购物中心市场调研

赛格国际算是西安市的购物中心中数一数二的。其地段在目前最繁华的小寨十字，之前虽然久仰大名，但是对于一个很少逛街的胖子来说，实属第一次完整的把这个商场逛完。接下来就通过图文的形式把所见所闻简单描述一下。赛格国际坐落于小寨十字的东北角，人流量车流量都非常巨大，从小寨天桥可直接通往赛格的二楼，胖某就是从天桥直接进二楼的。进入二楼以后一幕巨大的瀑布映入眼帘，视觉冲击感还是非常的强烈的。足以看出商家是非常用心的在经营。虽然万达五路口店也做了城堡式的壁画，但是和动态景象相比还是略显逊色些。通过巡游整各个楼层发现，整个商场的人流量还是不错的，细分的话，一层的美妆和某层的青年服饰人流量比较大一些。人流量最大的区域要数快消品饮食区域，每个小店装修的非常的有特色。通过胖某的观察，赛格国际整体的购物性还是比较纯粹的，商场内娱乐设施比较少。而且对楼层品类的划分非常明确且严格，基本不存在非品类的商品或服务在相应楼层出现。与其他大型购物商场相比赛格并没有出现电影院和电玩城。这一点开始值得肯定的，让购物变得更纯粹一点。赛格国际对于品牌的要求也非常高，基本都是国际大牌或者国内一线品牌，不存在一些山寨品牌或者国内杂牌的出现。虽然胖某对于很多品牌也不尽了解，但是在胖某知道的范围内，出现的算是比较好的品牌了。同时还有两个现象，一个是，奢侈品牌的顾客进店量要比大众品牌的进店量要大很多。另一个是在韩国本土较高端的雪花秀和iope的进店量不如中端兰芝，看来品牌的知名度培养还是非常重要的。通过对商出口以及下楼人群一段时间的观察，发现实际产生消费的人数普遍偏少，大多都是空手而归的，在购物人群中，普遍手中提1到2个购物袋的人数占多数，超过2个的人数基本没有。胖某点评：在实体经济整体不景气的时代里，赛格国际能保持相对不错的人流量实属不易，但整体的进店购物转化率偏低，长期下去亏损是必然趋势。在电商经济的冲击下，品牌渠道的多样化，和市场价格的透明化，将是赛格面临的一个很大的挑战。如何生存下去并且保持增长将是赛格老板当下应当考虑的问题。

不久前，北京市商务局发布了《北京市商业服务业设施空间布局规划》（征求意见稿），这份全市商业布局蓝图中提到， 将在东、西、南、北等商业服务业设施有欠缺或者居住人口量大和有重点改造需求的地区，近期重点培育CBD、石景山、回龙观、大兴西红门和通州城市副中心5个区域级商业中心。未来随着市场变化和城市发展需求，区域级商业中心可适当动态调整变化。按照《规划》要求，区域级商业中心是集综合购物、文化娱乐、休闲为一体的大型综合商业中心，在全市或区域内有影响力，有特色、对消费人群有一定的吸引作用，主要服务于该地区以及外来消费者，覆盖较大范围，总体建筑规模不宜小于 50 万平方米。从地图上看，西红门地区位于南四环和五环之间，紧邻南北主干道之一的京开高速，不堵车的情况下到西单只需要30分钟。地铁大兴线的开通，大型品牌房企的进驻，使得这片区域逐渐变得繁荣。现在，新机场已经正式竣工，更为地处南城的西红门地区带来了新的发展机遇。未来，这一地区的商业应该如何布置？还有哪些商业设施是居民最需要的？记者进行了相关采访。老住户心声 希望增加文化元素章女士一家已经在西红门地区住了七八年时间，可以说是见证了西红门地区的快速发展。其中，最让她难以忘记的就是荟聚中心的开业。2014年12月的一天，热情高涨的消费者早早就在北京冬日的寒风中排起长队，等待这家购物中心的亮相。章女士记得，开幕仪式上有很多北欧元素，传承北欧神话的巨人在欢乐地起舞，瑞典乒坛名将瓦尔德内尔来到开业现场与大家对战，108匹由北京市民参与创作的达拉马也一起亮相。对于很多人来说，北京荟聚中心内部空间和建筑造型非常新鲜，不少人拿起相机在购物中心里拍起了“游客照”。周边的消费者之所以这么热情，是因为在荟聚中心开业之前，周边仅有的商业设施非常无趣。章女士告诉记者，没有荟聚之前周围就是一个乐家，负一层是物美超市，一层和二层卖衣服，三层是小孩的游乐园和培训机构。“衣服不是很贵，但没什么大牌子，也没活动，样式比较老，也没什么好吃的。”那时候买菜是去381车站和兴海家园的菜市场，还有人直接去新发地买。在章女士眼中，那些位于黄村的商业设施与北京一流的“商圈”相比，还是太弱了，想要逛街“逛个痛快”，最近的也是十几公里开外的西单。2014年12月，鸿坤商场和荟聚相差一天都开业了，章女士一家的生活也方便了很多。这俩购物中心都自带超市，鸿坤是永辉，荟聚是欧尚，里边吃穿用一站购齐。2019年元旦，章女士一家从下午到晚上都是在荟聚购物中心度过的，一家人在商场“暴走”了近5个小时，玩得不亦乐乎。作为北京南城第一家引进的购物中心，荟聚中心可以服务到约690万周边人口。购物中心主打“一站式购物体验”，总共拥有400家商户，包含时尚品牌、近百家知名餐饮、儿童业态、IMAX影院、大型超市、KTV、书店、健身房等，其中有近百家品牌都是在北京南城开出的第一家店。购物中心的每一层都设立了设施齐全的母婴室，还按照国际标准打造了寓教于乐的儿童乐园——荟聚宝贝。不过，章女士觉得西红门地区在商业布局时还可以变得更有文化和更丰富一些。比如这边还需要一个服务好、价格公道的体育馆，“现在就昆仑决一家独大”。而且，南边也缺书店、科技馆等设施，“南边培训机构这几年也多起来了，但公益类型的科技馆啊、图书馆啊都没有”，如果能在商业布局的同时考虑到这些需求那就再好不过了。专家观点 商业用地统筹规划 做好互动北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，“十五规划”时期（2001年—2005年）北京就确定要发展以shopping mall为主的商业设施。那时北京四环以内商业过度集聚，但五环以外还没有像样的商业中心，大兴在规划时预留了西红门地区用于发展商业。荟聚购物中心所在的位置最开始是物美拿下来了，后来转让给英格卡集团（原宜家集团）。瑞典的团队在进行设计时，发现购物中心内餐饮的比例特别低，主要就是宜家+百货店+超市+家电，当时的专家就建议要考虑到餐饮需要。如今，消费者生活品质提升了，购物中心要增加文化、艺术相关的消费场景和功能，同时增加一些生活方式店以及新奇好玩的消费场景。赖阳也指出，在西红门地区有充足的商业用地，除了现在已经开业的，还有预留地，建议从整体上统筹规划，做好互动。这里主要是面向北京南部地区的消费者。南城有大量高密度的居民区，这部分消费者进城消费不方便，如果走高速进城容易堵车。西红门地区是一个重要的节点，如果在当地就可以满足南城居民的购物需求，那就不用从南城开车到西单去。荟聚购物中心起来之前，南城的商业中心区在更往南的黄村，但是人们的习惯是往靠近城中心的地方去购物，而不是往更远的地方走。北京荟聚中心相关负责人在接受记者采访时也表示，对于北京荟聚中心项目本身来说，暂时不会有实体拓展的计划。但相信随着北京荟聚中心及周围商业体的协同发展，整体片区的商业设施和商业氛围也会向着更成熟的南部综合商业中心发展。政府规划 面向城市南部的综合商业中心在《北京市商业服务业设施空间布局规划》（征求意见稿）这份全市商业布局蓝图中提到，西红门地区将发展成为面向城市南部的综合商业中心。该《规划》明确指出，城市南部地区紧邻首都功能核心区，是“一核两翼”的腹地，要构筑符合首都城市战略定位、城市服务品质优良、高质量的商业设施，为城南居民提供良好购物场所。西红门地区鼓励发展的业态为都市型购物中心和百货店、大型家居市场、大型综合超市、生鲜超市、社区商业综合体、品牌连锁便利店。未来，该区域将依托西红门片区内发展辐射能力较强的复合型跨界融合商业设施，聚集国内外商业品牌，着重发展与片区商务活动相匹配的中高端零售、餐饮及休闲娱乐网点，发展成为面向城市南部的综合商业中心。除了西红门地区，整个南城的商业也在发生着日新月异的变化。就在昨天，香港地产巨擘新鸿基地产打造的方庄地区首家一站式高品质生活购物综合体——NTP新城广场揭幕。这座新开业的购物中心位于北京南二环方庄商业圈，可接驳地铁5号、14号线，项目总建筑面积2万多平方米，由地下一层和地上四层组成，有130余家品牌入驻，其中既有Ecco、Geox、Kipling等多个首次进入方庄的国际品牌，也有奈雪の茶等时下大热的潮流茶品店。运营方希望把这里打造成该区域品质消费的新据点。全市各区现状人均商业面积估算值来源：北京晚报 孙文文 制图 李丽云流程编辑：丁也

转眼2019年已经过了2个月，随着奈雪的茶入驻城北老城根G park，喜茶钟楼LAB店也在筹备之中，西安商业市场年后陆续展开一系列动作。喜茶钟楼LAB店喜茶自进入西安以来，热度持续不减，与其别具一格的空间设计和灵感思路有着莫大的关系随着赛格DP店 、大悦城PINK店、大融城热麦店的相继开业，钟楼LAB店终于要开啦！喜茶LAB概念店的视觉上呈现多元化，总体在喜茶品牌基调上做不同元素的尝试，因此每家店的设计都不同，家具使用、空间布置、色调和灯光都有可能增加不同的概念。深圳中心城喜茶LAB概念店环境图例如广州igc天汇广场喜茶LAB概念店，就加入了手冲茶服务体验。广州igc天汇广场喜茶LAB概念店手冲茶区与其他城市更丰富多元的主题店、概念店、快闪店相比，网红现象级茶饮品牌在西安的发展势头正旺，期待看到更多不同元素的喜茶呈现！福州喜茶泰禾LAB店 采用青色天然麻石做世纪金花钟楼购物中心新增：FOR NO REASON地址：钟鼓楼步行街9号FNR家族 充满少女心的甜蜜店铺，流畅优雅的弧度，搭配少女的粉红色系，以及满屏的ins风，明亮通透，一定让你打卡打的停不下来。王府井南门店新增：Whoo地址：钟鼓楼步行街9号老城根G park新增：奈雪の茶地址：星火路22号老城根G-PARK EF-31B这是奈雪在西安的第10家直营店，店内延续了奈雪一贯的时尚美学设计，线条简洁流畅，木质与金属完美融合，在爱马仕御用公司设计的灯光照耀下，每寸空间都散发出华丽又温暖的感觉。李家村万达广场新增：MM-TEA缪缪茶地址：李家村万达广场3层龙首印象城新增：芝麻街英语地址：未央路33号龙首印象城三楼芝麻街英语始于1969年，伴随美国儿童成长的教育品牌芝麻街英语落地龙首印象城。阳光天地购物中心新增：牛庄馅饼地址：漫夜步行街六号门1F自海城牛庄的省级非物质文化遗产牛庄馅饼，百年古法传承，五代单传守住“匠心”。中贸城市生活广场新增：MIHO精酿酒吧地址：中贸美食街二层位于中贸广场美食街区二层，店装很简单，但保持了相对高的格调。店铺营业时间上也相对自由，同时与对面Helens酒吧形成晚间时段的业态组合。就如精品咖啡一样，近两年西安市场上精酿啤酒的品牌也越来越多，也是之后街区类商业的选择方向。新增：1702Cafe Chang'an地址：中贸美食街二层精品咖啡市场的火热无需多言，来自洛阳的精品咖啡品牌1702CAFE，是一家面积超250㎡的多功能复合大店。店内空间更是贴心的分为三大区域：中间半环抱式的坐席区增添私密性、沙发休息区舒适放松、客厅区则能满足办公或活动需求，无论是休憩、放松或者社交，都能够在这里找到合适的空间。区别于商业咖啡，1702咖啡更强调手工，尊重咖啡豆的差异化和特殊性。与传统咖啡店不同的是，1702CAFE同北京原创手工家具品牌【山隐造物】、景德镇食器品牌【食下】、护肤品牌【AUSTIN】和【LE LABO】品牌联合，在这里完全展示了一整套新中产生活美学方式。李家村万达新增：遇见长安地址：李家村万达广场三层陕菜品牌遇见长安登陆万达李家村世纪金花南门店新增：金宝贝早教中心地址：南门世纪金花A座5层南门金花·金宝贝早教中心重装开业MOMOPARK场内氛围调整不愧有艺术街区美名的MOMOPARK，年刚过完就对场内氛围进行了调整，本次调整与雕塑艺术家刘国英、柳治老师合作，在室内展出部分雕塑作品；三层的西美MOMO艺术中心将学院作品进行美陈展示；品牌招商方面，最艺术Salon美发店时尚殿堂也将于今年开出。民生百货骡马市购物中心整体调整西安人民心中的老牌商业骡马市民生今年也做起了减法，减少零售品类，增大铺位面积，增加体验类业态。二楼新开西西弗书店；五楼餐饮的海底捞、探鱼、蓉李记等；六楼运动娱乐类体验中心的保龄球、蹦床、海绵池、篮球场等，整体布局更加有活力。大都荟云衣柜-CLOUDRESS地址：科技路西安大都荟7号楼B座都荟里5号门2F概念感十足的云衣柜落地高新大都荟，让买衣服这件事变得更加舒适安逸。咖啡、美甲、服装、化妆为一体的概念集合店，集合了全球十几种小众时尚设计师的品牌服饰。*部分图片来源网络本文为商业新灵兽（biz_top）原创文章欢迎转发、分享、点赞支持未经授权禁止转载如需授权转载请微信联系

本文来自RET睿意德引 言近几年，成都高端消费市场出现了翻天覆地的变化，新兴高端购物中心的崛起、老牌高端购物中心的没落及调整、多家奢侈品牌的首进西南、轻奢品牌的崭露头角······成都高端购物中心呈现多样化发展趋势，在竞争越来越激烈的市场，高端购物中心如何做到竞争差异化？本报告从成都经济、消费力，以及六家高端购物中心的现状，解析成都高端购物中心未来的发展趋势。一、中国高端消费市场现状现象一：中国经济增速放缓进趋于新常态 但与全球相比仍然强劲根据2012年—2016年全球经济增速与中国经济增速数据显示，中国经济增速虽然放缓趋于新常态，但与全球经济增速相比，2016年依旧高出了4.43%。现象二：中高端人群基数增加 高端消费市场基础坚实根据福布斯历年发布的《中国中高端富裕人群财富白皮书》数据显示，年个人可投资资产规模在100万元—500万元的中国中高端富裕人群数量达1261万人，预计至2017年该阶段人数将接近1400万人。从2012年—2016年的数据显示，中国中高端人群的数量每年以11%—15%的增长幅度在递增，可与之对比的是，中国2012年—2016年的总人口增长率仅为0.5%—0.6%。中国中高端群体的不断壮大，意味着与之匹配的高端消费市场基础坚实、发展潜力巨大。现象三：国民消费力旺盛，高端消费市场趋向高端体验型消费升级奢侈品消费额逐年递增 跃居四大国之首在奢侈品类方面，中国人消费额在2016年达到1204亿美元，且从2012年开始每年以3%—10%的幅度递增；据数据显示，中国、欧洲、美洲、日本在奢侈品消费中位居前四位。其中，中国奢侈品消费人群占比最大，而且有逐年增加的趋势。十大豪车销售量赶超美国 居全球第一在豪车销售方面，2016年美国十大豪车品牌销售量为1950752辆，中国为2089586辆，中国销量赶超美国，在豪车销售市场排名第一。从销量增长率来看，美国豪华汽车市场2016年整体增速放缓，排名前五的豪华品牌中就有3家下降。在中国市场，排名前十的豪华品牌全部实现正增长，其中8家为两位数增长。中国艺术品拍卖成交业绩占全球艺术品销售额的38%，居世界第一2016年全球艺术品销售额暴跌，而中国重新回到第一的位置上。自从2010年中国占据世界艺术品成交第一的宝座后，雄霸了这一位置5年，2015年又输给了美国，排在第二位，不过2016年又夺了回来，拍卖销售额高达48亿美元，占世界总成交额的38%。中国境外游客消费达2610亿美元从境外消费来看，2016年，中国境外游客消费金额为世界第一，消费金额达2610亿美元，同比增长了12%，占总消费额的20.9%。中国境外游客的消费金额比排名第二的美国高出113.9%。豪车、艺术品欣赏、高端旅游等消费增长表明奢侈品消费者开始转向新型、个性化的高端奢侈体验。现象四：全球奢侈品行业整体增速放缓经历了较长时间的行业增长后，目前全球奢侈品行业增速已放缓。1994年至2016年，全球个人奢侈品行业CAGR（复合年均增长率，指一项投资在特定时期内的年度增长率）约为6.5%，大体上呈现增长态势。2010年到2014年，因为中国消费者的拉动，全球个人奢侈品行业快速发展，但2015年后，中国消费者拉动奢侈品市场发展的力量减弱，全球个人奢侈品行业增速放缓。自2013年始，奢侈品行业迎来“寒冬”，增速开始放缓。2015—2016年除了少数品牌外，奢侈品业绩整体低迷近乎全线下跌。其中主要原因之一即为曾经贡献奢侈品1/3业绩的亚太区（不含日本）业绩的大量下滑。现象五：2015年-2016年的奢侈品闭店潮达到峰值据睿意德中国商业地产研究中心数据显示：2015年LV、Gucci等11大奢侈品牌共计关店34家，新开门店数仅有14家。2016年这一状况达到峰值，仅2016年上半年8大奢侈品牌的关店数量已经超过40家。其中中国区域关店数量占比约1/3。趋势一：“聪明的消费者”成为主流，奢侈品消费外溢现象在2016年有所回暖根据《中华人民共和国进境物品归类表》，我国海关对入境商品征收的税率为10%—50%不等。此外，在境内销售的奢侈品还需缴纳增值税和消费税，因此消费者最终看到的零售价格可能要比到岸价格高出 2/3以上。根据2013年-2016年中国人境内外奢侈品消费占比来看，中国人境外奢侈品消费在2013年高达80%，虽然因为人民币汇率调整，2016年占比有所回落，但是仍旧高达73%，国内奢侈品消费近四年来不足3成。虽然中国本土市场依然存在许多问题：与国外的价格差、服务水平较低、总体购物体验不佳等，导致本土奢侈品消费低于海外，但2016年国内购买奢侈品的比例却大幅增加，表明国内奢侈品商业的调整和转型开始有所成效。趋势二：门店是一把双刃剑，奢侈品开店逐渐回归理性进入期：20世纪90年代开始第一批奢侈品牌正式进入中国。奢侈品店少而精，位置均布局在高档酒店附近或高端商场。扩张期：2000-2012年财富积累、社会腐败、地产红利助推了奢侈品牌的疯狂扩张。地产项目为吸引高端消费，以“高额装补”、“零租金”等优惠条件吸引奢侈品店，高峰时期甚至出现过一条街上出现三家同一品牌门店的现象。调整期：2013年-2016年政府反腐行动、社会财富结构重组、海外代购等影响，国内奢侈品业绩严重下滑，关闭门店、消减开支成为主要调整手段。回归期：预测2017年以后“关店潮”在短期内不会被终结，但新贵阶层的消费力依然旺盛，奢侈品牌可能选择“一城一店”的策略，建立大型体验和服务中心代替现有门店，重新回归“少而精”的态势。趋势三：凭logo赚钱的时代已经终结，现有奢侈品商业转型和服务升级迫在眉睫中国奢侈品牌三大“经营误区”：产品单一：奢侈品在中国的起步时间较短，早期消费者 “只认LOGO”的现象突出，因此很多奢侈品牌在中国的产品单一，部分门店内还在售卖老款经典，或将低端线产品以高价卖出。但是互联网时代国内消费者成长迅速，品牌对消费者的认知却更新不足。定价歧视：以香奈儿为例，为应对海外代购，香奈儿(Chanel)去年率先打响了奢侈品降价的第一枪。2015年4月，香奈儿对旗下三个标志性包款进行降价，其定价在亚太地区出现20%—22%的下滑，各大品牌也纷纷调整了定价，但境内外依然可达1/3以上的价差。服务低质：除了购买奢侈品本身，中国消费者越来越注重是否在购买过程中享受到了高标准服务。国外奢侈品店导购更注重为顾客推荐适合的产品、传播品牌文化，使消费者享受丰富的购物体验。相较而言，国内奢侈品零售商更看重销售业绩，服务质量更有待提升。趋势四： “轻奢品牌”的业绩增长表明年轻化、个性化的奢侈品新消费时代已经来临消费者对传统的老牌奢侈品形成消费惰性，需要新的品牌来满足需求的多样化。轻奢的品牌性价比很高，设计新潮、时尚，容易受到年轻消费者追捧，2015年轻奢品牌在国内的拓展积极。其中，MK开了14家店，而它的全球总店面已经超过500家，因为开店量大刺激销售业绩增长快，近两年的营收连续增长，2013年为21.8亿美元，2014年为33.1亿美元，而到了2015年增长逾30%达到了43.7亿美元。小结：巴菲特说： 只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。随着中国经济和社会的结构转型，中产阶级和年轻一代开始崛起，高端消费呈现出新的需求态势，2013年—2015年的“奢侈品寒冬”也让高端品牌开始重新反思中国市场和中国消费者，在新的时期如何更贴近市场和迎合新的需求？高端品牌的转型之路才刚刚开始······二、成都高端商业发展现状城市认知：成都进阶新一线 未来城市活力全面升级2017年最新的中国城市商业魅力排行榜出炉， 北上广深4个一线城市的地位依然不可动摇，但15个“新一线”城市的席次有了一些改变，依次是成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门。成都蝉联第一。在商业资源集聚度、城市枢纽性、生活方式多样性、未来可塑性四项指数排行榜上均以100分的满分位居首位。经济认知：投资格局扩大，未来将吸引更多高端人群2016前7个月，成都新签约引进重大项目（含增资）176个。其中，世界500强企业投资项目11个、总投资184.3亿元；10亿—30亿元项目33个、30亿—50亿元项目7个、50亿—100亿元项目4个、100亿元以上项目2个；新签约30亿元以上特别重大项目共13个；新签约5亿元以上工业重大项目达74个，数量大幅增加，协议总投资1122.92亿元，同比分别增长105.56%、72.89%。根据2016年《财富》世界500强企业榜单，1-7月，全市净增世界500强企业10家，总数达到278家，主要集中在制造业和服务业。另外， 2017年1—3月，成都一产业、二产业、三产业生产总值同比增长8.2%、3.4%、9.7%，社会消费品零售额为1544.6亿元，同比增长10.8%，居民消费价格指数为102.1。成都城市辐射能力强，经济整体上行，利于高端人群聚集。同时，成都社会消费品零售额上涨趋势明显，成都居民消费力旺盛。消费力认知：高端消费力聚集 激活高端购物中心发展潜力在2025年之前，四川中产阶级的比例将从现在的44%增加到74%。这部分人的消费总额快速增长，将拉动区域消费升级。与此同时，据《中国高净值人群养生白皮书》显示，在千万富豪居住地前十位的地区中，四川排名第九名，千万富豪达3.24万人；同时，四川有1950位亿万富豪，占全国的2.9%，排名第八名。其中，成都市有1.62万位千万富豪，980位亿万富豪，且该数据成逐年上涨趋势。高净值入群的聚集、中产阶级家庭的崛起，是高端购物中心崛起的先决条件。高端商业认知：高端购物中心及奢侈品门店数量居于全国前列目前，成都已开业的高端购物中心有6个，以LV、Gucci为代表的一线奢侈品牌分别在成都有2家店。显然，成都的城市硬实力和软实力为高端购物中心的发展打下了坚实的基础。对标全国一线城市——北京高端购物中心数量12个，以LV、Gucci为代表的一线奢侈品牌分别在北京有6家店，同时，北京千万富豪数量为23.8万；上海高端购物中心数量为10个，以LV、Gucci为代表的一线奢侈品牌分别在上海有3家店和8家店，上海千万富豪数量为20.5万。再类比同类型准一线城市，杭州高端购物中心数量为4个， LV、Gucci分别在杭州有3家店和2家店，杭州千万富豪数量为3.4万；沈阳高端购物中心数量仍为4个，LV、Gucci分别在沈阳有3家店，千万富豪人数为8170个。从门店数量对比可知，成都的高端消费市场历来深受奢侈品牌的重视，城市认同度高。前文所述，2016年包括路易威登LV、Gucci、Dior等全球17大奢侈品牌新开门店共24家。但这17大奢侈品全年关闭门店共15家，闭店时间集中在2016年2月份，是2015年奢侈品闭店潮的一场延续。但从城市数据对比中可知，成都的奢侈品牌开店和关店数量都同样突出，说明成都的奢侈品品牌调整活跃度也远高于其他城市，积极适应市场的态势明显。西南城市竞争认知：重庆、昆明实力强劲，高端品牌局部竞争激烈因奢侈品牌同一区域布局的门店有限，同为西南区域的四大城市面临着品牌名额的竞争。从截止2016年奢侈品牌进驻数量来看，重庆、昆明同样具有吸引奢侈品牌的强势实力，未来奢侈品门店之争必将更加激烈。成都十大奢侈品品牌全部进入，并且以开店24家领先，整体表现突出；重庆除FENDI直营专卖店外，其余9个品牌入驻，仅次于成都；昆明从奢侈品大牌表现情况来看，入驻品牌紧追重庆，开店16家与重庆齐平，平均开店数量高于重庆；贵阳仅4个品牌入驻，其中2个是手表首饰品牌（劳力士、卡地亚），2个为国内开店城市较多的古驰、香奈儿；开店数量5家垫底。与其他城市相比，成都的高端市场基础牢实，城市进阶和经济发展让高端消费人群的增长潜力巨大。在奢侈品转型时期，成都尤其表现出较高的调整活跃度，这是一个积极的市场信号，但因奢侈品门店数量较多，西南城市的竞争实力强劲，成都的高端商业市场仍然面临极大竞争。三、成都高端购物中心发展现状一、成都高端百货/购物中心发展史萌芽期：1998年—2001年随着1998年成都第一家引进国际一线品牌的中高端百货——仁和春天的开业，成都进入了高端百货/购物中心的萌芽期。成长期：2002年—2009年2002年，精品高端百货——美美力诚为成都人开启了奢华前卫的购物体验，更多的世界级品牌入驻成都市场。同时期，令人唏嘘的西武百货由于品牌结构组合的问题，没有找到合适的商场定位，开业仅4年时间，便走上末路。这个阶段成功和失败共存，是成都高端市场成长的最佳时期。成熟期：2010年—2015年2010年成都首家高端购物中心——仁恒置地广场开业，是成都高端百货迈向高端购物中心的转折点。截止至2014年之前，仁恒置地广场是成都高端购物中心塔尖式的典范。于2014年年初开业的国际金融中心（简称IFS）引进近90个首次入驻成都的品牌，其中包括Chanel、Valentino、Audemars Piguet等国际一线品牌，不仅进一步完善了成都的奢侈品消费市场，更加丰富了成都高端消费的形式。2015年远洋太古里的开业则迎来了众多国际一线品牌旗舰店的在成都的亮相，例如Hermès、Gucci、Cartier、Tiffany & Co.等，这些旗舰店的面世意味着奢侈品牌商对成都高端消费市场的信赖，也进一步提升了奢侈品在成都的更新速度及产品的丰富度。转型期：2016年—2020年2016年仁恒置地广场、华润万象城大规模的业态调整，2017年美美力诚川信店撤址，预示着成都高端商业项目的转型之路正式开启。接下来我们选取了不同时期开业的6家最具代表性的高端商业进行分析，包括美美力诚川信店、仁恒置地广场、万象城、IFS、太古里、银泰IN99， 以探寻成都高端商业未来发展之路。12美美力诚：迟暮美人老项目固有的空间劣势，以及过于依赖零售的经营策略，让川信店在成都高端购物中心的激烈竞争中难以为继。2001年,四川力诚股份有限公司与香港华镫零售商管集团合作,开设了西南地区最高档的精品百货——LCX力诚,这就是成都美美力诚的前身，直到2017年在美美力诚川信店闭店之前，一直是成都高端精品百货的代表。营业近15年的美美力诚从2014年起，Hermès、Tiffany&Co.等奢侈品开始相继撤店，或转场成都新兴的高端购物中心，2017年6月初，GUCCI、Bottega Veneta、Versace等奢侈品牌也已撤离美美力诚川信店。从它的业态细分来看，作为高端百货的美美力诚业态种类少，零售占据绝对的主导地位，占比高达77.5%，所有零售均为国际品牌。另外，即便是占据了7.5%的儿童业态，其主要的服务内容也是儿童零售。剩余15%的业态由餐饮、生活方式、跨境电商以7.5%、5%、2.5%的占比分配。川信店目前闭店改造，6月18日或以“季库·奥莱”重新亮相，并将保留原来部分品牌，期待美美力诚的重新绽放。12仁恒置地广场：老牌贵族为了适应新的市场形势，仁恒置地广场这个成都高端商业的“老牌贵族”开始进行大刀阔斧的改革，包括降低零售比例，大力引进跨境电商、新生活品牌等，努力让自己更加充满“年轻活力”，拥有“生活气息”。仁恒置地广场作为老牌“贵族”，在2016进行了大规模的业态调整。零售占比由原来的90.75%降低至68.75%，调整幅度达22%，其中，国际品牌占比85.71%，国内品牌14.29%；在餐饮方面，比重加大，由原来的1.28%增至11.25%；生活业态也有小幅度增长，为11.25%；另外，仁恒置地广场还增加了儿童、休闲娱乐、跨境电商等全新业态。仁恒置地广场在此次调整中引进了不少首进成都的品牌，其中最为亮眼的是跨境电商品牌，两家跨境电商均是以旗舰店的规模入驻仁恒置地广场。另外，在生活业态方面，仁恒置地广场引进了天真蓝照相馆，据了解，该照相馆证件照价格在150—300元之间，是普通照相馆证件照价格的5—10倍。以LV、Prada、Zegna作为主力店，仁恒置地广场的定位可见一斑，在经历过业态调整后，将常乐足道、艾米1895电影街等位于高楼层的休闲娱乐业态增加为主力店，主要目的在于吸引客流。12华润万象城：实力中产因为偏离了高端商业聚集的“一圈一轴”（春熙路-盐市口商圈，人民南路中轴），华润万象城选择避开高端奢侈零售品牌的主战场，仅保留少量高端品牌，转而从配套零售、餐饮、儿童、休闲方向大力出击，将客群的重心放在了快速崛起的中产阶级家庭。与仁恒置地广场一样，华润万象城在2016年也进行了一次大规模的业态调整，品牌数量从调整前的196个，增加至244。其中零售和儿童业态调整幅度较大，调整比例分别为52.3%和77.4%。调整过后的万象城，零售占比65.59%，零售品牌从调整前的118个，增加至139个；餐饮占比15.28%，品牌数量从44个减少至40个，改动幅度不大；儿童业态占比9.72%，品牌数量从9个增加至31个，涨幅达240%。万象城国际一线品牌仅有 GIVENCHY、GUCCI、OMEGA、DIOR四家。从主力店来看，作为高端购物中心，主力店中没有奢侈品品牌，高端定位弱化，与其他高端购物中心形成差异。在零售方面，万象城引进了全国第二家、西南首家的Vicoria's secret旗舰店，还有兰芝西南旗舰店。餐饮调整幅度虽然较小，但从品牌调整中可以看出，普通无个性的大众餐饮品牌被清理出局，而时尚元素较强和人气较高的特色品牌则备受青睐，其中，桃园眷村、巴黎贝甜等品牌为成都首店。经过此次调整后，万象城儿童业态面积明显扩大、品类显著增多，覆盖范围更广，从健康、成长、艺术、学习、游乐到对母子的关爱均有覆盖，突出了更加关注儿童，关注家庭型消费等特点。12IFS：海派精英凭借九龙仓强大的高端商业资源和运营能力，IFS成为成都目前奢侈品牌最多最集中的一个高端购物中心。成都国际金融中心（以下简称IFS）囊括Chanel、Louis Vuitton、Prada、Salvatore Ferragamo、Valentino、Fendi、Givenchy、Tom Ford、Dolce&Gabbana、Burberry、Bottega Veneta、Rolex、Tiffany&Co.等国际一线奢侈品品牌，是成都目前奢侈品牌最多最集中的一个高端购物中心。从业态配比来看，零售业占比68.38%，国际品牌占68.38%；餐饮占比13.06%；儿童业态占比8.59%；生活方式占7.21%。从品牌亮点来看，据睿意德中国商业地产研究中心数据显示，约有26家首进成都品牌，7家旗舰店以及3家概念店。从主力店来看，IFS以多家奢侈品品牌作为主力店，足以看出IFS的高端定位。另外，UA影城、大鲁阁、滑冰场、大食代等休闲娱乐餐饮业态，为IFS吸引更广泛的客群。12远洋太古里：文化先驱以出色的街区规划和建筑特色为载体，太古里成为高端零售和本地文化结合最完美的商业样本。远洋太古里是一个现代时尚与千年古刹文化结合的产物。零售业占比65.75%，国际品牌达82.52%；餐饮占比28.77%，人均150元以上的高端餐饮占所有餐饮种类的32%，汇聚了全球美食；另外，太古里还是跨界体验店的宠儿，悦诗风吟Greencoffee、 ELLE Café、 Line Café & Store等跨界体验店入驻于此，占比1.37%。太古里聚集了各大国际一线品牌旗舰店、概念。首进成都的品牌达28个，旗舰店比IFS多16家，另外还有Jurlique全球最大概念店、Givenchy全球第二家概念店等。作为开放式、低密度的街区形态购物中心，与成都其他几家高端购物中心不同的是，太古里的布局呈水平发展态势，分为西里、中里、东里三个平行的空间，最高层高为三层，商铺大多以独栋的形式呈现。从主力店来看，虽然没有奢侈品品牌，但以太古里动辄200、300平米的奢侈品品牌的占地面积来看，Hermès、GUCCI、Cartier皆可视为次主力店。12银泰IN99：新新达人高端客群的年轻化已经成为不可逆转的趋势，在项目区位不占优、招商时机不占优的困境下，银泰选择了最具噱头的高端餐饮和最吸引高阶家庭的儿童品牌，期望成为“高端年轻化”的王牌。银泰in99零售业的占比是成都高端购物中心中比重最小的，仅占50.42%，其中国际品牌仅为55.56%，是成都高端购物中心中，国际品牌占比最少的一家，在奢侈品牌方面，银泰in99引进了成都首家Chrome Hearts；餐饮占比25.42％，其中六家餐饮为西南首店，且来头不小，包括蔡康永和大S喜欢的美国高端牛排品牌Ruth's chris steak house，被网友誉为上海最好吃的素菜馆“大蔬无界”，曾多次获得象征泰国美食界最高荣誉奖项的著名泰国料理芒果树Mango Tree，走高级路线的越南餐厅“安南”……而在儿童业态方面，银泰in99也是下足了功夫，占比15.68%，是成都高端购物中心中，儿童业态占比最高的一家。引进了儿童主题乐园品牌in KIDS with LINE FRIENDS西南旗舰店。二、6个高端商业项目整体发展对比从成都六家高端百货/购物中心的业态比例来看，目前成都的高端百货/购物中心以零售业态为主，零售占比均达50%以上，虽然近年来购物中心的餐饮休闲比例有所上升，但是零售业态依然支撑着高端商业的半壁江山。从零售细分业态对比，因体量较大和物业条件更优越，开业较晚的购物中心在零售业态之下具有更丰富的品类，可为消费者提供更具多元化选择。从其他业态对比上，仁恒置地广场在向生活化迈步，华润万象城和银泰IN99把重心放在餐饮和儿童业态，而相较于IFS，太古里的餐饮比例尤为突出。从首进成都的品牌对比。因奢侈品开店减缓，轻奢品牌及其他零售品牌成为高端购物中心重点引进的品牌战场，其他生活方式以及餐饮的首进品牌也备受追捧，华润万象城因主打家庭牌，儿童品牌的首进尤为突出。从旗舰店品牌对比，基于激烈的品牌竞争，成都各大高端购物中心在已进成都的品牌基础上进行店面升级的策略非常普遍，主要升级品牌依然集中于零售业态。从概念店品牌对比上。零售业态的调整策略非常灵活，试图通过多元化的展现方式实现竞争突围。三、成都高端百货/购物中心近4年销售情况对比不断的调整和转变带来业绩回报，据RET睿意德中国商业地产研究中心整合的数据显示：2013年至2016年，相对调整空间较小的老牌高端百货美美力诚销售额下滑严重，2015年销售额跌破10亿元，2016年上半年度销售额仅2.46亿元；万象城在家庭儿童方向的调整取得突破，实现业绩稳步上升；而以国际金融中心、远洋太古里为代表的新兴高端购物中心销售额快速上涨，短期内迅速占领高端消费市场。从六个具有代表性的成都高端商业项目分析可知：在激烈的竞争环境下，高端商场的定位开始出现更明显的个性化和标签化，业态创新和消费升级将是高端商业项目发展的常态，新的市场环境将带来全新的发展机遇。四、成都高端商业发展趋势及建议全新的消费者认知：用90后的语言与年轻新贵阶层对话经济结构的转型、互联网的飞速发展造就了中国社会阶层结构的巨大转变，随着中产阶级的快速崛起、年轻消费力的快速提升，奢侈品需要对中国的高端消费者重新认知, 从业态和品牌的选择上更贴近年轻消费者的喜好，学习用互联网的方法进行运营和服务。案例：日本啦啦宝都世博城市日本啦啦宝都世博城市是日本最大商业地产开发商三井不动产打造的大型商业综合体。项目占地面积17.2万㎡，建筑面积22.3万㎡，拥有4100个停车位。融合“学、游、购”为一体的日本最大型的复合设施体验型购物中心。项目的最大亮点是拥有8大娱乐馆，符合年轻人的消费需求，其中包括了日本最高的摩天轮、拥有日本最大imax屏幕的4d电影院，日本首个体验型英语教育设施English Village以及小羊肖恩主题娱乐天地等。不仅如此，个别娱乐设施还植入了最新科技和最新理念，将“娱乐”、“教育”、“购物”完美的融合。需求升级：从贩卖商品到贩卖生活方式交易不再是消费者对商业项目的核心述求，中国的高端消费者已经升级为更具个性化、彰显价值观的体验式消费需求。高端商业是时候摆脱单一的产品牌依赖，从聚集商品转变为聚焦生活方式，以提供更高的精神满足为消费者的价值驱动力。案例：北京老佛爷百货品牌逆袭故事：曾败走内地市场的老佛爷百货如今却把业绩增长的筹码压在中国。面对世界奢侈品市场的持续萎靡、百货连锁行业的持续恶化和恐怖袭击带来的消极影响，在老佛爷百货集团整体营收下滑和法国本土业绩持续消极的前提下，北京老佛爷百货2016年前6月销售业绩与去年相比增长13%，客流量同比增长29%，第二季度销售则取得20%的增幅。在百货业不断遭受电商和购物中心重击的内地市场，老佛爷百货获得增长，主要通过以下调整：配套零售区域的全新打造：将改造的重点放在地下一层及四层的配套零售区域，扩充生活艺术及运动休闲服饰区域，淘汰部分不再受消费者喜爱的品牌，引入适应消费者需求的全新品牌。面向生活方式中心转型：不做纯百货，不单纯靠品牌吸引消费者，而是进行欧洲、法国生活方式和以法国文化为主的战略转型，定期举办礼仪沙龙、烹饪讲堂、主题派对，向消费者贩卖法国生活艺术。打造独特价值标签：国际理念与本土文化的融合随着中国消费者海外经历的丰富及文化理念的提升， “崇洋媚外”的品牌观将逐渐回归于“文化认同“。与本土文化的结合也正是商业项目摆脱同质化，寻求价值契合的重要方法。案例：佛山岭南天地佛山岭南天地以文化、旅游、商业、休闲为4大支柱，极具当地特色。建筑设计上运用现代化手法保护、改造片区内具有岭南民居风格的历史建筑，使商业开发与历史传承相得益彰。选址历史文化核心区：佛山岭南天地位于佛山文物古迹最密集、规模最大、保存最完整的历史文化街区，也是传统的商业中心，即保存了岭南文化的精华，同时也具备繁华的商业气息，为此给岭南天地的本土化打造奠定了坚实的基础。借佛山人对祖庙之情：祖庙在佛山已有近千年历史，时至今日，祖庙仍然是很多佛山人善信求福的地方，因此佛山人对于祖庙有着独特的情怀。岭南天地将祖庙、东华里、佛山名镇等丰厚的历史文化资源进行整合、提升，让历史和现代结合，给佛山人一个既能怀旧也能追新的场所。营造以人为本场景体验：场景空间打造或成为流量入口作为新时期的高端购物中心，如果一味营造“高端大气上档次”的氛围，而拉开与消费者的距离，对客流量会造成极大的影响。多层次体验感，是高端购物中心导流的关键，“改变场景”成为突破口，为“高端”带来更多可能性：将人文艺术、绿色生态、民俗风情等元素被购物中心巧妙地运用到场景设计中，甚至是将大型的人造景观搬进商场，以吸引消费者。这意味着，未来高端购物中心应该是成为集购物、休闲、社交、情感交流等为一体的领域。案例：曼谷The CommonsTHE COMMONS 垂直商场项目位于曼谷的Thonglor区（有钱人的聚集地），建筑面积5000平，造价460万欧元，是时下曼谷潮人的聚集地。独特的商场设计：The Commons打造了一种垂直的、折叠向上的开敞公共空间。从位于二层作为台阶的景观的“地面”开始，将平台、座椅、种植、茶亭同时连接整合。半露天的空间同时在不同的高度置入了花园。建筑成了一个在任何时间任何地点，都能休闲放松的城市垂直空间。空间设计解决传统的问题：The Commons的空间设计解决了商业建筑如何将人流引向高处这一难题。宽敞的“地面”凭借其流动的台阶和平台，使人悠闲地从街道上到二层。一系列的开口在三层和四层的平面进一步的强化了垂直的连接。位于上层的商场可以在不同的角度被明确地看到，使得人们自然的流向每一层。全新运营思维：数据化指导运营高端购物中心要最终实现消费，需要精细化地了解用户、了解商品，然后通过分析挖掘场景、客户分群，对触点进行把控，做到针对不同的顾客可以在最适合他当前的触点环境给他推荐最适合的商品和服务。因此，还需要大量的数据支撑，包括数据采集，包括会员信息、消费信息、行为信息、刷卡交易、运营商数据以及调用信柏自有数据库。同时，人性化的服务也是高端购物中心必须具备的软实力，国外一些大型购物中心十分提倡效率与便利，会为大量采购的顾客提供免提购物服务、快递送货上门服务等，有些注重家庭观念与儿童经济的购物中心还会提供儿童俱乐部等，这些软性服务会给顾客留下“宾至如归”的印象，最终留住顾客。案例：上海K11上海K11，是中国内地首个购物艺术中心，也是上海商业地产行业排名第一位的购物中心。除了将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合互动，带出无限创意、自由、个性化的生活品牌，给消费者带来前所未有的观感体验之外，数据化运营让K11发掘到独有的商业价值，实现精细化管理。充分利用数字科技：K11利用餐饮远程预约系统，鼓励顾客利用等待时间来购物，所获得的用户数据同样可以给餐厅支持，比如发现经常去某家餐厅吃饭的顾客，也喜欢某个品牌的服饰，从而促进两个品牌的合作；艺术品、艺术家信息全部数字化，顾客只需要通过APP扫描艺术品的二维码，便可得到艺术品的介绍；收银系统配置扫描器，与会员卡结合，链接CRM系统，更好的记录顾客的购买习惯。通过对大数据的整合，K11更了解客户的喜好，能及时做出有针对性的营销策略，形成差异化的竞争优势。

派小沃POWER DESIGN转发并评论，参与《商业街区的前世今生》赠书活动提到购物中心的定位，很多人首先就说我们要进行详细的市场调研，对项目所在城市规模、区域规划、常驻人口、经济实力、消费习惯、项目口岸、区域人口、消费力、房地产市场、商业市场、商业格局等进行调研，根据调研结果来进行定位。确实，我们应该而且必须做这些基础工作，但这些工作做下来后，又如何判断一个项目的定位？一定会有人说数据、市场说了算，能做什么我们就定位成什么，但实际呢？除了基础工作，决定购物中心成败的定位，从哪些维度入手才能使其更精准？今天，派小沃就与各位谈谈购物中心定位的那些事儿。01购物中心定位面临的困境1、缺乏必要的业态论证，造成盲目定位商业地产的盲目定位者往往对商业本质一无所知，对商业经营的地段、交通、消费市场等基本概念都看不清楚，只看到商铺租售价值高于住宅的表面现象，于是乎，不管地理位置，不论项目周边商业氛围和人气状况，先盖个万儿八千平方米的商场再说，等项目建成了去招商，才发现项目根本无法满足经营要求，造成了商业项目的严重空置。盲目定位的结果，必然导致方向性的错误，这对于商业地产来说，无疑是毁灭性的。2.综合性定位的难度综合性定位开发时会遇到很多硬性的障碍，如目前国内休闲游乐客户资源相对缺乏，规划面积过大在招商时难以实现；又如餐饮娱乐类业态租金承受力相对较低，即使有可能大面积引入，整体租金收益较低的局面也将使开发商难以承受。在综合定位业态选择时要特别注意相互之间的互动性。如在引入酒吧、KTV等主要夜间营业的业态时要相对谨慎，因为其与服装等主要依靠白天人流实现销售的业态互动性相对不强。3.高端定位面临的挑战开发商在运作商业项目时往往希望自己的项目能成为城市中档次最高、品位最高的项目，并希望能够在吸引高档品牌的同时，获得良好租金收益。但是，高档品牌，尤其是奢侈品品牌，面向的是窄众人群，所以相当多的奢侈品品牌在某些小城市仅会开一家店。对于无计划拓展新店的品牌，哪怕有再好的商业条件，支付出资装修、提供较长免租期等，可能也无法劝说其再增设店铺。02购物中心如何定位？下面具体从以下几个方面来谈谈购物中心的定位：1.确立项目站位根据企业的战略发展方向和财务要求做一个适合企业的商业地产开发的商业模式，以及项目的战略定位或者我们叫站位（即是站在一个小区域、半个城市、一个城市、还是一个省、或者是全国）。企业的战略发展是决定项目定位方向的核心要素之一，是像实力开发商自持为主还是像很多小开发商直接销售呢，取决于开发企业的战略发展和资金实力，企业必须有一个清晰的战略思路和适合的商业模式，后续的定位才能顺利准确的开展；同时根据这些情况去思考项目的市场地位，是做一个区域的提档升级的项目还是做一个城市的地标项目，还是做一个更大区域的地域性地标，同时也决定了你是做市场的引领者还是跟随者。2.目标市场定位—区域定位对于整个购物中心定位体系来说，它的基础就是目标市场的定位。这个基础不仅决定了购物中心的功能定位，同时也关乎到整个购物中心的市场定位体系。它所决定的不仅仅是购物中心的商业功能，更是购物中心的发展命运。目标市场定位主要包括两个层面的内容：目标区域定位和目标客群定位。目标区域定位应该因地制宜，目标区域定位主要是对周边商圈区域范围的分析。简单讲就是购物中心吸引顾客的空间范围。常规的目标区域市场定位往往是以项目所在地为圆心，按照不同的辐射半径来划分目标市场区域。事实上购物中心的辐射半径与辐射强度，绝不是由购物中心运营方一厢情愿来界定的。通常一个购物中心的辐射范围往往会受到其所在城市的辐射力、购物中心自身主题的辐射强度，以及购物中心的竞争态势来决定的。因此不是每个购物中心都能做到所谓的地标，也不是每个都一定要具有地标效应。3.目标市场定位—客群定位然后是项目的客群定位。项目所在的城市是经济较发达的地区，还是贫困地区？在经济发达的地区，项目的客群消费力比较强，项目的客群定位可以考虑实力比较雄厚的家庭消费或者是高端消费；如果项目所在城市客群比较年轻化，城市级别比较低，那么这个城市项目就不能做高大上的,需要通过细分市场市场来确定购物中心的目标消费群体。关于目标消费客群的定位，往往通过消费类型、年龄、收入水平、文化取向等构成市场细分标准。杭州大厦与银泰作为长三角商业单体销售的两大巨头，同处武林商圈，但是们的消费客群却不尽相同。杭州大厦锁定了杭州乃至整个浙江的高端消费客群，而银泰百货的主力消费群则以杭州中青年中端时尚消费体。有效的市场细分不仅可以直接捕捉目标消费客群，同时也是差异竞争的根源所在。客群定位跟项目周围的状况也是很大的关联。项目如果处在城郊结合处或处在拆迁安置区，项目周围的客群是收入不高的人群，那么项目的客群定位就不能是高大上；然后看下自己的项目是老城区还是新城区，如果处在新城区，周围客群可能很多是买房子做婚房的刚需人群，那客群的年龄就偏年轻，项目可以往年轻和家庭消费群去做。假设项目处老城区，城区周围都是土生土长很多年的居民，那么项目客群定位就要考虑消费能力、习惯问题，周围人群年龄结构偏大做年轻潮流方面的产品肯定是有问题的。4.项目规模定位然后是规模定位。购物中心的规模定位受制于顾客疲劳程度。一般情况下，顾客在购物中心购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过7500米。因此我们见到的超大型购物中心一般都会有充足的公共共享空间，当然购物中心的情景环境也会直接影响到顾客的疲劳程度。购物中心的规模受制于商圈购买力。简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力，再除以购物中心单位面积的保本销售额。一方面，购物中心的购买力取决于商圈人口及其消费水平；另一方面，购物中心单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。购物中心规模还受制于产品品种。实际上一个购物中心所能经营的品种往往只占很小的比例，即使是一些超大规模的购物中心，其经营的品种也不超过十几万种，而对于走特色化经营路线的购物中心，可供选择的商品种类就更少。如果购物中心规模过大，势必造成品种重复经营，降低购物中心单位面积销售额，从而影响整体经营效益。另外购物中心在规模定位时应该兼顾与效益的平衡。一般情况下规模越大，租金越低。15万平方米的商业，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。所以，规模要求最佳，不能求最大，要求比较效益。租金高，回报率高，才具有现实意义。5.项目的业态定位最后是项目的业态定位，首先商业地产项目通常会分成专业市场和综合体，专业市场和综合体业态是不一样的。专业市场里有很多种专业市场，如做建材家居的、汽车配件、物流、工业产品的，这些都是不一样的业态定位。综合体也有很多种类型，如偏购物中心的家庭型购物中心、偏休闲娱乐的也是一种类型，如你的商业项目可能是一条美食街，也可能是一个餐饮休闲街区，那么商业综合体产品类型不同，整个项目的定位、产品、业态、组合是不一样的。很多已开业的项目做不好，往往就是定位方面遇到了比较大的问题，迫切需要调整定位及业态。业态定位和客群定位出了问题，在定位阶段中不是特别严重的，是可以通过调整慢慢调出来。后期定位调整一定要找非常专业的公司，给项目重新诊断，然后做一份详细的调研报告，重新明确项目的定位。03写在最后商业项目的定位不一定要高端，关键是要与商圈匹配，要与消费者对路。此外，招商部门应根据对消费人群类型的分析，不断引进与消费人群需求相符的优质专业商家（产品），从购物中心商家（产品）组合角度提升消费人群对购物中心消费的总体满意度。我们一直强调“差异化”这个词，但定位相同相似的购物中心也完全可以走出不同的路线，港汇广场和正大广场都是都市型超级购物中心，但商业能级定位大相径庭；上海新天地与南京１９１２虽然都是休闲娱乐主题购物中心，可两者的文化气质却相去甚远。同样以艺术品吸客的北京侨福芳草地和上海K11也各有特色。总的来说，购物中心想要做成功，前期策划定位和后期的商业运营管理非常非常重要的，中间环节也是不可缺少的。要有一个好模式，再就是一个符合市场和人们需求的准确的定位，符合商家选址需求的产品和配套配置，再才是营销、销售、招商，最后还得有一个专业的商业运营管理团队，几者缺一不可。End派沃赠书活动今日继续~文章下方评论并转发

自2016年马云提出新零售的概念以来，今天我们再来看市场上的零售品牌，各种玩法层出不穷，面对五花八门的新零售消费场景，有些人可能会发出诸如这样的疑问：为什么有那么多的人愿意花2-3小时去排队买一杯“茶”？为什么在抖音上开个账号，一天销量可以卖得过超市……那是因为消费变化的太快，而在这样的市场背景下，一个以空间资产为主战场的购物中心要如何适应以及捕捉这些元素，为自己构建全新的流量池？艾瑞认为新零售背景下，未来购物中心商业空间的价值构成应由以下四部分组成：流量+转化+IP溢价+传播动能。购物中心布局新零售现状分析购物中心进入“饱和攻击”时代根据全网公开资料显示，自2008年金融危机以来，我国零售类商业面积以年均30%的高速增长率持续扩张，2015年存量达到顶峰，在这之后开始急剧下滑，购物中心市场开始逐步跨入存量时代，城市化发展红利消退，市场竞争趋于白热化。数据显示2018年购物中心存量规模已超5亿平方米。我们分城市来看，一线城市购物中心数量略趋于饱和，市场步入成熟期；新一线、二线城市购物中心蓬勃发展，得益于一线城市市场饱和，开发商投资外溢；三、四线城市购物中心新增面积主要来源于过去3~5年开发商的投资下沉。购物中心现阶段发展面临的四大难点新消费主张及消费动能的出现对购物中心综合营运能力提出严峻挑战，购物中心新零售发展面临的困难主要体现在如下四个方面：数智化运营管理：购物中心大量数据信息沉淀，但是有效应用少，无法精准洞察客群，商圈内各项目核心客流数据无法获取，进而不能有效指导本项目运营。线上线下融合模式实施：二者在运营系统、营销策略、商品布局方面存在差异，融合中容易出现渠道间各方冲突；同时线上流量转化收益较难测度；线上缺失服务如何与线下协商，二者信息如何协同和精准传递等这类问题尚待探索出有效的解决机制。新媒体营销策划及综合操盘：新零售对购物中心精细化营运提出挑战，包括差异化布局、精准营销、体验互动、全渠道会员、个性化服务等；要求操盘团队具备强大的活动策划、营销服务、成本管控、新媒体运营、讲故事等能力；要求擅长打情怀牌、艺术牌、文化牌，把购物中心当成独特的IP来打造。商场如何承载个性化消费：艾瑞通过对新中产消费者洞察研究发现，新一代消费者更最求自我，主张个性化消费，精神消费凸显，未来购物中心业态品牌布局如何快速应对新一代消费者瞬息万变的消费习惯及偏好，这对购物中心承载功能的灵活性提出巨大挑战。基于新零售大背景下的“商业空间4.0消费生态”正在构建购物中心链接线上与线下，打造新零售生态闭环模式。商业空间存量改造玩法必须以消费者自驱力为核心为适应新消费带来的挑战，全国各城市购物中心开始大规模改造升级，以保持对于主力客群的绝对优势。购物中心存量改造主要有以下4种方法，即：创造型改造、并购型改造、运营引入型改造、自身升级型改造。4种方法虽各有特点，但改造后的商业综合体均以消费者为核心，结合各自的品牌理念、市场消费升级方向、新零售的发展等要素，打造集体验、社交、娱乐、购物、休闲等多功能于一体的、多场景的消费场所。以资本视角构建新消费热点领域的空间形态艾瑞通过对新经济领域资本市场的持续关注发现：自2018年第四季度以来，消费生活领域中教育培训、健康运动、消费医疗、场景餐饮、娱乐体验、文化艺术等广受资本市场关注。艾瑞建议未来购物中心应从资本视角出发，构建新消费热点领域的空间形态。全球购物中心发展及演进路径全球购物中心演化史美国是购物中心发源地，其发展历程对世界各国产生关键影响。现阶段美国购物中心市场步入成熟期且已饱和，购物中心正在更新存量，整合重建，引入新兴业态，进行多元创新化组合。日本购物中心市场步入成熟期且发展稳定，都市购物中心回归并进行体量细分，主题化、体验化、场景化是主要的发展点。中国购物中心市场步入复苏期，且发展迅速，品质消费、个性主题、业态品牌布局差异是主要的发展点。艾瑞通过对消费市场多年的洞察研究发现，购物中心已经从过去90年代的普通购物场所，转变为现在的千禧一代综合性购物场所。而未来购物中心将步入“体验化+娱乐化+社交化”的时代，购物并不会是其主要功能。在未来，购物中心将会依托具体消费场景，完成线上+线下全环节的消费体验业态的打造；逛街的同时购物中心需要满足社交需求，此外娱乐属性也将赋能商业；零售将更加突出个性化品牌，迎合不同个体定制化的需求。购物中心未来5年发展方向中国零售平台基于对2013-2020年新建及规划中的80个欧、美、亚太地区城市型、超区域型、区域型、社区型四大类型标杆购物中心进行分析，总结购物中心在业态品牌、主题定位、建筑设计、商业模式、科技应用等5个方面的创新方向，以预测全球购物中心未来发展趋势，为国内购物中心发展提供借鉴。购物中心未来将围绕业态、品牌、主题、场景、服务及模式进行创新发展。业态品牌：绝大多数的购物中心在构建项目业态品牌时，都会把提供独特的体验和满足消费者个性化需求放在重要位置。诸如打造创新娱乐体验业态，品牌布局更多的引入个性潮牌、设计师品牌、文创品牌以及二次元等。与此同时，亲子娱乐、教育培训、健身运动等相关业态也逐步成为购物中心的客流引擎。轻医疗诊所、宠物店、生鲜超市等创新业态也开始被购物中心所关注。主题定位：未来定制化、个性化产品将引领新一代消费者的需求，购物中心在主题打造是更加关注消费者个性化特征，以期给消费者带来独特的体验，克服现阶段购物中心同质化的困难。同时受益于二胎政策的开放，家庭亲子主题、年轻时尚主题的购物中心也备受消费者青睐。建筑设计：艾瑞通过对新中产消费客群的洞察研究发现，新中产的消费特征已由追求物质升级为精神消费，购物回归理性，更多的愿意为体验和服务买单。中国零售平台对购物中心的调研也印证了这一点，即未来购物中心会着力打造场景化主体空间，精神性公共空间来满足新一代消费者的独特体验需求。商业模式：由于互联网及人工智能等领域的飞速发展，以“互联网+”的智慧新物种遍地开花，线上线下边界被打破，虚拟和现实开始融合。再这样的大背景的推动下，线上线下融合的商业模式将成为未来购物中心的发展趋势，围绕消费的全场景，全流程，全渠道给消费者提供便捷服务。科技定位：APP、小程序、智能机器人、智能购物墙、虚拟试衣、虚拟橱窗等购物中心智慧新零售的体验玩法层出不穷。未来的购物中心会将智慧零售展现的淋漓尽致。购物中心案例鉴赏：美国Mall of America全球购物中心标杆项目，美国Mall of America（简称MOA）定位时尚消费乐园，主打儿童消费和家庭娱乐消费，集娱乐和零售于一体化的业态布局，其中购物业态占比约57%，娱乐业态占比则高达11%，涵盖4大百货商店以及约525家品牌店，每年举办超过400场的免费娱乐活动，为购物中心带来强劲客流。数据显示，MOA年客流量约4000万人次，28%是回头客，42%是经他人推荐到访。同时，MOA收入来源也于业态相适应，相比其他购物中心，MOA娱乐业态收入占总收入比重较高，数据显示MOA近几年平均营业额约为4.37亿美元/每年，游客每次到访平均消费162美元，比全国平均水平高出52%。亮眼的财务成绩得益于MOA精准的定位和有效的业态布局。艾瑞：购物中心发展六大趋势趋势一：数智化转型从概念转到落地实施数字化运管，智慧化经营，未来新一代购物中心需要利用大数据技术进行精细化运营管理，通过智慧科技打造全新的消费体验场景。趋势二：购物中心原创IP构筑体验商业IP营销持续深化，打造原创IP，深度挖掘社群价值，构筑全方位的体验商业。场景化消费时代的到来，很多购物中心通过引入IP产生话题，吸引消费者，实现商业变现，但是借势IP与购物中心的定位匹配度低、市场同质化高、费用高昂、时效短等问题日益凸显，基于此越来越多的购物中心开始打造自己的专属IP。购物中心原创IP把文化、场景、故事、主题、互动、体验、娱乐等元素作为基础，在此之上进行丰富和拓展，打造多元业态，将原创IP进行差异化和人格化，使其深入人心，自带流量，长时间吸引消费者。趋势三：线上KOL线下化重构购物中心空间搭建从线上到线下的KOL矩阵，精准聚焦及引流关键人群，助推销售转化。KOL每天占据用户大部分上网时间，且通过不同方式影响用户，具有强大的营销裂变能力，已成重要营销传播渠道。购物中心与KOL进行合作，一方面帮助已有业态品牌进行营销传播，同时通过KOL捕捉消费者最新需求，指导线下业态布局；另一方面将KOL线上流量引到线下，弥补线上消费痛点，同时提升线下客流量，带动商场各个业态的销售转化。趋势四：运动消费多元发展Mall+Sports模式成新宠健康中国战略发布，运动消费高速发展，Athleisure持续增长。购物中心+Sports的商业模式将运动元素与商业综合体其他功能相结合，既满足人们对运动健康设施环境的高标准需求，同时也能满足人们吃穿行，兼具运动、购物与社交多重属性。运动用品零售业每年以30%-50%的增速进行发展，室内小型球类运动场、滑冰场、体检培训、康复中心、休闲餐饮等设施构造立体服务模式，以零售为入口链接各资源，满足多样化需求。趋势五：社交化消费将成为主力店未来购物中心将重点营造社交职能，转型为“社交中心”。购物中心体验文化的核心是社交，未来购物中心将围绕社交开展O2O策略，从主体构建、六感分析、静态设计、动态活动四个方面进行综合规划，未来购物中心主力店或将成为社交化消费。趋势六：购物中心玩转跨界融合跨界融合成为购物中心差异化利器。K11将文化、艺术和商业以有趣的方式彼此融合，创造充满活力和舞台般的购物体验。连接灵感、潮流和时尚，鼓励公众在购物和消闲时间来欣赏艺术，引领购物中心和商场品牌走出一条跨界融合之道。艾瑞大数据闭环助力购物中心新零售发展艾瑞商业地产：三大应用场景+基础服务助力购物中心新零售发展艾瑞数据致力于成为数据应用技术为核心驱动力的科技型企业，本着通过数据改变认知，提升企业效能为理念，为客户提供基于数据+服务的商业数据智能解决方案，涵盖消费者洞察、市场竞争监控、企业精细化运营、共享数据服务。艾瑞自主研发的商业地理大数据服务产品OneZone将线上数据与线下场景活动数据相结合，以数据X技术的方法，实现消费者行为全流程、全触点在线，打通融合全渠道数据，增强消费者体验，数据闭环助力购物中心新零售转型。艾瑞商业地产：覆盖上亿级场景数据，千万POI，实现客群及商圈的精准洞察艾瑞自主研发的商业地理大数据服务产品OneZone运用全新技术等多种方式混合定位，定位数据库定时更新定位点数据，通过运营商数据、互联网企业、公开数据及自建样本的方式获取其他数据，并实现T+2更新，实时监控数据动态变化趋势，目前每月活跃的设备数量超过7亿，日事件处理超过370亿，并基于以上数据持续优化数据算法及模型。艾瑞商业地产：购物中心营销解决方案四步走艾瑞自主研发的商业地理大数据服务产品OneZone通过以下四个步骤，打造购物中心闭环营销解决方案。艾瑞商业地产：商圈客群洞察标签体系部分维度列举示例总结购物中心市场发展已经进入“饱和攻击”时代，同时新消费主张及消费动能的出现，驱动购物中心打造新零售生态闭环模式，这对购物中心综合运营能力提出严峻挑战，主要体现在数智化运营管理、线上流量与线下消费场景的融合、新媒体营销策划和综合操盘以及商场空间如何承载个性消费4个主要方面。针对上述问题，艾瑞将利用大数据闭环助力购物中心新零售发展，为客户定制化提供基于数据+服务的商业地产智慧解决方案，包括消费者洞察、客群研究、竞品分析、商圈分析、招商选址、业态布局、数智化运营、营销策划等，全渠道、全环节、全场景、全方位赋能商业地产发展。与此同时，艾瑞基于多年的新经济领域的深耕研究，以及新消费领域的敏锐洞察，对购物中心新零售破局提出如下6个发展方向：数智化转型从概念到落地实施，购物中心需打造原创IP构筑体验商业，线上KOL线下化重构购物中心空间，社交化消费将成为主力店，运动消费多元化发展Mall+Sports将成为新宠，购物中心将玩转跨界融合。

1996年，国内首家现代型购物中心广州天河城开业，盘踞于如今广州天河路商圈中心，拉开了中国购物中心时代的序幕。数据显示，当前全国购物中心总存量规模达4.74亿㎡，一二线城市市级商圈172家购物中心（商业面积≥5万㎡）中，有超30%项目开业时间超过10年，调改焕活存量资产，激活年轻动力，是存量mall在市场“高压”下共同谋求的“出口”。 与此同时，我们发现在后疫情时代，更爱调改“折腾”的mall在疫情后“脱身”越快。究其原因，爱“折腾”调改的mall能为消费者带来更多新鲜感，让疫情后更谨慎出门的消费者愿意为其新鲜感“买单”。 由此，通过调改盘活存量商业潜力，焕发存量商业活力，成为疫后商业地产开发商及运营商值得探索的增长点。1、“喜新厌旧” 存量mall调改越发高频随着城市购物中心步入成熟期，调改提升转而成为一二线城市商业主旋律，城市mall面临着“存量压力”与“增量威胁”并存的现状。 一方面，开业时间超过10年的购物中心，无论是“硬件”还是“软件”层面，都难以匹配市场需求，改造是大势所趋。数据显示，截至2019年底，全国一二三四线城市共有138家开业时间超过15年的购物中心，450家开业时间超过10年的购物中心，市场竞争从“规模战”朝“品质战”转向。另一方面，“新竞争者”来势汹汹。由于开业年限越长的“先进者”，享受到了早期城市化带来的消费红利，已在市场上树立较高的地位并形成一定的竞争壁垒。新开mall（开业1-3年）面临着更大的不确定性与被淘汰风险，调改周期越发高频。 为了提升在年轻客群中的“存在感”，相较于以往的“三年一小调，五年一大调”，“新开mall”的调改周期缩短为“一年一小调、三年一大调”，甚至“季季调、年年调”，调改越发高频。2、哪些存量mall更爱“折腾”？过去十年，实体商业经历了电商冲击、去主力店、购买主力年轻化、百货“购物中心化”、零售“体验化”、场景“沉浸化”、购物中心“百货化”等一系列市场变化，爱“折腾”的mall也在随之调改。01、“元老级”mall客观改造需求购物中心的业态、品牌更新需求，源自其不动产属性与所处的消费市场快速变化之间的矛盾。从硬件方面来看，若是楼内的陈设或大部分设备已运行10年以上，并时常发生故障或形象陈旧，就不得不进行设备更新和空间场景的更新调改。02、年轻商圈mall开业时间较短的“年轻mall”（开业1-3年），由于消费者教育尚浅，为了迎合目标客群的喜好，时常需要新鲜内容，吸引流量。 尤其是位于城市商圈的年轻mall，由于地理位置的天然优势吸引着城市年轻“壕”气的消费人群。而这类mall为了保持活力，需要紧跟潮流变迁，不断更新品牌业态，频繁调改，给消费客群提供更丰富多元的选择。03、背靠头部开发商的mall得益于开发商实力与统一经营优势，这些背靠头部开发商的mall议价能力更强，与品牌间的沟通协调更为顺畅，因而在品牌调整效率更高、力度更大。 同时，头部开发商也更加注重探索局部空间改造，努力在外观、装修、内容上创造兴奋点，试图将mall变得更加“标签化”和“个性化”， 在不断升级焕新的空间中，释放更多更大的潜力与价值。3、后疫情时代存量mall如何通过调改“焕发活力”？如何在已有的项目里调改玩出花样并非易事，相比新开业的购物中心，如何改变消费者对项目的旧有印象、吸引消费者认同“全新的自己”，无疑是存量mall调改最重要的问题。 近年来，很多商业物业已经心照不宣的开始探索，慢慢走出了适合自己又打破同质化的道路。01、“MALL+”模式“Mall+”可以是购物中心中的业态内容，如主题街区，也可以是与购物中心配套的艺术馆、公园、酒店等。 虽然“购物中心常规业态+其他业态”的模式不是疫后的独有创新，但这种商业模式或可为疫后购物中心塑造差异化，凸出项目定位与特色，成为全渠道时代下破势而出的“杀手锏”，实现“1+1＞2”的组合效果。 杭州远洋乐堤港：Mall+艺术+酒店 远洋乐堤港，这个将近100万平方米的大型商业综合体，涵盖了商业、五星级酒店、高端办公及行政公馆等物业集群为一体。以时尚、艺术、乐活为三大主题，整个商业部分为开放式集群式建筑设计，涵盖了购物中心、特色体验区、国际YEAH街区、以及近1.8万平方米的户外空间，包括屋顶广场、中心广场、艺术下沉广场等数个功能各异的分区。此外，杭州远洋乐堤港作为杭州首个绿色屋顶退台建筑，打造了剧场+农场+儿童活动空间，将自然与人文、艺术、商业有机结合，带来丰富多样的消费体验。 南京弘阳广场：MALL+游乐演绎 南京弘阳广场前身为华东mall，2016年启动升级改造，改造后的南京弘阳广场蜕变为“双Mall+游乐演艺”大型游乐综合体。这个总建筑面积达55万㎡的超大型游乐综合体，也是国内首个游乐购物综合体。集文化、旅游、休闲、购物和人居功能于一体，业态涵盖购物中心、家居建材、主题游乐、星级酒店。改造后的南京弘阳广场从传统的购物中心升级成为满足消费者“吃、住、购、游”的一站式、全业态生活中心。并在业态规划、建筑设计、历史底蕴传承等方面都做了全维度的探索。通过城市微旅游的概念植入，最终由一个6000㎡中心秀场、两条特色街区(欢乐小镇和法式浪漫街区)、三个体验组团(商业Mall、家居Mall和未来世界主题乐园)组成。 整体创新的业态布局和场景打造，深化了南京弘阳广场的独特商业基因。 上海保利时光里：MALL +艺术商业 保利时光里·上海，定位于社交融入生活美学的精致商业体，将设计零售、艺术体验进行主题跨界融合。保利时光里将保利时光里以“文艺复兴”之名，从产品打造到商业模式进行全面转型升级，全方位提高购物中心的文化输出，提升购物中心调性。国内唯一昆曲戏剧体验馆——有戏，以戏曲为主题的文创品牌，提供戏曲课程和周边产品并带领消费者走进昆曲，切身感受传统戏曲的魅力。吴晓波频道旗下首个匠心集合空间（百匠大集），消费者可以参与手作体验课程，同时还定期举办各类主题活动。 画室、画廊、美术馆、剧场、剧院、博物馆等文化属性强的业态更符合都市白领、中产阶级对体验的深层次需求，成为购物中心提升“软实力”的新动能，独辟蹊径地在竞争激烈的市场中建立差异化的内容。02、业态品牌调改切忌“大海捞鱼”疫情让购物中心、品牌商都陷入了前所未遇的艰难时刻，一批抗风险能力弱的小品牌纷纷关店止损。在此背景下，购物中心或因租约到期主动进行的调整，或因品牌提前撤场带来的被动调整。业态品牌的调改不可因为疫情，打乱了项目自身步骤。后疫情时代，购物中心经营者应当时刻关注租售比，原来购物中心空铺20%是一个警戒线的话，现在如果大于15%，经营者就应该保持警惕，提前做好品牌预警以及储备品牌的规划与洽谈。业态品牌的调整并非大海捞鱼，而是要有方向、有原则，尤其对处于不同发展阶段的mall，以填铺为第一指标，后备品牌依然要与项目定位、周边品牌的氛围相匹配，采取针对性的规划调改。例如，对于开业五年左右的mall来说，消费者培育尚浅，调改核心在于迎合目标客群的喜好，更注重吸引流量。如引进餐饮、儿童亲子、文体娱（重在吸引流量的体验式消费业态）。 开业十年左右的mall，由于是经过消费市场千锤百炼、存活时间长的“中老年mall”，调改核心在于引领潜在客群的消费习惯，应更注重情感链接。引进零售、生活服务、跨界集合店（重在业绩提升的“场景式”零售业态）。03、与自然对话，打破室内室外空间割裂存量项目除了在定位、业态、品牌、运营等“软件”上实现“一年一小变，三年一大变”，其物理空间也根据调改时点进行“硬件改造”。 随着健康生活理念日渐渗透，加上“抗疫常态化”的新消费语境，开阔、绿意盎扬的空间让商业与自然更进一步，也让消费舒适感得以提升，已经成为当下保持社交距离的新需求，也是购物中心重新抢夺客流的新引擎。 奥地利WEZ购物中心：不破不立，老气即变轻潮 位于格拉茨的WEZ – Das weststeirische Einkaufszentrum购物中心建造于1970年，是奥地利第一代购物中心。随着时间流逝，这座购物中心已经变得衰败，拆除甚至成为一个正式选项。幸运的是，在各方努力下，WEZ购物中心被更新为一座以光线变化带动空间氛围的购物中心。新改造的花板上的圆形采光洞口将日光引入室内，在照明灯具的配合下，在不同的季节和一天中不同的时刻，中庭可以很方便的通过自然和人工光线来改变空间氛围。木色天花板与洞口绿色的材质相映衬，给人以自然、雅致的购物氛围，让人不必行色匆匆地买完就走，而愿意放慢脚步好好“逛”。 墨西哥Parque Toreo商业综合体：商场公园兼具 位于墨西哥城北部的Parque Toreo，4层购物中心被打造成绿树环绕的“公园”，6000㎡的绿化与商业和谐共生。天花板由几何图形构成，采用玻璃屋顶，透入自然光线，更加增添室内公园的自然气息。消费者逛商场和逛公园的体验界限被模糊，既可以买买买，也可以随时随处休憩，与自然对话，打破室内与室外空间的割裂，用商业景观打造社交场所。4、写在最后存量时代最大的问题是购物中心的同质化，改造从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。 总体来看，想要打造“人流发动机”，一家购物中心或者商业要持续生存、要做得成功，关键是要了解消费者的基础需求和变化趋势，是否能比竞品早迈出一步、对商业趋势有前瞻的敏锐度并且去引领这样的趋势，也许就比别人有更强的生存力。 我国购物中心在增量阶段，市场已经发生了“购物型消费”到“体验型消费”的过渡。因此，在空间规划、业态引进、品牌组合、精细化服务上反而为调改提升、资产增值预留了更大空间。 而在疫后商业复苏阶段，不管是购物中心、商场、还是商业街，存量商业的发展既面临着挑战，又充满着机遇，商业运营者应该认清自己，从实际情况提升项目品质，真正做到与众不同。

来源： 奇点商业地产对购物中心而言，商业调整从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。购物中心定位分析即通过分析整场经营状况及外部环境变化得出调整结论。需求结构分析需求结构方面，重点关注城市消费水平、区域人口结构、项目周边交通三个方面的变化。如果在3年的时间半径（过往3年及未来2—3年）中，上述三个方面已经或即将发生重大改变，我们就认为定位可能需要调整。判断城市消费水平的主要指标通常包括当地社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入、城镇人均消费支出、消费品价格指数等。区域人口结构主要包含消费人口构成和该部分人群的消费能力两个方面。项目周边交通则指道路及公交、轨道交通和停车条件等方面。供给结构分析单从需求结构来判断定位是否需要调整还略显单薄，还应结合供给结构（周边商业环境及未来竞争格局）来综合判断。临近区域是否有新的商圈诞生、区域内是否有新的商业项目入市、现有或潜在竞争对手（同类可比项目）的品类覆盖及品牌组合情况如何、以及对本项目的影响等，都是调研和分析应关注的方面。定位合理性判断通过以上宏观数据采集和周边市场的调查，同时结合自开业以来购物中心的客流、销售等关键数据的横向对比和趋势分析，基本可以得知购物中心的定位是否符合当前市场需求、及其调整方向。购物中心经营分析即通过分析各业态、品类及品牌的落位效果及经营表现，为落位调整提供建议。购物中心的定位归根结底是客群的定位。当客群确定后，需要通过业态、品类组合，以及适合的品牌级次来诠释其功能定位。相比复杂的定性分析，直观的数据呈现更能揭示真相，因此，购物中心的经营分析围绕客流、销售、租金、租售比等客观数据来进行。品类、业态组合分析在购物中心内部，不同业态代表不同类型的消费需求。定位趋同的购物中心，其业态配比也类似。每个业态都有各自不同的特征，在购物中心内都承担着不同角色和功能，有租金贡献比较高的商家，有吸引客流的商家，也有功能补充型的商家等。如：餐饮聚客能力强，但租金贡献较低；服饰销售额高，却是人流消化型而非客流带动型业态；生活精品、配套业态能有效丰富购物中心的多维度触点从而增加购物中心可逛性，但此类业态受地域等多方面因素的限制，现状就是优质品牌资源不足以支撑购物中心的招商需求。只有不同类型的商家合理配置，才能使购物中心的整体效用达到最大化；只有各业态和各品类形成微妙的动态平衡，才能实现商家和业主的双赢。品牌布局及功能分区分析如果说购物中心的定位是灵魂、业态及品类组合是骨骼的话，品牌布局就是血肉，只有品牌分布合理、荤素均匀搭配才能充分体现购物中心的整体魅力。购物中心内的商家之间应强调相容性、互补性，毫无关联的商家进入购物中心将失去主题聚集的价值和意义。好的品牌布局不仅可以和谐共生，而且能产生相互促进的“化学反应”。因此，购物中心在进行品牌组合搭配时，需要考虑商家之间的关系、定位主题与整体利益，从客群共享性、风格和谐性、价格匹配性等多方面进行权衡，使整体效益达到最大化。■ 品牌布局提到品牌布局，绕不开动线问题。购物中心内部动线存在几个关键节点：入口、中庭、主力店相临区域、动线端头及次动线等，即使单一动线也存在上述节点、同样面临功能分区问题。动线节点中：入口和中庭是购物中心的门面，不仅客流量大，而且展示性好，应设置与广场定位吻合的、具有行业代表性和良好业绩表现的品牌；主力店相临区域往往是继入口、中庭之后又一个客流密集区，该区域的品牌布局要与主力店形成自然衔接，让顾客不产生突兀感，使其在不知不觉中穿梭于主力店及边厅店铺之间。受地块形状、地形高差、建筑结构、外部交通、内部动线，甚至滚梯走向等的影响动线端头及次动线等区域会形成购物中心的客流冷区。冷区难以改造且成本较高，但通过合理的品牌布局仍可得到改善。端头店铺适宜设置符合本楼层定位的次主力店（从店铺面积、品牌知名度、吸客力方面都应起到标杆作用），从而引导和调节客流。■ 功能分区除动线节点以外，另一个关注的方面即功能分区。针对超过150米的单一动线，需要通过功能分区增加其可逛性，就像通过装修打破房屋的单调格局一样。针对复杂动线，功能分区也是化解次动线客流冷区的好方法之一，尤其是当无法利用主力店带动次动线客流时，将整个次动线区域规划成客群统一、风格和谐的功能区（如潮牌聚集区、儿童主题区等），再加上导示系统的完善，将起到等同于主力店的改善效果。调整方案及租金建议租金是购物中心的主要收入来源。在商业筹备阶段，为了吸引目标商家、保证招商和开业率，往往会降低首年租金标准。当3年租赁决策期满时，购物中心已逐渐成熟，有条件提升购物中心的租金水平。■ 影响租金的因素有过商业运营经验的人可以立刻列举出一系列指标，如：城市级别、商业成熟度、区位条件、周边可比项目租金水平、业主投入及收益期望、当地市场品牌及代理商资源等；而对于单个店铺来说，其租金水平会受到楼层位置、面积大小、规划业态等因素的影响。不过，归根结底，商家的承租能力与其销售收入和所属行业普遍利润率密切相关，即：商家赚多少钱决定了其能支付多少钱。各行业都有一个被普遍认可的租售比区间（租金及物业管理费等占销售收入的百分比），超出这个区间的商家经营压力大，不稳定；低于这个区间的商家，租金尚有提升空间。■ 租金提升空间判断首先，对购物中心过去两年及第三年的租金完成情况进行总结和预估。完成情况良好则有条件实现租金提升。其次，针对各品类商家的盈利模式和承租能力进行深度研究，确定出各品类的合理租售比区间；再根据购物中心的历史销售数据，通过合理的租售比区间推导出商家未来可承担的理想租金增长值区间。最后，还要就当地市场商业的平均租金水平进行调研，用于修正确定最终的租金增长值。什么样的商业应该进行调整■ 从商业地理角度分析，人口始终缺乏有效支撑的商业商业地理学意义上提到的消费人口支撑绝对是所有实体商业的经营的根本。缺乏人流支撑的商业，要想做旺，相比成熟地段的商业需付出超出10倍的努力，同时还需要超精彩的产品和大量的营销宣传作为铺垫。商业地理意义上的人群辐射半径铁律无论在哪个城市都会被印证。这里所说的人群就是项目周边的常驻人口和城市人流潮涌的核心节点附近人口。总结一下，如若借用现代技术重新审视当前项目所面对的商业地理环境，仍然觉得人气不足，潜在消费动力因素不能驱动商业项目的经营，从原则上来看，这些不符合区域经济地理的商业建筑形态都需要调整。■ 商场规划理念陈旧，没有合理空间的商业项目总体来看，这种人流发动机主要体现在两个层面上：特色主力店、特色环境空间。按照这样的逻辑来考虑，那种无法进一步设置人流发动机的商业，本质上存在致命的缺陷。当前最流行的成功商业项目里，一个商场里特色主力店往往是：(1)电影院(2)潮流零售大牌(3)儿童娱乐馆(4)溜冰场(5)文化艺术中心(6)人气餐饮(7)时尚运动健身店等，这些主力店几乎都是公认的人流发动机。还有一类项目，本身就是由次主力店构成的，整个商场内都没有独特的、体量占比较大的项目，但又能做得非常精彩，它可能是个公园，更可能是个剧场，如上海K11和北京芳草地等，这时候就需要靠空间主题的创意。因此从上述两方面的逻辑来看，有几个硬件条件的缺损将导致项目需要大幅改造甚至炸掉重建：（1）传统百货式的柜台空间。新兴商业要想具备生命力，必须具有体验空间。因此当那种传统百货商场式的层高，已经无法满足体验空间的设计。为展示空间或者特色主力店而配置的挑高中庭，就是需要突破原有结构进行再造。（2）人流动线的致命错误。没有环形人流动线的商场，往往会出现大量的尽端廊道。人流没法引入，将导致窝藏在廊道尽端的店铺人流很少到达，从而门课罗雀。这也是商业设计中的致命的大忌。（3）柱网过密，层高过低，导致商家展示形象面太差。商场最重要的功能是陈列和展示，而密集的柱网和过低的层高，都是展示形象的杀手因素。■ 配套设施严重不足的商业（1）停车位匮乏或者使用不便。在影响商业项目的诸多因素中，停车位绝对属于最重要的一个。停车位的充沛程度以及方便程度，决定了一个项目的客户吸引力。（2）餐饮配套设施不齐备。餐饮是当前购物中心里最重要的人流发动机。很难想象，现在没有餐饮店的购物中心将会有多大的人流。但有很多百货商场式的项目，前期建筑未设置烟道、排污池、隔油池等餐饮产品加工所需的。上述三点，都是传统商场进化成现代购物中心最难突破的要点。这些在产品基因里存在的致命的缺陷，都是最戳痛物业所有者心窝的困扰。7大手法进行商业改造■ 产品再定位每个商业体的脱胎换骨的过程，最重要的是认知和把脉市场趋势。日常生活中，我们最怕的就是对市场趋势的漠视和错判，对微观市场特征的模糊认知。产品定位的本质是：我的客户是谁?我有什么与众不同?客户为什么会来买单?■ 优化业态商业建筑绝对是形式服务于功能的产物。但好的形式往往能够优化内容上的经营。优化调整业态，是建立在大量的预招商和财务数据分析工作基础上的。业态优化的决策必须以财务数据模型为依据，以强有力的备选业态及品牌库作为支撑。■ 立面翻新再造建筑外表皮是一个商业项目最重要的标识。好的立面用元素和构图诉说着一个项目的内在气质和主题特色。符合现代审美和个性化的立面，是商业精神内在展示的重要元素，给传统商业以新的面具。用广告、色彩、灯光、材质、构图等手法设计的立面，就是其内在商业气质的最佳表达方式。■ 室内空间主题重构如果说建筑立面的再造代表了新兴商业的精神气质，那么室内空间主题的重构就代表了新型商业灵与肉。电影院式空间也好，剧场式空间也好，公园式空间也罢，无论哪种类型的空间主题，决定了这个项目的独一无二性。未来好的商场经营者本质就是一个大片的导演，你想说什么故事，就在这个数万方的空间里造梦。他可能会拍文艺片，可能会拍专题片，可能会拍科幻片，可能会拍时尚片，可能会拍动画片，把商场打造成梦工厂的思想意识革命，是决定成败的关键。■优化功能设施从大到一个商场内部的管线设施、声光电设施、舞台效果布局，到小到一个商场的休憩花台、功能座椅，卫生间形象，都是。如果说管线如同血管动脉，声光电如同美容品，那么这些细小的细节空间则代表了每一寸肌肤上的细胞。■提升软件服务线上数据支持绝对是未来商业服务亮点。实体商业面对线上电商最现实的态度应该是合作。越快的合作、越紧密的合作，一定是商业经营升级转型策略的要点。■跨界经营商业与艺术、文化、健康等方面的联姻是当前最常用的经营手法。上述7大点，基本构成了商业再造的几个重要工作方面。对于一些项目，实在没有办法调整的商业，又没有勇气和经济能力炸掉重来，不如直接改变性质吧，做成创意办公楼也未尝不是一个合适的选择。商业项目的改造本身是创新试错的过程，中国商业地产正在进入一个密集的创新试错期。在没有稳定的财务数据出来前，没有哪个项目敢说一定成功了。文章来源：盈石资产图片来源于官方及网络，如有侵权请联系删除投稿、商务合作请投递：qidian@ifeng.com

本期市场调研对象：广州深圳代表性购物中心4月份新开品牌门店情况。总概述：4月份广州核心商场新开品牌门店35家，深圳核心商场新开品牌门店23家。其中广州4月份无首店品牌亮相，深圳核心商场引进2个华南首店，3个城市首店。01 广州 2020年4月，广州代表性购物中心新开了35家门店，其中，餐饮门店新开了12家，美妆门店新开了9个，无首次亮相广州品牌。◆ 国货美妆/彩妆拓展迅猛4月份广州各大商场新开了9家美妆门店，分别是国货品牌“完美日记”和“林清轩”、以及彩妆集合店“WOW COLOUR”和“THE COLORIST调色师”。WOW COLOUR门店图国货品牌“完美日记”4月份在广州连开四店，加码线下门店布局。THE COLORIST调色师，主打平价+轻奢的品牌定位，目前已与全球不同国家或地区的30余个知名彩妆品牌达成合作。4月新开百信广场店，5月还将进驻凯德广场·云尚和凯德乐峰广场店。WOW COLOUR主打的“国货美妆”集合店模式，目前已与超130家彩妆品牌达成合作，包括诸多知名国货彩妆品牌。2020年1月，WOW COLOUR在广州开出全国首店，4月进驻正佳广场、番禺万达广场、5号停机坪和百信广场，5月份还将开出凯德广场·乐峰店。◆ 太古汇爱马仕重开当日破纪录4月2日，爱马仕丽柏广场店撤场，4月11日，爱马仕广州太古汇店专卖店重装启幕，新店横跨广州太古汇两大楼层，门店面积约644平方米，产品涵盖时尚配饰、香水、皮具、珠宝、腕表、成衣和鞋履等。图片来源：广州太古汇订阅号根据《女装日报》的报道，位于广州奢侈购物中心太古汇的爱马仕旗舰店在4月11日重装开业当天，销售额就突破了270万美元（约合1900万元人民币），被认为是爱马仕在中国最高的单店成交额之一。02 深圳 深圳核心购物中心4月新开出23家门店，其中首店5家。在业态方面，主要以珠宝配饰、服饰、餐饮和美妆为主。在4月新开的店铺中，布吉万象汇最多，开出5家新店。其次是壹方城、欢乐海岸，均开出3家新门店。3CE专门店华南首店、深圳首家米仓食堂则分别开在万象天地与深圳湾万象城。◆ STYLENANDA 3CE华南首店图片来源：万象天地该店位于万象天地 i.t 概念店 i.t blue block LG1层单辟一片空间内。在店铺风格方面，与首尔 STYLENANDA PINK HOTEL 的粉色设计形成统一，也可以找到超多 3CE 彩妆中的热门系列。3CE全名为3 concept eyes，是Stylenanda旗下的品牌。Stylenanda是韩国一线服装品牌，成立于2004年。Stylenanda于2009年01月推出3CE化妆品，从此在韩国彩妆市场迅速崛起。2018年，STYLENANDA 3CE加入欧莱雅集团，2019年开始正式进入中国市场。◆ “米仓食堂”深圳首店米仓食堂米仓食堂“便当”米仓食堂创立于2017年，是广州新日式和食代表。米仓食堂的菜式主打日式简餐，以日式丼饭为主，还有一些锅物、小吃、甜品可选。在深圳湾万象城店，其以“便当”的形式，呈现“城市野餐” 概念，菜单采用末尾淘汰制的菜品，根据消费者的喜好程度调整。该品牌曾多次获得「广州日本料理热门榜」NO.1 。◆ HUSKY Friends哈哈哈士奇华南首店图片来源：海上世界官微深圳首家哈哈哈士奇位于海上世界。此前，该店在北京已开设过一家。作为专业的“撸狗体验店”，店铺装修偏“小清新”风格，内部采用黄色为主色调，看上去十分温馨。店内有数十只经过专业训练的“哈士奇”，消费者进去之后可以尽情“撸狗”。图片来源：海上世界官微除“撸狗”外，店内还有一些哈士奇周边售卖，并提供免费无限饮品。据大众点评显示，该店人均消费在107元左右。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:赢商网深圳站