建筑房地产项目可行性研究报告

建筑材料项目可行性研究报告-地产产销两旺，基建投资稳中有升10 月基建投资同比增速继续向上，地产强韧性，制造业有亮点据国家统计局，1-10 月广义/狭义基建投资同比 3.0%/0.7%，分别较 1-9 月+0.6/+0.5pct，10 月分别同比 7.3%/4.2%，增速环比+2.5/ +0.8pct。10 月地产投资同比 12.7%，单月增速环比+0.7pct，1-10 月地产投资同比 6.3%，增速继续上行。1-10 月制造业投资同比-5.3%，较 1-9 月收窄 1.2pct，10 月同比 3.7%，环比+0.7pct，其中高技术制造等高速增长，汽车仍在恢复，有色冶炼大幅好转，我们维持认为工业制造业投资将继续修复，且出口继续好转，玻纤/光伏等下游行业景气度有望持续回升，推荐长海股份、中国巨石、中材科技。建材零售继续向好，中长期推荐 B 端 C 端兼备品种1-10 月房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，降幅收窄 2.4 个百分点，单月增长 5.9%，其中占比超过 70%的住宅竣工面积累计下滑 7.9%，单月同比增加 8.6%，办公楼与商业地产单月降幅较大，分别为-25.91%、-12.88%。1-10 月房屋施工面积累计同比增长 3.0%，住宅、办公楼、商业地产单月分别同比-2.07%、-30.20%、-8.75%。建筑及装潢材料零售增速回升，10 月单月同比上涨 4.2%，与此前疫情、雨季导致需求后移有关，C 端恢复晚于 B 端。消费建材方面，加速分化，模式智慧绽放。近年来，精装与集采红利推动龙头订单粗放式增长，集中度提升主线更加清晰，行业确定性获得估值溢价。我们认为，中短期精装继续渗透，但市场的考量重增现金流维度，“垫资模式”执行难度与风险双增。未来 1 年各行业有望出现分水岭，管理层决策是企业以后数年成长分化的基础，提示 2021 年以史为镜，回顾行业进程，明晰龙头穿越周期的方式，坚守核心竞争力。2013-2020年10月全国房屋竣工面积累计同比（%）2013-2020年10月全国房屋施工面积累计同比（%）水泥 10 月产量同比增长 9.6%，华东/中南/东北价格继续强势，南方回暖据国家统计局，1-10 月水泥产量 19.2 亿吨，同比 0.4%，较 1-9 月+1.5pct，年内首次回正；10 月单月产量 2.4 亿吨，同比增长 9.6%。据数字水泥网，全国水泥出货率均值 90%，月环比提升 4pct，9 月底库容比环比降 2pct至 52%，全国高标水泥均价 448 元/吨，继续向上，各区域表现不一，华东、中南、东北价格延续强势，西南好转，西北受天气影响边际减弱。Q4地产、基建投资对水泥需求有支撑，且在投资和水泥企业净利预期相对稳定的背景下，水泥公司分红价值或进一步凸显，推荐海螺水泥。2013-2020年8月全国水泥累计产量同比（%）2012-2020年11月全国水泥价格走势（元/吨）（月均价）下游需求角度，1-10 月全国固定资产投资（不含农户）483292 亿元，同比增长 1.8%，增速比 1-9 月提高 1.0 个百分点；10 月固定资产投资（不含农户）环比增长 3.22%。直接影响水泥需求的地产、基建投资趋势回暖。（1）地产方面，1-10 月份，全国房地产开发投资 116556 亿元，同比增长 6.3%，增速比 1-9 月份提高 0.7 个百分点。10 月单月同比大幅提高 12.73%。其中，住宅投资 86298 亿元，增长 7.0%，增速提高 0.9 个百分点。土地购置面积 17775 万平方米，同比下降 3.3%，降幅比 1-9 月份扩大 0.4 个百分点；土地成交价款 11386亿元，增长 14.8%，增速提高 1.0 个百分点。新开工面积 10 月单月实现同比增长3.5%，1-10 月累计降幅缩小至 2.6%。施工方面，6、7、8 月单月增速回暖明显，分别同比高幅增长 11.43%、16.63%、13.33%，9、10 月小幅下降 4.55%和 1.86%；1-10 月施工累计面积 880117 万平方米，同比增长 3.0%，单月降低 1.86%，降幅较 9 月收窄 2.7 个百分点。其中，占比约 71%的住宅施工面积 621836 万平方米，增长 3.8%。从施工与竣工结合角度看，竣工趋势性恢复的预期不变。（2）基建方面，1-10 月基建投资（不含电力）同比增长 0.7%，增速比 1-9 月份提高 0.5 个百分点，10 月单月提高 4.4%，增速较 9 月提高 1.2 个百分点。其中，铁路运输业投资增长 3.2%，增速回落 1.3 个百分点；道路运输业投资增长 2.7%，增速回落 0.3 个百分点；水利管理业投资增长 2.7%，增速提高 1.8 个百分点。截止 10 月底，地方政府已发行专项债券 35466 亿元，完成全年计划（37500 亿元，比 2019 年增加 1.6 万亿）的 94.6%，完成已下达额度（35500 亿元）的 99.9%。玻璃价格高位企稳，旺季需求释放产量方面，2020 年 10 月全国平板玻璃产量 8096 万重箱，同比提高 1.7%；1-10月累计产量 7 亿 7798 万重箱，同比微幅增长 0.5%。建筑需求方面，1-10 月全国房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，但 10 月单月表现突出同比高幅增长 5.9%，9月单月下滑 18.8%。产能方面，截至 10 月 30 日，全国浮法玻璃生产线共计 300 条，在产 247 条，日熔量共计 163925 吨，同比日熔量增加 3440 吨，增幅 2.14%，环比增加 1200 吨，增幅 0.74%。根据卓创资讯统计，10 月单月实际平均在产产能 161693 吨/日，环比上月增长 0.71%。1-10 月份共计复产及新点火 22 条，冷修或停产 16 条，产能较 2019 年年底增加 3740 吨/日。10 月停产 1 条，新点火 1 条，复产 1 条，改产 2条。价格方面，5 月以来，玻璃价格连续上涨，10 月份延续上涨行情，全国浮法玻璃加权平均价为 1984.53 元/吨，较上月价格下跌 0.9 元/吨，环比跌幅 0.05%，同比涨幅 20.80%。此外，原材料价格偏低，预计龙头单位净利受益明显，叠加竣工趋势性恢复加持需求景气、冷修收缩供给。光伏玻璃方面，今年 6 月以后，中国光伏行业的双面组件出货量占比已超过 30%。据 PVInfolink 的跟踪，7 月初至今，3.2mm 光伏玻璃的平均价格已从 24 元/平上涨至 41 元/平，单平上涨 17 元，涨幅高达 71%。现货市场 3.2mm 镀膜玻璃每平 41 至 48 元， 产能缺口较大，11 月光伏玻璃价格上涨动力较强。2013-2020年8月玻璃累计产量（万重量箱）及同比（%）2013-2020年10月玻璃存货（万重量箱）建筑材料项目可行性研究报告编制大纲第一章总论1.1建筑材料项目背景1.2可行性研究结论1.3主要技术经济指标表第二章项目背景与投资的必要性2.1建筑材料项目提出的背景2.2投资的必要性第三章市场分析3.1项目产品所属行业分析3.2产品的竞争力分析3.3营销策略3.4市场分析结论第四章建设条件与厂址选择4.1建设场址地理位置4.2场址建设条件4.3主要原辅材料供应第五章工程技术方案5.1项目组成5.2生产技术方案5.3设备方案5.4工程方案第六章总图运输与公用辅助工程6.1总图运输6.2场内外运输6.3公用辅助工程第七章节能7.1用能标准和节能规范7.2能耗状况和能耗指标分析7.3节能措施7.4节水措施7.5节约土地第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.2环境和生态现状8.3主要污染源及污染物8.4环境保护措施8.5环境监测与环保机构8.6公众参与8.7环境影响评价第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2人力资源配置10.3项目管理第十一章项目管理及实施进度11.1项目建设管理11.2项目监理11.3项目建设工期及进度安排第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措12.3投资使用计划12.4投资估算表第十三章工程招标方案13.1总则13.2项目采用的招标程序13.3招标内容13.4招标基本情况表关联报告：建筑材料项目申请报告建筑材料项目建议书建筑材料项目商业计划书建筑材料项目资金申请报告建筑材料项目节能评估报告建筑材料行业市场研究报告建筑材料项目PPP可行性研究报告建筑材料项目PPP物有所值评价报告建筑材料项目PPP财政承受能力论证报告建筑材料项目资金筹措和融资平衡方案第十四章财务评价14.1财务评价依据及范围14.2基础数据及参数选取14.3财务效益与费用估算14.4财务分析14.5不确定性分析14.6财务评价结论第十五章项目风险分析15.1风险因素的识别15.2风险评估15.3风险对策研究第十六章结论与建议16.1结论16.2建议附表：

房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。1、可行性研究的编制步骤（1）接受委托在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对项目进行可行性研究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景接受资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制订计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。（2）调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为进行下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。（3）方案选择和优化根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案，研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。（4）财务评价和综合评价对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和综合评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。（5）编制可行性研究报告经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。2、可行性研究的事项可行性研究的事项主要包括：市场可行性分析、进度可行性分析、环境可行性分析、资金可行性分析、风险可行性分析、规划方案优选、技术可行性分析、成本可行性分析、财务可行性分析。（1）市场可行性分析市场可行性分析的内容，主要包括开发成本、市场售价、目标客户、开发周期。（2）进度可行性分析对项目开发进度进行合理安排，按照前期工程、主体工程、附属工程、验收等阶段进行安排，分析是否能够在计划交期前完成。（3）环境可行性分析分析项目周围的自然环境、交通环境、人文环境等是否满足项目需求，并分析项目对周围环境的影响。（4）资金可行性分析根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求，拟订筹资方案，分析筹资成本，保证项目的正常运行。（5）风险可行性分析分析影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素，了解项目潜在的风险，进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。（6）规划方案优选规划方案分析的内容包括建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、主要技术参数和经济指标、控制性规划技术指标。（7）技术可行性分析分析项目的技术参数、技术经济指标等，确定企业是否满足项目需求，列出技术难点，确定解决方案。（8）成本可行性分析估算项目的开发成本，包括土地费用、生产费用、管理费用、财务费用和各种税费等，预估项目收益，确定其能否达到项目预期。（9）财务可行性分析根据国家现行财税制度、价格和相关法规，分析项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等财务状况，考察项目的财务可行性分析。3、可行性研究的重点（1）地点选择和地块价值评价分析评价的主要内容包括：拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；拟定地点的市政配置、交通运输条件；拟定范围的拆迁情况；地块周边的自然景观、人造景观及污染情况；实际地价与地价潜在价值评估。（2）资金筹措的分析资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。（3）财务评价房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种：对规模小、周期短的项目，可采用静态法；对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。1）静态法。通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。2）动态法。（4）不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点BFP分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小。

房地产开发过程非常繁杂，只有在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选才能保证项目开发的成功.......今天就给大家分享：（全套）房地产可行性研究流程！一.项目总论①项目背景分析②项目概况二.项目市场研究①宏观环境分析②房地产市场分析③板块市场分析④项目拟定位方案三.项目开发方案四.项目投资估算五.项目不确定性分析六.项目研究结论及建议（全套）房地产可行性研究流程分享完毕.......

1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。

重庆开州财富中心项目1、项目基本情况项目名称：重庆开州财富中心项目项目实施主体：本公司控股子公司重庆市金科骏耀房地产开发有限公司项目区位：重庆市开县文峰街道中原社区占地面积：128,962.70 平方米总建筑面积：428,326.50 平方米容积率：一期 3.22；二期：3.50项目类型：商住本项目容积率一期为3.22，二期为3.50，定位于首次置业以及首次改善的刚需住宅产品以及社区商业，项目主打户型为 90 平方米以下和 90-144 平方米的中小户型。2、项目市场前景该项目位于重庆开县环汉丰湖区域，是开县的核心区域和重点城市发展区，重要的城市人口和产业集聚的区域，是全县的政治、经济、文化和商贸流通中心，三峡库区湖滨森林生态最佳宜居地。项目所在的西部新区注重和谐发展，其功能定位为综合住区、文教新区和现代工业园区，三者相互促进，相辅相成。开县位于重庆市东北部，全县幅员面积 3,959 平方公里，总人口 165 万。开县制订了“646”产业体系规划，着力培育六大工业集群，打造四大三产亮点，建设六大农业基地。大力推进“百千万项目集群储备工程”，储备三次产业和城市开发、创意产业五大类项目 1.2 万个，其中亿元级项目 103 个、千万元级项目1,600 多个。2011 年，被重庆市政府列入“民生工业试点园区”，被表彰为“渝东北优秀园区”。开县是国家发改委明确的重点开发区，过去十年，开县抓住移民迁建的机遇，建起了一座被誉为“巴渝新十二景”的移民新县城。近年来，开县突出“千年开州、灵动水城”两大规划定位，大力推进“西部水城、风情名镇、美丽乡村”三级开发建设，加速城镇化进程。开县拥有面积超过三个西湖的汉丰湖，正按照“多水统筹、综合治理”的思路，突出文化品位、国际视野，打造“中国工程湖泊生态典范”。优美的生态环境和经济的发展，带动开县城市人口每年增长 3-4 万人，加快了新型城镇化进程。人口的稳定增长和人民生活水平的提高将会有力带动该区域房地产市场的发展，该项目销售前景良好。3、项目资格文件取得情况项目已取得以下资格文件：文件名称 文件编号国有建设用地使用权出让合同 渝地（2012）合字（开县）第 046 号渝地（2013）合字（开县）第 02 号312 房地证 2013 字第 30497 号国有土地使用证312 房地证 2013 字第 04051 号建设用地规划许可证 开规地字（2013）6 号建设工程规划许可证 开规建字（2013）36 号目前本项目的建筑工程施工许可证尚未取得，公司根据土地出让合同、项目的建设进度和有关部门的核准程序正在积极办理中，上述证照的取得不存在障碍。4、项目投资估算序号 项目 金额（万元）1 土地成本 41,617.512 前期工程费 14,664.813 建筑安装工程费 97,814.874 开发成本 基础设施费 19,980.255 配套设施费 2,522.116 开发间接费 7,911.467 小计 184,511.01。

贵州/贵阳专业编写项目可行性研究报告/规划/设计/评估可研，找圣思策划编制，4200+案例经验，工程咨询领域专家。用于项目立项、拿地、贷款。可行性研究报告涵盖：房地产/土地开发、综合农业/生态旅游、产业园区/产业项目、旅游康养/学校医院等各行业成功案例。一、为什么要编制可行性研究报告？可行性研究是我国于20世纪80年代从国外引进的工程学名词，是工程建设项目投资决策前进行技术经济分析论证的一种科学方法和工作手段。1983年2月原国家计委将建设项目可行性研究工作正式列入我国基本建设程序（是项目立项必须提交的一项正式文件），并执行至今。一般来说，编制可行性研究报告，主要是为项目决策部门对项目投资的最终决策提供依据。而根据具体项目投资开发项目的规模不同、所处阶段不同，可行性研究报告一般分为投资机会研究阶段、项目建议书（初步可行性研究）阶段、可行性研究阶段、项目评估阶段四个阶段，各阶段均涉及可行性研究报告，但报告的工作目标、内容各不相同。二、可行性研究报告依据哪些材料进行编制？1、项目建议书（初步可行性报告）及其批复（如果有）； 2、国家和地方的经济和社会发展规划； 3、所处行业部门发展规划，如江河流域开发治理规划、、电力电网规划、森林开发规划等； 4、国家有关法律、法规、政策； 5、国家矿产储量委员会批准的矿产储量报告及矿产勘探最终报告； 6、有关机构发布的工程主建设方面的标准、规范、定额； 7、中外合资、合作项目各方签订的协议书或意向书； 8、编制《报告》的委托合同； 9、其他有关依据资料。三、可行性研究报告编制的基本要求是什么？一般情况下，可研报告编制的基本要求包括： 1、深入细致的调研：找出存在问题和解决途径； 2、基础资料的收集整理：包括地形地貌、土壤、气候、水文地质、土地利用现状、社会经济；项目所处行业发展情况、政策支持、发展瓶颈、进入壁垒、竞争情况等； 3、操作性强的技术措施（方案）：一是适合项目本身的成熟技术，二是具有较强的可操作性，三是能实际解决当地存在的具体问题； 4、行之有效的保障措施：组织、管理、资金、技术、运行等； 5、数据真实可靠，主要工程技术数据，应能满足项目初步设计的要求，算法误差应达到规定的要求。四、可行性研究报告的深度要求是什么？项目可行性研究工作的最终成果是可行性研究报告。标准的可行性研究报告对投资者和项目决策者是至关重要的。标准的可行性研究报告必须做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范和附图、附表、附件齐全。标准的可行性研究报告深度要求必须能够满足投资决策和编制项目初步设计的要求。1、应能充分反映项目可行性研究成果，内容齐全，结论明确，论据充分，满足决策者定方案定项目的要求。 2、选用的主要设备规格、参数应能满足订货要求；主要工程技术参数，应能满足项目初步设计的要求。资料数据准确可靠，技术方法要科学、合理，并多方法验证，分析要逻辑化、有说服力。 3、资金筹措或融资方案应能满足政策和各级部门、社会团体决策的需要。 4、应有评估、决策（审批）所必须的合同、协议、承诺、政府批件、意向书等。五、可行性研究报告代写收费依据？主要根据项目总投资额和项目类型等方面核定定价的，项目具体费用咨询可直接联系圣思策划（贵州圣思项目策划有限公司）进一步的沟通。六、可行性研究报告编制周期可行性研究报告编制周期，视具体项目规模复杂度、材料完整度而定。具体时间依据双方沟通商议后签订的合同规定时间完成，项目咨询欢迎来电咨询或添加微信号：圣思规划设计可研七、商业计划书编制服务流程贵州圣思策划有限公司，一方面可直接针对工程项目业主提供定制咨询服务，另一方面，面向全国县市诚招代理商，代理商负责当地业务洽谈，平台提供技术支撑，构建圣思策划全国工程咨询与技术服务网络。八、圣思策划公司简介贵州圣思项目策划有限公司，是广圣集团子公司，简称“圣思项目策划”或“圣思公司”。公司注册资金：壹仟贰佰万元人民币，公司性质：有限责任公司，公司法定代表人：苏克林，公司办公地址：贵阳市观山湖区美的林城时代美观苑12栋404-405号。圣思公司是西部地区项目可行性研究（前期调研、项目建议书、商业计划书、可研报告、资金申报等）；脱贫攻坚项目开发策划（整县整镇整村扶贫产业规划、具体扶贫项目规划设计、扶贫产业发展深度规划）；建设项目规划设计（概规、修规、建筑设计、市政道路设计、园林景观、城乡规划，从总规到修规，从初设到施工图）；全程策划（田园综合体项目、景区、农文体旅+项目的全程策划、规划设计及运营管理、企业整合提升策划、企业发展全面战略策划，乡村振兴规划与战略及品牌提升等）；项目评估（社稳评估、节能评估、环评等）专业公司，做有大型成功案例4200多个。该4200多个项目中可行性研究报告3600多个，其中用于立项2800多个，立项成功2791个，9个非一次性成功案例中自动放弃项目6个，立项未成3个；用于融资1800个（含政策性资金申请），除了22个项目获得不理想资金数额或不成功外，其余全部达到理想融资目的。另外有800多个项目为评估，其中环境评估280多个，其余为节能评估和安全评估，评估报告整体全部通过或少部分项目稍作修改也全部通过。 4200多个案例中有600多个项目做了概念性规划设计、控制性规划设计、修建性规划设计以及施工图，基本为全程服务。在4200多个案例中，省外项目280多个，主要来自浙江、广西、重庆/四川、辽宁、吉林、甘肃等省份，其余为贵州省内项目，基本覆盖全省各地州市县，到目前为止贵州省内仅有1个县没做过项目，其余87个县全部做有项目。 4200多个项目中基本涉及各行各业，重点涉及建筑、市政、医院、学校、化工、环境工程、机械制造、生态农业、旅游观光、水利水电、海运航运、公路桥梁、化肥农药、医药制造、科技信息、批发贸易、轻纺食品、土地整理、产业园区等领域。详见网站http://ssplan.com.cn/。

1，鹤岗确实存在单价三百一平的房子，但也有单价破万的豪宅。但基于该地吸引人的地方在于“全国最低”，所以这里只讨论前者。2、三百一平的房子基本都为棚改房，且主要特点为高楼层，位置偏远，毛坯房。也有少量靠近市中心的老房子，但是屋内环境较差，需要投入一定的装修资金。可达到拎包入住条件的，单价超过六百。3、鹤岗人口流失严重，且几乎无外来务工人员，再加上买房成本也极低，导致房出租困难。在当地甚至出现只要为房东代缴取暖费既可免费居住的情况。所以在该地购房出租的理财想法不具可行性。4、鹤岗的房屋需固定每年每平米缴纳二十六块的取暖费，部分地方还有物业费，每年的空置成本超过千元。5、鹤岗暂无大型的工程或者引流项目，可预见的时期内房产无升值可能。6、鹤岗周边地区的房价也比较便宜，且交通比地处最边缘的鹤岗要便利许多，所以截留了不少外来购房者。7、因为国家近几年一直在提到房产税的概念，在房产税正式出台后，有可能进一步加剧鹤岗房屋的空置成本。如果房产税的实际收取较高的话，甚至会导致鹤岗房屋的恐慌性低价抛售。整体结论，鹤岗房屋仅适合自住，不建议进行任何投资。

（报告出品方/作者：首创证券，邹序元、董海军）报告综述疫情砸下经济“深坑”，投资仍有增长空间。疫情的爆发导致国内经济遭受重创，在国家宏观政策刺激下 GDP 已实现正增长，9 月固定资产投资增速也已转正，但目前仍未达到疫情前水平。在“不急转弯”的宏观 政策基调下，“十四五”规划创造新的需求增量，预计投资仍有增长空间。“交通先行”+水利“补短板”，看好基建“十四五”开局。2020 年虽受 到疫情严重冲击，“十三五”基建任务也已基本完成。随着“十四五”规 划建议及相关文件陆续出台，“十四五”基建发展方向已基本明确，发 展“先行官”交通板块和“补短板”水利板块成为重点。从“连成片” 到“结成网”，交通板块中干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市 轨道交通的“四网融合”是新的方向。作为“十四五”开局年，我们看 好相关板块在 2021 年的发展。“三道红线”限制行业杠杆，房地产行稳方能致远。在遭受疫情冲击后， 调控政策的支持从供需两端刺激房地产市场回暖，使房地产开发投资成 为固定资产投资三大下游领域中恢复最快、增速最高的领域。但是国家 “房住不炒”定位明确，“因城施策”精准控制，“三道红线”要求下房 企需主动降杠杆，加快销售回笼资金。我们判断政策着力于“防风险” 而非打压需求，在全年政策“宽松”转“稳健”预期下，预计地产投资 也将“前高后低”。装配式成信息化助推器，装配式+信息化快速发展进入倒计时。政策支 持叠加自身优势，装配式在“十四五”期间增长空间巨大。而作为建筑 信息化的天然应用场景，装配式的发展使建筑信息化迎来巨大发展契 机。我们预测装配式+信息化在“十四五”期间将得到快速发展。1 建筑行业全貌1.1 建筑行业涉及各个经济部门建筑行业可分为房屋建筑、基础建设、工业建设和专业工程四大板块。其中，房屋 建设板块主要对应于住宅类和商业类房屋建筑行业；基础建设板块涵盖交通、水利、市 政等领域，具体包括公路、铁路、轨交、机场、综合管廊、水利等细分行业；工业建设 板块对应于制造业领域的固定资产投资，主要包括化学工业工程、冶金工业工程、轻工 业工程、环保工程等细分方向；建筑行业其他细分方向多归类于专业工程板块，包括钢 结构工程、装修装饰、园林工程、工程勘察-咨询-设计、装配式、信息化等细分方向。根据万德统计数据显示，截止 2020 年 10 月 20 日，申万一级“建筑装饰”行业共 有上市公司 134 家，占上市公司总数的 3.3%；行业上市公司总市值约 13,909 亿元，占 所有上市公司总市值的 1.8%。上市公司数量和市值在申万一级行业（共 28 个行业分类） 中分别位列第 11 位和第 20 位。在二级行业中，“SW 基础建设”市值与上市公司数量占比最高。在“SW 建筑装饰” 的二级行业中，“SW 基础建设”的市值达到约 5,623 亿元，占总市值 40.43%，同时其上 市公司数量也最多，共 34 家；“SW 房屋建设Ⅱ”市值约 3,347 亿元，占总市值 24.06%， 共有上市公司 20 家；“SW 专业工程”市值约 2,578 亿元，占比 18.53%，共有上市公司 31 家；“SW 装修装饰Ⅱ”市值约 1,355 亿元，占比 9.74%，共有上市公司 27 家；“SW 园 林工程Ⅱ”市值最低，约为 1,006 亿元，占比 7.24%，共有上市公司 22 家；“SW 基础建 设”、“SW 房屋建设Ⅱ”和“SW 专业工程”三个板块上市公司市值之和达行业总市值 83% 以上。1.2 建筑行业由国企主导截止 10 月 20 日，在建筑行业的 134 家上市公司中，国企性质的上市公司共 52 家， 占上市公司总数的 39%，然而国企公司市值巨大，占据建筑行业总市值的 70%；非国企 性质上市公司占建筑行业上市公司总数 61%，而仅占有总市值的 30%。1.3 建筑行业仍是国民经济的支柱产业之一自 2003 年以来，建筑业总产值增长迅速，从 2003 年的 2.31 万亿元，到 2019 年已 超过 24.84 万亿元，增长超过 10 倍。同时，自 2009 年以来，建筑业贡献的 GDP 占我国 GDP 总量比重持续超过 6.5%，近年来已经超过 7%以上。除总产值和对 GDP 的贡献巨大外，建筑业的从业人数也众多。2003 年 12 月，建筑 业从业人口约 2414 万人，占总人口比重约 1.87%；至 2019 年 12 月，从业人数已达 5427 万人，占总人口的比重超过 3.88%。建筑业对就业人口的影响巨大。在建筑业的总体产值中，细分行业房屋建筑业产值占比长期在 60%以上，体现了房 地产投资对于建筑业产值的拉动作用；土木工程建筑业产值占比在 25%以上，体现了基础设施建设投资对于建筑业的影响。而建筑安装业及建筑装饰和其他建筑业总产值占建 筑业总产值较低，均在 10%以下。1.4 建筑行业是投资驱动型行业建筑行业是典型的投资拉动型行业，行业景气度与固定资产投资紧密相关，尤其是 房屋建筑及基础设施建设领域需求受固定资产投资影响显著。根据国家统计局给出的定义，固定资产投资（不含农户），指城镇和农村各种登记注 册类型的企业、事业、行政单位及城镇个体户进行的计划总投资 500 万元及以上的建设 项目投资和房地产开发投资，包括原口径的城镇固定资产投资加上农村企事业组织项目 投资；而建筑业总产值，是以货币表现的建筑业企业在一定时期内生产的建筑业产品和 服务的总和。虽然两者统计口径和方法不同，但是固定资产投资与建筑业的产值间存在 正向相关关系。利用 2003 年-2019 年固定资产投资完成额和建筑业总产值的数据进行简 单数据回归，可以说明两者之间的正向关系。因此行业内主要采用固定资产投资完成额 来对建筑业的产值进行预测。在固定资产投资的组成方面，按照细分行业来看，制造业、房地产业、交通运输、 仓储和邮政业、水利、环境和公共设施管理业以及电力、热力及水的生产和供应业的固 定资产投资额，长期占据固定资产投资总额的 60%以上，是固定资产投资的主要方向。 其中交通运输、仓储和邮政业以及水利、环境和公共设施管理业即为狭义的基础设施建 设投资；增加电力、热力、燃气及水的生产和供应业后的投资即为全口径的基础设施建设投资。1.5 建筑行业商业模式：主要付费方决定细分行业驱动因素建筑行业细分子行业众多，每个细分子行业的商业模式也不尽相同。从建设方、组 织方和最终付费方的角度，总体可以分为三种模式。房屋建筑建设业：购房消费者是主要付费方。对于房屋建筑业来说，整个生产的原 始组织方为房地产开发商，产品主要为住宅或办公楼房屋。房地产开发商获得土地后， 为房屋建筑公司提供资金，委托其进行施工建设，建成住宅、办公房屋产品；建设生产 完成后，房地产开发商将“房屋”这个产品销售给购房消费者，通过购房消费者支付的 房款获得收入与利润。忽略房地产开发商因为土地增值获得的收益，整个链条中，购房 消费者是主要的付费方。基础设施建设业：中央及各级地方政府是主要付费方。对于基础设施建设业来说， 整个生产的原始组织方主要是中央及地方政府下级部门组建的基础设施业主公司，主要 产品为铁路、公路、轨交等各种基础设施。国家发改委、交通部等政府相关部门，根据 经济社会发展状况、人口分布、自然条件等多方面因素，对于各方面基础设施制定五年 及中长期发展规划。由地方政府相关部门每年进行项目申报，对于符合规划内容的重大 项目组织编制项目建议书（预可研报告），进行项目申报。当项目立项书获得发改部门审 批后，项目立项成功，进入项目准备阶段，地方政府便会牵头成立相应基础设施项目的 业主公司。基础设施业主公司牵头对各个基础建设项目编制可行性研究报告，在可研报 告获批后，业主公司为基础建设公司提供资金，委托其进行基础设施的施工建设。基础 设施建设完成后，由建设公司向业主公司交付。由于大部分基建项目为社会、民生工程， 并不能盈利，政府成为整个链条的主要付费方。工业建筑及其他建筑业：各行业产品消费者为主要付费方。对于工业建筑及其他建 筑业来说，整个生产的原始组织者往往是各个行业公司本身的建设部门或下属企业，主 要产品包括公司自身使用的厂房、生产车间以及办公场所等。各个行业公司本身作为业 主，在获得土地等资源后，委托专业工程建设公司进行建设生产，并为其提供资金。建 设完成后，由建设方交付给业主方。整个过程同房屋建筑行业相似，但是这个过程更像 各行业公司本身的消费行为，而其资金的来源最终依靠其主要产品或服务的销售收入。 在这个链条中，各行业公司所提供产品的消费者是主要的付费方。由于各细分行业最终的付费方不同，影响付费方需求的因素不同，从而导致各个细分行业的驱动因素也各不相同。对于房屋建筑业来讲，最终资金来源于购房消费者，影响购房消费者群体购房需求 的因素成为房屋建筑行业最主要的驱动因素。近年来，我国城镇化率的快速提升，刺激 购房需求，成为房屋建筑业最主要的驱动因素。随着目前城镇化率增速的降低，“新型城 镇化”、“旧城改造”、棚户区改造和适龄人口数量等，成为未来房屋建筑业发展的主要驱 动因素。对于基础建设行业来讲，交通、水利、物流等细分方向的五年规划以及中长期规划， 提供了行业主要的需求来源，是行业主要的驱动因素。对于工业建筑和其他建筑业而言，各行业公司投资能力主要取决于主要产品和服务 的销售水平及盈利能力。宏观经济状况、行业的具体发展状况，成为行业主要的驱动力。1.6 建筑行业产业链：信息化和资产运营是未来亮点无论是房地产业还是基建，建设工程拥有基本相同的工程流程。拿到土地后，首先 需要进行项目规划及可行性分析，融得足够的资金后，开始进行勘察、设计及招标工作， 然后即进入工程的建设阶段。建设完成后竣工交付甲方，再由相应公司进行运营或出售。就产业链而言，行业的上游主要为工程建设的材料以及工程机械行业，下游包括地 产行业的家居、建材行业以及基建中的运营方等。建筑行业上市公司主要集中在产业链 中游，涉及勘察设计、工程建设等环节，下游运营环节也有少量上市公司，但市值相对 较小。随着行业净利润增速不断下降、利润率趋向稳定，建筑行业已经由“粗放型”发展 阶段逐渐向“精细型”发展阶段过渡，“增质提效”成为建筑企业有效发展的主要方式， 资产运营质量将成为未来建筑企业核心竞争力之一。同时，近年来不断发展的建筑信息 化将建设过程各个环节串联起来，极大的提高各个环节和各建筑专业间的协同效率，同 时为后端的运营过程不断赋能，也成为未来发展的一大亮点。1.7 建筑行业融资模式变化：投融资驱动的行情就基础建设细分行业而言，政府部门未来规划形成了主要的需求，但是这些需求能 否真正落地形成有效需求（订单），还需要投融资模式的支持。不同的投融资模式把主体信用、财务杠杆、存续周期、现金流分配等要素进行组合， 使一定时期内的支付能力评估结果发生诸多变化。“十三五”期间，基建领域投融资出现 多种模式的变化，PPP 模式、专项债对基建行业的景气周期产生重大影响。2021 年， REITs 等更加市场化的投融资模式将为基建产业带来边际变化。1.7.1 PPP理论上看，PPP 模式将部分政府责任以特许经营权方式转移给社会主体（企业），政 府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系。2014 年是政府 推动 PPP 模式的政策元年。政府陆续出台了大量推动投融资机制创新、开展政企合作 （PPP 模式）的相关政策和指导意见。2015 年是 PPP 项目试点启动的第一年，即项目元年。PPP 呈现出鲜明的特点：（1）财务杠杆率高。从财务结构上看，政府和社会合作方投资设立 SPV 公司，SPV 公司的股本金约 20%（政府企业和社会合作方企业各投 10%，通常社会合作方投资比例 更高），其余 80%通过银行借款实现。但在实际操作中，政府在 SPV 公司中投入的 10% 资本金有可能是通过地方政府平台公司债务融资获得的，而社会合作方的出资也可能是 通过债务融资取得。穿透来看，SPV 公司资金来源的债务属性非常高，杠杆率高。这种 财务结构可以提高地方政府的资金杠杆，以较小的权益资本金撬动大额投资。（2）项目存续时间长，对业主方支付能力的评估周期长，预测难度大。在传统 BT 模式下，承包方在建设期内垫资，工程完成移交后，业主方付款。垫资周期相对较短， 业主方和承包方都会对1-2年间的支付能力进行评估。而PPP项目存续时间约20-25年， 业主方根据 SPV 公司的运营结果每年支付费用。项目周期长，对业主方的支付能力评估 贯穿全生命周期，相当于对未来 20-25 年的支付能力进行评估。财政部对地方政府财政付有支付责任的 PPP 项目进行了明确规定，在 PPP 项目的财政承受能力评价中划定了 红线，即本级/本地 PPP 项目支出责任不超过年度一般性公共预算支出的 10%。财政承 受能力评价的初衷是控制风险，但是由于需要预测未来 20-25 年的财政收入（包括区域 GDP、人均收入等指标），预测难度大增。（3）财政承受能力评价存在主观调整因素。年度一般性公共预算支出 10%是财政 承受能力的红线，但是在实际评价中出现大量的调整因素，影响了财承的合理性和准确 性。根据财政部金融司的分析报告，一些 PPP 项目从一般公共预算以外渠道列支，如从 政府性基金预算、车购税补助、国开行贷款、农发行贷款等非一般公共预算渠道安排支 出，个别项目支出责任甚至全部从政府性基金预算列支。一些财承报告质量不高，数据 来源不明、计算方法错误，同质化严重，测算准确性存疑。一些报告未对本地区全部项 目的支出责任进行汇总统计，所用一般公共预算支出预测增长率口径不一致。2016-2017 年，PPP 是地方政府投融资的重要模式。按当时各地方的财政承受能力 评价报告测算并汇总，全国 PPP 模式的理论市场规模达到 15 万亿以上。PPP 项目大量 投向地方的基础设施建设项目，社会合作方也大量参与，基建项目订单、项目纷纷涌现， 呈现“跑马圈地”的火热局面。2018年，“防范化解重大风险”被列为三大攻坚战之首，“去杠杆”和整顿地方政府 隐性债务成为重点工作。3 月，财政部发布《关于规范金融企业对地方政府和国有企业 投融资行为有关问题的通知》（财金 23 号文），拉开了规范 PPP 的大幕。违规 PPP 项目 的风险暴露，财政承受能力评价中的错误被纠正，项目支付能力大幅收缩、清退、停滞、 整改。基建行业有效需求备受冲击，高杠杆经营的企业陷入困顿，资金链断裂。2018 年 至今，PPP 模式处于规范中。2021 年 PPP 模式仍将继续，但是项目入库规模和速度难以边际大幅增长。1.7.2 专项债作为积极财政政策的工具，2020 年专项债发行规模增幅明显，有力支撑了基建投资， 确保逆周期调节的落地。根据 Wind 统计，2020 年 1-10 月一般债发行 9479 亿元（全年 新增限额 9800 亿元）；专项债发行 35469 亿元（全年新增限额 37500 亿元）。除了 2000 亿元补充中小银行资本金的专项债待发外，新增专项债已基本发行结束。2020 年地方债 发行期限拉长，2020 年加权平均期限长达 14 年。生态环保是专项债的重要投向。2020 年 1-10 月，投向生态环保领域的累计规模达到 4603 亿元，占总规模的 13%。专项债有力的支撑了地方政府财政能力，提振了基建需求，对基建领域公司 2020- 2021 年的订单和业绩有明显促进。2021 年专项债的新增规模预计保持平稳，投资方向 不会有大变化。平稳是主基调。1.7.3 REITs2020 年 5 月，中国证监会与国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产 投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。《通知》指出，优先支持基础设施补短板 行业开展 REITs 试点，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城 镇污水处理、固废、危废处理等环保项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战 略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。东湖高新、首创股份、 浙江沪杭甬等公司已申报了首批基础设施公募 REITs，南山控股、深铁集团、上海临港 等机构也发布公告，正在积极筹备公募 REITs 试点准备工作。以东湖高新 REITs 申报项目为例。东湖高新拟选取的标的资产为武汉软件新城 1.1 期产业园项目，项目位于武汉市东湖新技术开发区花城大道 9 号，为东湖高新集团聚焦 于软件和信息服务行业所打造的全产业链主题园区。项目具体实施拟分四个步骤进行：1. 设立公募基金。由平安基金作为基金管理人向证监会申请注册东湖高新-平安产 业园基础设施证券投资基金（暂定名）。取得注册文件后，由基金管理人进行公开发售， 其中东湖高新集团或指定主体需参与本次基础设施基金份额战略配售，配售份额不少于 20%。2. 设立资产支持专项计划。由平安证券股份有限公司作为管理人设立东湖高新-平 安产业园基础设施资产支持专项计划(暂定名)，公募基金募集成功后，由公募基金作为 投资人认购东湖高新-平安产业园基础设施资产支持证券全部份额，专项计划正式设立。3. 收购项目公司股权。东湖高新集团作为标的资产现产权人拟将基础设施项目剥离 至公司全资持有的项目公司（或以标的资产新设成立项目公司），由公募 REITs 基金通 过专项计划等特殊目的载体向东湖高新集团购买项目公司全部股权，进而由公募 REITs 基金穿透取得基础设施项目完全所有权。4. 基础设施运营管理。东湖高新集团自行或指定关联方与基金管理人及项目公司等 签订基础设施项目运营管理服务协议，聘请公司或公司指定关联方作为运营管理机构， 负责基础设施招商运营、客户服务、物业维护维修等，并明确各方的权利义务、委托管 理费用、人事安排等事项。现金流分配的说明。项目公司的现金流通过支付股东借款利息、股东分红等方式直 接或间接分配到私募基金或资产支持专项计划，再分配到公募基金，最终向公募基金投 资人进行分配。同时，东湖高新集团自行或指定关联方作为基础设施运营管理机构，向 项目公司定期收取运营管理服务费。REITs 的特点和优势。对于发起方，REITs 可以丰富资本市场融资工具，提升公司 资产周转速度，优化公司资本结构，降低资产负债率，强化公司轻资产运营能力，存在存量运营资产价值重估的机会。对于投资者，REITs 是一种投资工具。投资价值的关键 在于：（1）底层资产盈利能力、盈利质量（创造现金流）、分红策略。（2）标的资产的定 价。（3）REITs 的交易方式。试点阶段的 REITs 项目数量不多，主要原因是对标的资产的质量标准高，各环节流 程还在摸索中，一些税收政策尚未明确（如股权转让、土地转让、投资收益、分红等）， 意向投资者也在研究和探讨中。REITs 短期内仍将以试点为主，大范围推广尚需时日。 远期看，标的资产的盈利能力和质量是根本。REITs 是一种投资工具，既涉及自身的估值定价，也涉及交易中的溢价，还涉及未 来的可变性（底层资产的经营变化、估值变化）。2021 年，REITs 本身可能存在较大的 投资机会。同时，REITs 有可能带来对底层资产及其所处行业进行价值重估的契机。2 建筑业整体环境2.1 宏观经济受疫情因素影响，2020 年三大产业均呈现深“V”走势，于第一季度探底。疫情停 工停产期间，第二产业受冲击影响最大，GDP 增速处于三个产业中最低，第三产业次之， 第一产业增速降低相对较小。第二季度开始，随着疫情受到控制，整体经济开始复苏， 各个产业 GDP 增速开始迅速恢复。第三季度，整体经济仍属于平稳恢复期，恢复速度 较第二季度减慢。经过二三季度的恢复，第二产业 GDP 增速恢复幅度最大，已超过疫 情前水平；第一产业次之，增速已超过疫情前水平；第三产业增速恢复最低，仍未达到 疫情前水平。随着全球疫情控制状况好转以及疫苗研发利好，预计 2021 年整体经济上 半年仍处于向上发展期，2021 年下半年开始回落。2.2 货币环境：宽松趋向稳健2020 年1 月-10 月，我国合计新增社融 31.04 万亿元，同比增加 5.46 万亿元。10 月 新增社融 1.42 万亿元，同比增加 5,520 亿元；其中新增人民币贷款 6,663 亿元，同比增 加 1,193.36 亿元；非标融资减少 1,263 亿元，同比增加 1,080.93 亿元。疫情爆发后，央行采取了相对宽松的额货币政策，根据央行第三季度货币制度执行报告显示，今年以来 已推出涉及 9 万亿元货币资金的货币政策应对措施，主要包括：引导中期借贷便利和公 开市场操作中标利率下行，推进 LPR 改革释放利率市场化红利，三次降低存款准备金率 释放 1.75 万亿元长期资金，推出 1.8 万亿元再贷款、再贴现政策，创新两项直达实体经 济的货币政策工具以支持小微企业融资 4.7 万亿元。金融部门通过降低利率、减少收费、 贷款延期还本付息等措施向实体经济让利约 1.25 万亿元，全年可实现 1.5 万亿元的目 标。从货币政策执行报告内容来看，随着疫情的控制和国内经济恢复向好，我国将采取 相对稳健的货币政策，相应降低金融机构贷款、货币供应量及社会融资规模的增速，同 时坚持强化对稳企业保就业的金融支持。在中央一再强调“房子是用来住的、不是用来 炒”定位下，关注信贷资源对基建领域的支持。2020 年 10 月广义货币供应量（M2）同比增长 10.5%，增幅比上月末降低 0.4%；狭义货币供应量（M1）同比增长 9.1%，增幅比上月末升高 1 个百分点。2020 年 1-10 月新 增人民币各项贷款 16.94 万亿元，同比增长 18.63%。今年疫情以来 M1、M2 月同比增 速持续处于较高位置，M1、M2 剪刀差持续缩小，随着国内疫情状况缓解及疫苗消息利 好，预计明年货币供应将降低，但仍会保持相对宽松的货币政策。2.3 固定资产投资：仍有增长空间2020 年 1-10 月，全国累计完成固定资产投资 48.33 万亿元，同比增加 1.8%，与 1- 9 月相比增加 1 个百分点。全年来看固定资产投资增速因年初疫情爆发而触底，后期随 着疫情控制及中央“六稳”政策支持不断回升，截止 10 月底已累计上升 26.3 个百分点， 但总体增速较去年同期相比仍较低。结构上看，基建、房地产及制造业在疫情爆发探底 后均已大幅提升，基建与房地产投资增速均由负转正；房地产投资增速最高，但与去年 相比仍落后 5 个百分点；基建增幅略低，较去年同期增速水平已持平；制造业投资虽占 固定资产投资总额的比重提高明显，但累计增速提高较慢，目前仍未转正，低于去年同 期 7.9 个百分点。随着疫情的不断控制及疫苗方面的利好，预计 2021 年固定资产投资将 稳定回升，房地产及制造业投资有望达到年前水平；基建板块随着“十四五规划”的出 台，预计仍将有一定提升空间；制造业增长向上趋势仍相对强劲。3 基建领域3.1 基建投资：看好“十四五”开局在疫情冲击影响下，我国固定资产投资第一季度出现明显下滑，较 2019 年同期出 现负增长状况。随着疫情的控制及政府政策支持，二季度开始投资额不断增加，到三季 度第一月份增速开始转正。总体来看，2020 年 1 月-11 月，基建投资（全口径）增速为 3.32%，较 1 月-10 月提升 0.31 个百分点，基本恢复去年同期水平（去年同期为 3.47%）； 基建投资（不含电力等）增速 1%，较 1 月-10 月提升 0.3 个百分点。扣除电力后基建投 资较全口径低 2.32 个百分点，主要是因为疫情后加大了电力、热力、燃料气及水的生产 和供应业的固定资产投资。 分方向来看，电力、热力、燃料气及水的生产和供应业投资增速受疫情影响最小，从 3 月份开始快速提高，6 月份达到较高水平后一直保持相对稳定。1-11 月累计增速为 17.5%，较去年同期高出约 14 个百分点。水利、环境和公共设施管理业投资增速受疫情 影响较大，3-4 月份开始快速恢复，5 月份之后恢复速度减慢，但一直处于上升态势，目 前为止仍处于负增长状态，1-11 月累计增速为-0.3%，较去年同期低 3.1 个百分点，有待 进一步恢复。交通运输、仓储和邮政业投资受疫情影响同样较大，2 月份触底后开始迅 速回升，6 月份后恢复速度开始放缓，7 月份转正后一直处于相对平稳状态，11 月份开 始出现下降趋势。1-11 月份累计增速 2%，仍低于去年同期 2.3 个百分点。“十四五”期间，预计基建领域仍有较大发展空间。在 2020 年 10 月 29 日中共产 党第十九届中央委员会第五次全体会议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展 第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称“建议”）中，多次提及基 础设施建设领域。其中，“加快发展现代产业体系”部分指出，要加快建设交通强国，完 善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流网络，加快城市群和都市圈轨道交通网络化， 提高农村和边境地区交通通达深度；要加强水利基础设施建设，提升水资源优化配置和 水旱灾害防御能力；要拓展投资空间，加快补齐基础设施、市政工程等领域短板；要推 进新型基础设施、新型城镇化、交通水利等重大工程建设。“推进乡村振兴”部分指出， 完善乡村水、电、路、气、物流等基础设施。“推进区域协调发展和新型城镇化”部分指 出，要优化重大基础设施建设；增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市。“实行高水平对 外开放”部分也指出，要推动共建“一带一路”高质量发展；推进基础设施互联互通， 拓展第三方市场合作。2021 年作为“十四五”开局之年，预计将有大量基建重大工程落地开工，基建固定 资产投资增速将进一步提升。作为每年度中央经济工作会议的先行会议，2020 年 12 月 11 日召开的中央政治局会议也强调，继续做好“六稳”、“六保”工作任务，进一步为基 建增长定好基调。预计 2021 年基建固定资产投资增速为 5.18%，三大领域增速分别为 8%，4%和 5%。3.2 铁路：交通强国，铁路先行2020 年 1 月-10 月我国国家铁路固定资产投资累计完成 5,632.26 亿元，同比下降 4.27%。截止 7 月底，我国铁路运营里程达 14.14 万公里，其中高铁运营里程达到 3.6 万 公里。根据交通部口径预测，到 2020 年底预计铁路营运里程达 14.6 万公里，基本完成 十三五规划任务，高铁运营里程将达 3.8 万公里，超额完成十三五规划任务。自 2004 年国务院批准实施《中长期铁路网规划》以来，由于我国铁路建设发展迅 速，曾分别于 2008 年及 2016 年修改规划，增加线网规划目标。从 2020 年交通部预测 的运营里程来看，铁路营业总里程基本完成规划任务，高铁运营里程已超额完成任务， 甚至已提前达到 2025 年规划水平。2020 年 8 月公布的《新时代交通强国铁路先行规划 纲要》中对 2035 年铁路里程规划为“全国铁路网 20 万公里左右，其中高铁 7 万公里左 右”。假设每个 5 年的增量均为到 2035 年的增量 1/3，则十四五期间铁路总里程/高铁里 程增量分别为 1.8/1.1 万公里，到 2025 年铁路运营总里程/高铁里程分别为 16.5/4.9 万公里。近几年，国家交通发展规划密集出台，《交通强国纲要》不断更新完善，体现出交通 发展的重要战略地位。我们估计，十四五规划铁路/高铁总里程将会在 16.5/4.9 万公里的 基础上继续增加。近期，随着各个省份十四五规划和二〇三五年远景目标的建议相继出 台，部分省份也明确了十四五铁路建设的重点项目。我们估计，2021 年国家铁路投资会 继续加强，预计 2020 年全年投资与去年持平，投资额为 8,029 亿元；2021 年全年投资 额为 8,270 亿元，增速为 3%。3.3 公路：加强农村公路建设2020年1月-10月我国公路固定资产投资累计完成20，271.72亿元，同比增加12.04%， 增速比 1-9 月份降低 0.81 个百分点；10 月单月完成投资额 2,483.26 亿元，同比增长 6.57%，增速比 9 月份下降约 6 个百分点。根据交通部预测，到本年底预计公路通车里 程将达 510 万公里，超过十三五规划值 10 万公里；高速公路通车里程将达 15.5 万公里， 相比十三五规划值少 1.4 万公里。考虑到十三五规划强调“加强农村公路建设”，十四五规划建议稿中也未直接提及 公路建设，只提到“提高农村和边境地区交通通达程度”，在发布十四五规划建议稿的 19 个省市中，涉及公路建设的内容也主要为城际公路和乡村公路建设，我们推断十四五 期间公路建设仍以农村公路建设为主。预测明年公路建设固定资产投资完成额为 22,552 亿元，增速为 3%。3.4 轨道交通：打造网络化出行交通圈自 2010 年以来，我国轨道交通一直处于高速发展状态，十二五期间投资额复合增 长率达 22.6%，新增里程复合增速达 17.7%。十三五期间，轨道交通发展速度较十二五 阶段虽有所降低，整体增速仍相对较高。根据交通运输部口径，预计 2020 年全国轨道 交通完成投资额 5,962 亿元，同比增加 0.06%，预计新增运营线路长度 882 公里，同比 下降 9.52%。受疫情冲击影响 2020 年轨道交通投资增长相对较少，但是从十三五整体 角度而言，仍增长巨大：十三五期间，预计我国轨道交通完成投资额超过 2.6 万亿元， 年复合增长率约 11.58%，新增运营线路长度超过 4,000 公里，年复合增长率达 16.38%。近几年轨道交通相关文件也陆续出台：2016 年 5 月国家发改委、交通运输部联合印 发《交通基础设施重大工程建设三年行动计划》，对于轨道交通建设的规划增速明显； 2018年7月13日，国务院发布了《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》， 进一步规范了轨道交通建设、审批以及风险管理方面的标准；2019 年 2 月，国家发展改 革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出“打造轨道上的都市圈；统筹 考虑都市圈轨道交通网络布局，构建以轨道交通为骨干的通勤圈”，进一步支持轨道交 通的发展；2019 年 9 月，国务院印发《交通强国建设纲要》，提出到 2035 年“基本形成 ‘全国 123 出行交通圈’出行交通圈”，“推进干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、 城市轨道交通融合发展”，“推进城市公共交通设施建设，强化城市轨道交通与其他交通 方式衔接”；2020 年 8 月颁布的《新时代交通强国铁路先行规划纲要》中再次强调“推 进干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路和城市轨道交通‘四网融合’”。11 月 3 日，十 四五规划建议稿出炉，其中再次提到“加快城市群和都市圈轨道交通网络化”，作为“新 基建”与传统基建的重合领域，预计十四五期间我国轨道交通仍是重点发展领域。我们 推测，随着疫情控制的好转，2021 年轨道交通投资额 6,678 亿元，增速为 12%。3.5 水利工程：防洪减灾，补齐短板2020 年 1 月-11 月我国水利管理业固定资产投资累计完成 9,094 亿元，同比增加 3.1%，较 1-10 月份增长 0.4 个百分点。整个十三五期间，我国水利管理业固定资产投资 增速呈先下降，后上升的趋势。受疫情影响，年初投资额出现负增长，但从 3 月份开始 投资增速快速增长，目前已超过去年同期水平。由于今年南方洪涝灾害相对严重，国家也透露出对于水利投资的重视性。2020 年入 汛以来，中国南方地区发生多轮强降雨过程，多地发生较重洪涝灾害。据水利部统计， 截至 2020 年 6 月 22 日，全国 16 个省区 198 条河流发生超警以上洪水，多于常年同期 水平；重庆綦江上游干流及四川大渡河支流小金川更是发生了超历史洪水。2020 年 7 月 13 日，在北京举行国务院政策例行吹风会上，国家发展改革委副秘书长苏伟表示，我国 计划 2020 年至 2022 年重点推进 150 项重大水利工程建设，总投资约 1.29 万亿元，带动直接和间接投资约 6.6 万亿元。9 月 29 日，水利部副部长叶建春在发布会上表示，“做 好‘十四五’项目储备，在这 150 项基础上，结合正在开展的‘十四五’规划编制，围绕国家水网建设和今年防洪暴露的薄弱环节，再谋划一批‘十四五’重大水利工程和‘有温度’的重大民生水利项目，做好项目的储备，具备条件的也要争取早开多开，支撑经济社会的发展”。近期，各省市发布的关于十四五规划的建议中，也密集传达出关于水利基础设施的 建设，其中主要集中在防洪涝灾害补短板和保证农业水利供给两个方面。考虑到今年水 灾以及未来粮食产量战略地位越发重要，我们估计十四五期间水利管理业投资将有较大 发展，预计 2020 年全年水利管理业投资额为 9,129 亿元，增速为 3.5%；2021 年水利管 理业投资额 10,436 亿元，增速为 8%。4 房建领域：行稳致远2020 年 1-11 月，商品房销售额约 14.90 万亿元，同比增加 7.2%；商品房销售面积为 15.08 亿平方米，同比增加 1.3%。疫情以来，为刺激国家经济发展，在“房住不炒” 大基调下，国家对房地产政策呈现“前松后紧”状态，同时在不同区域上政策没有“一 刀切”，贯彻了“因城施策”的精准指导。货币政策方面，3、4 月份央行连续两次定向降准，累计释放 7,500 亿元长期资金； 消费者购房成本方面，央行两次下调 LPR，全国首套房和二套房房贷利率持续下降，供需两端的支持促使房地产市场回暖，销售与新开工迅速上行。在具体调控政策上，政府坚持“因城施策”，受疫情冲击严重的城市相对宽松（如湖北、湖南），而疫情冲击小的 城市相对严格（如浙江），同时上半年相对宽松，下半年疫情控制后相对严格。受益于政策调控及需求增长，房地产投资增速不断提高，但增幅不断减小，房地产 投资也成为疫情之后，固定资产投资三大下游领域中恢复最快、增速最高的领域。2020 年3月房地产固定资产投资单月增速回正，6月房地产投资累计增速回正。截止到11月， 我国房地产开发投资完成额累计达 12.95 万亿元，同比增长 6.8%。12 月 11 日召开的中央政治局会议以及 12 月 18 日召开的中央经济工作会议均再次 划定“房子是用来住的不是用来炒的”定位，强调“租购并举、因城施策，促进房地产 市场平稳健康发展”；同时“推进区域协调发展和新型城镇化”，“加强城镇老旧小区改造 和社区建设”。通过政府近年来多份文件表述，我们认为政府并非刻意打压房地产市场 发展，主要考虑风险防范以及改善民生，因此对于房地产发展不必过于悲观，但是叠加 前期“三道红线”政策，地产行业仍会受到较大限制。由于融资方面的限制，地产商土 地购置以及新开工必然受到影响，同时会结合销售状况决策新开工及拿地进度。根据中央经济会议“要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢 复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效”的表述，预计 2021 年全年销售将呈“稳定上升到平稳下降”的整体上升态势，对应上半年 新开工相应增长，竣工持续修复，竣工与新开工剪刀差持续缩小，拿地保持中性。根据建筑各项内容占固定资产投资比重历史值可以发现，建筑安装工程固定资产投 资完成额占固定资产投资比重长期在 65%以上，设备工具购置费用占比在 15%-20%之 间。对应于房地产投资，即建筑安装过程中的固定资产投资和土地购置费用。根据前文 叙述，新开工的增加将利好房地产投资中建筑安装过程部分，叠加拿地相对中性，我们 推测 2021 年房地产投资仍将有一定增长空间，预计 2020 年全年房地产开发投资额 14.14 万亿元，增速 7%；2021 年房地产开发投资 14.92 万亿元，增速 5.5%。5 工建领域：关注高景气细分领域2020 年 1-11 月我国累计完成制造业投资 19.09 万亿元，比去年同比下降 3.5 个百 分点，较 1-10 月份增长 1.8 个百分点；从单月来看，11 月份固定资产投资额 2.26 万亿 元，单月增速 12.46%，为全年最高值。回顾全年，制造业投资在 2 月份触底后迅速开始 回升，虽然相对去年增速仍未转正，但在 3-7 月份增速减缓后，又呈现出强劲增长势头。 目前制造业投资增长向上趋势仍相对强劲。虽然制造业投资整体增速尚未转正，但结构上差异较大，部分细分领域投资表现出 众。其中医药制造业领跑，1-11 月投资额 7,639 亿元，增速高达 27.3%；黑色金属冶炼 及压延加工业累计投资额 6,259 亿元，增速为 25.4%；计算机、通信和其他电子设备制 造业、石油、煤炭及其他燃料加工业也有较大的增长。全球疫情爆发以来，由于我国政 府高度重视及大力推进防疫管控，相对海外国家疫情得到较好控制，部分制造业需求订 单转移至国内，有效促进了出口的增长。同时，随着国家在地产、基建等领域一系列经 济刺激措施的展开，制造业下游需求也得到有效刺激，导致相关细分行业增长迅速。在第一部分内容中我们已经提到，建筑细分行业的主要付费方决定了行业的驱动因 素。对于制造业（工业）建设而言，投资资金的来源最终依靠其主要产品或服务的销售 收入，因此行业主要付费方为行业主要产品的消费者，行业投资主要受宏观经济以及行 业发展状况驱动。就当前而言，随着疫苗消息的利好，预计明年全球经济将进一步复苏， 叠加中国加入 RECP 利好出口，在相关高景气细分领域带动下，制造业需求有望持续提 振。我们预计，2020 年制造业全年投资额 21.31 万亿元，累计降幅缩小到 2.5%；预计 2021 年全年投资额 22.8 万亿元，累计增速 7%。6 专业工程：装配式与信息化“珠联璧合”6.1 装配式建筑与传统混凝土结构建筑的现场浇筑不同，装配式建筑指建筑预制构件在工厂加工完 成后，运抵现场经装配而完成的建筑。装配式建筑的构件简单可分为主体结构承重构件 和非承重构件，承重构件如梁、板、柱、墙及楼梯等，非承重构件如隔墙、外墙等维护 结构和设备、装修构件等。装配式建筑可分为混凝土装配建筑、钢结构装配建筑和木结 构装配建筑，在工民建领域、基建领域及装修领域均有应用装配式建筑是建筑行业工业化的实现方式。国务院 1999 年发布的《关于推进住宅 产业现代化提高住宅质量的若干意见》中即提到住宅的工业化发展，但是一直到 2014 年 我国住宅工业化的比例一直很低。2016 年，《工业化建筑评价标准（GB/T 51129-2015）》 开始实施，明确了工业化建筑是“采用以标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体 化装修和信息化管理”为主要特征的工业化生产方式建造的建筑，对工业化建筑有了明 确和标准的划分依据，促进了建筑工业化和装配式建筑后期的快速发展。2016 年以后， 国家政策也开始密集出台，支持装配式建筑的发展。中央政策导向明确后，各地方也纷纷出台地方实施标准与规范，推进地方装配式建 筑的发展。“十三五”期间，装配式建筑发展迅速，2016 年装配式建筑新开工面积 11400 万平方米，2019 年已达 41800 万平方米，年复合增长率达 54.2%。结构方面，我国混凝 土装配式建筑占比较高，以 2019 年为例，新开工混凝土装配式建筑占比 65%，钢结构 装配式建筑 30%，由于木结构建筑本身数量也较少，新开工木结构装配式建筑占比仅为 1%。虽然装配式钢结构占比低于装配式混凝土结构，但其在建筑性能、环保方面却更胜 一筹，之前限于成本相对较高应用较装配式混凝土低，更多应用于混凝土结构无法实现 的大跨度、超高层及复杂造型等，在住宅领域占比较少。2019 年 3 月，住建部发布《关 于印发住房和城乡建设部建筑市场监管司 2019 年工作要点的通知》，提出“开展钢结构 装配式住宅建设试点”，随后7个省市推出配套《推进钢结构装配式住宅建设试点方案》； 同年 6 月住建部发布《装配式钢结构住宅建筑技术标准》，规范了钢结构住宅的集成设 计、生产、安装施工、质量验收等各个细节，在 2020 年各省工作计划中，就已把装配式 钢结构的发展作为重点。我们判断，随着人工成本及材料成本的升高、钢结构自身优势 双重因素，“十四五”期间装配式钢结构发展潜力巨大。2019 年我国装配式建筑面积的渗透率为 13.4%，从相关部门规划文件来看，2020 年 装配式建筑渗透率要求达到 15%，而 2025 年要达到 30%，“十四五”期间装配式建筑发 展空间巨大。政策补贴驱动、装配式渗透率强制要求，叠加装配式建筑自身优势：环境 亲和，人工率低，我们认为装配式建筑在十四五期间将有巨大成长空间，同时钢结构装 配式建筑将成为未来发展的趋势。6.2 建筑信息化BIM、数字建筑、智慧建造等概念构成建筑信息化完整含义。2000 年十月的“十五” 规划建议中首先指出要“大力推进国民经济和社会信息化”，2003 年 11 月，建设部发布《2003-2008 年全国建筑业信息化发展规划纲要》，首次提出发展建筑业的信息化，并对 建筑业信息化做出定义：“建筑业信息化是指运用信息技术，特别是计算机技术、网络技 术、通信技术、控制技术、系统集成技术和信息安全技术等，改造和提升建筑业技术手 段和生产组织方式，提高建筑企业经营管理水平和核心竞争能力，提高建筑业主管部门 的管理、决策和服务水平。”2011 年 5 月，住建部印发《2011-2015 年建筑业信息化发展 纲要》，在总体目标中提到，要在“‘十二五’期间，基本实现建筑企业信息系统的普及 应用，加快建筑信息模型（BIM）、基于网络的协同工作等新技术在工程中的应用，推动 信息化标准建设，促进具有自主知识产权软件的产业化，形成一批信息技术应用达到国 际先进水平的建筑企业”。BIM 首次出现在官方规划文件中。BIM（Building Information Modeling）技术是 Autodesk 公司在 2002 年率先提出， 是一种应用于工程设计、建造、管理的数据化工具，通过对建筑的数据化、信息化模型 整合，在项目策划、运行和维护的全生命周期过程中进行共享和传递，使工程技术人员 对各种建筑信息作出正确理解和高效应对，为设计团队以及包括建筑、运营单位在内的 各方建设主体提供协同工作的基础，在提高生产效率、节约成本和缩短工期方面发挥重 要作用。美国国家 BIM 标准（NBIMS）对 BIM 的定义包括三个部分，分别为（1）BIM 是一个设施（建设项目）物理和功能特性的数字表达；（2）BIM 是一个共享的知识资源， 是一个分享有关这个设施的信息，为该设施从概念到拆除的全生命周期中的所有决策提 供可靠依据的过程；（3）在设施的不同阶段，不同利益相关方通过在 BIM 中插入、提 取、更新和修改信息，以支持和反映其各自职责的协同作业。虽然概念的表述方式不同， 但是在当时发展阶段，可以把我国的建筑业信息化理解成 BIM，或者说建筑业信息化与 BIM 达到效果是一致的。随着时间的发展，计算机技术有了飞跃式的进步，云计算、大数据、物联网等概念 应运而生，时至今日，建筑信息化的概念与“数字建筑”更接近，即数字建筑，指利用 BIM 和云计算、大数据、物联网、移动互联网、人工智能等信息技术引领产业转型升级 的业务战略，它结合先进的精益建造理论方法，集成人员、流程、数据、技术和业务系 统，实现建筑的全过程，全要素、全参与方的数字化、在线化、智能化，从而构建项目、 企业和产业的平台生态新体系。当前阶段，不仅把建筑全生命周期包含在模型中，而是 通过将建筑的全过程，全要素、全参与方的数字化、在线化、智能化，构建了整个平台 生态新体系。忽略全要素和全参与方，以建筑的整个生命周期为关注点，目前建筑信息化的实现 步骤可以简单与建筑生命周期中的“设计、造价、生产、施工、运营”五个阶段相对应。 “设计”阶段是建筑信息化（或者说数字建筑）的起点，从设计阶段起建立建筑的原始 信息，后续阶段不断进行完善。建筑的信息化的实现措施，可以避免建筑全周期的各个阶段在纸质时期的各种缺陷问题，增加专业间和不同时期间的协同，大幅提高建筑业整 体效率。建筑信息化可以带来行业的巨大进步，但是到目前为止发展仍相对缓慢，在实施的 五个阶段中都遇到相应的阻力。比如设计阶段，一方面设计人员要重新学习 BIM 相关 设计软件，一方面大部分地产商住宅类项目设计周期短任务重，BIM 设计系统不完善的 情况下重新用 CAD 二维图纸翻模徒徒增加了工作量，而同时由于各个阶段缺少协同， 设计方制作的 BIM 设计模型不能创造增量价值。设计阶段的模型信息不全，造价部分 则无法直接生成造价数据，此阶段也就没有单独采用 BIM 的必要。而在现场浇筑为主 的施工环境下，不需要工厂加工环节，多年的经验积累现场参照二维图纸完全可以进行 施工。前期环节没有应用 BIM，运维阶段缺乏整体数据信息，无法单独实现，成本过高。“十四五”期间，建筑信息化迎来重大发展契机：装配式为建筑信息化赋能，重新 链接生命周期各个环节。装配式是一种工业化生产形式，建筑构件通过工厂的加工制造 后运往工地装配安装。装配式建筑使得建造流程发生变化，构件的转移生产引起数据的 刚性需求：工厂标准化生产与现场拼接施工天然需要更详细的数据。钢结构建筑作为一 种天生的装配式建筑，在国家大力推广装配式之前便已存在。而钢结构生产、建设环节， 本身即需要节点深化施工，为 BIM 三维模型的使用创造天然的优势条件。而由于构件 数量多、类型复杂，现场堆放、施工组织困难，BIM 系统的使用可以大幅提高现场施工 组织效率。未来使用大数据、预计数等技术后，还能对现场实时监测，与虚拟模型形成映射。后端对数据的依赖将倒逼设计环节使用 BIM 建模工具进行设计，同时随着 BIM 建 模工具不断改进升级、适应设计者使用习惯、越来越人性化，设计者使用习惯将最终发 生改变。上一模块我们提到，近期国家大力推进装配式建筑的发展。装配式建筑属于建筑工 业化的实现方式，而工业化的实现离不开信息化的赋能，我们可以发现在推行装配式的 同时，国家也在推进建筑信息化、数字化和智能化与装配式的协调发展。同时，建筑信 息化的实现，是智慧城市的实现基础。基于此我们推测，建筑信息化作为与装配式建筑 互相依托、互相促进、不可分割的两个部分，在“十四五”期间将迎来重大进展。7 重点企业分析（详见原报告）“十四五”建筑工业化发展明确，看好装配式建筑发展：鸿路钢构。装配式驱动“数字化”发展，看好“数字化”为工业化赋能：广联达。从“连成片”到“结成网”，关注交通基建发展：中国中铁、 中国交建、四川路桥、苏交科、地铁设计、城建设计。水灾引焦点，关注水利基建“补短板”：中国电建、葛洲坝。风险提示：疫苗低于预期导致经济发展低于预期的风险；房地产调控超预期收紧的风险；“十四五”规划内容开展进度低于预期的风险。（报告观点属于原作者，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。

经典案例目 录第一章 房地产开发程序简介第二章 房地产开发公司的设立第一步 房地产开发公司设立的法律程序第一项 房地产开发公司设立的相关税费第三章 土地使用权取得流程第二步 取得开发土地使用权的法律程序第二项 取得开发土地使用权的相关税费第三步 拆迁安置阶段的法律程序第三项 拆迁安置阶段的相关税费第四章 房地产开发阶段第四步 立项和可行性研究的法律程序第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费第五步 规划设计和市政配套法律程序第五项 规划设计和市政配套的相关税费第五章 项目建设阶段第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费第六章 销售经营阶段第七步 销售经营阶段的法律程序第七项 销售经营阶段的相关税费第七章 物业管理第八步 物业管理阶段的法律程序第八项 物业管理阶段的相关税费附录：房地产开发专业术语第一节 面积类第二节 价格类第三节 实务类第四节 管理政策类—— 第一章 房地产开发程序简介——房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。——1、 预售由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2、现售商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。接下流程图接下流程图接下流程图接下接下接下第二章 房地产开发公司的设立—— 第二章 房地产开发公司的设立 ——第一步 房地产开发公司设立的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立：1、公司设立准备；2、申请资质等级审批；3、申请办理企业名称预先核准；4、办理工商注册登记；5、办理税务登记。二、外资房地产开发公司的设立：1、申请批准项目建议书；2、办理企业名称登记；3、送审合资或合作合同、章程；4、申领外商投资企业批准证书；5、办理企业登记。第一项 房地产开发公司设立的相关税费1、企业法人开业登记费；2、企业法人变更登记费；3、企业法人年度检验费；4、补、换、领证照费。第三章 土地使用权取得流程—— 第三章 土地使用权取得流程 ——土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。土地相关术语：一、 生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。二、 熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。三、 宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。四、 宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。五、 集体土地：是指农村集体所有的土地。六、 征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。第二步 取得开发土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让：1、办理建设用地规划许可证；2、办理建设用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请；4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告的预审；6、委托地价评估；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证；11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金的返还。二、国有土地使用权的划拨：1、国有土地使用权划拨用地申请；2、主管部门现场勘察；3、划拨用地申请的审核、报批；4、取得划拨用地批准。三、集体土地的征用：1、征用集体土地用地申请；2、到拟征地所在区（县）房地局立案；3、签订征地协议；4、签订补偿安置协议；5、确定劳动力安置方案；6、区（县）房地局审核各项协议；7、市政府下文征地；8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；9、办理批地文件、批地图；10、办理冻结户口；11、调查户口核实劳动力；12、办理农转工工作；13、办理农转居工作；14、办理超转人员安置工作；15、地上物作价补偿工作；16、征地结案。第二项 取得开发土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）；2、资金占用费；3、滞纳金；4、土地使用费；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；9、城镇土地使用税；10、地价评估费；11、出让土地预订金；12、征地管理费；13、土地补偿费；14、青苗及树木补偿费；15、地上物补偿费；16、劳动力安置费；17、超转人员安置费；18、新菜田开发建设基金；19、耕地占用税。第三步 拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作；2、办理拆迁申请；3、审批、领取拆迁许可证；4、签订房屋拆迁责任书；5、办理拆迁公告与通知；6、办理户口冻结；7、暂停办理相关事项；8、确定拆迁安置方案；9、签订拆迁补偿书面协议；10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；11、发放运作拆迁补偿款；12、拆迁施工现场防尘污染管理；13、移交拆迁档案资料；14、房屋拆迁纠纷的裁决；15、强制拆迁。第三项 拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费；2、搬家补助费；3、提前搬家奖励费；4、临时安置补助费（周转费）；5、清理费；6、停产停业综合补助费；7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；8、一次性异地安置补助费；9、房屋拆迁管理费；10、房屋拆迁服务费。第四章 房地产开发阶段—— 第四章 房地产开发阶段——第四步 立项和可行性研究的法律程序1、选定项目，签定合作意向书；2、初步确定开发方案；3、申报规划要点；4、申报、审批项目建议书；5、编制项目可行性研究报告；6、申报、审批项目可行性研究报告。第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费；2、建设工程规划许可证执照费。第五步 规划设计和市政配套法律程序一、房地产开发项目的规划设计程序：1、申报选址定点；2、申报规划设计条件；3、委托作出规划设计方案；4、办理人防审核；5、办理消防审核；6、审定规划设计方案；7、住宅设计方案的专家组审查；8、落实环保“三废”治理方案；9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标；11、委托地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计。二、房地产开发项目的市政配套相关程序：1、征求主管部门审查意见；2、落实市政公用设施配套方案；3、报审市政配套方案；4、市政各管理部门提出市政配套意见；5、市政管线综合。第五项 规划设计和市政配套的相关税费1、工程勘察（测量）费；2、工程设计费；3、建设工程规划许可证执照费；4、竣工档案保证金；5、临时用地费；6、临时建设工程费；7、建设工程勘察招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9、古建园林工程设计费。第五章 项目建设阶段—— 第五章 项目建设阶段——第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程一、房地产开发项目开工前准备工作：1、领取房地产开发项目手册；2、项目转入正式计划；3、交纳煤气（天然气）厂建设费；4、交纳自来水厂建设费；5、交纳污水处理厂建设费；6、交纳供热厂建设费；7、交纳供电贴费及电源建设集资费；8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；9、设计单位出报批图；10、出施工图；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；12、办理消防审核意见表；13、审批人防工程、办理人防许可证；14、核发建设工程规划许可证；15、领取开工审批表，办理开工登记。二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：1、办理招标登记、招标申请；2、招标准备；3、招标通告；4、编制招标文件并核准；5、编制招标工程标底；6、标底送审合同预算审查处确认；7、标底送市招标办核准，正式申请招标；8、投标单位资格审批；9、编制投标书并送达；10、召开招标会，勘察现场；11、召开开标会议，进行开标；12、评标、决标；13、发中标通知书；14、签订工程承包合同；15、工程承包合同的审查。三、房地产开发项目开工手续的办理程序：1、办理质量监督注册登记手续；2、建设工程监理；3、办理开工统计登记；4、交纳实心黏土砖限制使用费；5、办理开工前审计；6、交纳投资方向调节税；7、领取固定资产投资许可证；8、报装施工用水、电、路；9、协调街道环卫部门；10、协调交通管理部门；11、交纳绿化建设费，签订绿化协议；12、领取建设工程开工证。四、房地产开发项目的工程施工程序：1、施工场地的“三通一平”；2、施工单位进场和施工暂设；3、工程的基础、结构施工与设备安装；4、施工过程中的工程质量监督。五、房地产开发项目的竣工验收程序：1、办理单项工程验收手续；2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》；3、商品住宅性能认定；4、竣工统计登记；5、办理竣工房屋测绘；6、办理产权登记。第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费；2、自来水厂建设费；3、污水处理厂建设费；4、供热厂建设费；5、煤气厂建设费；6、地下水资源养蓄基金；7、地下热水资源费；8、市政、公用设施建设费（大市政费）；9、开发管理费；10、城建综合开发项目管理费；11、建筑行业管理费；12、绿化建设费；13、公园建设费；14、绿化补偿费；15、路灯维护费；16、环卫设施费；17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）；18、电源建设集资费（用电权费）；19、外部供电工程贴费（电贴费）；20、建安工程费；21、建设工程招投标管理费；22、合同预算审查工本费；23、质量管理监督费；24、竣工图费；25、建材发展补充基金；26、实心黏土砖限制使用费；27、工程监理费；28、工程标底编制管理费；29、机电设备委托招标服务费；30、超计划用水加价；31、夜间施工噪声扰民补偿费；32、占道费；33、固定资产投资方向调节税。第六章 销售经营阶段—— 第六章 销售经营阶段——商品房预售须符合的条件：（1） 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2） 有建设工程规划许可证；（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第七步 销售经营阶段的法律程序1、提交完成建设项目投资证明；2、签署预售内销商品房预售款监管协议；3、办理《商品房预（销）售许可证》；4、销售项目备案；5、委托中介代理机构进行销售；6、与购房者签订认购书；7、与购房者签订买卖契约；8、办理预售登记；9、办理转让登记；10、办理房地产抵押登记手续；11、楼宇交付入住；12、质量保证书和使用说明书；13、办理产权立契过户手续。第七项 销售经营阶段的相关税费1、营业税；2、城市维护建设税；3、教育费附加；4、印花税；5、契税；6、土地增值税；7、企业所得税；8、个人所得税；9、房产税；10、城市房地产税；11、房屋产权登记费；12、房屋所有权证工本费；13、房产共有权执照费；14、房屋他项权利执照费；15、房屋买卖登记费；16、房屋买卖手续费；17、房屋租赁审核备案手续费；18、 房屋租赁登记费；19、 房屋估价手续费；20、 房屋公证估价手续费；21、 房地产价格评估费；22、 房地产中介服务费。第七章 物业管理—— 第七章 物业管理——第八步 物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批；2、签署物业管理委托合同；3、居住小区的物业接管综合验收；4、物业使用、管理、维修公约的核准；5、安排签订管理公约；6、制定、提供质量保证书和使用说明书；7、物业管理服务基本要求；8、物业管理委员会的设立。第八项 物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费；2、共用部位共用设施设备维修基金；3、普通居住小区物业管理费；4、高档住宅物业管理费；5、经济适用住房小区物业管理费；6、供暖费。附录—— 附录：房地产开发专业术语——第一节 面积类1、建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。2、使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。3、公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。　4、实用面积是指"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。5、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。6、套内面积俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。7、公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。8、辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。9、公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。10、公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积11、容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。12、得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积。套（单元）建筑面积= 套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。13、建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。第二节 价格类1、均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外。2、基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。3、起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。4、预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。5、一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。6、定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。7、订金订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交预付款。双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况的，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；（4）广告、售楼书、样品房与实际善不相符合。8、预付款预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题。预付款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。9、违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。第三节 实务类1、开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。2、进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。3、绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。4、绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。5、层高层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。6、净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。7、实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积 。8、标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。9、地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。10、半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者11、居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。12、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称13、其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。14、公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。15、道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。16、公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。17、道路红线道路红线是指城市道路，含居住区级道路，用地的规划控制线。18、建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。19、综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。20、商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。21、别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。22、TOWNHOUSE（联排别墅）正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。23、跃层式商品房是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。24、复式商品房是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：1.平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。2.户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。3.上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：1.复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。2.层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。3.由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。25、错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。26、单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排２４到２８户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。27、公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。28、花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。29、SHOPPING MALL直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。30、商品房的结构房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。31、框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。32、钢混结构住宅钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。33、砖混住宅砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。34、建筑高度按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。35、低层房屋指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。36、多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高。37、高层房屋指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。38、小高层一般指8层至12、13层的建筑。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。39、高层房屋指15层以上、24层以下的建筑体。因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。40、超高层房屋指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。物业管理收费：多层少于高层。41、智能化住宅根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以24小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。42、住宅小区住宅小区也称"居住小区"，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。43、住宅配套设施指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次。应包括以下内容：(l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；(2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；(3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；(4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施、包括城市公用事业和城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。44、会所是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。第四节 管理政策类1、“五证”商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。2、“二书”是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。3、《商品房预售许可证》《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售继承。4、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）5、商品房验收合格指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。6、商品房综合验收合格指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。7、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。8、物业的竣工验收是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。9、以租代售所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。这种方式有三个优点：一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。先租后买有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。三是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富。因此，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。10、印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。11、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额12、土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。13、土地收益金(土地增值费)土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。14、三通一平(净地)是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。