于北京的其它三个方向。南面虽然也有所发展，但相对东西北三面仍然较为落后，核心功能还是居住为主，教育、医疗、产业等多方面存在劣势，是四个方向中发展得最差的，而且越靠近市中心这种现象越明显。这四个不同的发展方向体现在城六区，出了城六区就不适用了。2.四环内是老房子的天下北京，一国之首都，第一反应就是想到高楼大厦。然而因为历史、政治等各种原因，实际上只有国贸一带有大量的高楼，整个北京越是靠近市中心，房子越是老破小。如果你想要买到中心位置的房子，你就不能太在意房子的环境、楼龄和户型，因为九成九的房子你都不会满意的。四环以内，十年楼龄以内的房子一房难寻。二环内更是90年代的房子都能称之为“新房”，五六十年代的房子都还有在挂牌交易，这些老古董一样的房子可想而知它们的户型、小区设计有多落后于时代。买老城区，你就不能太纠结这些。相比新城区，老城区环境差乱，房子破旧，住的很多都是有钱的穷人，空守着上千万的房子，却享受着八九十年代的生活品质。虽说居住便利，出门方便，但居住舒适度很低，房价却很高。对于很多人来说，四环外一栋栋商场、医院、学校拔地而起，地铁延伸而至，和老城区的配套、交通差距越来越小，居住环境更舒适，似乎四五环的新房会比二三环的老房子更好。但是四环外还有很多土地可以开发，而老城区地就那么多，能盖的都已经盖完，房子再老那也是核心地段的绝版资源。老城区的配套可以改善，四环外跟北京市中心的距离却永远不可能拉近。3.北京中心地段不一定就更难买越靠近市中心、越靠近CBD，房价越贵，购房门槛越高。这似乎成了我们默认的规则，但这放在北京只对了一半，中心地段的房子房价会更贵，但却不一定入手门槛更高。（1）东西城的购房门槛反而更低。东西城虽然是北京房价最高的地方，但东西城有一种“特产”——公房。购买公房可以按真实价格贷款，而普通商品房普遍要按不到半价进行贷款。通过购买公房，东西城买房的实际首付比朝阳海淀还低。具体公房是怎么一回事，第五部分会详细介绍。（2）北京城南部是价格洼地。注意是价格洼地，而不是价值洼地。北京城南方向由于教育、产业、医疗等资源劣势，和传统地域观念影响，同一环线比东西北三个方向便宜好几万，北三环二手房卖9万，到了南三环只要6万多，近3万的价差。与价格相对应，城南除了位置近就一点优势都没有了。（3）北京CBD房价并不高。北京CBD国贸一带，位于东三环，八万就已经能买到不错的二手房，而且是2004年以后的房子，在三环，妥妥的是新房。广州CBD珠江新城二手房都接近8万了，而且是全市最高价，北京CBD也才卖8万，离东西城11万还远着呢。如果能接受商住混合的楼盘，六万的房子都有得挑。放在北京，CBD这个房价绝对便宜！4.通州虽远，门槛不低通州虽然已经去到五环外接近六环，但中心区域二手房价仍然要五万多。而同等距离下，往南只要三万多，往北4万多，往西4万。通州作为城市副中心的价值在房价上已经开始体现。另一方面通州的购房资格也是最严的，不仅要有北京5年社保，而且非北京人和已有1套住房的北京其它区县户籍居民，要最近3年在通州连续缴纳社保才能在通州买房。学区房：不懂北京的学区千万别碰学区房今年4月，北京各区陆续发布各种教育政策，多校划片、电脑派位、“六年一学位”，各种政策炮轰下，学区房到底会发生什么变化呢？我们且来看一下。1.多校划片成为趋势，重新定义学区房北京教育质量最好的三个区，按实力排名：西城、东城、海淀。其中东城、海淀两区，外加丰台都已确定“多校划片”政策。多校划片：孩子入学时不再对应一所小学，而是对应多所小学，通过随机派位方式决定最终上哪个小学。“多校划片”意味着这几个区的学区房不再对应某一所学校，哪怕这套房子以前对应的是一流学校，你的孩子也可能会被派位到三流学校去。其它区的进度虽然不及这3个区，但是根据北京市教委2018年提出的“稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式”，和教育部明确提出的在大城市推广“多校划片”政策，多校划片迟早会铺开来，并将逐渐取代单校划片，买房定小学将成历史。具体东西城、海淀区的学区划片范围可在文末查看。2.择校变择校区，西城是最佳选择东城区、西城区是北京优质教育资源最集中的区域，每所学校的实力都不弱，即便实行了“多校划片”，上不了这所名校，还有另外的名校可以上，对学区房价格的影响不像其它区那么大。但是对于教育资源不均衡的片区来说，学区房就危险了。譬如丰台只有几所好学校，在大部分都是普通或者差学校的情况，大家都不愿意为学区支付高额溢价。而海淀虽然有人大附中附小、清华附中附小、北大附中附小、中关村一、二、三小等这些顶尖的小学，但是普通小学更多，整体教育质量不及东西两城，不均衡的教育质量也会对海淀的学区房有所影响。综合来看，最佳的学区房仍然是西城区:（1）西城整体教育质量最好西城的教育质量公认是整个北京最好的，哪怕区内的差学校都比区外大部分学校更优质。不说最好的金融街、德胜学区，以月坛学区为例，学区对应的五个学校中最差的第二实验小学白云路分校和复兴门外第一小学也有北京小学的中等水平。（2）西城目前还是单校划片为主，多校划片为辅，优先对应单一学校。以目前的政策，西城只有在房子所对应的学校招生名额满员后，才会在学区内进行多校划片来调剂。而西城整体生源少，学位不缺，只要不是竞争金融街、德胜最顶尖的第二实验小学、育翔小学等，有房产的情况下，单校对应入学基本没问题。哪怕我刚才说的月坛学区最好的育民小学，西城区前五的小学，去年都不需要调剂。（3）西城没有“六年一学位”。东城、海淀都已经实施“六年一学位”，也就是房子六年内只能对应一个学位，而西城还没有具体相关规定。也就是说以现在的政策，哪怕房子前任业主的孩子还在读书，你买房后仍然能入学，而且理论上只要没有学校家访调查，你完全可以将房子中途转手。但是保险起见，为了预防政策变化，如果在西城购房，还是选择学位未被占用的学区房为好，前两年也先不要卖房。3.买学区房，小学比初中更重要（1）初中学区房的作用不大小学和初中哪个更重要很难说清楚，但如果是买学区房那就一定是小学学区更重要。北京目前的小升初政策是全区填报录取加学区随机派位，也就是说哪怕你学区的初中不好，你也有机会填报本行政区内其它学区的好初中。而且小升初在本区内换学区也不需要另有房产，只要在本区有小学学籍，就能读本区的初中。另一方面，小升初统一按学籍实行就近原则，哪怕是西城也没有单一对应学区的概念。实际上你只能挑小学，初中最多给你保证是“菜单”上的菜，最后上的是哪一道菜谁也不知道。初中的学区再好，作用也比不上小学。（2）政策年年变，初中太远，只争朝夕近几年，北京的学区房相关政策每年都有新的变化。哪怕你挑到初中最好的学区房，6年小学读完，到时候你房子还属不属于这个学区谁也说不准。与其博遥远的初中，倒不如先抓住眼前的小学。（3）特殊小升初部分小学会有“九年一贯制”、“对口直升”两种小升初方式，两者差别在于“九年一贯制”是百分百直升，而“对口直升”是按比例直升。九年一贯制：一到九年级直升，不存在小升初择校环节。对口直升：在小升初环节，让小学一定比例的学生直接对口升入强初中。通过这两种方式都能达到直升强初中的目的，但会有强弱配的情况（弱小学配强初中），如果有意九年一贯制或者对口直升的小学就要注意对应的初中质量。本文末会附上东西城、海淀区九年一贯制小学和对口直升小学所对应的初中。4.租房也有学区，但只有最低保障整个北京都已经可以租房入学，即使是东西城区，租房也能享受学位。但是租房入学的条件严格，实际符合要求的家庭并不多。北京户籍家庭的具体规定包括：租房者三年内连续在所在城区交社保，补缴无效；家庭在京没有任何房产，且三年内不能有交易记录；所租房子正规合法，车库房、过道房、公租房等无效；严审户口，全家不在一个户口本上的情形无效。非北京户籍要求五证：在京务工就业证明、在京实际住所居住证明、全家户口簿、北京市居住证（或有效期内居住登记卡）、户籍地无监护条件证明。不管是否北京户籍，审核条件都相当严格，租房的人多，符合条件的人少。而且北京六大城区的租房入学都只能多校划片，哪怕租在西城区也只能等有房者先对应单校入学再进行电脑派位。而且租房的入学顺位最低，以西城为例：西城区优先保证房产由父母持有的京籍孩子单校划片；其次是房产由四老（爷爷、奶奶、外公、外婆）持有的京籍孩子；剩下的是第三顺位，租房人群又是其中优先度最低的。当学区名额已满的时候，就会将学生调剂到其它学区。至于会不会调剂到更好的学校？做梦吧。5. 教育趋向平均化，学区价值更加凸显北京将教育资源均衡化的意图很明显，多校划片会逐渐取代单校划片。但是教育资源的地区分布不平衡是不可改变的，随着多校划片的推进，会产生这两个变化：（1）大量非优质学区房的学区价值会大减。既然不能对应学校，购房者就不会愿意支付这么高的学区溢价。只有两种学区房仍然会有人愿意支付高溢价：一是强教育片区，有托底保证；二是有顶尖学校的学区，值得一拼，如海淀的中关村一小。（2）东西城区学区房会更受欢迎。在其它各区已经不能保证就读好学校的情况，还想要读好学校怎么办？只能选教育实力最均衡、最好的东西城区，运气再差分到的学校都比你外面的好。6.想要读好学校，还得买学区房多校划片最终会成为大趋势，但学区房还是学区房，该买的还是得买。因为：有学区房，不一定能读好学校；但没有学区房，那就一定不能读好学校。如果整个学区都没有好学校，就算让你幕后找关系操纵都划不到好学校。想要读到好学校，除了学区房，你别无选择。购房区域选择1.注重教育：首选西城，其次东城、海淀。如有疑惑，详看上一部分。2.刚需自住挑工作生活所在片区的房子来买，在此基础上可以结合以下两点：（1）想要离市区近：往南部考虑，相比其它三个方向更便宜。（2）想要居住体验好：到四五环去，地铁、商业配套正在起来，房子比老城区新，环境也更好，只要买在地铁边上，来往市中心也挺方便的。3.投资稳妥：不差钱必然是首选东西城，不仅是地段核心，还有学区优势。其次考虑海淀、朝阳、通州，海淀和朝阳是除东西城外，发展最好、位置最近的两个区。而通州是城市副中心，但是限购更严格。4.想要博取大收益的，可以赌城南的未来。地段永远稀缺，只要配套能跟上就城南发展肯定不会差，关键是能不能、什么时候能完善城南的配套。选择南部有地铁的、好学区的、近商场的房子最有潜力。5.资金实力较差的，在发展新区挨着地铁买：房山、大兴、顺义、昌平。这些地方以刚需为主，主打“性价比”，也就是说便宜，但并不稀缺，优势不明显，投资有风险。6.偏远郊区。除了当地居民，完全不必考虑。二手房贷款与税费：最划算的贷款方法是怎样的？1.北京税费征收规定在说怎么贷款最划算之前，有必要先讲清楚北京的贷款和税费征收规定。（1）普通住宅与非普通住宅首先，大家先要了解“普通住宅”这个概念，因为北京绝大部分大家以为的普通住宅都不符合规定的“普通住宅”标准。北京的普通住宅必须同时满足三个条件：①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；②单套建筑面积在140平方米（含）以下；③价格应当低于所在区域住房指导价，单价和总价至少有一个在标准之下。很显然，北京五环哪来4万以下的房子？光看价格标准就知道九成九的房子都不是普通住宅。那么普通住宅和非普通住宅贷款和税费有何区别？（2）首付比例与税费首先贷款额度不一样：普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。其次税费不一样：二手房交易主要包括三个税：契税、增值税、个人所得税。契税：普通住宅和非普一样，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。增值税：普通住宅满2年免征，非普满2年差额征收5.6%。不满2年皆为全额征收。个人所得税：普通住宅和非普一律为总价的1%或盈利的20%。注：①所有税率的税基按网签价算，而非实际成交价格；②除以1.05为快速换算成不含税价格；③卖方承担的税费实际还是会落到买方上；很明显，无论是贷款比例还是税费，普通住宅都比非普更优惠。所以在北京买房，将网签价控制在普通住宅的指导价之下，所缴纳的税费会低很多，二套的实际贷款额度也往往会更高。而对于经济适用房和公房，还有额外的土地出让金和综合地价款。一类经济适用房（两限房，限房价、现地价，满5年才能交易），需补交综合地价款，其它税费按照商品房标准计算：二类经济适用房（回迁房、集资房）和公房，需补交土地出让金，不管价格、大小，交易税费统一按普通住宅计算：要注意的是，经济适用房和公房经过首次交易后，住房性质都会转变成普通商品房。接下来就是重点了。2.二手房怎么贷款最划算？根据贷款和税费征收的规定，可以整理出以下几点：(1)除了全款普通住宅购房者之外，买二类经济适用房（回迁房、集资房）和公房更划算。经适房和公房由于没有交易记录，个税基本都是按总价的1%来算，相比商品房按盈利的20%来算，税费会更低。而且二类经适房和公房不管面积大小、价格高低都按普通住宅算，不会因为面积过大而税率变大，首套可以按实际价格贷款6.5成。(2)普通商品房按指导价网签最划算，满五唯一房子可选择按真实价网签以减轻首付压力。①不满2的普通商品房按指导价贷款最划算。以五环内700万的房价来算，作为普通住宅按指导价468万网签，原价一般也是差不多，这里也按468万算。按指导价网签，首套实际贷款情况是：需付契税、增值税、个人所得税（差额为0）首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4万其中贷款304.2万，税费31.6万。如果按700万的网签价，评估价估算9成：需付契税、增值税、个人所得税首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7万，其中贷款378万，税费93.7万。计算下来，网签价签高了，虽然贷款额度高74万，但因为税费高，首付变化不大，却要多付税费62万，实际首付并没有减少多少，月供压力也会更大。②满2不满5的普通商品依然是按指导价最划算同样以刚才案列来算：按指导价：需付契税、个人所得税（差额为0）首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5万贷款304.2万，税费6.7万。如果按700万的网签价：需付契税、增值税、个人所得税首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4万贷款378万，税费69.4万。在满2的情况下，税费会增加63万，首付轻松11万，显然按指导价更划算。③满5唯一的普通商品房最好按真实价网签；同样是上述案例：按指导价：只需付契税首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5万。贷款304.2万，税费6.7万。如果按700万的网签价：需付契税、增值税首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345万贷款378万，税费23万。在满5唯一的情况下，税费会增加17万，首付轻松57.5万，对于首付不足，但还款能力足够的人来说，可以选择按真实价网签。但是要注意，真实价网签意味着成为非普住宅，转手的时候税费会更高，要满五唯一才能将影响降到最低。对于投资者，有能力还是按指导价网签最合理。具体来看，总价越高，满五唯一的房子签真实价的贷款优势会越大。总价越低，指导价的优惠会越明显。(3)全款土豪，网签价越低越好。对于全款买房的土豪，不用考虑贷款，只需考虑税费，自然是网签价越低，缴税就越少。但是不同的区、不同的房子房管局都会有最低指导价，就算赠送也不会让你网签到0。但不管怎样，签到最低价最好。关于北京楼市的几个观点1.公积金请趁早使用。前几天北京公积金又出新政，对公积金的使用更加严格：第一，贷款与商业贷款接轨，既认房又认贷，原来只认房不认贷。第二，贷款首付款比例与商业贷款接轨，首套普通住宅为35%，非普通住宅为40%。对购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%。第三，贷款额度与缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元。原来贷款额度与缴存年限无关。第四，调整房贷额度。二套房最高60万元，原来是80万元。有公积金可用的朋友请尽早使用，未来公积金会更加难用。2.改善勉力支撑，刚需寸步难行。北京城六区的购房主体还是改善人群，通过卖一买一的方式来升级房产，纯刚需首套买房只是少数，各种政策控制下，购房不仅有名额门槛，连资金门槛都比表面上的高得多。房价越来越高，限制越来越多，不难想象，在北京买房的难度会越难越大，要上车的还是要尽早。3.房价再贵，永远不缺有钱人。北京作为首都，买不起房的人多，有钱人也多。无数的顶尖大学、顶尖企业都聚集在北京，永远不缺买得起房的人。买得起的在俯视，买不起的在仰望，永远别以穷人的心态去揣度北京的楼市，否则你永远都看不清北京。4.房价低点，入手时机相比去年3.17新政前，整个北京的房价已经下调了30%左右。六城区下调10%-15%，郊区下调20%-40%。经过一年半的下调，房价已经接近低点，想要再大跌已经不可能，要入手的话，现在就是好时机。千言万语，最后只有一句话：北京能买，北京难买。不仅北京买房难，国内房价升到高点，购房限制重重，国内所有大城市买房都难。我们将目光放到海外去看看，或许会另有收获。稍后，全球海外房产分析，敬请期待。下附图为，北京东西城、海淀区学区划分：西城：东城：海淀：北京东西城、海淀区九年一贯制小学：北京东西城、海淀区对口直升小学：

你知道 波哥基洛夫路 在天津哪里吗？很早就对天津的路文化有所耳闻，由于这次调研是开车，本以为无缘用脚步探访天津的道路街巷。念念不忘，必有回响。调研第三天，我们的车被城六区的限行拦在了距离酒店2公里的地方，需要走回去。很负责任的说那天天气还不错，嗯，反正是先下的雨，后下的雪，最后下的冰雹！我们几个在瑟瑟寒风卷起的雨雪中，来了一趟别样的“天津之眼→海河→大悲院”短线游。△呃，这是米宅第几次放它照片了？没办法，确实漂亮啊△宁静肃穆的大悲院△李叔同其实天津除了蓝印、工业、港口之外，还是一座历史、文化、旅游名城。路文化就可见一斑。说回波哥基洛夫路，它跟红警2的基洛夫一样来自俄国，那是天津“九国租界”的历史，现在已经改名为“进步道”。二战胜利后，我们收回了所有的租界，怎么可能继续用歪果仁起的路名？改！一部分恢复老地名，剩下的重新起。旧日、法、英、德租界以全国省市名字命名，旧意租界改为三民主义“民族路”“民权路”“民生路”这样“新意义”的名字。这种看似随意起的名字，实际上是天津历史的再现，特别是芷江路、台儿庄路等，更昭示着我国八年伟大抗战胜利的尊严。△你可以在天津的路名中找到自己的家乡本来还想跟大家聊聊天津的相声茶馆、包子麻花……主编现在已经站在我身后了。咳~咳，我们说房子。1当前趋势一手房方面，天津整体市场数据，如图一月底二月初，正值农历年底，天津部分房企为了资金回笼，集中放盘，新盘成交量与价格双双微涨。而年后三月新年伊始，又是刚刚制定好年度业绩需要完成，小步加推，以价换量，成交价格微跌，成交数量看涨。房住不炒是目前的主基调，城六区的一手盘房源，以高端改善和长期投资类型为主，整体新房上市价位较高，普遍在30000+以上。所以，如果考虑城六区新盘，要么就是卖掉之前的房子做置换，要么就要考虑到自身经济能力的抗压性，毕竟当前房价整体趋于稳定，上涨放缓，产品周期被拉长了。二手房方面，市场的近况如何呢？1、2月份，年关将至，除非急需周转资金，从来不是业主卖房的高峰。天气寒冷，买方群体也大多忙于准备过年，看房热情降低，带看次数明显降低。但有部分人群会想要买套房子回家过个好年，而市场此时房源有限，所以可能会出现短暂的供不应求，价格小幅上扬。3月份刚过完正月，“金三银四”到来，春暖花开，去年没买到天津房子的朋友开始出门看房，带看次数明显增多，业主挂盘数量也有明显提升，价格持续平稳，市场比较理性。2整体分析目前整体价格趋稳，粥多僧少，是典型的买方市场。遥想16年底，17年初，天津房价发疯上涨，具体怎么疯的想必大家比我清楚不做赘述。哪群人最可怕？就是是看空派转化来的买家，以前总觉得房价会降再等等，一回身发现身边的人都高价买了房，就再也坐不住了，神挡杀神，佛挡杀佛！疯狂买买买！于是就像滚雪球一样，把房价越推越高。全款变首付，首付变车库！限购的大棒敲醒了发昏的脑袋们。人们从高烧中恢复过来，看房的人不再那么多，房屋供应量充足。房价也经历了一个整体下行的趋势，大概下降了20-30%，回到16年9月的水平。大潮退去，就知道谁在裸泳了，这句话同样适用于挑房子。现在挂牌房源很多，买方数量有限，可以好好的挑房子，如果两个楼盘整体相近，不知道如何抉择？那就看看它去年的降价幅度吧，哪个更抗跌要哪个！3三种楼盘类型分析城六区新盘较少，主要是存量房。我们分析三种楼盘。一、老房子，市场别称老公房，多是98年房改之前，单位集体分房。这种房子由于建成年代较早，户型设计不敢恭维，能找到明厨明卫明厅就非常不错了。装修风格也是回归到十几年前，能满足基本的居住需求。△子牙里的老房子周边的配套比较成熟，生活气息浓厚，但大型商场高端消费并不常有。这种房子的好处就在价格公道，面积偏小，总价低，单价2万以内，面积六十多平的房子很容易淘到，特别易于上车。我们发现，一楼的房子最贵，越高越便宜，顶层最便宜，单价居然能相差20%，说到这就不得不跟大家聊一聊天津买房的地域特色啦：1、喜欢边儿户。特别是楼体侧面带窗户的，即使临街熙熙攘攘也喜欢，坚定的买。我觉得这跟天津人骨子里喜欢热闹、敞亮儿有关系吧，要不然为啥那么多的相声茶馆儿高朋满座呢？2、喜欢一楼。这事儿要放到北京就不一定了，一楼一般采光偏弱，空气比较潮湿。但相比于不用爬楼，公摊面积比较小的优点，那些都可以忽略不计。我想，这是一种懂得生活吧。所以对于想要上车的年轻人，买顶层和较高层最合适了。二、次新房。大多建于2000年以后，以高楼层或者高密度的小区为主。虽然人口密度比较大，但是住起来还是蛮舒服的。原因如下1、 路网发达。虽然天津没有正南正北的街道，但是路宽桥多，贵在车少，所以交通谈不上拥挤，通勤不是问题。2、天津是一个不缺水的城市，除了海河从城区贯穿而过，天津境内还有南北运河、津河、子牙河、月牙河等等。在其他城市需要开发商自己挖条臭水沟才敢叫卖“亲水豪宅”的景观，天津的河景房比比皆是。晚上的景观很棒。3、配套商业体众多，有人在2014年统计，全市开业的商业综合体超过20家，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等多种业态，如河西区的梦乐城。三，新盘。目前城六区一手新盘较少，且性价比较高。市政府对一手房管控比较严格，限制出售价格，取得预售证，限期必须开盘出售。走访了售楼处，我们发现一个有意思的状况：你从网上找到售楼处的电话询问，通常会被告知已经没有房了，去售楼处看吧，发现又有房了。但是大厅内的销控表也是看不到销售进展的，只能是和销售员去聊“看有没有签约了又被退掉的房子”。所以你能理解开发商那种想捂盘卖高价但是迫于压力不得不开盘，假装没房却又有顾客上门来问，想卖又不想卖的心情吗？唉~真心为他们觉得好累。总体而言，目前城六区一手新盘由于政府的压力，价格还算公道。位置怎么说呢？你在市中心随手一点，就是市中心啊。城六区的交通、生活配套很完善，且新盘户型设计也都比较不错。相比于近日重庆啊，武汉长沙啊近乎悲壮的抢房大战，天津市场售楼处门可罗雀，无论是一手还是二手，当前热度并不高，买房人算是售楼处的“珍稀保护动物”，可以好好挑到性价比高的房子。4区域介绍和平区和平区定位是天津的金融中心。高质金融、高端商务、高档商业、高新科技、高雅文旅五个主导产业集聚发展。所以在和平，可以看到天津最繁华的商业集中区，比如小白楼，天津第一高楼环球金融中心等。和平区的区域特点很明显，城市核心区，黄金土地，土地极度稀缺，近几年几乎没有新住宅地块土拍。和平的老公房，刚需上车最便宜的，当属新兴街片区。基本都是老房，在和平边上。一般名字叫XX里的都是2000年之前的房子。拿一个房源举例，同发里小区的一个一居室，1999年的房子，37.2平米一居室，总价145万，单价3.8万，首付大概45万左右。刚需上车相对比较容易，也是学区房。和平没有太多的次新房，老房居多。2010年以后的房子单价基本上都在5-7万左右。拿劝业场片区举例，和平时光小区，2013年的房子，72平米两居室，总价480万，首付144万左右，单价6.6万。同样也是学区房。整体的区域配套发展已经十分完善，尤其是名校汇集，天津最好的学校，包括市五所中的两所，都在和平区。能接受价格的前提下，为了孩子未来最好的发展，和平区是不二选择。河西区河西的产业非常发达，是天津最有钱的区。河西的房价最值得一提的是梅江，大梅江片区是天津著名的富人区，因为这边本来也是风景区，生态环境和地理位置都绝佳。比较有代表性的楼盘，比如梅江南零号岛别墅，1.3亿的最高售价决定了梅江的价值。河西区的老公房在天塔片区居多，也是XX里。拿天资里举例，1990年的房子，60平米两居室，总价142万，单价2.3万，首付43万左右就可以上车。次新房推荐挂甲寺片区，渤海明珠小区，2013年的房子，87.87两居室，总价320万，单价3.6万，首付100万左右上车。南开区天津市发展较为成熟的区域，加之天大南大等学府气息浓厚，而且景点众多，非常适宜居住。南开区基本上都是老公房，万兴街板块比较集中。一样也是XX里。以华章里举例，1991年的房子，79.97平米两居室，总价273万，单价3.4万，首付80万左右就可以上车。次新房南开区很少，以融汇北苑举例，2014年的房子，78.61平米两居室，总价365万，单价4.6万，首付110万左右上车。南开区作为老区，加上近些年很少有新地块推出，基本都是老公房为主，次新房同样也很少。河东区城市东进战略中重要的受益者，河东相比市内其他各区，有自己独特的优势：1、距传统小白楼市中心更近。2、拥有快捷发达的路网与轨道交通，联通市区与滨海新区。3、具有天津传统居住区人口基数和完善配套。4、不乏大牌开发商，产品类型丰富，密度相对更低、人居尺度更为合理。5、相比河西、和平价位适中，是刚需、刚改首选，且生活便利性均好。河东区的房价相对便宜，老公房基本上万新村比较多。两居室面积以50多平居多，比较好一点的以凤岐东里举例，1990年的房子，74平米两居室，总价175万，单价2.3万，首付53万就可以上车。次新房主要在大王庄居多，以新博园为例，2013年的房子，87.89平米两居室，总价275万，单价3.1万，首付83万左右就可以上车。河北区与和平区、南开区、河西区等热门区域楼市相比，河北区在新盘数量方面一度不多，成交量上也一直不温不火。河北区的老公房推荐王串场，以盛宇里举例，1997年的房子，72.82的两居室，总价140万，单价1.9万，首付42万就可以上车。次新房以诗景颂苑举例，2013年的房子，76.35平米的两居室，总价250万，单价3.2万，首付75万就可以上车。红桥区一直以来，红桥出让地块相较其他区域就少，特别是住宅用地。2016下半年红桥3宗土地的出让，其中两宗地块先后以超过2万/平方米的楼板价一举打破当年邵公庄地块11526元/平方米的单价纪录。相比于和平、河西几近饱和的楼市，红桥的发展空间还很大。红桥区的老公房推荐丁字沽片区，以桃花园南里举例，1988年的房子，62.38的两居室，总价115万，单价1.8万，首付35万就可以上车。红桥区的次新房并不便宜，数量也不多。以西于庄的亿城堂庭举例，2013年的房子，82.77的两居室，总价305万，单价3.6万，首付92万上车。因为天津中心城区整体不大，交通发达，对于在市中心工作，想要上车的刚需一族，红桥区的老公房比较亲民的价格还是很有竞争力的。最后用网友总结的风趣的六句话结尾吧：和平区——游客游客游客河东区——淘宝淘宝淘宝河西区——堵车堵车堵车南开区——学生学生学生河北区——故居故居故居红桥区——老字号老字号老字号5写在最后近几天米宅北京发布的天津系列文章到今天就告一段落啦。期间有许多网友观看留言，我们在此感谢大家对米宅的关注。我们会持续努力，用脚步丈量楼市，用认真的态度，专业的角度为大家还原一个真实的市场缩影。加油。

生活垃圾分类已经成为上海市民的新时尚。7月1日，《上海市生活垃圾管理条例》正式施行。如今，全市居住区垃圾分类达标率从去年底的15%提高到90%，每天生活垃圾资源化利用量比2017年底提高了41.7%。为了这个条例的出台，上海市人大常委会连续两年将生活垃圾分类管理作为市、区两级人大代表下社区活动的主题；条例草案先后听取市民意见近2万人次，发放了3万余份调查问卷；150多位市人大代表参加立法实地调研和代表论坛，270多位市人大代表提出380多条意见建议。这是地方人大立法促进治理方式转变和治理能力提升的生动写照。习近平总书记指出：“人民代表大会制度之所以具有强大生命力和显著优越性，关键在于它深深植根于人民之中。”党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央全面加强对人大工作的领导，在推动地方人大工作完善发展方面作出一系列重大决策部署。各级地方人大创造性地开展工作，进一步密切同人民群众的联系，全面担负起宪法法律赋予的各项职责。近日，记者赴河北、内蒙古、上海、浙江、广东、贵州等地进行了调研采访。创造性地做好立法、监督等各项工作“特色菜”聚焦民生关切想要查阅政府部门的各类数据信息，动动鼠标就能轻松获得；去医院看病，一部手机就能“一网通办”，不同的医疗机构之间共享就诊者的医疗数据……在贵州省贵阳市，大数据的深度运用带给市民可见可感的便捷。而这背后则是大数据地方立法的保驾护航。“我们率先在全国设区的市一级层面制定出台了3部大数据地方性法规，将大数据立法与大数据发展中的难点痛点、民生热点紧密结合。”贵阳市人大常委会法工委主任陈寿宇说，为了让地方立法“立得住、行得通、接地气、有实效”，贵阳市人大始终恪守“不抵触、有特色、可操作”的原则。这也是宪法和法律为地方立法所设定的“底线”“红线”。在法定权限范围内，就国家尚未立法的事项试点探索、先行先试，发挥“试验田”作用，形成了可复制推广的经验和做法，为国家层面立法积累成熟经验，是地方立法的价值所在。“每一项改革成果最终要推广复制，第一步就是实现制度化。”在深圳市人大法制委员会主任委员刘曙光看来，地方立法工作不仅保证了宪法法律的规定细化落实，更促进了地方治理方式转变和治理能力提升。深圳一系列地方立法的“特色菜”让人耳目一新：通过立法，将商事登记改革中出现的“除名”制度法治化，解决“僵尸”企业退出难问题；通过立法，明确辅警的职责、权利、待遇，缓解城市警务力量紧张问题；通过立法，改变过去政府主导拆迁的模式，探索居民和企业谈判分享土地升值收益的制度……先行先试的改革和精雕细琢的立法相伴前行，将经济发展、社会治理等方面的“老大难”问题都纳入法治轨道上解决。在调研中，记者发现，近年来地方人大围绕党中央决策部署，紧扣同级党委中心工作，聚焦民生关切，推动解决了一大批实际问题，彰显了人大监督的实效和权威，在创新完善监督工作方式方法上也积累了许多好经验。去年，内蒙古精准脱贫进入了攻坚拔寨关键期和爬坡过坎的紧要关口。自治区人大常委会为了找准脱贫攻坚工作还存在哪些问题，由主任会议成员带队分赴31个贫困旗县进行调研。内蒙古自治区人大常委会秘书长施文学介绍，这次调研先后走访66个苏木乡镇、99个嘎查村，入户1726户，最终在17份调研报告的基础上，总结出问题清单，包括5个方面25个问题，反映的都是基层在脱贫攻坚上出现的问题。为了切实解决问题，内蒙古自治区人大常委会建立“问题清单销号制”，要求对问题落实情况进行连续监督，解决一个才能销号一个。如今，25个问题中已经整改的有11个，正在整改还需要长期坚持的有13个。2014年，浙江丽水市云和县人大常委会出台的一份决定，一石激起千层浪。这是一份名为《关于组织特定问题调查委员会对财政存量资金开展调查的决定》，县人大常委会开展特定问题调查，这样的探索在浙江此前还从未有过。10余名人大代表、专家组成特定问题调查委员会，通过走访、座谈、听取汇报等多种形式，对全县政府性存量资金情况开展全面调查，历时两个月，基本摸清了县财政的“家底”。在此基础上，云和县人大常委会作出《关于盘活存量提高资金使用效益的决议》，要求县政府出台盘活财政存量资金的“理财”举措。这次调查彻底扭转了财政部门“只管财，不理财”的旧思路。从2014年至今，云和县累计清理、整理结余资金6.93亿元，其中5.42亿元已经统筹用于稳增长、调结构、惠民生等重点领域和关键环节。“地方各级人大及其常委会直接面对基层、面对人民群众、面对政治经济社会发展的最前沿，做好新时代人大立法、监督各项工作，确保党中央决策部署和法律法规正确有效实施，对于坚持和完善人民代表大会制度，推进国家治理体系和国家治理能力现代化，有着十分重要的意义。”中国人民大学法学院教授冯玉军说。用法治保障人民权益、增进民生福祉民生小事也是“当家作主”的大事浙江大学华家池校区34幢，建于1995年，6层12户基本全住着大学教授。20多年过去了，教授们大多步入耄耋之年，年龄最大的已经95岁。83岁的潘根生教授说，6层楼对于年轻人来说轻轻松松，但对于老年人而言，却是个难题。加装电梯，成了他们最迫切的需求。从2010年开始，老人们多次申请加装电梯，但因为缺乏政策依据，牵涉部门多，经费难落实，问题一直未能解决。转机来自“民生实事项目人大代表票决制”。2018年2月，杭州市人大票决出10件民生实事项目，“积极推进市区既有住宅电梯加装，做到愿改尽改”赫然在列。老人们得偿所愿。当一件件民生小事，纳入人大代表票决这一制度体系后，就成了体现“人民当家作主”的大事。目前，民生实事项目人大代表票决制已经在全国推广，人大代表充分发挥密切联系群众的优势，在政府和群众间架起桥梁。在河北正定，人大代表的办公桌摆到了集市上，乡亲们早已习惯在赶集的时候跟人大代表唠唠嗑。同时，遍布正定城乡的人大代表之家和人大代表联络站，也已成为“摸情况”“听反映”的新阵地。每一个乡镇、街道都设立了“人大代表之家”，而且多数就设在政府办公楼一层最醒目的位置，为的是方便代表“回家”、群众“进家”。正定县人大常委会主任崔庆朝说，哪里有突出的矛盾纠纷，哪里有集中的困难问题，就把代表联络站设在哪里。近年来，全国各地类似这样代表与群众之间沟通联系的平台、渠道越来越多、制度越来越完善、效果也越来越好，成了代表学习培训的课堂、联系选民的桥梁、履职尽责的平台、服务群众的窗口和创新社会治理的抓手。人大代表解决的问题，可以小到一个路灯怎么点亮、一个井盖怎么装好，也可以大到一个产业怎么盘活、一方经济怎么兴旺。“有一次，楼上漏水，公司办公室被水泡了。按理说，这是物业纠纷，应该自己解决。但我初来广州，人生地不熟，于是找到人大的社区联络站反映情况，没想到，问题很快得到解决。”广州越维信息科技公司负责人赵熙说，他从来没想过，人大代表还关注这种小问题，这让他愿意留在广州发展。东莞市大朗镇人大代表周淦华提出了当地迫切需要解决的一个大问题。他针对大朗镇毛织企业面临“融资难”“融资贵”问题，提出《关于加快建设“大朗镇毛织产业金融服务平台”的建议》，引起了当地党委政府高度重视。10个月后，大朗毛织产业金融服务平台建成，600万元贷款帮助困难企业经营重上轨道。在调研中，记者真切感受到，每位人大代表都积极履职尽责，为群众办实事、办好事，人大的职能作用就能得到充分发挥，人大制度的优越性就能得到充分彰显。加强自身建设、提升履职能力敢问敢管敢查，善问善管善查这是上海长宁区虹桥街道基层立法联系点交出的成绩单：两年多来，1800多人次参与立法意见征询，10多个立法问题成为社区公共议题，其中2个进入2018年虹桥街道社区代表会议议题，成功推进了多个社区服务项目……“建立基层立法联系点，就是为了将听取意见的触角延伸到基层，将公众参与直接引入立法过程，拓宽社会各方有序参与立法的途径和方式，进一步提高立法质量。”上海市人大常委会法工委主任丁伟说，这是上海市人大常委会推进立法精细化，提升地方立法质量的创新举措。上海闵行区七宝镇人大是上海人大基层立法联系点之一，共设立了36个居村采集点，每个采集点都吸纳了一批退休或者在职法律工作者、教师、工程师等，组成群众智囊团和专家顾问团。这让收集上来的立法意见更专业，促进立法工作更加规范、科学。2015年3月，十二届全国人大三次会议通过关于修改立法法的决定，赋予所有设区的市地方立法权。立法权的下放在释放各地活力的同时，也存在着加强地方人大立法制度建设、维护全国法制统一的问题。在广州市人大常委会，立法信息化系统成为人大工作的好帮手。每一部正在制定中的地方性法规一目了然，全程留痕、节点提醒，立法的全过程清晰可控。庞大的数据库可以对法规条款进行大数据比对，确保条款与上位法不冲突，与其他法规相协调。此外，还有司法工作联网监督系统、预算联网监督系统、经济运行联网监督系统、代表履职服务系统等12个应用系统，共同组成了“广州智慧人大”，范围覆盖市人大主要业务领域，实现了联网数据采集、在线实时监督、可视化技术分析等多种功能。质询是人大颇为有效的监督手段，但实践中往往顾虑重重。对谁质询？质询包括哪些程序？如何确保质询的合法性？如果这些问题没有制度回答，质询就无法顺利开展。2015年，浙江金华市人大常委会通过了专题询问和质询试行办法，其中明确规定，市人大常委会组成人员认为有关国家机关存在违法违规、不认真执行人大决议、对执法检查报告等审议意见不认真研究处理等情形，可以依法联名提出质询案；质询案由市人大常委会主任会议决定受质询机关名单；市人大常委会应当组织对受质询机关答复情况进行满意度测评。调研中记者发现，地方人大依法履职能力和水平不断提升，体制机制也在不断创新，对法定职责范围内的问题，特别是关乎群众切身利益的重大事项，敢问敢管敢查，善问善管善查，增强了工作实效。回看40年，地方人大及其常委会坚持党的领导、人民当家作主、依法治国有机统一，认真行使宪法法律赋予的各项职权，履职尽责、锐意进取，为地方改革发展稳定工作作出了重要贡献。展望新时代，地方人大还将进一步发挥人民代表大会制度的根本政治制度作用，致力于坚持和完善中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化，努力使人大工作更好体现人民利益、反映人民意愿、增进人民福祉。(记者彭波、徐隽、张璁、魏哲哲、倪弋)《 人民日报 》( 2019年11月25日 01 版)

居住是城市最重要的功能活动之一。在当前社会经济转型背景下，一方面城市居住问题涉及到越来越多的宏观发展问题和社会问题，另一方面城市居民对居住环境的质量要求越来越高。小编将通过一个课程设计“延续并发展前期训练获得的逻辑思维、形象思维和微观思维，同时拓展规划设计所需要的理性思维、综合思维与宏观思维”。小编给大家介绍的是通过住区这一载体，要求大家掌握一个城市片区的多维“系统”建构的思路和方法。此外，一个良性发展的健康的城市需要知识、技能、价值观兼具的新型规划人才，同学们尚应有意识提升自己的综合能力，应继续强化设计能力，同时注重调研能力、策划能力、合作能力、自学能力等的提高，日后方能很好地发挥规划人才在复杂的社会经济条件下应具有的整合与协调作用。我们要知道1、学习和理解住区规划的基本原理、设计过程与设计方法，培养建筑与环境、建筑与城市的整体观念与综合设计能力。体验和研究城市居民的生活状况、生活方式和生活需求，掌握满足这些需求的规划设计方法与技能。2、贯彻“标准”提出的“适度”、“创新、开放、共享”，“生活圈”等新理念，住区规划要求具备合理的功能结构、完整的建筑布局、有序并具有活力步行优化的交通组织、开放共享的绿化系统、适宜的空间场所和优美的景观，营造真正适居的住区。3、对住区规划所涉及的多方社会力量及其社会角色（包括政府、开发商、城市居民、规划设计师）有所了解。掌握相关设计标准，了解相关住房制度、管理技术规定。那么我们要通过以下几个步骤来做居住区规划阶段一基地考察、调查研究、规划概念构思（1）基地考察：基地概述、调研要求通过实地踏勘和资料查询、问卷访谈等，对基地本身及环境进行分析，了解并体验基地条件、环境影响因素、周边社区建设等，并以分析图的形式进行表述。（2）调查研究房地产市场调查——搜寻相关市场信息，基于基地本身的资源条件和区位条件确定项目产品定位。相关住房制度研究——新政策新标准下国家住房制度的演变。对已建成的其他小区的调研——针对其功能布局形态、交通组织、景观设计、建筑设计等加以总结，分析其成功与失败之处。综合上述调研结果，确定该住区的设计产品定位，包括住宅户型设计重点、配套设施布局意向、景观特色等（3）规划概念构思概念构思是对规划要素的抽象研究和表达。在基地考察分析和项目策划的基础上，归纳需要解决的主要问题和组织居民生活的方式和方法，并用构思草图的方式加以表达。（4）仔细阅读“城市居住区规划设计标准2018” 我们阶段一需要的成果成果要求——调研报告1. 用地概况2. 区域分析3. 周边环境分析4. 市场分析、住房制度5. 相关案例调研6. 产品定位——主要销售对象人群、产品档次与特色7. （住宅户型设计重点、住区整体风格、配套设施布局意向、景观特色）8. 规划概念构思（规划构思草图 1：2000，简要说明）阶段二阶段二：结构规划将概念构思落实到对规划要素的整合层次，即结构规划的层面。一方面要对用地、设施、空间、绿地和景观等进行综合处理，另一方面还要将不可见的规划因素与物质形态综合协调、有机整合。这一阶段还要对各项指标进行初步估算，对规范加以详尽的理解。成果要求1. 结构规划图1：1000，涵盖以下内容：2. 功能结构、空间组织、交通结构、绿地系统、景观体系阶段三：建筑布局建立建筑与环境、建筑与城市整体考虑的观念，对建筑进行具体的布局，对住宅进行选型或设计，对公共建筑进行体量与体形的初步设计。并对各单体的交通组织、场地组织进行恰当的安排。成果要求1、总平面图1：10003、住宅单体平面、剖面1：300阶段四：规划设计的推进与深化在前面诸阶段的学习基础上，推进规划设计的深化。深入设计环境，并选取典型地段进行节点外部环境设计。最终完成定稿图。成果要求1、总平面图1：10002、节点设计（内容自定）3、鸟瞰图及透视若干阶段五：竖向规划综合利用地形地貌与地质条件，确定场地及道路控制高程。成果要求1、竖向规划图1：1000我们最后出来的成果就是下列内容图纸成果要求1、调研分析的相关图纸，文字说明；2、设计概念及分析（参考内容：功能结构分析、道路交通分析、空间结构分析、绿地系统分析、景观体系分析等）3、设计说明，必须包括用地平衡表和主要技术经济指标（表格格式必须按照《城市居住区规划设计标准》的规定）4、平面图5、典型住宅单体平剖面7、节点设计8、鸟瞰图或正式模型9、竖向规划参考书目1. 《城市居住区规划设计标准》，《住区规划》2. 查阅以下期刊杂志：住区，新建筑，建筑学报，规划师，城市规划，等等上面就是小编为大家推荐的居住区规划的设计方法希望对大家的设计有一定的帮助。喜欢小编分享的话，可以给小编留个小小的关注吗