公寓市场调研

自2017年青岛楼市限购政策实施以来，有关公寓项目是否值得投资的讨论从未间断。有人说公寓投资回报收益太低，转手税率太高，不值得投资。但对于“被限购”的投资客来说，公寓不限购、不限贷的优点却是住宅类产品所不能比拟的。尤其是对于一些单身族，公寓的“低总价”总是能够撩拨人心！那么2020年青岛公寓市场现状如何？目前市场的真实客群又抱有怎样的看房呢？日前记者做了一番深入研究——【数据】2019.2—2020.4青岛公寓价格走势及供求关系图01、青岛公寓最新成交均价14075元/㎡ 近一年来，价格起伏平稳！根据专业机构公布的最新统计数据显示，2020年4月青岛公寓成交均价为14075万元/㎡。回顾2019.2—2020.4月的公寓成交价格走势图来看，青岛公寓的价格基本保持平稳的“起伏”状态。价格峰值出现在2019年2月，成交均价17336元/㎡；谷底出现在2019年6月，成交均价13404元/㎡。02、公寓市场供求几近相当，2月现罕见“供小于求”从供求关系上来看，除2019年9月公寓的供应量远大于成交量之外，其余的月份供求几近相当。不过今年由于受到疫情的影响，开发商的推盘速度放慢，在2月份甚至出现了比较罕见的“供小于求”的现象。03、主城区中市北公寓供应量最高 其他区域“求大于供”新房市场中主城区的新房上市量一直以来都保持低位，近郊片区是新房市场的主力军。但是在公寓市场，各个区域的新项目供应量就平分秋色了。具体来看，主城区中市北区的公寓供应量较高，在2020年1月时，市北区的公寓供应量一度达到了3.7万㎡，是当月公寓供应量最高的区域。不过主城中市南、崂山和李沧的公寓供应量却一直处于“求大于供”的状态。04、近郊板块公寓供应平分秋色 城阳、胶州、黄岛、即墨供应量多公寓市场领域，近郊板块中，西海岸一改新房市场中“一家独大”的做派，与胶州、城阳、即墨轮番扛起供应量主力军的大旗。在2020年1月时，城阳和即墨是近郊板块中新建公寓供应面积最高的两个区域，但是到了3月，老胶南就独自挑起了供应量主力军的大旗。虽然每个月供应量最高的近郊区域总会出现变化，但综合来看，近郊板块中，城阳、胶州、西海岸和即墨的新建公寓房源上市量最多。【市场】青岛公寓大多位于城区中心及沿海区域 价格优势明显那么什么样的公寓最受购房者欢迎呢？记者在调查中发现，公寓产品能够吸引消费者，与其所处的地理位置是分不开的。以西海岸为例，有十几个公寓产品沿着滨海大道和13号地铁线错落分布，许多项目不仅步行就可到景区，而且周边大都还有新建商业综合体，是许多外来购房者的理想居住之地。目前，西海岸新区的公寓产品价格集中在13000/㎡至20000/㎡之间，而且产品多以60平米以下的小户型为主。而在主城区楼市中，公寓项目的区位优势则更为明显。从火车站开始，沿着地铁3号线一路东行，香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓项目在售，价格在15000/㎡至20000/㎡之间，这些公寓产品大部分都有专业的酒店管理集团入驻，其中有一些会对楼座进行集中改造管理。在地铁2号线沿线的公寓产品主要集中在台东商圈和崂山商圈，因为靠近核心商圈，目前loft公寓价格普遍在20000/㎡左右。与周边的普通住宅相比，这些公寓产品的房价低了3000元/㎡至10000/㎡之间，如此大的价格差也让投资客看到了升值空间。【置业分析】01、优点：“低门槛”性价比高自2017年青岛楼市限购政策实施以来，很多人因为"被限购"而失去了购房资格，而公寓由于商业产权“不限购不限贷”，热度开始回温。不仅如此，相对于动辄二套房六成的首付，公寓首付五成一下子也显得很“亲民”。贷款利率方面，公寓和二套都是上浮10个百分点左右。综合因素下，公寓成交量自2017年之后开始上涨，关注度也随之提升。此外，由于公寓一般位于中心城区，同样的钱可以在中心城区全款买套公寓，但如果要买住宅，恐怕首付都不够。所以公寓也是间接入住市中心代价较低的方式。所以如果你只是自住，购买一处适合自己的公寓百利而无一害！02、缺点：升值慢、交易税费高、进入二手房市场不受欢迎！不过假如你只是为了纯投资，购买公寓就需要再仔细考量了。因为从青岛目前的情况来看，同等地段公寓的价格一般是住宅的一半，二手公寓的价格则就要更低了。公寓的租金收益虽然不错，但是和住宅产品增值部分相比，则是可以忽略不计的零头。而且二手公寓交易时，土地增值税和个税几乎达50%，也就是公寓增值部分的一半几乎都要被拿去交税，住宅只要满5年即可上市交易，增值部分几乎百分百能被业主拿到手。综上所述，如果你考虑短期自住过渡，长期自持出租，那么“低门槛”的公寓产品性价比还是很高的。但如果是用于纯投资，那么就需要谨慎考虑了，先行算好收益，再出手。关于公寓，你还有哪些疑问或是见解，欢迎留言参与讨论！本文部分数据源自：克而瑞青岛

中商情报网讯：近期，长租公寓行业尤为不太平，我爱我家前高管炮轰资本推高房租，并大胆预言：“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”一语成谶，长租公寓真的爆仓了，杭州鼎家破产，4000户租客受损。我国长租公寓行业市场前景广阔，2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。未来，长租公寓路在何方？

调研综述朱美拉公寓雅诗阁广州马赛国际商务公寓合生广场颐和四季公馆正豪万佳商务公寓达标国家商务公寓财富世纪广场调研小结延伸阅读：南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃区域分布：新增公寓项目以天河区为主，海珠区亦有少量新增项目，如达镖国际、合生广场所售面积：40—70平方小户型较受市场欢迎，多以一居室、两居室为主力户型户型特点：较住宅未有太大突破，新增公寓更加注重房间采光，如朱美拉公寓；复式设计由于比较高的实用率较受欢迎，如正佳万豪商务公寓价格信息：位于天河CBD项目均价30000—35000,每平米之间，如朱美拉、正佳、财富世纪广场；而其他位置如海珠区酒店式公寓项目约在25000每平米左右，如达镖国际、合生广场项目装修状况：多以精装修为主，配备基本的家私用品以及厨卫用品，以商务办公为主的公寓会提供毛坯交付或者选择带装修，如马赛国际公寓租售情况：就所调研项目来看，酒店式公寓项目多以出售为主，除雅诗阁为只租不售服务型公寓。由于不限购的优势，目前销售比较乐观，但是出租情况可能存在一定空置率。物业管理费用：较高的物业管理费用如正佳万豪达7元/平方/月，其次为4.8元/平方/月，如合生广场、达镖国际；马赛国际以及颐和四季公馆物业费用在2.5元左右。用地属性：多以商业用地属性为主，产权年限为40年或者50年；少数为住宅用地属性，产权70年，如朱美拉公寓、颐和四季公馆。

都说公寓不好，产权40年、商水商电、还单气（没燃气）、二手交易税费高、找人接盘难。目前的郑州二手房市场，公寓的成交并不活跃。但为什么它还会存在，是谁在买公寓？郑州公寓是捡漏还是“大坑”，不吹不黑，此篇调研郑州各区公寓市场现状，为你揭开真实的市场行情。河南商报记者 张丽买公寓是为了什么出于了解，我先采访了身边一些购买公寓的朋友。以我身边的同事小熊来说，她在上个月刚买了一套40平左右的复式公寓，“婚前暂时过渡用，离我们单位也近，主要价格便宜，总价30多万，首付才几万元，月供小2000，我和男朋友一起负担，这比租房划算。”小熊是我们单位的一个新媒体编辑，毕业后刚入职行业一年多，她的经历也比较有共同点，确实有一部分刚上班的年轻人，会选择购买一套离公司近的公寓，作为一个临时过渡，以后还会买房。一部分地市人群在买公寓。一个朋友的大姐是开封人，但在新疆生活，一年会回来几次，尤其她老公和朋友在二七商圈附近合开了饭店后，她就做了决定，在去年入手了一套南三环中州大道附近的公寓，单价1万1左右，为啥要在这里买公寓，住宅不更好吗？她说一直想在郑州买套房，以后回来了也有个归属感，现在她老公做生意用钱的地方也多，公寓总价低，也合她意。”其实，不少外地客在郑州购买公寓的也不少，虽然在地市生活，但他们也想在省会城市有套房，来郑州住一住或空余时租出去，据我向一个楼盘了解，他们30%的购买力都是地市人群。 投资客在买。前段时间采访的身价上亿的地产“老炮”海哥，他投资有几十套公寓，仅在2016年就买了高铁东站附近的几层公寓用作酒店，并找了专业人士来进行管理。郑州的公寓值不值得买以上真实的故事中，买公寓的心态和用途有不同，各入各的眼，不过即是自住，买房人也清楚，只能做为一个暂时过渡的场所，公寓最终都是指向投资。所以公寓和住宅是有本质区别的。买住宅，看规划，比发展潜力；买公寓，看配套，比租金收益。明白这一逻辑，想清楚这个问题后，再做决定。1.那么，郑州公寓市场存量多少？目前郑州大概有多少套公寓在卖？约200.72万平方，按每套40平来算，至少5万套。（数据来源：据贝壳新房郑州公司）据克而瑞郑州数据显示，2016年下半年至2017年上半年，郑州公寓存量达到近4年低位，去化周期保持在6-12个月之间，整体还不错，不过进入到2018年后，公寓市场郑州公寓存量持续走高，去化周期攀升，去化压力持续走高。2.郑州公寓价格如何？郑州公寓去化压力大，那么多的公寓都能给买家带来高收益吗？显然不是这样，我们先看下郑州市公寓销售主要区域的价格以及租金收益率情况。注：以下皆为好地段、好位置的优质公寓出租情况租金回报率＝（月租金*12）／购买房屋总价（1）郑东新区郑东新区平层公寓单价约18000元/平，面积23平，总价41万，租金1600，租金回报率 4.7%。郑东新区公寓主要集中在高铁东站附近，目前主要有宝能郑州中心，面积约46-105㎡，平层成交价约15000-16000元/㎡，跃层成交价约16000-18000元/㎡。华润新时代广场紧邻宝能，目前处于前期咨询阶段，首期建面约29-57㎡MAX公寓。（2）金水区金水区平层公寓价格11800元/平，面积34平，总价40万左右，月租金1600，租金回报率 4.8%。目前在售公寓华尔中心，单价12000元，经三路周边公寓租金约1600-1800元。（3）经开区经开区平层公寓价格11000元/平，面积40平，总价44万左右，月租金1700，租金回报率 4.6%。从产业园区迅速晋升的热门置业区域，2016年经开区多个地王的拍出让这个咫尺东区的板块进入人们的视野，也瞬间成了最能依傍郑东新区的区域之一。经开区万锦城37平平层公寓月租金大概1600元，两房40平复式两房公寓月租金2300元。目前在售公寓项目主要有两个，美景芳华，户型建面约43-50㎡的平层公寓，整体均价为13000元/㎡；航海东路正商汇航铭筑，42-55平复式公寓，单价约11000元/平。正商汇航铭筑项目位于航海东路与第十七大街交会处，紧邻地铁3号线航海东路站口。在售公寓户型建面约45㎡，在售房源整体均价为11000-13000元/平米。约5.09m的挑高设计空间可以分割成两层，室内空间的利用率高。（4）管城区平层公寓价格10500元/平，面积35平，总价37万，月租金14000元，租金回报率4.4%。管城区中州大道旁的美景芳邻是2012年推出的，35平公寓，月租金约1200元。（5）二七区平层公寓价格单价10000元，面积35平，总价约35万 ，月租金 1200，租金回报率 4.1%目前在售的公寓，主要有南三环嵩山路附近的亚新嵩山路新公馆、融侨悦澜庭公寓，这两个项目紧挨着。新公馆整体均价约11000元/㎡，目前到手价每平大约8500元+起，融侨均价10000元左右，周边地铁还在规划中，周边小户型公寓月租金在800元/月。3.郑州公寓能不能买？我们前面也说了，现在郑州公寓市场有50000套+的存量，还不带后续的供应量，而且去化周期还是普通住宅的3倍。这么多公寓，都卖给谁呢？都能给买家带来收益吗？当然不可能。那么公寓完全不值得买吗？也并非这样。有人说郑州80%的公寓项目都没有投资价值，剩下的20%，考验眼光和智慧。这句话有一定道理，选择公寓一定要慎重，一定要选择对的标的物，例如买对未来租金收益不错的公寓，还是可以很好的抗通胀的。一般普通住宅租赁平均回报率为1.6%-3.8%，公寓约为4%-5%左右，以这样的比例，月租金收益与公寓房贷还款基本持平的话，约10年后可收回成本，剩下的都是纯收入。在没有别的更好的投资渠道的话，这样细水长流的分散投资方式，不失为一种保底、抗风险的选择。前提一定要注重风险，选择的关键也有几点：一：如区域、地铁、交通、配套等重要因素，除了个别商圈、地铁口的公寓可以碰，其他的不建议。二：建议刚需不要买公寓，前期建议小面积住宅，后期也好出手置换，如果非要买，一定要选小面积低总价公寓，能买小的不买大的，两套20平公寓租金远高于一套40平的，最好的是月租金和月供基本持平。三、区域一定要是有人口与产业支撑，在商务区或拆迁的城中村附近是投资公寓的绝佳选择，配套缺乏的新区的公寓一定不要碰。总 结无论投资公寓也好，购买住宅也罢，前提是一定要清楚明白自己的需求。哪有那么多大道理，都知道地段、环境、配套、房企品牌很重要，但很多时候不得不在各种选择间做取舍，这种取舍正是符合了当时状态下的一种需求：适合自己的才是最好的。就像选择公寓的小熊，她不知道住宅更香吗？但以目前的实力，首付几万就能安稳扎个温馨的小窝，结束漂泊，不用再看房东脸色，毕竟远远低于住宅的公寓是她目前可以负担得起的，只要位置好，以后出租出去也是可以的。就像在四环边的刚需们，他们不想挤进主城，不想住进北龙湖吗？只是目前还未达到那样的实力，每一个房子都有它命定的主人，选择适合自己的，才是最好的。如今，想购房的你，也多了一个选择空间，河南商报购房团为商报的读者和粉丝最大限度的争取福利，在郑州各个热门置业区域，为你精挑喜欢高性价比楼盘，让你享受到商报特有的优惠力度。无论自住，还是投资，都多方面细致考察，并综合房企品牌、区位、配套、服务、环境等因素，为你仔细挑选优质房源。有媒体的责任与公信力做背书，也是你值得信任的伙伴，必须值得托付。无论是在寻觅一套属于自己的家还是用于投资，都会为你找到最合意的房子。楼市商报客服1楼市商报客服2

这两年的南宁楼市，公寓产品“出厂量”庞大。公寓热、公寓价格战、公寓百花齐放成为南宁楼市的一大突出现象。据不完全统计，当前，南宁楼市近60个在售/待售公寓盘，库存及去化压力仍较大，且供求量价呈现下滑。困境之下，公寓如何突围?哪些公寓成为市场标杆?公寓投资价值几何?置业者对公寓的态度如何.......系列话题亟待解决!8月，由楼盘~&网&~&克而瑞广西区域隆重推出《机不可失，寓见未来》——2020南宁公寓价值主题报道，关注南宁的公寓市场，深度挖掘和剖析其投资价值，并推出大型网络公寓置业调查活动，近半个月的时间，广大网友们踊跃参与交出了五千多份有效问卷，真实地表达了自己的看法。调查显示：超7成网友购买公寓意愿强烈，53.85%的网友优选LOFT公寓，总价在40万以下的公寓更受欢迎，超过7成网友认为带装修公寓更省心......73.86%的网友倾向置业公寓，购房群体偏年轻"萝卜白菜各有所爱"，兴趣爱好不同，选择就会不一样，不同的年龄段及不同的购房群体，需求也会各异。因而我们在性别、年龄层、婚姻状况各方面做了了解。调查结果显示，参与问卷的男性、女性网友人数相仿，男性网友比例占比51.14%，女性占比48.86%，一定程度上能有效反应在置业公寓上的态度。参与此次问卷调查的26-35岁的年轻群体占比达63.64%，25岁以下比例为17.05%，36-45岁年龄段的网友也不少，占比为13.64%。在婚姻状况中，38.64%的网友是“单身贵族”，已婚有小孩的网友比例也超过3成。这些网友中，家庭月收入在10000-15000元的占比最高，达到28.41%，对比南宁薪资水平，这个月收入对于夫妻双方均是工薪阶层来说属于中等水平，而能达到月收入30000元以上的网友，占比为6.82%。（年龄段调查）（家庭月收入调查）此外，生活区域在青秀区的网友占比较多，达39.77%，其次是西乡塘区和良庆区网友，占比14.77%。那么，此次参与调查的网友置业公寓的意向又是如何呢?73.86%的网友选择“会考虑购买公寓产品”，26.14%的网友答案则是否定的。综合以上信息，我们可看到，大多数网友置业公寓的意愿较强烈，且置业群体趋于年轻化。（家庭生活所属区域）（问题：您是否会考虑购买公寓产品？）近5成网友购买公寓出于投资目的真实客群对公寓又抱有怎样的看法?近5成的网友出于投资目的购买公寓，41.54%的网友则出于自住投资皆宜属性选择购买公寓。值得关注的是，84.62%的网友认为，公寓因其面积小，总价低，适合投资，也适合过渡等因素极具竞争力，值得购买，此外，相较于购买住宅，公寓不占用购房名额，不影响购买住宅类物业等优势，成为投资者不可多得的选择。与此同时，地段佳、周边商圈分布及生活等配套齐全、租金回报率高的公寓成为多数网友的不二选择。(问题：您认为公寓有哪些值得购买的因素?）(问题：您购买公寓的目的是?)53.85%的网友优选LOFT公寓、低总价公寓受认可广大网友们又是倾向什么样的公寓产品?什么样价位、面积的的公寓是他们可以接受的?目前，南宁公寓产品主要分为平层SOHO公寓以及LOFT公寓产品，53.85%毫不犹豫地选择了LOFT公寓，搜罗发现南宁市面上这一类产品不少，双钥匙、买一层得两层特点具有一定是的市场吸引力。在购买面积段及可接受的价格方面。30-40㎡的占比为44.62%，32.31%的网友选择40-50㎡，考虑购买60㎡以上的网友较少。大多数网友可接受的公寓单价9000-10000元/㎡，占比18.46%，总价在30-40万元的比例非常显眼，为30.77%。那么，40万元能否买得到呢?我们以1-7月南宁公寓的成交均价11651元/㎡计算，若网友购买一套30㎡的公寓，总价大概35万元。这么说来，南宁当前小户型，低总价的公寓，还是非常适合网友们的。(问题：购买公寓产品时，你会选择?)(问题：您偏向购买的公寓面积段为)(问题：您可接受的公寓单价段为)(问题：您可接受的公寓总价段为)中意通风采光俱佳、有阳台的公寓，小区内外环境要好随着问卷的深入，在公寓的内外配置中，如交付标准、社区配套、物业服务等，广大网友又做了哪些选择呢?调查结果显示，购买公寓时，超过6成的购房者会关注公寓是否通风采光好、是否设计有阳台，此外，公寓层高、户梯比也是较为关注的选项。在交付标准上，带装修的公寓深得网友喜爱，毕竟平日工作忙碌，无需劳心劳力的参与装修，一次性能够完成购房与装修等环节，投资自住均无忧。而在公寓的社区配套中，92.31%的网友认为商业配套不可或缺，其次是健身中心，占比达55.38%，同事，拥有空中花园、空中泳池、会所等配置的公寓也更让网友们心动。不难看到，市面上提供健身等社交活动场所的公寓，往往具有较大的市场空间。在物业服务要求上，24小时保安及门卫服务当然不能少，除此之外，网友们希望公寓能提供客服前台，提供咨询、指引、投诉等服务、代租代管等精细化服务。如此看来，优质的物业服务会是公寓的一大加分项。在购置公寓的内外部环境中，公寓是否近商务区、商圈、地铁沿线交通便利成为网友们关注的对象，与此同时，优质的物业服务、小区环境、开发商实力等同样重要。这些要素通常与公寓的租金高低紧密相连。(问题：您购买公寓时，关于产品设计会关注哪些方面?)(问题：您对公寓装修有什么要求?)(问题：您对公寓的社区配套有哪些要求 ?)(问题：如需要，您希望公寓物业提供哪些服务?)(问题：您购置公寓会关注哪些内外部因素?)综合来看，超7成网友购买公寓意愿强烈，南宁公寓市场的需求还在，仍具有较好的发展和投资前景。

中国证券报记者近日走访发现，受新冠肺炎疫情及2020年年底退房增多等因素影响，一线城市租赁市场房租普降，交易周期拉长。不过，租客们并未因此走出租房困境，房租高企、押金难退、隔断群租等市场痼疾仍有待解决。如何补齐短板，成为2021年开年之际摆在一线城市住房租赁市场面前的一道关键命题。　　从“人找房”到“房找人”“去年这个时候，这个套间每月4300元拿不下来，现在3500元就行。”深圳某房地产中介机构工作人员王芳（化名）推开某公寓楼房间的门，一股霉味迎面扑来。她带看的这个一居室背阴。她进门后的第一件事就是把灯打开。王芳解释道，受疫情影响，加上临近过年，退房人多，由她带看的两栋公寓楼一下子放出十多套空房。“还有些房源是自如跟业主提前解约空出来的，我们公司不敢接，租不出去就亏大了。”她说，今年以来，自如在收缩规模，放出不少房源。“以前是‘人找房’，现在是‘房找人’。”王芳说，在深圳上步片区做了8年房地产中介，今年这样的行情很少见。深房中协数据显示，截至2020年12月中，深圳乐有家、贝壳、中原、Q房、美联物业等几大房地产中介机构挂牌供应的商品房租赁房源同比增加40.7%。2020年前三季度，深圳市二手住宅租金均价回到2018年同期水平。深圳并非孤例。贝壳研究院数据显示，2020年，全国40个重点城市租金水平触底，平均月租金为每平方米37.8元，同比下降9.9%。一二线城市租金平均水平同比降幅达4.0%。令人感到意外的是，在一线城市租房的“打工人”们对这样的租金降幅似乎没有感觉，租房难依然横亘在他们面前。“大学刚毕业那一年工资低，每天从市区外往市区里跑，每天通勤时间为5至6个小时。现在把家搬得离市中心近了点儿，每天通勤时间缩短到3小时，租金也得每月3000多元。”在北京亦庄合租单间的刘丹（化名）说，想整租就更难了，每月4000元预算也得住到四五环开外。刚毕业不久，在上海租房的陈爽（化名）也面临同样的难题：一个月租房花3000多元钱，占每月工资三分之一，只能在徐汇区租到一个“老公房”的单间，每天通勤时间得2个多小时。贵！这是大部分受访者说到租房时的第一反应。以北京为例，数据显示，2019年北京企业职工平均月薪近1.4万元。贝壳研究院近日发布的报告显示，8成以上“新青年”可接受的房租占工资收入比重在30%以下。即北京约8成左右的人租金预算在每月4200元以下，面临与刘丹一样的租房困境。无奈的群租即便扛住了租金压力，忍受长时间通勤，找到了合适的房子，也不意味着就万事大吉，租房管理不规范带来的一系列问题也困扰着租客们……“已经退房两个月了，为什么押金还没退？”租客吴丹（化名）看着合租群里的信息一脸无奈，她已经不记得这是合租群第几次在退押金时爆发“扯皮大战”了。她在深圳合租的一套4居室被“二房东”“改造”成7个房间，其中3间房里住着两个人，即一套100余平方米的房子里住了10个人。吴丹说，她退房时也因为押金的事，跟“二房东”闹得不可开交。“一开始说退房后检查完房间，如果没问题，5个工作日就退押金。结果我退完房一个多月都没给我退押金。”为此，她还找了当地电视台曝光“二房东”。没想到，片子一播出来，她就被二房东恐吓，警告她不要再“搞事”。“住这个房子，奇葩事太多了。”吴丹说，有次大门的锁眼儿被人堵了，后来发现是上任租客因为收不回押金搞的恶作剧。租客流动性太大，三天两头被“新面孔”吓一跳。她住的“主卧”是间隔断房，紧挨着洗手间，经常被半夜洗漱的室友吵得睡不着觉。“实在受不了。换个每月5000元的一居室。一半工资都交给房东了。”吴丹说。吴丹的遭遇并非个例。吴丹告诉中国证券报记者，她租住小区的保安透露，这个小区有大概三分之一的房子是被“二房东”或长租公寓改造后出租的“房中房”。优化供应结构是关键合硕机构首席分析师郭毅指出，北京对违建房、群租房、隔断房等乱象的监管已有规定，规定了线上出租房源的单人最小居住面积、套内居住密度上限等。同时，扩大线上房源管理规模，建立群众投诉举报机制，以保障租客权益。2019年7月，北京市有关部门发布住房租赁三个合同示范文本，强调不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等内容。合同示范文本还约定房屋具体居住人数及分间出租时的分租房间居住面积，约定最多居住人数。对于租房难、租房贵的问题，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，完善城市住房供应结构是关键。“有关部门应加大公租房、安居房等中低价格保障性住房产品供应，加大对存量用地如工商厂房等改造力度，适当缓解租房压力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，做好城中村等的旧房改造也是优化供应结构的方法之一。“深圳此前发布了城市更新管理办法，明确城中村管理可由拆迁改为存量盘活，补上了公共设施配套短板，同时让其发挥租金区位优势以满足外来人口的住房需求。”李宇嘉说，新一代租客们不仅希望房子满足基础居住条件，也对居住配套提出更高要求。

极光大数据发布《2019年集中式长租公寓人群研究报告》，从都市青年居住环境、公寓青年工作情况及生活娱乐情况、公寓人群画像等方面，展示北上广深四个一线城市的集中式长租公寓里住着怎样一群年轻人。重要发现：公寓人群的通勤路程较所在城市整体人群普遍较短，通勤成本较低：北京公寓人群通勤路程最长，达12.6公里，平均上班花费50.4分钟北京公寓人群周末最活跃，深圳公寓人群最宅：北京公寓人群的周末活动半径最大，达8.8公里，深圳公寓人群的周末活动半径最短，是北京公寓人群的一半北上公寓所在地职住比较高，广深公寓所在地职住比较为平衡：北上公寓多选址在居住人口密度较低的商业区或办公区，职住比高于1.5；而广深的公寓选址多在居民区，职住相对平衡广州、深圳两地长租公寓的整体条件更便利：广州、深圳的公寓生活餐饮配套指数、运动健康配套指数和医疗保健配套指数均高于北京和上海，但交通便利方面略逊一筹上海公寓人群春节期间留恋魔都：上海公寓人群有45.7%的用户留在上海，安徽省是第一大出行省份；北京、广州、深圳三地公寓人群春节期间留守本地的比例均超过30%　　报告研究范围介绍本报告研究对象是集中式长租公寓人群，覆盖北上广深四个一线城市十大品牌公寓人群长租公寓可分为集中式公寓和分散式公寓；集中式公寓是指以整栋楼（或者一栋楼的几层）为运作标的的公寓形式；分散式公寓是以分散的住宅小区（或商住公寓）为运作标的的公寓形式集中式长租公寓包含公共区域、配套空间和房间，会为租客提供生活服务以及社交、创业等附加服务一、都市青年居住环境一线城市外来人口情况一线城市常住非户籍人口占比均超3成，住有所居是他们来到都市亟需解决的问题拥有丰富的工作机会和完善的基础设施的一线城市吸引了大批高校毕业生和外来务工人员；上海市常住非户籍人口达976.21万，居一线城市之首，占常住人口的40.3%；深圳常住非户籍人口占65.3%，四个一线城市中常住非户籍人口的比例最高在大城市打拼，首要任务是寻找居住空间；近年来，高企的房价和严格的户籍管制让许多外来人口优先选择租房都市青年居住理想理想的居住环境是都市青年进入城市生活的基本需求列斐伏尔在1967年提出城市权（Right to the city）的概念，涵盖了一个人进入城市、居住在城市、参与城市生活、平等使用和塑造城市的权利；居住是都市青年进入城市后首先面对的问题在刚开始的时候，居住空间仅代表一个睡觉的地方；随着都市青年不断融入城市生活，居住空间成为他们身心休憩的港湾和享受城市生活的起点，更多的居住需求开始出现；功能更全面的公寓成为满足这些都市青年居住需求的一种方式国家住屋租赁政策政策鼓励发展住房租赁市场，规范秩序，加强监管，并提供土地供给、税收和金融工具等支持从2015年开始，中央密集出台鼓励发展住房租赁市场的相关政策，加快住房租赁市场发展，在人口净流入的大中城市作为首批住房租赁试点，提供集体建设用地建设住房试点增加租赁土地供给，发行房地产投资信托基金（REITs）试点助力盘活租房租赁存量资产一线城市住房租赁政策地方政策鼓励和支持住房租赁企业发展积极响应国家发展住房租赁市场的号召，北上广深纷纷推出相关政策加快发展住房租赁市场，鼓励和支持住房租赁企业的发展，在房源提供、税收、融资渠道上给予政策支持集中式公寓产业链房地产系、创业系、酒店系和中介系公寓运营商逐鹿集中式公寓产业经过十余年的发展，集中式公寓形成了房地产系、创业系、酒店系和中介系四大公寓运营商类型；公寓运营涉及诸多环节，这些公寓运营商背靠地产、创业服务、酒店管理经验和中介客源等各方资源形成自身的市场优势从公寓租住方的角度来看，集中式公寓市场逐渐形成差异化发展趋势，打造不同配置的公寓以满足蓝领、白领、金领等不同人群的居住需求二、公寓人群工作情况各城市公寓人群通勤路程和时长北京公寓人群通勤长路漫漫，平均花费50.4分钟相比所在城市整体人群的通勤路程，各城市公寓人群的通勤路程普遍较短，通勤成本降低；北京公寓人群通勤路程最长，达12.6公里，平均上班花费50.4分钟；上海公寓人群平均路程也超过10公里，平均上班花费44.4分钟；深圳公寓人群上下班相对幸福，平均通勤路程为7.9公里，平均花费33.6分钟各城市公寓人群通勤路程分布半数广州和深圳公寓人群通勤路程在5公里以内通勤路程在5公里以内的广州和深圳公寓人群占比分别是54.1%和57.1%；通勤路程在5-10公里范围上海公寓人群占比19.6%，高于其他一线城市；32.2%北京公寓人群通勤路程超过15公里，在各个一线城市中占比最高各城市不同公寓人群平均通勤距离GY公寓人群的通勤距离在北京和上海居首北京GY人群的通勤距离达15.8公里，位居第一；北京AX公寓人群通勤距离也超过15公里；MF公寓人群通勤距离为10公里，在北京属于相对友好的通勤距离上海GY公寓人群的通勤距离达12.1公里，BY、CJ、AX、YZ四家公寓人群通勤距离均低于10公里各个城市不同公寓人群通勤距离广州YZ公寓人群以10公里的通勤距离居首广州各个公寓人群的通勤距离都在10公里范围内，其中，LH公寓人群的通勤距离仅为7.6公里深圳GY公寓人群的通勤距离最长，达12.3公里；YZ公寓位居第二，通勤距离达11.2公里，其他公寓人群的通勤距离均低于10公里不同城市公寓青年出差情况一线城市公寓人群中，2成以上一个月内有出差情况31%广州公寓人群一个月内有出差行为，位居一线城市之首；29.2%北京公寓人群一个月内有出差行为，与广州公寓人群出差比例较为接近；深圳公寓人群一个月内出差比例相对较低，仅为23.6%北京公寓人群工作地分布北京公寓人群工作地集中在四环以内北京公寓人群主要工作地在四环以内，集中于朝阳区，如国贸、望京等区域；在丰台区的总部基地等区域也有零星集中点；在四环以外，沿地铁八通线向通州方向也是典型的公寓人群工作集中区域上海公寓人群工作地点分布上海公寓人群工作地聚焦上海中心城上海公寓人群工作地集中于陆家嘴、南京路和静安区内环线周边为核心的中心城，遍布新天地、徐家汇和五角场等主要区域，中心城周边片区也有一批独立的热点区域，如虹桥、金桥等广州公寓人群工作地点分布广州公寓人群工作地点聚焦天河CBD，在主城各区均有热点区域广州公寓人群最为集中的工作区域是以珠江新城和体育中心为核心的天河CBD，在广州主城区的各区均有热点区域，如海珠区的江南西和白云区的机场路附近深圳公寓人群工作地分布坂田和福田CBD是深圳公寓人群的两大工作地坂田及其周边工业园区是深圳公寓人群的一大工作地，另一大主要工作地是福田CBD；在南山区和宝安区等行政区域也有零星热点区域三、公寓青年生活娱乐情况各城市公寓人群周末活动半径北京公寓人群周末活动半径是深圳的两倍北京公寓人群的周末活动半径最大，达8.8公里，深圳公寓人群的周末活动半径最短，仅为4.4公里，是北京公寓人群的一半各城市公寓人群周末活动半径分布有四成的深圳公寓人群周末活动半径在1公里以内四个一线城市要数深圳公寓人群最宅，北京公寓人群最活跃；广州和深圳的周末活动半径以1公里以内居多，分别占比33.4%和41.9%，广州公寓人群在1-5公里活动半径的占比为30.2%，高于深圳公寓人群；北京和上海公寓人群的周末活动半径以1-5公里居多，分别占比25.7%和31.1%一公里生活圈人口密度广深公寓选址偏爱高居住人口密度区域，北上偏爱中低居住人口密度区域广州和深圳公寓选址在超高居住人口密度的比例分别为35.8%和35.3%，而北京和上海公寓处于超高居住人口密度的比例分别为4.8%和9.2%，远低于广州和深圳，主要可能原因为北上的公寓多选址在商业区或办公区，而广深的公寓选址在居民区各城市公寓所在街道职住比多数深圳公寓所在街道职住相对平衡深圳公寓所在街道职住比均值为1，在一线城市中职住最为平衡；在公寓所在街道的职住比大于1.5的区间，北京和上海公寓的占比分别达15.4%和16.5%，广州公寓是8.2%，深圳公寓仅为0.9%各城市公寓生活餐饮生活配套指数广深公寓整体上生活餐饮生活配套更佳广州和深圳公寓生活餐饮配套指数均值均为72.5，高于北京和上海广州公寓生活餐饮配套指数在大于70分区间占比达73.4%，深圳公寓在该区间占比为66.1%各城市公寓的交通便利指数四个城市公寓的交通便利指数均属中等水平在四个一线城市中，北京公寓以45的交通便利指数位居第一在交通便利指数低于40的区间，广州公寓占比为58.3%，四个一线城市中最高，表明广州公寓的交通配套水平较不均衡各城市公寓的运动健康配套指数深圳公寓的运动健康配套水平最高深圳、广州和北京公寓的运动健康配套指数分别为65.2、64.9、62.9，排名前三甲；在运动健康配套指数大于70的区间，广州公寓占比46.2%，四个一线城市中最高各城市公寓的医疗保健配套指数各城市公寓医疗保健配套水平普遍较好各城市公寓医疗保健配套指数均高于70，说明公寓一公里范围内药店和医疗场所的配套均较为完善广州公寓的医疗保健指数达84.9，在70-100分区间的公寓占比高达87.3%，为四个一线城市中最高四、公寓人群画像公寓人群春节出行目的地上海公寓人群春节期间留恋魔都上海公寓人群有45.7%的用户留在上海，安徽省是第一大出行省份，占比9.8%； 39.8%的北京公寓人群春节期间留在北京，河北省是第一大出行省份，占比13.4%；广州公寓人群有40.1%留在广州，27.5%人群出行目的地是广东省；深圳公寓人群有30.5%留在本地，有21.3%人群在广东省活动各城市公寓人群app偏好top 10深圳公寓人群金融理财偏好招行除了出行和通讯app外，深圳公寓人群偏爱招商银行系app，招商银行偏好指数达76.1，掌上生活偏好指数达69.1，求职招聘app也较受青睐，前程无忧51Job、Boss直聘、智联招聘均上榜与深圳公寓人群相比，luckin coffee瑞幸咖啡和大众点评两款生活类app进入广州公寓人群偏好top 10，偏好指数分别为65.1和65各城市公寓人群app偏好top 10北上公寓人群出行偏好地铁出行北京公寓人群出行偏好易通行和北京一卡通，生鲜采购偏好多点上海公寓人群极有可能属于吃货体质，app偏好top 10中有4款餐饮相关app，外卖偏爱饿了么，觅食偏爱大众点评，生鲜偏爱叮咚买菜和盒马

刚刚，深圳规土委一份内部文件流出。其中有一条是这么说的：个人、企业事业单位或社会组织等法人单位购买的商务公寓（含赠与），自取得不动产权登记书之日起5年内禁止转让。当然了，目前这个只是请示和建议，真正能否实施还需批准。不过，我想，深圳应该有一大波公寓的投资人，今晚该睡不着了。就这份目前尚不确定的文件来看，5年限售意味着你得持本5年才能出手公寓。但世事难料，且不说5年后公寓会不会涨，就算涨了，加上公寓二手转让的各种税费，也没啥肉了。如果杠杆高点的人，就爆仓了。当然，万一深圳房价又翻倍的涨的话，你可以当小编上面的分析都是白扯。为何说这些，因为最近总有人问我，深圳公寓能不能入手？问其原因无外乎房票用完，或者是核心区域没有住宅了。但是小编的回答都是，如果有选择，最好不要买公寓。毕竟风险太高，有的人买的是金砖银砖，有的人买的却是几块破砖。NO. 1｜壹近些年来投资公寓的不算少，小编就有个朋友几年前买了套公寓。朋友那个时候刚来深圳，积蓄也不多。看深圳的房价一天一涨就有点动心，中介也建议他先上车，他没怎么犹豫就速度下手买了套。去年朋友拿到房票，想转手换住宅，结果挂了几个月也没卖掉。公寓50%的首付对一般人来说，占用一大笔钱。朋友公寓没卖出去，换住宅这件事儿也只能搁置下来。但现在他面临的问题就是，第一，深圳的公寓涨幅不及住宅，不知道过两年还能不能买得了心仪的房子；第二，孩子过两年就要上学了，而公寓又没有学位，所以换套学区房箭在弦上。小编给大家梳理一下朋友的问题：一是首贷比例高；二是流动性差；三是没有学位；四是涨幅不及预期。他算是跌在“坑”里了。另外，小编在论坛上也看到有网友抱怨的几条：1、得房率比较低，公摊系数太高，能到25%—35%，比住宅高了5%左右；2、居住成本高，水电费、物业费贵的飞起，一般公寓还不通燃气；3、户型有问题，通风采光没有明确要求，一梯好几户人家，舒适度差；4、一般绿化都不是很理想，有20%就非常不错了；5、转手手续费复杂且价高，各项费用加起来一般能达到物业交易总价10%以上。……总的来说，同样的钱，投资一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。但是有人说，住宅限购，公寓不限购啊，难道不能投资了么？NO. 2｜贰那么深圳哪些公寓能买？首要的前提就是核心区域的优质物业，比如现在前海、深圳湾、南山片区的公寓。前段时间开盘的前海嘉里中心就是例子，6月29日拿下预售证，共备案185套商务公寓，加装修费均价10.3w/㎡。网传拿下预售证的当天就偷袭开盘，关系户居多，晚上9点多的时候房子差不多已经卖完了。在前海这样的地理区位上，10.3万/㎡的单价，性价比本身就很高，况且其周边住宅项目也比较少。市场普遍认为，如果没有限价，前海嘉里中心的价格达到14、5万元/㎡都不成问题。小编当晚在福田嘉里中心吃饭的时候，就听到一个人说：如果有充足时间让他准备，他一定考虑购买，“前海嘉里项目后期还有两栋公寓，我得继续留意”。其次，投资公寓面积最好50平米以下，交通便利，或有地铁规划。先看一组数据：据深圳中原地产研究中心，2018年上半年深圳45㎡以下公寓成交占比为54.2%，成交占比与去年相比增加超一倍。其他户型公寓的成交占比与去年相比均有所下滑，但从2014年到现在，小面积公寓成交占比持续增加。为什么小户型受到青睐？面积大了，总价就高了，租售比上不去。一般酒店公寓租售比必须高于5%才有投资性价比，不然不如买理财产品。这种情况下小户型的投资回报率就比较高，尤其是在交通便利的地方，至少不愁没人接盘的问题。NO. 3｜叁说完能买的，我们再来说一下真的“坑”：有大量住宅供应的区域要避雷，比如龙岗、宝安、坪山片区。数据显示，今年上半年深圳一手住宅成交量12804套，其中龙岗6950套，占比约54%；宝安4510套，占比35%。两个区域的一手住宅成交量相加，占全市的比例达到了9成之多。而龙岗的商务公寓又是全市供应量最大的区域。深圳中原地产研究中心数据显示：1、上半年深圳商务公寓总供应面积23.8万㎡；2、其中龙岗供应8.8万㎡，占总供应的36.8%；3、上半年深圳商务公寓存量约为80.2万㎡；4、龙岗存量约33.8万㎡，占比达42%，存量为全市各区最高。一边是深圳住宅存量最集中的区域，一边又是公寓供应量最大的区域。龙岗的公寓就有点难受了。据说，位于龙岗的公寓项目，金地龙城中央很快就要开盘了，那我们就以它为例跟大家说说吧NO. 4｜肆该项目位于龙岗区龙岗中心城龙岗大道与龙城大道交汇处，从3号线龙城广场站A口出站，百度地图显示距离金地龙城中央700米，但事实上由于临近的马路没有斑马线或天桥，小编大概走了10多分钟才到项目。项目总占地7.7万平，分三期开发。一二期主打住宅区，三期由4座公寓1座写字楼5座建筑围合而成。这个公寓目前还没拿到预售证，总房源1892套，7月6日对外开放了样板房。样板房开放后，小编特意考察了一下：金地龙城中央三期即将推出的是3栋B、C两座，建面约41-82㎡的公寓产品。至于A、D两座，听现场销售人员说目前开发商正在谈打包给公司，但还没有确定。我们先来看一下价格。目前金地龙城中央三期的价格官方未公布，对比前两期的价格：建面约89平3房住宅均价43000元/平；建面约68-80平的商务公寓均价33000元/平。售楼处销售对小编表示，三期的价格应该在3.3—3.8万之间，精装交楼。以公寓首贷五成来算，首付约67万—155万之间，价格不算低。事实上，早在2016年金地龙城中央二期住宅开售之时，就有人质疑其定价太高。当时二期住宅开盘均价就已经达到了4.3万，而现在中原数据显示目前小区二手均价在45189元/㎡，也就是说金地龙城中央整体均价2年只涨了2000元左右。而中原地产研究中心显示，龙岗上半年一手住宅均价在39863元/㎡。小编大概统计了一下，龙岗中心城目前约有33个新楼盘，价格基本在4万左右。中粮祥云龙誉均价35413元/㎡恒大城市之光均价37000元/㎡麓园二期均价39000元/㎡远洋新天地均价39000元/㎡根据中原数据显示，龙岗中心城6月二手住宅参考均价为38058元/㎡。新鸿进花园、紫薇花园等住宅二手均价都在3.3万元/㎡左右保利上城低至3.3万元/㎡远洋新干线2.9万元/㎡东都花园在中原的二手房挂拍则在2.8万元/㎡也就是说，金地龙城中央所谓的限价红利盘其实和周边住宅价格相比没有明显优势。这就又变成了公寓和住宅相比该买哪个的命题，答案就不用我多说了。其次，整套公寓的流动性不强。深圳规土委显示，今年上半年商务公寓仅仅获批3批次共计26382㎡/571套。分别是：前海嘉里商务中心二期菁英领寓宝树台尽管上半年新增批次较少，但上文已经提到过：上半年商务公寓整体存量有80.2万㎡。整体市场不好，上半年商务公寓也成交量急剧下降。易居数据显示，2018年1-5月深圳公寓成交量17.41万㎡，仅为2017年成交量98万㎡的17.7%，成交大幅下降，这些成交基本上也是在消耗上半年的库存。除了一手公寓库存剩余，上半年二手公寓市场的情况也比较惨淡。小编查询了下中原二手公寓的挂牌情况，发布时间平均已超3个月，成交量也较少。而金地龙城中央近1900套公寓下半年即将入市，估计市场消化情况也不容乐观。此外，回归产品本身。金地龙城中央推广的爆点是深圳未来的五大城市会客厅之一的核心区资产，但小编在之前的文章里就有提到过，房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。龙岗地段近几年项目规划、旧改不少，但建成得等几年，真正发育起来还得等几年。而这个项目的土地性质就是商务公寓用地，也就是说，它只有40年产权。公寓本身产权年限就不高，那项目配套又如何？尽管福田部分公寓例如宝树台已经开放了学位，但金地龙城中央自在寓是确定没有学位的。至于周边环境，宣传称可以带孩子戏水的龙岗河，小编放张图你们自己感受一下。有不少群众表示这是条“臭水沟”，当然没那么过分，但是河岸晨跑就算了吧。另外，小编进入楼层后发现，整栋公寓采用平层设计，层高和住宅要求差很多。现场有位销售告诉小编，由于公寓采用了新风系统，占用了一部分层高，导致整体层高只有2.35米。何况以整套公寓75%的得房率来看，小户型配上这样的层高就显得十分逼仄。目前公寓的三个户型分别为：41㎡一房，64㎡二房，80㎡三房。其中，41㎡和64㎡的小户型占比最多，但两个户型的阳台与客厅不是直通着的，呈直角对立情况，整个客厅的采光较差。且厨房均为半开放式，厕所是暗室没有窗户。舒适度确实不高，而且龙岗中心城目前规划旧改项目较多，估计入住之后周围的噪音也不少。最后，小编了解到，金地龙城中央三期预计本周五拿到预售证，当晚开盘。售楼处称将采用内部摇号方式优先选户型，摇号诚意金2万元。有兴趣的话可以去看看，不小心踩“坑”了也别怪小编。实在没房票的，建议你回本文第二部分再看一遍。本文转载自：深圳说房（微信公众号：shuofang8）

市场需求状况（一）老年公寓市场存在巨大需求中投顾问发布的《2017-2021年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》表示，在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。（二）未来十年内老年公寓总体需求呈现上升态势我国已具有相当购买力的老年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。未来几年，当现在50岁左右的人进入60岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在60岁以上老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。这一群体是最早一批独生子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于社区服务和选择不同于现在的养老方式。现在所谓的老年人“高档消费”，在几年之后将后变成普通消费。老年公寓总体需求正呈现上升态势。（三）北京、上海等大中城市及东南沿海等经济发达地区中高收入老年群体对高端老年公寓需求加大社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的老年城，倒成了很多中国城市老人向往的事目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。一项调查显示，在上海300万60岁以上的老人中，愿意选择大型现代化老年城（公寓）养老的占到30%，这样仅上海就有近90万老年人期盼住进老年公寓养老。（四）低收入老年群体对福利性养老机构需求较高受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对老年公寓的需求以福利性老年公寓等养老机构为主。（五）为老年人量身定做的老年社区市场前景看好在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。市场供给状况（一）老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺中投顾问发布的《2017-2021年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》表示，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和二十一世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。就中国而言，现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1%。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。（二）老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营较为困难。中投顾问发布的《2017-2021年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》表示，目前市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。老年公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈亏点间经营。源自：中国投资资讯网水滴管家整理编辑