公寓可研报告

导读·IntroctionOYO模式在中国经济型酒店市场的可持续性究竟有多少？我们对OYO从商业模式、运营模式和盈利模式三个角度进行多方位剖析，借助对印度、中国市场的对比，探讨OYO在中国市场的发展轨迹和未来走向。《2019年中国长租公寓行业发展分析报告》报告下载及详细内容请长按识别/微信扫描文末小程序码【中国长租公寓行业发展概况】2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，为长租公寓主要市场近三年住房租赁ABS债发行规模超1370亿元，2019长租公寓创投融资近120亿元移动端已成为用户获取租房信息的主要渠道，长租公寓App活跃用户规模超220万【长租公寓行业竞争格局分析】自如一骑绝尘，月活用户规模超150万，泊富、冠寓及领寓三款地产系App入围前十自如运营房源超百万间，霸主地位依然稳固，泊寓杀入前五蛋壳公寓开业房源达40.7万间，同比增长148%，暂居行业第二青客公寓可出租房源为9.73万间，上海占比超六成，为长租公寓一方霸主《2019年中国长租公寓行业发展分析报告》报告下载及详细内容请长按识别/微信扫描下方小程序码觉得文章不错的话别忘了留个言点个赞往期精彩专题：【光正文旅】极致化：乡村“主题+”故事品牌价值的激活与变现【光正文旅】乡旅新视界：振兴战略下的乡村“主题+”价值打造【光正文旅】生活与态度：解密康养型旅游度假区开发之道【光正商业】演变：“新商业”时代创新为王关于【光正房地产/华美天下】运营品牌：始创团队核心成员包括美国麻省理工学院建筑系硕士陈大佑Wesley先生，建筑规划、旅游康养及酒店运营管理专家黄炳儒先生，综合房地产及文化旅游资深策划人樊嘉毅先生、周慧雯小姐等。以政府旅游部门、旅游产品投资者为主要合作伙伴。合作范围包括：旅游产品提炼及升级、旅游主题梳理、运营系统建立及优化、战略投资、引入旅游类知名品牌、旅游发展策划等。免责声明：本文内容源于网络，转载目的在于传递更多信息，并不代表本平台赞同其观点和对其真实性负责。如涉及作品内容、版权和其它问题，请在30日内与本平台联系，我们将在第一时间删除内容！

12月11日，仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到，目前在主要的一、二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。从物业所有权来看，目前长租公寓所有权结构分为两种模式，地方国企主导型和开发商主导型。仲量联行的报告认为，目前中国的长租公寓进入快速成长期。近年来，一批房企纷纷试水住房租赁这一产业，如万科“泊寓”、碧桂园“BIG+碧家国际社区”、龙湖“冠寓”、旭辉“领寓”、招商、华润等等。但也有开发商认为，投资长租公寓是一个不赚钱的生意。SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，不建议投资长租公寓，因为做这个业务一定会有银行贷款，银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是不归路。仲量联行认为，长租公寓在中国尚属新兴的另类资产，投资市场正在开始逐渐形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。国内外主要投资机构认为，中国长租公寓市场资产价格过高成为目前市场最大挑战。同时，投资者对于未来5年长租公寓资本化率走势预期平稳或小幅下降。截至2017年末，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的平均房价收入比达到34.9年。在“租售并举”的政策指导下，国家出台的政策主要是从土地供给、金融支持和个人税收优惠方面给予长租公寓支持。在土地供给方面，增加租赁住宅土地供应；允许13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房；鼓励探索将商业用房等按规定改建为租赁住房。金融支持方面，拓宽融资渠道，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；部分银行为长租公寓的开发、并购和运营提供贷款；允许险资进入长租领域。在税收优惠方面，允许租金抵扣个人所得税，不同城市的扣除标准为每月800-1200元不等。但需要指出的是，目前长租公寓开发的融资额小、融资渠道有限，而未来真正的公募房地产信托投资基金（REITs）机制能否推出，将对长租公寓市场今后的规模化发展和行业的资产流动性产生重要影响。2017年中央经济工作会议提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。目前，中国长租公寓中采用“轻资产”模式的运营企业主要通过风投进行股权融资或发行收费收益权资产担保证券（ABS）产品融资。而“重资产”模式的公寓运营企业可通过银行贷款，或发行CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和类REITs来融资。仲量联行的数据显示，从2017年至2018年上半年，以长租公寓为底层资产发行的资产证券化产品（包括收费收益权ABS、CMBS和类REITs）仅占房地产资产证券化产品的不到5%。此外，报告中提及，机构最担心的未来市场风险是租金和流动性，如租金增长不达预期、流动性少、租金管控、政策支持不达预期以及租赁需求不达预期。

来源：澎湃新闻网12月11日，仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到，目前在主要的一、二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。从物业所有权来看，目前长租公寓所有权结构分为两种模式，地方国企主导型和开发商主导型。仲量联行的报告认为，目前中国的长租公寓进入快速成长期。近年来，一批房企纷纷试水住房租赁这一产业，如万科“泊寓”、碧桂园“BIG+碧家国际社区”、龙湖“冠寓”、旭辉“领寓”、招商、华润等等。但也有开发商认为，投资长租公寓是一个不赚钱的生意。SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，不建议投资长租公寓，因为做这个业务一定会有银行贷款，银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是不归路。仲量联行认为，长租公寓在中国尚属新兴的另类资产，投资市场正在开始逐渐形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。国内外主要投资机构认为，中国长租公寓市场资产价格过高成为目前市场最大挑战。同时，投资者对于未来5年长租公寓资本化率走势预期平稳或小幅下降。截至2017年末，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的平均房价收入比达到34.9年。在“租售并举”的政策指导下，国家出台的政策主要是从土地供给、金融支持和个人税收优惠方面给予长租公寓支持。在土地供给方面，增加租赁住宅土地供应；允许13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房；鼓励探索将商业用房等按规定改建为租赁住房。金融支持方面，拓宽融资渠道，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；部分银行为长租公寓的开发、并购和运营提供贷款；允许险资进入长租领域。在税收优惠方面，允许租金抵扣个人所得税，不同城市的扣除标准为每月800-1200元不等。但需要指出的是，目前长租公寓开发的融资额小、融资渠道有限，而未来真正的公募房地产信托投资基金（REITs）机制能否推出，将对长租公寓市场今后的规模化发展和行业的资产流动性产生重要影响。2017年中央经济工作会议提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。目前，中国长租公寓中采用“轻资产”模式的运营企业主要通过风投进行股权融资或发行收费收益权资产担保证券（ABS）产品融资。而“重资产”模式的公寓运营企业可通过银行贷款，或发行CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和类REITs来融资。仲量联行的数据显示，从2017年至2018年上半年，以长租公寓为底层资产发行的资产证券化产品（包括收费收益权ABS、CMBS和类REITs）仅占房地产资产证券化产品的不到5%。此外，报告中提及，机构最担心的未来市场风险是租金和流动性，如租金增长不达预期、流动性少、租金管控、政策支持不达预期以及租赁需求不达预期。

工人日报客户端4月25日讯 今天，中国饭店协会公寓专业委员会携手中公委租赁式公寓创新研究中心（ICCRA），举办了“云瞰”线上直播活动，对疫情之下的中国租赁式公寓行业的应对情况进行全面回顾与梳理，并对未来的规范化发展进行展望。在活动中，ICCRA院长赵然也在线上发布了《后疫情时代，租赁式公寓行业发展趋势展望》研究报告（以下简称报告）。该报告基于2020年初新冠肺炎对全国造成的经济与社会影响，对行业头部的20余家企业进行了问卷调研，解读了疫情对租赁式公寓行业所产生的影响和市场复工复产的初步成效，并汇总整理了11家行业龙头品牌在疫情期间的防疫措施和专项服务的案例，最后结合疫情影响、防疫措施和国际相关经验，整理出了公寓行业危机应急预案的相关指南，为公寓行业复工复产和危机应急机制常态化，提供指导性建议。在直播活动中，赵然根据报告内容和疫情对行业产生的深远影响，总结了租赁式公寓行业的五大变化趋势。趋势一：安全制度建设，夯实可持续发展基础在疫情爆发之前，很多公寓品牌在运营层面的主要关注点是现金流与“KPI” ，而危机的到来也让行业意识到，建立稳固的安全制度和应急机制，才是企业能够实现可持续发展的基石。此次疫情，也让很多企业在组织架构和制度保障建设两方面进行了创新尝试，例如设立专职安全管理岗位、设立应急管理小组或进一步完善危机管理应急预案。而这些内容也将逐步形成常态化的危机应对体系，为公寓的运营安全保驾护航。趋势二：科技助力管理，推动行业跨越式发展随着科技水平的发展，租赁式公寓行业已经是一个智能化应用比较全面和广泛的行业，大部分公寓都通过技术手段对员工、租户和物业资产进行高效的管理。智能化管理的优势在疫情期间得以突出表现。通过人工智能和物联网技术的进一步应用，公寓门店将防疫工作智能化，高效、精准的做好防疫工作，保障门店防疫无死角，为租户提供全面守护。趋势三：洞察租客需求，开展多样化精细服务完善的服务体系是机构化运作的集中式公寓与普通民宅租赁住房的不同之处。在疫情期间，举国上下的隔离与防疫措施保护了人们的身体健康，但的确也为租客的生活带来一些不便，公寓运营商精细化服务的优势和能力此时就凸显出来了。多家公寓品牌与线上医疗服务机构进行合作，为租客提供线上问诊服务；为居家工作人群提供办公设备租赁等服务。精细化的服务体系正是租赁式公寓的最大优势，也必然成为未来的发展趋势。趋势四：服务营销上云端，精准定位新生代由于疫情防控的需要，实地看房和线下营销活动必须暂缓进行，公寓运营商迅速调整营销策略，根据新生代人群的特点，将营销和推广活动搬到了线上渠道。凭借着线上新媒体渠道灵活、多样的特点，公寓运营商有的放矢，针对区域特点、客群特性推出了不同风格主题的营销活动，差异化开展线上营销活动，精准定位目标客群。可预见，线上营销也将成为行业未来发展的趋势。趋势五：规范信息发布，促进市场公开透明线上营销适应了当下的环境和市场的需要，线上看房、线上签约量明显提高。但实际操作中，线上看房也有不足之处。部分公寓品牌或租房平台提供的房间信息不完善，容易给租房者造成困扰。租房者单纯通过网上信息，很难准确判断房间在楼层中的具体位置或者朝向等。从线下走向线上是不可逆的趋势，规范、完整的信息展示，更有利于长期成交率的提升，有利于公寓运营商企业形象的树立，更有利于住房租赁市场的规范发展。业内人士指出，租赁式公寓为大量城市居民提供了生活居所，与民生息息相关。随着租售并举的国策不断落实到位，租赁式公寓将迎来更广阔的发展前景。也正是因为租赁式公寓行业在民生领域的重要地位，规范化发展成为了行业的重要任务。规范企业行为，短期内有助于公寓行业复工复产稳步加速，长期来看则可以增强企业抗风险能力，促进企业和行业的可持续发展，推动形成健康的市场环境并加速支持性政策落地。集行业力量形成的规范化制度，也有望成为即将到来的《绿色公寓》行业标准的重要依据。（工人日报记者 杨召奎）

12月11日，仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到，目前在主要的一、二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。从物业所有权来看，目前长租公寓所有权结构分为两种模式，地方国企主导型和开发商主导型。仲量联行的报告认为，目前中国的长租公寓进入快速成长期。近年来，一批房企纷纷试水住房租赁这一产业，如万科“泊寓”、碧桂园“BIG+碧家国际社区”、龙湖“冠寓”、旭辉“领寓”、招商、华润等等。但也有开发商认为，投资长租公寓是一个不赚钱的生意。SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，不建议投资长租公寓，因为做这个业务一定会有银行贷款，银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是不归路。仲量联行认为，长租公寓在中国尚属新兴的另类资产，投资市场正在开始逐渐形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。国内外主要投资机构认为，中国长租公寓市场资产价格过高成为目前市场最大挑战。同时，投资者对于未来5年长租公寓资本化率走势预期平稳或小幅下降。截至2017年末，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的平均房价收入比达到34.9年。在“租售并举”的政策指导下，国家出台的政策主要是从土地供给、金融支持和个人税收优惠方面给予长租公寓支持。在土地供给方面，增加租赁住宅土地供应；允许13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房；鼓励探索将商业用房等按规定改建为租赁住房。金融支持方面，拓宽融资渠道，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；部分银行为长租公寓的开发、并购和运营提供贷款；允许险资进入长租领域。在税收优惠方面，允许租金抵扣个人所得税，不同城市的扣除标准为每月800-1200元不等。 但需要指出的是，目前长租公寓开发的融资额小、融资渠道有限，而未来真正的公募房地产信托投资基金(REITs)机制能否推出，将对长租公寓市场今后的规模化发展和行业的资产流动性产生重要影响。2017年中央经济工作会议提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。目前，中国长租公寓中采用“轻资产”模式的运营企业主要通过风投进行股权融资或发行收费收益权资产担保证券(ABS)产品融资。而“重资产”模式的公寓运营企业可通过银行贷款，或发行CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和类REITs来融资。仲量联行的数据显示，从2017年至2018年上半年，以长租公寓为底层资产发行的资产证券化产品(包括收费收益权ABS、CMBS和类REITs)仅占房地产资产证券化产品的不到5%。此外，报告中提及，机构最担心的未来市场风险是租金和流动性，如租金增长不达预期、流动性少、租金管控、政策支持不达预期以及租赁需求不达预期。（文章来源：澎湃新闻）

来源：观点指数摘要：随着各地复工进程升级，长租公寓的出租率稳步回升，多家长租公寓品牌也逐步恢复入市节奏。同时，利好政策持续推出，行业有所回暖。观点指数长租公寓企业的考验仍在继续。由于年后租赁市场“小阳春”并没有如期而至，长租公寓企业承受着巨大的空置及退租压力，企业现金流面临严重考验，行业负面信息频出。据观点指数不完全统计，本月有2家长租公寓企业暴雷，行业开启新一轮洗牌。与此同时，已经颇具规模的企业亦开始积极探索商业模式和运营模式，将一些亏损严重的项目进行整改，及时止损。4月19日，有消息称长租公寓品牌相寓解约了杭州近80套“高收低租”房源。事实上，自2019年下半年以来，已经有多家长租公寓在陆续排查“高收低租”的房源，面对盈利困境，行业回归理性并开始自救。好消息是，随着各地复工进程升级，长租公寓的出租率稳步回升，多家长租公寓品牌也逐步恢复入市节奏。同时，利好政策持续推出，行业有所回暖。自如三连庄，蛋壳运营效率逐年提升从榜单上看，自如、蛋壳、相寓位列前三，其中自如连续3个月位列榜首。4月12日，公开资料显示，北京自如生活企业管理有限公司的股东中新增了龙马诚控股香港有限公司。据了解，龙马诚控股香港有限公司拟认缴自如3%的股权。新的资本进场，一定程度上表示了对自如的看好，这对当下负面事件频出的长租公寓行业来说无疑是好消息。数据来源：企业财报、观点指数整理而我爱我家最新财报显示，“相寓”在全国管理规模27.6万套，实现收入18.72亿元，同比增长13.1%。值得注意的是，目前我爱我家实行“关店+裁员”战略，相寓较上年同期减少2.7万套，销售人员全年减少了3400多人。目前长租公寓行业的竞争愈加激烈，适当的“缩水”，调整业务结构有利于企业的整体发展。美东时间4月29日，蛋壳公寓发布了上市以来第一份经审核业绩报告。报告显示，蛋壳运营的公寓数量大幅增长，截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%，这个数字比招股书中2015年末的2434间增长超179倍。蛋壳公寓财报中最亮眼的是在营收、规模不断延伸的同时，亏损率已出现收窄。2019年全年，蛋壳公寓净亏损率和经调整EBITDA亏损率同比分别收窄3.0和3.5个百分点。其中在第四季度，上述两项数据分别收窄12.3和13.2个百分点。具体而言，单位房源增加带来的成本在降低，经营效率有所提升。此前招股书中亦呈现了这个趋势，2017年蛋壳公寓每单位每月平均租赁成本为1718元，2019年前9个月，这一指标已经下降至1564元。另外，一直以来长租公寓倍受诟病的“租金贷”问题，蛋壳公寓在财报中亦有所回应。财报显示，蛋壳公寓目前仍有约6成租户选择租金贷，不过这一比例已经呈逐年下降趋势，2017、2018和2019年，选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%。对此，蛋壳公寓亦公开表示，2019年将进一步拓展融资渠道，与多家金融机构合作开展金融创新，包括供应链金融等多种创新型金融产品合作，优化蛋壳公寓现金流及金融产品结构。随着“房企系”与“国家队”相继加大投入，2020年长租公寓市场的角逐将更加激烈，企业需不断提升自身运营能力，才能提高在这场变革中存活的几率。政策高效落地，月内15个项目集中开业受疫情影响，2020年第一季度长租公寓企业整体拓展基本处于停滞状态。4月，随着全国各地复工进程加快，长租公寓企业亦开启了新一轮布局。据观点指数不完全统计，4月有15个长租公寓项目集中开业、签约。数据来源：公开资料、观点指数整理从地域分布来看，新开公寓项目选址仍然是聚集在北上广深四个一线城市，以及苏杭一带。不难看出公寓企业的选址逻辑，经济发达、租赁需求大的区域是首选，该部分地区房源、价格相对更具优势。数据来源：公开资料、观点指数整理观点指数选取11个长租公寓企业重点布局城市观察，可以看到上海长租公寓项目套均租金最高，达到4911.66元/月，北京次之，为4546.47元/月。当中杭州最为值得关注，其在房源供给量、套均月租金方面均接近广州、深圳两个一线城市。值得注意的是，尽管目前上述区域的市场环境更利于长租公寓企业发展，但随着近年来一线城市产业转移加快，以及各地相继出台人才引进策略，这一趋势或许会在未来发生转变。数据来源：公开资料、观点指数整理年初至今，各城市经济建设受到多重冲击，为加速恢复城市建设，4月以来已有部分地区率先出台人才政策，放宽落户限制。事实上，目前已有长租公寓开始和当地政府合作，积极推出人才公寓品牌。4月24日，贝客与北京海淀区房管局、海淀区委组织部联合打造的贝客（海悦）国际人才公寓开业。可以预见的是，政企合作将会在人才公寓以及公租房的领域愈见频繁，这也有利于一些擅长长租公寓运营的品牌，实现轻资产模式对外输出。对于长租公寓企业而言，人才的引入，意味着客户群体的扩张，市场在壮大。在当下这个公寓类产品同质化严重的时期，人才公寓或是长租公寓企业进军细分市场的一个突破口。房企积极入局，融资环境优于去年研究数据显示，79%的长租公寓企业表示营收较去年同期下降50%以上，部分规模型企业亏损预估超千万。当前的疫情使公寓行业陷入危机，更依赖于外部的资金支持。数据来源：公开资料、观点指数整理从发行主体来看，仍以实力较为雄厚的房企系公寓品牌为主。当中涉及金额最大的中海，于2019年才首度向外界发布了旗下“海堂“和“友里”两个长租公寓品牌。此前，中海在长租公寓方面的动作并不大。来源：公开资料、观点指数整理

2018年6月27日，全球最大的留学生住宿预订平台STUDENT.COM学旅家发布留学生租房年度支出的最新分析——聚焦城市：2018全球留学租房风向标。2018全球留学生公寓报告分析了留学生在125座城市的租房支出情况，揭示了全球热门留学目的地的平均租房支出。研究发现在阿尔瓦塞特 ($60)、约翰内斯堡 ($76)和新加坡 ($94)留学租房花费最少。其次，按全国平均每周租金支出，最省钱的留学国家分别为西班牙 ($136)和加拿大 ($159)。关于留学租房支出最多的城市，2018全球留学生公寓报告指出波士顿 ($464)、纽约 ($402)和伦敦 ($339)位居全球最昂贵留学城市的前三甲。最昂贵的留学国家是澳大利亚($255)，该国留学生的租房花费高于全球平均租房支出($214)约19%，其后依次为英国 ($212)和美国 ($204)。“在全球范围内，学生在寻找并预订留学住宿时变得更加精明。他们有更多机会获取信息和资源，一般都能够很快地了解到自己留学目的地的住宿选择”，STUDENT.COM学旅家创始人兼首席执行官Luke Nolan这样谈到。“在留学生公寓选择繁多的城市，我们发现越来越多的公寓方已意识到价格竞争的必要性，并考虑提供额外激励政策——从团体订房折扣到返现优惠，来吸引学生订房”。除全球排名外，2018年的全球留学生公寓报告还囊括了澳大利亚、加拿大、法国、西班牙、英国和美国以当地货币计算的留学租房数据。十大最省钱的留学城市（全球）#城市国家平均每周租金支出（美元）1阿尔瓦塞特西班牙$602约翰内斯堡南非$763新加坡新加坡$944穆尔西亚西班牙$965格拉纳达西班牙$1016塔拉哈西美国$1097雅典城，佐治亚州美国$1108=哥伦比亚，密苏里州美国$1118=埃纳雷斯堡西班牙$11110德比英国$115十大最昂贵的留学城市（全球）#城市国家平均每周租金支出（美元）1波士顿美国$4642纽约美国$4023伦敦英国$3394悉尼澳大利亚$3055西雅图美国$2816普罗维登斯美国$2787圣地亚哥美国$2758牛津英国$2719都柏林爱尔兰$26910=剑桥英国$25710=洛杉矶美国$257澳大利亚 - 留学城市#城市平均每周租金支出 (澳元)1悉尼$4052=墨尔本$3232=卧龙岗$3234阿德莱德$2825布里斯班$2756珀斯$2407堪培拉$2098纽卡斯尔$189英国 - 最昂贵的留学城市#城市平均每周租金支出 (英镑)1伦敦2632牛津2083剑桥1994雷丁1965约克1836埃克塞特1747布里斯托1728爱丁堡1609伯明翰15510曼彻斯特153英国 - 最省钱的留学城市#城市平均每周租金支出 (英镑)1德比892桑德兰933=普雷斯顿973=布拉德福德975伍尔弗汉普顿986赫尔997特伦特河畔斯托克1008邓迪1069兰卡斯特10910拉夫堡111美国 - 最昂贵的留学城市#城市平均每周租金支出 (美元)1波士顿$4642纽约$4023西雅图$2814普罗维登斯$2785圣地亚哥$2756洛杉矶$2577芝加哥，伊利诺伊州$2438费城$2389大学公园市$22810明尼阿波利斯$215美国 - 最省钱的留学城市#城市平均每周租金支出 (美元)1塔拉哈西$1092雅典城，佐治亚州$1103哥伦比亚，密苏里州$1114芒特普莱森特，密歇根州$1165盖恩斯维尔$1176奥本，阿拉巴马州$1197=大学城$1207=东兰辛$1209默弗里斯伯勒$12310牛津，俄亥俄州$124欲查看完整的2018全球留学生公寓报告，可以登录STUDENT.COM学旅家官方网站了解。研究方法2018全球留学生公寓报告的结果从具有代表性的样本中收集，即2016年11月1日至2017年10月31日期间通过STUDENT.COM学旅家预订涵盖全球125座城市留学住宿的超过12,000名学生。全球排名中的留学租房租金价格在预订时按现行汇率换算为美元。

来源： 观点地产网面对疫情冲击，部分拥有来自母公司支持的房企长租公寓品牌维持正常运转；此外，凭借母公司良好的信用资质，更容易获得融资支持。3月，随着各地的疫情受到控制，各行各业逐步恢复。本月长租公寓市场同样赚足眼球，多家具有房企背景的长租公寓品牌债券获受理或成功发行，体现出资本市场对头部租赁企业的认可。此外，万科、龙湖发布2019年财报，其长租公寓业务规模进一步扩大，行业领先地位不断稳固。而其他长租公寓也有好消息传出，其中蛋壳发布上市后第一份业绩公告，收入同比增长166.5%；软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，其中5亿美元是直接投资，另外从创始人手中购买了5亿美元的股票。政策层面，全国各地积极推进租赁市场规范与帮扶政策，建设部制定400亿租赁奖补资金使用办法；广州、合肥、杭州、郑州等试点城市相继开始实施针对住房租赁市场的奖补方案。长租公寓作为租赁市场重要组成部分，未来仍将处于政策红利期，市场大有可为。自如稳居榜首，泊寓、冠寓势头正盛从榜单上看，自如凭借自身规模优势，继续稳居“2020年1-3月中国长租公寓发展指数TOP20”榜首。而最近，软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，助力自如进一步扩大自身规模，头部企业优势越发明显。榜眼由蛋壳公寓摘得。自去年上市后，蛋壳最近发布第一份成绩单。业绩公告显示，其2019年全年收入增长达166.5%。未来，蛋壳公寓将更加重视产品的研发和创新，为国内一众长租公寓企业提供重要参考价值。泊寓年内新增开业5.6万间，截止到2019年，累计开业11万间，依然是房企系长租公寓规模之最。凭借多项指标上的优异表现，泊寓继续位列“2020年1-3月中国长租公寓发展指数TOP20”探花席位。榜单中，值得关注的还有冠寓。1-3月，多家房企背景的长租公寓企业债券获受理或成功发行，其中龙湖于3月5日完成发行30亿住房租赁专项公司债，更是代表资本市场对龙湖长租公寓的认可。龙湖2019年度财务公告显示，截至报告期末，龙湖冠寓累计开业房间数量达7.5万间，全年开业目标完成率约93.8%，相较2018年规模增速有所放缓。其中，上半年新增开业量约0.7万间，下半年新增开业量约1.5万间。数据来源：企业年报、观点指数整理而在租金收入方面，2019全年冠寓租金收入达11.7亿元，超额完成10亿元营收目标，同比增幅150.6%。项目整体出租率显著提升，达到77.4%，同比上涨27.3%。数据来源：企业年报、观点指数整理从出租率可以看出，近年来龙湖冠寓逐渐将战略重心转向质量、规模双向提升。龙湖集团CEO邵明晓亦在3月业绩会上表达了对冠寓未来发展的期许：“龙湖长期看好租赁住房业务，2020年冠寓计划开到10万间，希望实现租金收入接近20亿元。”首份财报发布，蛋壳收入同比增长166.5%作为“唯二”的上市公司，蛋壳的财报对于整个长租公寓市场而言是一个窗口，具有观察和借鉴意义。最新财报显示，蛋壳公寓核心财务和运营指标保持较快增长，2019年第四季度，蛋壳公寓收入达21.29亿元，同比增长112.5%。2019全年，蛋壳公寓收入71.29亿元，同比增长166.5%。数据来源：企业招股书、企业年报、观点指数整理收入增长的同时，蛋壳公寓的经营规模也在持续扩大。截至2019年12月31日，蛋壳公寓运营公寓数量达43.83万间，同比增长85.4%。其中，北京、上海和深圳的公寓数量约22.38万间，同比增长46.6%。其他城市公寓数量近21.46万间，同比增长156%。数据来源：企业招股书、企业年报、观点指数整理然而市场占有率快速提升是一把双刃剑，在优化增长数据的同时，也给公司经营带来较大的财务压力，蛋壳公寓的运营成本随着规模扩大相应增加。财报显示，2018年至2019年全年，蛋壳公寓租金成本分别为21.7亿元、64亿元，同比增长194.7%。同期净亏损为13.7亿元、34.37亿元，同比增长151%。从全年来看，蛋壳公寓净亏损大幅提升的主要原因，在于随着经营规模扩大，规模效应并未得到进一步的体现，可见企业目前仍处于“以钱换量”的规模扩张时期。另外值得注意的是，截至3月31日，蛋壳公寓收盘价为8.61美元/股；截至4月14日，股价报收7.25美元/股，较发上市行价13.5美元/股下跌46.30%。房企背景信用加持，部分长租公寓融资忙疫情当下，长租公寓行业整体面临现金流压力，运营资金成为最大难题，同时业务增长面临诸多不确定性。作为房企多元化业务之一，面对疫情冲击，部分拥有来自母公司支持的房企长租公寓品牌维持正常运转；此外，凭借母公司良好的信用资质，更容易获得融资支持。自3月以来，各个具有房企背景的长租公寓品牌通过资产支持专项计划、投资平台、公司债券等形式，为租赁业务板块紧急输血。来源：公开资料、观点指数整理由上图可以看到，各家房企对于租赁发债方面显得更为积极，通过发行债券形式缓解资金压力，同时获得充足的资金加速布局长租公寓。政策支持与先行企业的成功，或许在一定程度上提振了房企发展长租公寓的信心。长租公寓业务发展较缓的越秀地产，亦在2019年度业绩发布会上表示：“越秀长租公寓发展节奏是慢了一点，但要匹配国有企业的背景，积极响应国家”。未来房企加速入局长租公寓业态似乎也成了行业大势。规范政策出台，长租公寓集中度有望提升3月6日，住建部部长王蒙徽在《人民日报》发表《推动住房和城乡建设事业高质量发展》的署名文章，提出加快培育发展住房租赁市场，增加租赁住房有效供应。同时，集中力量开展住房租赁中介乱象专项整治，净化市场环境，维护群众合法权益。来源：公开资料、观点指数整理自2019年下半年以来，全国各地加强了对住房租赁市场的整顿。从施工许可、改造标准、装修材料、室内空气质量、卫生环境、治安消防等多个维度加强对长租公寓管理的规范，政府相关部门对于住房租赁机构的准入和监管要求正在变得越来越严格。许多未达到标准的中小公寓，只能选择主动花大力气整改，或者被迫停业。政策的支持和规范下，长租公寓行业在2019年末起逐渐回归理性，市场开始进入加速洗牌期。较为直观的反映是，长租公寓企业主动寻求合作、并购积极性提高。例如，E客公寓（西安高新区店）于年初与长租公寓头部企业魔方公寓达成项目的整体转让，并进入双品牌运营阶段。借助魔方提供的标准化运营体系，抗击市场风险。作为租赁市场的重要组成部分，长租公寓行业的未来仍拥有可见的政策红利，以及租住形态升级的巨大发展空间。可以预见的是，疫情或将加速长租公寓行业的自然进化。适者生存，在多方面因素影响下，行业集中度将进一步提升。

极光大数据发布《2019年集中式长租公寓人群研究报告》，从都市青年居住环境、公寓青年工作情况及生活娱乐情况、公寓人群画像等方面，展示北上广深四个一线城市的集中式长租公寓里住着怎样一群年轻人。重要发现：公寓人群的通勤路程较所在城市整体人群普遍较短，通勤成本较低：北京公寓人群通勤路程最长，达12.6公里，平均上班花费50.4分钟北京公寓人群周末最活跃，深圳公寓人群最宅：北京公寓人群的周末活动半径最大，达8.8公里，深圳公寓人群的周末活动半径最短，是北京公寓人群的一半北上公寓所在地职住比较高，广深公寓所在地职住比较为平衡：北上公寓多选址在居住人口密度较低的商业区或办公区，职住比高于1.5；而广深的公寓选址多在居民区，职住相对平衡广州、深圳两地长租公寓的整体条件更便利：广州、深圳的公寓生活餐饮配套指数、运动健康配套指数和医疗保健配套指数均高于北京和上海，但交通便利方面略逊一筹上海公寓人群春节期间留恋魔都：上海公寓人群有45.7%的用户留在上海，安徽省是第一大出行省份；北京、广州、深圳三地公寓人群春节期间留守本地的比例均超过30%　　报告研究范围介绍本报告研究对象是集中式长租公寓人群，覆盖北上广深四个一线城市十大品牌公寓人群长租公寓可分为集中式公寓和分散式公寓；集中式公寓是指以整栋楼（或者一栋楼的几层）为运作标的的公寓形式；分散式公寓是以分散的住宅小区（或商住公寓）为运作标的的公寓形式集中式长租公寓包含公共区域、配套空间和房间，会为租客提供生活服务以及社交、创业等附加服务一、都市青年居住环境一线城市外来人口情况一线城市常住非户籍人口占比均超3成，住有所居是他们来到都市亟需解决的问题拥有丰富的工作机会和完善的基础设施的一线城市吸引了大批高校毕业生和外来务工人员；上海市常住非户籍人口达976.21万，居一线城市之首，占常住人口的40.3%；深圳常住非户籍人口占65.3%，四个一线城市中常住非户籍人口的比例最高在大城市打拼，首要任务是寻找居住空间；近年来，高企的房价和严格的户籍管制让许多外来人口优先选择租房都市青年居住理想理想的居住环境是都市青年进入城市生活的基本需求列斐伏尔在1967年提出城市权（Right to the city）的概念，涵盖了一个人进入城市、居住在城市、参与城市生活、平等使用和塑造城市的权利；居住是都市青年进入城市后首先面对的问题在刚开始的时候，居住空间仅代表一个睡觉的地方；随着都市青年不断融入城市生活，居住空间成为他们身心休憩的港湾和享受城市生活的起点，更多的居住需求开始出现；功能更全面的公寓成为满足这些都市青年居住需求的一种方式国家住屋租赁政策政策鼓励发展住房租赁市场，规范秩序，加强监管，并提供土地供给、税收和金融工具等支持从2015年开始，中央密集出台鼓励发展住房租赁市场的相关政策，加快住房租赁市场发展，在人口净流入的大中城市作为首批住房租赁试点，提供集体建设用地建设住房试点增加租赁土地供给，发行房地产投资信托基金（REITs）试点助力盘活租房租赁存量资产一线城市住房租赁政策地方政策鼓励和支持住房租赁企业发展积极响应国家发展住房租赁市场的号召，北上广深纷纷推出相关政策加快发展住房租赁市场，鼓励和支持住房租赁企业的发展，在房源提供、税收、融资渠道上给予政策支持集中式公寓产业链房地产系、创业系、酒店系和中介系公寓运营商逐鹿集中式公寓产业经过十余年的发展，集中式公寓形成了房地产系、创业系、酒店系和中介系四大公寓运营商类型；公寓运营涉及诸多环节，这些公寓运营商背靠地产、创业服务、酒店管理经验和中介客源等各方资源形成自身的市场优势从公寓租住方的角度来看，集中式公寓市场逐渐形成差异化发展趋势，打造不同配置的公寓以满足蓝领、白领、金领等不同人群的居住需求二、公寓人群工作情况各城市公寓人群通勤路程和时长北京公寓人群通勤长路漫漫，平均花费50.4分钟相比所在城市整体人群的通勤路程，各城市公寓人群的通勤路程普遍较短，通勤成本降低；北京公寓人群通勤路程最长，达12.6公里，平均上班花费50.4分钟；上海公寓人群平均路程也超过10公里，平均上班花费44.4分钟；深圳公寓人群上下班相对幸福，平均通勤路程为7.9公里，平均花费33.6分钟各城市公寓人群通勤路程分布半数广州和深圳公寓人群通勤路程在5公里以内通勤路程在5公里以内的广州和深圳公寓人群占比分别是54.1%和57.1%；通勤路程在5-10公里范围上海公寓人群占比19.6%，高于其他一线城市；32.2%北京公寓人群通勤路程超过15公里，在各个一线城市中占比最高各城市不同公寓人群平均通勤距离GY公寓人群的通勤距离在北京和上海居首北京GY人群的通勤距离达15.8公里，位居第一；北京AX公寓人群通勤距离也超过15公里；MF公寓人群通勤距离为10公里，在北京属于相对友好的通勤距离上海GY公寓人群的通勤距离达12.1公里，BY、CJ、AX、YZ四家公寓人群通勤距离均低于10公里各个城市不同公寓人群通勤距离广州YZ公寓人群以10公里的通勤距离居首广州各个公寓人群的通勤距离都在10公里范围内，其中，LH公寓人群的通勤距离仅为7.6公里深圳GY公寓人群的通勤距离最长，达12.3公里；YZ公寓位居第二，通勤距离达11.2公里，其他公寓人群的通勤距离均低于10公里不同城市公寓青年出差情况一线城市公寓人群中，2成以上一个月内有出差情况31%广州公寓人群一个月内有出差行为，位居一线城市之首；29.2%北京公寓人群一个月内有出差行为，与广州公寓人群出差比例较为接近；深圳公寓人群一个月内出差比例相对较低，仅为23.6%北京公寓人群工作地分布北京公寓人群工作地集中在四环以内北京公寓人群主要工作地在四环以内，集中于朝阳区，如国贸、望京等区域；在丰台区的总部基地等区域也有零星集中点；在四环以外，沿地铁八通线向通州方向也是典型的公寓人群工作集中区域上海公寓人群工作地点分布上海公寓人群工作地聚焦上海中心城上海公寓人群工作地集中于陆家嘴、南京路和静安区内环线周边为核心的中心城，遍布新天地、徐家汇和五角场等主要区域，中心城周边片区也有一批独立的热点区域，如虹桥、金桥等广州公寓人群工作地点分布广州公寓人群工作地点聚焦天河CBD，在主城各区均有热点区域广州公寓人群最为集中的工作区域是以珠江新城和体育中心为核心的天河CBD，在广州主城区的各区均有热点区域，如海珠区的江南西和白云区的机场路附近深圳公寓人群工作地分布坂田和福田CBD是深圳公寓人群的两大工作地坂田及其周边工业园区是深圳公寓人群的一大工作地，另一大主要工作地是福田CBD；在南山区和宝安区等行政区域也有零星热点区域三、公寓青年生活娱乐情况各城市公寓人群周末活动半径北京公寓人群周末活动半径是深圳的两倍北京公寓人群的周末活动半径最大，达8.8公里，深圳公寓人群的周末活动半径最短，仅为4.4公里，是北京公寓人群的一半各城市公寓人群周末活动半径分布有四成的深圳公寓人群周末活动半径在1公里以内四个一线城市要数深圳公寓人群最宅，北京公寓人群最活跃；广州和深圳的周末活动半径以1公里以内居多，分别占比33.4%和41.9%，广州公寓人群在1-5公里活动半径的占比为30.2%，高于深圳公寓人群；北京和上海公寓人群的周末活动半径以1-5公里居多，分别占比25.7%和31.1%一公里生活圈人口密度广深公寓选址偏爱高居住人口密度区域，北上偏爱中低居住人口密度区域广州和深圳公寓选址在超高居住人口密度的比例分别为35.8%和35.3%，而北京和上海公寓处于超高居住人口密度的比例分别为4.8%和9.2%，远低于广州和深圳，主要可能原因为北上的公寓多选址在商业区或办公区，而广深的公寓选址在居民区各城市公寓所在街道职住比多数深圳公寓所在街道职住相对平衡深圳公寓所在街道职住比均值为1，在一线城市中职住最为平衡；在公寓所在街道的职住比大于1.5的区间，北京和上海公寓的占比分别达15.4%和16.5%，广州公寓是8.2%，深圳公寓仅为0.9%各城市公寓生活餐饮生活配套指数广深公寓整体上生活餐饮生活配套更佳广州和深圳公寓生活餐饮配套指数均值均为72.5，高于北京和上海广州公寓生活餐饮配套指数在大于70分区间占比达73.4%，深圳公寓在该区间占比为66.1%各城市公寓的交通便利指数四个城市公寓的交通便利指数均属中等水平在四个一线城市中，北京公寓以45的交通便利指数位居第一在交通便利指数低于40的区间，广州公寓占比为58.3%，四个一线城市中最高，表明广州公寓的交通配套水平较不均衡各城市公寓的运动健康配套指数深圳公寓的运动健康配套水平最高深圳、广州和北京公寓的运动健康配套指数分别为65.2、64.9、62.9，排名前三甲；在运动健康配套指数大于70的区间，广州公寓占比46.2%，四个一线城市中最高各城市公寓的医疗保健配套指数各城市公寓医疗保健配套水平普遍较好各城市公寓医疗保健配套指数均高于70，说明公寓一公里范围内药店和医疗场所的配套均较为完善广州公寓的医疗保健指数达84.9，在70-100分区间的公寓占比高达87.3%，为四个一线城市中最高四、公寓人群画像公寓人群春节出行目的地上海公寓人群春节期间留恋魔都上海公寓人群有45.7%的用户留在上海，安徽省是第一大出行省份，占比9.8%； 39.8%的北京公寓人群春节期间留在北京，河北省是第一大出行省份，占比13.4%；广州公寓人群有40.1%留在广州，27.5%人群出行目的地是广东省；深圳公寓人群有30.5%留在本地，有21.3%人群在广东省活动各城市公寓人群app偏好top 10深圳公寓人群金融理财偏好招行除了出行和通讯app外，深圳公寓人群偏爱招商银行系app，招商银行偏好指数达76.1，掌上生活偏好指数达69.1，求职招聘app也较受青睐，前程无忧51Job、Boss直聘、智联招聘均上榜与深圳公寓人群相比，luckin coffee瑞幸咖啡和大众点评两款生活类app进入广州公寓人群偏好top 10，偏好指数分别为65.1和65各城市公寓人群app偏好top 10北上公寓人群出行偏好地铁出行北京公寓人群出行偏好易通行和北京一卡通，生鲜采购偏好多点上海公寓人群极有可能属于吃货体质，app偏好top 10中有4款餐饮相关app，外卖偏爱饿了么，觅食偏爱大众点评，生鲜偏爱叮咚买菜和盒马