海南房地产市场调研

如是金融研究院执行院长、财富指北CEO 朱振鑫如是金融研究院高级研究员李畅在2015年时有人曾预测，“十年后中国房价最高的不是北京也不是上海、深圳、厦门，而是海南”，这种说法虽然有些绝对，但似乎不无道理。2018年国家赋予海南自贸港的战略定位，海南正迎来继1988年建省办经济特区和2009年国际旅游岛上升为国家战略之后跨越式发展的第三次机遇。6月1日，总书记再次对海南自贸港建设作出重要指示，指出要把制度集成创新摆在突出位置，自贸港建设范围覆盖全岛。到2025年初步建成自贸港政策制度体系，到2035年成为我国开放型经纪新高地，到本世纪中叶全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。自贸港是中央对海南最高级别的战略支持，是最高水平的开放形态，不只是贸易开放，还要金融开放，想象空间非常大。今年是海南自贸港建设开局之年，建设总体方案的发布有望提上日程，海南成为我国对外开放的新高地指日可待。目前海南的经济体量虽然与北京上海不可同日而语，但房价涨幅却已向一线城市看齐。2019年，在全域限购实行一年半之际，海南全面放宽落户限制，只要取得居住证并缴纳医疗、养老保险就可以落户。这样不仅可以为自贸港建设吸引人才流入，而且也会增加购房需求，限购政策变相放松的信号已经出现，被抑制许久的市场又开始蠢蠢欲动。后限购时代，海南的房地产市场是否还能延续过去的辉煌？哪些地区还是潜力较大的价值洼地？目录一、海南市场整体投资价值1、房价上涨的内在逻辑：岛外需求抢占稀缺海岛资源，政治优势提升价格预期2、未来房价走势：短期看政策增量，中期看可替代性，长期看产业转换二、海南各区域投资价值1、海口：省会城市配套最完善，长期居住的首选2、文昌：高科技产业发展基地，旅游配套相对较弱3、琼海：博鳌概念带动全市发展，着力提高医养水平4、万宁：海滨旅游资源丰富，知名房企进驻开发海湾景区 5、陵水：气候环境与三亚相似，旅游配套比较完善6、三亚：旅游资源最优越，海南地区房价最高7、东方：旅游资源开发较晚，配套尚不完善8、儋州：西部经济最发达地区，洋浦港或成自贸港建设中心9、澄迈：毗邻海口的价值洼地，养老地产首选10、中部地区：内陆城市，交通受限，全省房价最低三、海南各类型地产投资价值1、酒店公寓：降低自持住宅的空置成本，也受限购政策约束2、养老地产：政策红利支持康养资源丰富，缺乏专业护理人员和社区氛围3、旅游地产：滨海资源和旅游业发展提供价格支撑，互动娱乐配套较少4、商业地产：旅游需求旺盛不受限购约束，区域发展不平衡 1市场整体投资价值总体来看，海南市场的投资价值在于两方面，一方面是自然资源的稀缺性和唯一性。海南是国内唯一长夏无冬的热带岛屿，阳光碧海，椰风沙滩，北方人群在海南置业以便冬季度假的需求一直十分旺盛。另一方面是政治优势的突破性和开放性。按照海南被中央赋予新定位，海南不仅要建成一流的海岛休闲度假旅游胜地，更承接建设自贸区、自贸港的政治优势，未来海南或将成为中国服务业对外开放的重要窗口。在具备突破性建设潜力的政策空间下占有稀缺海岛资源是海南投资最大的价值诉求。具体表现为：海南房价在过去十年涨幅国内领先，未来的上涨空间仍较大。过去十年，海南的房价涨幅已追平一线城市，房价收入比仅次于深圳。2008-2019近十年间三亚、海口的房价累计涨幅分列全国第一第二。从绝对房价上来看，2020年4月三亚、海口均价分别达到3.8万/平和1.7万/平，是2008年的4.4倍和3.6倍，同期上海房价上涨3.3倍，广州房价上涨4.2倍，均不及三亚房价涨幅。但如果从城市经济发展水平上来看，海南与一线城市的差距却在不断拉大。2019年海南GDP总量在全国31省、直辖市、自治区中排名28，三亚以27.6的房价收入比排在上海、北京前面，仅次于深圳。图表1：过去十年海南房价累计涨幅追平一线城市数据来源：WIND，如是金融研究院1）房价上涨的内在逻辑：岛外需求抢占稀缺海岛资源，政治优势提升价格预期海南的房价是否已经透支？回答这个问题前需要首先明确海南房价上涨的几个基本逻辑：第一，自然环境特殊：热带气候和滨海资源独一无二，是国内旅游、度假、养老置业首选。海南岛是中国唯一一个占据北纬18度线（国际上称为黄金度假线）的海岛，年平均气温 22~27℃，最冷的一月份温度仍达 17～24℃，光温充足，气候舒适，雨量充沛、森林覆盖率达 61.9%。与东部其他滨海城市相比，海南的气候环境和景观资源也当属稀缺。一是全年无冬，四季均可游览滨海项目；二是在内陆城市饱受雾霾侵袭的当下，海南全年空气质量优良率为94.8%，位居全国第一；三是拥有更加细腻洁白的沙滩和更优良的水质。另外，海南境内海岸线绵长，有大小港湾19个。地热资源（温泉）、生态资源（热带雨林原生地）和海洋资源极其丰富，可充分利用海景资源进行开发建设。依托独特的热带海滨气候和优良的人居环境，海南地产的价格也水涨船高。第二，区域定位特殊：从国际旅游岛到建设自贸区、自贸港，战略性区域政策出台提升房价预期。一线城市人口体量千万以上，经济规模万亿以上，是国家经济、政治、文化、金融、科技发展中心。而海南的定位是国际消费中心、建设自贸区、自贸港，发展旅游业和服务贸易是重中之重，无论是人口体量还是经济规模都与一线城市有较大距离。海南前期的房价上涨的催化剂是战略性区域政策支持指明未来经济增长点，提振市场预期。从历史房价表现来看，海南房价经历过两次大幅拉升。第一次是2009年公布国际旅游岛定位，房价3个月涨幅达53%，第二次是2018年全岛建设自贸区、自贸港，房价3个月涨幅达11%（虽然限购导致涨幅不及2010年，但也超过过去8年总涨幅）。区域重大战略定位的出台给海南的产业发展提供了新的机遇，也在一定程度上支撑房价在高位横盘企稳。第三，需求结构特殊：以岛外投资性需求为主，岛内需求基本饱和。一线城市房价上涨的内在驱动力是高收入吸引人口向大都市快速集聚，需求结构中首次置业刚需和首次改善性需求占比超过50%。而海南房价上涨的根源在于稀缺自然环境带来大量对旅游地产的投资性需求，需求结构中岛外购房占比超88%，其中54%为东三省、京津冀地区人群“候鸟型”置业，即冬天来暂住，春天就飞走了。而目前海南户籍人口只有925万，除了海口靠本地人口购房外，其他地区岛内需求基本饱和。这种需求结构导致房价受政策影响的弹性非常大，通常会伴随着政策利好经历短期快速上涨，也会因为限购政策的出台迅速冷冻市场。第四，供需矛盾特殊：供不应求的基本面短期不会改变，存量地产价值或将重估。这两年海南的新增商品住房供地非常少，2019年海口、三亚商品住宅用地一共只供应了790亩，平均去化周期下降到11个月，如果没有新增供给，按目前的库存只能支撑不到一年半的销售，存量已经见底。而随着“两个暂停”政策的实施，限制土地开发供应，2017年还永久停止了中部生态绿心的对外房产供应，限制海岸线开发。未来新增供给不会太多，一房难求的局面或将出现，而现有存量土地的价值或将重估。图表2：2017-2018海南土地供给和成交数量显著下滑数据来源：WIND，如是金融研究院2）未来房价走势：短期看政策增量，中期看可替代性，长期看产业转换从市场基质来看，供不应求的局面决定海南房价仍有一定上涨空间，但这种上涨空间短期内会被全域限购政策抑制。因此，未来十年海南房价是将延续过去的神话赶超一线城市，还是会像2010-2018年时期横盘震荡，短期来看取决于区域政策增量变化，中期来看受可替代选择的数量影响，长期来看取决于产业新旧动能转化是否顺利。目前可以看到的是，落户政策放宽变相放开了限购政策，释放的需求对房价上涨提供一定支撑。但是今年3月海南楼市逆势收紧，政策很明显在引进人才的同时不想给房价上涨的预期，未来限购政策不太可能全面放开，边际放松和定向放松是可以期待的。短期来看，区域政策增量变化是影响海南房价走势的最重要因素。一是自贸港建设政策红利有望升级。海南自贸港的定位是远高于国际旅游岛的，想象空间非常大。自由贸易港是当今世界最高水平的开放形态，放眼全球，知名的自贸港包括中国香港、迪拜港、新加坡港、鹿特丹港、釜山港等，都是全球经济中开放最高的地区，以低廉的通商成本、灵活的金融制度和发达的服务贸易吸引世界各地的货船、人流和资金在此汇集。如果能做到自贸港建设要求的高度，海南有望能实现高度的贸易自由化、建设国际离岸金融中心、国际资产交易中心、发展具有国际竞争力的离岸贸易和税制安排。可以说自贸港战略为海南迎来第三次历史机遇。可以想象的发展方向有：财税改革，包括离岛免税提质扩容；所得税减免以提升竞争力；央地财税调整等等。以及金融改革，包括发展离岸金融；以橡胶和油品期货、金融科技等新兴领域为突破口，实现金融另类创新赶超等等。二是限购政策边际放松，释放房价上涨的空间。短期海南房价走势受限购政策影响非常大。2018年全域限购政策出台，同时从2018年8月开始对商品住宅网签实行严格管理，导致商品住宅成交面积骤减，销售额也迅速下滑，新房市场承压，房价重回横盘。2020年开年受到疫情影响成交出现大幅下滑。2014年房价出现小幅下跌也是因为前期限购极大的抑制了岛外需求。需要关注的是，2019年先是出台新政更大范围放松人才购房政策，后又全面放宽落户限制，只要取得居住证并缴纳医疗、养老保险就可以落户。不仅可以为自贸港建设吸引人才流入，而且也会增加购房需求。图表3：限购后海南住宅住宅销售面积和销售额均显著下降数据来源：WIND，如是金融研究院中期来看，城市的可替代性一定程度上影响海南房价上涨空间。从国内来看，部分滨海城市拥有海湾、沙滩等类似的景观资源，在全域限购政策下对海南市场有一定的替代性，但优缺点也十分明显。例如，北部的滨海城市大连均价1.3万/平米，青岛均价2.3万/平米，房价优势明显，但冬季寒冷，宜居海岸线较短，沙质较差，夏季人满为患。南部的滨海城市厦门气候宜人，海滨资源也比较丰富，但均价达4.3万/平米，比三亚价格更高。与海南距离近的北海均价较低，海景房也不到1万/平米，但城市量级太小，配套落后且交通不便利，居住舒适度较差。从国际上来看，泰国的普吉岛、印尼的巴厘岛，马来西亚的兰卡威等国际旅游城市与海南也有相似之处，但便利性不高，而且在全球疫情的影响下出国旅游会受到较为明显的影响。再长远一点看，海南旅游发展研究会孙德清曾表示，“国际旅游岛建成了是什么样子？我设想了一下，如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错。”如果将海南对标佛罗里达，会发现二者在自然禀赋上非常相似。比如，两个地区均位于国土最南部，年均温度22度左右，气候温暖适宜。同时二者都拥有漫长的海岸线和优质沙滩，蓝天碧水成为吸引游客独特的自然环境。图表4：海南和佛州在自然禀赋上极为相似资料来源：WIND，如是金融研究院但是从房价水平来看，佛州核心城市的房价只有海南的70-80%。在对标城市中，三亚均价37527元/平，迈阿密4069美元/平（合27302元/平）；海口均价16662元/平，奥兰多2004美元/平（合13446元/平）。也就是说佛州的城市房价只有海南对标城市的70-80%，反映出目前海南的发展模式更加依赖房地产，房价比较优势并不明显。如果对比在城市中地理位置、配套设施、建筑面积都相近的房产，三亚要比迈阿密价格多出超100万人民币。图表5：三亚和迈阿密市中心房产对比资料来源：如是金融研究院整理长期来看，产业的新旧动能转换是海南高房价的最主要支撑。目前海南的产业结构对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重，一方面，这种产业结构与建设自贸区、自贸港的目标不符。另一方面，对标国际知名旅游岛发现，海南的旅游业发展水平仍待提高，且过度依赖房地产的发展模式属于竭泽而渔，对环境造成的破坏与国际旅游岛建设目标背道而驰。未来应在弱化大规模的地产开发的同时，重新集中到旅游主业上来。在产业层面，战略思路一点都没有模糊的玩平衡，定位非常精准务实。明确提出“不能以转口贸易和加工制造为重点，而要以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导”，这就是未来海南产业发展的方向，再具体点说，大健康、教育、旅游、科技是核心方向，可以重点关注十大产业：种业、医疗、教育、体育、电信、互联网、文化、维修、金融、航运。当然，习总书记还是特别强调了“绿水青山就是金山银山”的发展理念，要开发，更要保护，不仅要保护，还要打造成“国家生态文明试验区”。图表6：对标佛州海南经济发展差距仍较大，未来应着力推进产业新旧转换数据来源：WIND，如是金融研究院2海南各区域投资价值根据政府对开发各城市圈的规划定位，东部为琼东会议旅游性经济圈；西部为琼西休闲工业经济圈；中部为琼中农产业休闲业经济圈；北部为琼北综合经济圈；南部为琼南国际旅游经济圈。图表7：政府将整体开发划分为5个都市圈图片来源：海南看点海南区域发展不平衡的现象比较突出，总体来说西部落后于东部。西部城市主要包括休闲工业经济圈和综合经济圈，总体上发展缓慢，东部城市则包括国际旅游经济圈和会议旅游经济圈，是海南的一个黄金旅游线路，也是优势资源最集中，发展速度最快的区域。本文以海南环岛铁路的站点为顺序，按照先东线后西线，将海南省各个城市的气候环境、景观资源、交通区位、旅游配套和房价水平方面的优劣势进行梳理。1）海口：省会城市配套最完善，长期居住的首选气候环境：海口属于北部半湿润区，年平均气温24℃。但是因为北方无遮无拦，冬季的冷空气可以侵入，所以相对于南部全年温暖的城市来说，显得四季分明，冬天可能会有10度以下的低温。景观资源：海口的旅游资源非常丰富，自然景观和人文景观兼具。自然景观有西海岸假日海滩、雷琼世界地质公园、万绿园等，人文景观有骑楼老街、冯小刚电影公社、“环球100”电影主题公园等。近年来，一些旅游度假区也不断兴起，包括观澜湖旅游度假区等。交通区位：海口作为海南省的省会城市，也是国家“一带一路”的战略支点城市，交通十分便利。航空方面，美兰国际机场可以满足国内、国际的出行需求；铁路方面粤海铁路连接广东，环岛铁路连接海南各沿海城市，去往博鳌最快40分钟，去往三亚最快1个半小时到达。城际快线的建设将加强市区内立体交通价值。旅游配套：在住宿方面，众多酒店入驻海口，高端品牌有丽思卡尔顿、希尔顿等。在购物场所方面，海口也十分丰富，除了免税店之外，还有海秀商圈、国贸商圈等发展成熟的商圈。在旅游地产方面，海口知名的有定位高端养老住宅的观澜湖片区，定位生活新区的西海岸金沙湾片区，以及依托湿地生态资源的恒大海口文化城。另外，海口还将建设“电影工厂”影视文化产业园，预计与影视公司、电影学院进行合作，打造海口经济新增长点。房价水平：海口房价目前在1.7万/平米左右，海景区2万以上，与三亚相比要低出很多。旅游地产中西海岸雅居乐金沙湾，目前在1.45万/平米左右；观澜湖附近小区，住宅类房价在1.75-2.23万/平米，别墅类房价在5.57万/平米左右。2）文昌：高科技产业发展基地，旅游配套相对较弱气候环境：文昌位于海南岛东北部，三面临海，属于东部湿润地区，年平均温度24℃，四季分明，冬季多雨，比较潮湿，多台风。景观资源：文昌市的旅游景点大多位于郊区，与市区距离较远，且景区开发、周边建设的都不是很完善。比较知名的有铜鼓岭自然保护区和八门湾红树林国家湿地公园。文昌是航天发射中心所在地，是中国第四座航天之城，也是海南未来发展高科技产业的基地。目前亚洲首个航天主题公园——文昌航天主题公园已投入试运营，未来也将建设航天产业基地，向航天旅游城发展。交通区位：文昌市西面与海口市美兰区相邻，由海文高速相连；西南面与琼海市接壤，联通二者的文琼高速预计将于今年通车。文昌市与海南省其他城市的交通以前靠公路，现在主要依靠东段环岛铁路。东段环岛铁路大大缩短了文昌市到达其他海南城市的时间，现在到海口市区仅需25分钟，到达海口美兰国际机场仅需17分钟。旅游配套：在住宿方面，酒店数量一般，大多以舒适型酒店为主。在商业购物方面，文昌也没有自己成形的商圈，大型购物广场也比较少。在旅游地产方面，文昌最知名的是月亮湾，它是从原有的铜鼓岭景区开辟出一片新的景点，富力、雅居乐、世茂等房企均在此布局旅游地产，但是目前的配套建设仍需完善。房价水平：文昌市房价在1万/平米左右，月亮湾地区在1.75万/平米左右。3）琼海：博鳌概念带动全市发展，着力提高医养水平气候环境：琼海位于海南省东部，受季风影响大，旱季和雨季分明，年平均温度24℃。与文昌市一样多台风。其中博鳌镇位于琼海市的东部，海口市的东南方向。景观资源：琼海的旅游资源大多都位于博鳌镇。博鳌的自然景观有玉带滩，人文资源最出名的是博鳌亚洲论坛会址。博鳌亚洲论坛是第一个把总部设在中国的国际会议组织，从2001年开始成立开始，至今已成功举办多届，为推动亚洲各国间的经济交流与合作起到了重要的作用。目前博鳌日均接待游客1.58万人次，举办500人以上会议68个，参会人数7.3万人。交通区位：近几年来，琼海市的交通发展迅速，这主要是受益于博鳌的规划定位。航空方面，博鳌机场已经开始运营，但还不是国际机场。铁路方面，环岛高铁建立了琼海、博鳌两个站点，距海口最短需要40分钟和50分钟，距三亚最短需要1小时和50分钟。旅游配套：琼海近年来加大对旅游地产的开发，依托自然景观，打造宜居的养老型地产。然而目前发展较好的旅游地产乎都位于博鳌，其他地区如万泉、嘉积的旅游地产规模较小。博鳌的旅游地产重点在医养型旅游地产，特别是打造了国内首家国际医疗旅游区——乐城国际医疗旅游先行区，依托于此大力发展国际医疗旅游和高端医疗服务。目前，国家已赋予海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区9条黄金政策，除免税、减息外，还包括允许境外资本举办医疗机构等对外开放的利好政策。现在先行区内已有博鳌超级医院、一龄生命养护中心等9家医疗机构开业或试运营，未来还将申报开展干细胞临床研究等前沿医疗项目。2018年前三季度，先行区医疗机构实现营业收入2.3亿元，同比增长206%；接待就诊人数23345人，同比增长63.8%。规划到2019年前后，来先行区的医疗旅游人数占全省旅游过夜人数5%以上，产业增加值占全省旅游产业增加值的比重达到10%以上。房价水平：琼海均价达到1. 3万/平米左右，博鳌已达到2.1万/平米左右，两者相比，差距仍然很大。4）万宁：海滨旅游资源丰富，知名房企进驻开发海湾景区气候环境：万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，北与琼海接壤。同样属于亚热带季风气候，年平均气温24℃，冬季潮湿，阴雨天气较多。景观资源：万宁的旅游资源十分丰富，尤以海湾资源为主，例如日月湾、石梅湾和神州半岛，都是依托天然的海湾，增加冲浪、温泉等休闲娱乐活动，极力打造度假胜地。交通区位：万宁市乘环岛高速铁路到三亚和海口分别需要40分钟和1小时左右。在环岛高铁中，万宁市拥有三个车站，分别是和乐站、万宁站和神州站，目前和乐站暂未开通，其他站已经开始运营。而且万宁是G98海南环线高速公路的经过之地，联通海口和三亚。旅游配套：由于海岸资源丰富，万宁的海滨景点吸引了一批知名房企的加入，带动了一系列周边旅游地产的发展。例如华润入驻石梅湾，融创入驻日月湾，中海、保利入驻神州半岛，以景区+住宅的模式推动万宁旅游地产发展。房价水平：房价在1. 7万/平米左右，日月湾2.25万/平米左右，石梅湾2.94万/平米左右，神州半岛2.22万/平米左右。 5）陵水：气候环境与三亚相似，旅游配套比较完善气候环境：陵水县位于海南岛东南部，南与三亚市毗邻，属热带季风气候，全年高温，干湿季分明，夏秋多雨，冬春干燥。年平均气温25℃。景观资源：除滨海景点外，陵水与中部地区的交界处还有吊罗山国家森林公园、临近南湾猴岛景区等自然景观。交通区位：陵水距离三亚非常近，乘环岛高速铁路只需25分钟左右便可到达三亚。再加上海南环线高速的通行，极大地方便了陵水县的出行需求。旅游配套：陵水县身处北纬18°黄金纬度，拥有极具观赏性的海岸线，以这些滨海资源为基础，通过规划发展出了几块不错的旅游地产区域，例如清水湾、香水湾等。其中清水湾开发的最早，配套也最为完善，包括莱佛士、JW万豪等五星酒店，富力海洋主题公园等游乐场所。著名的旅游地产有雅居乐清水湾，碧桂园珊瑚宫殿等。在陵水县城中，以海韵广场为核心的商圈也正在逐渐完善。房价水平：陵水县均价3.5万元/平米，清水湾地区别墅均价3.57万元/平方米，香水湾地区别墅均价5.25万/平米。6）三亚：旅游资源最优越，海南地区房价最高气候环境：三亚位于海南岛的最南端，被称为“东方夏威夷”。全年长夏无冬，充满热带气息，年平均气温26°C。相比于全岛最北端的海口，三亚更加干燥和炎热，但冬季温度更高。景观资源：三亚拥有众多旅游景点，以自然资源为主。有可以看海岸线的亚龙湾、大东海，可以潜水、游玩水上项目的蜈支洲岛和西岛，还有特色景点天涯海角风景区、鹿回头山顶公园、南山文化旅游区等。交通区位：三亚作为国际旅游城市，交通非常发达。航空方面有三亚凤凰国际机场，吞吐量超过2000万人次。铁路方面有粤海铁路和环岛铁路，环岛高铁在三亚市设立了四个站，分别是亚龙湾站、三亚站、凤凰机场站和崖州站，将三亚的景点串联起来。公路方面有从黑龙江出发，途经东北、山东、江浙沪、广东的同三高速公路。立体交通价值较高，保证国内外游客出行三亚的便利。旅游配套：三亚几乎汇聚所有高级酒店，包括亚特兰蒂斯、艾迪逊等，而且这些酒店往往联合开发美食、娱乐等项目，打造成高端休闲的旅游综合体。在购物方面，最受欢迎的是三亚国际免税店，三亚的知名景区周围也在开发建设商圈，如大东海商圈和亚龙湾商圈等。在旅游地产方面，由于三亚过早的开发楼盘，导致城市设施不完善，生活成本较高。目前东北部的海棠湾片区，已经成为新晋的“三亚富人区”，碧桂园、葛洲坝等名企入驻，争夺土地并扩大规模，打造自己的顶级豪宅。房价水平：三亚市房价在3.8万/平米，其中海棠区达到5.1万/平米以上。可以发现，三亚的房价是全海南中最高的，比海口要高出近一半。部分豪宅的价格还要更高，比肩一线城市，如葛洲坝海棠福湾均价9.9万/平米以上。7）东方：旅游资源开发较晚，配套尚不完善气候环境：东方市是海南西部中心城市之一，属于西部半干旱区，旱湿两季分明，降雨量偏小，日照充足，蒸发量大。年平均气温24～25℃，全年气温差别较大。景观资源：海南西部以前被规划为工业走廊，旅游产业没有得到很好的规划和利用。随着海南设国际旅游岛上升为国家战略以后，东方市才开始积极地发展旅游资源。目前沿海一带有鱼鳞洲、金月湾，与东部城市相比开发程度较低，更加原生态。交通区位：位于海南岛的西北部，北距海口210公里，南距三亚180余公里。乘坐环岛高铁去往海口和三亚分别需要1个半小时和1小时15分钟。旅游配套：东方市西部与越南隔海相望，是海南省距离越南最近的市县，因此对越贸易由来已久，国家为鼓励边境贸易和边境地区发展对外经济合作，成立了东方洋铭国际边贸城，吸引了碧桂园的加入，升级城市配套，推动港口建设，并且带动周边楼市的发展。房价水平：房价在1.39万/平米左右，洋铭边贸城附近1.2万/平米左右。8）儋州：西部经济最发达地区，洋浦港或成自贸港建设中心气候环境：儋州位于海南岛的西北部，相对东部来说气候比较干燥，同时由于中部五指山山脉的阻挡，受热带风暴及台风影响较小。景观资源：儋州洋浦港是综合条件最佳，海南开发最好的港口，具备自贸港的先天条件。洋浦经济开发区本身就是保税政策的国家级经济开发区，目前已经是全省最大工业基地与进出口基地。2019年确定对洋浦保税港区进出货物试行“一线放开、二线高效管住”的进出境管理制度。同时将创建国家离岸贸易试验区，推进在贸易、金融、本币结算等领域试点贸易自由化和投资便利化政策。未来洋浦很有可能成为自贸港建设的中心，大力发展服务贸易和离岸贸易，经济发展前景较好。交通区位：儋州是海南西部的经济最发达地区，同时濒临北部湾城市群，具有一定的地理优势。儋州市东邻澄迈县，乘坐环岛高铁可以从海头站、白马井站、银滩站三个站出发，1小时左右可以到达海口，2小时可以到达三亚。另外，儋州机场正在规划之中。旅游配套：儋州的旅游地产最有名的是恒大海花岛。恒大集团总投资1600亿，在儋州打造集会议会展城、国际星级酒店群、主题乐园等于一体的旅游地产，力求打造成世界级文化旅游胜地。但由于环境保护原因，海花岛直到今年才开始继续开工建设。房价水平：房价在1.15万/平米左右，海花岛均价较高在2.1万/平米左右。9）澄迈：毗邻海口的价值洼地，养老地产首选气候环境：位于海南岛的西北部，紧邻海口市，被誉为“海口的后花园”。北部濒临琼州海峡，隔海与广东雷州半岛相望。全年气候温和，热雨同季，年平均气温24℃。澄迈获得过“世界长寿之乡”称号，一方面由于远离城市生活废气，澄迈的空气质量要胜于海口。另一方面澄迈特有的富含“硒”的红壤，有研究表明可能对增强体质起到一定作用。景观资源：澄迈的景点没有很多，重点非常突出，一是古色古香、闹中取静的老城镇，二是拥有长长的海岸线的盈滨半岛。交通区位：澄迈县紧邻海口市，其管辖下的老城经济开发区距海口中心仅20公里。在环岛高铁开通以前，澄迈的交通很不方便，主要依靠高速公路与其他城市相连。而如今的环岛高铁在澄迈的福山镇、老城镇各设立了一个站点，大大增加了澄迈出行的便利，到海口站仅需25分钟。旅游配套：在旅游地产方面，澄迈开发的比较早，盈滨半岛旅游度假区和富力红树湾生态旅游项目已基本建成。盈滨半岛旅游度假区依托海湾资源，旨在打造集滨海旅游休闲、康体健身于一提的国际化旅游度假区，吸引了山东鲁能地产、远洋地产等房企在此布局。富力红树湾生态旅游区则依托于红树林湿地资源，增加专业高尔夫球场，并配备银康海医附院红树湾医院等医疗配套，竭力打造高端养老旅游类项目。房价水平：澄迈全镇平均房价在1.3万/平米左右，富力红树湾1.55万/平米左右，盈滨半岛附近1.6万/平米左右。可以发现，澄迈的房价都要远远低于毗邻的海口市，使得澄迈成为楼市的价值洼地，近年来受到海南置业者的青睐。10）中部地区：内陆城市，交通受限，全省房价最低中部地区是指环岛高铁没有经过的市县，包括定安县、屯昌县、琼中县、白沙县、保亭县、五指山市。这些市县都位于海南岛的中部，并且没有海岸线。气候环境：海南岛地处热带北缘，年平均气温22~27℃。以五指山山脉为界，白沙、五指山、琼中为山区；山脉的南面是保亭，全年干燥温暖；山脉的北面是屯昌和定安，冬季相对湿润一些。景观资源：中部地区有一个最大的劣势，就是没有海湾资源。景区大多是以山区资源和热带雨林资源为主，例如五指山、黎母山森林公园等。交通区位：中部地区总体的特点是处于海南岛的内陆，交通不便利，即使距离海口、三亚比较近，但是只有公路一条途径，铁路、航空交通非常缺乏。在环岛高铁开通的站点中，也没有涉及到这几个市县，因此交通是限制中部地区发展的关键。旅游配套：在旅游配套方面，中部地区也远不如沿海地区发展的完善，没有规划对商圈的建设，更多的是依据自然资源打造旅游乡镇。又因为没有了海湾资源，中部地区只能依托其他资源开发旅游地产，如五指山依靠热带雨林资源，保亭、白沙、琼中依靠当地的黎苗文化，但目前都没有形成规模。房价水平：从2018年底开始，中部地区的房价持续下降，保亭房价最高，在1.9万/平左右，其余各地房价基本在1万/平米左右，琼中均价只有6200元/平米左右。总结一下，如果需要在海南买房，首先要了解限购政策，非本市户籍购房的首付比例70%，五指山、保亭、琼中、白砂4个市县只能向本市县居民家庭销售，海口、三亚、琼海需缴纳5年社保，其他地区需缴纳2年社保，且只能购1套，不能补缴。限售5年。其次，从房价的分布来看，中部地区多山无海，主要发展农业，价格较低。其次是西部地区，基础设施建设略有不足，旅游配套尚待完善，适合不急于居住的人群。东北部地区房价稍高，尤以海口配套设施最好，适合长居。东南部地区价格最高，沿海片区旅游资源最丰富，吸引游客最多，旅游地产开发相对完善。目前的房价洼地应该是靠近海口、三亚两地的临近市县，与两地气候环境相近但房价更低，比如临近海口的澄迈和临近三亚的陵水。如果以气候环境、旅游为中心，可以优先考虑北纬18度线上的三亚、陵水、万宁等地区，这些地区冬天温暖且开发较早，配套比较成熟。尤其是三亚，旅游资源最丰富，也有国际机场，是最吸引国际游客的城市，旅游地产开发完善，在国际旅游消费中心的战略定位下优势仍比较明显，但房价高一些。如果以养老为中心，可以优先考虑偏东部城市，如澄迈、海口、琼海等地区，这些地区虽然纬度稍高，但医疗水平较高、生活配套比较齐全，自然环境适合老人居住。且房价没有南部旅游城市高，性价比较好。3海南各类型地产投资价值1）酒店公寓：降低自持住宅的空置成本，也受限购政策约束与商品住宅不同，酒店公寓在拥有独立产权、配备厨卫的传统公寓基础上，增加客房打扫、洗衣、送餐等酒店式服务。投资者既可以用于自住，又可以交由运营管理公司以酒店的形式出租，获得投资回报。投资方式：目前海南省的酒店公寓管理有三种模式，第一是应用最广泛的售后返租模式，即投资者从开发商手里购买房产，开发商或第三方物业管理公司代表投资者将房产出租。投资者获得不同时间长度年固定5%—7%的回报，为房价一次性折返，相当于7-7.5折出售，甚至更低。第二是酒店托管，由酒店方负责客房经营，客房收入的35%-45%由业主分配，但目前采用此管理模式的酒店式公寓并不多。第三是代租，管理公司与业主签署委托经营合同，实现风险共担，对经营利润进行分配，一般为三七分成。无论哪种方式投资者都可以获得每年一定天数的免费入住，一般为30-60天。 图表9：海南部分酒店公寓返租情况数据来源：各房产官网，如是金融研究院整理投资优势：（1）满足“自住+投资”两种需求：投资者在海南投资房产，大多是为了度假自住，而在自住的时间之外，房屋的空置率很高。酒店公寓的出租方式，能够合理安排房屋的出租时间，并且为业主提高每年一定的免费居住天数，可以满足投资者“自住+投资”两种需求。（2）南部区域出租率更高：海南每个区域的旅游热度不尽相同，一般是南部城市游客较多，对酒店住宿的需求大，且相关的餐饮、娱乐商业配套齐全。在这些地区由专业托管机构对公寓进行统一酒店式装修，再统一提供标准化的服务，可以形成行业规模性，保证房屋的出租率。（3）租金回报率高：相对于普通住宅出租市场的相互竞争，酒店公寓统一的运营方式使各业主的经济利益捆绑，可以保证物业的整体租价。例如观澜湖地区，面积同为67平方米的房屋进行出租，普通住宅观澜湖观邸标价3000元/月，酒店公寓观澜湖·汀澜度假公寓前5年每月返租托管金4100元。投资劣势：（1）产权期限较短：如果是商住公寓产权只有40年，而且不能落户。相比于住宅类70年的产权期限，产权期限较短。（2）收益风险较大：目前来看，国家相关职能部门对于售后返租行为基本都持否定态度。如果房屋出租情况不好，开发商出现资金短缺，可能出现租金拖欠、租金无法收回等风险。（3）归入限购范围：虽然我国大多数地区的酒店公寓不受商品房限购限贷的调控，但是海南实施全域限购包括酒店式公寓。（4）首付比例高，居住性不是特别好：酒店公寓的商住类型，首付比例要求较高，一般为5成起，且不能用公积金贷款，同时过户需要缴纳的税种繁多且税率较高。酒店式公寓一般为小户型，房屋面积在40-73平方米左右，通透性、采光性较差，同时小区容积率较高。2）养老地产：政策红利支持康养资源丰富，缺乏专业护理人员和社区氛围养老地将养老服务融合于地产开发项目之中，养老地产的生活配套设施要比较齐全，其中医院、市场、公园是必须具备的三个要素。开发形式：海南养老地产的开发形式主要有三种，一种是纯养老机构运营模式，只租不售，开发商同时担任运营商的角色，持有房产并长期租赁，按月收取服务费。对于老人需要的医疗、保健、娱乐等综合配套齐全，如海口恭和苑。第二种是纯地产开发项目，只是在传统的地产开发基础上将客户群定位为中老年人。第三种是混合型养老地产项目，直接出售产权，再将利润部分反哺到养老服务配套上，也可以实行会员制，通过缴纳会员费享受一定时间的居住权和配套使用权，如海口颐养公社·阳光城、三亚恒大养生谷等。图表10海南养老地产部分项目价格情况资料来源：各房产官网、公开信息整理投资优势：（1）得天独厚的自然条件释放“银发经济”市场空间：2018年中国60周岁以上人口占总人口比重为17.9%，已经超过了0-15岁人口，人口老龄化加剧。老年人口消费需求也不断扩大，预计到2030年“银发经济”市场规模将超过18万亿元。同时，家庭小型化的发展急需居家养老以外的补充养老模式。海南拥有发展养老地产得天独厚的自然环境和健康资源，老年人来海南养老仍有旺盛需求。（2）政策支撑医疗配套资源水平提高：在养老地产发展过程中，医疗水平是最重要的一环。为此，海南省“十三五”规划中已经指出，在海口、三亚、儋州等城市开展医养结合试点示范工作，到 2020 年，医疗健康产业总产值达到 1000 亿元。在政策支持下，目前海南已经建立了包括博鳌乐城国际医疗旅游先行区、海南省肿瘤医院，三亚国康医院、三亚海棠湾恒大国际医疗中心在内的一批各具特色、不同模式的医养结合企业和医疗机构。医院、社区医疗单位水平提高，使海南养老地产的吸引力增强。投资劣势：（1）总体生活、医疗配套建设难度大，缺乏专业护理服务人员：对于房地产开发企业来说，类似于恭和苑的养老项目运营收益率在8%-12%之间，与传统的地产开发项目相比差距很大。目前养老地产并非真正从现金流赚钱，投资回报周期相当长，如果想建设非常完善的养老、医疗、康复、文化、娱乐等服务设施难度很大。导致目前众多大规模养老地产由于距市中心较远，生活医疗等配套难以跟上，专业护理人员缺乏，部分项目甚至变成以养老为噱头的纯房地产销售项目，失去了养老地产的内核。2）候鸟型居住导致养老社区氛围冷清：养老地产的的社区氛围非常重要，老年人聚集在一起生活和活动，营造老有所乐的氛围。然而由于海南的“候鸟型居住”特点，养老地产一年中大部分时间是空置的，缺乏邻里氛围和人文关怀，反而没能满足老年人的精神需求。3）旅游地产：滨海资源和旅游业发展提供价格支撑，互动娱乐配套较少旅游地产的传统概念是依托已有的自然资源建设住宅区，或是以人造景点来配套于住宅。近年来知名房企纷纷建设综合性旅游住宅区，集旅游娱乐配套和日常生活配套于一身，提升了旅游地产的功能性。开发形式：海南省的旅游地产具有鲜明的特点，即大多为旅游度假地产。由于冬日的温暖气候，海南省在冬季会接待很多游客来此过冬，也就是“候鸟式居住”。因此旅游地产多建在著名风景区附近，专门为度假者提供，承担旅游休闲居住的“第二居所”的功能。图表11海南知名房企开发旅游地产价格情况资料来源：各房产官网、公开信息整理投资优势：（1）自然资源丰富：海南省具有天然蜿蜒漫长的海岸线，尤其是海湾资源丰富，自然景观众多，生态价值优势凸显，能为投资者提供长效舒适的居住环境。（2）国际旅游岛发展提供价值支撑：国际旅游岛建设为旅游地产提供了机遇，随着海南入境游客不断增加，对旅游地产的需求也愈发旺盛，为旅游地产提供价值支撑。（3）知名房企入驻，从粗放型开发向精细化开发转型：早期海南地产开发缺少整体规划标准，出现了很多投机性项目，以粗放型开发为主。随着旅游地产发展进阶，对资源型土地的开发门槛提高，对开发商的资质要求也明显提高。随着万科、恒大、碧桂园等知名房企纷纷入驻海南，使旅游地产整体开发品质明显提升。高端精品住宅和旅游综合体产品将成为产品开发的两大特征，根据各地块特征进行差异化的产品，满足从低端到高端旅游地产的全域客群需求。 投资劣势：（1）整体空置率高，持有成本较高：由于海南旅游产业季节性明显，因此海南的旅游地产整体空置率很高，这就造成了投资者持有房产的成本较高，而且房屋出租以及再出售的机会降低。（2）重地产轻旅游，旅游配套开发程度较低，娱乐配套较少：旅游地产的资金需求量很大，周期很长，因此海南旅游地产的通病是重房产而轻旅游，对周边配套建设很慢，投资者并不能即时享受开发商承诺的生活娱乐配套。同时已建立的配套设施缺乏后期运营的支持，缺乏长效维护的支持。一个现象是目前海南的旅游地产周边很少有成型的游乐场和公园配套。例如恒大在儋州市开发的海花岛项目，从2012年得到批复，在2016年因违规破坏生态被迫停工，2019年初才开始动工世界童话主题乐园的建设。4）商业地产：旅游需求旺盛不受限购约束，区域发展不平衡商业地产既可以包括办公用途的写字楼，也包括娱乐、餐饮等商业经营的地产。按照地理位置可分为两种类型，一种是住宅底商，即一、二层为底商，三层及以上为住宅的建筑物；另一种是商铺，即位于沿街商业中心，全部从事商业活动的建筑物。图表12住宅底商和商铺的区别资料来源：公开信息整理投资方式：针对经营性投资者，可以有以租代售和物业回购服务两种方式。以租代售的方式可以减少经营性商家的前期投入，例如针对还未旺场的新商场，开发商先把商铺租给经营性商家，若干年后商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。物业回购服务是指经营性投资者购买了商铺后，如果经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，回购时限定在8年至10年。针对非经营性投资者，可以有普通租售模式、售后包租模式、“产权式”销售模式和“商铺银行”概念销售模式。普通租售模式和售后包租模式都是先售后租，后者由开发商代为包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报。“产权式”销售模式是指开发商将整层划分为几平方米或一二十平方米左右的小面积铺位进行销售，目的是降低投资者的投入成本，促进商业地产的销售。“商铺银行”概念销售模式是指投资者支付首付购买房产，然后办理10年的银行按揭贷款，月供由开发商来出，开发商则以投资者首付为本返利；10年后，开发商收回商铺的产权，并返还给投资客户的首付款。图表13海南成熟商圈的商业地产价格情况资料来源：各房产官网、公开信息整理投资优势：（1）人口涌入基数大，旅游消费需求旺盛：海南作为国际旅游消费中心的战略定位，意味着未来将进一步吸引旅游消费需求。离岛免税政策力度加大、59国人员入境旅游免签政策的实施，再加上“百万人才进海南”计划，未来海南人口涌入基数将继续扩大。带来旺盛的旅游和消费需求，使商业地产有进一步发展空间。（2）优质企业进驻海南，商业地产需求进一步上升：根据建设自贸区、自贸港的战略定位，海南已经瞄准世界500强、全球行业领军企业和知名品牌企业开展点对点招商，目前已经取得不小的进展。例如阿里巴巴与海南国际旅游岛先行试验区签订战略协议，在信息产业、文化创意产业等领域展开合作。京东集团成立海南区域总部，在金马现代物流园区建设电子商务、物流枢纽和运营结算中心。优质企业进驻海南，商业地产的招商环境持续向好，对商业地产的需求也将会上升。（3）不受限购政策约束：在海南省全域限购房产的背景下，商业地产由于商用性质不受限购的约束，与住宅投资相比是一个比较明显的优势。 投资劣势：（1）与一线城市相比，商业地产运作成熟度还不完善。目前海南的商业地产尚处于起步阶段，虽然基础商业配套较多，但有完善商业规划的项目还比较少，新建立的商圈至也少需要两至三年的成熟期。因此投资商业地产的回报周期较长，总体运作情况不如一线城市成熟。（2）区域发展不平衡，仅海口、三亚投资价值较大。目前仅海口和三亚能提供商业地产发展的客流量，因此也只有这两个地区的商圈发展较为成熟。成熟商圈已成为当地全范围内的商业中心，对国内和国际游客均有较强吸引力。如海口的海秀商圈、解放西商圈、国贸商圈，三亚的解放路商圈。成长中商圈虽然辐射范围仍待提高，但一般均选址当地最具发展潜力和经济活力地区，且规划更好，前景广阔。如海口的西海岸商圈、秀英商圈、海甸岛商圈、南沙商圈、大英山商圈。三亚的大东海商圈和新城商圈。而海南其他地区由于客流量较少，商圈成熟度与海口三亚 差距明显，投资价值较小。150场+导师在线直播互动365天不间断投资干货分享欢迎加入财富指北会员社群解锁▼▼▼

中商情报网讯：2018年来，面对海南建省办经济特区30周年和建设自贸区（港）等利好消息带来房价上涨的压力，海南实施全域限购，坚决防范炒房炒地投机行为。2018年海南房地产市场运行稳中有降，商品房销售面积和销售金额同比出现下滑，部分市县销售面积和销售金额遭腰斩。2016年北方雾霾，导致大批客户到海南买房，催热海南楼市。2016年海南商品房销售面积1508.53万平方米，增长43.4%；销售额1490.20亿元，增长51.6%。2017年海南商品房销售面积创历史新高，同比分别增长增长52.0%、82.1%。2018年海南全域限购，很多外地人丧失购房资格，商品房销售下滑。商品房销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。数据来源：中商产业研究院大数据库具体市县来看，2018年除三亚和洋浦外，大部分市县商品房销售面积同比均出现下滑。洋浦同比涨幅最大。三亚销售面积244.79万平方米，同比增长14.5%。海南候鸟老人对三亚情有独钟，据海南省政协官方调查报告，三亚候鸟人口占全省候鸟人口的24.9%。海口销售面积393.32万平方米，同比减少28.4%。此外，琼海市、万宁市、陵水县、五指山市、屯昌县、琼中县、保亭县、东方市、临高县、乐东县、昌江县房地产遭到重创，销售面积同比降幅超50%，其中五指山市销售面积同比降幅最大，销售面积5.41万平方米，同比减少80.8%。数据来源：中商产业研究院大数据库销售额方面，仅三亚市、定安县、白沙县、洋浦商品房销售额同比增长。2018年三亚商品房销售额601.37亿元，同比增长9.1%。海口商品房销售额520.49亿元，同比减少21%。五指山市、琼中县、保亭县、东方市、乐东县商品房销售额同比降幅超50%，其中乐东县商品房销售额降幅最大，同比下降77.7%.数据来源：中商产业研究院大数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年海南房地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

中商情报网讯：6月8日，海南省委书记刘赐贵表示，要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。据悉，2019年以来，海南主官多次表示，要以壮士断腕的决心“去房产化”.近期，《海南自由贸易港建设总体方案》重磅发布，按照中央部署，海南定位自由贸易港，未来，海南房地产行业前景如何？海南楼市现状分析1、海南楼市政策不放松房子是用来住的、不是用来炒，针对海南房价涨幅过快，海南出台了一系列政策。2018年4月22日，海南宣布全域限购，此后打补丁式的调控，堵住炒房漏洞。2019年海口暂停向企事业单位出售商品住宅，新落户家庭限购一套。2020年海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。这两条政策，彻底把企事业单位、新落户、省内户籍买房的漏洞堵上了。资料来源：中商产业研究院整理海南省住建厅厅长霍巨燃曾表示，海南将继续坚持全域限购政策不改变。坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样，保持政策的连续性、稳定性，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。2、海南楼市降温明显2016年北方雾霾，导致大批客户到海南买房，催热海南楼市。2016年海南房屋销售面积1508.53万平方米，增长43.4%；销售额1490.20亿元，增长51.6%。2017年海南房屋销售面积创历史新高，同比分别增长增长52.0%、82.1%。2018年海南全域限购，很多外地人丧失购房资格，商品房销售下滑。商品房销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。销售对象由岛外居民为主转变为岛内居民和引进人才为主，房价基本保持稳定。2019年海南经济对房地产依赖进一步减弱，全年房屋销售面积和房屋销售额进一步下降。2020年受疫情影响，第一季度房屋销售面积101.71万平方米，同比减少45.2%。房屋销售金额160.59亿元，同比减少49.2%。数据来源：海南统计局、中商产业研究院整理房价方面，海口、三亚曾一度领涨全国，历经多次楼市调控后，海口、三亚房价涨幅有所回落。据国家统计局数据，2020年4月，海口新房房价环比上涨0.5%，同比上涨5.3%，二手房房价环比下跌 0.2%，同比下跌2.8%。三亚新房房价环比上涨0.7%，同比上涨5.6%，二手房房价环比下跌0.1%，同比下跌3.4%。海南楼市走势前景海南从不缺利好政策，从经济特区到国际旅游岛开发，但很多政策往往成为投机的天堂。这次自贸港建设，海南提前锁死投机空间，海南房价大涨无望。2020年6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》。方案指出到2025年初步建成自贸港政策制度体系，到2035年成为我国开放型经济新高地，到本世纪中叶全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。同时，《海南自由贸易港建设总体方案》详细规定了土地利用规则。政策授权海南在不突破海南省国土空间规划明确的生态保护红线、永久基本农田面积、耕地和林地保有量、建设用地总规模等重要指标并确保质量不降低的前提下，按照国家规定的条件，对全省耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批并纳入海南省和市县国土空间规划。海南升级自贸港，将吸引越来越多的企业入驻，海南将增加产业用地及商业物业用地供应规模，住宅用地供应随之减少。海南将走上“去住宅”的道路，主赛道也将由住宅地产切换为商用物业，产业物业。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年海南房地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

来源： 中国新闻网中新社海口12月21日电 题：2019年海南房地产市场：变局中孕育新机遇中新社记者 王子谦2019年是海南实施“全域限购”政策的第二年，房地产市场运行稳中有降，经济对房地产的依赖逐步降低。2018年4月海南出台一系列调控政策，以“壮士断腕”的决心严控房地产。官方数据显示，房地产市场经历2018年大幅下降后，2019年延续颓势：前11个月房地产开发投资、房屋销售面积、房屋销售额同比下降25.1%、44.1%和40.7%。市场寒意持续，海南房地产企业普遍采取守势。海南富力战略发展中心总经理罗浩说，目前在琼投资的大房企普遍战略性收缩，已有企业从市场退出。房地产业下滑的背景下，海南正在形成会展、健康医疗、金融等新的发展动能，经济转型艰难但有成效。据海南省统计局综合处分析，前11个月海南非房地产投资累计增速由负转正，增速达8.6%。今年海南出台的户籍和人才政策引发市场对放开限购的猜测。海南现代管理研究院院长、海南大学教授王毅武说，政策旨在引进自贸区(港)建设人才，对投机购房者仍有高门槛，“短期对市场有一定刺激作用，但起不到决定性作用”。楼市总体遇冷，但不同区域表现有差异。以刚需为主的海口市逆市上扬，前11个月销售额不降反升35.5%，代表旅游住宅地产的三亚市销售额暴跌51.3%。今年下半年以来，海南省接连出台户籍和人才政策，海口市也打开住房价格天花板，房企年底促销以价换量，释放部分刚性需求。购房者梁春芬说，她参加预购的某楼盘在12月开盘时不到十分钟被抢购一空，“身边几个朋友都准备买房，目前市场价格稳定且有折扣”。海南土地市场热过楼市，第四季度开闸放量。本地媒体密集公布土地出让信息，但用地类型已从住宅用地为主变成以产业用地、商务办公用地为主。“这一趋势是建设自贸区(港)去住宅化的过程，是土地利用开始进入到产业及商业办公用地的高峰时间。”海口市房地产业协会秘书长王路说。另一个值得关注的是，有多家岛外房地产企业逆市首次进入海南。业内称，这说明企业对自贸区(港)有良好预期，认为海南市场仍是一片“热土”。2020年是海南自贸港建设启幕之年。海南省长沈晓明曾表示，到2020年一季度末以房地产调整所导致的经济下行压力能够基本释放完毕，海南经济将步入良性快速的发展轨道。海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王智说，海南将继续保持房地产调控政策的连续性、稳定性，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类分享型居住产品。罗浩指出，海南明年商品住宅销售或继续出现萎缩，但对于房企而言，商业活动增多，新引进人才的住房需求将成为市场新机遇。王毅武表示，房企要积极从单纯的房地产商转向房产的供给者、经营者和社会服务的提供者。对于处在变局中的海南楼市而言，新的市场环境将同时考验企业和政府的能力。王路说，对企业而言要实现从传统住宅开发到商务办公、产业园的开发运行转变；对政府而言，“商办物业意味着从过去人的需求，转变为产业的需求，这将对海南的产业发展提出更高要求”。(完)

来源： 中国新闻网中新社记者王子谦 2019年是海南实施“全域限购”政策的第二年，房地产市场运行稳中有降，经济对房地产的依赖逐步降低。 2018年4月海南出台一系列调控政策，以“壮士断腕”的决心严控房地产。官方数据显示，房地产市场经历2018年大幅下降后，2019年延续颓势：前11个月房地产开发投资、房屋销售面积、房屋销售额同比下降25.1%、44.1%和40.7%。 市场寒意持续，海南房地产企业普遍采取守势。海南富力战略发展中心总经理罗浩说，目前在琼投资的大房企普遍战略性收缩，已有企业从市场退出。 房地产业下滑的背景下，海南正在形成会展、健康医疗、金融等新的发展动能，经济转型艰难但有成效。据海南省统计局综合处分析，前11个月海南非房地产投资累计增速由负转正，增速达8.6%。 今年海南出台的户籍和人才政策引发市场对放开限购的猜测。海南现代管理研究院院长、海南大学教授王毅武说，政策旨在引进自贸区(港)建设人才，对投机购房者仍有高门槛，“短期对市场有一定刺激作用，但起不到决定性作用”。 楼市总体遇冷，但不同区域表现有差异。以刚需为主的海口市逆市上扬，前11个月销售额不降反升35.5%，代表旅游住宅地产的三亚市销售额暴跌51.3%。 今年下半年以来，海南省接连出台户籍和人才政策，海口市也打开住房价格天花板，房企年底促销以价换量，释放部分刚性需求。购房者梁春芬说，她参加预购的某楼盘在12月开盘时不到十分钟被抢购一空，“身边几个朋友都准备买房，目前市场价格稳定且有折扣”。 海南土地市场热过楼市，第四季度开闸放量。本地媒体密集公布土地出让信息，但用地类型已从住宅用地为主变成以产业用地、商务办公用地为主。“这一趋势是建设自贸区(港)去住宅化的过程，是土地利用开始进入到产业及商业办公用地的高峰时间。”海口市房地产业协会秘书长王路说。 另一个值得关注的是，有多家岛外房地产企业逆市首次进入海南。业内称，这说明企业对自贸区(港)有良好预期，认为海南市场仍是一片“热土”。 2020年是海南自贸港建设启幕之年。海南省长沈晓明曾表示，到2020年一季度末以房地产调整所导致的经济下行压力能够基本释放完毕，海南经济将步入良性快速的发展轨道。 海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王智说，海南将继续保持房地产调控政策的连续性、稳定性，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类分享型居住产品。 罗浩指出，海南明年商品住宅销售或继续出现萎缩，但对于房企而言，商业活动增多，新引进人才的住房需求将成为市场新机遇。王毅武表示，房企要积极从单纯的房地产商转向房产的供给者、经营者和社会服务的提供者。 对于处在变局中的海南楼市而言，新的市场环境将同时考验企业和政府的能力。王路说，对企业而言要实现从传统住宅开发到商务办公、产业园的开发运行转变；对政府而言，“商办物业意味着从过去人的需求，转变为产业的需求，这将对海南的产业发展提出更高要求”。(完)

编辑：天一房产网海南房价自2003年以来持续不断地上升，海南房地产市场已经成为老百姓日常生活中津津乐道的话题。而目前海南房地产的金融属性已经远远高于其本身所具有的房屋居住属性。这个转变本质上深刻地影响我们每一个海南购房人。而本文试图以天一房产小编的角度，来推演下海南房地产市场未来的走势。海南楼盘花园美景 基本属性 首先买入海南房产的投资者，由于承担了杠杆因素，使得不论因为刚需或是投机等原因，短期获得喜人的浮盈； 其次尚未买入海南房产的人，则非常类似在期货交易中重仓开错方向的投资者，承受着巨大的精神压力和不断的“浮亏”。海南房价越是快速上升，这类投资者越是担心自己的空单，本能上越是要进行止损（买入）操作。 因此综上所述，目前海南房地产市场交易环境与期货交易机制极其相似。海南海边沙滩风景 内在逻辑（2015年到2017年持续暴升） 在海南房地产市场大规模开发的过程中，其中内在的风险是不断向银行集中，究其原因有二： 开发商在进行海南房地产开发的过程中，向银行进行贷款； 居民在购房的过程中，也大量使用银行贷款。 但是两者的风险是截然不同。首先假设一个海南房地产开发商从银行贷款300亿资金开发10万套房子，即每套贷款30万。在2014年前后，整个海南房地产市场均不景气，一旦此开发商违约，将造成300亿的坏账。而当时在李嘉诚等大佬对其手头所拥有的地产进行抛售下，整个市场观望情绪极度浓厚，让整个市场进行主动买多的概率微乎其微。因此要想完成风险转移，只有让市场的止损，即进行更大猛烈的拉升，俗称逼空行情。而把房价从2万拉到2万1，并不足以让空方恐慌止损。但从两万拉到两万五，到三万，到三万五，以最急速的方式完成“空方止损”，即引发大量轻仓或者空仓投资者因为担心这波房市行情的踏空，而实现房子的多方换手(原有看空者买入)，此时呈现出的两大表象特征就是巨大成交量和非理性成交。碧海蓝天 背后分析（巨大成交量） 成交永远是分为买卖双方。本文在上述分析过程中得出了买方的属性在很大程度上属于恐慌性成交这一结论。而在庞大的卖方组成中，一方是房地产开发企业，另一方是早期购房者。下文分别叙述： 对早期购房者来讲，卖出本身是一种获利了结。这个行为潜在的提升了整个市场持有房产的成本，为后面房价下跌形成支撑。 对开发商和大型炒房者而言，这个卖出从本质上讲是一次风险转移。 对银行来讲，更是一种整体意义上的风险转移。因为这波上涨，虽然银行整体房贷规模在增加，但本质上整体风险大幅减低。因为上文提及，一个房地产企业违约，可能造成几百亿的坏账，这种集中性会诱发系统性风险。一旦房价下跌，房地产开发商除了从销售房屋这一主营业务产生盈利之外，并不具备从其他业务产生盈利的能力。 从目前的市场分析可以得出，房价在这两年疯狂拉升中，成功的将银行贷款从集中转为分散，含义有二： 同样10万套房子，在分散到普通购房者后，同时出现集中性违约的概率相对较小。 购房者除少部分靠房租盈利外，大多数具有稳定的工作收入，能进一步降低违约风险。综上所述，目前这波上涨，成功的降低了整个银行系统的风险，但同时也基本上透支了未来市场。海南地图结构 拐点和拐点出现的地域 上述分析产生了一个重要的推论，即拉升越高，低成本持房者变现动能越强；不拉升，不能将风险向普通购房者转移。房价必须在这两个变量中寻找平衡点。 对高库存的房地产企业而言，在整个房地产市场去库存的同时，需要进一步营造出加大开工，以此来避免由于自己的“开空”（降低投资）影响这个敏感的市场。 低库存的房地产企业则会不断进行收缩，继续降低库存，减少新开发项目。 对整个市场的卖方而言，由于这波买入的性质决定了，不可能出现持续不断的止损。（因为空头止损是有上限的，同时新多单也是有上限的）这也就意味着恐慌过后，能止损的投资者，早就止损；不能止损的，也就按兵不动了。 从风险角度来分析，除却一线和准一线地区，其他城市的房价单价围绕在5000上下波动。一套房子的总价平均低于百万这个级别，扣除首付之后，假设出现房价50%的暴跌，一套房屋资产的真正风险也是普通家庭所能承受的。例如，一个北方普通县城，大致房价在4000左右，假设一百平方，总价大致在40万到50万，扣除三成首付，当房价下跌50%，一个家庭要为此付出的成本大致在20万上下，为一个普通三四线城市家庭四到五年的总收入，选择继续支付，应该是大多数的选择。加上中国普通民众具有提前还贷的传统，真正的违约风险更小。 而一线城市及准一线的城市，虽然总量远远小于其他地区的城市，由于每套房产价值500万到1000万，同样的首付比例，贷款额度较大，大部分新进场的人，不具备提前还款的能力。一旦房价下跌，违约比例相对较大。在已经透支未来的情况下，国家通过限制交易，降低市场的真实价格，以尽可能多的时间维持高位震荡，通过时间，降低银行风险。 但是正如前文所述，新房及原持有者在房价目前这个高位成交越多，本质上又是一个加大和积累银行风险的过程，因此减少在此处房屋成交，同时增加在这个位置房企持续盈利能力是成本最低的化解风险手段。现在多数城市推出的租住同权，也是基于这点考虑。通过时间，降低银行风险，所以，一线的这次限购从理论上讲周期会较长，不可能很快结束，甚至会有进一步加强的可能，不然，很难控制银行风险。 同时，在分散集中风险同时，提高房地产开发企业其他盈利能力，也是对冲风险的方式，目前，很多城市开始租售同权，也是在鼓励房产开发企业提高卖房以外的盈利能力，租房取得的现金流，可以进一步降低银行面临的风险，从侧面可看出两方面，一方面，能止损的（高位继续买入）的投资者已经不足以抵销高位套现者了，其二，银行风险看似很大，经此一波，风险已经被有效消除了，这也是我们前面一直看张银行的一大依据。同时可推理出来，一旦彻底完成银行风险转移，开征房产税将离我们不远。评语：上面的观点仅代表小编个人的想法，你们认为对吗？欢迎评论留言

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凤凰网房产海南站2019年是海南实施“全域限购”政策的第二年，房地产市场运行稳中有降，经济对房地产的依赖逐步降低。另一方面，海南土地市场热过楼市，第四季度开闸放量，但用地类型已从住宅用地为主变成以产业用地、商务办公用地为主。今年下半年以来，海南省接连出台户籍和人才政策，海口市也打开住房价格天花板，房企年底促销以价换量，释放部分刚性需求。今天我们来大致回顾一下2019年海南房地产经历过的政策“大事件”。1月5日海口人才落户政策放宽海口此次放宽人才落户政策从学历上将范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生；从年龄上，全日制本科以上学历或是中级以上专业技术职称或技师以上资格人才从40周岁放宽至55周岁，全日制专科学历或高级工职业资格或执业资格人才从40周岁放宽至45周岁。1月7日海南：关于明确建造、翻建、大修自住住房提取额度的通知1月7日，根据海南省住房公积金管理局印发的《关于明确建造、翻建、大修自住住房提取额度的通知》规定通知如下：一、建造、翻建自住住房的，提取额度的上限为每平方米1800元;二、大修自住住房的，提取额度的上限为每平方米900元。1月8日海口三亚主城区新建居住建筑不超80米，儋州琼海不超60米海南印发实施《关于进一步加强和规范新建居住建筑高度管控工作的指导意见》。明确新建居住建筑高度管控的有关要求：海口市主城区(包括长流组团、江东组团、中心组团开发边界范围)、三亚市主城区(包括海棠湾片区、中心城区、红塘湾片区、崖州湾科技城开发边界范围)，执行居住建筑高度不超过80米的管控要求。儋州市主城区(包括那大镇区、白马井滨海新城开发边界范围)、琼海市主城区(即嘉积镇区开发边界范围)执行居住建筑高度不超过60米的管控要求。1月9日海口暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅海口发布《海口市人民政府关于严格落实琼办发(2018)29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》。通知重点：1、暂停公司、社会组织(企事业单位、个体户)在海口购买住宅;2、4.22后落户者，最多只能买1套房;3、商办类产品不得以住宅形式变相销售，提高设计规范标准;4、后续商办物业，购房人购买办公用房时，单项目购买面积不得低于150平米;5、备案价不得擅自上调。1月10日海南正式实行商品住宅销售价格备案管理严格落实销售明码标价海南省发改委官网发布通知，要求扎实做好商品住宅销售价格备案管理工作，严格落实商品房销售明码标价规定，指导督促房地产企业实行备案价格公示制度，研发“海南省价格调控监管综合服务信息系统-房地产备案子系统”，建立覆盖全省18个市县133家商品住宅楼盘销售价格监测分析网络，防止房价大起大落，全省房地产市场价格总体保持平稳。1月17日海口：集体用地建租赁住房出租年限不得超10年根据《海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》指出海口首期试点将选公共设施配套齐全区域;套型以90平方米以下为主;租金水平与市场接轨，集体租赁住房的出租年限不得超过10年，一次收取租金一般不超过1年，出租合同到期后原承租人可优先续租;防止变相开发商品住宅，须在经依法批准的集体建设用地上进行建设，并以存量建设用地为主，不得占用耕地。集体租赁住房项目在结合住房供需状况基础上，优先利用农村闲置地、废弃地等建设集体租赁住房。1月21日三亚农村宅基地每户仅限一处，用地不得超175平方米根据《三亚市农村宅基地管理办法》确定农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户用地面积不得超过175平方米，建筑面积不得超过367平方米，农村村民在宅基地上申报建房应符合《三亚市村庄建设管理办法》等相关规定。1月31日三亚：严查“先登记支付房款、后补交社保或个税”行为！三亚市发布《关于进一步加大房地产领域违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》，指出，如发现房地产开发企业采取“先登记支付房款、后补交社保或个税”方式销售的，将予以严肃查处，并列入我市诚信体系“黑名单”。具体的处理方式为一是对购房人，5年内不得在我市购房；二是对开发企业，已批准预售房源网签量未达到70%的，不再核发新的预售许可证；三是对中介机构，取消房地产中介机构备案证，相关人员禁止在我市从事房产中介业务。海南省取消申请保障房经适房等部分证明事项材料省政府日前出台《海南省人民政府关于取消部分规章和规范性文件设定的证明事项材料的决定》（以下简称《决定》），其中，申请保障房、经适房、限价房、公租房不用再提交“收入证明”等材料。2月15日海南提出落实严防炒房、坚决查处违法违规行为等十项举措省委书记刘赐贵主持召开会议，专题研究推动我省房地产业健康发展。会议提出了严格按计划报批报建，坚决打击违法建筑，推动保障性住房、棚户区改造、人才房与存量住房结合，落实人才购房优惠政策，落实严防炒房具体措施，坚决查处房地产开发中的违法违规行为，分类妥善处理房地产纠纷，鼓励存量商品住宅用地转型发展等10项举措。3月7日海口印发《关于规范新建商品房买卖合同网签备案管理的通知》《通知》强调，严格落实商品房网签备案管理有关规定，在商品房买卖合同签订之日起30日内进行网签备案，严禁滞后网签。自印发之日(2019年3月20日)起施行，有效期三年。3月13日海南下发通知：开发商“刁难”公积金贷款购房要严惩海南发布《关于进一步规范商品房销售中使用住房公积金贷款购房行为的通知》(以下简称“通知”)，进一步维护住房公积金缴存职工合法权益。通知明确表示，房企不得变相拒绝公积金贷款，购房人使用住房公积金个人住房贷款购房，应享有与一次性付款或者商业贷款等其他付款方式选择房源的同等权利。3月15日2019年海南继续执行全域限购，坚决遏制房价上涨据海南省住房和城乡建设2019年度工作会议上获悉，今年海南继续严格执行全域限购政策，严格落实调控任务，保持调控政策的连续性、稳定性，坚决遏制房价上涨。房价总原则上均价不能上涨，但要避免采取“天花板”一刀切的方式，按区域和项目科学合理定价。2018年重罚116家开发企业和中介，未来将重点打击骗购住房等行为。3月24日海南鼓励海南省存量商品住宅用地转型利用和处置盘活海南出台《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》，鼓励海南省存量商品住宅用地转型利用和处置盘活，妥善解决招商引资产业项目配套商品住宅用地历史遗留问题，保持房地产市场平稳健康发展。4月5日2019年三亚供地计划公布商品房项目用地仅占总量的3.77%2019年，三亚市计划供应国有建设用地共56宗、365.87公顷。其中，以划拨方式供应19宗、101.83公顷，占供地计划总面积的27.83%;以招拍挂方式出让37宗、264.04公顷，占供地计划总面积的72.17%。上述计划供地中，住宅用地70.73公顷(经适房项目用地54.93公顷，公共租赁住房0.48公顷，限价商品房1.52公顷，普通商品房项目用地13.80公顷)，占建设用地供应总量的19.33%(普通商品房项目用地占建设用地供应计划总量的3.77%)。4月7日海南建设用地资源向重点区域倾斜据海南省自然资源和规划厅获悉，全省国土空间规划的编制工作中，要优化配置各类自然资源要素，将建设用地资源将向重点市县、重点产业园区倾斜。4月8日海口等59城将迎“零门槛落户”国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出继续加大户籍制度改革力度，积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。根据《重点任务》，此次公布的户籍政策具体涉及三类城市：城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。4月13日海南：创建国家全域旅游示范区、完善房地产调控长效机制《中共海南省委关于高标准高质量建设全岛自由贸易试验区为建设中国特色自由贸易港打下坚实基础的意见》通过，意见提出高水平建设国际旅游消费中心，创建国家全域旅游示范区，打造国家体育旅游示范区，用好用足离岛免税购物政策。建立和完善调控长效机制，促进房地产市场转型和平稳健康发展。4月19日2019年海南16市县棚户区住房改造计划出炉我省2019年棚户区改造计划为：棚户区住房改造开工8461套，涉及我省除东方、保亭和三沙外其他16个市县。其中城镇棚户区7123套，国有垦区危房1338套;棚户区住房改造基本建成1409套。4月26日海南出台新政支持和规范住房租赁市场发展海南印发《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》，多渠道支持住房租赁经营，同时为防范以租代售行为，规定住房租赁合同最长期限一般不得超过5年。进一步支持和规范租赁住房土地供给和建设管理工作，盘活闲置社会房源，提高资源使用效率。4月29日海南省住建厅印发《海南省乡村民宿发展规划(2018-2030)》通过乡村民宿为抓手振兴乡村发展，丰富海南旅游住宿产品体系和活化利用传统民居，传承和发展海南文化。《规划》预测，2030年末海南乡村旅游人口将达到5000万人次，需要短租型乡村民宿数量约6500家，提供旅游床位数11.7万张。5月7日三亚中心详细规划公示：“五位一体”全面布局围绕全省“三区一中心”战略定位和三亚市中心城区的保护与建设发展，研究加快推进自贸区自贸港建设的主要战略举措，以“五位一体”全面布局为引领，统筹生态环境保护、公共服务设施、市政公用设施以及经济社会的发展，全面提升中心城区的服务水平和辐射带动能力。5月18日总投资145亿!海口三亚集中开工25个海南自贸区建设项目(第四批)海口第四批集中开工的项目共10个，总投资55.4亿元，涉及高新技术、医疗教育、基础设施改造建设等领域。中国科学院海南种子创新研究院科研楼(一期)等总投资近90亿元的15个项目在三亚破土动工。5月20日“海口市2019年度国有建设用地供应计划”公布海口市2019年国有建设用地供应总量的计划指标为1036.12公顷(约15541亩)，其中普通商品房用地110.18公顷(约1652亩)，占比超一成。5月22日海南出台《海南省乡村民宿管理办法》对民宿开办要求、开办流程、经营规范、监督管理等进行规范。《办法》提出，乡村民宿选址应当符合所在市、县、自治县的总体规划要求，尽可能利用现有民房进行改建、扩建，如属新建乡村民宿，必须坚持逢建必报，未经批准不得进行建设。严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产。5月29日海口修订公共租赁住房保障管理办法通过提供公共租赁住房或发放租赁住房货币补贴的方式，解决海口市住房困难家庭住房问题，明确实物配租轮候期不超5年，住房租赁补贴面积最高60平方米。海口江东新区总体规划获省政府批复海南省政府批复，原则同意《海口江东新区总体规划(2018—2035)》(以下简称《总体规划》)，要求海口全面推动将江东新区建成中国(海南)自由贸易试验区的集中展示区，即全面深化改革开放试验区的创新区、国家生态文明试验区的展示区、国际旅游消费中心的体验区、国家重大战略服务保障区的核心区。6月6日海南省住建厅出重拳：打击住房建设领域涉黑行为坚决打击住房城乡建设领域涉黑涉恶犯罪行为，重点整治行业乱象问题，不断增强人民群众获得感、幸福感和安全感。号召全省住房城乡建设企业及从业人员、广大人民群众积极参与，检举揭发我省住建领域各类黑恶势力性质违法犯罪活动线索。6月11日《三亚市人才住房保障实施细则》公布《细则》显示，40岁以下全日制硕士毕业生及35岁以下全日制本科毕业生均在为保障对象，公务员及参照公务员法管理的事业单位工作人员未被纳入人才公寓、住房货币补贴保障范围。本科毕业生住房租赁补贴1500元/月，购房补贴1.8万元/年。6月12日海口出台举报违建奖励办法实名举报核实后奖励1000元/宗海口市市政管理局制定《海口市违法建筑举报奖励办法》(下简称《办法》)，根据《办法》，公民、法人和社会组织(以下简称“举报人”)均有权对违法建筑进行举报。对经查实的实名举报，给予举报人现金奖励，奖励标准为1000元/宗。6月14日海南研究房地产市场调控长效机制6月14日上午，省委书记刘赐贵在海口主持召开专题会议，研究人才引进相关政策和房地产市场调控长效机制。会议要求坚决贯彻落实“房住不炒”，坚持调控目标不动摇，进一步调整优化房地产区域结构、产品结构、租赁结构，完善房地产安居保障体系建设。 6月18日海口住建局发文：商品房不得捆绑销售车位、装修包等产品海口市住建局印发《关于进一步规范商品房销售行为的通知》(以下简称《通知》)，要求海口各房地产开发企业、房地产经纪机构严禁商品房销售过程中捆绑销售行为，不得捆绑车位、装修包等产品进行销售;严禁商品房销售过程中要求(或变相要求)购房者选择二次装修或升级装修;严禁以任何形式收取购房指标费等购房合同约定价格之外的费用。6月19日海口江东新区首宗土地成功出让2019年6月19日下午，海口市江东新区起步区CBD首宗以挂牌出让的土地由兖矿集团报价17315万元竞得，其中成交楼面地价为4110元/建筑平方米。这标志着江东新区起步区CBD开发建设大幕自此开启。6月24日海南定调下半年房地产：防范大起大落、优化市场结构省委书记刘赐贵主持召开专题会议，研究部署下半年重点经济工作。刘赐贵强调，要坚决落实中央提出的“六稳”工作部署，把抓投资、抓招商、扩大消费等工作，作为实现今年全年经济目标。会议上还强调，要有效引导房地产业持续健康发展，在坚决防范大起大落风险的基础上，大力优化房地产市场结构，推动保障性住房和旅游地产、商业地产等业态加快发展。7月1日海口上半年土地成交中商品住宅用地仅81亩海口市自然资源和规划局官方网站政务公开资料显示：海口市上半年(1-6月)成交国有建设用地53宗3451.6亩，实现土地收益33.22亿元。其中住宅用地385.33亩(其中各类棚户区改造用地304.21亩，普通商品房住宅用地81.12亩)，占供地面积的11.2%；商服用地661.84亩，占供地面积的19.2%。7月2日三亚房产专项整治严打规避限购等行为据海南省三亚市住房和城乡建设局消息，三亚市下发通知称，成立以三亚市住建局局长为组长的房地产市场整治工作领导小组，在6月10日至8月30日期间，对在售项目楼盘和中介门店进行检查。7月10日海南统一不动产登记指南，让群众少跑腿海南省自然资源和规划厅出台《海南省不动产统一登记办事指南》(以下简称《办事指南》)，实现全省一套材料标准办理不动产登记，进一步规范服务行为，有效解决各市县登记审查标准不统一等问题，提高办事效率，为企业和群众提供优质、高效、满意的服务。7月18日投资681亿元！海南135个建设项目开工签约海南自由贸易试验区建设项目（第五批）集中开工和签约活动，在海口美安科技新城内举行，本次全省集中开工项目共96个，总投资372亿元，集中签约项目39个，总投资309亿元。7月23日海南出台“省九条”支持海口江东新区发展为加快推进海南自由贸易试验区、中国特色自由贸易港建设，海南省人民政府制定九大措施，从体制机制创新、简政放权、加大财政扶持、加强人才保障等方面支持推动海口江东新区高质量发展。7月24日三亚网约房管控平台 有4600套房纳入系统海南发布中国(海南)自由贸易试验区第四批制度创新成果，其中一项案例是“搭建网约房智慧管控平台”。三亚市自2018年7月开始率先启动建设网约房管控平台，借助第三方平台公司实现对网约房实名制入住监管、安全性监管等，提高了流动人口管控和网约房治安管理效果，也为海南省充分利用闲置房源服务旅游产业发展提供了规范化路径。7月25日在海南购买“法拍房”能商业贷款了华夏银行海口分行发放了省内商业银行首笔“法拍贷”业务贷款，在为购房者缓解资金压力的同时，也提高了涉诉房产的司法处置效率。7月31日引进人才在海南无房的可买一套房海口下发《海口贯彻落实省住房和城乡建设厅、省委人才发展局的实施细则》，该《细则》明确，在海口市工作、符合我省相关规定3类人才，其家庭成员（含本人、配偶和未成年子女）在海南无住房，且2018年5月13日后无购房记录的，本人可在海口市购买1套住房。海南省新建住宅须100%配建电动汽车充电基础设施《海南省电动汽车充电基础设施建设运营暂行管理办法》，经省政府审议通过并于7月31日印发实施。居住类建筑按照配建停车位的100%建设或预留充电条件，办公类建筑按照不低于配建停车位的25%建设等。《办法》的出台有助于加快我省电动汽车充电基础设施建设，促进国家生态文明试验区战略实施。8月6日“城乡一体”用地正成为自贸区建设用地新支撑为高效对接海南全面深化改革，自然资源部出台一系列政策措施，支持海南推进“三块地”改革，实施“多规合一”，服务自贸区和自贸港建设。海南按照“全岛同城化”思路，加快村庄规划编制，特别是以海口江东新区等重点开发区域为重点，显化集体土地权能，盘活存量集体建设用地，为乡村振兴战略产业项目提供用地保障。海南村庄规划:村民每户拥有宅基地面积不超过175㎡省自然资源和规划厅公布《海南省村庄规划管理条例》(以下简称《条例》)立法初稿，广泛征求社会各界的意见和建议。根据《条例》，村民一户拥有宅基地面积不得超过175平方米，村民新建住宅不得超过3层，高度一般不超过12米，鼓励保留适当前庭后院，前庭后院按照农用地进行管理，具体宅基地及前庭后院用地标准由市、县、自治县人民政府规定。8月7日三亚崖州湾科技城筑巢引凤 重大项目高端人才扎堆随着多个投资数亿的重大项目相继破土动工，崖州湾科技城建设全面启动。与此同步，三亚持续优化营商环境，创新人才引进体制机制，吸引了一批高层次和专业技术人才投身崖州湾科技城建设，源源不断注入年轻力量，保障稳步发展。 8月12日海南明确普通住宅认定标准 享受税收优惠政策根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）精神，为确保土地增值税的征收、管理和优惠政策的执行，结合我省实际，我省享受税收优惠政策普通住宅标准为：同时具备住宅小区容积率1.0以上（含本数），单套建筑面积144平方米以下（含本数）两个条件。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。8月15日三亚审议通过农村土地制度改革方案 盘活村庄用地三亚召开市委深改会，审议通过了该市农村土地制度改革“1+3”工作方案，“1+3”工作方案集改革、规划与整治为一体，直面三亚农村土地利用与管理中的突出问题，打破城乡壁垒，通过宅基地制度改革，开展全域综合整治，盘活空闲宅基地和村庄用地；通过规划优化乡村空间格局，解决发展空间和用途管制问题，助力乡村振兴；通过活化产权，推动集体经营性建设用地入市；通过配套政策创新，促进农村新产业新业态的发展。9月2日海口：单身居民年可支配收入低于4.4万元可申请公租房海口市住房和城乡建设局9月2日发布《海口市2019年度公共租赁住房经济适用住房及限价商品住房保障标准（征求意见稿）》，征求意见时间为2019年8月29日至2019年9月7日。9月5日海口挂牌出让2宗工业用地9月5日下午，海南省新闻办在海口举行新闻发布会。省委人才发展局、省人力资源和社会保障厅、省医疗保障局有关负责人就《关于支持海南开展人才发展体制机制创新的实施方案》5项配套政策进行介绍解读并回答记者提问。9月16日海南在房地产业等方面再出禁令经省政府同意，省发改委16日印发《海南省产业准入禁止限制目录 (2019年版)》(下称《目录》)。该《目录》落实“海南生态环境质量只能变好，不能变差” 及推进产业结构转型升级的要求，在国家市场准入负面清单上做加法，在高能耗、高污染、高排放产业和低端制造业(简称“三高一低”)方面提出比国家更严格的要求。9月24日海口：三类老旧住宅区自主改造 可享6项优惠政策为进一步推进棚户区改造，促进城市更新，规范海口市符合棚户区界定标准的老旧住宅区自主改造，9月24日，海口市住建局发布《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》(以下简称《意见》)明确，土地性质为国有建设用地，以居住功能为主，因建筑使用年限久，地块相对独立、产权清晰的城市居住区、厂矿生活区内3类老旧住宅区自主改造，可享受6类优惠政策。10月19日三亚人才购房新政：大专及以上学历可购一套房产从三亚市住房和城乡建设局等政府部门网站了解到，全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳满一年社保及个税，即可在海南省购买一套房产。对比之前外地购房者需在海南省缴纳60个月社保或个税的楼市限购政策，三亚此番人才购房新政放宽了人才购房的门槛。 10月24日海口住建局：严禁商品房捆绑销售、捂盘惜售10月24日海口市住建局下发通知，将严禁目前海口商品房销售市场上存在的捆绑销售、变相加价、捂盘惜售或者变相囤积房源等行为，一经发现将严肃处理。通知明确，为贯彻落实国家及有关房地产调控政策，进一步规范商品房销售行为，海口市将严禁以下两类行为：一、严禁销售过程中捆绑销售、变相要求购房者选择二次装修或升级装修等行为；二、严禁商品房销售过程捂盘惜售或者变相囤积房源等行为。 重磅！海南基本取消本省(除三沙外)落户限制！10月24日，海南省人民政府办公厅网站发布关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》的通知，方案称省内居民，可在有合法稳定住所（含租赁，下同）的城区、建制镇的社区（以下统称城镇社区）落户。省外居民，取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险（暂不含临时养老保险缴费账户）和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，可在有合法稳定住所的城镇社区落户。11月6日海口拟出台二手房屋交易资金监管办法为维护房地产交易秩序，保障二手房屋交易资金安全，维护二手房屋交易双方合法权益，海口市住建局发布公开征求《海口市二手房屋交易资金监管服务管理办法》(以下简称《办法》)意见公告，2019年11月16日前向社会公众征求意见及建议。《办法》要求，在二手房屋交易过程中，买卖双方签订合同约定买方支付给卖方的全部房价款，应通过指定银行监管专户划转资金。该《办法》自发布之日起执行，有效期3年。11月7日海南住房公积金管理局：单位不得随意降缴存基数11月7日，海南省住房公积金管理局发布《关于进一步加强住房公积金缴存基数管理工作的公告》（以下简称《公告》），要求各缴存单位要根据《住房公积金管理条例》有关规定，严格落实职工住房公积金月缴存基数按职工本人上一年度月平均工资核准的规定。11月9日工信部出台17个具体项目支持海南自贸区（港）建设工信部印发《支持海南建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港的实施方案》（以下简称《实施方案》）。《实施方案》指出，要支持海南扩大国际交流合作，形成开放新格局，支持海南发展优势产业，支持海南完善信息网络基础设施，建设数字海南。从支持洋浦开发区打造“数字自贸港”、支持发展区块链产业等17个具体项目着手，支持海南自贸区、自贸港建设。11月14日海口购买新房可通过微信办税缴税11月19日国务院同意18部委授权海南试点全国自贸区政策为贯彻党中央、国务院部署，落实《中国（海南）自由贸易试验区总体方案》，推进海南自贸试验区建设和发展，商务部等部门研究提出了在海南自贸试验区试点的其他自贸区施行政策，已经国务院同意。商务部等18部门联合印发了《关于在中国（海南）自由贸易试验区试点其他自贸试验区施行政策的通知》，提出了适用于海南自贸试验区的其他自贸试验区施行政策，包括四方面共30项政策内容。11月27日海口实施落户新政11月27日，为落实新一轮户籍制度改革工作，海口市公安局即日起实施省内外居民落户海口新政，明确租房居住的省内外户籍居民可落户，取消办理夫妻投靠业务中“市外夫妻投靠需结婚登记满一年”的限制条件。12月9日海南公积金政策调整：二手房贷款最长期限20年，二套贷款利率上浮为继续严格落实“房住不炒”的调控目标和“放管服”改革要求，海南省调整住房公积金个人贷款部分政策，其中要求落实差别化贷款利率，缴存职工家庭现有一套住房或已经享受过一次公积金贷款的，第二套住房公积金贷款或第二次公积金贷款的贷款利率不得低于同期首套房公积金贷款利率的1.1倍。2020年是海南自贸港建设启幕之年。海南省长沈晓明曾表示，到2020年一季度末以房地产调整所导致的经济下行压力能够基本释放完毕，海南经济将步入良性快速的发展轨道。海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王智说，海南将继续保持房地产调控政策的连续性、稳定性，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类分享型居住产品。

来源： 澎湃新闻网6月8日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍《海南自由贸易港建设总体方案》 。中共海南省委书记、海南省人大常委会主任刘赐贵表示，在海南自贸港政策发布后，历史上海南房地产市场大起大落的风险，不会再出现。刘赐贵表示，在建设海南自贸港的过程中，风险防控摆在重要位置，有些风险可以预料，对清单做了分析，存在什么风险，如何防控。也要有未雨绸缪的意识，防范在前。海南自贸港是中国特色的自由贸易港，坚定不移走社会主义制度：不允许危害国家安全，不允许在意识形态破坏社会主义制度，不允许有货物贸易走私，不允许搞黄赌毒，不允许破坏海南良好的生态环境，不允许在自贸港建设中产生腐败不廉洁的行为。刘赐贵表示，在这些方面已经制定相应的管控措施，总结了100多个风险点，这是可以想到的；在发展过程中还会有想不到的风险，但是海南会不断提高化解风险治理的能力。刘赐贵以房地产举例说，现在去海南工作一年以上，才有购房的条件。海南全岛全域限购正是防范风险的过程。从2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地，暂停批建。因为当时房地产商手头上掌握了几十万亩的可以用于建设商品房的土地资源。当时海南有2万多家房地产商，很多地市靠卖地建房取得税收。为落实房住不炒，有2/3的市县取消GDP考核，取消了固定资产投资考核，取消了财政收入的考核，实际上是对地市县习惯性依赖的产业进行了根本的限制。刘赐贵说，2018年6月之后，海南是以壮士断腕的决心，进行了全域的限购。现在看来，海南经过了阵痛，但是我们对房地产曾经有过的历史上带来的风险，几起大起大落的风险，在自由港政策发布后，不会再出现。

新华网海口1月23日电（王雯君）2018年来，面对海南建省办经济特区30周年和建设自贸区（港）等利好消息带来房价上涨的压力，海南省委、省政府提前预判，主动作为，采取了一列有效措施，全省住建系统坚决贯彻落实省委省政府部署，全年房地产市场运行稳中有降。一是实施全域限购，坚决防范炒房炒地投机行为。3月30日，经省政府同意，海南省住房和城乡建设厅（以下简称住建厅）联合多部门印发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，实施了非本省户籍居民家庭限购1套住房等八条调控措施。4月22日，住建厅代拟并以“两办”名义印发了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实行全域限购等更加严厉的调控政策。随后，住建厅出台《关于进一步明确限购政策有关事项的通知》等实施细则。从全国来看，海南省自房地产调控以来，在房地产调控方面出台的政策文件数量较多，行政区域覆盖面最广，措施最为严厉，得到了中央领导、住建部的高度肯定。二是深入开展市场秩序整治。2018年，全省共检查676个开发项目和445家中介机构，约谈开发企业169家，要求13家房地产开发企业停业整顿，对116家涉嫌违法违规的开发企业、中介机构及其从业人员重罚，共罚款1615.01万元；取消32家中介机构或门店房地产经纪机构备案；取消40名从业人员资格并记个人不良行为记录；限制7家中介机构及6名个人3年或5年内不得在海南或所在市县开展业务；取消通过虚假申报个税骗购住房的303人购房资格，5年内不得在海南购房。据住建部房产司反馈，海南省对房地产企业处罚金额多、力度大，房地产市场整治力度在全国排名前列，对房地产市场起到了震慑作用，有利于房地产市场健康发展。三是完善住房保障和供应体系。印发了《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》，提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。加大棚户区改造力度，2018年国家下达棚户区改造计划13567套，实际开工15295套，开工率112.7%，全面完成国家下达计划任务。督导各市县加快在建公共租赁住房建设和分配工作，推动住房保障对常住人口全覆盖。政府投资公租房累计分配入住6.38万套，分配入住率92.4%，完成国家下达指标要求。同时，健全公租房实物配租和租赁补贴机制，指导市县加大租赁补贴发放力度。为解决引进人才住房问题，住建厅会同相关部门，由住建厅代拟并以“两办”名义印发了《关于引进人才住房保障的指导意见》，提出通过人才公寓、住房租赁补贴或购房补贴、商品住宅等多种渠道，解决人才住房问题。会同相关部门印发了《关于实施引进人才住房保障有关问题的通知》，对保障对象、标准等进一步细化和明确，为引进高端人才放宽了政策，疏通了通道。下一步，住建厅将继续坚决贯彻省委省政府决策部署，保持房地产市场平稳健康发展。一是加快建立长效机制。进一步调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，完善住房保障和供应体系，通过发展面向本地居民和引进人才供应的商品住房、租赁住房（含公租房），满足本地居民和引进人才住房的基本性和改善性住房需求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产市场调控长效机制。二是严格落实房地产市场调控任务。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实因城施策、分类指导的要求，继续严格执行全域限购等政策，保持调控政策的连续性稳定性，坚决遏制房价上涨。要避免采取“天花板”一刀切的方式，按区域和项目科学合理定价。三是进一步健全城镇住房保障体系。继续实施棚户区改造。2019年全省计划实施棚户区改造9121套，其中城镇棚户区7539套、垦区危房1582套；持续推进公租房保障，支持各市县结合需求和房源情况，特别是人口流入量大的市县，通过新建、改建、收购、长期租赁等方式多渠道筹集公租房房源。进一步完善公租房实物配租和租赁补贴机制，租赁补贴保障范围从城镇低保、低收入住房困难家庭，逐步扩大到城镇中等偏下收入住房困难家庭，2019年计划发放租赁补贴4632户；开工建设一批面向本地居民和引进人才供应的商品住房或租赁住房。同时，加快落实人才住房保障工作，未出台人才住房保障实施细则的市县，必须于本月底前出台。四是加大市场监管力度。继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动，重点打击虚假宣传、违法广告、违规销售、阴阳合同、虚假社保或个税骗购住房等违法违规行为，从严从重处罚，规范房地产市场秩序。责任编辑： 游苏杭