旧城改造可行性研究报告

白银时代的到来，掀开了存量市场万亿规模的“面纱”。国家相关部委和一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划，以租赁市场和旧城改造为主的存量市场不断受到政策支持。5月22日，国务院总理李克强在《政府工作报告》中提出，要加强新型城镇化建设。同时提出，2020年计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。老旧小区改造再度成为热点，城市更新也迎来了更多瞩目。业内专家指出，老旧小区改造的加速推进，可提高物管企业的渗透率，扩大物管行业的市场空间，利好有品牌溢价能力、外拓能力较强的物管企业。不过，城市更新往往面临着资金缺口大、各方利益难平衡、后期维护难等问题。无论是房企还是物管企业，想要在短时间内站稳脚跟，并没那么容易。风口下的万亿市场2019年以来，随着棚改步入收尾阶段，政府针对旧改的相关政策频出，全国老旧小区改造工作逐步进入加速期，城市更新也步入进阶阶段。2020年4月16日，国务院政策例行吹风会明确提出，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，这一数字较2019年增加一倍。5月22日，在全国两会上，上述目标再次得到明确。其中，“支持加装电梯、发展用餐、保洁等多样社区服务”等字样，在《政府工作报告》中第一次提及。兴业证券在研究报告中指出，老小区旧改的加速推进，可提高物管企业的渗透率，扩大物管行业的市场空间，利好有品牌溢价能力、外拓能力较强的物管企业。58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产指出，《政府工作报告》提及老旧小区改造，意味着旧改再迎风口。而房企依靠在房地产上下产业链的优势，在旧改项目上具有明显优势。从老旧小区的改造来说，除了加装电梯，还包括建设完善水电气路及光纤等配套设施，对小区的绿化及停车进行优化和改善。而大型品牌房企旗下往往都有着物业公司，也可以利用自身在这一领域的专长和优势形成更大范围的参与度和影响力。某TOP30房企表示，政府工作报告提出鼓励老旧小区改造，内容涵盖治理空间违建，补充市政、电梯、信息等配套设施，完善小区物业管理等，主要目的是提升老旧小区的环境和生活配套。报告明确要求今年开工3.9万个小区，将带来巨大的微改造市场，作为旧改龙头，公司会积极介入这个巨大市场，探寻政府、业主、企业三者共赢的改造模式。值得一提的是，政府的这一表态在加速推进老旧小区改造的同时，也再度给城市更新注入了一剂强心针。如佳兆业集团首席战略官刘策曾公开表示，政府报告中提及了新型城镇化，改造城镇老旧小区，这对于城市更新领域是较大利好。中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫更是公开表示，随着房地产行业从开发时代转向存量时代，城市更新已经具备了几十万亿的市场规模潜力。艰巨的挑战城市更新里蕴含着不少的机会，然而，不同于开发项目“拿地—开发—销售”的简单模式，城市更新还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，其更是一场前所未有的挑战。“由于棚改是‘拆旧建新’，对于居住环境的提升是推倒重来的方式，只要在补偿层面做到相应公平，就容易推进。而对于老旧小区改造是‘改旧变新’，是实实在在要面临改造过程中人群利益的不均衡，甚至需要牺牲小部分人群的利益来实现更大范围人群利益的保障，推进的方式也无法通过强制的方式，因而推进的效率和难度自然会明显增大。”张波表示。以广州永庆坊为例，2015年，广州市荔湾区政府通过BOT方式引入社会资本进行“微改造”，万科中标永庆坊项目。永庆片区是典型的广州老城区，这里发展缓慢，老龄化严重，房屋损坏情况不容乐观。在万科实施微改造之前，永庆坊43栋征而未拆的房屋中，有30栋为“严重损坏”，有的已经倒塌。万科中标之后，计划引入众创办公，青年公寓，教育营地，特色商业四大核心产业，对老街进行活化升级。时至今日，永庆坊项目已经成为了广州一道亮丽的风景线，然而在开发过程中，万科也遇到了不少的困难。比如有恩宁路居民反映，一期改造未公告征求居民意见，还有一些施工扰民等问题。此外，由于面积的限制和其他因素，万科早期计划中包括的长租公寓和教育营地，均未能实现。企业与原著居民之间的纠纷只是城市更新复杂局面中的冰山一角，摆在企业面前的真正命题则是盈利难题。据了解，永庆坊改造计划总投入资金约为1亿元，而建筑成本回收周期就长达12年半。需要注意的是，万科只拥有永庆坊15年经营权，期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。如何在15年时间实现盈利，也成为运营永庆坊的一大考验。易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示，开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，使得城市更新项目开发存在很多不确定性。“房企在介入旧改之前，应该研究清楚项目的可行性，做好组织架构的调整，同时要强化融资。另外，还要想清楚改造后的项目如何运作，是完全交付给业主，还是开发商介入做后续的社区运营，业主的接受程度是否能够达到预期，也是很关键的因素。”严跃进指出。城市更新的确能够让旧城换新颜，带动老城区物业的升值。但从项目立项到审批再到开发，是一个较为漫长的过程，考量着房企资本与运营等综合实力。

广州市，作为中国经济第一大省广东省的省会城市，经济社会发展迅猛！广州市，房价的一路上涨高于当地普通市民的收入增速，想改善居住条件，有点难！广州市越秀区，位于广州市的主城辖区，是广州市内区域面积最小、人口密度最高的中心城区，下辖18个街道，户籍人口约120万人。广州市越秀区，东起广州大道，南临珠江，西至人民路，北到白云山。在繁华的背后，总有着许多的背街小巷，在这里，有着许多的老旧小区和普通市民！鉴于广州市中心城区的房价也挺高，除了花大价钱购置新房外，还有没有办法改善老旧小区的生产生活条件？有！那就是老旧小区改造项目！在此，笔者告知大家一个好消息：广州市越秀区的北京街盐运西老旧小区将实施微改造项目，投资数千万！该项目已于8月中旬发布招标公告及相关公开信息！下面，笔者将该项目的重点信息列举如下：批准文件：穗发改【2019】614号。工程名称：北京街盐运西老旧小区微改造项目。招标单位：广州市越秀区旧城改造项目办公室。建设地点：广州市越秀区北京街盐运西社区内，东至教育路（含教育路升级改造），南至惠福东路，西至起义路，北至中山五路。项目概况：改造范围约9.5公顷，主要建设内容包括但不限于历史保护建筑和一般性建筑修缮与维护工程，“三线”整治工程、消防维修工程、照明工程、小区内部道路维修工程、化粪池清疏、绿化工程、环境整治工程、雨污分流工程、教育路升级改造建设工程等。据《广州市发展改革委关于北京街盐运西老旧小区微改造项目可行性研究报告的复函》的公开信息，现将详细的建设内容列举如下：历史保护建筑修缮与维护建设：26栋。其中，5栋历史保护建筑物全面修缮。其他的21栋历史保护建筑物仅进行立面清洗、规整。房屋建筑本体改造：一般性建筑修缮（住宅楼）：建筑大门修缮20樘；维修安装楼栋门对讲系统97套，修复楼梯踏步1000 平方米，新增楼梯扶手2000米，粉刷楼道1000 平方米，维修安装楼道照明500套，修复屋面防水层500 平方米。规范整理楼道内电力线、 电信线、有线电视线各3000米，“一户一表”改造525户，管道燃 气入户改造254户，维修、改造、增设楼内排水、雨水管道4000 米。清疏、维修化粪池及排污卧管 1000 米；不锈钢防盗网 2000 平方米，成品遮阳篷2000平方米，空调百叶遮挡1000平方米， 外立面整饰8500平方米等。小区公共部分改造：“三线”下地-土建部分877米；“三线” 下地-雨污分流1360米；外立面三线规整483米；管线迁改1项， 社区排水管网升级改造 500 米。维修小区道路及楼间破损甬路 3700平方米；规范垃圾收运点设置2处；提升小区绿化800平方 米；维修补建楼体的名牌、单元门栋的1项。建设小区公共1项； 合理配置小区消防设施1项；提升小区环境设施品质1项；维修 小区照明设施50盏；安装小区视频监控系统12台；设置快递服 务设施1项；智能垃圾收集系统1项；拆除违章建筑1项。教育路升级改造建设： “三线”下地-土建部分523米；优化 公共空间-节点改造 3 处。增设中央花岗石铺装带 2355 平方米。道路中间铺装交通疏导及围蔽措施2355平方米。人行道更新铺装 3504平方米，提升小区绿化785平方米。规范垃圾收运点5处。特别提示：该项目投资估算为3601万元，其中，工程费用2866万元， 工程建设其他费用564万元，预备费171万元。（觉得不错，请关注收藏转发！）

据相关新闻，12月16日，龙亭区召开推进开柳路拓宽改造项目推进专题会。在这则新闻中，不仅提到了开柳路的意义，也提到了开柳路面对的困境。在意义层面，提及了：串联市区北部的主要南北主干线，加快北区发展带动龙亭区经济腾飞的新引擎，落实黄河生态保护和高质量发展的新体现，解决群众出行难的民生需求。在困难层面，主要提及了资金筹措，房屋征收。 从前期资料来看，目前开柳路的工程可行性研究报告、初步设计、施工图设计等前期工作已完成，面临的问题为项目资金来源尚未确定。建议的解决方式为：采用以EPC建设模式筹措项目建设资金。从目前来看，开封有几项工程，可谓进度缓慢。如南区的火车站，北区的开柳路，东区的棚改等。此次，开柳路能否实质性的推进，也备受多方猜测。从大环境上说，开柳路的拓宽修通，取决于发展古城区旅游的决心。在今年以来，影响开柳路周边的不可控因素为：1、《开封宋都古城保护与修缮规划》已上升为省级战略。在此前后，开封大宋皇城旅游度假区正式运营，并将由文投主导推进铁塔，文庙，御河等景区的提升。从这些细小的点上或可以看出，在战略明晰，资金注入之后，古城的改造速度或将加快。2、开柳路连霍高速下站口仍在规划建设当中，同时足球小镇在最新版的规划中落位到朱仙镇-西姜寨区域。3、房地产方面，中冶重新进驻北区接手中房桂园烂尾盘，碧桂园国控保利分家各自销售，龙亭区大北岗城中村改造项目（丰源国健健康城）项目备案，总建筑面积81万㎡。除此之外，私访院3#地块即将招拍挂。 我们当然不能指望一次区级会议能解决开柳路的问题。但当区级政府向前推进的时候，或许能真正的加速解决。与此同时，鼓楼区再一次推出旧房改造计划。这是继：金宇小区、桥南小区、万发苑小区、五建家属院、西苑小区A区/C区，新源小区、元宝地小区、板桥小区、缝纫机厂家属院、大纸坊街33号院，纸坊街72号院、文明街19号院、宋城路小区、前锋小区、医专家属院、馆驿街小区之后，再一次推出。此次包含：西苑小区D区，西苑小区B区，新原小区，民政局家属院，西南城坡片区、湖东小区、机械厂家属院。此次共计105栋楼，3253户，26.52万㎡。具体为：项目名称：西苑小区B区项目建设地：大王屯中街路东项目体量：共26栋楼，928户，总面积4.3万平方米，1998年建成；建设规模及内容：道路5300米、新植绿化树90棵、高效节能灯30套、排水5000米、房顶外墙房顶楼道26000平方、电力、供暖、供气等基础配套设施。 项目名称：新原小区项目建设地：中山路北段13号项目体量：共3栋楼，104户，总面积0.76万平方米，1999年建成；建设规模及内容：道路700米、新植绿化树10棵、高效节能灯6套、排水500米、房顶外墙房顶楼道3000平方、电力、供暖、供气等基础配套设施。 项目名称：民政局家属院项目建设地：内环东路中段路东项目体量：共4栋楼，68户，总面积0.66万平方米，1986年建成；建设规模及内容：道路500米、新植绿化树20棵、高效节能灯8套、排水400米、房顶外墙房顶楼道2000平方、电力、供暖、供气等基础配套设施。项目名称：西南城坡片区项目建设地：西南城坡路路北项目体量：共36栋楼，606户，总面积4.5万平方米，1998-1999年建成；建设规模及内容：道路3000米、新植绿化树70棵、高效节能灯30套、排水2800米、房顶外墙房顶楼道23000平方、电力、供暖、供气等基础配套设施。 项目名称：西苑小区D区项目建设地：大王屯中街路西项目体量：共23栋楼，1032户，总面积12.7万平方米，1994年建成；建设规模及内容：道路5600米、新植绿化树80棵、高效节能灯30套、排水4800米、房顶外墙房顶楼道32000平方、电力、供暖、供气等基础配套设施。 项目名称：湖东小区项目建设地：包公湖东路路东项目体量：共5栋楼，150户，总面积0.7万平方米，1995年建成；建设规模及内容：道路1100米、新植绿化树15棵、高效节能灯5套、排水1000米、房顶外墙房顶楼道3000平方、电力、供暖、供气等基础配套设施。 项目名称：机械厂家属院项目建设地：五一路中段路西项目体量：共8栋楼，365户，总面积2.9万平方米，1995年建成；建设规模及内容：道路2600米、新植绿化树20棵、高效节能灯10套、排水1600米、房顶外墙房顶楼道8000平方、电力、供暖、供气等基础配套设施。

12月13日，连江县政府官网公示《连江县温麻历史文化街区PPP项目（魁龙坊）》。该项目由榕发温麻（连江）实业有限公司负责建设。2018年初，连江县玉荷西路两侧棚户区改造工作启动，涉及征迁1393户，是连江县最大棚户区改造项目，在棚改区内发现明清古建筑。2018年5月6日，连江县委召开常委扩大会议确定在玉荷西路两侧旧城改造区内中山路和爱国路地段建设温麻历史文化街区。为传承地方历史文化，同时为市民提供一处文化休闲的好去处，该项目拟参照2016年游步道和2017年生态公园建设经验做法，结合成片区旧屋区改造和历史建筑保护工作，打造一条特色文化街区。为进一步创新投融资机制，连江县多部分组成PPP项目工作领导小组，并授权连江县住建局具体负责实施。2018年8月编制完成《连江县温麻历史文化街区项目工程可行性研究报告》，并于当年9月19日获批。2019年3月5日，根据《连江县温麻历史文化街区PPP项目投资合作协议》成立了榕发温麻（连江）实业有限责任公司，负责该项目的开发、建设、运营。根据《可行性研究报告》，连江县温麻历史文化街区包括“三街一坊”，即：花坪坊、天王前街、上林街、王步街。总面积为18.38公顷，范围包括4个片区，分别为：花坪坊（魁龙坊）历史文化街区2.58公顷、天王前街历史文化街区4.85公顷、上林街历史文化街区4.38公顷、王步街历史文化街区6.57公顷。本次工程实施的是花坪坊（魁龙坊），位于连江县玉荷西路北侧、八一六中路西侧。规划用地面积2.58公顷，总建筑面积19875㎡，其中地上建筑面积15900㎡、地下建筑面积3975㎡。街区内含有历史建筑及建议历史建筑7535㎡、传统风貌建筑7221㎡、新建织补建筑1144㎡。项目总投资约1.27亿元，建设工期730天。该项工程对于地块中的文物、历史建筑需进行修缮，尽量恢复文物及历史建筑的原貌，以达到参观展示或商业运营的安全使用要求，并满足消防需求；对地块内需保留的传统风貌建筑需改造或修缮到与文物、历史建筑相协调的外观；新建织补建筑按历史建筑外观及结构进行建设；新建博物馆外观需采用仿历史风貌建筑风格设计；项目中由外部迁移至地块内保护的建筑，采用原构建重建方案，建成后并按文物、历史建筑修缮标准进行修缮；红线内市政设施主要以配套项目运营标准建设。2018年12月，福州市建发集团中标连江县温麻历史文化街区PPP项目。工程启动建设后，截至目前魁龙坊已经完成7座古建筑院落内不协调的建筑拆除整改，以及沿玉荷西路北侧的8#、10#楼拆除工作，完成中山路1号爱吾庐、11号修齐斋、21号杨氏祖厝、25号游琏故居、27号游氏德光堂、29号红军楼 等六座门头房部分的修缮和13号陈家大厝整体建筑的修缮工程。

近年来，新野县城市发展日新月异，军民渠、农场沟、三里河的治理，大桥路、书院路白河特大桥、高铁连接线等诸多民生重点工程让百姓得到了真真切切的实惠，居民的获得感、幸福感日益提升。（军民渠变迁）新野县老旧城区改造，一直以来也都是附近市民关注的焦点。早在2019年7月5日，新野人民政府通过了对于老城区进行改造的可行性研究，划定了改造范围决定对新野县塑料制品厂、一运公司修理厂、县供销社职工学校及花卉公司区域旧城改造项目。据介绍，新野县塑料制品厂、一运公司修理厂、县供销社职工学校及花卉公司区域旧城改造项目概况：该区域征迁范围：东起朝阳路，南起电业大厦，西起县供销社职工学校和花卉公司，北起物资中心，线位以县规划部门划定的征迁红线为准。经初步调查，该项目目前需征迁区域涉及工业联社塑料厂土地面积2463.91㎡，建筑面积7620.02㎡，其中临街门店21间；涉及交通局一运公司土地面积5507.82㎡，建筑面积6615㎡，其中临街门店19间；涉及县供销社职工学校及花卉公司土地房屋。如今距离改造项目通过已经过去了将近两年，这么长时间过去了改造项目进行的怎么样了呢?小编来到现场，发现在这里已是一片废墟，没有过往的模样……建筑周围都设置了围挡。有些房子还算完整，只是少了门窗，有些房子外围颓垣断壁，房屋拆到一半。路两边留下的只是空荡荡的铺面。据悉，目前拆除工作进展顺利，相信不久之后便可以看到成果了。此次新野县塑料制品厂、一运公司修理厂、县供销社职工学校及花卉公司区域旧城的改造对于新野居民来说是一个利好的改变，也证明新野处在不断发展壮大的过程当中。我们期待未来的新野会更好！

前言：最近交流群在探讨一个问题：最近地产同行都在说广州旧改很难做，自09年广州开始推动“三旧改造”至今，从无序到有序，从暗箱操作到逐步公开透明化，明面上一切都比较和谐，那么问题来了，究竟是什么阻碍了广州旧改的进程？老朱个人认为，从最近的某些事件可以发现蛛丝马迹，6月30日，黄埔区城市更新局下“军令状”，要求辖下17个街镇的66个旧村要在3年之内全部拆掉，要知道，过去的十年中，广州完成拆迁回迁的旧村全面改造项目屈指可数，3年，真的可以吗？现在的旧改不像以往那样只有专业人士才了解，村民或多或少也了解些旧改操作流程的，横沙村、沙步村的群体性事件并不是个例。图片来源：开发区城市更新局旧改作为房企获取土地的一种方式，投拓人如何有效甄别旧改更新项目的价值，识别项目风险，对项目进行精准的可行性研判，已经成为房企在项目拓展过程中亟需解决的重大难题。旧村改造项目拓展存在如下几个特点：项目转化率较低，项目投资是否盈利不确定据不完全统计，目前广州旧改约有274条村，涵盖11区，且主要以外围区为主。其中，天河区19个、海珠区17个、荔湾区19个、越秀区3个、白云区29个、黄埔区36个（不计入黄埔三年行动计划66个村）、番禺区33个、南沙区41个、增城区40个、花都区24个、从化区13个。前面咱们也提到十年间完成的旧村项目并不多，旧村改造的项目转化率较低，项目投资回报周期长、回报率均处于不确定状态。如何规范推进项目工作，也是个难题。冼村一角，图片来源于网络之所以旧村改造从不为人所看好，走到今天各大房企不可或缺的发展战略计划之一，就是因为这个旧村项目有价值。一般而言，旧改是各大房企非常纠结的一种业态，利润空间大，锁定土地能力强是旧改对房企而言是非常吸引的两个特点。旧改也是许多房企的噩梦，由于成本不可控，时间周期不可控，政策变化不可控，导致房企被旧改项目拖得破产的案例也不在少数。优质旧改更新项目稀缺，项目拓展研判决策时间短广州旧改从正式开始到现在走过了十个年头，目前市场上大部分优质项目已经掌握在各类市场主体手中；面对遍地开花的项目以及如雪花般纷繁的项目信息，有些是空手套白狼的“倒爷”给的项目信息，有的是许多雷坑等你去踩去填的项目，投拓人需跨过重重困难，从中挑出优质项目。但是一般而言，优质项目背后都已经有几拨不同的投资方像鹰盯着兔子一般紧紧盯着。所以，拓展旧村项目另一个重要特点就是“快”，即如何快速进行项目资料收集、进行项目研判，写可研报告上报进而快速锁定项目。鉴于旧村改造项目拓展的特点，城市更新项目研判是投资者通过对项目现状进行分析，评判项目所处的阶段以及项目在每个阶段可能面临的问题、存在的风险以及投资者的商业诉求是否与项目情况契合；此外，投资者还应结合项目规划、经济测算、政策等因素对项目可行性进行判断。湖贝村旧村改造，图片来源于网络城市更新项目研判需进行全方位、多领域因素进行综合考量后方可作出，任一方面考量因素的缺位都可能导致项目研判决策失误。旧村项目拓展需要注意的事项细数有许多，对现状土地、现状建筑、轨道交通规划、上层规划、项目合作方等情况初步了解后，再进行筛选包括现状土地情况、现状建筑情况、上位规划情况、用地规划情况、轨道交通规划情况、周边情况、项目合作方情况。我们来把需要研判的旧村项目拓展需要注意的事项大致说一下一. 现状土地&现状建筑情况明晰更新项目范围面积和拆除范围面积，以及范围内权属清晰的五类用地明细清单。 调研摸底周边旧村项目情况、房价、容积率、上限等指标。.统计各类型物业建筑面积(含合法建筑及非法建筑各自的概约建筑面积)，推算现状容积率，核算满足拆除重建要求的物业土地面积。村里大多数建筑物的层数，产权权属清晰等问题。项目拓展对接的负责人必须对项目基本情况进行全面详实的调查与了解，充分收集信息与情报。图片来源网络（1)项目基本情况的调查内容包括:a.项目区位状况;b.项目土地与建筑现状;c.道路交通现状及规划 (包括各级别城市道路、轨道交通线路及站点、枢纽站、高架或下穿隧道建设情况); .d.周边产业布局及发展概况独立占地的市政设施(输配电站、垃圾场站、雨污水处理设施)及公共服务设施(医院、学校等)配套情况，具体可以参考快审表之指引进行。（2)项目基本情况的调查内容包括:a. 周边城市更新项目情况;b. 项目合作方基础资料及履约程度情况;c. 项目 历史推进情况等，具体可以参考快审表之指引进行。二.上位规划、用地规划、轨道交通规划情况对上位规划中有关的项目地理位置、土规、总规、近规、专项规划、控规、标图建库线、工业保护线、生态保护线、净空限高、产业规划情况等进行排查；可以查四至范围图，标图建库信息、总体规划图，控制性详细规划图，2009年遥感影像图，土地利用现状图，二调09年土地现状图；识别确认规划用地性质、项目规划总建筑面积、更新方向及各业态建筑面积、公共配套面积；对和项目区位有关的轨道交通和道路规划中地铁规划站点情况、主干道规划情况进行排查。（关乎产品定位）投资拓展人员依据与项目地块有关的广州市各区城市更新政策（旧改说公众号后台回复“广州”即有政策汇编）、标图建库、轨道交通线网规划、基本保护农田区、周边公共服务设施信息、建筑现状等材料，结合相关上位规划研究，初步判断项目区位条件和用地性质调整方向。通过判断项目地块是否位于城市更新拆除范围、城市更新改造方向、项目规划的限制性条件如净空限高、水源保护线、生态控制线、项目区域内建筑物现状等信息，城市更新拓展项目规划研究判断依据表三.项目合作方以及村内人文关系情况明确合作方实际把控人以及合作条件，起码村委班子对改造的意愿要比较齐心认可，对接村长书记的把控能力要强（熟络），村民对村社干部的信任度也要比较认同，村里有没影响较大的人物，有没派系或者需要注意可能会得罪的地方，村委领导历届换届情况等。四.政府层面关系沟通在项目可行性研究基本完成后,由拓展项目负责人向各区自然资源局更新部门简单了解项目是否可以列入城市更新单元划定以及相关要求，主要包括但不限于两个方面内容:1)是否与上位规划冲突，是否存在严重影响项目推进的不可抗因素;2)是否存在竞争对手及竞争对手基本情况。五. 项目概算根据上面收集的数据进行初步的经济测算，计算复建安置量、改造成本、融资量、利润率、实际改造成本、实际楼面地价、现金流情况等，初步判断项目经济可行性，概算内容包括:项目规模测算、项目土地价格、项目建造成本、项目销售收入、项目经济效益等指标。项目概算看是否采取保守主义，即合规规划指标、地价预计、上涨、激进拆迁成本方案、保守销售价格策略等。经保守测算，项目经济效益指标符合公司内部投资条件的，方可继续推进。对通过初判的项目进行细致梳理与研究,根据实操可能性、经济可行性与项目风险可控等原则，重点围绕项目初步定位、规模测算、经济可行性分析、项目实操可能性与项目风险检查方面进行深入研究论证。六.项目风险检查及控制措施旧村改造项目普遍存在各类风险及问题,有必要对项目获取过程中可能存在的风险与问题(如政策不可控带来的风险、合作方资质风险等)进行排查，针对存在的风险与问题，研究其解决办法。最后在最后，旧村项目拓展是比较容易忽视的一个环节，很多公司为了快速拿到项目，往往会忽视一些细节，导致在后期转化工作当中遇到许多雷坑，譬如规划碰到水源保护线，机场限高，土壤环评问题等等。希望大家能在日后工作中多多注意。

注意啦！南宁第一批轨道小镇新的动作来了！屯里轨道小镇、新营房轨道小镇土地开发前期项目可行性研究报告比选结果出炉；西乡塘区近2000亩旧城改造项目招标。南宁超大规模新建、更新项目提速，蝶变进行时！01共2656亩！屯里、新营房两大轨道小镇即将来了！土地开发前期项目可行性研究报告比选结果出炉近日，在南宁轨道交通官网上，公布了关于《南宁市轨道小镇土地开发前期项目可行性研究报告项目比选结果公示》。看似一则简单的比选结果公示，实际却隐藏着重磅消息。在2020年，南宁轨道交通官网曾挂出一则招标公告，即南宁第一批轨道小镇土地前期开发项目合作方比选公告，就引起了不小关注。公告内容里面就提到，第一批轨道小镇共有三个项目，分别为屯里轨道小镇、新营房轨道小镇、2号线东延长线轨道小镇。值得注意的是，这批轨道小镇，每一个体量都超千亩，总计蓝线范围达9706.5亩。其中，屯里小镇蓝线图范围：位于青秀区。凤岭北路以南、屯里车辆段围合区以北、那安快速路以东、那怀岭路以西，总面积约0.67平方公里，折合约1005亩。规划图屯里轨道小镇拓展研究范围：北邻铁路进站轨行区、南邻柳南高速、西沿凤凰岭路、凤岭北路、穿屯里油库至云景路、高坡岭路、东沿新塘、那额，近三岸服务区，总面积约12.8平方公里。新营房轨道小镇蓝线图范围：位于经开区。东邻机场友谊路、由武警营房现址向西南方向延伸至平庄，总面积约1.101平方公里，折合约1651.5亩。规划图新营房轨道小镇拓展研究范围：东邻机场友谊路、由武警营房现址向西南方向延伸至平丹，总面积约5.004平方公里。如今，屯里轨道小镇和新营房轨道小镇已被提上日程，比选公告中提到，建设内容包括土地前期开发阶段的全部工程（含土地整理、道路、桥梁、给排水、公共绿地、河道整治、照明、绿化、交通、海绵设计等基础设施）及投资估算。相信未来这两大片区，将会呈现全新面貌。也许很多看到这里，第一反应：只是开发楼盘而已，看头在哪？在之前的轨道地产元年品牌发布会上，就带出过TOD概念，即以公共交通为导向的综合发展模式，集工作、商业、文化、教育、居住等五位一体。因此，这并不是只是简单的开发楼盘而已，还将引进其它产业。未来的南宁地铁小镇，会是咋样呢？02共1960亩！高新区两大旧城改造项目招标！11066套！老城“春天”要来？要说近日关注度较高的项目，高新区环明月湖片区旧城改造（城市更新）项目和西津村片区城中村改造（城市更新）项目，必占有一席之地。从高新区连畴村再到近日增加的两个旧城改造项目，环明月湖片区和西津村片区旧改项目，总共涉及面积约1960亩。先看高新区环明月湖部分旧城改造项目，位于科园大道以东，秀厢大道以南，明月湖以西，大学东路以北，涉及改造范围约380亩。高新区环明月湖部分旧城改造项目大致位置（仅供参考）从位置上看，环明月湖部分旧城改造项目位于心圩江西侧，与南宁市动物园相邻，紧靠心圩江，居住性强。再来看，西津村片区城中村改造项目，位于轨道2号线安吉车辆段工程基地南侧，卢仙岭路北侧，安吉大道东侧及连畴路西侧的合围区域，涉及改造范围约1580亩。西津村片区城中村改造项目大致位置（仅供参考）西津村片区城中村改造项目北边就是那安快速路，靠近地铁2号线、3号线，片区内主要以村宅、家具厂木材加工厂为主。从位置上看，紧挨着此前洋浦地产中标的连畴村1700亩旧改项目。近年来，西乡塘区城市更新工作有条不紊进行着，比如：北大客运中心旧改项目、五里亭旧改项目等。近几年，南宁每一年旧城改造任务量非常庞大！根据2021年广西城镇棚户区改造建设计划项目名单公布，今年，全区城镇棚户区改造建设计划项目一共69个（含6个理念调整转结项目），涉及38114套住户。其中，南宁市27个棚改项目，涉及良庆区、江南区、西乡塘区、兴宁区、邕宁区、高新区和宾阳县，涉及改造户数约11066套。旧改项目，不仅让老业主们住上了新房好房，旧改地的重新规划建设也改善了片区面貌。轰轰烈烈的旧城改造正在加速进行中！成效非常显著，即将带来新一轮居住、商业的革新！一座城市的发展，必然离不开“内更外扩”，对老城区的改造，不仅城市面貌发生改变，还会给老城区带来活力；而新板块的规划，将迎来新的发展机遇，各项配套也将更趋于完善。但是，无论是建设地铁小镇、还是高新区旧改，所涉及范围非常广、面积非常大，并不是一朝一夕就能实现。毕竟，还需要基于操盘者的实力、政策的支持、产业的支撑、市场的认可等。你说呢？

走进经济生活里的一切导读：根据深圳棚改新政，签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收；相比之下，城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，一般在操作过程中存在较大的不确定性，成为改造难以推进的原因。来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）记者丨张晓玲、王曼迪 深圳报道图片来源 / 21世纪经济报道深圳坂田核心区域，中铁·诺德公馆项目，在开发完一期之后，中铁置业放弃了这个项目的后续开发。此时距项目公司成立已过去8年之久。旷日持久的拆迁和诉讼拖慢了中铁的步伐，也耗光了中铁的耐心。5月28日，中铁置业集团在上海联合产权交易所挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司（以下简称中铁粤丰）80%股权，转让底价6.71亿元。根据挂牌信息披露，诺德公馆项目一期已售罄，二期已完成主体建设待售，三期、四期待开发。由于涉及旧改拆迁，中铁目前尚未与居民达成一致，并且还有几宗拆迁补偿法律纠纷。此外，还有数额不等的债务。与中铁项目类似，深圳多个旧改项目也处于缓慢推进之中。随着2017、2018年深圳市连续出台多个城市更新的文件，棚户区改造和城市更新并行，鼓励城中村整治做租赁，不少已被列入城市更新单元计划而未实施的项目，面临着更多不确定性。陷入拆迁纠纷地处龙岗坂田的新围仔村，周围遍布华为、富士康等知名企业，被誉为深圳“IT第一村”。根据中铁粤丰挂牌信息，项目分四期开发。目前一期房屋已全部交付使用；截止到2018年4月30日，项目二期2号楼主体结构全部完成，1号楼主体结构完成80%。链家网二手房价格信息显示，诺德中央道一期房源目前挂牌价在5万元／平方米左右，为坂田区域热点项目之一。项目二期存在拆迁补偿安置纠纷，且已进入了司法诉讼及仲裁程序，对项目的开发产生了一定影响。据悉，上述法律纠纷案件分为三起，包括两起诉讼案件及一起仲裁案件，涉及的当事人为中铁粤丰、深圳市群达行精密模具有限公司（下称“群达行公司”，为诉讼案件的原告、仲裁案件的申请人）以及与项目关联的七户居民，该七户居民曾向群达行公司购买坂田项目二期相邻且存在交叉的土地，建有四栋房屋（以下简称为“四栋七户业主”）。评估报告称，纠纷案件在一定程度上对项目二期的开发构成了阻碍，法律纠纷得以解决的最终时间无法判断。因此，在粤丰与被拆迁业主的司法诉讼及仲裁案件完全终结且相关拆迁纠纷得以妥善解决之前，坂田项目二期或将无法取得预售许可证；在四栋七户业主相关问题没有妥善解决前，或将会影响到该项目的规划验收及初始登记。此外，项目三期用地为新围仔村居民宅基地，与整个坂田项目同期纳入城市更新计划，专项规划同期获批。公开资料显示，坂田新围仔村城市更新单元项目，被列入《2011年第四批城市更新单元计划》，2013年，该更新单元专项规划经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批获得通过。但根据审计报告和评估报告，由于拆迁范围为多栋村宅，权利主体分散且较多，拆迁谈判难度很大，至今未能形成统一的拆赔方案，双方尚未签署拆迁补偿协议，也未与任何一户居民就拆迁补偿安置问题达成协议；中铁目前尚未开展拆迁，未取得该项目的任何批复文件，也未对项目作可行性研究报告，所以本次评估无法对项目三期的未来收益情况进行预测，本次按账面值确认其评估值。旧改的不确定性深圳城市更新研究人士指出，中铁此次放弃诺德公馆项目，是对未来的拆迁开发缺乏信心；也从中折射出深圳旧改推进之缓慢。深圳的多个政府文件正在对旧改项目的进度产生影响。深圳市规土委在2017年8月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（征求意见稿）》中提出，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，并对外长期租赁经营。《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》要求，全市从今年起至2020年7月期间完成所有城中村综合治理，消除安全隐患，并计划在2018年完成全市40%城中村综合治理工作，2019年完成40%，2020年完成剩余20%。值得关注的是，所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村，均纳入本次城中村综合治理范围。据此，中铁诺德公馆三期虽已列入城市更新单元计划，但目前仍未有实质性进展，在2020年正式实施的困难很大，很有可能进入综合整治。建纬（深圳）律师事务所合伙人刘敏指出，基于深圳土地资源紧缺、城市更新进程缓慢等现实状况，以及住房租赁市场的快速发展，通过改造“城中村”进行规模化租赁的模式，成为今年及以后深圳租赁住房供给的重要途径。万科、深业集团正在积极布局城中村改造。万科的改造项目之一就是新围仔村。据深圳万科有关人士介绍，截至2018年1月，万科通过EPC+O城中村整治新模式，直接与居民业主签下租约，在新围仔村已基本完成改造2栋楼，100余间房源。据万科方面透露，未来在该村的项目还将继续增加。第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示，万科进行改造后租赁的方式，让居民除旧改以外多了一种选择。此外，深圳即将实行的城市更新和棚户区改造并行的模式，也将对多个旧改项目产生影响。2017在8月，市住建局发布《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，要求符合使用年限在20年以上等条件的老旧住宅区，纳入棚户区改造，实施“政府主导+国企实施+公共住房”的模式，不再采用城市更新进行改造。住建局的政策解读称，棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，安置房以外的住宅全部用作人才房和保障房；而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，所建住宅除安置、人才保障房外，全部用作商品住房。根据深圳棚改新政，签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收；相比之下，城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，一般在操作过程中存在较大的不确定性，成为改造难以推进的原因。5月29日，市场传言，市规土委已签发通知，要求各区在6月7日前完成城中村更新模式分区划定工作。这意味着，开发商目前正在谈判的多个旧改项目，一旦被划入棚改，将受到较大影响。不过截至发稿，深圳市相关部门未对上述消息进行确认。对于中铁诺德项目，业内人士分析认为，该项目早已被列入城市更新计划，应该不会再被纳入棚改；而有意向接盘的公司，需要具备非常强的拆迁谈判能力和旧改经验，万科、佳兆业等都有可能。（编辑：黄锴，邮箱：huangk@21jingji.com）21君小伙伴们，你怎么看？百万读者都在看……为何越来越多男生开始化妆了？95后消费报告：平均每5个男生，就有1个使用BB霜腾讯发布00后报告：平均存款1840元，62％会为兴趣付费，他们要开始影响未来的商业发展了？（附PPT全文）年度最扎心视频刷爆朋友圈：世界真的会惩罚，不好好照顾身体的人低配，正在毁掉你的人生本期编辑 陈思21君老铁们，给21君点个赞再走呗~

来源：格隆汇格隆汇3月6日丨长春高新(000661.SZ)公布，2015年10月，公司全资子公司长春高新房地产开发有限责任公司(“高新地产”)取得《长春高新区工程中标通知书》，中标工程范围为承担长春高新区康达地块旧城改造开发项目、负责办理项目前期手续（包括但不限于办理土地及规划手续、可行性研究报告编制、项目批复、施工及建立招标投标手续、办理开工许可证等）、拆迁安置。康达地块旧城改造项目采取拆改结合，市场化的方式进行运作，总征拆占地面积约为42万平方米，计划总建筑面积130万平方米，规划主要业态为：高档住宅、商务写字楼、星级酒店、配套社区商业、配套教育等产品。按照目前规划设计方案，长春海容广场是康达地块旧城改造项目的一期工程，规划内容包括：三栋超高层甲级写字楼及高端酒店项目。2019年1月，高新地产与六洲酒店管理(上海)有限公司分别签署了《长春高新洲际酒店(中文)管理合同》及《长春高新假日酒店(中文)管理合同》，高新地产现投资建设豪华五星级洲际酒店和四星级假日酒店，项目完工后交由上述协议对方负责酒店管理工作。项目总地块总占地面积12942平方米，总建筑面积100212.59平方米，地上建筑面积68061.18平方米，地下车库32151.41平方米。建设期初步拟定为54个月，项目总投资约10.42亿元，其中土地费用约1.72亿元，建设投资约8.70亿元此次对外投资的资金来源为公司统筹和项目自筹。酒店根据目标群体要求，长春市五星级酒店相对匮乏等现状，并根据市场实际需求，项目建设酒店定位为超五星级洲际酒店和四星级酒店两部分，通过配套的商务、餐饮、宴会、会议、健身、亲子等功能为商务精英、高端消费群体提供一流住所体验，打造国际化、市场化、专业化的五星级酒店。