购物中心市场研究

2020年，疫情给全球商业带来了前所未有的重创，商业经历了有史以来最黑暗的时期，2020年全国新开购物中心数量减少28%。从线级城市分布来看，新一线城市营商环境活跃，活跃程度高。新一线城市中成都表现极为活跃，新开业购物中心数量和建筑面积均居全国首位。从开发商来看，万达和新城控股作为行业龙头在疫情之下仍能保持30个以上的开发数量，市场地位凸显。从近三年开业购物中心业态来看，零售和文体娱占据了重要市场份额。2020年新开业购物中心数量大幅下降据联商网数据显示，2016-2020年我国新开业购物中心数量表现为先增长后降低的趋势。2018年新开业购物中心数量是近几年最多的，新开业数量为566个，2018年之后呈连续下降趋势，2020年由于疫情影响，更是急剧下降。2020年，全国新开业购物中心数量为374，同比减少28%。新一线城市和三线及以下城市购物中心市场活跃从新开业购物中心城市分布格局来看，2019年与2020年相比，一线城市活跃度减弱，新一线城市表现活跃，二线城市活跃度保持不变，三线及以下城市购物中心开业数量占比从2019年的31%上升至2020年的36%，表现活跃。从主要城市新开业购物中心数量来看，成都和上海表现活跃，分别开业17个项目和15个项目，全国排名第一和第二;从新开发商业建筑面积来看，成都新开业面积遥遥领先，面积为173.6万平方米，北上广紧随其后，开发商业建筑面积均超过100万平方米。头部企业市场地位凸显从2020年新开商业项目的企业供应量情况上看，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业。万达集团开业数量为45个，占全国2020年开业数量的12.03%。新城控股以全年33个开业量紧随万达之后，其打造的“吾悦广场”是企业旗舰商业产品，2020年吾悦广场开业32个。零售和文体娱占据约50%的市场份额根据联商网数据，从近三年开业购物中心TOP100的业态格局来看，零售和文体娱占比接近50%。近两年兴起的“盲盒”和潮玩IP主题店给零售经济不断注入新的活力。更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

2020年，疫情给全球商业带来了前所未有的重创，商业经历了有史以来最黑暗的时期，2020年全国新开购物中心数量减少28%。从线级城市分布来看，新一线城市营商环境活跃，活跃程度高。新一线城市中成都表现极为活跃，新开业购物中心数量和建筑面积均居全国首位。从开发商来看，万达和新城控股作为行业龙头在疫情之下仍能保持30个以上的开发数量，市场地位凸显。从近三年开业购物中心业态来看，零售和文体娱占据了重要市场份额。2020年新开业购物中心数量大幅下降据联商网数据显示，2016-2020年我国新开业购物中心数量表现为先增长后降低的趋势。2018年新开业购物中心数量是近几年最多的，新开业数量为566个，2018年之后呈连续下降趋势，2020年由于疫情影响，更是急剧下降。2020年，全国新开业购物中心数量为374，同比减少28%。新一线城市和三线及以下城市购物中心市场活跃从新开业购物中心城市分布格局来看，2019年与2020年相比，一线城市活跃度减弱，新一线城市表现活跃，二线城市活跃度保持不变，三线及以下城市购物中心开业数量占比从2019年的31%上升至2020年的36%，表现活跃。从主要城市新开业购物中心数量来看，成都和上海表现活跃，分别开业17个项目和15个项目，全国排名第一和第二；从新开发商业建筑面积来看，成都新开业面积遥遥领先，面积为173.6万平方米，北上广紧随其后，开发商业建筑面积均超过100万平方米。头部企业市场地位凸显从2020年新开商业项目的企业供应量情况上看，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业。万达集团开业数量为45个，占全国2020年开业数量的12.03%。新城控股以全年33个开业量紧随万达之后，其打造的“吾悦广场”是企业旗舰商业产品，2020年吾悦广场开业32个。零售和文体娱占据约50%的市场份额根据联商网数据，从近三年开业购物中心TOP100的业态格局来看，零售和文体娱占比接近50%。近两年兴起的“盲盒”和潮玩IP主题店给零售经济不断注入新的活力。（文章来源：前瞻产业研究院）

近年来我国购物中心行业运营表现基本稳定，成本控制力有所提高，市场整体较为活跃。购物中心总体存量规模逐年上升，增速下降，2020年总存量规模达到4.4亿平方米，同比增长4.76%。分城市线级来看整个行业，据中国连锁经营协会评估结果，2019年三线及以下城市的综合发展力最高，为68.3，同年一二线城市的综合发展力分别为62.9与62.2。新开业购物中心数量方面，三线及以下城市新开业购物中心数量占比也整体保持在40%左右的水平，在2021年拟开业购物中心统计情况中，三线及以下城市的数量占比接近50%。购物中心行业之所以倾向于在三线及以下城市发展，主要得益于逐年升高的城镇化率带来的低线城市旺盛的购物需求，同时中高端品牌有渠道下沉需求，加上政府各方面的支持，购物中心在三线及以下城市能够有较好的成长空间，但同时应注意人才不足以及资金短缺等风险。总体看来，我国购物中心发展较稳定，三线及以下城市较大的发展空间与需求吸引了越来越多的投资者。行业宏观市场运行良好，成本控制能力有所提升通过中国连锁经营协会的评估，中国购物中心行业的宏观市场指标与成本控制指标均逐年上升。宏观市场指标录得78.9,同比上升3.6,高出荣枯线28.9，说明大部分业主对零售和消费市场的运行持乐观态度。租赁活跃度指标录得70.8，高出荣枯线20.8，租赁活跃度较好。2019年，国潮的崛起给购物中心租赁市场来带新的需求点。运营表现指标录得最高分值的80.57，显著高出荣枯线和其他分项指标。成本控制指标分值录得42.96，低于荣枯线17.04，成本压力犹在，但较去年同期显著提升，表明业主的把控能力加强。购物中心整体存量上升，增速变缓从购物中心总存量规模来看，2009-2020年全国城市购物中心体量存量规模逐年增长，近年来增速逐年放缓。2019年总存量规模达到4.2亿平方米，同比增长12.8%。据赢商大数据统计，2020年全国新开业购物中心总量为373个，总商业体量3447万平方米。同比2019年，数量下降约三成，总体量下降约28%。截至2020年底，国内购物中心数量约4800家，面积达4.4亿㎡。总体看来，购物中心体量存量规模增速逐年下降，购物中心发展进入平稳期，但行业整体仍处于高供应阶段。注：统计标准为商业建筑面积≥3万㎡的购物中心，数据统计截止至2021.1.13。三线及以下城市发展能力逐年稳定提升分城市能力来看，一线城市发展力同比下滑9.2，主要是因为一线城市竞争较为激烈，使得营销和技术的成本上升，从而导致一线城市指数下跌。二线城市综合发展力录得62.2低于三线及以下城市的68.3，目前二线城市购物中心存在的主要问题是开发量过大和急需去存量。与一二线城市不同，城市、商圈相对闭合的三线及以下城市，在2019年城市综合发展力录得68.3，高于同年一二线城市的水平。三线及以下城市优质购物中心项目选择较少。而以网购为主要途径的品牌宣传正迅速培育起此类城市消费者的品牌认知度，加上可支配收入的不断增长，越来越多的品牌意欲进驻和布局远离经济核心区的较低能级的人口节点型城市。三线及以下城市包括三线城市、四线城市与四线以下城市，2017-2020年这三种线级城市每年开业的购物中心数量占比总和整体呈上升趋势，近年来保持在40%左右的水平。2020年三线城市开业的购物中心数量占比为24%，四线与四线以下城市占比分别为8%与7%。据赢商网统计的2021年拟开业购物中心情况，三线及以下城市的拟开业购物中心数量占比总和高达48%，超过了近年水平，可见越来越多的购物中心开发商倾向于开发三线及以下城市的消费潜力。注：1、统计标准为商业建筑面积≥3万㎡的购物中心，数据统计截止至2021.1.13。2、2021年数据为赢商网预测数据。行业在三线及以下城市发展优势相对于一二线城市，三线及以下城市的发展优势主要体现在城市本身较大的商铺、住宅投资需求，逐渐缩小的城镇差异带来的低线城市居民巨大的消费需求以及中高端品牌自身的渠道下沉需求。同时，在三线及以下城市投资购物中心还应当注意人才匮乏、地区排他性以及资金短缺等风险。更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

乐居财经讯 王昕 全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德日前联合发布《中国购物中心数字化转型调研报告》，对中国购物中心数字化转型的现状进行了梳理，并对趋势作出预判。购物中心行业正在进入存量时代，增长红利的消失导致同质化的竞争加剧，行业即将走向变革重生的分水岭。而与此同时，数字化新技术的层出不穷也为行业的变革重生提供了更多的可能性，通过数字化改善客户体验，提升运营效率，创新商业模式，将推动行业重新焕发生机。全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，购物中心的数字化转型，是当前商业地产行业一个非常重要的话题，未来的商业地产，数字化是运营的重点和方向。海量数据的打通与治理，将是购物中心数字化的一大突破点。基于此，全联房地产商会商业地产工作委员会联合RET睿意德开展了中国购物中心数字化转型现状的研究。在此次研究中，针对中国主流购物中心在数字化转型的认知、战略、组织流程、运营等方面展开了全面的调研，范围覆盖一线、二线城市主流商圈，共收到近100份有效样本，调研问卷来自于购物中心行业CEO、总经理以及中层管理者之中。希望通过本次调研能够总结购物中心在数字化转型上的发展现状、所处的阶段、存在的主要问题，从而为购物中心数字化转型的进一步发展获得一些方向性的建议。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:乐居财经

联商专栏：高端羽绒服、动漫潮玩、超市、螃蟹餐厅、复古风的江南菜系餐厅、港式与广式茶餐厅近期颇受市场欢迎，新品牌首店不断破土而出的同时，这六大细分市场又有哪些新看点，联商网上海商业情报专栏带大家一起看看。一、高端羽绒服首店代表品牌Canada Goose华东首店上海ifc 11月5日开业Canada Goose上海ifc店占地面积约215平方米，并配置品牌特有的恒定气温零下25摄氏度的低温体验式/试衣间COLD ROOM——让顾客可在寒冷环境中切身感受Canada Goose产品的功能性，并为自己的出行挑选最为合适的产品与款式。店内陈列众多畅销款式及2019秋冬新品，包括男女装Canada Goose加拿大鹅黑标系列、派克大衣、轻量羽绒服、针织系列、配饰以及专为亚洲人体型研发的“Fusion Fit”版型。高端羽绒服细分市场众生相：加拿大鹅联手香港ImagineX 俊思集团开拓大中华区市场，并将地区总部设在上海，2018年10月中国首家直营精品店进驻香港国金中心，11月内地首店登陆北京三里屯太古里，2019年3月内地第二店/东北首店入驻沈阳万象城，11月大陆第三店/华东首店进驻上海国金中心。在此之前，称为羽皇的Moncler法国奢侈品羽绒服品牌——MONCLER于2009年率先进入中国并在上海恒隆广场开出首店，如今已遍布全国各大城市的高端商场。今年十月，法国奢靡羽绒服Nivose在上海港汇恒隆广场开出中国首店，随着11月Canada Goose进驻上海ifc，上海的高端羽绒服品牌达到了三家。此外，加拿大Moose Knuckles高端羽绒服品牌则于今年年初在上海恒隆广场开设过快闪店以测试市场。二、动漫潮玩首店代表品牌IPSTAR|潮玩星球X IQ 即时美术馆艺术主题店 上海环宇荟 11月10日开业IPSTAR|潮玩星球是艾漫旗下 IP 衍生品线下零售品牌，继二次元动漫展之外，其线下体验零售店潮玩星球，已在上海、北京、广州、成都、南京、杭州、武汉等城市设有多种不同类型的20 多家门店，今年更是全面加速发展。继今年国庆在上海三邻桥开出IPSTAR|潮玩星球·美食星球与食然自怡面包店，此次全新开设的旗下首家艺术潮玩实体店—— IQ 即时美术馆艺术主题店,汇聚电影，设计，插画...各个领域的奇思妙想，感受艺术潮流的魅力所在。在这里，可以领略奈良美智，村上隆，草间弥生等当红艺术家们稀奇古怪的头脑风暴；也可以看到BB熊，Kaws，Rick & Morty等最in的艺术文化世界。动漫潮玩细分市场众生相：近期以泡泡玛特POP MART与潮玩星球为代表的新型潮流文创动漫二次元品牌大幅扩张，POP LIFE、模玩之魂、野兽王国、anime prpr、超急番、大赞光合、Animate等大量动漫二次元首店也不断破土而出并获得购物中心的邀约，相关品牌的进驻能为年轻化定位的购物中心带来一定比例的年轻客源增量，从而降低购物中心顾客的年龄结构，究竟哪些品牌能在这场争斗年轻人的商战中更能赢得购物中心与市场的同步青睐，让我们拭目以待。三、超市首店代表品牌苏鲜生超市上海首店 五角场苏宁易购广场 11月1日开业多元化的综合零售大鳄苏宁集团旗下苏鲜生，与阿里的盒马鲜生、京东的7-FRESH、永辉的超级物种并称为“超市+电商+餐饮”的超市新零售四少。2017年4月，苏宁集团在徐州推出了全国首家“SU FRESH苏鲜生”精品超市，主营蔬果、牛奶、肉类、海鲜、鲜花等商品。与阿里的盒马鲜生类似，苏宁的苏鲜生苏鲜生提供3公里范围内半小时闪送服务，为大家带来全新、极致、贴心、便捷的购物体验。伴随五角场苏宁易购广场的改造，苏宁集团旗下苏鲜生超市、苏宁极物、苏宁易购电器、苏宁影城、苏宁小店便利店联袂进驻，彻底颠覆原有的“苏宁电器商场”印象。超市细分市场众生相：虽然传统大卖场风光不再，苏宁、物美今年分别收购了家乐福与麦德龙两大外资超市龙头企业，但民以食为天，超市始终是商业地产不可或缺的主力店。据中商数据统计，上海今年已吸引了美国Costco开市客量贩式会员店、德国ALDI奥乐齐超市、苏鲜生、集市生活（永辉超市旗下）、Deli life食和家精品食品馆、盒马菜市、本来鲜（本来生活网旗下社区生鲜）、广州钱大妈社区生鲜、盒马mini、美团买菜线下站（美团小象事业部）、逸刻Ego便利店、谊品生鲜24小时折扣店众多模式完全不同的超市新首店，哪几家能够在竞争中胜出呢。四、螃蟹餐厅首店代表品牌美国ShakingCrab中国首店 上海长宁来福士 10月31日开业这是家拥有15年历史的美式手抓海鲜餐厅，由一对得克萨斯州的渔民夫妇在达拉斯创办，Shaking Crab主打Cajun（美国网红酱料）风味的海鲜料理，虾、小龙虾、蟹、龙虾、花蛤等各类海鲜应有尽有而风靡全美，其最大特点为不设餐具，铺上油纸、食物装在塑料袋里、带上手套上手直接开吃，简单点说就是国内前几年风行一时的美式海鲜餐厅——水货餐厅的正宗美国鼻祖。Shaking Crab在全美共有17家门店，被誉为“美国旅游必吃餐厅”，如今第18家分店来到了上海长宁来福士。螃蟹餐厅细分市场众生相：美式手抓海鲜餐厅曾在国内大行其道，但在此类餐厅大多已在内地偃旗息鼓的今天，Shaking Crab凭借其优质的海鲜货源与独家酱料依然有望在中国市场胜出。事实上，美国网红餐厅近年来纷纷选择上海作为进驻中国大陆的首站，例如之前美国海鲜国民品牌Red Lobster(红龙虾)海鲜餐厅和纽约网红蛋糕店Lady M进驻上海金融中心ifc开设中国内地首店，美国神级汉堡店ShakeShack内地首店登陆上海新天地均赢得极大的反响。另一方面，以螃蟹为主打单品的餐厅也日渐增多，新加坡、斯里兰卡、美国、日本、中国不同品种不同口味的螃蟹一起在上海市场争奇斗艳，诸如来自新加坡的螃蟹之家HouseofSeafood、科伦坡Ministry of Crab 螃蟹部餐厅、美国Shaking Crab、耕海蟹将军、日本蟹的冈田屋，以及中国大闸蟹专卖餐厅的蟹尊苑、成隆行蟹王府、蟹家大院，香港龙码头螃蟹王与桥底辣蟹，且看主打阿拉斯加帝王蟹与加拿大雪蟹的美国Shaking Crab如何在这场螃蟹大战中建立自己的差异化优势。五、复古风的江南菜系首店拾紫餐厅中国首店 上海来福士 10月12日开业近日，堪称枚青的升级版——拾紫进驻上海来福士开出了全国首店。拾紫宋宴以宋代深厚的文化底蕴为基础，带来美轮美奂的东方美学。传统复古与现代风格相结合的拾紫餐厅以宋代文人生活情趣为基调，餐厅环境的色彩来源于宋人的“清绿山水画”，整体空间的建筑架构以宋代园林造景为灵感，结合宋代文人雅士的生活四大趣事，还原了宋代文人的风雅生活。国潮复古风的江南菜系餐厅细分市场众生相：国潮复古风已进入各行各业，杭帮菜中主打宋朝风的桂满陇、虫二酒肆、枚青临安酒肆、拾紫均收获拥趸无数。黛月·耕碾工坊、米桃十里春风、江南里、浙里、暗恋桃花源、黛瓦里巷、南京大排档等以不同朝代中国文化元素进行主题装饰的古色古香视觉系餐厅纷纷开拓购物中心市场成为独特的风景线并大获成功。六、怀旧风的港式/广式茶餐厅首店敏华冰厅华东首店 上海来福士 9月28日开业香港的老牌网红餐厅其前身是火爆旺角46年的文华冰厅，非常受各路明星的欢迎！今年7月，敏华冰厅大陆首店开进广州天河城六楼并一炮而红，9月乘胜追击进驻上海来福士广场，同样凭借浓郁的香港怀旧风情与出色的出品而赢得大批粉丝。陶陶居江浙沪首店 上海新天地11月25日试营业创立于清光绪年间的陶陶居是广州饮食业中的百年老字号，主营广式茶点、粤菜小炒、粥粉面饭。目前，陶陶居餐饮业务由食尚国味集团运营，陶陶居自2017年首次将店开出广州走进厦门SM新生活广场，2018年陆续进驻深圳海岸城、卓越中心，2019年首次进驻上海登陆新天地大获好评！陶陶居高端品牌金牌陶陶居则进驻广州太古汇、深圳万象天地。港式广式茶餐厅细分市场众生相：粤式点心茶楼茶餐厅始终是上海最受欢迎的菜系，广州和香港的茶餐厅进驻上海也总能收获粉丝无数，故而上海吸引了大量茶餐厅首店品牌，例如香港太兴集团香港老牌茶餐厅敏华冰厅华东首店——上海来福士广场，香港FCC餐饮集团旗下誉八仙兄弟首店——静安大悦城，得龙烧腊首店——长宁来福士，广州点都德华东首店及利东餐室首店——中海环宇荟，粤来记茶室首店——卢湾日月光，逸点首店——凯德晶萃，合兴发茶冰室首店——汉口路，靠得住茶餐厅首店——环球港，东发道茶冰厅首店——福州路等均大获成功。上海颇具知名度的粤式茶餐厅还包括，避风塘、新旺、太兴、翠华、龙记、唐宫茶点、查厘士、查餐厅、港岛金沙、衡山小馆、永祥烧腊茶餐厅、小龙凤、大马头、维记、美誉餐室、马马地茶餐厅以及上海本地老字号杏花楼与新雅茶室均粉丝无数。具备品牌及出品优势的陶陶居与敏华冰厅进驻上海市场必然火爆，且看两者下一步如何在上海及华东拓展。来源: 联商网

商业地产营销分析与研究是营销学学科01市场环境分析商业地产市场环境分析的基本资料研究是拟定市场行销计划的根本基础，必须先行了解购物中心所在商圈及其客源层的特质，以便建立正确的营销执行计划。02第一手资料研究商业地产营销计划的研究分为第一手资料和第二手资料来源。研究第一手资料是经由下列方式的收集：现场访谈。在购物中心现场访问消费者，期望是当他们离去时作业。一般至少作300－500份以上有效样本，依照来客的居住地点邮递区号、人文背景分类及消费习性作交叉分析，此份收集来客居住地点的分析将作为建立购物中心商圈范围的依据。电话访谈。在购物中心所在商圈范围内以电话向居民作市场意见调查。抽奖所填写的资料可以提供顾客居住地区邮递区号分布及其它资料。意见调查表。在办理特别促销活动时的意见调查也可同时收集居住地点人文背景及顾客对活动的意见。03第二手资讯研究第二手资讯研究则不是从第一手资料收集获得。一些较佳的资料来源包括：政府人口资料公报。商业主管机构公报。地方报纸杂志。图书馆。瓦斯、电话、电力公司资料。百货公司/大型主力店。大学等。04购物中心承租商店顾客邮寄资料(可以用来了解顾客邮递区号分布)不动产经纪商(他们了解附近社区平均房价及转换率)。更新你的研究。研究作业应每2至3年或区内有重大建设或重大政变发生时就应予以更新，而何时应重新执行新的研究，例如：购物中心本身的重大变更(如业种组成、主力商店更换或重大整修刚完成等等）；购物中心所在附近有重大道路建设完成；购物中心所在区域有大型公司关闭；新的住宅社区展开；购物中心所在区域有新的购物中心建设计划发生。05定义你的商圈范围购物中心业组织者必须了解消费者居住所在，采用邮递区分号就是相当不错的定义商圈的方式，某些小型的购物中心其商圈范围有时候比一邮递区号分区还小，在这种情况下，商圈定义可藉由消费者的住址按政府的人口统计分类。客源分布资讯可来自于购物中心现场访谈，或从抽奖意见调查表及促销活动或是主力店顾客邮寄资料等获得， 当购物中心的商圈范围确立后，在设定目标之前你必须对购物中心的定位作处境分析，以便了解本身的优劣所在， 当收集资料作业时主要询问的问题包括：1）、区内主要产业为何?是否有裁员或重大变更计划?他们的行为模式为何？例如假使区内主要产业其薪资核发日为每月15及30日，则你可配合发薪日举办促销活动。2）、区域内主要道路网络系统为何?3）、是否有天然地形界限(例如山岳或河川)从你的商圈内横越?4）、顾客如何至你的购物中心?5）、是否有大众运输工具行经？6）、当你开车行经该商圈时你会经过多少与你竞争的购物中心?06确认谁是你真正目标客源购物中心可以通过下列的资料进行分析：1）、政府人口资讯：有关商圈内消费者基本统计资料，包括年龄、性别、收入、教育程度及职业分类与邮递区号。2）、消费者习性：包括区内生活行为模式，例如人们如何受影响及如何花费金钱，两个基本背景及收入相同的家庭，有时可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消费模式，例如两户邻近家庭，两者皆是大专程度以上的父母，拥有两个小孩，家庭收入约每年500，000万元，可能有全然不同的金钱使用模式。家庭甲拥有渡假休闲车、游艇及每位家庭成员一部登山脚踏车；家庭乙可能在其地下室有一家庭媒体中心，积极参与社区活动并常在家中宴客。可以预料每至周末假期家庭甲有可能离城而在周日时至购物中心购物，而家庭乙则可能在周末至购物中心消费。这里所述，每一家庭的购买行为除了受一般人口资料影响外也受其生活模式的影响。07了解自己的购物中心塑造一个成功的市场行销计划，应该将购物中心本身视为一种“产品”，了解它并可将它的优势—产品—提供给消费者。有时购物中心经理人过于了解他所经营管理的购物中心，而无法客观分析中心本身的优劣，则以下方式可尝试：1）、询问购物中心其它人意见，他们不是与你相同长时间在购物中心内工作者，例如询问他人有关标志系统的可视性。2）、改变你的视野，例如有时候尝试每日经由不同的路线到达购物中心或从不同的人口进入。经常在购物中心附近走动，问问不同观察者的意见—例如清洁维护人员、安全警卫或中介代理—并伴随你、指出你从未听过或看过的问题所在。因为购物中心是“产品”，而作为购物中心经理人则应以“包裹”方式审视，例如：建筑物－类似你产品的外壳—宜保持最佳状态；标志－类似产品的品牌—须清楚可视；人行道宜打扫洁净；入口区大门宜开闭自如；中心内垃圾桶宜随时保持干净；而厕所用纸须注意更换等等。产品进出动线也必须方便简明，发现任何可能阻碍消费者的路线，例如车道宽度是否足够？车位数是否充足?在店家，拥挤的通道及显目的摆设是否侵占走道空间而影响消费者购物?3）、检视购物中心实质环境与视觉因子，你应同时检视：景观设施。环境气氛。动线便利性购物中心所举办的大型活动。饮食。卫生设施。其它服务性设施。08了解竞争者亲身拜访紧邻商圈的购物中心是必要的，了解那些购物中心内业种业态的组合及一般性环境设施，与本购物中心比较，较优、同样、较差、观察消费者，扪心自问：什么样的店家他们常去消费?他们购买什么样的商品?什么样的线索暗示流行风潮能引起兴趣?09问题与机会点所拥有可分辨的优势。探究自己运营的购物中心，所能提供而竞争者所没有的是非常重要的，帮助消费者了解至本购物中心消费的优势，尝试发现是否有特别的优势，你可以特别重视并登载于广告词句。对消费者而言，购物中心能够加以区分的优势，往往可将你的购物中心与其它购物中心有所分别并能根植于消费者心中，分析本购物中心与其它竞争者的优劣所在，可以让自己了解是什么原因促使本购物中心不同？或为什么比同区其它购物中心具优势？将购物中心内所有商店名称表列并分析其业种业态分布，将此表与区内竞争者相互比较，检视商家其相似与相异之处，你可能会发现你所经营的购物中心提供一特别的业种，在商圈内其它购物中心皆没有这一可分辨的优势，也可能发现较弱势之处而必须予以强化。[可分辨优势能根植于消费者心中，因此，它可以成为真实或被感觉到的]。其案例包括：1）、拥有在本商圈内服务最佳的店家。2）、拥有双倍的残障停车位，最靠近入口区，或者在询问处提供别的购物中心所没有的服务—例如免费使用婴儿推车或轮椅等。3）、美食广场提供购物者最好最方便的饮食空间。4）、拥有最佳最方便的休憩座椅区。5）商店售货员有最佳的礼貌与产品专业知识。6）造园景观不但吸引人且维护良好。7）购物中心本身给人的感受是一安全的购物休憩环境。10目标/宗旨所在购物中心分析与研究必须依照其重要性按序排列，目标必须是可达成的，它帮助你将目标视为一行动构想。目标可以和许多事物相关连，包括：1）、提高商家分摊的促销活动经费比例。2）、提高购物中心获益率，例如你可拟定租赁策略目标将出租率提升，从目前的80％提升到88％的出租率。3）、与社区整体互动，你可能决定将你所经营的购物中心成为社区的好邻居，例如：可在购物中心开幕的第一年为社区慈善团体举办二次募款活动。4）、在12月31日以前应用￥50000费用，增加礼券销售额10％至￥100，000。11策略/执行方式为了达成前述目标你必须有其相应的策略，这是达到所期望目的的方式，包括内部与外部策略的运用，而执行方式则包括由谁、如何、在何地、于何时的细节及至何时预定目标得以全部实现。1）、内部策略这些事项是在公司内部或购物中心内部所必须准备实现市场目标的素材，有时候内部的工作策略常常忘记加以陈述而当发觉时又往往太迟了，其实这一系列的准备工作将为达成特定目标立下稳固的基础，它们可能包括：A目视购物中心是否看起来环境良好。B建立并维系良好的承租户关系。C仔细编列市场行销预算。2）、外部策略外部策略是通过外作业事项，以便达成特定的市场行销目标，它们包括：A促销活动广告传单。B新店家进驻正式宣告。12如何与媒体合作两项渠道可供传递的讯息，期望传递购物中心讯息：付费广告。付费广告。决定使用哪一种最有效传媒以便深入目标市场所在，例如，先行了解区域内所有可运用的传媒工具，而后基于对商圈内目标客源从哪一居住社区而来，分析最合适有效本商圈的传媒工具，此项选择成为计划的基础，而后才是决定何时采取行动及欲传达的讯息内容为何？广告计划描写所有广告活动重要元素，包括媒体的配置及创意性的结合，而讯息本身，具主题性及创意的每一支广告，准备购物中心的广告，它包括的预算应含有创意与制作两项服务所需之费用。广告的价值就是传播商品信息。四川 宜宾 莱茵春天购物中心

历经疫情，回归商场，各个业态的生存战场如今已是另一番景象，餐饮向来是带头大哥的“资源咖”，稳居中流砥柱之位，在政策支持下，新能源汽车成为备受资本青睐的新生力量，还有“颜值咖”、“时尚咖”、“运动咖”，他们的境遇又如何？2021年的春节，北京城一改空城模样，在京人数比往年增加700余万，不仅街道车水马龙，多个商圈也熙熙攘攘，迎来销售额和客流的双增长。日前，仲量联行研究部收集了北京全市范围内近50个重点优质购物中心今年第一季度最新的市场数据，解析活跃的租赁需求，揭秘各业态的新生“流量王”。“资源咖”餐饮稳复苏，火锅、烤肉受热捧，高端品牌走一波今年第一季度，餐饮品牌在整体优质零售物业市场的新开店面积占比超35%，其中约85%为正式餐厅品类。100-250平方米的面积为餐饮业态中主力需求，租户多为具有特色的连锁餐饮品牌，其中火锅、烤肉类品牌最为活跃。随着餐饮零售商重新回到市场，当前购物中心餐饮门店的招商压力已大大缓解。高端餐饮品牌纷纷进入北京市场，如近期在国贸商城开设的全国首家Vogue Café，三里屯太古里开设的北京首家Gaga Garden。此类品牌多需求大面积铺位，同时对环境要求较高，开店首选多为中高端购物中心。目前市场中较大餐饮面积的租赁需求主要也来自于此类高端品牌。咖啡茶饮品牌，在资本的推动下继续迅速扩张，加速布局北京市场。据报道，Tim Hortons中国在年初刚完成新一轮融资，计划2021年在全国开设200家新店。同时热门茶饮品牌奈雪的茶已率先上市，预计未来两年全国开设650家门店。当前此类品牌的主力消费群体为90后和00后年轻消费者，购物中心在首层引进热门咖啡茶饮类品牌，能够在吸引年轻消费的同时也提高购物中心整体品牌档次。“资本咖”新能源汽车晋升主位，填补大面积空缺自北京市场2020年6月份新增两万个新能源牌照后，新能源汽车行业开始强势增长。与特斯拉的开店策略类似，新能源车企最初开店的首选都是形象较好，定位相对高端的购物中心和商场。不同于4S店的售卖方式，新能源汽车品牌多在购物中心开设展厅或体验店，面积多在100-300平方米，也有上千平方米的旗舰门店。在快时尚品牌大量撤铺缩减线下门店的背景下，新能源汽车展厅成为购物中心的新晋主力店，为购物中心的日常运营带来新的活力：一、可以提高购物中心的整体形象；二、“新能源”概念能够吸引更多顾客，提高购物中心整体客流；三、承租能力较高，同类铺位的租金收益更大；四、展厅需求面积较大，可以迅速填补购物中心首层的大面积空铺。在开店的区域分布上，行业领跑品牌，如国产品牌蔚来、小鹏、国外品牌特斯拉，更偏爱位于市区的热门商圈。郊区市场则多为更加大众化的品牌，如哪吒、零跑等，租金水平相对较低，所需面积多在50-100平米之间。随着新能源行业不断扩张，知名新能源汽车品牌也在逐步扩大市场占有率，呈现向郊区市场扩张的趋势。新能源汽车近几个季度在北京的门店分布新能源汽车近几个季度在北京的门店分布“颜值咖”美妆品牌线下扩张，00后群体展现消费力美妆集合店在资本的推动下已经在北京全市购物中心中布局，其中Wow Colour, The Colorist更是在今年第一季度新开多家门店，包括位于悠唐购物中心的The Colorist和位于北京APM的Wow Colour。此类品牌多开设在人气火爆的购物中心或商圈，其沉浸式的店面设计，丰富的商品陈列和较低的定价迅速地吸引了大批的00后年轻消费者。美妆集合店面积需求大，可在短时间内为业主去化空置面积，稳定项目表现。在疫情后，很多购物中心进行升级调改，引入国际一线美妆护肤品牌，如北京APM在疫情之后引入多家美妆品牌包括Gucci美妆，和亚洲首家兰蔻旗舰店。同时，位于大兴区的荟聚中心也在调改中引入多个美妆品牌如Pola，Clarins等。购物中心通过这类行为提升商场首层的整体形象，同时美妆类租户承租能力较高，也可提高整体租金收益。冬奥带火健身热，“运动咖”趁势而上目前距离北京冬奥会正式开幕已不到一年时间，全民运动热情日益高涨，这也带动了运动品牌尤其是户外运动类品牌的发展。安踏旗下的运动品牌迪桑特、始祖鸟、科隆等户外运动品牌陆续开设多家门店，滑雪Phenix于去年11月亮相三里屯太古里，运动品牌ON也将在这里开设旗舰店。另一方面，运动品牌也在积极拓展旗下儿童线，安踏集团已于2020年开设多家儿童线门店，如Fila Kids、Anta Kids等，成为当前儿童业态主要的租赁需求。“时尚咖”多渠道发力，再寻战场疫情给快时尚行业带来严重冲击，整体行业租赁需求锐减。随着2021年初整体市场逐步回暖，快时尚品牌也纷纷调整开店策略，重新布局线下市场。疫情的冲击导致运营困难加剧，已有多家快时尚品牌宣布退出中国市场或者大幅削减线下门店。这类品牌通常为购物中心的主力店，需求面积较大，品牌的退租撤铺已给业主带来不小空置压力和招商难度。一些时尚度较高的品牌也正在进一步拓展电商渠道，同时线下关闭经营表现不佳的门店，加大对重点门店翻新升级来提升购物体验，展示品牌形象。同时，性价比较高的品牌则集中开设在一二线城市定位中低档或社区型购物中心，加速向三四线城市下沉。仲量联行华北区研究部总监米阳表示：“由于疫情影响，2020年市场承压下行，市场参与者都形成底线思维，表现趋于谨慎。而如今，2021年仅过去三个月，我们已看到各类品牌租赁需求活跃度显著提升，市场情绪向好，各方也都需要更为准确地把握市场趋势，积极为疫后全面复苏做好准备，解锁未来机遇。”

德勤中国和天猫国际联合发布了《逆势而上，乘风破浪——中国进口消费市场研究报告2020》（下称“报告”），该研究显示，疫情改变了全球消费格局，线上购物模式在整体消费下滑的大环境下逆势上涨，且消费者的消费习惯及模式发生重大改变。进口商家需依照疫后消费者场景化体验设计驱动业务模式，通过推动数字化转型及与电商平台合作，创造多元场景与消费者建立有效连接，积极把握市场变迁带来的新机遇。今年新冠疫情持续笼罩包括中国在内的多国经济，对全球消费也造成了巨大的影响。虽然中国零售行业已开始复苏，但疫情令中国以及全球消费者的消费习惯发生重要转变。《全球新冠疫情消费者追踪报告》三至四月进行的调查发现，38%的消费者认为未来电商趋势将成为主流趋势。出于无接触的消费需求，更多的消费者转至电商平台和数字化商超购物，推动线上零售在整体消费下滑的大环境下逆势上涨。根据国家统计局9月份统计，实物商品网上零售额已占中国整体消费品购物的22.2%。PDF版本将会分享到199IT高端交流群，感谢您的支持！199IT热门报告重点推荐，可直接点击查阅2020年电动汽车成本报告2020年全球财富报告2020年印度媒体和娱乐报告（272页）报告：东南亚社交电子商务的崛起2021年B2B内容营销报告2020年播客广告转化基准报告2020年第三季度美国风险投资报告2020年全球移动网络体验报告2020-2024年全球娱乐及媒体行业展望—中国摘要2020年第三季度电子商务报告2020年大中华区人工智能成熟度调研报告2020自动驾驶应用场景与商业化路径2020年假日购物季消费者调查报告循环时尚：中国新纺织经济展望报告2020年移动行业影响报告（120页）2021预测之亚太地区2020年未来就业报告（163页）印度OTT报告2020智慧数码城市报告-全城 AI（136页）2020年第14个年度假日购物调查报告2020年第三季度客户参与报告2020年Q2太空投资报告2020世界超级财富报告复苏和超越：疫情后旅游业的未来2020年全球支付报告2020中国移动经济发展报告（中文版）2020年移动金融报告2020年亚洲发展展望报告（270页）2020年第二季度受众报告2020年9月中国乳品报告2020年全球支付报告网络视频报告2019年度中国展览数据统计报告2020年全球工业机器人报告2020亚太社会展望报告2019年中国普惠金融指标分析报告报告：营销决策者与营销公司的关系2020全球消费者洞察报告2020年香港商户调查2020年Q2视频广告指标报告2020年第三季度移动应用市场报告2020年人工智能报告2020年度全球幸福感调查报告COVID-19如何影响消费者使用移动设备的习惯B2B买家行为调查报告TikTok的力量2020年化妆及美容报告2020年南亚经济聚焦报告（112页）2020中国服务设计报告零售业2020：在两极分化的世界中取胜2020年地球大数据支撑可持续发展目标报告2020年9月网络新闻报告2020年世界石油展望报告（332页）2020年亿万富豪洞察报告游戏行业：无法独享安全报告2020年世界机器人报告敏捷与弹性：迎接新现实的另类投资报告影响世界：了解富国儿童幸福的构成报告2020中国消费品牌发展报告2020年农产品市场状况报告（164页）资产管理报告：支持增长并确保关照首份数字欧元报告：2021年启动数字货币项目2019-2020上半年中国购物中心发展力报告人工智能在五大行业的成就与挑战报告：文化连通性转变2020年Q1-Q2中国TMT行业私募及创业投资报告2020年全球网络消费者指数报告2020中国汽车金融报告联网汽车新趋势报告联合国经济学家网络：塑造我们时代的趋势报告中国线下零售小店数字化转型报告2020年最有价值的75个印度品牌榜2020年粮食及农业相关可持续发展目标指标进展报告2020移动游戏报告2020年保险科技报告2020年上半年中国国际收支报告2020年汽车营销报告2020中国Z世代汽车消费洞察亚太地区移动电子商务蓬勃发展报告复苏之路：2020年亚太地区电子商务报告2020年贸易和发展报告（165页）2020年品牌激情报告报告：重新思考COVID-19时代的零售策略之日本报告：为潜在客户转化建立关系2020上半年金融科技脉搏报告2020年年度忠诚度报告| NOTICE |

随着移动互联网的发展，许多商业概念开始蔓延至异域，许多概念也自此不再区分线上线下，用户体验便是其中代表。在当前的市场环境中，用户体验意味着购物中心的客户粘性与留存，更是吸引到场的根本手段。那么如果我们将购物中心视为一款互联网产品，用户体验又会令人有怎样的期待？为此，我们特意访谈了一位资深的产品经理，并将得到的启示与朋友们在本文分享。近两年，商业地产的运营的核心关注点在讨论“人货场”的匹配关系，由此衍生出很多运营范式，但站在商业发展史来看，这三者可能并不是一个混合交织的关系，而是一个线性发展、快速提升交易及消费效率的历史进程，每一段历史进程中都有其商业模式的核心支点：- 铁路时代：以货为中心在交通设施不完善及货品供给不充足的背景下，因为铁路的大范围的铺设及通达网络的建立，产生了以邮寄为主的商品买卖方式，将货与人的交易效率有了第一次超越空间限制的提升，即“我有什么，你买什么”；- 公路时代：以场为核心在高速公路、城市道路以及城市地铁为主的网络背景下，产生了提供人与货品匹配的交易场所，继续缩短人与货的距离，即“我在哪里，你来哪里”- 互联网时代：以人为核心时代迭进至互联网时代，时间和空间的限制被打破，线上交易和配送，可以说消弭了人与货的距离，初步实现了以人为核心的“人在哪里，我们去哪里”“需要什么，我们提供什么”。从上述的商业模式是围绕人货效率的提高的规律来看，由此必然会产生一个疑问：实体商业的发展方向要如何演进？其自身的效率该如何提升？数字化的应用是客观发展规律聚焦何处才是关键从历史角度看，人类社会生产力的每一次革命性的突破和效率的跃迁，都因由革命性的技术突破和实际应用，从而实现对于效率天花板的一次又一次的突破。从如上所示的前三次的工业革命的进程来看，技术突破极大的解决了供给端的效率提升，但在步入智能化时代后，商品的供给端的难题基本已经突破，更重要是以数字化技术为底层，实现供需端的双向交互，对于需求端的挖掘则成为数字技术发展的关键，这其中亚马逊是全球数字技术聚焦需求挖掘的典范企业。- 数字化以客户为中心亚马逊以“建立全球最以客户为中心的公司”为使命；目前在美国拥有1.05亿名Prime用户，约占美国总人口数的31.82%。- 数字化技术强势赋能，同时兼顾线下整合亚马逊凭借其高效的供应链体系建立竞争优势；并着力打造AWS云服务和专注Prime会员体系的“飞轮计划”；2017年，亚马逊收购全食超市，拓展线下实体零售渠道，并推出无人便利店Amazon go，利用数字技术全面赋能业务增长。对于亚马逊的商业模式，我们大致可以看到数字化技术是围绕客户体验为核心予以铺设和应用的，从而实现了其效率全面的提升和市场估值的突破。这一模式是否对于实体商业的效率进一步的提升以及如果数字化理应成为实体商业发展的题中应有之义，其数字化技术的应用和发展应聚焦何处呢？关于这一问题的思考，首先就涉及到我们如何进一步解剖实体商业的模式本身及本质。与互联网商业对比，实体商业面临全方位的可能性变革效率的突破意味着生产力本身的极大突破，我们通过经济学的“生产力”这一概念模型，将以亚马逊为代表的互联网商业和传统实体商业置于同一结构下，我们会发现，实体商业与互联网商业在生产资料、生产工具以及生产关系层面有着全方位的差异。 亚马逊为代表的互联网商业，以用户需求数据为生产资料，凭借数字化技术，对于商户端和客户端均是赋能的关系。而实体商业其实是凭借建筑空间及位置作为核心生产工具，依赖货品内容的供给，在生产关系层面整体依然是服务关系。这样看来，实体商业在进一步的效率提升和突破，貌似需要进行全方位的可能性变革，但这其中哪个才是关键的变量，能够成为核心的抓手呢？仍需站位实体商业的产业关系链中予以进一步探究。商业场所作为空间产业，运营应聚焦于围绕用户为核心的交付体验作为“商业街、商场、百货”等具体形态的统称，商业场所作为“空间产业”，其产业逻辑大致遵循着“商品组织-营销宣传-消费者到达-行为消费”的产业路径，但如果我们将商业场所这一“空间产业”置入到整体行业产业链去俯视的话，在整体“生产-渠道-交付-消费”的产业链条中，商业场所更聚焦于“交付”这一端，那么在这一环节中，影响交付效率的核心因素主要是：商品与需求的匹配效率、消费者的交付体验。 在这两个核心要素中，消费者的需求、消费者的体验就成为影响商场交付效率的核心要素了，这其实就涉及到如果重新审视实体商业的运营本质的话，理应将商业场所本身当做产品，消费者和商户均要视为端到端的用户，两者间的交互体验是否正向则直接影响用户数量及质量，而在这一模型下用户的数量、质量及粘性则成为商业效率提升的基石。因此如果商业地产的运营本质上以用户的交付体验为核心的话，那么本质上商业地产的运营者就是产品经理，遵循着非常典型的产品经理的思维方法论，围绕用户的需求及体验开发及优化产品，因此如何洞察用户需求的动态反馈就成为关键。这里我们以实体商业中的蔚来汽车作为案例研究其以用户为核心的商业运营。- 放弃传统的客户漏斗运营模式，以运营用户为核心抓手从如图所示的运营模型来看，蔚来汽车摒弃了消费客户的定义基础，直接以用户为核心，围绕用户逐渐建立对于蔚来品牌的认可，且搭建用户与品牌之间的纽带联系，无形中扩大了用户的概念外延，进而通过运营用户社群，扩大品牌营销影响力和口碑影响力。以赋权于用户为核心构建线上线下的全面体验，促进转化蔚来汽车以用户蔚来汽车以用户为核心，将线上的NIO House和线下的NIO APP作为与用户交流的场所，围绕着蔚来积分和蔚来值的获取和使用建立会员体系。NIO Life商城提供低于市场价格的产品吸引用户，通过线上线下全覆盖的用户服务打造社群，最终以社群为核心，强化用户之间的联系，以集体的力量对社群内的非车主用户进行转化。以用户反馈需求为基础，以用户权益为核心实现会员转化，实现品牌的口碑传播在通过线上线下全面体验的基础上，蔚来汽车获得用户全面的动态反馈，以此为基础通过设置多元的积分体系并丰富积分获取的方式，以物质和精神奖励鼓励用户参与不同程度的社群维护和建设；透过积分，用户内部形成层级，形成意见领袖及口碑传播。总结而言，以用户为核心关注点，关注用户与产品的交互反馈，以反馈数据为基础是了解用户的最优途径，而在数据之外，建立以用户为中心的服务者心态，为用户提供从“权益”到“权利”的专属服务，成为用户向粘性会员转化的关键。以用户为核心的商业运营获得用户动态的交互反馈成为首要动作通过对于实体商业本质的解析以及蔚来汽车的跨界案例的分析可以反向看出，实体商业长久以来是以服务最终消费者为运营的抓手的，因为围绕着“货与人”的交易关系为核心提供服务的，但其运营本质是为“交付体验”提供综合服务的，因此将整体商业场所视作“产品”，将消费者视为“用户”，关注“用户端到端”的体验则成为关键，其服务逻辑则变为以用户为核心，关注用户体验的交互反馈，一次为抓手优化整体的运营交付体验。- 用户的交互反馈，并不是定期的调研总结这里有一个误区，商业运营者往往将交互反馈理解为定期的消费者调研总结，因此会定期安排消费者线上或线下的调研，以获得总结性的结论和反馈，但这种反馈本质上是一种后置性的反馈总结，尤其是负面的反馈其结果已经发生，其负面影响有可能已经传播出去，用户已经流失，即使再做优化，其流失的结果已经无法挽回，只能重新进行如图所示的用户流量运营路径，可能又是一次重蹈覆辙。- 将用户的体验当做一场旅程，重点关注体验旅程的节点动态反馈既然商业运营的支点在于“交付体验”，那么商业运营就要极度关注用户在场内各个体验节点的动态反馈，动态反馈越及时，优化动作跟进就越及时。用户在商业场所内的体验相当于一场旅行，影响其整场体验的正向与否，有时并不在单纯的货品交易本身，而在于整场旅行的各个节点，因此对于旅行各个节点的反馈获得以及反馈改进，用户获得改进的反馈越及时，其交付的正向体验就越强烈，从而用户留存的概率和对外传播的口碑动力就越强。如图所示，按照用户在场所内的体验旅程来看，在吸引、到场、购买、离场四个环节，每个环节内多个节点均关系到用户对于商业场所这一产品的综合体验，每一个环节的体验是否正向直接关系到用户的留存和粘性。基于用户对于线下消费的体验全触点展开调查和反馈，有助于商业运营方厘清造成体验下降的关键触点，并进行持续监测和优化，不断提升用户体验感和忠诚度，从而获得更高的用户推荐度。总结而言，实体商业的运营面对效率继续提升这一命题，如果将商业场所当做“产品”，商业运营者作为“产品经理”的话，那么将面临三个层面的聚焦思考：1）就商业模式而言，以人为核心，已成为线上及线下商业的共同聚焦点，并不存在本质上的不同，如何服务好“人”，成为效率的理论基石；2）数字化本身成为服务好“人”的技术工具，也已成为共识，但数字化庞杂的技术体系，应择其哪点为核心需要运营者深度思考，这其中将商业场所作为“产品”，关注“用户的交付体验”则成为关键；3）在关注用户的交付体验的聚焦点上，商业运营者更应关注用户体验的动态反馈以及旅程的节点反馈，从而建立用户体验优化的及时反馈，从而提升用户的交付体验，从而优化运营效率。