济南房地产调研报告

在挖掘机铁臂的挥舞下，一个个的村庄和棚户区倒了下去；在塔吊的忙碌搬运后，一座座高楼拔地而起，在这种新与旧的告别和转换中，济南的城市面貌焕然一新。城市格局则由昔日的济南城变成了包含次中心、卫星城在内的大济南，济南城市人居水平大大提高。伴随城市扩张与更新，城市的房地产格局也发生了大的变化，老城区供应量愈加稀少，新城区楼盘如雨后春笋，涌现出来。房地产板块格局划分一般分两种方式，第一种是按照行政区域划分，第二种跟随城市发展格局演变划分。济南的行政区域划分不同于其他城市，例如历城区贯通南北，市中区东西延伸，所以渔翁认为第一种方式不足以表达出济南房地产的发展现状，今天，我们要说的房地产板块格局，是按照第二种方式。一、格局演变2009年之前，济南城的房地产开发主力区域位于东南西北二环两侧，东部高新区、奥体片区、二环东沿线是项目最密集的区域，南部二环南两侧是项目最密集区域，西部主要集中在纬十二路、阳光新路沿线，北部胶济铁路沿线。当时的唐冶区域、西客站区域也有项目在开发销售，但是项目数量少，销售量较小。加之整体开发商水平不高（本土企业很少做更细致研究，对报告要求质量不高），所以大多数房企、代理公司在板块划分中，并没有给予更加细致的划分。翻开2009年的济南房地产市场研究报告，济南房地产市场被分为东、南、西、北、中五大板块，如下图：中部主要位于二环东路、胶济铁路经十路、经二路以内；北部为北园高架、胶济铁路以北；西部为纬二路及延长线以西，北园高架以南；南部为经十路、英雄山路、二环东路、二环南路以内；东部为二环东路以东，胶济铁路以南。2009年，全运动的召开，济南房地产市场，进入战国时代，仅靠东南西北中来描述济南的房地产市场，已经无法说清楚各个板块的特征。二、当下格局于是，济南的房地产市场，被划分了大小不等的19个板块。历下区：老城板块、奥体cbd板块、长岭山板块、龙洞板块、高新板块（高新区）历城区：新东站板块、郭董板块、雪山板块、唐冶板块、孙村板块（高新）、汉峪板块(高新）天桥区：小清河板块、区政府板块、鹊山板块市中区：二环西板块、二环南板块槐荫区：西客站板块、西部老城板块、美里板块各家地产公司根据自身特点、需求，故会有不同的划分方式，此外，部分区域项目较少，故未作为单独板块划分，希望莫计较。三、板块特征-历下历下区为济南老城区，政务资源、文化资源、旅游资源丰富，经济发展强劲，对人口吸附力强，为目前济南绝对的城市中心和价值高地，高端居住属性，当前以CBD为开发重点，历下区东部，是当前房地产发展的热点区域。1、老城板块：传统老城区，政务、经济、文化中心，城市级配套完善，目前的城市核心。目前区域新房售价约在25000-35000元/㎡，区域的核心优势是城市价值、学区、地段，高端改善属性明显，目前客户以原著居民，全市高端改善客户，学区置业客户为主。该板块后续土地供应量稀少，寸土寸金，所以预计新房价格会持续走高，且具备较高的抗压能力；二手房方面，预计2010年之后的房源，价格随大趋势会持续走高；2000年之前，且没有景观、教育等特殊资源的老二手房，因年代久远，户型较差，受欢迎程度将持续降低。2、奥体CBD板块：CBD作为城市副中心，是济南举全市之力大力发展的区域金融中心、总部聚集中心和区域创新中心，未来将是济南甚至山东的经济中心，CBD的建成更加奠定历下区城市核心地位。目前区域新房售价集中在24000-29000元/㎡，区域的核心优势是未来潜力，高端配套与便捷的轨道交通。客户改善需求为主，主要是来自全市及周边城市的投资客，改善客户；虽潜力巨大，但是该板块近年土地供应量大，项目众多。山人以为，区域内开发企业品牌、产品方面谁都不具备绝对优势，购房者选择价格合适的即可。3、长岭山板块：该片区可以定义为中心商务区附近的核心居住区，片区以住宅开发为主；长岭山片区在2016年之前，受关注度并不高，但是伴随2017年的一次土拍，区域价格预期被拔高到了近30000元/㎡。过快的价格上升，也注定其抗压能力一般，目前，片区价格在18000-23500元/㎡之间。随着区域发展成熟，由品质刚需及首改向改善转变，客户以大东部产业人群为主，老城区价格外溢客户为辅。渔翁以为，虽然售价预期有所降低，但是不能低估该片区的未来发展潜力，主要因为以下几个关键词：历下区、核心商务区旁、区域规划4、高新板块：高新产业聚集区，产业人口集聚，配套逐步发展成熟。该片区住宅的主要优势是性价比及未来发展潜力，随着区域发展成熟，区域客户由品质刚需及首改向改善转变，区域内产业人群为主，老城区价格外溢客户。目前片区售价在20000-24000元/㎡之间。板块房地产发展较早，配套已经出去规模，但是不可否认，在奥体东各版块的迅速发展之下，该板块已经没有了优势，中规中矩，会是该板块未来的发展状态。5、龙洞板块：优越居住环境是该板块的主要卖点，城市配套正在逐步完善。龙洞板块的优势为环境、圈层、稀缺产品，客户购买以环境改善、产品改善为主，来自全市。独特的地理位置，给这个区域添加了一些神秘色彩，区域内后续土地供应，愈加稀少，在渔翁看来，龙洞片区已经替代原旅游路、舜耕路、燕子山西路一带，成为新的济南富人区。四、板块特征-历城历城区面积和人口居各区之首，是济南东拓、北跨发展的主战场，孙村、新东站板块均属于辖区范围内，是济南房地产市场供应和成交的热点区域。1、新东站板块：依托新东站发展，产业聚集，当前处于放地阶段，配套匮乏，环境意向较差。该片区的主要卖点是性价比高，未来前景可期，早期主要客户群体来自于工业北路沿线外溢客户，周边乡镇居民。伴随轨道交通的规划落实，区域配套的完善，片区的辐射范围逐步扩大，成为济南东刚需的聚集地。目前该片区普通住宅的售价在13000-17000元/㎡之间，相较2017年末有所下降，前期地价较低，是其抗压能力不强的主要原因。2、郭董板块：以郭店、董家为主，村镇意向，生活配套较完善，但档次较低当，居住环境意向较差，当前开发初级。片区的买点为性价比，未来发展潜力，区域内乡镇客户为主，大东部外溢客户为辅，目前区域项目售价在10000-12500元/㎡左右。价格低是片区吸引济南市区客户的主要原因，但是山人认为，想办法多添点钱，把房买在新东站片区或者唐冶、雪山片区更合适。3、雪山板块：片区意在打造生态居住，无奈炼油厂浓烟滚滚，后续前景可期片区的买点是价格、环境、性价比，目前客户以东部片区产业人群及公司白领，刚需属性向品质刚需及首改属性转变。目前片在在售楼盘售价多急招能够在13000-17000元/㎡，相较2017年末有所下降，前期地价较低，是其抗压能力不强的主要原因，但是并不能因此低估该片区的发展潜力，因为该片区距离高新商务区、奥体CBD距离都很近，伴随世纪大道的拓宽，预计未来片区的房价也会稳步上升。4、唐冶板块：生态宜居区，东部开发热点区域，历城区政府新址所在，当前区域级配套匮乏，正逐步完善。该片区的核心卖点是性价比、产品、环境。客户是大东部产业人群及公司白领，主城区价格外溢客户，目前区域售价主要集中在13000-17000元/㎡。莱芜并入济南，把唐冶变成了“宇宙中心”，虽然这是玩笑，但是不可否认，经过十年发展，唐冶已经初具规模，已经不再是偏远的郊区，并且形成自己独特的区域特征。所以本轮调控过后，继续上涨的可能性还是非常大的。5、孙村板块：依托孙村高新区产业聚集，享唐冶配套，当前配套匮乏，房地产开发少。片区买房的主要优势是性价比高，未来前景可期，客户主要为区域内产业人群，大东部外溢的刚需客群，目前片区高层楼房售价约在10000-12500元/㎡之间。我们大可不必担心孙村片区的发展，五年前的唐冶，还让人看不到希望，十年前的高新区，还曾有大片荒地，如今已经是高楼耸立。所以山人认为，如果在唐冶、汉峪等区域上班，在孙村买房，也是不错的选择。6、汉峪板块：奥体片区延伸区，居住环境优越，金融总部聚集。该片区的主要优势是环境、产品和上班的便利交通。随着区域价格攀升，由最初品质刚需及首改向改善转变，以大东部客户为主，或主城区价格外溢客户，目前片区售价主要在20000-27000元/㎡。该片区的尴尬在于，作为刚需，售价较高，作为豪宅客户，区域的豪宅属性不强。所以该片区，比较适合首改客户购买。五、板块特征-槐荫槐荫区为济南市老商埠区，人口密集，工商业发达，老城区发展受限，当前主要依托济南西站，大力发展高铁新城。槐荫区以二环西为界分为两大房地产板块，老城区板块以城市价值、地块稀缺性为核心卖点，价格实现高，美里板块为西客站的拓展板块，预计为未来槐荫区土地供应重点片区。1、西客站板块：西客站板块自成一体，是近年来济南“西进”战略的开发热点，受轨交以及房地产市场利好，呈现量价齐升高铁驱动，是片区销售的主要卖点，低价曾经也是片区的的主要卖点，但是如今已经不在。区域客户刚需为主，区域拆迁户、槐荫老城外溢，天桥区被迫外溢客户，西客站周边乡镇进城客户。目前片区售价约在15000-20000元/㎡，此次调控之下，西客站片区的抗压能力超乎想象的超过了东部的某些片区，区域内后续土地供应稀少，是主要原因之一。预计后期细看站片区房价走势平稳，大起大落可能性较小。2、槐荫老城板块：成熟居住区，形态较为陈旧，有城市升级的需求。区域的核心卖点是教育配套，生活配套，当前改善属性明显，区域地缘性客户为主，目前片区售价19000-20000元/㎡。后续片区内供应稀少，就像历下区老城区一样，更新换代成为必然，老产品、老户型必将面临淘汰，所以新推楼盘还是具备较高价值的。六、板块特征-市中南依群山，居住环境优越，为济南市保护发展区域，区内政务、教育、生态资源丰富，城市价值高，为济南传统富人区，因空间发展受限，当前以城市更新项目为主。1、二环西板块：传统老城区，棚户区较多，待拆迁改造，居住环境一般，虽然配套很多，但是较低档。区域的核心卖点是配套较齐全、价格相对低，客户刚需为主，少量首改，区域内原著居民为主，周边工作的产业及白领为辅，目前片区售价13000-16000元/㎡。2、二环南板块：生态居住区，以华润、鲁能、绿地等大盘开发为代表，优质教育资源、完善配套，区域逐步发展成熟。区域的核心卖点是环境，教育配套，生活配套，当前改善属性明显，由区域地缘性客户为主，现客户范围逐渐放大，市中、历下客户为主。虽然济南南控制，南部土地供应稀少，但是一直以来，渔翁认为二环南板块略显尴尬，一方面来自于济南商务办公区东迁，另一方面济南南北交通拥堵。二环南高架的开通，重新定义了该片区的未来。七、板块特征-天桥传统老城区，区内专业市场云集，是济南重要的商贸、物流中心和重要的交通枢纽，属于人口净流入最多的区域，但经济欠发达，城市意象较差，当前处于价值洼地，未未来借势新旧动能转换区发展机遇，具有提升空间。1、小清河板块：沿河发展，为天桥区北部发展重点区域，以小清河为核心卖点，未来随着北跨战略不断深入，区域价值将得到进一步提升。区域的主要卖点是环境、价格，区域客户刚需为主，少量改善，天桥区老城居民为主，专业市场小老板、打工客群等。2、区政府板块：传统老城区，专业市场聚集区，客户基数众多，区域居住意向较为脏乱。该片区的核心卖点是城市价值、性价比，当前刚需为主，区域内改善为辅，由区域地缘性客户为主，多专业市场小老板、打工群体；就天桥区的两个主要板块对比，渔翁认为，与其住在拥堵的破旧老城区，不如去小清河板块，感受小清河的别样风光。八、未来发展二十年前，跨出济南东南西北二环路，便是郊区；十年前，泉城路才是济南唯一的商务中心，没有第二；五年前，很多人买房，还在犹豫西客站会不会成为鬼城。谁也没想到，如今的二环以东，重新崛起一片高楼大厦，成为济南的CBD，西客站四通八达，已经成为了城市的副中心。城镇化在继续，城市在发展，济南城已经不仅仅是四门以内，只有我们的观念变化，才能跟上时代的发展。一千多年前，出自济南的著名词人辛弃疾在《菩萨蛮》书江西造口壁曾经写过：青山遮不住，毕竟东流去。济南的发展不会停步的，就像词中描述的一样，青山怎能把江水挡住？浩浩江水终将向东流去。备注：本文数据来源网络，观点为作者本人观点，所以仅供与作者交流。

近年来，随着房地产市场调控政策持续发酵,不少地产商纷纷开始转型探索商业地产、文旅地产、产业园区等产业地产新模式。在大众网记者调查中，目前济南市场上的文化创意产业园、新媒体产业园、科技电竞小镇、电子商务园区、物流园区、文旅综合产业园、医养健康小镇、生物医药园区、航天科技园等产业地产种类丰富，可谓出现了井喷式的发展。但纵观这些产业地产项目，大部分都实行住宅先行建设销售，产业配套后备不足的情况。业内人士坦言，产业地产并非“卖住宅”，只有在具备专业运营能力的基础上才能够大有可为。现状：济南产业地产在售项目 住宅销售占比约五成在记者调查的11个产业地产项目中，大多数项目的拿地时间在2017-2018年，目前均处于建设阶段。其中华侨城绣源河文旅综合项目、银丰生物科技园、中国航天科技园(济南)项目、山东省大数据产业基地项目、宝能产业园5家尚未对外销售，在售的6个项目中，保利医养健康小镇(保利城)、融创万达文旅项目、世茂摩天城均为住宅产品，占比达到50%，另有济高汉峪金谷在售为公寓和写字楼产品。此外，11个产业地产项目中，除宝能产业园依托自身集团产业集群，计划引入前海人寿山东总部、结算中心、科技金融服务中心，并承诺建成后年纳税不低于15亿元外，银丰生物科技园、中国航天科技园(济南)项目、山东省大数据产业基地项目、世茂摩天城等均未有产业引进。其他产业园的产业配套进展也较为缓慢，大多处于招商或与机构签约阶段，以医养健康小镇为题材的保利城甚至尚未签约三甲医院。困境：产业地产不同于卖住宅 忽视产业聚集或存较大风险产业地产融合了产业经济发展和房地产发展两个概念，作为国家政策和地方政府支持的发展方向，正在社会各界的关注中蓬勃发展。但在业内人士看来，产业地产在实际发展过程中，容易出现注重发展住宅而忽略产业配套、产业园区同质化竞争、重建设轻运营等问题，这也是济南产业地产正在面临的现状。以华润置地济南项目为例，早在2012年，华润置地就宣布泛旅游综合体项目落地，但随后3年，住宅部分的华润中央公园、华润紫云府一期、华润紫云府二期、华润仰山别墅区和华润紫云府三期陆续进入销售期，商业中心和主题乐园等产业配套却迟迟没有动工。业内人士指出，由于早期不少产业地产项目包含住宅地块，很多开发商“醉翁之意不在酒”，为了快速扩张的需求，名为做产业地产，实际仍走的是先开发住宅，快速周转的路子。但这样的操作往往都是只注重住宅的销售建设，对产业引进乃至运营则重视程度不高。甚至在济南一些地区，还存在“丝袜小镇”等打着产业地产的大旗，实则圈地建住宅的项目，一旦这样“钻空子”的行为越来越多，将不利于产业地产的健康有序发展。事实上，产业地产与传统的住宅项目运营特点并不相同，完全套用以往的销售模式而忽略产业配套，对房企来说同样存在较大风险。以中弘济南鹊山“美猴王”项目为例，该项目同样是既有较多住宅产品，也有大型文旅项目，但美猴王主题公园最早定于2015年开工建设，并于2017年开业，但直到2018年仍然毫无开工迹象。在规划美猴王主题乐园项目时，中弘还规划了住宅、商业街等作为配套项目。名为“新奇世界”的住宅部分不仅开始建设并销售，其一区、二区于2016年底、2017年初入住。事实上，产业地产对产业运营等准入门槛要求较高，中弘地产依靠住宅产品快速变现的模式最终没能冲抵文旅产业的资金成本，以资金链断裂告终。2019年6月，鹊山“美猴王”项目由于中弘股份资金链断裂被进行司法拍卖。破局：产业用地与住宅用地解除捆绑 产业地产前景可期业内人士分析认为，以往传统住宅地产的特点是大客群、高利润、高周转;而产业地产的特点是：小客群、周期长、回款时间长。业内人士表示，产业地产运营应该摒弃“高周转”“卖住宅”模式，而是应该从长远考虑，注重产业运营与管理，并以此带动所在区域的经济发展。值得一提的是，为从根本上解决济南产业地产现状，济南市2019年3月发布《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见(暂行)》，特别规定“创新性产业用地(M0)不得和住宅用地捆绑出让。”业内人士认为，随着政策的不断规范与优化，以及社会各界对产业地产理解的不断加深，具备专业运营能力的产业地产未来将大有可为。来源：大众网·海报新闻

8日,在“‘下一个十年’新时代下房地产发展力高峰论坛”上,济南市房地产业协会首发2019年房地产市场数据。从数据看,2019年,新建商品房销售19.09万套,面积共计1517.31万平方米,同比下降0.61%,均价为11902.73元/㎡,同比增长2.49%。其中,商品住宅销售8.04万套,销售面积共计1008.15万平方米,同比增长4.14%,均价为13074.44元/㎡,同比增长3.67%。截至2019年12月31日,济南市新建商品房库存量为51.88万套,面积3126.46万平方米,同比增长41.37%,其中住宅9.82万套,面积1325.68万平方米,同比增长35.17%。济南市房地产业协会指出,2019年济南房地产市场呈现四方面形势。一是房地产市场呈现理性回归态势。近年来,济南房地产市场一直以改善型需求为主,但从近期住宅销售情况看,市场有一定下滑,购房者观望气氛加剧,特别是二手房置换量下降,影响到部分改善型需求购买能力。二是区域分化不均衡。张马、雪山、唐冶等部分区域竞争激烈,区域内大多为2017年以后高价拿地项目,因土地成本较高,价格竞争激烈,加剧了高价拿地房企的经营难度；但有部分大体量低价拿地项目,因能保证一定利润空间,有降价促销现象。三是价格特征明显。目前1.3万元左右的主流销售产品受价格回归影响较大,而2万元左右的中高端产品市场较为稳定,未出现大幅降价促销现象。四是住宅库存增加。针对2019年济南房地产市场情况,济南市房地产业协会预判2020年市场走势有三方面。一是房地产市场整体走势仍保持平稳,呈现平稳回调的态势。二是库存结构逐渐优化,供需矛盾进一步缓解。三是由于2017年以来,济南市住宅用地出让价格普遍较高,楼面价加配建成本,基本接近市场销售价格,市场存在规模萎缩和土地储备不足的可能性。齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者谷婉宁

随着国内新冠疫情防控取得明显进展，中央和地方层面针对房地产行业纾困性政策逐渐发力，3、4月份以来房地产供需两端开始出现明显复苏迹象，二季度房地产市场有望加快复苏。行业纾困政策纷纷出台2月份以来，财政部、央行、银保监会等多个部门强调，坚持“房住不炒”定位不变，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来仍将有更多地区优化调控政策以稳定市场预期。但限购、限贷等主体政策难以出现实质性放松，需求端的政策仍将以购房补贴、人才落户等方式落实。4月份住宅成交回暖各地的纾困政策从3月份开始已初见成效。随着疫情影响越来越小，全国楼市进一步回暖。4月全国多数城市售楼处已正常开放，楼市供应量相比前两个月也出现较明显增长，楼市成交明显回暖。值得一提的是，从“五一”小长假的楼市成交数据看，大部分城市的网签数据与去年同期相比有所增加，增幅在10%至20%。从“五一”小长假市场走势看，预计5月至6月可能出现一次楼市“小阳春”。二季度供需两端或复苏中指院分析人士认为，未来仍将有更多地区优化调控政策，以稳定市场预期。预计二季度受疫情压制的置业需求将逐渐释放，房地产市场也将逐渐恢复，但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关，一二线城市整体恢复可能相对更快。那么，回顾2019年，济南房地产市场有哪些发展变化？展望2020年，市场又将会是怎样的发展态势？“特价”、“直降”优惠多济南楼盘陆续出现降价现象，推出各种“限时抢”“特价房”等优惠活动，有的楼盘为了吸引购房者，还有家电、购物卡等礼品赠送，有的楼盘则是“简单粗暴”直接降价。今年与去年相比，楼盘推出的特价优惠活动很多，虽然不是明确降价，但能让真正有购房需求的人买到合适的房子，对老百姓来说也是好事。中高端产品市场较为稳定济南当前仍然坚持“房住不炒”的政策要求，随着购房者逐步恢复理性，对于买房开始持观望态度，再加上去年拿地的项目，今年陆续入市出货，市场逐步形成供大于求的状态，导致很多楼盘开始“卖不动”了。此外，前几年济南楼市的快速发展，已经消耗了一大部分的购买力，如今购房力下滑很明显。有业内人士也指出，目前济南新建商品住房市场和全国其他城市一样，呈现一定下行回归态势，市场进入调整期，供求量虽保持相对稳定，但价格出现回调，尤其城市周边区域项目价格下调幅度较大，主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小，今年的济南房地产市场呈现的是理性回归的态势。当前的济南房地产市场的供需结构没有发生明显变化，已形成以刚性需求和改善需求为主的市场结构，且一直保持着相对稳定的状态。近年来，济南房地产市场一直以改善型需求为主，但从近期住宅销售情况看，市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，其中二手房置换量下降直接影响到部分改善型需求购买能力，市场呈现出以刚需产品销售为主，改善型产品出现一定滞销的新变化。当前回归理性进入稳定期长期来看，济南房地产市场以刚性需求、改善需求为主，住房的变化带动生活质量的提高，推进家庭需求的不断改善。面对泉城市民日益增长的住房需求，济南的住宅市场供应量也在随之变化增加，当前整体供求没有发生太大变化，供应量比较充足，市场基本保持了平稳的状态。2020年的济南楼市发展将主要受宏观政策、微观供应和需求三个方面影响。从政策面分析，2020年“稳地价”“稳房价”“稳预期”的房地产调控政策将保持方向不变、力度不减，在此前提下济南会因城施策进行预调微调。房地产供应方面，济南土地出让规模近年来保持基本稳定，市场有效供应规模将维持在较为合理的水平，且土地价格也维持在平稳水平。需求方面，济南城市持续发展扩容，人口和要素集聚能力突出，尽管短期置业意愿不活跃，但是整体规模依然维持较高水平。据许传明预估，2020年一线交易市场格局会逐步稳定，保持现在的优惠力度。随着购房者消费回归理性，2020年将更注重对于功能性和性价比的追求，加之全面放开二胎导致的家庭结构发生变化，100-144㎡面积段会在相当长的一段时间内占据市场绝对主力。开发企业也必须更多的关注项目的价值挖掘、产品力和配套服务的全面打造，匹配购房者的置业需求。不管是购房者还是开发商，都应该回归初心，按需买房，按需建房。据悉，2020年中央坚持房住不炒、防控系统性金融风险、加快落实一城一策长效调控机制，保持房地产市场健康平稳发展的决心不会发生改变。对济南而言，今年3月份最新公布的《济南城市发展战略规划（2018-2050）》（征求意见稿）对城市发展的目标定位、发展格局进行了详细的解读和阐述，济南既肩负着引领全国新旧动能转换的使命，又要发挥省会城市的龙头效应和对人才以及资源的集聚吸引效应，加快实现“大强美富通”的要求，成长为现代化国际大都市。

9月济南房地产市场月报出炉啦，一起来看看9月市场成绩如何！济南房地产市场月报【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:克尔瑞济南

近两年,楼市调控政策的层层加码以及“房住不炒”的理念,使得济南房地产市场逐步趋于理性。进入今年下半年,济南楼盘开始陆续出现降价现象,各种“限时抢”“特价房”等优惠活动频出,而有的楼盘则是“简单粗暴”直接降价,此外,近期市场还出现了小户型产品,让不少刚需购房者在今年买到了合适的房子。回顾2019年,济南市场、价格、需求有哪些新的发展变化?齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访多位业内人士,进行深入剖析解答。齐鲁晚报·齐鲁壹点购房俱乐部看楼车走进楼盘“火热”到“冷静”回归理性进入稳定期2014年,济南市房地产市场进入改善型需求为主的市场,由于2015-2017年之间的不理性急剧增长,透支了大量购买需求。“2015年济南住宅成交量首次突破1000万㎡,2016年住宅成交金额突破1000亿元,这成为济南房地产市场发展的两个里程碑。”据济南市住建局相关工作人员介绍,济南的房地产市场进入腾飞阶段后,济南房价出现了不理性的过快上涨,针对这样的市场环境,2016年9月济南重启限购政策,经过两年的房地产市场调控,2018年下半年开始,济南房地产市场正常回调。该工作人员指出,当前济南仍继续坚持“房住不炒”的政策要求。据了解,随着购房者逐步恢复理性,对于买房开始持观望态度,再加上去年拿地的项目,今年陆续入市出货,市场逐步形成供大于求的状态,导致很多楼盘开始“卖不动”了,再加上前几年济南楼市的快速发展,已经消耗了一大部分的购买力,如今购房力下滑很明显。合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明指出,宏观调控政策从鼓励置业专项限制置业的各种政策叠加因素对市场发展形成了刹车效应,置业需求的持续释放导致短期需求集聚有限,是本轮行情由热转冷的直接原因。同时,行业景气度周期性变化也是原因之一,从全国的行业发展来看,本轮上涨行情持续了近五年,是历轮景气周期中上涨行情持续时间最长的一次,属于济南楼市本轮行情的正常变化。“传统的金九银十、开发企业为冲刺年终业绩,虽也推出了打折促销、特价房等降价跑量的营销活动,但市场观望情绪依然比较浓厚,成交规模保持平稳,没有出现预期的回升。”山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊分析到,2019年3、4月份,受金融政策、需求释放等多重因素影响,济南住宅成交量达到全年的峰值,但进入下半年以来,鉴于政策环境整体偏紧,且刚需购买力已逐步消化,成交量明显呈下行趋势,市场开始回落。“今年的济南房地产市场呈现的是理性回归的态势。”记者了解到,长期来看,济南房地产市场以刚性需求、改善需求为主,住房的变化带动生活质量的提高,推进家庭需求的不断改善。面对泉城市民日益增长的住房需求,济南的住宅市场供应量也在随之变化增加,当前整体供求没有发生太大变化,供应量比较充足,市场基本保持了平稳的状态。“特价”“直降”“小户型”市场回落刚需也能出手了从进入今年下半年,济南楼盘就开始陆续出现降价现象。记者通过探盘获悉,此前世茂璀璨悦府推出过7月臻品房源,从一万六千多的单价直降到一万四千多,总房款优惠可达20多万;位于新东站片区的新城香溢华庭,推出过员工内部房,每套优惠12万-16万,优惠后的单价在11000元左右,低于周围市场价2000元以上;天鸿·公园大道原价13000元/㎡左右,曾在中秋推出限时9折,推出11888元/㎡认筹的活动。而临近年底,各个楼盘为年底冲刺业绩,更是推出不少打折优惠的房源,位于张马片区的拉访人员告诉记者,翡丽公馆项目原价在17000元/㎡左右,现在推出14000元/㎡的特价房源。碧桂园CLD凤凰首府,也推出13000元/㎡左右的特价房源。像张马片区的万科正荣悦棠府、万科·碧桂园魅力之城等项目都有不同的优惠。济南市民吴先生告诉记者,去年他曾经看中了唐冶片区的一处楼盘,价格在17000元—18000元/平米左右的精装修房源,由于当时超过预算只能作罢,而到了今年该楼盘的价格降至15000元—16000元/平米左右,近期还推出均价13500元/平米的特价房源,吴先生把握机会,买到了心仪的房子,“这两年政府在进行调控,我在看房过程中明显感到市场正逐步回归理性。”据吴先生介绍,此前市场比较火热,想要买到合适的房子,对刚需者来说确实有些吃力,但随着市场逐步降温,刚需也能出手了。此外,令不少刚需者惊喜的是,近期市场还推出了小户型住宅。记者了解到,当前市场90㎡以下的小户型住宅极为稀缺,基本以90㎡以上三居室、四居室为主。而中海·锦城项目近期推出了60㎡、80㎡、85㎡小户型住宅,均价13000元/平米左右。“80多万就能买到房子,这是之前想也不敢想的。”市民姚女士告诉记者,作为刚需需求,价格预算是她考虑的首要因素,像这种户型小的产品让总房款大幅降低,减轻了她不少的购房压力。价格以促销形式走低中高端产品市场较为稳定“现阶段,济南房地产市场价格的不断变化是因为市场在寻找价格线走势的平衡点。”许传明说,房屋价格会根据供需双方的交易,不断调整,从而达到一个合理范围内。他指出,在济南房地产市场盘整了一年多的基础上,楼市筑底基本接近尾声,2020年将完成筑底过程,各方对于市场走势形成共识,房地产进入稳定发展新阶段。许传明认为,2019年济南房地产市场走势的主题词是筑底盘整,济南整体市场交易热度在2018年四季度开始由热转凉,市民需求置业热情逐步转冷,整体市场从卖方市场转入买方市场,价格以促销形式逐步走低。根据国家统计局发布的国家70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,记者发现,济南新房价格环比已连续下跌4个月,二手房更是8连降。对此,有业内人士也指出,目前济南新建商品住房市场和全国其他城市一样,呈现一定下行回归态势,市场进入调整期,供求量虽保持相对稳定,但价格出现回调,尤其城市周边区域项目价格下调幅度较大,如雪山、唐冶片区降价幅度在15%左右,主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小。“当前的济南房地产市场的供需结构没有发生明显变化,已形成以刚性需求和改善需求为主的市场结构,且一直保持着相对稳定的状态。”该人士分析,济南部分区域13000元主流销售产品受价格回归影响较大,20000元左右中高端产品目前市场较为稳定,未出现较大幅度降价促销现象。据悉,今年100-144㎡面积段占成交总量的73%,刚需和改善的群体是市场的主力支撑,90㎡以下和160㎡以上面积段占比显著回落。此外该人士还说道,近年来,济南房地产市场一直以改善型需求为主,但从近期住宅销售情况看,市场有一定下滑,购房者观望气氛加剧,其中二手房置换量下降直接影响到部分改善型需求购买能力,市场呈现出以刚需产品销售为主,改善型产品出现一定滞销的新变化。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者　谷婉宁

8月25日下午，济南市房地产业协会召开2020年济南房地产市场研讨会。山东财经大学山东省房地产发展研究中心副主任孙大海博士对济南市房地产市场进行了深入分析和预判。“2020年上半年虽然经历了严峻的疫情挑战，但是在复工复产政策的鼓励下，济南房地产市场仍呈现了“四稳”——规模稳、价格稳、结构稳、存量稳的状态。”孙大海说，济南本轮调控政策实施马上就要三年了，市场自我调节作用也开始显现，销售价格企稳，市场实现了平稳回调，政策效果较为显著。在“规模稳”方面，2020年1-7月，济南市新建商品住宅市场虽然受到疫情影响较大，但整体供求关系相对稳定。一季度，受疫情影响，商品住宅市场供求量下滑明显，较同期下滑幅度达到30%；二季度随着疫情影响减弱和复工复产政策的相继出台，供应量大幅增加，在开发企业积极销售策略的推动下，市场需求大量释放，带动二季度市场规模达到高位。乐观估计，若保持当前市场去化及价格水平，全年成交量仍有望达到2019年市场规模。在“价格稳”方面，2020年1-7月，济南新建商品住宅价格开始回升企稳，与2019年同期相比，微降1.9%。自2019年6月以后，市场整体进入“以价换量”阶段，通过降价保持了一定的市场成交规模，尤其是去年四季度，市场均价跌破13000元/㎡，虽然市场成交量有明显增加，但很多开发企业负利运营，决定了去年四季度的“价格战”不会持久。2020年一季度，受疫情影响，需求被抑制，开发企业一定程度上延续了去年四季度的价格策略，3月份以后，被抑制的需求持续释放，市场基本恢复，市场价格开始逐步回调缓涨。在“结构稳”方面，刚性需求和改善性需求仍然是济南市住宅市场主力，并且将长期保持这一态势。2020年1-7月，100-120㎡产品新增供应1.53万套、168.97万㎡，成交1.7万套、187.5万㎡，套数供求占比分别为37%和36.5%。120-144㎡产品新增供应1.5万套、197.6万㎡，成交1.82万套、239.7万㎡，供求套数比例分别为36.3%和39.1%。刚需和改善两种需求占据市场75%以上市场份额。在“存量稳”方面，从可售存量来看，截至2020年6月末，济南市新建商品住宅可售套数8.30万套，可售面积1120.7万㎡，套数去化周期为13.5个月，面积去化周期为14.6个月。若按照二季度去化速度计算，去化周期处于合理可控区间。2020年济南市政府工作报告中再次重申“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”此外，上半年一些城市也出现了政策调整的“一日游”，因此，孙大海认为今年下半年从严从紧的调控环境不会发生大的变化，而且，如果部分城市出现市场过热或者价格指数超出“一城一策”指标要求的话，不排除更严厉的调控政策出台。此外，“一城一策”开始执行已有一年多的时间，针对“疫情”和“后疫情”时期为应对市场变化，更为精准、分类、细化的政策体系构建还有许多值得探讨的内容，这也将是未来政策走势的一个主要方向。据孙大海分析，从供应端来看，今年新建商品住宅供应规模会较去年同期有一定幅度的增加，一方面鉴于2019年市场持续低迷，部分高价地推迟了入市计划而转到今年集中入市，一定程度上增加了今年整体供应量，另一方面上半年政府出台了支持复工复产的政策，放宽预售时间节点，也对供应规模的增加有一定积极作用。从需求端来看，若住宅库存去化周期可以稳定在12个月左右，今年新建商品住宅成交规模总体会与去年持平。“今年二季度市场成交量出现较快回弹，月均成交量甚至超过2019年的平均水平，如果下半年这种趋势能够持续，乐观估计，今年全年的成交规模至少能与去年持平，甚至有小幅上涨的可能，存在住宅成交规模突破1000亿的可能性。”孙大海说，但如果二季度的回弹幅度过大，消化了大部分积压的需求，而三季度成交规模增速缩窄，且二手房市场表现无明显变化，改善需求释放受阻的话，则今年全年的成交规模会出现小幅萎缩，但萎缩幅度不会太大。如果住宅库存去化周期可以稳定在12个月左右，则成交规模总体会与去年持平。从市场价格走势来看，今年新建商品住宅的价格会呈现整体平稳略微上涨的态势，部分库存压力大的区域会出现小幅走低的趋势。但由于目前存量较大的区域中，高价地入市的项目比例较大，因此价格下行的幅度和空间有限，出现市场价格整体持续下行的可能性不大。从市场格局来看，“分化”可能是济南房地产市场下半年的主基调，主要体现在区域成交和存量的分化、区域内不同板块的去化周期分化、企业格局分化、项目竞争分化等方面。“激烈市场竞争对开发企业提出了更高的挑战，企业间、项目间的竞争从价格转向产品品质、物业管理、综合服务等软实力的竞争。”孙大海说。

来源： 凤凰网房产济南站1月8日，由济南市房地产业协会、齐鲁晚报·齐鲁壹点联合主办的“下一个十年”新时代下房地产发展力高峰论坛在山东大厦举办。论坛上，市房协发布了2019年济南房地产市场运行基本情况。市房协发言人、山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海从2019年商品房供应、成交、库存、预售、库存等方面做出权威解读，就市场变化和政策走势进行了分析预判。大会还发布了2019全年济南房地产市场9大排行榜榜单。论坛现场市房协发言人、山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海做权威解读房地产市场下行回归商品住宅库存9.82万套市房协发布2019年房地产市场系列数据新建商品房销售情况。2019年，新建商品房销售19.09万套，面积共计1517.31万平方米，同比下降0.61%，均价为11902.73元/㎡，同比增长2.49%。其中，商品住宅销售8.04万套，销售面积共计1008.15万平方米, 同比增长4.14%，均价为13074.44元/㎡, 同比增长3.67%；办公销售0.77万套，销售面积共计85.82万平方米, 同比增长4.46%，均价为12823.21元/㎡, 同比增长2.87%；商业用房销售0.73万套，销售面积共计73.02万平方米, 同比下降14.49%，均价为18166.95元/㎡, 同比下降2.86%。商品房库存情况。截至12月31日，济南市新建商品房库存量为51.88万套，面积3126.46万平方米，同比增长41.37%。其中住宅9.82万套，面积1325.68万平方米，同比增长35.17%；办公写字楼2.70万套，面积293.91万平方米，同比增长15.5%；商业用房1.47万套，面积237.28万平方米，同比增长7.97%。存量房交易情况。2019年，二手房交易5.68万套、成交面积436.39万平方米，均价为9649.20元/㎡。其中二手住宅交易3.96万套、成交面积355.41万平方米，均价为10209.14元/㎡。市房协指出，2019年济南房地产市场呈现四方面形势。一是房地产市场呈现理性回归态势。近年来，济南房地产市场一直以改善型需求为主，但从近期住宅销售情况看，市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，特别是二手房置换量下降，影响到部分改善型需求购买能力。二是区域分化不均衡。张马、雪山、唐冶等部分区域竞争激烈，区域内大多为2017年以后高价拿地项目，因土地成本较高，价格竞争激烈，加剧了高价拿地房企的经营难度；但有部分大体量低价拿地项目，因能保证一定利润空间，有降价促销现象。三是价格特征明显。目前1.3万元左右的主流销售产品受价格回归影响较大，而2万元左右中高端产品市场较为稳定，未出现大幅降价促销现象。四是住宅库存增加。全市住宅去化周期约为15个月（2018年底为12.4个月），区域库存分化明显。孙大海分析了2019年济南房地产市场形势原因。一是土地价格较高。与其他同类城市比，由于地价较高，配建较多，一定程度上影响了企业拿地的积极性。二是改善型需求受到抑制。从2014年以来济南市房地产市场进入改善型需求为主的市场，由于2015-2017年之间的不理性急剧增长，透支了大量购买需求，导致改善型需求受到抑制。“整体来看，2019年济南市新建商品住房市场和全国其他城市一样，呈现下行回归态势，市场进入理性调整期，供求量虽保持相对稳定，但价格出现一定回调，城区周边区域项目价格下调幅度较大，降价幅度在15%左右，主城区的项目价格虽有下调但空间相对较小。”从2019年销售情况看，济南市房地产市场虽然出现明显降温，在保持一定市场规模的同时，住房价格实现了平稳回调，整体保持平稳态势。房地产市场以刚性需求、改善需求为主，销售占比超过80%。2020年市场平稳回调控土地价格，完善市场监测针对2019年济南房地产市场情况，市房协预判2020年市场走势有三方面。一是房地产市场整体走势仍保持平稳，呈现平稳回调的态势。二是库存结构逐渐优化，供需矛盾进一步缓解。三是由于2017年以来，济南市住宅用地出让价格普遍较高，楼面价加配建成本，基本接近市场销售价格，市场存在规模萎缩和土地储备不足的可能性。市房协也对2020年相关政策作出六点预判。2020年济南将继续落实一城一策备案要求，按照稳地价、稳房价、稳预期的要求，调控政策不放松也不加强，推进住房租赁市场发展，加强房地产市场监管。政策从六方面作出了预判：一是继续推进住房租赁市场试点工作。加快“租购并举”，建立和完善商品住房、租赁住房协调发展的住房市场体系。二是完善市场监测机制。密切监测房地产市场变化，及时做好预警预控及处置预案，保持房地产市场平稳发展。三是控制土地出让价格。细化配建规划，适度降低配建面积和要求，分区域把控土地出让节奏，合理控制土地出让价格。四是加强商品房全流程监管。建立房地产开发项目电子项目手册，记录房地产开发项目开发建设、销售、交付全过程监管，强化项目开发过程的可预控、可追溯；推行商品房销售告知书制度，加强买卖合同履约情况的监控监管；规范房地产市场秩序和房地产开发企业经营行为，加强房地产开发企业信用信息管理，强化信用约束，加强联合惩戒，保障购房群众合法权益。五是依据市场变化，适度微调相关调控政策。六是加强房地产市场舆情监测管控。进一步加大自媒体的管控力度，对恶意和不实舆论报道加大处罚力度。同时加强市场正面宣传和舆论引导，营造健康的市场舆论环境，稳定市场预期。楼市T30系列榜单发布120-160平米成交占4成多大会发布了2019年企业销售系列榜单，榜单分为企业榜和项目榜。其中，企业榜从商品房销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行；项目从销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行；商品房项目中又针对商品住宅从销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行。从企业排行榜来看，TOP10企业销售金额和销售面积进榜门槛、TOP20企业销售金额和销售面积进榜门槛较去年同期有较大幅度下滑，TOP30金额和面积进榜门槛上涨幅度明显。从榜单来看，济南市场回归理性，商品住宅去化周期处合理区间，市场规模保持相对稳定，市场竞争进一步加剧。商品住宅套均面积增长，创造新高，2019年商品住宅套均面积125.22㎡，创造新高，较去年的122.39㎡增加了2.83㎡。120-160㎡户型面积段成交套数占总成交套数比例为41.5%，较去年提高2.5%，改善型需求继续稳定增长；100㎡以下户型面积段成交套数占总成交套数比例为13%，较去年下降7.67%。从数据看，2019年有商品房网签记录的企业为275个，较2018年增加13个，有商品住宅网签记录的企业为195个，较2018年增加4个。商品房项目594个，较2018年增加74个；商品住宅项目402个，较2018年增加52个。企业和项目数量的不断增长，说明市场各方对济南城市发展的预期向好，在一定程度上对济南房地产市场平稳健康发展形成了支撑。在总成交规模保持稳定的情况下，市场竞争进一步加剧。单项目平均成交量和成交金额下降，使市场下行的判断体感增强。2019年商品房成交金额TOP10共成交760.31亿，占全市成交比例43.78%，较2018年下降3.27个百分点；TOP20企业共成交1052.3亿，占全市成交比例60.6%，较2018年下降4.41个百分点；TOP30企业共成交1238.15亿，占全市成交比例71.3%，较2018年下降3.45个百分点；TOP50家企业共成交1464.81亿，占全市成交比例84.35%，较2018年下降2.55个百分点。总体来看，市场集中度格局稳定，TOP10占比40%以上、TOP20占比60%以上、TOP30占比70%以上、TOP50占比80%以上的市场格局并未发生改变。TOP10企业销售金额和销售面积进榜门槛分别为41.2亿、33.36万㎡，较2018年分别下降了9.31亿、1.8万㎡；TOP20企业销售金额和销售面积进榜门槛分别为23.51亿、19.28万㎡，较2018年分别下降了0.53亿、2.2万㎡；TOP30金额和面积进榜门槛分别为15.88亿、14.97万㎡，较2018年分别上涨了2.17亿、2.21万㎡；TOP50金额进榜门槛为8.31亿，较2018年上涨了0.4亿，面积进榜门槛为6.93万㎡，较2018年上涨了1.45万㎡。来源：济南市房地产业协会

搜房政策盘点回顾2020年房地产市场，从年初疫情导致市场停摆到后来楼市回暖复苏，政府出台了一系列政策，保障和促进房地产行业平稳健康发展。从整体来看，“稳”依旧是2020年济南房地产市场的关键词。受年初疫情的影响济南房地产市场短暂的按下了暂停键，在人才政策的加码、户籍新政的落地、LPR利率的下调等多重利好下，市场热度逐步恢复。“整体精细化调控原则依旧保持不变，中央层面对房地产调控始终保持定力,坚持“房住不炒”的政策基调，促进房地产市场平稳健康发展；扩大保障性租赁住房供给；促进住房消费健康发展。”这也成了济南楼市发展的目标。壹：坚持“住房不炒”“稳”是今年房地产市场的“主旋律”。从4月17日、7月30日的中央政治局会议到8月22日扎实推进长三角一体化发展座谈会，不断在不同节点释放强烈信号：“房住不炒”，落实房地产长效机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚决防止借机炒作房地产。此外，“十四五”规划《建议》对“促进房地产市场平稳健康发展”也作出了部署。政策一览住建部：牢牢坚持“房住不炒” 大力发展租赁住房继续坚持“房住不炒” 促进市场平稳健康发展重申房住不炒！中央政治局会议释放这些重磅信号山东牢牢坚持房住不炒，发展绿色住宅等多样化住宅产品贰：大力发展租赁住房在全国“房住不炒”的主基调下，弱化住房投资属性，强化住房消费属性将成为主流。高度重视保障性租赁住房建设,在这一点上，不仅要强化住房的品质，甚至还要满足多维度人群对于住房的需求，房地产市场的细分领域产品将不断被深化，甚至于租赁市场也将成为住房市场的有效补充。政策一览住建部：牢牢坚持“房住不炒” 大力发展租赁住房租赁市场引发多方关注 多地发文强化规范让“打工人”放心租房！11月以来5地发文规范市场解决大城市住房问题 山东首提保障性租赁住房+共有产权住房体系叁： 房地产金融审慎管理2020年新增房地产贷款约6万亿左右，与2019年基本持平。截至三季度末，房地产贷款余额增速连续8个季度回落，居民加杠杆得到有效控制。政府在房地产金融政策方面坚守宏观审慎，并加大金融监管力度。根据银保监会、中国人民银行等多部门负责人的公开表态和监管部门就8月底发布的重点房企资金检查和融资管理规则作出具体要求等来看，中央层面对房地产调控始终保持定力。政策一览房住不炒 房企融资或再收紧央行谈“三道红线”新规：社会反响积极，将稳步扩大适用范围银保监会：持续遏制房地产金融化泡沫化央行加快建立房地产金融长效管理机制肆：推出人才新政2020年，与以往三四线城市出台的人才新政相比，如今核心城市的抢人动作也开始加快、门槛放低。包括苏州、南京、广州在内的城市在抢人的道路上大开“绿灯”。当各地市的人才落户门槛无差别的时候，边际效应就会呈现明显递减态势，政策对于人口本身的吸附力就会弱化，人口的流动也会回归到城市的基本面，即有大发展潜力、产业化能力和经济实力强的城市对人口的吸引力会更明显。政策一览地方政府争相推出人才新政 这五年，青年人才流动更通畅人才争夺战持续升级购房补充成招揽人才重要准则码人才新政引得“凤凰”来“筑巢” 广东、天津等地陆续出台新举措取消落户限制、筹集人才住房……山东8项计划吸引毕业生来鲁伍：多地出台落户新政降低落户门槛、提供购房补贴……多个大中城市出台新的政策，进一步放开落户限制，有些城市已接近“零门槛”落户。全面放开落户限制，充分尊重群众自主定居城镇意愿，打破现行落户城镇条件准入限制，实行以群众申报为主，按户口迁入途径分类登记备案的落户政策。政策一览新华社：多地出台落户新政策释放出什么信号多地取消落户限制 楼市调控坚持“房住不炒”入户广州，再放宽！这类人才只要参保就能入户山东全面放开高校生落户限制，16市均可先落户后就业陆：济南政策年初，济南市政府应对疫情发布多条涉及房地产的有关通知，从税收、监管等方面减轻房企压力。4月份后，刺激消费成为主要目标，新政多次涉及公积金、落户限制、人才引进等方面，目的都是为了减轻购房者置业压力。政策一览“十四五”住房咋规划？济南正拟定意见，涉及供地、户型和租赁住房重磅！济南全面放开落户限制，新落户居民平等享合法权益最高补66.4万！济南人才购房补贴名单来了 附申请攻略！买房留意这个账户 济商品房预售资金监管拟出新规（作者：搜房网济南）（关注搜房山东公号）（了解更更多济南楼市解读）