购物中心行业调研报告

2020年，疫情给全球商业带来了前所未有的重创，商业经历了有史以来最黑暗的时期，2020年全国新开购物中心数量减少28%。从线级城市分布来看，新一线城市营商环境活跃，活跃程度高。新一线城市中成都表现极为活跃，新开业购物中心数量和建筑面积均居全国首位。从开发商来看，万达和新城控股作为行业龙头在疫情之下仍能保持30个以上的开发数量，市场地位凸显。从近三年开业购物中心业态来看，零售和文体娱占据了重要市场份额。2020年新开业购物中心数量大幅下降据联商网数据显示，2016-2020年我国新开业购物中心数量表现为先增长后降低的趋势。2018年新开业购物中心数量是近几年最多的，新开业数量为566个，2018年之后呈连续下降趋势，2020年由于疫情影响，更是急剧下降。2020年，全国新开业购物中心数量为374，同比减少28%。新一线城市和三线及以下城市购物中心市场活跃从新开业购物中心城市分布格局来看，2019年与2020年相比，一线城市活跃度减弱，新一线城市表现活跃，二线城市活跃度保持不变，三线及以下城市购物中心开业数量占比从2019年的31%上升至2020年的36%，表现活跃。从主要城市新开业购物中心数量来看，成都和上海表现活跃，分别开业17个项目和15个项目，全国排名第一和第二;从新开发商业建筑面积来看，成都新开业面积遥遥领先，面积为173.6万平方米，北上广紧随其后，开发商业建筑面积均超过100万平方米。头部企业市场地位凸显从2020年新开商业项目的企业供应量情况上看，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业。万达集团开业数量为45个，占全国2020年开业数量的12.03%。新城控股以全年33个开业量紧随万达之后，其打造的“吾悦广场”是企业旗舰商业产品，2020年吾悦广场开业32个。零售和文体娱占据约50%的市场份额根据联商网数据，从近三年开业购物中心TOP100的业态格局来看，零售和文体娱占比接近50%。近两年兴起的“盲盒”和潮玩IP主题店给零售经济不断注入新的活力。更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。〖 前瞻产业研究院 〗本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。

乐居财经讯 王昕 全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德日前联合发布《中国购物中心数字化转型调研报告》，对中国购物中心数字化转型的现状进行了梳理，并对趋势作出预判。购物中心行业正在进入存量时代，增长红利的消失导致同质化的竞争加剧，行业即将走向变革重生的分水岭。而与此同时，数字化新技术的层出不穷也为行业的变革重生提供了更多的可能性，通过数字化改善客户体验，提升运营效率，创新商业模式，将推动行业重新焕发生机。全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，购物中心的数字化转型，是当前商业地产行业一个非常重要的话题，未来的商业地产，数字化是运营的重点和方向。海量数据的打通与治理，将是购物中心数字化的一大突破点。基于此，全联房地产商会商业地产工作委员会联合RET睿意德开展了中国购物中心数字化转型现状的研究。在此次研究中，针对中国主流购物中心在数字化转型的认知、战略、组织流程、运营等方面展开了全面的调研，范围覆盖一线、二线城市主流商圈，共收到近100份有效样本，调研问卷来自于购物中心行业CEO、总经理以及中层管理者之中。希望通过本次调研能够总结购物中心在数字化转型上的发展现状、所处的阶段、存在的主要问题，从而为购物中心数字化转型的进一步发展获得一些方向性的建议。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:乐居财经

《2019-2020年度中国购物中心消费者洞察报告》1购物中心到访逗留时间下降消费情况受影响 但仍是消费者逛街购物首选受疫情影响2019年-2020年购物中心消费者指数为65.2，跌破前年水平，下跌主要由客群人气指数和消费意愿指数下降较多造成。疫情对购物中心的整体冲击较大，消费者在购物中心的到访逗留情况和消费情况均不如从前。图1 2017-2020年中国购物中心消费者指数一二级指标<<滑动查看完整图片>>购物中心受欢迎指数略有上升，这反映出近年来各购物中心对消费者体验的重视，包括从硬件环境、场景、服务和管理等综合水平的持续提升工作已初见成效。消费者对购物中心满意度整体提升，更愿意将其推荐给他人，也更倾向长期光顾购物中心。2一线城市、都市型购物中心 消费者指数继续领跑 24-35岁人群是核心客群购物中心消费者总体指数随城市能级下降而降低，面对疫情，上线城市购物中心消费者指数受影响程度低于下线城市。社区型、区域型购物中心*消费者总体指数下跌幅度低于其他类型的购物中心。图2 不同城市、不同类型购物中心受疫情影响*社区型购物中心：在人口密集的大中城市，辐射半径约在3KM以内的购物中心，商业面积在3-4万平方米，配备必要餐饮和休闲娱乐设施，服务功能齐全，满足周边居民日常生活所需为主。*区域型购物中心：位于城市新区或城乡结合部的商业中心或社区聚集区，紧邻交通主干道或城市交通节点的购物中心，购物、餐饮、休闲和服务功能齐备，所提供的产品和服务种类丰富，可满足不同收入水平顾客的一站式消费需求。25-34岁人群的消费者总指数尽管下跌幅度较大，但分数高企，依然是购物中心最核心的消费客群。图3 不同年龄消费者总指数受疫情影响3都市型购物中心消费者“慕名而来”社区型购物中心消费者“速战速决”大部分消费者在购物中心的逛街购物时间为1-2小时。在都市型购物中心，消费者更会悠闲享受逛街，逗留时间较长；都市型购物中心需增加消费者体验，如增加休闲娱乐文化业态，打造城市网红打卡地，将购物中心变成消费者种草目的地。而消费者在社区/区域型购物中心中逗留时间最短，速战速决；在社区型购物中心需促使消费者即时消费，如增加促销活动。图4 消费者购物时间4疫情期间消费者线上消费习惯养成购物中心加快数字化进程疫情期间消费者全面启动“宅家”模式，转战各类线上购物平台，越来越多的消费者养成线上消费习惯。这些来自消费者端的零售新变化，促进线下购物中心加快数字化转型进程，其积极意义是未来更好地和消费者紧密联系，突破时间与空间的限制，随时随地满足消费者所想所需。图5 消费者线上购物情况5激活私域流量，重新定义会员疫情促使购物中心更关注会员的私域流量建设。目前在一、二线城市购物中心的会员已有相当比例，尼尔森研究发现，大部分消费者是两家购物中心的会员，竞争较激烈。三线城市购物中心会员发展较慢，四成消费者不是会员，竞争格局尚未形成，仍需培养消费者的忠诚度。会员画像方面，购物中心会员大都以已婚有孩消费者为主，且多孩家庭的会员比例更高。而年轻单身/未婚人士会员比例相对较小，未来还有较大发展潜力。图6 不同城市不同家庭会员画像（来源：Nielsen尼尔森）

购物中心空置率高，销售额下降明显国家统计局数据显示，2015-2019年中国社会消费品零售总额持续增长，2019年中国消费市场运行平稳，实现社会消费品零售总额41.16万亿元，同比增长8.05%，与2018年相比，全年增幅虽然有所上升，但是每个月的增速均有不同程度放缓，社零消费增长仍旧承压。再加上受2020年初新冠疫情影响，2020年1-5月，中国社会消费品零售总额仅为13.87万亿元，同比下降13.5%。购物中心是实体商业的主体力量，能最大程度反映实体商业的经营现状。2019年受全国消费意愿影响，全国购物中心空置率略高于2018年，达到9.6%。具体从各级城市空置率来看，一线城市空置率达到6.1%，四五线城市达到15%。2020年，一季度购物中心空置率约为9%，与2019年同期相比略有下降。但是受疫情影响，实体零售关店潮还没有在一季度数据中真正显现，2020年全年购物中心空置率将大幅度增长。据赢商网，受疫情影响，广州购物中心遭遇不同程度的租户流失，全市购物中心空置率攀升至5.7%。国外方面，房地产管理咨询公司仲量联行最新数据显示，虽然疫情封锁措施放松，但增加的客流量未能减轻许多零售商的压力，导致澳大利亚购物中心的空置率已创20年新高。澳大利亚购物中心空店面的平均数量从2019年12月的3.8%提升至2020年6月的5.1%，如果将中央商务区购物区和大型零售店的空置率纳入全国平均水平，平均空置率将升至6.3%，在半年内上升了1.5%。新冠疫情对我国购物中心销售影响巨大。在购物中心空置率大幅上升的影响下，据商务部数据，2020年重点监测零售企业购物中心销售额累计同比大幅下降20.4%。购物中心积极应对，长期仍有好转从购物中心租金收入来看，从近三年(2017年至2019年)租金收入看出，14家企业近三年的租金收入均呈递增的态势。以恒隆与华润旗下代表性购物中心为例，2017-2019年三家代表性购物中心租金收入整体趋于上升。2019年上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场和深圳万象城购物中心租金收入分别录得16.96亿元、8.53亿元和10.66亿元，均实现上涨。2020年由于受新冠肺炎疫情影响，实体零售商业已受震荡，品牌闭店潮暗涌，购物中心空置率风险持续高位，租金收入下行压力明显。1-2月全国各地大部分购物中心主动提出降租免租的优惠措施，租金收入产生直接损失，对单个购物中心而言，2020年的租金收入必然是下降的。但从长远来看，总的租金收入依然会保持上升态势。虽然新冠疫情对我国购物中心发展带来较大冲击，但是随着疫情得到控制，各购物中心也积极应对，进行战略调整，或相继推出线上服务，并且得到国家政策的大力支持，如苏州各大购物中心紧抓热点，将“地摊”融入商业项目，以地摊2.0版本—市集的形式，为实体商业复苏带来了新的生机。深圳各购物中心积极推出无接触配送，号召线上购物，并且2020年8月，深圳市商务局发布关于公开征求《深圳市商务发展“十四五”规划(征求意见稿)》意见的通告，规划到2025年3万㎡以上购物中心130个。商业消费对经济增长贡献突出，成为拉动经济增长的主要动力。2020年上半年，新冠肺炎疫情冲击了购物中心行业发展，随着疫情得到控制，2020下半年，多个购物中心拟开业，如上海南翔印象城MEGA、龙湖成都上城天街等。从长远来看，随着新增商业体入市，市场供应持续加大，购物中心积极转型升级，行业发展将保持良好态势。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国零售行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：前瞻产业研究院）

近年来我国购物中心行业运营表现基本稳定，成本控制力有所提高，市场整体较为活跃。购物中心总体存量规模逐年上升，增速下降，2020年总存量规模达到4.4亿平方米，同比增长4.76%。分城市线级来看整个行业，据中国连锁经营协会评估结果，2019年三线及以下城市的综合发展力最高，为68.3，同年一二线城市的综合发展力分别为62.9与62.2。新开业购物中心数量方面，三线及以下城市新开业购物中心数量占比也整体保持在40%左右的水平，在2021年拟开业购物中心统计情况中，三线及以下城市的数量占比接近50%。购物中心行业之所以倾向于在三线及以下城市发展，主要得益于逐年升高的城镇化率带来的低线城市旺盛的购物需求，同时中高端品牌有渠道下沉需求，加上政府各方面的支持，购物中心在三线及以下城市能够有较好的成长空间，但同时应注意人才不足以及资金短缺等风险。总体看来，我国购物中心发展较稳定，三线及以下城市较大的发展空间与需求吸引了越来越多的投资者。行业宏观市场运行良好，成本控制能力有所提升通过中国连锁经营协会的评估，中国购物中心行业的宏观市场指标与成本控制指标均逐年上升。宏观市场指标录得78.9,同比上升3.6,高出荣枯线28.9，说明大部分业主对零售和消费市场的运行持乐观态度。租赁活跃度指标录得70.8，高出荣枯线20.8，租赁活跃度较好。2019年，国潮的崛起给购物中心租赁市场来带新的需求点。运营表现指标录得最高分值的80.57，显著高出荣枯线和其他分项指标。成本控制指标分值录得42.96，低于荣枯线17.04，成本压力犹在，但较去年同期显著提升，表明业主的把控能力加强。购物中心整体存量上升，增速变缓从购物中心总存量规模来看，2009-2020年全国城市购物中心体量存量规模逐年增长，近年来增速逐年放缓。2019年总存量规模达到4.2亿平方米，同比增长12.8%。据赢商大数据统计，2020年全国新开业购物中心总量为373个，总商业体量3447万平方米。同比2019年，数量下降约三成，总体量下降约28%。截至2020年底，国内购物中心数量约4800家，面积达4.4亿㎡。总体看来，购物中心体量存量规模增速逐年下降，购物中心发展进入平稳期，但行业整体仍处于高供应阶段。注：统计标准为商业建筑面积≥3万㎡的购物中心，数据统计截止至2021.1.13。三线及以下城市发展能力逐年稳定提升分城市能力来看，一线城市发展力同比下滑9.2，主要是因为一线城市竞争较为激烈，使得营销和技术的成本上升，从而导致一线城市指数下跌。二线城市综合发展力录得62.2低于三线及以下城市的68.3，目前二线城市购物中心存在的主要问题是开发量过大和急需去存量。与一二线城市不同，城市、商圈相对闭合的三线及以下城市，在2019年城市综合发展力录得68.3，高于同年一二线城市的水平。三线及以下城市优质购物中心项目选择较少。而以网购为主要途径的品牌宣传正迅速培育起此类城市消费者的品牌认知度，加上可支配收入的不断增长，越来越多的品牌意欲进驻和布局远离经济核心区的较低能级的人口节点型城市。三线及以下城市包括三线城市、四线城市与四线以下城市，2017-2020年这三种线级城市每年开业的购物中心数量占比总和整体呈上升趋势，近年来保持在40%左右的水平。2020年三线城市开业的购物中心数量占比为24%，四线与四线以下城市占比分别为8%与7%。据赢商网统计的2021年拟开业购物中心情况，三线及以下城市的拟开业购物中心数量占比总和高达48%，超过了近年水平，可见越来越多的购物中心开发商倾向于开发三线及以下城市的消费潜力。注：1、统计标准为商业建筑面积≥3万㎡的购物中心，数据统计截止至2021.1.13。2、2021年数据为赢商网预测数据。行业在三线及以下城市发展优势相对于一二线城市，三线及以下城市的发展优势主要体现在城市本身较大的商铺、住宅投资需求，逐渐缩小的城镇差异带来的低线城市居民巨大的消费需求以及中高端品牌自身的渠道下沉需求。同时，在三线及以下城市投资购物中心还应当注意人才匮乏、地区排他性以及资金短缺等风险。更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

受我国电商行业的快速崛起，全国线下购物中心数量连续5年来呈下降趋势，截至2018年底，国内共有5716家购物中心。从一二线城市购物中心的空置率情况来看，2018年我国一二线城市购物中心空置率有所下降。而在各类型的购物中心的发展力表现状况上，奥特莱斯型购物中心继续领跑我国各类型购物中心。1、受电商冲击线下购物中心数量持续下降根据数据显示，2014-2018年我国已开业购物中心数量呈逐年下降趋势。截至2018年底，国内共有购物中心数量达到5716家，较2017年同比下降2%。2014-2018年中国已开业购物中心数量统计情况数据来源：前瞻产业研究院整理但与此同时，根据赢商网统计数据显示，2018年我国新开业533个购物中心，2019年拟开业数量预计与2018年持平。总量下降但每年保持超过500个新开业数据背后，前瞻产业研究院认为是结构在发生变化。电商主要冲击的更多是老旧且没有及时转型的功能单一的购物中心，而集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合购物中心反而日益火爆。这一点从万达广场过去三年保持每年接近50家的新开业量亦能得到佐证。2014-2018年中国新开业购物中心数量统计及增长情况数据来源：前瞻产业研究院整理总的来看，我国购物中心外部面临着电商的冲击，而内部一个运营良好的购物中心往往对区域流量形成虹吸效应。这些因素导致我国购物中心在业态上越来越综合化、体验化，同时积极向线上线下融合转型，并在经营上要更加精细化、数据化，不断提高资源匹配效率，挖掘客户的潜在需求，提升运营效率。2、一二线城市购物中心空置率有所下降从2018年全国购物中心空置率来看，空置率略低于2017年，一改连续四年空置率增长的趋势。其中一二线城市购物中心空置率由2014年的10.3%降至2018年的9.4%，城市商业整体出租率压力有所缓解。2014-2018年中国一二线城市购物中心空置率变化情况数据来源：前瞻产业研究院整理在赢商大数据中心重点监控的19个典型一二线城市中，购物中心平均空置率为9.4%。其中二线城市天津、重庆空置率最高，分别为16.7%和16.6%;一线城市中，广州(10.3%)是唯一空置率超10%的城市，空铺占总门店数的17.09%。2018年中国重点一二线城市购物中心空置率统计情况数据来源：前瞻产业研究院整理3、奥特莱斯型购物中心继续领跑从中国购物中心发展力层面来看，我国不同类型购物中心发展力对比结果显示，2018年我国奥特莱斯型购物中心综合指数录得69.9，较2017年同比下降4.2，但综合发展力仍依次领先于都市型(66.0)、(地区型)和社区型(62.9)三类购物中心。在分项发展力中，奥特莱斯型购物中心的租赁活跃度和运营表现2018年同比都有正向提升，而宏观市场、成本控制中有不同程度的同比调整。相关统计显示，2018年全国奥特莱斯前20强总计录得510.64亿元的销售额，较2017年同比增长近25%，单个项目突破20亿元销售额的奥特莱斯数量也由2017年的10个继续攀升至2018年的13个。百联、RDM、首创、王府井、杉杉等国内外经验成熟运营商继续领衔奥特莱斯市场。2017-2018年中国不同类型购物中心发展力同比对比情况数据来源：前瞻产业研究院整理以上数据来源请参考于前瞻产业研究院发布的《中国购物中心行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。来源: 前瞻网

一、总体指数和分项指标购物中心市场整体好于预期，保持积极向上的态势。数据统计显示，2017年全国综合指数录得68.5，同比上升1.3，且高于荣枯线18.5，表明整体购物中心市场处于持续回暖和向好的通道内。其中，现状指数录得65.1，同比上升0.9，并高于荣枯线15.1，购物中心业主的市场信心持续增强。预期指数录得73.5，高出现状指数8.4，较去年同期进一步提升1.8，说明大部分业主对市场发展和项目运营持乐观、向上的预期。从现状指数的分项指标来看，“宏观市场”指标录得76.2，显著高于去年同期值11.1。观察期内， 57%的业主表示旗下项目所在城市内的购物中心市场平均出租率有所提升，而2016年仅有46%的业主如是表示。“租赁活跃度”指数录得81.5，同比提升2.5，并高于荣枯线31.5，说明2017年市场对购物中心的租赁需求进一步加大，实体零售品牌仍在寻址拓店。“运营表现”在所有分项指数中录得最高分值92.7，较去年同期进一步上升2.8。2017年有93%的购物中心同时录得销售额年增幅和租金收入的增长，较2016年录得的83%（销售额增幅）和90%（租金收入）进一步提升。“成本控制”指数分值为33.4，同比下跌3.3，并低于荣枯线16.6，表明购物中心企业在成本支出上仍有增加。二、区域和城市能级指数解读从区域上看，整体来说，华东表现最好，除华北、西北、西南外，其他区域同比均涨，其中东北同比上涨14.3最为突出。具体来看，以上海为核心的长三角区域继续引领华东地区，华东地区购物中心保持领先地位。东北地区综合指数显著提升，主要受益于沈阳、哈尔滨一些优质项目在客流、销售额、租金收入等方面的转好，但区域内其他城市的发展进程仍然滞缓。华北地区录得3.1的同比跌幅，主要因为山东省、内蒙古自治区内的少量项目出现客流或出租率的下跌。但北京市场仍然保持快速发展和领先地位，各项指标均有提升。从城市上看，一线城市最高，但有下跌，二线城市最稳定。具体来看，北、上、广、深四城继续保持优势地位，一线城市综合指数录得70.0，分别高出二线和三线及以下城市2.2和2.1，但较去年同期小幅下降0.6，老旧物业的调改造成的出租率暂时下降是一线城市分值略有下滑的主要原因。然而，一线城市庞大的消费市场，尤其是京、沪两地万亿级的消费容量依旧是国内外零售品牌扎根的主战场。二线城市综合指数录得67.8，同比上升2.1。指数的上涨主要受益于成都、杭州、南京、重庆、西安等强二线城市的良好表现。2017年，多条城际高铁如武九高铁、西成高铁贯成通车以及2018年开通在即的杭黄高铁、济青高铁等给核心型、枢纽型二线城市带来持续的人口增量，继而使得这些城市的零售市场在绝对量和增速上表现抢眼。三线及以下城市全年表现基本稳定，综合指数录得68.0，同比微幅上涨0.2。国际品牌基于一二线市场相对饱和而下沉至三线城市的趋势显现。相关数据显示，2017年国际快时尚品牌有49%的新店选址三线及以下城市，其中，经济发展提速、并在年内有优质购物中心入市的省会城市如昆明、贵阳、太原，和紧邻一线的卫星都市如佛山颇受品牌青睐。三、分物业类型指数解读整体上看，奥特莱斯是目前持续走俏的物业类型，社区型和都市型也趋向稳定，地区型是唯一一个指数下滑的物业。奥特莱斯型综合指数录得74.1，同比上升2.9，并继续领先于都市型（67.9），地区型（66.7）和社区型（70.3）三类物业。相关统计显示，2017年全国奥特莱斯前20强总计录得408.79亿元的销售额，较去年同期增长19%，单个项目突破20亿元销售额的奥特莱斯数量也由2016年的6个增长至2017年的10个。百联、RDM、首创、王府井、砂之船等国内外经验成熟运营商继续领衔奥特莱斯市场。地区型物业综合指数录得66.7，同比下滑1.7，并低于其他三个类型购物中心。该类型综合指数的下跌主要受“租赁活跃度”分项指数下降的影响。从物业体量上看，地区型购物中心物业拥有较大的出租面积需要吸纳较多数量的租户入驻。然而，在区位上，地区型购物中心的辐射力不及都市型购物中心覆盖全市甚至全国的窗口效应。加之越来越多的社区型商业涌现，分流了区域内消费者一部分的日常消费需求，使得地区型购物中心物业处于较为尴尬的夹缝地带。同时，该报告就2018年中国购物中心发展进行了展望。一、总体购物中心市场展望2017年《中国购物中心发展指数》显示，截至2017年底，中国购物中心市场现状指数为65.1，未来6个月预期指数上升8.4至73.5，表明购物中心业主对市场发展持有较强的信心。具体来看，有超过七成的业主对项目的租金收入、销售额和盈利状况持增长的乐观预期。有46%的业主认为未来项目的运营成本会有所增加，但低于去年的58%，说明业主对成本的把控能力已有提升。二、区域和城市能级市场展望2017年《中国购物中心发展指数》显示，全国七个主要区域未来6个月预期较现状均有提升，上升幅度在4.0至17.5之间。现状指数较低的三大区域：西北、西南和东北有望在2018年较多地提升市场景气度，未来6个月预期指数录得78.3、69.9和78.4，分别高出现状指数17.5、12.9和14.4，涨幅位列七大区域的前三位。西北和西南的向好态势将继续受惠于核心城市西安、成渝的快速崛起，高品质物业如西安SKP新光天地、西安大悦城、重庆新光天地、重庆国金中心、重庆来福士广场等集中入市给观望已久的国际中高端品牌提供了优质的零售场所和面积，亦拉升了整体商业物业市场水平。全渠道零售业态也在持续进驻的过程中，2018年盒马鲜生在成都和西安分别开出西南和西北地区首店，并逐步拓展。华北、华东、华南和华中地区的市场预期亦在上升通道内，未来6个月预期指数分别录得71.7、76.7、71.6和71.6，较现状指数高出6.0、9.5、5.5和4.0。在不同能级的城市发展趋势上，一线、二线、三线及以下城市的预期指数分别较现状指数上升9.8、8.7和5.8，达75.9、73.0和71.4。一线城市的市场领先地位有望进一步放大。二线城市的预期指数亦有明显提升，主要受惠于消费市场快速扩容的强二线城市。2017年，重庆社会消费品零售总额突破8000亿元，成都、武汉突破6000亿元，南京、杭州等城市均已超过5500亿元。同比增速均超过10%，并有望在2018年继续保持两位数增长。然而，大量新增供应给二线城市带来的过剩隐忧，在中短期内仍将存在并影响市场供需。有86%的业主表示，未来三年内项目所在的二线城市购物中心新增供应会持续增大从而加剧竞争。该比例超过了一线城市的77%和三线及以下城市的74%。三、不同购物中心类型市场展望从不同购物中心类型的发展趋势上看，都市型、地区型、社区型以及奥特莱斯型购物中心预期指数分别录得71.8、69.5、77.5和85.0，较现状指数提升6.4、4.7、11.9和18.1。其中，社区型和奥特莱斯型上升潜力较大。社区型以更多地涉猎小件、高频、交互体验等目的性消费，从原先单一地满足项目周边居民日常购物、餐饮娱乐等需求逐步发展为提供全方位服务的实体商业，出现了更多的新兴业态，如生鲜电商超市、快递收发点、自助洗衣店、医疗康复中心等等，与消费者日常生活相关的新业态对社区型物业需求旺盛，从而使得100%的受访项目在2017年录得“租赁问询量”的提升，所有项目的业主表示在未来6个月项目的盈利能力有望进一步提升。奥特莱斯以保有较强的目的性消费特性依然保持强劲的增长势头，并呈现出往低能级城市拓展的势头。总体而言，2018年中国零售市场将在整体经济稳定和消费升级的基础上持续向好。从需求来看，以服装服饰为主的国内品牌拓店意愿增强，“健康”和“体验”仍将是生活方式类消费的主要诉求，资本推动线上电商向线下进行渠道融合和拓展将是2018年商铺需求的一股新势力。从供应来看，尽管中国仍是全球购物中心建设最为活跃的国家，更多的城市零售物业市场将迎来供需平衡修复的窗口期，供应过剩的风险将逐步减弱。与此同时，业主对于防范供应过剩、商场同质化、非良性招租竞争等方面的意识不断增强。

资料来源：中城商业研究院北京，2020年4月22日——赢商网联合中城商业研究院，举办以“重（zhong）创？重（chong）创！”为主题的2020中国购物中心年度发展报告发布会，正式发布《2020中国购物中心年度发展报告》，简要预告了2019年商业地产行业概况以及2020年商业地产行业发展趋势预测。广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲表示：“成立十年来，赢商网目睹了国内商业地产从野蛮生长到趋于冷静再到变革创新的每一个阶段，但我们也发现，当下国内商业地产仍然处于迷茫与焦虑之中，基于这个现状的考量，赢商网与万商俱乐部于2019年3月共同成立中城商业研究院，对零售商业/商业不动产做最全面、最深入、最专业的研究分析，使其研究成果得以作为商业经营者、管理者，在战略制定上的参考和依据。”中城商业研究院院长杨泽轩表示：“中城商业研究院是赢商网旗下的专业研究机构，秉持'严谨·公正·客观·专业 ‘的核心价值，研究范围主要以国内购物中心及连锁品牌为核心，分别向上游的宏观经济与政策、商业不动产，及下游的零售商业、消费者延伸，覆盖行业全价值链周期！”《中国购物中心年度发展报告》又叫做“绿皮书”，全书分为五大部分，以购物中心为核心，覆盖其上下游行业链，针对购物中心市场环境进行“全结构”分析解读，并对未来趋势作出预判，在当下深受重创的市场背景中，希望报告能成为缓解商业地产焦虑的重要参考。”1内容摘要一：2019年购物中心市场分析市场形态：行业整并趋势延续，项目持有集中度将再提高2019年11家头部商业不动产企业，手中持有之购物中心份额小幅提高，主因经济下行，行业整体投资转趋保守；2020年受到新冠疫情冲击，货币政策转趋宽松，为经济提供支撑。但经历长达一个月以上的歇业，民营企业普遍面临现金流压力，特别是中小微企业更是陷入经营危机，企业破产潮山雨欲来，预计下半年商业不动产收并购、转让案件将会增加，令项目持有集中度进一步提高。资料来源：赢商大数据，统计范围覆盖全国商业面积3万平米以上购物中心，2019年数据为实际值、截至2019/11/30，2020年数据为预测值，中城商业研究院*注：假设2020年全国项目开业率为50%、G11为100%。G11代表11家头部主流商业地产开发商，包括：华润置地、大悦城、大连万达、龙湖、新城、爱琴海、恒隆置地、太古、新世界、新鸿基、九龙仓等市场存量：市场饱和之际，存量增速持续减缓过去十年购物中心高速增长、遍地开花，但最近两年因经济成长放缓、人口红利边际下降，加上电商在社会消费品零售总额中份额不断提升并超过20%，购物中心市场渐趋饱和、竞争环境异常激烈，增速明显减缓。2008-2017年全国1-6线城市3万平米以上购物中心，体量存量同比平均值约为28.8%，但2018年首度跌破20%，2019年更进一步降至15%之下，存量约为4.2亿平米。资料来源：赢商大数据，统计范围覆盖全国商业面积3万平米以上购物中心，截至2020/1/13，中城商业研究院市场增量：经济逆风影响投资信心，购物中心“U型”下沉经济大环境下行，叠加“房住不炒”政策的坚定实施，商业不动产开发商投资转趋谨慎。最近两年市场下沉脚步明显减缓，一二线城市仍为主战场；部分开发商由于前几年已布局五、六线城市未及出脱，使得购物中心布局呈现“U型”下沉。资料来源：赢商大数据，统计范围覆盖全国商业面积3万平米以上购物中心，截至2020/1/13，中城商业研究院开业情况：三季度开业数回暖，四季度优于预期2019年三季度开始，受消费相关政策出台所激励，消费市场小幅回暖，购物中心开业情况也较上半年改善，尤其11、12月开业家数大幅优于预期，使得全年开业率达54.2%，但仍不及2014-2018年开业率平均值62.9%。区域分布上，过去7年华东开业数量始终稳居榜首，华南居次；自2016年以来，华中、西南的开业数量急起直追，此与我国城市商业发展轨迹相符合，亦与城市商业发展成熟度呈正相关。‘资料来源：赢商大数据，统计范围覆盖全国商业面积3万平米以上购物中心，截至2020/1/13，中城商业研究院空置率：消费走弱、租户压力增大，重点21城空置率普遍攀升2019年民众消费动能走弱，为商业租户带来较大压力，特别是打压购物中心商铺承租意愿，造成空置率上升。根据赢商大数据所监测重点21个城市5万平米及以上体量的购物中心，2019年平均空置率为7.2%；一线、新一线、二线城市平均空置率分别为5.9%、6.5%、11.5%，皆较2018年有所提高。其中，商业二线城市平均空置率自5.6%升至11.5%，上升幅度最大。资料来源：赢商大数据，统计范围覆盖全国商业面积5万平米以上购物中心，中城商业研究院销售业绩：前三位仍是高端奢侈品天下多年蝉联销售榜首的北京SKP，2019年顺利突破150亿元年度目标；北京国贸业绩大幅成长，一举突破150亿元、迈上新台阶；南京德基全年销售额则突破百亿元大关。全国销售业绩前三位仍落在高端项目上，并且逐渐形成“三强鼎立”局面。就区域分布看，销售业绩在20亿元及以上之购物中心，有45个项目坐落于华东（上海16个），销售总额占比40.4%，傲视其他区域。华北虽然只有17个项目、较华南的19个来的少，但销售总额却高于华南、占比19.8%；华南销售总额占比17.6%、位居第三。就城市商业分级看，销售业绩在20亿元及以上购物中心，有48个坐落于一线城市（上海16个、北京和深圳各14个，广州2个），销售总额占比49.3%，几乎占到一半。新一线城市有43个项目（分布在14座城市），销售总额占比41.8%；二线城市则仅有14个项目（分布在8座城市），销售总额占比9.0%。资料来源：赢商大数据，中城商业研究院2内容摘要二：购物中心首层业态分析发展解读：零售承压，生活服务较稳定据赢商大数据监测，2019年国内21城5万平米以上购物中心，首层品牌开关店总量接近3万个，比2018年上扬近70%。零售关店量占比整体高于开店量占比，生存空间收窄；餐饮、文体娱、跨界集合店开店量整体占比高于关店量占比，消费持续扩容；儿童亲子呈现波动上行趋势，发展前景可期；生活服务开店量占比与关店量占比旗鼓相当，发展较为稳定。资料来源：赢商大数据，中城商业研究院首层细分品类变动：潮流数码、饮品、运动装发展上行从2018-2019年购物中心首层细分品类更迭趋势来看：潮流数码、饮品、运动装发展上行——数码体验店大力进驻购物中心，形成沉浸式的智能科技消费氛围；“喜茶”等网红饮品在风口下拓店需求强劲，具有过硬的租金承受能力。女装、钟表、鞋类在首层发展下行——竞争激烈，品牌同质化和产品过剩问题凸显。资料来源：赢商大数据，中城商业研究院首层新兴品牌变动：新兴品牌越来越受到首层的青睐2018-2019年购物中心首层新兴品牌更迭趋势：新兴零售、跨界集合店发展上行——新兴零售具有多元化的创新形式和品类，比如潮牌、设计师品牌、买手店，文创、家居、美妆等主题集合店。新兴儿童亲子、生活服务发展下行——新兴儿童亲子集中度不高，实力普遍较弱，生活服务一般作为辅助业态，入驻首层对租金和客流贡献有限。新兴餐饮、文体娱在首层发展波动较大——新兴餐饮品牌但经营状态不稳定，需择优入驻首层；文体娱承租面积较高，市场影响力尚需培育。资料来源：赢商大数据，中城商业研究院3内容摘要三：2019年购物中心品牌风向与2020年潮流“首店经济”已经被视为城市商业繁荣的标志之一据赢商网不完全统计，2019年开业的全国首店达436家，包括众多国外品牌、国内新诞生品牌，以及品牌创新门店，业态涵盖餐饮、零售、休闲娱乐、儿童亲子、生活服务等各个方面。（“全国首店”说明：1、主要指开在购物中心内的首店品牌，个别特色品牌除外，以开业时间统计；2、全国首店：指品牌在中国内地开设的第一家门店或新概念门店。)据统计的436家全国首店品牌，分布全国23个城市，主要集中在商业较发达的一线城市和新一线城市。上海全国首店数量居榜首，以191家遥遥领先其他城市；成都第二，共计49家。首店业态：零售业态占半壁江山，餐饮占比逾三成国内品牌迅速崛起 国外品牌纷纷进驻——2019年全国首店品牌中，中国本土品牌（含港澳台）占比约60%，国外品牌占比40%，来自22个国家，其中日本品牌最多，共33家，涵盖日料、服饰、集合店、美妆多个细分业态。零售业态占半壁江山，餐饮占比逾三成——以时尚精品、服装品牌为主，时尚精品共112家占比五成；服装品牌91家，占比约四成；其他零售11家，超市10家；专业卖场1家。2019年全国首店品牌国家分布2020年品牌招商新趋势预测零售：美妆、运动服饰、潮牌、家居持续走热，将成购物中心招商新关注重点，集合店模式及复合业态成“新主流”；生鲜零售进入白热化竞争，探索进一步贴近消费者的模式。餐饮：新式茶饮、咖啡、烘焙等休闲餐饮进入“洗牌期”，产品创新品质及品牌壁垒将成“护城河”；简餐、快餐趋向精致化、高级风，“小吃”迎来“大前途”；通过融合城市文化、独有IP等塑造品牌文化的火锅、中餐，将在市场竞争中进一步站稳脚步。儿童亲子：儿童零售趋向品质化，高颜值、融合亲子体验成突破口；儿童DIY、儿童剧场“降温”，室内动物园、儿童农庄、儿童医疗成招商新宠。休闲娱乐：VR体验馆、密室逃脱加速进入“突围战”阶段，竞争升维；潮流体验需求增强，融合社交场景等运动健身、主题乐园、娱乐集合店受青睐；“夜经济”驱动下，酒吧、轰趴馆有望激起新活力。生活服务：新概念美容护肤、医美整形、健康医疗品牌成新增长点；宠物经济潜力巨大；照相馆、花店不断革新商业模式。文创：复合型书店、新型剧场等文化体验模式成为购物中心提升格调的“新势力”；主题型展馆展览以有料、有趣特性吸引年轻人打卡。跨界集合店：持续“脑洞大开”，通过跨界引入热门IP、美酒、声音、新零售、生活方式等手段，将成内容革新与体验创新的新着力点。TOP100创新品牌2020年拓展趋势零售、休闲娱乐集中拓展一二线城市，目标客群集中在社交渠道广、爱尝鲜、消费力强的年轻人裙；连锁餐饮品牌在一线城市布局相对饱和，对新一线城市关注度较高，全国性品牌下沉四五线城市趋势渐显；儿童亲子业态重点挖掘一二线城市区域，以期吸引消费力较强的新中产家庭客群，选址偏好华东区；生活服务、文创、跨界集合店重点布局一线及新一线城市。注：以上内容为《2020中国购物中心年度发展报告》内容摘要，如需获取完整版内容请在留言处留下邮箱或其他联系方式。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:海峡商业地产

2020年，疫情给全球商业带来了前所未有的重创，商业经历了有史以来最黑暗的时期，2020年全国新开购物中心数量减少28%。从线级城市分布来看，新一线城市营商环境活跃，活跃程度高。新一线城市中成都表现极为活跃，新开业购物中心数量和建筑面积均居全国首位。从开发商来看，万达和新城控股作为行业龙头在疫情之下仍能保持30个以上的开发数量，市场地位凸显。从近三年开业购物中心业态来看，零售和文体娱占据了重要市场份额。2020年新开业购物中心数量大幅下降据联商网数据显示，2016-2020年我国新开业购物中心数量表现为先增长后降低的趋势。2018年新开业购物中心数量是近几年最多的，新开业数量为566个，2018年之后呈连续下降趋势，2020年由于疫情影响，更是急剧下降。2020年，全国新开业购物中心数量为374，同比减少28%。新一线城市和三线及以下城市购物中心市场活跃从新开业购物中心城市分布格局来看，2019年与2020年相比，一线城市活跃度减弱，新一线城市表现活跃，二线城市活跃度保持不变，三线及以下城市购物中心开业数量占比从2019年的31%上升至2020年的36%，表现活跃。从主要城市新开业购物中心数量来看，成都和上海表现活跃，分别开业17个项目和15个项目，全国排名第一和第二;从新开发商业建筑面积来看，成都新开业面积遥遥领先，面积为173.6万平方米，北上广紧随其后，开发商业建筑面积均超过100万平方米。头部企业市场地位凸显从2020年新开商业项目的企业供应量情况上看，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业。万达集团开业数量为45个，占全国2020年开业数量的12.03%。新城控股以全年33个开业量紧随万达之后，其打造的“吾悦广场”是企业旗舰商业产品，2020年吾悦广场开业32个。零售和文体娱占据约50%的市场份额根据联商网数据，从近三年开业购物中心TOP100的业态格局来看，零售和文体娱占比接近50%。近两年兴起的“盲盒”和潮玩IP主题店给零售经济不断注入新的活力。更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国购物中心市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。〖 前瞻产业研究院 〗本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。