杭州房地产调研报告

2019年在房住不炒的调控主基调下，各地的调控精准度不断提升，调控的颗粒度也愈加精细化，差异化也越来越大，杭州也首次出台了土地双限新政，尽管政策环境严厉依旧，楼市表现却大放异彩。2019年杭州宅地出让金继续蝉联全国销冠，住宅量价齐涨。但繁荣中深藏隐忧：供需错配风险持续存在，项目分化加剧；“万人摇”和“流摇”并存，项目竞争加剧；地价房价双限新政限定了板块的房价天花板，房企利润空间承压等等。政策篇本篇要点：中央坚持房住不炒基调；地方一城一策，松紧并施；杭州双限新政出台，调控稳中趋紧；从城市到区域，抢人战升级土地篇本篇要点：量涨价跌，出让金蝉联全国第一；全年经历“沉寂-火热-降温”，二季度创高峰；余杭、富阳、临安等郊区宅地成交占主导；2019年综合体地块成交亮眼住宅篇本篇要点：量价稳步增长，供应规模创历史新高；开发商推盘积极，开盘效果分化加剧；市场整体库存健康，下半年可售逐渐增长；120-140㎡/200-300万首改需求占市场主流；二手房整体成交不温不火，价格持续高位趋势篇本篇要点：政策偏紧环境下，2020年楼市量价将维稳；但需警惕供需错配、利润收窄、竞争加剧等风险

广州房地产市场分析调研报告_2020年8月月报一、宏观资讯全国宏观广州宏观二、土地市场整体供求价大数据分析土地成交详情及地块分析土地挂牌详情及地块分析三、住宅市场整体住宅供求价月度项目推新回顾住宅库存及去化周期四、商服市场公寓市场分析办公市场分析商业市场分析延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房住宅市场丨总结供应有所回落 多盘抢闸推新多盘抢闸金九节点，推售量达近两年高峰，11全新盘入市，整体去化46%取证量回落，8月共供应81万㎡、7700套，面积环比下降21%，同比上涨20%；多盘提前抢闸金九节点，30盘推新，推新套数及去化套数达近两年高峰，整体去化46%，其中11盘为全新入市。网签创2019 年来新高峰市场持续火热，网签量达2019年来单月高峰，南沙超增城为区域销冠8月全市网签105万㎡，环比上涨13%，同比上涨40%；全市网签均价27735元/㎡，环比上涨2.3%， 同比下降2.7%；南沙、增城两区网签面积共占全市过半，南沙恒大阳光半岛占套数榜首。整体存量下降 去化周期缩短全市整体存量增加，去化周期缩短，单区因供应及网签出现分化截至2020年8月底，全市库存818万㎡，去化周期缩短为11.0个月；本月供应大降，网签达高峰，多区网签上涨，存量随之下降、去化周期缩短；黄埔、天河去化周期最短，均在6个月内。

作者: 中房研本篇研究的重点城市共28座：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、无锡、福州、厦门、佛山、东莞、南京、苏州、常州、徐州、合肥、郑州、武汉、长沙、济南、青岛、南宁、成都、西安、昆明、长春、大连。一、商品房住宅供应量明显回升2020年二季度，重点城市商品住宅供应量明显回升，监测的28个重点城市新增供应面积7377万平方米，较一季度增加190.8%，同比增加14.8%。其中一线城市供应面积总量648万平方米，较一季度增加140.9%，同比减少0.6%；二三线城市供应面积总量6729万平方米，较一季度增加196.7%，同比减少15.6%。（万平方米）图4-1 28城市月度商品住宅供应情况数据来源：CRIC.具体城市来看，中部和西部地区城市供应量更大，其中长沙以479万平方米供应量居首位，武汉、青岛紧随其后，供应面积分别为466万平方米、464万平方米，重庆、杭州也超过400万平方米。各城市较一季度供应面积均有不同程度回升，与去年同期相比，7城市同比下降，南京下降28.4%，跌幅居首；21城市同比上涨，大连以72.8%涨幅居首。表4-1 2020年二季度城市商品住宅供应面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.二、商品房住宅成交量环比大涨 基本恢复至去年同期水平2020年二季度，重点城市商品住宅成交量大幅上涨，监测的28个重点城市成交面积7573万平方米，较一季度增加128.4%，同比减少0.2%，基本恢复至去年同期水平。其中一线城市成交总量764万平方米，较一季度增加122.1%，同比减少5.8%，北京受二季度疫情二次爆发影响，成交面积同比减少34%，拉低整体成交水平；二三线城市成交总量6810万平方米，较一季度增加129.1%，同比增加0.5%。（万平方米）图4-2 28城市月度商品住宅成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，重庆成交面积明显领先于其他城市，二季度成交总量为650万平方米，杭州、徐州、青岛、佛山超过400万平方米。与一季度相比，各城市均有不同程度涨幅，与去年同期相比，各城市表现差异较大。10城市同比下降，宁波下降65.2%，跌幅居首，武汉、北京、西安跌幅超过三成；18城市同比上涨，徐州以104.7%涨幅居首，其次杭州、厦门涨幅超过四成。表4-2 2020年二季度城市商品住宅成交面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.三、商品房住宅库存有所增加二季度末，监测的28个重点城市商品住宅库存共计25597万平方米，较一季度末增加2561万平方米。从城市层面来看，库存面积最大的城市为青岛，超过2000万平方米，佛山、成都、大连、北京、长春、武汉库存面积在1500万平方米左右。与去年同期相比，23座城市库存增加，南宁以85%涨幅居首，其次武汉、郑州分别上涨65%、53%，重庆、青岛、北京涨幅超过四成；上海、佛山、合肥、宁波、东莞库存较去年同期有不同程度下滑。消化周期上，18个城市消化周期低于12个月，济南、杭州、常州、宁波、重庆不足6个月；10个城市消化周期超过12个月，北京、大连高于30个月。（万平方米）图4-3 28城市月度库存变化情况数据来源：CRIC.表4-3 城市商品住宅库存及消化周期单位：万平方米，月数据来源：CRIC.四、土地市场量价齐涨2020年二季度，监测的28个重点城市土地成交面积12627万平方米，较一季度增加73.1%，同比增加12.0%；成交总价11191亿元，较一季度增加126.9%，同比增加30.4%；土地均价8863元/平方米，较一季度上涨31.1%，同比上涨16.4%。图4-4 28城市月度土地成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，二季度重庆土地成交面积明显领先于其他城市，高达1462万平方米,其次青岛、长春超过900万平方米，9城市超过500万平方米。与去年同期相比，10城市成交面积减少，合肥、济南跌幅在五成左右；18城市成交面积增加，长春以212.8%涨幅居首，厦门、福州、佛山、长沙、上海、苏州也成倍增长。杭州成交总价明显高于其他城市，其次广州、上海超过700亿元，9城市超过500亿元。与去年同期相比，9城市成交总价减少，昆明、济南、大连、合肥跌幅明显，在五到六成之间；19城市成交面积增加，福州以213.7%涨幅居首，东莞、佛山、长春、上海、徐州、无锡也涨幅翻倍。表4-42020年二季度城市土地成交面积和金额排行榜单位：万平方米，亿元，%数据来源：CRIC.本文著作权，归中房研协所有。如需进行转载或引用时，请注明来源。

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

作者: 房产知识杂谈小李房地产业一直是每年两会的热门话题，再次提到“房住不炒”，如何影响未来杭州房价？2021杭州买房买哪里？一起来看杭州楼市最新动态！自2020年以来，“房住不炒”再次成为政府工作报告的亮点，体现了楼市调控的目标和底线没有改变。在此过程中，“稳地价、稳房价、稳预期”使目标更加具体。据统计，到2020年，中央及各地出台房地产调控政策的频率高达489次，2021-2月份为87次。这其中，近几个月的调控政策，明显是打压性的，而且大中城市调控的频率明显提高了。一、以“房住不炒”为主旨，以“三稳”为出发点和落脚点，以“一城一策”为长效机制的目标。因此，2021年房地产调控将保持政策的连续性和稳定性，各地都要以国家的指导精神为指导，小步快跑，灵活适度地调整自己的调控政策，在打击投机需求和支持自住性住房方面有保有压。与此同时，调控政策也将更加精细，强调系统性、整体性，避免片面性，金融、土地和住房政策一揽子推进。以往调控的短期目标是使市场回归理性，而今后将不断在建立房地产长效机制方面下功夫。无论从土地、市场，还是从资金方面来看，调控政策都围绕着过去房地产行业调控的主基调，没有变过。本文的核心目标仍然是“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”，“租购并举、因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。二、解决大城市突出的住房问题。这个国家的房价不知不觉就已经进入了万元时代，这跟疫情爆发后的放水有关，在货币宽松时期，房地产即使再去调控，也会有钱流入楼市。大城市房价居高不下，降低房价难以解决问题。应因地制宜，多策并举，并特别强调对保障性租赁住房建设的重视。可见，解决大城市住房突出问题，不仅仅是解决商品房、产权房问题，更重要的是要通过保障性住房和租赁住房来解决。三、没有提到的“房地产税”，在报告中没有出现。推进房地产税是一个大概率事件，早已成为共识。但是到底何时落地，一直众说纷纭。老城区改造也是近年来的一个热点问题。在2020年的政府工作报告中，首次提出了老城区改造规模的量化指标，为39,000个。该项目今年的目标是36%，达到53,000个。到2019年7月为止，杭州湾新区正式升级为前湾新区，其中包括慈溪和余姚的部分，面积已经由原来的300多平方公里翻了一番，达到现在的602平方公里。而前湾新区，又与杭州钱塘新区、绍兴滨海新区、湖州南太湖新区并称浙江省四大新区之一。拥有众多的名片，如宁波杭州湾新区国家经济技术开发区、国家出口加工区、国家产城融合示范区、沪甬合作示范区、浙沪合作示范区、国家湿地公园等。自从2010年挂牌成立以来，已有22家世界500强企业36个项目落户，去年汽车工业产值突破千亿元，成为全省发展速度最快、发展潜力最大的地区之一，在全省大平台建设中名列前茅。除四通八达的交通运输网带给我们的外部红利外，杭州湾新区的建设也走上了产城人融合发展的道路，以优质产业集聚带动人口集聚，以产业发展带动城市发展，以自然生态环境可持续发展。浙江杭州湾新区被浙江省定为浙江版的“小浦东”，但杭州湾新区的陆地面积只有353平方公里，与上海浦东新区1210.41平方公里的面积相比，承载力显然“微不足道”。如今，浙江省将杭州湾新区扩容为宁波前湾新区，一跃成为浙江新浦东雏形！

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

有网友咨询七鱼杭州楼市成交最新数据，今天七鱼就来和大家聊聊杭州10月份的房地产市场表现。这个数据量非常大。细分到每个区域，每个版块，每个楼盘，每天的成交，当然这个“每天”主要是以网签时间为主。我们首先来看看杭州2020年10月份的土地成交情况（统计以招拍挂土地为准）10月杭州市共成交地块31幅，具体分布如下：1、临安区7幅，成交总建面积为487559㎡，成交总金额为187461万元，成交楼板价3845元/㎡2、余杭区8幅，成交总建面积为698604㎡，成交总金额为226761万元，成交楼板价5093元/㎡3、富阳区3幅，成交总建面积为346562㎡，成交总金额为198078万元，成交楼板价5716元/㎡4、萧山区8幅，成交总建面积为1525591㎡，成交总金额为244277万元，成交楼板价1601元/㎡5、临安区7幅，成交总建面积为566207㎡，成交总金额为272556万元，成交楼板价4814元/㎡再来看看新房市场10月份的表现如何（统计以商品房为准，工业和商业不统计在内）10月杭州市新房市场表现如下：1、供应面积为133.5万方2、成交面积为133.2万方3、总体成交均价为27366元/平米4、成交面积前三位的项目分别为“荣盛檀越府”，“万达同心湾”，“佳兆业云峰”5、成交均价前三位的项目分别为“融创宜和园（112732元/㎡）”，“嘉里中心（99098元/㎡）”，“武林壹号（96785元/㎡）”以上就是七鱼为大家整理的杭州市最新一个月的房地产市场土地和新房相关数据，颗粒度已经精确到天了哦。例牌声明：转载七鱼数据，请注明出处！尤其某些大平台，常年拿着七鱼的数据招摇撞骗，请注重劳动成果，当然感谢这些大平台对七鱼数据准确性的认可。

来源：格隆汇来源：中房研协测评研究中心总报告一、政策环境：落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段 “因城施策”开启双向调控2019年三季度，中共中央政治局会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，确定了三、四季度政策基调，各部委在土地、财税金融等方面出台相关政策落实房地产市场长效管理机制，防范房地产金融风险，同事推动商业、体育、养老消费，保障相关设施用地。各省、市调控政策松紧有度，一方面部分城市加强“限购”“限价”“限售”措施，另一方面积极培育和发展租赁住房市场，在引进人才落户上持续发力。1、土地制度构建取得进展日期政策要点7月19日国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》提出：完善转让规则，促进要素流通；完善出租管理，提高服务水平；完善抵押机制，保障合法权益；创新运行模式，规范市场秩序；健全服务体系，加强监测监管。9月20日农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，严格落实“一户一宅”规定、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅、依法保护农民合法权益、做好宅基地基础工作等。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。2、着力防范房地产金融风险日期政策要点7月31日中国人民银行提出要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。要保持房地产金融政策连续性稳定性；保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。8月10日银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。8月17日中国人民银行改革完善市场报价利率(LPR)形成机制。8月25日中国人民银行印发《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。9月4日国务院常务会议强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。9月11日银保监会对小微企业融资难融资贵、部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施。多措并举化解高风险金融机构风险，持续整治网络借贷等互联网金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。3、整治机构乱象，完善住房保障体系日期政策要点9月18日住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，要求通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。9月26日住建部表示，将加快完善住房保障体系和住房市场体系，加快解决城镇中低收入居民，特别是新市民住房问题，促进实现全体人民住有所居。主要有四个方面，一是进一步做好公租房保障工作；二是大力发展和培育住房租赁市场；三是因地制宜发展共有产权住房；四是稳步推进城镇棚户区改造。4、支持区域或片区发展日期具体内容8月6日国务院同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，规划范围是：上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域。8月18日中共中央国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出要加快实施创新驱动发展战略，加快构建现代产业体系，加快形成全面深化改革开放新格局，促进社会治理现代化，全面推进城市精神文明建设。助推粤港澳大湾区建设发展更具竞争力的文化产业和旅游业，完善社会保障体系，提升教育医疗事业发展水平，构建城市绿色发展新格局。8月26日国务院印发《中国（山东）、（江苏）、（广西）、（河北）、（云南）、（黑龙江）自由贸易试验区总体方案》，提出了各有侧重的差别化改革试点任务。5、推动商业、体育、养老消费，保障相关设施用地日期具体内容8月27日国务院办公厅发布《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，推动传统流通企业创新转型升级。鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体；在城市规划调整、公共基础设施配套、改扩建用地保障等方面给予支持。9月17日国务院颁布《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》，，鼓励各地探索利用集体建设用地、符合条件的“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）土地发展体育产业。鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施，并允许按照体育设施设计要求，依法依规调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求，实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。9月23日民政部印发《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》，提出要实施社区养老服务设施建设行动计划，指导、督促和检查各地确保新建住宅小区配套养老服务设施，老旧小区通过政府回购、租赁、改造等方式因地制宜补足养老设施。6、地方落实“因城施策”落实租赁住房发展政策多地降低人才落户门槛继续加强房地产市场调控。大连实施商品住房价格指导，要求实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。苏州“限售”，新房取得不动产权证3年后可转让，二手房5年。南昌规范销售行为，购“三限房”需须经过摇号方式进行。呼和浩特差别化限制购房贷款，三套及以上住房的不得办理商业贷款。东莞对拥有一套及以上住房的港澳台居民，暂停销售新建商品住房。海南垦区建房严格执行“一户一宅”制度，不得对外销售或转让。住房租赁试点城市探索发展措施。北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。各城市积极探索住房租赁试点措施，涉及盘活存量、扩大增量、培育规模化企业和规范市场方面。主要体现在建立租赁用地供应绿色通道，存量房改租赁住房，减免税费，稳定价格、规范租赁合同等。不在试点范围内的西安、南宁等城市也提出培育和发展住房租赁市场的实施意见。持续推进人才住房政策。杭州余杭区对高层次人才租赁和购房补贴；武汉为留汉大学生提供租赁补贴和共有产权房优惠政策；上海临港地区人才“居转户”年限从7年缩短到5年，核心人才缩短到3年，非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，购房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短到3年。南京六合区提出非南京户籍名下无房者只要拥有大专以上学历或者中级职称即可在该区购房；天津对承接北京非首都功能疏解的项目，职工户籍暂未迁入天津，且其家庭在天津无住房，可在天津购房1套；三亚尚未落户各类人才可凭缴税或社保申购1套住房，不久后，海南取消全省（除三沙外）落户限制。规范开发企业销售行为。南宁约谈全市120家房企，对捂盘惜售、违规代理、违规预售等违法违规行为进行排查整治。安徽对有严重失信行为、造成不良影响的房地产开发企业，纳入“黑名单”，采取限制房地产开发项目投标、限制参与政府采购等措施。加强金融监管。北京要求确保个人信用卡透支用于消费领域，不得用于生产经营、购房和投资等非消费领域。浙江印发《关于进一步规范个人消费贷款有关问题的通知》，要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，其中严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金。二、市场特征：虽然成交波动频繁，但市场中枢趋“稳”。城市层面市场交易分化，一线城市活跃。头部企业集中度继续提升，拿地态度转为谨慎。1、市场：销售面积、土地成交跌幅收窄前三季度房地产投资增速较增速保持高增长；项目新开工增速持续小幅回落；土地成交价款和土地购置面积持续下跌，跌幅收窄；商品房销售面积负增长，跌幅收窄，销售金额增速扩大；商品房库存持续减少；季度内国房景气指数温和上扬。投资：开发投资量保持高位，增速走势平稳。前三季度开发投资98008亿元，同比增长10.5%，保持稳定增长。住宅投资增长14.9%，主要靠90-144平的中大户型拉动，同比增幅高达25.7%，144平方米以上住房涨幅为8.7%，其中的高档公寓和别墅下降5.3%；90平方米及以下住房投资下降5.3%；办公楼投资小幅上涨0.8%，商业营业用房持续下降，下滑8.0%。在开发投资构成中，土地购置费上涨19.6%，涨幅低于设备工器具购置的22.9%，再次为建安工程上涨10.6%，安装工程持续负增长，下滑24.6%。土地：成交价款、购置面积仍大幅下跌。前三季度全国土地成交价款8186亿元，同比下跌18.2%，土地购置面积15454万平方米，同比下跌20.2%，跌幅分别较上半年收窄9.3和7.4个百分点。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比，增长最高的山西上涨141.4%，跌幅的海南下降57.2%。销售：商品房销售面积跌幅收窄，销售金额增速扩大。前三季度新建商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，跌幅较上半年收窄1.7个百分点；其中期房销售面积101963万平方米，同比增长4.5%，占总销量比重85.5%。商品房销售金额111491亿元，增长7.1%，增幅较上半年扩大1.5个百分点；其中期房销售金额97839亿元，同比增长10.3%，占总销售金额的87.7%。分类物业销售面积中住宅上涨1.1%，办公楼和商业营业用房分别下降11.0%、13.7%；分地区来看，东部及东北地区负增长，分别下降2.9%、5.9%、8.3%，中部和西部地区分别上涨0.5%、4.6%。库存：持续减少。9月末，商品房待售面积49346万平方米，比8月末减少438万平方米。其中，住宅待售面积减少293万平方米，办公楼待售面积增加5万平方米，商业营业用房待售面积减少133万平方米。2、价格：房价上涨城市数量减少新房：上涨城市数量减少，同比涨幅明显收窄。7-9月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为60个、55个、53个，环比增幅算数平均值分别为0.59%、0.58%、0.53%。7、8月，70个大中城市房价同比为上涨，9月上涨城市数量减少1个，同比增幅算数平均值分别为10.09%、9.09%、8.57%。二手房：上涨城市持续减少。7-9月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为48个、43个、40个，环比指数算数平均值分别为0.37%、0.26%、0.27%。7-9月，价格同比上涨城市数量分别为67个、63个、59个，同比指数算数平均值分别为6.54%、5.31%、4.62%。3、城市：一线城市表现好于预期前三季度40重点城市中，12城市开发投资同比下滑，三亚跌幅最大，下降44.0%；28城市同比上涨，南宁以33.3%涨幅居首。重庆开发投资总额领先其他城市，为3322亿元，位于前十的还有上海、北京、杭州、广州、郑州、武汉、天津、苏州、深圳，在2000-3000亿元之间。销售面积方面， 40个重点城市中，19城市销售面积下滑，三亚跌幅居首下滑48.2%，其次呼和浩特下滑39.2%；21城市销售面积上涨，北京以43.7%涨幅居首。重庆以4564万平方米商品房销售面积遥遥领先，武汉、郑州、成都紧随其后，销售面积在2400万平方米左右，前十的还有苏州、西安、长沙、宁波、昆明、南昌，销售面积在1250-1619万平方米之间。12城市销售金额下滑，三亚跌幅居首下滑49.9%，其次呼和浩特下降30.6%；28城市上涨，北京以69.5%涨幅居首。上海超越重庆成为商品房销售金额最高的城市，分别为3881亿元、3826亿元，武汉销售金额高达3482亿元，前十的还有苏州、深圳、杭州、成都、郑州、北京、广州，销售金额在2303-2768亿元之间。4、企业：20强后房企集中度回落拿地态度谨慎集中度：20强之后房企回落。前三季度TOP100房企各梯队益金额集中度分化持续，TOP3，TOP4-10、TOP11-20集中度较去年有一定幅度的提升，分别为10.2%、12.0%、8.6%，分别提升0.4、0.5、0.5个百分点；20强之后房企集中度出现一定回落，TOP21-30、TOP30-50，TOP50-100集中度分别为5.7%、7.6%、9.3%，分别回落0.1、0.6、1.0个百分点。拿地：保持理性态度。前三季度，销售百强房企新增货值总量达7.2万亿，共有24家房企新增货值突破千亿，碧桂园、万科、融创位居前三，分别为6245.1亿元、4339.7亿元、3477.1亿元。百强房企拿地销售比下降至 0.38，其中4成房企拿地销售比不足0.3。龙头房企投资更为谨慎，TOP10 房企 1-9 月份新增土储平均成本为4646元/平方米，低于百强平均值近300元/平方米。5、金融：企业资金承压货币供应：平稳增长。9月末，广义货币(M2)余额195.23万亿元，同比增长8.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.1个百分点。9月16日，央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。房地产贷款：增速持续回落。三季度末，人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%，增速比上季末低1.5个百分点。其中，个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%；房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比增长9.4%。企业到位资金：增速平稳。前三季度，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，比上半年降低0.1个百分点。其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%；利用外资104亿元，增长138.2%；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。三、存在问题：市场风险依然存在，结构分化加剧，部分企业存资金链断裂风险。一些过去风口上的细分产业，正在经历挤泡沫阶段，寻找到可持续发展模式是关键。目前房地产市场整体运行平稳，各项指标向好，不过在金融监管对房地产领域不断趋严下，企业资金链存在一定风险。同时，共享办公、长租公寓、特色小镇等细分市场在发展过程中处境两难，尚需找到平衡点和破解之处。1、融资监管收紧，房企资金链存风险。前三季度数据来看，房企资金链受销售回暖影响出现改善，但始于今年5月融资管控还在持续，近期严防信贷资金流入房地产市场及控制房地产贷款数量的中央和地方性监管政策仍密集出台。房企融资分化也更加明显，银行贷款多倾向于优质房企，小房企得到的支持较少。同时，不少房企债务到期，企业资金压力凸显。2、共享办公盈利面临难题押宝未来。“共享办公”创办于2010年，2014年中国开始引入。SOHO3Q、优客工场、氪空间是国内行业的领先者。共享办公在2017年前后经历了一段高光时刻，此后行业开始调整，企业进入了并购重组阶段。在此期间，资金与经营问题一直久久不散，业绩亏损、模式单一、整体收缩，成为关注焦点。今年以来，几家知名共享办公企业相继调整管理层，不少公司都放出了上市计划，随着美国行业扛旗玩家“WeWork”撤回上市招股书，人们对共享办公的焦虑和质疑再次泛起。它是不是成功的商业模式？未来如何调整？移动办公能否成为趋势？目前，“共享办公”正处两难境地：扩张将亏损，不扩张丢市场。前期行业扩张过猛，速度过快，存在失序；不停烧饯，直接导致利润锐减甚至亏损；业主房租上涨，前期投入多，投资回报周期长，空置率高，利润空间小；入住企业一旦人员增多就撤出；传统办公室租金低于“共享办公”；小企业获客和融资难度高，两极分化态势明显等；这些都是整个行业面对的共同挑战。当前，“WeWork”中国的会员正常办公，但发展规模和速度正在下调。“优客工场”的上市时间和地点都未确定。他们都需要继续融资，以更广阔的未来前景做支撑。对管理层和运营模式进行调整，打造“全周期企业办公服务商”新战略，完成从“联系办公”到“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式升级，正在成为更多企业的发展目标。3、长租公寓又现新一轮“爆雷”。两年前，长租公寓得到政策和金融的双重支持，一时间成为产业发展的热点。但从去年到今年三季度，各地长租公寓“爆雷”不断。一批具有市场知名度的项目，如寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、乐伽公寓、悦如公寓、德寓、国畅等相继关门。表面上主要原因是经营预期和市场反馈不一致，成本高企，经营不善、资金链断裂，无力维持。但细究起来，有几个深层原因：急于扩张规模，经济实力和管运经验都嫌不足；高价收储，低价出租，难以闭环维系；向房东缴交租金一月或一季，向租房客收取租金半年或一年，原本的时间差未能顺畅打出；对经营者法律约束不足，押金、担保金制度缺失或存缺陷；自我造血功能不足，依赖外部不断输血，要求不断融资，而未能获得投资人和金融机构青睐；市场竞争激烈，市场租金水平下移；有商业模式，无盈利模式；房东租金被拖欠，引发业主撤出；找不到租客和房东的利益平衡点。目前，长租公寓的头部企业尚能坚持，而大批中小公寓项目则面临较大的洗牌和淘汰概率，股权转让或退出，渐成无奈选择。4、特色产业小镇如何继续往前走。特色产业小镇的提出和推动源自浙江，2015-2016年浙江率先提出建设37+42个省定特色产业小镇。2016-17年住建部提出在全国建设127+276个特色产业小镇，国家体育总局提出建设96个体育特色产业小镇。到了2018年全国各省市自治区公布的特色产业小镇规划总计竟高达2698个，大大高于国家发改委提出的全国建1000个的目标，总投资规模超过十万亿元。另外PPP项目入库数已有74个。特色产业小镇建设一直获得了各级政府在规划、土地、财政、金融等方面的支持。2019年4月，传出了全国淘汰整改419个特色产业小镇的消息。我们总结归纳的主要问题大致有：一哄而起，滥用、套用、借用，特色不鲜明，产镇不融合；缺失投资主体和权属界定；综合债务率过高，投资巨大，周期长后续无力；占地比重过高，破坏生态环境，被房地产业化等。从未来长处看，特色产业小镇是在中国城镇化浪潮、社会主义新农村建设和农村脱贫战略决战背景下应运而生的，当有巨大发展空间和潜力。当前放慢脚步、缩短战线、聚焦重点、求成不求滥，引入城市资本、城市人口、城市产业，似乎是破解之道。四、走势预判：四季度楼市总体稳中有升，全年房地产市场大概率实现销售量价再创历史新高。1、四季度楼市调控的主基调依然是维护市场稳定，宏观经济有保增长需求，但房地产政策不会大面积放松，也不会加码，“因城施策”依然是下阶段应对市场波动的主要手段。城市在遵循"一城一策"的政策基调下双向调控，一方面部分城市以人才落户等方式对现有政策进行优化，另一方面房价上涨、库存较低的城市将加大调控力度。金融信贷政策全面持续收紧，地方将逐步落实防范房地产金融风险的监管措施。2、四季度开发企业为冲业绩推盘更加积极，打折售楼再掀高峰，对应需求端改善购房者的集中释放。销售面积及金额将再创新高。房地产各项指标上，投资将保持高位稳定增长；四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，新增项目供应增加，营销力度加强，全年销售面积有望正增长，销售金额保持涨势；受季节影响，新开工节奏放缓；土地市场有所回升，但仍保持负增长，土地市场低位运行下，财务状况较好的房地产企业四季度将加大土地上投资力度，及时补仓。3、融资环境依然从紧，部分高杠杆企业可能面临借款兑付困难。房地产开发企业在融资环境全方位收紧下，不同类型企业表现更加分化，头部企业融资渠道较多，且拿地谨慎，经营风险总体可控。中型高杠杆房企则面临更多挑战，投资决策稍有不慎，资金回流不畅，轻则拖累发展速度，重则可能资金链断裂，破产倒闭。行业进入调整期，平台期，所有企业都应更加重视销售回款，进行风险管控、控制成本。