广州房地产调研报告

对于中国房地产市场而言，2020年是非常特殊的一年。年初，受疫情影响，各项行业指标均出现断崖式下滑。但随着疫情得到有效控制，市场持续复苏，甚至超出了预期。今天，广东省房协市场分析课题组发表《广东房地产市场分析报告》，就2020年广东房地产市场总体表现及趋势进行总结，并对行业所面临的新变局给出了指导建议。2020年1-2月受到新冠疫情影响，广东商品房销售和房地产开发投资等主要指标增速出现断崖式下滑。但自3月份开始，一方面因疫情得到有效控制，行业有序复工复产；另一方面因相对宽松的货币金融环境及房企加快销售回笼资金，促使市场持续恢复，总体上超预期复苏。其中，广佛都市圈和深莞惠都市圈表现更为抢眼，其他城市复苏态势普遍良好。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，促使房企去杠杆、降负债；年底出台针对银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，优化信贷结构,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。金融审慎管理制度的出台成为行业新变局，行业进入从增量到提质的发展阶段。第 I 篇房地产市场总体超预期复苏01 商品房销售量处于历史高位2020年，全省商品房销售面积14908.25万㎡，销售额22572.51亿元，同比增长7.7%和14.3%；其中，住宅销售面积12930.66万㎡，销售额19829.63亿元，同比分别增长3.9%和11.1%。商品房销售均价15141元/㎡，同比上涨6.2%；其中商品住宅15335元/㎡，上涨8.6%。数据显示，2020年商品房市场呈持续复苏态势，全年销售面积仅低于2017年的历史最高水平，销售额则再创历史新高。图1：2020年广东商品房销售面积、销售额走势图2：2014-2020年广东商品房销售面积、销售额走势02 土地市场相比楼市更显活跃据广东房协土地与产业研究中心监测，2020年全省成交经营性建设用地3383宗，成交面积12212.29公顷，同比增长32.5%和25.0%；成交金额8187.23亿元，同比增长46.3%；平均楼面地价2629元/㎡，同比上涨13.6%；整体溢价率为12.6%，同比提高1.2个百分点。其中，居住用地成交面积4192.77公顷，成交金额6592.09亿元，同比增长31.7%和50.6%；成交楼面地价5669元/㎡，平均溢价率为15.6%。数据显示，本年土地成交量和成交价的同比增幅均明显高于商品房成交指标增幅，土地市场相对商品房市场更显活跃。但随着金融审慎管理制度新政对房地产融资端的约束，房企的投资拿地能力受到控制，土地市场热度有所回落，12月居住用地溢价率回落至12.8%，为2020年各月次低水平。图3：广东居住用地平均成交楼面地价溢价率走势03 土地成本上升带动投资增长从投资建设情况看，全省完成房地产投资17312.74亿元，同比增长9.2%，比年初提高25.3个百分点。按投资构成看，建安工程和设备工器具购置分别为8939.27亿元和178.86亿元，同比增长3.0%和下降6.1%，合计拉动整体投资增长1.5个百分点；土地购置费6742.55亿元，同比增长14.7%，拉动投资增长5.4个百分点，占完成投资的38.9%，同比提高1.8个百分点。数据反映，2018年以来，土地购置费占同期完成投资额的比重明显提高，2020年房地产完成投资同比增速的较快回升，主要也是受土地购置费的拉动，投资项目中土地成本同比进一步上升。图4：2012-2020年广东房地产完成投资中土地购置费占比走势04 商品住宅后市供求略趋紧张从商品住宅后市供求关系看，2020年全省商品住宅供求比为0.97，供给弹性系数为0.92，意味着2021年供求关系总体平衡，且近期供给弹性较小，供求关系略趋紧张。（注：数据统计以当期新开工面积视为下一周期供应，当期销售面积视为下一周期需求，将两者比值视为下一周期供求比，比值为1表示供求基本平衡；将当期成交居住用地可建建筑面积与同期新开工面积的比值视为供给弹性系数，以比值为1为参照，大于1表示供给弹性较大，即随着需求的增大而加大供应的可能性也较大。）从近3年数据看，则供求比为1.06，供给弹性系数为0.72，意味着近3年商品住宅供求关系较紧张，市场去库存和出让土地开发均较为充分，静态而言，2021年总体上需保持不少于2020年的土地供应量。表1：广东商品住宅供求情况单位：万㎡05 监管加强行业资金压力加大通常，行业资金压力与自筹资金占到位资金比重正相关，与销售回笼资金占比负相关。得益于商品房销售市场的持续复苏，2020年房地产到位资金同比增速逐月提高，全年到位资金26338.87亿元，同比增长10.2%，比年初提高30.5个百分点。其中，企业销售回笼资金合计占到位资金47.2%（定金及预收款8485.31亿元，个人按揭贷款3939.32亿元，同比增长4.8%和7.5%）。国内贷款4799.69亿元，增长10.5%；占到位资金18.2%，比上半年下降3.8个百分点。上述数据与下半年国家进一步加强房地产金融监管有关，尤其与9月起针对部分房企试点实施的融资“三道红线”制度密切相关。数据显示，第四季度国内贷款1102.01亿元，环比下降14.1%。而同期自筹资金多达2936.61亿元，环比增长42.0%；全年自筹资金8370.36亿元，增长16.0%；占31.8%，比上半年提高1.2个百分点。与近年相比，2020年销售回笼资金占比与2018年相当，低于2013、2015、2016和2019等销售市场较为畅旺的年份，自筹资金占比则仅低于企业资金较为紧张的2014年，反映出当前企业总体资金压力大于过往多数年份。图5：2013-2020年广东房地产企业资金来源结构走势在“房住不炒”的导向下，国家对房地产金融监管不断强化，近年广东新增房地产贷款余额占各项新增贷款余额总量比重自2017年以来持续下降。2020年，全省中外资银行业机构新增房地产贷款余额7309.35亿元，占各项新增贷款余额总量的26.4%，同比下降10.3个百分点，比2016年则低34个百分点；其中新增个人住房按揭贷款5841.69亿元，占总新增贷款余额的21.1%，比2016年的峰值下降34.2个百分点。截至2020年末，房地产贷款余额68740.97亿元，占总贷款余额的35.1%；其中个人住房贷款余额49915.16亿元，占总贷款余额的25.5%。对比2020年12月31日央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》要求，广东当前银行业机构房地产贷款余额及个人住房贷款余额占比的总体水平低于第一档的要求，高于其他四档水平，意味着多数银行或将面临压降房地产贷款额度的任务，房地产信贷环境更趋严厉，行业资金压力也趋于加大。表2：房地产贷款集中度管理要求图6：广东中外资银行业机构房地产贷款余额占总贷款余额比重走势第 II 篇核心城市引领区域市场发展01 广、深都市圈表现抢眼2020年佛山、惠州、广州的商品房销售面积居全省前三，分别占全省的14.5%、12.3%和10.3%，远高于其他城市；深圳、东莞、清远、江门、肇庆、中山分列第4-9位。商品房销售额前三位则为深圳、广州和佛山，分别占全省的23.0%、17.1%和12.8%，合计占52.9%；惠州、东莞、珠海、中山、江门分列第4-8位；粤东西北3个地区销售额分别占全省的3.8%、5.0%和6.5%，合计15.3%，不及深圳、广州单个城市的水平。图7：2020年广东商品房销售面积城市结构图8：2020年广东商品房销售金额城市结构从2020年出让的经营性用地可建建筑面积看，位列前三的广州、惠州、佛山分别占全省的13.6%、13.4%和11.0%，珠三角9市合计占68.5%。但从土地成交金额看，广州、佛山、深圳位列前三，且单个城市的成交额均超过粤东西北三个地区之和；东莞、惠州成交金额分列第四、第五位，上述5个城市的土地出让合计6254亿元，占全省的76.4%。图9：2020年成交经营性用地可建面积城市结构图10：2020年广东经营性用地成交金额城市结构数据综合反映，在粤港澳大湾区发展规划及其配套政策的持续推进下，以广州、深圳两个中心城市为核心，广佛都市圈、深莞惠都市圈的房地产市场表现明显强于其他城市，是房地产企业重点布局的两个核心地区。02 三市销售面积同比下降从相对量看，韶关、河源、潮州的商品房销售面积同比有所下降。另外，汕头同比基本持平。均价同比下降的则有9个城市，分别为清远、肇庆、云浮、梅州、汕尾、阳江、茂名、韶关和珠海。其中，东莞、广州、湛江、佛山、惠州、揭阳、中山、江门、深圳等9个城市商品房销售面积、销售均价同比均有不同幅度增长，表现为量升价涨；清远、肇庆、云浮、梅州、阳江、汕尾、茂名、珠海等8个城市则呈量升价跌态势，潮州、河源2市量降价涨，韶关、汕头量价与上年同期基本相当。图11：2020年广东各城市商品房销售面积、销售均价同比增速比较03 各市复苏态势普遍良好数据显示，2020年各月份商品房销售面积同比走势如下：表3：2020年广东各市商品房销售面积月度走势值得注意的是，该同比增速线性回归方程公式y=ax+b中的一次项系数a越大，意味着在趋势上各月同比增速加速越快，也即市场复苏态势越好。因此，虽然河源全年同比下降4.2%，但其一次项系数a高达14.196，为全省各市最高；汕头全年同比略降0.2%，但系数a也超过10，位列全省第三；珠海、佛山、湛江等3个城市的一次项系数也超过10，广州、江门、东莞3市超过全省总体水平，总体上市场复苏态势良好；中山、惠州、阳江、清远、肇庆等5个城市的一次项系数超过5，大体呈现平稳复苏态势；深圳、茂名、云浮的系数大致相当，为3.5左右，但深圳更多是受严厉的调控政策所致；梅州、韶关在2-2.5之间，复苏程度相对偏弱；潮州、揭阳、汕尾3市的系数为负数，复苏态势相对更弱，但相对同比增速的大幅波动，3市各月销售面积总体较为平稳，且年末均创年内新高，复苏态势仍在延续。04 住宅供求松紧大体三分图12：2020年广东各商品住宅供求关系比较从各市商品住宅后市供求关系看，2020年数据显示，东莞、河源、韶关、湛江、潮州、清远、茂名等7市的供求比在0.9-1.1之间，供求基本平衡；其中，清远、东莞、茂名的供给弹性较小，河源、韶关、湛江、潮州供给弹性较大。广州、珠海、汕头、深圳、汕尾、揭阳、江门等7市供求比在1.1-1.5之间，供求关系相对宽松，其中汕尾、江门、深圳、揭阳和珠海的供给弹性较小。中山、云浮、阳江、梅州、佛山、惠州、肇庆等7市供求比在0.6-0.9之间，供求关系较紧张；其中惠州、梅州、佛山、肇庆的供给弹性较大，阳江、中山、云浮则较小。从近3年的平均水平看，潮州、惠州、阳江、韶关、中山、汕头、河源、云浮、珠海、广州等10个城市供求基本平衡，且供给弹性均相对较小，也意味着后市需保持土地合理供应。佛山、东莞2市供求关系较为紧张，且供给弹性较小，后市需加大土地供应。梅州、茂名、清远、湛江、肇庆、深圳、揭阳、汕尾、江门等9市供求关系相对宽松，其中汕尾、茂名2市供给弹性较大，后市需适当放缓土地供应；其他7市供给弹性较小，后市需根据市场变动及时调整土地供应节奏。其中，深圳供求比略大，与其实施严格的调控政策及相当部分商品住宅为安居型住房或企业自持不可销售等因素有关，完全市场化的商品住宅较为有限。图13：2018-2020年广东各商品住宅供求关系比较第 III 篇后市展望全球性的宽松货币政策，加剧了人们对抗通胀资产的需求，具有良好经济发展基础和预期的城市，其房地产市场需求将更为旺盛。众所周知，房地产行业与金融业深度关联。截至2020年末，广东中外资银行业机构房地产贷款余额占总贷款余额比重仍达35.1%，比最高峰的2018年仅低1.7个百分点，比2014年高8.8个百分点，意味着多数银行机构将进一步压减房地产贷款额度。展望2021年，不确定、不稳定性因素仍较多，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中央将继续完善货币供应调控机制，保持广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，但房地产金融审慎管理制度也将持续强化。01 从对商品房销售市场的影响看：银行压减房地产贷款额度必然削弱市场需求的支付能力，也即减少了市场需求，市场分化或将进一步加剧。而房地产特有的投资属性，决定了其仍将受到社会资金青睐。在货币超发的背景下，房地产贷款集中度管理制度的严格实施，或将一定程度上平滑核心城市房价上涨的幅度，但难以根本性改变房价上涨的趋势，市场可能进入量缩价稳的相对胶着阶段。02 从对行业发展的影响看：在新的房地产金融监管政策之下，房地产企业有息负债规模更是直接受到限制，市场对企业的品牌建设、财务运作、产品质量、销售回款、物业服务等能力均提出了更高要求，企业高杠杆、高负债、高周转的发展模式将难以为继，行业资源将进一步向注重运营、财务稳健的头部房企集中，行业将进入从增量到提质的发展阶段。03 几点建议：综上分析，在房地产金融审慎监管持续强化之下，房地产与金融需更注重与实体经济协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。房地产业应以“产业+科技+文化”为发展方向，坚持“生态、生活、生产”深度融合，围绕国家经济高质量发展和人们对美好生活的需求，顺应互联网新科技和新消费的变化，转变单一的“开发-销售”模式，从卖房子转向“卖生活”，向城市居民和城市发展需要提供高品质的住房和配套性服务，为城市和企业提质增效，与城市、社会和谐共生。房地产企业结合国家和行业的发展导向，积极主动降杠杆、降负债、提品质，整合自身在资金、人才、资源、经验和社区消费群等方面的天然优势，以及“内循环”的巨大市场乘势而上，向存量要市场，向科技要力量，向服务要效益，扩大房地产内涵，延展产业链开发。第 IV 篇各大机构观点合富研究院2021年市场所处的宏观环境，以及由此衍生的市场购买力环境，相较2020年是一种“承前”。在此前提下，“促进市场平稳健康发展”仍是首要目标，“因地制宜”的政策方向并未改变。从市场发展趋势看，“土地”与“住房”资源价值仍将稳固发展。我们对2021年整体市场景气仍然具备信心。2021年的“启后”，将更多体现为：1)对“杠杆”的控制。“控杠杆”将更大程度制约“投资、投机性”购房行为，并持续驱动规模房企推货，全国市场成交规模有望保持相对高位，但不同地区之间的市场将加剧分化；“需求不足”区域，其风险或会在房企“资金周转要求提高”情况下进一步显现。2)“需求侧改革”。“需求侧改革”更多指向稳定城市居住需求，尤其是对城市产业起关键作用的“人才需求”。显然，房地产对城市经济/财政的支撑作用并未改变。在政策导向推动下，市场对吸聚“人才安居”、促进“产业发展”发挥更积极作用。世联行展望2021年市场，全省销售总体表现将稳中向好，但亦呈现分化态势，广深莞热度难消，其余城市主城区热度将提升，但部分2020年土地供应大增的城市，郊县将面临一定去化压力。从市场热度来看，随着2020年下半年广州接力量价高增长的表现，市场热度呈明显扩散。在广深莞2020年房价上涨明显的比价效应之下，预期全省其他城市热度将提升。从调控政策来看，因城施策下，热度过高的深莞已进行调控升级，但市场热度仍较好，价格坚挺，将有助于市场预期稳定；后续除广州外，其他城市在房价不过快上涨的情况下，预计调控政策维持平稳。从供需角度来看，一方面广东近几年人口净流入问鼎全国，且经济韧性十足，需求稳定向好；另一方面，省内绝大多数城市库存健康，去化周期低于12个月，且大湾区城市除珠海与江门之外，2020年土地供应量均大幅增长，在市场热度不弱的情况下，将支撑2021年全省新房销售有较好表现。但值得注意的是，2021年的货币政策定调“不急转弯”意味着还是会转弯，货币政策将回归稳健中性。针对房企的各渠道融资持续收紧难以放松，“三道红线”限制了房企的加杠杆，银行端涉房贷款亦设置红线，年初已有多家银行放贷额度缩水，放款周期拉长。在还债高峰下，部分资金趋紧的高负债房企，或将在其去化不力的区域被迫采取大力度的以价换量以回笼资金，也将加大区域分化。易居企业集团克而瑞广佛区域2020年粤港澳大湾区土地市场火爆，供求规模和楼面价均创近5年新高，全国TOP50房企中已有38家房企布局大湾区。从土地供应计划完成情况来看，2020年惠州、江门、广州和佛山四市土地供应超额完成，完成率均超过100%，深圳、珠海和中山等地供应完成率未能达标。全年湾区土地市场分化明显，诸如高价地和流拍/中止出让的两极现象一路并存。展望2021年，从商品住宅狭义库存的去化周期来看，截至上年末深圳、东莞的去化周期低于8个月，预期将会持续加大土地供应；肇庆去化周期超18个月，预期将会放缓土地供应；其他城市去化周期在12个月左右，预期维持上年供地水平。2021年，预期各房企在“三道红线”融资新规下，为降低企业负债，将加大出货力度，加速销售回款；加之2020年7268万㎡（同比增长60%）涉住用地成交，预期2021年供应将同比上涨，全年供应约8000万方。需求方面，预期信贷将成为2021年影响需求释放的关键变量，但房地产作为地方经济的稳定器，预期2021年湾区各城仍会“因城施策”，政策收缩空间不大，氛围友好。在市场供应增加的情况下，预期2021年湾区整体市场容量将有攀升，成交量将扩容至约7500万㎡。广东经纬房产咨询有限公司展望2021年，国际疫情仍然严峻、中美贸易争端不明朗，国内经济下行压力大，中央坚持扩大内需的战略，成为经济发展动力，亦是楼市发展的基础；广州作为粤港澳大湾区建设的主引擎城市，从综合交通枢纽、产业布局、营商环境、城市更新等方面着力，城市竞争力增强，楼市潜力加大。随着广州落户政策和吸纳人才的措施完善，未来将释放更大自住需求，加上近五年土地供应年年递增，预计今年将新增供应住宅超11万套，全年成交或不低于上年。国家强调坚持“房住不炒”定位，广州楼市政策有望保持平稳，不过近期深圳、上海楼市过热调控加码，若需求外溢影响广州楼市过热，不排除或出台精准调控措施以稳定楼市。此外，今年广州有望扩大公租房、共有产权房的土地或房源供应，支持和推动租赁市场发展，以解决大城市居住难的问题。广东中原战略研究中心2020年广州土地成交量价均创新高，一手住宅量价保持稳定增长，用地供应呈“东进南拓”趋势，多区成交楼面地价上限被刷新。主城价格实现力及品质溢价力仍具备明显优势；非主城区中，东部、南部有产业政策及人才政策利好，旧改、轨道上盖项目受追捧，潜力较大的区域热销项目涨幅可超10%，且签约套数以东部和南部流量项目为主。主城供应稀缺去化压力较小，东部去化速度较快，南部受投资客带动成交量走高，北部部分待发展片区项目去化承压。“十四五”期间加快构建国内大循环，以需求侧改革激发消费潜力，稳健中性货币政策将延续，政策求稳意愿进一步加强。2021年广州住宅预计新增约1300万㎡，同比增加5%，处于近5年供应峰值，主城将有大体量旧改项目入市，东部、南部也将有新货持续供应。当前广州宏观环境、房地产调控政策相对宽松，楼市已进入上行期，在“房住不炒”前提下，合理住房消费可获得支持。预计经济恢复稳定后，个别“过热”片区楼市政策或有收紧风险。END

刚刚过去的2020年，广州房地产简直可以用波澜壮阔来形容，其中的大起大落也让人感觉犹如在坐过山车一般。那么，在新的一年，广州楼市前景如何，投资上需要注意什么，哪些板块更有价值呢？今天，咱们就来谈谈这些话题。先说结论，2021年广州楼价会有不错的涨幅！但是，需要注意的是，板块之间会存在较大分化，上涨的比例不会相同，上涨的时间也会有一定的差异。核心板块，热点板块的涨幅要优于其他板块，启动也会更早。那么，为什么萌主会如此坚定的看多广州房地产的投资前景呢？全国对比：中心城市地位近期，中国社会科学院发布了最新一期的《中国住房发展报告（2020-2021）》，对2021年中国房地产和楼市作出五大预测：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。上述预测中，最核心的是两个结论，一是房价总体上会上涨5%，二是中心城市的热度要远超其他城市。从这个角度来看，广州作为全国范围的一线城市和区域中心，显然是属于热度较高的部分。因此，2021年广州的房价涨幅大概率是要远超5%的！这是广州中心城市地位所保证的。有人也许会说，所谓中心城市也就是个称号，不代表楼价就一定涨得高啊！持有这种观点，就是对国情不了解了。中国向来喜欢集中力量办大事，中心城市之所以成为中心城市，是多年的高强度的财政投入和政策扶持造成的。这些投入所带来的政治、经济、产业、文化、生活配套等等各方面的优势，可不是白给的。这种优势不但在短时间内不会被动摇，而且会因为继续投入带来的马太效应而放大。不要说全国平均都要涨5%，就是全国房价涨幅为零，广州房价都是要涨的！城市群：粤港澳大湾区核心城市广州房地产前景看好的第二个原因，是广州在粤港澳大湾区的核心地位。粤港澳大湾区是原珠三角城市群的升级版，国家定位粤港澳大湾区有4个核心城市，分别是广州、深圳、香港和澳门。那么，城市群是个什么东西，对一个城市房价的意义何在呢？城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台。2006年“城市群”这个名词首次出现在中央文件中。到了2013年，中央开始明确要求，要以城市群作为推进国家新型城镇化的主体形态。经过一段时间的发展，当前我国的19个城市群以25%的土地集聚75%人口，创造88%GDP，其中城镇人口占比78%。这些数字说明了一个残酷的现实：那些不在城市群之内的城市，已经失去了发展的机会！而在诸多城市群中，京津冀、长三角和粤港澳大湾区这三大城市群，所占体量最大，发展前景最好！国家发改委副主任丛亮曾在2020年5月的国新办新闻发布会上表示，京津冀、长三角和粤港澳大湾区GDP总量分别达到8.5万亿元、23.7万亿元和11.4万亿元，占全国比重44%，这三大动力源成为中国经济发展的发动机。作为全国第二大城市群的核心，广州无论在资本投入还是人口流入方面都在全国居于领先地位。而人口和资金正是推动楼价走高的重要因素！因此，作为粤港澳大湾区核心城市的广州，未来房价前景看好！广州vs深圳：竞合与再平衡广州与深圳之间的“双城记”，则是广州未来楼市走强的另一个关键因素。无论你是否承认，从改革开放以来，广州和深圳一直处于竞争关系。广州有广交会，深圳搞了高交会；广州有南沙港，深圳就搞了个深中通道；广州有个恒大，深圳直接拿走了……看到这些，你说广州深圳手拉手，好朋友，谁信呢？2019年的时候，广东省还专门发了文件，提出“双轮驱动”的策略，同时支持深圳和广州的发展，可以说是煞费苦心。但是，深圳和广州之间的竞争，绝不是文件和会议所能够解决的。这是因为，同为一线城市，双方不可能放弃任何一个重要的产业和领域。因此，表现出来的，自然是竞争的成分多，合作的时刻少。对于这一点，大家都是成年人了，谁还能没点数？广州的城市底子好一些，但是深圳的政策优势大一些，所以，双方现在也算是在伯仲之间，还有的斗。但是，在楼价方面，广州跟深圳就是两个世界了。数据显示，2020年12月，深圳二手房均价已经突破8万，达到广州的2.2倍！为什么同为大湾区的核心城市，在人口总数、经济总量差别不大的情况下，两地房价差别如此之大呢？究其原因，是由于面积和财政投入的倒挂导致。广州市面积为7434平方公里，而深圳则只有1997平方公里，相差了3倍多。然而，由于无需上缴广东省，2019年，深圳市的财政支出就达到4550亿。同期，广州的财政收入与深圳差不多，但是上缴比例要高很多，所以，最终只有区区1713亿可以支出。深圳有钱，有国家政策支持，但是没地，就连搞个自贸区都还要填海。钱多，地少，资金会往哪里去？产业吸纳不完的，肯定要走向房地产市场。可以说，深圳的高房价正反映出深圳这片土地已经无法容纳如此之多的政策和资金。但是，行政区划只是人为划定界限，而经济规律则会驱使资本、人才和产业不断的向着成本效益最高的地方流动。市场规律会不断的让各种要素价格回归平衡。随着房价的不断推高，连华为这样的高科技企业都难以承受，只好到周边城市寻找合适的机会。随着前海房价的疯涨，南沙又成为不少深圳人的选择。深圳现在就像一个不得不吃下一大桌子菜的孩子，虽然长得很快，但是消化不了的那些菜，总归要吐出来。那些强有力的政策和海量的资金，在推高房价的同时，也会不断溢出到周边。2021年，只要深圳房价依旧高企，资源和人口就会源源不断被深圳驱离，走向广州。当然，深圳不会坐视这种情况不管。对于深圳而言，就算吃不下，也不能“资敌”啊！这不，深圳很快就弄出一个“深莞惠大都市圈”，拉几个小弟，给好处。放着发展已然成型的南沙不去联合，偏偏要去跟惠州拉关系，竞争之激烈，可见一斑啊。不过，萌主认为，这个都市圈的意义也就那样。深圳砸了那么多钱，在教育、医疗这些方面也没弄出多少优势，现在还要跟小兄弟共享，恐怕是不现实。都市圈最多能搞出几个睡城，对缓解当下的楼价上涨压力，作用不大。真正有能力直接承接深圳资源溢出的板块，唯有南沙。而随着时间推移，那些被深圳高房价劝退的人口和企业，必定会有相当部分会汇聚广州。因此，由于广州与深圳在房价上的巨大差异，必然迫使部分资源回流广州，实现资源要素价格和房价的再平衡。而在这个过程中，必然带动广州房价的上涨！广州与深圳比较，萌主认为广州楼市后劲更足！人口：房地产长期繁荣的根本房地产发展有一个经典的分析框架：短期看金融、中期看土地、长期看人口。从这个框架来看，让一个城市的房地产市场持续繁荣的最根本因素，其实是人口。具体来说，就是持续的人口净流入！只有当一个城市比自己现在居住的城市更好的时候，人们才会选择移居到这个城市。源源不断的人口流入，才能带来资金、技术、产业，让城市保持繁荣，让城市的房地产市场保持繁荣。国家统计局数据显示，按照10年常住人口增量统计，广州排名第三，显示出广州巨大的吸引力。然而，如果单从这个榜单看来，广州的楼市发展潜力似乎不如深圳。从历年人口统计数据来看，广州确实比深圳都要略逊一筹。同样的，深圳的8W+的楼价也不是广州4W的价格可比。不过，在刚刚过去的2020年，情况已经悄然变化。首先，广州接连出台多个人才落户政策，大幅度降低落户门槛，直接出手“抢人”！最近出台的“差异化落户政策”，更是将落户门槛大幅降低，只要28岁楼下，有一定学历的那就没问题了！这种力度，在所有一线城市里首屈一指！其次是2020年的新冠疫情，让广州吸引力大增。疫情的肆虐，长时间的居家隔离，让人们体会到居住环境和医疗条件的重要。广州广阔的土地供应前景和粤港澳大湾区、乃至整个华南地区最优秀的医疗条件，自然让广州加分不少。2020年12月29日，百度地图编写并发布了《2020年Q3中国城市活力研究报告》，在这份报告中，广州力压深圳，人口吸引力指数排名全国第一！报告指出广州是所有一线城市里，性价比最高的城市！医疗、教育条件极好，产业和科技创新能力排名前列，而且，房价很亲民！一个人口吸引力全国第一的城市，楼市会不火吗？结语广州房地产市场在2021年，将会有不错的表现，起飞在即。投资广州房地产，只要是量力而行，选准板块，都会有不错的成绩。当然，任何投资都有风险，房地产也不例外。重大的政策调控，大型的经济危机，都会对房地产造成冲击。但是，作为国家级中心城市，大湾区城市群的核心城市，中国人口吸引力排名第一的城市，广州的房地产市场具有更强的风险抵御能力。所以，对于广州房地产市场，坚定看多！

正文共： 4234字 13图；预计阅读时间： 11分钟作者： 吴欣茵、樱桃这次的调研从广州番禺出发，接着南沙、白云、天河、黄埔、增城。番禺这两年，在番禺比较火热的是靠近万博商圈一带的楼盘，其中，我们去看了珠江柏世湾，上个月22号开盘，现在剩下一些高低楼层了，离地铁7号线大约10分钟，价位在3.9万-4.5万。因为番禺地多，所以广州很多比较成熟的大盘都在番禺，比如祈福新村，雅居乐，华南新城等。而华南新城是十几年的楼盘了，现在的二手房价位在2.6万-3.9之间。次新的一些楼盘，如万科欧泊，和雅居乐，在链家网上的价位也不超过4万，而我们看到番禺的二手房均价也才2.4万，所以，番禺并没有出现倒挂的现象。番禺通了7号线之后，越来越多在天河市区上班的人在这里买房，以后地铁18号线也会开通。在雅居乐附近的房产中介告诉我们，取消双合同之后，市区有些盘降了几千块一平，大户型的不好卖，降的比较多，单证的成交价，比如144方的五百万出头就可以成交了，双证急卖的，500万也能成交。根据中介小哥说，番禺这里15年卖1万多，16年年初开始猛涨到3万，17年比较稳定，现在的银行上浮利率可以做到8%。随后我们又去了另一个近几年比较热门的板块，亚运城。头顶亚运会光环的广州亚运城在八年前亚运城首次推盘时，曾上演5000人排队抢房的场面。但位于番禺区莲花山南麓，离广州市中心距离远，原本规划的地铁3号线东延线和8号线南延线也未建成，再加上一直都有亚运城房子质量不过关的说法，所以，这8年来，房价增长乏力，2010年刚推出的时候已经一万多了甚至去到两万，而当时番禺部分小区的房价有些还没过万。目前亚运城新房均价是2.5万。周围配套设施不足，亚运城很大，虽说旁边有一个地铁站：海傍，但是真要走过去，也得半个小时。所以销售压力还是有的，置业顾问和我们说，现在买，首付可以分期，还能打95折。售楼小姐说，取消双合同之后，他们的总价涨了20-30万，来访量上升了，大部分都是在番禺海珠天河上班的，毕竟这里的性价比比较高，比增城那边离市区要近，大部分的都是首次置业的刚需。因为离广州大学城只有3个地铁站，据说，大学城的老师8城都在这里置业。南沙2014年南沙区成为广东自贸试验区。这两年，很多人都看好南沙的发展。和我们一起调研的小姐姐说，由于工作的关系，她看到了一些内部文件，“去年广州市给南沙拨款的数额比天河越秀还大，南沙才是广州亲儿子啊！”大量的财政倾斜，在交通上可不断的拉进和市区之间的距离。地铁18号和22号线据说2020年即可竣工，18号线直达广州东站，22号线也能去到荔湾等老城区。这意味着两年后，南沙通往市区的时间缩短为35分钟。图丨中原研究发展部虽然很多人吐槽南沙很荒凉，人少，但这次和我们一起去南沙调研的粉丝感慨，今年在街道上看到的人可比去年多了好多。中介小哥也和我们介绍说，南沙现在还在不断的招商引资，中铁，中交建，王老吉等准备进驻南沙，南沙区政府计划2025年引进到270万人口，2015年南沙的常住人口大约50万，2017已经到了72万了，人口增幅为5.47%，连续两年增幅为广州第一。图丨中原研究发展部由于不断的有利好政策出台，南沙的房价也一路高歌，从16年年初1万不到，一直到18年升到2万多，像南沙湾和明珠湾一些地段好的楼盘早已经是3字开头了。我们去到了南沙蕉门区府附近，这边的中介和我们说，南沙最热门的地段就是蕉门区府板块，南沙湾板块和明珠湾板块。不过最近的二手市场有点跌，比如13年开盘的府前花园，半年前还可以卖到2万6一平米，现在已经降到了2万3。阳光城丽景湾之前是2万，现在也掉到了1万8每平米。我们去看了越秀天珹， 12月27号开盘，149套现在已经卖了110多套了，单价两万八。而下面的滨海御城，现在卖3万，17年12月最高峰的时候卖到3万2。其间，在南沙从业15年有多家门店的中介公司负责人和我们说，南沙靠的是政府利好政策，大家都看好南沙的发展，不过在2017年年底2018年高峰的时候，很多投资客认为南沙两万七八已经很高了，就撤离了一些，但又有新的投资客打算2019年进场。现在的南沙依然是投资客占大多数，暂时透支了升值空间。可能五年都很难涨到4万。11.22双合同取消后，新房首付下降，价格又便宜，性价比又高，客户都去买一手房了，南沙阳光城，1.8万/平米，但越秀天成性价比不高，2.8万，跟二手房价格差不多，所以卖的一般。南沙增城这两个月新房网签数量大增，而二手房这两个月直接冻结了，业主接受不了突然降价，客户也不买了，就没有成交，有价无市。以玉城为例，2015年1.3万/平米，2017年涨到2.5-2.7万，2017年12月卖到3.2万。但备案价是1.4万，却卖到3.2万，装修合同1.8万，所以三成首付最低要192万。以前六十万买个两房都很难，现在买个大三房随便买，买在南沙的人一半是在南沙上班的人，一半是在市内上班的人。市区-白云 金沙湾和当地的中介聊了一下，现在的二手房都在降价甩卖，但是也很难卖出，一个门店现在每个月平均成交1-2套。美联物业的置业顾问和我们说，现在他们拿了二十几套来搞促销，半年前是五万的价格，现在挂牌四万七，如果遇到卖家急要钱的话也可以再降价。-珠江新城广州亚运会后成功上位CBD的珠江新城，早已是豪宅的集中营，10万＋豪宅遍地。熟知当地市场的粉丝告诉我们，大家习惯地把珠江新城分为西区、中区和东区。西区开发最早，商住规划混合，人员也比较繁杂；中区在花城广场两侧，居住环境旺中带静；东区尤其是珠江公园一带，纯住宅小区较多，环境较清幽，普遍楼龄较新，房价更高。但是去年中开始，楼市惨淡，成交量很低，很多业主扛不住也急售降价，680放到630万都卖了。陪同我们调研的粉丝说，目前广州最抗跌的地段是东山口和珠江新城，天河北和淘金是明显跌了。 当初淘金学位房，最高的时候均价7万，而现在均价4万。珠江新城应该是广州最高端的片区了，大部分买家都是改善型需求，大家以这里作为终极置业奋斗目标。-金融城珠江新城起来之后，广州在2012年又建了一个金融城，概念炒的特别厉害，朝着伦敦、纽约华尔街这样的规格打造。并且在交通上也一直宣传地下块交通，地上慢生活。如今8年多过去了，直至我们上周在佳兆业一号看房的时候，周围的环境，依然在施工状态。佳兆业一号的单价6.8万-7.2万/平米。2018年8月开盘。由于房子都是复式结构，所以卖的并不好，当天来看房的人也不多。接着我们也去了天河公园，据说，这里正在建设全亚洲最大地铁站，未来拥有三条地铁交汇。新世界天逸，均价8万-10万/平米，主打130平以上的大户型，置业门槛高，还需提前预约才能看房，售楼小姐和我们说，政府限制每个月最多只能卖20套，所以现在还没卖完，奇怪，还有这种限售规定？周边新世界东逸花园，2018年年中电梯二手房成交均价约在7.1万元/平，连小区内最早开发的一期楼梯二手房，成交价也要5-6万元/平。甚至不少业主已经在心中盘算着，只待地铁一通车，就准备把房子涨价放盘。半年后的现在，二手房的价格在震荡中。牛奶厂板块之前华美牛奶厂地块被称为是天河最后的“处女地”，名盘聚集，整体居住氛围不错，所以这里也是不少想上车天河的置业者首先考虑的区域。牛奶厂的新楼盘大多是16年开卖，刚推出的时候是3万多/平米，现在已经是4万多了，都只剩下低楼层尾盘再卖。教育配套方面，区域内共设三所公办学校其中学校均为省一级标准。从交通上看，距离板块最近的地铁站是4号线的黄村站，但是距离板块大约还有3公里左右，目前板块交通还不是很完善。黄埔科学城广州一路东进，受利好的就是黄埔了。而黄埔区是传统重工业区，成片成片的石化厂，现在黄埔将区府搬到萝岗。黄埔主要分为三大板块:科学城板块、区府板块和长岭居板块，这三个板块中，科学城板块距离主城区最近，有产业支撑，已经通车的地铁6号线，是早期发展得最成熟的板块。但是我们经过科学城，发现即使在周末，在路上的人也不是很多。我们去了其中一个比较热门的楼盘，科城峻森园，其中三房88平的单价三万七左右。136平三万六到三万七。18年11月底卖，因为是国企开发的楼盘，所以一直以来都没有双合同。在科学城有投资房子的老铁和我们说，16年的时候科学城的房价就已经有两万多了，这两年升的不算快，新房最便宜的三万都有，因为没什么政策红利，所以短线投资不建议在这里买。但是这里聚集了大量高科技产业，不会大起大落，还比较稳定。增城增城近两年来一直都很热门，很多人买增城都是因为炒作概念多，看好增城的前景。近年来增城的交通发展不断提速！自13号线上年底开通后，今年底又将迎来地铁21号线，待明年全线开通时，增城广场到天河，是快线4站的距离。图丨广州地铁最新线路图除此之外增城接下来还会有3大交通枢纽，新塘高铁站，增城火车站和1个机场。这些利好政策也让增城楼市不负众望，再加上增城不限购，很多外地客户都跑来投资。2018年，增城以网签30109套的成绩稳坐广州冠军宝座，成为广州唯 一一个网签量冲破三万的区。增城因为地域广阔，很多地方还在建设中，现在简直是一个大工地。我们开车绕了很多断头路。第一个选择看的楼盘是合景誉山国际，均价1.9万/平米，现在年底还能打95折。售楼小姐和我们说，现在入住率已有八成，大部分都是刚需客户，一半在增城，一半在天河、黄埔、新塘上班的人。交通不便，目前都是靠楼吧出行。这是一个有争议的楼盘。这个楼盘本来挨着变电站，谁知在业主买房后又规划建一个比变电站还大的换流站，还规划建设垃圾压缩站。业主认为存在信息不透明，而且这也不利于这个楼盘的升值。现在增城周围的楼盘都已经上升到2万多了，而合景誉山国际依然是1万多。业主心里就不平衡了。而按合景誉山国际周边二手房中介的说法，实际上该盘后期是变相降价了，因此遭遇业主维权。我们从中介了解到，尽管现在二手房买的评估未入住会有一万九到两万，但实际成交的时候，买家也会不断的压价。有一个业主急需钱周转，降到一万六，而18年最高峰的时候可以卖到2万出头。现在二手市场成交量很低，一个门店偶尔一个月才会有一套成交，即使是18年牛市时也只有两三套。可见二手房市场变现有多难。中介们主要靠做新房生意。接着中介小哥带我们去看了位于新塘站周边的楼盘：中海联睿品。由于靠近新塘商圈，万达和新塘客运站，这里的单价在2.4万-2.5万/平米。18年7月份开卖，现在是投资自住占比对半。

披荆斩棘，砥砺前行一、宏观环境动向全球疫情和经贸形势严峻复杂，本年度重点落实“六稳”“六保”，楼市以稳为主，调控基调仍未松动二、行业发展动态整体业绩目标完成率偏低融资环境向好，债券融资同比增2成房企投资“谨慎”当头三、广州重点规划主城及近郊规划以产业升级为主产业重心仍落位在黄埔、南沙南沙、增城旧改加速四、广州土地市场供地速度加快，土拍热度回升，房企谨慎乐观增储五、广州住宅市场全市市场区域市场六、广州非住宅市场七、总结与展望公寓市场商办市场延伸阅读民型房企遭殃，房地产寡头化从三条红线开始广州买房：南沙与增城怎么选？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？

来源： 凤凰网房产广州站日前，第一太平戴维斯发布了广州房地产市场2019年回顾与2020年展望报告。报告显示，2019年广州共三个新增甲级写字楼项目入市，新增面积约25万平，受业主租赁策略调整的影响，租金同比下跌2.4%至177.4元/平/月。零售物业市场方面，2019年广州共有五个新项目入市，且均位于非核心商圈，新增供应38万平，全市平均租金同比上涨4.3%至740.6元/平/月，值得关注的是，年内国际品牌渗透度较往年有所提升，多家国际品牌于广州开设首店。至于住宅市场，湾区规划利好叠加人才政策优化，刚需及改善型需求得以释放。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示，预计2020年广州住宅市场新增供应将小幅增长，且仍将集中于南沙、增城、花都和从化四个市郊区域。甲级写字楼经济放缓致租赁需求表现疲软 湾区积极前景促投资市场表现活跃第一太平戴维斯数据显示，2019年，广州全市共三个新增甲级写字楼项目入市，分别为位于琶洲的广州报业文化中心、位于国际金融城的金融城绿地中心和位于珠江新城的天德广场，共计新增写字楼面积约25万平方米，低于过去五年年均水平(44.6万平方米)约43.9%。截至2019年末，全市甲级写字楼总存量同比上升5%，至524万平方米。在经济增长放缓、中美贸易争端、企业扩张计划暂搁等综合因素影响下，全市租赁需求增长疲软。2019年全市净吸纳量录得23.4万平方米，较2018年同比下降46%。业主积极调整租赁策略，采取以价换量的方式确保出租率，但同时也致使全市租金小幅下调。综合上述因素，尽管有新项目入市，但年末全市空置率维稳，同比微升0.1个百分点至4.8%。租赁交易活动与结果显示，年内写字楼租赁需求主要源自专业服务、金融和银行业。而源自零售及贸易、传媒及娱乐和健康医疗的租赁需求维持稳定。受业主租赁策略调整的影响，2019年全市甲级写字楼租金同比下跌2.4%，至177.4元/平/月。湾区经济概念和产业升级政策的出台为更多机构型投资者增强了市场信心，促其积极布局投资策略并找寻投资标的。年内，自用型买家需求增长明显，国际金融城和珠江新城内大宗买卖交易活跃。第一太平戴维斯预计2020年广州预计将有17个新增项目交付，共计约99.4万平方米写字楼面积，增量较2019年扩大三倍，届时市场总存量将扩容20%。其中，琶洲将是全年供应主力板块，预计将有八个项目于区内交付，供应面积占全年总新增供应的48.2%。随着项目的集中交付，写字楼市场将步入阶段性供过于求的市场周期，租赁市场竞争料将加剧。2019年末，中美贸易磋商取得进展，利好企业租赁需求的释放。加之广州产业升级相关政策持续推进，预计2020年全市租赁需求有望增长。但受新供应的影响，未来全市空置率料将结构性升高，同时租金增长将承压。规划及政策利好下，广州仍将是个人和机构型投资者布局湾区的主要关注城市之一。预计2020年，广州写字楼投资市场仍将保持活跃。零售物业标杆项目推动核心商圈延续瞩目表现 年内新供应集中于非核心商圈第一太平戴维斯数据显示，2019年广州共有黄埔绿地缤纷城、海珠万达广场等五个新项目入市，共计为市场带来约38万平方米新增供应。至此，广州零售物业总存量增至547.9万平方米。由于需求维稳，2019年全市零售物业市场平均空置率同比微降0.5个百分点至8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别同比下降0.7和0.5个百分点，至7.6%和8.7%。值得关注的是，餐饮业态需求保持旺盛。同时，随着市场对品质消费的需求增加，家居及生活方式类品牌于年内展现出强劲扩张需求。租金方面，由于现有项目平均租金持续增长，推动全市平均租金同比上涨4.3%至740.6元/平/月。核心商圈与非核心商圈租金达到1459.1元/平/月和345.5元/平/月，同比分别上涨5.2%和3.7%。此外，年内国际品牌渗透度较往年有所提升，多家国际品牌于广州开设首店。第一太平戴维斯表示，2020年预计广州有12个新项目入市，且多位于荔湾、番 禺等非核心商圈，将为广州零售市场带来144.5万平方米新增供应，届时全市总存量预计增长至692.4万平方米。鉴于新增供应较多，加之各区未来项目多集中于同一商圈，项目间竞争预计增大;非核心商圈空置率料将有所上升。未来核心商圈平均租金有望在标杆项目的带动下稳中有升，但由于非核心商圈将迎来大量新增供应，且项目需要一定培育期，受此影响，全市平均租金预计将出现结构性下调。住宅市场湾区规划利好叠加人才政策优化 刚需及改善型需求得以释放年内房地产市场资金流动性收紧叠加经济不确定因素，致使投资者在购房决策时更趋谨慎，但年初大湾区规划纲要的出台提振了市场信心，加之人才落户政策和港澳居民购房政策的相继放宽，市场刚需与改善型需求得以释放并占主导。数据显示，2019年1-11月，广州限购九区一手住宅供应放缓，新增供应面积同比下降12.3%，至约574万平方米。由于需求释放致使成交面积回暖，成交面积同比增长14.8%至约684万平方米。2019年11月，广州限购九区成交均价较去年同期上涨2.3%，至28778元/平/月。从目前情况来看，2020.宏观经济增长放缓料将持续。1月1日，央行宣布降准，房地产市场资金流动性将显著增长，加之存量浮动利率贷款定价基准转换将于3月启动，房贷利率存在下调的可能。第一太平戴维斯认为，上述因素的综合影响下，部分购房者信贷压力或将减少，购房需求有望释放。此外，人才落户政策的放宽，亦将增强改善和刚需型买家的入市意愿，预计2020年广州一手住宅成交量价或将稳步上升。供应方面也将迎来小幅增长，且仍将集中于南沙、增城、花都和从化四个市郊区域。

供应端：广州商品房供应面积大涨250%，商品住宅本周有新增供应。成交端：商品房成交均价微涨2.3%，成交面积大涨44.8%；商品住宅成交均价上涨9.0%，成交面积上涨11.3% 。房企排名：商品房市场，越秀、佳东、保利三家夺得销量前三甲；商品住宅市场，越秀、保利、雅居乐三家夺得销量前三甲。热销项目：位于黄埔区的广州绿地城热销21983m，夺得本周销冠。更多粤港澳大湾区房地产市场一手资讯，请关注新峰地产。

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

来源：一财网作为第一经济大省，广东的房地产业起步早，房地产龙头企业多，在全国的影响力大。广东省统计局日前发布的一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告显示，房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的重要产业，对拉动经济增长发挥了重要作用。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时，也为地方的财政作出了巨大的贡献。该报告是利用2018年全国第四次经济普查数据，对广东房地产开发投资的规模、结构和效益进行分析，并对建立房地产发展长效机制提出相关建议。需要说明的是，虽然报告中的最新数据是2018年的数据，但是分析2013年到2018年的变化，可以从中观察到整个房地产业发展的趋势和存在的问题，具有重要的参考意义。报告显示，2018年，广东全省房地产开发经营企业8721家，比2013年增加2140家，是历次普查中企业数增加最多的一次，平均每年增加428家。2018年末，全省房地产业企业资产总计 111716.01亿元，比2013年末增长169.6%，年平均增速21.9%。图片来源：《广东房地产开发规模、结构与效益研究》在资产不断攀升的同时，企业利润率不断提高。2018年广东房地产开发企业利润总额3461.84亿元，是2013年的2.37倍，年均增长18.9%；平均利润率（利润总额 /营业收入）为23.4%，比2013年、2008年和2004年分别提高3.5个、7个和14.7个百分点。广东房地产开发建设在快速发展的同时，也直接拉动经济增长。房地产开发投资占固定资产投资的比重也不断提高，对固定资产投资的贡献日益凸显。2013年，广东房地产开发投资占固定资产投资比重为 28.4%，2018 年上升至 40.9%。房地产业发展还拓宽就业渠道，增加地方财力。数据显示，2013年，广东省房地产业 就业人员人数 86.77 万人，占就业人员比重为1.4%；2018 年，广东房地产就业人员比 2013 年增加近 60 万，达141.47万人， 占就业人员的比重提高 0.8 个百分点。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时，也为地方的财政作出了巨大的贡献，2018 年，广东房地产业税收收入3406.03 亿元，占税收收入的14.4%。当然，在这个过程中，也存在不少需要关注的问题。其中一个是，土地购置费上升较快，房价上涨压力增大。从开发投资构成来看，2013 年，广东房地产开发企业完成投资中土地购置费981.77 亿元，占投资的比重为 15.1%；2018年土地购置费4921.64 亿元，占完成投资比重上升为 34.1%。 土地价格的不断上涨，助推住房价格上涨，对房价调控带来不小压力。中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，地价快速上涨，是房价上涨的重要因素。当然，在地价之外，还有其他因素也影响了房价上涨，比如货币供应、资金成本等。广州广钢新城一角（林小昭/摄）根据人民银行的统计，2018年广东房地产贷款余额合计53380.73亿元，占银行业各项贷款比重达36.8%。报告分析，一方面，信贷资金过度集中于房地产业，一旦出现房价大幅下降的情况，将严重影响银行稳健经营，并有可能给社会稳定带来隐患；另一方面，在信贷资源有限的情况下，房地产业的 “虹吸效应”会对小微企业、先进制造业、科创企业等造成挤出效应。而且，在房价“只涨不跌”的预期下，更易滋生投机行为， 使资金继续“脱实向虚”，流向房地产市场，这无疑不利于新旧动能转换和供给侧结构性改革。“银行也是企业，从企业经营角度，更愿意支持规模大、抗风险能力强的企业。”广东一家股份制银行信贷部人士告诉记者，房地产企业规模大、财务规范，抗风险能力强，而很多中小企业风险比较大，企业寿命更短一些。针对房地产长效机制，报告也提出一些建议，包括建立健全法律法规，确保房地产税征收稳步推进。一方面，要在发挥房地产税作用的前提下，体现税收公平，保障政府税收收入，拓展税基。在具体征收中，需要将城市范围内的商品房、办公楼、商业营业用房等纳入征税范围；另一方面要完善税制结构，实现税收调节收入分配的功能。通过适当消减开发环节的税种以及交易环节的税费，重点增加持有环节的税种，改革房地产税制。其次，报告建议，完善土地供应，制定结构合理的多元供应模式。要加大土地供应的监管力度，探索差异化土地供应方式，使土地供应的优化成为房地产长效机制建设的起点。此外，报告还建议，要改革财政制度，降低政府对土地的依赖；优化资源配置，推动资源均等化建设。