杭州房地产市场研究

一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可以在两周以后引起美国得克萨斯州的一场龙卷风。“蝴蝶效应”中的这只蝴蝶，只是混沌现象的一种阐释。但新冠病毒，却真的在2020年搅得全球大乱。就连杭州房地产市场，也在新冠疫情的影响下，或直接，或间接，发生了诸多变化。2020年，是杭州楼市的变革之年。互联网巨头烧钱都没能养成习惯的线上购房，却因为疫情无法集中开盘，令“云选房”成为常态，购房者能够直接在网上选房、付定金。疫情的影响下，长租公寓“高收低租”的模式破产，让人们意识到，租房市场落入金融陷阱且缺乏监管的社会危害性不容小觑。“三道红线”，将彻底改变房地产行业不断靠扩大金融杠杆来壮大规模的发展模式，避免这头“灰犀牛”带来金融的系统性风险。在杭州，踩线的房企拿地变得谨慎，发展稳健的房企则趁机增加了市场话语权。未来社区的带方案出让，建设运营一体化，则将为房地产行业探索一条转型升级之路。历史学家汤因比曾提出挑战、应战的矛盾演进模式，谁能主动迎接挑战，通过变革适应新的时代，谁就将建立新的领先优势。2020年的年度品牌房企、年度风云楼盘以及年度风云人物，都是迎难而上，敢于接受挑战的佼佼者。如滨江以品质红利和管理红利取得市场竞争优势，蓝绿双城提出共建模式，融创成立未来社区发展研究中心，积极投身未来社区建设，都是其中的杰出代表。勇于变革，为他们开启了更好的未来。本文为钱江晚报原创作品，未经许可，禁止转载、复制、摘编、改写及进行网络传播等一切作品版权使用行为，否则本报将循司法途径追究侵权人的法律责任。

克而瑞地产研究 研究员 / 马千里、邱娟、周奇 导 读创新动能强劲城市，未来楼市发展更值得期待。随着互联网的蓬勃发展，人们的消费和生活方式发生了巨大变化，催生出了数字经济、共享经济等新经济、新业态，成为中国经济的新增长点和新引擎，并对城市竞争格局产生了重大影响，城市房地产发展格局亦随之持续变迁。为了深入评判典型城市的房地产市场发展前景，本文将研究目标聚焦到《2020年中国城市房地产市场投资前景研究报告》中的TOP50城市，从资源禀赋、需求发展、房地产基本面、新经济等四个方面切入，对新经济视角之下的房地产竞争力作全面立体式的解析研究。01资源禀赋：杭州经济形态最佳东三省二线土壤相对“贫瘠”一个城市的房地产市场发展与当地的经济发展密切相关。往往经济产业发展比较强的城市，能吸引到更多的人口，市场需求增长也会较为可观，其房地产市场发展空间也更大。除了经济发展外，城市城建配套也是房地产市场发展的重要影响因素；基础设施和教育配套投入力度越大的城市，意味着这些城市新建区的规划能够得到兑现，房价也能较快上涨。同时，房地产市场的发展还受政策面的影响，相对来说，城市经济发展对房地产行业依赖度越高的城市，其调控政策变动带来的风险也会比较小，对房价上涨的压制几率也会比较小。综上来看，这三个因素决定了城市房地产市场发展的根基和空间，也决定了城市房价上涨动力是否充足。因此，在资源禀赋维度，我们将以经济发展、城建配套投入以及房地产依赖度等三大指标、GDP总量、三产结构、财政收入等7个子指标来评价各城市的房地产市场发展根基是否牢固、未来发展空间。1.1 经济发展：京沪经济规模遥遥领先，深圳三产占比仍有较大提升空间（略）1.2 城建配套：厦门、深圳配套投入领先，哈尔滨、大连、沈阳明显落后（略）1.3 房地产依赖度：无锡、东莞、泉州等市与房地产关联度较低，地方调控空间更足（略）1.4 小结：杭州楼市发展土壤最为“肥沃”，东三省二线排名均处于后列综上来看，在资源禀赋维度，50城中一二线城市的优势仍旧要强于三四线城市，特别是经济实力上的差距，更决定了一二线在人口导入上强于大部分三四线，需求增长动力也更加充沛，房价上涨动力也更加充足，因此房地产市场发展前景也要好于大部分三四线城市。就具体城市而言，杭州整体环境最适宜房地产市场发展，一方面当地新兴产业发展蓬勃，经济实力位于二线城市前列，整体城建配套也能跟上发展，因此杭州能引入大量的有购买力的流动人口，为楼市带来了大量的购房需求；另一方面，受人口涌入、新城建设影响，当地财政对房地产的依赖度也比较高，这也意味着杭州供地也会比较多，有较多的拿地机会，同时城市经济发展也适度依赖房地产，楼市调控高度收紧的风险较小。综上来看，在需求大量涌入同时城市经济又受房地产影响较深，房价上涨动力也明显更为充足，因此杭州楼市发展的土壤最为“肥沃”。而综合各项指标可以发现，东三省二线如哈尔滨、大连的房地产市场发展根基在50城中却稍显薄弱。无论是经济发展还是城建配套投入，哈尔滨、大连在50城中表现均相对靠后；随着经济发展与南部城市差距越拉越大，当地的人口也会逐步向外流失，如哈尔滨常住人口总量2017年~2019年间减少了16.6万，人口流失意味着需求减少，房价上涨动力自然也不足，利润增长空间也会受限。02需求发展：高房价压制需求转化但一线城市需求规模仍大幅领先和市场最相关的当属城市购房需求总量和未来发展趋势，这决定了房地产市场长期发展空间大小。在这一维度，我们从基数规模、增长趋势以及支付能力三个方面来探讨各城市长期的需求规模发展。首先，基数规模是指各城市当前的市场容量大小，人口总量、城镇化率以及人均居住面积大小均是影响这一指标的重要因素。而在市场规模的增长上，城市人口增长趋势、作为未来购房主力的大学生规模均是重要影响因素。上述两方面决定了城市购房需求的总规模，而城市居民的购买力水平则决定了购房需求实际转化情况，因此对各城市居民支付能力的分析也至关重要。2.1 基数规模：一线城市人口总量居前，深圳人均居住面积最小（略）2.2 增长趋势：珠海、惠州人口增长赶超二线，西安、武汉大学生数量全国领先(节选)在50城中，近几年人口增长较快的城市多是核心二线城市，譬如天津、杭州、武汉等等。究其原因，主要是由于二线城市自2016年就逐步放松落户门槛，以优渥的条件吸引人才，同时在“省会城市”的优势下，二线城市也汇聚了周边中小城市的人口，因此二线城市，特别是经济产业发展较好的城市，近几年城区人口扩张速度都比较快，如天津、杭州、武汉等城市均在200万以上。不过，也有部分三四线城市近年来城区人口也明显扩容，典型如珠海、惠州。随着粤港澳大湾区规划的推进，临近澳门的珠海和紧邻深圳的惠州近年来城区快速扩张，助力城区人口总量快速增长。以2014年~2019年五年间城区人口增长总量来看，珠海、惠州的城区人口增长规模甚至超过了南京和合肥。另一方面，再以大学生数量来看。高校林立的西安、武汉和广州以绝对的优势占优，在校大学生数量均超过了115万人。考虑到绝大多数大学生仍然会留在目前所在城市，因此这些年轻人群未来将是住宅市场上的购房主力，这也意味着未来西安、武汉等城市未来需求增长动力将会比较充足。2.3 支付能力：高收入支撑下，佛山等强三线城市居民购房能力均处于前列（略）2.4 小结：广州、武汉等“平价”城市需求转化量更大，高房价拉低深圳、杭州需求入市节奏（略）03房地产基本面：近年价格快速上涨致部分城市现投资隐忧对一个城市的房地产基本面进行“把脉”，分析其规模、供求关系、利润空间等指标，是判断投资窗口期的重要依据。本节我们将从这三个方面对TOP50城市进行系统梳理，以对其投资潜力做出综合预判。3.1 市场规模：上海金额居于榜首，嘉兴、绍兴、宁波增势跻身TOP3（略）3.2 供求关系：徐州、淄博、济南供给规模过高，杭州、武汉、南京去化无忧（略）3.3 利润空间：太原、青岛、南昌盈利空间较佳，佛山、天津、武汉地价已达高位（略）3.4 小结：市场规模巨大、供求关系健康，确保沪深杭基本面表现持续领跑基于城市的人口、经济、产业特性，并结合市场规模、供求关系和利润空间三个角度7个指标综合考虑，TOP50城市房地产基本面各具特色。主要结论有以下三点：1）重庆各方面表现均优，综合评分居于榜首，城市潜力表现最佳。受益于人口规模优势，近5年商品住宅成交金额模仅次于上海，供求关系也比较均衡，土地消化周期为2.6年，商品住宅去化周期在6个月左右，地价也比较便宜，地房比仅有0.26，利润空间巨大。2）宁波、深圳、成都、西安、杭州、南昌等城市仅次于重庆，处于第二梯队。这些城市在三个角度中均有两个角度表现较优，城市房地产基本面较优。值得注意的是，武汉虽然在市场规模、供求关系两个角度表现不俗，但由于地价相对较高，地房比高达0.44，利润一定程度上被压缩，因而拉低了综合评分。3）上海在利润空间和供求关系指标上表现比较中庸，综合评分被拉低。上海土地去化周期2.7年，商品住宅去化周期12.5个月，供求关系比较均衡，但相较于武汉、南宁、杭州等城市来说，供应关系表现不甚突出，加之土地资源的稀缺使得上海地价高昂，利润空间也受到挤压，因而综合评分相对靠后。04新经济发展：部分强三线抓住赶超机会东莞、无锡表现突出我国经济正处在新旧产业与发展动能转换的关键期，随着“互联网+”在各领域持续发酵，诸多新业态也在蓬勃兴起，成为推动经济结构转型升级的新兴力量，成为新经济的重要组成部分，为城市发展注入新的活力。新经济、新业态发展程度在一定程度上也表示这些城市的创新能力，尤其是新经济、新业态的主要目标人群是年轻人，这类人群同样也是房地产市场的主要目标客群。为了对从新经济角度对TOP50城市房地产潜力进行综合评判，本节我们将从新业态、新经济角度分别对其进行系统梳理，找出潜力城市。4.1 新业态现状：北京、深圳表现不及杭州、成都，无锡跻身TOP15随着时代的发展和进步，新兴业态不断涌现，并且这些新业态繁荣程度一定程度上代表了城市的创新能力、经济活力。本节我们选取了宠物服务、外卖服务、咖啡店、各类培训机构四类新业态，对TOP50城市的创新能力进行综合评价。毫无疑问的，上海在这些新业态表现均比较突出，除了在外卖指标上稍弱于成都，屈居第二，其余指标均排第一，因此上海也成为新业态发展最佳的城市，其次是外卖表现尤其突出的成都，排在第三位的则是“新一线”城市杭州，因互联网经济发达，高学历的年轻人占比高，其在星巴克、宠物和培训指标方面表现均比较突出；北京和深圳由于外卖指标表现不佳，整体表现不及成都和杭州，分别居于第四、五位。总的来看，新业态发展较佳的城市多是一线城市、东部强二线省会和位于西部的国家中心城市。另外，长三角和粤港澳区域经济发达的强三线城市譬如无锡、常州、温州、嘉兴、东莞、佛山等城市表现也比较突出，尤其是无锡，外卖繁荣度指标排在第4位，星巴克门店有69家，排在第14位，宠物服务和培训机构也均在20位以内，综合下来，新业态总评分排在第14位，是三四线城市中排位最靠前的城市。造成这种情况的原因很大程度上与城市经济、产业综合实力有极大关联，只有城市综合实力强的城市能够吸引高学历、高素质人口，提供更多的就业岗位，这类城市新经济发展迅猛也是意料之中。典型如杭州，受益于互联网经济的发展，杭州迅速跻身新一线城市。2019年常住人口增量居于前10位的城市，除了佛山因外卖相对落后导致新业态指标综合评价不高外，其余城市新兴业态均表现突出，排名大都在TOP15之内。4.2 新经济发展：杭州紧随一线，佛山、东莞赶超苏州、成都（略）4.3 小结：上海创新动能大幅领先，福州、南昌创新动力亟待提升结合新业态和新经济指标综合来看，上海表现最优，在新经济和新业态两个方面均排第一，创新动能大幅领先；其次是深圳、杭州和北京等城市表现也较佳，在新业态和新经济两个指标均入榜TOP5，广州由于新业态表现稍逊，综合排名则相对落后，排在第5位。成都、南京、武汉、苏州、宁波等城市处于第二梯度。值得注意的是，成都新业态表现尤为突出，仅次于上海，其中外卖繁荣度超越上海，居于首位，另外，其宠物服务表现也较佳。东莞、佛山、无锡等三四线城市表现也较佳。其中无锡在新业态上表现突出，外卖繁荣度尤为发达，星巴克店铺数量高达69家，在全国排14位；而制造业强市佛山和东莞新经济指标表现则十分突出，以东莞为例，其电子商务招聘数量排在第九位，排在苏州、西安、郑州很多强二线城市之前。相比之下，福州、南昌与其他同类城市表现稍逊，创新动能亟待提升。尤其是南昌，宠物服务、星巴克等新业态发展缓慢，在二线城市处于垫底位置，甚至落后于徐州、常州、珠海等三四线城市。05综评：创新动能强劲城市未来楼市发展更值得期待通过资源禀赋、需求发展、房地产基本面、创新能力四个维度对典型城市进行分析可以发现，新经济发展成为决定城市房地产市场前景的关键性因素。新经济发展较好的城市，在其他维度的表现也基本好于其余城市，市场韧性也更强，其房地产市场发展也更值得看好。一方面，新经济发展动能强劲的城市往往对人才的吸引力也更强，如深圳、广州和杭州，互联网、人工智能等相关产业发展十分活跃，吸引了大量的年轻人才前往，在2019年，这些城市的常住人口规模均超过了40万，近四年人口净流入量也都在25万以上；同时，新经济产业的薪资水平也会相对较高，深圳、杭州等城市的薪资水平均位于典型城市前列，这意味着这些城市流入的人口中有很大一部分是购买力强劲的高净值人群，其住房需求能较大概率的转化为购房需求，因此长期需求发展趋势向好。另一方面，活跃的新经济产业对城市经济的拉动作用也比较强，财政收入也会比较高；充裕的财政让城市更有余力完善城建配套，利好房价上涨。综上来看，新经济发展较好的城市在“人才引入”上也往往更胜一筹，购房需求长期发展无虞，房价上涨动力也比较充足，房地产市场发展前景也更好。5.1 领先型：杭州、武汉与一线城市并列，资源禀赋、创新能力优势领先（略）5.2 均优型：各项指标无明显短板，南京资源禀赋表现突出（略）5.3 创新型：经济创新动能优势显著，郑州、佛山发展前景较佳（略）5.4 短板型：海口、洛阳等市创新动能一般，楼市基本面亦存在一定隐忧（节选）抛开上述三类表现不同、但市场整体表现相对较佳的潜力城市，还有部分城市在某一个或多个方面存在明显短板，譬如资源禀赋欠佳的的哈尔滨和泉州，需求基数较低的温州、金华、泉州、惠州、绍兴、石家庄，还有房地产基本面不佳的中山、淄博、大连、西宁、金华、呼和浩特、乌鲁木齐、太原、贵阳等城市，这类城市或是供求关系不佳，或是需求欠缺、房价较低，或是在利润空间上存在短板，市场存在一定的投资风险。此外，还有一类创新动能乏力的城市，包含台州、贵阳、海口、乌鲁木齐、淄博、太原、呼和浩特、洛阳、西宁。这类城市通常新经济、新业态发展不佳，导致常住人口增量缓慢、甚至负增长，新增就业岗位相对较少。典型如淄博，2019年淄博常住人口469.7万人，较2018年还减少了0.5万人，这是TOP50城市中仅有的3个常住人口减少的城市之一，另外两个分别是严控人口规模的北京和处于产业转型升级中的哈尔滨。淄博在山东省内经济排名靠前，但在新经济发展方面指标再TOP50城中确处于垫底位置，这与山东乃至北方城市的大环境有关，目前新经济的北强南弱格局越发凸显，北方城市除了省会和计划单列城市的新经济发现较好外，其余城市的新经济发现均不佳，更谈不上创新能力有多强。值得注意的是，虽然海口、洛阳等城市虽然目前基本面尚可，但由于其宠物服务、生活消费等新业态发展缓慢，城市创新动能较弱，人口增长较慢，尤其是洛阳，其是典型城市中为数不多的人口净流出城市，虽然短期内城市人口向城区聚集仍然能支撑当地的购房需求，但长期来看并不利于房地产市场发展。 【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房

都市快报讯 今天一早，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作进一步明确规定。坚持杭州市“房住不炒”的决心和态度。《通知》要求加强土地市场调控，加大住宅用地供应力度，优化供应结构，继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。同时，要定期公开土地出让计划和已出让土地开工情况，接受社会监督。《通知》要求加强住房贷款审慎管理，一是严格实施差别化住房信贷政策，强化借款人资格审查；二是严格执行收入认定标准和月供收入比要求，准确核定借款人真实收入；三是严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。《通知》明确进一步统一税收政策，本市范围内购买新建商品住房，在办理房屋不动产证时方可缴纳契税。《通知》完善了住房限购政策，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。《通知》调整了无房家庭认定标准，明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。《通知》还加强对热点商品住房项目的销售管理。对热点商品住房项目，房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案，加大无房家庭房源倾斜比例，房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。《通知》自发布之日起施行。根据《通知》内容总结我们归纳新政带来的变化大致有6点1.土地：加大宅地供应，继续推行“限房价、竞地价”；2.贷款：加强住房贷款审慎管理；3.契税：统一在办理房屋不动产证时方可缴纳契税；4.限购：父母投靠子女落户杭州的，须满3年方可作为独立购房家庭；5.无房家庭：30周岁以上未婚单身且无自有住房记录、离异单身满3年且无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭；6.摇号倾斜比例：热点商品住房对无房家庭倾斜比例达到80%，但限售5年。根据新政，目前在杭州，只有满足以下条件之一才有购房资格（1） 杭州户籍（限购区域）；（2） 非杭州户籍，近3年内，在杭州连续缴纳24个月及以上的社保或个税证明（可补缴三次）；（3） 户籍在桐庐、建德、临安、淳安等地满2年后，可以直接在杭州限购区域购房；（4）本次新政：通过父母投靠落户杭州拥有购房资格，父母需要落户满3年才能作为单独家庭购房。本次新政，变动最大的应属无房家庭的认定原政策为：在杭州地区无自住房的家庭，且不包含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日之后因自有住房交易产生的“无房家庭”。新政为：（1） 满30周岁单身，拥有购房资格且在杭州限购区域内无自有住房记录，则可为无房家庭；（2） 离异满3年，拥有购房资格且3年内在杭州限购区域内无自有住房记录，可认定为无房家庭；而且部分热门楼盘，应将80%的住房房源倾斜给无房家庭，该类房源5年内不可上市交易。这一楼市新政补丁，在很大程度上解决了之前单身无法认定无房家庭的困难。而且对刚需的倾斜，也反应了杭州对新杭州人一直以来的关爱。杭州市住保房管局房地产业发展处处长谢小敏表示，之所以选择在此时出台《通知》，主要是为了贯彻坚持“房住不炒”定位，支持合理自住需求，遏制投机炒房，促进杭州房地产市场平稳健康发展。《通知》也是对目前杭州市摇号政策的一个新的补丁，更精细，更平稳，也更加公平，是在作出大量调研后，听取了广大市民，特别是单身市民的呼声后，多方讨论制定。《通知》也让今天的杭州楼市小小骚动了一场，房产公司的销售们和中介，对于“5年”限售这一条有点担忧。也有一些中介觉得，这条反而有利于目前的二手房市场。“一些对无房户倾斜比例超过80%的楼盘，有些二套房购房者就会放弃去摇号，转而看其他摇号中签率更大一些的楼盘，或者直接去买改善二手房。”一位房产中介说，将来“万人摇”的红盘可能会减少，更多的是各大楼盘“争奇斗艳”，这也对购房者有利，“选择面会更多。”也有读者表示很懊悔，“之前因为拖延症，上周买了期房，可以办的契税还没有去办理，现在已经不能再办理了。期房还要等三年，这个时间就浪费了。按照现在的要求，我拿到房产证后还要多等几年才可以免征营业税”。针对这次楼市新政补丁，很快就有购房者提出了各种问题，我们就热门问题向杭州市住保房管局进行咨询。杭州市住保房管局房地产业发展处 处长谢小敏 现场接受采访01 问：有购房者咨询，9.4号发出的新政中的“通过走父母投靠落户杭州，满3年才能算独立购房家庭”，是不是意味着，“父母投靠杭州单身子女，可以买两套房”？杭州市住保房管局：父母投靠子女落户，子女单身的，父母子女一起买房，一共只能买一套，因为单身子女只有一张房票。父母投靠满3年后，父母作为一个单独的家庭可以买2套。02问：房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。那60%、50%或者不是80%的，是不是意味着不需要5年限售？其他购房者可以随时买卖？杭州市住保房管局：这一条，就是要达到80%这个条件，才是限无房户买房后5年不得交易。03问：契税不能提前交了，说是即日起实施。那在新政之前买的房子，还没交契税，现在还能交吗？杭州市住保房管局：不行。今天一早，相关窗口已经挂出了“期房不能预缴”的告示牌。只有在明确办理房屋不动产证时方可缴纳契税。届时还需要提供商品住房预（销）售合同、商品房交接书、购房发票、不动产登记清单（或不动产登记结果告知书）。具体可以咨询税务部门。04问：无房户家庭倾斜比例80%的“热点楼盘”如何界定？杭州市住保房管局：是否热点商品住房项目，具体看各楼盘的销售公示方案。但有两个认定标准可以参考：一，该楼盘是否有过“万人摇”纪录；二，同一区域同一价段楼盘，是否曾出现过“万人摇”纪录。05问：80%房源倾斜的热盘，有房家庭可以摇号吗？杭州市住保房管局：不可以。在报名阶段，有房家庭就不能参与，报名的只有人才和无房。06问：30周岁以上未婚单身的无房户如何认定？杭州市住保房管局：要满30周岁，无自有住房纪录，并且要求名下是一直无房的。07问：离异满3年的无房户如何认定？杭州市住保房管局：需要离异满3年，且名下无自有住房满3年，两个条件要同时符合。专家解读透明房地产研究院院长梁丽燕：新的补丁政策，让杭州 “低端有保障”+“中端有支持”政策充分聚焦人民群众日益增长的住房需求，紧密围绕“房住不炒”定位，突出住房的居住属性和民生属性。保障性住房是首位,住房保障体系和住房市场体系互为补充，将充分保证住房有效供给，同时缓解中等偏下收入家庭和新市民住房消费压力，促进解决新市民阶段性住房困难，形成“低端有保障”、“中端有支持”的可负担的住房体系，以满足市民“住有所居”的美好期待。此次调控对住房限购政策进行了完善，这其实是对杭州今年7月2日政策补丁的再优化，目的就是贯彻调控的初衷，保障真正的刚需群体，保护更多的无房家庭，让这些新市民能有更大概率在杭州安家，让“新杭州人”在为城市建设添砖加瓦之时无后顾之忧。适婚年龄的单身人士不用再为了买房而随便结婚离婚，不炒房的“真”刚需能够更大概率买到心仪的住房。政策将短期手段和长期措施相结合，精准施策，旨在防范市场系统性风险，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现“住有所居”的目标，提升居民的幸福感和获得感。中房大数据研究中心总经理陈焕春：接下来二手房的性价比会更突出这个新政更像是之前政策的递进补丁，对整个市场的影响还是比较有限。让整个市场的平稳发展其实才是最终的目标。因为很多的政策没有影响到全局，更多的是局部针对特定群体，而这些特定群体在目前的市场上面，占比不算非常高。可能在消费者心目当中的影响力会大一些，倒不是说一定对市场打击会很大。这次政策补丁对市场的供需关系没有影响，但是会在一些细节上让大家觉得合理性和公平性有一定的提升。是对购房群体进行精确的管控。其实看杭州的政策，已经越来越精细化了，对每个群体都想得很到位，在给你优先权时，也会有一个限制，杜绝利用优先权炒房的道路。我觉得也是非常符合市场上的规则。之所以能做到如此精确，背后也是因为有杭州城市大脑数字化的基础，它能够实现精确的快速的识别和查询的认证基础。接下去，二手房的性价比就会更突出，因为在新房去摇号，对于普通群体可能就觉得难度进一步增加，但也因为有了补丁政策，才能更好的房住不炒，一些热盘也杜绝了恶意炒作的空间。

9月4日，杭州市住保房管局发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。此次政策的调控基调为“支持合理自住需求，遏制投机炒房”，既有收紧的地方，也有放宽的地方。总体上打击了炒房需求，同时对于无房家庭购房给予了支持和规范。杭州此类政策，进一步落实了国务院7月24日房地产工作座谈会精神，对于全国其他热点城市也有积极的借鉴意义。对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：1、限购升级此次政策明确，完善了住房限购政策，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。这条规定实际上堵住了投靠落户来炒房的通道。根据杭州原有的限购政策，父母投靠子女落户的，户口在杭州主城区的，那么落户后就可以购房，而户口在郊区的，那么需要2年的等待期。而此次政策明确，无论户口是落在主城区还是郊区，都必须满足3年的等待期。其含义在于，后续投靠子女后落户的家庭，也不能立即购房，这也是为了防范各类家庭炒房的现象。2、放宽无房家庭认定此次政策对于无房家庭的资格给予了放宽的规定。政策明确，调整了无房家庭认定标准，明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。若是对比2018年4月杭州《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，可以看出，实际上对30岁以上的单身人士给予了放松。换而言之，按照过去的无房家庭认定标准，未婚人员是不能界定为无房家庭的。而此次政策，允许30周岁以上的单身人士界定为无房家庭，这是有助于此类群体享受优购政策的。3、落实限售政策此次政策明确，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。这是一种比较特殊的限售政策。对于无房家庭来说，后续购房方面可以享受到优惠的待遇，即优先认购的待遇。但这也不意味着此类群体可以炒房。此次政策堵住了优购的一个漏洞，要求此类优购住房后续必须持有5年。这也防范了无房家庭借“无房”来炒房的行为。这条政策和今年7月份杭州发布的《杭州进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求》是相呼应的。当时政策也明确了人才购房5年限售的规定。所以这也意味着，限售的覆盖面在扩大，有助于优先购房政策的更好落实。4、政策总结实际上杭州此类政策进一步说明，当前房住不炒的决心不变，尤其是今年下半年各地热点城市依然会把稳定房价、打击炒房作为一项重要的内容来抓。若是从区域市场来看，今年下半年长三角的房地产政策升级明显较大，包括杭州、宁波、南京、无锡等城市纷纷收紧政策，这都说明，在后疫情的大环境下，作为楼市先复苏的长三角，要把稳定房价、落实房住不炒作为房地产发展的重要思路。后续预计一些房价过热的城市，也会在购房政策、贷款政策、房地产交易秩序方面等有升级的内容。

2020年杭州房地产市场走出“V”型曲线。年初受疫情影响市场停摆；复工后，购房需求释放，楼市迅速复苏，房价倒挂之下多个万人摇引爆新房市场，西溪公馆“6万人摇”，一度把杭州推上风口浪尖；下半年，热点楼盘政策、人才摇号限售一系列新政将二手房也点燃，三墩北、未来科技城等热门板块二手房成交价不断被刷新。这一年，即使在限价、限购甚至摇号政策加码的大环境下，杭州楼市表现依旧不俗。一、新房：住宅网签连续六年突破10万套 房价稳涨据克而瑞浙江区域数据统计，截至2020年12月31日，杭州十区共成交商品房152039套，环比增长12%。其中，住宅商品房成交117226套，占商品房交易量的77%。据统计，杭州商品住宅成交量已连续六年突破10万套。近五年，杭州住宅整体均价呈稳步增长态势。2020年，杭州十区商品住宅成交均价为28446元/㎡，环比2019年的27695元/㎡，上涨了13.54%，为近五年甚至十年来最高。回顾全年成交行情，2月份网签因疫情暂停，成交几乎创下近两年新低，随着疫情得到控制，被抑制的需求释放，市场迅速回暖，且由于高价项目集中补签，4-5月新房住宅量价齐升。7月受新政及供应结构性收紧影响，开始降温，9月下旬管控开闸集中放量，市场逐步回暖，年底房企冲量但限签严格，呈现供应冲高但成交低位行情。商品住宅中，位于富阳银湖的万达同心湾，凭借快速多次开盘和产品优势，全年成交2103套，成为成交量最多的项目。项目坐拥城南万达广场和地铁6号线，产品上，又设置了全屋地暖，且创新设计89㎡3房1.5卫户型。成交金额最高的，是位于钱江世纪城奥体核心区的保利澄品，2020全年成交额达67.5亿元，且连续两年（2019、2020）登顶金额榜。二、二手房：量价齐涨 全年6个月成交量破万据我爱我家数据统计，2020年，杭州市区（不含临安）共成交约10.2万套二手房。和2019年的8.1万套相比，成交量上涨约25%。近8年以来，杭州二手房成交量最高的年份为2017年，约11.8万套，其次是2016年，约11.3万套。今年的10.2万套，排名第三。年初受春节和疫情影响，二手房短暂遇冷，2月成交量几乎创下历史新低，但疫情后市场迅速升温，4月到8月连续5个月成交量破万，下半年几轮新政下，新房摇号难度增加，屡摇不中的购房者被分流到二手房市场，加上不少热门次新房入市、外来人口不断流入，导致市场持续升温，11月二手房成交量再度破万。数据显示，今年杭州二手房低总价区间房源成交比例不断下降，置业门槛进一步提升。今年，300万以下的房源占比，由去年的70.8%下降至63.9%，300万以上价格段房源今年成交比例明显增长。从置业年龄来看，购房群体年轻化趋势愈发明显。今年90后置业客户的购房比例达30.84%，环比上升2.16%，其中95后购房人群占比7.56%，比例增幅达1.9%。供应方面，2020年6月底，杭州二手房挂牌量首次突破12万套，到了年底，挂牌量净增7000余套，约为12.7万套。2021年，杭州预计70多个新盘将交付，届时会有相当数量的投资房源被投放到二手房市场，挂牌量预计还会进一步增加。三、政策：引才“新八条”、摇号精准调控2020年，杭州四大政策涉及楼市，分别是：1）2月，杭州市推出“战疫引才、杭向未来”八大举措，其中包括，对全球本科以上所有应届大学生，在发放本科1万元、硕士3万元、博士5万元一次性生活补助的基础上，再给予每年1万元租房补贴，最多可享受6年；提高高层次人才购房补贴，给予A类顶尖人才“一人一议”最高800万元购房补贴；B、C、D类人才分别给予200 万元、150 万元、100 万元购房补贴等；以及抗疫人才重点招引、对境内外高层次人才实施专项奖励等高含金量的政策举措。2）2月24日，杭州市委办公厅印发《关于服务保障“抓防控促发展”落实“人才生态37条”的补充意见》，其中提到“支持高层次人才优先购房”：A类人才在杭购买首套住房免摇号；B、C、D、E及其他符合人才，在杭购买首套住房可按不高于20%的比例优先供应。该政策已于4月1日正式实施。影响：从房地产角度而言，争夺人才，实际上也是在争夺市场购买力。近几年，杭州人才引进落户政策一直保持宽松态势，今年对人才的各项补贴、购房政策倾斜，加之去年学历落户放宽要求，为杭州在“人才争夺战”中赢得机遇。1至10月，杭州市新引进35岁以下大学生达30.9万人，相比2019年全年增长45.84％。4月以来，高层次人才的认定数量激增，截至2020年8月，累计认定A类至E类高层次人才2.2万名。人才购房优先政策出台前（2015年4月至2020年3月），杭州智慧人才平台上公示的累计公示的高层次人才不过1.1万余人。人才的流入，能推动城市创新，提升城市商业活力，带动消费，进而提升城市整体购房需求和置业购买力，利好楼市。3）7月2日，杭州出台《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，明确——①人才优先摇号房源，自网签之日起，5年内不得上市交易；②本市非限购区域户籍家庭摇号买房，需在限购区连续缴纳一年社保或个人所得税；③均价35000元/平米以下新房无房户倾斜比例不低于50%；④一户家庭同时只能参与一次摇号登记。4）9月4日，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求——①杭州市购买新房，在办理不动产证时才能缴纳契税；②父母投靠落户，须满3年才能作为独立家庭，在限购区买房；③30周岁以上未婚单身且在限购区无房、离异单身满3年且无房记录满3年，可认定为无房家庭；④热门楼盘，向无房家庭倾斜80%，无房家庭购买该类房源，自网签日起，限售5年。影响：杭州两次楼市调控，意在遏制投资、支持自住，受政策倾斜的无房户和自住家庭，摇中新房的机会增加；由于热门楼盘将有房户拒之门外，中签率提升，加之多数红盘未开闸，万人摇暂别市场。新政下，即使没有红盘托市，新房市场热度仍不断升温，普通新房中签率屡创新低。尤其是改善家庭，改善新房选择趋少，中签率持续走低，摇号难度增加，一些新房屡摇不中的购房者，转向二手房市场，导致二手房市场升温。四、土地：全年卖地2611亿 全国第二2020年，连续三年蝉联土地出让金榜首的杭州，让出头把交椅。据乐居统计，杭州市区（含三县市）全年共成交289宗地块，总成交面积973.19万方，总成交金额达2611.2亿元，仅次于上海。虽较2019年的2744.1亿元有所下跌，但主要是因为11月末土地市场提早收官。从历史成交来看，这一成绩，仅次于2019年，依然处在高位。和前两年一样，萧山区依旧是杭州的卖地大户。2020年全年出让42宗经营性用地，总成交面积209.58万方，成交总额达646.62亿元。这一年，土地市场的热度几乎贯穿全年，在统计的140宗涉宅地（不含租赁）中，34宗拍至自持，为近三年最多。自持比例最高的达22%，为金地戴村项目，其次是中国三迪大江东临江项目，自持20%。9宗涉宅地楼面价破3万元/㎡，比去年多3宗，其中4宗均由滨江竞得，单价最高的滨江江河汇地块，楼面价42607元/㎡（自持11%）。今年，本土房企迎来大年，拿了杭州近半数的涉宅地。拿地金额最高的滨江集团，斥资404.62亿元揽下12宗涉宅地，其中不乏文晖“三芒星”、钱江世纪城等重磅地块。绿城则以226.1亿元，成为拿地金额榜榜眼，储备9宗地，包括亚运村运动员村一号项目。今年杭州共有2宗地块总价破百亿，分别是绿城运动员村一号地块和滨江文晖“三芒星”地块。值得一提的是，沉浮十年的滨康综合体项目今年重新挂牌出让，由龙湖以总价71.8亿元竞得。尽管土地市场竞争激烈，敏捷、新力、花样年、中国三迪、合能、上海大华集团六家外来房企，仍积极布局杭州，拿地意愿强烈，敏捷、三迪、合能，都是以自持的代价才赢得“入场券”。限价方面，自“双限”以来，大江东、勾庄、青山湖、临安、未来科技城等13个板块限价上涨，但整体来看，限价并未放松，超50个板块限价保持稳定。2020年，杭州十区成功出让的涉宅地块，可建面积约1355万方，按当前套均110平米算，可供应房源约12.13万套，供需基本保持平稳。五、2020年房价收入比：11.74据克而瑞数据，2020年杭州共成交117226套新建商品住宅，成交总额为4019.42亿元，套均总价约342.88万元，成交均价28466元/㎡。据杭州市统计局数据，2020年前三季度城镇常住居民人均可支配收入为54754元。计算可得，2020年城镇居民人均可支配收入约为73005元，由此，我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5），尝试估算下2020年杭州房价收入比，约为11.74。六、住宅租赁：供应量增大 租金持续下跌我爱我家市场研究院数据统计显示，受到流动人口基数不断增加的影响，租房需求持续上涨，2020年，杭州租赁交易量环比2019年上涨5.5%。申花、三墩、金沙湖三大商圈，位居租房交易量前三。从租房群体来看，90后占比近55.92%，环比上升5.64%。其中以学生客群为代表的95后租房需求比例大幅增加。租房户型结构上，1室及2室租赁需求依旧最大。由于大量商品房交付和政府租赁住房配建力度加大，租赁市场供应规模不断增大，2020年租赁新增房源量环比去年上升25%左右，这一现象，导致租金水平上涨乏力。今年月度单位租金从去年年底降至60元/㎡/月以下，再未能突破这一关口。今年租金水平最高月份为7月份的59.7元/㎡/月，相比去年9月份最高的63.7元/㎡/月，降幅达6.28%。今年9月后，租金持续下跌，12月仅为56.8元/㎡/月，为全年最低。七、市场心态：买房逻辑变了，买卖双方仍积极入市 今年，受疫情影响，部分刚需购房者反而更加坚定了在杭州买房的信念。改善购房者则经历了从观望到积极入手的心态转变，部分购房者本以为疫情会压缩购房需求，打算疫情后暂时观望，不曾想市场热度迅速恢复，又转向积极看房、摇号之路。和往年相比，购房者最大的变化，是不再单纯执着于房价倒挂楼盘，也开始看重区域和项目的成长性。闲林、大江东、宁围等非热门板块新房中签率持续走低。“新政后，突然就失去了红盘购买资格，等再去看非热点楼盘时，发现这些楼盘中签率也降低了，如果再摇不中，就打算去淘一淘二手房”。据乐居调查，这样的例子并不在少数。二手房方面，据多家中介门店反映，3、4月份不少卖家曾因疫情一度焦虑降价，疫情后伴随市场热度和门店来访量持续走高，惜售、调高挂牌价常有发生。受“竞地价、限房价”政策影响，今年房企开发和推盘节奏明显加快，以开发时间换利润空间。如2019年12月底开盘的滨江·御虹府，4.6个月实现清盘，5月4日开盘的融信大发弘阳·沁澜从首开到售罄只用了48天。八、杭州市民看2021楼市：稳中有升 “改善难”或延续乐居普通员工认为，2021年，杭州楼市仍将以稳为主。由于“限房价、竞地价”政策，新房房价几乎不可能大涨或大跌，但不排除部分刚需板块限价有提升的可能，而由限价导致的遍地高周转、降成本，以及摇号新政引发的杭州楼市“改善难”这一问题，依旧会延续。另外，人口导入效应将逐渐显现，城市力持续保持稳步增长，楼市也将稳定向上。开发商的工作人员表示，受“三道红线”监管新规影响，房企外部融资来源受到显著限制，加上杭州“限价”政策导致利润收窄，外来房企在杭拿地会更困难，未踩红线、有一定资金的房企迎来拿地窗口期。新政策环境下，在杭房企的竞争会更加激烈，只有提高运营效率和资金周转效率，持续提升产品和创新能力，才能赢得市场。其他杭州市民，多表示2021年依旧会买房，限价下新房房价将继续保持稳定，受摇号政策倾斜的首套房用户，新盘选择余地更多，买房更容易，二套房买房难度更高。由于2021年交通等利好还将持续兑现，不少市民对于二手房价，仍抱有上涨预期。九、2021走势：限价持续，成交可期在“房住不炒”的政策主基调下，稳地价、稳房价、稳预期仍然是杭州楼市调控主旋律，政策放松的概率极低，“限购、限价、限贷、限摇”等政策2021年大概率不会退出，如果市场过热，不排除调控加码的可能。近年来杭州人口流入一直在持续增加，为楼市带来稳定的需求量，2021年，杭州楼市成交或将延续2020的上涨行情。限价下，新房价格上涨幅度将被严格限定在5%之内，房价基本平稳，不会大起大落。在一二手房价倒挂红利吸引下，部分热门楼盘还会掀起抢购浪潮，为降低市场热度，红盘“撞车”现象仍将存在。随着新房的交付，杭州二手房挂牌量会继续增加。成交方面，预计分化还会持续，产品和配套等更加优质的次新房、学区房，在未来很长一段时间内，都会受到欢迎，价格下跌可能性极小，部分产品有短板、配套无明显优势的小区，将继续滞涨。2021年，杭州不少板块和楼盘值得关注，如：亚运村的绿城桂冠东方、华润亚奥城、万科日耀之城；文晖的滨江保利和品；江河汇的滨江绿城·江河鸣翠；奥体的滨江观品；申花的滨江融创·滨融府；文教的建发书香印翠、中冶锦绣公馆；三墩的建发金辉紫璋台、融信天澜里、古墩彩虹轩；蒋村的现房项目葛洲坝龙湖中国府；大江东的融创云帆未来社区；以及望江新城的K11等。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房 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杭州的机会2016年10月1日，杭州市人民政府发布了一则办公地址迁移的公告，宣告杭州市政府驻地由原来的拱墅区环城北路318号，迁至江干区解放东路18号。至此，所有人都知道，杭州市政府迁到了钱江新城。这昭示着杭州城市发展史上的一个新时代正是开始。近五年来，杭州作为一个开挂的城市，接连拥有重大利好加身，亚运会和G20无缝对接。用葫芦娃的话说，这些利好如果有一个能放在郑州，那就算是郑州撞大运了，但可惜并没有。这些利好让杭州用短短数年的时间，走完了旁人需要10年、甚至更久才能达到城市升级。更重要的是，杭州的这种火箭式急速发展，至少还会再持续五年，一直到2022年。一直到2022年，杭州的城市特征至少包含以下三大特点：1、大范围拆迁2016年，杭州开启了全面的旧城改造，城中村成为攻坚重点。据透明售房网的数据显示，2017年全年完成整村征迁69个村，征迁59796户。2018年，将完成56个整村征迁，征迁住户4万户。在从未来科技城去往良渚的路上，我们开车走过了十几分钟的拆迁带，远远望去，望不到遍及的拆迁废墟非常令人震撼。继郑州之后，杭州成为全国第二个主城区完全消除了城中村的城市。在杭州市高规格的建设指标下，杭州将完成真正意义上的城市升级。一眼看不到边际的拆迁废墟▼2016-2020年杭州主城城中村攻坚计划图▼2、杭州速度大拆必将大建，这是杭州的幸运和机会。2016年，杭州调整了2001-2020年城市总体规划。其中重要的一项，就是将杭州的地铁线路，从最初的5条一下拓展到了10条，更夸张的是通车里程从171千米，跳升到了406.5千米，增加了足足235.5千米，新增加的里程比原来的总规里程的还多了64.5千米。在这个基础上，杭州将形成一个严密的地铁网路。我们再看截止到2018年2月，杭州已经开通的地铁情况：截止到目前，杭州一共开通了1/2/4三条地铁线，这预示着剩余七条地铁线将在2018到202年的5年时间中集中开通。但2017，杭州就集中开工建设了6条地铁线。而最新的消息显示，杭州再次调整了地铁规划，总规模新增里程68公里，达到了471千米。与这些相对应的是，众多城市的地铁规划是被收缩和压制，原本预计2018年开工的郑州地铁7/8/9号线全部推迟开工日期，具体开工时间未知。没有对比就没有差距，没有对比就没有伤害！地铁是城市的生命线，对于杭州则是城市升级的有力支撑。不仅扩大了杭州的城市边界和城市版图，甚至环杭的柯桥、海宁、临安、富阳都与杭州地铁无缝对接。这对杭州楼市的未来影响深远。3、门槛越来越高的城市根据新版的杭州市城市总体规划，截止到2020年，杭州人口将达到1000万人，其中中心城区常住人口控制在400万人以内。截止到2016年底，杭州中心城区人口为371.25万，也就是说，从2017-2020年的4年时间内，杭州中心城区只增加人口28.75万，如果再去除自然增长的人口，则这一数据更加稀少。主城进入的门槛越来越高。而在杭州城市新规划中，明确指出，引导人口向副城和组团聚集。这和杭州最新的城市规划完全匹配。与此对应，杭州是所有省会城市中，人才引进规格最高的城市。深圳的最低标准是本科，但杭州却高调地将门槛设定在研究生。并且全面取消了购房落户政策。现在，我们对以上三点做一个总结。如果以战略的眼光看，一个城市具备了超高标准和高瞻远瞩的长线规划，则是这一个城市的幸运。不吹不黑，杭州的确是幸运的，它幸运地被选中，幸运地将别人梦寐以求的所有利好加之于一身。这是一座坐上了幸运快车的城市！祝福杭州！杭州区域和楼盘盘点有一个数据非常让人震惊，我粗略地梳理一下，发现杭州主城的楼盘容积率，惊人的只有2.2，这在全国都是唯一的，也是最低的，很佩服杭州市政府的雄才大略。所以，未来杭州的城市格局是注定是从城市中心向周边疏导，杭州新规划中的说法是多组团、多副中心并驾齐驱的分布。这与杭州市城市总体规划的原则、方向，还有政府的卖地分布、产业规划，密不可分。 在新的政府规划中，杭州将是城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展的整体态势。从城市空间结构上来说，就是一主三副六组团。除了中心城区外，外围组团众多，从地产的角度来看，概念过于笼统。于是杭州当地媒体又将这一空间架构细分成许多小微版块，非常之精细，我就直接拿来用了，如下：——图片来源于网络从这张图中可以看出，杭州版块非常之碎，几乎每个内部都会有一个新区或者新城，这些对于外来购房者，甚至是杭州本土的购房者，也很难辨析清楚。为了便于区分，我们决定采用杭州新规中颁布的，以公共服务配套为主区分的：两个主中心、六个副中心、十八个次中心的城市空间架构图，进行版块描述，并盘点在售项目现状。可以将此图和上面网友做的版块划分图进行参考对照，便于更好的认知。1、钱江新城和钱江世纪城钱江世纪城经过10多年的发展，钱江新城已经没地了，滨江也没地了，所有在两者的夹角区域规划了钱江世纪城，作为G20和亚运会的主会场。近些年来，钱江世纪城是杭州市财政的重点投资区域，建设速度非常之快，也是近期杭州楼市非常火的一个区域。目前这个片区只有三个项目在售：阳光城檀越：精装均价34000元/㎡，还有100多套房子。龙湖天璞：均价35000元/㎡，一共还剩200多套房子。车位36万一个。108一共60多套。一共28层。融信保利创世纪：还有700套房，均价35000元/㎡。目前整个片区周边二手房价格在43000-50000，倒挂10000元之上。所以整个片区依然非常火。我们中午将近12点进入融信创世纪售楼部，置业顾问淡淡地看我们，一片疲惫的样子，询问之下我们得知，整个上午售楼部一共接了120多租客户，置业顾问累得都没能喘口气。阳关城檀越甚至连内部员工都买不到，据说都不够阳关城全国高管分的。在这样的情形下，肯定是关系户优先，有的项目仅买一个选号费就需要70万，可谓夸张至极。但钱江世纪城后期还有大量土地储备，如果没有了亚运会加持，2022年后的世纪城会何处何从？这是很多看衰者的疑问。钱江新城钱江新城目前是杭州市的政治和经济、金融中心，杭州市政府在2016年10月从拱墅搬到了这里。截止到今天，钱江新城这个片区内已经开发完毕，无地可供了。江干区在钱江新城的东边开发了二期，沿江一线，但是基本没有住宅用地规划。所以目前整个钱江新城区域，只有两个项目在售。一线海景房中海钱江湾，178三房一书房构成的四房，均价6万元/㎡，总价1000万。而钱江新城一线江景二手房8万元/㎡。万科大都会应该还有几套看江的顶层，差不多12万一平。非一线江景房我们只找到一个项目，滨江保利翡翠海岸。这是在售一个豪宅产品，据说是杭州目前精装标准最高的高层豪宅项目。售价超过了中海的一线江景房，达到了68000元/㎡。但这个项目的容积率达到了惊人的3.5，这低于杭州市主城平均2.2的容积率来说，是很惊人的。2、江南城中心江南城中心包含了滨江区、萧山经开区等几个板块。滨江和主城下城上城：楼市现状，请参看之前米宅发布的稿件《绝望！办好落户手握800万现金，我在杭州城买不到房！》，因篇幅所限，这里不再赘述！萧山经开区：因为紧邻滨江和奥体版块，所以在滨江无房、奥体版块太热的传导下，这里也非常的火爆，项目有绿城桂语江南、万科海上明月澜庭、融创望海潮、中旅名门府，价格从31500-35000元/㎡。绿城桂语江南算是萧山最难买的一个项目，据说买一个号需要35万；万科海上明月澜庭：连来访登记都被拒绝了。片区内上一块土拍楼面价破了30000元/㎡。萧山新城和经开区：以北塘河南北相隔，河南是新城，河北是经开区。但仅一河之隔，价差却最小能达到2000元/㎡。河南新城区的融信江南学府，毛坯价格卖到了28000元/㎡。3、城西科创和余杭组团这个组团包含了整个大城西区域，我们重点来说未来科技城、余杭镇、闲林镇。未来科技城同钱江世纪城一样，未来科技城是另一个大热的区域，两者也可堪对比。钱江世纪城如同是国内常见的新区开发，政府重点倾斜，资金密集投入，有十成力要分五成给它。而未来科技城是典型的产业新城，以阿里为主导的高科技产业，让这里成为杭州最具活力之地！这是我们非常看好的一个区域，不仅有西溪湿地，也有杭州甚至长三角最好的三甲医院，地铁三号线金和五号线，政府给了一水的高配。目前这个片区在售项目也不多，核心区仅有三兄弟，阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来均价32000元/㎡左右，就连车位也同样是32万上下一个。未来科技城也非常难买。这里有两个销售逻辑，一是关系户先选，关系够硬的话甚至可以按揭买，然后是全款客户，最后才是六成按揭客户。二是，交一个装修升级费用，可以全款优先选房。比如说精装交房，原本的精装标准是3000，现在需要一平加1500进行装修升级，装标达到4500。三个项目中品质最好，也最难买的是阳光城未来悦，小高15层，这里有未来科技城唯一的恒温泳池。最平庸的是中南樾府。而最有可能买到的是东原印未来。东原因为是重庆来的开发商，知名度太低，所以市场不太认可，这反而是个机会，不仅不用抢房，甚至首套首付三成就可以买到。余杭镇老余杭镇上只有一个项目，西房余杭公馆。17年12月开，已售完三栋楼，价格18000-22000元/㎡。奇葩的是剩余三栋楼准备分两年开，今天的五六月开一栋三号楼。明年再分两期开剩余的两栋。老余杭镇拆迁规模庞大，大片大片的拆迁工地，所以这个项目一点都不着急卖，卖的慢了还能卖一个好价钱。余杭镇边上有一个融创金成英特学府，一共有22栋高层，9栋洋房，高层17层，精装价格21000元/㎡；4层电梯洋房，毛坯价格23000-24000元/㎡。这个项目紧贴着杭临城际，西边一站之地可以无缝连接地铁三号和五号线的换成点，具备着位置优势。整个杭州市洋房和高层的差价都很小，因为容积率低，这里在产品认知上似乎并不喜欢洋房，这个北方有着天壤之别。闲林闲林紧贴未来科技城，是刚需外溢的一个重点版块，所以目前版块也很热。在售的项目中，融创的项目占了大头。融创江南府，一共15栋高层，26栋联排，高层共26层，两梯四户。我们探盘当天只剩6套89平的房子， 24000-25000元/㎡。融创很聪明，很会吊胃口，开盘都是一个单元一个单元的开，而每开一个单元总价都会上涨10万块钱，一直处于温涨状态。交5万意向金，直接订房。距离江南府不远的融创未来海，全是130平起的大户型，均价在27000元/㎡，总价400万起。30%首付直接签。在这个片区内，融创是一个很特别的存在，基本就是你只要具备买房资格，资金充裕，就可以买房子。在旁边的项目需要买房先交60万买个车位，然后再谈买房的情形下，融创竟然还可以30%首付买房。这几乎是一股清流，也和融创一贯的销售政策有关，快出货快回款，土地储备充足，坚持走流量，在乎整个基本面，不计较一楼一盘的得失，这才是融创的策略。和融创江南府一墙之隔，是一个非常值得看的项目，绿城桃源小镇。在售的最后一期高层产品品霞苑，合计200套房源。价格从15000—17000元/㎡，虽然毛坯交房，却和江南府的差价高达3000-5000元/㎡。而89平小户型总价只要130-140万。本项目内前期的二手高层价格在23000，很明显这是一个买到就赚到的项目。4、大江东义蓬组团大江东几乎就是杭州的乡下，也是我们在杭州看到的最乱、环境最差污染也最严重的区域，给人的感觉就是杭州市的战略预留区。大江东瓜沥镇均价17000元/㎡；义蓬，均价在12000-13000元/㎡。江东核心区是江东新城的核心区域，有地铁七号线，有宝龙的商业广场和龙湖天街，核心区内的旭辉宝龙东湖城，高层价格和瓜沥镇相差无几，在17000-18000元/㎡。5、城北和良渚组团不管是勾庄还是良渚新城。都是目前杭州市场非常热的区域，在主城消耗完毕之后，大量的的购房群体就溢出到了这里。开盘即清、全款必须找关系，这些房地产界最激荡的名词，目前正笼罩着这个片区。整个杭州市场，除了滨江、钱江世纪城和上城下城几个CEO热抢盘，最火的地方就是这里了。良渚新城融信润天，22000-24000元/㎡毛坯，还有两栋高层。排了1000个号，33层两梯四户。平均数个人抢一套房子。这个项目已经拒绝排号了。万科未来城，限价之下，新房价格在23000元/㎡，而周边二手房价格在30000元/㎡。这个项目和融信一样，也是平均几个人抢一套房子，更重要的是，置业顾问不仅拒绝我们排号，甚至连接待我们都不愿意了，因为反正也买不到，何苦多事！勾庄板块只有一个项目万科杭辰。好吧，这个也是片区内非常火的项目，上一批的价格是，125平的27000元/㎡，89平的23000元/㎡。预计下一批开两栋楼，合计100户，但目前已经排了900多个号。但这个项目是能找号的，10万一个，必须全款。艮山新城我们重点看了绿城杨柳郡。绿城的一个面向年轻人的明星盘。这是一个纯地铁上盖项目，楼下就是地铁一号线七堡站。整个项目全部抬高，没有地下空间。一期二期地上0-9米是地铁车库，9-13.5米业主车库，再上是14层住宅。售价中，上一篇三期33000元/㎡，精装。四期一共九栋楼，预计在35000元/㎡左右。四期整个地面抬高7.5米。户型为93-105-131-136四种户型。四期六月开5栋楼，一共500多套房源，排了3000个号。没办法，一切都只能信命!6、杭州远郊区域和环杭区域临安青山湖板块杭州唯一的一个不限购区域是临安，有临杭城际和三号线五号线无缝换乘。绿城云彬郡，在售一期尾盘，15000-16000元/㎡均价，毛坯。绿城桃李春风，只剩洋房，精装26000元/㎡，82两房，99三房，116三加一房。这是绿城的一个明星盘，也是绿城最火的一个小镇项目。滨湖天地，这是临安最大的盘，130万方，原本有190万方，实在太大了吃不下，后来拿出60万方对外拍卖，三家分了。这个项目距离城际临杭线800米。一期毛坯均价15900元/㎡。剩几套尾盘，一套120多二楼，一套160多五楼。可以正常按揭。一共32层，容积率2.1。临平城版块临平是余杭的区政府所在地，因一座临平山，将临平城区分为了山南主城和山北副城，两者的差价达到了8000-10000。山南山北通过杭州地铁一号线延长线联通。山南只有一个在售项目，华元芳满庭，住宅，精装25000元/㎡。附近有地铁一号线起点站。山北在售项目较多，因为有地铁，注定是刚需集中地。中铁九逸，13000-14000元/㎡，毛坯。地铁九号线北沙路站800米。这是我们杭州看到的品质最烂的项目，没有之一。阳光城法兰公园，高层16000元/㎡带精装，年中开盘。地铁北沙路站1.7公里。汇高栢悦中心，10号楼3月底开，33层高层，精装20000元/㎡左右，地铁北沙路站200米，配套的商业地下一层和地铁站互通。洋房19500-21000元/㎡。这个项目的排号费需要60万。最后说一下外地人在杭州的限购政策：对于外地户籍，需要在杭州3年内连续缴纳社保或个税2年；或者是走人才引进，研究生可以直接落户。无贷款记录首付30%，有贷款记录包括外地，首付60%。对于外地户籍限购一套。总结1、房地产研究到最后，不是大数据，也不是土地供应和人口流入，而是人性。2015到2016年的暴涨行情，教育了全体中国人。炒房迅速致富、实现人生升阶，已经成为了一条根深蒂固的的信念。可以发现近两年来中央所做的事就是消除这个信念，所以一直提倡的口号是房子是用来住的。而今天的杭州，正是一个被信念加持之地。在赌国运之后，如今细化到了赌城运，可以肯定的是，眼下和未来的杭州正是最被看好的那个城市。这从近五年来杭州楼市走势中，可以看出。2、在沉寂了近5年后，突然爆发，令诸多杭州本地人都始料未及，细分之下，大概有几个时间段：2010-2015年：这五年是杭州楼市的萎靡期，甚至是全国为数不多的楼市下跌的城市。杭州本土老大绿城几死几生，最终不得不卖身中交正是最好的案例和见证。2016年：起始于深圳的行情蔓延到了上海，上海迅速出台3.25楼市新政。于是在3月，来自上海的投资客迅速涌入杭州，杭州迎来第一拨行情；9月，另一个重大转折点G20峰会举行，杭州吸引了全国的眼光。长三角周边富裕城市，特别是浙江的购房者，包含北京投资者，纷纷涌进杭州，攻城夺寨开启了杭州楼市的第二波行情；2017年：3月份限购令升级，外地人退场。杭州本地意识迟缓的购房者和大量拆迁户，纷纷进入市场，开始了第三波行情。虽然在2016年9月杭州限购，但杭州楼市在这一年却逆势上扬。其余波一直蔓延到今天。3、大水漫过，再无洼地。截止到今天，杭州最热的那些版块，包含上下城、钱江新城、钱江世纪城、滨江、未来科技城、萧山经开版块、良渚新城，基本已经于普通购房者无缘。这里还不是价格涨了多少，而是房源稀缺之下的狼多肉少所带来的赤身肉搏。这里是人情世界，是关系世界，是强者碾压弱者的世界！普通购房者的世界在那些远郊区域，比如说临平山北、闲林、老余杭、江东新城和转塘。根据2018年杭州市的土地出让计划，以上这些地方也是重点出让区域，很显然，政府在可以引导人群流入这些地方。4、预计在2018-2020这三年，会有大量的前期拆迁地块入市，杭州将迎来土地供应高峰期。在货源得到补充的情况下，市场热度会得到缓解。5、米宅长三角楼市专家夏良老师说，杭州楼市对标的是上海楼市，大概为上海楼市的6.5折左右。从这个角度看，杭州还有一定的上升空间。如果我们以这个公示看环杭的海宁和柯桥，海宁对标的是临平，柯桥对标的是萧山，读者心中大概可以有个判断。6、杭州之行我们考察了14天。14天来，杭州是一个让我们感觉很棒的城市，这里处处动人的细节，彰显了城市运营者的眼界和高度。G20 和亚运会的无缝对接，则是杭州遇上了重大机遇。高屋建瓴的城市管理者，加上重大机遇，这是属于杭州的幸运，也是属于杭州的机会！祝福杭州！米宅米宅：米宅旗下，专业研究全国房地产的宏观、前策、户型、房企、景观、运行、营销、成本等领域，有案例、有分析有数据、是你了解房地产、购房置业的好帮手！《米宅米宅》：mizhaimizhai

编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》杭州西湖城市综述杭州：回首2019年，杭州房地产市场与2018年走势基本吻合，上半年市场明显好于下半年。春生夏长，秋收冬藏。在手术刀式的精准调控下，杭州住宅的年度成交量保持基本稳定。此外，这一年依然出现了16次的万人摇、75.63万人次的摇号，市场保持旺盛的需求度。2019年，土地市场“双限”政策的出台，为2020年市场稳定提供了价格上的保障。2020年杭州楼市预计依然总体保持稳定，价格控制目标为上涨5%。2020置业杭州指数：★★★☆☆2019年，杭州双限政策稳定楼市未来预期，楼市处于人体38度的中低烧状态，依然有不少限价红盘，为楼市温度背书。2020年购房者可积极参与热盘摇号，留意区域未来供应。同时，也可以关注二手房，新房价格稳中有升背景下，部分次新房的现房和户型优势慢慢凸现。①成交：新房网签连续5年破10万套 根据克而瑞数据统计，2019年杭州市区商品房成交为134231套，与上年同比下滑9.3%；商品房成交均价27580元/平方米，同比上年上涨5.9%。其中，2019年杭州新房住宅总共网签为101,707套，连续5年成交量稳定在10万套以上水平。回顾全年行情，从整体来看，杭州2019年新房住宅网签面积总体呈高开低走，年底翘尾行情。由于2018年12月年底翘尾的行情，也就是开发商为年底业绩冲刺，难免到2019年1月份会有一个回落的过程，以及2018年土地市场回落、新一年形势不够明朗，甚至出现个别楼盘打折销售情况，开年较为平淡。春节成为阻击楼市行情的终极利器，2月成交网签量最低，仅3331套。春节后，受“沁园效应”影响，以及全国各地此起彼伏的利好预期，多方因素增强购房者信心，这也导致3-5月网签量逐月攀升，5月份新房住宅网签量达到一个小高峰，达9698套，并在6月份基本维持高位。到6月底，精准调控再次发力，土地政策率先做出调整，9宗土地挂牌中首次设置了“限房价、限地价”，并且新增毛坯销售均价、毛坯最高单价和精准限价，杭州土地出让“双限”新政落地，楼市调控再度升级，定调房价天花板，市场透明度进一步提高，而且可预期。进入7月，天气炎热，给楼市带来一点降温。月底，中共中央政治局会议指出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。政府多方稳预期，市场再次降温，市场活跃度在7月份与去年如出一辙进入了转折点，成交量掉头向下。8月起，杭州土地市场难以再次掀起巨浪，溢价率也走低。新政给了开发商有限的盈利空间，售价不在水涨船高，购房者更关心的是土地会是谁拿的。从8月到10月，新房网签量一路走低，“金九银十”再次落空，10月的成交量只比2月多，仅网签6,728套，成为近5年倒数第一差的“金九银十”。到了年末，开发商为交上满意的业绩答卷，供应量激增，创纪录的达到17157套。伴随着红盘接连上市，在此利好刺激下，楼市出现“翘尾”行情，11月、12月成交量再次破万，12月份网签量更是达到12930套，为近两年月度最好成绩。要数哪些楼盘表现出众，在杭州这样的市场，和项目工程进度、楼盘体量密切相关。金地滨江万科悦虹湾成为套数榜冠军，2019年成交2030套房源，均价33852元/㎡。保利澄品以802072万元的成交金额拿下金额榜冠军，成交均价51735元/㎡。城北万象城幸福里开盘现场图绿都东澜府一次性推出1368套房源，首开即磬杭州豪宅标杆项目保利滨江上品四开四磬②二手房：全年跌宕起伏，但还是涨了众所周知,新房由于收到各种因素制约,难以反映市场真实行情。而二手房的市场波动往往更能反映当今房产市场的情况。当然，伴随着杭州主城区逐步进入存量时代，二手房市场成为观察杭州楼市的重要窗口。据我爱我家市场研究中心数据显示，2019年截至12月30日，杭州市（不含临安）共成交8.06万套二手房，与去年同期的7.24万套相比，上涨11.33%。从成交量来看，过去一年回暖明显。不过挂牌量在这年确突飞猛进，已突破10万套，市场小有压力。房东为了促成成交，以价换量迹象明显，带动了二手房市场的升温，成交量的提高。从月度成交情况看，2019年全年表现为“先扬后抑”，年底和新房同步出现翘尾行情。上半年，3月份“小阳春”确实来了，市场成交量快速攀升，4月份成交达全年高峰，为8821套，并且5、6月份维持高位。进入下半年后，收到双限政策和调控政策收紧预期，购房需求明显放缓，月度成交10月份跌至5148套低点。四季度，在挂牌量突破10万套的压力下，在以价换量的带动下，成交量出现了反弹，加上新房价格陆续突破板块天花板，二手房性价比回升，买房重新关注二手房市场，并且更加果断入市，市场信心得到了提升。根据国家统计局数据显示，杭州全年二手房涨幅为3%。价格方面，200-300万套均总价，成为最受欢迎的房源。从成交比例变化情况看，今年购房套均总价继续大幅攀升，150万以下房源大幅萎缩。而高总价房源，所占比例在缓慢爬升。从各总价段看，整个市场基本呈现“橄榄型”模式，即高低需求少，中端总价段位房源需求大。要论那个哪个年龄层在购房。根据我爱我家数据显示，今年80后、90后总占比达75.21%，同比去年上升了5.65%，原来他们才是市场上购买力的中坚力量。如今90后已跨越30大关，原来说的90后不买房，恐怕不得不为现实低头，当下购房者年龄正趋于年轻化。③政策：落户放开与土地“双限”2019年杭州楼市调控主要出台二个政策，分别是：1）6月11日，杭州官方发布落户新政称，年龄35周岁以下的全日制大学专科(含高职)学历及45周岁以下全日制本科学历人才，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请办理落户。影响：此项政策出台，是落实国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，并把政策执行一竿子插到底。体现杭州的包容度和野心，有利于加速杭州经济的增长规模化效应和城市化的进程；从房地产角度看，对于楼市是显著利好，有年轻人就有购房需求。2）6月29日，杭州市区9宗地块发布挂牌公告。特别引人关注的是，出让条件中首次设置了“限房价、限精装”，至此，杭州土拍新政出台，意味着2019年杭州楼市调控的升级。影响：2019年上半年，沁园涨价留下长尾效应，冲击杭州土地市场预期，土地市场再次火爆。开发商拿地激进，按照拿地价推算，也高于当下在售的价格，主要是寄希望限价松动，实现项目的盈利。如今，政府在土地出让时就设定在售价格，意味着锁死了未来房价预期。透明的价格，开发商彻底抛弃幻想，不会让自己亏本拿地，开发商拿地随后更加理性。对于市场来说，也能短期内快速增加供应，比如滨江拿的御虹府项目，用时143天就上市销售，打破原有的销售速度。④土地：市场揽金超2735亿元，历史之最说到土拍，过去这一年，杭州（包括三县市）拍地是2735亿，连续第三年成交总金额突破2000亿，并且成交金额远超，上海、北京、广州、重庆等等城市。根据浙报传媒地产研究院，2019年，杭州（十区）土地市场，全年出让土地275宗，总面积903.1万方（约13546亩），总可建面积2218.5万方，总成交金额2677.4亿元，平均楼面价12068元/平方米。这一年，港资大佬纷纷来到杭州，大手笔拿下。成交榜总价前三的分别是新鸿基&平安，新世界、嘉里，三家港资企业拿地总金额接近300亿。综合过去一年表现，2019年杭州全区涉宅地成交金额最多的区域依旧是去年的榜单冠军——萧山区，成交总金额达539亿元，出让面积共有136.6万方。从2019年各区域的住宅房源供应来看，余杭、萧山供应量突破300万方，成交也是这两个区分列前二，萧山区更是成交了3415375平方米。2019年杭州涉宅地块，可售面积是1150万方，按照当前115平方米套均面积来算，未来可供应房源大概10万套，2020年供应量基本保持平稳。⑤2019年房价收入比还算靠谱：11.4我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。杭州数据是，单套总房款324万元/家庭可支配收入283408元）=11.4。根据克而瑞相关数据统计，2019年杭州新房住宅成交总额为329,706,306,317元，成交套数为101,707套，成交套均总价大约324万元。杭州市统计局数据，杭州三季度城镇居民人均可支配收入53139元，则相关计算70852元计算，则家庭收入以人均可支配的4倍283408元计算。⑥市场心态：一手依然买买买，二手买家入市更积极2019年对于新房买家来说，依然焦虑重重。据杭州乐居的不完全统计，杭州楼市参与摇号登记953次，共计约11万套房源上市交易。其中需要摇号楼盘483次，“流摇”楼盘469次，包含“零登记”楼盘174次，总计参加摇号75.63万人次。买房想买的楼盘，摇号难度很高，经过调查有相当比例人摇号10次以上未有收获。而万人摇的红盘，堪比买彩票中奖；另一方面，469次的流摇，接近一半。实际上，大多数楼盘最终去化都比较理想。比如，临安区总共摇号次数为181次，流摇165次，看似市场降温明显。不过，成交数据却十分亮眼，全年临安区成交18098套房，一举跃进十区的前三。二手卖家则诚意度提高，带动市场回温。二手房市场在这一年确实有点出乎意料，成交成8.06万套并不低，市场呈现供销两旺。根据好找房平台数据显示，今年杭州二手挂牌量从年初的6万多套到11月5日的突破10万套大关，挂牌量高了，购房选择余地大了，再加上近年进入新房交付的大年，之前投资客持有房源不少，预期压力加大，房东降低价格，也随行就市，购房者在稳楼市的预期下，也更容易接收当前的价格，进而带动了二手房市场整体需求及成交的升温。⑦住宅租金：租客松了一口气 2019年租金没有涨根据杭州我爱我家市场研究中心数据显示，2019年杭州市租赁市场租金单价为62元/㎡月，租赁市场租金同比2018年基本持平。在大量的拆迁和人口流入的背景下，杭州的租赁市场租金出现了飞速增长的过程。因为供应量的大增，导致了2018年下半年市场上出现了供过于求的局面，相应的杭州市租赁市场租金也开始了快速的下滑。2019年杭州市租赁市场供需结构逐步平稳，租金也随之企稳。⑧2020预测：双限下房价稳定 只是依然不好摇乐居普通员工认为，2020年将坚持“房住不炒”，着力稳地价、稳房价、稳预期的前提下。2019年年底多个城市楼市政策微调，2020年杭州楼市已经基本稳定了。政策基本不会怎么样了。尤其是杭州土拍和新房都严格地限制了销售价格，房价大涨和大跌的可能性几乎没有。不过，不同楼盘间热度分化依然会延续，配套较为完善、规划前景可观，且价格适中的楼盘仍然是购房者追逐的热点。据相关开发商工作人员了解，双限政策改变了原有的游戏规则。在杭州利润收窄的情况下，需要开发商重新适应，对于追求高周转的房企，会转移到周围城市。留在杭州这个舞台的房企，必须具备品牌价值、成本管控，产品打造和营销能力，实现快速去化和变现等等能力。其他杭州市民，大多数认为2020年的房地产感觉不会大起大落。当下还是需要摇号才能买到房子，现在一些楼盘价格又涨了一些，整体还算平稳，只能说希望买房难度比2019年好一点，该买还得买。⑨2020走势：政策稳定，小阳春可期，关注奥体、未来科技城2018年，我在年底时候说了，2018年内外部不确定因素很多，楼市扑朔迷离。而过去的12个月，房地产政策走势进一步明朗，到年底中央经济工作会议用166个字定位了房地产市场，2020年将“保持房地产市场平稳健康发展”。具体到杭州，一直来楼市调控政策比较适中，全面落实因城施策的大背景下，限购、限贷、限地价、限房价、限装修等等政策2020年不会退出。不过，各政策的操作空间灵活度越来越高。值得注意的是，在今年的中央经济工作会议通稿中，货币政策从去年的“松紧适度”到今年的“灵活适度”。社会资金成本降低趋势不变，LPR利率还会下降，个人认为房贷利率将会稳中有降，对于刚需会更友好一点。与此同时，双限政策明显推动开发商推盘节奏，预计2020年小阳春行情可期，主要指的是量的波动。2020年，杭州值得关注的区域有奥体，未来科技城，两个板块供应量大，其中钱江世纪城作为“杭州未来的城市新中心”，承担着亚运三馆、亚运村、亚运会主新闻中心和国际广播电视中心、壁球比赛场地、中国棋院杭州分院新大楼及亚运有关道路、桥梁、水系、绿廊等配套项目的建设。在亚运这样的风口上，钱江世纪城迎来了高光时刻。就拿亚运村来说，能卖的房子有4400套，又给购房者一次留在市中心的机会。很多人会留意二手房，供求更加平衡了。不过，新房供应量大，红盘在新一年依然会接踵而来。再者，当前进入新房交付的大周期，二手房需求还是受到压制。不过，“公民同招”和“民办摇号”政策，加上新房价值缓慢回升，二手房次新房的户型面积优势显现，二手房需求会提升。预计在无政策刺激下，2020年二手住宅价格也将保持稳定。 本次调查采编人：上官剑 潘宇凌2020年1月15日

来源：中国房地产报中房报记者 李燕星｜北京报道楼市又起波澜。4月20日，中国人民银行深圳市中心支行向深圳市各商业银行下发通知，紧急要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况开展自查动作，在深圳金融圈引发关注。国家统计局4月16日发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中，深圳以二手房房价环比涨幅1.6%领跑70城。中国房地产报（微信ID：china-crb）记者多方获悉，这与近期深圳通过企业过账方式使房抵经营贷等违规加杠杆资金流入楼市有关。深圳以外，70城数据报告中因房价上涨引发关注的另一个城市是杭州。杭州3月新房价格指数环比上涨幅度位居全国第二，二手房价格指数环比上涨幅度位居全国第四。紧接着，4月17日浙江银保监局公布，针对浙江富阳恒通村镇银行与余杭德商村镇银行开出两张罚单，原因是这两家银行未有效管控贷款资金使用，导致个人经营性贷款、消费贷款被挪用于购房。这两家银行违规行为，也被市场解读为助推杭州房价上涨原因所在。杭州房价上涨的真正原因是什么，是因与深圳一样涌入大量违规加杠杆资金导致？还是市场需求至此？外界等待着真相。━━━━抵押贷有进入但不普遍房抵经营贷、消费贷确实有违规进入杭州楼市的迹象。“前几天去看房，中介给出的建议是，现在可以用全款买房，这样房价可以砍下来不少；如果钱不够，他们公司可以借给我，等房子过户后，我再拿房子去做抵押贷款出来，现在的利息比商贷低很多，总体算下来非常划算。”一位计划购置二手房的杭州购房者表示。另一位杭州房地产人士称，“疫情期间国家为了拉动企业生产发展的积极性，出台多项低息贷款政策，初衷是好的，但目前很多中小企业生产需求和财务需求上不来，所以有一部分人会拿着低息贷款进入楼市。”贷款利率降低叠加生产需求降低因素是部分购房者或者企业主“弯道”抄进楼市的直接原因。一位小额贷款公司经营负责人也表示，“今年房抵经营贷利率非常低，目前是3.5%起，去年下半年还保持在5.7%到6.25%高位”。加之浙江银保监局此时开出两张罚单，这些都是房抵经营贷违规进入楼市的案例。但记者通过了解发现，这一现象并不普遍。根据记者统计，今年1月以来，中国银保监会共开出702张罚单，浙江银保监局开出罚单21张，其中只有4张罚单“涉房”，两张罚单为上述针对浙江富阳恒通村镇银行与余杭德商村镇银行的，另外两张分别针对1月3日杭州银行贷后管理不到位，使得流动资金贷款挪用入房地产企业，以及1月16日杭州银行对个人经营性贷款管理不审慎，贷款资金被挪用于购房。另外，探访余杭区华元北城芳满庭、萧山区世宸名府等新房项目时，记者发现，目前杭州市场在售新房项目也并未普遍出现房抵经营贷运作模式。其中，世宸名府营销人员表示，“目前需要按照规定携带资料，进行网上报名参与摇号，并未听说杭州市场其他新房项目有类似操作，或者说我关注的几个新房项目都未出现。”就二手房市场来说，查阅贝壳买房APP房价信息发现，从去年下半年到今年4月，不少挂牌项目都出现持续降价现象。比如滨江区2019年9月挂牌的一套住宅，至今先后降价7次，从最开始挂牌价330万元降至4月11日305万元；再比如滨江区今年3月16日挂牌的一处住宅也从320万元降价至310万元。相似案例并不少见，也侧面反映出房抵经营贷并未大规模进入二手房市场。━━━━高价盘地铁盘网签放松以上事实证明房价上涨在新房市场表现超过二手房市场。那么，是什么助推着杭州新房房价上升？答案是供给侧与需求侧双向拉动。一位杭州房地产市场研究人士称，“最近的房价上涨如果看政府网签数据，可以发现是高价盘网签放松所导致。”一个数据佐证是，杭州今年3月共网签商品房7123套，签约金额近299亿元；去年同期共网签商品房7955套，签约金额约208.9亿元。可以看到，与去年同期相比，今年3月网签商品房总量少了800多套，但签约金额却多出90.1亿元，说明今年入市高价盘数量增多。具体来看，去年3月杭州没有出现均价超3万元/平方米新房项目，今年3月签约的商品房却基本来源均价超4万元/平方米项目扎堆网签的助力。其中，湖畔云庐、御虹府、滨江金地御品、晓风印月和仁恒滨江园，成交均价均超过40000元/平方米，成交套数都在145套以上。对于杭州房价上涨的另一个原因，千城设计总建筑师王修水认为，“杭州地铁‘换乘之王’五号线月底将通车，以及对接临安的16号线也开通在即，还有亚运城体育场馆建设等很多基建都会对经济产生推动作用。尤其交通网、地铁网的形成，使得地铁口房产项目相应出现房价上涨，以前地铁只是规划，现在马上投入使用，所以地铁房也大面积上市。”在这些高价盘、地铁盘扎堆入市潮中，还诞生了今年第1个和第2个“万人摇”项目，即融创城、和光尘樾，这也被看作新房市场回暖的一个迹象。这背后与杭州近期出台的人才政策有关。杭州市委办公厅2月24日印发《关于服务保障“抓防控促发展”落实“人才生态37条”的补充意见》，支持高层次人才优先购房，促使购房需求增长。但由于杭州购房资质审核严格，过审的高层次人才并不多，且很多已经有首套房的高层次人才也只能参与普通摇号。对此，杭州市政府主办的杭网议事厅曾指出，“目前高层次人才摇号买房中签率为100%。”另外，王修水认为是杭州的城市综合价值对外来人才与企业主具有吸引力，“总体来看，杭州互联网经济快速发展，尤其此次疫情中阿里等企业表现优秀，以及杭州宜居城市建设、人才引进政策都走在全国前列的，这对人才是具有吸引力的。比如我周边有不少嘉兴、温州朋友非常希望举家搬迁至杭州居住，这背后可能产生的是几代人的刚需诉求，他们可能需要购买几套房。疫情期间，杭州快速的反映和防控以及企业的助力表现，更加凸显杭州城市价值，因此吸引人才到来，增加购房需求。”另一位业内人士表示，“最近贷款利率走低，很多高净值人群为了资产保值也会通过一定方法将资金放置在房产配置中。”这也与一座城市本身的财富能力有关，在福布斯《中国城市百万级以上活期存款余额人数TOP20榜》中，新一线城市杭州以217万人位居第六，仅次于北京、上海、深圳、广州等一线城市，以及香港。责任编辑：马琳 曹冉京

来源：江瀚视野9月7日，杭州市住房保障和房产局发布《11户家庭因提供虚假购房报名资料被通报处理》。此次发文显然是为了发出警示，是从严管购房者行为的角度进行了市场秩序的规范。应该说，此类通报具有很好的效应，对于后续严管投资投机购房等都有积极的作用。对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：1、政策核心此次通报明确，为进一步维护房地产交易秩序，促进房地产市场平稳健康发展，根据杭州市房地产市场公证摇号公开销售的相关规定，在7月份对7户违规家庭作出通报处理后，当前又通报了11户家庭。此类家庭在商品住房公证摇号登记过程中提供虚假、失实无房证明，面临“一年内不再受理限购查档申请”的通报处理。住保房管部门再次提醒广大购房者严格遵守公证摇号相关规定，共同维护杭州市房地产市场的正常秩序，确保商品住房公证摇号公开销售工作的公开、公平、公正。2、政策意义杭州此类做法，实现了全方位的管控。过去的调控更多的是强调对房企、营销和中介机构的管控，而对于购房者个人的管控比较少。杭州此类通报，也说明对于一些投资购房、干扰市场稳定的购房者，也会面临管控。此类管控的方式在海南市场曾经有过。2018年海口市明确13人被限制5年内不得在海南购房，此类购房者存在伪造证明文件、办理房屋过户手续来骗取购房资格的行为。杭州此类做法也是如此，即对于各类骗取购房或摇号资格的行为积极进行打击，体现了严打个人炒房者的政策导向。过去监管对于炒房者个人的管控较少，造成政策威慑性不强，杭州此类政策值得全国其他城市的学习。