广州代写可行性研究报告

项目地址项目位于广州市海珠琶洲西区 AH040245 地块。该区域共有 5 条轨道交通（现 状 8 号线、在建的 18 号线、沿江 LRT 有轨电车已投入运行、新增规划 19 号线、 规划 28 号线）。该区域与周边区域道路交通完善，南北向有华南快速、猎德大桥，东西向有阅江路、新港东路、琶洲大道。项目地块呈四方形，形状规整，北 临城市主干道双塔路，西靠城市干道的海洲路，南面为主街琶洲南大街，规划有 骑楼步行街与有轨车站，东面为地块间的规划支路。建设内容项目占地面积 7671 平方米，拟建总建筑面积约 161870.8 万平方米，其中写 字楼约 105942 平方米，配套商业约 13725.6 平方米（约 5000 平方米特色书店）。 拟建地下 5 层，地上 60 层，主体建筑设计高度 320 米。项目幕墙效果图项目由全球顶级设计单位美国 JAHN/FGP 担纲，联合 5 个国家和地区共 15 家 顾问机构组建“设计梦之队”精心设计。设计方案灵感源自中国传统文化，秉承 “文化之峰”的设计理念，旨在弘扬文化、传承文明、传播知识。建筑造型尤为 独特，54.5 米高的“山形”大堂，取意书山，书本厚度不一，堆叠至巅峰，形成 宏伟的建筑入口门厅，视觉震撼，寓意“书山有路勤为径”。围绕书山这一主题， 项目露台采用中国古典建筑中的台阶设计手法，取意“书籍是人类进步的阶梯”。 项目建筑设计风格现代、简洁、大气，追求典雅、稳重、大方，具有高品质、高 效率的特征。夜景设计与建筑语言高度统一，夜幕降临时为城市增添标志性光彩； 41.5 米高的顶部多退台空中花园，无遮挡城市景观尽收眼底。 项目定位为广州城市文化新标杆、粤港澳大湾区文化创意新高地和国际文化企业总部新集群。项目建成后除出版集团南方传媒进驻外，还将引进国内外 知名文化相关企业进驻办公。项目配套有超大体量的复合型特色品牌书店，将打 造“永不落幕的南国书香节”、“新年读书会”等系列文化活动，为广大群众提 供丰富多彩的公共文化服务，将成为琶洲西区（全球智慧城市示范区）一颗璀璨 的“文化明珠”，也将作为粤港澳大湾区文化教育交流中心的载体，全面推动三 地文化教育的互利合作，打造粤港澳文化产业集聚平台，承担加快对接国内外文 化市场、促进文化产业高质量发展的历史新使命。项目建设意义深远2019 年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》颁布，中央对粤港澳大湾区进行了纲领性的战略定位。粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区，是新一轮改革开放的引擎，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。广东省明确提出要抓住粤港澳大湾区建设重大历史机遇，建设全球区域文化中心城市，不仅要打造拥有跨区域、跨文化辐射力和影响力的知名文化设施，更要拥有通过文化产业发展形成的文化产品生产网络和促进人才、资本、技术、信息等高端资源吸附、流通的文化要素配置平台，还必须拥有吸引国际文化消费人群的文化消费体验空间，从而在文化产品的创作、生产、流通和消费领域发挥引领作用。从这个意义来说，粤港澳大湾区不仅要做中国参与世界经济贸易竞争的排头兵，湾区文化也必然要成为中国文化走向世界的先锋队——粤港澳大湾区 9+2 城市群，亟需树立一个新的文化地标，促进大湾区城市间的文化交流合作，增强文化认同和价值认同，营造开放、包容、创新的发展环境。城市的文化地标，不仅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商业、地标建筑的有机结合体，它不但实现了现代化与传统文化、文化与商业、艺术价值与使用价值完美演绎，还重新诠释了经济全球化背景下的城市精神以及空间美学。在此大背景下，项目作为出版集团、南方传媒认真贯彻落实习近平总书记对广东实现“四个走在全国前列”、当好“两个重要窗口”的要求，积极投身文化强省建设，推动企业高质量发展的重大举措和重要抓手，也是企业强化 “速度、品质、规模、实力”的具体行动。项目背靠广东文化出版高地，可肩负这样的历史新使命。项目财务测算可行结合现有项目定位、人材机涨价、各项设计新规实施及执行（涉及建筑、结构、幕墙、暖通、给排水、强电、弱电等专业）、绿建、基坑支护及结构选型不同、建造标准提升等要求，项目总投资估算为 456,153 万元，其中土地成本176,133 万元（含土地、地下空间出让金），建设开发成本 280,653 万元。在该总投资金额下，经对三种可行性的开发方案进行测算，三种方案的全投资税前 IRR均在 6.8%左右水平，自有资金税前 IRR 也在 7%左右的水平，对比预期的投资回报率 4.9%水平，项目无论考虑全自持或者部分销售，各方案经济效益均表现较好。广州写字楼物业市场广州甲级写字楼主要分布在越秀、体育中心、珠江新城三大核心商务区以及琶洲新兴商务区。截止至 2019 年第二季度，广州甲级写字楼总存量约为 485.9万平方米，其中琶洲商务区拥有约 796,989 平方米的写字楼面积，占 16.4%。预计下半年约有 24.5 万平方米的甲级写字楼入市，大部分物业预租情况良好。近几年，广州各商务区写字楼空置率呈下降趋势，琶洲商务区由于租金相对优惠，项目品质良好，且周边配套不断完善，推动该区空置率环比下降 3.7 个百分点至 5.7%，空置率下降仍然保持着良好态势。另外，第二季度广州甲级写字楼平均租金保持上涨趋势，年度同比增长3.2%至194.6元/m2/月，其中琶洲增值9.0%在重点商务板块中增长速度最快，升至 148.4 元/m2/月。

（一）嘉诚国际港（二期）项目 1、项目的必要性 （1）满足广州地区城市规划功能定位的需要依托自贸区内天运物流中心， 把自贸区政策优势复制到嘉诚国际港广州市位于珠江三角洲几何中心，交通枢纽中心，为地区经济的整合与发展发挥了重要的作用。随着全球经济一体化、区域经济集团化和我国改革开放的不断深入，地区经济的开放度逐步提高，珠江三角洲区域联动和城市群建设的步伐大大加快。 广东自贸区通过制度创新，在国际投资、贸易等领域探索对接国际高标准规则体系，有效对接国家“一带一路”战略，推动广东与21世纪海上丝绸之路沿线国家和地区的贸易往来和投资合作，着力打造21世纪海上丝绸之路的重要枢纽，为21世纪海上丝绸之路建设服务。嘉诚国际港地处广州，距离公司位于广州南沙自贸区内的天运物流中心约20公里，地理优势明显，可为客户提供保税与非保税物流服务，货物可以在公司内“一站式”完成订舱、报关、报验、签发提单等通关手续，全方位满足客户需求，积极开发多式联运，国际货运代理、智慧仓储及流通加工等全程供应链一体化服务功能，与位于自贸区的天运物流中心无缝连接，将自贸区的优势复制到嘉诚国际港，发挥粤港澳大通关、通关一体化的优势，让公司具有更强的核心竞争力，満足客户的“零”库存管理、JIT生产等现代生产管理方式。 （2）无缝连接自贸区保税港功能的天运物流中心全力打造“超级中国干线”，大力发展跨境电商全过程物流创新服务公司天运物流中心凭借位于自贸区里特殊监管区的地理优势，利用粤港澳大湾区快速通关优势，相当于将香港机场货量引流进来，将香港空运货栈货物的收发点延伸至天运物流中心，凭香港机场空运仓单入园区，出园区凭进口报关单对碰核销仓单，将其打造成真正没有跑道的空港，开展“超级中国干线”的创新型物流模式，实现香港机场与南沙自贸片区“一站式”空、陆联运的新型物流经营模式。 此外，跨境电商得到国家的大力推进，预计到2020年,中国跨境电商交易规模将达12万亿元,占中国进出口总额的约37.6%。跨境电商的发展，将为公司大力发展跨境电商全过程物流创新服务带来发展机遇。 （3）公司仓储服务迈向高端智能仓储服务，提升公司的核心竞争力 近年来，国内以撮合交易为特征的电子商务平台交易规模不断增加，成交规模的不断扩大使得商品运输、储存量急剧增长，以淘宝“双11”为例，2019年“双11”成交2684亿元，传统仓储以及人力分拣已难以满足新业态下急剧增长的客户需求。在此背景下，电商物流将会成为国内智能仓储行业增长的巨大引擎， 电商企业和物流企业都在智能仓储领域积极布局，企图在未来激烈的竞争中抢占智能物流领域的高地。 智能仓储主要由硬件设备系统和软件系统组成，软件系统主要包括仓库管理系统（WMS）、运输管理系统（TMS）和射频识别系统（RFID），公司对高端智能仓储服务技术的持续投入能够全面提升公司对物品进行智能化的包装、配送、装卸和储藏能力，实现对物流过程中货品的状态进行全程监控，提高物流效率，进一步提升公司的核心竞争力。 2、项目可行性 （1）本项目紧靠南沙自贸区，临近南沙港和白云机场，距离高速出入口仅2.1km，方圆150公里内覆盖整个珠三角城市群，是粤港澳大湾区城市群的物流枢纽性节点，区位优势明显。 （2）经过十多年的深耕和发展，公司在华南汽车零部件物流领域已有一定的客户积累，现公司在广州从化区和花都区运营汽车物流仓库面积超过20万平方米，为数百家汽车配件生产制造企业提供原材料物流、生产物流、成品物流（仓储、运输等）和逆物流，配件范围涵盖轮胎、铸件、车用压缩机、汽车音响以及电池等，其中包括万力轮胎、通用股份（601500.SH）、广东鸿图（002102.SZ）、住友电工、松下电器以及福寿汽车等知名汽车零部件企业均与公司进行多年业务合作，现有稳固的合作关系为本项目的建设和实施提供充分的保障。 （3）公司拥有强大的物流装备及信息化创新研发能力和行业积累，拥有多项业务信息系统和物流设备专利，可以充分应对汽车物流行业的物流方案设计以及相关智慧物流设备、供应链要求、信息系统软件的研发和应用推广，满足下游汽车配件客户的全程供应链一体化需求。 （4）公司员工拥有扎实的专业功底和丰富的业务经验，能够做到切实提高客户响应速度，提升客户服务水平，相关专业人才储备充足能够保障本项目的顺利实施。 3、项目的基本情况 嘉诚国际港（二期）项目位于广州南沙区东涌镇鱼窝头中心工业区内，紧靠南沙自贸片区，总建筑面积约为332,984平方米，嘉诚国际港（二期）项目计划投资金额91,778.00万元。 嘉诚国际港（二期）项目为公司IPO募集资金投资项目，计划投资金额为91,778.00万元。本次非公开发行募集资金，将使用其中15,400.00万元继续用于嘉诚国际港（二期）的项目建设，满足该项目的建设资金需求。

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03:59新冠肺炎疫情对广州社会经济发展造成哪些影响？广州未来发展的总体趋势如何？7月24日上午10：00，广州市人民政府新闻办公室在广州市新闻中心（天河区珠江新城华利路61号政务中心大厦首层）举办第159场疫情防控复工复产新闻发布会(“广州蓝皮书2020年系列研究报告新闻发布”专题）。广州市社会科学院党组书记、院长张跃国和中国社会科学院社科文献出版社副总编辑、皮书研究院院长蔡继辉以及各蓝皮书主编，采取总发布、重点专题发布和书面发布相结合的形式，全面系统介绍广州蓝皮书2020年系列报告，进一步展示广州城市智库成果。广州市社会科学院党组书记、院长张跃国介绍，广州市社会科学院组织研创的广州蓝皮书系列共有9本，内容涵盖广州经济社会发展的各个方面和主要领域。包括《广州经济发展报告》《广州社会发展报告》《广州国际商贸发展报告》《广州金融发展报告》《广州城市国际化发展报告》《广州城乡融合发展报告》《广州创新型城市发展报告》《广州数字经济发展报告》《广州文化产业发展报告》。综合2020年广州蓝皮书系列研究报告的主要分析结论，张跃国指出，当前广州经济社会发展呈现出四个主要特点：一是经济增长稳中有进，高质量发展态势良好。2019年广州GDP总量达23628.60亿元，人均地区生产总值按平均汇率折算为22676美元，已经达到国际公认的高收入国家或地区水平。经济转型升级步伐加快，旅游、文化、健康、汽车、家政养老五大新型消费领域成为热点，人均社会消费品零售额居全国城市第一位；高端高质产业加快成长，新兴产业蓬勃兴起，IAB、NEM产业增加值分别达到2486.36亿元和938.88亿元；全市跨境电商进出口385.90亿元，规模位居全国第二。二是民生社会建设提质增效，群众获得感幸福感安全感整体提升。广州以“共建共享、平安幸福”为目标，形成四级联动治理体制，社区治理效率较高，有效地畅通了社区居民诉求。数字平台成为多元参与城市治理的新通道。广州是华南地区的医疗中心，医疗高地建设成效显现，全市拥有三级医院66家、三级甲等医院38家，有9家医院进入全国前100名。广州就业规模持续扩大，劳动力市场景气指数较高，就业总体规模达到2019年的930.27万人。工业化、城市化带动城乡融合发展，城市更新九项重点工作扎实推进，旧村活化改造、村级工业园整治、农村人居环境整治，推动国际大都市建设品质提升。广州宜居城市排名在全球城市体系中处于中等水平，居全国主要城市第一。三是创新动能快速积聚，新经济新产业新业态蓬勃兴起。2019年，广州R&D经费支出占GDP比例呈现加速上涨的态势，达到2.80%；2019年知识成果、专利授权快速增长，企业创新能力整体提升，新增高新技术企业3709家。在技术创新支撑下，重大技术应用加速推进，新经济新产业新业态蓬勃兴起。5G基站建设速度在国内城市中最快，建设数量最多。已建成5G基站20246个，集聚5G产业相关企业60余家，5G产业园获批省首批5G产业园，数字经济已成为广州经济增长的重要引擎。四是改革开放全面深化，现代化国际化营商环境持续优化。近年广州营商环境改革全方位推进，率先在开发区开展了国家“相对集中行政许可权”和“创新行政管理方式、加强事中事后监管”改革试点，率先成立营商环境改革局等。同时，大力推动营商环境与国际最高水平接轨和港澳规则对接，对外开放门户枢纽功能和核心引擎功能不断增强，粤港澳大湾区建设效应明显，世界级城市群日益成熟。城市国际交往富有特色，对外伙伴网络建设得到加强，国际机构合作取得新突破，人文交流活动丰富多彩，多层次国际化教育合作扎实推进。在新冠肺炎疫情影响下，广州发展态势如何？张跃国提出，广州主要发展态势有五方面特点： 一是经济有望实现正增长并保持一定增长速度，高质量发展趋势将得到巩固。预测2020年广州GDP增速区间为0.4%～2.7%；社会消费品零售总额负增长的可能性仍然较大，但降幅会远低于第一季度；对外贸易仍将维持低位运行，稳外贸的任务会非常艰巨，预计全年进口增速为-1.0%，出口增速为0%。二是就业形势趋紧，民生压力增大。预计就业人数为930.27万人，受疫情影响较重的旅游、餐饮、租赁商务服务等第三产业失业压力加大，教育、医疗、养老、社保等民生需求仍处于紧张状态。三是科技创新基础不断夯实，创新型产业稳定发展。但受疫情影响，高新技术产业增加值存在下降的风险。四是文化产业呈现向中高端上扬发展的新态势。文化旅游、网络游戏、互动社交、动漫、新媒体等发展成为新兴优势产业。五是城市人口规模保持继续扩大空间。2019年广州常住人口城镇化率为86.46%，城市化快速发展仍将持续更长一段时期，城市人口规模会适度增长，城乡融合发展态势更加明晰，人口素质和生活质量进一步提升，消费能力和消费潜力不断释放。文、图、视频/广州日报全媒体记者 谭敏 许晓芳 王燕广州日报全媒体编辑 胡俊联系我们：lilunbu@gzdaily.com

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