广州房地产市场调研

信息时报讯（记者 何小敏 通讯员 穗统宣 叶峰）2020年初，受新冠肺炎疫情冲击，广州房地产项目施工和销售渠道受阻，房地产开发投资和商品房销售几乎停摆，增速大幅下降。随着新冠疫情得到控制，施工和销售渠道恢复通畅，房地产市场逐步复苏。广州市统计局发布的数据显示，广州全年房地产开发投资和商品房销售面积均实现增长，房地产市场回暖势头强劲。关键词之一：建设加快2020年，全市房地产开发完成投资额3293.95亿元，同比增长6.2%。从月度变动情况看，年初，全市房地产开发投资增速下降明显，直至1-5月累计同比增速降至年度最低点（-11.3%）。新冠疫情得到有效控制后，全市大力推动复工复产，房地产项目施工不断提速，开发投资增速稳步向上，1-10月累计同比增速由负转正，1-12月升至全年最高点，同比增长6.2%（见图1）。关键词之二：大项目带动2020年，全市合计新开工房地产项目150个，其中御溪谷三期、万科金域曦府、2019NJY-15地块项目、广船一期地块等8个计划总投资超百亿元，带动广州房地产开发投资稳步增长。计划总投资超30亿元以上项目54个，比上年同期增加17个，合计新增计划总投资超过3600亿元，同比大幅增长57.4%。房地产市场预期稳中向好。关键词之三：资金有保障受“三道红线”政策影响，房地产开发企业加速开发周期、加大促销力度回笼资金。2020年，全市房地产开发企业到位资金5337.13亿元，同比增长6.7%，增速高于房地产开发投资0.5个百分点。从资金来源渠道看，主要依靠销售回笼的定金、预付款及个人按揭贷款,合计到位2302.77亿元，占比为43.1%，同比增长9.6%；国内贷款到位资金1052.25亿元，同比增长3.4%；自筹资金到位1904.07亿元，同比增长14.1%。关键词之四：商品房销售回暖2020年一季度，全市在售楼盘营销中心普遍关闭，商品房销售同比大幅下降。复工后，各大开发商积极推出各项“以价换量”的优惠购房政策后，各楼盘销售中心人流明显增多，年初积压的购房需求得到有效释放。全年全市商品房销售面积1539.40万平方米，同比增长5.1%，增速比一季度大幅提高36.7个百分点，比前三季度，上半年分别提高12.3个和29.9个，同时，也改变了2019年全市商品房销售面积负增长的局面，增速同比提高10.6个百分点。商品房市场销售回暖明显。关键词之五：大户型住宅潜力大2020年，全市住宅完成投资2155.21亿元，占房地产开发投资比重达65.4%，同比增长3.3%。从住宅户型结构看，随着二胎政策放宽和限购政策持续影响，改善性大户型住宅受到市场青睐。全年144平方米以上住宅合计完成投资248.19亿元，同比大幅增长37.7%，增速较上年大幅提高64.5个百分点。关键词之六：外围城区推新活跃外围城区推新活跃，是当前主要的房源区域。尤其增城、黄埔、南沙3个区，目前房地产开发项目个数均超100个，分别达141个、106个和103个，稳居全市房地产开发项目个数前三位，项目个数合计占全市比例逾四成。随着外围城区出行、生活便利度的提高以及休闲娱乐、公共服务设施的进一步完善，该区域项目对购房者的吸引力不断增强。

披荆斩棘，砥砺前行一、宏观环境动向全球疫情和经贸形势严峻复杂，本年度重点落实“六稳”“六保”，楼市以稳为主，调控基调仍未松动二、行业发展动态整体业绩目标完成率偏低融资环境向好，债券融资同比增2成房企投资“谨慎”当头三、广州重点规划主城及近郊规划以产业升级为主产业重心仍落位在黄埔、南沙南沙、增城旧改加速四、广州土地市场供地速度加快，土拍热度回升，房企谨慎乐观增储五、广州住宅市场全市市场区域市场六、广州非住宅市场七、总结与展望公寓市场商办市场延伸阅读民型房企遭殃，房地产寡头化从三条红线开始广州买房：南沙与增城怎么选？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？

刚刚过去的2020年，广州房地产简直可以用波澜壮阔来形容，其中的大起大落也让人感觉犹如在坐过山车一般。那么，在新的一年，广州楼市前景如何，投资上需要注意什么，哪些板块更有价值呢？今天，咱们就来谈谈这些话题。先说结论，2021年广州楼价会有不错的涨幅！但是，需要注意的是，板块之间会存在较大分化，上涨的比例不会相同，上涨的时间也会有一定的差异。核心板块，热点板块的涨幅要优于其他板块，启动也会更早。那么，为什么萌主会如此坚定的看多广州房地产的投资前景呢？全国对比：中心城市地位近期，中国社会科学院发布了最新一期的《中国住房发展报告（2020-2021）》，对2021年中国房地产和楼市作出五大预测：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。上述预测中，最核心的是两个结论，一是房价总体上会上涨5%，二是中心城市的热度要远超其他城市。从这个角度来看，广州作为全国范围的一线城市和区域中心，显然是属于热度较高的部分。因此，2021年广州的房价涨幅大概率是要远超5%的！这是广州中心城市地位所保证的。有人也许会说，所谓中心城市也就是个称号，不代表楼价就一定涨得高啊！持有这种观点，就是对国情不了解了。中国向来喜欢集中力量办大事，中心城市之所以成为中心城市，是多年的高强度的财政投入和政策扶持造成的。这些投入所带来的政治、经济、产业、文化、生活配套等等各方面的优势，可不是白给的。这种优势不但在短时间内不会被动摇，而且会因为继续投入带来的马太效应而放大。不要说全国平均都要涨5%，就是全国房价涨幅为零，广州房价都是要涨的！城市群：粤港澳大湾区核心城市广州房地产前景看好的第二个原因，是广州在粤港澳大湾区的核心地位。粤港澳大湾区是原珠三角城市群的升级版，国家定位粤港澳大湾区有4个核心城市，分别是广州、深圳、香港和澳门。那么，城市群是个什么东西，对一个城市房价的意义何在呢？城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台。2006年“城市群”这个名词首次出现在中央文件中。到了2013年，中央开始明确要求，要以城市群作为推进国家新型城镇化的主体形态。经过一段时间的发展，当前我国的19个城市群以25%的土地集聚75%人口，创造88%GDP，其中城镇人口占比78%。这些数字说明了一个残酷的现实：那些不在城市群之内的城市，已经失去了发展的机会！而在诸多城市群中，京津冀、长三角和粤港澳大湾区这三大城市群，所占体量最大，发展前景最好！国家发改委副主任丛亮曾在2020年5月的国新办新闻发布会上表示，京津冀、长三角和粤港澳大湾区GDP总量分别达到8.5万亿元、23.7万亿元和11.4万亿元，占全国比重44%，这三大动力源成为中国经济发展的发动机。作为全国第二大城市群的核心，广州无论在资本投入还是人口流入方面都在全国居于领先地位。而人口和资金正是推动楼价走高的重要因素！因此，作为粤港澳大湾区核心城市的广州，未来房价前景看好！广州vs深圳：竞合与再平衡广州与深圳之间的“双城记”，则是广州未来楼市走强的另一个关键因素。无论你是否承认，从改革开放以来，广州和深圳一直处于竞争关系。广州有广交会，深圳搞了高交会；广州有南沙港，深圳就搞了个深中通道；广州有个恒大，深圳直接拿走了……看到这些，你说广州深圳手拉手，好朋友，谁信呢？2019年的时候，广东省还专门发了文件，提出“双轮驱动”的策略，同时支持深圳和广州的发展，可以说是煞费苦心。但是，深圳和广州之间的竞争，绝不是文件和会议所能够解决的。这是因为，同为一线城市，双方不可能放弃任何一个重要的产业和领域。因此，表现出来的，自然是竞争的成分多，合作的时刻少。对于这一点，大家都是成年人了，谁还能没点数？广州的城市底子好一些，但是深圳的政策优势大一些，所以，双方现在也算是在伯仲之间，还有的斗。但是，在楼价方面，广州跟深圳就是两个世界了。数据显示，2020年12月，深圳二手房均价已经突破8万，达到广州的2.2倍！为什么同为大湾区的核心城市，在人口总数、经济总量差别不大的情况下，两地房价差别如此之大呢？究其原因，是由于面积和财政投入的倒挂导致。广州市面积为7434平方公里，而深圳则只有1997平方公里，相差了3倍多。然而，由于无需上缴广东省，2019年，深圳市的财政支出就达到4550亿。同期，广州的财政收入与深圳差不多，但是上缴比例要高很多，所以，最终只有区区1713亿可以支出。深圳有钱，有国家政策支持，但是没地，就连搞个自贸区都还要填海。钱多，地少，资金会往哪里去？产业吸纳不完的，肯定要走向房地产市场。可以说，深圳的高房价正反映出深圳这片土地已经无法容纳如此之多的政策和资金。但是，行政区划只是人为划定界限，而经济规律则会驱使资本、人才和产业不断的向着成本效益最高的地方流动。市场规律会不断的让各种要素价格回归平衡。随着房价的不断推高，连华为这样的高科技企业都难以承受，只好到周边城市寻找合适的机会。随着前海房价的疯涨，南沙又成为不少深圳人的选择。深圳现在就像一个不得不吃下一大桌子菜的孩子，虽然长得很快，但是消化不了的那些菜，总归要吐出来。那些强有力的政策和海量的资金，在推高房价的同时，也会不断溢出到周边。2021年，只要深圳房价依旧高企，资源和人口就会源源不断被深圳驱离，走向广州。当然，深圳不会坐视这种情况不管。对于深圳而言，就算吃不下，也不能“资敌”啊！这不，深圳很快就弄出一个“深莞惠大都市圈”，拉几个小弟，给好处。放着发展已然成型的南沙不去联合，偏偏要去跟惠州拉关系，竞争之激烈，可见一斑啊。不过，萌主认为，这个都市圈的意义也就那样。深圳砸了那么多钱，在教育、医疗这些方面也没弄出多少优势，现在还要跟小兄弟共享，恐怕是不现实。都市圈最多能搞出几个睡城，对缓解当下的楼价上涨压力，作用不大。真正有能力直接承接深圳资源溢出的板块，唯有南沙。而随着时间推移，那些被深圳高房价劝退的人口和企业，必定会有相当部分会汇聚广州。因此，由于广州与深圳在房价上的巨大差异，必然迫使部分资源回流广州，实现资源要素价格和房价的再平衡。而在这个过程中，必然带动广州房价的上涨！广州与深圳比较，萌主认为广州楼市后劲更足！人口：房地产长期繁荣的根本房地产发展有一个经典的分析框架：短期看金融、中期看土地、长期看人口。从这个框架来看，让一个城市的房地产市场持续繁荣的最根本因素，其实是人口。具体来说，就是持续的人口净流入！只有当一个城市比自己现在居住的城市更好的时候，人们才会选择移居到这个城市。源源不断的人口流入，才能带来资金、技术、产业，让城市保持繁荣，让城市的房地产市场保持繁荣。国家统计局数据显示，按照10年常住人口增量统计，广州排名第三，显示出广州巨大的吸引力。然而，如果单从这个榜单看来，广州的楼市发展潜力似乎不如深圳。从历年人口统计数据来看，广州确实比深圳都要略逊一筹。同样的，深圳的8W+的楼价也不是广州4W的价格可比。不过，在刚刚过去的2020年，情况已经悄然变化。首先，广州接连出台多个人才落户政策，大幅度降低落户门槛，直接出手“抢人”！最近出台的“差异化落户政策”，更是将落户门槛大幅降低，只要28岁楼下，有一定学历的那就没问题了！这种力度，在所有一线城市里首屈一指！其次是2020年的新冠疫情，让广州吸引力大增。疫情的肆虐，长时间的居家隔离，让人们体会到居住环境和医疗条件的重要。广州广阔的土地供应前景和粤港澳大湾区、乃至整个华南地区最优秀的医疗条件，自然让广州加分不少。2020年12月29日，百度地图编写并发布了《2020年Q3中国城市活力研究报告》，在这份报告中，广州力压深圳，人口吸引力指数排名全国第一！报告指出广州是所有一线城市里，性价比最高的城市！医疗、教育条件极好，产业和科技创新能力排名前列，而且，房价很亲民！一个人口吸引力全国第一的城市，楼市会不火吗？结语广州房地产市场在2021年，将会有不错的表现，起飞在即。投资广州房地产，只要是量力而行，选准板块，都会有不错的成绩。当然，任何投资都有风险，房地产也不例外。重大的政策调控，大型的经济危机，都会对房地产造成冲击。但是，作为国家级中心城市，大湾区城市群的核心城市，中国人口吸引力排名第一的城市，广州的房地产市场具有更强的风险抵御能力。所以，对于广州房地产市场，坚定看多！

来源： 凤凰网房产广州站日前，第一太平戴维斯发布了广州房地产市场2019年回顾与2020年展望报告。报告显示，2019年广州共三个新增甲级写字楼项目入市，新增面积约25万平，受业主租赁策略调整的影响，租金同比下跌2.4%至177.4元/平/月。零售物业市场方面，2019年广州共有五个新项目入市，且均位于非核心商圈，新增供应38万平，全市平均租金同比上涨4.3%至740.6元/平/月，值得关注的是，年内国际品牌渗透度较往年有所提升，多家国际品牌于广州开设首店。至于住宅市场，湾区规划利好叠加人才政策优化，刚需及改善型需求得以释放。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示，预计2020年广州住宅市场新增供应将小幅增长，且仍将集中于南沙、增城、花都和从化四个市郊区域。甲级写字楼经济放缓致租赁需求表现疲软 湾区积极前景促投资市场表现活跃第一太平戴维斯数据显示，2019年，广州全市共三个新增甲级写字楼项目入市，分别为位于琶洲的广州报业文化中心、位于国际金融城的金融城绿地中心和位于珠江新城的天德广场，共计新增写字楼面积约25万平方米，低于过去五年年均水平(44.6万平方米)约43.9%。截至2019年末，全市甲级写字楼总存量同比上升5%，至524万平方米。在经济增长放缓、中美贸易争端、企业扩张计划暂搁等综合因素影响下，全市租赁需求增长疲软。2019年全市净吸纳量录得23.4万平方米，较2018年同比下降46%。业主积极调整租赁策略，采取以价换量的方式确保出租率，但同时也致使全市租金小幅下调。综合上述因素，尽管有新项目入市，但年末全市空置率维稳，同比微升0.1个百分点至4.8%。租赁交易活动与结果显示，年内写字楼租赁需求主要源自专业服务、金融和银行业。而源自零售及贸易、传媒及娱乐和健康医疗的租赁需求维持稳定。受业主租赁策略调整的影响，2019年全市甲级写字楼租金同比下跌2.4%，至177.4元/平/月。湾区经济概念和产业升级政策的出台为更多机构型投资者增强了市场信心，促其积极布局投资策略并找寻投资标的。年内，自用型买家需求增长明显，国际金融城和珠江新城内大宗买卖交易活跃。第一太平戴维斯预计2020年广州预计将有17个新增项目交付，共计约99.4万平方米写字楼面积，增量较2019年扩大三倍，届时市场总存量将扩容20%。其中，琶洲将是全年供应主力板块，预计将有八个项目于区内交付，供应面积占全年总新增供应的48.2%。随着项目的集中交付，写字楼市场将步入阶段性供过于求的市场周期，租赁市场竞争料将加剧。2019年末，中美贸易磋商取得进展，利好企业租赁需求的释放。加之广州产业升级相关政策持续推进，预计2020年全市租赁需求有望增长。但受新供应的影响，未来全市空置率料将结构性升高，同时租金增长将承压。规划及政策利好下，广州仍将是个人和机构型投资者布局湾区的主要关注城市之一。预计2020年，广州写字楼投资市场仍将保持活跃。零售物业标杆项目推动核心商圈延续瞩目表现 年内新供应集中于非核心商圈第一太平戴维斯数据显示，2019年广州共有黄埔绿地缤纷城、海珠万达广场等五个新项目入市，共计为市场带来约38万平方米新增供应。至此，广州零售物业总存量增至547.9万平方米。由于需求维稳，2019年全市零售物业市场平均空置率同比微降0.5个百分点至8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别同比下降0.7和0.5个百分点，至7.6%和8.7%。值得关注的是，餐饮业态需求保持旺盛。同时，随着市场对品质消费的需求增加，家居及生活方式类品牌于年内展现出强劲扩张需求。租金方面，由于现有项目平均租金持续增长，推动全市平均租金同比上涨4.3%至740.6元/平/月。核心商圈与非核心商圈租金达到1459.1元/平/月和345.5元/平/月，同比分别上涨5.2%和3.7%。此外，年内国际品牌渗透度较往年有所提升，多家国际品牌于广州开设首店。第一太平戴维斯表示，2020年预计广州有12个新项目入市，且多位于荔湾、番 禺等非核心商圈，将为广州零售市场带来144.5万平方米新增供应，届时全市总存量预计增长至692.4万平方米。鉴于新增供应较多，加之各区未来项目多集中于同一商圈，项目间竞争预计增大;非核心商圈空置率料将有所上升。未来核心商圈平均租金有望在标杆项目的带动下稳中有升，但由于非核心商圈将迎来大量新增供应，且项目需要一定培育期，受此影响，全市平均租金预计将出现结构性下调。住宅市场湾区规划利好叠加人才政策优化 刚需及改善型需求得以释放年内房地产市场资金流动性收紧叠加经济不确定因素，致使投资者在购房决策时更趋谨慎，但年初大湾区规划纲要的出台提振了市场信心，加之人才落户政策和港澳居民购房政策的相继放宽，市场刚需与改善型需求得以释放并占主导。数据显示，2019年1-11月，广州限购九区一手住宅供应放缓，新增供应面积同比下降12.3%，至约574万平方米。由于需求释放致使成交面积回暖，成交面积同比增长14.8%至约684万平方米。2019年11月，广州限购九区成交均价较去年同期上涨2.3%，至28778元/平/月。从目前情况来看，2020.宏观经济增长放缓料将持续。1月1日，央行宣布降准，房地产市场资金流动性将显著增长，加之存量浮动利率贷款定价基准转换将于3月启动，房贷利率存在下调的可能。第一太平戴维斯认为，上述因素的综合影响下，部分购房者信贷压力或将减少，购房需求有望释放。此外，人才落户政策的放宽，亦将增强改善和刚需型买家的入市意愿，预计2020年广州一手住宅成交量价或将稳步上升。供应方面也将迎来小幅增长，且仍将集中于南沙、增城、花都和从化四个市郊区域。

来源：广州日报广州房地产市场或迎来更严监管广州日报讯 （全媒体记者全杰）广州市政府办公厅日前印发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函〔2021〕号），进一步明确牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进广州市房地产市场平稳健康发展。广州市住房和城乡建设局也表态，将继续保持房地产市场监管高压态势，确保房地产市场的良好秩序和健康发展。有房地产业界专家认为，广州这次就房地产领域再度“发声”，表明了政府对房地产市场的严管态势毫不放松，也打消了部分人想在房地产领域“钻空子”的念头。此次有关意见的发布，基本聚焦在建设用地供应计划的增加和市场监管措施的完善。据了解，今年计划供应住宅用地634公顷，占计划总量的25%，比前5年住宅用地年均供应量提高22%。对于住宅用地供应量增加，中山大学岭南（大学）学院教授、房地产研究中心主任廖俊平表示，用地供应量的调整，是与社会宏观经济发展相适应，也是根据市场需求和市场实际状况而制定的。供应量增加了也不用过分解读，土地供应所带来的影响，要结合供应类型、供应总量、地区分布等因素综合分析。从目前来看，土地供应集中在广州东部地区，这也与当前广州城市发展重心相匹配。对于不少人将这次意见的出台视为广州房地产市场“新政”，廖俊平表示不认同。“近20年来，从国家到地方政府，都在不断结合房地产领域的最新市场形势，及时出台相关政策，完善法律法规，填补监管漏洞。这次广州发布有关意见，也是对市场出现的一些新问题、政策法规存在的不完善，及时作出相应的调整，以保持相关政策落到实处，发挥实效，让相关政策法规达到预期目的。”廖俊平说，房地产市场政策没有所谓的“新旧”，都是根据市场形势不断做出调整。在这次意见发布中，特别提到了“进一步强化房地产市场监管”，其中要“进一步规范存量住房市场交易秩序，规范房地产经纪机构的经营行为”，更是回应了社会对房地产市场中介加强监管的呼声。廖俊平认为，政府部门在相关意见中明确表示要继续开展全市房地产市场联合检查，严厉查处房地产开发企业和中介机构无证销售、虚假房源销售、虚假宣传、不按政府备案价销售、价外加价、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取经营贷和消费贷支付购房款项等违法违规经营行为，证明了政府部门对于维护房地产市场稳定的决心，对于破坏房地产市场秩序的行为、投机取巧的个人和机构等，政府部门是坚决要清除的。他说，在规范房地产开发企业和中介机构上，广州市一直是走在全国前列，有专门的政府部门实施监管，也出台了相关的法律法规，这在保持房地产市场稳定和经济发展秩序上，是确有成效，也让外界充满信心的。“看得出政府是‘动真格’的，预计接下来政府的监管会有更高要求，也会更加严厉，这也提醒房产企业和中介机构要遵纪守法，共同维护市场正规秩序和正常发展。”廖俊平说。

广州，2021年1月7日——戴德梁行近日发布了2020年广州房地产市场回顾，并展望了2021年的发展趋势。面对年初袭来的新冠疫情，广州商办市场在抵住了一季度的冲击后，企稳回暖，展现了强劲韧性。写字楼市场方面，广州牢守一线城市租金跌幅及空置率最低位。内资企业继续主导市场，TMT和金融业为两大需求动力。优质零售市场势头强劲，净吸纳量攀至历史高峰，商业版图继续向非核心商圈外扩。而大宗交易额出现井喷式回升，在四大一线城市中唯一实现同比正增长，共录得233亿元，同比激增110%。展望2021年，写字楼市场迎来供应高峰，超120万平方米的计划供应量或推高全市空置率。琶洲区域总部经济集聚效应逐步凸显，琶洲西区作为企业总部基地的地位将得到进一步巩固，有望成为华南地区成熟最快的CBD。甲级写字楼市场跌宕之年牢守一线城市空置率最低位截至2020年第四季度，广州甲级写字楼市场空置率同比上升2.6个百分点至8.1%，为一线城市中最低。同时，广州租金的跌幅也最小,仅同比下降5.4%至180.4元每月每平方米。年初受新冠疫情影响，企业租赁意愿减弱，退租和空置增加；下半年企业搬迁意愿逐步增强，业主普遍愿意提供更大的议价空间加速去化，多重因素刺激下市场活跃度有所上升。但是企业搬迁仍以成本控制为主要考虑。受疫情和整体经济环境影响，外资租户活动有所放缓，年以内资租户主导市场需求。TMT和金融业为全年两大主力需求来源，占比分别高达32%和25%。2020年全年共迎来3个甲级写字楼项目入市，共计23.1万平方米新供应投入使用，推高总存量至518.7万平方米。受供应量增加、需求遭疫情拖累等因素综合影响，空置率小幅攀升但仍处于10%之下的低位。2021：新增供应达十年之最，琶洲有望成为华南成熟最快的CBD2021年，广州甲级写字楼市场计划供应量将达120.4万平方米，为十年来之最，其中约七成位于琶洲，总量达83.5万。预计全市空置率将推高，租金下调不可避免。尽管如此，新增供应和租金的调整将激发新的租赁需求，带动整体市场活跃。对此戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，琶洲西区有望成为华南地区成熟最快的CBD。琶洲从2010年土地出让开始，中间经过快速建设发展，琶洲西区土地出让基本完成。未来广东省航运集团、三七互娱、名创优品、丸美、海大等企业总部将聚集于此。CBD的成熟通常需要20年以上的发展期，但在升级规划的产业定位和政策利好加持下，琶洲未来可期。集聚效应逐步凸显，总部经济元年开启同时值得关注的是，未来四年，广州将迎来32栋总部自建的高端写字楼物业入市，总面积约220.91万平方米，约占全市供应的70%。其中，实业总部占比最高，其次为TMT行业、金融总部、房地产及其它多元化行业总部。戴德梁行广州公司写字楼部主管及董事梁杰对此评价，鉴于总部物业基本落位于琶洲，总部经济将是区域未来发展的主要驱动力。随着产业结构进一步聚集完善、商住配套的增加、城市更新的提速，办公科技研发产业载体将更为丰富。总部项目带来的新增供应将促进科技企业搬迁聚集，加快区域内产业升级，总部经济集聚效应逐步凸显，琶洲西区作为企业总部基地的地位将得到进一步巩固。优质零售市场商业版图外扩，净吸纳量攀至历史高峰回顾2020全年，在度过前两季度的低迷之后，随着疫情的控制，广州优质购物中心市场逐步回暖，展现强劲势头。在新增供应达十年高峰至60.6万平方米的情况下，吸纳量同时攀升至54.6，亦达十年之最。新项目良好的招商进展及年底前商家积极拓店扩张是实现吸纳高峰的主因。截至第四季度，新增供应量小幅推动空置率上升0.6个百分点至6.1%，全市租金结构性同比下降3.6%。同时，优质购物中心供应逐步向多元化发展，商业版图持续外扩。全年录得4个项目入市，除西湾悦汇城位于荔湾区之外，南岗万达、番禺天河城、增城合生汇均位于黄埔、增城、南沙等外围区域。非核心商圈占比已达整体存量的60%。戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管张晓端介绍，新能源汽车、盲盒依然是线下开店的热点领域。新能源车企积极布局热门商圈的购物中心，其中不乏早已进驻购物中心的造车新势力以及新能源化转型的传统车企。与此同时，得益于Z世代愈发注重精神消费的需求，以盲盒为代表的潮流玩具也在快速扩张。受到疫情冲击，快时尚品牌收缩线下店布局。另一方面，与快速轮转的快时尚品牌相比，集合店汇集多个品牌、多个品类的产品，并结合咖啡、书吧等多元消费场景，提高了消费者购物体验感，延长了消费时间，能更好满足消费者的社交需求，渐成购物中心“新宠”。租金有望迎来增长2021年，广州市场将新增51.9万平方米优质购物中心，包括凯达尔印象城、星寰国际商业中心、新塘金珀天地等6个项目。随着经济形势逐步好转，明年商业地产租金有望小幅增长。同时非核心商圈将成供应主力，占比将一路走高，在2025年预计将升至66.5%。大宗交易市场优质投资机会入场，重回200亿交易额时代2020年广州大宗交易额出现井喷式回升，交易额在四大一线城市中唯一实现同比正增长。大宗交易金额共录得233亿元，同比激增110%；交易宗数从去年的16宗增加至今年的30宗。相对2019年，2020年的市场可供出售项目明显增多，项目议价空间相对较大，更多优质投资机会的出现推动大宗交易金额重回200亿时代。办公类型交易仍占主导，占交易总额的46%；工业类型首次超越商业，成为第二大交易类型，主要受到黑石收购富力国际空港物流园70%股权的影响。广州大宗交易市场历年交易总额来源：戴德梁行资本市场部、Real Capital Analytics(RCA)第四季度交易额激增，大宗交易额录得148.4亿元，同比增长了433%，创下近5年来单季度交易额同比增幅之最。戴德梁行华中区资本市场部主管苏俭婷表示，第四季度交易激增有多重原因： “三条红线”下，年底开发商面临资金需求和减低负债规模的压力，相应也提供了更大的议价空间；广州的经济恢复向好，买家继续看好本地市场。2020年季度交易总额及同比增长率来源：戴德梁行资本市场部、Real Capital Analytics(RCA)广州拥有成熟且多元化的产业基础以及灵活而蓬勃的民营经济，传统产业包括汽车制造业、日化产品制造业等能快速转型应对疫情，投资者对市场信心恢复迅速。广州本地买家更熟悉本地市场，也持续看好广州发展，当资产出现较为“实惠”的价格后便果断出手，成为大宗交易市场的主力军。大宗交易额持续上升 预计2021年，广州的大宗交易额将持续上升。作为疫情中经济复苏最好的城市之一，广州经济发展韧性十足，将吸引越来越多国内外的投资者关注。城市“大翻新”背景下，明年或迎来发展新机遇：琶洲、国际金融城初具雏形；全球交通枢纽建设进一步推进，包括广州站以及广州东站的升级改造；未来广州将有超过300条城中村启动城市更新改造，有望增加中心城区优质项目供应，吸引更多高端产业向中心城区聚集。广州新经济将在新一年乘风破浪。本地国货品牌蓬勃发展，新能源汽车、化妆品“网红”、日化巨头等持续引领广州新经济发展，带来零售商业的新动力；直播带货、在线教育/游戏、传统行业转型、跨境电商等新经济将护航后疫情时代的广州发展，进一步刺激办公自用、物流仓储等相关物业类型的投资。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:戴德梁行

湾区时代，美好人居。2020年，广州，无数挑战与机遇横亘在前，新的能量蓄势待发。伴随着广州澎湃发展的，还有广州楼市。10月中，“2020广州房地产市场价值榜”评选活动正式启动，旨在通过榜样的力量，挖掘广州房地产行业的优秀企业和项目，从而进一步推动广州房地产市场的创新与发展。历经一个多月，本次活动成为城中焦点。各大房企，谁能在群雄逐鹿的市场中一路领跑，成为楼市榜样？各大项目，又将如何诠释品质人居的最淳朴理念，成为购房者的美好生活选择？11月13日，2020广州房地产市场价值榜，正式揭晓。1.大浪淘沙，方显本色。本次评选活动，主要面向广州乃至大湾区房地产领域具有突出表现的优秀企业、项目进行评选，基于企业社会责任度、品牌价值、市场占有率、市场口碑等维度，以权威第三方实力，结合海量网民投票及近百位权威专家评审团的综合评审。整个2020广州房地产市场价值榜评选活动，不乏多个亮点。其一，是专家学者评审团的真知灼见。本次专家评审，盛邀了多位广州楼市的资深前辈，作为地产“活化石”的他们，对广州近十年划时代的“地产里程碑”事件记忆犹新，对广州楼市甚至城市发展一定也有自己的一番独到见解，他们，更是见证广州楼市的成长。权威、严谨，是本次系列活动评审环节的关键词。纵观整个评审过程，专家评审团充分发挥了专业知识判断和行业权威性优势，让本次的评选活动，更具含金量。当然，相比普通购房者，专家学者、资深媒体人他们对于项目的解读，无论是从业经验，还是看盘数量，或者是对于细节的深究，会有更为深刻的认知和判断力，从而能够给购房者带来一些思考和建议。其二，是普通购房者的真实选择。从一瓦遮头到品质人居，广大市民在追求高品质居住空间的同时，也更加重视自身的居住需求，无论是社群、邻里，或是人文、文化，还是环境、空间，每一个需求，都是对美好生活人居的最朴素追求。同时，作为广州房地产市场的另一个重要构成，他们更代表着市场的声音，更代表着最接地气的认可，毕竟，他们才是房子真正的买家。而本次的2020广州房地产市场价值榜评选的网络票选环节，恰恰能够真实反映他们对于湾区品质人居的认可度。两者声音汇总在一起，也正是本次系列活动的含金量之一。2.本次的广州房地产市场价值榜评选活动，由两大维度组成。第一个维度，是房地产开发企业。在本次的企业选项当中，本次价值榜设置了品牌价值典范企业、房地产影响力企业、城市建设典范企业、社会责任典范企业、品牌创新先锋企业等多个企业评选，力求挖掘房地产企业在不同维度的突出表现。看回热榜名单，不难发现，榜单的房企，绝大多数都是这两年湾区房地产市场中的活跃房企，为广州打造了多个品质人居项目。同时，这些房企，也积极探索其他产业与地产、多元业态的融合，推进各产业板块优势互补，实现美好人居生活。因此，可以看到恒大、富力、碧桂园、星河湾、香江、时代中国、合景泰富、雅居乐、方圆、越秀、珠江投资、佳兆业等华南房企，凭借深耕广州多年的经验，品牌在购房者心中有较高的评价。与此同时，世茂、绿城、龙湖、金科、新力、阳光城、中铁建、华远、新希望等外来房企，为市场带来新的人居理念，塑造品牌形象，传递品牌价值。显然，站在世界发展的风口上，广州乃至粤港澳大湾区的发展前景，早已跃然展现在眼前，让每一个身处其中的企业热血沸腾，而扎根广州的他们，又将如何引领整个湾区美好人居生活？将成为下一阶段的思考命题。这，才是房地产开发企业奖项背后的真正价值。3.第二个维度，是湾区品质人居项目。看回2020年，不难发现，整个湾区楼市，都有了新的变化。这其中，开发商对当代人居趋势、产品品质营造及中国式美好生活的深度也进入到了一个新的阶段，面对居住生态与居住方式的改变，房地产人将如何探索产品品质，让房地产回归价值？本次的项目类评选当中，同样设置了品质人居项目、城市标杆项目、摩天住宅项目、高端人居项目等多个项目类奖项，从最终的热榜名单来看，无一不是广州的当红盘。例如广州恒大冠珺之光、碧桂园云樾金沙、广州院子、新希望锦官半岛、广州龙湖·揽境、香江天赋、中国铁建·海语熙岸、信业阳光城·佛山半岛、越秀·和樾府、珠江壹城禧悦花园、雅居乐清远雅郡等品质人居楼盘，无一不是市场的关注焦点。再到城市标杆项目、摩天住宅项目、高端人居项目，同样如此。无论是华远·大一山庄、华远·雲和墅、广州首开龙湖·天奕、佳兆业天墅，还是世茂天越、世茂天鹅湾，再到新力海石·洲悦项目、星河湾半岛，这些产品，都占据着广州的顶尖资源，再加之自身产品的极致打造，已然成为湾区的封面作品。同时，随着房企积极探索其他产业与地产、多元业态的融合，类似广州合景·生命科谷的产业项目，也逐渐成为广州乃至湾区房地产市场的另一个关注焦点。品质人居、城市标杆、城市封面范本、标杆奢宅等，每一个类别都有佼佼者，以强大的产品力征服挑剔的购房者。追根溯源，这些实力与人气兼具的楼盘，之所以能树立有口皆碑的市场形象，一次次引发全城热潮，无非是因为从立项到选址、从社区配套到物业服务、从建筑设计到户型细节方方面面的缜密考量。4.广州，作为绩优型城市，不仅存量人口置业需求动力足，而且城市基本面发展向好，未来潜在人口流入吸引力较大。作为湾区时代四个中心城市之一的广州，分量最足、成色最纯，厚度最重。从产业结构来说，正在进行产业转型升级的广州，无论是在科研基础，还是公共服务、医疗、教育、国际化程度，都是其他城市所不能媲美的。同时，广州的可塑性更在于其作为陆地城市的先天优势，处在粤港澳大湾区A字形结构顶端和中部，是大湾区核心枢纽城市。落到基层，广州的教育、医疗、卫生、交通吸纳更多人口，基础公共服务优势非常明显，这更有利于当地留住长期生活的人员。这样的城市，永远都是美好宜居之选。这一点，在本次的广州房地产市场价值榜评选系列活动中，成为共识。热榜揭晓，精彩继续。接下来，广州房地产市场价值榜评选系列活动还将通过走访企业、走进项目、高层对话、专家群策、沙龙交流等内容，继续关注广州房地产市场的全新机会和挑战，共同探讨变局时代广州楼市的发展新局，一起推进广州房地产市场的健康有序发展。面对变局，思考新局，这也是广州房地产市场价值榜评选系列活动的意义所在。2020年广州房地产市场价值榜热榜名单：/企业类/[2020年中国（华南）房地产影响力企业]富力集团时代中国香江控股星河湾集团阳光城集团广州区域合景泰富集团广州公司绿城中国华南区域公司金科股份华南区域公司新力控股（集团）有限公司广州华南区域公司[2020中国（华南）品牌价值典范企业]雅居乐地产广州市方圆房地产发展有限公司[2020中国（华南）品牌创新先锋企业]龙湖集团广州公司[2020年中国（华南）城市建设典范企业]中铁建南沙投资发展有限公司[2020年中国（华南）房地产社会责任典范企业]华远地产广州城市公司/项目类/[2020年度中国（华南）城市封面范本项目]广州恒大冠珺之光华远·大一山庄香江天赋佳兆业天墅新力控股（集团）有限公司新力海石·洲悦项目信业阳光城·佛山半岛[2020年广州房地产城市标杆项目]华远·雲和墅珠江壹城禧悦花园中国铁建·海语熙岸越秀·和樾府[2020年广州房地产品质人居项目]碧桂园·云樾金沙星河湾半岛香江天赋[2020年南中国豪宅畅销楼盘]广州首开龙湖·天奕[2020中国（华南）江景标杆奢宅项目]世茂天鹅湾[2020中国（华南）城市摩天住宅项目]世茂天越[2020中国（华南）院落大城标杆项目]广州院子[2020中国（华南）产业园价值创新典范项目]合景生命科谷[2020广东房地产品质人居项目]雅居乐清远雅郡[2020年佛山房地产品质人居项目]新希望·锦官半岛[2020年广州房地产品质优选住宅项目]广州龙湖·揽境

土地市场，是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”。房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模；不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量；土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要影响。当下，自《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布以来，大湾区建设进入全面实施阶段，受粤港澳大湾区的规划利好吸引，近两年，多家房企通过招拍挂、收并购等多种方式，布局大湾区城市分食“蛋糕”。广州作为粤港澳大湾区发展引擎之一，更是兵家必争之地。为权威、客观、公正展现房企在广州市场的土地和项目拓展能力，精当、准确、清晰研判广州市场前景与趋势，焦点研究院现发布《2020年前三季度广州房地产市场拓展力TOP20》，将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度，研判房企在广州市场的土地储备情况，体现房企深耕力度，旨在为市场各方判断市场趋势，进行战略决策提供有益借鉴与参考。声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。榜单解读2020年前三季度广州土地市场综述一、土地供应量大幅提升，土地交易“量增价稳”根据焦点研究院统计，2020年前三季度，广州市通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地95宗，面积568.87万平方米，较2019年同期上升78.07%；成交金额1646.30亿元，同比上涨86.01%；平均楼面价11349元/平方米，同比上涨5.86%。2018年至2020年前三季度广州市房地产开发用地成交面积/金额变化，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院综合来看，2020年前三季度广州市房地产开发用地交易各项数据均出现上扬，且交易面积、金额均有较大幅度增长，可见广州土地供应大幅提升，且众房企亦积极拿地，也表明了其对广州房地产市场未来表现的信心度。平均楼面价增幅合理，表明整体大市“量增价稳”。2017年下半年以来，受政策调控影响，广州市房地产开发用地交易市场开始呈现降温态势，低溢价和底价成交成主流现象。2020年，在结束了疫情导致的停摆期之后，广州市房地产开发用地交易市场行情恢复明显，一方面政府加速推出土地，另一方面房企也积极予以回应。2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度广州市房地产开发用地成交情况，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院二、优质宅地“高溢价”成交，商地定向出让或成常态从土地性质上来看，根据焦点研究院统计，前三季度在广州通过公开市场挂牌出让95宗房地产开发用地中，涵盖涉宅地56宗，面积398.97万平方米，成交金额1345.31亿元，平均楼面价13553.58元/平方米；商地39宗，面积169.90万平方米，成交金额300.99亿元，平均楼面价7176.88元/平方米。2020年前三季度广州市涉宅地/商地 成交面积/金额变化，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院涉宅地中，房企对优质地块极为青睐，热门区域的宅地延续地价走高的态势，在南沙、荔湾等部分热门区域优质土地“高总价高溢价率成交”的带动下，甚至出现“地价封顶摇号”的情况，广州市房地产开发用地交易市场持续升温。优质地块合理溢价，既代表广州房地产开发用地交易市场稳中有进，也是优质片区价值的体现。商地中，“定向出让、底价成交”成常态。如白云广州设计之都一带接连挂出多宗商地，大力打造高端总部集聚区。同时，“配建面积”、“自持面积”等要求主要来自出让商住地条件中自带的要求，包含复建安置房、政府回购房人才公寓等类型，配建面积将主要服务于人才引进以及城市更新等。三、恒大、越秀、保利同时跻身，广州房企拿地面积/拿地金额TOP3拥有珠三角城市群和粤港澳大湾区规划的利好，华南“9+2”城市群地位凸显，粤港澳大湾区成为开发商争相抢夺的“香饽饽”，各大房企正不断加码广州房地产市场。根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企拿地面积中，恒大、越秀和保利位居前三位。其中，恒大拿地面积116.75万平方米，越秀44.23万平方米，保利35.51万平方米。与此同时，根据焦点研究院统计，2020年前三季度，在房企拿地金额中，恒大、越秀和保利位居前三位。其中，恒大拿地金额168.61亿元，越秀163.93亿元，保利129.25亿元。在广州房地产市场拓展力TOP20中，今年恒大在广州房地产开发用地市场中动作迅猛，积极布局花都、番禺、增城、南沙四区，共计拿地六宗。事实上，在收并购成为最重要的拿地手段之后，公开市场上便少有恒大拿地的身影。而在大本营广州拿地，对于恒大来说更是罕见。今年4月，恒大22亿拿下花都一地块，事实上，这已是恒大时隔六年后，再一次在广州公开市场上获得宅地。目前，恒大在广州的土地储备少，仅剩金碧花园、恒大山水郡等几个项目，如今加速拿地，无疑有着重振大本营的意图。时代中国在广州的打法也很抢眼。今年，时代中国先后拿下南沙黄阁旧改商住地 、黄埔两宗旧改留用地。虽然是通过公开出让方式竞价而来，但实际上，这不仅是一次公开市场拍地，更是时代中国重金“押宝”广州城市更新市场的行为。有统计数据显示，截至2019年12月31日，时代中国城市更新项目总数超120个，预计潜在供应总建面约4300万平方米，项目大部分位于粤港澳大湾区。同时，在今年的广州房地产开发用地市场，国企身影频现，除保利、越秀等龙头房企外，科学城（广州）投资集团有限公司、广州市城市建设投资集团有限公司、广州南投房地产开发有限公司、中国建筑股份有限公司、广州地铁等均曾出手拿地。当前环境下，降负债、去杠杆为房企的当务之急，而一向对负债严格控制的国企和央企的资金压力相对较小，且融资成本较低，成为拿地主力。四、白云区成土地供应大户，南沙土地平均楼面价频刷新高就前三季度广州市通过公开市场挂牌出让的95宗房地产开发用地中，集中分布于11区，其中南沙区、番禺区、白云区三区土地供应面积位居前列，且越秀区、荔湾区、天河区等中心区域价格坚挺，与区域房价互为匹配。2020年前三季度广州市各区域房地产开发用地交易情况，数据来源：广东省广州市公共资源交易中心、焦点研究院就个别区域来看，根据《广州市2020年建设用地供应计划》，白云区便以全年计划供地72宗位居全市之首，备受关注。围绕白云湖数字科技城、广州设计之都、轨道交通站点及重点干道周边、机场南临空产业园、民科园一核四园等重点产业平台的供地占据大壁江山。同时，江高、石井、太和亦成为白云区居住用地主力板块。南沙区作为粤港澳大湾区城市群核心门户、交通枢纽，再加上人才购房政策利好，今年房地产开发用地市场大热，甚至出现了短短7天内，两度“地价封顶摇号”的情况，标杆楼面价不断刷新峰值。越秀区公开挂牌出让1宗居住用地、1宗商住用地，且这已是该区域在时隔8年之后再次的宅地出让。其中2月越秀南宅地的成功出让（楼面价64576元/平方米），给当时疫情下的楼市带来强有力的振奋剂。2020年前三季度广州土地市场趋势判断一、三旧改造与公开市场拿地关联，已成广州目前土地出让的趋势随着广州旧改浪潮的席卷而来，三旧改造与公开市场拿地关联起来已成为广州目前土地出让的趋势之一，部分区域更明文公示引入的旧改合作企业优先选择参与花都土地公开出让的企业，花都区便是其中的一个例子。另还有白云区，现正创新性推出“政府收储+更新改造”的组合土地出让模式。目前已有不少开发商实践了这一“定律”。如2019年12月，保利以底价52亿元摘得南沙黄阁亭角村留用地；2020年4月，保利顺利拿下南沙黄阁镇亭角村旧改开发权；同月，方圆以底价48.59亿元拿下南沙大井村2020NJY-2留用地。2020年7月，时代67亿拿下黄埔科学城两宗涉宅地，均为萝岗社区旧改留用地项目。2020年9月，保利28.61亿拿下白云区大源街大源村、大源南路东侧的大源容发货运市场地块，该地块为大源村首期启动区，将同步实施出让地块建设、旧村品质提升等工作。同时对于不少开发商而言，拿下村留用地有着“一石二鸟”的作用，为其顺利拿下整个旧村的开发权起到铺垫。如方圆拿下南沙大井村2020NJY-2留用地后一个月，大井村旧改项目正式被方圆拿下。当然，留用地和村改的操作主体没有直接的必然联系，本身是两个不同层面的操作问题。但也不排除开发商争取“土地、旧改”双收的意愿。二、四季度土地市场热度持续提升前三季度中，广州土地市场经历了一月和二月的平淡期，伴随着疫情缓和，广州市推地进度加快，土地成交量虽然略有起伏，但整体成交量与去年同期相比有所增加。而结合广州市本年度供地计划，第四季度广州土地市场热度或继续提升。根据《广州市2020年建设用地供应计划》，今年全市11区共计划供应372宗地块，建设用地供应总量为2028万平方米，其中住宅用地547万平方米，商服用地383万平方米，工矿仓储用地489万平方米，其他用地608万平方米。相对比目前公开出让的95宗地（仅含住宅用地、商服用地），总面积达568.87万平方米，第四季度土地出让还有较大空间。三、土地市场热点区域将向北部转移区域热点正发生转换，北部的白云、花都，将会是广州新的开发热点，特别是供地72宗的白云，会越来越多地吸引大家关注。另外，城市更新用地未来在土地市场的占比会越来越大。延续政策调控影响，土地出让继续实施限地价、竞配建、竞自持等多元化的土拍政策，维持土地市场“稳地价、稳预期”的目标。免责声明本报告由焦点研究院提供，仅供本机构客户使用。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，所提供信息均来自公开渠道。本机构尽可能保证信息的准确、完整，但不对其准确性或完整性做出保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本机构于发布本报告当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。市场有风险，投资需谨慎。本报告中的信息或所表述的意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议。投资者不应将本报告为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断，本机构、本机构员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本机构同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“焦点研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。本机构对本免责声明条款具有修改和最终解释权。本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。

来源： 凤凰网房产广州站日前，戴德梁行回顾了2019年广州地产行业各主要板块的市场表现，并展望未来的行业热点及发展走向。房地产进入下半场，正是存量博弈进行时。回顾2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》重磅出炉，10万亿级经济总量的大湾区成为地产圈“流量王”，未来随着交通网络的完善，将进一步打破珠江东西两岸的壁垒，促进人流、资金流及高端要素的高效流动，为商业地产投资、TOD项目及片区发展带来更多可能;以旧村、旧厂及老旧街区改造为主的城市更新火力全开，全面激活存量资产及低效用地，释放大量优质土地资源，为产业导入及城市功能进化带来可观空间。未来广州地产行业的发展机遇及投资机会在哪里?戴德梁行给出了独到见解。宏观环境：GDP增速跑赢北上深 TOD未来大有可为2019年前三季度，在固定投资和消费的拉动下，广州经济形势良好，GDP增速为6.9%，跑赢同为一线城市的北上深。前三季度社会消费品零售总额高达7347亿元，增速8.2%。图1 2019年前三季度全国及一线城市GDP增速，数据来源：国家统计局，广州、深圳、上海、北京统计局在粤港澳大湾区发展框架下，广州向着全球重要交通枢纽迈进，规划并投入建设多个关键交通枢纽，大幅拉开城市发展格局。未来随着包括广州南站、白云站、广州北站及南沙等多个枢纽的成熟与崛起，将为片区协同发展提供强劲动力。而在带动区域升值、优化产业结构、加速人口导入及完善城市功能上大有可为的TOD，或将成为下一个“掘金”热。大宗交易：总投资额回落 写字楼蝉联买家“最喜爱的投资物业”2019年，全国大宗物业投资市场(单宗成交金额1亿元以上)保持千亿规模，录得约2830亿元总投资额。一线城市领头，其中广州商业地产市场共录得16宗大宗交易，成交总额为111亿元。商业地产投资交易主要集中在新建写字楼及商铺，但今年以来，广州一手供应量大幅下降，1-11月广州写字楼及商业批准上市面积同比下降41.2%，一定程度上影响了市场的投资总额。图2 2013-2019年广州大宗市场成交金额，数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部不完全统计在成交的物业类型中，写字楼以成交金额占比逾7成，卫冕投资者最喜爱的物业。新兴区域被看好，黄埔区今年迎来大爆发，共录得八宗成交，交易总额占全市的57%。产业实力雄厚的黄埔作为全市经济体量第二大的行政区，对产业载体的需求保持旺盛，写字楼及工业物业都是投资者关注的重点。如紧靠未来发展核心国际金融城的鱼珠港，2019年共录得四栋写字楼易手，成交金额共39亿元。而得益于商业氛围浓厚，投资者亦热衷于升级改造物业获得资产价值的提升，老旧物业频频“回春”，如越秀区的多个商业裙楼及混合用途的物业项目，包括西门口广场、东方文德广场、东山锦轩及东山汇等，录得24亿元人民币成交，成为买家争相“抢滩”的香饽饽。戴德梁行华中区资本市场执行董事及主管苏俭婷介绍，从全国或广州本地市场来看，近年来内资买家以大比重在交易结构中“占上风”，外资买家持续观望。2019年大宗物业投资成交额中，内资买家占比92%，以自用型买家和政府机构为主导。其中政府机构购置物业为初创企业提供办公场所是支撑大宗成交的重要力量，如在第四季度某政府机构购入中新知识城的广州绿地城一栋超甲写字楼和6栋小独栋的物业。苏俭婷预测，未来有产业、政策支持的新兴商务板块及传统区域有改造空间的物业，将持续受到关注。而在大湾区红利政策下，外资市场活跃度将有增无减。写字楼市场：新增供应创十年新低 空置率维持低位2019年，广州甲级写字楼市场仅四季度有一新项目入市，即珠江新城商圈天德广场，为市场释放9.6万平方米新增供应，可谓近十年市场新增供应的最低值。截至年底，甲级写字楼空置率5.5%，同比微降0.1个百分点。市场整体供需平衡，但与近10年年均新增供应及净吸纳量约40万平方米比较，差距较大。在经济环境不明朗的压力下，不少业主“以价换量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，达190.8元每平方米每月。图3 2010-2019年广州甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率表现，数据来源：戴德梁行研究部琶洲商圈“独领风骚”，租金同比微升1.6%，增速领跑全市。且由于2018年底新入市项目在2019年的租赁表现良好，推动琶洲空置率从2018年年底19.6%降至6.9%，吸纳表现“可圈可点”。在租赁成交上，珠江新城及琶洲分别以42.5%及40.2%的面积占比，名列前茅。TMT行业、以律师事务所为首的专业服务业租赁表现活跃，主导了甲级写字楼的租赁成交。值得关注的是，金融业租赁占比较上年提高10.9个百分点，保险公司及证券公司动作频频。图4 2015-2019年广州各商圈甲级写字楼空置率走势，数据来源：戴德梁行研究部未来5年，全市甲级写字楼新增供应共318.9万平方米，将集中在琶洲及国际金融城商圈，两者占比分别高达62%及23%。同时，市政府及各区政府力推多项政策，在新落户企业奖励、办公用房、经济贡献和专业商务楼宇奖励等四个方面发力，大力引进金融业、专业服务业及IAB行业相关企业。戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示，短期看来，外部经济环境的影响及新增供应的入市，将推动甲级写字楼空置率小幅上升，且因未来5年新项目集中在新兴商圈，租金或呈结构性下调;长期看来，利好政策不断，写字楼租需求稳中有升，租户结构在行业调整洗牌后，将更趋健康。零售市场：线上品牌爱开店 “颜值经济”正当红2019年广州优质零售市场有6个购物中心开业，为市场放出约43万平方米新增供应，成为近年零售市场的供应“小高峰”，全市优质零售存量被拉升至470万平方米，平均租金同比上涨4.3%达789元每平方米每月，空置率同比下降1.6个百分点至6.5%。图5 2019年全市及各商圈首层平均租金、空置率，数据来源：戴德梁行研究部从零售项目新进品牌业态分布上看，以唯品会、完美日记等为首的线上品牌在过去一年积极插旗购物中心，持续扩张;大受年轻人，尤其是95后追捧的“颜值经济”全面崛起，与其相关的“颜值”业态，如化妆品、珠宝首饰及美发、护肤等品类，扩张态势明显。在全国“遍地开花”的首店经济同样在广州大放异彩，如Van Cleef & Arpels、SAINT LAURENT、MONCLER、始祖鸟及%Arabica等纷纷挺进体育中心商圈。快闪店、主题展览等成为备受商场青睐的营销法宝。2020年，预计广州优质零售市场将迎来约70万平方米的新增供应。随着金融城、增城新塘、番禺万博板块日趋成熟，广州商业版图将持续外扩。袁雪玲预测，5G时代到来，以华为、小米、OPPO为首的手机品牌将保持高速扩张;以“颜控”著称的Z世代成为消费生力军，珠宝首饰、化妆品、美发美甲、皮肤护理、摄影等有效提升个人形象的业态，有望持续扩张。成熟片区的零售项目迎来“改造热”，如粤海仰忠汇、海珠万达广场通过项目改造重新开业，为区域消费者带来全新体验，西门口广场、越秀新都会等项目也在改造进行时，以期通过租户调整实现项目升值。土地市场：供需量再创新高 工业用地成交量陡增2019年广州土地供应量大幅增加47.2%，成交量亦表现亮眼，同比增加40.5%，创历史新高。由于工业土地成交大幅放量，使平均楼面价下降25.4%至4.510元每平方米。从各类型土地供应面积占比来看，2019年工业土地供应量以近5成占比拿下半壁江山，而住宅用地供应占比仅32%，大幅度少于2018年的47%。因工业土地可观的供应量，2019年其成交量大幅回升到671万平方米，住宅用地成交量为377万平方米，与2018年相持平。图6 广州历年土地成交情况，数据来源：中国指数研究院，戴德梁行研究部受主城区土地供应稀缺的影响，荔湾、越秀、海珠、天河及白云等行政区2019年土地成交面积从2018年约17%的占比跌落至7.7%。另一边厢，以黄埔、番禺、南沙、增城为首的外围区域土地成交面积，则从2018年约83%的占比，拉升至2019年的92.3%。增城区以40%占比，成为住宅用地的成交大户，南沙以26%占比紧随其后。受天河及荔湾区的高价宅地入市影响，全市住宅用地的成交楼面价结构性上涨9.5%至12.461元每平方米。商办用地的成交主力区域由天河转向黄埔、南沙、增城等地，使全市楼面价结构性下调22.5%至6.723元每平方米。袁雪玲总结，2019年房企融资困难，宅地市场受影响;政府积极引导产业发展，工业土地成交量大涨，未来随着产业迭代升级及高新技术的发展，对土地的需求也与日俱增。2020年随着流动性的合理充裕和政策优化，住宅市场或将回暖;房企的融资难度及成本均有望降低，其拿地积极性将有所提高。有效盘活存量资产及低效用地，并往往占据较好区位的城市更新项目，有望借力新一轮政策东风，迈出更大的步伐。住宅市场：政策调控多为定向微调 市场保持理性2019年住宅市场的调控政策多为定向微调，如入户政策微调、商改住政策、LPR利率、南沙共有产权房及人才政策、花都人才新政、黄埔购房新政等，刺激楼市去化。一手住宅市场供需回归理性，成交相对平稳。分区供应来看，2019年一手商品住宅供应较2018年减少2成，全市各区供需整体平衡。二手住宅市场成交量持续走低，2019年前十一个月一手与二手住宅成交套数之比为1.0.尚未全面进入存量房时代。图7 近年广州一手商品住宅销售表现，数据来源：中国指数研究院、戴德梁行研究部袁雪玲预测，市场在政策调控和放宽信贷等利好加持下，将保持乐观平稳。过去三年，广州宅地成交建筑面积逐年递增，新房供应面积有望增加。随着调控、信贷等整体购房环境的变好，或将刺激买家入市，市场供需将稳中有升。