京南房地产市场调研

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

2019年北京房地产市场政策环境整体稳定，楼市调控边际调整，市场监管不松懈，土地、人才、住房保障等领域政策持续完善。商品住宅市场同比“量价齐升，刚需产品成为市场主力”；土地成交同比有所降低，不限价地块成交增加。未来北京主体调控政策依然以稳为主，纯商品住宅供应或将增加，价格或出现小幅波动。01 政策环境▌调控政策2019年北京房地产市场政策环境整体稳定，楼市调控边际调整，市场监管不松懈，土地、人才、住房保障等领域政策持续完善楼市调控政策边际调整：主体政策不放松，房贷利率边际下调，公积金异地提取范围扩大至环京，但国管公积金认房又认贷呈收紧态势；市场监管重点聚焦房源信息发布、物业管理 、住房租赁等领域；土地限价政策边际放松，上半年北京召开土地推介会，多宗不限价地块入市；住房保障与人才政策配套实施：人才引进政策聚焦高端产业人才，公租房、共有产权房政策扩范围、降门槛，为高端人才提供住房保障。▌重点政策北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心，统筹推进北京市通州区和“北三县”协同发展1月，党中央、国务院已批复实施副中心控制性详细规划，支持副中心高质量发展的意见正在研究制定。行政办公区一期已基本建成，北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心；2月，北京规划自然委已完成《通州区总体规划（2016年-2035年）》审查工作，统筹推进北京市通州区和河北省三河、大厂、香河三县市协同发展。图：北京城市副中心轴与北三县示意图中指解读通州新区的建设目的在疏解首都核心地带的人口，北三县将成为北京外溢人口的主要承接地之一，届时一体化利好的释放将全面提升北三县的区域价值。北京调整购房资格审核，抵扣后个税为零不影响在京购房新个税法执行后，在起征点提高为5000元的同时，子女教育、继续教育、住房贷款利息或租房租金、赡养老人等6项专项附加均可抵扣，可享受优惠而不用缴纳个税的人数开始扩围。在这一情况下，小部分纳税人会出现“零个税”的现象；6月5日，北京三部门共同发布公告，个人所得税缴纳额为零的月份，审核其社会保险缴纳情况。中指解读短期看，用社保作为替代证明能够解决因个税改革带来的新问题，一些购房者可以避免出现断缴情况。而从长期看，未来购房资格还可以探索更多的证明方式，对相关制度做进一步完善，做到更加可靠、灵活和多元；此次政策通过认定‘原有个税+社保’使得部分没有完整个税记录的购房者可以享受购房资格，是顺应市场变化的表现，但购房者依然需要满足北京5年社保、5年个税或5年“个税+社保”的条件，因此对整体市场影响有限。北京市2019年度国有建设用地供应计划发布《北京市2019年度国有建设用地供应计划》已发布并实施。2019年安排商品住宅用地600公顷，保障性安居工程用地350公顷，集体租赁住房用地200公顷。其中，商品住宅用地的年度供应下限为300公顷，这是北京市首次设定商品住宅用地年度供应量下限。表：北京市2019年度国有住宅用地供应计划（公顷）中指解读2019年，北京住宅用地供应是1150公顷，较去年减少50公顷。其中，共有产权住房用地大幅减少，这也是市场遇冷下政策调整的结果。与去年不同的是，今年北京制定供地下限。若住宅用地最低成交300公顷，按容积率2.8来计的话，住宅用地供应将基本满足住房需求情况。北京海淀发布最新版“海英计划”8月29日，北京海淀发布“海英计划”升级版《中关村科学城促进人才创新创业发展支持办法》，针对全球顶尖人才、青年英才等，将给予不同级别的资金和政策支持，创新、创业领军人才奖100万。《支持办法》是对已执行6年的“海英计划”进行修订升级：围绕中关村科学城科技创新、高质量发展的功能定位，针对 “高精尖”产业领域，加快人才引进和培育，为重大科技项目和高端产业落地提供有力支撑；在人才引进方面，既注重顶尖、领军人才的引进，又关注青年英才、高潜力人才的培育，形成多层次、可持续的人才队伍。中指解读中关村科学城围绕高端产业发展需求，从国内外引进“高精尖”创新创业人才，引才定位更为聚焦、精准，政策优惠力度更大，这是在人口总量控制的基础上精准引才的重要体现；这次精准引才政策，针对高层次人才，引才门槛很高，更注重人才的质量，引才的规模相对较小，对房地产市场影响非常有限。02 市场分析▌商品住宅：整体市场同比“量价齐升”，刚需产品成市场主力成交价格：2019年，北京商品住宅（不含保障房）销售价格小幅上涨，上半年成交均价持续回落，下半年相对平稳。受年初豪宅“限签”政策放松影响，部分前期高价成交楼盘集中备案，拉高整体成交均价，同时叠加部分优质限竞房入市影响及去年同期价格基数较低等因素影响，整体成交均价有所提升，全年成交均价同比上涨6%。2019年北京成交多宗不限价地块，后期市场供应结构或将发生转变，但在限竞房与共有产权房为主的背景下，后期成交均价或仍将以稳为主。图：2013-2019年北京商品住宅(不含保障房)年度成交价格走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com成交规模：2019年，北京楼市调控延续高压政策，置业客群对限竞房及共有产权房的认可度逐步增加，刚需逐步释放，全年商品住宅（不含保障房）累计成交700.7万平方米，同比增长46%；一季度北京信贷政策边际放宽，需求逐步释放，成交量逐步回升；730会议重申房住不炒，政策严控下三季度成交明显回落，四季度限竞房及共有产权房大规模供应带动成交回升。2019年北京商品住宅（不含保障房）月均成交量约58.11万平方米，较2018年月均成交量上升46%。图：2013-2019年北京商品住宅（不含保障房） 年度成交量走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com成交结构:住宅市场成交向中低面积段户型转移，刚需类产品占比提升从成交面积段占比来看，在大量限竞房及共有产权房入市的背景下，中低面积段刚需户型成交占比快速提升。图：纯商品住宅成交面积结构数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从成交总价段来看，成交套数占比最低的60%为中低价位，成交套数占比最高的10%为高价位原则计算，450万/套成为北京中低端市场新的分水岭，高价位分界线则从1200万/套降至1000万/套。图：纯商品住宅成交总价结构数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com供应：商品住宅市场市场整体供大于求，开盘去化率较去年有所提升2019年北京商品住宅市场整体处于供大于求状态。四季度供应节奏加快，供应量显著增加，全年月均供应量为81万平方米，同比小幅下降1%，月均成交量为58万平方米，销供比为0.72，较去年上升0.23。从新开盘情况看，北京市场新开盘数量较去年同比下降32%，整体去化率较去年上升2个百分点到62%，去化效果较好。图：2016年-2019年北京住宅月度供应量及销供比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2016年-2019年北京商品住宅新开盘频率数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com库存：商品住宅库存量及出清周期持续回升，库存风险增加2019年，北京商品住宅（含保障房）库存量回升，截至12月底，北京商品住宅（含保障房）库存量为1138万平方米，较去年同期增加16%；出清周期为18.9个月，较2018年底上升2.0个月，整体市场去化压力依然较大，库存风险增加。图：2017-2019年北京商品住宅（含保障房）库存及出清情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2012-2019年北京商品住宅（含保障房）库存情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com限竞房&共有产权房：累计推出68个项目，集中分布在朝阳、海淀、昌平、丰台、大兴、房山、顺义等区域数据来源：中指院整理限竞房-供应：丰台区供应量最高，怀柔、门头沟和平谷推出套数不足千套从区域推出规模来看，2019年丰台区推出8713套限竞房，居全市限竞房供应量首位，推出套数占比为17%；大兴区和海淀区分别推出7913套和7174套，推出套数占比分别为16%和14%，供应数量位列第二、第三位；怀柔区、门头沟区和平谷区限竞房供应较少，推出套数不足千套；东西城无限竞房推出。限竞房项目多集中在外环区域，引导和疏解核心区域人口，持续提升区域发展动能，对维持北京房地产市场的稳定起到了关键性的作用。图：2019年北京限竞房分区域供应情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com限竞房-成交：49个限竞房项目合计供应房源49959套，整体去化效果较差2019年，限竞房依然为北京商品住宅的供应主力，全年北京共有49个限竞房项目推出，共取得66个预售证，合计提供房源约49959套。受区域项目集中入市，产品同质化严重影响，限竞房成交状况冷热不均，少数地理位置及质量较好的的优质限竞房项目受到市场青睐，但大多数项目去化情况较差，在限竞房持续大规模供应的情况下，多数项目出现降价促销，市场竞争日趋激烈。图：2019年北京限竞房成交详情（部分）数据来源：住建委备案数据，CREIS中指数据，fdc.fang.com共有产权房-供应：顺义和通州供应量较高，推出房源量占比均超两成从区域推出规模来看，2019年顺义区、通州区分别推出5158套和4852套共有产权房，居全市共有产权房供应量前两位，推出套数占比分别为26%和24%；另外，朝阳区和房山区分别推出3487套和2351套，分别占全市推出量的17%和12%，其余区域占比均未超10%；昌平区推出套数最少为90套，占比不足1%；东城区、西城区、丰台区、海淀区等8个区无共有产权房推出。2019年通州区成交多宗共有产权房地块，未来仍将成为共有产权房集中供应区域之一。图：2019年北京各区共有产权房分供应情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com共有产权房-成交：大兴5个共有产权房完成申购，亦城亦景家园成为北京首个不划分京籍和非京籍申购对象的共有产权房项目图：北京已完成申购共有产权房项目详情（部分）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2019年，北京共计26个共有产权房项目完成申购，累计申购房源19207套，其中怀柔碧桂园中心因降低申购门槛，扩大了销售人群范围，申购房源比达到了24:1，北京城建·棠樂 、通和家园、兴宏雅苑、亦城亦景家园申购房源比均达10:1以上，受到市场青睐。大兴区共有5个产权房项目完成申购，申购房源4321套，项目数量及供应房源数均居各区域首位。图：2019年北京各区域共有产权房申购套数数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌商办市场：成交规模持续回落，成交均价小幅上涨自2017年“326”政策出台后，商业、办公类项目销售受到严厉限制，商办市场成交量持续低位运行；同时北京发布新版产业禁止和限制目录，成交规模进一步下降。整体来看，2019年北京商办类市场全年累计成交141.48万平方米，月均成交11.79万平方米，同比下降20%；全年成交均价同比上涨4%。2019年商办类产品累计供应规模为296.88万平方米，同比上升12%，受第三产业增速放缓及互联网投资热潮降温等影响，北京商办产品空置率创近年新高，整体市场长期处于供大于求状态，下行压力依然较大。图：2017-2019年北京商办类产品成交量情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2018-2019年北京商办类产品成交价格及变化趋势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌二手房市场：成交规模同比小幅下降，成交均价同比整体趋稳2019年北京二手房成交14.2万套，同比下降6%。3月份市场节后复苏，叠加“小阳春”行情，成交回升至高位，随后小幅缓降并持续趋稳，10月受国庆小长假的影响，以及6月开始成交价格持续回落，市场观望气氛加重，成交量有所下降。临近年底，前期积压的住房需求有所释放，叠加业主预期持续降低，市场上性价比较高的房源增多，议价空间持续扩大，二手房成交规模同环比呈现回升态势。此外，北京大量限竞房持续入市，对二手房客群造成一定分流，市场降温明显。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com二手房与新房成交套数比值达2.4，新房成交占比连续三年持续增长2019年，北京楼市稳中有升，新房成交量同比上涨，二手房成交量同比回落，二手房与新房成交套数比值为2.4，新房市场活跃度提升。2019年，北京二手房成交14.2万套，新房成交6.0万套，新房成交占比连续三年持续增长。主要是由于限竞房及共有产权房大量入市，新房与二手房价差缩小导致二手房市场成交回落，随着北京新建商品住宅向远郊方向发展，城区及近郊二手房的区位及配套优势将更加凸显，市场仍有一定支撑度。图：2011年至2019年新房与二手房销售套数占比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com▌土地：成交量同比有所减少，不限价地块成交增加土地供应：2019年四季度北京推地节奏加快，带动整体供应规模提升。全年累计供应商品住宅用地共计608万平方米，完成年度600万平方米入库任务的101%，其中，共有产权住房用地90万平方米，计划完成率为150%；商办用地推出92万平米，仅完成供地计划的61%。近三年来北京不限价纯商品住房地块推出数量首次大于限竞房地块，供地结构发生显著变化。图：2019年北京宅地供应结构数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com土地成交：商品房用地成交规划建面734万平方米，同比减少6%2019年，北京住宅用地成交50宗，土地面积为326万平方米，规划建筑面积642万平方米，同比上升3%；商办用地成交8宗，土地面积31万平方米，规划建筑面积92万平方米，同比下降42%，商办用地成交规模连续5年下滑，市场活跃度持续回落。图：2013-2019年北京商品房用地成交规划建筑面积（万平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com价格及溢价：土地市场热度持续低迷，宅地市场持续明显降温2019年，楼市严控背景下，房企融资渠道全面收紧，房企拿地愈加理性，北京土地市场热度持续低迷。其中，住宅用地溢价率为10%，较去年下降5个百分点，宅地市场降温明显；商办用地多以底价成交，部分优质地块带动整体溢价率稍有提升，但整体市场热度仍处低位。11月北京发布土地新规，商办用地与住宅用地分开供应，后续土地市场竞争或将加剧。图：2013-2019年北京商品房用地成交楼面均价（元/平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2013-2019年北京商品房用地成交溢价率（%）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com成交结构：不限价纯商品住宅地块明显增加，限竞房地块成交占比回落，宅地成交结构发生转变，后期北京土地市场竞争或将加剧2019年北京新增21宗限竞房用地，累计规划建面达334.08万平，同比下降34%，成交占比下降31个百分点至51%；共有产权房成交14宗，成交规模为140万平，同比增加21%，占全年宅地成交比例为21%，较2018年上升3个百分点；不限价纯商品住宅成交14宗，累计成交建面达168万平，占比达26%。此外，今年还有1宗纯租赁用地成交，成交建面为9万平。不限价纯商品住宅用地的大量成交，使得北京宅地成交结构发生转变，叠加商办用地与住宅用地分开供应，未来北京土地市场竞争或将更加激烈。2018-2019年北京各类宅地成交面积（万平方米）说明：大兴区瀛海镇[2019]002号土地为集体用地转共有产权房用地，该地块未纳入成交的住宅用地计数统计数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2018-2019年北京各类宅地成交面积比例数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com区域宅地成交情况：大兴宅地成交宗数及成交规模位居各区首位，宅地市场向东、向南发展特征明显2019年，除东西城、昌平和延庆外，其它区域均有宅地成交，大兴成交宗数及成交规模均位于首位，10宗地块累计成交规模达119万平。大兴、通州等近郊区域为北京土地市场成交的主力区域，宅地市场向东、向南发展特征明显；8个区成交规模较去年同比增加，通州、石景山、顺义、丰台成交规模增长明显，同比均增长一倍以上。朝阳、密云、平谷、门头沟成交规模环比缩减，其中朝阳区同比减少超六成。图：2019年北京各区域住宅用地成交量情况（万平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com区域宅地楼面价及溢价率：石景山宅地成交楼面价位居各区域首位，多区宅地成交溢价率均有所回落，宅地市场降温明显楼面价方面，石景山、朝阳、丰台、大兴、海淀成交楼面价高于北京成交楼面价均值，石景山宅地成交楼面价最高，达35140元/平，其次朝阳，成交楼面价为30196元/平，丰台、大兴和海淀成交楼面价位于2-3万/平，平谷宅地成交楼面价不足万元/平；怀柔和平谷成交楼面价较去年同比增长超三成，海淀、门头沟、房山和顺义成交楼面价较去年明显下滑。图：2019年北京各区域宅地成交楼面均价情况（元/㎡）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com溢价率方面，大兴、密云、通州和丰台溢价率高于北京溢价率均值，宅地市场热度相对较高，除石景山外，其余区域宅地成交溢价率均较去年出现不同程度回落，密云同比下降33个百分点，海淀、怀柔、平谷宅地成交溢价率降至冰点，整体宅地市场降温明显。图：2019年北京各区域宅地成交溢价率数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com区域商办用地成交情况：商办用地成交区域明显减少，海淀区成交宗数及成交规模位居各区首位2019年，北京商办用地成交区域明显减少，仅海淀、石景山、大兴、通州四个区域有地块成交，累计成交8宗，较去年减少3宗，其中海淀区成交宗数及成交规模位居首位，3宗地块累计成交规模达44.37万平。同比来看，石景山及大兴商办用地成交规模较去年分别增长54%和36%，海淀区和通州区2018年无商办用地成交。图：2019年北京各区域商办用地成交情况（万平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com区域商办用地楼面价及溢价率：海淀区商办用地成交楼面价位居各区首位，溢价率处于相对低位，整体商办用地市场持续低迷楼面价方面，四个成交区域中仅海淀区商办用地成交楼面价高于北京成交楼面价均值，为23178元/平，石景山、大兴和通州商办用地楼面价均低于2万元/平，其中石景山区商办用地成交楼面价跌幅较大，较去年同比下降15%，大兴区小幅下跌1%。溢价率方面，海淀区和石景山区5宗商办用地均以底价成交，大兴区和通州区3宗地块虽溢价成交，但溢价率仅为0.61%和1.03%，位于相对低位，整体商办用地市场持续低迷。图：2019年北京各区域商办用地成交楼面均价情况（元/平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com03 未来展望▌趋势一：主体调控政策以稳为主，结合市场形势进行微调政策方面，主体调控政策以稳为主，结合市场形势进行微调。2019年全年北京政策整体保持稳定，市场保持平稳发展态势。在京津冀协同发展纵深推进、“十三五”收官、城市总规细化落地执行、房住不炒等背景下，预计2020年北京将延续以稳为主的调控基调，短期调控政策将根据市场形势变化保持微调，保障房地产市场进一步平稳健康发展。▌趋势二：房地产市场加快向外围发展，未来宅地市场竞争更趋激烈2019年北京部分成交宅地情况城市总规背景下，房地产市场加快向外围发展：在城市规划限制四环以内住宅开发的背景下，2019年土地供应导向五环以外区域，多数地块成交集中在五环到六环之间。伴随北京 “留白增绿”用地增加，中心城区建设用地逐步减少，城市规划细化下，土地市场或将进一步向外围发展，未来五环以外或将形成新的商业及居住氛围浓厚、人口密集的区域。未来宅地市场竞争更趋激烈：在城市总规下，2020年城乡建设用地规模缩减、平原开发强度降低，同时叠加商办用地与住宅用地分开供应政策出台，预计未来宅地市场竞争或将一进步加剧。▌趋势三：纯商品住宅供应或将增加，价格或将出现小幅波动预计2020年纯商品住宅供应或将增加，价格或将出现小幅波动。在2017-2018年限地价、限房价、70/90政策执行影响下，2019年中低价位、中小户型产品占据市场主导地位。2019年伴随土地政策松动，不限价地块供应增加，纯商品住宅用地成交同比规模增长明显，预计未来商品住宅供应结构或将发生改变，纯商品房供应或将有所增加。随着这部分纯商品住宅的逐步入市，房价或将出现小幅波动，但在“稳房价”基调下，预计价格涨幅仍将运行在可控范围内。图：2014-2019年北京商品住宅(不含保障房) 市场销供情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2014-2019年北京新房成交情况注：数据统计截至2018年12月25日数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

4月2日下午，市住建局党组书记、局长侯永同志带领办公室、房地产市场监管科、建筑市场监管科、审批服务办公室科室负责人实地调研市区房地产市场运行情况。侯永同志一行先后走访了建业、碧桂园和恒大等公司，并实地查看了建业公园里项目C区等项目复工复产和建设情况。每到一处，侯永同志详细询问新冠疫情对工程进度、房屋销售、资金周转等方面的影响，实地查看企业开复工、疫情防控和工程进展情况，耐心解答企业对国家、省、市关于积极应对疫情影响有效防范房地产市场风险相关政策适用的疑惑，探讨了企业对商丘房地产市场走势的预判，并诚恳听取了企业对住建部门工作的意见和建议。侯永指出，近几年，品牌房企的进驻对改善我市人居环境和提升城市形象方面起到了非常重要的作用，特别是在扶贫攻坚工作中，品牌房企主动承担社会责任，勇于投身于公益事业，市住建局向企业表示诚挚的感谢。作为房地产行业主管部门，市住建局将继续认真贯彻落实习总书记关于建立“亲”“清”政商关系，在本职工作需要、服务群众需要、促发展需要的基础上，真心诚意与企业交往，用实际行动支持企业发展，真诚主动接受企业对我们住建工作的监督，共同营造风清正气的营商环境。在谋划房地产业发展方面，侯永强调：一要坚定信心，疫情暂时影响了市场的发展，但机遇与挑战并存，我市的房地产市场形势市稳定健康的，整体形势是持续向好的，且商丘得天独厚的自然条件和良好的营商环境非常有利于企业的进一步发展。二是品牌房企要树标杆、做榜样，要在产品质量、安全意识、服务水平、诚信经营等方面高标准、严要求，要树立长远发展理念，打造民生精品，引领带动我市房地产市场更加健康稳定发展。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:新浪乐居 优质内容推荐新开发商将接手新乡市中心烂尾多年的问题项目！山东新增确诊病例2例 初步判断系境外输入关联病例重磅！扬州将添7座过江通道！

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

01 4月港城楼市政策1、2020年度市区住房保障标准调整，各收入线的准入标准，分别提高2000至3000元不等，准入门槛降低4月22日市政府召开的新闻发布会，本月我市印发了《关于调整2020年度连云港市市区住房保障标准的通知》，明确廉租房申请家庭的低收入线由人均年可支配收入低于15000元提高至18000元；公租房和经济房申请家庭的中等偏下收入线由人均年可支配收入低于28000元提高至30000元；两限房申请家庭收入线由人均年可支配收入低于32000元提高至34000元。这也意味着，准入门槛降低后，一批之前因收入超标不符合保障条件的住房困难家庭将被纳入保障范围。2、连云港市住房公积金贷款政策调整4月30日上午，市住房公积金管理中心召开新闻发布会，通报我市实行住房公积金贷款差别化利率暨账户规范管理工作情况。5月10日起，我市将实行住房公积金贷款差别化利率，职工家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率执行；职工家庭购买第二套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。02 4月港城楼市运行情况4月连云港楼市成交同比、环比均上涨据统计截止4月30日，4月份连云港市共成交商品房4360套，成交面积约516265.44平方米，日均成交145套，套均面积约118.41平方米。从房屋用途看：住宅成交3839套，成交面积482300.97平方米，商业成交179套，成交面积19168.38平方米，办公成交100套，成交面积6374平方米。从房屋区属看: 4月份市区（海州区、连云区、高新区、开发区）楼市成交商品房1954套，成交面积约225527.72平方米，日均成交65套，套均面积约115.42平方米；一区三县（赣榆区、灌云县、灌南县、东海县）楼市成交商品房2406套，成交面积约290737.72平方米，日均成交80套，套均面积约120.84平方米。与2020年3月份的连云港楼市整体成交量（商品房共成交3822套，成交面积452955.43平方米）相比，2020年4月份全市商品房成交套数增加了538套，环比增长14.08%；商品房成交面积增加了63310.01平方米，环比上升13.98%。与2019年4月同期（商品房共成交4234套，成交面积487239.31平方米）相比，今年全市4月份成交套数比去年4月份成交增加126套，同比增长2.98%，成交面积较去年同期增加了29026.13平方米，成交面积同比增长5.96%。海州区4月成交商品房745套，成交面积约86039.63平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交635套，成交面积63830.08平方米）增加了110套，环比增长17.32%；商品房成交面积增加了22209.55平方米，环比增长34.79%。不过与去年同期相比，该区的商品房成交套数也呈现上涨状态。2020年4月较2019年4月（商品房共成交742套，成交面积69594.38平方米），海州区楼市成交增加了3套，同比上涨0.4%，成交面积增加了16445.25平方米，同比上涨23.63%。就整体区域成交来看，4月海州区楼市成交环比、同比均上涨。连云区4月成交商品房250套，成交面积约29655.21平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交164套，成交面积19097.27平方米）增加了86套，环比增长52.44%，成交面积增加了10557.94平方米，环比增长55.29%。与去年同期（商品房共成交168套，成交面积19330.36平方米）相比，连云区楼市成交同样有较大涨幅，该区的商品房成交套数较去年同期增加了82套，同比增长48.81%，成交面积增长了10324.85平方米，同比增长53.41%。高新区4月成交商品房481套，成交面积约57791.67平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交152套，成交面积18610.9平方米）大幅增加了329套，环比增长216.45%，成交面积增加了39180.77平方米，环比上升210.53%。与去年4月同期（商品房共成交501套，成交面积55516.91平方米）相比，该区的商品房成交套数减少了20套，同比下降3.99%；成交面积增加了2274.76平方米，同比上涨4.10%。开发区4月成交478套，成交面积约52041.21平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交484套，成交面积47378.33平方米）减少了6套，环比下跌1.24%，成交面积增加了4662.88平方米，环比上升9.84%。与去年4月同期（商品房共成交675套，成交面积80287.97平方米）相比，该区的商品房成交套数减少了197套，同比下降29.19%；成交面积减少了28246.76平方米，同比下降35.18%。03 连云港楼市4月推盘情况连云港2020年4月推盘量增长较大在新推房源信息中，据统计4月市区有12家楼盘新推房源共计2502套，推盘总面积达274792.75㎡。比3月（5家楼盘新推房源共计458套，面积48614.18平方米）的推盘量增加了2044套，面积增加226178.57平方米。4月份申领预售的楼盘中，四季福馨佳园首次开盘面市，其他为老盘应市加推。具体如下：04 连云港楼市4月成交排行4月成交排行榜出炉 万象新海东苑加推大卖在4月成交前十的排名中，依然是那几个熟悉的楼盘，除去瑞安花园拆迁安置小区，万象新海东苑成为4月销冠，优越地理位置加上亲民的价格极具性价比，使万象新海东苑在周边项目中脱颖而出，取得热销。金辉在连云港可谓是明星房企，市场认可度高，销量一直遥遥领先，实力品牌房企恒大、新城、金鹰、财信等楼盘也榜上有名。05 土地市场市区无地块成交，五宗地块挂牌，具体情况如下：金三银四已宣告结束，在坚持“住房不炒”的大环境下，以及受新冠疫情的巨大影响，2020年第一季度，港城楼市都表现欠佳。进入4月，随着各大企业、商场复工，市场情况才有所好转，疫情期间积压的购房需求，在本月得到充分释放，高新区板块表现最为抢眼，同比、环比增幅最大，开发区则意外的出现了同比、环比均下降的情况。随着经济运行逐渐恢复平稳，相信后续的市场会有良好的表现。数据来源：连云港房地产网【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房 优质内容推荐100%签约！义乌这个村今日开拆！与这个项目有关……投资8个亿！桂林汽车总站最新规划公布，今后要叫这个名字了！尘埃落定！南充国际会展中心项目进入开工倒计时

房地产进入性调研-中山城市市场进入性研究-2019宏观市场土地市场二级新建住房市场三级存量房市场非住宅市场（商业、办公、车位）房企进入情况延伸阅读：辛苦半生，除了房子你还能留下什么？「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房城市基本面：人少+财富多+地多2017年常住人口326万，城镇人口288万；人均可支配收入4.53万元，人均居民储蓄7.47万元；人均居住面积28平/人。市场预判：供不应求预判2018-2021供求关系为0.09-0.79；市场扩容动力源：三产发展升级带来的中高端客群两大机会点：本地城镇居民的改善、深圳外溢人口房地产周期：秋季市场住宅规模仍处高位（住宅成交金额：18.52%）土地市场交易放缓（地房成交面积比：0.08）项目去化快一、土地选择战略重点区域：港口镇和横栏镇的城区、近城区及拓展区重点区域：沙溪镇、东区街道、坦洲镇、小榄镇、三角镇、东升镇2、板芙镇、阜沙镇、民众镇和大涌镇的城区、近城区及拓展区机会区域：火炬开发区、南头镇、三乡镇、古镇镇、黄圃 镇、东凤镇的城区、近城区及拓展区二、客群选择：收入较高的蓝领，企业白领、公务员、本地 有钱客群三、产品策略：品质刚需，功能改善

安居乐业是老百姓最朴素的价值观，如果在城市里生活没有属于自己的房子，就缺乏安全感和归属感。刘全认为，全国房价高涨为了实现自己的住房梦想，社会中低收入的购房者只能通过银行按揭贷款买房子。高房价购房者需要透支数十年财富或几代人积蓄，很多人兢兢业业勤奋的工作一辈子，只是为了买一套属于自己的房子而已。人生短短数十载，就这样转瞬即逝，真正享受生活的时间少之又少，这样的人生有何意义呢？高房价下的年轻人应该何去何从？中原地产调查数据显示，2019年1-8月份，全国200个城市新建商品住宅成交均价12176元/平方米，同比上涨11.7%。刘全认为，房地产行业是经济增长和地方财政收入的主要支撑，这是长期无法改变的现实利益问题。一二线城市全面放宽人才落户政策，房地产市场调控政策收紧与放松并存，抑制投资炒房与变相救市同步实施。2019年，房地产市场大局已定，全国房价平稳上涨与两极分化并存，刚需购房者欲哭无泪。央行公布，2019年9月16日，全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，降准释放资金约9000亿元。刘全认为，这是今年央行第三次降准，央行持续宽松货币政策已是大势所趋。社会资本都有一个共同的特性，就是追求利益最大化。央行资金虽然定向投入社会实体产业或中小企业，在房地产市场暴利驱使之下，又有多少资金能真正投向实体产业呢？央行宽松货币政策为房地产市场创造强大的购买力，房价越炒越高与宽松货币政策密切相关。刘全认为，房地产行业承载着经济增长，地方财政收入和金融市场稳定的大局，这也是房价不可能会大幅下跌的根本原因。房地产市场调控政策目标是维护房价平稳上涨，而不是真正降房价。决定房价上涨主要是土地价格、城市人口数量和金融货币政策。全国土地价格持续上涨，一二线城市依然是外来人口主要流入地区，央行宽松货币政策日渐明显。房地产市场已沦为既得利益者牟取暴利的工具，高房价也成为收割社会财富的主要利器。有钱买房子，没钱租房子，我们又有什么办法呢？作者：刘全创作：2019.9.8

地产进入性调研-郑州2019房地产城市可进入市场研究策略建议报告宏观市场土地市场二级新建住房市场三级存量房市场非住宅市场（商业、办公、车位）房企进入情况惠济区、新密市、新郑市、中牟县延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房交通旅客吞吐量达2900万人次，货邮吞吐量达100万吨6个火车站，2条铁路干线、6条高铁线地铁线路由现在的3条扩至15条，预计建成300公里经济GDP将达11650亿元产业产业结构迅速调整，旅游产业重点发展人口预计人口增加到1050万惠济区惠济区政府领导对 我们项目大力支 持；由于黄河湿地地块 为非建设用地，土 地调整难度大，政 府层面表示会全面 配合，最大限度地 调整出建设用地。新密市政府态度积极，全 力推动我司项目；现在政府方面已推 荐新密市多处地 块，然而新密市林 耕地多，开发难度 大。新郑市政府办事效率高， 区域发展快；此区域已经成为热 门区域，名企开发 商争相拿地，政府 选择余地多，没有 倾向性配合。中牟县此区域内已经有方 特等成功文旅项 目，政府热情相对 较低；政府同意给出1000多亩公园用地，但只能1:1配房地产建 设用地。