酒店项目可行性研究

据悉，中哲咨询为九寨沟酒店项目编制的可行性研究报告立项成功。项目概况项目名称：九寨沟酒店项目；项目地址：四川省阿坝州九寨沟县；合作方式：承租；经营业态：客房、餐饮、休闲茶坊、会议、娱乐等。行业市场通过对国内旅游业分析可知，我国国内旅游业市场正在持续扩大，旅游业收入稳定增长，随着我国经济发展，未来旅游业市场规模将进一步扩大，同时也将带动旅游住宿业的发展。就四川省而言，近年来全省旅游总收入呈现持续增长的态势，旅游住宿业也是稳步增长的状态，而全省的酒店客房供给主体依然为成都(占比45.94%)，占据全省“半壁江山”，其次为阿坝州(占比6.39%)、乐山(占比5.46%)、绵阳(占比4.87%)、甘孜州(占比4.22%)、南充(占比3.94%)、凉山州(占比3.78%)。因此阿坝州的酒店住宿还有待发展。而从阿坝州的旅游业来看，整个阿坝州的旅游市场规模虽然近年来受到地震的影响有所下降，但其市场规模依然保持在200亿元以上，作为旅游业的下端产业，旅游住宿业也将拥有可观的市场。并且随着景区逐渐修复，未来全面开放之后，将吸引更多消费者前去观光旅游，这也将为当地酒店住宿业带来一大批消费者，未来市场前景非常可观。建设必要性项目的运营是符合当下旅游产业发展，能够极大的丰富九寨沟景区的旅游服务功能，推动九寨沟县的旅游业积极、可持续发展，促进当地就业，促进当地经济发展，并且能够提升公司形象，增加企业收入，是一项利国、利民、利己的好项目，因此，项目的建设运营是可行的。

一、引言《古街民宿酒店项目项目建议书》涉及项目的整体规划，包括建设背景及必要性、市场分析、运营模式分析、团队建设、产品与技术方案、财务评价等方面，把项目投资的设想变为概略的建设方案和投资估算，为下一步可行性研究打下基础。该项目建议书可用作地方招商局在招商引资时，提交引资项目概况到当地政府；用作较大项目的申报时，大项目要先做项目建议书，批复后才能做可行性研究报告；用作向地方政府前期提交项目，用作项目获得政府方面的支持。二、项目简介项目以地方优异的旅游资源为依托，以及依山傍水的独特地理位置，在古街修建集客房、羊肉主题餐饮、汤泉、休闲娱乐、康养、会议、亲子活动、科普宣教等功能为一体的综合性高端酒店。总建筑面积*****㎡（共9层，容积率为0.7）。根据项目业态规划，项目一期建设汤泉酒店及配套的停车场，项目二期建设康养公寓。三、市场行业分析总结近年来，四川境外旅游市场发展不断取得新突破，据统计，2012年至2018年，六年间四川接待入境游客量从227.3万次上升为369.82万人次，直接增长140多万人次。纵观2012-2018年四川省入境旅游情况，入境旅游人数基本保持稳定增长，接待入境游客369.82万人次，同比增长10%。旅游外汇收入方面，七年间年均复合增长率为12.63%，2018年实现旅游外汇收入15.12亿美元，同比增长4.5%。2018年，全市旅游接待人次5028.86万，同比增长11.4%，旅游总收入419.53亿元，同比增长25.4%。旅游接待人次连续两年增速超10个百分点，旅游总收入连续两年增速超过20个百分点。四、项目建议书大纲第一章 总论1.1 项目概况1.2 建设单位介绍1.3 主要经济技术指标1.4 结论第二章 项目建设背景及必要性2.1 建设背景分析2.2项目必要性分析2.3 背景必要性总结第三章 市场分析3.1旅游市场规模分析3.2 旅游住宿业市场分析3.3 行业市场小结第四章 项目选址4.1 项目选址4.2 区域概况4.3 项目选址环境小结第五章 酒店功能定位5.1 酒店总体定位5.2 酒店功能业态设定5.3 装修设计思路第六章 资金筹措与财务分析6.1 投资估算6.2 资金筹措6.3 项目收入预测6.4 主要财务数据预测第七章 效益分析7.1 经济效益7.2 社会效益第八章 结论

十年前，来自南非的高天成带着执着和竹林骑行中所得的一身尘土，找到了开启他在中国创业之路的意外惊喜。在这片山林中，他找到了可以寄托对家乡思念的世外桃源。高天成随即租下了莫干山的几幢闲置农屋，和妻子叶凯欣一起，潜心打造精品民宿裸心乡的规划和经营。 那时，高天成刚念完开普敦大学MBA课程，他的“鸡爪”故事还没有被媒体熟悉，他还在找能够出口并引爆中国的产品。（“鸡爪”是指在高天成的MBA课堂上，老师分析的案例，欧洲的农场主，把当地需要花钱运走的鸡爪出口中国，并且做成了生意，因为中国人眼中能做成各式各样美味的鸡爪，并不是西方人认同的美食） 他的妻子叶凯欣来自中国香港，当时已经是BenWood上海工作室的合伙人，并参与了上海新天地项目，还被《Wallpaper杂志》评为“年度40位40岁以下顶尖建筑师之一”。 “有雄心的企业家。”叶凯欣曾经这么形容自己的丈夫。 十年后，当“高天成”这三个字几乎等同于中国民宿之父和最有影响力的南非商人时，叶凯欣的选择显得同样有着远见。 裸心和高天成，已经不再只想做一两间民宿，或者一两个度假村那么简单。1贵总有贵的道理，可以不买但不能不懂高天成说，裸心谷是莫干山的纳税第一名，但项目营收并不是树顶别墅初期的商业销售，而是度假村的日常经营。 通常听到这里，前来考察的地方政府，会显得非常激动，“想要开一家裸心度假村”，是他们最常和同行国企单位说的话。 “裸心谷是湖州莫干山的名片，各地无论政府、企业，想要模仿的人很多。”湖州规划局的办公室科员告诉锌财经。 但也有人说，裸心只是过度营销，将南非的野墅本土化，但“第一家得到美国 LEED 铂金等级的中国公司”终归有着划时代的意义。裸心度假村董事总经理欧南（TolgaUnan）说，据他所知，目前裸心仍是，至少在中国的度假村和酒店领域中唯一拥有LEED铂金等级的公司。 裸心的生态闭环据欧南说，当时建造裸心乡时，为了让当地居民意识到可持续发展的重要性，高天成曾经跟当地的农民做一个“交易”。只要用垃圾装满一个塑料袋，就可以换30元，他希望借此这样的激励措施，来提升居民的环保意识和态度。 那个时候当地普通村民的基本收入，不到3000块。 裸心并不拒绝谈商业，在他们的体系中“人、环境、商业价值”是一个稳定的三角关系。 但裸心谷当时投入大量资金在生态建设和循环系统的做法，并不被人看好，即便高天成和叶凯欣事事亲力亲为。“高天成经常开着摩托车到施工现场查看，特别当方案位置上有大树，他们就会重新进行调整，而不是简单砍掉。”当地住建局的陶工说，这极大地保护了裸心谷内的自然风貌，旁边不远处的进山公路，当时修筑时砍掉了不少老树，味道就差了很多。 水循环系统基础建设的投入比调整图纸可要高的多。 欧南告诉锌财经潘越飞，裸心谷花了重金打造地热及水循环系统，而8年前是不敢想象的，而更重要的是，国内当时这样供应商并不多。 “钢结构的架空做法，会比传统发作的贵上2-3倍。”欧南说，但这对自然环境是最大限度的保护。 当然，这样的做法并非一帆风顺，强调对生态的保护，让裸心谷的造价一路飙升，可承建单位和施工单位并不会在乎未来的收益。 裸心乡的成功，让高天成夫妇有了更大的计划，但度假村的投资和建设远远高于民宿。为此，为了让裸心谷顺利竣工，他们当时，创新地众筹了70%的树顶别墅。陶工回忆，当时不少人觉得，“傻子才会花两三百万买这么个在山里的房子。”但事实上，按照裸心谷现在的房价，即便按一年200天的入住率，这些投资也早就回本了。 “有市无价吧，据说之前有人开价600万还是800万，但是没人舍得卖。”据当地一位资深旅居人士透露。 当然，如果高天成和裸心，在十年前，只是满足于裸心乡一晚1500的“高大上”，那这可能只是个充满情怀的冒险故事，而少了一点商业的味道。2优势确保的只是战略的先行在裸心堡最近的一次创新打造的浸入式婚礼秀的第二天清晨，一位中年男子抽着烟在山间散步，烟很快抽完，他随手就往路边一弹。 大概3秒钟后，他突然走回去把烟头捡了回来，在路边摁灭，随后带着烟头离开。 在每晚消费超过3000元的地方，消费者也会希望自己的行为配得上花销。 陶工告诉锌财经潘越飞，裸心谷刚开的时候，价格吓傻了当地人。 “那个时候工资才多少一个月啊。”他补充，最开始基本都是上海过来的金融从业者、企业高管和外国人，对于本地2-3千工资的普通居民，谁也没想过会去住。 裸心堡的古今对比但持续住满，订不到房，甚至考察还要拖政府关系的火爆让裸心成为所有民宿和度假村争相模仿的对象。 莫干山的精品民宿从稀缺到泛滥，只用了不到10年，这一点恐怕高天成也很难预料。 10年前，当地一栋民宿一年的承包价格在8000-10000之间，10年后，这一价格是20-30万。 民宿这个生意，如锌财经之前报道过的一样，头部市场格局已定，中部市场进退维谷，而小打小闹大概只能愿个梦想。粗放式的管理之后，政府开始收紧，土地租赁的严格执行，招商引资的更高标准以及审批的越来越严格，让这个市场未来的机会变得更小。 但并不是只有建设开发全部自己投入这一种模式。“未来规划中的项目，比如裸心泊、裸心园等将采用管理输出的模式，裸心直接对业主方提供整体规划，技术输出和管理运营。”裸心集团营销副总裁王怡君说，业主方希望引进，裸心提升整个区块的品位和价值。 明年，裸心将要在全国开设多个度假村项目，据了解，已经确定并且命名的项目已经超过了5个，并且都以裸心开头。这也是裸心集团所有业务线统一的品牌策略。明年，位于苏州太湖边的裸心泊也将落成和开业。 十年的积累遇上了角色的转换。3角色转换之后是品牌和模式的快速输出事实上，运营和资管的角色，在裸心社中也有尝试。高天成在之前的采访提到，裸心社新一步的计划，就是在某些开设的点将和物业方联合运营，从而丰富之前长期租约模式。“只要是和人相关的空间，就都是裸心能够改造的目标。”他说，民宿、度假村、酒店、联合办公，甚至未来的住宅等居住空间，都会成为裸心创新和改造的目标。 而在品牌输出配合资产管理，资产管理的数量和资产调优的能力，才是取胜的关键。就目前而言，过去十年裸心已经证明了自己资产调优的能力，但如今旅游行业和办公租赁市场的情况，并非想做就能做的。 “OTA平台掌握了大部分C端流量。”一位从业者说，佣金通常在10-20%左右，高价购买平台竞价排名，其实是一步险棋，这种做法就像饮鸩止渴。“对于裸心来说，酒店服务是要提供独特的体验，直接和顾客沟通互动，了解顾客的喜好，产生定制的度假方案和建议，是核心。”王怡君说，酒店需要得到重要的一手信息，比如用户画像和行为数据，前来度假和旅游的目的等，从而能让裸心和顾客直接接触，对他们的生活模式和旅行选择产生影响。 所以有些国际品牌在中国，一旦项目增多后，市场份额不升反降，一位从业者说，安曼法云最近也碰到了类似的问题，尤其是B端营收的下降。 kikaboni餐厅但，据裸叶SPA的工作人员透露，在6-10月，裸心谷以团队客户为主，而去SPA中心体验和享受的人络绎不绝。“那个时候才是真的连轴转，一天下来都没什么休息的。”她说。 而为了满足不同客户的需求，裸心也在此前的基础上，做了更多尝试，比如裸心谷中重新开张的kikaboni，以及裸心堡中更多的场景体验，如之前提到的沉浸式婚礼秀和特斯拉这样的顶级品牌的跨界合作等。推陈出新的营销策略，也为度假村带来了更多的营收，比如刚刚过去的双十二的买一赠一套餐，一经上线，在三天内就被秒杀了超过两千多房晚。 在2015年，裸心集团开始尝试裸心社的经营和开拓。不同业务贯穿共同的理念“通过裸心社不断扩大的社群，我们能和在这里入住的企业以及个人会员建立信任关系，而裸心社，甚至BULA健身平台的客户，都能通过平台接触到裸心的理念，实现社群的融通。”王怡君分享。 高天成在采访中一语中的，“事实上我们服务的是同一类人，对空间、品质和社群有一定追求的人。”这样看来，不仅仅是裸心社，裸心集团最近孵化的共享健身平台BULA的推出也就不意外了。未来裸心集团或许会带人们更多服务和更多惊喜。 更好的营收和更强的资管能力，是实现资产证券化（包括Retis和ABS）的根本，而这也正在成为行业的发展趋势，更轻的资产机构，更优的管理模式，更好的回报和收益。 但如果裸心的目标是一家引领生活方式的伟大的公司，他们还有问题需要解决。4非标的未来，是否是标准化？“因此我们没有使用酒店的设计标准，也没有沿用酒店业的常规，完全是从用户的角度去设计和建设裸心谷。”裸心集团联合主席叶凯欣也曾经这么说过。 非标的优势是独特性，但当进行规模化扩张和复制时，也可能成为限制。 传统酒店，从项目的可行性研究到酒店房间布局、建筑的动线设计都有标准话的流程和规范，甚至连洗护用品或是熏香都是统一的。 以香格里拉为例，全球的大堂都是同样的味道，其名称叫东方风韵，头香是香柠檬、柠檬清新和白茶，每个人去到香格里拉都会闻到这个味道。久而久之，这就成了香格里拉的区别于其他酒店的标志。 执行比创造容易太多。极佳的客户体验更通用的品牌手册和项目管理制度，也许能够解决上述问题，并不会丧失用户体验，但产品和流程的非标容易解决，那么人的“非标”呢？ “我们非常重视沟通。在裸心大本营你会发现大家都在裸心社办公，我们鼓励当面沟通，这是创造最高效的团队合作的基础。”王怡君说，“高管都没有独立的小办公室，大家都围坐在长桌，这是有助于团队能有机会接触到所有leader，缩短沟通流程和提升决策和解决问题的效率。”扁平化的沟通和管理模式也让员工更容易接触到创始人，从而更理解企业的文化和愿景。所有员工也在裸心社的开放式工位办公，不仅能够促进团队内部的讨论和跨部门的协作，通过直接的沟通也加速了创新的发生。如今裸心集团，各个业务的员工总数量已经超过了1000人，除去各项目的服务人员，各业务线职能部门的总和接近200人，情怀和个人魅力要如何持久。 10年前，高天成的战略遇到叶凯欣的设计，于是裸心领先了所有同类型公司，而未来的10年，也许战略和设计能够碰撞出更好的规则和制度，帮助裸心实现更大的商业突破，从而引领下一个10年。QAQ：最早裸心谷建设时，那些供应商和工人还在嘛？A：事实上，裸心为本地的工人，提供了不少的工作机会，最早参加裸心谷建设的工人，很多现在还在裸心谷工作。而供应商也一直在进行合作，特别是，我们成了他们最好的案例示范点，他们定期会组织合作商来裸心谷入驻和参观。Q：裸心掌握市场营销主动权的影响有哪一些？A：我们会留存顾客的信息，这是裸心一直在做的事情，我们也改变消费者的消费习惯和决策方式，比如顾客要去莫干山，然后再到网上搜索可以住什么酒店，这和一个人想去裸心，因为去了裸心，再想到去莫干山看看，这完全是两回事，后者让我们有更多的机会，为顾客提供增值服务。1.地产进入存量时代，具备调优能力的资管平台和品牌，将会引来爆发性增长。2.成本并不是只有建造和营销，设计、管理、运营都需要投入，不然可口可乐除了0.3元的原浆和0.45的瓶身，为什么可以卖到3块钱？3.产品和模式进行规模化输出时，企业管理模式的验证才刚刚开始。文章∣二楞编辑∣强强摄影∣黄硕手绘∣陵鱼本文版权归“锌财经”所有部分图片来自网络

赵焕焱推出简单判断法。经常使用的内部收益率是不能设定的，需要逐次测试。一、赵焕焱推出酒店投资回报的简单判断酒店的投资回报主要依靠客房的营业收入，因为客房以外的投资一般不能产生盈利。以下举例是5.48年的营业收入等于投资额，13.7年的毛利润（现金流）等于投资额（不考虑利息因素）。（1）假设酒店总投资5亿元、客房500间，则：每间客房投资=5亿元/500间=100万元=1000000元（2）假设酒店平均房价715元、平均出租率70%，则：每间客房每天营业收入=715×70%=500元（3）每间客房1年的营业收入与投资的比：500元×365/1000000元=0.1825（4）则5.48年的营业收入等于投资额：1/0.1825=5.48（年）（5）假设毛利率为40%，则每间客房1年的毛利润与投资的比：500×0.4×365/1000000=0.073（6）则13.7年的毛利润（现金流）等于投资额：1/0.073=13.7（年）二、内部收益率不能设定，需要逐次测试1、内部收益率（1）内部收益率是使项目的净现值等于零时的折现率。（2）内部收益率是以基准折现率i0为判别标准的。（3）净现值是基准折现率i0的函数，并且随着i0的增大而减小。如果不使用电子计算机，内部收益率可以通过高次方程计算，通常采用试算内插法求的近似解，内部收益率需要逐次测试，以优选法逐次持续选择折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的折现率。2、为什么计算内部收益率？使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。3、项目可行性标准（1）内部收益率大于等于行业基准投资收益率时，该项目是可行的。（2）内部收益率大于公司所要求的最低投资报酬率或资本成本，方案可行；内部收益率小于公司所要求的最低投资报酬率，方案不可行。4、净现值将预期收益折现，按照贴现率确定现值，即把预计未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少（每年现金收入-现金支出按折现率折合成现在的金额，再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额得出的差额）。现值系数可以查表。5、净现值等于零酒店是集中投资，开业初期可能还出现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。因而，在整个计算期内净现金流量序列的符号从负值到正值只改变一次。未来产生的现金流量现值刚好等于投资成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），也就是投资回报平衡点。（1）如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。（2）再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。（3）根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。6、折现率例如：现有1元钱、折现率10%，则1年后的1.1元就相当于现在的1元；2年后的1.21元相当于现在的1元。1年后的1.1=1+1×10%（相当于现在的1元）2年后的1.21=1+1×10%+1.1×10%=1+0.1+0.11（相当于现在的1元）7、内部收益率的计算过程（1）根据经验确定一个初始折现率ic（2）根据现金流量计算财务净现值FNpV(i0)(a)若FNpV(io)=0，则FIRR=io(b)若FNpV(io)>0，则继续增大io(c)若FNpV(io)<0，则继续减小io（3）重复测试，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足FNpV(i1) >0，FNpV (i2)<0，其中i2-il一般不超过2%-5%（4）利用线性插值公式近似计算内部收益率，其计算公式为：（FIRR- i1）/（i2-i1）=NpVl/│NpV1│+│NpV2││NpV1│+│NpV2│是指两个绝对值相加三、酒店投资包括资本金和银行贷款1、资本金（投资人的非债务资金）比例：30%以上。2、酒店贷款属于中长期贷款中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整。酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为：借款本利和=本金+本金×利率×期数复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息，俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。四、酒店投资贷款的利息在开业前可以资本化1、酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：5+5×10%×5=7.5亿元。也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。2、酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。五、酒店投资的还款来源主要是税后利润、固定资产折旧，其他自有资金。六、若干关联理论和数据参考1、酒店投资的两大类大类（1）投资于不动产，经营持续期40年以上。（2）投资于租赁物业的装修，经营持续期5年以上。投资于不动产的投资回报时期长。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的，酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。2、预算和经营判断参考20世纪末，美国宾夕法尼亚州大学乔-W-奥尼尔教授考察千余家美国酒店后根据数据库用回归分析法得出酒店预算参考标准，以单个客房每天的平均收入作分子，其客房平均分担酒店投资额为分母，在分子为1的情况下，分母分别为经济型720、中档规模634、全套服务平均948；全套服务中供餐饮910、全套服务中不供餐饮1003。3、与投资回报的关联（1）其实是总投资年营业收入率36.5%（0.001乘以365），假设没有经营成本即2.74年（1除以36.5%）收回现金流。（2）如果经营成本占60%、毛利润率为40%，则6.85年（36.5%乘以40%=0.146；1除以0.146=6.85）收回现金流，与海外酒店7年的快速折旧要求不谋而合。（3）如果净利润率为15%，则投资回收期18.26年（36.5%乘以15%=0.05475；1除以0.05475=18.26）；如果净利润率为20%，则投资回收期13.70年（36.5%乘以20%=0.073；1除以0.073=13.70）。4、投资与设计的平衡预测（1）以土地成本占33%计算，五星级酒店平均每平方米造价包括土地成本1.8万元。（2）以客房面积50平方米计算，每间客房分摊投资90万元（现行《旅游饭店星级的划分与评定》即GB/T14308—2010文件规定五星级酒店70%客房的面积应不小于20平方米，不含卫生间和门廊)。（3）每间可供房收入900元除以每间客房分摊投资90万元为千分之一。（4）每间可供房收入900元，如平均出租率70%、则平均房价为1286元。（5）对餐饮等业务对酒店净利润的形成贡献忽略不计。（6）按照静态回收期计算。（7）不考虑物业重置价变化。（8）历史数据：1986年11月29日开业的上海华亭宾馆，投资8000多万美元，客房1008间。按照今天人民币美元汇率6.3280计算，每间客房分摊投资为50.22万元人民币。5、五星级酒店投资回报数据五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的，乐观的前瞻是回到平均25年回收，五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的。当然平均数从来不能阻挡出类拔萃。（基础数据根据国家旅游局监督管理司。单位：亿元）年份/酒店数/固定资产原值/利润总额/资本化率/静态回收期2010/595家/1505.64/60.18/4.00%/25年2011/615家/1632.28/64.83/3.97%/25年2012/640家/1759.22/54.78/3.12%/32年（供大于求影响）2013/739家/1881.94/29.96/1.59%/63年（供大于求及公务消费规定影响）2014/745家/1895.23/5.68/0.30%/333年（供大于求及公务消费规定影响）2015/789家/1998.66/19.02/0.95%/105年（供大于求及公务消费规定影响）2016/800家/2022.31/45.35/2.24%/45年（供大于求影响）6、50个城市2016年星级酒店静态投资回报率地区进入统计对象中新酒店比例大则其财务亏损数额相对也大，原因看本文：1、酒店投资的大类（1）投资于不动产，经营持续期40年以上。（基础数据根据国家旅游局监督管理司）城市/固定资产原值/利润总额/资本化率（单位：亿元）全国/5174.54/4.71/0.09%三亚/56.38/7.28/12.91%（静态回收期7.75年）上海/330.99/29.49/8.91%（静态回收期11.22年）兰州/19.50/1.22/6.26%（静态回收期15.97年）福州/25.23/1.37/5.43%（静态回收期18.42年）厦门/46.03/2.30/5.00%（静态回收期20.00年）深圳/102.97/4.69/4.55%（静态回收期21.98年）张家界13.15/0.55/4.18%北京/660.44/27.46/4.16%广州/151.46/5.44/3.59%丽江/9.06/0.19/2.10%温州/37.90/0.69/1.82%贵阳/22.77/0.40/1.76%哈尔滨33.17/0.44/1.33%南京/96.09/1.12/1.17%重庆/94.88/-0.66/0.70%黄山/19.81/0.13/0.66%宜昌/14.10/0.06/0.43%昆明/53.81/0.22/0.41%合肥/40.39/0.11/0.27%西安/72.04/-0.02/-0.03%拉萨/19.48/-0.03/-0.15%济南/43.56/-0.07/-0.16%杭州/137.76/-0.32/-0.23%南宁/16.28/-0.05/-0.31%长沙/61.80/-0.38/-0.61%南昌/22.18/-0.15/-0.68%青岛/79.47/-0.61/-0.77%武汉/53.21/-0.58/-1.09%苏州/82.67/-0.91/-1.10%成都/63.96/-0.85/-1.33%无锡/41.43/-0.58/-1.40%宁波/88.03/-1.39/-1.58%石家庄/46.19/-0.84/-1.82%东莞/39.63/-0.80/-2.02%泉州/32.81/-0.74/-2.26%乌鲁木齐/34.57/-0.83/-2.40%珠海/140.06/-3.59/-2.56%长春/30.51/-0.87/-2.85%天津/49.97/-1.54/-3.08%秦皇岛/21.52/-0.67/-3.11%桂林/31.86/-1.04/-3.26%西宁/12.26/-0.42/-3.43%郑州/14.75/-0.57/-3.86%呼和浩特/33.20/-1.31/-3.95%太原/33.79/-1.36/-4.02%沈阳/53.77/-2.18/-4.05%大连/71.47/-3.47/-4.86%海口/27.84/-2.09/-7.51%洛阳/17.87/-5.47/-30.61%银川/14.12/-5.48/-38.81%附一：赵焕焱近期发展文章：【赵焕焱2018年发表文章31】2018年2月28日，《搜狐财经》发表华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的文章《区块链与酒店业的关系还很远；五分钟看懂区块链》。附二：赵焕焱近期发表观点：【赵焕焱2018年在媒体发表观点31】2018年3月1日，《北京商报》肖玮、王莹莹在“凯悦酒店首次在华开放特许经营权”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱指出，特许经营已经成为酒店行业发展的一大趋势，品牌方可以旱涝保收特许经营费，减少人力成本。【查看赵焕焱453篇原创文章】“查看历史消息”往前查阅。【赵焕焱】华美顾问集团首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历，酒店咨询企业9年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖（Special Outstanding Contribution Award）”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”。【部分名誉职务】中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。【工作原则】昔喜览群书，今专注旅游；实事求是讲真话，做没有人做的事；追求长期价值，确保每篇质量；从传递知识到创造知识，从知识到智识，化智识为方法；与人为善，以人为师，与世无争；一以贯之，以终为始，始终如一。【赵焕焱发表演讲184次】其中，2008年3次、2009年4次、2010年9次、2011年16次、2012年21次、2013年25次、2014年25次、2015年32次、2016年24次、2017年20次、2018年至2月1日4次。【赵焕焱发表文章751篇】其中，2004年1篇、2005年28篇、2006年9篇、2007年33篇、2008年17篇、2009年34篇、2010年47篇、2011年39篇、2012年34篇、2013年45篇、2014年54篇、2015年82篇、2016年88篇、2017年209篇、2018年至2月28日31篇。【赵焕焱接受采访在报刊发表观点1873次】其中，2006年8次、2007年18次、2008年11次、2009年42次、2010年50次、2011年82次、2012年175次、2013年210次、2014年272次、2015年314次、2016年372次、2017年288次、2018年至3月1日31次。（赵焕焱在招商局集团福建省会议上）

（一）项目概况公司拟投资建设大庸古城（南门口特色街区）项目（以下简称“本项目”、“项目”、“大庸古城”），建设地点位于张家界市市城区南门口片区，规划范围是澧水河以北（含澧水河）、滨河路以南，逸臣酒店至观音大桥段。大庸古城项目以建设张家界市国际风景旅游城市为目标，将南门口片区建设成为融合文化遗产、民俗风情和创意时尚都市生活的城市传统风貌展示区与特色旅游服务区。本项目通过奇门遁甲、古城穿越、南门大码头、三元宫等引擎项目，打造集“吃、住、游、购、娱”于一体的旅游综合休闲区，构建张家界中心城区的城市文化休闲新地标。本项目的实施主体为张家界旅游集团股份有限公司新设立的全资子公司——张家界大庸古城有限公司（暂定名，最终以工商部门核准登记名称为准）。本项目总投资额为188,278.00万元，募集资金分24个月投入，主要投资包括土地使用权购置费83,733.00万元，土建投资61,845.13万元，相关软硬件设备的购置及装修32,700.00万元，预备费5,348.34万元及铺底流动资金4,651.53万元。项目建成后，将满足游客对文化休闲类旅游产品的需求，预计将实现年营业收入48,542.21万元，净利润18,450.13万元。（二）项目背景1、文化产业与旅游产业深度融合得益于我国经济的高速发展，最近五年我国旅游业呈现平稳较快发展势态。根据国家统计局数据显示，“十二五”期间国内旅游人数年均增长12.86%，全国旅游业总收入年均增长率达19.28%。同时，我国于2015年跃居成为世界第四大入境旅游接待国，拥有全球最大的国内旅游市场。随着人民生活水平不断改善，人们对休闲、旅游的需求日益强烈，我国旅游业因此步入大众化、产业化的发展新阶段。从各区域来看，北京、上海、广州、西安等传统旅游城市由于其历史悠久、交通便捷、相关配套服务完善、知名度广等优势仍作为国内旅游出行的主要目的地。而诸如杭州宋城、西安大唐芙蓉园、乌镇西栅、丽江古城等景区，虽发展时间不长，但凭借其独具特色的历史文化和浓厚的民族风情，吸引了众多国内外游客前来欣赏和体验，旅游发展十分迅速。其中，杭州宋城景区秉承“建筑为行，文化为魂”的理念，打造包括宋河街、胭脂巷、市井街等在内的多处人文景观，再现我国古代风貌。该景区2015年营业收入是70,075.47万元，同比增长14.91%；西安大唐芙蓉园以唐代皇家园林为参照，建造皇家建筑群，让游客身临其境地感受古代建造的宏伟；乌镇西栅依托原汁原味的水乡风貌和深厚的文化底蕴，为游客呈现江南古镇的优雅与精致；丽江古城则以当地纳西、汉、白、彝、藏等各民族风俗文化为背景，为游客呈现了极具特色的民俗风情和文化。虽然国内文化休闲旅游市场发展势头良好，但与国外知名旅游城市相比，我国文化旅游仍处于发展初期，各地缺乏对旅游资源的全面规划和建设。作为国内外知名的旅游目的地，张家界拥有天子山、杨家界、袁家界、天门山、大峡谷等世界级的旅游资源，是传统的观光型旅游城市。近年来，为了顺应文化休闲旅游的发展趋势，也相继开发了一系列旅游文化产品，如王家坪、土家风情园、老院子等。但整体来看，张家界文化旅游产品规模较小、形式较为单一，品牌效应薄弱，在国内文化旅游市场中不具有显着优势。因此未来张家界的文化旅游具有巨大的发展空间。从以上分析可以看出，我国文化产业和旅游产业已经呈现出多层面、多领域深度融合的态势。旅游业越来越借助于文化演艺、文化遗址、非物质文化遗产等历史文化资源，增强景区的文化内涵及吸引力，旅游商品开发也越来越重视文化创意；而文化产品通过旅游市场获或得了创新和发展。未来我国旅游城市的发展将以自然景观资源为基础，融合传统文化和民族风情，带动文化、餐饮、民俗文化、艺术、酒店等多产业链的发展，进而推进旅游产业的转型和升级。2、休闲旅游成为国内旅游发展新趋势随着人们生活水平的提高、闲暇时间的增多、健康意识的增强和旅游消费观念的改变，人们更渴望一种身心放松的旅游形式。休闲旅游以旅游资源为依托，以休闲为主要目的，能够满足本地居民和异地游客身心放松的需求，受到国内外游客的青睐，逐渐成为人们出游的首选旅游形式。根据世界旅游组织数据显示，2014年全球以休闲度假为旅游目的的游客占旅游总人数的53%，是当前最热门的旅游形式之一。同时，根据《中国旅游景区发展报告2014》显示，我国观光游览的游客比例由2004年的45%降低为2013年的28%，而度假、休闲和娱乐的游客比例则由2004年的19.7%提升为2013年的24.4%。同时，根据《中国旅游景区发展报告（2015）》研究成果显示，2014年我国以休闲度假为主要旅游目的的游客数量占游客总量的37.8%。可以看出，我国休闲度假旅游市场不断发展，但与全球相比，我国以休闲度假为旅游目的的游客占比仍然较低，未来具有较大的市场发展空间。休闲旅游在发展的过程中与当地文化相融合，衍生出各种新的旅游热点和旅游形态：旅游与民族风俗的结合，诞生了以“印象系列”和“千古情”为代表的大型实景演出；旅游与饮食结合，形成了南京夫子庙、北京南锣鼓巷、上海城隍庙等美食特色街区。此类城区休闲旅游区的建设以“娱乐游憩”为导向，凝聚城市文化特征，构建休闲产业与文化产业双链结构和休闲产业与商业双链结构，促进城市休闲化和商街休闲化。在我国宏观经济转型的形势下，我国旅游业也在进行产业升级，行业的发展正由传统走马观花式的观光旅游为主导，向在一地停留时间相对较长，更加强调休息、放松以增进身心健康为目的的休闲度假旅游转变，因此未来我国休闲旅游的重要性将日益凸显。3、旅游综合体兴起，推动休闲旅游进一步发展旅游综合体融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大功能于一体的“城中城”，可满足游客观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游需求，因此也被视为旅游消费模式的升级。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，成为了休闲旅游的主要目的地之一。旅游综合体以其多功能集一体的特点，游客在享有休闲娱乐的同时，刺激了区域内餐饮、购物等各类消费，当地经济也因此获得了较大的发展。旅游综合体在发展的过程中已逐步形成一个庞大的产业链，不仅涉及个人消费，而且涉及地产的开发、商铺的运营和管理等。每年旅游综合体的数量在世界各地都以较高的速度增长，并且规模都较为庞大。如位于美国拉斯维加斯的“城市中心”，耗时五年建成，占地约4,046.86万平方米，其中包括一家4,000套房间的赌场酒店、三家精品酒店。“城市中心”将各地旗舰级建筑、旅游热点及多种娱乐相结合，成为全球最具有娱乐消费价值的旅游目的地之一。在我国，旅游综合体的开发与运营也趋向成熟。如西安大唐芙蓉园，它是在原唐代芙蓉园遗址以北建成的唐文化主题公园，总投资约13亿元，占地面积一千亩。主题公园以水为核心，集体验观光、休闲度假、餐饮娱乐为一体，园内建有紫云楼、仕女馆、御宴宫、杏园等多个仿古建筑，包含帝王文华、科举文化、诗歌文化、佛教文化等十四个景观文化区，全景式、多角度地展示了盛唐文化的博大气势。此外，杭州宋城、乌镇西栅、丽江古城等旅游综合体也发展迅速，成为国内休闲旅游的主要目的地。在国家多轮宏观调控下，中国房地产企业将业务延伸至旅游地产领域。并且由于旅游综合体的广受欢迎，全国各地也先后展开了旅游综合体的建设。旅游综合体的出现对促进区域旅游消费，带动当地的经济发展具有重要的意义，是推动我国休闲旅游发展的主力手段之一。4、张家界旅游行业发展迅速张家界位于中西部地区武汉、重庆、长株潭以及西安等几个大城市群的几何中心位置，也是该区域内唯一具有全国性甚至世界性吸引力的山岳型旅游目的地。同时张家界本地旅游资源丰富，以其奇特的自然景观和浓厚的地域风俗文化吸引着国内外众多的游客。根据张家界市统计局数据显示，张家界市2010-2015年数据来源：美高梅国际酒店集团2004年年报景区到访人次增长量为2,670.27万人次，增长率达111.04%。除了2013年一年张家界受国内旅游市场低迷的影响，景区接待人次有所下降之外，近五年来景区接待人次呈现较为快速地发展势态，年均复合增长率为16.11%。从旅游收入上看，在2013年，由于受到全球经济下滑、中央严控“三公消费”、禽流感疫情等不利因素的影响，国内旅游市场整体呈现低迷的发展态势。然而，当年张家界市旅游总收入却仍保持增长，达到212.29亿元。在此之后，张家界市旅游收入快速增长，2015年达到340.7亿元，较2010年增长171.89%，这期间的年复合增长率达22.15%。在张家界旅游国际化战略的指引下，随着其基础设施的完善、直航线路的增加、旅游产品结构的优化，张家界的旅游客源将进一步拓展，未来旅游市场发展前景将更加广阔。5、国家政策对旅游业的支持旅游产业蕴藏着巨大的经济潜力和广阔的市场前景，正成为全球经济的强劲牵引力，日益受到各国政府的高度重视。我国政府也相继出台相关政策，促进我国旅游产业的健康快速发展。2009年12月，国务院下发的《国务院关于加快发展旅游业的意见》明确提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代化服务业；积极发展休闲度假旅游，引导城市周边休闲度假带建设。同时，《意见》强调把提升文化内涵贯穿到吃住行游购娱各环节和旅游业发展全过程。旅游开发建设要加强自然文化遗产保护，深挖文化内涵，普及科学知识。旅游商品要提高文化创意水平，旅游餐饮要突出文化特色，旅游经营服务要体现人文特质。要发挥文化资源优势，推出具有地方特色和民族特色的演艺、节庆等文化旅游产品。2013年2月，国务院办公厅印发了《国民旅游休闲纲要（2013-2020）》。《纲要》提出大力推动国民旅游休闲基础设施建设，加强国民旅游休闲产品开发与活动组织，鼓励开发特色旅游休闲线路和优质旅游休闲产品，到2020年职工带薪休假制度基本得到落实。2014年2月，国务院发布了《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》，提出以文化提升旅游的内涵质量，以旅游扩大文化的传播消费。支持开发康体、养生、运动、娱乐、体验等多样化、综合性旅游休闲产品，建设一批休闲街区、特色村镇、旅游度假区，打造便捷、舒适、健康的休闲空间，提升旅游产品开发和旅游服务设计的人性化、科学化水平，满足广大群众个性化旅游需求。加强自然、文化遗产地和非物质文化遗产的保护利用，大力发展红色旅游和特色文化旅游，推进文化资源向旅游产品转化，建设文化旅游精品。2014年8月，国务院发布了《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，指出以转型升级、提质增效为主线，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，满足多样化、多层次的旅游消费需求；注重文化传承创新，实现可持续发展。同时，强调积极发展休闲度假旅游，加强设施建设，完善服务功能，合理优化布局，营造居民休闲度假空间。加大政府支持力度，拓展旅游企业融资渠道。2015年8月，国务院办公厅发布《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》，着力改善旅游消费软环境，建立健全旅游产品和服务质量标准，规范旅游经营服务行为；完善城市旅游咨询中心和集散中心，实现重点景区旅游咨询服务全覆盖。2015年12月，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局联合发布《关于支持旅游业发展用地政策的意见》提出，积极保障旅游业发展用地供应，提高旅游用地市场化配置和节约利用，推动旅游业健康快速发展、促进旅游消费快速增长。2016年1月，国家旅游局局长李金早在“2016年全国旅游工作会议”上指出，我国新阶段旅游发展战略是推进全域旅游，即以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升，实现区域资源有机整合、产业融合发展、社会共建共享，以旅游业带动和促进经济社会协调发展。同时，张家界市政府也积极营造宽松的政策环境，引导旅游行业健康发展。《张家界市城市总体规划（2007-2030）》中指出旅游国际化战略是张家界未来发展的核心和目标。张家界应充分挖掘市域的旅游资源和地域文化，明确国际化的发展方向；全面促进现代化的城市环境建设，完善城市的旅游服务接待功能；加强旅游产品升级和转型，建设以观光旅游单一产品类型向遗产旅游为拉动的复合型旅游产品。《张家界市旅游产业发展总体规划（2009-2030）（修编）》指出根据张家界的资源与区位条件，重点发展文化旅游、生态旅游、节事旅游、城市休闲旅游、自驾车旅游、背包徒步游等产品开发建设。加快中心城区的城市休闲度假旅游项目、会展商务旅游项目及公共配套设施建设；重点培育2-3个品牌实景演出；深入挖掘地方文化内涵，丰富产品形式，重点建设中心城市特色街区。从上述产业政策可以看出，国家、省、市等各级政府鼓励并引导旅游业的发展，特别强调发展文化休闲旅游，以此推动我国旅游产业的改革和升级。（三）项目的可行性和必要性分析1、可行性（1）市场前景广阔作为中国旅游业发展最早、最快的地区之一，张家界市依托世界级的自然资源、丰富的人文资源和多样化的气候资源，已经发展成为国内外知名的旅游目的地。2015年，张家界市国家等级旅游区（点）数16个，其中5A级景区（点）2家，4A级景区（点）8家，3A级景区（点）6家。2015年，全市接待游客首次突破5,000万人次，达5,075万人次、实现旅游总收入340.7亿元，同比分别增长30.6%、37%。据国家旅游局统计数据显示，其增速在全国同类风景旅游城市中名列第一。《张家界市2015年国民经济和社会发展统计公报》然而，整体来看，张家界旅游市场以天子山、杨家界、袁家界、天门山、大峡谷等观光型旅游资源为主，产品类型较为单一，缺乏高品质的人文休闲类景观；同时，中心城区只起到了驿站的作用，旅游服务及配套设施一般。同时，随着张家界基础设施的完善、直航线路的增加，旅游客源将进一步拓展，逐步形成以精品观光游客、中高端休闲游客和商务游客为主的客源构成，这将为文化休闲旅游产品带来更大的市场发展空间和产业发展空间。本项目以提供中高端精品文化休闲场所和旅游产品为主，建成后将成为张家界的人文引擎点、休闲风向标和旅游配套服务的承载区，满足张家界不断增长的休闲旅游市场的新需求。因此，项目具有市场可行性。（2）行业政策的大力支持作为相对独立、特征鲜明、潜力巨大的新型旅游形态，文化休闲旅游成为旅游业发展的新趋势，国家有关部门纷纷出台相应政策，包括《关于促进旅游业改革发展的若干意见》、《关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》、《国务院关于加快发展旅游业的意见》等，鼓励并支持发展文化休闲旅游，以此落实文化强国战略，同时推动旅游产业改革，适应消费升级和产业结构调整。同时，张家界市政府也积极营造宽松的政策环境，引导旅游行业健康发展。在《张家界市城市总体规划（2007-2030）》提出旅游国际化战略是张家界未来发展的核心和目标；同时，也明确了未来张家界城市发展的整体空间结构，即“一心三翼、两轴四带”。本项目位于“一心”，即中心城区，未来规划建设成为国际风景旅游城市和湘西地区的现代服务业中心。在《张家界市旅游产业发展总体规划（2009-2030）》和《张家界市城市总体规划（2007-2030）》中，张家界政府清楚意识到中心城区发展不均衡、城市服务旅游功能缺失等问题，因此对中心城区的发展寄予厚望。本项目以构建张家界中心城区的城市文化休闲新地标为目标，既符合国家对旅游产业发展的方向，又满足张家界市委、市政府对城市旅游发展的相关规划，因此，项目具有政策可行性。（3）营销渠道广泛公司旗下拥有武陵源景区环保车、十里画廊观光电车、宝峰湖景区、、杨家界索道、张家界国际大酒店、张家界中国旅行社、张家界游客中心等优质的旅游资源，通过内部景区之间的整合营销和协同营销，提升了公司的品牌推广能力。特别是张家界中旅，其在当地团队地接业务中拥有较高的市场份额，为公司的客源组织能力提供了有力保障；而作为张家界市人民政府游客中心体系的唯一运营载体，张家界游客中心亦是公司营销推广的重要窗口。此外，从2015年年初开始，公司与民族歌舞演艺《张家界魅力湘西》展开深度合作。《张家界魅力湘西》是张家界魅力湘西旅游开发有限责任公司打造的大型旅游演艺产品，以歌舞形式展示湘西土家、苗、白、侗、瑶等五大民族的民俗文化。通过与《张家界魅力湘西》的合作，进一步提升了公司景区口碑与游客粘性，同时也拓宽了景区的营销渠道。公司通过内涵式发展和外延式拓展，不断增强营销的广度和深度，为公司业务的持续发展奠定良好的营销基础。（4）文化内涵丰富的旅游产品本项目将以张家界传统古街为主题，保留并修复古城墙、朝天门、三元宫、南门大码头、吊脚楼等古建筑，融合湘西秘术、土家文化、大庸阳戏等传统文化和现代元素，建立起一个多元化的国际文化休闲旅游创意街区，为游客营造独一无二的游购和休闲环境，使其深度体验张家界的民族风俗和历史遗迹。可以看出，大庸古城项目符合旅游产业与文化休闲产业融合发展的趋势，弥补张家界文化休闲旅游市场的不足，满足市场对文化休闲类旅游产品的强烈需求。因此，项目具有产品可行性。（5）丰富的旅游管理经验和充足的前期准备工作公司经过多年的经营运作，旗下已拥有武陵源景区环保车、十里画廊观光电车、宝峰湖景区、杨家界索道、张家界国际大酒店、张家界中国旅行社等优质的旅游资源，具有丰富的旅游管理经验；同时，公司拥有一支多专业配合的高素质管理团队，团队成员涉及旅游产品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合开发等不同专业领域，为项目的顺利实施提供了坚实的管理人员保障。此外，公司将成立子公司，专门负责大庸古城项目的建设开发和运营管理工作。初步拟定子公司设立财务部、工程技术部、采购部、企划部、总办、人事部等部门。同时，公司为了确保本项目能够高水平地开发、建设和运营，特邀请深圳华创智成股份有限公司和上海市政工程设计研究总院为大庸古城项目提供专业化、落地化的开发运营方案（包括策划、规划、设计和运营咨询）编制。此外，公司也通过猎头公司开始招募旅游策划、营销、产品开发、网销、网络平台运营等相关专业人才，为项目的顺利开发和运营储备人才。2、必要性（1）顺应休闲旅游发展趋势近年来，国内经济持续发展，人均GDP从2010年的30567元上升至2015年的49351元。根据世界旅游经济发展规律，人均GDP达到1000美元，进入国内旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP达到2000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游增长期；人均GDP达到3000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；人均GDP达到5000美元，开始进入成熟的度假经济时期。因此，我国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变。在此背景下，融合了观光、文化、游乐、休闲、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化休闲度假需求的主要商业模式。杭州宋城、西安大唐芙蓉园、乌镇西栅、丽江古城等城市休闲旅游综合体成功地将旅游产业与文化休闲产业融合发展，为游客带来了全新的文化休闲体验，不仅创新升级了旅游发展模式，也带动了当地经济文化的发展，受到旅游市场的青睐，发展十分迅猛。以杭州宋城为例，2015年营业收入是70,075.47万元，同比增长14.91%。本项目将依托张家界优美的自然风光、丰富的人文资源，打造融合文化遗产、创意时尚都市生活和特色休闲体验的城市旅游综合体。大庸古城将借助张家界优质的自然资源禀赋，深度挖掘休闲旅游市场的潜力，充分发挥观光旅游与休闲旅游的协同效应，顺应休闲旅游市场的发展趋势，带动张家界中高端城市休闲旅游圈的发展。（2）满足市场对文化休闲旅游产品的需求据国家旅游局统计显示，2015年，中国国内旅游突破40亿人次，旅游收入过4万亿元人民币，出境旅游1.2亿人次。中国国内旅游、出境旅游人次和国内旅游消费、境外旅游消费均列世界第一。随着国民收入不断提高，旅游需求已成为国民消费的刚性需求，并且呈现多层次、多元化的趋势，同时对旅游产品在文化内涵、品质、体验性和参与度等方面都提出了更高的要求。作为国内外知名的旅游目的地，张家界是国内旅游自然资源最为富集的地区之一，旅游业呈现跨越式发展，旅游收入逐年大幅度增加。2015年实现旅游总收入340.7亿元，同比增长37%。张家界的主要景点包括天子山、杨家界、袁家界、天门山、大峡谷等旅游景区。从整体上看，张家界的旅游市场格局仍以观光旅游为主，产品类型较为单一；虽然也有土家风情园、武陵源特色街区、老院子等文化休闲旅游产品做补充，但整体定位不高、文化内涵薄弱、配套设施不足，无法满足游客对文化休闲旅游产品的需求，这成为制约张家界旅游向深度旅游发展的重要因素。本项目将充分融合湘西秘术、土家文化、大庸阳戏等传统文化与现代精粹于一体，以张家界传统古街为主题，保留并修复古城墙、朝天门、三元宫、南门大码头、吊脚楼等古建筑，再现三元宫院落、朝天门等历史遗迹，重现原有古巷的肌理，复原传统的生活气息，利用各种方式增强旅游者的参与性、娱乐性与体验性，促进文化资源向旅游产品转化，打造文化旅游精品，从而有效弥补张家界文化休闲旅游市场的不足，满足市场对文化旅游产品的强烈需求。

首旅酒店2019年年度董事会经营评述内容如下：一、经营情况讨论与分析2019年，受国际形势复杂多变与不确定性的影响，国内经济增速下行趋势明显，在外部经济环境重压下，首旅如家积极应对新形势，坚定“以住宿为核心，融合吃住行游购娱资源，构建全价值链旅行聚合平台”的发展战略，从企业内部狠下功夫，以打造酒店的专业运营能力、提升效率能力、创造体验能力为核心，深度解读顾客需求，推广消费新时代下“精、细、美”的酒店服务与产品，实现了产品改革、转型调整、提质增效的期初目标。同时，公司积极开展国内和国际合作，创新新的品牌，在公司核心旗舰品牌继续快速扩张的主趋势下，继续巩固和提高了公司酒店品牌的市场占有率和核心竞争力。公司主要重点经营事项如下：　　（一）持续产品迭代升级，加速推进新运营模式发展　　根据公司制定的品牌战略，建立了酒店各品牌的投资模型和品牌定位，以及相配套的价格体系。如家NEO3.0作为经济型酒店的迭代升级产品经过两年的打造，目前已有454家,其中升级改造店为360家。　　Airhotel专业酒店在线运营聚合服务平台是2019年公司以软品牌授权（云品牌）+菜单式在线运营教练模式，赋能多元化的中国中小单体及小型连锁酒店的新运营模式。平台以首旅如家酒店集团18年成熟的专业品牌管理经验和100+城区、4000+门店的落地管理效能为基础，以技术为主导，深度、专业提炼酒店管理与运营大数据转化为酒店在线运营工具，有效提升中小单体酒店自管能力与效率，保障酒店运营品质与宾客体验；在全面保障酒店收益权益的同时，还可共享首旅如家丰富资源，持续提升酒店收益能力。截至12月31日，Airhotel平台上，累计开业酒店达到510家，签约143家，会员发展趋势良好。而云品牌作为教练模式品牌，经营稳定成长，与公司其他品牌形成了很好的差异化互补。　　高端品牌事业部在进一步调整产业结构的同时，深入优化产品，夯实可持续发展基础，重点从锻造有竞争力、有影响力的客房+餐饮+会展产品，提升核心产品联动收益入手，取得了各项经营的好成绩。　　（二）积极挖掘酒店市场的丰富需求，探索开发产品新触点　　1.积极探索乡村旅游度假新方式　　2019年，太湖如家小镇项目二期工程顺利完工，整体经营状况持续提升。良好的运营状况也得到当地政府的高度认可，2019年获得了吴江区文化产业示范基地称号并获得政府各项专业补贴和奖励。JoynatureClub如家小镇乡野趣乐部品牌2019年亦新签约两家客户，截止目前，长三角区域在运营（太湖项目）与新签约项目合计达到3家。　　2．积极向外合作，共同推进新品牌建设　　嘉虹酒店是由公司与春秋集团共同出资打造的以直营、特许加盟、联盟、定制产品为模式的交通枢纽圈连锁高品质酒店。该品牌首次引入多元化市集概念，打造以住宿头等舱为核心体验的客户旅途全感受，突出吃、住、行、游、娱、购的多方体验。第一家嘉虹酒店“上海虹桥机场店”已顺利开店，且经营状况良好。　　如家酒店集团与凯悦酒店集团合作创建的新品牌“逸扉酒店UrCovebyHYATT”，产品模型尚在酒店展览会展示阶段，就吸引了众人的目光，被业主纷纷看好。该品牌致力于满足年轻和频繁出行的旅客群体的商务和休闲需求，为中产消费人群提供更高质量的产品和旅行体验。第一批直营店的建造工作正在紧张进行中，力争尽早开业迎客。　　3.标签服务—“如家这碗面”覆盖全国经济型商旅酒店　　随着宾客消费升级，契合“好吃、好住、好玩”的概念，2019年推出全新服务标签“如家这碗面”，意在宾客足不出户即可品尝到当地特色面，提升酒店早餐品质。此项服务已覆盖300多个城市，涵盖2,000余家门店，囊括6大品牌，共计99种面。通过线上线下渠道发布后广受客户好评，已经成为如家酒店品牌服务的特色标签。　　（三）创新项目拓展模式，优选品质项目，促使品牌深度发展　　高端酒店品牌调整拓展思路，联合设计公司、地产公司及第三方企业，从酒店项目产品的初期规划设计源头获取第一手资料，针对不同的客户需求和市场变化，借助合作商的优势拓展新的合作伙伴，形成有效的品牌推广模式，增加项目合作意向书的签约数量，为将来培育市场共同发展奠定基础。在项目合作模式上更加多元化，贴合业主特殊行业需求，除传统的委托管理、顾问咨询、前期技术支持、项目可行性研究报告模式外，推出了特许经营及酒店式物业管理模式。北京大兴新机场与南航集团合作管理的酒店式物业项目，打破了首旅建国传统的酒店委托管理模式，是高端物业加酒店管理模式的摸索和创新，更是针对业主的行业特性与个性需求而量身打造的管理服务。此外，高端酒店品牌研发中的建国公寓产品已经获得客户签约，这标志着建国品牌迈出了新的重要一步。　　（四）优化酒店管理工具，有效提高酒店管理效率　　公司自主研发了基于商旅连锁的酒店管理系统P2和高星管理系统P3。P3实现了线上全平台接入，商旅集团化，管理标准化，酒店移动化及连接智能化等系列功能。是真正基于集团平台和管控设计研发的系统，目前已开发完成并上线。　　公司投入资金与人员，将酒店系统的开发与应用作为核心工作，以后端流程的技术进步推动前端客户的体验流畅，不断加大对客户管理系统（CRM）、酒店生命周期系统（HLM）及面对面系统、收益系统（RGS）等的研发投入，持续提高酒店管理效率。　　（五）提升服务品质，完善会员体系，会员粘性显著增强　　2019年底公司会员总数已达1.18亿。在移动端，深挖存量用户数据，分析用户行为需求，提升服务交互体验并制定相应的营销策略，效果显著。APP装机量、微信小程序、支付宝小程序等移动端预订均比去年同期大幅度增长。　　高端酒店积极推进新技术智能客控系统在成员酒店中全面实施，提高酒店智能化进程。在智能化、个性化推广服务上，通过引进美食打印机项目，推进客房、餐饮和大型宴会的高端定制化服务，使众多成员酒店提高智能科技的渗透与产品的应用。　　（六）“如旅随行”生态圈实现落地精细化运营，进一步打造全价值链旅行聚合平台　　生态圈是首旅如家基于吃住行游娱购打造的客人出行生态，项目在不断的迭代中已完成出行、餐饮，周边、购物、保险、机票、火车票等接入，初步具备客人到店消费生态，生态圈部分业务落地精细化运营取得了较好的成绩。　　（七）推进人才战略实施，培养公司年轻的中坚力量　　优化人才选拔和人才培养体系，为公司发展奠定基础。首旅如家大学本着提升经营业绩、品牌影响力及市场竞争力的目标，不断优化和迭代课程内容，改进和创新培训形式，把酒店总经理的业务培训与晋升培养有机结合。2019年顺利完成各类培训班37个，培训管理人员1,187人次；完成各类网络认证考试127场，认证30,780多人次。此外，2019年共近500人进入公司内部的评价中心，其中70%顺利通过评估走上管理岗位，他们平均年龄31.6岁，是支撑公司未来发展的年轻中坚力量。　　（八）顺利完成公司股权激励实施工作，建立起薪酬激励的长效机制。　　公司2019年6月13日正式完成了授予股票的登记工作，本次股权激励公司共向227人合计授予限制性股票8,831,660股，建立起长效的市场化的薪酬激励机制。二、报告期内主要经营情况　　2019年，公司实现营业收入831,110.35万元，比上年减少22,770.65万元，下降了2.67%。公司营业收入的下降主要由于：一、酒店业务实现营业收入786,153.56万元，比上年减少22,776.46万元，下降了2.82%。其中酒店运营业务由于房量的减少和RevPAR的下降，营业收入同比下降37,611.49万元，下降了5.65%；酒店管理业务由于特许管理酒店数量增加，收入增加14,835.03万元，增加了10.35%；二、景区运营业务实现营业收入44,956.79万元，与上年基本持平；公司营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、研发费用总计701,810.38万元，比上年减少18,052.86万元，下降了2.51%，主要来源于人力成本和能源费用的下降。　　本年公司财务费用净额12,181.99万元，比上年减少5,012.34万元，下降了29.15%。主要系公司合理安排资金偿还贷款，贷款规模减少导致利息支出下降所致。其他收益10,249.11万元,比上年增加3,683.78万元，增长了56.11%，主要系收到的企业发展与扶持奖励基金上升，以及2019年4月1日增值税改革后新增的加计扣除进项税额；投资收益3,565.17万元，比上年下降12,035.23万元，下降了77.15%，主要系2018年公司出售燕京饭店20%股权产生投资收益12,612.22万元。　　2019年公司实现利润总额127,693.07万元，比上年减少868.48万元，下降了0.68%。各业务板块实现利润总额情况:1、公司酒店业务实现利润总额110,288.31万元,比上年减少513.05万元，降低了0.46%。2、景区运营业务实现利润总额17,404.76万元，比上年减少355.44万元，降低了2.00%。　　本期公司实现归属母公司净利润88,497.35万元，比上年增加2,796.04万元，增长了3.26%；实现每股收益0.9031元/股，比上年增加0.0276元/股，增长了3.15%。非经常性损益对合并报表归属母公司净利润的影响金额为6,848.91万元，比上年减少9,831.67万元，降低了58.94%。扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润81,648.43万元，比上年增加12,627.71万元，增长了18.30%；本期扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的每股收益0.8331元/股，比上年增加0.1280元/股，增长18.15%。三、公司未来发展的讨论与分析　　(一)行业格局和趋势　　（2）大型酒店集团在经济繁荣发达地区的市场占有率优势更加明显　　近年来酒店行业一线集团和二线集团的规模差距快速拉大，客房间数排名前列的酒店集团竞争格局基本奠定。2015年至2019年国内酒店经历了第二次品牌爆发期，中高端有限服务酒店，经过了快速扩张期，品牌的规模效应在经济繁荣发达的城市区域更加突出。　　（3）品牌加盟成为酒店集团拓店中的核心业务　　酒店集团品牌加盟盈利规模主要和门店数量相关，受行业波动影响程度较小，与日常经营成本的脱钩使得加盟业务拥有更大的盈利空间。近年来，酒店集团充分利用自身品牌优势，纷纷加大中高端品牌的开拓力度。打造适合消费升级产品，助力收益提升。　　（4）关注下沉市场的开拓　　国内酒店供给端仍然存在产品单一、单体规模小、连锁化率低的现状，未来这部分酒店会随着市政改造、城市变迁、行业系统风险、重大事件影响等因素，逐步提升连锁化需求。大型酒店集团为了进一步提升市场份额，也在关注并推进下沉市场的开拓。　　2、行业趋势　　2020年初发生了新冠肺炎疫情后，据商务部对国内消费总体情况分析认为：疫情对一季度消费影响最大，二季度消费市场仍将处于恢复期。疫情对消费短期影响较大，中期影响平缓，后期逐步恢复，疫情不会改变我国消费长期稳定和持续升级的发展趋势。从时段上看，一季度消费影响最大。疫情高峰在1月下旬爆发，2月份影响最重，3月份消费市场开始逐步恢复；预计二季度市场仍将处于恢复期，下半年进一步好转，受疫情影响的部分补偿性消费进一步释放。　　尽管2020年初的疫情对国内酒店业是一个全国范围性的打击，但旅游服务业特别是酒店住宿业具有很强的反弹韧性。即使在疫情期间和复工初期，酒店业依然存在特殊时期的不同顾客需求，如：医护用房、政府征用、隔离观察，企业复工安全宿舍房等。因此，在疫情的影响结束后，酒店业有望较快恢复行业的正常经营状态，伴随着商务旅游旺季的到来市场需求端的恢复将与国内消费总体趋势紧密一致。同时，本次的疫情危机又为行业整合提供了再次涅磐的机会，落后、不符合发展要求的企业加速出清，酒店的品牌化率将加速提升。据中国旅游协会预测，到2025年，中国酒店业规模将超越美国成为世界第一大市场，酒店房间数量届时可能达610万间。中国酒店的品牌连锁化率将快速上升。　　同时，2020年将是酒店服务全面增加机器智能化普及，大力推行安全健康“无接触服务”的启动元年，以迎合新环境下客户对酒店产品的新要求。随着酒店品牌加盟的速度加快与模式更加灵活多样，大型酒店集团在专业运营管理系统上将更加快速推进云服务线上支持，提高运营效率。在客户端深度运营上，酒店集团与企业客户端直连、定制产品的服务，与本地生活、差旅居家服务供应商的打通服务深度渗透等，都将极大地促进酒店集团企业与其他服务供应商在全业态上的深度融合。　　(二)公司发展战略　　2020年初的一场突如其来的疫情对国内旅游业造成了重大影响，客流骤减、流通掣肘、供应链失衡等困境难题接踵而至，但国内整体的旅游消费的根基未消失，特别是国家出台了很多扶植旅游业的财政、税收政策等，积极并且借助本次事件直接促进了各企业在修复市场和经营创新上的动能。公司对中国旅游及酒店行业的快速恢复前景持有坚定乐观的态度。首旅如家将以“价值链一体化，全系列多品牌”为路径，在酒店市场更新与存量的动态趋势中觅求新机，深度聚焦酒店的加盟模式、金融支持、筹建开业、集团采购、运营管理等多个重要环节，以产品，金融、工程、运营、服务管理与业务拓展的一体化解决方案，盘活酒店生态圈价值链。公司将先手而起，聚合而上，帮助投资人实现整体“价值链”上的提升与溢价，打造以广大酒店业主、投资人和管理者为主导的全新投资的“攻守道”。　　对于未来，公司将继续从住宿业的本质出发，第一是做好产品，通过服务结构性的调整，推出符合消费者需求和体验的产品；第二是做好效率提升，能够达到更好的产出能力，更高的运营效率；第三是提供好的服务，对于无线或是远程的新技术的应用、新的消费习惯，做到极致与精细化的服务；第四是顾客的良好体验，通过产品的内容运营给予消费者更好的差旅体验；第五是好的团队，团结拼搏和保持创新力的员工队伍是发展的根基。　　2020年，首旅如家继续坚定“以住宿为核心，融合吃住行游购娱资源，构建全价值链旅行聚合平台”的发展战略，始终以“中国服务”为统领，利用自身优势，继续加大资源整合，持续创新，不断优化产品，全力打造“如旅随行”的产业链和顾客价值生态圈。为消费者提供符合时代潮流的产品，提供更舒心、贴心、暖心的服务，提升公司整体经营业绩以回馈消费者、投资者和全体员工。　　(三)经营计划　　2020年初的公共卫生事件让酒店业受到了前所未有的重创，但我们坚信疫情终会被控制，人民对美好生活的向往不会改变，因此中国旅游休闲一定会迎来复苏和恢复增长的趋势。　　首旅如家结合本次事件后人们的生活方式与差旅习惯发生较大变化，今年将在住宿产品上做更多的创新和优化，深入“安心住”产品，将人机结合智能技术更多应用于酒店的服务体验上，提升公司产品与时俱进的创新力、提高技术赋能的运营能力与管理效率。特殊的时代境况下，公司始终坚定“不忘初心，勇于拼搏”的精神，“以宾客为中心，以门店为中心”的双轮驱动发展策略，发挥出酒店网络覆盖和平台资源优势，在最艰巨且最具特殊市场机会的一年里打拼出自己的业绩。　　2020年主要工作重点如下：　　1.应对疫情的不确定性，全面积极做好各项防控工作　　公司作为行业的中坚企业，大力积极配合国家防控要求，主动担当，1月25日率先在武汉为医护人员提供免费休息住宿，同时响应政府号召为社会人员提供隔离用房。针对疫情特点，在2月中下旬后的复产复工中，公司加大消毒、登记等防控措施，主动开发推出“放心房”住宿产品，满足新形势下宾客对住宿产品的新需求，为公司在全面复工复产下提供收入来源。　　2.落实国家减税减费减租政策，增收节支，控成本，保现金　　在争取扶持政策上，结合各地政府出台的政策，公司积极与政府部门和业主等方面进行全面沟通，落实减税减费减租政策。公司一方面促进经营酒店的复工复产率快速提升，一方面极限降低费用，严格控制成本，做好资金规划管理，确保公司现金充裕。　　3.加快加盟酒店的开发战略不变，快速提升轻加盟有限服务酒店的占比　　酒店的生存空间需要谋求商业模式和价值上的重组和突破，而这势必会反映到行业加盟投资层面上的全面创新。首旅如家打造的“价值链一体化，全系列多品牌”投资加盟新战略，正是基于对投资“创新+共赢”的双重考量。2020年公司计划新开酒店800至1,000家，并且将继续对开发团队大力投入并进行相关奖励机制的改革，以帮助推进全年新店开拓的发展速度。　　4.持续创新，不断提升客户体验和会员粘着度　　2020年主要工作是在会员拉新之余，提升会员活跃度、复购率及会员权益体验。公司将集中围绕“会员权益升级”，包括现有权益体系升级、如家生活卡周边服务权益体系打造、以及高端会员权益设计等部分，通过自有渠道APP及微信小程序的会员互动模块设计及应用，增加会员互动，提升会员对中央渠道的粘性和订单转化。　　持续推进移动会员发展计划，保持移动端用户高速增长，进一步提高中央预订占比，打造对接智能AI，为移动端的销售转化和用户体验寻找新的增长点，打造自助服务体系，降低成本，提高效率，提升满意度，支持生态圈等各业务在移动端顺利高效地落地。　　5.进一步打磨生态圈场景，提升市场影响力　　2019年生态圈“一日游”项目在北京试点反响良好，预计2020年将新增10个城市，让更多的用户能够体验到首旅如家生态圈的便捷性及灵活性。　　为了促进线上线下更好融合，提高用户对首旅如家的感知度，参考已推行的“如家一碗面”项目模式，在2020年新增线下供应商，更着重于结合线下门店来推广，通过特定美食产品加强用户对首旅如家品牌的认知度和满意度。　　6.强化绩效考核，持续优化人才培养和选拔　　2020年因疫情影响，使得一季度经营承受巨大压力，但对于中国经济、对于酒旅行业，公司充满信心，从目前经营数据来看，转好的趋势非常明显，相信随着疫情的结束，经营一定会快速反弹，所以，为了最快最有效地提升经营，我们对2020年绩效考核也做了针对性调整，增加经营季度考核，优化考核关键项，建立考评与考核两套体系。　　2020年公司将持续完善人才培养和选拔体系。拓展校企合作和“现代学徒制”的培养模式，吸引更多优秀人才加入公司；完善覆盖基层到中高层的培养选拔机制，加大人才培养力度。首旅如家大学计划开设培训班40多个班次，培训人数达1,300余人次，并完成30,000人次的在线认证，同时积极开发线上课程，通过短视频，强化基层员工的技能培训，提升员工培训体验感。人才中心将继续以“中国服务”为统领，结合首旅集团“打造生活方式服务业产业集团”的定位，以用户思维创新培训内容和形式、培养内训师队伍、发力线上培训，研发“新酒店人”系列课程，打造酒店行业专业赋能体系。　　7.持续数字化、智能化体系建设道路　　针对未来技术趋势的变化，着手构建“数字化经营”和“智能数字化管理”的体系和组织能力，有力支持首旅如家可持续发展与抓住新的增长机会。　　(四)可能面对的风险　　旅游业的盈利能力与经济周期有明显的相关性。宏观经济增速下降或者出现剧烈波动，将对公司的盈利能力产生很大影响。　　经济环境里任何一种不利条件都可能使旅游业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、自然灾害、流行性疾病等因素，都会给旅游业的发展带来全面或局部的风险。酒店业、景区服务业则更为敏感。　　生态环境、雾霾天气、突发疫情、政治事件等影响；劳动力成本红利消失，居民消费增长动力不足；扭转低端产品同质化的进程达不到预期；能源、环保等企业运行的维护成本上升；员工成本持续增长以及高流失率和招聘缺口的矛盾等。　　此外公司固定资产折旧摊销、物业租赁费、人工成本、能源消耗等成本的上升对公司经营也会产生较大压力。四、报告期内核心竞争力分析　　1、品牌优势　　公司丰富的品牌体系可以为住宿客户以及加盟商提供广阔的选择范围。公司旗下拥有近20个核心品牌，40多个产品，覆盖“高端”、“中高端”、“商旅型”、“休闲度假”、“社交娱乐”全系列的酒店产品，可以满足消费者在个人商务和旅游休闲中对良好住宿环境的需求。公司持续发力中高端和商旅型酒店产品与创新，无论是标准化住宿产品和非标准化住宿产品，在不断细分的市场中，品牌体系与住宿产品不断进行产品丰富与服务创新，叠加多样化的运营模式，立足赋能、开放、包容的心态，吸引业主积极加盟，同时更极大地促进业主充分利用其物业资源，挖掘其物业优势与特色，以实现较好的投资回报。　　2、会员优势　　截止2019年底，公司拥有1.18亿会员，公司自有渠道入住间夜数占比为76%。　　公司以庞大的会员体系为基础，通过整体权益优化以及会员大数据精准分析，开展了一系列的会员线上和线下的营销活动；同时加强会员拉新的力度，特别是加大和阿里系平台合作，为集团增加众多高品质会员；进一步深挖会员价值，以会员积分为抓手，搭建平台，通过外接资源，加大主流平台吸引相关商家入驻，围绕客人在酒店入住的场景下，提供“吃、住、行、游、购、娱”六大板块的服务要素内容，构建起公司独特的顾客价值生态圈。良好的客户体验、会员服务及会员权益享受促进提升公司会员的复购率，形成公司最为突出的核心竞争力。　　3、人才优势　　公司拥有一支专业高效、爱岗敬业、德才兼备、承接有序的专业人才队伍,并已在高端、中高端、商旅、文旅等酒店产品序列全线布局。公司从人才的“点—线—面—网”入手，搭建了立体化的人才发展平台，建立管理型、专业技术型人才“双V”发展通道，并在各岗位储备了充足的高潜人才。围绕“人才发展价值圈”，公司从人群、内容、形式、体验4个维度打造人才培训培养体系，为员工设计覆盖培训、考核、认证、绩效、晋升的学习之旅。截止2019年，公司酒店总经理以上核心管理岗位80%来自于内部选拔培养，为公司未来的战略布局和发展提供了充分的人才保障。　　4、管理优势　　公司作为国内大型酒店连锁集团，已形成了经过长年的专业打造、经验积累和不断升级完善的专业平台优势，在资金管理、产业链供应、市场网络体系上构建了统一的平台。公司在酒店专业管理中已经具备了整体规模化运作优势，可以将酒店不同产品及服务按品牌标准进行合理的规范化，在执行标准基础上叠加各个品牌的个性化。公司在酒店日常的物料采购、供应及物流上的日常运营成本相比未进入品牌加盟的单体酒店具有成本优势，对于单体小规模酒店加入连锁后，可以有效提高单体酒店整体运行效率，提高整体收益水平。在酒店服务质量管理上公司具有突出的“规范服务+超常服务”优势，充分体现公司服务价值管理的核心。　　5、信息系统的行业领先优势　　公司拥有强大的信息化系统，面客系统、运营系统和后端支持系统分别应用于服务、经营和管理，并持续地改进和研发，为连锁酒店的高效管理和服务提供了强大的IT系统支撑。公司本着“产品全系列”、“信息全覆盖”、“会员全流通”、“价值全方位”的信息技术建设目标，在面客生态系统，运营移动化系统，会员大数据，产品智能化等方面不断创新。　　面客生态系统实现了在线预定，在线选房，前台智能自助机入住，自助离店等全周期体验，同时实现约车，购物，订票，周边吃喝等全生态服务。在线预订率已经超过了55%。　　运营移动化，实现了运营管理，巡店管理，客房管理，餐饮管理等全移动化应用，同时借助于酒店管家APP，实现掌上敏捷收益管理，通过一键调价，一键开关房，一键房控等，实现快速的收益机会。敏捷收益帮助酒店实时把握收益机会，提升酒店收益能力。　　会员大数据，基于集团庞大的会员体系，建立了基于大数据的敏捷CRM系统，通过该系统，可动态生成会员标签，实现精准的会员画像和场景服务。实现会员的线上，线下全场景触达，实时掌握会员状态的健康状况。　　产品智能化方面，集团和行业领先的智能厂商合作，实现了智能客房，智能前台，智能电视及一系列满足客人好玩需求的智能应用。智能化的应用为客户提供了丰富的场景，如服务请求，自助购物，自助洗衣，自助开票等功能，极大丰富了宾客入住体验。　　公司将不断加强IT投入，本着宾客体验优先，效率优先，持续创新的原则，推动IT建设，并使IT系统在行业里处于领先水平。　　6、创新优势　　公司酒店创新产品致力于以最新信息技术应用的整合为特征，即技术+内容=生活方式引领与改变的整合，突出智能化、个性化、信息化、社交定位等特征，以此来变革传统意义上的酒店竞争方式和经营管理模式。精准定位酒店市场客群个性化的住宿需求，探索酒店空间运营，增加公共区域空间的衍生消费，提升酒店运营坪效。公司在不断持续进行酒店产品研发创新的基础上，持续拥有大型企业集团独具的物业资源、资金、人才、数据、专业、渠道、供应链等全方位的绝对优势。来源: 同花顺金融研究中心

来源：格隆汇格隆汇3月6日丨长春高新(000661.SZ)公布，2015年10月，公司全资子公司长春高新房地产开发有限责任公司(“高新地产”)取得《长春高新区工程中标通知书》，中标工程范围为承担长春高新区康达地块旧城改造开发项目、负责办理项目前期手续（包括但不限于办理土地及规划手续、可行性研究报告编制、项目批复、施工及建立招标投标手续、办理开工许可证等）、拆迁安置。康达地块旧城改造项目采取拆改结合，市场化的方式进行运作，总征拆占地面积约为42万平方米，计划总建筑面积130万平方米，规划主要业态为：高档住宅、商务写字楼、星级酒店、配套社区商业、配套教育等产品。按照目前规划设计方案，长春海容广场是康达地块旧城改造项目的一期工程，规划内容包括：三栋超高层甲级写字楼及高端酒店项目。2019年1月，高新地产与六洲酒店管理(上海)有限公司分别签署了《长春高新洲际酒店(中文)管理合同》及《长春高新假日酒店(中文)管理合同》，高新地产现投资建设豪华五星级洲际酒店和四星级假日酒店，项目完工后交由上述协议对方负责酒店管理工作。项目总地块总占地面积12942平方米，总建筑面积100212.59平方米，地上建筑面积68061.18平方米，地下车库32151.41平方米。建设期初步拟定为54个月，项目总投资约10.42亿元，其中土地费用约1.72亿元，建设投资约8.70亿元此次对外投资的资金来源为公司统筹和项目自筹。酒店根据目标群体要求，长春市五星级酒店相对匮乏等现状，并根据市场实际需求，项目建设酒店定位为超五星级洲际酒店和四星级酒店两部分，通过配套的商务、餐饮、宴会、会议、健身、亲子等功能为商务精英、高端消费群体提供一流住所体验，打造国际化、市场化、专业化的五星级酒店。

酒店制造行业是现阶段商业服务新项目中一个很关键的新项目之一，并且发展前途挺大。若把酒店设计方案好定会挣钱，酒店设计方案是一门大学问，最先要科学研究的剖析酒店基本建设及经营成本的高矮、项目投资与运营取得成功。设计师假如不高度重视或不明白酒店的整体规划与设计方案，就会导致酒店设计方案存有许多难题，那麼都是存有什么难题呢？杭州酒店设计效果图1、盲目从众酒店设计方案前，务必先进行市场调查、酒店开店选址、酒店精准定位、酒店经营规模级别明确等新项目可行性方案工作中。有的投资者参观考察了几个酒店的感性认识，就定夺项目投资在建酒店。2、败絮其中有的酒店外型很美，但內部作用整体规划、设计方案很不技术专业，应用性很差，更缺乏表现力。酒店开始运转后还要刚开始敲敲打打，不断产生不应该花销的更新改造成本费或“二次资金投入”。根本原因是室内设计师不明白酒店管理方法的必须和各种各样设备的作用，沒有从酒店独有特性和顾客的消费市场来看，只是从纯建筑美学的视角开展设计方案的。酒店客房效果图3、以偏概全因为酒店投资项目极大，国家新政策从宏观经济上限定楼堂舍馆的工程建筑。因而，一些国营企业或政府机构、机关事业单位等投资者就以培训学校、文化活动中心、招待管理中心、综合性服务项目等委托人项目立项并修建，完工后再更新改造变成酒店。这种酒店通常是像酒店并非酒店，很多建筑构造、设施、作用合理布局等都不可以考虑酒店技术专业运营的必须，先天发育不足，但后天性早已没法修改了。4、整盘效仿设计方案新酒店沒有因时制宜，也没在与考虑酒店运营和顾客的必须，更沒有自身的特点，仅仅 一味地效仿某一家酒店或综合性效仿好几家酒店，造成仅仅 某一酒店的仿制品，酒店造型设计和功能分析千篇一律，没什么发展与自主创新。5、文化艺术荒漠酒店能够 为消费者造就多种多样文化艺术：主题风格文化艺术、造型艺术文化艺术、服务文化、管理方法文化艺术、商品文化艺术，但如今许多 在建酒店的设计方案缺乏主题风格，太过追求完美时尚潮流。全部设计方案沒有生命、沒有特点、沒有自主创新。乃至部分装饰设计与酒店的全部气氛很不融洽。酒店设计效果图6、单兵作战酒店设计方案是一个自动化控制，包含：酒店咨询师、技术专业酒店建筑设计师、技术专业酒店管理顾问公司、技术专业酒店室内设计师、技术专业酒店机电工程师、灯光效果室内设计师、工艺品室内设计师等最少十几个类别的权威专家和专业技术人员来参加设计方案。事实上在我国在建酒店的设计方案多由一个设计方案企业承担设计方案而大部分状况下通常是某一室内设计师带头承担再配搭1—2名初学者作为小助手，因为设计方案能量薄弱，時间紧，没办法出精典设计方案。7、缺乏综合包含作用合理布局及系统分区设计方案、整体规划与设计方案、建筑规划设计、內外园林景观及园林景观设计、室内装饰设计、机电工程与管路控制系统设计、标示系统软件（VIS）设计方案、交通出行组织设计、管理方法与对顾客服务流线型（程）设计方案等內容。在我国通常是由好几家设计方案企业分项工程开展设计方案，好几个施工企业开展工程施工，这种设计方案和工程施工沒有开展针对性综合，大部分状况为基本建设总指挥部简易审查根据并执行。8、老总角度许多 室内设计师并不是了解酒店的运营管理和消费者要求，在设计方案酒店时通常只从酒店投资者的视角独立思考，以可以做到老总的令人满意为最后设计方案总体目标。其結果是很多设计方案新项目顾客却并不是令人满意。9、本人信念有的投资者将本人的信念、独特爱好，强加于到酒店设计方案中，违反了酒店运营管理的客观性必须。10、旧情衣裳投资者沒有开展系统软件科学研究和设计方案，把原来的房屋建筑，或招待所、老字号等修修补补，开展包裝，更新改造成全新酒店，总体上间距当代酒店的规定天差地别，尚需进一步设计方案和更新改造。大酒店部分升级也存有该类难题更新改造的实际效果与总体不融洽、沒有一步到位，依然必须再次更新改造。

来源：挖贝网挖贝网11月16日消息，丽江股份（证券代码：002033）发布公告称，公司召开第七届董事会第八次会议，审议通过了《关于泸沽湖假日度假酒店项目的议案》,董事会同意投资2.91亿元建设泸沽湖假日度假酒店项目，并授权公司经营班子负责项目的投资开发实施等工作。项目的实施主体为公司全资子公司丽江龙腾旅游投资开发有限公司。公告显示，投资标的的基本情况-泸沽湖假日度假酒店项目概况：项目名称：泸沽湖假日度假酒店项目项目实施方：公司的全资子公司丽江龙腾旅游投资开发有限公司。项目地点：摩梭小镇草海北侧，属于《丽江玉龙雪山风景名胜区泸沽湖景区详细规划》竹地旅游服务中心片区B-3地块的规划建设内容。建设期限：2020年11月至2022年12月。项目投资金额：项目预计总投资为2.91亿元。项目资金筹措：自筹项目建设对公司的影响：根据可行性研究报告测算，项目投入运营后，预计可实现年均营业收入约5,600万元，年均净利润约463万元。来源链接：http://www.cninfo.com.cn/new/disclosure/detail？plate=szse&orgId=gssz0002033&stockCode=002033&announcementId=1208751012&announcementTime=2020-11-17