购物中心研究报告

资料来源：中城商业研究院北京，2020年4月22日——赢商网联合中城商业研究院，举办以“重（zhong）创？重（chong）创！”为主题的2020中国购物中心年度发展报告发布会，正式发布《2020中国购物中心年度发展报告》，简要预告了2019年商业地产行业概况以及2020年商业地产行业发展趋势预测。广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲表示：“成立十年来，赢商网目睹了国内商业地产从野蛮生长到趋于冷静再到变革创新的每一个阶段，但我们也发现，当下国内商业地产仍然处于迷茫与焦虑之中，基于这个现状的考量，赢商网与万商俱乐部于2019年3月共同成立中城商业研究院，对零售商业/商业不动产做最全面、最深入、最专业的研究分析，使其研究成果得以作为商业经营者、管理者，在战略制定上的参考和依据。”中城商业研究院院长杨泽轩表示：“中城商业研究院是赢商网旗下的专业研究机构，秉持'严谨·公正·客观·专业 ‘的核心价值，研究范围主要以国内购物中心及连锁品牌为核心，分别向上游的宏观经济与政策、商业不动产，及下游的零售商业、消费者延伸，覆盖行业全价值链周期！”《中国购物中心年度发展报告》又叫做“绿皮书”，全书分为五大部分，以购物中心为核心，覆盖其上下游行业链，针对购物中心市场环境进行“全结构”分析解读，并对未来趋势作出预判，在当下深受重创的市场背景中，希望报告能成为缓解商业地产焦虑的重要参考。”1内容摘要一：2019年购物中心市场分析市场形态：行业整并趋势延续，项目持有集中度将再提高2019年11家头部商业不动产企业，手中持有之购物中心份额小幅提高，主因经济下行，行业整体投资转趋保守；2020年受到新冠疫情冲击，货币政策转趋宽松，为经济提供支撑。但经历长达一个月以上的歇业，民营企业普遍面临现金流压力，特别是中小微企业更是陷入经营危机，企业破产潮山雨欲来，预计下半年商业不动产收并购、转让案件将会增加，令项目持有集中度进一步提高。资料来源：赢商大数据，统计范围覆盖全国商业面积3万平米以上购物中心，2019年数据为实际值、截至2019/11/30，2020年数据为预测值，中城商业研究院*注：假设2020年全国项目开业率为50%、G11为100%。G11代表11家头部主流商业地产开发商，包括：华润置地、大悦城、大连万达、龙湖、新城、爱琴海、恒隆置地、太古、新世界、新鸿基、九龙仓等市场存量：市场饱和之际，存量增速持续减缓过去十年购物中心高速增长、遍地开花，但最近两年因经济成长放缓、人口红利边际下降，加上电商在社会消费品零售总额中份额不断提升并超过20%，购物中心市场渐趋饱和、竞争环境异常激烈，增速明显减缓。2008-2017年全国1-6线城市3万平米以上购物中心，体量存量同比平均值约为28.8%，但2018年首度跌破20%，2019年更进一步降至15%之下，存量约为4.2亿平米。资料来源：赢商大数据，统计范围覆盖全国商业面积3万平米以上购物中心，截至2020/1/13，中城商业研究院市场增量：经济逆风影响投资信心，购物中心“U型”下沉经济大环境下行，叠加“房住不炒”政策的坚定实施，商业不动产开发商投资转趋谨慎。最近两年市场下沉脚步明显减缓，一二线城市仍为主战场；部分开发商由于前几年已布局五、六线城市未及出脱，使得购物中心布局呈现“U型”下沉。资料来源：赢商大数据，统计范围覆盖全国商业面积3万平米以上购物中心，截至2020/1/13，中城商业研究院开业情况：三季度开业数回暖，四季度优于预期2019年三季度开始，受消费相关政策出台所激励，消费市场小幅回暖，购物中心开业情况也较上半年改善，尤其11、12月开业家数大幅优于预期，使得全年开业率达54.2%，但仍不及2014-2018年开业率平均值62.9%。区域分布上，过去7年华东开业数量始终稳居榜首，华南居次；自2016年以来，华中、西南的开业数量急起直追，此与我国城市商业发展轨迹相符合，亦与城市商业发展成熟度呈正相关。‘资料来源：赢商大数据，统计范围覆盖全国商业面积3万平米以上购物中心，截至2020/1/13，中城商业研究院空置率：消费走弱、租户压力增大，重点21城空置率普遍攀升2019年民众消费动能走弱，为商业租户带来较大压力，特别是打压购物中心商铺承租意愿，造成空置率上升。根据赢商大数据所监测重点21个城市5万平米及以上体量的购物中心，2019年平均空置率为7.2%；一线、新一线、二线城市平均空置率分别为5.9%、6.5%、11.5%，皆较2018年有所提高。其中，商业二线城市平均空置率自5.6%升至11.5%，上升幅度最大。资料来源：赢商大数据，统计范围覆盖全国商业面积5万平米以上购物中心，中城商业研究院销售业绩：前三位仍是高端奢侈品天下多年蝉联销售榜首的北京SKP，2019年顺利突破150亿元年度目标；北京国贸业绩大幅成长，一举突破150亿元、迈上新台阶；南京德基全年销售额则突破百亿元大关。全国销售业绩前三位仍落在高端项目上，并且逐渐形成“三强鼎立”局面。就区域分布看，销售业绩在20亿元及以上之购物中心，有45个项目坐落于华东（上海16个），销售总额占比40.4%，傲视其他区域。华北虽然只有17个项目、较华南的19个来的少，但销售总额却高于华南、占比19.8%；华南销售总额占比17.6%、位居第三。就城市商业分级看，销售业绩在20亿元及以上购物中心，有48个坐落于一线城市（上海16个、北京和深圳各14个，广州2个），销售总额占比49.3%，几乎占到一半。新一线城市有43个项目（分布在14座城市），销售总额占比41.8%；二线城市则仅有14个项目（分布在8座城市），销售总额占比9.0%。资料来源：赢商大数据，中城商业研究院2内容摘要二：购物中心首层业态分析发展解读：零售承压，生活服务较稳定据赢商大数据监测，2019年国内21城5万平米以上购物中心，首层品牌开关店总量接近3万个，比2018年上扬近70%。零售关店量占比整体高于开店量占比，生存空间收窄；餐饮、文体娱、跨界集合店开店量整体占比高于关店量占比，消费持续扩容；儿童亲子呈现波动上行趋势，发展前景可期；生活服务开店量占比与关店量占比旗鼓相当，发展较为稳定。资料来源：赢商大数据，中城商业研究院首层细分品类变动：潮流数码、饮品、运动装发展上行从2018-2019年购物中心首层细分品类更迭趋势来看：潮流数码、饮品、运动装发展上行——数码体验店大力进驻购物中心，形成沉浸式的智能科技消费氛围；“喜茶”等网红饮品在风口下拓店需求强劲，具有过硬的租金承受能力。女装、钟表、鞋类在首层发展下行——竞争激烈，品牌同质化和产品过剩问题凸显。资料来源：赢商大数据，中城商业研究院首层新兴品牌变动：新兴品牌越来越受到首层的青睐2018-2019年购物中心首层新兴品牌更迭趋势：新兴零售、跨界集合店发展上行——新兴零售具有多元化的创新形式和品类，比如潮牌、设计师品牌、买手店，文创、家居、美妆等主题集合店。新兴儿童亲子、生活服务发展下行——新兴儿童亲子集中度不高，实力普遍较弱，生活服务一般作为辅助业态，入驻首层对租金和客流贡献有限。新兴餐饮、文体娱在首层发展波动较大——新兴餐饮品牌但经营状态不稳定，需择优入驻首层；文体娱承租面积较高，市场影响力尚需培育。资料来源：赢商大数据，中城商业研究院3内容摘要三：2019年购物中心品牌风向与2020年潮流“首店经济”已经被视为城市商业繁荣的标志之一据赢商网不完全统计，2019年开业的全国首店达436家，包括众多国外品牌、国内新诞生品牌，以及品牌创新门店，业态涵盖餐饮、零售、休闲娱乐、儿童亲子、生活服务等各个方面。（“全国首店”说明：1、主要指开在购物中心内的首店品牌，个别特色品牌除外，以开业时间统计；2、全国首店：指品牌在中国内地开设的第一家门店或新概念门店。)据统计的436家全国首店品牌，分布全国23个城市，主要集中在商业较发达的一线城市和新一线城市。上海全国首店数量居榜首，以191家遥遥领先其他城市；成都第二，共计49家。首店业态：零售业态占半壁江山，餐饮占比逾三成国内品牌迅速崛起 国外品牌纷纷进驻——2019年全国首店品牌中，中国本土品牌（含港澳台）占比约60%，国外品牌占比40%，来自22个国家，其中日本品牌最多，共33家，涵盖日料、服饰、集合店、美妆多个细分业态。零售业态占半壁江山，餐饮占比逾三成——以时尚精品、服装品牌为主，时尚精品共112家占比五成；服装品牌91家，占比约四成；其他零售11家，超市10家；专业卖场1家。2019年全国首店品牌国家分布2020年品牌招商新趋势预测零售：美妆、运动服饰、潮牌、家居持续走热，将成购物中心招商新关注重点，集合店模式及复合业态成“新主流”；生鲜零售进入白热化竞争，探索进一步贴近消费者的模式。餐饮：新式茶饮、咖啡、烘焙等休闲餐饮进入“洗牌期”，产品创新品质及品牌壁垒将成“护城河”；简餐、快餐趋向精致化、高级风，“小吃”迎来“大前途”；通过融合城市文化、独有IP等塑造品牌文化的火锅、中餐，将在市场竞争中进一步站稳脚步。儿童亲子：儿童零售趋向品质化，高颜值、融合亲子体验成突破口；儿童DIY、儿童剧场“降温”，室内动物园、儿童农庄、儿童医疗成招商新宠。休闲娱乐：VR体验馆、密室逃脱加速进入“突围战”阶段，竞争升维；潮流体验需求增强，融合社交场景等运动健身、主题乐园、娱乐集合店受青睐；“夜经济”驱动下，酒吧、轰趴馆有望激起新活力。生活服务：新概念美容护肤、医美整形、健康医疗品牌成新增长点；宠物经济潜力巨大；照相馆、花店不断革新商业模式。文创：复合型书店、新型剧场等文化体验模式成为购物中心提升格调的“新势力”；主题型展馆展览以有料、有趣特性吸引年轻人打卡。跨界集合店：持续“脑洞大开”，通过跨界引入热门IP、美酒、声音、新零售、生活方式等手段，将成内容革新与体验创新的新着力点。TOP100创新品牌2020年拓展趋势零售、休闲娱乐集中拓展一二线城市，目标客群集中在社交渠道广、爱尝鲜、消费力强的年轻人裙；连锁餐饮品牌在一线城市布局相对饱和，对新一线城市关注度较高，全国性品牌下沉四五线城市趋势渐显；儿童亲子业态重点挖掘一二线城市区域，以期吸引消费力较强的新中产家庭客群，选址偏好华东区；生活服务、文创、跨界集合店重点布局一线及新一线城市。注：以上内容为《2020中国购物中心年度发展报告》内容摘要，如需获取完整版内容请在留言处留下邮箱或其他联系方式。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:海峡商业地产

《 2020年第二季度城市活力研究报告》——全国购物中心客流恢复洞察百度地图慧眼发布《2020年第二季度中国城市活力研究报告》（以下简称《报告》），该报告由百度地图慧眼团队联合同济大学建筑与城市规划学院编写，旨在基于百度地图时空大数据，客观反映全国城市人口活力、出行态势以及疫情对商业中心客流的影响。报告分为四个重点章节——全国城市出行态势研究、百城人口吸引力研究、全国购物中心客流恢复洞察、上海商业中心疫情影响研究。由于报告篇幅较长，内容解读将分为四篇发布，本文为第三篇——全国购物中心客流恢复洞察，详细分析2020年第二季度全国购物中心客流变化情况。第一篇回顾：全国总体迁徙规模已恢复至去年同期近7成第二篇回顾：Q2城市活力报告揭秘最具“魅力”城市01购物中心客流量受疫情影响程度与城市等级成正比 体验业态所受冲击大疫情抑制了人们的外出消费欲望，购物中心客流量也因此受到巨大冲击。《报告》指出，2020年6月与去年同期的购物中心检索指数对比显示，各业态检索指数基本大幅下降，运动用品和健康美容等体验业态所受冲击较大，下降幅度超过60%，而服装和鞋类箱包检索占比涨幅明显，上升50%以上。整体来看，体验业态受冲击较大，零售业态占比小幅度上涨。（注：检索指数通过百度地图用户检索量体现；检索占比是指该类别检索量与全国类别检索总量的占比。）与此同时，全国购物中心月均客流量也在疫情发生后急剧下降，且随着城市等级的上升，疫情对客流量的影响越大。数据表明，一线城市疫情期间客流降幅达70.4%左右。从各大城市购物中心客流恢复率来看，武汉、北京、天津等地的月均客流受影响较大，直至2020年6月，客流量仍未达到同期正常水平。（注：客流指数通过客流量体现，客流量越大，客流指数越高；客流恢复率是指2020年6月平均客流与2019年6月的平均客流的比值）以北京为例，由于疫情之下人们倾向于选择距离更近的购物中心来满足日常所需，北京市77%的购物中心客流辐射半径明显缩小，平均客流辐射半径下降2.8km。而从购物品类检索指数来看，母婴亲子、文化娱乐、运动用品的检索占比持续下降，服装、鞋类箱包检索占比持续上涨；堂食类餐饮品牌受疫情影响较大，外带快餐类餐饮品牌更加受到顾客欢迎。可见后疫情时代，市民依旧保持较高的自我防护意识。餐饮类检索指数排名变化服装类检索指数排名变化02百份商业分析报告免费派送！百度地图慧眼“百舸计划”助推线下经济扬帆为盘活商业资源、辅助商业决策，百度地图慧眼近日特此推出“百舸计划”，将为符合条件的100家商业地产及零售合作伙伴免费提供【购物中心时空大数据分析报告】与【区域参照推荐报告】。此计划面向具备商业地理大数据需求，且正在运营商业地产购物中心项目或线下零售选址项目的商业房地产商、购物中心运营商、零售品牌和专业服务机构从业人员开放，以帮助行业伙伴更全面的了解宏观行业环境，明晰行业未来趋向，从而合理规划自身的运营发展路径。

《 2020年第二季度中国城市活力研究报告》——疫情前后上海商业中心活力变化研究百度地图慧眼发布《2020年第二季度中国城市活力研究报告》（以下简称《报告》），该报告由百度地图慧眼团队联合同济大学建筑与城市规划学院编写，旨在基于百度地图时空大数据，客观反映全国城市人口活力、出行态势以及疫情对商业中心客流的影响。报告分为四个重点章节——全国城市出行态势研究、百城人口吸引力研究、全国购物中心客流恢复洞察、疫情前后上海商业中心活力变化研究。由于报告篇幅较长，内容解读将分为四篇发布，本文为第四篇——疫情前后上海商业中心活力变化研究。第一篇回顾：（全国出行态势研究）第二篇回顾：（百城人口吸引力研究）第三篇回顾：（全国购物中心客流恢复洞察）疫情前后上海商业中心活力变化研究1. 引言城市商业中心是城市内部商业活动的集中区域，承载着人们的日常休闲、购物等活动。爆发于2019年12月份的新冠肺炎2019-nCoV对于人们的生活行为、出行行为都造成了重大的影响。商业中心的活力也遭受了巨大的冲击，对城市经济发展造成了巨大的影响。为全力支持企业抗击疫情，上海市政府于2020年4月23日新出台的《关于提振消费信心强力释放消费需求的若干措施》，并举办“五五购物节”。首届五五购物节以线上线下深度融合的创新模式，引领驱动，取得了良好的成效。上海市统计局数据显示，5月份全市社会消费品零售总额同比增长0.6%，增速高出全国3.4个百分点，线下实体商家持续回暖。疫情的危机激发了我们对商业中心传统经营模式和服务方式的审视和思考。那么，以创新模式带来的销售额恢复是否意味着商业中心的活力恢复？在突发公共事件并不频繁的国内，很少有人关注到商业中心的韧性。后疫情时代，如何增强商业中心韧性，从而提升城市能级和核心竞争力，是将上海打造成为建设国际消费中心城市的重要举措。以上海典型商业中心为例，通过多维度数据进行对比分析，从客流量和来源地空间范围两个维度，探究商业中心疫情后人群活力的变化。2. 研究数据与研究对象本文基于百度地图时空大数据优势，结合百度慧眼常驻人口的居住地、工作地数据，利用人工智能算法，对周末和节假日到访过上海各级商业中心的客群进行识别。（注：相关数据处理各环节均匿名化，各环节及输出均不涉及个体隐私）。研究时间段为2019年和2020年两个年度，2月-6月天气良好的周末及节假日，共计28天的全部数据。研究对象的选取中，商业中心的范围以《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》确定的商业中心位置及范围，并对照实际建成范围对边界做出调整。3. 商业中心人群活力的变化分析突如其来的疫情对消费市场造成了较大冲击。本文将通过对疫情期间2-6月连续5个月周末和节假日的人群活力数据进行分析，探究受疫情影响的商业中心活力变化趋势。客流人数是衡量商业中心活力的重要指标。通过上海典型商业中心的人群活力测算发现，疫情期间的2020年2月，上海各级商业中心整体呈现到访人数显著下降的趋势，商业中心到访人数同比下降了66%。2月23日商务部印发《关于在做好防疫工作的前提下推动商务领域企业有序复工复产的通知》指出要逐步恢复消费信心和市场活力，要采取有效措施支持电商企业复工复产，鼓励企业创新商品销售模式。3月份以来陆续开展了“云上时装周”、“云直播”、“云逛街”、“云上快闪店”等一系列营销促销活动，经营情况开始恢复。通过上海典型商业中心的人群活力测算发现，3月商业中心人群活力的恢复情况环比增长了37%，但同比依然下降53%。2020年4月8日市商务委将按照上海市人民政府办公厅印发的《上海市促进在线新经济发展行动方案（2020-2022年）》有关要求，推动上海在线新经济发展。上海市政府于4月23日新出台的《关于提振消费信心强力释放消费需求的若干措施》，并准备举办“五五购物节”，各大消费板块都将推出丰富多彩的促销活动。并结合新消费新模式取得了较好的成效。从总体趋势来看，商业中心到访人数在4月底恢复的程度最为显著。4月商业中心人群活力的恢复情况迅猛，环比增长了62%，同比下降减少至27%。但一直到2020年6月中旬，商业中心的人群活力仍然没有恢复到2019年相同月份的平均值，各中心的客流人数平均恢复至64%左右。图1 受疫情影响到访上海商业中心的总人数变化趋势3.1 上海商业中心的刚性：疫情初期的影响程度春节期间，全国许多城市都出现了空巷，这给依靠客流，通过春节营销实现业绩增长的商业中心造成了不小的影响。截止2月底，上海市主城区内95%以上的商业中心和百货企业均已正常营业，继续对比2020年3月与2019年3月商业中心人群活力的变化，通过测算商业中心受疫情的冲击程度，探究商业中心的刚性。图2 疫情初期到访商业中心的人数变化（冲击）疫情对商业中心的冲击主要通过到访总客流的减少及来源地范围的减少两个维度进行分析。从商业中心到访人数变化来看，各商业中心受疫情影响，人数均下降，且减少程度为45%~75%之间；通过商业中心的客流前60%来源地范围变化来看，均有不同幅度的减小，大部分范围缩减至19年的70%左右，而七宝中心不足19年的50%。由此可见，疫情初期对各级中心都产生了较大的影响，其中对地区中心的来源地范围变化影响较大，对主中心的人群活力数值影响较大。图3 疫情初期到访商业中心访客的来源地范围变化（冲击）3.2 上海商业中心的弹性：疫情期间的恢复程度为全力支持企业抗击疫情，上海出台了《支持服务企业平稳健康发展若干政策措施》（简称“沪28条”）政策举措，促进新兴消费加快发展，依托上海的资源优势，通过数字化赋能实体商业，大力发展“新零售经济”。通过商业中心2020年3月与2020年5月发生了变化，探究商业中心疫情后的恢复程度。商业中心的到访人数是商业中心活力的直接体现，来源地范围的恢复也将为商业中心的活力带来更多的客源。研究发现：上海商业中心在3月疫情后恢复情况较好，人数、范围均有所增加。一定程度上印证了本市经济逐步恢复的进程。从商业中心到访人数变化来看，大部分中心的上海常住居民人数相比3月增加了50~70%；其中、南京东路、人民广场、豫园人数的增加程度较低，不足30%；从商业中心前60%访客来源地范围增加来看，所有中心相比3月疫情时都有所增加，但增加程度差距较大，有的中心呈现1.5倍增长，也有的中心仅增长了17%。图4 疫情期间到访商业中心的客流变化（恢复程度）图5 疫情期间到访商业中心访客的来源地范围变化（恢复程度）3.3 上海商业中心的韧性：疫情后与常态化的比较继续对比“五五购物节”期间（2020年5月-6月）与2019年同时间段商业中心的活力，探究商业中心的韧性。通过与2019年同时间段的客流人数差异与客流来源地范围差异进行比较，可以更好地判断商业中心的恢复程度。研究发现：相比2019年同时间段到访商业中心的人数，“五五购物节”期间上海常住居民到访人数均在70%以下，从到访总人数来看，南京东路、人民广场、豫园人数的恢复程度与19年相比不足50%。可见疫情后商业中心的人数与2019年同时间段相比，依旧大幅度减少。图6 2020年5-6月相比2019年同期到访商业中心的客流变化图7 2020年5-6月相比2019年同期到访商业中心的客流来源地范围变化从“五五购物节”期间商业中心访客的来源地范围相比2019年同时间段来源地范围，疫情对来源地范围影响不大，访客的减少幅度较为均匀。大部分都已恢复到19年的范围大小，有的中心范围超过了19年；最低的豫园也恢复了76%。因此，上海商业中心人群活力受疫情影响较大，在空间上均匀减少；而主要来源地范围几乎不受影响，个别中心反而增加。上海市政府5月13日新闻发布会表明，“五五购物节”已经取得了阶段性成效，促消费12条政策措施正在积极有效落地，种种举措都有力促进了上海消费市场的全面复苏。在外来消费仍处低位、商家打折促销力度加大的情况下，支付端大数据监测的全市线下实物消费482亿元，基本恢复到去年同期水平。对比“五五购物节”期间消费额的恢复，到访上海各级商业中心的人数仍仅接近至去年同期70%，商业中心活力并未完全恢复。3.4 上海典型商业中心的空间分布变化各商业中心的变化在空间上是如何分布的？通过典型商业中心的空间范围变化我们发现了如下特征，人民广场在疫情的冲击下访客来源地范围变化不大，在疫情后来源地范围的恢复与2019年同期相比差距较小，仅有少量浦东较远地区腹地减少。豫园在疫情的冲击下范围减少较为明显，主要是周边远距离的来源地大幅度减少；在疫情恢复后，来源地范围与2019年同期相比，远距离末端的腹地依然没有恢复。七宝中心在疫情的冲击下主要腹地范围缩小，较远腹地消失；在疫情后来源地范围的恢复与2019年同期相比周边腹地的差距不大，稍远距离仍有一些腹地还未恢复。图8 受疫情冲击的典型商业中心空间范围变化4.结论分析结果表明，在非常态背景下，上海商业中心呈现了与正常情况下不同的特征。疫情初期，在人群活力和来源地两个方面均减少，客流人数大部分减少了60%，最高的豫园中心减少了75%；大部分中心的来源地范围缩减至19年的70%左右，其中，高等级的商业中心受人数冲击力度较大，但来源地范围缩减较不明显。在疫情控制后的恢复期，各商业中心在人数和范围都获得了较好的恢复，大部分中心的上海常住居民人数相比3月增加了50~70%。但各中心的客流来源地的范围增减差距较大，有的中心呈现1.5倍增长，也有的中心仅增长了17%，与商业中心的功能和性质有关。最后，将“五五购物节”期间商业中心的活力与2019年同时间段进行比较，从客流数量来看，商业中心的活力依旧未达到2019年同时间段的活力水平，客流均在70%以下。但来源地的范围大多已经恢复正常，还有的中心已经突破了2019年的访客来源地范围，有了更大的服务范围。后疫情时代，城市商业中心的活力已经处于明显恢复的趋势，但还未恢复至2019年同期水平。疫情期间催生了不少新消费模式和理念对消费行为习惯的影响，新增需求不断影响现有业态，同时也激发大量创新商业模式。如何将疫情化危为机，需要结合新业态新模式新技术持续创新，通过加强商业中心对场地公共卫生的保障，促进新兴消费，赋能智慧平台，顾客精细化需求的满足等，增强商业中心的韧性，探索商业中心可持续发展的新机遇。作者：康宁 钮心毅

毫无疑问，2020对许多行业和企业都是转折之年！多年以后社会各界在做总结复盘时，料定会把2020年当作一个关键的时间节点。这一年疫情催化下发生的很多事件，也将成为日后诸般改变发生的源起点。未来不可精准预测，但整体趋势已可明见：疫情加速了全行业的数字化进程，数字经济将愈发深入各行各业，渗透人们的日常生活。在这一趋势之下，商业中心作为零售商业的主要形态、人民美好生活的重要载体，同时也是受疫情冲击最大的场所之一，其发展态势及数字化走向尤其牵动人心。站在2021年开局之际，让我们透过2020年中国零售商业领域主流玩家的数字化探索与实践，一窥2021商业中心数字化的走向，找找那些能够穿透迷雾的阳光！疫中受阻疫后反弹，主要城市购物中心开不停知名房地产咨询机构仲量联行曾在一份研究报告中预测，自2010年以来，中国主要城市购物中心每年的新增项目数量持续攀升，2020年新增数量预计将达到1310个。如果不是突如其来的新冠疫情影响，仲量联行的这一预测大概率会如数发生。据联商网零售研究中心统计，2021年全国拟开业的商业项目数量达到1484个(不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方)，这一结果与仲量联行此前的预测基本一致。增长态势实际上从2020年下半年已经开始。联商网零售研究中心的数据显示，2020年上半年全国新开业的商业项目数量仅63个，但在下半年迎来报复性反弹，预计全年超300个新项目问世。短暂停顿后旋即恢复如常，中国购物中心开不停的背后，是中国居民收入和消费水平不断提升的结果。尽管和线上电商零售一样，线下实体零售走过高速增长期后增长曲线已然放缓，但13亿人民背后巨大的消费体量，仍然吸引着不少新老玩家进场加码。数据显示，2020年万达完成了45个万达广场项目的开业，2021年计划开业51个万达广场，基本按照万达每年的开业目标在走。除万达外，新城控股、华润置地、万科、绿地等企业计划在今年开业的商业中心都在15个以上，并未因疫情而按下暂停键。商业环境生变，线上线下融合发展刻不容缓在中国主要城市新增购物中心开不停的同时，疫情“黑天鹅”影响之下的零售商业环境，正在急速生变，这对商业中心的运转提出了新挑战。开展数字化转型以推进线上线下融合的新消费模式，刻不容缓！纵观2020年，一方面你会发现“在线”成为常态，线上线下融合进一步加速。疫情之下电商如鱼得水自不用说，传统零售靠线下流量为主的渠道商/品牌商，也进一步瞄准了线上流量，加速数字化转型，包括推出“云逛店”模式，开展直播带货，拓展“到家”服务等。另一方面，线上线下公域流量均滞涨，私域流量成为零售商业增长的新路径。在线上线下互相渗透、水乳交融的同时，越来越多的渠道商/品牌商将触角伸向了熟人经济、社区经济等私域经济领域，通过社交电商、直播带货、短视频内容营销等新模式发展私域流量，从私域业态中寻求新增长。双重变化之下，2020年主流商业中心运营者们开展了各式各样数字化转型创新，着力推进了线上线下融合的发展模式，一定程度上缓和了新冠疫情带来的巨大冲击。比如，万达在2020年保持规模化发展速度的同时通过积极的数字化布局，借助万达小程序推进线上线下一体化，开辟了“第二增长曲线”。数据显示，截至2020年底其小程序已经拥有8400万访问用户，在购物中心类小程序中高居榜首。在2020年整体相对萧条的市场环境下，万达小程序平台整体销售规模达到28亿，并聚集了6.4万家品牌商户入驻进行线上经营，单个品牌联动销售额最高达2.41亿元。又比如，银泰百货在2020年加速线上化布局，全国八成门店接入“定时达”，成为全球首家不打烊的“云端百货公司”。与此同时，银泰通过直播突破实体门店的地理限制，吸引了大量新客。再比如，天虹2020年升级推进生态私域打法，利用天然的流量平台优势，把中心化的流量赋予给品牌和导购，通过一码双会员的模式实现了数字化会员突破3000万的佳绩。据透露，在天虹的体育用品品类中，私域会员TOP4都有5-8万的会员，在疫情期间基本都实现了百万级销售额。除线下商业中心和百货卖场外，线上流量巨头腾讯在2020年也对智慧零售策略做了大的升级，调整后的打法及成效令人瞩目。在9月10日举行的2020年度腾讯全球生态大会零售专场暨腾讯智慧零售数字化增长峰会上，腾讯高级副总裁、腾讯广告&腾讯智慧零售负责人林璟骅着重强调了私域业态，指出私域业态是线上线下一体化的品牌自主经营阵地，随着“私域”成为商家赢得新增量的必选项，腾讯将从企业经营的数字化助手向商业增长伙伴转变，通过数字化产品、数字化选品、运营流程化和企业组织等四大关键能力，支撑企业在私域业态的可持续发展。也就是在2020年，作为腾讯智慧零售负责人的林璟骅，晋升为腾讯高级副总裁，正式成为腾讯总办第十六位成员，同时依然分管智慧零售业务，体现出腾讯对智慧零售领域的高度重视。数据显示2019年小程序交易额大概为8000亿，同比增长160%，小程序日活用户超4亿，而在2020年1-8月，小程序实物商品GMV同比增长115%，品牌商家自营GMV同比增长了210%，不少企业已经通过小程序商城和线下门店的联动成功触达客户，完成了私域业态交易的从0到1。有报告预测，2020全年小程序交易额有望突破2万亿元。数字化探索持续深化，零售商业新业态不断涌现值得一提的是，上述案例中万达和腾讯这两家头部企业——一个线下流量之王，一个线上流量之王——恰好是零售商业数字化领域的深度合作伙伴。因此，近距离观察两家合作在2020年的数字化探索及成果，有助于我们一窥2021年商业中心数字化的大趋势。早在2018年6月，万达、腾讯就与高灯合资成立丙晟科技，专注商圈数字化。依托万达最大的线下消费场景，以及腾讯最大的线上流量入口，丙晟科技综合运用小程序、支付、社交广告、AI及大数据等多项技术，从商场经营管理智能化、商户赋能数字化、顾客体验立体化等维度为商业中心进行数字化升级。自2019年下半年起，丙晟科技发挥强大的产品研发能力，以万达广场小程序为主要工具，助力万达商管集团构筑数百座万达广场的“线上基建”。资料显示，目前万达广场小程序的产品能力已打通了开设店铺、发送卡券、售卖商品、物流服务、在线结算、营销补贴、直播带货、社群管理、经营分析等功能，更有能力支持数百家购物中心同时开展的全国级超大规模营销活动。2020年，基于日益完善的小程序基础设施，丙晟科技联手万达商管率先在商业中心领域发布营销IP类产品，推出首款付费权益卡“万味卡”，以美食为切入点整合相关业态优惠及权益，带动场内全业态爆发。年底，丙晟科技联手万达商管进一步探索私域业态玩法，推出万达会员小程序“万粉汇”，在北京的两座万达广场启动数字化会员试点，以通用ID整合多种能力及权益，数字化跨域连接消费者。据悉，2021年丙晟科技与万达商管集团正密切合作，计划进一步探索线上线下融合的消费模式。消息人士透露，万达商管与丙晟科技在今年将进一步推进万达会员卡与付费权益卡两项重点工作，一方面将数字化会员延伸至更多万达广场，未来将开通会员专属爆款商品商城；另一方面将再次推出类似万味卡模式的付费权益卡，使之成为万达广场常态化的IP营销工具。同时，双方还将继续大力推广万达广场小程序，将这一集众多功能应用于一身的“线上基建”推向B、C两端，更好地连接并赋能广场、商户和消费者，持续推动商业中心的经营管理智能化、商户赋能数字化、顾客体验立体化，进一步实现线上线下融合的新消费模式。今天无论你是亲自光顾万达广场，还是打开微信定位到就近的万达广场小程序，你都会发现线上线下融合的新业态、新物种在不断涌现，包括万达优选、万达智选、直播大厅等，真正实现了“24小时云逛万达”的线上线下融合消费体验。综上可见，在2020疫情催化之下，头部玩家的零售商业数字化探索在持续深化和演进。领先的商业中心在构建了智慧智能的商圈数字化底层能力之后，开始升级到C端数字化、IP化产品的创新打造，具备了端到端打通商圈数字化营销闭环，持续孵化零售商业新业态、新物种，赋能品牌和商户取得商业增长的能力。一切数字化转型最终的目标都是商业成功，正如腾讯在2020年将智慧零售的定位从企业经营的“数字化助手”升级为“商业增长伙伴”一样，2021年商业中心的管理和运营者们，当紧扣“商业增长”这个关键词，持续开展数字化转型、深化推进线上线下融合，帮助品牌和商户们穿透迷雾，迎接明天的太阳。

乐居财经讯 王昕 全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德日前联合发布《中国购物中心数字化转型调研报告》，对中国购物中心数字化转型的现状进行了梳理，并对趋势作出预判。购物中心行业正在进入存量时代，增长红利的消失导致同质化的竞争加剧，行业即将走向变革重生的分水岭。而与此同时，数字化新技术的层出不穷也为行业的变革重生提供了更多的可能性，通过数字化改善客户体验，提升运营效率，创新商业模式，将推动行业重新焕发生机。全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，购物中心的数字化转型，是当前商业地产行业一个非常重要的话题，未来的商业地产，数字化是运营的重点和方向。海量数据的打通与治理，将是购物中心数字化的一大突破点。基于此，全联房地产商会商业地产工作委员会联合RET睿意德开展了中国购物中心数字化转型现状的研究。在此次研究中，针对中国主流购物中心在数字化转型的认知、战略、组织流程、运营等方面展开了全面的调研，范围覆盖一线、二线城市主流商圈，共收到近100份有效样本，调研问卷来自于购物中心行业CEO、总经理以及中层管理者之中。希望通过本次调研能够总结购物中心在数字化转型上的发展现状、所处的阶段、存在的主要问题，从而为购物中心数字化转型的进一步发展获得一些方向性的建议。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:乐居财经

（报告出品方/作者：国信证券，任鹤、王粤雷）报告综述房企开发购物中心的三大模式：群雄逐鹿，各显神通商业地产是居民进行消费活动的主要场所。在“双循环”背景下，消费的繁荣会带来商业地产的繁荣。据此，我们推出商业地产系列专题报告。 本篇为系列报告的第二篇，主要分析购物中心的三类主流开发模式及典 型房企的租金收入和投资回报率表现。现金流滚资产：求快，以新城控股为典型利用可售部分的利润填补持有部分的资金缺口，同时开发期间富余现金流可实现资产规模滚雪球。该模式的关键要素是：1）取地价格低；2） 发展速度快；3）招商能力强。能够抢先锁定低能级城市商业空间，但销售业绩过于依赖综合体、运营团队扎根管理难度大、后期资产盘活难。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型项目中的持有物业面积占比更高，房企以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。从运营角度上看，最符合传统意义上“赚好地段的高租金” 的商业地产逻辑；但从开发角度看，也面临“拿地难、回报慢”的现实 问题。因此需要房企 1）品牌有魅力；2）融资成本低。该模式在资本市 场的认可度高，但已属红海，竞争激烈。存量更新：求精，以大悦城为典型很多早期过时的商场占据着较好的地理位置，却缺乏改造能力面临经营困境。房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能 带来明显的租金收入提升。“明知山有虎、偏向虎山行”的房企需拥有以 下关键要素：1）运营能力强；2）慢工出细活；3）资金杠杆足。该模式是获取管理输出项目的最佳渠道，但也对房企核心竞争力的要求极高。典型房企的运营表现对比：与选取的开发模式息息相关开发模式决定收入特征，华润置地 2019 年租金收入达到 91.5 亿元遥遥 领先，新城控股 2015-2019 年租金收入的年复合增速最高为 126%，新 城控股的总在管面积最大但租金单价水平最低。我们在同一口径下测算 投资回报率进行横向对比，华润置地和大悦城分别以 12.5%和 9.2%表现 领先。虽然新城控股和龙湖集团相仿为 6.5%，但龙湖拥有更高的城市能 级和更低的融资成本优势。现金流滚资产：求快，以新城控股为典型模式特点：利用可售部分控制资金缺口，盈余现金流滚动资产规模产品结构：由销售型物业和持有型物业两部分组成的商业综合体。在“现金流滚资产”模式下，开发商除了建造自持收租的购物中心、写字楼、 酒店以外，还会在周边建造大量销售型物业主要包括住宅、酒店式公寓及沿街 商铺等。通过将可售物业以高周转模式开发，快速收回现金流。如新城控股的项目通常为“购物中心+商业街+住宅”的商业综合体，通过 销售商铺住宅等产品快速回款，覆盖建造购物中心的成本。资金节奏：支付集中在开发过程头尾，期间的富余资金可为其他项目作贡献。商业地产项目的资金投入集中在头尾，前期主要是土地款投入，后期主要包括 工程款支付、土增税清算等。待可售物业开盘后，销售回款迅速补充项目现金 流。在理想状态下，期房销售带来的利润覆盖购物中心建设成本后还有盈余， 而购物中心建成后投入运营还能源源不断为公司创造租金收益。但是，随着地价快速上升、房价涨幅收紧，大部分项目的资金节奏很难达到理 想状态。当前，一个典型项目的全周期节奏如下：期房销售带来的现金流将项目的实际资金缺口控制在可研预算内；盈余现金流可以先投入下一个项目的取地、开发可售物业、取证再销售， 实现资产规模的滚雪球；由于商场、期房的建设期较长，资金回正后的贡献期最多可持续 2 年左右， 资金的占用具有明显的延迟效果；资金缺口后期由租金收益及大商业的经营性物业贷等融资方式覆盖。以新城控股为例，采取“现金流滚资产”模式需具备以下关键要素。关键要素 1：取地价格低“现金流滚资产”模式对销售物业现金流覆盖投入成本的比例有较高要求，土 地成本低、预售条件宽松才能创造以出售住宅、公寓、商铺等可售物业供养大 商业前期建设成本的必要条件。新城控股开发商业地产的取地价格较低。新城控股商业取地价格低主要有以下原因：基本上都是采用勾地模式获取土地，依靠丰富的渠道资源和谈判经验提高 了非标勾地的获取效率。先与政府协商谈判，锁定地块条件后再设置排他 性条件（例如公司行业排名、在营商场规模、最晚开业时间等）挂牌摘取。 该模式主要先依靠员工的人脉资源探索潜在出让地块、再与地方政府深入 沟通对于各项条件的关注点，对投拓能力要求很高。主要以商业地产竞争不算太激烈的低能级城市为拓展目标。截止 2020 年 底已开业的 92 个吾悦广场中，落在一线城市的仅有上海青浦吾悦广场 （2014 年开业）一个项目，76%布局在三四线城市。其中，有 21 个吾悦 广场布局在县级市或者县城，江浙两省占比 90%。从土储维度来看，截止 2020 年上半年末，新城控股 1.37 亿㎡土储的 42%通过商业综合体方式获取，64%布局在三四线城市。通过造商圈而非依赖商圈的打法，迎合了政府建设商业中心的需求。虽然 政府从勾地出让相较于招拍挂市场上直接竞价获取，但未来能通过商业氛围的营造改善居民生活水平、提升周边土地价值，实现政府、企业、居民 的三方共赢。关键要素 2：发展速度快 新城控股的商业地产发展速度快主要体现在两个方面。一是在手项目的开发速度快。新城控股是业内极少数能在开工 24 个月内甚至 20 个月实现大商业招满开业的公司，能满足当地政府对商业尽快开业、满铺开 业的期许。新城控股能做到开发速度快主要是由于以下 3 个原因：人才保障：新城控股起步之初从外部市场大量高薪聘请商业开发经验丰富 的人才，续以内部传承培养机制，预备充足的设计、工程、运营、营销、 财务人才后备池；制度沉淀：新城控股在高强度的商业地产开发过程中积累了丰富的管理经 验，沉淀了穿插施工、节点倒排、开发招商并行、开业筹备清单等管控制 度，显著提高工作效率、降低节点延误可能性；模板标准：新城控股在吾悦广场“有情怀、不复制、具规模”的基础上， 对基本要素采取标准化强管控模式，降低不可控风险。集中的产品线、标 准化的 8-10 万㎡ 规模、模板化的动线设计，都是是实现快开发的有力条件。二是新项目的拓展速度快。“现金流滚资产”模式要求不断拓展新项目贡献新的 可售物业，现金流才能滚起来，支撑到前期投入运营的吾悦广场开始收取租金、 或者顺利抵押变现。因此，与业内其他房企龙湖、华润、大悦城每年新增个位 数个购物中心不同，新城吾悦广场开疆拓土的速度很快。截至 2020 年 12 月 25 日，新城控股已开业及在建的吾悦广场已达到 156 座，分布在国内 118 个城市。关键要素 3：招商能力强三四线低能级城市的满铺开业需要房企极强的招商运营能力。一方面，品牌库要给力，与长期合作品牌签署联合拓展协议，吸引品牌商 共担下沉风险，或辅以旗下高能级城市购物中心项目的店铺资源作为交换。 新城控股目前已与 100 多个连锁品牌形成战略合作，为三四线城市项目的 招商提供有力保障。另一方面，本土化要积极，引入当地受欢迎的本土沿街商铺品牌并提供经营辅导，具有亲切感。即便如此，对低能级城市的商业环境信心不足、不愿意承担入驻运营不达预期 风险，仍有可能导致购物中心面临关键业态无品牌愿意入驻的尴尬局面。新城 的解决方案是自建商业配套品牌星轶影城和多奇妙儿童乐园。基于强有力的招商能力，新城控股的出租率从 2016 年至 2019 年来均维持 99% 左右，即使在受疫情影响的 2020 年上半年仍能保持 96%的高位，在业内属于 最高水平，保障租金收入的同时也打消了政府的顾虑，使吾悦广场的拓展盈利 形成良性循环。机会点和风险点机会点：抢先锁定较发达的三四线县级市大型商业地产布局空间。风险点：增量销售物业表现过好，掩盖存量持有物业运营难、盘活难的问题。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型模式特点：获取核心地，投入便宜钱“开发优资产”模式取地通常以在招拍挂市场竞争为主，项目中的持有物业面 积占比更高，以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。这也是开发经验丰 富的港资房企、新加坡房企在内地参与商业地产的主要方式。从运营角度上看， 最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；但从开发角度看， 也面临“拿地难、回报慢”的现实问题。以龙湖集团、华润置地为例，采取“开 发优资产”模式的公司均具备以下关键要素。关键要素 1：品牌有魅力龙湖集团和华润置地均属于较早开始进军商业地产的房企，甫一开始便致力于 打造标杆项目。由于主打特色鲜明，商业品牌在消费者中已产生一定影响力， 市场认可较高，一二线主要城市政府愿意引进龙湖和华润赋能本地商业环境。关键要素 2：融资成本低财务状况健康，方能承受重资产投资和利息支出的负担。开发优资产项目前期 需要投入大量资金，由于收回资金的周期漫长，房企的融资成本低是必要保障。 融资成本通常与房企的违约风险有关，通常房企销售规模越大、资金杠杆越低， 违约风险越低。龙湖集团、华润置地的财务表现在内地房企中属于佼佼者，近 年来净负债率在 50%左右、融资成本均在 4.5%左右。即使在销售规模 Top20 的房企中，也处于较好水平。机会点和风险点机会点：资本市场的认可度高 一二线核心地段商业地产的盈利逻辑非常清晰：伴随人口涌入，城市成长，未 来购物中心资产不断增值，租金单价持续上涨，投资回报率越来越高。因此在 资本市场上抵押融资变现均较容易。风险点：红海市场竞争激烈 好资产所在的一二线城市增量空间有限，市场竞争激烈；而表现优秀的存量项 目仍需要持续更新以保持对客户的吸引力。存量更新：求精，以大悦城为典型模式特点：以被认可的运营能力撬动资金杠杆，激活“休克鱼”很多早期的百货商场和过时的购物中心往往占据着较好的地理位置，却门庭冷 落，经营艰难，面临被市场淘汰的局面，就是因为缺乏改造能力。拥有较强运 营能力的房企通过激活这些存量项目，实现客流和销售额的大幅提高，能带来 明显的租金收入提升，使其重新焕发生机。出于自身资金考量和开发周期权衡，大悦城有意于在一二线城市较核心位置中 寻找符合大悦城定位却又运营不善的“休克鱼”项目进行系统调改，以更快提 升规模、获取管理费收入及租金抽成收入。以大悦城地产为例，采取“存量更新”模式需具备以下关键要素。关键要素 1：运营能力强房企必须要有足够强的比较优势，才能保证接盘存量项目后有明显的业绩提升。相比于其他房企，大悦城的主要精力不在于迅速扩大规模，而专注于打磨商业 运营能力。购物中心每天会产生海量的运营消费数据，而如何处理数据以做出 及时有效的分析是大悦城的核心竞争力，以标杆项目朝阳大悦城的做法为例：整合数据系统方便使用：搭建“J-DMP”（JOYCITY-Data Management Platform）智能数据平台整合了六大数据源，供各个业务部门实时查看各 类数据，实现了数据应用的自动化和智能化，方便挖掘数据价值；建立分析框架辅助决策：“J-DMP”下属的三个模块还能提供运营提升初步方案，商管 DMP 助力精细化运营，商户 DMP 助力商户业绩提升，营销 DMP 则助力精准营销。例如，营销 DMP 通过对会员贴标签，在购物中心 或者商户策划营销活动时针对特定标签用户宣传，提高营销效率。借助构建的数据收集平台和运营监测系统，大悦城地产积累了大量提升运营的 经验，在商户运营辅助、客群精准营销等方面均处于业内领先水平，在降低营销费用的同时提高了商家、客户的活动参与度，提升了购物中心的运营效率。关键要素 2：慢工出细活需要被更新的存量项目通常都有建筑结构缺陷、商业印象不佳等硬伤，更需要 花时间明确定位、大幅调整，才能达到运营显著提升的目的。这样的调改对大 多数经验不足的房企而言周期较长。而大悦城在商业地产的开发节奏上正好习惯于慢工出细活，调改经验丰富，反而有相对优势。相比大悦城自身从取地开始建设购物中心的开发速度，存量更新项目已属于能 较快扩张规模的方式：我们比较大悦城新建项目和的存量更新项目的开发周期。 即使不从更早的拿地日期计算，新建项目从开工到开业平均要花费 35 个月，而 存量更新项目从获取到开业平均仅需要 15 个月。关键要素 3：资金杠杆足存量改造项目是在原有物业的基础上进行改造工程，为了实现焕然一新的改造 效果，局部拆除和大面积停业在所难免，因此面临较高的改造成本和歇业租金 损失，这也是很多商业物业持有者选择拖延改造工程的主要原因。以大悦城 16 年收购并更新的长风大悦城为例，共进行了 90 多项重点改造 工程，包括户外中央广场加装约 3200 ㎡ 的穹顶、约 2000 ㎡ 的室内中庭改 造。总改造面积超过 8 万㎡ ，总改造费用共计 4 亿元。我们交叉验证大悦城控股和大悦城地产公布的旗下在营和在建购物中心持有份 额，发现大悦城目前持有和在建的大部分项目都有外部资金分担持有成本。我 们判断，大悦城未来拓展存量项目能够持续获取充裕的资金。机会点和风险点机会点：有利于房企拓展轻资产输出管理项目 存量更新模式是获取管理输出项目的最佳渠道。例如，大悦城通过存量改造充 分显示出运营能力，资产方和资金方都认可其管理水平，愿意委托大悦城进行 存量更新或者后期买入项目权益。目前，大悦城在营的 6 个轻资产输出管理项 目中有 5 个来自于存量更新。2020 年上半年，管理输出收入已达 6450 万元。风险点：运营难度大、调改周期长、资金风险高 接手运营不好的存量项目是“明知山有虎、偏向虎山行”，因此对房企商业运营 核心竞争力的要求极高，“没有金刚钻、别揽瓷器活”。该模式的风险点与采用 该模式的关键要素高度重合，运营难度大、调改周期长、资金风险高。典型房企的运营表现：与选取的开发模式息息相关租金收入：华润置地总量最高，新城控股增速最快租金收益和资产增值是房企投资商业地产的两项诉求。与资产增值不出售就不 变现的账面收益不同，租金是可持续、真实的现金流收入，也是决定资产价值 的关键因素。我们分析近年来三大模式的典型房企购物中心的租金收入表现：从租金收入总量观察：华润置地的租金收入遥遥领先，2015 年至今一直相当于四家房企中第 2 名的两倍，在 2019 年达到 91.5 亿元；龙湖地产的租 金收入在 2017 年超越大悦城地产，2019 年达到 47.5 亿元；新城控股四 年间租金收入从 1.55 亿增长到 40.7 亿元，即将追赶上龙湖；大悦城地产 的租金收入排名则逐渐下滑到 2019 年垫底，仅为 30.6 亿。从租金收入年复合增速观察：新城控股 2015-2019 年租金收入的年复合增 速最高为 126%，大悦城地产租金收入的年复合增速最低仅为 15%。华润 置地和龙湖集团则在 30%左右。我们依次分析总租金收入的两个影响因素：总在管面积和平均租金单价。总在管面积：由新项目的拓展速度决定，对租金收入高低起关键影响作用受益于“现金流滚资产”模式下规模快速扩张，新城控股虽然直到 2012 年才 落地第一个吾悦广场，却实现了后来居上，购物中心总建面年复合增速最高达 63%，在 2019 年达到 591 万㎡ ，首次超过华润置地成为典型房企购物中心持 有面积龙头。大悦城“存量更新”模式下开拓慢，出于资金压力还将在营项目 转让给基金，年复合增速最低仅为 3%。华润置地和龙湖集团的总建面稳步提升， 年复合增速均为 17%。平均租金单价：各家房企的租金单价逐年上涨由于并非所有房企都披露购物中心的可出租面积，我们以口径更一致的总建筑 面积（GFA，Gross Floor Area）近似代替。 根据公式：平均租金单价≈总租金收入/总建筑面积，我们估算出典型房企购物 中心 2015-2019 年的平均租金单价如下，由于绝对值的代表意义不强，我们仅 参考相对趋势：各房企购物中心的租金单价普遍逐年提升：主要是由于议价能力强，同时 商场运营能力提升带来的销售额提高使得商户也有能力支付更高的租金；横向对比，差距明显：华润置地的租金单价最高，龙湖和大悦城表现也相 对较好，而新城控股的租金单价水平明显较低。这主要是购物中心布局区 位选择的问题，新城控股“现金流滚资产”模式布局的三四线城市租金水 平难与“开发好资产”和“存量更新”布局的一二线城市抗衡；纵向对比，增速不一：华润置地的租金单价在 2019 年较 2015 年仅提升了 40%，而新城控股 2019 年的租金单价是 2015 年的 3.7 倍，主要由于华润 相比新城涉足商业地产的时间早近 10 年，稳场经验更丰富，租金已处较高 水平，提升相对平稳；而新城控股的基数低，提升空间较大；新开业项目数波动带来一定干扰：大悦城 2018 年的租金单价下降主要由 于年中到年末新增的 3 座购物中心租金收入是不完整年度。而 2015 年仅 新增一个重资产项目，2016、2017、2019 年均无新开业项目，租金水平 较为稳定；出于同样原因，龙湖 2019 年新开业项目较多，影响了当年的 租金单价。投资回报率：纵向对比逐年上升趋势明显，横向对比房企差异较大租金收入的高低很大程度上取决于在管面积规模和布局城市能级的天然差异， 由于没有考虑房企开发购物中心的实际投入额，意义较单薄，租金收入不能作 为唯一的比较标准。由于购物中心的经营数据并非上市公司强制披露科目，我们整理分析房企自愿公开信息得到以下结论：从购物中心单体项目角度来看，通常开业年限越长，投资回报率越高。主 要有以下 3 个原因：（1）运营团队熟悉场地、养铺培育需要 1-2 年时间，租金水平逐步提升： 如，新城控股和龙湖的购物中心明显开业年限越长，租金收入越高；（2）公司管理的购物中心越多，运营经验就越丰富，运营效率随之提升： 如，龙湖和华润旗下购物中心的整体毛利率逐年上升；（3）投入资本除非后期实施大型改造基本不会变动。从房企整体投资收益来看，越早期的购物中心开发成本越低，随着大量新开业的项目步入正轨，成熟期项目越来越多，购物中心投资回报率呈逐年 上升趋势。例如，龙湖和华润的整体回报率（NPI/Cost）均呈上升趋势， 华润尤为明显。我们预期，当快速开发抢占市场的风口期过去后，持有优质购物中心资源、具备较强运营能力的房企投资回报率提升将更为明显。测算投资回报率作同一口径下的横向对比：华润置地和大悦城表现领先。华润集团投资物业的回报率最高，对资本的吸引力最强。其中，购物中心以投资物业公允值 72%的占比贡献了租金收入的 76%，属于优势业务；大悦城的投资回报率水平也较高，考虑到其布局城市的高能级属性，我们认为体现了大悦城地产卓越的商业地产管理实力；新城控股投资物业的回报率与龙湖集团相当，但龙湖相比于新城更低的融资成本也使得其购物中心的投资回报率有更厚的安全垫。另外，由于新城 的吾悦广场主要布局在低能级城市，资本需要获得更多的风险补偿，实际 有更高的投资回报率要求。投资建议本篇报告作为我们商业地产系列专题报告的第二篇，主要深入分析了目前商业 地产三大主流开发模式的特点、关键要素、机会点和风险点，并拉通比较典型房企的运营表现。主要结论有：“现金流滚资产”模式下，房企求快：以新城控股为典型，利用项目可售部分的利润填补项目资金缺口，善用期间富余资金实现资产规模的滚雪球；“开发优资产”模式下，房企求优：以龙湖、华润为典型，获取核心地、 投入便宜钱，最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑；“存量更新”模式下，房企求精：以大悦城为典型，通过激活地段好运营不善的“休克鱼”，实现客流和销售额大幅提高，带来明显的租金收入提升；横向对比典型房企的投资回报率：华润置地和大悦城表现领先，新城控股 和龙湖集团相仿，但龙湖拥有更高的城市能级和更低的融资成本优势。综合来看，“现金流滚资产”模式需要房企取地价格低、发展速度快、招商能力强；“开发优资产”模式需要品牌有魅力、融资成本低；“存量更新”模式需要运营能力强、慢工出细活、资金杠杆足。我们认为，运用这三大模式的四家典型房企均已在商业地产领域打造出较深长的护城河，先发优势明显。建议关注 A 股新城控股和大悦城，以及 H 股龙湖集团和华润置地。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。

德勤中国和天猫国际联合发布了《逆势而上，乘风破浪——中国进口消费市场研究报告2020》（下称“报告”），该研究显示，疫情改变了全球消费格局，线上购物模式在整体消费下滑的大环境下逆势上涨，且消费者的消费习惯及模式发生重大改变。进口商家需依照疫后消费者场景化体验设计驱动业务模式，通过推动数字化转型及与电商平台合作，创造多元场景与消费者建立有效连接，积极把握市场变迁带来的新机遇。今年新冠疫情持续笼罩包括中国在内的多国经济，对全球消费也造成了巨大的影响。虽然中国零售行业已开始复苏，但疫情令中国以及全球消费者的消费习惯发生重要转变。《全球新冠疫情消费者追踪报告》三至四月进行的调查发现，38%的消费者认为未来电商趋势将成为主流趋势。出于无接触的消费需求，更多的消费者转至电商平台和数字化商超购物，推动线上零售在整体消费下滑的大环境下逆势上涨。根据国家统计局9月份统计，实物商品网上零售额已占中国整体消费品购物的22.2%。PDF版本将会分享到199IT高端交流群，感谢您的支持！199IT热门报告重点推荐，可直接点击查阅2020年电动汽车成本报告2020年全球财富报告2020年印度媒体和娱乐报告（272页）报告：东南亚社交电子商务的崛起2021年B2B内容营销报告2020年播客广告转化基准报告2020年第三季度美国风险投资报告2020年全球移动网络体验报告2020-2024年全球娱乐及媒体行业展望—中国摘要2020年第三季度电子商务报告2020年大中华区人工智能成熟度调研报告2020自动驾驶应用场景与商业化路径2020年假日购物季消费者调查报告循环时尚：中国新纺织经济展望报告2020年移动行业影响报告（120页）2021预测之亚太地区2020年未来就业报告（163页）印度OTT报告2020智慧数码城市报告-全城 AI（136页）2020年第14个年度假日购物调查报告2020年第三季度客户参与报告2020年Q2太空投资报告2020世界超级财富报告复苏和超越：疫情后旅游业的未来2020年全球支付报告2020中国移动经济发展报告（中文版）2020年移动金融报告2020年亚洲发展展望报告（270页）2020年第二季度受众报告2020年9月中国乳品报告2020年全球支付报告网络视频报告2019年度中国展览数据统计报告2020年全球工业机器人报告2020亚太社会展望报告2019年中国普惠金融指标分析报告报告：营销决策者与营销公司的关系2020全球消费者洞察报告2020年香港商户调查2020年Q2视频广告指标报告2020年第三季度移动应用市场报告2020年人工智能报告2020年度全球幸福感调查报告COVID-19如何影响消费者使用移动设备的习惯B2B买家行为调查报告TikTok的力量2020年化妆及美容报告2020年南亚经济聚焦报告（112页）2020中国服务设计报告零售业2020：在两极分化的世界中取胜2020年地球大数据支撑可持续发展目标报告2020年9月网络新闻报告2020年世界石油展望报告（332页）2020年亿万富豪洞察报告游戏行业：无法独享安全报告2020年世界机器人报告敏捷与弹性：迎接新现实的另类投资报告影响世界：了解富国儿童幸福的构成报告2020中国消费品牌发展报告2020年农产品市场状况报告（164页）资产管理报告：支持增长并确保关照首份数字欧元报告：2021年启动数字货币项目2019-2020上半年中国购物中心发展力报告人工智能在五大行业的成就与挑战报告：文化连通性转变2020年Q1-Q2中国TMT行业私募及创业投资报告2020年全球网络消费者指数报告2020中国汽车金融报告联网汽车新趋势报告联合国经济学家网络：塑造我们时代的趋势报告中国线下零售小店数字化转型报告2020年最有价值的75个印度品牌榜2020年粮食及农业相关可持续发展目标指标进展报告2020移动游戏报告2020年保险科技报告2020年上半年中国国际收支报告2020年汽车营销报告2020中国Z世代汽车消费洞察亚太地区移动电子商务蓬勃发展报告复苏之路：2020年亚太地区电子商务报告2020年贸易和发展报告（165页）2020年品牌激情报告报告：重新思考COVID-19时代的零售策略之日本报告：为潜在客户转化建立关系2020上半年金融科技脉搏报告2020年年度忠诚度报告| NOTICE |

中国百货商业协会CCAGM与冯氏集团利丰研究中心联合撰写《2019-2020中国百货零售业发展报告》于近日发布。此报告基于103家以百货经营为主的零售企业和近300家样本门店的具体经营数据，并结合相关宏观经济数据综合分析、编制而成。报告显示，虽然2019年企业的门店和销售增速同比进一步放缓，但在平效、毛利率、净利率、客单价等关键指标上，百货业态的质量有所提升。数据显示，103家以百货经营为主的样本企业2019年企业销售总额7653亿元（包含百货、超市等业态），增长率2.8%，其中超市增长率4.0%，百货增长率1.0%，购物中心增长率6.8%，奥特莱斯增长率9.8%，电器专业店增长率-1.5%，网络零售增长率11.7%。企业门店总数7740家，增长率1.3%。总营业面积6300万平方米，增长率4.7%，其中自有面积占45%，正式员工数46万人，比2018年减少7.1%。样本企业提供百货业态数据的100家，销售总额3588亿元，较2018年小幅增长1.0%，其中51%的企业正增长，49%企业负增长。同店对比，2019年同店平均增长率为0.3%，2018年为2.0%，其中，52%的企业同店对比显示正增长。企业的三项费用（销售费用、管理费用、财务费用）情况，样本企业2019年三项费用总额比2018年下降2.9%，2019年企业的三项费用率平均为18.1%，比2018年减少0.2个百分点，总体上看，2019年企业成本上升的压力有所缓解。2019年样本企业正式员工数平均下降3.8%，正式员工总数（所有样本企业正式员工人数加总）下降7.8%，员工薪酬总额下降6%。百货业态正式员工数下降8.7%，平均下降幅度3.7%。PDF版本将会分享到199IT高端交流群，感谢您的支持！199IT热门报告重点推荐，可直接点击查阅2020年亿万富翁报告2020上半年美国广告行业报告2020年奢侈品市场概览亚洲金融发展报告：普惠金融篇COVID-19对全球旅游业造成影响评估COVID-19对全球广告投资的影响报告2020年全球电子废物监测报告2020年传播、公共关系和公共事务调查报告中国K12在线教育市场调研 及用户消费行为报告2020年冠状病毒对数据和营销行业的影响2020年度亚太知识产权报告建立货架意识：量化广播对FMCG品牌最后一分钟的影响报告2019中国企业数字化采购发展报告2020年全球人力资本趋势报告（127）2020年客户历程管理和客户体验测量报告2019中国电子商务报告（182页）报告：首席营销官的难题和优秀营销人员的标准2020年BrandZ最具价值全球品牌100强2020年6月移动市场报告2020年网络新闻报告（112页）2020年Q1软件业报告2019年美国网络广告收入报告2020年中全球媒体行业预测报告2020年社交媒体营销报告Z世代亚太版：亚太地区内的互连、互动和成长新青年新消费观察研究报告报告：电动汽车能否战胜冠状病毒危机2020年Q1教育应用报告2019年欧洲广告报告报告：消费者体验指数2020年能源发展报告（204页）COVID-19对游戏行业的影响报告2020社交媒体趋势报告2020年基于账户营销报告亚洲广告程序化购买报告2020年社交媒体趋势报告2020全球零售银行报告2019年性福报告2020年第一季度网络媒体行业报告报告：COVID-19对学校和教育的潜在影响金融科技在香港银行业的采用和创新2019年App Store全球报告2019年美国博彩行业报告聚焦游戏领域：2020年度报告新冠疫情前后的化妆品行业观察与展望2020年工作和生活平衡报告报告：利用营销数据制定更好的决策人工智能芯片之争报告：技术战中的中国挑战（69页）报告：COVID-19对消费者行为的影响报告：消费者、可持续性和ICT报告：新冠疫情危机或使全球赤贫人口增至11亿2020年Q1全球市场研究报告报告：实施COVID-19复苏COVID-19全球调查报告：对内部业务的影响2020年CRM数据管理报告2020物业行业专题报告2020年春季消费者心声研究报告2020 年数字化转型趋势报告2020年全球保险报告2020年第二季度消费者参与报告2020年第6期全球经济展望报告2020年社交媒体指数报告2020年全球云服务市场报告欧盟营商环境报告2019/20202020未来的消费者报告2020年全球媒体行业报告COVID-19期间语音助手用户行为调查报告报告：从可靠性到弹性报告：CCPA塑造隐私格局2020年全球能源报告COVID-19时期的广告业2020年智能音频报告（55页）2020年B2B网络体验报告后疫情时代的挑战和机遇2020年第一季度亚太地区投资报告2020年第一季度移动广告指数报告2020年营销报告商务电子邮件营销报告COVID-19影响之消费支出报告2020年推动能源系统有效转型报告报告：COVID-19如何永远改变消费者的行为第四版新冠肺炎疫情与全球就业监测报告COVID – 19相关出行限制：全球旅游概览报告2019-2020小微企业融资状况报告（97页）2020年印度零售报告| NOTICE |

上海购物中心根据上海市政府有关商业发展的总体要求，致力于提升“上海购物品牌”的影响力，充分发挥上海购物中心在商业零售服务领域中的创新性、地标性、时尚性的引领作用，努力改善消费环境，提升服务品质，积极探索业态创新，成为国内外优秀品牌的首选地，为繁荣消费市场、满足消费需求、推动消费升级发挥了主导作用。一、2019年购物中心新开情况1、购物中心新开情况根据实地考察核实和有关网络数据分析，2019年新开购物中心（含3万平方米以上改造升级的购物中心）共42家，（见附表），其中存量改造升级10家，商业建筑面积47.7万平方米；新建新开32家，比2018年减少6家。总商业建筑面积287.56万平方米，比2018年减少78.78万平方米，但新开面积239.86万平方米，与2018年持平。其中，新开商业建筑面积20万平方米以上有1家（青浦万达茂24.7万平方米），占新开商业建筑面积的10.2%；10-20万平方米有7家，占新开商业建筑面积的33%；5-10万平方米有17家，占新开商业建筑面积的45%；3-5万平方米有7家，占新开商业建筑面积的11.8%。▲2019年新开购物中心不同面积比例图2、既存购物中心总量及分布情况2019年剔除存量改造项目，新增加32家，商业建筑面积239.86万平方米，截止2019年底，3万平方米以上的既存购物中心共290家，总商业建筑面积2200.4万平方米。其中，中心城区共有143家，商业建筑面积1073.66万平方米，占总面积48.8%;城郊区40家，商业建筑面积375万平方米，占总面积17.04%;远郊区107家，建筑面积为751.74万平方米，占总面积34.16%。20万平方米以上的特大型购物中心有15家，包括陆家嘴上海中心、五角场万达广场、月星环球港、仲盛世界商城、百联中环购物中心、江桥万达广场、陆家嘴正大广场、闵行万象城购物中心、闵行爱琴海购物中心、长宁龙之梦购物中心、长宁龙湖虹桥天街、五角场合生汇、七宝万科广场、世界跨境城、青浦万达茂。▲上海各区域商业面积分布情况3、各区分布情况截止2019年底，购物中心数量最多的是浦东新区达66家，其次是闵行区38家，黄浦区31家，静安区21家，嘉定区20家，徐汇区19家，青浦区18家，其他区15家以下。从新开购物中心数量上看，浦东新区最多，达到8家，闵行区达到6家，宝山区达到5家，这主要是与人口导入区有关。从分布情况看，新开购物中心市中心各区只增加1-3家，主要向郊区、开发区和旅游休闲区扩展。▲上海各区域商业项目分布情况二、2019年购物中心经营情况根据上海市商业信息中心相关数据和部分购物中心的抽样分析统计，2019年经营规模总额为2010亿元，同比增10.5%，增幅比上年微降，占全市社会消费品零售总额14.9%，比上年增加了0.54个百分点。既存购物中心同比增5.2%，比上年微降0.3个百分点。2019年购物中心对社会总消费品零售总额的贡献率，如图：2019年购物中心经营规模20亿元以上的超过30家，比上年增加了8家，占既存购物中心总数10%。其中50亿元以上的有6家，分别是国金中心、月星环球港、恒隆广场、豫园商城、百联青浦奥莱、五角场万达广场；经营规模20～50亿元的超过25家，分别为上海环贸、上海新天地、上海万象城、佛罗伦萨小镇、第一八陌伴、百联中环购物中心、港汇恒隆广场、长宁龙之梦、虹口龙之梦、周浦万达商业广场、百联南方购物中心、九百城市广场、正大广场、百联西郊购物中心、百联又一城购物中心、百联南桥购物中心、仲盛世界商场、七宝万科广场、合生汇、兴业太古汇、中庚漫游城、静安大悦城、奕欧来、江桥万达广场等。30家购物中心的经营规模占总经营总额的50%以上。三、2019年上海购物中心显现以下特点：1、新开和改造项目相比2018年呈现双降。2019年上海新建开业的购物中心32家，比上年减少6家，这是自2017年以来连续三年呈减少趁势，表明上海新开购物中心从大幅度快速增长转向稳健发展。一些商业地产投资开发商运营商根据市场形势不再偏面追求快速开店，而是更加稳妥，趋于理性，条件环境不成熟宁可不开或推迟晚开，如南翔印象城、东渡蛙城、天安千树、百联祟明商业广场、元祖梦世界、上海梦中心、LoVE@大都会、大宁久光城等原计划在2019年开业，为了更好地适应消费者市场需求，创造更好的业态布局，均推迟到2020年开业。2019年的存量改造也比2018年的21家减少了一半。2、 社区型和超大型购物中心经营规模呈现双增。2019年新开购物中心继续向郊区社区、开发园区发展，浦东新区、闵行区和宝山区新开社区型购物中心数量占全市新开数量的60%，根据统计分析，2019年社区型购物中心经营规模增幅达20%；超大型及经营规模20亿元以上的大型购物中心因业态功能齐全，品牌资源足，环境地段好，充分发挥集客吸客能力强的优势，经营规模增幅达11.5%，这些购物中心数量虽占总数的10%，但经营规模占整个经营规模总额的50%以上。3、购物中心业态创新和知名品牌首店能级双升。各购物中心为适应新的消费需求，高度重视新型业态引进和创新，积极引入沉浸式体验式消费形态，手工制作、怀旧场景、文化艺术、书法绘画等进驻购物中心，增强了顾客身临其境的体验感。为满足城居消费者向往大自然，生态植物肌肤美容的体验，知名本土品牌林清轩与购物中心合作，坚持宏扬本土文化，利用独有的祖传秘方，以山茶花植物精油独特的护肤美容体验效果，受到消费者亲睐；许多购物中心重视绿色环境空间再造，七宝万科、百联又一城、百联世纪购物中心建造了别具一格的屋顶花园，给消费者园艺插花载培的体验；百联中环、百联金山购物中心将屋顶改造成特色体验菜园，让消费者带上家人孩子体验摘果种菜的乐趣；一些有条件的购物中心引入小型动物宠物园，到2019年底共有二十家购物中心引入十二家品牌宠物店：嘉定中信泰富万达广场，晶耀前滩，悠方，九亭金地，浦东旭辉引入了Mr Zoo小小动物园，上海爱琴海引入了摸摸乐萌宠乐园，上海维璟广场引入了屋顶田园漫步宠物派，龙湖虹桥天街引入了JOLI ZOO茱莉室内动物主题乐园，上海第一八佰伴引入了ZooIung zoolung嘟噜嘟噜萌宠乐园，大宁国际商业广场，金桥国际，大华虎城奥莱，开元地中海引入了萌宠社（小型），仲盛世界引入了亚马逊公园，长风大悦城引入了萌宠小屋（小型），BFC引入了萌小萌（小型），嘉定大融城，静安大融城引入了我爱萌宠（小型），金桥大拇指广场引入了沐溪小屋宠物派对互动体验馆，百联中环购物中心引入了撩宠乐园。购物中心为了提升品质，提高集客能力，各购物中心均加大力度引入国内外知名品牌，由于购物中心经营环境，服务设施不断提升，人气旺盛，吸客能力强，成为国内外品牌商首选地。据RET睿意德、中商数据统计分析，2019年境内外共有986个各类品牌首店进入上海，其中近80%的品牌首店入驻购物中心。凯德、瑞安、新鸿基、恒隆、嘉里、华润、崇邦、百联、新世界等在沪上拥有多家优质商场的海内外大集团首店入驻表现尤为亮眼，其外资背景的购物中心占比高达62%，以333家重点知名品牌为指数统计，连为一体的新天地街区与新天地时尚表现最为突出，港汇恒隆广场、上海K11、BFC外滩金融中心并列亚军，上海来福士、新天地广场并列季军，兴业太古汇、静安大悦城、美罗城、静安嘉里中心、长宁来福士、上海合生汇、新世界城、ifc国金中心并列殿军。2019年新开业的众多新项目中，BFC、ITC、华润时代广场、晶耀前滩、虹桥丽宝乐园、Tx淮海年轻力中心、白玉兰广场、港汇恒隆广场表现最为耀眼（排名不分先后），尚未开业的南翔印象城MEGA，金桥啦啦宝都，大宁久光城，虹口北外滩来福士，天安千树广，SIFS静安国际中心堪称首店收割机。4.数字化营销与文创lP新国潮呈现齐头并进。购物中心对数字化转型普遍高度关注，认识到数字化转型的必要性，近60%的购物中心对于行业数字化动态有了深入了解，许多购物中心已在运用数字化手段进行会员管理和线上营销。购物中心对于数字化转型中组织转型的重要性也建立了清晰的认知，有70%的企业认为组织转型对于企业的数字化转型至关重要。LuOne凯德晶萃广场、华润时代广场、金桥国际商业广场、长泰广场、近铁广场、第一八佰伴、第一百货商业中心、百联又一城、百联中环、森兰商都、宝山花园城、美罗城、合生汇、百联南方、百联西郭、百联世博园、百联曲阳购物中心等三十多家购物中心开展数字化营销，线上会员管理，云店直接营销，在这次前所未有的疫情下，线下实体遭受巨大损失，及时开展线上营销自救，弥补损失，显现了运用数字化手段的功能作用。作为深受消费者，尤其是年轻消费者喜爱的文创IP得到了许多购物中心的引入推广，以国货国潮为主题的文创lP受到广大年青人的追捧，静安大悦城、徐汇绿地缤纷城、虹桥丽宝乐园、上海机遇中心IP MALL等企业充分运用文创IP开展以国学国货国潮的情感体验活动，吸引了众多年轻顾客，有效地增加了流量，聚集了人气，达到了文创IP赋能购物中心。四、2020年上海拟新开购物中心及趋势展望据多方信息核对和调查统计，2020年上海3万平方来以上的商业地产项目加上存量改造升级项目的面积为253.08万平方米。其中2020年计划新开业3万平方米以上购物中心27家，新开数量明显低于上年；商业建筑面积238.38万平方米（见附表），与上年实际新开持平，20万平方米以上2家，面积42.6万平方米；10-20万平方米7家，面积97.68万平方米，5-10万平方米10家，面积67.2万平方米；3-5万平方米8家，面积30.9万平方米。其中浦东新区5家，普陀区、青浦区各4家，静安区3家，闵行区、嘉定区各2家，徐汇区、虹口、宝山区、松江区、长宁区、奉贤区、崇明区各1家。2020年购物中心存量改造3万平方来以上的有3家，面积为14.7万平方米。2020年上海购物中心将呈现以下趋势特点：1.新开购物中心受疫情影响，进度总体放慢，但亮点多。南翔印象城、东渡蛙城、青浦绿地缤纷城、张江海豚湾、北外滩来福士等原计划上半年开业的将推迟到下半年。在2020年新开的30家购物中心中（含3家存量改造），将近三分之一的项目已进行了长时间的筹划，均有各自的亮点特色，南翔印象城MEGA引入450多个全业态品牌，整体空间打造独具匠心，生态花园，健身跑道，冰场体验，超级影院，儿童乐园构成超级体验中心；静安国际中心集滨河夜生活，古建风貌，文化艺术于一体，打造潮流、摩登、品味、艺术相融约购物中心；大宁久光城环形的屋顶花园，中庭波光流线，成为大宁商圈亮丽风景线；天安千树堪称立体花园，每一露台均有绿树，成为独树一帜的美景；Love@大都会以“爱”为主线，将美妆、美食、美童、娱乐为一体；东渡蛙城的水景瀑布，森林梯田，成为独一无二的“氧吧景观”。更值得一提的，位于国家会展中心西侧的联美集团新虹桥项目，总建筑面积140万平方米，汇集了超五星酒店、高级商务办公楼、多种文化艺术娱乐、境内外高端品牌购物体验，是虹桥商务区最大的超级商业综合体，借助进口博览会的优势，首期12万平方米的城市奥莱中心将于年底前试营业。这些购物中心的陆续开业，将为消费者提供丰富多彩的消费体验场景。▲联美集团新虹桥项目2.疫情过后将出现新一轮的重组调整。这次新冠病毒疫情对实体商业冲击非常大，相当一部分生命力不强的小微品牌商关门歇业，将直接影响一些功能不齐，设施陈旧，原本经营不佳的单个商业实体，很难挺过这次疫情的冲击，可能出现商业项目的转让兼并，调整重组，更多地转向综合经营能力强，有规模有实力的头部企业。一些以轻资产管理为强项的运营商在新一轮重组调整中一展身手。在新一轮的调整中，商业实体企业更多地转向以满足民生健康家庭生活，居民生活必需品的社区型购物中心。 3.业态布局、空间环境适应疫后消费新趋势。根据多家研究机构的调研以及众多业内人士对疫后消费的看法，这次新冠病毒疫情虽然对实体商业产生巨大冲击，但整个消费市场和消费信心的基本面仍是向好，通过政府和企业共同努力，二季度全上海市开展“五五”购物节，进一步扩大“上海购物”品牌影响力，消费市场将会较快得到恢复增长。但疫后消费者的消费习惯和消费需求将发生变化，随着人们对健康卫生的重视，大健康产业以及与健康相关的消费业态得到创新发展，开放式运动带动户外运动用品的体验消费；赋予健康知识、健身体验消费将得到亲睐；宅家防疫培养了和睦的家庭生活以及学习情趣，购物中心带有私域性的家庭聚会及特色餐饮，敬老亲子活动，琴棋书画插花布艺体验活动将促进家庭消费升级，这些消费趋势促使购物中心重视新的业态布局，创造新的消费空间满足疫后消费者新的需求。新的需求以及人们对卫生环境的重视，需要重塑和改造购物中心的空间环境，街区式开放型的购物中心更受消费者喜欢，对“盒子式”封闭式空间环境的改善提出了新的要求，屋顶花园、屋顶跑道、屋顶菜园、屋顶娱乐设施及开放式屋顶电影成为消费者的重要体验场所。4.数字化管理，智能化营销日趋重视。随着5G技术的普及，购物中心的数字化转型势在必行。一些数字化运用比较早的购物中心，在这次新冠病毒疫情下的线上营销，会员管理均做得有声有色，虽然线下实体门店门可罗雀，冷清有加，销售凋零，但线上与会员互动不断，不仅弥补损失，培养了会员的高粘性和忠诚度，而且维护提升了企业形象，为日后回归线下实体打下了流量基础。可以预料，通过疫情的冲击洗礼，购物中心对数字化运用越来越重视，将加速购物中心数字化转型的步伐，加大对数字化运用的投入。购物中心数字化转型不尽尽是单纯数据的运用，而是通过数据化信息化将购物中心的“人、货、场”成为一个系统，在“场”内通过数据、视频实施远程的设施设备运行监控，达到效率最大化；同时通过网络信息给自己的会员以及周边的消费者分析画象，推送购物中心内各品牌业态的服务场景和信息，形成互动，开展智慧营销、精准营销。通过网络互动交流扩大线上流量，利用各种形式和活动将线上流量吸引到线下，聚集有效客流，实现流量变现。广受90后、00后喜爱的文创IP展，以国潮国货国学为特征的场景体验，是吸引粘牢顾客，增强顾客情感体验互动，聚集人气流量的重要途径和新型业态，将得到越来越多的购物中心运用，以提升购物中心的运营能级。（来源：上海购物中心协会）【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:联商网