广州房地产市场研究报告

对于中国房地产市场而言，2020年是非常特殊的一年。年初，受疫情影响，各项行业指标均出现断崖式下滑。但随着疫情得到有效控制，市场持续复苏，甚至超出了预期。今天，广东省房协市场分析课题组发表《广东房地产市场分析报告》，就2020年广东房地产市场总体表现及趋势进行总结，并对行业所面临的新变局给出了指导建议。2020年1-2月受到新冠疫情影响，广东商品房销售和房地产开发投资等主要指标增速出现断崖式下滑。但自3月份开始，一方面因疫情得到有效控制，行业有序复工复产；另一方面因相对宽松的货币金融环境及房企加快销售回笼资金，促使市场持续恢复，总体上超预期复苏。其中，广佛都市圈和深莞惠都市圈表现更为抢眼，其他城市复苏态势普遍良好。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，促使房企去杠杆、降负债；年底出台针对银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，优化信贷结构,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。金融审慎管理制度的出台成为行业新变局，行业进入从增量到提质的发展阶段。第 I 篇房地产市场总体超预期复苏01 商品房销售量处于历史高位2020年，全省商品房销售面积14908.25万㎡，销售额22572.51亿元，同比增长7.7%和14.3%；其中，住宅销售面积12930.66万㎡，销售额19829.63亿元，同比分别增长3.9%和11.1%。商品房销售均价15141元/㎡，同比上涨6.2%；其中商品住宅15335元/㎡，上涨8.6%。数据显示，2020年商品房市场呈持续复苏态势，全年销售面积仅低于2017年的历史最高水平，销售额则再创历史新高。图1：2020年广东商品房销售面积、销售额走势图2：2014-2020年广东商品房销售面积、销售额走势02 土地市场相比楼市更显活跃据广东房协土地与产业研究中心监测，2020年全省成交经营性建设用地3383宗，成交面积12212.29公顷，同比增长32.5%和25.0%；成交金额8187.23亿元，同比增长46.3%；平均楼面地价2629元/㎡，同比上涨13.6%；整体溢价率为12.6%，同比提高1.2个百分点。其中，居住用地成交面积4192.77公顷，成交金额6592.09亿元，同比增长31.7%和50.6%；成交楼面地价5669元/㎡，平均溢价率为15.6%。数据显示，本年土地成交量和成交价的同比增幅均明显高于商品房成交指标增幅，土地市场相对商品房市场更显活跃。但随着金融审慎管理制度新政对房地产融资端的约束，房企的投资拿地能力受到控制，土地市场热度有所回落，12月居住用地溢价率回落至12.8%，为2020年各月次低水平。图3：广东居住用地平均成交楼面地价溢价率走势03 土地成本上升带动投资增长从投资建设情况看，全省完成房地产投资17312.74亿元，同比增长9.2%，比年初提高25.3个百分点。按投资构成看，建安工程和设备工器具购置分别为8939.27亿元和178.86亿元，同比增长3.0%和下降6.1%，合计拉动整体投资增长1.5个百分点；土地购置费6742.55亿元，同比增长14.7%，拉动投资增长5.4个百分点，占完成投资的38.9%，同比提高1.8个百分点。数据反映，2018年以来，土地购置费占同期完成投资额的比重明显提高，2020年房地产完成投资同比增速的较快回升，主要也是受土地购置费的拉动，投资项目中土地成本同比进一步上升。图4：2012-2020年广东房地产完成投资中土地购置费占比走势04 商品住宅后市供求略趋紧张从商品住宅后市供求关系看，2020年全省商品住宅供求比为0.97，供给弹性系数为0.92，意味着2021年供求关系总体平衡，且近期供给弹性较小，供求关系略趋紧张。（注：数据统计以当期新开工面积视为下一周期供应，当期销售面积视为下一周期需求，将两者比值视为下一周期供求比，比值为1表示供求基本平衡；将当期成交居住用地可建建筑面积与同期新开工面积的比值视为供给弹性系数，以比值为1为参照，大于1表示供给弹性较大，即随着需求的增大而加大供应的可能性也较大。）从近3年数据看，则供求比为1.06，供给弹性系数为0.72，意味着近3年商品住宅供求关系较紧张，市场去库存和出让土地开发均较为充分，静态而言，2021年总体上需保持不少于2020年的土地供应量。表1：广东商品住宅供求情况单位：万㎡05 监管加强行业资金压力加大通常，行业资金压力与自筹资金占到位资金比重正相关，与销售回笼资金占比负相关。得益于商品房销售市场的持续复苏，2020年房地产到位资金同比增速逐月提高，全年到位资金26338.87亿元，同比增长10.2%，比年初提高30.5个百分点。其中，企业销售回笼资金合计占到位资金47.2%（定金及预收款8485.31亿元，个人按揭贷款3939.32亿元，同比增长4.8%和7.5%）。国内贷款4799.69亿元，增长10.5%；占到位资金18.2%，比上半年下降3.8个百分点。上述数据与下半年国家进一步加强房地产金融监管有关，尤其与9月起针对部分房企试点实施的融资“三道红线”制度密切相关。数据显示，第四季度国内贷款1102.01亿元，环比下降14.1%。而同期自筹资金多达2936.61亿元，环比增长42.0%；全年自筹资金8370.36亿元，增长16.0%；占31.8%，比上半年提高1.2个百分点。与近年相比，2020年销售回笼资金占比与2018年相当，低于2013、2015、2016和2019等销售市场较为畅旺的年份，自筹资金占比则仅低于企业资金较为紧张的2014年，反映出当前企业总体资金压力大于过往多数年份。图5：2013-2020年广东房地产企业资金来源结构走势在“房住不炒”的导向下，国家对房地产金融监管不断强化，近年广东新增房地产贷款余额占各项新增贷款余额总量比重自2017年以来持续下降。2020年，全省中外资银行业机构新增房地产贷款余额7309.35亿元，占各项新增贷款余额总量的26.4%，同比下降10.3个百分点，比2016年则低34个百分点；其中新增个人住房按揭贷款5841.69亿元，占总新增贷款余额的21.1%，比2016年的峰值下降34.2个百分点。截至2020年末，房地产贷款余额68740.97亿元，占总贷款余额的35.1%；其中个人住房贷款余额49915.16亿元，占总贷款余额的25.5%。对比2020年12月31日央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》要求，广东当前银行业机构房地产贷款余额及个人住房贷款余额占比的总体水平低于第一档的要求，高于其他四档水平，意味着多数银行或将面临压降房地产贷款额度的任务，房地产信贷环境更趋严厉，行业资金压力也趋于加大。表2：房地产贷款集中度管理要求图6：广东中外资银行业机构房地产贷款余额占总贷款余额比重走势第 II 篇核心城市引领区域市场发展01 广、深都市圈表现抢眼2020年佛山、惠州、广州的商品房销售面积居全省前三，分别占全省的14.5%、12.3%和10.3%，远高于其他城市；深圳、东莞、清远、江门、肇庆、中山分列第4-9位。商品房销售额前三位则为深圳、广州和佛山，分别占全省的23.0%、17.1%和12.8%，合计占52.9%；惠州、东莞、珠海、中山、江门分列第4-8位；粤东西北3个地区销售额分别占全省的3.8%、5.0%和6.5%，合计15.3%，不及深圳、广州单个城市的水平。图7：2020年广东商品房销售面积城市结构图8：2020年广东商品房销售金额城市结构从2020年出让的经营性用地可建建筑面积看，位列前三的广州、惠州、佛山分别占全省的13.6%、13.4%和11.0%，珠三角9市合计占68.5%。但从土地成交金额看，广州、佛山、深圳位列前三，且单个城市的成交额均超过粤东西北三个地区之和；东莞、惠州成交金额分列第四、第五位，上述5个城市的土地出让合计6254亿元，占全省的76.4%。图9：2020年成交经营性用地可建面积城市结构图10：2020年广东经营性用地成交金额城市结构数据综合反映，在粤港澳大湾区发展规划及其配套政策的持续推进下，以广州、深圳两个中心城市为核心，广佛都市圈、深莞惠都市圈的房地产市场表现明显强于其他城市，是房地产企业重点布局的两个核心地区。02 三市销售面积同比下降从相对量看，韶关、河源、潮州的商品房销售面积同比有所下降。另外，汕头同比基本持平。均价同比下降的则有9个城市，分别为清远、肇庆、云浮、梅州、汕尾、阳江、茂名、韶关和珠海。其中，东莞、广州、湛江、佛山、惠州、揭阳、中山、江门、深圳等9个城市商品房销售面积、销售均价同比均有不同幅度增长，表现为量升价涨；清远、肇庆、云浮、梅州、阳江、汕尾、茂名、珠海等8个城市则呈量升价跌态势，潮州、河源2市量降价涨，韶关、汕头量价与上年同期基本相当。图11：2020年广东各城市商品房销售面积、销售均价同比增速比较03 各市复苏态势普遍良好数据显示，2020年各月份商品房销售面积同比走势如下：表3：2020年广东各市商品房销售面积月度走势值得注意的是，该同比增速线性回归方程公式y=ax+b中的一次项系数a越大，意味着在趋势上各月同比增速加速越快，也即市场复苏态势越好。因此，虽然河源全年同比下降4.2%，但其一次项系数a高达14.196，为全省各市最高；汕头全年同比略降0.2%，但系数a也超过10，位列全省第三；珠海、佛山、湛江等3个城市的一次项系数也超过10，广州、江门、东莞3市超过全省总体水平，总体上市场复苏态势良好；中山、惠州、阳江、清远、肇庆等5个城市的一次项系数超过5，大体呈现平稳复苏态势；深圳、茂名、云浮的系数大致相当，为3.5左右，但深圳更多是受严厉的调控政策所致；梅州、韶关在2-2.5之间，复苏程度相对偏弱；潮州、揭阳、汕尾3市的系数为负数，复苏态势相对更弱，但相对同比增速的大幅波动，3市各月销售面积总体较为平稳，且年末均创年内新高，复苏态势仍在延续。04 住宅供求松紧大体三分图12：2020年广东各商品住宅供求关系比较从各市商品住宅后市供求关系看，2020年数据显示，东莞、河源、韶关、湛江、潮州、清远、茂名等7市的供求比在0.9-1.1之间，供求基本平衡；其中，清远、东莞、茂名的供给弹性较小，河源、韶关、湛江、潮州供给弹性较大。广州、珠海、汕头、深圳、汕尾、揭阳、江门等7市供求比在1.1-1.5之间，供求关系相对宽松，其中汕尾、江门、深圳、揭阳和珠海的供给弹性较小。中山、云浮、阳江、梅州、佛山、惠州、肇庆等7市供求比在0.6-0.9之间，供求关系较紧张；其中惠州、梅州、佛山、肇庆的供给弹性较大，阳江、中山、云浮则较小。从近3年的平均水平看，潮州、惠州、阳江、韶关、中山、汕头、河源、云浮、珠海、广州等10个城市供求基本平衡，且供给弹性均相对较小，也意味着后市需保持土地合理供应。佛山、东莞2市供求关系较为紧张，且供给弹性较小，后市需加大土地供应。梅州、茂名、清远、湛江、肇庆、深圳、揭阳、汕尾、江门等9市供求关系相对宽松，其中汕尾、茂名2市供给弹性较大，后市需适当放缓土地供应；其他7市供给弹性较小，后市需根据市场变动及时调整土地供应节奏。其中，深圳供求比略大，与其实施严格的调控政策及相当部分商品住宅为安居型住房或企业自持不可销售等因素有关，完全市场化的商品住宅较为有限。图13：2018-2020年广东各商品住宅供求关系比较第 III 篇后市展望全球性的宽松货币政策，加剧了人们对抗通胀资产的需求，具有良好经济发展基础和预期的城市，其房地产市场需求将更为旺盛。众所周知，房地产行业与金融业深度关联。截至2020年末，广东中外资银行业机构房地产贷款余额占总贷款余额比重仍达35.1%，比最高峰的2018年仅低1.7个百分点，比2014年高8.8个百分点，意味着多数银行机构将进一步压减房地产贷款额度。展望2021年，不确定、不稳定性因素仍较多，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中央将继续完善货币供应调控机制，保持广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，但房地产金融审慎管理制度也将持续强化。01 从对商品房销售市场的影响看：银行压减房地产贷款额度必然削弱市场需求的支付能力，也即减少了市场需求，市场分化或将进一步加剧。而房地产特有的投资属性，决定了其仍将受到社会资金青睐。在货币超发的背景下，房地产贷款集中度管理制度的严格实施，或将一定程度上平滑核心城市房价上涨的幅度，但难以根本性改变房价上涨的趋势，市场可能进入量缩价稳的相对胶着阶段。02 从对行业发展的影响看：在新的房地产金融监管政策之下，房地产企业有息负债规模更是直接受到限制，市场对企业的品牌建设、财务运作、产品质量、销售回款、物业服务等能力均提出了更高要求，企业高杠杆、高负债、高周转的发展模式将难以为继，行业资源将进一步向注重运营、财务稳健的头部房企集中，行业将进入从增量到提质的发展阶段。03 几点建议：综上分析，在房地产金融审慎监管持续强化之下，房地产与金融需更注重与实体经济协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。房地产业应以“产业+科技+文化”为发展方向，坚持“生态、生活、生产”深度融合，围绕国家经济高质量发展和人们对美好生活的需求，顺应互联网新科技和新消费的变化，转变单一的“开发-销售”模式，从卖房子转向“卖生活”，向城市居民和城市发展需要提供高品质的住房和配套性服务，为城市和企业提质增效，与城市、社会和谐共生。房地产企业结合国家和行业的发展导向，积极主动降杠杆、降负债、提品质，整合自身在资金、人才、资源、经验和社区消费群等方面的天然优势，以及“内循环”的巨大市场乘势而上，向存量要市场，向科技要力量，向服务要效益，扩大房地产内涵，延展产业链开发。第 IV 篇各大机构观点合富研究院2021年市场所处的宏观环境，以及由此衍生的市场购买力环境，相较2020年是一种“承前”。在此前提下，“促进市场平稳健康发展”仍是首要目标，“因地制宜”的政策方向并未改变。从市场发展趋势看，“土地”与“住房”资源价值仍将稳固发展。我们对2021年整体市场景气仍然具备信心。2021年的“启后”，将更多体现为：1)对“杠杆”的控制。“控杠杆”将更大程度制约“投资、投机性”购房行为，并持续驱动规模房企推货，全国市场成交规模有望保持相对高位，但不同地区之间的市场将加剧分化；“需求不足”区域，其风险或会在房企“资金周转要求提高”情况下进一步显现。2)“需求侧改革”。“需求侧改革”更多指向稳定城市居住需求，尤其是对城市产业起关键作用的“人才需求”。显然，房地产对城市经济/财政的支撑作用并未改变。在政策导向推动下，市场对吸聚“人才安居”、促进“产业发展”发挥更积极作用。世联行展望2021年市场，全省销售总体表现将稳中向好，但亦呈现分化态势，广深莞热度难消，其余城市主城区热度将提升，但部分2020年土地供应大增的城市，郊县将面临一定去化压力。从市场热度来看，随着2020年下半年广州接力量价高增长的表现，市场热度呈明显扩散。在广深莞2020年房价上涨明显的比价效应之下，预期全省其他城市热度将提升。从调控政策来看，因城施策下，热度过高的深莞已进行调控升级，但市场热度仍较好，价格坚挺，将有助于市场预期稳定；后续除广州外，其他城市在房价不过快上涨的情况下，预计调控政策维持平稳。从供需角度来看，一方面广东近几年人口净流入问鼎全国，且经济韧性十足，需求稳定向好；另一方面，省内绝大多数城市库存健康，去化周期低于12个月，且大湾区城市除珠海与江门之外，2020年土地供应量均大幅增长，在市场热度不弱的情况下，将支撑2021年全省新房销售有较好表现。但值得注意的是，2021年的货币政策定调“不急转弯”意味着还是会转弯，货币政策将回归稳健中性。针对房企的各渠道融资持续收紧难以放松，“三道红线”限制了房企的加杠杆，银行端涉房贷款亦设置红线，年初已有多家银行放贷额度缩水，放款周期拉长。在还债高峰下，部分资金趋紧的高负债房企，或将在其去化不力的区域被迫采取大力度的以价换量以回笼资金，也将加大区域分化。易居企业集团克而瑞广佛区域2020年粤港澳大湾区土地市场火爆，供求规模和楼面价均创近5年新高，全国TOP50房企中已有38家房企布局大湾区。从土地供应计划完成情况来看，2020年惠州、江门、广州和佛山四市土地供应超额完成，完成率均超过100%，深圳、珠海和中山等地供应完成率未能达标。全年湾区土地市场分化明显，诸如高价地和流拍/中止出让的两极现象一路并存。展望2021年，从商品住宅狭义库存的去化周期来看，截至上年末深圳、东莞的去化周期低于8个月，预期将会持续加大土地供应；肇庆去化周期超18个月，预期将会放缓土地供应；其他城市去化周期在12个月左右，预期维持上年供地水平。2021年，预期各房企在“三道红线”融资新规下，为降低企业负债，将加大出货力度，加速销售回款；加之2020年7268万㎡（同比增长60%）涉住用地成交，预期2021年供应将同比上涨，全年供应约8000万方。需求方面，预期信贷将成为2021年影响需求释放的关键变量，但房地产作为地方经济的稳定器，预期2021年湾区各城仍会“因城施策”，政策收缩空间不大，氛围友好。在市场供应增加的情况下，预期2021年湾区整体市场容量将有攀升，成交量将扩容至约7500万㎡。广东经纬房产咨询有限公司展望2021年，国际疫情仍然严峻、中美贸易争端不明朗，国内经济下行压力大，中央坚持扩大内需的战略，成为经济发展动力，亦是楼市发展的基础；广州作为粤港澳大湾区建设的主引擎城市，从综合交通枢纽、产业布局、营商环境、城市更新等方面着力，城市竞争力增强，楼市潜力加大。随着广州落户政策和吸纳人才的措施完善，未来将释放更大自住需求，加上近五年土地供应年年递增，预计今年将新增供应住宅超11万套，全年成交或不低于上年。国家强调坚持“房住不炒”定位，广州楼市政策有望保持平稳，不过近期深圳、上海楼市过热调控加码，若需求外溢影响广州楼市过热，不排除或出台精准调控措施以稳定楼市。此外，今年广州有望扩大公租房、共有产权房的土地或房源供应，支持和推动租赁市场发展，以解决大城市居住难的问题。广东中原战略研究中心2020年广州土地成交量价均创新高，一手住宅量价保持稳定增长，用地供应呈“东进南拓”趋势，多区成交楼面地价上限被刷新。主城价格实现力及品质溢价力仍具备明显优势；非主城区中，东部、南部有产业政策及人才政策利好，旧改、轨道上盖项目受追捧，潜力较大的区域热销项目涨幅可超10%，且签约套数以东部和南部流量项目为主。主城供应稀缺去化压力较小，东部去化速度较快，南部受投资客带动成交量走高，北部部分待发展片区项目去化承压。“十四五”期间加快构建国内大循环，以需求侧改革激发消费潜力，稳健中性货币政策将延续，政策求稳意愿进一步加强。2021年广州住宅预计新增约1300万㎡，同比增加5%，处于近5年供应峰值，主城将有大体量旧改项目入市，东部、南部也将有新货持续供应。当前广州宏观环境、房地产调控政策相对宽松，楼市已进入上行期，在“房住不炒”前提下，合理住房消费可获得支持。预计经济恢复稳定后，个别“过热”片区楼市政策或有收紧风险。END

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

来源：格隆汇来源：中房研协测评研究中心总报告一、政策环境：落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段 “因城施策”开启双向调控2019年三季度，中共中央政治局会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，确定了三、四季度政策基调，各部委在土地、财税金融等方面出台相关政策落实房地产市场长效管理机制，防范房地产金融风险，同事推动商业、体育、养老消费，保障相关设施用地。各省、市调控政策松紧有度，一方面部分城市加强“限购”“限价”“限售”措施，另一方面积极培育和发展租赁住房市场，在引进人才落户上持续发力。1、土地制度构建取得进展日期政策要点7月19日国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》提出：完善转让规则，促进要素流通；完善出租管理，提高服务水平；完善抵押机制，保障合法权益；创新运行模式，规范市场秩序；健全服务体系，加强监测监管。9月20日农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，严格落实“一户一宅”规定、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅、依法保护农民合法权益、做好宅基地基础工作等。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。2、着力防范房地产金融风险日期政策要点7月31日中国人民银行提出要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。要保持房地产金融政策连续性稳定性；保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。8月10日银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。8月17日中国人民银行改革完善市场报价利率(LPR)形成机制。8月25日中国人民银行印发《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。9月4日国务院常务会议强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。9月11日银保监会对小微企业融资难融资贵、部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施。多措并举化解高风险金融机构风险，持续整治网络借贷等互联网金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。3、整治机构乱象，完善住房保障体系日期政策要点9月18日住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，要求通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。9月26日住建部表示，将加快完善住房保障体系和住房市场体系，加快解决城镇中低收入居民，特别是新市民住房问题，促进实现全体人民住有所居。主要有四个方面，一是进一步做好公租房保障工作；二是大力发展和培育住房租赁市场；三是因地制宜发展共有产权住房；四是稳步推进城镇棚户区改造。4、支持区域或片区发展日期具体内容8月6日国务院同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，规划范围是：上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域。8月18日中共中央国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出要加快实施创新驱动发展战略，加快构建现代产业体系，加快形成全面深化改革开放新格局，促进社会治理现代化，全面推进城市精神文明建设。助推粤港澳大湾区建设发展更具竞争力的文化产业和旅游业，完善社会保障体系，提升教育医疗事业发展水平，构建城市绿色发展新格局。8月26日国务院印发《中国（山东）、（江苏）、（广西）、（河北）、（云南）、（黑龙江）自由贸易试验区总体方案》，提出了各有侧重的差别化改革试点任务。5、推动商业、体育、养老消费，保障相关设施用地日期具体内容8月27日国务院办公厅发布《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，推动传统流通企业创新转型升级。鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体；在城市规划调整、公共基础设施配套、改扩建用地保障等方面给予支持。9月17日国务院颁布《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》，，鼓励各地探索利用集体建设用地、符合条件的“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）土地发展体育产业。鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施，并允许按照体育设施设计要求，依法依规调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求，实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。9月23日民政部印发《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》，提出要实施社区养老服务设施建设行动计划，指导、督促和检查各地确保新建住宅小区配套养老服务设施，老旧小区通过政府回购、租赁、改造等方式因地制宜补足养老设施。6、地方落实“因城施策”落实租赁住房发展政策多地降低人才落户门槛继续加强房地产市场调控。大连实施商品住房价格指导，要求实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。苏州“限售”，新房取得不动产权证3年后可转让，二手房5年。南昌规范销售行为，购“三限房”需须经过摇号方式进行。呼和浩特差别化限制购房贷款，三套及以上住房的不得办理商业贷款。东莞对拥有一套及以上住房的港澳台居民，暂停销售新建商品住房。海南垦区建房严格执行“一户一宅”制度，不得对外销售或转让。住房租赁试点城市探索发展措施。北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。各城市积极探索住房租赁试点措施，涉及盘活存量、扩大增量、培育规模化企业和规范市场方面。主要体现在建立租赁用地供应绿色通道，存量房改租赁住房，减免税费，稳定价格、规范租赁合同等。不在试点范围内的西安、南宁等城市也提出培育和发展住房租赁市场的实施意见。持续推进人才住房政策。杭州余杭区对高层次人才租赁和购房补贴；武汉为留汉大学生提供租赁补贴和共有产权房优惠政策；上海临港地区人才“居转户”年限从7年缩短到5年，核心人才缩短到3年，非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，购房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短到3年。南京六合区提出非南京户籍名下无房者只要拥有大专以上学历或者中级职称即可在该区购房；天津对承接北京非首都功能疏解的项目，职工户籍暂未迁入天津，且其家庭在天津无住房，可在天津购房1套；三亚尚未落户各类人才可凭缴税或社保申购1套住房，不久后，海南取消全省（除三沙外）落户限制。规范开发企业销售行为。南宁约谈全市120家房企，对捂盘惜售、违规代理、违规预售等违法违规行为进行排查整治。安徽对有严重失信行为、造成不良影响的房地产开发企业，纳入“黑名单”，采取限制房地产开发项目投标、限制参与政府采购等措施。加强金融监管。北京要求确保个人信用卡透支用于消费领域，不得用于生产经营、购房和投资等非消费领域。浙江印发《关于进一步规范个人消费贷款有关问题的通知》，要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，其中严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金。二、市场特征：虽然成交波动频繁，但市场中枢趋“稳”。城市层面市场交易分化，一线城市活跃。头部企业集中度继续提升，拿地态度转为谨慎。1、市场：销售面积、土地成交跌幅收窄前三季度房地产投资增速较增速保持高增长；项目新开工增速持续小幅回落；土地成交价款和土地购置面积持续下跌，跌幅收窄；商品房销售面积负增长，跌幅收窄，销售金额增速扩大；商品房库存持续减少；季度内国房景气指数温和上扬。投资：开发投资量保持高位，增速走势平稳。前三季度开发投资98008亿元，同比增长10.5%，保持稳定增长。住宅投资增长14.9%，主要靠90-144平的中大户型拉动，同比增幅高达25.7%，144平方米以上住房涨幅为8.7%，其中的高档公寓和别墅下降5.3%；90平方米及以下住房投资下降5.3%；办公楼投资小幅上涨0.8%，商业营业用房持续下降，下滑8.0%。在开发投资构成中，土地购置费上涨19.6%，涨幅低于设备工器具购置的22.9%，再次为建安工程上涨10.6%，安装工程持续负增长，下滑24.6%。土地：成交价款、购置面积仍大幅下跌。前三季度全国土地成交价款8186亿元，同比下跌18.2%，土地购置面积15454万平方米，同比下跌20.2%，跌幅分别较上半年收窄9.3和7.4个百分点。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比，增长最高的山西上涨141.4%，跌幅的海南下降57.2%。销售：商品房销售面积跌幅收窄，销售金额增速扩大。前三季度新建商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，跌幅较上半年收窄1.7个百分点；其中期房销售面积101963万平方米，同比增长4.5%，占总销量比重85.5%。商品房销售金额111491亿元，增长7.1%，增幅较上半年扩大1.5个百分点；其中期房销售金额97839亿元，同比增长10.3%，占总销售金额的87.7%。分类物业销售面积中住宅上涨1.1%，办公楼和商业营业用房分别下降11.0%、13.7%；分地区来看，东部及东北地区负增长，分别下降2.9%、5.9%、8.3%，中部和西部地区分别上涨0.5%、4.6%。库存：持续减少。9月末，商品房待售面积49346万平方米，比8月末减少438万平方米。其中，住宅待售面积减少293万平方米，办公楼待售面积增加5万平方米，商业营业用房待售面积减少133万平方米。2、价格：房价上涨城市数量减少新房：上涨城市数量减少，同比涨幅明显收窄。7-9月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为60个、55个、53个，环比增幅算数平均值分别为0.59%、0.58%、0.53%。7、8月，70个大中城市房价同比为上涨，9月上涨城市数量减少1个，同比增幅算数平均值分别为10.09%、9.09%、8.57%。二手房：上涨城市持续减少。7-9月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为48个、43个、40个，环比指数算数平均值分别为0.37%、0.26%、0.27%。7-9月，价格同比上涨城市数量分别为67个、63个、59个，同比指数算数平均值分别为6.54%、5.31%、4.62%。3、城市：一线城市表现好于预期前三季度40重点城市中，12城市开发投资同比下滑，三亚跌幅最大，下降44.0%；28城市同比上涨，南宁以33.3%涨幅居首。重庆开发投资总额领先其他城市，为3322亿元，位于前十的还有上海、北京、杭州、广州、郑州、武汉、天津、苏州、深圳，在2000-3000亿元之间。销售面积方面， 40个重点城市中，19城市销售面积下滑，三亚跌幅居首下滑48.2%，其次呼和浩特下滑39.2%；21城市销售面积上涨，北京以43.7%涨幅居首。重庆以4564万平方米商品房销售面积遥遥领先，武汉、郑州、成都紧随其后，销售面积在2400万平方米左右，前十的还有苏州、西安、长沙、宁波、昆明、南昌，销售面积在1250-1619万平方米之间。12城市销售金额下滑，三亚跌幅居首下滑49.9%，其次呼和浩特下降30.6%；28城市上涨，北京以69.5%涨幅居首。上海超越重庆成为商品房销售金额最高的城市，分别为3881亿元、3826亿元，武汉销售金额高达3482亿元，前十的还有苏州、深圳、杭州、成都、郑州、北京、广州，销售金额在2303-2768亿元之间。4、企业：20强后房企集中度回落拿地态度谨慎集中度：20强之后房企回落。前三季度TOP100房企各梯队益金额集中度分化持续，TOP3，TOP4-10、TOP11-20集中度较去年有一定幅度的提升，分别为10.2%、12.0%、8.6%，分别提升0.4、0.5、0.5个百分点；20强之后房企集中度出现一定回落，TOP21-30、TOP30-50，TOP50-100集中度分别为5.7%、7.6%、9.3%，分别回落0.1、0.6、1.0个百分点。拿地：保持理性态度。前三季度，销售百强房企新增货值总量达7.2万亿，共有24家房企新增货值突破千亿，碧桂园、万科、融创位居前三，分别为6245.1亿元、4339.7亿元、3477.1亿元。百强房企拿地销售比下降至 0.38，其中4成房企拿地销售比不足0.3。龙头房企投资更为谨慎，TOP10 房企 1-9 月份新增土储平均成本为4646元/平方米，低于百强平均值近300元/平方米。5、金融：企业资金承压货币供应：平稳增长。9月末，广义货币(M2)余额195.23万亿元，同比增长8.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.1个百分点。9月16日，央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。房地产贷款：增速持续回落。三季度末，人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%，增速比上季末低1.5个百分点。其中，个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%；房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比增长9.4%。企业到位资金：增速平稳。前三季度，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，比上半年降低0.1个百分点。其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%；利用外资104亿元，增长138.2%；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。三、存在问题：市场风险依然存在，结构分化加剧，部分企业存资金链断裂风险。一些过去风口上的细分产业，正在经历挤泡沫阶段，寻找到可持续发展模式是关键。目前房地产市场整体运行平稳，各项指标向好，不过在金融监管对房地产领域不断趋严下，企业资金链存在一定风险。同时，共享办公、长租公寓、特色小镇等细分市场在发展过程中处境两难，尚需找到平衡点和破解之处。1、融资监管收紧，房企资金链存风险。前三季度数据来看，房企资金链受销售回暖影响出现改善，但始于今年5月融资管控还在持续，近期严防信贷资金流入房地产市场及控制房地产贷款数量的中央和地方性监管政策仍密集出台。房企融资分化也更加明显，银行贷款多倾向于优质房企，小房企得到的支持较少。同时，不少房企债务到期，企业资金压力凸显。2、共享办公盈利面临难题押宝未来。“共享办公”创办于2010年，2014年中国开始引入。SOHO3Q、优客工场、氪空间是国内行业的领先者。共享办公在2017年前后经历了一段高光时刻，此后行业开始调整，企业进入了并购重组阶段。在此期间，资金与经营问题一直久久不散，业绩亏损、模式单一、整体收缩，成为关注焦点。今年以来，几家知名共享办公企业相继调整管理层，不少公司都放出了上市计划，随着美国行业扛旗玩家“WeWork”撤回上市招股书，人们对共享办公的焦虑和质疑再次泛起。它是不是成功的商业模式？未来如何调整？移动办公能否成为趋势？目前，“共享办公”正处两难境地：扩张将亏损，不扩张丢市场。前期行业扩张过猛，速度过快，存在失序；不停烧饯，直接导致利润锐减甚至亏损；业主房租上涨，前期投入多，投资回报周期长，空置率高，利润空间小；入住企业一旦人员增多就撤出；传统办公室租金低于“共享办公”；小企业获客和融资难度高，两极分化态势明显等；这些都是整个行业面对的共同挑战。当前，“WeWork”中国的会员正常办公，但发展规模和速度正在下调。“优客工场”的上市时间和地点都未确定。他们都需要继续融资，以更广阔的未来前景做支撑。对管理层和运营模式进行调整，打造“全周期企业办公服务商”新战略，完成从“联系办公”到“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式升级，正在成为更多企业的发展目标。3、长租公寓又现新一轮“爆雷”。两年前，长租公寓得到政策和金融的双重支持，一时间成为产业发展的热点。但从去年到今年三季度，各地长租公寓“爆雷”不断。一批具有市场知名度的项目，如寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、乐伽公寓、悦如公寓、德寓、国畅等相继关门。表面上主要原因是经营预期和市场反馈不一致，成本高企，经营不善、资金链断裂，无力维持。但细究起来，有几个深层原因：急于扩张规模，经济实力和管运经验都嫌不足；高价收储，低价出租，难以闭环维系；向房东缴交租金一月或一季，向租房客收取租金半年或一年，原本的时间差未能顺畅打出；对经营者法律约束不足，押金、担保金制度缺失或存缺陷；自我造血功能不足，依赖外部不断输血，要求不断融资，而未能获得投资人和金融机构青睐；市场竞争激烈，市场租金水平下移；有商业模式，无盈利模式；房东租金被拖欠，引发业主撤出；找不到租客和房东的利益平衡点。目前，长租公寓的头部企业尚能坚持，而大批中小公寓项目则面临较大的洗牌和淘汰概率，股权转让或退出，渐成无奈选择。4、特色产业小镇如何继续往前走。特色产业小镇的提出和推动源自浙江，2015-2016年浙江率先提出建设37+42个省定特色产业小镇。2016-17年住建部提出在全国建设127+276个特色产业小镇，国家体育总局提出建设96个体育特色产业小镇。到了2018年全国各省市自治区公布的特色产业小镇规划总计竟高达2698个，大大高于国家发改委提出的全国建1000个的目标，总投资规模超过十万亿元。另外PPP项目入库数已有74个。特色产业小镇建设一直获得了各级政府在规划、土地、财政、金融等方面的支持。2019年4月，传出了全国淘汰整改419个特色产业小镇的消息。我们总结归纳的主要问题大致有：一哄而起，滥用、套用、借用，特色不鲜明，产镇不融合；缺失投资主体和权属界定；综合债务率过高，投资巨大，周期长后续无力；占地比重过高，破坏生态环境，被房地产业化等。从未来长处看，特色产业小镇是在中国城镇化浪潮、社会主义新农村建设和农村脱贫战略决战背景下应运而生的，当有巨大发展空间和潜力。当前放慢脚步、缩短战线、聚焦重点、求成不求滥，引入城市资本、城市人口、城市产业，似乎是破解之道。四、走势预判：四季度楼市总体稳中有升，全年房地产市场大概率实现销售量价再创历史新高。1、四季度楼市调控的主基调依然是维护市场稳定，宏观经济有保增长需求，但房地产政策不会大面积放松，也不会加码，“因城施策”依然是下阶段应对市场波动的主要手段。城市在遵循"一城一策"的政策基调下双向调控，一方面部分城市以人才落户等方式对现有政策进行优化，另一方面房价上涨、库存较低的城市将加大调控力度。金融信贷政策全面持续收紧，地方将逐步落实防范房地产金融风险的监管措施。2、四季度开发企业为冲业绩推盘更加积极，打折售楼再掀高峰，对应需求端改善购房者的集中释放。销售面积及金额将再创新高。房地产各项指标上，投资将保持高位稳定增长；四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，新增项目供应增加，营销力度加强，全年销售面积有望正增长，销售金额保持涨势；受季节影响，新开工节奏放缓；土地市场有所回升，但仍保持负增长，土地市场低位运行下，财务状况较好的房地产企业四季度将加大土地上投资力度，及时补仓。3、融资环境依然从紧，部分高杠杆企业可能面临借款兑付困难。房地产开发企业在融资环境全方位收紧下，不同类型企业表现更加分化，头部企业融资渠道较多，且拿地谨慎，经营风险总体可控。中型高杠杆房企则面临更多挑战，投资决策稍有不慎，资金回流不畅，轻则拖累发展速度，重则可能资金链断裂，破产倒闭。行业进入调整期，平台期，所有企业都应更加重视销售回款，进行风险管控、控制成本。

2020年5月全市商用物业供求走势合富大数据显示，5月广州商业市场呈现新增供应总体缩减，成交量环比均有上升态势。新增供应方面，三类商用物业均仅有不到两万方新增供应面积，同比环比出现不同程度降幅，整体供应放缓；成交方面，三类商用物业成交环比均有所增长，其中写字楼依靠大手网签录得环比160%增幅；公寓成交稳中有升，突破7万方；商铺同样有整售网签支撑成交。库存在整体供应放缓成交相对向好的情况之下，三类商用物业库存持续收窄。大宗交易支撑市场，本月写字楼成交达年内第二高位合富大数据显示，5月全市写字楼成交量为29868㎡，同比下降47%，环比4月份上升160%。写字楼市场成交走势基本由大手交易情况决定，由于5月大手交易重现，成交量仅低于包含保利鱼珠港2.7万㎡整体交易的3月份，是今年以来成交量第二高位。本月写字楼新增供应1.1万㎡，来自招商金山谷。在成交区域分布方面，原萝岗5月成交量高达2.3万㎡，占全市份额近8成，遥遥领先其余区域，区域成交量基本来自单一项目广州钢铁博汇。位于黄埔区西基岛的旧改项目广州钢铁博汇凭分批次的大手网签2.6万㎡（含商铺）占据5月榜首，其B1、C5栋写字楼月内多次进行以整层为单位的签约。据了解，2019年项目开发商金博集团已与黄埔区国资企业广州高新区投资集团有限公司签订了博汇商务区一期房屋整体认购合同。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，疫情以来这段时间，写字楼大手交易支撑局面更趋明显，基本上大型标杆项目的大宗成交包揽了1-5月写字楼总体成交超7成。尤其在中心区域写字楼产品稀缺的情况之下，市中心的写字楼需求相对更大，像位于第二CBD的保利鱼珠港,承接了不少珠江新城以及金融城的外溢需求。值得期待的是，同样在市中心占据重要位置的白云新城板块，将迎来全新标杆高端商办项目——白云之窗·建华广场，在目前商办产品同样稀缺的白云新城乃至全市将会备受关注，吸引不少客户目光。公寓成交稳中有升，本月成交突破7万方公寓市场方面，合富大数据录得5月公寓成交量为72453㎡，同比下降31%，环比4月上升11%，3-5月成交量均稳定在7万㎡左右，待新供应及新热点形成后，成交将可继续向上突破。5月份新增供应约1.7万㎡，来自中泰天境。本月成交除原黄埔成交2.4万方之外，其余区域成交量均在1万方以内；原黄埔成交量飙升最主要来自于佳兆业未来城促销单位的集中签约。本月热销项目前两位均来自5月大热的原黄埔区。佳兆业未来城前期通过特价单位的方式走量，若干单位价格低于1.5万元/㎡；而越秀万力星悦峯则加推5米层高新楼栋，市场反应良好。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，与写字楼市场情况类似的是，公寓市场在市中心区域的货量要明显少于外围区域，因此中心区域一有推新货量等营销动作都会引起市场关注，像本月原黄埔的项目，像市中心代表项目保利金沙大都汇等。市中心公寓选择不多，那么中心区位的大平层就更可谓“绝无仅有”。而白云新城即将会有240~320㎡精奢大平层产品推出，同样属于白云之窗·建华广场项目，预计届时将拉动中心区域公寓成交。商铺市场趋稳，写字楼裙商成成交主力合富大数据显示，广州商铺市场5月成交量为28546㎡，同比下降36%，环比4月上升25%。今年以来商铺成交相对稳定，月度成交基本在3万㎡水平波动。本月商铺新增供应1.2万㎡，主要来自外围区域。本月商铺成交量变化较为显著的区域基本在外围，萝岗、南沙由于个盘大手交易而成交飙升，往月住宅类商铺成交活跃的增城5月成交暂有所趋缓。萝岗、南沙、增城三个外围区域几乎包揽整个5月份热销项目。其中位于榜首位置的广州钢铁博汇及中国铁建环球中心均为写字楼下配套裙商的整层销售。越秀区文星阁6F同样为整层网签，据官方规划文件，该楼层为项目会所。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，本月商铺市场延续了整售带动总体成交趋势，与之前数月有所不同的是，本月商铺整售主要来自写字楼裙商，在写字楼物业大宗成交时候，往往会连同商铺一起交易，从而拉动了商铺成交。预计未来写字楼裙商以及社区商铺整售将会继续成为商铺市场较大助推因素。

供应端：商品房供应面积同比上涨了27.5%，商品住宅供应面积同比上涨了47.1%。成交端：商品房成交均价同比上涨了8.5%，成交面积同比上40.4%；商品住宅成交均价同比上涨了9.5%，成交面积同比上涨60.1%。热销项目：位于南沙区的时代香海彼岸热销105468m，夺得第三季度销冠。热销区域：南沙区第三季度热销超百万方，在广州的11个区里排名第一。南沙区一手住宅的均价为27062元/m。报告详情

土地市场，是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”。房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要影响。当下，自《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布以来，大湾区建设进入全面实施阶段，受粤港澳大湾区的规划利好吸引，近两年，多家房企通过招拍挂、收并购等多种方式，布局大湾区城市分食“蛋糕”。广州作为粤港澳大湾区发展引擎之一，更是兵家必争之地。为权威、客观、公正展现房企在广州市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判广州市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年前三季度广州房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在广州市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读2020年前三季度广州土地市场综述一、土地供应量大幅提升，土地交易“量增价稳”根据焦点研究院统计，2020年前三季度，广州市通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地95宗，面积568.87万平方米，较2019年同期上升78.07%；成交金额1646.30亿元，同比上涨86.01%；平均楼面价11349元/平方米，同比上涨5.86%。2018年至2020年前三季度广州市房地产开发用地成交面积/金额变化，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院综合来看，2020年前三季度广州市房地产开发用地交易各项数据均出现上扬，且交易面积、金额均有较大幅度增长，可见广州土地供应大幅提升，且众房企亦积极拿地，也表明了其对广州房地产市场未来表现的信心度。平均楼面价增幅合理，表明整体大市“量增价稳”。2017年下半年以来，受政策调控影响，广州市房地产开发用地交易市场开始呈现降温态势，低溢价和底价成交成主流现象。2020年，在结束了疫情导致的停摆期之后，广州市房地产开发用地交易市场行情恢复明显，一方面政府加速推出土地，另一方面房企也积极予以回应。2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度广州市房地产开发用地成交情况，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院二、优质宅地“高溢价”成交，商地定向出让或成常态从土地性质上来看，根据焦点研究院统计，前三季度在广州通过公开市场挂牌出让95宗房地产开发用地中，涵盖涉宅地56宗，面积398.97万平方米，成交金额1345.31亿元，平均楼面价13553.58元/平方米；商地39宗，面积169.90万平方米，成交金额300.99亿元，平均楼面价7176.88元/平方米。2020年前三季度广州市涉宅地/商地 成交面积/金额变化，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院涉宅地中，房企对优质地块极为青睐，热门区域的宅地延续地价走高的态势，在南沙、荔湾等部分热门区域优质土地“高总价高溢价率成交”的带动下，甚至出现“地价封顶摇号”的情况，广州市房地产开发用地交易市场持续升温。优质地块合理溢价，既代表广州房地产开发用地交易市场稳中有进，也是优质片区价值的体现。商地中，“定向出让、底价成交”成常态。如白云广州设计之都一带接连挂出多宗商地，大力打造高端总部集聚区。同时，“配建面积”、“自持面积”等要求主要来自出让商住地条件中自带的要求，包含复建安置房、政府回购房人才公寓等类型，配建面积将主要服务于人才引进以及城市更新等。三、恒大、越秀、保利同时跻身，广州房企拿地面积/拿地金额TOP3拥有珠三角城市群和粤港澳大湾区规划的利好，华南“9+2”城市群地位凸显，粤港澳大湾区成为开发商争相抢夺的“香饽饽”，各大房企正不断加码广州房地产市场。根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企拿地面积中，恒大、越秀和保利位居前三位。其中，恒大拿地面积116.75万平方米，越秀44.23万平方米，保利35.51万平方米。与此同时，根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企拿地金额中，恒大、越秀和保利位居前三位。其中，恒大拿地金额168.61亿元，越秀163.93亿元，保利129.25亿元。在广州房地产市场拓展力TOP20中，今年恒大在广州房地产开发用地市场中动作迅猛，积极布局花都、番禺、增城、南沙四区，共计拿地六宗。事实上，在收并购成为最重要的拿地手段之后，公开市场上便少有恒大拿地的身影。而在大本营广州拿地，对于恒大来说更是罕见。今年4月，恒大22亿拿下花都一地块，事实上，这已是恒大时隔六年后，再一次在广州公开市场上获得宅地。目前，恒大在广州的土地储备少，仅剩金碧花园、恒大山水郡等几个项目，如今加速拿地，无疑有着重振大本营的意图。时代中国在广州的打法也很抢眼。今年，时代中国先后拿下南沙黄阁旧改商住地 、黄埔两宗旧改留用地。虽然是通过公开出让方式竞价而来，但实际上，这不仅是一次公开市场拍地，更是时代中国重金“押宝”广州城市更新市场的行为。有统计数据显示，截至2019年12月31日，时代中国城市更新项目总数超120个，预计潜在供应总建面约4300万平方米，项目大部分位于粤港澳大湾区。同时，在今年的广州房地产开发用地市场，国企身影频现，除保利、越秀等龙头房企外，科学城（广州）投资集团有限公司、广州市城市建设投资集团有限公司、广州南投房地产开发有限公司、中国建筑股份有限公司、广州地铁等均曾出手拿地。当前环境下，降负债、去杠杆为房企的当务之急，而一向对负债严格控制的国企和央企的资金压力相对较小，且融资成本较低，成为拿地主力。四、白云区成土地供应大户，南沙土地平均楼面价频刷新高就前三季度广州市通过公开市场挂牌出让的95宗房地产开发用地中，集中分布于11区，其中南沙区、番禺区、白云区三区土地供应面积位居前列，且越秀区、荔湾区、天河区等中心区域价格坚挺，与区域房价互为匹配。2020年前三季度广州市各区域房地产开发用地交易情况，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院就个别区域来看，根据《广州市2020年建设用地供应计划》，白云区便以全年计划供地72宗位居全市之首，备受关注。围绕白云湖数字科技城、广州设计之都、轨道交通站点及重点干道周边、机场南临空产业园、民科园一核四园等重点产业平台的供地占据大壁江山。同时，江高、石井、太和亦成为白云区居住用地主力板块。南沙区作为粤港澳大湾区城市群核心门户、交通枢纽，再加上人才购房政策利好，今年房地产开发用地市场大热，甚至出现了短短7天内，两度“地价封顶摇号”的情况，标杆楼面价不断刷新峰值。越秀区公开挂牌出让1宗居住用地、1宗商住用地，且这已是该区域在时隔8年之后再次的宅地出让。其中2月越秀南宅地的成功出让（楼面价64576元/平方米），给当时疫情下的楼市带来强有力的振奋剂。2020年前三季度广州土地市场趋势判断一、三旧改造与公开市场拿地关联，已成广州目前土地出让的趋势随着广州旧改浪潮的席卷而来，三旧改造与公开市场拿地关联起来已成为广州目前土地出让的趋势之一，部分区域更明文公示引入的旧改合作企业优先选择参与花都土地公开出让的企业，花都区便是其中的一个例子。另还有白云区，现正创新性推出“政府收储+更新改造”的组合土地出让模式。目前已有不少开发商实践了这一“定律”。如2019年12月，保利以底价52亿元摘得南沙黄阁亭角村留用地；2020年4月，保利顺利拿下南沙黄阁镇亭角村旧改开发权；同月，方圆以底价48.59亿元拿下南沙大井村2020NJY-2留用地。2020年7月，时代67亿拿下黄埔科学城两宗涉宅地，均为萝岗社区旧改留用地项目。2020年9月，保利28.61亿拿下白云区大源街大源村、大源南路东侧的大源容发货运市场地块，该地块为大源村首期启动区，将同步实施出让地块建设、旧村品质提升等工作。同时对于不少开发商而言，拿下村留用地有着“一石二鸟”的作用，为其顺利拿下整个旧村的开发权起到铺垫。如方圆拿下南沙大井村2020NJY-2留用地后一个月，大井村旧改项目正式被方圆拿下。当然，留用地和村改的操作主体没有直接的必然联系，本身是两个不同层面的操作问题。但也不排除开发商争取“土地、旧改”双收的意愿。二、四季度土地市场热度持续提升前三季度中，广州土地市场经历了一月和二月的平淡期，伴随着疫情缓和，广州市推地进度加快，土地成交量虽然略有起伏，但整体成交量与去年同期相比有所增加。而结合广州市本年度供地计划，第四季度广州土地市场热度或继续提升。根据《广州市2020年建设用地供应计划》，今年全市11区共计划供应372宗地块，建设用地供应总量为2028万平方米，其中住宅用地547万平方米，商服用地383万平方米，工矿仓储用地489万平方米，其他用地608万平方米。相对比目前公开出让的95宗地（仅含住宅用地、商服用地），总面积达568.87万平方米，第四季度土地出让还有较大空间。三、土地市场热点区域将向北部转移区域热点正发生转换，北部的白云、花都，将会是广州新的开发热点，特别是供地72宗的白云，会越来越多地吸引大家关注。另外，城市更新用地未来在土地市场的占比会越来越大。延续政策调控影响，土地出让继续实施限地价、竞配建、竞自持等多元化的土拍政策，维持土地市场“稳地价、稳预期”的目标。免责声明本报告由焦点研究院提供，仅供本机构客户使用。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，所提供信息均来自公开渠道。本机构尽可能保证信息的准确、完整，但不对其准确性或完整性做出保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本机构于发布本报告当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。市场有风险，投资需谨慎。本报告中的信息或所表述的意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议。投资者不应将本报告为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断，本机构、本机构员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本机构同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“焦点研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。本机构对本免责声明条款具有修改和最终解释权。本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。

调研综述朱美拉公寓雅诗阁广州马赛国际商务公寓合生广场颐和四季公馆正豪万佳商务公寓达标国家商务公寓财富世纪广场调研小结延伸阅读：南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃区域分布：新增公寓项目以天河区为主，海珠区亦有少量新增项目，如达镖国际、合生广场所售面积：40—70平方小户型较受市场欢迎，多以一居室、两居室为主力户型户型特点：较住宅未有太大突破，新增公寓更加注重房间采光，如朱美拉公寓；复式设计由于比较高的实用率较受欢迎，如正佳万豪商务公寓价格信息：位于天河CBD项目均价30000—35000,每平米之间，如朱美拉、正佳、财富世纪广场；而其他位置如海珠区酒店式公寓项目约在25000每平米左右，如达镖国际、合生广场项目装修状况：多以精装修为主，配备基本的家私用品以及厨卫用品，以商务办公为主的公寓会提供毛坯交付或者选择带装修，如马赛国际公寓租售情况：就所调研项目来看，酒店式公寓项目多以出售为主，除雅诗阁为只租不售服务型公寓。由于不限购的优势，目前销售比较乐观，但是出租情况可能存在一定空置率。物业管理费用：较高的物业管理费用如正佳万豪达7元/平方/月，其次为4.8元/平方/月，如合生广场、达镖国际；马赛国际以及颐和四季公馆物业费用在2.5元左右。用地属性：多以商业用地属性为主，产权年限为40年或者50年；少数为住宅用地属性，产权70年，如朱美拉公寓、颐和四季公馆。

广州，2021年1月7日——戴德梁行近日发布了2020年广州房地产市场回顾，并展望了2021年的发展趋势。面对年初袭来的新冠疫情，广州商办市场在抵住了一季度的冲击后，企稳回暖，展现了强劲韧性。写字楼市场方面，广州牢守一线城市租金跌幅及空置率最低位。内资企业继续主导市场，TMT和金融业为两大需求动力。优质零售市场势头强劲，净吸纳量攀至历史高峰，商业版图继续向非核心商圈外扩。而大宗交易额出现井喷式回升，在四大一线城市中唯一实现同比正增长，共录得233亿元，同比激增110%。展望2021年，写字楼市场迎来供应高峰，超120万平方米的计划供应量或推高全市空置率。琶洲区域总部经济集聚效应逐步凸显，琶洲西区作为企业总部基地的地位将得到进一步巩固，有望成为华南地区成熟最快的CBD。甲级写字楼市场跌宕之年牢守一线城市空置率最低位截至2020年第四季度，广州甲级写字楼市场空置率同比上升2.6个百分点至8.1%，为一线城市中最低。同时，广州租金的跌幅也最小,仅同比下降5.4%至180.4元每月每平方米。年初受新冠疫情影响，企业租赁意愿减弱，退租和空置增加；下半年企业搬迁意愿逐步增强，业主普遍愿意提供更大的议价空间加速去化，多重因素刺激下市场活跃度有所上升。但是企业搬迁仍以成本控制为主要考虑。受疫情和整体经济环境影响，外资租户活动有所放缓，年以内资租户主导市场需求。TMT和金融业为全年两大主力需求来源，占比分别高达32%和25%。2020年全年共迎来3个甲级写字楼项目入市，共计23.1万平方米新供应投入使用，推高总存量至518.7万平方米。受供应量增加、需求遭疫情拖累等因素综合影响，空置率小幅攀升但仍处于10%之下的低位。2021：新增供应达十年之最，琶洲有望成为华南成熟最快的CBD2021年，广州甲级写字楼市场计划供应量将达120.4万平方米，为十年来之最，其中约七成位于琶洲，总量达83.5万。预计全市空置率将推高，租金下调不可避免。尽管如此，新增供应和租金的调整将激发新的租赁需求，带动整体市场活跃。对此戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，琶洲西区有望成为华南地区成熟最快的CBD。琶洲从2010年土地出让开始，中间经过快速建设发展，琶洲西区土地出让基本完成。未来广东省航运集团、三七互娱、名创优品、丸美、海大等企业总部将聚集于此。CBD的成熟通常需要20年以上的发展期，但在升级规划的产业定位和政策利好加持下，琶洲未来可期。集聚效应逐步凸显，总部经济元年开启同时值得关注的是，未来四年，广州将迎来32栋总部自建的高端写字楼物业入市，总面积约220.91万平方米，约占全市供应的70%。其中，实业总部占比最高，其次为TMT行业、金融总部、房地产及其它多元化行业总部。戴德梁行广州公司写字楼部主管及董事梁杰对此评价，鉴于总部物业基本落位于琶洲，总部经济将是区域未来发展的主要驱动力。随着产业结构进一步聚集完善、商住配套的增加、城市更新的提速，办公科技研发产业载体将更为丰富。总部项目带来的新增供应将促进科技企业搬迁聚集，加快区域内产业升级，总部经济集聚效应逐步凸显，琶洲西区作为企业总部基地的地位将得到进一步巩固。优质零售市场商业版图外扩，净吸纳量攀至历史高峰回顾2020全年，在度过前两季度的低迷之后，随着疫情的控制，广州优质购物中心市场逐步回暖，展现强劲势头。在新增供应达十年高峰至60.6万平方米的情况下，吸纳量同时攀升至54.6，亦达十年之最。新项目良好的招商进展及年底前商家积极拓店扩张是实现吸纳高峰的主因。截至第四季度，新增供应量小幅推动空置率上升0.6个百分点至6.1%，全市租金结构性同比下降3.6%。同时，优质购物中心供应逐步向多元化发展，商业版图持续外扩。全年录得4个项目入市，除西湾悦汇城位于荔湾区之外，南岗万达、番禺天河城、增城合生汇均位于黄埔、增城、南沙等外围区域。非核心商圈占比已达整体存量的60%。戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管张晓端介绍，新能源汽车、盲盒依然是线下开店的热点领域。新能源车企积极布局热门商圈的购物中心，其中不乏早已进驻购物中心的造车新势力以及新能源化转型的传统车企。与此同时，得益于Z世代愈发注重精神消费的需求，以盲盒为代表的潮流玩具也在快速扩张。受到疫情冲击，快时尚品牌收缩线下店布局。另一方面，与快速轮转的快时尚品牌相比，集合店汇集多个品牌、多个品类的产品，并结合咖啡、书吧等多元消费场景，提高了消费者购物体验感，延长了消费时间，能更好满足消费者的社交需求，渐成购物中心“新宠”。租金有望迎来增长2021年，广州市场将新增51.9万平方米优质购物中心，包括凯达尔印象城、星寰国际商业中心、新塘金珀天地等6个项目。随着经济形势逐步好转，明年商业地产租金有望小幅增长。同时非核心商圈将成供应主力，占比将一路走高，在2025年预计将升至66.5%。大宗交易市场优质投资机会入场，重回200亿交易额时代2020年广州大宗交易额出现井喷式回升，交易额在四大一线城市中唯一实现同比正增长。大宗交易金额共录得233亿元，同比激增110%；交易宗数从去年的16宗增加至今年的30宗。相对2019年，2020年的市场可供出售项目明显增多，项目议价空间相对较大，更多优质投资机会的出现推动大宗交易金额重回200亿时代。办公类型交易仍占主导，占交易总额的46%；工业类型首次超越商业，成为第二大交易类型，主要受到黑石收购富力国际空港物流园70%股权的影响。广州大宗交易市场历年交易总额来源：戴德梁行资本市场部、Real Capital Analytics(RCA)第四季度交易额激增，大宗交易额录得148.4亿元，同比增长了433%，创下近5年来单季度交易额同比增幅之最。戴德梁行华中区资本市场部主管苏俭婷表示，第四季度交易激增有多重原因： “三条红线”下，年底开发商面临资金需求和减低负债规模的压力，相应也提供了更大的议价空间；广州的经济恢复向好，买家继续看好本地市场。2020年季度交易总额及同比增长率来源：戴德梁行资本市场部、Real Capital Analytics(RCA)广州拥有成熟且多元化的产业基础以及灵活而蓬勃的民营经济，传统产业包括汽车制造业、日化产品制造业等能快速转型应对疫情，投资者对市场信心恢复迅速。广州本地买家更熟悉本地市场，也持续看好广州发展，当资产出现较为“实惠”的价格后便果断出手，成为大宗交易市场的主力军。大宗交易额持续上升 预计2021年，广州的大宗交易额将持续上升。作为疫情中经济复苏最好的城市之一，广州经济发展韧性十足，将吸引越来越多国内外的投资者关注。城市“大翻新”背景下，明年或迎来发展新机遇：琶洲、国际金融城初具雏形；全球交通枢纽建设进一步推进，包括广州站以及广州东站的升级改造；未来广州将有超过300条城中村启动城市更新改造，有望增加中心城区优质项目供应，吸引更多高端产业向中心城区聚集。广州新经济将在新一年乘风破浪。本地国货品牌蓬勃发展，新能源汽车、化妆品“网红”、日化巨头等持续引领广州新经济发展，带来零售商业的新动力；直播带货、在线教育/游戏、传统行业转型、跨境电商等新经济将护航后疫情时代的广州发展，进一步刺激办公自用、物流仓储等相关物业类型的投资。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:戴德梁行

中国房地产大数据报告（2018）一、2018房地产市场发展现状与存在问题2018年上半年，除一线城市外，多数城市房价出现较快上涨。2018年6月大数据房价指数（BHPI）环比显示，142个样本城市平均环比上涨1.62%，房价环比上涨的城市为119个，占样本数的83.8%。2018年10月，全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。2018年10月大数据房价指数（BHPI）环比显示，142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个，占样本数的40.8%，比6月减少61个。1.一线城市由总体缓涨转为集体微降，但房价水平高潜在供求矛盾突出2018年初以来，一线城市中广州房价较快上涨，北京、深圳房价均有所回升，仅上海房价持续下降。2018年6月，一线城市房价平均环比上涨0.525%，其中北京环比上涨0.95%，深圳环比上涨1.33%，广州环比上涨0.43%，上海环比下跌0.61%。2018年6月，一线城市房价平均同比上涨4.25%，广州房价同比上涨21.41%，深圳房价同比上涨6.41%，其中北京房价同比下跌3.7%，上海房价同比下跌7.11%。2018年10月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京、深圳房价回升进程中断，广州楼市由热转冷，上海跌幅有所加大。与2018年9月相比，10月一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点。10月广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌，其中深圳环比下跌0.83%，北京环比下跌1.99%，广州环比下跌1.9%，上海环比下跌2.71%。与上年同期相比，2018年10月一线城市房价平均同比上涨1.277%，其中北京同比上涨0.52%，深圳同比上涨3.45%，广州同比上涨12.11%，上海同比下跌10.97%。2.准一线及二线城市由快速上涨到总体回调，房地产市场对投资需求的依赖度较高2018年6月，准一线城市房价平均环比上涨3.1%，其中重庆环比上涨7.82%，居涨速首位。6月准一线城市平均同比上涨18.13%，其中杭州同比上涨41.13%，重庆同比上涨35.29%。到2018年10月，准一线城市房价环比平均下跌1.415%，跌幅比上月进一步扩大1.25个百分点。除苏州环比接近持平外，重庆、天津、杭州房价均环比下跌。10月重庆房价环比下跌3.57%，下跌速度有所加快。10月准一线城市平均同比涨幅收窄至10.77%，其中重庆同比上涨24.46%，杭州同比上涨12.76%。与2018年9月相比，10月准一线城市房价中位数为21611元/建筑平方米，比上月下降677元/建筑平方米。2018年6月，二线城市平均环比上涨1.09%，其中西安环比上涨5.73%，居涨速首位。2018年10月二线城市房价平均环比下跌0.941%，跌幅比上月进一步扩大0.209个百分点。热点二线城市房价由涨转跌，也带动了周边三四线城市房价下跌。自2018年1月以来，二线城市房价同比涨幅总体呈现下降态势。与上年同期相比，二线城市总体仍累积了较高的房价涨幅。2018年10月，二线城市同比上涨8.914%。其中西安同比上涨47.45%，居二线城市之首；厦门同比下跌14.7%，居二线城市末位。二线城市10月房价中位数的平均值为18138元/建筑平方米，较上月略降205元/建筑平方米。3.三四线城市房价由集体上扬到小半上涨，新房库存水平有望重新回升2018年6月，118个三四线样本城市中，房价环比上涨的城市达100个，上涨占比85%。6月三四线城市房价平均环比上涨1.68%。2018年10月，118个样本城市中，房价环比上涨的城市仅为52个，上涨城市占比44%。下跌的城市达66个，下跌城市占比56%。10月三四线城市房价平均环比下跌0.118%，虽然跌幅很小，但反映了市场形势的微妙转变。从2018年以来累计涨幅看，2018年6月，三四线城市平均累计上涨8.8%，118个样本城市中累计涨幅在10%以上的城市为43个。到2018年10月，三四线城市平均累计上涨11.032%，累计涨幅在10%以上的城市为65个。4.购房者信心指数和经纪人信心指数均降至近2年最低点，市场预期不再单一乐观2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点。近两年购房者信心指数的最高点在2018年2月，此后一路下滑，反映了购房者市场预期由乐观向相对悲观的转变。2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，同样为2017年1月以来最低点。近两年经纪人信心指数的最高点在2018年6月，随后出现较快下降。一般而言，经纪人对市场信息较为了解，相对购房者更为理性。经纪人信心指数的下降，反映了市场的实质性降温。5.热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降，租赁性住房供给相对不足大数据住房租金指数（不含长租公寓，下同）监测显示，2018年1-7月部分城市住房租金快速上涨，并于7月达到涨幅峰值。2018年7月，29个重点监测城市住房租金平均环比上涨0.98%。其中环比涨幅在2%以上的依次有中山、郑州、深圳、苏州、东莞、合肥等6城市；环比涨幅在1%~2%之间的有上海、重庆、石家庄、无锡、烟台、杭州、大连、北京、珠海、沈阳10个城市。与2017年12月相比，2018年7月累计涨幅在5%以上的有惠州、石家庄、深圳、北京、珠海、重庆、苏州、青岛、大连9个城市，其中累计涨幅在10%以上的有惠州、石家庄2个城市。2018年8-10月，重点城市住房租金水平有所回落。2018年10月，29个样本城市住房租金平均环比下跌1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市租金涨速均有所回调，仅有中山、惠州、西安、珠海、厦门5个城市环比上涨。从定基指数看，与2017年12月相比，2018年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有惠州（24.39%）、石家庄（9.57%）、苏州（9.41%）、中山（8.73%）、珠海（8.58%）、深圳（6.57%）、北京（5.97%）7个城市。8-10月热点城市租金止涨，主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。2018年上半年房租的快速上涨，除了长租公寓利用资本杠杆争抢房源外，大城市存量住房总量不足也是一个重要原因。在房价上涨受到抑制的条件下，住房供求矛盾通过租金上涨的形式曲折表现出来。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征，住房供求矛盾长期存在。在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。“长租公寓”利用金融杠杆争夺房源，又进一步加剧了房源紧缺与租金上涨。针对非正规租房的治理行动也是推高住房租金的重要辅助因素。部分城市治理私搭乱建、拆除隔断、清理群租房导致供给收缩，被许多学者认为是导致房租大涨的重要原因。6.重点城市长租公寓市场扩展迅速，租房市场有待进一步规范化发展北京、上海、深圳、成都、武汉等重点城市长租公寓市场发展迅速。2018年11月，全国品牌公寓信息发布量同比增长83.37%。2018年1-11月，19个重点城市中，品牌公寓信息发布量占比在5%以上的，从高到低依次是上海（26.1%）、成都（18.2%）、北京（12.3%）、南京（7.2%）、深圳（6.3%）、武汉（5.5%）、重庆（5.0%）。长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源行为，推高了部分城市的短期租金。“租购并举”是住房长效机制的重要组成部分，国家层面对租房市场的政策支持力度不断加大。特别是对于长租公寓的发展，考虑到其租金收益率低、成本回收期长的特性，相关部门给予了充分的金融政策支持。二、市场形势分析与2019年走势预测外部环境尚未向好。国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，国际资本市场动荡加剧，中美贸易摩擦尚未缓解，导致市场不确定性显著增加。这些不确定因素的存在，短期内将增强市场观望情绪。国际经济形势复杂多变，同时也使房地产政策空间变小，相对保守的政策才能最大可能避免房地产市场风险。从长期看，中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。住房调控政策保持了持续性与稳定性。中央定调坚决抑制房价上涨，对房价上涨预期有较大影响。中共中央政治局2018年7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，提出要坚决遏制房价上涨。住房资金面略有改善。2018年下半年特别是四季度以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，市场利率有所下降，多个城市首套房贷利率大幅上浮现象也得到轻微改善。一线城市重新成为楼市避风港。从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。三四线城市楼市热度难以为继。调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。限购、限售的城市继续增加，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。基于以上因素综合推测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。长期看，房屋租赁产业将迎来大发展。三、对策与建议一是保持货币政策的稳健中性，不宜强剌激或大幅紧缩。房价具有很强的金融依赖性，货币供应的相对稳定是楼市稳定的基础。不采取货币扩张、需求剌激的方法来吹大资产泡沫，也避免用紧缩性货币政策来稳定房价。二是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期。在城市化阶段住房具有很强的民生属性，坚持“房住不炒”有利于楼市的长久稳定。在复杂的内外部经济形势下，坚持“因城施策”，不搞政策一刀切，可以避免人为诱发系统性风险。一二线城市继续抑制投资投机，维持现有的限购、限贷等房地产调控政策的持续性与稳定性，进一步稳定房价预期，消除政策剌激幻想。清理三四线城市不合时宜的住房去库存政策。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任。三是建立完善住房租赁市场相关制度，多渠道扩大重点城市租赁房源。建立完善租房市场相关制度，包括：完善市场规则，探索建立租房押金第三方存管制度、租金上涨幅度限额制度、强制性合同文本条款制度、出租性住房环保安全标准等规则制度；规范市场秩序，重点治理设置合同陷阱和霸王条款行为、变相克扣押金行为、诱导哄骗租客将租金转为贷款分期的行为、暴力驱赶租客行为、垄断区域房源或租房信息操控租金行为等；加快推进住房租赁立法，保障租购房同权，在发生各类纠纷时优先保护租户权益。多渠道扩大重点城市租赁房源，包括加快公租房的建设与配租；加快对集体土地建设租赁住房试点的推广；对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓，给予更多的规划、土地利用、税收政策支持；出台可行性细则，支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。四是加大公共服务区域一体化力度，加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。抓住住房市场相对稳定的有利契机，加快推进和深化土地出让制度改革、集体土地利用制度改革、住房财税制度改革、住房开发制度改革、住房预售制度改革、租购同权改革等关键性制度的改革，建立完善住房市场稳健发展长效机制。【乐居财经，专注于泛地产行业新闻。感谢您的关注】