工业地产市场研究

工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业地产、产业地产受到国家政策支持，房地产企业青睐。全国300城工业用地供应小幅下降10%以上2019年，我国工业用地推地力度下降，推出、成交均小幅下降。2019年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米，同比下降3.9%;共成交工业用地7.5亿平方米，同比下降2.4%，推出和成交较2018年均有小幅下降。2020年1-4月，全国300城共成交工业用地规划建筑面积2.1亿平方米。一线城市工业用地大幅增长从各类城市工业用地成交规划建筑面积结构来看，由于我国三四线城市数量较多，且我国政府大力推动三四线城市工业发展，三四线城市工业用地成交面积占比较高，在一二三四城市工业用地成交规划建筑面积中占比达到60%以上。2019年三四线城市成交面积为45062万平方米，占比达60%，较2018年下降3个百分点。一线城市占比4%，回升一个百分点。从各类城市工业用地成交规划建筑面积增长情况来看，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积为3156万平方米，成交面积同比大幅增长43%;二线城市成交面积为27051万平方米，较2018年增长21%;三四线城市成交面积为45062万平方米，同比下降7%。一线城市工业用地增速明显，表明房地产企业回归一二线城市。房企回归一二线城市推动地价上涨工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，楼面均价为287元/㎡，同比上涨2.9%;2020年1-4月，全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/㎡，同比下降5.3%。随着房地产企业回归一二线城市，其工业用地价格随之上升。2019年一线城市成交楼面均价为916元/㎡，同比大幅上涨21.6%;二线城市成交楼面均价为296元/㎡，同比下跌5.1%;三四线城市成交楼面均价为238元/㎡，同比小幅下跌0.8%。随着我国对于产业转型升级利好政策的推出，工业地产将迎来较大的发展机遇。对于工业地产企业未来的发展，既是机遇又是挑战。各类城市工业地产发展差距较大，三四线城市工业地产仍需进一步发展。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

工业地产融资渠道单一工业地产与商业地产、住宅地产开发有较大的不同，工业地产必须用于工业相关用途，主要用来建设厂房、仓库、工业企业的研发办公楼宇等。工业地产开发企业在获得工业用地以后，要基于企业的需求展开相关工业建筑项目开发，收获相应的效益。工业地产从最初的项目可行性研究，购买土地，到对接银行、信托等金融机构期间，企业处于现金流出阶段。资金链的稳定对于工业地产企业发展具有重要影响。2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，同比增长7.6%;2020年1-7月份，房地产开发企业到位资金100625亿元，同比增长0.8%。整体而言，房地产开发企业融资金额呈上升趋势，2020年受新冠疫情影响，融资金额增速有所下降。从房地产开发企业资金来源结构来看，2020年1-7月我国房地产开发企业资金来源主要以定金及预收款、自筹资金为主。其中定金及预收款占比最大，达32830亿元，占比32.63%;其次为自筹资金，达32042亿元，占比31.84%;个人按揭贷款达16200亿元，占比16.10%;国内贷款达16130亿元，占比16.03%。中国大部分的工业地产企业融资渠道较为单一，主要向银行贷款。工业地产企业开发周期普遍较长，运营所需资金量较大，单靠企业自有资金无法满足建设项目需要。当前资本市场尚不成熟，无法为工业地产企业创造更多的融资方式。从我国房地产开发企业资金来源结构变化情况看，我国房地产开发企业资金来源整体主要以定金及预收款、自筹资金为主;其次为国内贷款与个人按揭贷款;利用外资比例较少。2015-2020年我国房地产开发企业资金来源中，定金及预收款和自筹资金占比大多在30%以上比例，自筹资金融资比例呈下降趋势，由2015年的39.17%下降至2020年的31.84%。利用外资比例不到1%。工业地产投资热度上升在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，工业地产的投资价值正逐步显现，工业用地投资热度持续升温。整体而言，2015-2020年全国工业仓储用地成交宗数呈上升趋势，2019年全国工业仓储用地成交宗数达12011宗，2020年上半年也达到10465宗，高于2018年全年。随着全国工业仓储用地成交数量的增加，成交规模不断扩大。2015-2019年全国工业仓储用地成交价款持续上升，从2015年的874.05亿元，上升至2019年的1393.19亿元，上升了59%。2020年虽然受疫情影响，2020上半年全国工业仓储用地成交价款为1083.88亿元，但是仍然高于2018年全年。工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。工业的健康有序发展将成为我国经济增长的重要动力。工业的发展引发工业用地的供给与需求。工业地产的投融资对于工业地产的未来发展具有重要作用。更多数据参考前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

工业地产、产业地产受到房地产企业青睐工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业地产、产业地产受到国家政策支持，房地产企业青睐。1、全国300城工业用地供应小幅下降10%以上2019年，我国工业用地推地力度下降，推出、成交均小幅下降。2019年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米，同比下降3.9%；共成交工业用地7.5亿平方米，同比下降2.4%，推出和成交较2018年均有小幅下降。2020年1-4月，全国300城共成交工业用地规划建筑面积2.1亿平方米。2、一线城市工业用地大幅增长从各类城市工业用地成交规划建筑面积结构来看，由于我国三四线城市数量较多，且我国政府大力推动三四线城市工业发展，三四线城市工业用地成交面积占比较高，在一二三四城市工业用地成交规划建筑面积中占比达到60%以上。2019年三四线城市成交面积为45062万平方米，占比达60%，较2018年下降3个百分点。一线城市占比4%，回升一个百分点。从各类城市工业用地成交规划建筑面积增长情况来看，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积为3156万平方米，成交面积同比大幅增长43%；二线城市成交面积为27051万平方米，较2018年增长21%；三四线城市成交面积为45062万平方米，同比下降7%。一线城市工业用地增速明显，表明房地产企业回归一二线城市。注：2016年三四线城市增长率为-2%。3、房企回归推动一二线城市地价上涨工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，楼面均价为287元/㎡，同比上涨2.9%；2020年1-4月，全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/㎡，同比下降5.3%。随着房地产企业回归一二线城市，其工业用地价格随之上升。2019年一线城市成交楼面均价为916元/㎡，同比大幅上涨21.6%；二线城市成交楼面均价为296元/㎡，同比下跌5.1%；三四线城市成交楼面均价为238元/㎡，同比小幅下跌0.8%。随着我国对于产业转型升级利好政策的推出，工业地产将迎来较大的发展机遇。对于工业地产企业未来的发展，既是机遇又是挑战。各类城市工业地产发展差距较大，三四线城市工业地产仍需进一步发展。以上数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：前瞻产业研究院）

文：东滩智库进入新世纪以来，以产业聚集为特征的产业地产获得了长足发展，成为继住宅地产、商业地产之后的又一重要地产形态。东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询，在产业地产开发运营领域积累了较为丰富的咨询经验，形成了较为系统的产业地产策划方法论。一、产业地产的界定关于产业地产尚没有统一的定义，有的只是指向科技产业，有的将产业新城也纳入其中。在东滩智库看来，产业地产作为相对于住宅地产、商业地产的概念，是以产业聚集为特征、以地产开发为载体，遵循小尺度地产开发的基本逻辑，这一点与片区综合开发是不同的。市场化的产业地产从早期的天安数码城发展至今，走过了近20年的发展历程。早期的产业地产商在各自领域进行了卓有成效的探索，诞生了天安数码城、联东U谷、华南城等行业标杆企业，也吸引了大批后来者跟进。从2002年起，产业地产成为继住宅地产、商业地产之后的一个重要地产领域。产业是城市发展的根基，产业地产作为产业集聚集群发展的重要载体，不仅对地产商具有价值，对地方政府发展经济也具有重要意义，产业地产的落地运营能够为新型城镇化建设注入新的动力。近年来，随着城市功能和产业的不断演化，出现了多种以产业集聚为特征的地产形态，比如工业地产、物流地产、科技地产、健康地产、教育地产、文创地产、体育地产、农业地产等，它们通过产业、地产与金融的融合发展，为城市产业转型升级和新兴产业集聚提供了更好的空间载体。二、产业地产的市场机会总体上看，产业地产的发展动力主要来自两个方面：一是经济转型升级带动“四新”经济和中小企业蓬勃发展，二是城市转型升级带动的产业布局调整。当前，中国经济已由高增长发展阶段转向高质量发展阶段，处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，经济增速在换挡，产业投资热度有所降低，但面向未来的“四新”经济投资活跃度持续高涨。中国城市进入创新式发展的3.0时代，在城市群一体化和城市转型升级发展中，迎来新一轮产业入园（产业地产）和新兴产业集聚的机遇。在此背景下，近年来产业地产进入前所未有的活跃期，老牌产业地产商不断扩张，房地产商、制造企业及金融资本加快介入。然而，与产业地产投资火热相对应的是，随着大量资本的涌入和存量项目的增多，产业地产运营竞争加剧，整体上的高盈利时代已经过去，未来的市场商机更多为顺应产业变革的结构性机会。1、专业视角产业地产的本质是一种新的产业空间组织方式。在近些年产业地产咨询服务中，我们深切地感受到，“城市群、新经济与产业地产”的发展将进入一个新时代，产业链转移重组、产业链分解重组和创新性产业组织将带来新的商机。一是产业链转移重组。新城建设、城市更新、园区升级、乡村振兴等，推动不同产业在空间上腾挪转移和重新组合。从城市升级看，科技回归都市，商旅文融合创新，以主题产业为导向的园区经济，成为城市更新的核心引擎。从乡村振兴看，现代农业融合发展，新经济浪潮扩散，城市消费下沉，以农旅康养为导向的小镇经济，成为乡村振兴的核心引擎。二是产业链分解重组。在新一代信息技术应用驱动下，“工业服务化”与“服务工业化”协同发展，推动传统产业链分解、融合和创新，催生了大量新业态和新模式。将产业链、价值链打散，促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业间的渗透、交叉、跨界，诞生了多样化的综合解决方案提供商。还有第三方医疗服务、节能环保服务、供应链服务、3D打印服务、研发众包服务等创新服务业态涌现，都需要有全新的地产空间和配套服务。面向这些新的业态、客群，是产业地产发展的重要方向。三是创新性产业组织。十八大后，科技强国战略成为我国七大国家战略之一，科技创新上升到前所未有的高度。新一代信息技术、生物产业、高端装备、新能源新材料、节能环保、新能源汽车以及数字创意产业等战略性新兴产业，遵循创业-瞪羚-独角兽的产业发展路径，创新创业活跃且对新型产业载体的依赖性大，是产业地产发展的重要方向。2、区域视角产业地产的需求最终要落脚于城市。城市的产业升级与产业转移，产业结构调整以及地方政府对于经济增长、税收、就业的需求，直接刺激了产业地产市场。从早期产业地产发展看，主要是扎根在一、二线城市，提供不同于开发区的发展环境，以此来吸引产业客群集聚。以物流地产为例，普洛斯进入了全国38个主要市场，重点布局在中、东部一二线城市；华南城项目主要分布在南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等二线城市。近年来，随着大量人口迁入二、三线城市，二、三线城市的发展给产业地产带来了巨大发展空间。随着一线城市的产业用地饱和，二、三线城市特别是国家重点战略覆盖城市、国家交通枢纽中心城市，将会更加利于产业地产发展。科创地产、文创地产等对人才密度要求高的产业地产，早期在投资区域选择上首选一、二线城市和部分省会城市，近年来面向三、四线城市，产业升级需求已有进一步下沉的趋势。从产业地产开发的动力看，不同地区在不同阶段将出现不同的产业地产需求。我国东部沿海地区产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发了不同类型的产业地产需求。国家级新区、自创区、自贸区、乡村振兴等规划的陆续出台，也为相应城市产业地产开发输入了新动力。就某个业务领域或产品线来说，不同区域又表现出不同的市场特征，比如科技综合体在东部沿海地区更有市场，商贸综合体在中西部地级市存在较大空间。三、产业地产的开发模式根据东滩智库对涉足产业地产各路资本的分析，大体可以归结为四类主体：传统房企、产业地产商、制造企业和电商、金融资本。结合联东U谷、天安数码城、北科建、天山集团等企业发展模式的分析，可以尝试将其归纳为三种：其一是因地制宜的个性化开发模式；其二是市场导向的标准化开发模式；其三是产业导向的专业化开发模式。其中，后两种模式都算是可复制的产业地产开发模式。1、因地制宜的个性化开发模式个性化开发是针对特定地块进行专业分析，从而确定该项目的产业、产品等方面，大部分产业地产项目均属于个性化开发。无论是科技地产、健康地产、文创地产等，在战略定位、产业发展、商业模式、空间规划、物业比例及类型等问题上，都需要因地制宜、因时制宜、因人制宜，进行具体研究和个性化开发，突出特色。这种模式不可拷贝，难以集聚特定的产业客商资源，需要适时适地捕捉产业转移机遇，在商业模型上往往以卖房子为主，较少深度参与产业投资及运营。2、市场导向的标准化开发模式此种模式本质上是一种专业化房产的开发模式，不针对特定行业，只针对产城相融或产城相邻的产业门类的生产经营办公需求，开发标准化的产业房产出售或出租。不追求特定产业集聚集群发展，而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。产品/业态较聚焦、开发运营模式成熟、流程与模块相对标准化、采用复制的方式扩张。由于物业类型和运营模式相对成熟，开发建设相对简单，市场空间非常巨大，这种市场导向的标准化开发模式，可能是大多数，尤其是规模较小实力较弱的房产商转型的较好选择。联东U谷、天安数码城、总部基地控股集团等都是此种模式的代表，先是通过一两个项目打磨产品，然后快速复制推广到全国。比如联东U谷的产业综合体产品开创了产业地产的“聚合U模式”，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品组合，形成了业态、功能和资源的聚合，为不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。3、产业导向的聚焦化开发模式此种模式围绕特定产业方向进行产业地产的开发、运营和服务，乃至于部分参与产业投资。聚焦化开发主要有两种类型：一种是以中汽零、新松机器人等从制造领域转型的产业地产开发商为代表，该类开发商对产业领域比较了解，主要在适合的区域开发专业园区，如汽车零部件产业园、机器人产业园等；另一种主要表现为主题型服务产业的集聚发展，如前面分析的供应链地产、文创地产、健康地产、教育地产、体育地产等领域。此类开发商对所选产业理解较深，行业资源积累较多，专业服务能力较强。通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展，也有部分选择传统产业进行整合升级发展。与地方政府规划建设专业化园区不同的是，产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业理解和运营服务能力，在全国范围寻找适合的区域进行布局，实现规模化、连锁式发展。未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。四、产业地产的东滩方法论与一般的地产项目不同，产业地产项目的落地过程较为复杂，包括项目的拿地、开发、招商和运营四个相互关联的环节，每个环节都有需要解决的关键问题。东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询，曾服务过华夏幸福、万科、融创、中铁、中建、金地、金科、星河、宏泰等知名企业，可以为产业地产项目提供从前期拿地、开发实施到运营顾问的一站式服务，从服务类型上看主要分为两种：一是前期拿地阶段的产业策划+概念规划+项目申报，二是开发阶段的规划设计+融资服务+开发管理。1、前期拿地阶段服务拿地即拿到一片土地的开发权，是开启产业地产项目的首要环节。产业地产拿地与一般经营性用地招拍挂不同，核心是与政府达成合作，也可以说是要过“政府关”，要满足政府的多元化要求，要符合城市发展需求，要满足多方利益的诉求。针对前期拿地项目，从政府汇报的视角，重点解决项目涉及的战略定位、产业体系、空间格局、产业市场、营销招商、开发效益等问题，提供“3+1”模块化服务。战略策划：从项目原点出发，综合分析项目的合作背景，研判项目可抓住的外部机遇、可利用的核心优势和资源，明确项目开发的价值点和政企双方的诉求点，明确项目发展的方向性、模式性问题。产业策划：以政府的视角、以产业的逻辑，设计既有战略高度又有资源支撑的产业方案，明确产业细分和业态定位，设计产业发展路径、产业市场、产品策略、营销招商和运营管理策略等。开发效益：确立政企合作模式，设计项目开发分期和开发策略；结合项目投入产出分析，对项目开发带来的经济效益、社会效益等进行综合评估，从定性、定量两方面阐述项目开发的价值和意义。概念规划：与战略产业策划同步推进，根据策划成果进行土地空间安排，明确空间功能布局，确立概念规划方案，明确项目的空间体系和特色亮点，进行产业功能载体的落地规划。2、开发实施阶段服务开发实施阶段服务，主要协助业主方完成规划设计，服务于项目报规、开发建设，重点解决土地调规、产品定位、空间规划、产品设计、开发实施等问题，提供“6+1”模块化服务。针对具体产业地产项目，利用“六定方案”解决项目战略定位、产业定位、产品定位、空间结构、开发实施、营销招商、运营管理等核心问题。概念规划将“六定方案”的结论进行落地性表达，对项目的功能体系、土地利用、空间形态、建筑形体、道路交通、环境小品及人文活动场所进行安排，给出概念规划方案和建筑概念效果图。（1）定战略 总体定位：基于地块核心价值判断，从区域和产业综合视角考虑，明确项目对各级政府的价值定位、面向外部市场的形象定位、面向内部运营的功能定位；目标愿景：描绘未来的总体蓝图，主要涉及项目开发建设和持续运营的综合效益、项目导入和持续运营的税收就业等产业贡献；发展路径：结合政府政策、主体资源和市场规律，立足长远，着眼全局，研究实现战略定位、目标愿景的发展模式和核心策略。（2）定产业 产业定位：基于战略愿景确立产业定位原则，在综合考虑产业吸引力和可行性的基础上，筛选有前景的产业方向，明确主要产业门类，构建产业体系；业态定位：结合重点产业的价值链分析，明确研发、制造、营销、管理总部等产业环节定位，并从构建产业生态的角度，明确相应的产业配套和服务业态，创新业态组合；客商定位：产业规划能否落地的关键，针对的就是主要的产业经营者招引问题，研究明确客商肖像画，包括规模、性质、来源等，指导产业招商。（3）定产品 产品策略：承接战略和产业策划的结论，落实功能定位，明确地块开发的方向和规模，确立引擎项目和产品组合；产品类型：结合产业和客商定位，对经营主体的物业载体需求和配套服务需求进行分析，进而明确不同类型产品的功能构成、业态特点和产品规格；比例组合：综合考虑产业、商业、居住等功能的协调问题，确立产品体量配比关系，包括研发办公、标准厂房、商业商务、生活配套类物业的比例。（4）定开发 开发模式：制定项目整体商业模式和开发策略，包括物业租售安排、产业资源合作策略、长短期收益安排等；开发分期：结合详细的市场调研，以及开发主体的资源实力，制定详细的开发计划，讨论确定开发分期，尤其是慎重研究确定一期启动方案；财务测算：依据项目商业模式建立财务模型，对其投入成本、经济利润进行分析，进行财务敏感性测算，验证和微调产品方案。（5）定招商 招商策略：提炼项目卖点，建议项目品牌策略、推广策略、不同类型物业／客商的招商交易条件、招商实现路径策略；招商组织：建议项目内部招商部门的组织设置、人员配置、考核管理和激励方案；建议招商的合作渠道和合作模式；招商计划：建议总体招商推进计划，明确不同阶段的侧重工作，制定详细的近期营销招商计划，协助制作营销招商工具。（6）定运营 服务体系：结合产业发展痛点的分析，梳理和构建行政服务、产业服务和生活服务体系，策划功能服务平台，切实保障项目持续运营；政策体系：围绕产业招商和发展，梳理和落实已有政策，设计有关企业发展、创新创业、人力资源等方面的配套政策；运营策略：明确自营服务落地策略和第三方服务集成策略，确定项目运营模式、组织架构和实施计划。（7）概念规划 设计构思：在土地空间分析的基础上，结合项目战略、产业和产品方案，运用先进的规划理念，制定项目设计构思；空间结构：根据基地分析、功能及产业定位，对项目进行合理的空间规划结构和功能分区设计；规划设计：进行深化的城市设计，包括开发强度、建筑密度、整体建设风貌等，出具项目布局图、总平图、意向图、鸟瞰图等；专项规划：包括道路交通及慢性系统、绿地景观与水系环境、公共服务设施规划、建筑风貌与色彩、夜景照明设计等。

中商情报网讯：与房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂。产业地产行业如今已初具规模，但隐忧依然存在。政府、开发商和入驻企业三个角色的合作与博弈，是园区成败的关键。产业地产开发需要新思维：产业思维、社区思维、金融思维、互联网思维。产业思维园区开发者始终将产业发展而非地产经营放在园区开发的首要地位。开发者始终保持将产业做大做实的心态,认真、科学地制定园区的产业发展规划,并按照产业发展规划制定园区招商策略。园区开发者具备一定的产业服务能力，围绕上下游产业链及企业生命周期可衍生出形式各样的生产性服务需求，通过产业服务增加园区的盈利空间，同时增强园区吸引力社区思维过去，园区过分强调经济功能而忽视社会功能，难以满足人的基本需要。未来，更强调人的因素，更强调社会管理和社会服务的功能。这样才能让人在园区里面能够真正体会到产业、生活相结合，产业与城市相结合。金融思维融资层面政府层面:园区开发融资将形成以银行贷款、债券融资和PPP相结合的格局市场层面:园区开发融资将更多的向REITS方向发展,以降低融资成本聚资层面通过出台政策、信用担保、引导资金、设立专项资金、.上市服务等措施,打造园区融资基础环境,构筑融资服务平台，构建园区产业发展的资金蓄水池投资层面开发商发挥入驻企业优势,采用产业投资基金或物业入股方式对成长型企业进行孵化培育,待孵化企业被并购或上市后,通过分享成长红利获取资本增值,形成既当”房东”又当“股东”模式互联网思维专注：即园区定位，产业园区应该根据自身资源禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位，专注于所定位的功能与产业。极致：即园区效率，利用互联网打造电商平台，不断集聚产业资源，优化产业组织，陶晓、无边际地把各种信息对接起来，提高园区产业效率。口碑：即园区招商推广，突出传统招商模式，园区通过微博、微信等形式进行微营销，同时通过粉丝效应打造圈层社区，形成良好地业界口碑。快：即园区对客户相应迅速，通过建设云平台等智慧终端最大限度集成服务功能，使园区更加服务化、智能化、以最快速度高效解决客户问题，满足客户需求。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国产业地产行业市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业地产大数据、产业地产规划策划、产业地产招商引资等解决方案。

来源：金融界网站2019年6月26日，由全联房地产商会、房讯网主办的第十五届中国商业地产投资专业博览会（EXPO COSS 2019）暨第十一届中国产业园商务区发展论坛在北京召开。目前我国经济进入新的发展阶段。对产业地产而言，如何面对“新常态”，适应“新产业”，在“产品”、“模式”等方面突破创新，实现产业地产的转型升级，将是行业面临的核心命题。站在今天的角度看未来，全联房地产商会副秘书长刘凯认为，中国产业地产未来发展将面临四大趋势。趋势一，开发模式将从“卖房卖地”转向“持有运营”。以北京216号、217号两份文件为标志，北京产业地产将进入"持有时代"；相信有北京的示范效应，预计很快将有更多一二线城市跟进，产业地产从原先开发模式走向运营模式。趋势二，产品模式将从“园区经济”转向“城市经济”。随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。趋势三，盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是通过成立产业投资基金，入股入园企业，共同享受入园企业的成长收益。趋势四，运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”。有专家指出，未来产业园区发展由“拼政策”进入“拼服务”阶段，围绕三大方面建设服务体系：一是市场服务，二是园区服务，三是政务服务。根据世邦魏理仕的最新统计，2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元，创出历史新高。盈石集团研究中心的统计数据显示，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。根据全联房地产商会写字楼分会（CORC）统计，目前北京商办类库存体量超过2000万平方米，如何去库存成为业界亟待应对的挑战。全联房地产商会副秘书长刘凯表示，商办地产的现状是市场扭曲，产品同质，客群单一，库存高企，估值重挫。

时间漫漫，世间风云变幻，无论何事无论何地，岁月奔流，历史不息变迁，纵观园区江湖，也已走了40余年的苦耕之路。40多年潮起潮落，成功的过去值得借鉴，失败的过往也同样弥足珍贵，历史永远是可供人反复翻阅的宝鉴，中国园区40余年的发展自然同样值得我们温顾。根据方升研究的总结，可将产业园区40余年的发展历程划分为七个阶段，下面，就让我们以时间为线，走进产业地产的发展编年史。一、蛇口开天辟地(1979-1987年)1979年，时任交通部部长叶飞和交通部外事局副局长袁庚经过对国外港口城市的多方考察，意识到中国经济体制的改革势在必行，至此，他们拉开了中国改革开放的大幕。继而，蛇口 公社脱颖而出，被招商局集团选为中国第一个公认的产业园区，因良好的定位方向及运营，一直发展良好，并将领先势头一直保持到了1987年。但直到1984年，天津泰达、上海漕河泾，以及苏南和东莞等地的发展，才使蛇口渐失优势。二、第一批开发区的成立(1987-1992年)蛇口拉开改革开放大幕后，开发区在中国遍地开花，在此阶段，北京的中关村科技园和上海的漕河泾开发区无疑是日后闪耀的明星。倒逼出来的中关村1978年-1987年，中关村形成了以白颐路为中心，“两通两海”为首的企业集群。但是中关村由于其地理优势不足、及先天条件过于优越而缺少居安思危、发展深耕的动力，最终并未形成真正意义上的巨头企业。市场化的漕河泾漕河泾在1984年开始酝酿，至1988年成立总公司。漕河泾的发展体现了务实和前瞻的企业文化，在早期不占优势的情况下，采取了与其他开发区不同的运营策略。漕河泾在自行开发标准产房出租，及招引外资的同时，重视本土企业的培育，不但为后续的发展留足了余量，同时也让漕河泾走出了的市场化之路。上帝视角的天安数码城李明辉从香港房地产市场的变迁中窥得大陆的未来，于是在80年代末期，开始在深圳寻求切入房地产的机会。天安数码城正是在这样的背景下诞生的，从1990年开始，由于其优异的地理位置，促使天安数码城极速发展，成了深圳甚至全国产城综合体的祖师爷。在第二阶段，蛇口依旧具有先发的领先优势，但这种优势方升研究认为被阻断在1987年。在这一年，各个开发区在政策方面具备了相似的吸引外资的能力，产业转移也因各地政策导向及城市知名度的不同，而从蛇口单点扩散至全国。三、第一次大爆发(1992-2003年)在1992年-2003年，中国产业地产迎来了第一次大爆发。在这个时期，以张江开发、东湖高新、中新集团、北科建等为代表的城投公司，开始在各地政府的追赶中诞生，同时，如亿达中国、华夏幸福等房地产公司也开始另辟蹊径，寻求在产业地产上的突破。当大家还在面对资金及人才短缺的困境时，像苏州工业园区这种非同一般的成建制打法横空出世，这种新加坡的方式成了中国产业园区招商引资的一剂良药。上海急了张江开发自1992年伊始一直发展缓慢，但最终，由于北京明确以中关村科技园作为发展产业的主力军，所以，上海在1999年，急了!后上海出台了“聚焦张江”的战略，才迎来了转机。新加坡人究竟留下了什么1994年，苏州工业园区由于起点高有外援，3年间就基本完成了首期8平方公里的开发。新加坡人因其老道的经验，使其为苏州工业园区做的规划成了如今园区的硬实力。但是由于中新双方理念的不同，后期双方矛盾重重，最终在2001年新方接受转股，理顺利益后，苏州工业园才在老对手王金华的任上迎来大发展。性格定命运，亿达中国和华夏幸福的命运早已注定?在1993年，亿达中国已经开始尝试涉足产业，等到1997年，大连市委明确以软件产业作为立市根本，于是，孙萌环联合东软集团董事长刘积仁开始着手策划“由家村产业基地”，也就是之后的“大连软件园”;而在1992年，王文学在先后经历了亚洲金融危机，及1998年央行明令禁止政府信贷修建大楼的双重打击后，终于在中国启动地产市场时，冲入了进去。但在发展了几年以后并无重大起色。直至2002年初，廊坊市政府召集河北五大开发商商议，日后各成一霸的华夏幸福，中国宏泰发展和荣盛发展均在席间，而华夏幸福就这么切进了产业地产。王文学及孙萌环的成功归因于他们临危而不乱、逆境却不屈的强大心智，以及敢于挑战，不断变化寻求最佳方向的行事作风。图表1：廊坊市房地产区位图【黄色为居与此同时在第三阶段，蛇口已经把触角伸到了漳州，中关村也成立了管委会，开始了一级开发业务，北科建刚刚成立，漕河泾完成了东区开发，准备在西区大干一场。全国大部分城投公司都起步于这个阶段，干起了土地一级开发和基础设施建设的业务。四、整顿，幸存者的大发展(2003-2008年)2003年就是一个土地整顿年，在此阶段，全国各类开发区数量激增，开发区呈乱象之姿。当时新设立的开发区中绝大多数都是奔着土地去的，有个数据能够非常直观的体现出这一变化：1998-2003年，短短5年时间，城镇化率从30.4%增长到40.53%。除了开发区的整顿之外，中国在2001年加入WTO后，更多的外资企业选择进入中国寻找廉价的劳动力，中国也在这个阶段发展成了世界工厂。图表2：1949-2018年中国城市化率变化图此时的产业地产风已经形成了一股不小的风暴，更多民营企业集中亮相，联东集团、恒生科技园、星月投资、中国宏泰发展，以及临港集团纷纷成立或闯入产业地产的赛道。至此产业地产板块头部企业悉数登场。图表3：2007年第一届中国工业地产高层在经历一番整顿后，一方面民营园区相继开花，另一方面国有开发区相继合并撤销。在这一时期全国各地产业园区生产总值成倍增长，其中增长速度最快的张江的工业总产值更是从2002年的67.24亿元到了增长到了2008年的421.4亿元，共增长了6.27倍。与此同时，华夏幸福终于在2006年4月与固安工业区管委会签署委托开发协议，此后短短两年，华夏幸福实现现金回流，并于2007年签下大厂项目，开始了全面爆发式发展的前奏。伴随着产业的大发展，中关村、苏州工业园区和张江也迎来了开发建设的大发展。在这个阶段，开发商们彼此交流，还在为什么是产业地产的概念而争吵。没人知道等在他们前面的是一夜暴富还是万丈深渊，那个年代经常看到的标题是从中国工业地产高层峰会传出某某外资豪掷百亿，鲸吞中国工业地产的消息。这些消息刺激着孙荫环和王文学们的神经，并为下一个阶段拉开序章。五、第一次走出非洲(2008-2014年)时间走到2008年，产业园区的发展迎来了一波新的高潮，但是行业依旧属于摸着石头过河，我们可以将此阶段比喻成我们的祖先智人第一次走出非洲。失败的远征在此阶段，大部分公司的拓展都有点一地鸡毛，背后根本原因在于产业的不可复制性，不同的公司和领军人物均因不同的选择而走向上了不同的道路。图表4：2003-2018年产业园区重点企业历从图表4中可以看出，2008-2014年是大多数公司经历对外拓张的高峰期。其中开发苏州工业园区的中新集团以一级开发为主，其他公司均为二级园区开发业务。每家公司的扩张原因不同，但谋求发展是主旋律。在这一波的拓展中，方升研究认为，大多数公司尚未形成对产业园区的具体且清晰的概念，并且尚未摸清产业园区是否存在可复制性，也还不知什么是产业转移，此阶段尚处于中国产业地产成长交学费的阶段。从神坛跌落的天安数码城图表5：2012-2017年天安数码城主要财务以天安数码城为例，这一轮扩张成了两个股东交替的分水岭，2015年李可代表中资入主天安数码城，戴宏亮在业绩低迷的事实面前无法代表港资和中资进一步周旋，最终只得离开。而中资方也慢慢松开了飞驰中的天安数码城的油门，开始深耕粤港澳。自此，传统三强中的南派退出江湖纷争。“由奢入俭”的北科建图表6：2011-2014年北科建主要财务数据在2008年，北京市国有资产经营有限公司全面掌控了北科建，并派遣了郭莹辉掌舵。但是，在2009年-2012年期间，由郭莹辉主导拓展的4个产业园区，表现出明显的“消化不良”，几番决策的失误，最后的结局是郭莹辉在2018年入主10年之际黯然离职。股东变化的东湖高新图表7：2006-2013年东湖高新园区业务营东湖高新在经历2008-2010年三年扩张期后，业绩连年下降，直至2011年股东变换，湖北联投成为控股股东后，才迎来业绩爆发。此后联投控股下的东湖高新又展开了第二轮扩张，业绩也逐年攀升，变成了一家真正意义上的市场化园区开发商。不难看出早期的扩张由于模式不清晰，产业构建能力有限，对外部政府的不熟悉都会造成业绩不振，甚至威胁到一把手的地位，但是方升研究认为，这些走地弯路都是日后成功的重要拼图。但到了2014年，行业的发展开始停歇，而华夏幸福的发展却呈井喷之势。六、华夏幸福一统江湖(2014-2018年)在2014年，房地产从黄金时代变成了白银时代。这一年，在产业地产界，中国宏泰发展、亿达中国和光谷联合在港交所上市，而产业地产公司则直至2019年才因国务院关于《推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》的发布，有了IPO的可能。项目，猎头，广告——华夏品牌的三驾马车华夏幸福则在这几年业绩逐年攀升，对外扩张项目越来越多。与此同时，招揽人才及扩大市场声量，成了这一时期华夏幸福的重点。据不完全统计，2016年华夏幸福支付的猎头费用高达2.5亿，另外营销模式也向TO C转变。2015年1月27日，华夏幸福收购河北中基足球俱乐部，正式更名为河北华夏幸福足球俱乐部，华夏幸福如日中天。业绩为王在这一阶段里，华夏幸福的成功是现象级的，就连当的碧桂园也把华夏幸福视为头号竞争对手，因为两家公司布局的方向都是城郊的大盘，华夏幸福一时风光无两。上帝关上了一道门，却没有打开一扇窗2017年4月1日，雄安新区重磅公布，紧接着华夏幸福发出公告自愿把签了协议的土地退给政府，但接下来京津冀限购，踩下了华夏幸福发展的刹车。回看华夏幸福稳居产业地产头把交椅的阶段，华夏幸福开创了很多之前产业地产企业不能想象的事情，华夏幸福成了众多房地产公司学习的目标。华夏之下，百舸争流从2014年的众创空间开始，关于产业地产行业的热点层出不穷，但是均呈“短命鬼”的现象，热门概念无法长期持续，本质上是由产业地产客观发展规律决定的。园区行业有限的市场空间、难度高、盈利慢的经营节奏，制约住了各类商业模式大规模运用。任何产业的大发展都离不开资本的力量，2014年产业地产新锐东久中国闪亮登场，背后正是有着美国顶尖私募基金华平资本的支持，产业地产又进入了新一轮的发展探索。在这个阶段，蛇口完成了吸收合并招商地产上市的壮举;张江公布了科学城的规划;中新集团的上市计划几经波折后也通过了证监会的审核;中国宏泰发展，亿达中国登陆了港股;大多数公司开始反思，产业地产未来的路只有华夏幸福这一条吗?七、第二次走出非洲(2018年至今)2018年的中美贸易战，致使企业投资下滑，许多中小企业关门大吉，最终导致产业地产供给过剩的现象更甚。而2015年中央提出的杠杆目标，直到2017年才取得成效，2018年在多重因素影响下，市场的信贷资金变得尤为短缺，而时至2020年，更多新的政策和方向正在冒头，例如近期极具热度的REITs，又会将产业地产模式带至何条道路?让我们一起拭目以待。原本方升研究认为在企业投资意愿低迷、市场资金短缺的情况下，大多数产业地产企业会选择谨慎保守的策略，但在缺钱少项目的大背景下，大多数公司竟然选择了主动出击。联东集团，中南高科，中节能实业，温州置信以联东为首的工业地产玩家在2018年明显提速，2018年当年新签约项目37个，连续两年新增项目突破30个。联东的目标非常明确，2016年提出“两优战略”，2017年再次推出“四有”战略，指导了2017年和2018年的大踏步扩张。虽然，联东获得了200亿的银行授信，解决了资金问题，但是依旧存在招商去化的挑战。传统玩家倾巢出动——星月投资、电子城、东湖高新、亿达中国与高周转工业地产的行业逻辑明显不同的是，传统玩家各有各的玩法。比如，上海的星月投资，开始走出上海，前往全国寻求更广阔的发展。同时，例如北科建、东湖高新、亿达中国更是不断寻求新的发展点。这些传统玩家和高周转的工业地产有一点相同的是，这一波对外复制，优质资产的逻辑越来越清晰，抢占优质资产成了发展的第一要务。再次启动的苏州军团2016年苏州工业总产值3.57万亿元，位居全国第一。在这样一座工业城市中，东西两翼各有一个产业地产的头部玩家。西部新区的苏高新集团，在2019年年初完成由全民所有制企业改制为有限责任公司(国有独资)后，再加上看好苏州的发展，其对产业地产的战略布局放置到了整个苏州市的范围。由于看好长三角整体的产业发展态势，中新集团、华夏幸福、新建元集团，组成苏州军团，积极响应国家级战略，开始进行对长三角地区产业地产的布局。八、尾声回看产业地产40余年，方升研究才疏学浅难免会疏漏一些重要的人物或者事件，但我们相信目前所选取的几家公司具备一定的代表性和行业口碑，他们的历程值得研究和借鉴。从1979年蛇口工业区独霸天下一直发展到2019年的贴身肉搏，再到2020年新一轮模式的探索，整个行业的格局在不歇的竞争与探索中不断变化与发展;在这40余年的时间里，产业地产领域总结出了十大金科玉律，这些客观规律能够为后至者指点迷津，拨云见日。图表8：产业地产领域十大金科玉律从方升研究对于产业地产一路发展的回望，虽然已经跨过众多关卡，但是，未来需迎接的挑战依旧繁多，产业地产也尚未进入成熟期，但是我们相信只要假以时日，产业地产行业的未来一定能够进入金融化，继而扩大利润空间，打通金融通路，一个全新的产业地产市场必然会在中国成形，我们期待着那天的到来

中商情报网讯：工业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2019年前三季度全国工业投资TOP100企业排行榜已揭晓。据榜单显示，前三季度我国工业投资前十企业分别为：海城镁矿耐火材料总厂、中电哈密太阳能热发电有限公司、哈密市国有资产投资经营有限公司、武钢集团昆明钢铁股份有限公司、青海黄河上游水电开发有限责任公司、山西潞安煤基清洁能源有限责任公司、广西钢铁集团有限公司、中国石油天然气股份有限公司、唐山曹妃甸旭天建设工程有限公司以及新疆合源正达生物化学有限公司。其中，海城镁矿耐火材料总厂工业投资最活跃，前三季度其工业用地拿地面积排名全国第一。资料显示，海城镁矿耐火材料总厂是一个以生产镁质耐火材料为主导产品的大型企业，具有60多年的生产历史。中国冶金进出口辽宁镁矿公司是本厂的进出口机构。该厂拥有丰富的菱镁矿资源，现已探明地质储量约8.3亿吨，其中MgO≥46%的菱镁石占50％，储量之丰，品位之高均为世界之最。 据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示，海城镁矿耐火材料总厂今年年初在海城市牌楼镇拿下4宗工业新增建设用地，用于公司耐火材料厂建设。以下是2019年前三季度全国工业投资TOP100企业详细排名情况：数据来源：中商产业研究院数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2025年中国工业地产市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

中商情报网讯：产业地产即以产业为主导的地产项目，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并实现产城融合，以此改善区域环境及提升城市竞争力。早期产业地产主要聚焦第二产业，即以生产制造为核心，发展工业园、物流园等项目；随后发展的“2.5产业”则是围绕生产性服务业、研发办公、孵化器、加速器等功能为主的升级版本。如今的产业地产已延伸至第三产业中以服务业为主导的综合型房地产开发，市场常见项目如旅游地产、养老地产、医疗地产、物流地产、特色小镇等。产业地产的发展驱动因素在当下经济全球化的大背景下，伴随着三大产业的结构调整、城市化进程的加速及产业链的完善与分解，产业地产这种新的发展模式有着极为广阔的发展空间。第一，我国传统的工业地产模式急需向新型产业地产模式进行全面战略转型，这为产业地产的发展奠定了坚实的基础。与以出售、出租低价物业为代表的传统工业地产模式不同，新型的产业地产模式一方面与新型发展道路有密切的联系（产业地产自发展之初，就把战略新兴产业、现代服务业、IT行业等作为自己的服务对象）；另一方面产业地产是产业与地产跨行业和跨领域的结合，目的在于形成一个有效的产业价值链一体化平台。第二，我国房地产行业正在受到政策约束、资本约束和资源约束的多重挑战，我国房地产行业必须寻求可持续发展经营的创新空间，在这种情况下，产业地产无疑将会成为众多房地产企业谋求转型的一个重要战略方向。产业地产与纯粹消费型地产不同，它的出发点是将地产资源与其他各种资源进行全面整合，通过对土地与房产持续性的二次、三次的深度开发与利用，把土地开发升华为区域经济增长极的培育，真正使房地产开发和城市发展融为一体，形成多方共赢的局面，这为我国房地产行业提供了巨大的发展空间。第三，我国产业结构优化升级政策和经济发展方式的转变，将极大地促进产业地产的发展。随着我国经济的高速发展，产业升级已是大势所趋，而这必然加快大批企业搬迁的速度。这对于能够提供完善的产品功能、优美的自然环境、优质的园区服务的产业地产商来说，对于能够降低企业综合运营成本、为入驻企业构建高效聚合平台的产业地产商来说，无疑是一个极为难得的机会。就北京市而言，北京四环内除了保留清洁型高新技术企业以及一些大型企业的集团总部外，大部分企业不得不顺势搬迁，从而为北京地区产业地产的发展提供了强大的动力，以顺义区的MAX空港企业园、海淀区的中关村科技园为代表的优质产业园区，借此良机迅速发展壮大。第四，我国中西部地区承接东部沿海地区产业转移的趋势及相关政策，也为产业地产的发展提供了难能可贵的良机。国务院颁布的《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》中明确指出：把产业园区作为承接产业转移的重要载体和平台，引导专业产业和项目向园区集聚，形成各具特色的产业集群。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国产业地产市场前景及投资机会研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。